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房地产:调控空前严厉 行业陷入调整 谨慎推荐

2010-04-20 09:33:03 作者:丁文 来源:银河证券
房地产:调控空前严厉 行业陷入调整 谨慎推荐

  1.事件

  4月17日,国办发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即10号文),该文是对4月14日的“新国四条”的细化和加强,明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;其次,规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。此外,10号文将调控高房价上升到更高的战略层次:一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观,二是首次将问责机制提到文件的“第二条”,并且让监察部介入,严厉强调:“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。”

 2.我们的分析与判断

  (1)信贷政策空前严厉,坚决打击投机和投资性需求,抑制改善性需求。

  我们认为10号文表明了政府对近期房价上涨过快的高度担忧,向市场表达了政府坚决遏制房价的决心。10号文制定了空前严厉的差别化住房信贷政策:除重申对首套房面积在90平米以上的,首付比不低于30%;二套房首付比不低于50%,利率不低于1.1倍;对三套及以上住房的贷款将更大幅度提高首付款比例和利率水平的基本要求外。特别要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;其次,规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。我们认为上述暂停发放贷款、限制外地人购房,以及限定购房套数等将非常有效地打击投机炒房者,同时由于对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率,因此对改善性自住需求也起到了抑制作用。我们认为在住房供应短期难以增加的情况下,通过抑制需求特别是投机和投资性需求来控制房价是目前切实可行的措施。

  (2)对北京、上海、深圳等房价高的一线城市影响大于其他地区。

  我们认为北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”购房,占有相当高的比例。以上规定,以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定,对投资投机性购房行为具有巨大的影响。由于大量投资需求被抑制,并带动刚性需求的观望,北京、上海等一线城市的交易量将会萎缩,并最终带动房价的松动。

  (3)高档住宅的房产税收政策随时可能出台。

  10号文再次要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。跟据新华网消息,目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订,或将在近期内公布试行。思路是先在不开征新税种的情况下,对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费,以控制楼市投资。

  (4)土地增值税的全面清理将对房地产开发商是严重打击。

  10号文强调做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  土地增值税虽然早在1994年就已提出,但很多城市实际上并未足额征收。如果国家税务总局严格执行,全面清理土地增值税,对开发商影响非常严重。上市公司里,也只有万科等极少数企业预提了土地增值税。全面清理的后果很严重。

  (5)加大中小户型和保障性住房的供应。

  保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。住房供应结构的调整有利于增加住房供应,平抑房价。

  (6)完善土地出让方式,增加土地供应,避免地价的过快上涨。

  10号文提出房价上涨过快的城市要增加居住用地供应,同时加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

  4月16日,北京市国土资源局宣布,为抑制地价和房价过快增长,将改变过去价高者得的挂牌方式,试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式,同时更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素,作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化,其所占分值由50分降低到25分,最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

  为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格,北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制,原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米,其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。

  3.投资建议

  本次政策出台后,我们分析对打击投机性需求效果明显,房地产交易量有可能陷入萎缩,随着交易量的萎缩,房价可能出现调整。我们建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。此外由于北京、上海、深圳、重庆等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高,受影响更大,同时对高档房产征收保有税以及全面清理土地增值税等的实施可能性增强,建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司。(丁文 银河证券)

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