华侨城A2023年半年度董事会经营评述

（原标题：华侨城A2023年半年度董事会经营评述）

华侨城A2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）文化旅游业务

公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点，不断巩固核心竞争优势，在旅游科技、旅游酒店、旅行服务“三维”持续深耕，实现各产业、各业态有效协作与互动；通过在全国多地培育打造优质项目，形成“多点”布局，夯实业务发展基础，扩大旅游品牌影响力。主要的产品型态包括主题公园、自然人文景区、旅行服务和酒店等。

（二）房地产业务

公司房地产业务由旗下各事业部管理，以房地产开发销售业务为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。主要的产品型态包括以地产开发、文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合性社区或单体住宅社区。

二、核心竞争力分析

（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。企业将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合，优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在文化旅游、房地产行业拥有多个享誉全国的知名品牌，积累了丰富的优质客户资源，具备广阔的价值挖掘空间，为公司中长期持续健康稳定发展奠定了良好的基础。

（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发运营业务，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。

（三）公司持续探索可持续发展的商业模式。进入新时代，华侨城坚持长期价值主义，积极探索房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式和构建旅游业务“两核三维多点”新发展格局，顺应经济发展需求与国家战略方向，顺应行业发展趋势，公司在旅游业务和房地产业务上将创造更大的商业价值。

三、公司面临的风险和应对措施

1.宏观经济风险

国际方面，地缘政治局势紧张，供应链和国际贸易受阻。国内方面，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。消费复苏动能较弱，稳出口难度增大。

应对措施：公司将密切关注宏观政策和时势变化，分析国家每月发布的有关统计数据，及时调整公司策略。

2.行业政策风险

中央指出要加强房地产市场预期引导，调整优化房地产政策，促进房地产平稳健康发展，但政策从出台、落地到发挥成效仍需一定时间，居民置业信心亦有待恢复，房地产市场短期内仍有可能处于低位运行状态。应对措施：公司将加强对房地产市场的动态分析，高频次、多维度、多形式地研究地产行业政策态势和市场动态，积极抓住政策窗口期，用足政策利好，加快销售去化工作。

3.现金流风险

公司主业属于资金密集型产业，项目投资建设一次性投入大，但市场需求、行业政策等因素，容易导致销售去化缓慢、销售回款不及预期。同时，地产行业信用风险在不断上行，房企资金周转能力、融资能力走弱，在行业压力传导下可能发生流动性不足、偿债压力加大等问题。

应对措施：公司将持续调整债务结构，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时对现存债务实施月度监测动态监控，提前半年管控到期债务，牢牢守住不发生债务风险的底线。

4.经营风险

公司经营过程中，可能因项目投入大，培育期、回收期长，而市场形势不断变化，项目运营管控难度大，从而影响项目回报，投资收益不及预期，甚至形成项目经营亏损。

应对措施：公司将持续优化投资管理体系，坚持“以收定投”“以销定建”，同时，持续做好市场研判，加强产品优化及营销队伍建设，积极践行精益管理理念，通过专业化整合、标准化建设、持续降本增效、加强总部管控能力建设等举措，不断提升公司经营管理水平和抗风险能力。

四、主营业务分析

（一）宏观经济及行业发展状况

上半年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，消费复苏动能较弱，稳出口难度增大。面对复杂严峻的外部环境，党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，更好统筹国内国际两个大局，更好统筹发展和安全，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，居民收入平稳增长，经济运行整体回升向好。

上半年，我国国内生产总值59.3万亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。从“投资、消费、出口”三驾马车来看，上半年，全国固定资产投资24.3万亿元，同比增长3.8%；全国进出口总值累计为20.1万亿元，同比上涨2.1%；社会消费品零售总额22.8万亿元，同比增长8.2%。2023年上半年，我国经济保持了稳定增长，各行业发展态势良好，居民收入和消费水平持续提高，为实现全年经济社会发展预期目标奠定了坚实基础，展现出我国经济的强大韧性和潜力。

文化旅游行业方面：2023年上半年，总体来看，文旅市场复苏势头强劲，持续释放消费潜力，呈现整体向好态势。从国内市场看，国内旅游市场呈现复苏态势。一方面旅游人次大幅增长。据文旅部发布的数据显示，2023上半年，国内旅游总人次23.84亿，比上年同期增加9.29亿，同比增长63.9%。其中，城镇居民国内旅游人次18.59亿，同比增长70.4%；农村居民国内旅游人次5.25亿，同比增长44.2%。分季度看，2023年第一季度，国内旅游总人次12.16亿，同比增长46.5%。2023年第二季度，国内旅游总人次11.68亿，同比增长86.9%。另一方面，旅游收入快速修复，国内旅游收入大幅增长，上半年，国内旅游收入2.3万亿元，比上年增加1.1万亿元，增长95.9%。其中，城镇居民出游花费2万亿元，同比增长108.9%；农村居民出游花费0.3万亿元，同比增长41.5%。从出境游市场看，出境游表现亮眼，据世界旅游联盟发布的报告显示，2023年上半年中国出境游市场景气指数超过2019年上半年水平。

房地产行业方面：2023年上半年，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，中央与地方适时调整优化房地产政策，在政策端持续发力，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。市场方面，经过一季度热点城市市场“小阳春”后，新房市场降温明显，供需两淡，仍处在底部企稳的弱复苏阶段。1-6月，全国房地产开发投资累计同比下降7.9%,新开工面积同比下降24.3%,商品房销售面积同比下降5.3%，房地产市场复苏的信心和动能不足，房地产开发景气指数创一年来新低。从结构上看，上半年市场分化趋势愈发明显，热点城市核心区域保持较高热度，改善型产品持续走强。短期内市场分化现象不会改变，一线及二线热点城市、优质房企的销售集中度将进一步提升。从发展阶段看，房地产行业从增量为主转向增量存量并重阶段，房地产企业由“开发商”向“服务商”转变趋势。

（二）报告期内公司经营情况回顾

1、主营业务出现亏损

报告期内，公司实现主营业务收入194亿元，同比上升19%；实现净利润-14亿元、归母净利润-13亿元。其中：旅游综合业务收入103亿元，房地产业务收入91亿元。

一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降。二是为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。

三是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

2、加强流动性管理，改善资本结构

为确保现金流安全稳定，公司坚定贯彻落实“以销定产”“以收定投”的策略。截至报告期末，公司货币资金较期初增长27亿元，达到443亿元，占总资产比例超过11%，现金短债比2.05。经营性净现金流0.9亿元，较去年同期有所改善，为公司紧跟市场趋势、适时补充优质资源创造了条件。

公司把握融资环境改善的窗口机遇，持续通过长短期债务置换推动公司资本结构改善。截至报告期末，公司有息负债总额1343亿元。公司有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，长期借款及应付债券占比88%。

3、实施专业化改革，提升主营业务市场竞争力

报告期内，公司基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营，实现“专业人办专业事”。

4、强化精益管理，提升主营业务运营效率

公司广泛凝聚精益管理的共识，制定实施一系列精益管理的工作举措，提升业务的价值创造能力。

（1）文化旅游业务

公司持续向市场提供丰富多彩的文旅产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。

①紧抓市场消费需求，创新文旅产品供给

公司坚持创想基因，面向市场推出了各类优质的主题活动和产品。欢乐谷打造了“春风游园季”“超级儿童节”“超级电音节”等各类主题活动；联动第31届世界大学生夏季运动会，开展“欢乐传递梦想”欢乐谷大运欢乐季活动。华侨城旅行社关注细分旅游市场，持续开发亲子游、研学游、毕业游等多类型产品。

②强化IP运用，丰富游客体验

公司持续深化IP运用及合作。报告期内，深圳欢乐谷与“迷你世界”IP结合，举办迷你世界·冒险山主题曲首发暨卡洛儿八音盒首开仪式，打造沉浸式游玩体验；武汉欢乐谷全新推出“极速世界”主题区，引入未来科技感游乐设计，结合系列精彩特技表演，让游客身临其境；上海玛雅海滩水公园引入《B.Duck》IP，设置巨型小黄鸭形象，营造主题场景，丰富游客游玩体验。

③稳步推进项目拓展及成熟项目焕新

报告期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工；深圳欢乐谷冒险山项目完成设备采购，进入土建施工阶段。

（2）房地产业务

①房地产开发销售业务

报告期内，公司累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。公司坚定不移落实精益管理工作，开发、营销和运营专业化水平持续提升。

一是全力以赴，狠抓销售去化。公司不断提升营销管理能力，狠抓销售回款。东莞松湖原岸项目荣登东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额均刷新近两年顺德市场纪录。同时，为应对市场形势，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，加快推动去化回款。

二是做优增量，夯实发展资源基础。公司秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力，报告期内顺利拓展3个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-10号地块住宅项目以及佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积34.08万平方米，计容建筑面积52.34万平方米。

三是精益管理，提升项目开发管控能力。公司有序推进运营体系建设，在全面完成城市公司组建的基础上，健全与之适配的配套制度体系。同时，加快落实产品和成本标准化建设，切实做到产品提质、成本受控。

②商业运营业务

报告期内，公司推进商业运营业务专业化整合，对主要规模商业项目进行集中管理，并开展商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟搭建，推进商业项目标准化管理体系搭建。同时，公司联动6城9个商业项目，组织开展“爱有Mó力”活动，拓展文旅商业流量玩法，发挥品牌优势。

③物管业务

管理规模方面，已布局全国56座城市。管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6,215万平方米，较2022年末提升33%。品牌影响力方面，2023年上半年，华侨城物业荣获中指研究院颁发的“2023中国物业服务百强企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”称号。同时，公司策划推出“自然生长计划”，发布华侨城物业绿色低碳品牌“光合盈城”，以“共建绿色环境，共享低碳生活”理念，构建华侨城物业绿色运营模式，品牌影响力进一步提升。同时，公司深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程监控。报告期内，公司的销售费用、管理费用分别同比下降26%、17%。

（三）公司2023年下半年经营计划

1、加大营销去化力度，强化现金流管理

公司始终把销售去化作为重点工作，下半年将继续保持营销热度，并结合行业变化情况，灵活调整销售策略，抓好市场窗口期，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。

加强现金流管理，坚定落实“以销定产”“以收定投”的策略，动态调整销售和投资计划，保障生产、供货、销售节奏匹配，维持充足的现金储备，守住公司的安全风险底线。

2、把握行业复苏机遇，做优做强文旅业务

主题公园业务方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园经典产品，通过产品微创新、服务提升、数字化平台建设等方式，提升游客接待量、游客满意度及效益水平。

自然人文景区业务方面，围绕品牌、运营、营销、产品创新、业务拓展等方面，提升业务核心竞争力。

酒店业务方面，完善酒店管理体系，提升自有品牌酒店运营管理能力，积极探索市场化发展路径。

3、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局

根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。一方面充分把握市场化招拍挂机会，提前跟踪、错位竞争、差异化竞拍；另一方面积极保持多元化开发的传统优势，协同联动、精准研判、提升综合效应。积极发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。

4、强化商业运营能力，提升物业服务质量

商业方面，持续扩充华侨城商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟，加强文旅联动，强化商业运营管理能力，提升存量资产运营效率。

物业服务方面，坚持可持续发展，落实“全面质量管理”思想，优化客服响应效率，持续提升服务品质和口碑形象，扩大品牌影响力。

5、公司跟投项目实施进展情况：

公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2023年6月，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.52亿元，占跟投项目资金峰值0.5%。截止报告期，已有16个项目涉及返还跟投本金，合计6752.31万元；2个项目分配跟投收益，分配收益484.14万元；1个项目跟投已退出。

参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。