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房地产:政策短期底部探明 估值已合理

2010-06-09 16:43:12 来源:光大证券
政策短期底部探明,但难以放松:

  目前是执行和检验已出台的严厉调控政策的阶段,而中央对欧洲债务危机可能对中国经济带来负面影响、中国经济可能二次探底的担忧,导致持续加码房地产调控政策陷入两难境地,我们认为,短期内,对房地产行业继续出台更严厉政策的可能性不大,且发改委在近期文件中明确指出逐步推进房产税改革,房产税未来将开征的预期也逐步明朗,短期内行业政策的底部基本探明。但同时,我们也认为政策不会在短期内放松。政府可能会继续在以下几个方面持续出台细化政策:继续收紧房地产企业资金链,如之前的加强土地增值税清缴、预售款专户监管、收紧开发贷款,在开发商新开工意愿不足的情况下,加大保障房、廉租房、公租房建设,加大市场供给、保证房地产投资增速。

  5月房地产市场运行情况:

  调控后首月成交量极度萎缩:我们跟踪的21个城市5月成交量环比中值大幅下滑,幅度为-45%,而有同期数据的11个城市,同比下滑幅度中值为61%,成交量在政策的重压下极度萎缩。

  库存自底部开始回升,消化时间减慢:从08年底以来库存持续降至目前低位,5月起库存出现了明显的回升迹象,库存指数从55.38上升至58.78,3月移动的平均消化时间从8.26回升到8.70个月。

  房价出现松动甚至有所回落:我们的房价跟踪数据显示,最近2个月房价已不复上涨趋势,走势上已有明显松动,但只有少部分城市房价出现小幅下调。

  土地市场供应量和成交量走势背离。

  5月以来,各地政府确实在中央的供地计划下加大了供应力度。住宅用地供应面积5月环比4月上升34%,但成交面积受住宅市场下滑的影响,比4月下降了13%。土地成交的平均楼面地价1771元/平米,与上月基本持平,总体来说土地价格比09年底的高点已下降了34%(可能有地方政府暂缓推高价地导致成交均价的下移),但在优质土地上,价格的下降可能没有这么明显。

  行业估值和投资建议:

  目前的房地产股价已反映了房价下跌15%,成交量下降20%的中性预期,从历史PE,PB及相对PE,PB看,当前股价接近历史底部,股价已进入估值合理区间。虽然我们认为短期内政策严厉程度进一步加强的可能性较小,但目前的房地产市场基本面并不支持地产股大幅反弹,地产股将有一段反复筑底的时间,我们暂不上调行业评级。在此期间,建议可以波段操作高弹性标的,如金地集团荣盛发展,同时可以战略性布局有独特盈利模式、资产优质的公司,如福星股份中天城投鲁商置业光大证券
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