珠江股份: 海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告内容摘要

（原标题：海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告）

中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执 | 报告编码：|4444020127202400565|| ---|---|| 合同编号：|财兴资合字【2024】第048号|| 报告类型：|法定评估业务资产评估报告|| 报告文号：|财兴资评字(2024)第213号|| 报告名称：|海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告|| 评估结论：|679，139，700.00元|| 评估报告日：|2024年10月17日|| 评估机构名称：|广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司|| 签名人员：|莫锦霞 (资产评估师)会员编号：44200122|| 签名人员：|胡志仪(资产评估师)会员编号：44220013|| 21.14
(可扫描二维码查询备案业务信息)|21.14
(可扫描二维码查询备案业务信息)| 说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。 备案回执生成日期：2024年10月28日 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告 财兴资评字(2024)第213号 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 > 二○二四年十月十七日

评估结论： 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对三亚珠江温泉度假区有限公司在评估基准日 2023年 12月 31日的股东全部权益进行了评估。本次评估采用资产基础法结论，评估结果如下： 于评估基准日 2023年 12月 31日时，三亚珠江温泉度假区有限公司全部资产账面值为 20,224.37万元，评估值为 71,979.48万元，评估增值 51,755.10万元，增幅255.90%；负债账面值为 4,065.50万元，评估值为 4,065.50万元，无增减；股东权益（净资产）账面值为人民币 16,158.87万元，评估值为 67,913.97万元，评估增值51,755.10万元，增幅 320.29%。（详见资产评估结果汇总表及评估明细表）

评估结论有效期： 本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估目的经济行为有效，根据《资产评估执业准则——资产评估报告》，本评估报告使用有效期为自评估基准日 2023年 12月 31日起 1年内（即自 2023年 12月 31日至 2024年 12月 30日止）。

特别事项说明： 1. 南田农场西村 68亩土地已办理土地使用证但仍未交付，存在拆迁补偿纠纷，房屋建筑物仍未拆迁，土地仍未交付给三亚温泉公司。根据三亚温泉公司提供的资料，该 68亩土地上有农户 67户，房屋建筑物约为 9,000平方米。本次评估结果已参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）扣除 68亩土地的拆迁成本，经测算 68亩拆迁成本为 42,113,330.00元。若该评估估算的数据与实际数据不符，应以相关部门确定的数据为准，届时评估结论需相应修改。特请报告使用者注意。 2. 三亚温泉公司已在南田农场划定的 10亩地上建成面积 9,209.00㎡的宿舍区，用地面积 6,666.70㎡（共 10亩地），分别为 A、B、C三栋员工宿舍楼，但未办理相关产权登记手续，也未与南田农场签订租赁合同，仅相互默认 40年使用权临时使用。本次评估结果不包含该 10亩土地市场价值，但包含地上 9,209.00㎡的建筑物市场价值。特请报告使用者注意。 3. 据三亚温泉公司提供的《国有土地使用权出让合同》显示，土地原批复容积率为不高于 0.35，但根据《三亚南田温泉国际热带风情旅游城控制性详细规划》，南田区的最新控规为不高于 0.6。本次评估按照三亚温泉公司最新控规 0.60进行计算，按照相关政策，涉及调容需补交土地出让金。根据新旧容积率测算，涉及计容建筑物面积增加 52,820.01㎡。本次评估按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）中的“调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定” “容积率调整前后均低于 1的，按容积率为 1核算楼面地价”已扣减需要补交的土地出让金331,709,630.00元，该评估估算金额若与届时政府相关部门核算的实际应补交金额不符，则以相关部门确认的数额为准，届时评估结论需作相应的调整。特请报告使用者注意。 4. 截止至 2023年 12月 31日，三亚珠江温泉度假区有限公司仍未建设人防工程，需补建或缴纳人防易地建设费，暂未收到相关的缴费通知。按照《关于降低部分市县防空地下室异地建设费收费标准及有关问题的通知》（琼发改收费〔2021〕720号）的相关规定，海南省三亚市人防工程易地建设费 1,800元/㎡标准计算，需补交人防易地建设费共计 1,778,184.00元。评估结论已扣除需补交的人防易地建设费。特请报告使用者注意。 5. 截至评估基准日，三亚温泉公司尚未执行小业主历史积分处理方案。因委托经营合同中明确“1积分等于 1元”，小业主若不同意积分调整的方案，则可能存在合同违约风险及相关违约金补偿，也可能存在涉税风险。本次评估结果未考虑该事项对评估结论的影响，特请报告使用者注意。