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房地产行业:楼市调整才刚刚开始,不建议介入

2010-04-23 10:41:35 作者:李少明 来源:中投证券
房地产行业:楼市调整才刚刚开始,不建议介入

  我们曾在 10 年年度策略报告中提出,“房地产行业政策从紧信号非常明确,收紧信贷杠杆控制房价效果最直接有效,若2010 年上半年主要城市房价上涨过快势头仍未得到遏制,仍有更严厉的紧缩性政策出台”。两会后,我们再次提示行业调控政策并未放松,调控政策依然趋紧。4 月初,我们又提出,房价快速上涨进一步的调控随时可能发生。并认为最可能出台的是紧缩房贷以及在部分城市试点住房持有环节税。从近期国务院连续出台的调控政策来看,印证了我们上述的判断。这期间,我们不断提醒投资者注意风险控制。

  一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三线城市的投机客大量抛盘,开发商也将加速推盘,而市场的承接力有限,接下来楼市将出现价跌量缩的局面,行业毛利已见顶。

  我们电话调查了解到在售楼盘的按揭情况是:一线城市已执行更严格的房贷政策,房贷全线收紧,对异地户籍无纳税记录的已停止房贷。重庆、武汉、苏州、福州、南京等二线城市基本全线收紧房贷,但在首套利率、二套认定上较一线城市略松,苏州、福州和南京等城市房价涨幅过大的,对异地户籍无纳税记录的已不提供房贷。本次房贷政策执行的效力明显高于09 年底持续出台政策的执行情况。我们认为一二线城市更严格的执行房贷政策,限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。

  4 月14 日的《国十条》出台后北京一二手房成交急剧降7 成,价跌量减成定局。

  北京楼市的成交情况正在验证我们对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。

  预计,未来一季度,将有更多的城市成交数据印证我们上述的判断。

  银监会正在调查制定的二套房认定标准可能将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”,我们认为将有效控制楼市泡沫过度。

  结论:严格认定二套房贷对遏制主要城市房价将立竿见影,中国主要城市的楼市调整才刚刚开始,主要城市“价跌量缩”很快将出现,预计2010 年开发商的销售业绩不会好,11 年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件,与此同时,上市公司的股权融资步履艰难,将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢,这期间板块累计跌幅达可能有小幅反弹,但我们仍不建议介入,维持行业“中性”判断。 (李少明 中投证券)

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