深圳市燃气集团股份有限公司
清水河智慧燃气总部项目
可行性研究报告（简版）
中原地产代理（深圳）有限公司
2020年10月12日
1.项目背景
1.1项目名称
深圳燃气清水河智慧燃气总部项目可行性研究报告
1.2研究工作依据
? 深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规划的通知（深府办规（2019）9号）
? 《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》、《深圳市工业区块线管
理办法》? 国务院、建设部、国土资源部、深圳市人民政府、深圳市规划和国土资源委员会等相关部门颁发的有
关法规和政策? 项目相关资料2.可行性研究结论1.1城市发展可行性结论? 罗湖经济及产业发展为项目开发提供强大后劲，清水河片区发展规划带动片区整体越级式发展
在城市宏观经济背景方面，深圳GDP及人均GDP均保持稳步增长态势，其中，人均GDP遥遥领先于其他城市，且深圳近年人口规模增长较快，庞大的人口规模及人口密度，为城市房地产的发展提供强大的支撑；
在区域经济发展背景下，罗湖区整体GDP发展持续稳定增长；未来重点推动城市更新，近年人口大量流入，区域人口吸附力进一步加强，为区域房地产的发展提供强有力的支撑；
在区域规划发展上，“国际消费中心”的定位在全市范围内具有较强竞争力，将发挥珠三角黄金入口和门户中心的价值作用，提高区域综合竞争力，带动区域资产价值，进一步巩固金融、商贸、商务服务业三大重点产业，推动黄金珠宝、文化创意、旅游三大特色产业创新发展，培育互联网及电子商务、生命健康、新一代信息技术、航空航天等新兴产业，形成消费经济和创新科技双轮驱动的“3+3+N”现代产业体系，打造“一河六圈两带”产业空间布局。
综上，项目的开发具有城市经济基础及区域规划利好等各因素的支撑，从宏观投资背景上看，具有一定可行性。
1.2市场可行性结论
? 罗湖区办公市场成熟度高，客户稳定性好，租金处于全市各区中上游水平，项目周边租金约 80-180
元/㎡·月，但档次形象相对一般，本项目预计租金可达180元/㎡·月
从深圳整体市场供求上看，近年来，罗湖区供过于求态势，但保持良好发展势头，市场整体性风险相对较低；
在罗湖区整体平稳发展大环境下，办公产品以300 ㎡产品为主，且为市场主流需求户型，产品市场风险性较低。
通过投资和经济效益分析，本项目开发经济评价指标反映较好，具有良好的的经济效益，且抗风险能力较强。
? 片区商业业态以物流、汽车等专业市场及居民区底商生活配套类商业业态为主，租金 190-210元/
㎡·月，项目商业打造成为以满足高端商务及办公人群需求为主的高端商务商业配套，估计租金约
200元/㎡·月
综合评价结论：本项目具有市场基础和未来发展前景，本项目可行1.3经济效益评价
合计金额
（万元）
1 现金流入 1043551
租赁收入 1043551
2 现金流出 505945
2.1 项目成本（不含营销费用） 227115
土地成本 34765
开发成本 174528
管理费用 5236
资金利息 12586
2.2 租赁成本 278830
3 所得税前净现金流量 537606
4 所得税(折旧后) 136581
5 所得税后净现金流量 401025
6 季度折现系数（5%） 1.23%
7 净现值(FNPV) 19400
8 IRR 5.55%
本项目收益相对良好，从经济效益指标的角度来看，项目具备可行性。1.4风险防范分析与评价
风险分析
（一）市场不确定风险
项目市场不确定性风险主要来自未来与本区域及其他区域项目之间的竞争关系、片区未来规划配套建设、经济环境及政策等多方面的不确定性。
（二）经营风险
项目的整体盈利能力受租赁价格变化的影响较大，当租赁价格小幅上涨时，可带动盈利指标的提升；当租赁价格小幅下跌时，导致盈利指标的下降，项目具有一定的租赁价格实现风险。
（三）财务风险
项目前四年为集中开发期，第五年才为入市租赁期，前期投入高，资金成本较高，需要保证开发资金的充足。
（四）建设风险
项目报批时限和难度。项目报批时间可能受到不确定因素的影响，使项目的立项和建设期产生一定的不确定性。
风险评价
成立新项目公司具有不脱离母公司控制，同时财务独立核算、自负盈亏，责任与母公司不连带、又便于融资及享受优惠政策等优势，能更好规避项目开发风险，利于项目开发。
综上所述，本项目开发具有良好的城市发展背景、市场机会点、及经济效益、投资效益，认为本项目可行，
同时本项目燃气集团单独成立清水河项目公司可行。
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