德必集团2022年年度董事会经营评述

（原标题：德必集团2022年年度董事会经营评述）

德必集团（300947）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）公司所处行业情况

　　1、政策持续发力，存量价值助推产业园发展新机会

　　自2019年 12月中央经济工作会议首次强调“城市更新”概念起，我国进入了城市更新的快速发展期。国家层面近三年来相继出台城市更新相关的工作指导文件，2020年10月29日党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动，城市更新首次被写入国民经济和社会发展五年规划；2021年3月11日，十三届全国人大四次会议批准《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；2022年1月20日全国住房和城乡建设工作会议中，提出将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。

　　在地方层面，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系，各地城市更新发展势头强劲，2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布通知，决定在北京、南京、苏州、长沙、成都等 21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。

　　城市更新作为一项系统工程，不仅是建筑物和设施的升级改造，更是对城市建成区物质空间形态、经济社会结构以及人居环境质量的不断改善，是实现城市可持续发展的一项综合性行为。住建部发文，明确指出，以绿色低碳发展为路径，防止大拆大建，积极稳妥实施城市更新行动，全力保持城市记忆。城市更新不是大规模“拆旧建新”，而是在融合城市文化与城市发展、充分利用原有建筑的基础上，采取拆除重建、综合整治、功能改变、历史保护等多种方式，提升城市空间的功能、效率和品质，推动城市高质量发展和可持续发展。

　　政策风口之下，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，成为我国推动城市高质量发展的必由之路，相关政策也进入密集出台期。虽然不同城市的城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不尽相同，但无论何种模式，都将释放巨大的投资空间。《“十四五”文化产业发展规划》中特别强调需发掘城市文化资源，发展城市文化产业，保护和延续城市历史文脉，打造历史底蕴厚重、时代特色鲜明、文化气息浓郁的人文城市。鼓励利用城市历史建筑、工业遗产、旧厂房、旧街区、旧仓库等存量空间发展文化产业，促进城市更新和产业升级，助力老工业城市和资源型城市转型。

　　2、文科创产业稳步发展，市场需求赋予文科创产业园发展新机会

　　习近平总书记指出，谋划“十四五”时期发展，要高度重视发展文化产业。发展文化产业是满足人民多样化、高品位文化需求的重要基础，也是激发文化创造活力、推进文化强国建设的必然要求。

　　《“十四五”文化发展规划》中强调要把扩大内需与深化供给侧结构性改革结合起来，完善产业规划和政策，强化创新驱动，实施数字化战略，推进产业基础高级化、产业链现代化，促进文化产业持续健康发展。积极支持中小微文化企业发展，鼓励走专精特新发展路子。加快发展数字出版、数字影视、数字演播、数字艺术、数字印刷、数字创意、数字动漫、数字娱乐、高新视频等新型文化业态，改造提升传统文化业态，促进结构调整和优化升级。推动文化与旅游、体育、教育、信息、建筑、制造等融合发展，延伸产业链。建设国家文化产业发展项目库、全国广播电视和网络视听产业公共服务平台。

　　据国家统计局最新数据显示，2022年，全国6.9万家规模以上文化企业实现营业收入121805亿元，比上年增长0.9%。梳理近3年相关数据发现，我国规模以上文化企业由2019年5.8万家，增加到2022年6.9万家，3年累计升规入统1.1万家，年均增加约3600多家。总体上看，2022年全国文化产业保持平稳增长态势。随着政策不断优化调整,中国经济正在加快复苏中展现韧性与活力,为文化创意类企业在2023年带来了更强支撑和更稳预期。

　　习近平总书记在党的二十大报告中指出：“加强企业主导的产学研深度融合，强化目标导向，提高科技成果转化和产业化水平。强化企业科技创新主体地位，发挥科技型骨干企业引领支撑作用，营造有利于科技型中小微企业成长的良好环境，推动创新链产业链资金链人才链深度融合。”这些重要论述，明确了强化企业科技创新主体地位的战略意义。

　　科技部办公厅 于2022年1月发布的《关于营造更好环境支持科技型中小企业研发的通知》指出，到“十四五”末，形成支持科技型中小企业研发的制度体系，营造全社会支持中小企业研发的环境氛围，科技型中小企业数量新增20万家。增强科技型中小企业研发能力，实现“四科”标准科技型中小企业新增5万家（即每个科技企业要拥有关键核心技术的科技产品、科技人员占比大于60%、以高价值知识产权为代表的科技成果超过5项、研发投入强度高于6%）。

　　上述文创、科创及相关产业的蓬勃发展及相关企业的增加为文科创产业园区带来了旺盛的需求，推动了文科创产业园区的发展。

　　3、零碳智慧新融合，文科创产业园迎来发展新机会

　　5G、人工智能、物联网、大数据等技术的发展，为各类产业园区智慧化建设提供了“技术变革之机”。国务院发布的《“十四五”数字经济发展规划》明确提出，推动产业园区和产业集群数字化转型，标志着园区作为新型基础设施建设和数字经济建设的重要组成部分进入新阶段。

　　中央强调智慧园区在数字化社会建设中的重要作用并多次发布相关政策引导智慧园区的建设与发展。地方在中央政策的指导下，围绕智慧园区建设发展痛点与地方实际情况，积极推进相关政策举措的实施，重点关注资金支持、标准构建、平台建设、应用场景四大方面，多角度、全方位助力智慧园区产业的发展。

　　艾瑞咨询发布的《2022年中国智慧园区市场洞察报告》中指出，当前，数字技术加速融入社会发展的各行各业，改变着人们的生产生活方式，驱动着城市智慧化发展。此背景下，园区作为城市发展的重要单元同样在不断地进行演进与迭代。通过借助5G、物联网、云计算、人工智能等数字技术，园区着力解决数据治理能力较弱、资源使用信息分散、公共服务体系不完善、产业主题不明确等问题，展现出园区治理智慧化、生产生活方式绿色化、产城功能融合化、产业服务专业化的发展趋势特征。

　　基于智慧园区的前提，在我国“3060”碳达峰碳中和的目标下，零碳智慧园区成为了智慧园区方向中关键努力的目标。零碳智慧园区是指在园区的计划、基本建设、经营项目生命周期中系统化地融进双碳总体目标的发展理念，以信息化的技术赋能环保节能、节能减排、检测、计算等碳排放交易对策，以智慧化管理实现产业低碳化发展、能源绿色化转型、设施集聚化共享、资源循环化利用，实现园区内部碳排放与吸收自我平衡，生产生态生活深度融合的新型产业园区。随着“3060”双碳目标的广泛落地，生产方式绿色化、生活方式低碳化将成为智慧园区发展的重点。绿色低碳发展是智慧园区建设的新使命。

　　（二）公司所处行业地位

　　公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截至目前，公司在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理68个文化创意产业园区，管理面积超118万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。

　　作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先，确立行业地位。创意设计能力方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“德必WE”、“德必运动LOFT”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。园区运营管理能力方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新（300866）、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业，在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。

　　公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司从事的主要业务和主要经营模式

　　公司作为文化创意和科技创新产业（300832）园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式。

　　1、承租运营

　　承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

　　2、参股运营

　　参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和后续运营管理，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费。

　　3、受托运营

　　受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设计、工程管理、招商和运营管理等服务并获得相关业务收入。

　　（二）公司经营业绩情况

　　2022年国际环境仍然复杂严峻，发达经济体货币政策持续收紧，全球经济下行风险加大,外需收缩进一步显现，国内经济负重前行，给企业的发展带来了极大的不利影响。

　　在此背景下，公司管理层认真贯彻执行董事会战略目标，一方面秉持科创、文创双产品线并进，另一方面积极创新投拓模式，稳健扩大运营规模。截至2022年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，克服了重重压力，园区管理面积已超118万平方米，较2021年同比增长18%，但受制于大环境等客观因素，对公司当期业绩产生一定影响。

　　报告期内，公司实现营业总收入77,884.98万元，较去年同期下降18.44%，主要系给予客户房租减免及东枫德必WE从承租运营改为参股运营所致；归属于上市公司股东的净利润为3,249.39万元，较去年同期下降68.84%，主要系公司新拓项目尚处于改造、招商期，属于前期投入阶段，收入尚未完全释放所致。

　　截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了68个文化创意产业园区，运营管理面积超118万平方米。其中，承租运营园区60个，运营管理面积约95.83万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约2.22万平方米。

　　（三）报告期内重点工作

　　1、保持战略定力，积极拓展优质城市更新项目，园区业务稳定输出

　　园区业务是助力公司高质量综合发展的重要板块。报告期内，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市，通过多样的投拓模式稳健扩大经营规模。公司先后以承租运营模式分别签订上海-大虹桥德必WE、上海-大华德必易园等6个项目，可供租赁面积合计约8.3万平方米；公司于2022年7月收购武汉创立方等5个项目，可供出租面积约为9.6万平方米。上述项目均已开展前期项目改造阶段，部分项目已进入招商阶段，上述项目将为公司未来发展带来新的收入及利润增长，助力公司的可持续发展。

　　2、生态业务实现突破, 促进园区高质量发展

　　公司稳步推进生态业务的发展，积极搭建生态平台，做好德必、合作伙伴、园区客户、园区白领的生态运营，产生圈层效应，创造更好的价值。推动生态商业配套、低碳光伏等业态落地，促进园区高质量可持续发展，引领构建园区发展的新模式。

　　以西虹桥德必易园作为集团生态商业战略落地试点基地，以德必洛克公园为典型的一系列生态配套项目的筹备及落地成为公司生态商业配套战略部署的重要组成部分。此外，为积极响应国家战略发展与碳中和目标推进，公司亦在为园区提供绿色电力能源等领域进行投入。立足于“风、光、储、充、云”五大方向，致力于打造涵盖分布式新能源供应、分布式储能、新能源充电桩供应及云端智能配电方案的完整产业链，助力德必集团打造低碳智慧能源一体化园区。

　　3、品牌活动IP“外滩创客大会”升级为上海市级活动

　　由德必组织的“国际社群节”是一场每年一度汇聚众多科技创新、文化创意企业和白领精英参与的大型文创科创企业盛会。公司始终关注企业发展，愿意并始终致力于为创新创业型企业提供良好的空间服务与更优质的生长环境，以“专业、有趣、娱乐化、影响力”为核心内涵，以促成社群的集结、形成和深化为目标。

　　自2016年首届 ICF（国际社群节）至今，陪伴并见证了万余创业者的起步与成长。随着企业的不断发展，国际社群节也在不断迭代升级。2021年，国际社群节全新升级为德必外滩创客大会（INNOVATION CONNECTION FAIR），聚焦创业者发展需求，打造精准对接创业所需助力的资源盛会。2022 年，外滩创客大会持续升级为市级活动“文创上海”创新创业大赛暨外滩创客大会。这也是上海首次针对文化创意产业举办的专业赛事，旨在激发企业创新因子、提升创业热情，为数字时代文创产业发展提供多元化解决方案，同时进一步增强上海文创产业的影响力、辐射力和吸引力。

　　4、强化人才培养与引进、组织能力稳步提升

　　随着公司业务规模不断发展壮大，对组织与人才的“质”与“量”都提出更高的要求，公司持续加强内部培养和外部引进人才的能力建设，进一步提升人才招聘、培训、任用、考核、激励等多方面的组织能力，通过对标业界最佳实践，使流程意识和流程型组织意识在高管层生根。

　　其中，为激励员工不断提高其职位胜任能力，促进组织及个人能力的持续提升；树立有效的自我学习标杆，公司实施资格标准的管理办法，不断牵引员工终身学习。同时，通过任职资格项目培养公司的后备干部队伍，通过学习方法论结合实践，进行知识的内化转换。报告期内，首批任职资格体系执行落地，其中关键岗位任职资格包括园区总经理、客户经理、招商总经理等，参与人数近200人次，并带动全公司多个关键岗位任职资格启动。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在创意设计能力和园区运营管理能力两个方面。

　　（1）既有建筑改造的创意设计能力

　　创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，建造了一支高水平的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必WE”系列、“德必运动LOFT”系列园区品牌。

　　（2）园区运营管理能力

　　公司依托于自主研发的智慧园区管理系统——wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。

四、公司未来发展的展望

　　（一）总体发展规划

　　公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时代机遇，在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术，为科创与文创企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发展为使命，不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科创产业发展。

　　公司将立足于德必易园系列、德必WE系列、德必运动LOFT系列的三大园区品牌，充分利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势，依托于自主研发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。同时积极响应国家“一带一路”战略，构建全球化的园区服务平台，助力文科创企业“走出去、引进来”，致力于成为世界领先的科创、文创企业发展服务商。

　　（二）2023年重点工作

　　2023年是公司砥砺前行，实现战略升级之年。根据公司的使命、愿景和战略目标，在新形势下，公司2023年计划做出新的调整和布局，主要做好如下关键举措和重点工作：

　　1、积极创新投拓模式，稳健扩大运营规模

　　公司将充分发挥“德必”品牌优势，进一步推进用托管加盟、合资合作等多种形式开拓新业务，以期能稳健扩大运营规模。同时亦将深入学习吸取行业及外部优秀并购经验，择机通过同业并购来加速德必的发展。公司将提前做好并购后项目的整合工作，从资金、业务、人员三方面入手，建立符合德必现阶段发展需求的收并购闭环流程及各项配套机制，以全流程、全周期的闭环流程为目标，完成对项目全生命周期的流程化管理。

　　2、秉持以客户为中心，丰富生态业务发展

　　公司将始终秉持以客户为中心的核心理念，持续推进生态业务发展。此前以“西虹桥德必易园”建设为契机，前瞻布局与产业园区运营相关的生态业务发展，包括德必洛克公园等一系列园区生态配套服务已崭露头角。公司将进一步推进园区生态配套业务的建设，不断探索挖掘形式多样的生态业务，在园区环境和功能得到双提升的同时不断为客户提供增值体验。

　　3、持续强化人才培养引进和组织能力建设

　　持续加强组织能力和关键岗位人才引进、梯队建设，加强培训能力建设，为公司规模化加速发展奠定基础。特别是关键岗位任职资格体系继续扩大和完善，确保达成提升关键岗位人才的合格率与储备率等重要指标；进一步深化细化优化获取分享制，持续加强价值评价、价值激励能力和机制建设，确保“以价值创造者为本”价值观持续深化落地，为公司长期健康稳健发展奠定机制基础。

　　展奠定机制基础。

　　（三）公司在发展过程中可能面对的风险

　　1、市场竞争风险

　　公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法提升运营管理能力，将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。

　　2、宏观经济环境变化风险

　　近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。