保利发展: 关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函的回复内容摘要

（原标题：关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函的回复）

关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函的回复

保荐机构（主承销商）：北京市朝阳区建国门外大街 1号国贸大厦 2座 27层及 28层

1. 关于本次募投项目
2. 本次募集资金拟用于“上海保利海上瑧悦”“北京保利颐璟和煦”“太原保利璞悦项目”等 15个在建房地产开发项目和补充流动资金。
3. 项目均为普通住宅项目，主要面向刚需型或改善型客户。
4. 项目已取得合法证照并开始建设，预售情况良好，后续将根据协议约定及项目销售等情况开展施工及交付，满足“保交楼、保民生”的政策要求。

5. 项目预计收益良好，预计将给发行人带来良好的投资回报。

6. 关于融资规模与效益测算

7. 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过 950,000.00万元，用于 15个在建房地产开发项目和补充流动资金。
8. 募投项目效益测算中，部分项目的预测销售均价高于截至2024年 8月末的实际销售均价，成都保利西堂和煦项目等项目的销售净利率较低。

9. 募集资金主要用于项目建设安装工程费及配套设施建设费，不会用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目。

10. 关于资产情况

11. 报告期各期末，发行人应收账款净额分别为 317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和 491,944.57万元，呈上涨趋势主要因为应收物业管理费增加。
12. 各期末存货账面价值分别为 80,965,646.27万元、87,789,319.33万元、86,950,846.42万元和 83,139,500.07万元。

13. 主要楼盘的账面金额、库龄、建设施工情况、区域分布、市场竞品销售情况、跌价测试情况等，分析各期末主要存货跌价准备计提是否充分。

14. 关于财务性投资

15. 截至最近一期末，发行人持有财务性投资金额为 52,098.55万元。

16. 自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的具体情况，相关财务性投资是否已从本次募集资金总额中扣除。

17. 关于其他

18. 报告期内是否存在因房屋质量、房地产项目延期交付或交付困难等引发的重大纠纷争议或潜在纠纷等情况，如是，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案，是否会对公司产生重大不利影响。
19. 剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标情况。
20. 最近一期末公司银行授信及债券信用评级情况和还本付息情况，是否存在大额债务违约、逾期等情况。
21. 结合公司研发费用归集方式的变化情况分析 2023年研发费用大幅下降的原因。