平阳银泰置业有限公司
2020年1-6月、2019年度、2018年度
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 资产负债表 1-2
— 利润表 3
— 现金流量表 4
— 所有者权益变动表 5-7
— 财务报表附注 8-66
8号富华大厦A座9层 telephone: +86(010)6554 2288
ShineWing N9D/ooF.n,8gB, clCohhcekanogAy,aDFniusgtmHr ieucnat , BMBeaeindi jsaiinjoigen,,, 传真: +86(010)6554 7190
certified public accountants 100027, P.R.China facsimile: +86(010)6554 7190
审计报告
XYZH/2020KMA20577
云南城投置业股份有限公司：
一、审计意见
我们审计了平阳银泰置业有限公司（以下简称平阳置业公司）财务报表，包括2020年6月30日、2019年12月31日、2018年12月31日的资产负债表，2020年1-6月、2019年度、2018年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了平阳置业公司2020年6月30日、2019年12月31日、2018年12月31日的财务状况以及2020年1-6月、2019年度、2018年度的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于平阳置业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、管理层和治理层对财务报表的责任
平阳置业公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估平阳置业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算平阳置业公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督平阳置业公司的财务报告过程。
四、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对平阳置业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致平阳置业公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
平阳银泰置业有限公司（以下简称“本公司”）是由宁波银泰投资有限公司于2013年 9 月 16 日经平阳县市场监督管理局批准注册成立的有限责任公司，注册资本10,000.00 万 元，实 收 资 本 为 10,000.00 万 元，统 一 社 会 信 用 代 码：91330326078677601N。
2014年3月7日，宁波银泰投资有限公司将其在平阳银泰置业有限公司49%的股权转让给上海财通资产管理有限公司，转让完成后，上海财通资产管理有限公司出资4,900.00万元，持股比例为49%；宁波银泰投资有限公司出资5,100.00万元，持股比例为51%。
2015年10月20日，上海财通资产管理有限公司将其在平阳银泰置业有限公司49%的股权转让给宁波银泰投资有限公司，转让完成后，宁波银泰投资有限公司出资10,000.00万元，持股比例为100%。
2016年9月14日，宁波银泰投资有限公司将其在平阳银泰置业有限公司100%的股权转让给天津银润投资有限公司，转让完成后，天津银润投资有限公司出资10,000.00万元，持股比例为100%。
2016年9月30日，天津银润投资有限公司将其在平阳银泰置业有限公司100%的股权转让给宁波市金润资产经营有限公司，转让完成后，宁波市金润资产经营有限公司出资10,000.00万元，持股比例为100%。
2016年11月29日，宁波市金润资产经营有限公司将其在平阳银泰置业有限公司70%的股权转让给云南城投置业股份有限公司，转让完成后，宁波市金润资产经营有限公司
出资3,000.00万元，持股比例为30%；云南城投置业股份有限公司出资7,000.00万元，
持股比例为70%。法定代表人为杜胜。2019年1月31日法定代表人更换为王平乐。
本公司的分公司平阳银泰置业有限公司商业管理分公司成立于2014年05月08日，营业期限2014年05月08日至2033年09月15日，公司负责人：杨大勇。统一社会信用代码：91330326307498595M。经营范围是房屋租赁、零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。分公司主要负责平阳银泰城的商业物业管理。注册地址：浙江省温州市平阳县鳌江镇吉祥路400号。
本公司主要经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业管理。
二、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，并基于本附注“三、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制财务报表。
（2） 持续经营
本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
三、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收账款坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3. 营业周期
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 现金及现金等价物
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额
的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
6. 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产和金融负债的分类
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为金融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济特征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：（一）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。（二）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：（一）以摊余成本计量的金融负债。（二）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直 接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：（一）扣除已偿还的本金。（二）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。（三）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或；该金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确认该金融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理： （1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额之和。
（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：（一）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工
具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。（二）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按
照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评
估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转
回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：（一）属于《企业会计准则第24号——套期会计》规定的套期关系的一部分。（二）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 （三）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风 险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。（四）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
7. 应收票据
本公司对于应收票据，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
以组合为基础的评估。对于应收票据，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
行，所以本公司按照票据类型为共同风险特征，对应收票据进行分组并以组合为基础考
虑评估信用风险是否显著增加。
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收票据预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应收票据减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收票据减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收票据无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收票据”。若核销金额大于已计提的损失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计政策为：本公司采用以票据性质为基础的预期信用损失模型，通过应收票据违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
8. 应收账款
本公司对于《企业会计准则第14号-收入准则》规范的交易形成且不含重大融资成分的应收款项，始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
信用风险自初始确认后是否显著增加的判断。本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。但是，如果本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。通常情况下，如果逾期超过30日，则表明金融工具的信用风险已经显著增加。除非本公司在无须付出不必要的额外成本或努力的情况下即可获得合理且有依据的信息，证明即使逾期超过30日，信用风险自初始确认后仍未显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
以组合为基础的评估。对于应收账款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
行，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与公司的关联关系为共同风险特征，
对应收账款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。具体分类如下：
（1）按单项计提坏账准备
1）对于单项金额重大并单项计提坏账准备应收账款（单项金额在200万元以上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2）对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项，若存在客观证据表明公司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
1）无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合不计提坏账准备。
2）账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
1年以内（含1年） 5.00
其中：1年以内分项 5.00
1－2年 10.00
2－3年 20.00
3－4年 40.00
4－5年 80.00
5年以上 100.00
预期信用损失计量。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司在资产负债表日计算应收账款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前应收账款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为应收账款减值损失，借记“信用平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计
记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关应收账款无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“应收账款”。若核销金额大于已计提的损失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计政策为：本公司对信用风险显著不同的应收账款单项确定预期信用损失率；除了单项确定预期信用损失率的应收账款外，本公司采用以账龄特征为基础的预期信用
损失模型，通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，
并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
9. 其他应收款
本公司按照下列情形计量其他应收款损失准备：①信用风险自初始确认后未显著增加的金融资产，本公司按照未来12个月的预期信用损失的金额计量损失准备；②信用风险自初始确认后已显著增加的金融资产，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；③购买或源生已发生信用减值的金融资产，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
以组合为基础的评估。对于其他应收款，本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合的基础上评估信用风险是否显著增加是可行，所以本公司按照金融工具类型、信用风险评级、与关联方关系为共同风险特征，对其他应收款进行分组并以组合为基础考虑评估信用风险是否显著增加。
（1）单项计提坏账准备
1）对于单项金额重大并单项计提坏账准备其他应收款（单项金额在200万元以上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计
入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2）对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款，若存在客观证据表明公司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
1）无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合不计提坏账准备。
2）账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 5.00
其中：1年以内分项 5.00
1－2年 10.00
2－3年 20.00
3－4年 40.00
4－5年 80.00
5年以上 100.00
预期信用损失计量。本公司在资产负债表日计算其他应收款预期信用损失，如果该预期信用损失大于当前其他应收款减值准备的账面金额，本公司将其差额确认为其他应收款减值损失，借记“信用减值损失”，贷记“坏账准备”。相反，本公司将差额确认为减值利得，做相反的会计记录。
本公司实际发生信用损失，认定相关其他应收款无法收回，经批准予以核销的，根据批准的核销金额，借记“坏账准备”，贷记“其他应收款”。若核销金额大于已计提的损失准备，按期差额借记“信用减值损失”。
本公司根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计政策为：本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
10.存货
(一)存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
(二)存货的计价方法平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房地产项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加权平均法确定其实际成本。
(三)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(四)存货的盘存制度
采用永续盘存制。
(五)低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
(六)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
(七)公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
11.投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计
入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资
性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差
额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其
账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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12.固定资产
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值超过5,000.00元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的平阳银泰置业有限公司财务报表附注
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手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费
用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
13.长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
14.长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
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15.合同负债
合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
16.职工薪酬
本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
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其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
17.收入确认原则和计量方法
本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。
当本公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确(或者以隐含的方式)约定的付款时间为客户或本公司就转让商品的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
（1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本公司已将该商品的实物转移给客户；
（3）本公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产物业销售
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（二）租金收入
租金收入在租期内按直线法平均确认
（三）物业服务收入
物业服务收入在提供物业服务过程中确认。
（四）商品销售收入
在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品销售收入。
（五）利息收入平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
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利息收入按照基准或实际利率法确认。
18.政府补助
（一）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关
资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延
收益余额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
19.递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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(一)确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
(二)确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
20.租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期
计入当期收益。
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公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见附注五、8.固定资产。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
21.重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
1）财政部于2019年4月30日发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》2019年半年度报告（财会〔2019〕6号），对一般企业财务报表格式进行了修订。本公司在资产负债表中，将“应收票据和应收账款”重分类至新增的“应收票据”和“应收账款”中；将“应付票据和应付账款”重分类至新增的“应付票据”和“应付账款”中。本公司按照相关规定采用追溯调整法，对可比会计期间的比较数据进行相应调整。“其他应收款”中的“应收利息”仅反映相关金融工具已到期可收取但于资产负债表日尚未收到的利息。基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。“其他应付款”中的“应付利息”仅反映相关金融工具已到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息。基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。
2）财政部于2017年陆续修订并发布了《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》，《企业会计准则第23号金融资产转移》，《企业会计准则第24号-套期会计》，《企业会计准则第37号-金融工具列报》四项金融工具相关会计准则，自2018年1月1日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，自2019年1月1日起在其他境内上市企业施行。本公司于2019年1月1日起执行新金融会计准则。对金融资产的分类和计量作出如下调整：
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将原分类为“可供出售金融资产”，依据新金融工具准则规定，分类调整至“其他非流动金融资产”。
3）财政部于2017年陆续修订并发布了《企业会计准则第14号——收入》，上述相关会计准则自2018年1月1日起在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，新收入准则自 2020年1月1日起在其他境内上市企业施行。
（2）重要会计估计变更
会计估计变更的内容和原因 审批程序 会计估计变更 备注
开始适用的时点
随着本公司近年来的业务发展，
固定资产规模的不断扩大。为了本次会计估计变更已经本公司母
使固定资产的折旧年限与实际使公司云南城投置业股份有限公司 本次会计估计变更
用情况相匹配，更加合理、准确第八届董事会第三十五次会议于 从2018年10月1
地反映各项固定资产为企业提供2018年9月28日审批通过。 日起执行。
的经济利益，本公司对固定资产
的折旧会计估计进行变更。
会计估计变更说明：
变更前公司执行的固定资产折旧会计估计：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 直线法 30 3 3.23
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 6 3 16.17
办公设备 直线法 5 3 19.40
酒店设备 直线法 5 3 19.40
变更后公司执行的固定资产折旧会计估计：
类别 折旧方法 折旧年限 残值率（%） 年折旧率
（年） （%）
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 直线法 10 3 9.70
运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
本次会计估计变更对2018年度会计科目无影响。
（3）2019年（首次）起执行新金融工具准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
资产负债表
单位：元
项目 2018年12月31 2019年1月1日 调整数
其他应付款 290,418,368.日89 286,798,813.33 -3,619,555.56
其中：应付利息 3,619,555.56 -3,619,555.56
应付股利
一年内到期的非流动负 44,800,000.00 45,261,777.78 461,777.78
债流动负债合计 473,313,691.48 470,155,913.70 -3,157,777.78
长期借款 280,000,000.00 283,157,777.78 3,157,777.78
非流动负债合计 295,799,669.44 298,957,447.22 3,157,777.78
（4）2020年（首次）起执行新收入准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
资产负债表
单位：元
项目 2019年12月31日 2020年1月1日 调整数
预收款项 15,042,696.68 7,391,683.68 -7,651,013.00
合同负债 7,286,679.05 7,286,679.05
其他流动负债 364,333.95 364,333.95
流动负债合计 504,981,166.52 504,981,166.52
四、 税项
1. 主要税种及税率税种 计税依据 税率
增值税（注1） 销售货物、销售应税服务收入 5%、13%、16%
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育附加 实缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税（注2） 增值额 30%-60%
注1：根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号文）的规定，本公司自2019年4月1日起发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不具备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税字[2006]21号）及各省市的预缴比例进行预缴。
五、 财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，货币单位为人民币元。
1.货币资金
项目 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
库存现金
银行存款 7,246,111.20 10,468,161.20 4,113,845.92
其他货币资金 1,632,361.83 2,655,465.25 28,289,354.48
合计 8,878,473.03 13,123,626.45 32,403,200.40
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
诉讼冻结 3,899,013.40
按揭保证金 1,632,361.83 2,390,465.25 24,386,499.37
合计 1,632,361.83 2,390,465.25 28,285,512.77
2.应收账款
种类 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
应收票据
应收账款 17,231.44 256,322.83 10,026,018.78
合计 17,231.44 256,322.83 10,026,018.78
(1)应收账款按坏账计提方法分类列示
2020年6月30日余额
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 17,231.44 100.00 17,231.44
其中：账龄组合
无风险组合 17,231.44 100.00 17,231.44
合计 17,231.44 100.00 17,231.44
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表:
2019年12月31日余额
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 256,322.83 100.00 256,322.83
其中：账龄组合
无风险组合 256,322.83 100.00 256,322.83
合计 256,322.83 100.00 256,322.83
续表:
2018年12月31日余额
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 10,028,185.14 100.00 2,166.36 0.02 10,026,018.78
其中：账龄组合 43,327.14 0.43 2,166.36 5.00 41,160.78
无风险组合 9,984,858.00 99.57 9,984,858.00
合计 10,028,185.14 100.00 2,166.36 - 10,026,018.78
1）按组合计提应收账款坏账准备
①按账龄组合计提应收账款坏账准备账龄 2018年12月31日余额
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 42,980.64 2,131.71 5.00
1-2年 346.50 34.65 10.00
合计 43,327.14 2,166.36 -
②采用无风险组合不计提坏账准备的应收账款组合名称 2020年6月30日余额
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
单项金额不重大经测试不减值的应收款项 17,231.44
合计 17,231.44
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表：组合名称 2019年12月31日余额
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
单项金额不重大经测试不减值的应收款项 256,322.83
合计 256,322.83
续表：组合名称 2018年12月31日余额
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
单项金额不重大经测试不减值的应收款项 9,984,858.00
合计 9,984,858.00
无风险组合明细
单位名称 2020年6月30日账面余额 账龄 款项性质及不计提坏账准备原因
迪卡侬（上海）体育 16,884.94 1年以内 应收物业费，无收回风险
用品有限公司
刘姓自然人1 346.50 3-4年 应收物业费，无收回风险
合计 17,231.44 — —
续表:单位名称 2019年12月31日账面余额 账龄 款项性质及不计提坏账准备原因
黄、陈姓自然人 249,506.00 1-2年 房款不存在收回风险
迪卡侬（上海）体育 6,470.33 1年以内 应收物业费，无收回风险
用品有限公司
刘姓自然人1 346.50 2-3年 应收物业费，无收回风险
合计 256,322.83 — —
续表:单位名称 2018年12月31日账面余额 账龄 款项性质及不计提坏账准备原
因
周姓自然人 1,250,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
郑姓自然人 1,230,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
章姓自然人 1,100,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
吴姓自然人 1,070,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
林姓自然人 800,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
温姓自然人 770,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
孙姓自然人 720,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
陈姓自然人1 640,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
方姓自然人 600,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
黄姓自然人1 550,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
黄姓自然人2 449,506.00 1年以内 房款不存在收回风险
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2018年12月31日账面余额 账龄 款项性质及不计提坏账准备原
因
陈姓自然人2 400,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
朱姓自然人 400,000.00 1年以内 房款不存在收回风险
许姓自然人 1,165.00 1年以内 房款不存在收回风险
黄姓自然人3 1,132.00 1年以内 房款不存在收回风险
朱姓自然人 1,110.00 1年以内 房款不存在收回风险
黄姓自然人4 1,099.00 1年以内 房款不存在收回风险
杨姓自然人 846.00 1年以内 房款不存在收回风险
合计 9,984,858.00 — —
(2)应收账款按账龄列示
账龄 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
1年以内（含1年） 16,884.94 6,470.33 10,027,838.64
1-2年 249,506.00 346.50
2-3年 346.50
3-4年 346.50
合计 17,231.44 256,322.83 10,028,185.14
(3)应收账款坏账准备情况类别 2019年1月 2019年变动金额 2019年12月
1日余额 计提 收回或转回 转销或核销 31日余额
组合计提 2,166.36 2,166.36
合计 2,166.36 2,166.36
续表:类别 2018年1月 2018年变动金额 2018年12月
1日余额 计提 收回或转回 转销或核销 31日余额
组合计提 2,166.36 2,166.36
合计 2,166.36 2,166.36
(4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款
单位名称 2020年6月30 账龄 占应收账款合 坏账准备2020年
日余额 计的比例（%） 6月30日余额
迪卡侬（上海）体育用品有限公司 16,884.94 1年以内 97.99
刘姓自然人 346.50 3-4年 2.01
合计 17,231.44 — 100.00
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表:
单位名称 2019年12月 账龄 占应收账款合 坏账准备2019年
31日余额 计的比例（%） 12月31日余额
黄、陈姓自然人 249,506.00 1-2年 97.34
迪卡侬（上海）体育用品有限公司 6,470.33 1年以内 2.52
刘姓自然人 346.50 2-3年 0.14
合计 256,322.83 — 100.00
续表
单位名称 2018年12月 账龄 占应收账款合 坏账准备2018年
31日余额 计的比例（%） 12月31日余额
周姓自然人 1,250,000.00 1年以内 12.47
郑姓自然人 1,230,000.00 1年以内 12.27
章姓自然人 1,100,000.00 1年以内 10.97
吴姓自然人 1,070,000.00 1年以内 10.67
林姓自然人 800,000.00 1年以内 7.98
合计 5,450,000.00 — 54.36
3.预付款项
(1)预付款项账龄
2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
项目 金额 比例 金额 比例 金额 比例（%）
（%） （%）
1年以内（含1年） 17,145.29 100.00
合计 17,145.29 100.00
(2)按欠款方归集的年末余额前五名的预付款项
单位名称 2019年12月31日 账龄 占预付账款合计 坏账准备
余额 的比例（%）
浙江方泰显示技术有限公司 17,145.29 1年以内 100.00
合计 17,145.29 — 100.00
4.其他应收款项目 2020年6月31日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
应收利息
应收股利
其他应收款项 129,523,570.89 114,854,236.82 117,900,053.20
合计 129,523,570.89 114,854,236.82 117,900,053.20
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4.1其他应收款
(1)其他应收款按款项性质分类
款项性质 2020年6月30日账面余额 2019年12月31日账面余额 2018年12月31日账面余额
往来款 128,083,179.48 111,583,179.48 113,278,007.64
押金 2,000.00 2,000.00 5,045.00
代垫款 4,745,766.55 4,968,091.37 5,536,935.21
小计 132,830,946.03 116,553,270.85 118,819,987.85
坏账准备 3,307,375.14 1,699,034.03 919,934.65
合计 129,523,570.89 114,854,236.82 117,900,053.20
(2)其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月 整信个用存损续失期(未预发期整用个损存失续(已期发预生期信信合计
预期信用损失 生信用减值) 用减值)
2020年1月1日余额 1,699,034.03 1,699,034.03
2020年1月1日其他应 — — — —
收款账面余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,607,141.11 1,200.00 1,608,341.11
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2020年6月30日余额 3,306,175.14 1,200.00 3,307,375.14
续表
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月 整信个用存损续失期(未预发期整用个损存失续(已期发预生期信信合计
预期信用损失 生信用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 919,934.65 919,934.65
2019年1月1日其他应 — — — —
收款账面余额在本期
--转入第二阶段
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月 整信个用存损续失期(未预发期整用个损存失续(已期发预生期信信合计
预期信用损失 生信用减值) 用减值)
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 779,099.38 779,099.38
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月30日余额 1,699,034.03 1,699,034.03
(3)其他应收款按账龄列示
账龄 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
1年以内（含1年） 16,506,180.00 4,789,838.68 3,514,190.08
1-2年 4,789,838.68 3,169,520.00 1,581,174.77
2-3年 3,169,520.00 869,334.17 113,724,623.00
3-4年 640,829.35 107,724,578.00
4-5年 107,724,578.00
合计 132,830,946.03 116,553,270.85 118,819,987.85
(4)其他应收款坏账准备情况
2020年1月1日 2020年1-6月变动金额 2020年6月30日
类别 余额 计提 收回或 转销或 余额
转回 核销
单项计提 800.00 1,200.00 2,000.00
账龄组合 1,698,234.03 1,607,141.11 3,305,375.14
合计 1,699,034.03 1,608,341.11 3,307,375.14
续表
2019年1月1日 2019年变动金额 2019年12月31日
类别 余额 计提 收回或 转销或 余额
转回 核销
单项计提 800.00 800.00
账龄组合 919,934.65 778,299.38 1,698,234.03
合计 919,934.65 779,099.38 1,699,034.03
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续表
2018年1月1日 2018年变动金额 2018年12月31日
类别 余额 计提 收回或 转销或 余额
转回 核销
单项计提
账龄组合 919,934.65 919,934.65
合计 919,934.65 919,934.65
(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项
2020年6月30日 占其他应收 坏账准备
单位名称 款项性质 余额 账龄 款项合计的 2020年6月
比例（%） 30日余额
苍南银泰置业有限公司 关联方往来款 115,500,000.00 1-3年；4-5年 86.95
台州银泰置业有限公司 关联方往来款 11,500,000.00 2年以内 8.66
平阳县物业维修资金管 代垫款 3,722,578.00 4-5年 2.80 2,978,062.40
理中心
代收物业维修基金 代垫款 629,808.55 3-4年 0.47 251,923.42
杭州云泰购物中心有限 关联方往来 550,000.00 2-3年 0.41
公司商业管理分公司
合计 — 131,902,386.55 — 99.29 3,229,985.82
续表
2019年12月31 占其他应收 坏账准备
单位名称 款项性质 日余额 账龄 款项合计的 2019年12月
比例（%） 31日余额
苍南银泰置业有限公 关联方往来 109,000,000.00 2-4年 93.52
司
平阳县物业维修资金 代垫款 3,722,578.00 3-4年 3.19 1,489,031.20
管理中心
台州银泰置业有限公 关联方往来 1,500,000.00 1年以内 1.29
司
代收物业维修基金 代垫款 858,313.37 2-3年 0.74 171,662.67
杭州云泰购物中心有 关联方往来 550,000.00 1-2年 0.47
限公司
合计 — 115,630,891.37 — 99.21 1,660,693.87
续表
2018年12月31 占其他应收 坏账准备
单位名称 款项性质 日余额 账龄 款项合计的 2018年12月
比例（%） 31日余额
苍南银泰置业有限公司 关联方往来款 112,000,000.00 1年以内 94.26
2-3年
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2018年12月31 占其他应收 坏账准备
单位名称 款项性质 日余额 账龄 款项合计的 2018年12月
比例（%） 31日余额
平阳县物业维修资金管 代垫款 3,722,578.00 2-3年 3.13 744,515.60
理中心
杭州云泰购物中心有限 关联方往来款 550,000.00 1年以内 0.46
公司商业管理分公司
哈尔滨银旗房地产开发 关联方往来款 300,000.00 1年以内 0.25
有限公司银泰城分公司
宁波银泰城商业管理有 关联方往来款 312,158.68 1年以内 0.26
限公司
合计 — 116,884,736.68 — 95.69 744,515.60
5.存货
(1)存货分类项目 2020年6月30日余额
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 58,416,835.79 5,795,180.74 52,621,655.05
合计 58,416,835.79 5,795,180.74 52,621,655.05
续表项目 2019年12月31日余额
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 90,693,885.23 15,267,071.01 75,426,814.22
合计 90,693,885.23 15,267,071.01 75,426,814.22
续表项目 2018年12月31日余额
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 112,316,973.13 112,316,973.13
合计 112,316,973.13 112,316,973.13
(2)存货跌价准备
项目 2020年1月1 2020年1-6月增加 2020年1-6月减少 2020年6月30日
日余额 计提 其他 转回或转销 其他 余额
开发产品 15,267,071.01 9,471,890.27 5,795,180.74
合计 15,267,071.01 9,471,890.27 5,795,180.74
续表
项目 2019年1月1 2019年增加 2019年减少 2019年12月31
日余额 计提 其他 转回或转销 其他 日余额
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）开发产品 15,267,071.01 15,267,071.01
合计 15,267,071.01 15,267,071.01
(3)存货年末余额中含有借款费用资本化金额的说明存货项目名称 2020年1月1 本期增 本期减少 2020年6月
日余额 加 出售减少 其他减少 30日余额
平阳银泰城 4,210,384.47 1,402,753.84 2,807,630.63
合计 4,210,384.47 1,402,753.84 2,807,630.63
续表存货项目名称 2019年1月1 本期增 本期减少 2019年12月
日余额 加 出售减少 其他减少 31日余额
平阳银泰城 5,231,386.38 1,021,001.91 4,210,384.47
合计 5,231,386.38 1,021,001.91 4,210,384.47
续表存货项目名称 2018年1月1 本期增 本期减少 2018年12月
日余额 加 出售减少 其他减少 31日余额
平阳银泰城 6,423,020.31 1,191,633.93 5,231,386.38
合计 6,423,020.31 1,191,633.93 5,231,386.38
(4)开发产品明细
项目名称 竣工时间 2020年1月1日余 本期增加金额 本期减少金额 2020年6月30日
额 余额
平阳银泰城 2016年 90,693,885.23 32,277,049.44 58,416,835.79
合计 90,693,885.23 32,277,049.44 58,416,835.79
续表
项目名称 竣工时间 2019年1月1日余 本期增加金额 本期减少金额 2019年12月31日
额 余额
平阳银泰城 2016年 112,316,973.13 21,623,087.90 90,693,885.23
合计 112,316,973.13 21,623,087.90 90,693,885.23
续表
项目名称 竣工时间 2018年1月1日 本期增加金额 本期减少金额 2018年12月31日
余额 余额
平阳银泰城 2016年 191,515,968.54 79,198,995.41 112,316,973.13
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 竣工时间 2018年1月1日 本期增加金额 本期减少金额 2018年12月31日
余额 余额
合计 191,515,968.54 79,198,995.41 112,316,973.13
6. 其他流动资产
项目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
余额 余额 余额
预售款申报待结转税金 49,892.48 63,059.00 108,761.60
待抵扣增值税进项税额 1,147,422.63 847,781.31 699,661.78
其他 525,055.34 569,999.53
合计 1,722,370.45 1,480,839.84 808,423.38
7. 投资性房地产
(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
2020年1月1日余额 571,510,094.01 571,510,094.01
2020年变动
加：外购
存货\固定资产\在建
工程转入
企业合并增加
减：处置
其他转出
加：公允价值变动
2020年6月30日余额 571,510,094.01 571,510,094.01
续表
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
2019年1月1日余额 645,492,209.54 645,492,209.54
2019年变动 -73,982,115.53 -73,982,115.53
加：外购
存货\固定资产\在建
工程转入
企业合并增加
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
减：处置
其他转出
加：公允价值变动 -73,982,115.53 -73,982,115.53
2019年12月31日余额 571,510,094.01 571,510,094.01
续表
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
2018年1月1日余额 824,331,635.81 824,331,635.81
2018年变动 -178,839,426.27 -178,839,426.27
加：外购
存货\固定资产\在建 -14,524,376.37 -14,524,376.37
工程转入
企业合并增加
减：处置
其他转出
加：公允价值变动 -164,315,049.90 -164,315,049.90
2018年12月31日余额 645,492,209.54 645,492,209.54
8.固定资产
项目 2020年6月30日账面 2019年12月31日账面 2018年12月31日账面
价值 价值 价值
固定资产 12,849.03 15,397.02 20,899.73
固定资产清理
合计 12,849.03 15,397.02 20,899.73
(1)固定资产情况项目 电子设备 办公设备 合计
一、账面原值
1.2020年1月1日余额 98,230.00 39,900.00 138,130.00
2.2020年1-6月增加金额
（1）购置
3.2020年1-6月减少金额
（1）处置或报废
4.2020年6月30日余额 98,230.00 39,900.00 138,130.00
二、累计折旧
1.2020年1月1日余额 97,151.50 25,581.48 122,732.98
2.2020年1-6月增加金额
（1）计提 2,547.99 2,547.99
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 电子设备 办公设备 合计
3.2020年1-6月减少金额
（1）处置或报废
4.2020年6月30日余额 97,151.50 28,129.47 125,280.97
三、减值准备
1.2020年1月1日余额
2.2020年1-6月增加金额
3.2020年1-6月减少金额
4.2020年6月30日余额
四、账面价值
1.2020年6月30日账面价值 1,078.50 11,770.53 12,849.03
2.2020年1月1日账面价值 1,078.50 14,318.52 15,397.02
续表项目 电子设备 办公设备 合计
一、账面原值
1.2019年1月1日余额 214,480.00 57,950.00 272,430.00
2.2019年增加金额 3,200.00 3,200.00
（1）购置 3,200.00 3,200.00
3.2019年减少金额 116,250.00 21,250.00 137,500.00
（1）处置或报废 116,250.00 21,250.00 137,500.00
4.2019年12月31日余额 98,230.00 39,900.00 138,130.00
二、累计折旧
1.2019年1月1日余额 210,087.30 41,442.97 251,530.27
2.2019年增加金额 845.80 4,583.00 5,428.80
（1）计提 845.80 4,583.00 5,428.80
3.2019年减少金额 113,781.60 20,444.49 134,226.09
（1）处置或报废 113,781.60 20,444.49 134,226.09
4.2019年12月31日余额 97,151.50 25,581.48 122,732.98
三、减值准备
1. 2019年1月1日余额
2.2019年增加金额
3.2019年减少金额
4.2019年12月31日余额
四、账面价值
1.2019年12月31日账面价值 1,078.50 14,318.52 15,397.02
2.2019年1月1日账面价值 4,392.70 16,507.03 20,899.73
续表平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 电子设备 办公设备 合计
一、账面原值
1.2018年1月1日余额 1,977,540.66 491,276.78 2,468,817.44
2.2018年增加金额 56,461.38 6,850.00 63,311.38
（1）购置 56,461.38 6,850.00 63,311.38
3.本年减少金额 1,819,522.04 440,176.78 2,259,698.82
（1）处置或报废 1,819,522.04 440,176.78 2,259,698.82
4.2018年12月31日余额 214,480.00 57,950.00 272,430.00
二、累计折旧
1.2018年1月1日余额 719,599.31 172,777.84 892,377.15
2.2018年增加金额 380,160.29 72,432.75 452,593.04
（1）计提 380,160.29 72,432.75 452,593.04
3.2018年减少金额 889,672.30 203,767.62 1,093,439.92
（1）处置或报废 889,672.30 203,767.62 1,093,439.92
4.2018年12月31日余额 210,087.30 41,442.97 251,530.27
三、减值准备
1.2018年1月1日余额
2.2018年增加金额
3.2018年减少金额
4.2018年12月31日余额
四、账面价值
1.2018年12月31日账面价值 4,392.70 16,507.03 20,899.73
2.2018年1月1日账面价值 1,257,941.35 318,498.94 1,576,440.29
9.长期待摊费用
项目 2020年1月1 2020年1-6 2020年1-6 2020年1-6 2020年6月
日余额 月增加 月摊销 月其他减少 30日余额
装修改造费 70,116.39 45,318.03 24,798.36
经营租赁费用 133,363.51 36,371.88 96,991.63
合计 203,479.90 81,689.91 121,789.99
续表项目 2019年1月1 2019年增加 2019年摊销 2019年其他 2019年12月
日余额 减少 31日余额
装修改造费 189,590.31 119,473.92 70,116.39
经营租赁费用 206,107.27 72,743.76 133,363.51
合计 395,697.58 192,217.68 203,479.90
续表平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2018年1月1 2018年增加 2018年摊销 2018年其他 2018年12月
日余额 减少 31日余额
装修改造费 309,064.23 119,473.92 189,590.31
经营租赁费用 278,851.03 72,743.76 206,107.27
合计 587,915.26 192,217.68 395,697.58
10.递延所得税资产和递延所得税负债
(1)未经抵销的递延所得税资产项目 2020年6月30日余额
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
投资性房地产公允价值调整 80,116,836.88 20,029,209.22
合计 80,116,836.88 20,029,209.22
续表项目 2019年12月31日余额
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
投资性房地产公允价值调整 80,116,836.88 20,029,209.22
合计 80,116,836.88 20,029,209.22
续表项目 2018年12月31日余额
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 922,101.01 230,525.25
可抵扣亏损 82,509,915.40 20,627,478.85
投资性房地产公允价值调整 6,134,721.34 1,533,680.34
合计 89,566,737.75 22,391,684.44
(2)未经抵销的递延所得税负债项目 2020年6月30日余额
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产折旧调整 94,150,956.96 23,537,739.24
合计 94,150,956.96 23,537,739.24
续表项目 2019年12月31日余额
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产折旧调整 83,833,530.57 20,958,382.64
合计 83,833,530.57 20,958,382.64
续表平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2018年12月31日余额
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产折旧调整 63,198,677.74 15,799,669.44
合计 63,198,677.74 15,799,669.44
(3)未确认递延所得税资产明细
项目 2020年6月30日余 2019年12月31日 2018年12月31日
额 余额 余额
可抵扣暂时性差异 18,574,446.15 16,966,105.04
可抵扣亏损 193,436,820.63 177,585,240.65
合计 212,011,266.78 194,551,345.69
(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年度 2020年6月30日余 2019年12月31日 2018年12月31日
额 余额 余额
2022年度 54,347,751.13 54,347,751.13
2023年度 38,931,256.71 38,931,256.71
2024年度 67,001,806.48 84,306,232.81
2025年度 33,156,006.31
合计 193,436,820.63 177,585,240.65
11.应付账款
(1)应付账款列示项目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
余额 余额 余额
应付工程款 9,485,268.28 12,632,232.11 127,586,075.26
应付物业管理相关费用 51,179.94 51,588.32
其他 58,141.23 58,141.23 991,273.16
合计 9,594,589.45 12,741,961.66 128,577,348.42
(2)账龄超过1年的重要应付账款单位名称 2020年6月30日余额 未偿还或结转的原因
浙江东航建设集团有限公司 6,561,044.00 尚未完成结算
浙江华展工程研究设计院有限公司 867,000.00 尚未完成结算
合计 7,428,044.00 —
续表单位名称 2019年12月31日余额 未偿还或结转的原因
浙江东航建设集团有限公司 6,561,044.00 尚未完成结算
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2019年12月31日余额 未偿还或结转的原因
浙江硕博建筑装饰有限公司 1,205,337.99 尚未完成结算
浙江华展工程研究设计院有限公司 867,000.00 尚未完成结算
华创电子股份有限公司 313,656.75 尚未完成结算
富顺光电科技股份有限公司 306,257.00 尚未完成结算
浙江方泰显示技术有限公司 118,000.00 尚未完成结算
合计 9,371,295.74 —
续表单位名称 2018年12月31日余额 未偿还或结转的原因
浙江华展工程研究设计院有限公司 867,000.00 尚未完成结算
浙江省二建钢结构有限公司 635,241.30 尚未完成结算
富顺光电科技股份有限公司 306,257.00 尚未完成结算
浙江方泰显示技术有限公司 118,000.00 尚未完成结算
温州中川人工环境工程有限公司 103,360.00 尚未完成结算
合计 2,029.858.30 —
12.预收款项
(1)预收款项列示项目 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
商品房预收款 7,651,013.00 5,246,716.00
物业租金 6,206,472.06 7,391,683.68 1,371,232.17
合计 6,206,472.06 15,042,696.68 6,617,948.17
(2)账龄超过一年的重要预收款项单位名称 2020年6月30日余额 未偿还或结转的原因
云创商业管理（杭州）有限公司 5,510,403.22 未达到结算条件
平阳分公司
吴姓自然人 250,000.00 未达到结算条件
王姓自然人 67,400.00 未达到结算条件
叶姓自然人 50,900.00 未达到结算条件
合计 5,878,703.22 —
续表单位名称 2019年12月31日余额 未偿还或结转的原因
翁姓自然人 1,000,000.00 未达到交房条件
严姓自然人 482,833.00 未达到交房条件
林姓自然人 481,740.00 未达到交房条件
周、黄姓自然人 296,037.00 未达到交房条件
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2019年12月31日余额 未偿还或结转的原因
洪姓自然人 240,605.00 未达到交房条件
合计 2,501,215.00 —
13.合同负债
(1)合同负债情况项目 2020年6月30日 2019年12月31 2019年12月31
余额 日余额 日余额
预售房款 17,663,621.90
合计 17,663,621.90
(2)合同负债的账面价值在本期发生的重大变动情况项目 2020年1-6月变动金额 变动原因
预收房款 17,663,621.90 适用新准则
合计 17,663,621.90 —
(3)预收房款分项目列示
项目名称 2020年6月30日 预计竣工时间 预售比例（%）
平阳银泰城 17,663,621.90 2016年 96.76
合计 17,663,621.90
14.应付职工薪酬
(1)应付职工薪酬分类
项目 2020年1月1日 2020年1-6月 2020年1-6月 2020年6月30日
余额 增加 减少 余额
短期薪酬 376,840.12 963,921.71 966,938.71 373,823.12
离职后福利-设定提存计划 13,186.13 56,374.07 56,374.07 13,186.13
辞退福利 10,500.00 10,500.00
合计 390,026.25 1,030,795.78 1,033,812.78 387,009.25
续表
项目 2019年1月1日 2019年增加 2019年减少 2019年12月31
余额 日余额
短期薪酬 116,391.82 2,193,182.60 1,932,734.30 376,840.12
离职后福利-设定提存计划 11,805.02 149,996.27 148,615.16 13,186.13
辞退福利 10,800.00 10,800.00
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2019年1月1日 2019年增加 2019年减少 2019年12月31
余额 日余额
合计 128,196.84 2,353,978.87 2,092,149.46 390,026.25
续表
项目 2018年1月1日 2018年增加 2018年减少 2018年12月31
余额 日余额
短期薪酬 1,513,301.41 9,849,399.51 11,246,309.10 116,391.82
离职后福利-设定提存计划 78,109.11 936,781.11 1,003,085.20 11,805.02
合计 1,591,410.52 10,786,180.62 12,249,394.30 128,196.84
(2)短期薪酬
项目 2020年1月1日 2020年1-6月 2020年1-6月 2020年6月30日
余额 增加 减少 余额
工资、奖金、津贴和补贴 372,600.00 891,525.65 895,025.65 369,100.00
职工福利费 -2,575.00 -2,575.00 0.00
社会保险费 652.12 20,452.06 20,452.06 652.12
其中：医疗保险费 652.12 17,478.22 17,885.42 244.92
工伤保险费 495.64 495.64
生育保险费 2,478.20 2,071.00 407.2
住房公积金 3,588.00 54,519.00 54,036.00 4,071.00
合计 376,840.12 963,921.71 966,938.71 373,823.12
续表
项目 2019年1月1日 2019年增加 2019年减少 2019年12月31
余额 日余额
工资、奖金、津贴和补贴 116,068.75 1,868,520.65 1,611,989.40 372,600.00
职工福利费 97,991.74 97,991.74
社会保险费 323.07 66,962.21 66,633.16 652.12
其中：医疗保险费 323.07 59,191.19 58,862.14 652.12
工伤保险费 1,556.00 1,556.00
生育保险费 6,215.02 6,215.02
住房公积金 159,708.00 156,120.00 3,588.00
合计 116,391.82 2,193,182.60 1,932,734.30 376,840.12
续表
项目 2018年1月1日 2018年增加 2018年减少 2018年12月31
余额 日余额
工资、奖金、津贴和补贴 1,445,337.77 7,610,410.28 8,939,679.30 116,068.75
职工福利费 1,067,071.76 1,067,071.76
社会保险费 40,242.98 494,366.99 534,286.90 323.07
其中：医疗保险费 35,585.83 435,766.28 471,029.04 323.07
工伤保险费 1,330.61 14,647.95 15,978.56
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2018年1月1日 2018年增加 2018年减少 2018年12月31
余额 日余额
生育保险费 3,326.54 43,952.76 47,279.30
住房公积金 9,706.41 574,708.59 584,415.00
工会经费及职工教育经费 18,014.25 102,841.89 120,856.14
合计 1,513,301.41 9,849,399.51 11,246,309.10 116,391.82
(3)设定提存计划
项目 2020年1月1日 2020年1-6月 2020年1-6月 2020年6月30日
余额 增加 减少 余额
基本养老保险 1,309.81 54,520.40 54,520.40 1,309.81
失业保险费 11,876.32 1,853.67 1,853.67 11,876.32
合计 13,186.13 56,374.07 56,374.07 13,186.13
续表
项目 2019年1月1日 2019年增加 2019年减少 2019年12月31
余额 日余额
基本养老保险 144,698.37 143,388.56 1,309.81
失业保险费 11,805.02 5,297.90 5,226.60 11,876.32
合计 11,805.02 149,996.27 148,615.16 13,186.13
续表
项目 2018年1月1日 2018年增加 2018年减少 2018年12月31
余额 日余额
基本养老保险 64,324.65 918,610.56 982,935.21
失业保险费 13,784.46 18,170.55 20,149.99 11,805.02
合计 78,109.11 936,781.11 1,003,085.20 11,805.02
15.应交税费项目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日余
余额 余额 额
增值税 1,285,905.55
城市维护建设税 716.58 77,632.55
教育费附加 429.97 39,966.97
地方教育费附加 286.66 37,665.55
土地增值税 612,673.01 815,440.55 1,326,279.25
土地使用税 84,970.64
个人所得税 6,967.48 4,028.31 4,333.29
印花税 46.00
合计 704,611.13 820,902.07 2,771,829.16
16.其他应付款平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
应付利息 3,619,555.56
应付股利
其他应付款项 461,283,124.62 435,534,468.75 286,798,813.33
合计 461,283,124.62 435,534,468.75 290,418,368.89
16.1应付利息
项目 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
分期付息到期还本 3,619,555.56
的长期借款利息
合计 3,619,555.56
16.2其他应付款项
(1)其他应付款项按款项性质分类
款项性质 2020年6月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
关联方往来 456,582,162.78 430,729,658.09 278,083,693.93
往来款（非关联方） 1,152,495.95 965,748.44 2,793,281.11
代收代付款项 2,148,983.31 2,164,782.84 2,978,462.14
保证金及押金 1,384,123.58 1,218,427.22 2,943,376.15
认购金 15,359.00 455,852.16
合计 461,283,124.62 435,534,468.75 286,798,813.33
(2)账龄超过1年的重要其他应付款项单位名称 2020年6月30日余额 未偿还原因
云南城投置业股份有限公司 261,280,979.88 关联方往来款
杭州西溪银盛置地有限公司 61,199,088.28 关联方往来款
成都银城置业有限公司 61,150,618.48 关联方往来款
杭州海威房地产开发有限公司 10,159,119.50 关联方往来款
云创商业管理（杭州）有限公 5,793,285.55 关联方往来款
司平阳分公司
宁波银泰置业有限公司 2,944,011.92 关联方往来款
云南城投龙江房地产开发有限 2,377,620.32 关联方往来款
公司
合计 404,904,723.93 —
续表单位名称 2019年12月31日余额 未偿还原因
云南城投置业股份有限公司 128,480,279.21 关联方往来款
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 2019年12月31日余额 未偿还原因
杭州西溪银盛置地有限公司 62,684,111.11 关联方往来款
成都银城置业有限公司 58,960,751.81 关联方往来款
杭州海威房地产开发有限公司 9,542,087.00 关联方往来款
宁波银泰置业有限公司 5,740,482.94 关联方往来款
合计 265,407,712.07 —
续表单位名称 2018年12月31日余额 未偿还原因
成都银城置业有限公司 56,702,827.75 关联方往来款
大地影院发展有限公司平阳分 1,000,000.00 押金及保证金
公司
谢姓自然人 157,132.00 押金及保证金
平阳县天翼广告有限公司 109,833.00 其他往来款
杭州屈臣氏个人用品商店有限 100,000.00 押金及保证金
公司温州平阳分店
合计 58,069,792.75 —
17.一年内到期的非流动负债项目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月
余额 余额 31日余额
一年内到期的长期借款 40,000,000.00 40,000,000.00 44,800,000.00
加：一年内到期的应付利息 451,111.11 451,111.11
合计 40,451,111.11 40,451,111.11 44,800,000.00
18.其他流动负债项目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
余额 余额 余额
待转销项税 883,181.10
合计 883,181.10
19.长期借款
(1)长期借款分类借款类别 2020年6月30日余 2019年12月31日 2018年12月31
额 余额 日余额
抵押借款 220,000,000.00 240,000,000.00 280,000,000.00
加：长期借款的应付利息 2,481,111.11 2,706,666.67
合计 222,481,111.11 242,706,666.67 280,000,000.00
1) 抵押借款平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
贷款发放 2020年6月30 重分类至一年
单款单位 机构 日借款金额 内到期的非流 担保人 抵押物
动负债
绍兴银行 中国银泰投资有限公 平阳县鳌江镇车站大
股份有限 司、宁波银泰投资有 道银泰城A幢“浙
本公司 公司总行 260,000,000.00 40,000,000.00 限公司、云南城投置 （2016）平阳县不动
营业部 业股份有限公司 产权第0004365号，
0004659号”房产
合计 — 260,000,000.00 40,000,000.00 — —
续表
贷款发放 2019年12月31 重分类至一年
单款单位 机构 日借款金额 内到期的非流 担保人 抵押物
动负债
绍兴银行 中国银泰投资有限公 平阳县鳌江镇车站大
股份有限 司、宁波银泰投资有 道银泰城A幢“浙
本公司 公司总行 280,000,000.00 40,000,000.00 限公司、云南城投置 （2016）平阳县不动
营业部 业股份有限公司 产权第0004365号，
0004659号”房产
合计 — 280,000,000.00 40,000,000.00 — —
续表
贷款发放 2018年12月31 重分类至一年
单款单位 机构 日借款金额 内到期的非流 担保人 抵押物
动负债
绍兴银行 中国银泰投资有限公 平阳县鳌江镇车站大
股份有限 司、宁波银泰投资有 道银泰城A幢“浙
本公司 公司总行 320,000,000.00 40,000,000.00 限公司、云南城投置 （2016）平阳县不动
营业部 业股份有限公司 产权第0004365号，
0004659号”房产
浙江银行
本公司 股份有限 4,800,000.00 4,800,000.00 泰悦府房屋
公司温州
平阳支行
合计 — 324,800,000.00 44,800,000.00 — —
20.实收资本
2020年1月1日余额 2020年 2020年 2020年6月30日余额
投资者名称 投资金额 所占比例 1-6月 1-6月 投资金额 所占比例
（%） 增加 减少 （%）
云南城投置业股份 70,000,000.00 70.00 70,000,000.00 70.00
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2020年1月1日余额 2020年 2020年 2020年6月30日余额
投资者名称 投资金额 所占比例 1-6月 1-6月 所占比例
（%） 增加 减少 投资金额 （%）
有限公司
宁波市金润资产经 30,000,000.00 30.00 30,000,000.00 30.00
营有限公司
合计 100,000,000.00 100．00 100,000,000.00 100．00
续表
2019年1月1日余额 2019年 2019年 2019年12月31日余额
投资者名称 所占比例 增加 减少 所占比例投资金额投资金额
（%） （%）
云南城投置业股份 70,000,000.00 70.00 70,000,000.00 70.00
有限公司
宁波市金润资产经 30,000,000.00 30.00 30,000,000.00 30.00
营有限公司
合计 100,000,000.00 100．00 100,000,000.00 100．00
续表
2018年1月1日余额 2018年 2018年 2018年12月31日余额
投资者名称 投资金额 所占比例 增加 减少 投资金额 所占比例
（%） （%）
云南城投置业股份 70,000,000.00 70.00 70,000,000.00 70.00
有限公司
宁波市金润资产经 30,000,000.00 30.00 30,000,000.00 30.00
营有限公司
合计 100,000,000.00 100．00 100,000,000.00 100．00
21.盈余公积
项目 2020年1月1日余额 2020年1-6月增加 2020年1-6月减少 2020年6月30日余额
法定盈余公积金 42,495,228.53 42,495,228.53
合计 42,495,228.53 42,495,228.53
续表
项目 2019年1月1日余额 2019年增加 2019年减少 2019年12月31日余额
法定盈余公积金 42,495,228.53 42,495,228.53
合计 42,495,228.53 42,495,228.53
续表
项目 2018年1月1日余额 2018年增加 2018年减少 2018年12月31日余额
法定盈余公积金 42,495,228.53 42,495,228.53
合计 42,495,228.53 42,495,228.53
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
22.未分配利润项目 2020年1-6月 2019年 2018年
上年年末余额 -114,224,278.76 30,146,570.73 173,584,239.20
加：年初未分配利润调整数
其中：《企业会计准则》新规
定追溯调整
会计政策变更
重要前期差错更正
同一控制合并范围变更
其他调整因素
本期年初余额 -114,224,278.76 30,146,570.73 173,584,239.20
加：本年归属于母公司所有者 -27,026,277.63 -144,370,849.49 -143,437,668.47
的净利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
本期年末余额 -141,250,556.39 -114,224,278.76 30,146,570.73
23.营业收入、营业成本
（1）营业收入和营业成本情况
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
收入 成本 收入 成本 收入 成本
主营业务 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
其他业务
合计 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
（2）主营业务--按行业分类
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
合计 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
（3）主营业务--按产品分类
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产 26,094,001.89 22,850,477.20 21,536,368.54 21,623,087.90 115,454,964.14 85,455,329.69
商业管理 5,835,031.64 127,618.66 7,965,190.42 310,490.05 30,060,413.61 11,269,510.98
合计 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
（4）主营业务--按物业类型分类
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
收入 成本 收入 成本 收入 成本
住宅销售 1,521,151.43 1,006,583.33 38,584,638.10 20,269,141.50
其他房地产业态 26,094,001.89 22,850,477.20 20,015,217.11 20,616,504.57 76,870,326.04 65,186,188.19
商业管理 5,835,031.64 127,618.66 7,965,190.42 310,490.05 30,060,413.61 11,269,510.98
合计 31,929,033.53 22,978,095.86 29,501,558.96 21,933,577.95 145,515,377.75 96,724,840.67
24.税金及附加项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
城市维护建设税 78,063.09 85,095.25 316,381.21
教育费附加 46,837.86 49,426.09 189,828.70
地方教育费附加 31,225.23 35,669.21 126,552.48
房产税 595,566.99 780,834.82 2,083,526.25
土地使用税 84,970.64 196,511.79 150,000.45
营业税 -314,644.76
土地增值税 521,880.04 430,727.37 2,296,223.43
印花税 23,612.41 37,513.30 88,194.87
水利基金 -5,821.66
其他 27,000.01
合计 1,382,156.26 1,615,777.83 4,957,240.98
25.销售费用项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
职工薪酬 732,234.67 1,153,133.05 4,168,924.43
销售服务费 2,736,603.04 187,888.54
广告费 -124,841.78 3,118,292.03
办公费 5,181.63 46,050.12 34,605.85
差旅交通费 11,996.00 57,430.19
业务招待费 18,000.00 22,883.00
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
宣传费 1,298.99 140,000.00
低值易耗品摊销 1,298.99 950.00
物业管理费 957,423.85 2,548,704.11
其他 55,220.80 265,597.16
合计 3,475,318.33 2,116,982.04 10,545,275.31
26.管理费用项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
职工薪酬 229,405.81 1,058,234.78 3,403,455.83
折旧费及摊销 38,919.87 78,172.56 478,616.80
业务招待费 15,520.18 278,932.24
差旅费 300.00 -97,227.04 145,446.75
办公费 104,239.11 21,354.37 123,323.95
会议费 50,873.66
诉讼费 24,981.00
聘请中介机构费 73,000.00 137,700.00 633,190.26
咨询费 127,110.86
其他 58,525.30 507,493.21 157,232.60
合计 504,390.09 1,721,248.06 5,423,163.95
27.财务费用项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
利息费用 26,442,448.15 48,536,293.61 43,925,959.91
减：利息收入 17,036.17 64,840.06 166,505.47
加：汇兑损失
其他支出 11,353.79 17,383.99 36,473.78
合计 26,436,765.77 48,488,837.54 43,795,928.22
28.其他收益产生其他收益的来源 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
个税返还手续费 1,068.71 12,833.23 21,259.56
合计 1,068.71 12,833.23 21,259.56
29.公允价值变动收益产生公允价值变动收益的项目 2020发年生1额-6月 2019年发生额 2018年发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -73,982,115.53 -164,315,049.90
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
产生公允价值变动收益的项目 2020发年生1额-6月2019年发生额 2018年发生额
合计 -73,982,115.53 -164,315,049.90
30.信用减值损失项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
坏账损失 -1,608,341.11 -776,933.02
合计 -1,608,341.11 -776,933.02
31.资产减值损失项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
坏账损失 -922,101.01
存货跌价损失 -15,267,071.01
合计 -15,267,071.01 -922,101.01
32.资产处置收益项目 2020年1-6月 2019年发生额 2018年发生额
发生额
非流动资产处置收益 -185,595.37
其中：未划分为持有待售的非流动 -185,595.37
资产处置收益
其中：固定资产处置收益 -185,595.37
续表
计入非经常性损益的金额
项目 2020年1-6月 2019年发生额 2018年发生额
发生额
非流动资产处置收益 -185,595.37
其中：未划分为持有待售的非流动 -185,595.37
资产处置收益
其中：固定资产处置收益 -185,595.37
33.营业外收入
(1)营业外收入明细项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
非流动资产毁损报废利得 1,366.00
稳岗补贴 31,691.72
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
与企业日常活动无关的政 32,920.71
府补助
违约赔偿收入 24.61 123,463.75
其他 752.43 1,020.05 135,162.37
合计 32,444.15 1,044.66 292,912.83
续表
计入当期非经常性损益的金额
项目 2020年1-6月 2019年发生额 2018年发生额
发生额
非流动资产毁损报废利得 1,366.00
与企业日常活动无关的政府补助 32,920.71
稳岗补贴 31,691.72
违约赔偿收入 24.61 123,463.75
其他 752.43 1,020.05 135,162.37
合计 32,444.15 1,044.66 292,912.83
（2）计入当年损益的政府补助补助项目 2020年1-6月 2019年发生额 2018年发生额 与资产相关/与
发生额 收益相关
文化礼堂收入 32,920.71 与收益相关
合计 32,920.71 —
34.营业外支出项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
非流动资产毁损报废损失 2,073.91
赔偿金、违约金支出 24,400.00 460,481.03 1,284,557.40
其他 4,212,696.34
合计 24,400.00 462,554.94 5,497,253.74
续表项目 计入当期非经常性损益的金额
2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
非流动资产毁损报废损失 2,073.91
赔偿金、违约金支出 24,400.00 460,481.03 1,284,557.40
其他 4,212,696.34
合计 24,400.00 462,554.94 5,497,253.74
35.所得税费用平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
(1)所得税费用项目 2020年发生额 2019年发生额 2018年发生额
当年所得税费用
递延所得税费用 2,579,356.60 7,521,188.42 -43,099,230.54
合计 2,579,356.60 7,521,188.42 -43,099,230.54
(2)会计利润与所得税费用调整过程
项目 2020年发生额 2019年发生额 2018年发生额
本期利润总额 -24,446,921.03 -136,849,661.07 -186,536,899.01
按法定税率计算的所得税费用 -6,111,730.26 -34,212,415.27 -46,634,224.75
调整以前期间所得税的影响 20,858,004.10 3,526,587.85
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,352.02 8,406.36
本期未确认递延所得税资产的可抵扣 8,691,086.86 20,872,247.57
暂时性差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 2,579,356.60 7,521,188.42 -43,099,230.54
36.现金流量表
(1)收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1)收到的其他与经营活动有关的现金项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
关联方往来款 32,500,000.00 128,550,000.00 106,995,800.31
其他往来款 1,281,514.31 967,711.57 5,560,809.14
营业外收入 291,546.83
利息收入 17,036.17 64,840.06 166,505.47
个税手续费返还 21,259.56
解冻资金 758,103.42 25,895,047.52 8,804,523.62
合计 34,556,653.90 155,477,599.15 121,840,444.93
2)支付的其他与经营活动有关的现金项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
关联方往来款 40,700,000.00 15,016,799.72 1,162,158.68
其他往来款 2,542,703.40 6,375,827.25 15,728,886.89
管理费用支出 261,504.41 372,025.29 1,541,091.32
销售费用支出 2,068,094.70 848,115.39 6,376,350.88
营业外支出 333.05 4,552,834.03 333,113.74
银行手续费 11,353.79 17,383.99 36,473.78
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年1-6月发生额 2019年发生额 2018年发生额
合计 45,583,989.35 27,182,985.67 25,178,075.29
(2)现金流量表补充资料
项目 2020年1-6月发 2019年发生额 2018年发生额
生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -27,026,277.63 -144,370,849.49 -143,437,668.47
加：资产减值准备 15,267,071.01 922,101.01
信用资产减值损失 1,608,341.11 776,933.02
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物 2,547.99 5,428.80 452,593.04
资产折旧
无形资产摊销 70,118.70
长期待摊费用摊销 81,689.91 192,217.68 192,217.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的 185,595.37
损失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 2,073.91 -1,366.00
公允价值变动损益（收益以“-”填列） 73,982,115.53 164,315,049.90
财务费用（收益以“-”填列） 9,733,888.89 48,536,293.61 43,925,959.91
投资损失（收益以“-”填列）
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） 2,362,475.22 -9,072,739.47
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 2,579,356.60 5,158,713.20 -34,026,491.07
存货的减少（增加以“-”填列） 32,277,049.44 21,623,087.90 93,741,208.38
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -16,262,969.11 42,677,618.94 -4,003,704.99
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 23,253,211.69 6,985,789.79 -45,320,436.35
其他
经营活动产生的现金流量净额 26,246,838.89 73,198,969.12 67,942,437.64
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 7,246,111.20 10,733,161.20 4,117,687.63
减：现金的年初余额 10,733,161.20 4,117,687.63 75,998,457.59
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -3,487,050.00 6,615,473.57 -71,880,769.96
(3)现金和现金等价物平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年6月30 2019年12月31 2018年12月31
日余额 日余额 日余额
现金 7,246,111.20 10,733,161.20 4,117,687.63
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 7,246,111.20 10,468,161.20 4,113,845.92
可随时用于支付的其他货币资金 265,000.00 3,841.71
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
年末现金和现金等价物余额 7,246,111.20 10,733,161.20 4,117,687.63
37.所有权或使用权受到限制的资产项目 2020年6月30日账面价值 受限原因
货币资金 1,632,361.83 按揭担保
投资性房地产 571,510,094.01 借款抵押
合计 573,142,455.84 —
续表项目 2019年12月31日账面价值 受限原因
货币资金 2,390,465.25 按揭担保
投资性房地产 571,510,094.01 借款抵押
合计 573,900,559.26 —
续表项目 2018年12月31日账面价值 受限原因
货币资金 28,285,512.77 按揭担保
存货 25,593,617.63 借款抵押
投资性房地产 486,654,272.52 借款抵押
合计 540,533,402.92 —
六、 关联方及关联交易
（一）关联方关系
1.控股股东及最终控制方
（1）控股股东及最终控制方平阳银泰置业有限公司财务报表附注2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业务性 注册资本 对本公司 对本公司
控股股东及最终控制方名称 注册地 质 （万元） 的持股比 的表决权
例(%) 比例(%)
云南城投置业股份有限公司 云南昆明 房地产 160,568.69 70.00 70.00
开发
注：本公司最终控制方为云南省城市建设投资集团有限公司。
（2）控股股东的注册资本及其变化
2019年12月 2020年6月
控股股东 31日余额 本期增加 本期减少 30日余额
（万元） （万元）
云南城投置业股份有限公司 160,568.69 160,568.69
（3）控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东 2020年6月30 2019年12月31 2019年12月31 2020年6月30日
日余额 日余额 日比例 比例
云南城投置业股份有限公司 70,000,00.00 70,000,00.00 70.00 70.00
2.其他关联方其他关联方名称 与本公司关系苍南银泰置业有限公司 受同一控股股东控制杭州云泰购物中心有限公司 受同一控股股东控制台州银泰置业有限公司 受同一控股股东控制哈尔滨银旗房地产开发有限公司 受同一控股股东控制宁波银泰城商业管理有限公司 受同一控股股东控制云创商业管理（杭州）有限公司 受同一控股股东控制云南城投龙江房地产开发有限公司 受同一控股股东控制成都银城置业有限公司 受同一控股股东控制杭州海威房地产开发有限公司 受同一控股股东控制杭州西溪银盛置地有限公司 受同一控股股东控制宁波银泰置业有限公司 受同一控股股东控制中国银泰投资有限公司 其他关联方
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二） 关联交易
1.关联租赁情况
（1） 出租情况
出租方名称 承租方名称 租赁资产 2020年1-6月确 2019年确认的租 2018年确认的租
种类 认的租赁收益 赁收益 赁收益
平阳银泰置业有限 云创商业管理（杭 商铺 2,368,947.38
公司 州）有限公司
2.关联担保情况
作为被担保方担保方名称 2020年6月30日担保 担保起始日 担保到期日 担保是否
金额 已经履行完毕
云南城投置业股份有限公
司、中国银泰投资有限公 260,000,000.00 2016-11-3 2026-11-3 否
司、宁波银泰投资有限公
司
续表担保方名称 2019年12月31日担保 担保起始日 担保到期日 担保是否
金额 已经履行完毕
云南城投置业股份有限公
司、中国银泰投资有限公 280,000,000.00 2016-11-3 2026-11-3 否
司、宁波银泰投资有限公
司
续表担保方名称 2018年12月31日担保 担保起始日 担保到期日 担保是否
金额 已经履行完毕
云南城投置业股份有限公
司、中国银泰投资有限公 320,000,000.00 2016-11-3 2026-11-3 否
司、宁波银泰投资有限公
司
中国银泰投资有限公司 4,800,000.00 2016-6-6 2019-6-6 否
3.关联资金拆借
资金拆入
项目 2020年06月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
成都银城置业有限公司 62,308,947.36 37,150,618.48 58,960,751.81
杭州海威房地产开发有限 10,463,165.50 10,159,119.50 9,542,087.00
公司
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2020年06月30日余额 2019年12月31日余额 2018年12月31日余额
杭州西溪银盛置地有限公 63,287,351.30 66,899,088.28 62,684,111.11
司
云南城投置业股份有限公 304,061,372.34 261,280,979.88 130,077,078.93
司
云南城投龙江房地产开发 2,480,704.78 2,377,620.32 2,183,621.49
有限公司
（三）关联方往来余额
1. 应收项目项目名称 关联方 2020年6月30日余额
账面余额 坏账准备
其他应收款 苍南银泰置业有限公司 115,500,000.00
其他应收款 台州银泰置业有限公司 11,500,000.00
其他应收款 杭州云泰购物中心有限公司 550,000.00
其他应收款 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 300,000.00
其他应收款 宁波银泰城商业管理有限公司 222,158.68
续表项目名称 关联方 2019年12月31日余额
账面余额 坏账准备
其他应收款 苍南银泰置业有限公司 109,000,000.00
其他应收款 台州银泰置业有限公司 1,500,000.00
其他应收款 杭州云泰购物中心有限公司 550,000.00
其他应收款 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 300,000.00
其他应收款 宁波银泰城商业管理有限公司 222,158.68
续表项目名称 关联方 2018年12月31日余额
账面余额 坏账准备
其他应收款 苍南银泰置业有限公司 112,000,000.00
其他应收款 杭州云泰购物中心有限公司 550,000.00
其他应收款 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 300,000.00
其他应收款 宁波银泰城商业管理有限公司 312,158.68
2. 应付项目项目名称 关联方 2020年6月30日
账面余额
其他应付款 云创商业管理（杭州）有限公司 7,298,148.90
其他应付款 云南城投置业股份有限公司 304,061,372.34
平阳银泰置业有限公司财务报表附注
2018年1月1日至2020年6月30日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他应付款 云南城投龙江房地产开发有限公司 2,480,704.78
其他应付款 成都银城置业有限公司 62,308,947.36
其他应付款 杭州海威房地产开发有限公司 10,463,165.50
其他应付款 杭州西溪银盛置地有限公司 63,287,351.30
其他应付款 宁波银泰置业有限公司 6,682,472.60
预收账款 云创商业管理（杭州）有限公司 5,510,403.22
续表项目名称 关联方 2019年12月31日
账面余额
其他应付款 云创商业管理（杭州）有限公司 7,204,373.03
其他应付款 云南城投置业股份有限公司 261,280,979.88
其他应付款 云南城投龙江房地产开发有限公司 2,377,620.32
其他应付款 成都银城置业有限公司 61,150,618.48
其他应付款 杭州海威房地产开发有限公司 10,159,119.50
其他应付款 杭州西溪银盛置地有限公司 66,899,088.28
其他应付款 宁波银泰置业有限公司 21,657,858.60
预收账款 云创商业管理（杭州）有限公司 6,226,443.54
续表项目名称 关联方 2018年12月31日
账面余额
其他应付款 云创商业管理（杭州）有限公司 5,766,043.59
其他应付款 云南城投置业股份有限公司 130,077,078.93
其他应付款 云南城投龙江房地产开发有限公司 2,183,621.49
其他应付款 成都银城置业有限公司 58,960,751.81
其他应付款 杭州海威房地产开发有限公司 9,542,087.00
其他应付款 杭州西溪银盛置地有限公司 62,684,111.11
其他应付款 宁波银泰置业有限公司 8,870,000.00
七、 或有事项
本公司为商品房承购人提供阶段性担保，阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋所有权证办妥抵押登记手续之日止。截止至2020年6月30日，本公司提供的阶段性担保金额合计1,632,361.83元。
除存在上述或有事项外，截至2020年6月30日止，本公司无其他应披露未披露的
重要或有事项。
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