深圳甲级写字楼租户正在发生变化 特大型租户数量显著上升

过去五年，适逢深圳优质写字楼供应密集期，作为产业需求的高质量空间载体，深圳楼宇经济发展在有力推动产业升级的同时，也映射了深圳产业发展的进程。

对比近5年的租户普查结果，世邦魏理仕研究部发现，深圳甲级写字楼市场前两大需求行业来源保持不变 ，其中TMT需求在过去五年扩张最为明显，同比上升超14个百分点，呈翻倍增长。排名前五的行业面积占比提升2个百分点，除科技和金融以外，制造业提升2个百分点，房地产减少2个百分点。

金融+科技齐增长

具体来看，TMT和金融稳居深圳主要商务片区需求榜的前两席，其中TMT板块需求增长迅猛，替代5年前部分片区位居第二位的专业服务及房地产建筑板块的需求。

TMT在各大商务片区中的需求比例均有显著提升，且呈现出对于南山区明显的市场偏好，主要原因在于高新园区、后海片区作为头部科技总部所在地，吸引了众多上下游企业，从而形成了较为完整的科技生态圈，不断带动科技企业的聚集。

而金融行业需求则横跨多个商务片区，福田和南山区均纳入选址考虑范围，从前海、后海和高新园区来看，金融业板块均为第二大需求来源。

此外，专业服务业和房地产建筑作为第三位需求来源，则因片区分布而有差异。专业服务业需求主要分布在原本占比较高的福田CBD和蔡屋围两大片区，以及相应产业政策引导下的前海片区，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的专业服务业需求，三大商务片区中均监测到3个百分点以上的需求提升。

而房地产建筑需求则主要分布在近年来房地产项目新增供应较多的高新园和后海片区，近项目择址偏好明显。但受房地产行业政策调控的影响，在两大商务片区的需求比例对比5年前均有约10个百分点的减少。

特大型租户数量5年同比上涨4倍

对比2022年和2017年不同面积段租户数量占比，可以发现，中小型租户比例下降较为明显，500平方米以下的小型租户占比相较5年前下降3.9个百分点。而2,000平方米以上的中大型租户和5,000平米以上的特大型租户占比5年间则分别上升2.7和1.3个百分点，其中5,000平方米以上的特大型租户数量从2017年仅有15家跃升到2020年的75家，同比增长高达4倍。

聚焦5,000平方米以上的特大型租户，对比2017年以银行、保险和证券为主的金融板块为主的需求结构，受近年来头部科技企业的快速扩张带动，2022年科技板块需求位列榜首，占比为31%，高于金融板块4个百分点。

CBRE深圳顾问及交易服务部负责人吴洋分析，近两年，科技行业的政策监管将改变该行业的发展态势，从而对未来写字楼租户结构产生一定的影响，但来自半导体、软硬件、新能源汽车和数据服务的科技新赛道的需求增长将令科技企业需求依然在优质写字楼市场中占据重要的一席。

值得注意的是，2022年6月，深圳市政府发布了“20+8”的产业体系政策，着力发展壮大战略性新兴产业集群、培育发展未来产业，“20+8”产业体系几乎覆盖了世界上最有潜力的新兴产业，将为深圳优质写字楼市场带来更为丰富多元的科技产业需求。

与此同时，深圳作为深港合作的重要节点城市及先行示范区，未来在金融创新方面将不断进行突破，叠加已有的依托深交所已经形成的金融业生态基础，未来金融产业将呈现长足发展，带动金融产业需求不断提升。另一方面，凭借全国领先的商事登记主体数量优势，以及良好的发展和创新平台，也将令专业服务业板块需求不断增长，特别是科技生态优势带来的知识产权类法律类企业需求的增长将保持良好态势。金融、科技和专业服务业三大主力需求板块的发展向好，将共同推动优质写字楼市场的稳定发展。

嗅觉灵敏的甲级写字楼商户们显然早已察觉到租户的变化。日前，位于深圳前海的HFCC华海金融创新中心发布全球招商，与此同时，世纪证券、民生电商、浦发银行作为首批入驻企业完成签约仪式，金融、证券、跨境电商是其主要租户需求，仲量联行、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、中原地产、商办网等均为其地产服务商。

据悉，华海金融创新中心将为头部企业定制花园总部形象资产，以约25万㎡超甲办公商务综合体，涵盖3栋超甲商务塔楼和近2万㎡艺术商业，打造具有深港特色的金融创新+数字经济示范基地。中心将依托强大产业资源及开放共享的融合创新理念，打造大湾区产业创新联盟，提供“金融、人才、供应链、技术转化、载体”等全维度商务生态服务，充分利用企业云服务数字平台，构建满足企业可持续发展需求的增值服务体系。