证券代码：000797 证券简称：中国武夷 公告编号：2020-083
债券代码：112301 债券简称：15 中武债
债券代码：114495、114646 债券简称：19 中武 R1、20 中武 R1
CCXI-20202038M-01
2020 年度中国武夷实业股份有限公司
信用评级报告
项目负责人：石 炻 sshi@ccxi.com.cn
项目组成员：杜乃婧 njdu@ccxi.com.cn
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2020 年 6 月 17 日
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
声 明
本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际
与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用
评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性
由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级
对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级
流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的
原则。
评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立
判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。
本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国
际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关
金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期
内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决
定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。
www.ccxi.com.cn 2 2020 年度中国武夷实业股份有限公司信用评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
[2020]2038M
中国武夷实业股份有限公司：
受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司的信
用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵
公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二零年六月十七日
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO6 号楼
邮编：100010 电话：（8610）6642 8877 传真：（8610）6642 6100
Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
DongchengDistrict,Beijing, 100010
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评级观点：中诚信国际评定中国武夷实业股份有限公司（以下简称“中国武夷”或“公司”）主体信用等级为 AA，评级展望为
稳定。中诚信国际肯定了公司较强的股东背景，土地储备充足、国际工程业务竞争实力较强以及融资渠道通畅等方面的优势对公
司整体信用实力提供的有力支持。同时，中诚信国际关注到公司房地产项目区域分布集中度较高，地缘政治风险和汇率风险以及
债务上升明显、短期债务占比较高等因素对其经营及信用状况造成的影响。
概况数据 正 面
中国武夷（合并口径） 2017 2018 2019 2020.Q1 较强的股东背景。公司第一大股东福建建工集团有限责任公
总资产（亿元） 152.92 158.00 202.73 232.77 司（以下简称“福建建工集团”）系福建省国资委监管的重要
所有者权益合计（亿元） 55.05 58.32 59.36 59.42
省属企业之一，具备较高省内品牌知名度和市场影响力，综合
总负债（亿元） 97.88 99.68 143.37 173.34
总债务（亿元） 54.81 52.46 85.92 107.21 实力较强。作为福建建工集团旗下房地产开发及海外工程业务
营业总收入（亿元） 41.72 48.68 52.26 4.98 运营主体，公司可获得股东有力支持。
净利润（亿元） 2.61 4.26 3.86 0.30
土地储备充足。截至 2020 年 3 月末，公司全口径土地储备总
EBITDA（亿元） 5.79 8.43 8.92 -
经营活动净现金流（亿元） -16.53 -10.85 -14.47 -17.19 建筑面积达 216.67 万平方米，土地储备充足。其中，公司北京
营业毛利率（%） 25.35 24.29 22.36 21.59 通州项目规模较大，土地获取成本较低，且历史遗留问题已基
净负债率（%） 24.58 54.83 99.91 126.83 本解决，预计将为公司带来较大金额且较高毛利的签约销售。
总债务/EBITDA（X） 9.47 6.22 9.63 -
国际工程业务竞争实力较强。公司是国内较早开展海外工程
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.50 2.65 1.80 -
注：1、中诚信国际根据 2017 年~2019 年审计报告及 2020 年未经审计的一季 业务的建筑企业之一，具备较为丰富的海外业务拓展和实施经
度财务报表整理；2、中诚信国际分析时未将“一年内到期的非流动负债”中 验，并在肯尼亚等项目所在国建立了较强的品牌效应，业务竞
的应付利息部分纳入总债务核算，2020 年一季度数据未经调整。
争实力较强，近年来该业务收入持续增长。
本次评级适用评级方法和模型：房地产住宅开发(C200100_2019_04)
中国武夷实业股份有限公司打分卡结果 融资渠道通畅。公司系国有控股上市公司，且与多家商业银
重要因素 指标名称 指标值 得分数 行保持良好的合作关系，备用流动性较为充足，整体具有通畅
总资产（亿元） 202.73 6
的融资渠道。
规模(40%) 合同销售金额 5 5
项目储备 6 6 关 注
预收款项/营业收入(X) 0.43 7 房地产项目区域分布集中度较高。截至 2020 年 3 月末，公
盈利能力与
净利润率(%)* 7.47 7
效率(24%) 司房地产项目储备中位于福建省和北京市的面积占比合计达
存货周转率(X)* 0.42 10
净负债率(%) 99.91 8 92.16%，面临一定区域集中度风险，需关注当地房地产市场环
货币资金/短期债务(X) 0.42 4 境变化对其去化的影响。
偿债能力
总债务/销售商品提供劳务
(36%) 1.66 7 地缘政治风险和汇率风险。公司国际施工业务主要分布在肯
收到的现金(X)
经调整 EBIT 利息倍数(X) 3.04 8 尼亚、埃塞俄比亚、乌干达、坦桑尼亚等非洲国家和地区，海
打分结果 a- 外工程回款周期易受地缘政治因素的不利影响；此外，公司海
BCA a
外工程结算货币包括当地货币及美元等外币，或面临一定汇率
支持评级调整 2
评级模型级别 AA-
波动风险。
打分卡定性评估与调整说明： 债务上升明显，短期债务占比较高。2019 年以来，公司债务
受评企业的评级模型级别在基础信用评估级别（a）的基础上考虑支
增长较快，且以短期债务为主，截至 2019 年末短期债务占总债
持评级得到。其中，基础信用评估级别综合反映了打分卡级别、公
司治理、会计标准和报表质量、流动性管理、企业特殊事件、财务 务的比例为 73.16%，债务期限结构有所弱化，同时货币资金对
政策、租赁及其他多元化产业和其他调整因素等定性因素的考量。 短期债务的覆盖程度不足，再融资压力有所上升。
支持评级主要考虑了股东/政府的外部支持因素。最终评级结果由信
评委投票决定，可能与评级模型级别存在差异。
评级展望
注：带“*”号为三年平均指标值。 中诚信国际认为，中国武夷实业股份有限公司信用水平在未来
12~18 个月内将保持稳定。
可能触发评级上调因素。资本实力大幅提升，盈利能力明显
增强且具有可持续性。
可能触发评级下调因素。股东实力及支持力度发生重大不利
变化，公司杠杆水平显著上升，盈利能力大幅下滑，现金流平
衡能力明显弱化。
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评级历史关键信息
中国武夷实业股份有限公司
主体评级 债项评级 评级时间 项目组 评级方法和模型 评级报告
中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法
AA/稳定 AA 2019/06/18 周莉莉、关欣 阅读全文
CCXR2014002
中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法
AA/稳定 AA 2015/07/17 罗彬璐、张一驰、方雨茏 阅读全文
CCXR2014002
同行业比较
2019 年部分房地产开发企业主要指标对比表
总债务/销售商
总资产 全口径签约销售 营业总收入 净负债率 净利润率 货币资金/短 存货周 品提供劳务收
公司名称
（亿元） 金额（亿元） （亿元） （%） （%） 期债务(X) 转率(X) 到的现金
（X）
南国置业 267.98 81.77 63.69 215.14 -2.81 0.66 0.32 3.43
天地源 289.52 93.96 55.91 216.97 7.36 1.12 0.22 1.77
中国武夷 202.73 41.55 52.26 99.91 7.39 0.42 0.36 1.66
注：“南国置业”为“南国置业股份有限公司”简称，证券代码 002305.SZ；“天地源”为“天地源股份有限公司”简称，证券代码 600665.SH。
资料来源：中诚信国际整理
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发行主体概况 求关系扭曲导致 CPI 高位运行，工业生产低迷 PPI
呈现通缩状态，通胀走势分化加剧。
公司由福建建工集团总公司（后改名“福建建
宏观风险：虽然当前国内疫情防控取得显著进
工集团有限责任公司”，以下简称“福建建工集团”）
展，但海外疫情的全面爆发加剧了中国经济运行的
于 1996 年独家发起成立，后于 1997 年在深交所上
内外风险，中国经济面临的挑战前所未有。从外部
市，股票代码为 000797.SZ。2006 年，福建建工集
因素来看，疫情蔓延或导致全球经济衰退，国际贸
团将所持的 11,488 万公司国有股转让给福建省能
易存在大幅下滑可能，出口压力持续存在，对外依
源集团有限责任公司（以下简称“福建能源集团”，
存度较高的产业面临较大冲击；同时，疫情之下全
后者系福建省人民政府国有资产监督管理委员会
球产业链或面临重构，有可能给中国经济转型带来
直接全资控股公司）。
负面影响；再次，近期保护主义变相升级，中美关
公司主营国内外房地产开发、国际工程承包、
系长期发展存在不确定性，地缘政治风险仍有进一
装配式建筑施工、国际贸易等，拥有国家一级房屋
步抬升可能。从国内方面看，多重挑战依然存在甚
建筑工程施工总承包资质和一级房地产开发资质，
至将进一步加剧：首先，疫情防输入、防反弹压力
目前在福建、北京、南京及境外的香港、肯尼亚、
仍然较大，对国内复工复产的拖累持续存在；其次，
澳大利亚等地区开展房地产开发及工程承包业务。
宏观经济下行企业经营状况恶化，信用风险有加速
产权结构：截至 2020 年 3 月末，福建建工集
释放可能，同时还将导致居民就业压力明显加大；
团持有公司 32.67%股份，为公司第一大股东；第二
再次，经济增长放缓财政收入大幅下滑但财政支出
大股东福建能源集团持有公司 20.54%股份。公司实
加大，政府部门尤其是地方政府的收支平衡压力进
际控制人为福建省人民政府国有资产监督管理委
一步凸显；最后，当前我国宏观杠杆率仍处于高位，
员会。
政策刺激力度加大或加剧债务风险。
宏观经济和政策环境 宏观政策：在经济遭遇前所未有冲击的背景下，
宏观政策坚持底线思维。4 月 17 日政治局会议在坚
宏观经济：在新冠肺炎疫情的冲击下，今年一
持打好三大攻坚战、加大“六稳”工作力度基础上，
季度 GDP 同比下滑 6.8%，较上年底大幅回落 12.9
进一步提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、
个百分点，自 1992 年公布季度 GDP 数据以来首次
保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运
出现负增长。后续来看，随着国内疫情防控取得阶
转”的“六保”方向。财政政策将更加有效，赤字率有
段性胜利，在稳增长政策刺激下后三个季度经济有
望进一步提升，新增专项债额度或进一步扩大，发
望反弹，中诚信国际预计在中性情境下全年 GDP 或
行特别国债也已提上日程，未来随着外部形势的演
同比增长 2.5%左右，但仍需警惕海外疫情蔓延给中
变和内部压力的进一步体现，不排除有更大力度的
国经济带来的不确定性。
刺激政策。海外量化宽松下国内货币政策仍有空间，
应对疫情采取的严厉管控措施导致今年前两
货币政策将更加灵活，保持流动性合理充裕的同时
个月中国经济数据出现大幅度的下滑。3 月份随着
引导利率继续下行，在一季度三次降准或结构性降
国内疫情防控成效显现、复工复产持续推进，当月
准基础上，年内或仍有一至两次降准或降息操作，
宏观经济数据出现技术性修复。受 1-2 月份经济近
可能的时点有二季度末、三季度末或年末。政策在
乎“停摆”、3 月份国内产能仍未完全恢复影响，
加大短期刺激的同时，着眼长远的市场化改革进一
一季度供需两侧均受到疫情的巨大冲击，工业增加
步推进，《中共中央、国务院关于构建更加完善的
值、投资、消费、出口同比均出现两位数以上的降
要素市场化配置体制机制的意见》等文件陆续出台。
幅。此外，疫情之下供应链受到冲击，部分产品供
宏观展望：尽管当前国内疫情发展进入缓冲期，
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生产秩序逐步恢复，但消费、投资和出口形势均不 图 1：近年来全国商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
容乐观。其中，受经济下行居民收入放缓和谨慎性
动机等因素影响，消费需求疲软或将延续；尽管刺
激政策将针对基建领域重点发力，但考虑到基建存
在一定投资周期，投资或将低位运行；海外疫情迅
速扩散导致包括中国主要贸易国在内的全球主要
经济体先后进入短期停摆状态，疲软的外部需求将
限制出口的增长。需求疲弱将对生产带来拖累，从
而给国内的复工复产带来负面影响。综合来看，疫
情冲击下中国经济在 2020 年将面临进一步下行压
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
力，但经济刺激政策能在一定程度上对冲疫情对中
随着房地产去库存政策的持续推进，全国商品
国经济的负面影响。
房待售面积持续下降，截至 2019 年末全国商品房
中诚信国际认为，虽然国内疫情管控效果显现
待售面积降至 4.98 亿平方米，同比下降 4.9%，去
和经济刺激政策的发力有助于中国经济在后三个
库存效果逐步显现，但值得注意的是此前土地供应
季度出现改善，但后续经济的恢复程度仍取决于疫
较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市，库
情海外蔓延的情况和国内政策对冲效果，疫情冲击
存压力仍然较大，同时棚改货币化政策的收紧亦或
下中国经济短期下行压力仍十分突出。不过，从中
对三、四线及以下城市需求产生一定影响。
长期来看，中国市场潜力巨大，改革走向纵深将持
中诚信国际认为，2019 年以来，房地产市场调
续释放制度红利，中国经济中长期增长前景依旧可
控继续坚持以“房住不炒”为主要思路，各城市延续
期。
多维度实施精准化、差异化调控。在调控政策持续
行业 的影响下，房地产企业整体内部流动性来源增速承
压。
2019 年在房地产调控政策持续及政策区域分
化加重的影响下，房地产销售增速放缓，房 受融资环境紧缩的影响，2019 年房企外部现
价涨幅明显收窄，房地产去库存效果逐步显 金流平衡能力面临挑战，但拿地意愿的下降
现 及新开工面积增速的大幅放缓，均有助于房
企现金流状况的改善
在坚持住房居住属性政策大基调的背景下，近
年来房地产销售增速呈现下行趋势。2019 年，全国 在投资方面，2019 年，在年初新开工面积和施
商品房销售面积为 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%， 工面积的双向推动下，房地产开发投资额始终维持
近年来首次出现负增长；全年商品房销售金额为 两位数的高增速，但随后房企根据外部环境变化调
15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速下滑 5.7 个百 整项目进度，房地产开发投资增速逐渐回落，全年
分点。商品房销售价格方面，2019 年，70 个大中城 房地产开发投资同比增长 9.9%至 13.22 万亿元，其
市价格指数环比涨幅呈现明显缩窄，由 2018 年 8 月 中住宅投资同比增长 13.9%至 9.71 万亿元。
环比涨幅 1.49%的高点波动回落至 2019 年 12 月的
0.35%。
www.ccxi.com.cn 7 2020 年度中国武夷实业股份有限公司信用评级报告
图 2：近年来全国房地产开发投资情况
趋于理性，新开工节奏有所放缓，在一定程度上能
单位：亿元、%
够缓解内部现金流平衡压力；与此同时，房地产行
业外部流动性压力增大，对房企的资金平衡能力提
出更高要求。
房地产行业梯队分化格局持续凸显，规模房
企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有
更为明显的竞争优势
随着房地产行业调控政策和融资环境持续收
紧，市场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业
受销售增速放缓以及融资环境紧缩的影响，房
的销售规模及集中度持续提升，房地产行业梯队分
企拿地意愿降低，新开工增速下滑。其中土地市场
化格局持续凸显。
方面，国内土地市场购置面积和价款均发生明显下
具体来看，2019 年 TOP 3 房企销售规模增速放
降，同比分别下降 11.4%和 8.7%。施工方面，2019
缓，集中度小幅下降 0.3 个百分点；TOP 4~10、TOP
年，房地产开发企业新开工面积 22.72 亿平方米，
11~30 的梯队规模企业集中度上升，梯队内竞争加
同比增长 8.5%，增速下滑 8.7 个百分点。
剧，同时各梯队的销售金额门槛也有所提升。总体
图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额
而言，TOP 30 梯队房企凭借更强的销售回款和外部
单位：万平方米、亿元、%
融资能力，具有较为明显的竞争优势；而房地产市
场资源加速向优势企业聚集，将使得梯队分化格局
得以持续。与之相比，2019 年 TOP 31~50 和 TOP
51~100 房企的集中度同比有所下降。
表 1：2017~2019 国内房企权益销售金额集中度
2017 2018 2019
TOP 3 9.4% 9.8% 9.5%
TOP 10 19.5% 21.3% 21.4%
TOP 30 31.0% 35.1% 35.7%
TOP 50 37.3% 43.4% 43.5%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
TOP 100 46.1% 53.7% 53.0%
外部融资是房地产企业现金流的重要补充来
资料来源：克而瑞信息集团，中诚信国际整理
源。2019 年 5 月以来，多项针对房企融资端的调控
中诚信国际认为，在行业增速放缓且面临不确
政策相继出台1，房地产企业外部融资难度有所增加。
定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产
与此同时，房地产行业面临未来 2~3 年债务集中到
品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的
期压力，对房企的资金平衡能力形成较大挑战。
销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性
中诚信国际认为，在行业整体规模增速放缓和
补充，具有更为明显的竞争优势。
融资环境收紧的综合作用下，房地产企业土地投资
1
5 月，银保监会的 23 号文明确要求，商业银行、信托、租赁等 的具体情况和资金用途；8 月，银保监会向各银保监局信托监管处
金融机构不得违规进行房地产融资；7 月，银保监会对多家信托进 室传达下半年监管重点，指出按月监测房地产信托业务变化情
行窗口指导，要求控制房地产信托规模的增量，并强化合规管 况，及时釆取多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过
控；当月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未 度积累的势头。
来一年内到期的中长期境外债务，同时还需详细披露其海外发债
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占比
新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售回 2017 2018 2019
房地产开发 69.04 65.46 51.97
款及开工推盘有负面影响，各地政府相继出 工程承包 27.22 30.47 39.71
台相关政策加以应对；疫情对房地产行业的 商业贸易 0.67 2.13 6.11
其他业务 3.07 1.94 2.21
影响程度取决于疫情持续时间
合计 100.00 100.00 100.00
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）直
接导致的全国范围停工、停售对房企推盘及销售造 公司具有较丰富的房地产项目开发经验，项目主要
成一定冲击；房地产企业土地储备进度及项目推盘 分布于福建、南京及北京等区域，近年来公司销售
节奏亦将更趋审慎。 规模呈上升趋势
与此同时，部分地方政府围绕活跃交易、土地
公司房地产开发业务深耕福建省，凭借多年房
出让和融资等层面出台行业相关政策，帮助房地产
地产开发经验，在国内开发多个“武夷”系列住宅项
企业渡过难关。其中上海市、浙江省、海南省、无
目，如北京武夷花园、南京武夷花园、南京武夷绿
锡市、西安市、南昌市、深圳市等省市政府先后发
洲等楼盘，获得了“金牌居住区”、“绿色社区”、
文，从允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预
“明星楼盘”、“社区品牌形象大使”、“最佳生
售条件适度放宽、延长公积金贷款期限、信贷支持
态社区”等称号，具备一定的开发实力。此外，公
等多个维度帮助房地产开发企业应对疫情影响，但
司亦开发少量境外房地产项目，目前已在境外的香
尚未突破限购、限贷、限售、限价等调控政策。
港、肯尼亚、澳大利亚等地开展房地产开发业务。
中诚信国际认为，因疫情爆发于房地产行业销
从项目运作情况看，公司根据宏观环境和房地
售淡季，因而短期内对行业的整体冲击可控；但 2020
产市场环境变化，积极调整开发节奏。2019 年开发
年下半年房地产企业公开市场到期债务压力较重，
节奏有所放缓，新开工面积有所下降，主要系受当
若疫情持续时间延长，则房地产企业的资金平衡将
年新增部分项目未取得土地证所致。新开工项目全
在更大程度上依赖于外部政策环境的持续改善。
部分布在福建地区，分别为武夷百花里、武夷澜
业务运营 郡、玺院和南安武夷时代天越项目，分别位于福
州、南平及泉州。竣工方面，2019 年受开发节奏放
目前公司主要业务包括房地产开发、工程承包
缓的影响，当年竣工面积有所下滑。另截至 2020 年
及商业贸易等，其中房地产开发业务和工程承包业
3 月末，公司在建面积为 149.26 万平方米。
务为公司的主要收入来源，2019 年房地产开发业务
表 3：近年来公司新开工及竣工情况（万平方米）
和工程承包业务占公司营业收入比重为 91.68%。另 科目 2017 2018 2019 2020.Q1
2020 年 1~3 月，受疫情影响，公司营业收入规模较 新开工面积 18.80 85.55 52.57 -
小，仅实现收入 4.98 亿元，同比减少 33.76%。 竣工面积 53.25 63.56 43.91 -
表 2：公司主要板块收入结构及占比（亿元） 在建面积 148.78 133.46 192.36 149.26
收入 2017 2018 2019 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
房地产开发2 28.80 31.86 27.16
工程承包 11.35 14.83 20.75 近年来公司加大推盘量，2019 年实现签约销售
商业贸易 0.28 1.04 3.19 金额 41.55 亿元，同比大幅增长 42.83%。销售均价
其他业务 1.29 0.95 1.16
合计 41.72 48.68 52.26
方面，受益于南京、福建南平及福州市场的销售金
2 公司房地产销售收入确认时点为项目竣工并经过五方验收合格
时点。
www.ccxi.com.cn 9 2020 年度中国武夷实业股份有限公司信用评级报告
额占比增加以及该区域销售均价的上升，公司整体 额仍同比下降 15.02%。从结算区域来看，2019 年
签约销售均价持续增长。 公司结算收入主要集中在福建南平和南京，结算金
表 4：近年来公司房地产业务运营情况（万平方米、亿 额占比分别为 30.28%和 29.64%。截至 2020 年 3 月
元、万元/平方米）
末，公司预收款项4余额为 29.58 亿元，为 2019 年
科目 2017 2018 2019 2020.Q1
营业收入的 56.60%，对其未来短期经营业绩支撑能
销售面积（全口径） 34.40 28.18 39.11 5.66
力偏弱。
销售金额（全口径） 24.30 29.09 41.55 6.32
销售均价（全口径） 0.71 1.03 1.06 1.12 近年来公司适度补充土地储备，期末项目储备充足，
结算面积 33.00 35.75 27.60 0.40
其中北京项目预计可为公司带来较大金额且较高
结算金额 28.80 31.86 27.16 0.55
毛利的签约销售；但同样需关注公司土地储备的区
注：2018 年销售金额（全口径）与当年年报中披露数据不一致，主要因
公司统计疏忽造成年报中该数据的差错。 域集中度风险
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
公司土地获取方式主要通过招拍挂程序直接
从销售区域分布情况看，2018 年公司主要销售
参与土地竞拍，并适时以股权并购、合作开发等方
来源为北京3、福建和南京地区，上述区域销售金额
式进行拿地。近年来公司适度补充土地储备，2019
分别占总销售金额的 38.80%、36.15%和 15.27%。
年新增项目 5 个，分别位于重庆、香港、福建宁德
2019 年，公司北京剩余项目暂未取得预售证，当年
及福建福州，其中福州及重庆项目暂未取得土地证
北京地区未实现销售收入；同期，福建及南京区域 5。2020
年 1~3 月，公司无新增项目。
分别实现销售金额 33.52 亿元和 7.89 亿元，分别占
表 6：近年来公司新增土地储备情况（个、万平方米、亿元）
当年公司销售金额的 80.67%和 18.99%。2020 年 1~3 指标 2017 2018 2019
月，公司签约销售主要集中在福建福州、宁德及南 新拓展项目 5 3 5
平，受疫情影响，整体销售规模较小。 新增土地建筑储备 41.42 69.40 40.12
表 5：公司签约销售金额及占比区域分布情况（亿元、%） 土地购置支出 23.90 13.94 17.22
2019 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
地区
金额 占比
福建南平 13.33 32.08
截至 2020 年 3 月末，公司全口径土地储备6总
南京 7.89 18.99 建筑面积共计 216.67 万平方米，权益口径土地储备
福建福州 6.90 16.61
总建筑面积合计 173.83 万平方米。具体来看，福建
福建莆田 6.24 15.02
福建漳州 3.54 8.52
和 北 京 地 区 全 口 径 面 积 占 比 分 别 为 50.69% 和
福建宁德 3.51 8.45 41.47%，其中，位于北京的储备项目为通州武夷花
重庆 0.11 0.26
园南区项目，剩余未售建筑面积为 89.84 万平方米，
扬州 0.02 0.05
肯尼亚 0.01 0.02 为公司的重要土地储备。该项目取得时间较早，获
合计 41.55 100.00 取成本较低，且临近北京市政府新办公区及公务员
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
生活区，区位优势较大。同时，目前该项目历史遗
从项目结转情况来看，2019 年公司结转面积同 留问题已基本解决，预计将于近期开始销售，可为
比下降 22.80%，虽然结转项目均价上升，但结转金 公司带来较大金额且较高毛利的签约销售。总体来
3
主要为保障房的销售。
6
4 土地储备=在建拟建未售面积+已竣工未售面积。
公司房地产业务收入确认时点为竣工及五方验收合格时点，较
主流房企收入确认时点有所提前，因此预收账款规模较小。
5 福州桂湖地块及重庆涪陵地块暂未取得土地证，未计入土地储
备。
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看，公司房地产储备项目充足，但同时区域集中度 级、环保工程专业承包二级、公路工程施工总承包
很高，需关注当地房地产市场环境变化对公司项目 二级、公路路面工程、路基工程专业承包二级等资
去化的影响。 质，能够满足现阶段业务开展的需求。
表 7：截至 2020 年 3 月末公司全口径项目储备区域分布情况 业务运营方面，全球经济环境较为低迷，但亚、
（万平方米） 非地区的基础设施建设需求仍较为旺盛，公司近年
地区 土地储备面积 占比
来持续拓展国际工程承包业务。2017 年和 2018 年，
福建地区 109.83 50.69%
其中：福州 39.68 18.31%
公司新中标工程数量和金额基本保持稳定，但 2019
泉州 32.14 14.83% 年公司新中标工程项目数量和合同金额均大幅下
南平 20.38 9.41%
降，仅完成年度计划的 29.86%，未达预期，主要是
漳州 13.52 6.24%
宁德 4.11 1.90% 随着国别准入政策的放开，国际工程承包业务竞争
北京 89.84 41.47% 加剧所致。2020 年 1~3 月公司新增中标工程项目 3
重庆 7.90 3.65%
个，中标合同金额为 4.44 亿元，主要位于肯尼亚和
南京 6.73 3.11%
肯尼亚 2.03 0.94% 刚果布。随着业务竞争加剧，公司国际工程承包业
扬州 0.19 0.09% 务后续拓展情况值得关注。
香港 0.15 0.07%
合计 216.67 100.00% 表 8：公司国际工程承包业务新签合约情况（个、亿元）
资料来源：公司提供，中诚信国际整理 指标 2017 2018 2019 2020.1~3
新中标工程 15 16 7 3
公司国际工程承包业务收入实现较快增长，但受业
新中标金额 30.62 30.07 10.45 4.44
务竞争加剧的影响，2019 年新签合同额大幅下滑，
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
同时该业务主要集中于肯尼亚及埃塞俄比亚，仍需
在建工程方面，2019 年公司在建工程数量 45
关注区域集中度高、地缘政治以及汇兑风险
个，在建工程金额为 120.96 亿元；当年完成施工产
公司是福建建工集团下属的国际工程施工承 值 20.40 亿元，完成年度计划的 88.69%。分区域来
包业务的运营主体。从国际区域市场看，由于非洲 看，2019 年公司在肯尼亚地区在建工程为 23 个，
等地区的经济发展水平相对较为落后，社会基础设 完成施工产值 7.84 亿元；埃塞俄比亚在建工程为 7
施水平亟待改善，拉动了区域建筑工程市场需求的 个，完成施工产值 4.84 亿元；乌干达 3 个，完成施
快速增长。公司是国内最早开展海外工程业务的建 工产值 3.84 亿元；巴布新几内亚 3 个，刚果（布）、
筑企业之一，积累了较为丰富的海外业务拓展和实 坦桑尼亚、赤道几内亚和东帝汶各 2 个，菲律宾 1
施经验，尤其在肯尼亚等工程项目所在国建立了较 个。截至 2019 年末，公司未完工项目累计确认收入
强的品牌效应，具备较强的竞争实力。目前，公司 57.64 亿元，尚未确认收入金额为 63.32 亿元。公司
已经形成了以肯尼亚为中心，覆盖坦桑尼亚、埃塞 在建工程合约可为未来经营业绩提供一定保障，但
俄比亚、南苏丹、乌干达等国家的东非区域市场； 施工业务分布区域集中度相对较高，主要集中在肯
以刚果（布）和赤道几内亚为中心的西非区域市场； 尼亚及埃塞俄比亚地区，应对其后续项目建设情况
以菲律宾为中心的东南亚区域市场。近年来公司实 加以关注。
现国际工程承包业务持续增长。 表 9：公司国际工程承包业务在建工程情况（个、亿元）
指标 2017 2018 2019 2020.Q1
目前公司已取得建筑工程施工总承包一级资
质、地基与基础工程专业承包一级、建筑装修装饰 在建工程数量 43 36 45 42
在建工程金额 95.70 97.80 120.96 103.20
工程专业承包一级、市政公用工程施工总承包二
全年完成产值 16.42 18.51 20.40 4.21
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资料来源：公司提供，中诚信国际整理
设、保障房、开发区地产、养老地产和文化旅游地
从前五大客户来看，公司目前参与的工程承包
产相结合的多元化开发格局，实现房地产开发产品
项目业主方主要为非、亚各国的政府部。2019 年公
的多元化布局。此外，公司将福建、南京、重庆、
司前五大客户包括肯尼亚高速公路局、Tanroads（坦
北京等重点城市的城郊结合部作为土地储备重点
桑尼亚公路局）、肯尼亚乡村公路局、福建省工业
区域，根据业务需要择机获取土地。
设备安装有限公司和 Amhara 阿姆哈拉信用与储蓄
国际工程方面，公司将持续积极践行国家“一
股份公司综合大楼项目，前五大客户的销售额合计
带一路”倡议，在“一带一路”公司债（该公司债由
为 9.99 亿元，占当年年度销售总额比重为 19.11%。
深圳交易所 2019 年 3 月批复，额度 20 亿元）资金
公司海外业务集中程度较高，且部分新进入国家存
的支持下扩大海外市场，寻求更多机遇，积极拓展
在一定的地缘政治风险，项目实际运营情况值得关
菲律宾、印度尼西亚、柬埔寨、泰国、老挝等“一
注。另外，公司海外项目以当地货币或美元结算，
带一路”重点国家市场。国际贸易方面，公司将进
加之其部分贷款为美元借款、欧元借款和港币借
一步优化商业模式，加快线上、线下业务融合，充
款，汇兑风险亦需关注。
分发挥肯尼亚 COLOHO 卖场作为建材产品非洲展
商业贸易业务方面，公司商业贸易运营主体为 示交易中心作用，建立起肯尼亚双向贸易服务平
公司子公司中武（福建）跨境电子商务有限责任公 台，积极拓展埃塞俄比亚、莫桑比克等市场，做好
司（以下简称“中武电商”）。2018 年 5 月，中武 木材、石材等建材原材料进口。
电商首个境外线下实体店“中武电商肯尼亚内罗毕
法人治理结构完善，内部控制制度体系较为健全
建材家装卖场”正式投入试营业，11 月正式营业。
得益于实体店的投入营业，2019 年公司商业贸易收 公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公
入同比大幅增长 206.73%至 3.19 亿元。 司治理准则》等法律法规规定，建立了股东大会、
董事会、监事会和管理层“三会一层”的法人治理
战略规划及管理
结构，董事会对股东大会负责，依法行使企业的经
公司房地产业务将继续深耕福建省，逐步向北京、 营决策权。公司董事下设战略决策评审委员会、经
南京、重庆等一二线城市拓展，国际工程业务将继 营管理绩效考核与薪酬管理委员会、风险管理委员
续深耕“一带一路”沿线国家建筑市场，以肯尼亚、 会、内部审计委员会和全面预算管理委员会五大委
埃塞俄比亚、菲律宾为区域中心向周边国家辐射， 员会，明确各专门委员会的人员组成、职责权限、
并不断推动业务转型升级，实现业务多元化发展战 决策程序和议事规则。公司按照《公司法》的要求
略 设立了监事会，监事会对股东大会负责，监督企业
董事、经理和其他高级管理人员依法履行职责。公
根据公司制定的发展规划，公司以“全面深化
司设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘；并设置了
改革，提升治理水平，实现高质量发展”为目标，继
副总经理和财务负责人，由总经理提名，董事会聘
续弘扬“艰苦创业，开拓进取”的企业精神，在做大
任或解聘。
房地产开发和建筑工程承包业务的同时，尝试进入
在内部控制方面，公司设有“内控制度建设实
建筑工业化、建材超市和电商等新领域。
施工作小组”，负责统筹和领导公司内控工作的开
房地产开发业务方面，公司将稳步发展国内外
展，核心成员包括总经理、副总经理、董事会秘书
房地产开发业务，以福建省为中心，逐步向国内其
以及各部门负责人。公司董事会审议通过了《公司
他省市拓展，加快北京、南京、重庆、福建等国内
内部控制规范实施工作方案》，确定了内控建设工
一、二线城市现有项目的开发进度，构建小城镇建
作计划、内控评价工作计划、内控审计工作计划。
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此外，公司海外事业部、部分下属子公司也成立了 货币主要为美元等外币，其汇兑风险管理能力有待
“内控制度建设实施工作小组”，负责海外事业部 持续关注。
及下属子公司内控工作的实施。 受公司毛利率水平下滑及期间费用波动的影
财务分析 响，近年来公司经营性业务利润略有波动。2019 年
公司资产减值损失为 0.29 亿元，主要系补充计提刚
以下财务分析基于公司提供的经福建华兴会
果共和国蒙哥 1,200kt/a 钾肥项目建设工程施工合
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保
同7预计损失 0.29 亿元。此外，2019 年公司还产生
留意见的 2017~2019 年度审计报告以及未经审计的
0.33 亿元信用减值损失，主要系应收账款的坏账损
2020 年一季度财务报表。公司财务报表均按照新会
失。综合来看，近年来公司利润总额略有波动。
计准则编制，各期财务数据均为财务报表期末数。
近年来公司 EBITDA 呈现逐年增长态势，
盈利能力 EBITDA 利润率亦相应呈现上升趋势；但净利润率
近年来公司营业毛利率有所下降，期间费用控制能 及净资产收益率均有所波动。整体来看，公司盈利
力尚可，盈利指标有所波动，整体盈利能力一般 能力一般。
表 11：近年来公司盈利能力相关指标（亿元、%）
由于公司房地产项目主要布局南京、北京和福 2017 2018 2019 2020.Q1
建地区，加之其具有竞争力的土地成本优势，其房 销售费用 0.63 0.80 1.23 0.12
管理费用 1.55 2.23 2.41 0.41
地产开发板块毛利率较高。受 2018 年国际工程承
财务费用 1.52 -0.87 0.19 0.04
包业务竞争加剧，埃塞俄比亚、坦桑尼亚等新开拓 期间费用率 8.87 4.43 7.33 11.35
市场项目的毛利率较低，以及个别项目亏损的影响， 经营性业务利润 4.61 6.93 6.57 0.45
资产及信用减值损失 0.63 0.51 0.62 -0.04
该业务营业毛利率有所波动。此外，由于 2019 年商
其他收益 - 0.09 0.05 0.00
业贸易业务实体店投入经营，渠道处于开发阶段， 投资收益 -0.03 0.02 0.13 0.01
营业外损益 -0.01 -0.07 -0.03 -0.01
前期投入较大，2019 年公司商业贸易业务毛利率有
利润总额 3.93 6.37 6.11 0.49
较明显的下降。整体来看，公司营业毛利率呈下降 EBITDA 5.79 8.43 8.92 -
态势 EBITDA 利润率 13.88 17.32 17.08 -
净利润 2.61 4.26 3.86 0.30
表 10：近年来公司主要板块毛利率构成(%) 净利润率 6.26 8.76 7.39 5.93
业务 2017 2018 2019 净资产收益率 4.74 7.52 6.56 -
房地产开发 30.47 32.84 32.67 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
工程承包 12.67 5.86 11.42
商业贸易 14.92 19.89 7.14 资本结构
合计 25.35 24.29 22.36
资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来随着业务的拓展，公司总资产和总负债规模
呈增长态势，财务杠杆水平上升较快
受公司业务规模扩大的影响，公司销售费用及
管理费用持续增长。2018 年公司实现汇兑净收益 随着新项目的获取和开发进度的加快，近年公
0.82 亿元，使当期财务费用大幅下降。公司整体期 司总资产规模呈现增长态势。公司资产主要由存
间费用把控能力尚可。但考虑到公司海外工程结算 货、货币资金和应收账款构成。其中存货主要由开
7 公司聘请银信资产评估有限公司对“刚果共和国蒙哥 1200Kt/a 确定本项目的合同预计损失金额为人民币 7,896.44 万元。扣除期
钾肥项目”截至 2019 年 12 月 31 日的合同预计损失进行分析。根 初已计提的减值准备金额 5,068.81 万元以及汇率变动导致减值准
据本项目签订的《刚果共和国蒙哥 1,200kt/a 钾肥项目建设工程施 备变动金额 42.24 万元后，本期补计提减值准备 2,869.87 万元。
工合同》相关条款的约定，结合刚果布钾肥项目未来继续建设或
终止建设的可能，通过定性分析后，银信资产评估有限公司最终
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总债务 54.81 52.46 85.92 107.21
发成本、开发产品和建造合同形成的已完工未结算
总负债 97.88 99.68 143.37 173.34
资产构成，近年来增长较快；货币资金呈现波动态 未分配利润 7.65 9.59 11.90 12.14
势，其中 2018 年末大幅减少主要是支付澳大利亚、 实收资本 10.08 13.11 15.72 15.72
资本公积 27.88 24.94 22.34 22.34
诏安、南平等房地产项目土地款和交纳北京武夷
其他权益工具 6.00 6.00 3.00 3.00
30%股权转让税款等所致；应收账款主要为应收工 所有者权益 55.05 58.32 59.36 59.42
少数股东权益 0.88 2.10 3.39 3.55
程款，近年来国际工程承包业务应收工程款和房地
资产负债率 64.00 63.09 70.72 74.47
产项目应收购房款大幅增长；截至 2019 年末公司 净负债率 24.58 54.83 99.91 126.83
应收账款计提坏账准备 1.16 亿元，主要为按信用风 注：2020 年 3 月末预收款项系指报表中“合同负债”科目。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
险特征组合计提的坏账准备。另截至 2020 年 3 月
财务杠杆方面，近年来财务杠杆水平快速上
末，公司总资产有所增长，主要系存货及货币资金
升，2019 年末及 2020 年 3 月末净负债率分别为
的增长所致。
99.91%和 126.83%。此外，若将 3 亿元永续债计入
近年来公司负债总额呈现持续增长趋势，主要 公司有息债务中，则 2019 年末及 2020 年 3 月末公
由有息债务、预收款项和应付账款构成。其中，预 司净负债率分别为 104.96%和 131.88%。
收账款主要包括售房款及工程款，由于公司房地产
公司流动资产主要由存货和货币资金构成，其中存
业务收入确认时点为竣工及五方验收合格时点，较
货中开发产品占比偏高，公司的存货去化情况值得
主流房企收入确认时点有所提前，因此近年来预收
关注
账款规模较小，截至 2019 年末预收房款为 16.19 亿
元，预收工程款为 6.32 亿元；应付账款主要包括尚 公司流动资产规模保持增长，占总资产的比重
未结算的工程款和预提成本，近年来呈增长态势； 维持在 90%以上。公司流动资产主要由存货和货币
此外，随着近年业务规模的快速扩张，公司对外融 资金构成，其合计占流动资产的比重在 80%左右。
资需求亦不断提高，有息债务规模增长较快。 表 13：近年来公司主要流动资产分析（亿元、%）
2017 2018 2019 2020.Q1
所有者权益构成方面，由于近年来的利润积累 流动资产/总资产 92.60 90.04 91.99 93.16
及永续债的发行，公司所有者权益不断增长。其中， 存货/流动资产 48.87 69.61 66.78 65.68
2018 年和 2019 年实收资本增长及资本公积下降主 货币资产/流动资产 29.15 14.40 14.27 14.69
（存货+货币资金）/
要是由于当年资本公积转增股本导致；其他权益工 78.02 84.01 81.05 80.37
流动资产
具为中航信托股份有限公司及厦门国际信托有限 开发产品 14.09 14.16 21.38 -
开发产品/存货 20.36 14.30 17.17 -
公司发行的永续债，合计 6 亿元，其中由厦门国际 开发成本 48.51 63.22 88.95 -
信托有限公司发行的永续债已兑付；此外，近年来 开发成本/存货 70.09 63.84 71.42 -
已完工未结算资产 6.16 10.74 13.10 -
公司加大合作项目规模，公司少数股东权益规模有
已完工未结算资产/
8.90 10.84 10.52 -
所提升。另截至 2020 年 3 月末，公司所有者权益 存货
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
小幅增长，主要系少数股东权益小幅增长所致。
表 12：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元、%） 公司货币资金主要为银行存款和其他货币资
2017 2018 2019 2020.Q1
金，其中 2019 年末其他货币资金中有 2.97 亿元为
货币资金 41.28 20.48 26.61 31.85
应收账款 8.49 14.94 20.50 17.66
受 限资 金， 受限资 金占货 币资 金总 额的比 重为
存货 69.21 99.03 124.55 142.42 11.16%。
总资产 152.92 158.00 202.73 232.77
从存货构成来看，公司存货主要由开发成本、
应付账款 10.63 14.59 17.63 15.14
预收账款 16.19 16.70 22.62 29.58 开发产品和建造合同形成的已完工未结算资产构
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货币资金/短期债务 1.97 0.78 0.42 0.43
成。截至 2019 年末，公司开发产品账面价值为 21.38
总债务 54.81 52.46 85.92 107.21
亿元，占存货的比重为 17.17%。其中南平武夷名仕 短期债务/总债务 38.14 49.80 73.16 69.08
园、重庆武夷滨江项目、南京武夷名仕园等住宅项 总债务/EBITDA 9.47 6.22 9.63 -
EBITDA 利息倍数 2.50 2.65 1.80 -
目竣工时间较长，其去化情况有待关注。截至 2019
经营活动净现金流/总债务 -0.30 -0.21 -0.17 -0.64*
年末，公司存货跌价准备合计为 0.85 亿元，主要为 总债务/销售商品、提供劳
1.70 1.25 1.66 1.90*
务收到的现金
对建造合同形成的已完工未结算资产形成的跌价
注：带*指标已经年化处理。
准备 0.79 亿元。 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
资产周转效率方面，受国际工程业务周转较快
由于公司融资对银行借款的依赖较大，公司受限资
的影响，公司存货周转效率和总资产周转率均处于
产规模较大，但较为充足的外部授信能够对整体偿
较高水平，但整体呈波动态势。
债能力提供一定支持，具有顺畅的融资渠道及较强
表14：近年来公司周转率相关指标
的财务弹性
2017 2018 2019
存货周转率（次/年） 0.45 0.44 0.36 截至 2020 年 3 月末，公司与多家商业银行形
总资产周转率（次/年） 0.27 0.31 0.29 成良好合作，获得银行授信总额 252.15 亿元，未使
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
用额度约 142.75 亿元。同时，公司作为国有控股上
现金流及偿债能力 市公司，公司亦可通过股权、发行债券等方式在资
本市场融资，公司整体融资渠道顺畅。
自 2017 年以来，公司经营性净现金流呈现净流出
态势，EBITDA 对债务的保障程度有限；同时，受 截至 2020 年 3 月末公司受限资产合计 55.34 亿
短期债务增长较快的影响，公司短期偿债压力上升 元，其中 4.26 亿元受限货币资金为各项保证金；存
货、固定资产及投资性房地产受限规模为 51.08 亿
随着房地产销售金额及国际工程收入的增长，
元，主要用于贷款抵押，受限资产合计占当期末总
公司销售商品、提供劳务收到的现金呈逐年增长趋
资产的 23.77%，公司受限资产规模较大。
势。但受公司房地产开发及工程建设支出增加，公
或有事项方面，截至 2020 年 3 月末，公司无
司经营活动现金流自 2017 年起呈现净流出状态，
对外担保事项，为大股东福建建工集团担保余额 2
无法对债务提供有效保障。
亿元，担保金额较小。重大诉讼方面，截至 2020 年
同时，公司近年来总债务规模增长较快，主要
3 月末，公司涉及一起连带清偿诉讼案，涉案金额
由银行贷款构成。其中短期债务在总债务中占比偏
较小，或有风险可控。
高，2019 年末公司短期债务占总债务的比重为
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信
73.16%，同期末货币资金/短期债务为 0.42 倍，面
用报告》及相关资料，2016~2020 年 3 月 31 日，公
临一定的短期偿债压力。
司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支
受较高的债务规模影响，近年来公司 EBITDA 付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报
对债务本金的保障能力一般，但 EBITDA 对利息支 告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
出可形成充分覆盖。
外部支持
表 15：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X、%）
2017 2018 2019 2020.Q1 公司第一大股东福建建工集团定位重要，综合实力
经营活动净现金流 -16.53 -10.85 -14.47 -17.19
较强；作为福建建工集团旗下房地产业务及海外工
销售商品、提供劳务收到
的现金
32.31 42.13 51.66 14.08 程业务的运营主体，公司可获得股东有力支持
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公司第一大股东福建建工集团系福建省国资
委下属唯一建筑企业，是监管的重要省属企业之
一，具备较高的施工资质、省内品牌知名度和市场
影响力，综合实力很强。
公司是福建建工集团并表子公司，且为其房地
产业务及海外工程业务的运营主体，具有重要的地
位，可在项目及资金获取等方面获得股东的有力支
持。凭借国有背景及“武夷”品牌在区域内的知名度，
公司在福建省内土地拓展、项目资源获取等方面具
有较强的竞争优势，近年来在省内项目拓展顺利，
且土地获取成本较低。此外，公司可在资金方面得
到股东的大力支持。近年来福建建工集团为公司多
笔银行借款提供担保，其中 2019 年内新增福建建
工集团为公司借款提供担保金额合计 9.04 亿元，截
至 2019 年末尚未履行完毕的担保余额为 20.99 亿
元。
评级结论
综上所述，中诚信国际评定中国武夷实业股份
有限公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定。
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中诚信国际关于中国武夷实业股份有限公司的跟踪评级安排
根据国际惯例和主管部门的要求，我公司将对中国武夷实业股份有限公司
每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级。
我公司将在发行主体的评级有效期内对其风险程度进行全程跟踪监测。我
公司将密切关注发行主体公布的季度报告、年度报告及相关信息。如发行主体发
生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知我公司，并提供相关资料，我公司
将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信
用等级进行调整，并在中诚信国际公司网站对外公布。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2020 年 6 月 17 日
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附一：中国武夷实业股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2020 年 3 月
末）
资料来源：公司提供
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附二：中国武夷实业股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2017 2018 2019 2020.Q1
货币资金 412,775.79 204,844.42 266,054.30 318,495.04
其他应收款 15,815.34 10,083.52 11,409.57 10,979.06
存货净额 692,062.87 990,287.53 1,245,462.69 1,424,196.68
长期投资 5,595.85 5,805.46 6,335.56 6,408.25
固定资产 42,964.03 90,792.63 87,056.11 84,046.75
在建工程 26,442.24 1,034.61 6,278.53 6,307.89
无形资产 8,349.31 8,651.97 10,740.53 10,572.55
投资性房地产 8,160.04 35,070.61 35,497.89 35,287.90
总资产 1,529,244.97 1,579,968.17 2,027,301.25 2,327,658.72
预收款项（合同负债） 161,854.85 166,960.40 226,248.52 295,782.31
其他应付款 34,048.96 77,189.27 70,200.09 121,244.67
短期债务 209,042.01 261,256.33 628,539.35 740,619.64
长期债务 339,068.82 263,349.39 230,628.70 331,524.19
总债务 548,110.83 524,605.72 859,168.05 1,072,143.82
净债务 135,335.04 319,761.30 593,113.75 753,648.78
总负债 978,755.22 996,760.56 1,433,656.29 1,733,437.31
费用化利息支出 6,312.94 109.33 5,413.97 -
资本化利息支出 16,845.70 31,677.30 44,223.77 -
所有者权益合计（含非控股股东权益） 550,489.75 583,207.61 593,644.97 594,221.41
营业总收入 417,155.99 486,755.43 522,553.30 49,833.12
经营性业务利润 46,116.28 69,324.36 65,671.37 4,527.45
投资收益 -278.26 207.75 1,346.32 70.63
净利润 26,101.35 42,647.38 38,598.25 2,956.06
EBIT 45,606.96 63,856.97 66,477.70 -
EBITDA 57,896.60 84,292.21 89,232.83 -
销售商品、提供劳务收到的现金 323,060.94 421,315.70 516,647.11 140,841.36
经营活动产生现金净流量 -165,318.15 -108,467.67 -144,737.49 -171,929.45
投资活动产生现金净流量 -53,035.92 -43,389.34 -29,809.83 -4,251.02
筹资活动产生现金净流量 433,229.51 -59,359.16 229,699.06 214,246.77
财务指标 2017 2018 2019 2020.Q1
营业毛利率（%） 25.35 24.29 22.36 21.59
期间费用率（%） 8.87 4.43 7.33 11.35
EBITDA 利润率（%） 13.88 17.32 17.08 -
净利润率（%） 6.26 8.76 7.39 5.93
净资产收益率（%） 6.67 7.52 6.56 -
存货周转率(X） 0.45 0.44 0.36 -
资产负债率（%） 64.00 63.09 70.72 74.47
总资本化比率（%） 49.89 47.36 59.14 64.34
净负债率（%） 24.58 54.83 99.91 126.83
短期债务/总债务（%） 38.14 49.80 73.16 69.08
经营活动净现金流/总债务（X） -0.30 -0.21 -0.17 -0.64*
经营活动净现金流/短期债务（X） -0.79 -0.42 -0.23 -0.93*
经营活动净现金流/利息支出（X） -7.14 -3.41 -2.92 -
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X） 1.70 1.25 1.66 1.90*
总债务/EBITDA（X） 9.47 6.22 9.63 -
EBITDA/短期债务（X） 0.28 0.32 0.14 -
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.50 2.65 1.80 -
经调整 EBIT 利息保障倍数（X） 2.70 3.01 2.23 -
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；2、带*指标已经年化处理；3、中诚信国际分析时未将“一年内到期的非流动负
债”中的应付利息部分纳入总债务核算，2020 年一季度数据未经调整。
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附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
长期投资 =可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+
短期债务
应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务 =长期借款+应付债券+其他债务调整项
资
本 总债务 =长期债务+短期债务
结 净债务 =总债务-货币资金
构
净负债率 =净债务/所有者权益合计
资产负债率 =负债总额/资产总额
总资本化比率 =总债务/（总债务+所有者权益合计）
经营 存货周转率 =营业成本/存货平均净额
效率 应收账款周转率 =营业总收入/应收账款平均净额
营业毛利率 =（营业总收入—营业成本)/营业总收入
期间费用率 =（销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业总收入
=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取
经营性业务利润
保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益
盈 EBIT（息税前盈余） =利润总额+费用化利息支出
利 经调整 EBIT =EBIT+资本化利息支出
能
力 EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
净资产收益率 =净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 =净利润/营业总收入
现 流 =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
资本支出
金
流动比率 =流动资产/流动负债
速动比率 =（流动资产-存货）/流动负债
偿
债 利息支出 =费用化利息支出+资本化利息支出
能 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息支出
力
经调整 EBIT 利息保障倍数 =经调整 EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企
业专用。根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：
“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。
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附四：信用等级的符号及定义
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息风险较小，安全性较高。
A-3 还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C 还本付息风险很高，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
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