上海策源置业顾问股份有限公司
财务报表附注
截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
一、 基本情况
上海策源置业顾问股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家在中华人民
共和国上海市注册的股份有限公司。于2002年7月3日成立。2015年9月9
日，本公司在全国中小企业股份转让系统成功挂牌。本公司总部位于上
海 市 普 陀 区 曹 杨 路 510 号 。 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91310000740581111F。
本公司及子公司（以下简称“本集团”）行业性质属于服务类行业。主
要经营范围为：投资管理、房地产经纪、房地产营销策划、咨询服务、
电子商务（不得从事增值电信、金融业务），设计、制作、利用自有媒
体发布广告（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）。
本集团的母公司为于中国成立的浙江复星商业发展有限公司，实际控制
人为郭广昌。
本财务报表业经本公司董事会于2020年3月19日决议批准。根据本公司
章程，本财务报表将提交股东大会审议。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本期变化情况参见附注
六、1。
二、 财务报表的编制基础
本公司按照以下编制基础编制了2019年10月31日的合并及公司资产负债
表，2019年10月31日止10个月期间的合并及公司利润表、所有者权益表
动表和现金流量表以及相关财务报表附注。
除披露的截至2019年10月31日止10个月期间的合并及公司利润表、所有
者权益变动表和现金流量表的比较数据为2018年度的合并及公司财务报
表及相关附注，本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则 基本准
则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相
关规定（统称“企业会计准则”）编制。
编制本财务报表时，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则
按照相关规定计提相应的减值准备。
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三、 重要会计政策及会计估计
本集团根据实际经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在
应收款项坏账准备的计提、收入的确认和计量、固定资产的折旧、无形
资产的摊销及长期待摊费用的摊销等。
1. 会计期间
本集团会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本财
务报表会计期间为2019年1月1日至2019年10月31日止10个月期间。
2. 记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特
别说明外，均以人民币元为单位表示。
3. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司
的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位
中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政
策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收
入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权
益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和
现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其
控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和
现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表
时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体
自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，
本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
4. 现金及现金等价物
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价
物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小的投资。
5. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或
权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似
金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及
时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转
让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负
债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改
作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式
买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限
内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的
日期。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
5. 金融工具（续）
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团企业管理金融资产的业务模式
和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产
生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资
成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理
该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同
条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止
确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入（明确作为
投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动
计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：其他金融负债。其他金融负债的
相关交易费用计入其初始确认金额。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
5. 金融工具（续）
金融负债分类和计量（续）
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处
理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当
于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评
估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认
后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用
损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如
果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶
段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值
的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同
客户的信用风险特征，以账龄组合为基础评估金融工具的预期信用损失。
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义、
预期信用损失计量的假设等披露参见附注八、2。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本
集团直接减记该金融资产的账面余额。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
5. 金融工具（续）
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负
债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
6. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的
企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成
本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存
收益）；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权
益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的
按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。通过非同一控制下的
企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次
交易分步实现非同一控制下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的
股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本），合
并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的
公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损
益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工
具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融工具计入其他综合
收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入当期损益。除企业
合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确
定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期
股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行
权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
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6. 长期股权投资（续）
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务
报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与
被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权
力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资
的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损
益。采用权益法核算的长期股权投资，因处置终止采用权益法的，原权
益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，全部转入当期
损益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入
当期损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按相应的比例转入当期损益。
7. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠
地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，
计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时
计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量，并考虑预计弃置费用因素的影响。购置
固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状
态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
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7. 固定资产（续）
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净
残值率及年折旧率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
办公及电子设备 35年 10% 1830%
运输工具 35年 10% 1830%
房屋及建筑物 20年 10% 4.5%
其他设备 35年 10% 1830%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧
方法进行复核，必要时进行调整。
8. 借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利
息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额
等。
9. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠
地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并
中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资
产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见
其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
软件使用权 10年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少
于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核，必要时进行调整。
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10. 资产减值
本集团对除递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值
迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形
成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于
每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无形资产，也每年进行
减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收
回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要
现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值
减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值
准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
11. 长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊
销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计
入当期损益。摊销期如下：
使用寿命
装修费 3年
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12. 职工薪酬
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各
种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和
其他长期职工福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工
遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
离职后福利（设定提存计划）
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发
生时计入相关资产成本或当期损益。
辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职
工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划
或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相
关的成本或费用时。
13. 预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或
有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1） 该义务是本集团承担的现时义务；
（2） 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3） 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并
综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价
值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
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14. 收入
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下
列条件时予以确认。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工
百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务
成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下
列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集
团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量。本公司的营业收入主要为房产代理销售收入等，在所提供的
代理销售服务达到合同条款约定，月末根据委托方确认的代理销售佣金，
确认代理销售收入的实现。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
15. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助
为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的
政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础
进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关
的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确
认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减
相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益
或冲减相关成本。
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15. 政府补助（续）
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，
在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期，计入损益（但按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束
前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入
资产处置当期的损益。
16. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除与直接计入股东权益的交易或者
事项相关的计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定
计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时
性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础
的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负
债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
（1） 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者
具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
（2） 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见
的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本
集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
（1） 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损。
（2） 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差
异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额。
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16. 所得税（续）
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税
法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映
资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利
益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估
未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或
部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额
列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递
延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体
征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意
图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿
债务。
17. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除
此之外的均为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成
本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
18. 利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
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19. 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量权益工具投资。公允价值，是
指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债，假
定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；
不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进
行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。
本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化
所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产
生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参
与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估
值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取
得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量
整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第
一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调
整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或
间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入
值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的
资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转
换。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
20． 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披
露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键
来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
金融工具减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用
损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包
括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合
经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变
动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不
等于未来实际的减值损失金额。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有
尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判
断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决
定应确认的递延所得税资产的金额。
非上市股权投资的公允价值
非上市的股权投资的估值，是根据具有类似合同条款和风险特征的其他金
融工具的当前折现率折现的预计未来现金流量。这要求本集团估计预计未
来现金流量、信用风险、波动和折现率，因此具有不确定性。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
21． 会计政策变更
新金融工具准则
2017年，财政部颁布了修订的《企业会计准则第22号——金融工具确认
和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、《企业会计准则
第24号——套期保值》以及《企业会计准则第37号——金融工具列报》
（统称“新金融工具准则”）。本集团自2019年1月1日开始按照新金融
工具准则进行会计处理，根据衔接规定，对可比期间信息不予调整，首日
执行新准则与现行准则的差异追溯调整2019年年初未分配利润或其他综
合收益。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个主要的计
量类别：摊余成本；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益；以公允
价值计量且其变动计入当期损益。企业需考虑自身业务模式，以及金融资
产的合同现金流特征进行上述分类。权益工具投资需按公允价值计量且其
变动计入当期损益，但在初始确认时可选择将非交易性权益工具投资不可
撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期
信用损失模型”，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产，以及贷款承诺和财务担保合同。
本集团于2019年1月1日将部分持有的股权投资指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产，列报为其他权益工具投资。
在首次执行日，金融资产按照修订前后金融工具确认和计量准则的规定进
行分类和计量结果对比如下：
本集团及本公司
修订前的金融工具确认计量准则 修订后的金融工具确认计量准则
计量类别 账面价值 计量类别 账面价值
股权投资 以公允价值计量且其
按成本计量 变动计入其他综合收益
（可供出售类资产） 23,794,650.00 （指定） 26,490,000.00
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
21． 会计政策变更（续）
新金融工具准则（续）
在首次执行日，原金融资产减值准备2018年12月31日金额调整为按照修订
后金融工具准则的规定进行分类和计量的新损失准备调节表：
计量类别 按原金融工具准则计提 重分类 重新计量 按新金融工具准计
损失准备 提损失准备
贷款和应收款（原金融工具
准则）/以摊余成本计量
的金融资产（新金融工
具准则）
应收账款 21,644,512.30 21,860,490.42 43,505,002.72
其他应收款 1,114,044.15 1,114,044.15
总计 22,758,556.45 21,860,490.42 44,619,046.87
财务报表列报方式变更
根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
[2019]6号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》
（财会[2019]16号）要求，资产负债表中，“应收票据及应收账款”项目
分拆为“应收票据”及“应收账款”，“应付票据及应付账款”项目分拆
为“应付票据”及“应付账款”，本集团相应追溯调整了比较数据。该会
计政策变更对合并及公司净利润和所有者权益无影响。
此外，随本年新金融工具准则的执行，按照《关于修订印发2019年度一
般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）要求，“其他应收款”
项目中的“应收利息”改为仅反映相关金融工具已到期可收取但于资产负
债表日尚未收到的利息（基于实际利率法计提的金融工具的利息包含在相
应金融工具的账面余额中），“其他应付款”项目中的“应付利息”改为
仅反映相关金融工具已到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息（基
于实际利率法计提的金融工具的利息包含在相应金融工具的账面余额
中），参照新金融工具准则的衔接规定不追溯调整比较数据。
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21． 会计政策变更（续）
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下：
截至2019年10月31日止10个月期间
本集团
其他财务报表列
按原准则列示的 新金融工具准则影响 按新准则列示的
报方式变更影响
账面价值 重分类 重新计量 账面价值
2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日
应收票据 6,000,000.00 6,000,000.00
应收账款 340,441,192.01 (21,860,490.42) 318,580,701.59
应收票据及应收账款 346,441,192.01 (346,441,192.01)
可供出售金融资产 23,794,650.00 (23,794,650.00)
其他权益工具投资 23,794,650.00 2,695,350.00 26,490,000.00
递延所得税资产 48,777,856.76 5,465,122.61 54,242,979.37
递延所得税负债 673,837.50 673,837.50
其他综合收益 2,021,512.50 2,021,512.50
归属于母公司
未分配利润 257,178,617.38 (16,395,367.81) 240,783,249.57
本公司
其他财务报表列
按原准则列示的 新金融工具准则影响 按新准则列示的
报方式变更影响
账面价值 重分类 重新计量 账面价值
2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日
应收账款 31,748,693.99 (1,176,238.04) 30,572,455.95
应收票据及应收账款 31,748,693.99 (31,748,693.99)
可供出售金融资产 23,794,650.00 (23,794,650.00)
其他权益工具投资 23,794,650.00 2,695,350.00 26,490,000.00
递延所得税资产 5,558,922.25 294,059.51 5,852,981.76
递延所得税负债 673,837.50 673,837.50
其他综合收益 2,021,512.50 2,021,512.50
归属于母公司
未分配利润 263,336,737.79 (882,178.53) 262,454,559.26
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四、 税项
1. 主要税种及税率
增值税 – 应税收入按6%的税率计算销项税，并按扣除当期允
许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
企业所得税 – 企业所得税按应纳税所得额的25%计缴。
城巿维护建设税 – 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育税附加 – 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 – 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
河道管理费 – 按实际缴纳的流转税的1%计缴。
五、 合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2019年10月31日 2018年12月31日
银行存款 193,851,081.75 225,293,343.35
于2019年10月31日，本集团无以银行存款为质押取得的银行借款（2018
年12月31日：无）。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
2. 应收票据
2019年10月31日 2018年12月31日
应收票据 450,000.00 6,000,000.00
减：应收票据坏账准备
450,000.00 6,000,000.00
应收票据
2019年10月31日 2018年12月31日
商业承兑汇票 450,000.00 6,000,000.00
于2019年10月31日，本集团无已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期
的应收票据（2018年12月31日：无）。
3. 应收账款
应收账款信用期通常为6个月，主要客户的信用期可以延长至1年。应收账
款并不计息。
应收账款的账龄分析如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 337,622,921.32 261,961,752.37
1年至2年 68,190,626.51 70,605,270.12
2年至3年 11,933,512.62 25,829,950.61
3年以上 8,908,597.91 3,688,731.21
426,655,658.36 362,085,704.31
减：应收账款坏账准备 47,707,834.67 21,644,512.30
378,947,823.69 340,441,192.01
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3. 应收账款（续）
应收账款坏账准备的变动如下：
上期余额 其他（注1） 本期计提 本期转回 本期核销 期末余额
2019年 21,644,512.30 21,860,490.42 13,358,702.51 9,155,870.56 47,707,834.67
2018年 20,936,134.94 12,518,579.36 11,810,202.00 21,644,512.30
注1：系执行新金融工具准则坏账准备对年初的影响金额。
2019年10月31日坏账准备计提情况：
2019年10月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备 31,186,011.39 7.31 6,926,861.50 22.21
按信用风险特征组合计提坏账准 395,469,646.97 92.69 40,780,973.17 10.31
备
426,655,658.36 100.00 47,707,834.67 11.18
本集团按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款情况如下：
2019年10月31日
预期发生信用 预期信用 整个存续期预期
损失的账面余额 损失率% 信用损失
按信用风险特征组合
1年以内 324,677,366.46 4.64 15,065,029.80
1至2年 57,115,578.70 23.67 13,519,257.48
2至3年 6,782,841.07 78.18 5,302,825.15
3至以上 6,893,860.74 100.00 6,893,860.74
395,469,646.97 40,780,973.17
于2019年10月31日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
根据信用期及回
新房营销项目 31,186,011.39 6,926,861.50 22.21 款情况计提
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3. 应收账款（续）
2018年12月31日坏账准备计提情况
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备 97,887,711.95 27.03 1,203,501.89 1.23
按信用风险特征组合计提坏账准备 226,734,916.16 62.62 17,612,120.18 7.77
单项金额不重大
但单独计提坏账准备 37,463,076.20 10.35 2,828,890.23 7.55
362,085,704.31 100.00 21,644,512.30 5.98
本集团采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况如下：
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
6个月以内 179,204,757.26 79.04
6个月至1年 24,509,424.60 10.81 2,450,942.46 10
1至2年 11,227,937.97 4.95 3,368,381.39 30
2年以上 11,792,796.33 5.20 11,792,796.33 100
226,734,916.16 100.00 17,612,120.18 7.77
于2018年12月31日，单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款情况
如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
根据信用期及回
新房营销项目 97,887,711.95 1,203,501.89 1.23 款情况计提
于2018年12月31日，单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款情
况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
根据信用期及回
新房营销项目 37,463,076.20 2,828,890.23 7.55 款情况计提
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3. 应收账款（续）
在 截 至 2019 年 10 月 31 日 止 10 个 月 期 间 内 ， 计 提 坏 账 准 备 人 民 币
13,358,702.51元（2018年：人民币12,518,579.36元），收回或转回坏账
准备人民币9,155,870.56元（2018年：人民币11,810,202.00元）。在截
至2019年10月31日止10个月期间内，未核销应收账款（2018年未核销应
收账款）。
于 2019 年 10 月 31 日 ， 期 末 余 额 前 五 名 的 应 收 账 款 为 人 民 币
167,950,636.51元（2018年12月31日：人民币87,733,916.44元），占应
收 账 款 期 末 余 额 合 计 数 的 比 例 为 39.36% （ 2018 年 12 月 31 日 ：
24.23%），计提的坏账准备为人民币11,105,347.53元（2018年12月31
日：人民币5,057,768.15元）。
4． 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 5,244,852.23 582,951.12
5． 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 64,030,499.57 45,249,873.49
1年至2年 33,769,009.83 23,145,835.67
2年至3年 1,915,706.38 899,350.18
3年以上 8,998,136.70 14,290,159.04
108,713,352.48 83,585,218.38
减：其他应收款坏账准备 1,461,408.37 1,114,044.15
107,251,944.11 82,471,174.23
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5． 其他应收款（续）
其他应收款按性质分类如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
项目保证金 64,307,580.14 75,224,814.15
人力外包服务保证金 35,000,000.00
押金 1,284,229.28 1,692,764.51
员工备用金 3,443,369.36 2,365,593.85
其他 4,678,173.70 4,302,045.87
108,713,352.48 83,585,218.38
减：坏账准备 1,461,408.37 1,114,044.15
107,251,944.11 82,471,174.23
于2019年10月31日，其他应收款按照12个月预期信用损失及整个存续期
预期信用损失分别计提的坏账准备的变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月 整个存续期 已发生信用
预期信用损失 预期信用损失 减值金融资产
（整个存续期
预期信用损失）
期初余额 89,369.61 1,024,674.54 1,114,044.15
期初余额在本期 89,369.61 1,024,674.54 1,114,044.15
转入第二阶段
转入第三阶段
转回第二阶段
转回第一阶段
本期计提 10,748.88 1,906,196.20 1,916,945.08
本期转回
本期转销
本期核销 (1,569,580.86) (1,569,580.86) )
其他变动 )
期末余额 100,118.49 1,361,289.88 1,461,408.37
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
5． 其他应收款（续）
于2018年12月31日，其他应收款坏账准备的变动如下：
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准 14,290,159.04 17.10 1,024,674.54 7.17
备 69,295,059.34 82.90 89,369.61 0.13
备
其中：风险组合1 69,295,059.34 82.90 89,369.61 0.13
83,585,218.38 100.00 1,114,044.15 1.33
于2018年12月31日，单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款情
况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
根据信用期及回
A项目 14,290,159.04 1,024,674.54 7.17 款情况计提
本集团针对风险组合1采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况如
下：
2018年12月31日
账面余额 计提比例（%） 坏账准备
1年以内 45,249,873.49 0.03 11,469.00
1年至2年 23,145,835.67 0.03 6,000.00
2年至3年 899,350.18 7.99 71,900.61
69,295,059.34 0.13 89,369.61
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5． 其他应收款（续）
在 截 至 2019 年 10 月 31 日 止 10 个 月 期 间 内 ， 计 提 坏 账 准 备 人 民 币
1,916,945.08元（2018年：人民币2,066,818.08元），无收回或转回坏账
准备。在截至2019年10月31日止10个月期间内，核销坏账准备人民币
1,569,580.86元（2018年：人民币25,182,823.04元），因无法收回经管
理层批准予以核销。
于2019年10月31日，其他应收款金额前五名如下：
期末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 期末余额
的比例（%）
苏州星浩 21,626,871.00 19.89 项目保证金 2年至3年
第二名* 8,595,159.04 7.91 项目保证金 3年以上 1,361,289.88
第三名* 6,640,000.00 6.11 项目保证金 1年至2年
第四名* 3,000,000.00 2.76 人力外包保证金 1年以内
第五名* 2,724,175.01 2.51 项目保证金 1年以内
42,586,205.05 39.18 1,361,289.88
于2018年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例（%）
苏州星浩 21,626,871.00 25.94 项目保证金 1年至2年
第二名* 20,000,000.00 23.99 项目保证金 1年以内
第三名* 14,290,159.04 17.14 项目保证金 2年以上 1,024,674.54
第四名* 2,000,000.00 2.40 项目保证金 6个月以内
第五名* 1,000,000.00 1.20 项目保证金 6个月以内
58,917,030.04 70.67 1,024,674.54
注： 苏州星浩 —苏州星浩房地产发展有限公司
* —非关联方
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 其他流动资产
2019年10月31日 2018年12月31日
待抵扣进项税费 4,491,841.43
租金 478,840.17 536,633.53
4,970,681.60 536,633.53
7. 可供出售金融资产（仅适用于2018年度）
2018年12月31日
以成本计量
可供出售权益工具 23,794,650.00
减：可供出售金融资产减值准备
23,794,650.00
2018年12月31日
账面余额 减值准备 持股比例 本年现金
年初 本年增加 本年减少 年末 年初 本年增加 本年减少 年末 红利
杭州构家
网络科技 23,794,650.00 23,794,650.00 8.15%
8. 其他权益工具投资
2019年10月31日
成本 累计计入其他综合 公允价值 本期股利收入 指定为以公允价值计量且
收益的公允价值变 本期终止确认的权益工 仍持有的权益 其变动计入其他综合收益
动 具 工具 的原因
宁波昊宸企业管理合伙
企业（有限合伙） 13,500.00 13,500.00 以非交易为目的
杭州构家网络科技 23,794,650.00 919,350.00 24,714,000.00 以非交易为目的
23,808,150.00 919,350.00 24,727,500.00
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
9. 固定资产
2019年10月31日
办公及
电子设备 运输工具 其他设备 合计
原价
期初余额 5,145,401.44 1,916,668.77 82,741.00 7,144,811.21
购置 69,419.04 267,661.05 337,080.09
处置或报废 (70,986.52) (682,117.43) (753,103.95)
期末余额 5,143,833.96 1,502,212.39 82,741.00 6,728,787.35
累计折旧
期初余额 4,244,578.26 1,476,577.27 82,741.00 5,803,896.53
计提 126,192.87 96,408.14 222,601.01
处置或报废 (62,946.26) (521,130.58) (584,076.84)
期末余额 4,307,824.87 1,051,854.83 82,741.00 5,442,420.70
账面价值
期末 836,009.09 450,357.56 1,286,366.65
期初 900,823.18 440,091.50 1,340,914.68
2018年12月31日
办公及
房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他设备 合计
原价
年初余额 874,920.00 5,627,664.64 2,167,633.73 82,741.00 8,752,959.37
购置 341,673.42 341,673.42
处置或报废 (874,920.00) (823,936.62) (250,964.96) (1,949,821.58)
年末余额 5,145,401.44 1,916,668.77 82,741.00 7,144,811.21
累计折旧
年初余额 339,068.25 4,773,342.13 1,387,056.65 82,741.00 6,582,208.03
计提 25,117.29 133,823.33 149,752.14 308,692.76
处置或报废 (364,185.54) (662,587.20) (60,231.52) (1,087,004.26)
年末余额 4,244,578.26 1,476,577.27 82,741.00 5,803,896.53
账面价值
年末 900,823.18 440,091.50 1,340,914.68
年初 535,851.75 854,322.51 780,577.08 2,170,751.34
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 无形资产
2019年10月31日
软件使用权
原价
期初及期末余额 1,183,000.00
累计摊销
期初余额 731,020.00
计提 82,080.00
期末余额 813,100.00
账面价值
期末 369,900.00
期初 451,980.00
2018年12月31日
软件使用权
原价
年初及年末余额 1,183,000.00
累计摊销
年初余额 627,574.00
计提 103,446.00
年末余额 731,020.00
账面价值
年末 451,980.00
年初 555,426.00
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
11. 长期待摊费用
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期摊销 期末余额
装修费 463,934.25 13,191.47 451,354.03 25,771.69
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
装修费 401,826.66 339,797.14 277,689.55 463,934.25
12. 递延所得税资产/负债
未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：
2019年10月31日 2018年12月31日
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
递延所得税资产
可抵扣亏损 242,758,229.40 60,689,557.35 160,229,166.68 40,057,291.67
资产减值准备 47,173,822.80 11,793,455.70 22,711,077.68 5,677,769.42
可结转以后年度扣除
的广告费 12,171,182.68 3,042,795.67
289,932,052.20 72,483,013.05 195,111,427.04 48,777,856.76
2019年10月31日 2018年12月31日
应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
递延所得税负债
其他权益工具投资
公允价值变动 919,350.00 229,837.50
递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
2019年10月31日 2018年12月31日
抵销金额 抵销后余额 抵销金额 抵销后余额
递延所得税资产 229,837.50 72,253,175.55 48,777,856.76
递延所得税负债 229,837.50
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12. 递延所得税资产/负债（续）
未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
可抵扣暂时性差异 1,995,420.24 47,478.77
可抵扣亏损 22,074,386.53 5,922,838.89
24,069,806.77 5,970,317.66
未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损将于以下年度
到期。
2019年10月31日 2018年12月31日
2019年
2020年
2021年 47,478.77
2022年
2023年以后 24,069,806.77 5,922,838.89
24,069,806.77 5,970,317.66
管理层认为，未来不是很可能产生用于抵扣上述可抵扣暂时性差异和可
抵扣亏损的应纳税所得额，因此未确认以上项目的递延所得税资产。
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
13. 资产减值准备
2019年10月31日
本期减少
上期余额 其他（注1） 本期计提 本期转回 本期核销 期末余额
应收账款
坏账准备 21,644,512.30 21,860,490.42 13,358,702.51 9,155,870.56 47,707,834.67
其他应收款
坏账准备 1,114,044.15 - 1,916,945.08 1,569,580.86 1,461,408.37
合计 22,758,556.45 21,860,490.42 15,275,647.59 9,155,870.56 1,569,580.86 49,169,243.04
注1：系执行新金融工具准则坏账准备对年初的影响金额。
2018年12月31日
本年减少
上年余额 本年计提 本年转回 本年核销 年末余额
应收账款坏账准备 20,936,134.94 12,518,579.36 11,810,202.00 21,644,512.30
其他应收款坏账准备 24,260,439.11 2,066,818.08 30,390.00 25,182,823.04 1,114,044.15
合计 45,196,574.05 14,585,397.44 11,840,592.00 25,182,823.04 22,758,556.45
14. 短期借款
2019年10月31日 2018年12月31日
信用借款 65,046,779.46 45,000,000.00
于2019年10月31日，上述借款中人民币40,000,000.00的借款年利率为
5.23%(2018年12月31日：5.23%)，人民币15,000,000.00的借款年利率为
6.72%(2018年12月31日：6.72%)，人民币10,000,000.00的借款年利率为
5.37%(2018年12月31日：无)。
于2019年10月31日，本集团无已到期但未偿还的短期借款(2018年12月31
日：无)。
15 应付账款
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 356,612.42 156,196.34
应付账款不计息。
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16 应付职工薪酬
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 39,484,427.23 191,473,127.46 205,710,873.63 25,246,681.06
离职后福利(设定提存计划) 371,855.55 14,622,818.78 14,628,282.48 366,391.85
39,856,282.78 206,095,946.24 220,339,156.11 25,613,072.91
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 66,979,044.51 266,287,135.93 293,781,753.21 39,484,427.23
离职后福利(设定提存计划) 30,126,321.68 29,754,466.13 371,855.55
66,979,044.51 296,413,457.61 323,536,219.34 39,856,282.78
短期薪酬如下：
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 39,312,835.84 172,930,398.02 187,321,634.00 24,921,599.86
社会保险费 163,309.17 7,273,427.63 7,276,203.27 160,533.53
其中：医疗保险费 140,685.99 6,490,485.66 6,506,461.11 124,710.54
工伤保险费 190,140.77 170,452.72 19,688.05
生育保险费 22,623.18 592,801.20 599,289.44 16,134.94
住房公积金 5,532.36 8,980,122.58 8,885,234.58 100,420.36
工会经费和职工教育经费 50,334.51 50,334.51
残疾人保证金 198,874.17 198,818.53 55.64
其他短期薪酬 2,749.86 2,039,970.55 1,978,648.74 64,071.67
39,484,427.23 191,473,127.46 205,710,873.63 25,246,681.06
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 66,962,063.51 236,854,733.25 264,503,960.92 39,312,835.84
职工福利费 248,490.92 248,490.92
社会保险费 16,981.00 13,431,414.99 13,285,086.82 163,309.17
其中：医疗保险费 8,490.50 11,956,217.23 11,824,021.74 140,685.99
工伤保险费 8,490.50 761,778.98 770,269.48
生育保险费 713,418.78 690,795.60 22,623.18
住房公积金 15,276,218.72 15,270,686.36 5,532.36
工会经费和职工教育经费 32,774.26 32,774.26
残疾人保证金 26,504.97 26,504.97
其他短期薪酬 416,998.82 414,248.96 2,749.86
66,979,044.51 266,287,135.93 293,781,753.21 39,484,427.23
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
16 应付职工薪酬（续）
设定提存计划如下：
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险费 410,764.19 14,126,666.42 14,136,605.01 400,825.60
失业保险费 (38,908.64) 496,152.36 491,677.47 (34,433.75)
371,855.55 14,622,818.78 14,628,282.48 366,391.85
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 29,257,911.51 28,847,147.32 410,764.19
失业保险费 868,410.17 907,318.81 (38,908.64)
30,126,321.68 29,754,466.13 371,855.55
17 应交税费
2019年10月31日 2018年12月31日
企业所得税 106,197,876.34 76,529,060.29
增值税 29,246,634.96 24,643,956.81
个人所得税 1,178,956.04 462,667.23
城市维护建设税 1,573,591.11 1,503,656.12
教育费附加 794,220.08 799,856.24
地方教育费附加 378,493.63 325,813.54
河道管理费 71,016.69 71,206.12
其他 44,351.19 40,787.38
139,485,140.04 104,377,003.73
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18 其他应付款
2019年10月31日 2018年12月31日
应付股利 750.00
其他应付款 9,982,225.03 12,691,695.53
9,982,975.03 12,691,695.53
应付股利
2019年10月31日 2018年12月31日
宁波昊宸企业管理合伙企业
（有限合伙） 750.00
750.00
其他应付款
2019年10月31日 2018年12月31日
暂收待付款 6,308,034.43 10,844,426.82
代付社保款项 1,941,834.56 875,326.50
咨询费 925,603.89 751,206.67
其他 806,752.15 220,735.54
9,982,225.03 12,691,695.53
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19. 股本
2019年10月31日
期初及期末余额
股份总数 90,000,000.00
2018年12月31日
年初及年末余额
股份总数 90,000,000.00
20. 资本公积
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 152,244,867.13 152,244,867.13
其他 503,343.77 (503,343.77 )
152,244,867.13 503,343.77 151,741,523.36
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 152,244,867.13 152,244,867.13
21. 其他综合收益
合并资产负债表中归属于母公司所有者的其他综合收益累积余额：
2018年12月31日 会计政策变更 2019年1月1日 增减变动 2019年10月31日
其他权益工具投资
公允价值变动 2,021,512.50 2,021,512.50 (1,332,000.00) 689,512.50
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21. 其他综合收益（续）
合并利润表中其他综合收益当期发生额：
税前发生额 减：所得税 归属于 归属于
母公司股东 少数股东
不能重分类进损益的其他综合收益
其他权益工具投资
公允价值变动 (1,776,000.00) (444,000.00) (1,332,000.00)
22. 盈余公积
2019年10月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 29,259,637.54 29,259,637.54
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 23,560,070.52 5,699,567.02 29,259,637.54
根据公司法、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积
金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意
盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加。
23. 未分配利润
2019年10月31日 2018年12月31日
调整前上年年末未分配利润 257,178,617.38 211,805,704.93
会计政策变更追溯调整 (16,359,367.81)
调整后期初/(年初)未分配利润 240,783,249.57 211,805,704.93
归属于母公司股东的净利润 34,928,818.34 51,072,479.47
减：提取法定盈余公积 5,699,567.02
期末/(年末)未分配利润 275,712,067.91 257,178,617.38
由于会计政策变更，影响年初未分配利润人民币 (16,359,367.81)元（2018
年：无）
55
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
24. 营业收入及成本
截至2019年10月
31日止10个月期间 2018年
收入 成本 收入 成本
主营业务 447,402,807.87 290,723,407.60 460,035,822.79 287,138,027.11
营业收入列示如下：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
新房营销收入 186,056,679.95 305,544,004.42
资产管理收入 259,740,990.35 144,222,717.77
咨询收入 1,605,137.57 10,269,100.60
447,402,807.87 460,035,822.79
25. 税金及附加
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
城市维护建设税 1,381,982.49 1,491,238.62
教育费附加 619,328.08 750,830.43
地方教育费附加 302,742.49 255,839.42
河道管理费 33,655.97 130,629.02
其他 56,210.47 11,876.41
2,393,919.50 2,640,413.90
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
26. 管理费用
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
职工薪酬及劳务费 75,136,051.20 86,831,323.13
租赁费 8,458,276.57 10,175,172.32
服务费 7,195,581.70 4,801,542.49
业务招待费 2,650,584.55 3,965,928.30
办公费 4,140,359.35 3,215,233.46
差旅费 1,994,039.16 2,383,262.42
会务费 523,265.92 1,556,209.08
折旧及摊销费 756,035.04 689,828.31
车辆费用 328,973.82 551,711.67
招聘费 222,611.80 432,885.27
其他 577,595.89 1,120,315.60
101,983,375.00 115,723,412.05
27. 财务费用
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
利息支出 2,181,983.31 934,566.51
减：利息收入 576,412.23 2,042,501.87
其他 187,925.66 129,747.76
1,793,496.74 (978,187.60)
利息收入明细如下：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
货币资金 576,412.23 2,042,501.87
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
28. 其他收益
与日常活动相关的政府补助如下：
截至2019年10月 2018年 与资产/收益相关
31日止10个月期间
梅陇镇企业扶持基金 2,680,000.00 2,890,000.00 收益相关
稳岗补贴 120,982.00 收益相关
天津京滨工业园扶持资金 41,662.00 416,850.00 收益相关
上海浦东新区金桥经纪技术
开发区安商育商扶持基金 142,000.00 838,900.00 收益相关
其他 1,697,147.57 29,764.66 收益相关
4,560,809.57 4,296,496.66
29. 投资收益
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
处置可供出售金融资产
取得的投资收益 7,201,845.15
30. 信用减值损失
截至2019年10月
31日止10个月期间
应收账款坏账损失 (4,202,831.95)
其他应收款坏账损失 (1,916,945.08)
(6,119,777.03)
31. 资产减值损失
2018年
坏账损失（仅适用于2018年度） 2,744,805.44
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
32． 资产处置收益
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
非流动资产处置收益 21,949.00 1,901,051.50
非流动资产处置损失 (28,622.52) (75,146.27)
(6,673.52) 1,825,905.23
33. 营业外收入
截至2019年10月 2018年 计入本期
31日止10个月期间 非经常性损益
诉讼赔偿收入 3,891,394.81 3,891,394.81
罚没款收入 74,600.00
无需及无法支付的款项 7,387.93 7,387.93
税费返还及其他 265,771.69 49,384.88 265,771.69
4,164,554.43 123,984.88 4,164,554.43
34. 营业外支出
截至2019年10月 2018年 计入本期
31日止10个月期间 非经常性损益
公益性捐赠支出 4,500.00
其他 78,954.08 22,150.00 78,954.08
78,954.08 26,650.00 78,954.08
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
35. 费用按性质分类
本集团营业成本、管理费用按照性质分类的补充资料如下：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
职工薪酬及劳务费 283,403,802.59 296,413,457.61
租金 8,458,276.57 10,175,172.32
折旧和摊销 756,035.04 689,828.31
其他 100,088,668.40 95,582,980.92
392,706,782.60 402,861,439.16
36. 所得税费用
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
当期所得税费用 36,340,930.92 30,190,883.48
递延所得税费用 (18,240,033.68) (15,075,472.25)
18,100,897.24 15,115,411.23
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
利润总额 53,028,568.40 66,188,933.81
按法定税率计算的所得税费用 13,257,142.10 16,547,233.45
不可抵扣的费用 779,238.50 728,242.82
未确认的可抵扣暂时性差异
的影响和可抵扣亏损 4,064,516.64 (2,160,065.04)
按本集团实际税率计算的
所得税费用 18,100,897.24 15,115,411.23
注1： 本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率
25%计提(2018年:25%)。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
37. 每股收益
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
元/股 元/股
基本每股收益
持续经营 0.39 0.57
稀释每股收益
持续经营 0.39 0.57
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外
普通股的加权平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条
款，从股票发行日起计算确定。
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
收益
归属于本公司普通股股东的当期净利润
持续经营 34,928,818.34 51,072,479.47
股份
本公司发行在外普通股的加权平均数（单位：股） 90,000,000.00 90,000,000.00
截至2019年10月31日止10个月期间和2018年度，本公司不存在稀释性的
项目需要对每股收益进行调整。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
38. 现金流量表项目注释
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
收到的其他与经营活动有关的现金
往来款项 25,237,500.00 30,984,211.92
政府补助 4,442,263.77 4,296,496.66
利息收入 576,412.23 2,042,501.87
其他 4,164,554.43 122,152.00
34,420,730.43 37,445,362.45
支付的其他与经营活动有关的现金
管理费用 25,649,273.27 28,213,574.31
往来款项 79,502,590.26 44,651,333.63
银行手续费 187,925.66 129,747.76
其他 78,954.10 158,590.00
105,418,743.29 73,153,245.70
39. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量：
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
净利润 34,927,671.16 51,073,522.58
加：资产减值准备 6,119,777.03 2,744,805.44
固定资产折旧 222,601.01 308,692.76
无形资产摊销 82,080.00 103,446.00
长期待摊费用摊销 451,354.03 277,689.55
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失/（收益） 6,673.52 (1,825,905.23)
财务费用 2,181,983.31 934,566.51
投资收益 (7,201,845.15)
递延所得税资产增加 (18,240,033.68) (15,075,472.25)
经营性应收项目的增加 (92,463,618.18) (69,863,795.35)
经营性应付项目的增加/(减少) 18,389,151.48 (4,930,712.97)
经营活动使用的
现金流量净额 (48,322,360.32) (43,455,008.11)
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
39. 现金流量表补充资料（续）
（1） 现金流量表补充资料（续）
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
现金净变动：
现金的期末/(年末)余额 193,851,081.75 225,293,343.35
减：现金的期初/(年初)余额 225,293,343.35 212,100,637.74
现金净增加/(减少)额 (31,442,261.60) 13,192,705.61
（2） 现金及现金等价物
2019年10月31日 2018年12月31日
现金 193,851,081.75 225,293,343.35
其中：库存现金 23,450.00
可随时用于支付的银行存款 193,827,631.75 225,293,343.35
期末/(年末)现金余额 193,851,081.75 225,293,343.35
六、 合并范围的变动
1. 新设子公司
注册地 业务性质 本集团合计 本集团合计享有 注释
持股比例 的表决权比例
济南复策房地产经纪有限公司 济南 房地产经纪 100% 100% 注1
成都复策房地产经纪有限公司 成都 房地产经纪 100% 100% 注1
南京复策房地产经纪有限公司 南京 房地产经纪 100% 100% 注1
武汉复策房地产经纪有限公司 武汉 房地产经纪 100% 100% 注1
宁波复策房地产经纪有限公司 宁波 房地产经纪 100% 100% 注1
杭州复策房地产经纪有限公司 杭州 房地产经纪 100% 100% 注1
大连复策房地产经纪有限公司 大连 房地产经纪 100% 100% 注1
海南复策房地产经纪有限公司 海南 房地产经纪 100% 100% 注1
重庆复策房地产经纪有限公司 重庆 房地产经纪 100% 100% 注1
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
六、 合并范围的变动（续）
1. 新设子公司
注1：于2019年7月至9月，本集团之全资子公司上海耀复企业管理咨询有限公司
设立子公司济南复策房地产经纪有限公司、成都复策房地产经纪有限公司、南
京复策房地产经纪有限公司、武汉复策房地产经纪有限公司、宁波复策房地产
经纪有限公司、杭州复策房地产经纪有限公司、大连复策房地产经纪有限公
司、海南复策房地产经纪有限公司和重庆复策房地产经纪有限公司。济南复策
房地产经纪有限公司、成都复策房地产经纪有限公司、南京复策房地产经纪有
限公司、武汉复策房地产经纪有限公司、宁波复策房地产经纪有限公司、杭州
复策房地产经纪有限公司、大连复策房地产经纪有限公司、海南复策房地产经
纪有限公司和重庆复策房地产经纪有限公司，注册资本为均人民币1,000,000
元。截至2019年10月31日，上海耀复企业管理咨询有限公司均未完成出资。
七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
本公司子公司的情况如下：
主要经营地 注册地 业务性质 注册 持股比例（%）
资本 直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司
上海策源广告有限公司 中国上海 中国上海 广告代理 1,000,000.00 100.00
南京策源房地产经纪有
限公司 中国南京 中国南京 房地产经纪 500,000.00 100.00
无锡策源置业顾问有限
公司 中国无锡 中国无锡 房地产经纪 500,000.00 100.00
武汉策源房地产经纪有
限公司 中国武汉 中国武汉 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
上海策源房地产经纪有
限公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
重庆策通房地产经纪有
限公司 中国重庆 中国重庆 房地产经纪 500,000.00 100.00
上海策源房地产营销
划有限公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
上海致胜策源房地产经
纪有限公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 1,000,000.00 95.00
苏州策通房产经纪有限
公司 中国苏州 中国苏州 房地产经纪 1,000,000.00 51.00
杭州策星房地产经纪有
限公司 中国杭州 中国杭州 房地产经纪 1,500,000.00 100.00
长沙策通房地产经纪有
限公司 中国长沙 中国长沙 房地产经纪 500,000.00 100.00
天津策源房地产经纪有
限公司 中国天津 中国天津 房地产经纪 500,000.00 100.00
成都致胜策源房地产有
限公司 中国成都 中国成都 房地产经纪 500,000.00 100.00
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
本公司子公司的情况如下：（续）
主要经营地 注册地 业务性质 注册 持股比例（%）
资本 直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司（续）
西安策源房地产经纪有
限公司 中国西安 中国西安 房地产经纪 500,000.00 100.00
上海星家投资咨询有限
公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 500,000.00 100.00
上海遨享投资管理有限
公司 中国上海 中国上海 投资管理 35,000,000.00 100.00
武汉策尚策源房地产经
纪有限公司 中国武汉 中国武汉 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
上海策源房地产投资
有限公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 10,000,000.00 100.00
宁波策源房地产经纪
有限公司 中国宁波 中国宁波 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
济南策源房地产经纪
有限公司 中国济南 中国济南 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
合肥致胜策源房地产
经纪有限公司 中国合肥 中国合肥 房地产经纪 500,000.00 100.00
杭州欣策房地产经纪有
限公司 中国杭州 中国杭州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
宁波会源房地产经纪有
限公司 中国宁波 中国宁波 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
福州聚策房地产经纪有
限公司 中国福州 中国福州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
嘉兴策星房地产经纪有
限公司 中国嘉兴 中国嘉兴 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
泉州合策房地产经纪有
限公司 中国泉州 中国泉州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
厦门策通房地产经纪有
限公司 中国厦门 中国厦门 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
徐州策源房地产经纪有
限公司 中国徐州 中国徐州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
郑州策通房地产经纪有
限公司 中国郑州 中国郑州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
上海旭迈企业管理咨询
有限公司 中国上海 中国上海 企业管理咨询 500,000.00 100.00
上海满长企业管理咨询
有限公司 中国上海 中国上海 企业管理咨询 500,000.00 100.00
上海耀复企业管理咨询
有限公司 中国上海 中国上海 企业管理咨询 500,000.00 100.00
上海昌大企业管理咨询
有限公司 中国上海 中国上海 企业管理咨询 500,000.00 100.00
上海旭蓁企业管理咨询
有限公司 中国上海 中国上海 企业管理咨询 500,000.00 100.00
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
本公司子公司的情况如下：（续）
主要经营地 注册地 业务性质 注册 持股比例（%）
资本 直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司（续）
鄂州策源房地产经纪有
限公司 中国鄂州 中国鄂州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
济南复策房地产经纪有
限公司 中国济南 中国济南 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
成都复策房地产经纪有
限公司 中国成都 中国成都 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
南京复策房地产经纪有
限公司 中国南京 中国南京 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
武汉复策房地产经纪有
限公司 中国武汉 中国武汉 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
宁波复策房地产经纪有
限公司 中国宁波 中国宁波 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
杭州复策房地产经纪有
限公司 中国杭州 中国杭州 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
大连复策房地产经纪有
限公司 中国大连 中国大连 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
海南复策房地产经纪有
限公司 中国海南 中国海南 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
重庆复策房地产经纪有
限公司 中国重庆 中国重庆 房地产经纪 1,000,000.00 100.00
同一控制下企业合并取得的子公司
上海源利投资管理有限
公司 中国上海 中国上海 投资管理 1,000,000.00 100.00
上海策源行房地产经纪
有限公司 中国上海 中国上海 房地产经纪 3,000,000.00 100.00
截至 2019 年 10 月 31 日，本集团存在少数股东权益的子公司均不重大。
2. 在子公司的股东权益份额发生变化且未影响控制权的交易
2019年10月30日处置部分对上海致胜策源房地产经纪有限公司的投资
（占其股份的5%），但未丧失对其控制权。处置股权取得的对价为人民
币2,350,000.01元，该项交易导致合并财务报表中少数股东权益增加人民
币2,853,343.78元，资本公积减少人民币503,343.77元。
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八、 与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值，如下：
2019年10月31日
金融资产
以摊余 以公允价值计量且其变动 合计
成本计量 计入其他综合收益
制定 准则要求
货币资金 193,851,081.75 193,851,081.75
应收票据 450,000.00 450,000.00
应收账款 378,947,823.69 378,947,823.69
其他应收款 107,251,944.11 107,251,944.11
其他权益工具投资 24,727,500.00 24,727,500.00
680,500,849.55 24,727,500.00 705,228,349.55
金融负债
以摊余成本计量 合计
的金融负债
短期借款 65,046,779.46 65,046,779.46
应付账款 356,612.42 356,612.43
其他应付款 9,982,975.03 9,982,975.03
75,386,366.91 75,386,366.92
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八、 与金融工具相关的风险（续）
1. 金融工具分类（续）
2018年12月31日
金融资产
贷款和 可供出售 合计
应收款项 金融资产
货币资金 225,293,343.35 225,293,343.35
应收票据 6,000,000.00 6,000,000.00
应收账款 340,441,192.01 340,441,192.01
其他应收款 82,471,174.23 82,471,174.23
可供出售金融资产 23,794,650.00 23,794,650.00
654,205,709.59 23,794,650.00 678,000,359.59
金融负债
其他 合计
金融负债
短期借款 45,000,000.00 45,000,000.00
应付账款 156,196.34 156,196.34
其他应付款 12,691,695.53 12,691,695.53
57,847,891.87 57,847,891.87
2. 金融工具风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动
性风险及市场风险。本集团的主要金融工具包括银行借款、货币资金、应
收账款等。这些金融工具的主要目的在于为本集团的运营融资。本集团具
有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款
等。与这些金融工具相关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风
险管理策略如下所述。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，
需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团
对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对
于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部
门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
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八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险（续）
由于货币资金、应收银行承兑汇票的交易对手是声誉良好并拥有较高信用
评级的银行，这些金融工具信用风险较低。
本集团其他金融资产包括其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交
易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保
物。信用风险集中按照客户、地理区域进行管理。于资产负债表日，本集
团具有特定信用风险集中，本集团的应收账款的18.97%（2018年12月31
日：8.46%）和39.36%（2018年12月31日：24.23%）分别源于应收账款
余额最大客户和前五大客户。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或
其他信用增级。
信用风险显著增加判断标准
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考
虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包
括基于本集团历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性
信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合
为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认
日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情
况。
当触发以下一个或多个定量或定性标准时，本集团认为金融工具的信用风
险已发生显著增加：
(1)定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一
定比例
(2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户
清单等
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八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险（续）
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金
融工具的信用风险管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本集团
评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
(1)发行方或债务人发生重大财务困难；
(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在
任何其他情况下都不会做出的让步；
(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的
事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单
独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团对不同
的资产分别以 12 个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期
信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本
集团考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还
款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约
风险敞口模型。
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八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险（续）
预期信用损失计量的参数（续）
相关定义如下：
(1) 违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其
偿付义务的可能性。本集团的违约概率以迁徙率模型结果为基础进行
调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；
(2) 违约损失率是指本集团对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根
据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约
损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，
以未来 12 个月内或整个存续期为基准进行计算；
(3) 违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发
生时，本集团应被偿付的金额。
前瞻性信息
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集
团通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损
失的关键经济指标。这些经济指标对违约概率和违约损失率的影响，对不
同的业务类型有所不同。
本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附
注五、3和5中。
本集团认为没有发生减值的金融资产的期限分析如下：
2018年12月31日
合计 未逾期 逾期
未减值 1个月以内 1至3个月 3至6个月 6个月以上
货币资金 225,293,343.35 225,293,343.35
应收票据 6,000,000.00 6,000,000.00
应收账款 340,441,192.01 340,441,192.01
其他应收款 82,471,174.23 82,471,174.23
可供出售金融资产 23,794,650.00 23,794,650.00
于2019年10月31日，尚未逾期和发生减值的金融资产与大量的近期无违
约记录的分散化的客户及款项性质有关。
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八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
流动性风险
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2019年10月31日
1年以内 1至5年 5年以上 不限期 合计
短期借款 68,030,833.33 68,030,833.33
应付账款 356,612.43 356,612.43
其他应付款 9,982,975.03 9,982,975.03
78,370,420.79 78,370,420.79
2018年12月31日
1年以内 1至5年 5年以上 不限期 合计
短期借款 45,346,324.75 45,346,324.75
应付账款 156,196.34 156,196.34
其他应付款 12,691,695.53 12,691,695.53
58,194,216.62 58,194,216.62
利率风险
利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关，而本集团
无以浮动利率计息的负债，因而无利率风险。
权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个
别证券价值的变化而降低的风险。于2019年12月31日，本集团暴露于因
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的个别
权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。
下表说明了，在所有其他变量保持不变的假设下，本集团的净损益和其他
综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每10%的变动（以资产
负债表日的账面价值为基础）的敏感性。
净损益 其他综合收益 股东权益
权益工具投资 增加/（减少） 的税后净额 合计
账面价值 增加/（减少） 增加/（减少）
权益工具投资
以公允价值计量的未上市
权益工具投资
—以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益 1,899,675.00/ 1,899,675.00/
的权益工具投资 25,329,000.00 - (1,899,675.00) (1,899,675.00)
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八、 与金融工具相关的风险（续）
3. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的
资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。
本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其
进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分配、
向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求的约束。
2019年度和2018年度，资本管理的目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用资产负债率来管理资本。
2019年10月31日 2018年12月31日
负债总额 240,484,579.86 202,081,178.38
资产总额 789,379,097.27 730,154,629.93
资产负债率 30.47% 27.68%
九、 公允价值的披露
1. 以公允价值计量的资产和负债
2019 年 10 月 31 日
公允价值计量使用的输入值
活跃市场 重要可观察 重要不可观察 合计
报价 输入值 输入值
（第一层次） （第二层次） （第三层次）
持续的公允价值计量
权益工具投资 24,727,500.00 24,727,500.00
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九、 公允价值的披露（续）
2. 公允价值估值
金融工具公允价值
管理层已经评估了货币资金、应收票据及应收账款及应付账款等，因剩余
期限不长，公允价值与账面价值相若。
本集团的财务部门由财务经理领导，负责制定金融工具公允价值计量的政
策和程序。财务经理直接向首席财务官报告。每个资产负债表日，财务部
门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。估值须经首席财
务官审核批准。
金融资产的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资
产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。
以下方法和假设用于估计公允价值。
非上市的权益工具，采用折现估值模型估计公允价值，采用的假设并非由
可观察市场价格或利率支持。本集团需要就预计未来现金流量（包括预计
未来股利和处置收入）作出估计。本集团相信，以估值技术估计的公允价
值及其变动，是合理的，并且亦是于资产负债表日最合适的价值。
3. 不可观察输入值
如下为第三层次公允价值计量的重要不可观察输入值概述：
年末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围区间
（加权平均值）
权益工具投资 2019年： 收益法 加权平均资本 2019年：18%
成本
持续的第三层次公允价值计量的调节信息如下：
年初 转入 转出 当期利得或损失总额 购买 发行 出售 结算 期末 期末持有的资产
余额 第三层次 第三层次 计入损益 计入其他 余额 计入损益的当期
综合收益 未实现利得
或损失的变动
权益工具投资 26,503,500.00 (1,776,000.00) 24,727,500.00 无无--
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十、 关联方关系及其交易
1. 母公司
注册 对本公司 对本公司
业务 资本 持股 表决权
注册地 性质 (人民币万元) 比例(%) 比例(%)
浙江复星商业发展
有限公司 浙江省台州市 投资、咨询 10,000.00 75.00 75.00
本公司的实际控制人是：自然人郭广昌先生。
2. 子公司
子公司详见附注七、1.在子公司中的权益。
3. 其他关联方
关联方关系
武汉中北房地产开发有限公司（“武汉中北”） 同受实际控制人控制
成都复地明珠置业有限公司（“成都复地明珠”） 同受实际控制人控制
武汉复江房地产开发有限公司（“武汉复江”） 同受实际控制人控制
上海东航复地房地产开发有限公司（“东航复地”） 同受实际控制人控制
湖北光霞房地产开发有限公司（“湖北光霞”） 同受实际控制人控制
上海精盛房地产开发有限公司（“精盛房地产”） 同受实际控制人控制
天津湖滨广场置业发展有限公司（“天津湖滨”） 同受实际控制人控制
上海地杰置业有限公司（“上海地杰”） 同受实际控制人控制
成都鸿汇置业有限公司（“成都鸿汇”） 同受实际控制人控制
上海樱花置业有限公司（“樱花置业”） 同受实际控制人控制
宁波宝莱置业有限公司（“宁波宝莱”） 同受实际控制人控制
上海闵光房地产开发有限公司（“上海闵光”） 同受实际控制人控制
杭州金成品屋置业有限公司（“金成品屋”） 同受实际控制人控制
浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司（“东阳投资发展”） 同受实际控制人控制
上海松亭复地房地产开发有限公司（“松亭复地”） 同受实际控制人控制
上海闵祥房地产开发有限公司（“闵祥房地产”） 同受实际控制人控制
上海普惠投资服务有限公司（“普惠投资”） 同受实际控制人控制
杭州复拓置业有限公司（“杭州复拓”） 同受实际控制人控制
南京润昌房地产开发有限公司（“南京润昌”） 同受实际控制人控制
南京复地东郡置业有限公司（“南京东郡”） 同受实际控制人控制
南京复地明珠置业有限公司（“南京明珠”） 同受实际控制人控制
长沙复地房地产开发有限公司（“长沙复地”） 同受实际控制人控制
江苏盛唐艺术投资有限公司（“江苏盛唐”） 同受实际控制人控制
长沙复盈房地产开发有限公司（“长沙复盈”） 同受实际控制人控制
山西复地得一房地产开发有限公司（“山西得一”） 同受实际控制人控制
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十、 关联方关系及其交易（续）
3. 其他关联方（续）
关联方关系
浙江复地置业发展有限公司（“浙江复地”） 同受实际控制人控制
苏州星和健康投资发展有限公司（“苏州星和”） 同受实际控制人控制
上海沪钢置业发展有限公司（“上海沪钢”） 同受实际控制人控制
重庆复信置业有限公司（“重庆复信”） 同受实际控制人控制
西安三鑫房地产发展有限公司（“西安三鑫”） 同受实际控制人控制
上海港瑞置业发展有限公司（“上海港瑞”） 同受实际控制人控制
无锡复地房地产开发有限公司（“无锡复地”） 同受实际控制人控制
上海高地物业管理有限公司（“高地物业”） 同受实际控制人控制
上海康卫物业管理有限公司（“康卫物业”） 同受实际控制人控制
上海复星高科技集团财务有限公司（“复星高科技财务”） 同受实际控制人控制
重庆朗福置业有限公司（“重庆朗福”） 同受实际控制人控制
上海方鑫投资管理有限公司（“方鑫投资”） 同受实际控制人控制
苏州嘉博商业地产经营管理有限公司（“嘉博商业地产”） 同受实际控制人控制
宁波星馨房地产开发有限公司（“宁波星馨”） 同受实际控制人控制
复地（集团）股份有限公司（“复地集团”） 同受实际控制人控制
苏州星浩房地产发展有限公司（“苏州星浩”） 同受实际控制人控制
合肥星泓金融城发展有限公司（“合肥星泓”） 同受实际控制人控制
4. 本集团与关联方的主要交易
（1） 关联方劳务交易
向关联方提供劳务
截至2019年10月 2018年
交易内容 31日止10个月期间
松亭复地 房产代理销售 4,851,089.92 674,487.13
武汉中北 房产代理销售 1,558,305.18 11,582,169.11
天津湖滨 房产代理销售 1,470,663.71 5,768,287.93
东航复地 房产代理销售 433,609.33 944,081.32
上海地杰 房产代理销售 418,874.97 1,049,741.65
成都复地明珠 房产代理销售 353,071.12 3,528,650.61
上海港瑞 房产代理销售 253,643.48 683,668.70
上海闵光 房产代理销售 229,163.93 436,121.21
合肥星泓 房产代理销售 193,287.40
宁波宝莱 房产代理销售 139,859.43 3,244,534.94
宁波星馨 房产代理销售 127,542.65 2,966,884.99
苏州星和 房产代理销售 37,227.85 1,124,444.03
成都鸿汇 房产代理销售 11,637.74 1,314,957.25
湖北光霞 房产代理销售 3,286.74 2,466,346.81
樱花置业 房产代理销售 2,439.02 1,803,867.08
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4. 本集团与关联方的主要交易（续）
（1） 关联方劳务交易（续）
向关联方提供劳务（续）
截至2019年10月 2018年
交易内容 31日止10个月期间
南京明珠 房产代理销售 5,194,528.30
武汉复江 房产代理销售 3,602,087.37
长沙复盈 房产代理销售 3,443,915.09
普惠投资 房产代理销售 609,725.25
上海沪钢 房产代理销售 360,734.55
杭州复拓 房产代理销售 41,266.45
精盛房地产 房产代理销售 6,822.51
复地集团 服务费 264,150.94
10,083,702.47 51,111,473.22
提供劳务价格由交易双方参考市场价格协商决定。
（2） 接受关联方提供租赁及物业服务
截至2019年10月 2018年
交易内容 31日止10个月期间
高地物业 接受物业管理 1,670,598.84 2,336,951.16
康卫物业 房屋承租 2,600,590.54 3,253,796.72
4,271,189.38 5,590,747.88
租赁价格及物业服务价格由交易双方参考市场价格协商决定。
（3） 其他关联方交易
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
关键管理人员薪酬 5,875,000.00 6,700,000.00
本期，本集团发生的本公司关键管理人员薪酬(包括采用货币、实物形式和其他形式)总
额为人民币5,875,000.00元(2018年：人民币6,700,000.00元)。
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十、 关联方关系及其交易（续）
5. 关联方应收款项余额
2019年10月31日 2018年12月31日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
苏州星浩 14,318,346.78 1,955,858.76 14,318,346.78
武汉中北 5,782,056.91 411,554.25 12,125,300.85 30,575.29
南京明珠 5,506,194.40 1,121,882.74 7,681,892.72 652,707.82
精盛房地产 2,973,290.17 2,973,290.17 2,977,130.17 2,503,714.24
樱花置业 2,906,398.60 337,526.23 3,357,043.58 2,367,541.52
方鑫投资 2,135,971.55 2,135,971.55 2,135,971.55 2,135,971.55
上海地杰 2,081,583.15 1,787,586.32 674,860.17
合肥星泓 1,959,590.22
天津湖滨 1,709,991.46 131,246.98 6,293,990.47 29,576.39
湖北光霞 1,582,744.19 164,056.74 2,668,021.17 53,750.47
东航复地 1,091,306.37 112,417.45 1,076,167.50 57,160.65
武汉复江 938,022.28 52,904.46 4,715,281.72 231,251.30
南京东郡 872,698.75 621,710.59 872,698.75 261,809.63
南京润昌 872,575.98 872,575.98 872,575.98 718,820.83
江苏盛唐 757,516.00 637,877.86 757,516.00 561,432.61
松亭复地 747,272.03 42,146.14 697,373.85 7,441.41
普惠投资 736,308.82 250,123.70 736,308.82 27,000.02
宁波宝莱 314,681.92 250,333.78 1,811,717.42 18,464.53
上海闵光 274,274.42 197,824.41 31,360.65
杭州复拓 257,039.86 257,039.86 257,039.86 213,297.42
上海港瑞 135,059.95 328,085.83
苏州星和 116,257.16 1,105,047.67 40,178.89
宁波星馨 73,117.06 123,835.19 1,583,189.76 53,495.91
长沙复盈 60,172.71 966,022.07
成都鸿汇 56,799.75 582,028.81
东阳投资发展 23,591.21 16,806.38 23,591.21 7,077.36
重庆朗福 8,682.19 8,682.19 8,682.19 8,682.19
金成品屋 5,545.83 5,545.83 5,545.83 5,545.83
成都复地明珠 1,724,534.02
48,297,089.72 12,483,386.83 71,666,515.31 10,691,716.68
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财务报表附注（续）
截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
6. 关联方应付款项余额
2019年10月31日 2018年12月31日
应付账款
复星高科技财务 13,352.92 13,325.92
其他应付款
复地集团 136,306.00
应收及应付关联方款项均不计利息、无抵押、且无固定还款期。
十一、资产负债表日后事项
2020年1月起，新型冠状病毒疫情（“新冠疫情”）持续在全国扩散。
2020年1月31日，世界卫生组织宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的
突发公共卫生事件。为了应对新冠疫情带来的公共健康风险，中国陆续开
展相关疫情的防控工作，包括交通管制、公共场所的关闭等。
本集团预计此次新冠疫情及防控措施将对本集团的经营会造成一定影响，
影响程度取决于新冠疫情持续的时间以及监管政策执行的情况等因素。本
集团将继续密切关注并评估其对本集团财务状况和经营成果的影响。截至
本财务报表批准报出日，相关评估仍在进行中。
十二、其他重要事项
1. 分部报告
经营分部
基于本公司内部管理现实，无需划分报告分部。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十二、其他重要事项(续)
1. 分部报告（续）
其他信息
产品和劳务信息
对外交易收入
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
新房营销收入 186,056,679.95 305,544,004.42
资产管理收入 259,740,990.35 144,222,717.77
咨询收入 1,605,137.57 10,269,100.60
447,402,807.87 460,035,822.79
地理信息
对外交易收入
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
中国大陆 447,402,807.87 460,035,822.79
对外交易收入归属于客户所处区域。
非流动资产总额
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
中国大陆 1,682,038.34 2,256,828.93
非流动资产归属于该资产所处区域，不包括金融资产和递延所得税资产。
主要客户信息
本集团不依赖单一客户，从任一客户取得的收入均不超出总收入的 10%。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十二、其他重要事项(续)
2. 租赁
作为承租人
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁
付款额如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内(含1年) 6,878,298.92 6,779,901.86
1年至2年(含2年) 1,817,673.42 4,571,249.65
2年至3年(含3年) 329,223.84 1,962,988.70
9,025,196.18 13,314,140.21
3. 比较数据
如附注三、21所述，根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格
式的通知》（财会[2018]15号）要求，财务报表中若干项目的会计处理和
列报以及财务报表中的金额已经过修改，以符合新的要求。相应地，若干
以前年度数据已经调整，若干比较数据已经经过重分类并重述，以符合本
年度的列报和会计处理要求。
十三、公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
应收账款信用期通常为6个月，主要客户的信用期可以延长至1年。应收账
款并不计息。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
1. 应收账款（续）
应收账款的账龄分析如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 14,700,604.11 28,104,550.56
1年至2年 10,890,288.78 4,774,261.63
2年至3年 3,631,806.03
3年以上 3,233,995.55
28,824,888.44 36,510,618.22
减：应收账款坏账准备 6,193,299.45 4,761,924.23
22,631,588.99 31,748,693.99
应收账款坏账准备的变动如下：
上期余额 其他（注2） 本期计提 本期转回 本期核销 期末余额
2019年10月31日 4,761,924.23 1,176,238.04 255,137.18 6,193,299.45
2018年12月31日 1,945,927.34 4,098,207.89 1,282,211.00 4,761,924.23
注2：系执行新金融工具准则坏账准备对年初的影响金额。
2019年10月31日坏账准备计提情况：
2019年10月31日
账面余额 坏账准备
金额 计提比例（%） 金额 计提比例（%）
3
单独计提坏账准备 ,
6,081,361.67 21.10 966,469.40 15.89
2
按信用风险特征组合计提坏账准备 22,743,526.77 78.90 5,226,830.059 22.98
8
28,824,888.44 100.00 6,193,299.45, 21.49
8
5
于2019年10月31日，单独计提坏账准备的应收账款情况如下：7
.
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 0 计提理由
4
根据信用期及回
新房营销项目 6,081,361.67 966,469.40 15.89 款情况计提
2019年10月31日
预期发生信用 预期信用 整个存续期预期
损失的账面余额 损失率% 信用损失
按信用风险特征组合
1年以内 13,794,385.40 4.64 640,059.48
1至2年 5,715,145.82 23.67 1,352,775.02
2至3年 78.18 -
3至以上 3,233,995.55 100.00 3,233,995.55
22,743,526.77 5,226,830.05
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
1. 应收账款（续）
2018年12月31日坏账准备计提情况：
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 计提比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大且单独计提坏账准备
按信用风险特征组合计提坏账准备 31,835,676.38 87.20 4,434,937.61 13.93
单项金额不重大但单独计提坏账准备 4,674,941.84 12.80 326,986.62 6.99
36,510,618.22 100.00 4,761,924.23 13.04
于2018年12月31日，无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
于2018年12月31日，单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款情
况如下：
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
根据信用期及回
新房营销项目 4,674,941.84 326,986.62 6.99 款情况计提
本集团采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况如下：
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 计提比例（%） 金额 计提比例（%）
6个月以内 22,613,865.43 71.04
6 个月至1年 3,203,719.58 10.06 320,371.95 10
1至2年 2,719,322.45 8.54 815,796.74 30
2年以上 3,298,768.92 10.36 3,298,768.92 100
31,835,676.38 100.00 4,434,937.61 13.93
在 截 至 2019 年 10 月 31 日 止 10 个 月 期 间 内 ， 计 提 坏 账 准 备 人 民 币
255,137.18 元 （ 2018 年 ： 人 民 币 4,098,207.89 元 ） ， 无 转 回 坏 账 准 备
（2018年：人民币1,282,211.00元）。在截至2019年10月31日止10个月
期间内，未核销应收账款（2018年：无）。
于 2019 年 10 月 31 日 ， 期 末 余 额 前 五 名 的 应 收 账 款 为 人 民 币
20,462,027.72 元（2018 年 12 月 31 日：人民币 24,977,162.81 元），占
应收账款期末余额合计数的比例为 71.16%（2018 年 12 月 31 日：
68.41%），计提的坏账准备为人民币 2,073,938.69 元（2018 年 12 月 31
日：人民币 2,858,864.34 元）。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
2． 其他应收款
2019年10月31日 2018年12月31日
应收股利 102,360,005.83 -
其他应收款 492,881,149.88 476,056,395.63
595,241,155.71 476,056,395.63
应收股利
2019年10月31日 2018年12月31日
上海策源房地产经纪有限公司 14,249,250.00 -
上海致胜策源房地产经纪有限公司 88,110,755.83 -
102,360,005.83 -
其他应收款的账龄分析如下
2019年10月31日 2018年12月31日
1年以内 137,557,031.02 216,887,280.79
1年至2年 109,906,004.74 107,331,750.82
2年以上 93,700,499.96 151,854,833.02
3年以上 151,745,832.04
492,909,367.76 476,073,864.63
减：其他应收款坏账准备 28,217.88 17,469.00
492,881,149.88 476,056,395.63
其他应收款按性质分类如下：
2019年10月31日 2018年12月31日
关联方往来 490,165,226.16 472,217,588.89
代垫款项 157,341.60 1,647,950.79
押金 1,436,800.00 1,516,800.00
备用金 20,000.00
其他 1,150,000.00 671,524.95
492,909,367.76 476,073,864.63
减：坏账准备 28,217.88 17,469.00
492,881,149.88 476,056,395.63
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
2． 其他应收款（续）
其他应收款按照12个月预期信用损失及整个存续期预期信用损失分别计提
坏账准备的变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月 整个存续期 已发生信用
预期信用损失 预期信用损失 减值金融资产
（整个存续期
预期信用损失）
期初余额 17,469.00 17,469.00
期初余额在本期 17,469.00 17,469.00
转入第二阶段
转入第三阶段
转回第二阶段
转回第一阶段
本期计提 10,748.88 10,748.88
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
期末余额 28,217.88 28,217.88
本集团按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款情况如下：
2018年12月31日
账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%
）
按信用风险特征组合计提坏账准备
账龄组合 2,339,475.74 0.49 17,469.00 0.75
保证金及押金组合 1,516,800.00 0.32
关联方组合 472,217,588.89 99.19
476,073,864.63 100.00 17,469.00
2019年计提坏账准备人民币10,748.88元（2018年：人民币17,469.00
元 ） ， 未 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 （ 2018 年 ： 无 ） ， 未 核 销 坏 账 准 备
（2018年：无）。
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
2． 其他应收款（续）
本集团针对采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况如下：
2018年12月31日
账面余额 计提比例（%） 坏账准备
6个月以内 2,204,785.74
6个月至1年 114,690.00 10 11,469.00
1年至2年 20,000.00 30 6,000.00
2,339,475.74 1 17,469.00
于2019年10月31日，其他应收款金额前五名如下：
期末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 期末余额
的比例（%）
第一名 295,909,587.37 60.03 关联方往来 3年以内
第二名 101,562,345.34 20.60 关联方往来 1年以内
第三名 33,964,136.69 6.89 关联方往来 3年以内
第四名 31,829,846.25 6.46 关联方往来 2年以内
第五名 19,017,863.75 3.86 关联方往来 3年以内
482,283,779.40 97.84
于 2018 年 12 月 31 日，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例（%）
第一名 238,251,058.36 50.04 关联方往来 2年以内
第二名 81,345,209.05 17.09 关联方往来 2年以内
第三名 26,168,154.62 5.50 关联方往来 2年以内
第四名 23,930,565.79 5.03 关联方往来 6个月以内
第五名 20,330,038.96 4.27 关联方往来 2年以内
390,025,026.78 81.93
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资
2019年10月31日
期初 本期变动 期末 期末
余额 追加 减少 权益法下 其他综合 其他权益 宣告现金 计提减值 其他 账面 减值
投资 投资 投资损益 收益 变动 股利 准备 余额 准备
成本法：
对子公司投资
上海策源房地产投资有限公司 6,282,056.08 6,282,056.08
上海致胜策源房地产经纪有限公司 5,352,760.51 50,000.00 5,302,760.51
上海策源房地产经纪有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海源利投资管理有限公司 997,530.53 997,530.53
上海策源广告有限公司 900,298.06 900,298.06
上海策源行房地产经纪有限公司 600,000.00 600,000.00
上海星家投资咨询有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 1,500,298.06
20,132,645.18 50,000.00 20,082,645.18 1,500,298.06
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截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资（续）
2018年12月31日
年初 本年变动 年末 年末
余额 追加 减少 权益法下 其他综合 其他权益 宣告现金 计提减值 其他 账面 减值
投资 投资 投资损益 收益 变动 股利 准备 余额 准备
成本法：
对子公司投资
上海策源房地产投资有限公司 6,282,056.08 6,282,056.08
上海致胜策源房地产经纪有限公司 5,352,760.51 5,352,760.51
上海策源房地产经纪有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海源利投资管理有限公司 997,530.53 997,530.53
上海策源广告有限公司 900,298.06 900,298.06
上海策源行房地产经纪有限公司 600,000.00 600,000.00
上海星家投资咨询有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 1,500,298.06
20,132,645.18 20,132,645.18 1,500,298.06
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财务报表附注（续）
截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
十三、公司财务报表主要项目注释（续）
4. 营业收入及成本
截至2019年10月31日止10个月期间 2018年
收入 成本 收入 成本
主营业务 13,167,918.08 2,657,312.88 43,056,533.18 98,386.64
5. 投资收益
截至2019年10月 2018年
31日止10个月期间
子公司利润分配 102,360,005.83 37,043,694.18
处置部分子公司股权 950,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 7,201,845.15
103,310,005.83 44,245,539.33
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补充资料
截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
1、 非经常性损益明细表
注释 截至2019年10月
31日止10个月期间
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 917,356.23
计入当期损益的政府补助（与正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 2,957,291.30
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
非流动资产处置损益 (6,673.52)
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,085,600.35
所得税影响数 (1,988,393.59)
5,965,180.77
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解
释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执
行。计入当期损益的政府补助中，因与正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受，从而未作为非经常性损益
的项目如下：
2019年金额 认定为经常性损益原因
正常经营业务密切相关，符合国家
增值税加计扣除 1,484,972.47 政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助
正常经营业务密切相关，符合国家
个税返还 118,545.80 政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助
1
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补充资料（续）
截至2019年10月31日止10个月期间 人民币元
2、 净资产收益率和每股收益
截至2019年10月
31日止10个月期间
加权平均净资产收益率（%） 每股收益
基本 稀释
归属于公司普通股 6.48 0.39 0.39
股东的净利润
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 5.38 0.32 0.32
2018年
归属于公司普通股
股东的净利润 10.15 0.57 0.57
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 6.39 0.36 0.36
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