湖南投资2023年半年度董事会经营评述

（原标题：湖南投资2023年半年度董事会经营评述）

湖南投资（000548）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）主要业务

　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。

　　（二）经营模式

　　公司各主营业务板块均为自主经营。

　　（三）主营业务情况说明及行业地位

　　报告期内，公司拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源。长沙国道绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，承担着长沙主城区联系、辐射全省、全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。

　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产积极拓展相关业务。

　　公司创立“君逸”酒店品牌开展投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年努力形成了较为成熟的管理模式和体系，培育了一大批客户消费群体。2023年新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，做大“君逸”系酒店品牌，推动公司酒店板块稳定可持续发展。

　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产、商业地产开发等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广润地产、广荣地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑等项目。目前运营的项目有湖南投资大厦、浏阳财富新城、广荣福第，正在开发建设的项目有广润福园，拟动工建设的项目有广麓和府。

　　（四）行业发展情况

　　由于国家的经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，公司主营业务涉及的行业依然机遇和挑战同在。2023年上半年，公司整体经营效益同比有所增长。高速公路建设运营行业随着国家经济恢复，车流增长，但运营压力较大。酒店行业受旅游市场复苏影响，客房出租率同比增长明显，但随着消费回归理性，市场竞争依旧激烈。房地产行业和资产租赁市场去化压力仍然巨大。

　　（五）主要业绩驱动因素

　　2023年上半年，公司高速公路建设运营板块因车流量增长，收入、利润同比均有增长。绕南高速通过开展“保安全、保畅通、保服务，大排查、大整治、大提升”专项行动，推动路容路貌全面提质，管养水平不断提升。

　　公司资产管理和物业服务板块收入同比有所下降，但来势较好。湖南投资大厦客户优质，有多家世界500强企业、省级企业总部入驻。江岸景苑自持物业出租率稳定在88%以上。广泽上苑、广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等项目物业管理，客户满意度较高。

　　公司酒店投资经营板块收入增长明显。君逸山水、君逸康年两家酒店上半年平均客房出租率约为70%，高于长沙市四星级酒店平均客房出租率。

　　公司城市综合体投资开发板块收入主要取决于项目销售情况。广润福园住宅去化率达到95.56%。浏阳财富新城大户型和公寓型住宅去化率分别为98%和58%。广荣福第住宅去化率为54.62%。

二、核心竞争力分析

　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。公司自2006年以来连续17年盈利，资产优质，经营状况良好。

三、公司面临的风险和应对措施

　　1.宏观经济环境

　　2023年上半年，国家经济持续恢复、总体回升向好。随着扩大内需各项政策措施落地生效，内需潜力持续释放，尤其是消费对经济增长的拉动作用明显增强。当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足、企业经营困难以及重点领域风险多、外部环境复杂严峻。

　　解决措施：认真贯彻落实国家、省市政府的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，在聚焦主责主业的同时，主动服务和融入新发展格局，保持公司与市场的紧密联系，确保公司稳定可持续发展。

　　2.行业风险

　　高速公路建设运营——

　　2023年上半年，绕南高速车流量和通行费收入持续保持增长态势。由于长沙城区的扩张发展，连接绕南高速交通路网的日趋完善，呈现出明显的早晚高峰“潮汐流量”特征。同时，2023年1月1日零点开始，货车通行费减10%优惠政策停止执行，这些利好推动了绕南高速上半年收费增长。但也有利空因素，一是4月份长潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；二是下半年黑石铺大桥维修加固更换吊杆和“三保三大”专项行动的持续推进，相关施工易造成主线拥堵缓行，将分流部分区间、贯穿车辆，这可能对通行费收入带来影响。

　　解决措施：一是积极服务国内大循环，优化通行环境，提升道路精细化管理水平；二是加强收费形势研判，精准宣传、科学引流；三是紧盯行业管理关键指标，提质服务能力与水平；四是持续做好管辖路段车辆保通保畅工作。

　　资产管理和物业服务——

　　2023年上半年，湖南投资大厦部分入驻企业经营仍面临不确定性，承租能力相对较弱，核心商圈偏高的租金也容易导致客户外流。根据长沙市楼宇经济促进会监测数据显示，今年上半年，长沙市内五区商务楼宇累计新增供应13.34万㎡，楼宇间竞争加剧，写字楼招租依旧承压；同时，客户对物业服务的要求和期待越来越高，物业从业人员不断面临新挑战。

　　解决措施：一是拓宽招商渠道，加强信息收集与资源对接，提高承租率；二是发挥核心竞争力优势，提升精细化管理水平，提升物业租赁服务口碑和形象，维系良好客户和业主关系；三是加强培训，提升物业从业人员素质水平。

　　酒店投资经营——

　　根据国内旅游抽样调查统计结果，2023年上半年，国内旅游总人次23.84亿，同比增长63.9%。但从2023年6月开始，市场恢复理性消费，酒店行业间竞争激烈。

　　解决措施：一是全力以赴稳经营，实现精准营销；二是加强管理，管控运营成本。

　　城市综合体投资开发——

　　2023年上半年，长沙房地产政策持续维稳，政策放松有限，以增房票、降购房成本、推进“放管服”等为主。长沙市五区新建商品住宅批准上市面积295.7万平方米，同比下降约34.5%；销售面积356.2万平方米，较去年同期升高约6.0%，市场需求低温回暖；上半年新建商品住宅市场以消耗存量为主，存量及去化周期均较2022年年底下滑，截至6月底，市五区新建商品住宅存量降至578.6万平方米，出清周期9.8个月，除岳麓区和雨花区外，其余3区出清周期整体高于全市平均水平，去库存压力较大。

　　解决措施：一是稳步推进已建项目的尾盘去化工作，确保资金及时回笼；二是加强对房地产行业政策研究，及时调整经营策略。

四、主营业务分析

　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。

　　2023年1-6月，公司实现营业收入21,341.64万元，同比增长40.15%；营业总成本16,248.50万元，同比增长21.04%；税金及附加666.98万元，同比增长33.99%；利润总额5,196.85万元，同比增长170.28%；归属于上市公司股东的净利润3,687.71万元，同比增长207.62%；每股收益0.0739元，同比增长207.92%；加权平均净资产收益率1.96%，同比增加1.31个百分点。

　　1.本期营业收入增长的主要原因系：宏观环境向好、交通出行及旅游需求恢复；

　　2.本期营业总成本增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目成本结转；

　　3.本期税金及附加增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目土地增值税；

　　4.本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率增长的主要原因系：收入增加，利润相应增长。