碧桂园服务营收增速达85% 大规模收并购阶段已经结束

碧桂园服务营收利润在去年实现高速增长，新增管理面积大部分来自收并购。

2021年财报显示，公司全年实现营收288.43亿元，同比增长84.9%；净利润46.07亿元，同比增长58.7%；毛利同比增长67.3%至88.64亿元，但毛利率下降3.3个百分点至约30.7%。公司称主要由于本年度政府取消社保减免政策，毛利率低的城市服务比重上升，以及持续对基础设施推陈出新，加大对设施智能化改造投入。

物业管理服务仍然是碧桂园主要的营收来源。财报显示，在“三供一业”外收入中，物业管理、社区增值和非业主增值分别贡献137.94亿元、33.28亿元和26.75亿元，物业管理服务占比近七成，在总营收中占比约47.8%，但相比去年的55.2%有所下降。

姐妹公司碧桂园长期保持国内房企规模第一，碧桂园服务与碧桂园的持续关联交易收入占总收入比重由2918年的17%下降至2021年的7%。2021年第三方开发商贡献储备面积占比53%，首次超过来自碧桂园的储备面积。

碧桂园服务是当前物管领域的龙头，其管理面积仍在提升。报告期内，碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增长至7.66亿平方米，相比去年翻倍；合同管理面积增长至14.38亿平方米，同比增长75%。“三供一业”收费及合同管理面积均约8520万平方米。

公司管理层曾提出目标，到2025年碧桂园服务规模将超18亿平方米，营收超千亿元。公司执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示，没有因为股价的变化调整公司的五年战略目标。

过去一年中，碧桂园服务主要借助收并购扩大规模。在2021年新增的6.17亿平方米合同管理面积中，有4.45亿平方米来自收并购；在新增2.28亿平方米的储备面积中，有1.67亿平方米来自收并购。

碧桂园服务在去年2月以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务（2606.HK）64.62%的股权，在9月以最多100亿元收购富力物业，同月又以33亿元收购彩生活核心资产，上述三起并购合计斥资超180亿元。

国金证券研报指出，2021年在行业困难时期，碧桂园服务融资约197亿元，充分把握住了物业行业的并购窗口。2021年并购的三家大中型优质物业公司合计在管面积超2.8亿方，仅此增量就相当于公司2020年总在管面积的75%。

最近一次在2月14日，碧桂园服务公告称，已签订股权转让协议，收购中梁百悦智佳服务有限公司约93.76%的股权，但暂未披露交易价格。被收购方曾计划在港上市，并于2021年12月通过上市聆讯。截至2021年中，中梁百悦智佳在管规模为3320万平方米。

碧桂园服务账上现金仍相对充足。截至年末，资产负债率下降5.6个百分点至42.6%，银行存款及现金总额约117.56亿元。

对于今年的收并购计划，首席财务官黄鹏在业绩会上表示，公司大规模收并购的阶段已经过去，追求规模和合约的时代已经过去，接下来重点是补短板。今年一季度做了三四个收并购项目，除了中梁百悦智佳之外还有一些小的生活服务项目等，“具体的金额规划相较以往会少一些，我们不会追求绝对的量，但如果有合适的机遇也会抓住。”

李长江也表示，与过去相比，2022年收并购的形势、单个项目的规模以及业务的完整性都会有所不同。今年收并购不仅仅是住宅物业项目，可能会延伸到增值服务领域。

物管行业内的大型收并购仍在持续。例如华润万象生活继2022年1月5日宣布收购禹洲物业之后，又在1月20日宣布收购中南服务，并预计将在未来5年从这两笔收购中新增约1亿平米的在管规模。

克而瑞研究分析称，由于旗下物管公司上市难度加大，再加上集团的资金承压，因此部分房企开始出售旗下物业板块股权以回笼资金，在这种背景下，大型物管企业开始加紧收并购扩张的步伐，这也就导致物管行业2021年收并购事件涉及金额高达382亿元，远远超过过去几年。未来“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的事件有可能越来越多，加速物管行业的整合。