世茂股份:公开发行2020年公司债券(第一期)募集说明书摘要(面向合格投资者)

来源:巨灵信息 2020-03-02 00:00:00
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                               声       明
    募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证
券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内
容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书(2015年修订)》及其他
现行法律、法规的规定,并结合发行人的实际情况编制。

    公司全体董事、监事及高级管理人员承诺,募集说明书及其摘要不存在虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带
的法律责任。

    公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书及其摘
要中财务会计资料真实、完整。

    主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查,确认不存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承
销商承诺募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,致使
投资者在证券交易中遭受损失的,与发行人承担连带赔偿责任,但是能够证明自
己没有过错的除外;募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏,且公司债券未能按时兑付本息的,主承销商承诺负责组织募集说明书约定的
相应还本付息安排。

    受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及债
券受托管理协议等文件的约定,履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,致使债券持有人遭受损失的,或者公司债
券出现违约情形或违约风险的,受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等
方式征集债券持有人的意见,并以自己名义代表债券持有人主张权利,包括但不
限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判,提起民事诉讼或
申请仲裁,参与重组或者破产的法律程序等,有效维护债券持有人合法权益。

    受托管理人承诺,在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照
相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为,给债券持有人造成损失的,
将承担相应的法律责任。


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    凡欲认购本期债券的投资者,请认真阅读本募集说明书摘要及有关的信息披
露文件,进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府
部门对本期发行所作的任何决定,均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、
诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的
声明均属虚假不实陈述。

    根据《中华人民共和国证券法》的规定,本期债券依法发行后,发行人经营
与收益的变化由发行人自行负责,由此变化引致的投资风险由投资者自行负责。

    投资者认购或持有本期公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持
有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管
理人等主体权利义务的相关约定。

    除公司和主承销商外,公司没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募
集说明书摘要中列明的信息和对本募集说明书摘要作任何说明。投资者若对募集
说明书及其摘要存在任何疑问,应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或
其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时,应审慎地考虑募集说明书第二
节所述的各项风险因素。




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                         重大事项提示
    一、本期债券信用等级为AAA级;本期债券上市前,公司最近一期末的净
资产为461.38亿元(截至2019年9月30日合并报表未经审计所有者权益合计);
本期债券上市前,公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为22.49亿元
(2016年、2017年及2018年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值),
不少于本期债券的一年利息的1.5倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行
公告。

    二、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济
环境变化等因素的影响,市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长,
可能跨越一个以上的利率波动周期,债券的投资价值在其存续期内可能随着市场
利率的波动而发生变动,从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确
定性。

    三、本期债券发行结束后,公司将积极申请本期债券在上海证券交易所上市
流通。由于具体上市审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行,并依赖于有
关主管部门的审批或核准,公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法
的证券交易市场交易流通,且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外,证券
交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因
素的影响,公司亦无法保证本期债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时
并足额交易其所持有的债券。

    四、经联合评级综合评定,公司的主体信用等级为AAA级,本期债券的信
用等级为AAA级,AAA等级表示偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境
的影响,违约风险极低。但在本期债券存续期内,若因不可控制的因素如市场环
境发生重大变化等,公司不能如期从预期的还款来源中获得足够资金,将可能会
影响本期债券的本息按期兑付。

    五、根据联合评级于2016年3月4日出具的《上海世茂股份有限公司2016年公
司债券信用评级分析报告》中,对发行人主体长期信用等级评定为AA+,其报告
对公司经营和财务分析的时间节点为2015年9月30日。基于对发行人最新的发展


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情况和发展前景的认可,联合评级于2017年5月19日出具《上海世茂股份有限公
司公司债券2017年跟踪评级报告》,将发行人主体信用等级调升至AAA,评级
展望为“稳定”;债券信用等级调升至AAA。AAA等级表示偿还债务的能力极
强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

    六、联合评级将在本期债券存续期内,在每年公司年报公告后2个月内出具
一次正式的定期跟踪评级报告,并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期
跟踪评级。跟踪评级结果将在上交所网站(http://www.sse.com.cn)和联合评级
(www.unitedratings.com.cn)公布。投资者可在上述网站查询跟踪评级结果。

    七、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议,对于所
有债券持有人(包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券
持有人,以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人)均有同等约束力。
在本期债券存续期间,债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效
力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决
议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并
接受公司为本期债券制定的《债券受托管理人协议》、《债券持有人会议规则》
等对本期债券各项权利义务的规定。

    八、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。
2016 年、2017 年、2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人合并口径营业收入分别为
137.08 亿元、186.67 亿元、206.74 亿元和 150.71 亿元;归属于母公司所有者的
净利润分别为 21.19 亿元、22.25 亿元、24.04 亿元和 15.46 亿元;经营活动产生
的现金流净额分别为 11.35 亿元、42.50 亿元、39.78 亿元和-33.15 亿元。发行人
所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业,存在前期投资大、回收期较长、
受宏观经济影响明显等特点。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好,
但在本期债券存续期内,若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或
不能合理控制融资成本,将可能会影响本期债券本息的按期兑付。

    九、报告期内,发行人其他应收款主要包括经营活动产生的应收关联方往来
款项以及与商业物业运营业务相关的各项土地保证金,其他应付款主要包括经营
活动中产生的往来款和土地增值税。截至2019年9月30日,发行人其他应收款为


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27.59亿元,占流动资产比例为3.60%,占总资产比例为2.39%;发行人其他应付
款为141.48亿元,占流动负债比例为30.59%,占总负债比例为20.41%。

    关于其他应收款及其他应付款的产生,发行人内部决策与执行均按照相关法
律法规、公司制度和审批权限开展,严格遵照审批权限及决策流程进行。但如果
相关应收款项无法得到及时支付,而坏账准备又无法覆盖发行人的相应损失,发
行人的营业收入和盈利水平将因此受到不利影响。

    十、截至2019年9月30日,发行人及其子公司共有三笔尚未了结的或可预见、
诉讼标的达到人民币1亿元的重大诉讼。(1)2015年6月12日,中国银行股份有限
公司杭州经济技术开发区支行向浙江省高级人民法院提出民事诉状,要求发行人
就杭州世茂世纪置业有限公司所欠贷款本金3.8亿元及利息、罚息等承担连带保
证责任。2018年11月16日浙江省高级人民法院作出判决,公司承担连带保证责任
并可向杭州世茂世纪置业有限公司追偿,公司已向中华人民共和国最高人民法院
申请上诉并于2019年2月19日立案受理。(2)就常熟市鼎汇商务信息咨询有限公
司诉江苏皇合控股集团有限公司追偿权纠纷案,江苏省苏州市中级人民法院于
2017年9月29日作出(2016)苏05民初612号民事判决书,判决江苏皇合控股集团
有限公司向常熟市鼎汇商务信息咨询有限公司支付98,268,621.67元及逾期利息,
杭州世茂世纪置业有限公司就上述付款义务承担连带清偿责任,江苏省苏州市中
级人民法院于报告期内从上海世茂股份有限公司银行账户扣划112,372,747.35元,
公司将该金额暂列为当期营业外支出,公司拟向中华人民共和国最高人民法院申
诉。(3)北京城建集团有限责任公司于2015年1月向辽宁省高级人民法院提出民
事诉状,要求判令沈阳世茂新世纪房地产开发有限公司按照双方签订的《沈阳世
茂五里河商业广场T3—T5及S3楼总承包合同》支付工程进度款198,673,263.89元
及进度奖励款1,000万元。

    十一、截至 2019 年 9 月末,发行人对外担保共计 39.85 亿元,占同期净资
产的比例为 8.64%,均为发行人及其合并范围内子公司为下属企业向金融机构办
理贷款或融资事项所给予的担保。如在贷款或融资事项出现逾期等情形,将造成
发行人的担保责任无法被解除,发行人将因承担连带担保责任从而面临一定风险。

    十二、为持续提升公司核心竞争力和实施公司发展战略,公司未来将继续专


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注于商业物业运营、购物中心等主营业务,而公司业务所处行业属于资金高度密
集的行业,业务的良好运行和发展有赖公司未来的资本投入力度。此外,发行人
未来资本支出规模还受到物业建设投入的影响。截至 2019 年 9 月 30 日,发行人
在建面积达到 808 万平方米,持有土地储备面积达到 1,632 万平方米,且近年来
保持了年均 159 万左右的新开工水平。为保持目前规模的新开工面积并保证未来
可售物业的稳定增长,发行人未来资本支出规模较大。预计 2020-2022 年,发行
人经营活动产生的现金流出可分别达到 282.66 亿元、311.84 亿元和 345.27 亿元,
筹资活动产生的现金流出可分别达到 229.75 亿元、234.27 亿元和 259.34 亿元。

    未来对资本投入的需求需要发行人在优化自身的财务状况并保持良好的资
金实力和资本运作能力的同时开辟多种融资渠道,而发行人内部和外部的融资能
力除取决于公司的财务状况外,还受到宏观经济环境、国家信贷政策、产业政策
及证券、债券市场形势等多方面因素的影响。若发行人的融资要求不能被满足,
可能影响发行人未来资本支出的计划和发展战略的实现,并对发行人的经营活动
产生不利影响。

    十三、地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大,为保持房地产行业的持
续健康发展,政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行
调控。2006 年以来,我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策,从增加
保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地
的及时开发利用等多个方面进行调控,对房地产市场造成了较大影响。房地产调
控政策及未来宏观政策的出台或调整,可能对发行人的经营及发展带来一定的不
利影响。

    十四、本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公
开发行,不向公司股东优先配售。




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                                                               目           录
释     义 ........................................................................................................................... 9
      一、简称................................................................................................................................... 9
      二、专有名词......................................................................................................................... 11

第一节 发行概况 ....................................................................................................... 13
      一、本次债券的核准情况 ..................................................................................................... 13
      二、本期债券的基本条款 ..................................................................................................... 13
      三、本期债券发行及上市安排 ............................................................................................. 16
      四、本期债券发行的有关机构 ............................................................................................. 16
      五、认购人承诺..................................................................................................................... 19
      六、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 ..................................................... 20

第二节 发行人及本期债券的资信状况 ................................................................... 21
      一、本期债券的信用评级情况 ............................................................................................. 21
      二、信用评级报告的主要事项 ............................................................................................. 21
      三、发行人资信情况............................................................................................................. 26

第三节 发行人基本情况 ........................................................................................... 30
      一、公司基本情况................................................................................................................. 30
      二、公司历史沿革情况 ......................................................................................................... 31
      三、最近三年及一期重大资产重组情况 ............................................................................. 34
      四、前十名股东持股情况 ..................................................................................................... 34
      五、公司组织结构和对其他企业的重要权益投资情况 ..................................................... 34
      六、公司控股股东及实际控制人基本情况 ......................................................................... 48
      七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况 ................................................................. 50
      八、公司主营业务情况 ......................................................................................................... 55

第四节 财务会计信息 ............................................................................................... 75
      一、最近三年及一期财务报告审计情况 ............................................................................. 75
      二、最近三年及一期的财务报表 ......................................................................................... 75
      三、公司合并报表范围及最近三年及一期变化情况 ......................................................... 83
      四、最近三年及一期主要财务指标 ..................................................................................... 95
      七、本期发行后公司资产负债结构的变化 ....................................................................... 100

第五节 募集资金运用 ............................................................................................. 102
      一、本期发行公司债券募集资金数额 ............................................................................... 102
      二、募集资金专项账户管理安排 ....................................................................................... 102
      三、本期债券募集资金使用计划 ....................................................................................... 102
      四、募集资金运用对公司财务状况的影响 ....................................................................... 103
      五、本期债券募集资金监管制度及措施 ........................................................................... 103
      六、前次公司债券发行情况 ............................................................................................... 103


                                                                       7
      七、前次公司债券募集资金使用情况 ............................................................................... 104
      八、公司对于募集资金用于偿还一年内到期债券的承诺 ............................................... 106

第六节 备查文件 ..................................................................................................... 107
      一、备查文件....................................................................................................................... 107
      二、查阅地点....................................................................................................................... 107




                                                                     8
                                  释        义
     在本募集说明书摘要中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:


      一、简称

发行人、公司、本公司、        上海世茂股份有限公司,发行人的前身为上海万象(集团)
                         指
世茂股份                      股份有限公司
峰盈国际                 指   峰盈国际有限公司(Peak Gain International Limited)
世茂企业                 指   西藏世茂企业发展有限公司(原上海世茂企业发展有限公
                              司)
世茂投资                 指   上海世茂投资管理有限公司
世茂房地产               指   世茂房地产控股有限公司
世茂建设                 指   上海世茂建设有限公司
前海世茂                 指   前海世茂发展(深圳)有限公司
远骅公司                 指   Far Flourish Limited
杭州瑞盈                 指   杭州世茂瑞盈置业有限公司
世盈投资                 指   上海世盈投资管理有限公司
南昌水城                 指   南昌水城投资股份有限公司
泓晟投资                 指   上海泓晟投资管理有限公司
上海乾慑                 指   上海乾慑企业管理有限公司
南京世茂房地产           指   南京世茂房地产开发有限公司
济南世茂天城             指   济南世茂天城置业有限公司
青岛世茂滨海             指   青岛世茂滨海置业有限公司
海外投资                 指   海外投资集团国际有限公司
股东/股东大会            指   上海世茂股份有限公司的股东/股东大会
董事/董事会              指   上海世茂股份有限公司的董事/董事会
监事/监事会              指   上海世茂股份有限公司的监事/监事会
                              根据发行人 2018 年 7 月 27 日召开的第八届董事会第三次
                              会议和于 2018 年 8 月 13 日召开的 2018 年第二次临时股
本次债券、本次公司债券   指   东大会通过的有关决议,经中国证券监督管理委员会核
                              准,在境内分期公开发行的本金总额不超过 40 亿元人民
                              币的公司债券
                              上海世茂股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一
本期债券、本期公司债券   指
                              期)
本次发行                 指   本次债券的公开发行
本期发行                 指   本期债券的公开发行
                              发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作的《上海
募集说明书               指   世茂股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一期)
                              募集说明书》




                                        9
                                发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作的《上海
募集说明书摘要             指   世茂股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一期)
                                募集说明书摘要》
                                根据债券登记托管机构的记录显示在其名下登记拥有本
债券持有人                 指
                                期债券的投资者
                                《上海世茂股份有限公司公开发行 2019 年公司债券之债
《债券持有人会议规则》     指
                                券持有人会议规则》
                                《上海世茂股份有限公司与中国国际金融股份有限公司
《债券受托管理协议》       指   关于上海世茂股份有限公司公开发行 2019 年公司债券之
                                债券受托管理协议》
主承销商、债券受托管理
                           指   中国国际金融股份有限公司
人、中金公司
评级机构、资信评级机构、
                           指   联合信用评级有限公司
联合评级
律师                       指   国浩律师(上海)事务所
会计师                     指   上会会计师事务所(特殊普通合伙)
中国证监会                 指   中国证券监督管理委员会
上交所                     指   上海证券交易所
债券登记机构、登记公司     指   中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
国资委、国务院国资委       指   国务院国有资产监督管理委员会
发改委、国家发改委         指   中华人民共和国国家发展和改革委员会
《公司法》                 指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》                 指   《中华人民共和国证券法》
《管理办法》               指   《公司债券发行与交易管理办法》
《公司章程》               指   《上海世茂股份有限公司章程》

近三年及一期               指   2016年、2017年、2018年和2019年1-9月


近三年末及一期末           指   2016年末、2017年末、2018年末和2019年9月末


报告期                     指   2016年、2017年、2018年和2019年1-9月


报告期各期末               指   2016年末、2017年末、2018年末和2019年9月末

                                中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日(不包
法定节假日或休息日         指   括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节
                                假日和/或休息日)
                                中华人民共和国商业银行的对公营业日(不包括法定节假
工作日                     指
                                日)
元、千元、万元、亿元       指   如无特别说明,指人民币元、千元、万元、亿元




                                        10
         二、专有名词

                             用于办公、商业活动、文体活动的物业,如办公楼、商铺、
                             酒店等。商业物业具有功能多样化的特征,既能满足消费
商业物业                指
                             者购物、饮食、娱乐和休闲等需求的社会功能,又有能满
                             足商家经营、商务活动和居民投资等需要的经济功能
                             长江和钱塘江在入海处冲积成的三角洲,包括江苏省东南
                             部和上海市,浙江省东北部,是长江中下游平原的一部分,
长三角                  指
                             面积约 5 万平方千米。在经济上指以上海为龙头的江苏、
                             浙江经济带
                             环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经
环渤海经济圈            指   济区域,以京津冀为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼,
                             主要包括北京、天津、河北、山东、辽宁等三省两市
                             海峡西岸经济区的简称,海西地区以福建为主体,面对台
                             湾,邻近港澳,范围涵盖台湾海峡西岸,包括浙江南部、
                             广东北部和江西部分地区,与珠江三角洲和长江三角洲两
海西地区                指   个经济区衔接,依托沿海核心区福州、厦门、泉州、温州、
                             汕头五大中心城市所形成的经济圈。根据“十一五”规划
                             纲要,海西地区计划通过 10 年至 15 年的努力,形成规模
                             产业群、港口群、城市群,成为中国经济发展的发达区域
                             世茂股份为商业购物中心运营业务所创设的商业品牌,截
                             至 2019 年 9 月 30 日,世茂股份已在上海、济南、绍兴、
世茂广场                指
                             昆山、常熟、苏州、徐州、厦门等地经营有 15 家世茂广
                             场
                             又称北京世茂国际中心,位于北京朝阳区三里屯工体北
                             路,紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和 CBD 等黄金
                             区域。世茂工三南临工人体育场北路,东临新东路,北靠
世茂工三                指
                             幸福中路,西侧为幸福村三巷,是集世界顶级品牌商业、
                             酒店式服务公寓、5A 级写字楼于一体的市中心最高端地
                             标商业综合体
                             欧尚集团旗下的同名超市品牌,因第一家商店在法国的
                             Auchan 而得名“欧尚”,目前欧尚超市已在世界上十多
欧尚超市                指   个国家拥有超市千余家。欧尚集团作为世界排名前十的零
                             售业集团之一,是一家以大型超市为主营产业的跨国集
                             团,2017 年在世界 500 强企业排名 146 位
                             由世茂股份全资子公司苏州市瑞珀置业有限公司(该子公
                             司 100%股权已于 2012 年由世茂股份转让给第三方)开发
常客隆项目              指   建设,总投资超过 15 亿元人民币,为规划总建筑面积超
                             过 19 万平方米的商业及配套设施项目,位于常熟市世茂
                             中央商务区
                             项目建造阶段,在资金安排中专项用于项目建设运营的资
配套资金                指
                             金




                                     11
                           达到相关规定容许出售的条件且发行人拟用于出售的物
可售物业              指
                           业

     本募集说明书摘要中,部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略
有差异,这些差异是由于四舍五入造成的。




                                   12
                        第一节 发行概况

一、本次债券的核准情况

    2018 年 7 月 27 日,公司第八届董事会第三次会议审议通过了《关于发行公
司债券方案的议案》。
    2018 年 8 月 13 日,公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过了《关于发
行公司债券方案的议案》,决议的有效期自股东大会审议通过之日起 24 个月。
根据公司股东大会的授权,公司董事会决定将债券本金总额不超过 40 亿元的公
司债券分期发行,自中国证监会核准发行之日起 12 个月内完成首期发行,剩余
数量于 24 个月内发行完毕。
    2019 年 8 月 26 日,经中国证监会“证监许可[2019]1550 号”核准,公司将
在中国境内向合格投资者公开发行不超过 40 亿元的公司债券,其中首期发行自
中国证监会核准本次债券发行之日起十二个月内发行完毕,剩余数量将按照《管
理办法》的相关规定,根据公司的发展状况和资金需求,自中国证监会核准本次
债券发行之日起二十四个月内发行完毕。



二、本期债券的基本条款

    (一)债券名称:上海世茂股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一
期)。

    (二)发行规模:本期债券发行规模不超过人民币 25 亿元(含 25 亿元)。

    (三)票面金额:本期债券面值人民币 100 元。

    (四)发行价格:按面值平价发行。

    (五)债券品种和期限:本期债券期限为 3 年期。

    (六)债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登
记机构开立的托管账户登记托管。本期债券发行结束后,债券持有人可按照有
关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。


                                   13
    (七)债券利率及确定方式:本期债券票面利率将根据网下询价簿记结果,
由公司与主承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。本期债
券票面利率采取单利按年计息,不计复利。

    (八)还本付息的期限和方式:本期债券按年付息、到期一次还本。利息每
年支付一次,最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券登
记机构的有关规定来统计债券持有人名单,本息支付的具体事项按照债券登记
机构的相关规定办理。

    (九)起息日:2020 年 3 月 5 日。

    (十)付息日:2021 年至 2023 年间每年的 3 月 5 日(如遇法定节假日或休
息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息)。

    (十一)兑付日:本期债券的兑付日为 2023 年 3 月 5 日(如遇法定节假日
或休息日,则顺延至其后的第 1 个交易日;顺延期间兑付款项不另计利息)。

    (十二)利息登记日:本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在
利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人,均有权就所持本期债券获
得该利息登记日所在计息年度的利息。

    (十三)支付金额:本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投
资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘
积;于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债券登记日收市时所
持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。

    (十四)付息、兑付方式:本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规
定来统计债券持有人名单,本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定
办理。

    (十五)担保情况:本期债券无担保。

    (十六)募集资金专项账户:公司将根据相关法律法规的规定指定募集资金
专项账户,用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

    (十七)信用级别及资信评级机构:经联合评级综合评定,发行人的主体信


                                    14
用等级为 AAA,本期债券的信用等级为 AAA。联合评级将在本期债券有效存续
期间对发行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。

    (十八)主承销商、债券受托管理人:中国国际金融股份有限公司。

    (十九)发行方式:本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式,
网下申购由公司与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。

    (二十)网下配售原则:主承销商根据网下询价结果对所有有效申购进行配
售,投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。主承销
商将按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档,按照申购利率从低到高对
申购金额进行累计,当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高
申购利率确认为发行利率。申购利率在最终发行利率以下(含发行利率)的投资
者原则上按照价格优先的原则配售;在价格相同的情况下,按照等比例原则进
行配售 ,同时适当考虑长期合作的投资者优先。

    (二十一)发行对象及向公司股东配售的安排:本期债券面向符合《管理办
法》及其他相关管理办法规定的合格投资者公开发行,不向公司股东优先配售。

    (二十二)承销方式:本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。

    (二十三)拟上市地:上海证券交易所。

    (二十四)募集资金用途:本期债券募集资金拟用于偿还存量公司债务。

    (二十五)新质押式回购:公司主体信用等级为 AAA,本期债券信用等级
为 AAA,本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件,本期债券新质押式
回购相关申请尚需有关部门最终批复,具体折算率等事宜按上交所及证券登记
机构的相关规定执行。

    (二十六)上市安排:本期发行结束后,发行人将尽快向上交所提出关于本
期债券上市交易的申请,具体上市时间将另行公告。

    (二十七)税务提示:根据国家有关税收法律、法规的规定,投资者投资本
期债券所应缴纳的税款由投资者承担。




                                  15
三、本期债券发行及上市安排

(一)本期债券发行时间安排

   发行公告刊登日期:2020 年 3 月 2 日。

   簿记日:2020 年 3 月 3 日

   发行首日:2020 年 3 月 4 日。

   网下发行期限:2020 年 3 月 4 日至 2020 年 3 月 5 日。

(二)本期债券上市安排

    本期发行结束后,公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交
易的申请。具体上市时间将另行公告。




四、本期债券发行的有关机构

(一)发行人:上海世茂股份有限公司

法定代表人:     刘赛飞

住所:           上海市黄浦区南京西路 268 号

联系电话:       021-2020 3388

传真:           021-2020 3399

联系人:         张杰

(二)主承销商:中国国际金融股份有限公司

法定代表人:    沈如军

住所:          北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层

联系电话:      010-6505 1166

传真:          010-6505 9092


                                    16
项目负责人:    徐晛

项目经办人:    卢晓敏、陈科迪

(三)发行人律师:国浩律师(上海)事务所

负责人:        李强

住所:          上海市北京西路 968 号嘉地中心 23-25 层

联系电话:      021-5234 1668

传真:          021-5234 1670

经办律师:      方祥勇、雷丹丹

(四)承销商律师:上海市方达(北京)律师事务所

负责人:        康明

住所:          北京市朝阳区光华路 1 号北京嘉里中心北楼 27 层

联系电话:      010-5769 5600

传真:          010-5769 5788

经办律师:      吴冬、周华东

(五)会计师事务所:上会会计师事务所(特殊普通合伙)

负责人:        张晓荣

住所:          上海市威海路 755 号文新报业大厦 25 层

联系电话:      021-5292 0000

传真:          021-5292 1359

注册会计师:    陈大愚、荣婷婷

(六)债券受托管理人:中国国际金融股份有限公司

法定代表人:    沈如军


                                  17
住所:          北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层

联系电话:      010-6505 1166

传真:          010-6505 9092

联系人:        徐晛、卢晓敏、陈科迪

(七)资信评级机构:联合信用评级有限公司

法定代表人:    常丽娟

住所:          天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓 508

联系电话:      010-8517 2818

传真:          010-8517 1273

经办人:        宋莹莹、王彦

(八)募集资金专项账户开户银行:中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行

名称:          中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行

负责人:        詹维娟

住所:          厦门市湖里区台湾街 298 号工行一二楼

联系电话:      0592-5133862

传真:          0592-5599758

联系人:        肖伟鑫

(九)申请上市交易所:上海证券交易所

总经理:        黄红元

住所:          上海市浦东南路 528 号

联系电话:      021-6880 8888

传真:          021-6880 4868


                                  18
(十)公司债券登记机构:中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

总经理:        高斌

住所:          上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦

联系电话:      021-3887 4800

传真:          021-5875 4185




五、认购人承诺

    购买本期债券的投资者(包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人以
其他方式合法取得本期债券的人,下同)被视为作出以下承诺:

    (一)接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约
束;

    (二)本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券,均视作
同意由中金公司担任本期债券的债券受托管理人,且均视作同意公司与债券受
托管理人签署的本期债券的《上海世茂股份有限公司 2019 年公司债券债券受托
管理协议》项下的相关规定;

    (三)本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同
意并接受公司为本期债券制定的《上海世茂股份有限公司 2019 年公司债券债券
持有人会议规则》并受之约束;

    (四)本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更,在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时,投资者同意并接受该等变
更;

    (五)本期债券发行结束后,发行人将申请本期债券在上交所上市交易,并
由主承销商代为办理相关手续,投资者同意并接受这种安排。




                                  19
六、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系

     截至 2019 年 9 月 30 日,主承销商中金公司自营业务账户持有世茂股份
(600823.SH)66,370 股,占发行人总股本的 0.0018%;中金公司衍生品业务自
营性质账户持有世茂股份(600823.SH)217,200 股,占发行人总股本的 0.0058%;
中金公司资管业务管理的账户持有世茂股份(600823.SH)12,300 股,占发行人
总 股 本 的 0.0003% ; 中 金 公 司 子 公 司 中 金 基 金 管 理 的 账 户 持 有 世 茂 股 份
(600823.SH)450,100 股,占发行人总股本的 0.0120%。

     截至 2019 年 9 月 30 日,主承销商中金公司资管业务管理的账户持有“18
沪世茂 MTN003”(101800699.IB)中期票据 1,200,000 张。

     除上述情况外,发行人与本期发行有关的中介机构之间不存在直接或间接
的股权关系或其他重大利害关系。




                                           20
               第二节 发行人及本期债券的资信状况


一、本期债券的信用评级情况

    经联合信用评级有限公司综合评定,公司的主体信用等级为 AAA,评级展
望为稳定,本期债券的信用等级为 AAA。联合评级出具了《上海世茂股份有限
公司公开发行 2020 年公司债券(第一期)信用评级报告》,该评级报告在上海
证券交易所网站(http://www.sse.com.cn)予以公布。




二、信用评级报告的主要事项

(一)信用评级结论及标识所代表的含义

    经联合评级综合评定,公司的主体信用等级为 AAA,本期债券的信用等级
为 AAA,评级展望为“稳定”,该级别反映了本期债券偿还债务的能力极强,
基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

(二)信用评级报告的主要内容

    联合评级评定公司的主体长期信用等级为 AAA,债券信用等级为 AAA,评
级展望稳定。

    1、优势

    (1)股东支持力度较大。公司作为港股上市公司世茂房地产下属商业地产
开发运营主体,可在土地获取、资金等方面得到较大股东支持。

    (2)商业地产开发经验丰富,行业地位高。公司系国内商业地产运营龙头
企业,自 2007 年起专注开发运营综合性商业地产项目,具有多年商业地产开发
经验,并先后获得“商业地产企业品牌价值 10 强”“2018 中国商业地产年会卓
越企业”等荣誉,其“世茂”品牌知名度较高。

    (3)土地储备规模较充裕、质量较高。公司土地储备较为充足且成本较低,


                                   21
区域分布以二线城市为主,土地储备质量较高,可持续经营能力强。

    (4)销售规模持续增长,盈利能力较强。近三年,公司协议销售规模逐年
增长,毛利率保持在较高水平,盈利能力较强,为未来收入结转提供有力支撑。

    (5)自持物业运营良好。公司自持商业物业所处区域较好,近三年平均出
租率超过 87%,处于较高水平;租金收入持续增长,为公司提供较为稳定的经营
性现金流入。

    2、关注

    (1)行业竞争激烈,部分项目面临一定市场风险。商业地产行业竞争激烈,
部分地区商业地产出现供给过剩情况,公司部分项目或将面临一定市场风险,需
关注公司自持物业的未来盈利能力对其公允价值的支持情况。此外,受深圳龙岗
等项目未按期取得预售证等因素影响,公司 2019 年前三季度销售收入有所下降,
需对上述项目后续销售情况予以关注。

    (2)面临一定的资金压力。公司土地储备规模较大,部分项目开发周期较
长,且 2019-2020 年存在一定债务集中偿付压力,同时考虑到公司在建项目规
模、每年投资支出计划及签约销售金额等因素,公司存在一定资金压力。

    (3)权益稳定性较弱。公司未分配利润和少数股东权益占比较高,所有者
权益稳定性较弱。

(三)本期债券跟踪评级的有关安排

    根据监管部门和联合信用评级有限公司对跟踪评级的有关要求,联合评级将
在本期债券存续期内,在每年上海世茂股份有限公司年报公告后的两个月内进行
一次定期跟踪评级,并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。

    上海世茂股份有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求,提供有关财
务报告以及其他相关资料。上海世茂股份有限公司如发生重大变化,或发生可能
对信用等级产生较大影响的重大事件,应及时通知联合评级并提供有关资料。

    联合评级将密切关注上海世茂股份有限公司的相关状况,如发现上海世茂股
份有限公司或本期债券相关要素出现重大变化,或发现其存在或出现可能对信用


                                   22
等级产生较大影响的重大事件时,联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用
等级产生的影响,据以确认或调整本期债券的信用等级。

      如上海世茂股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况,联合评级
将根据有关情况进行分析并调整信用等级,必要时,可公布信用等级暂时失效,
直至上海世茂股份有限公司提供相关资料。

      联合评级对本期债券的跟踪评级报告将在交易所网站公告,且在交易所网站
公告的时间不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间;同时,
跟踪评级报告将报送上海世茂股份有限公司、监管部门等。

(四)发行人主体信用级别的变化

      联合评级于 2016 年 3 月 4 日出具的《上海世茂股份有限公司 2016 年公司债
券信用评级分析报告》中,对发行人主体长期信用等级评定为 AA+,其报告对
公司经营和财务分析的时间节点为 2015 年 9 月 30 日。联合评级于 2017 年 5 月
19 日出具《上海世茂股份有限公司公司债券 2017 年跟踪评级报告》,确定将公
司主体信用等级调升至 AAA,评级展望为“稳定”,其报告对公司的经营和财
务分析的时间节点为 2017 年 3 月 31 日。在两个时间节点之间,公司的经营规模
持续扩大。

      联合评级对发行人主体长期信用等级和本期债券信用等级的评定主要考虑
了以下因素:
      1、评级标准及重要评级参数
      (1)公司作为国内商业地产运营龙头企业,开发运营经验丰富,品牌影响
力较大、产品品质较高。公司作为上海交易所上市公司,2015、2016 年综合实
力连续位居沪深上市房地产企业中综合实力排名前 10 位 1,公司综合竞争实力处
于行业前列。
      (2)公司土地储备规模较大、成本较低,可持续经营能力强。公司土地储
备主要以“长三角地区”为主,“环渤海经济圈”和“海西地区”为辅。截至 2017
年 6 月末,公司土地储备规划建筑面积 1,015 万平方米,按公司 2016 年竣工面



1
资料来源引自由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地
产 TOP10 研究组发布的《2016 中国房地产上市公司 TOP10 研究报告》。

                                                     23
积 104.68 万平方米测算,公司目前土地储备足以支持公司未来 5 年的开发规模。
尽管公司土地储备中二、三线城市占比较高,但主要为苏州、青岛、济南、宁波、
武汉、南京、厦门等近年来经济发展较好且区域房地产市场发展较好的城市。截
至 2017 年 6 月末,公司储备项目在一线城市楼面均价为 4,580.00 元/平方米;在
二、三线城市楼面均价分别为 4,197.00 元/平方米和 2,190.00 元/平方米,整体看,
公司土地储备成本很低。考虑到公司商业与住宅土地储备占比约为 4:6,物业结
构较为合理,提高了其应对宏观经济变化、房地产行业政策波动等的抗风险能力。
    (3)公司商业物业发展较好,盈利能力处于行业前列。近年来,在商业地
产行业景气度下滑的背景下,公司商业地产销售额保持在较高水平。2014~2016
年,公司商业物业协议销售金额分别为 49.04 亿元、27.24 亿元和 64.84 亿元,年
均复合增长 15.99%,呈波动增加趋势。此外,近年来公司经营活动现金流入保
持在较高水平,2014~2016 年,公司经营活动现金流入量分别为 168.05 亿元、
212.93 亿元和 188.21 亿元,年均复合增长 5.83%,成波动增加趋势。
    (4)公司在建项目投资规模较大,能够保证公司未来销售的需要。截至 2017
年 6 月末,公司在建项目共计 19 个,主要为商业综合体,项目开发面积较大,
主要集中在长三角和海西地区,符合公司战略发展规划。
    (5)公司在售项目较多,截至 2017 年 6 月末,在售项目共计 25 个,且大
部分项目为城市综合体。公司所有在建项目预计全部将在 2020 年以前完工,且
在售项目的销售平均销售进度超过 70%,预售情况好。
    (6)2016 年 12 月 31 日,公司完成向上海世茂建设有限公司购买前海世茂
51%股权、向 FarFlourishLimited 购买杭州世茂瑞盈置业有限公司 100%股权、向
世茂建设及其全资子公司购买南昌水城投资股份有限公司 100%股权的股权交易;
其中,前海世茂 51%股权价格为 24.52 亿元,杭州瑞盈 100%股权价格为 15.47
亿元,南昌水城 100%股权价格为 6.71 亿元;2017 年 6 月,公司完成受让上海丹
青投资管理有限公司 100%股份,转让价格为人民币 4,896.77 万元。随着公司对
前海项目、杭州项目、南昌项目及南京雨花项目收购的完成,公司位于核心城市
商业地产储备规模进一步增加,对其未来经营业绩提供有力支撑。
    (7)公司经营效率较高,融资渠道广;货币资金规模较大、资产质量较好,
整体债务负担较轻,财务安全性较高。截至 2017 年 6 月末,公司共计获得银行


                                     24
   授信额度约 233.64 亿元,其中尚未使用的授信额度约为 163.50 亿元,考虑到公
   司作为 A 股上市公司,整体融资渠道畅通。2014~2016 年,公司货币资金规模分
   别为 51.90 亿元、71.71 亿元和 84.52 亿元,年均复合增长 27.62%;2014~2016
   年,公司资产负债率分别为 65.98%、58.68%和 62.71%,呈波动减少趋势;
   2014~2016 年,公司全部债务资本化比率分别为 37.68%、31.61%和 34.96%,呈
   波动减少趋势。
       2、同行业比较情况
       通过与其他同级别房地产企业数据对比(如下表所示)可见,发行人资产总
   额、所有者权益规模、营业收入和净利润水平均处于类似企业中上水平,发行人
   资产负债率处于较低水平,此外,考虑到发行人的土储规模大成本低,在建及在
   售项目地理位置较好、规模较大、预售情况佳,发行人在行业内竞争力强。
                     表2-1 截至2016年12月31日发行人与同类型企业相关数据对比

                                                                       单位:亿元、%
                            主体信用等级/评          所有者权 资产负债      营业收     净利
       发行人名称                           资产总额
                                级机构                   益     率            入       润
新城控股集团股份有限公司      AAA/中诚信      1,031.71     163.68   84.14     279.69   31.56

平安不动产有限公司          AAA/上海新世纪        516.87   214.89   58.42      14.53   10.96
南京安居建设集团有限责任
                              AAA/中诚信          602.58   183.01   69.63      64.19    1.30
公司
苏州工业园区兆润投资控股
                              AAA/中诚信          973.51   343.21   64.75     103.27    2.83
集团有限公司
发行人(世茂股份)           AAA/联合评级         799.50   298.15   62.71     137.08   27.38
       资料来源:联合评级根据公开资料整理



       综合以上因素,联合评级认为,发行人作为国内商业地产开发运营的龙头企
   业,在开发运营经验、品牌知名度、土地储备等方面具备优势。近年来,在商业
   地产行业景气度下滑的背景下,公司营业收入及盈利水平保持在较高水平,资产
   质量良好,债务负担较轻,财务安全性较高。
       3、评级程序

       联合评级本期对发行人的主体及债项评级结果符合自身的信用评级政策、
   评级方法和评级程序。经联合评级信用评级委员会评定,给予公司 AAA 的主体
   长期信用等级及 AAA 的本期债券信用等级。该信用等级的给出,保持了联合评


                                             25
级对工商企业信用评级政策和评级方法的一致性与连续性。




三、发行人资信情况

(一)发行人获得主要金融机构的授信及使用情况

    发行人与多家金融机构保持了良好的合作关系。截至 2019 年 9 月 30 日,发
行人共获得授信总额合计 347.75 亿元,其中,已使用额度 276.59 亿元,尚可使
用额度 71.16 亿元。

    发行人拥有较充裕的授信额度和较强的融资能力,为本期债券的按时还本
付息提供有力的保障。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为
100%,未出现逾期未偿还银行贷款及延迟付息的情况。

                   表2-2 截至2019年9月30日发行人金融机构授信情况

                                                                    单位:万元

        名称               总授信额度          已使用授信额度         可用额度
 工商银行                        710,500.00            601,900.00       108,600.00
 华澳信托                         50,000.00             50,000.00                -
 华泰资产                        150,000.00            150,000.00                -
 江苏银行                         60,000.00             40,000.00        20,000.00
 交银国信                        140,000.00            120,000.00        20,000.00
 民生银行                      1,116,000.00            858,050.00       257,950.00
 平安银行                         25,000.00                     -        25,000.00
 上海银行                        100,000.00            100,000.00                -
 外贸信托                         54,000.00             54,000.00                -
 五矿信托                         30,000.00             27,060.00         2,940.00
 招商银行                        280,000.00            162,850.00       117,150.00
 浙金信托                         50,000.00             50,000.00                -
 浙商银行                         80,000.00             40,000.00        40,000.00
 深圳市中小企业信用融
                                  28,000.00              8,000.00        20,000.00
 资担保集团有限公司
 中信信托                        450,000.00            450,000.00                -
 中信银行                        100,000.00                     -       100,000.00

                                        26
         名称                  总授信额度                   已使用授信额度          可用额度
浦发银行                                 54,000.00                   54,000.00                   -
总计                               3,477,500.00                   2,765,860.00        711,640.00



(二)最近三年及一期与主要客户发生业务往来时,是否有严重违约现象

    最近三年及一期,公司与主要客户发生业务往来时,未曾有严重违约。

(三)最近三年及一期发行的债务融资工具以及偿还情况

    近三年及一期,发行人债务融资工具的发行及偿还、资信评级情况如表 3-3
所示。

                表 2-3 发行人近三年及一期债务融资工具的发行及偿还情况
                                                                                    是否有延迟
                                          债券       发行     票面   主体    债项
 债券简称        债券类型    起息日                                                 支付本息的
                                          期限       规模     利率   评级    评级
                                                                                        情况
 16 沪世茂
                短期融资券 2016-01-12      1年    20 亿元 3.00%      AA      A-1       否
   CP001
 16 沪世茂
                短期融资券 2016-10-20      1年    20 亿元 2.98% AA+          A-1       否
   CP002
16 世茂 G1       公司债券   2016-03-21     3年    20 亿元 3.29% AA+          AA+        否
16 世茂 G2       公司债券   2016-07-12     3年    15 亿元 3.28% AA+          AA+        否
 17 沪世茂
                 中期票据   2017-01-06     3年    13 亿元 4.5%       AA+     AA+        否
  MTN001
17 世茂 G1       公司债券   2017-07-12     3年    25 亿元 4.95% AAA          AAA       否
17 世茂 G2       公司债券   2017-09-21     3年    10 亿元 5.15% AAA          AAA       否
17 世茂 G3       公司债券   2017-10-18     3年    5 亿元 5.19% AAA           AAA       否
 18 沪世茂
                 中期票据   2018-02-07     3年    8 亿元 6.43% AA+           AA+        否
  MTN001
 18 沪世茂
                 中期票据   2018-03-08     3年    7 亿元 6.33% AA+           AA+        否
  MTN002
 18 沪世茂
                短期融资券 2018-04-25      1年    10 亿元 5.48% AA+          A-1       否
   CP001
 18 沪世茂
                 中期票据   2018-12-17 2+1 年 10 亿元 5.00% AA+              AA+        否
  MTN003
19 世茂 G1       公司债券   2019-01-15     3年    20 亿元 4.65% AAA          AAA       否
19 世茂 G2       公司债券   2019-03-19     3年    10 亿元 4.64% AAA          AAA       否
 19 沪世茂
                短期融资券 2019-03-25      1年    10 亿元 3.67% AA+          A-1       否
   CP001
19 世茂 G3       公司债券   2019-05-22     3年    5 亿元 4.15% AAA           AAA       否
 19 沪世茂
                 中期票据   2019-10-21     3年    10 亿元 4.24% AAA          AAA       否
  MTN001

                                             27
                                                                                       是否有延迟
                                          债券       发行   票面   主体        债项
 债券简称       债券类型      起息日                                                   支付本息的
                                          期限       规模   利率   评级        评级
                                                                                           情况
 20 沪世茂
                中期票据    2020-01-09     3年      5 亿元 4.12% AAA           AAA          否
  MTN001

       截至本募集说明书摘要签署日,发行人及下属子公司待偿还债务融资工具余
额为 125 亿元,其中包括 40 亿元中期票据、10 亿元短期融资券、75 亿元公司债
券。

    发行人上述债务融资工具的还本付息目前正在正常履行,不存在延期偿还债
务的情况。

(四)本期发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

    截至本募集说明书摘要签署日,发行人已公开发行 110 亿元公司债券,其中
上海世茂股份有限公司 2016 年公司债券(第一期)(债券简称“16 世茂 G1”)
20 亿元公司债券已于 2019 年 3 月 21 日到期兑付,上海世茂股份有限公司 2016
年公司债券(第二期)(债券简称“16 世茂 G2”)15 亿元公司债券已于 2019
年 7 月 12 日到期兑付。如本期 25 亿元全部发行完毕,发行人的累计最高公司债
券余额为 100 亿元,占发行人截至 2019 年 9 月 30 日净资产(合并报表中股东权
益合计)的比例为 21.67%,未超过发行人最近一期合并净资产的 40%。

(五)最近三年及一期的主要财务指标

       发行人近三年及一期主要财务指标情况如下:

                           表2-4 发行人近三年及一期主要财务指标

主要财务指标    2019 年 9 月末         2018 年末            2017 年末             2016 年末
  流动比率                  1.66                    1.61                1.46                     1.29
  速动比率                  0.35                    0.39                0.69                     0.47
 资产负债率
                           60.04                   58.65               62.33                    62.71
   (%)
主要财务指标    2019 年三季度            2018 年             2017 年                  2016 年
利息保障倍数                4.14                    6.84                5.77                     6.54
 贷款偿还率                100%                   100%             100%                     100%
 利息偿付率                100%                   100%             100%                     100%

注:除特别注明外,以上财务指标均按照合并报表口径计算;

                                             28
  上述财务指标的计算方法如下:

  1、流动比率=流动资产/流动负债;

  2、速动比率=(流动资产-存货)/ 流动负债;

  3、资产负债率=总负债/总资产;

  4、利息保障倍数=(利润总额+利息费用)/利息费用;

  5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额;

  6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息。

(六)前期公司债券发行情况

    截至本募集说明书摘要签署日,发行人共发行公司债券 8 笔,发行金额 110
亿元,具体情况如下表所示:

                           表 2-5:公司债券发行情况
    债券名称         起息日           到期日      期限   金额(亿元)   是否偿付
   16 世茂 G1      2016-03-21        2019-03-21   3年       20.00         是
   16 世茂 G2      2016-07-12        2019-07-12   3年       15.00         是
   17 世茂 G1      2017-07-12        2020-07-12   3年       25.00         否
   17 世茂 G2      2017-09-21        2020-09-21   3年       10.00         否
   17 世茂 G3      2017-10-18        2020-10-18   3年        5.00         否
   19 世茂 G1      2019-01-15        2022-01-15   3年       20.00         否
   19 世茂 G2      2019-03-19        2022-03-19   3年       10.00         否
   19 世茂 G3      2019-05-22        2022-05-22   3年        5.00         否
                       合计                                 110.00         -




                                         29
                  第三节 发行人基本情况


一、公司基本情况

中文名称:          上海世茂股份有限公司
英文名称:          Shanghai Shimao Co., Ltd.
住所:              上海市黄浦区南京西路 268 号
法定代表人:        刘赛飞
设立日期:          1992 年 7 月 1 日
统一社会信用代码号: 91310000132202878T
注册资本:          人民币 375,116.8261 万元
组织机构代码:      13220287-8
股票上市地:        上海证券交易所
公司 A 股简称:     世茂股份
公司 A 股代码:     SH.600823
所属行业:          房地产业
信息披露事务负责人: 俞峰
联系地址:          上海市浦东新区潍坊西路 55 号上海世茂大厦 7 楼
邮政编码:          200122
电话号码:          021-20203388
传真号码:          021-20203399
网址:              www.shimaoco.com
电子信箱:          600823@shimaoco.com
经营范围:          实业投资,房地产综合开发经营,本公司商标特许经营,
                    酒店管理,物业管理,货物进出口及技术进出口,针纺
                    织品,服装鞋帽,日用百货,皮革制品,玩具,钟表眼
                    镜,照相器材,文化用品,五金交电,日用化学品,建
                    筑装潢材料,家具,金属材料,电子产品,办公用品,
                    机械设备,工艺美术品,计算机硬件、软件的批发、零

                                   30
                     售(拍卖除外)(涉及行政许可的凭许可证经营)




二、公司历史沿革情况

(一)公司设立

    发行人的前身上海万象(集团)股份有限公司系于1993年9月29日经上海市
财贸办公室沪府财贸(93)第315号文批准,采用社会募集方式设立的股份有限
公司,成立时的发起人包括上海市黄浦区国有资产管理办公室(持有3,000万股,
占可发行普通股总数的60%)。发行人股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂
牌上市,上市时总股本为5,000万股,国家持股3,000万股,占总股本的60%,社
会法人持股750万股,占总股本的15%;社会个人持股1,250万股,占总股本的25%。

(二)首次公开发行股票并上市

    请见“(一)公司设立”。

(三)上市后历次股权变动

    2000年8月,经财政部以财企[2000]67号文批准,上海世茂投资发展有限公
司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的公司部分法人股6,250万股,
成为公司第一大股东。此次股权转让完成后,上海世茂投资发展有限公司持有
6,250万股,占总股本的26.43%;上海市黄浦区国有资产管理办公室持有国家股
3,816万股,占总股本的16.14%。2001年4月16日经公司2000年度股东大会决议通
过,并经上海证券交易所核准,发行人名称变更为“上海世茂股份有限公司”。

    2002年12月世茂企业协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的公司法人
股6,250万股,成为发行人第一大股东,并于2002年12月19日完成了有关股权交
割手续。

    2006 年世茂企业协议受让发行人第二大股东北京中兴瑞泰投资发展有限公
司持有的公司非流通股份4,500万股,另通过上海证券交易所系统增持了公司流
通股11,313,638股。



                                  31
    2007年世茂企业通过上海证券交易所系统出售流通股3,066,892.00股,本次
股份减持以后世茂企业仍为发行人的第一大股东,公司股本为478,355,338.00元。

    2007年10月,发行人与峰盈国际、北京世茂投资发展有限公司和世茂企业签
订了《关于上海世茂股份有限公司发行股份购买资产协议》,约定向上述3家公司
定向增发股份合计692,240,000股。其中,向峰盈国际发行55,880万股人民币普通
股,峰盈国际以其持有的境内9家外商投资企业的100%股权认购;向北京世茂投
资发展有限公司发行7,200万人民币普通股,北京世茂投资发展有限公司以其持
有的世茂大厦的资产认购;向世茂企业发行6,224万股人民币普通股,世茂企业
以人民币74,999.2万元资金认购(“非公开发行A股股票暨发行股份购买资产”)。
非公开发行A股股票暨发行股份购买资产相关事项已经发行人第四届董事会第
二十七次临时会议及第三十二次临时会议审议并经发行人2007年度第一次临时
股东大会审议批准。

    2008年3月14日,商务部以(批件)商资批[2008]347号文《商务部关于同意
上海世茂股份有限公司变更为外商投资股份有限公司的批复》原则同意发行人非
公开发行A股股票暨发行股份购买资产,并批准增资、企业类型变更及经营范围
变更相关事宜等。发行人于2008年9月3日收到证监会证监许[2008]1083号《关于
核准上海世茂股份有限公司向峰盈国际、北京世茂投资发展有限公司、上海世茂
企业发展有限公司发行股份购买资产的批复》的批准,核准发行人向峰盈国际发
行55,800万股人民币普通股、向北京世茂投资发展有限公司发行7,200万股人民币
普通股;向世茂企业发行6,224万股人民币普通股。2009年5月13日,公司于中国
证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。本次增资后,发行人
的注册资本变更为1,170,595,338.00元,股本为1,170,595,338.00元。

    2010年12月30日,北京世茂投资发展有限公司与世茂投资签署《股份转让合
同》,约定世茂投资以现金认购北京世茂投资发展有限公司持有的发行人7,200万
股人民币普通股。本次交易完成后,世茂投资持有发行人6.15%的股权,北京世
茂投资发展有限公司不再持有发行人股权。

    2012年8月17日至2013年8月16日期间,世茂企业通过上海证券交易所系统买
入世茂股份的股份,合计增持280,000股,占世茂股份已发行股份的0.024%。本


                                    32
次交易完成后,世茂企业持有发行人20.46%的股权。

    2014年6月,公司第六届董事会第二十一次会议审议通过了《关于股票期权
激励计划第一期股票期权开始行权的议案》,经审核公司及激励对象已满足股票
期权激励计划的行权条件,第一个行权期可行权的激励对象为14名,对应的可行
权股票期权数量为390万份,行权价格为9.60元。第一次股权激励计划行权的人
数为7名,行权股票数量182万股。在本次行权后,公司的注册资本变更为
1,172,415,338.00元。第二次股权激励计划行权的人数为4名,行权股票数量132
万股。在第二次行权后,公司的注册资本变更为1,759,943,007.00元。

    2015年6月,公司第七届董事会第三次审议通过了《关于股票期权激励计划
第二期股票期权开始行权的议案》,2015年8月19日,公司第七届董事第五次会议
审议通过了《关于调整股票期权激励计划激励对象名单及股票期权数量的议案》,
由于离职原因,公司股权激励计划第二期激励对象人数调整为11人,第二期数量
调整为495万份。本次行权对象为6名。本次行权结束后,公司的注册资本变更为
1,762,193,007元。

    2015年2月16日和2015年3月10日,公司第六届董事会第二十八次会议和公司
2015年第二次临时股东大会分别审议通过了公司非公开发行的相关议案,2015
年11月3日,公司取得证监会核发的《关于核准上海世茂股份有限公司非公开发
行股票的批复》(证监许可[2015]2481号),核准公司的非公开发行。本次发行
151,668,351股,扣除发行费用后募集资金净额为1,483,119,991.39元。其中转入股
本151,668,351元,余额人民币1,331,451,640.39元转入资本公积。本次发行完成后,
公司的注册资本变更为1,913,861,358元。

    2016年5月24日召开的2015年年度股东大会审议通过的《2015年度利润分配
方案》明确:以截至2015年12月31日公司总股本1,913,861,358股为基数,向全体
股东按每10股派发现金股利1.1元(含税),合计派发210,524,749.38元;同时以资
本公积金向全体股东每10股转增4股,共计765,544,543股。本次利润分配完成后,
公司的注册资本变更为2,679,405,901元。

    2017年5月9日召开的2016年年度股东大会审议通过《2016年度利润分配方案》
明确:本次利润分配及转增股本以方案实施前的公司总股本2,679,405,901股为基

                                    33
数,每股派发现金红利0.08元(含税),以资本公积金向全体股东每股转增0.4股,
共计派发现金红利214,352,472.08元,转增1,071,762,360股,本次分配后总股本为
3,751,168,261股。

    截至目前,发行人持有上海市工商行政管理局于2019年3月26日颁发的《营
业执照》。



三、最近三年及一期重大资产重组情况

    公司最近三年及一期不存在《上市公司重大资产重组管理办法》中规定的重
大资产重组的情况。



四、前十名股东持股情况

    截至2019年9月30日,公司持股人情况如下表:

                             表 3-1 发行人前十大股东

                                                        持股数量     持股比例
                         股东名称
                                                        (万股)     (%)
  峰盈国际有限公司                                      164,052.00       43.73
  西藏世茂企业发展有限公司                               70,421.67       18.77
  上海世茂投资管理有限公司                               21,168.00        5.64
  香港中央结算有限公司                                   10,992.90        2.93
  中国证券金融股份有限公司                                6,148.97        1.64
  中央汇金资产管理有限责任公司                            4,946.35        1.32
  上海市黄浦区国有资产监督管理委员会                      4,317.35        1.15
  全国社保基金四一八组合                                  2,657.34        0.71
  上海浦东国有资产投资管理有限公司                        2,167.07        0.58
  中国农业银行股份有限公司-中证 500 交易型开放式指数
                                                          1,639.33        0.44
  证券投资基金
                           小计                         288,510.99       76.91




五、公司组织结构和对其他企业的重要权益投资情况

                                       34
(一)治理结构

    发行人是根据《公司法》和其他有关规定设立的外商投资股份有限公司,并
根据《公司法》和其他有关法律、行政法规的规定制订了公司章程。根据公司章
程,发行人设股东大会、董事会、监事会和总裁。

    1、股东大会

    根据公司章程,股东大会是公司的权力机构,行使下列职权:(1)决定公司
的经营方针和投资计划;(2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事,决定
有关董事、监事的报酬事项;选举和更换独立董事,决定独立董事的津贴标准;
(3)批准公司董事会和监事会的报告;(4)审议批准公司的年度财务预算方案、
决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案;(5)决定公司的合并、分立、解散、
增减注册资本和发行公司债券的方案;(6)批准公司章程和章程修改方案;(7)
决定公司聘用、解聘的会计师事务所;(8)审议批准对外担保事项;(9)审议重
大资产处置、重大投资项目、重大关联交易、重大借款、抵押事项;(10)审议
批准变更募集资金用途事项与股权激励计划;(11)法律、法规规定应享有的其
他权利。

    2、董事会

    董事会由 9 名董事组成,其中董事长 1 人、副董事长 1 人、独立董事 4 人。
根据公司章程,董事会行使下列职权: 1)召集股东大会,并向大会报告工作; 2)
执行股东大会的决议;(3)决定公司的经营计划和投资方案;(4)制订公司的年
度财务预算方案、决算方案;(5)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(6)
制订公司增加或减少注册资本、发行债券或其他证券及上市的方案;(7)制订公
司重大收购、回购公司股票或者合并、分立和解散方案;(8)在股东大会授权范
围内,决定公司对外投资、收购、出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理
财、关联交易等事项;(9)决定公司内部管理机构的设置;(10)聘任或者解聘
公司总裁、董事会秘书;根据总裁的提名,聘任或者解聘公司副总裁、首席财务
官等高级管理人员,并决定其报酬事项和奖惩事项;(11)制订公司的基本管理
制度;(12)制订公司章程的修改方案;(13)管理公司信息披露事项;(14)向
股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所;(15)听取公司总裁的工

                                    35
作汇报并检查总裁的工作;(16)法律、法规或公司章程规定,以及股东大会授
予的其他职权。

    3、监事会

    监事会由 5 名监事组成。根据公司章程,监事会行使下列职权:(1)对董事
会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见; 2)检查公司的财务; 3)
对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督,对违反法律、行政法规、
公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议; 4)当董事、
高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正; 5)
提议召开临时股东大会,在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会
职责时召集和主持股东大会;(6)向股东大会提出提案;(7)依照《公司法》第
一百五十二条的规定,对董事、高级管理人员提起诉讼;(8)发现公司经营情况
异常,可以进行调查;必要时,可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构
协助其工作,费用由公司承担。

    4、总裁

    根据公司章程,总裁行使下列职权:(1)主持公司的生产经营管理工作,组
织实施董事会决议,并向董事会报告工作;(2)组织实施公司年度经营计划和投
资方案;(3)拟订公司内部管理机构设置方案;(4)拟订公司的基本管理制度;
(5)制订公司的具体规章;(6)提请董事会聘任或者解聘公司副总裁、助理总
裁、首席财务官;(7)决定聘任或者解聘应由董事会决定聘任或者解聘以外的管
理人员;(8)拟定公司职工的工资、福利、奖惩,决定公司职工的聘用和解聘;
(9)行使法定代表人的职权;(10)公司章程或者董事会授予的其他职权。

(二)组织结构

    截至本募集说明书摘要出具之日,发行人内部组织结构如下:

                         图 3-1 世茂股份组织结构




                                    36
     根据目前战略定位及管理需要,发行人下设 17 个部门,主要职能分别如下:

                              表 3-2 世茂股份部门职能

序号        部门                               主要职能
                       (1)市场调查,包括宏观投资环境调研、区域市场调研、立地
                       条件调研和商圈调研;(2)投资策略,包括根据公司发展战略制
        投资开发部、
 1                     定土地储备策略,并建立规范的项目投资管理体系;(3)新项目
        产品分析部
                       获取,负责从土地信息收集至完成签订土地使用出让合同的系列
                       工作;(4)政府关系维护;(5)投资资料库管理。
                       (1)融资方案方面的职能,包括负责总对总融资和项目融资,
                       确定投资主体、资本结构及买地资金安排,提出控制土地付款节
                       奏意见,在权限内编制和审批相关资金计划,资金集中管理,制
 2         融资部
                       定资金供给计划等;(2)项目融资方面的职能,包括完成融资决
                       策后,开展多种形式的融资,指导、督促、协调各二级公司开展
                       具体执行工作。
                       合同审核,起草、修订相关法律文书,行业相关法律政策研究;
 3         法务部      负责公司仲裁、诉讼和非诉讼等法律事务;为公司业务提供法律
                       咨询服务和支持;为二级、三级公司法务人员提供培训指导。
                       (1)业务管理职能,包括负责对接各区域营销管理部业务条线,
                       落实公司销售指标和回款,审定各区域产品价格及优惠方案,营
                       销信息系统管理等工作;(2)企划职能,包括对各项目策划报告、
 4       营销管理部
                       各项目产品的推广和执行、各项目产品创意与推广策略制定的指
                       导与服务等工作;(3)研展职能,包括相关市场研究及产品定位、
                       市场调研、营销配合工作等。
                       (1)品牌管理职能,包括负责世茂股份品牌建设、品牌推广、
 5       品牌客服部
                       品牌维护,完善企业视觉识别体系,品牌资产管理,统筹品牌营

                                      37
        序号         部门                                      主要职能
                                   销工具,媒体关系/公共关系管理及危机和风险管理等;(2)客户
                                   满意度相关职能;(3)呼叫中心相关职能;(3)客户管理职能;
                                   (4)投诉管理职能;(5)销售支持职能;(6)交付管理职能。
                                   (1)管理体系构建;(2)目标成本管理;(3)成本审核及异动
                                   监控;(4)大额合同签订及资金计划审批;(5)招标管理;(6)
         6         成本管理部
                                   成本信息管理;(7)合同管理;(8)签证管理;(9)结算管理;
                                   (10)项目后评估。
         7         中央采购部      (1)制度建设;(2)承包商、供应商名册管理;(3)招标管理。
         8         规划设计部      (1)规划设计管理;(2)规划设计业务;(3)产品研发工作。
         9         工程管理部      工程职能管理、工程业务支持、工程技术管理等相关工作。
         10        财务管理部      财务管理、核算管理、税务管理、资金管理等相关工作。
                上市事务与业态运
         11                      董事会秘书、投资者关系、证券事务等相关工作。
                      营部
         12        运营内控部      运营管理、内控管理、流程管理等相关工作。
                                   按照上市公司要求,结合公司风险管理需要,制定股份内部审计
                                   条例及其他内审相关制度;制定年度审计和专项审计工作计划,
         13          审计部
                                   并实施二级公司、三级公司经济责任审计、运营审计等各项内部
                                   审计工作。
                                   行政制度、固定资产管理、档案印章证照管理、行政采购及费用
         14        行政管理部
                                   管理、行政后勤服务等相关工作。
                                   人力资源规划、制度/流程/权限/预算、管理人员的储备/任免/调
                                   动、薪酬福利管理、员工关系管理、组织架构及人员编制管理、
         15        人力资源部
                                   招聘配置管理、培训与开发、绩效考核管理、企业文化与员工活
                                   动等相关工作。
                                   信息化总体规划、信息系统、基础架构、网络工程、支持服务、
         16        资讯科技部
                                   信息化制度/预算等相关工作。




       (三)公司对其他企业的重要权益投资情况

               截至2019年9月30日,发行人对外权益投资情况分别如下:

              1、发行人重要权益投资情况

               截至2019年9月30日,发行人的子公司情况如下:

                                表 3-3 截至 2019 年 9 月 30 日发行人子公司情况
项                                                                                   表决权比   是否纳入
               企业名称                注册资本            业务性质       持股比例
目                                                                                     例       合并范围
1      上海世堃贸易有限公司         20,000 万人民币         建材销售      100.00%    100.00%      是
     昆山世茂华东商城开发有限
2                                   15,000 万人民币        房地产开发     100.00%    100.00%      是
               公司


                                                      38
项                                                                                 表决权比   是否纳入
            企业名称               注册资本              业务性质       持股比例
目                                                                                   例       合并范围
3     牡丹江茂源贸易有限公司    2,000 万人民币            建材销售      100.00%    100.00%      是
4      世茂物业管理有限公司     8,000 万人民币            物业管理      100.00%    100.00%      是
5      世茂商业管理有限公司     25,000 万人民币           商业运营      100.00%    100.00%      是
     北京茂悦盛欣企业管理有限
6                               5,000 万人民币           房地产开发     100.00%    100.00%      是
               公司
     福州世茂天城商业管理有限
7                               3,000 万人民币            销售百货      100.00%    100.00%      是
               公司
     芜湖世茂商业运营有限责任
8                                500 万人民币             商业运营      100.00%    100.00%      是
               公司
     苏州世茂商业物业管理有限
9                               1,000 万人民币            商业运营      100.00%    100.00%      是
               公司
     沈阳世茂新世纪商业管理有
10                              2,000 万人民币            商业运营      100.00%    100.00%      是
             限公司
11   烟台世茂商业管理有限公司   1,000 万人民币            商业运营      100.00%    100.00%      是
                                146,000 万人民
12     济南世茂置业有限公司                              房地产开发     100.00%    100.00%      是
                                      币
13   常熟世茂商业经营有限公司    50 万人民币              商业运营      100.00%    100.00%      是
     上海世茂股份投资管理顾问
14                                美元 1 万元          投资管理和咨询   100.00%    100.00%       是
           (香港)有限公司
15         荣帆有限公司            港元 1 元           投资管理和咨询   100.00%    100.00%       是
     芜湖世茂新世纪商业管理有
16                              3,000 万人民币            商业运营      100.00%    100.00%      是
             限公司
     上海菲慕思商务信息咨询有
17                              5,000 万人民币          商务信息咨询    100.00%    100.00%      是
             限公司
18   世茂影院投资发展有限公司   15,000 万人民币        投资管理和咨询   100.00%    100.00%      是
19   上海世茂世天投资有限公司   1,000 万人民币          经营儿童娱乐    100.00%    100.00%      是
     黑龙江智和商业地产投资咨
20                              20,000 万人民币        投资管理和咨询   100.00%    100.00%      是
           询有限公司
     北京同涞房地产开发有限公
21                              15,000 万人民币          房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司
     上海世茂玺美企业管理有限
22                              3,000 万人民币          企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
               公司
23   上海世曜投资咨询有限公司    100 万人民币           企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
24     天津茂悦投资有限公司     38,000 万人民币          房地产开发     100.00%    100.00%      是
25   青岛世茂投资发展有限公司   45,000 万人民币          房地产开发     100.00%    100.00%      是
26   青岛世茂滨海置业有限公司   20,000 万人民币          房地产开发     100.00%    100.00%      是
27   上海铂信企业管理有限公司   10,000 万人民币         企业管理咨询    100.00%    100.00%      是



                                                  39
项                                                                                  表决权比   是否纳入
            企业名称               注册资本               业务性质       持股比例
目                                                                                    例       合并范围
28     上海酩侈贸易有限公司     5,000 万人民币             销售百货      100.00%    100.00%      是
29   绍兴世茂儿童玩具有限公司    100 万人民币            经营儿童娱乐    100.00%    100.00%      是
     上海世茂商业投资管理有限
30                              1,000 万人民币           企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
               公司
31         意新有限公司            美元 1 元            投资管理和咨询   100.00%    100.00%       是
32         欣择有限公司            美元 1 元            投资管理和咨询   100.00%    100.00%       是
33         欣元有限公司            美元 1 元            投资管理和咨询   100.00%    100.00%       是
34   上海沁珏投资管理有限公司    100 万人民币              投资管理      100.00%    100.00%      是
     牡丹江瑞盈商业地产投资咨
35                                50 万人民币           房地产投资咨询   100.00%    100.00%      是
           询有限公司
36   南昌世茂商业管理有限公司     50 万人民币              商业运营      100.00%    100.00%      是
     苏州世茂新里程置业有限公
37                              60,000 万人民币           房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司
38   宁波世茂理想置业有限公司   35,000 万人民币           房地产开发     100.00%    100.00%      是
39   济南世茂商业管理有限公司    200 万人民币              商业运营      100.00%    100.00%      是
     北京世茂星辰企业管理有限
40                               900 万人民币              投资管理      100.00%    100.00%      是
               公司
41   徐州世茂商业管理有限公司     10 万人民币              商业运营      100.00%    100.00%      是
42   南通世茂商业管理有限公司    100 万人民币              商业运营      100.00%    100.00%      是
     昆山世茂新纪元房地产有限
43                              2,000 万人民币            房地产开发     100.00%    100.00%      是
               公司
44   上海惠沁投资管理有限公司    100 万人民币              投资管理      100.00%    100.00%      是
     绍兴世茂新纪元置业有限公   24,552.0127 万人
45                                                        房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司                     民币
     常州世茂新城房地产开发有
46                              26,930 万人民币           房地产开发     100.00%    100.00%      是
             限公司
     芜湖世茂新发展置业有限公
47                              11,000 万人民币           房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司
                                49141.26 万人民
48     徐州世茂置业有限公司                               房地产开发     100.00%    100.00%      是
                                       币
     昆山世茂房地产开发有限公   54,766.81467 万
49                                                        房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司                   人民币
     常熟世茂新发展置业有限公   69,217.4 万人民
50                                                        房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司                     币
     上海世茂新体验置业有限公   39,109.283446 万
51                                                        房地产开发     100.00%    100.00%      是
               司                    人民币
                                52679.563 万人
52   苏州世茂投资发展有限公司                             房地产开发     100.00%    100.00%      是
                                    民币

                                                   40
项                                                                                表决权比   是否纳入
            企业名称               注册资本              业务性质      持股比例
目                                                                                  例       合并范围
     沈阳世茂新世纪房地产开发   58,005.85 万人民
53                                                       房地产开发    100.00%    100.00%      是
             有限公司                  币
54   上海博希商务咨询有限公司   2,000 万人民币          商务信息咨询   100.00%    100.00%      是
                                137,177 万人民
55   上海茂沁投资管理有限公司                             商业运营     100.00%    100.00%      是
                                      币
                                131,000 万人民
56   济南世茂天城置业有限公司                            房地产开发    100.00%    100.00%      是
                                      币
57   闽侯世茂商业管理有限公司     50 万人民币             商业运营     100.00%    100.00%      是
58   上海硅浩信息科技有限公司   3,077 万人民币          商务信息咨询   100.00%    100.00%      是
59   上海欣易投资咨询有限公司    100 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
     宁波世茂新腾飞置业有限公   123,850 万人民
60                                                       房地产开发    100.00%    100.00%      是
               司                     币
                                48,345.7740 万人
61   绍兴世茂投资发展有限公司                             商业运营     100.00%    100.00%      是
                                      民币
     绍兴浙通商务咨询服务有限
62                               100 万人民币           商务信息咨询   100.00%    100.00%      是
               公司
     常熟世茂新纪元置业有限公
63                              85,000 万人民币          房地产开发    100.00%    100.00%      是
               司
64   上海杏熙投资咨询有限公司    100 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
65   上海乾慑企业管理有限公司    500 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
66   济南世茂彩石置业有限公司    10,000 人民币           房地产开发    100.00%    100.00%      是
67   杭州世茂瑞盈置业有限公司   美元 23,000 万元         房地产开发    100.00%    100.00%      是
68   南昌水城投资股份有限公司   35,000 万人民币          房地产开发    100.00%    100.00%      是
     上海世茂世慷养老服务有限
69                               500 万人民币             养老服务     100.00%    100.00%      是
               公司
70   上海磐宛企业管理有限公司    500 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
71   上海世颢企业管理有限公司    100 万人民币             企业管理     100.00%    100.00%      是
72   上海丹馨企业管理有限公司    500 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
73   南昌悦盈企业管理有限公司    500 万人民币             投资管理     100.00%    100.00%      是
     南京穆坤企业管理咨询有限
74                              10,000 万人民币         企业管理咨询   100.00%    100.00%      是
               公司
                                50,000 万元人民
75     长沙世茂投资有限公司                              房地产开发     100%       100%        是
                                       币
     苏州工业园区世茂世纪置业   200,000 万元人
76                                                       房地产开发    100.00%    100.00%      是
             有限公司                民币
77   上海元盼企业管理有限公司    100 万人民币           企业管理咨询   100.00%    100.00%      是
78   上海隽会企业管理有限公司    3000 万人民币          企业管理咨询   100.00%    100.00%      是


                                                   41
项                                                                                  表决权比   是否纳入
             企业名称               注册资本              业务性质       持股比例
目                                                                                    例       合并范围
79    上海颖博企业管理有限公司   4000 万人民币           企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
80    上海煦晓企业管理有限公司   3000 万人民币           企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
81    济南元盛商业保理有限公司    100 万人民币             商业保理      100.00%    100.00%      是
      北京瀚翊景观园林工程有限
82                               1,000 万人民币            工程施工       100%       100%        是
                公司
83    北京忭悦建筑装潢有限公司   1,000 万人民币            工程施工       100%       100%        是
                                                        基础设施配套建
84    青岛海茂基础工程有限公司   美元 1,670 万元                         90.00%     90.00%       是
                                                            设及经营
      南京世茂房地产开发有限公
85                               32,800 万人民币          房地产开发     50.00%     50.00%       是
                司
86    福建世茂投资发展有限公司   20,000 万人民币          房地产开发     50.00%     50.00%       是
      南京世茂新里程置业有限公
87                               9,000 万人民币           酒店的经营     50.00%     50.00%       是
                司
      福建世茂新里程投资发展有   186,700 万人民
88                                                        房地产开发     51.00%     51.00%       是
              限公司                   币
89    上海世茂信择实业有限公司   50,000 万人民币        项目管理及咨询   51.00%     51.00%       是
      黑龙江通海建材贸易有限公
90                                500 万人民币          销售设备及材料   51.00%     51.00%       是
                司
      牡丹江智和房地产投资咨询
91                                100 万人民币          房地产投资咨询   51.00%     51.00%       是
              有限公司
      武汉世茂嘉年华置业有限公
92                               20,000 万人民币          房地产开发     51.00%     51.00%       是
                司
                                 100,000 万人民
93    青岛世奥投资发展有限公司                            房地产开发     75.00%     75.00%       是
                                       币
      牡丹江雅商建材贸易有限公
94                               1,000 万人民币         销售设备及材料   50.00%     50.00%       是
                司
      石狮世茂房地产开发有限公
95                               63,900 万人民币          房地产开发     35.91%     35.91%       是
                司
      石狮世茂新城房地产开发有
96                               78,100 万人民币          房地产开发     35.91%     35.91%       是
              限公司
      石狮世茂新里程房地产开发
97                               60,000 万人民币          房地产开发     35.91%     35.91%       是
              有限公司
98    石狮世茂商业管理有限公司    50 万人民币              商业运营      51.00%     51.00%       是
99    厦门世茂商业管理有限公司    50 万人民币              商业运营      51.00%     51.00%       是
      厦门世茂新领航置业有限公   450,000 万人民
100                                                       房地产开发     51.00%     51.00%       是
                司                     币
      泉州世茂融信新领航房地产
101                              5,000 万人民币           房地产开发     51.00%     51.00%       是
            有限责任公司



                                                   42
项                                                                                   表决权比   是否纳入
             企业名称               注册资本               业务性质       持股比例
目                                                                                     例       合并范围
      泉州世茂融信新世纪房地产
102                              5,000 万人民币            房地产开发     51.00%     51.00%       是
            有限责任公司
103   石狮世恒商务咨询有限公司     50 万人民币              商业运营      51.00%     51.00%       是
      前海世茂发展(深圳)有限
104                              美元 48,000 万元          房地产开发     51.00%     51.00%       是
                公司
      南京世茂新发展置业有限公   300,000 万人民
105                                                        房地产开发     51.00%     51.00%       是
                司                     币
106   上海震万企业管理有限公司   5,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
107   上海恩奕企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
108   上海首励企业管理有限公司   3,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
109   上海都绚企业管理有限公司   3,000 万人民币           企业管理咨询    17.34%     17.34%       是
110   上海湃仑企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
111   上海仁珂企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
112   上海泰朵企业管理有限公司   5,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
113   上海欧黎企业管理有限公司   5,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
114   上海为鸿企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
115   上海祺煦企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
116   上海漫珑企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
117   上海莱纽企业管理有限公司   5,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
118   上海朗嘉企业管理有限公司   5,000 万人民币             企业管理      51.00%     51.00%       是
119   上海积丞企业管理有限公司   5,000 万人民币             企业管理      51.00%     51.00%       是
120   上海世顽企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
121   上海率康企业管理有限公司   4,000 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
      深圳市世茂新里程实业有限   1,000,000 万人民
122                                                       投资信息咨询    51.00%     51.00%       是
                公司                    币
123   南京世曜商务咨询有限公司    100 万人民币            商务信息咨询    50.00%     50.00%       是
124   福州傲达企业管理有限公司   10,000 万人民币          企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
      福建世茂创世纪置业有限公
125                              10,000 万人民币           房地产开发     51.00%     51.00%       是
                司
      深圳市坪山区城投宏源投资
126                              10,000 万人民币           房地产开发     60.00%     60.00%       是
              有限公司
      湖北长建茂房地产开发有限
127                              5,000 万人民币            房地产开发     26.01%     26.01%       是
                公司
                                 2,000 万元人民
128   宁安汇盈建材贸易有限公司                           销售设备及材料   51.00%.    51.00%       是
                                       币



                                                    43
项                                                                                  表决权比   是否纳入
             企业名称               注册资本              业务性质       持股比例
目                                                                                    例       合并范围
      福州市穆达商业保理有限公
129                              5,000 万人民币            商业保理      51.00%     51.00%       是
                司
      北京瞳悦景观园林工程有限
130                              1,000 万人民币          城市园林绿化    51.00%     51.00%       是
                公司
131   北京妙鼎建筑装饰有限公司   1,000 万人民币           项目管理;      51.00%     51.00%       是
      南京恺昱企业管理咨询有限
132                              3,000 万人民币          企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
                公司
      泉州世茂新里程置业有限公
133                              1,000 万人民币           房地产开发     17.34%     17.34%       是
                司
134   上海煦都企业管理有限公司    100 万人民币           企业管理咨询    51.00%     51.00%       是
135   上海都海企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询      51%        51%        是
      西安世茂新领域置业有限公
136                              1,000 万人民币           发地产开发     72.00%     72.00%       是
                司
137   上海柠都企业管理有限公司    100 万人民币           企业管理咨询      51%        51%         是
      珠海世茂新领域房地产开发
138                              10,000 万人民币          发地产开发       51%        51%        是
              有限公司
139   上海斐嘉企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
140   上海斐霖企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
141   上海镭耀企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    100.00%    100.00%       是
142   上海辰岩企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    100.00%    100.00%      是
                                 10,000 万元人民
143     南京世耀置业有限公司                              发地产开发       51%        51%        是
                                        币
      昆明悦盈房地产开发有限公   10,000 万元人民
144                                                       发地产开发     26.01%     26.01%       是
                司                      币
      济南文昌世茂广场置业有限   10,000 万元人民
145                                                       发地产开发       51%        51%        是
                公司                    币
146   上海世斐企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    26.01%     26.01%        是
147   上海奥宸企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    26.01%     26.01%       是
148   上海恒霆企业管理有限公司   500 万元人民币          企业管理咨询    26.01%     26.01%       是
      济南永荣企业管理有限责任
149                              5000 万元人民币         企业管理咨询      51%        51%        是
              有限公司
                                 10,000 万元人民
150     南京世祥置业有限公司                              发地产开发     26.01%     26.01%       是
                                        币
                                 1,000 万元人民
151   上海颖灏装修工程有限公司                          销售设备及材料   100.00%    100.00%      是
                                       币
                                 1,000 万元人民
152   上海渤汇园林建设有限公司                           城市园林绿化    100.00%    100.00%      是
                                       币
      苏州工业园区世茂湖滨置业   140,000 万元人
153                                                       发地产开发     100.00%    100.00%      是
              有限公司                民币




                                                   44
项                                                                                         表决权比   是否纳入
               企业名称                   注册资本             业务性质      持股比例
目                                                                                           例       合并范围
      怀来饕餮小镇房地产开发有      10,000 万元人民
154                                                            发地产开发        51%         51%        是
              限公司                       币
155           映富有限公司                    /                 投资管理     100.00%       100.00%      是
156           原选有限公司                    /                 投资管理     100.00%       100.00%      是
                                        1,000 万元人民
157     武汉福盈置业有限公司                                   房地产开发        51%         51%        是
                                              币
158   上海坎睿企业管理有限公司          500 万元人民币        企业管理咨询       51%         51%        是
159   上海润霆企业管理有限公司          500 万元人民币        企业管理咨询       51%         51%        是
160   上海耀琛企业管理有限公司          500 万元人民币        企业管理咨询   100.00%       100.00%       是
161   珠海海新企业管理有限公司          500 万元人民币        企业管理咨询       51%         51%        是

        注:南京世茂房地产开发有限公司等 10 余家子公司纳入合并范围的说明

              发行人持有南京世茂房地产开发有限公司、福建世茂投资发展有限公司、南京世茂新里

        程置业有限公司、牡丹江雅商建材贸易有限公司、南京世曜商务咨询有限公司 5 家公司股权

        的比例均为 50%,持有石狮世茂房地产开发有限公司、石狮世茂新城房地产开发有限公司

        和石狮世茂新里程房地产开发有限公司 3 家公司的股权比例均为 35.91%,持有上海都绚企

        业管理有限公司、泉州世茂新里程置业有限公司 2 家公司的股权比例为 17.34%,发行人通

        过有关董事会表决权安排对该等公司的财务和经营活动拥有决策权,能够实施控制,故纳入

        合并报表范围。

               截至 2019 年 9 月 30 日,发行人的其他重要权益投资情况如下:

                        表 3-4 截至 2019 年 9 月 30 日发行人其他重要权益投资情况
                                                                                  表决权比 是否纳入
        序号                 企业名称                     业务性质    持股比例
                                                                                      例   合并范围
          1    上海世领投资管理有限公司                   投资管理     35.00%     35.00%        否
          2    宁波鼎峰房地产开发有限公司                房地产开发    40.00%     40.00%        否
          3    上海硕元健康管理有限公司              健康管理咨询      50.00%     50.00%        否
               济南世茂新纪元置业有限公司(注
          4                                              房地产开发    45.00%     46.00%        否
               1)
          5    福州世茂瑞盈置业有限公司                  房地产开发    20.00%     20.00%        否
          6    长沙茂泓置业开发有限公司                  房地产开发    28.00%     28.00%        否
          7    无锡世茂新发展置业有限公司                房地产开发    31.00%     31.00%        否
          8    Medipolis K.K.                        健康管理咨询      40.00%     40.00%        否
               河北恒佑房地产开发有限公司(注
          9                                              房地产开发    10.00%     10.00%        否
               2)
         10    上海铭耀股权投资管理有限公司               投资管理     30.00%     30.00%        否

                                                         45
                                                                 表决权比 是否纳入
序号              企业名称                业务性质    持股比例
                                                                     例   合并范围
 11    世茂澳亚基金管理有限公司           投资管理     50.00%    50.00%       否

      注 1:公司在合营企业济南世茂新纪元置业有限公司持股比例为 45%,在该企业表决权

比例为 46%,持股比例与表决权比例不一致,系根据公司与其他股东方达成的合作企业《公

司章程》规定。

      注 2:河北恒佑房地产开发有限公司董事会成员 3 名,其中 1 名董事由公司委派。因此

公司虽持有河北恒佑房地产开发有限公司 20%以下表决权,但对其具有重大影响,故对上

述投资采用权益法核算。

       截至 2019 年 9 月 30 日,发行人不存在对其收入或资产有重大影响的参股公
司及其他对发行人有重大影响的关联方。

       2、对发行人影响重大的子公司

       截至 2019 年 9 月 30 日,发行人重要子公司情况如下:

       1)南京世茂房地产开发有限公司

       南京世茂房地产开发有限公司成立于 2004 年 7 月 23 日,注册资本 32,800
万元。经营范围为房地产开发、建设;酒店、附设商场的经营;房地产出售、出
租;物业管理;房地产中介咨询等。

       截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 1,455,042.77 万元,总负债 1,149,693.44 万
元,所有者权益 305,349.33 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 293,868.58 万元,
净利润 90,374.11 万元。

       2)福建世茂新里程投资发展有限公司

       福建世茂新里程投资发展有限公司,注册资本:1,600,000 万元人民币,成
立日期:2009 年 10 月 10 日,经营范围:对第一产业、第二产业、第三产业的
投资(法律、法规另有规定除外);房地产开发经营;物业管理;自有房地产经营
活动;其他未列明房地产业;受合法设立的酒店企业委托对其进行管理(不含餐饮、
住宿经营);经营各类商品和技术的进出口(不另附进出口商品目录)等。

       截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 5,647,926.18 万元,总负债 3,910,412.33 万
元,所有者权益 1,737,513.85 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 17,264.15 万元,
净利润 1,819.25 万元。

                                          46
    3)深圳市世茂新里程实业有限公司

    深圳市世茂新里程实业有限公司,注册资本:1,000,000 万元人民币,成立日
期:2017 年 11 月 29 日,经营范围:投资信息咨询(根据法律、行政法规、国务
院决定等规定需要审批的,依法取得相关审批文件后方可经营);投资兴办实业
(具体项目另行申报);企业管理咨询;环保科技信息咨询;物业管理;供应链管
理;工业产品研发设计;展览展示策划;经营进出口业务(法律、行政法规禁止
的项目除外;法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可经营);在合法取得
使用权的土地上从事房地产开发经营。

    截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 3,832,969.39 万元,总负债 2,835,481.66 万
元,所有者权益 997,487.74 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 0 万元,净利润
-2,177.41 万元。

    4)泉州世茂新里程置业有限公司

    泉州世茂新里程置业有限公司,注册资本:6,335 万元人民币,成立日期:
2012 年 1 月 6 日,经营范围:房地产开发、建设,自有房屋出租、出售及配套
服务设施的建设,物业管理。(以上经营范围涉及许可经营项目的,应在取得有
关部门的许可后方可经营)

    截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 278,291.87 万元,总负债 243,868.80 万元,
所有者权益 34,423.06 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 8,477.66 万元,净利润
-15,382.28 万元。

    5)南京世茂新发展置业有限公司

    南京世茂新发展置业有限公司,注册资本:300,000 万人民币,成立日期:
2016 年 1 月 13 日,经营范围:房地产开发;投资管理;投资咨询;房屋租赁;
企业管理咨询;工程管理服务;建筑工程施工;物业管理。(依法须经批准的项
目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

    截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 460,913.08 万元,总负债 76,204.36 万元,
所有者权益 384,708.73 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 68,250.84 万元,净利
润 1,387.57 万元。

    6)前海世茂发展(深圳)有限公司

    前海世茂发展,注册资本:300,000 万人民币,成立日期:2016 年 1 月 13

                                     47
日,经营范围:房地产开发;投资管理;投资咨询;房屋租赁;企业管理咨询;
工程管理服务;建筑工程施工;物业管理。(依法须经批准的项目,经相关部门
批准后方可开展经营活动)

    截至 2019 年 9 月 30 日,总资产 974,565.68 万元,总负债 359,043.50 万元,
所有者权益 615,522.19 万元;2019 年 1-9 月实现营业收入 3.99 万元,净利润
13,724.59 万元。


六、公司控股股东及实际控制人基本情况

    截至本募集说明书摘要签署日,发行人的股权结构如下图所示:

                           图 3-2 世茂股份股权结构




(一)控股股东

       截至本募集说明书摘要签署日,发行人的主要股东为峰盈国际、世茂企业
和世茂投资,分别持有发行人 43.73%、18.77%和 6.46%的股权。峰盈国际为发
行人控股股东。报告期内发行人控股股东持有的发行人股份无重大增减变动情
况。


                                     48
    控股股东峰盈国际成立于 2006 年 12 月 13 日,注册于英属维尔京群岛。注
册资本 1 美元,许荣茂和许世坛为其董事。主要经营业务或管理活动为投资控
股。第二大股东世茂企业成立于 2000 年 6 月 22 日,法定代表人为许世坛,注册
资本 10,172.36 万元,主要经营业务为房地产开发、经营、物业管理等。法人实
际控制人世茂房地产成立于 2004 年 10 月 29 日,注册于开曼群岛,主要经营业
务或管理活动为房地产投资与开发、酒店投资与开发、物业管理等,其股票于
2006 年 7 月 5 日在香港联合交易所主板上市。

    根据香港会计师审计出具的峰盈国际财务报告,峰盈国际 2018 年年度利润
为 143,701,601 元港币,总资产为 3,827,351,226 元港币,总负债为 3,599,357,853
元港币,所有者权益为 227,993,373 元港币。

(二)实际控制人

    截至 2019 年 9 月 30 日,世茂房地产通过其全资子公司峰盈国际、世茂投资、
控股子公司世茂企业合计控制公司 68.14%的股份,是公司的法人实际控制人,
许荣茂作为世茂房地产的实际控制人,同时为发行人的自然人实际控制人。许
荣茂先生通过其全资子公司 Shiying Finance Limited(世盈财经有限公司)和
Gemfair Investments Limited 合计间接持有世茂房地产 69.64%的股权,为世茂房
地产和发行人的实际控制人。许荣茂先生对外投资情况如图 5-2“世茂股份股权
结构”所列示:除全资拥有 Shiying Finance Limited 和 Gemfair Investments
Limited 外,许荣茂先生持有的其他主要对外投资为其全资子公司海外投资集团
国际有限公司。海外投资成立于 2001 年 7 月 26 日,注册于英属维尔京群岛
(BVI),注册资本为 1 美元,主要经营业务或管理活动为投资控股。截至本募
集说明书摘要签署日,除通过世茂房地产及世茂股份在境内的投资外,许荣茂
先生在境内没有其他重大投资;除在本募集说明书摘要中已披露的境外投资情
况外,许荣茂先生没有其他重要境外投资。

(三)控股股东所持股份质押、冻结及重大权属纠纷情况

    截至本募集说明书摘要签署日,控股股东峰盈国际所持有的发行人股份不
存在质押、冻结及重大权属纠纷的情形。实际控制人控制的西藏世茂企业发展有
限公司所持发行人股份质押数共计 195,000,000 股,上海世茂投资管理有限公司

                                     49
所持发行人股份质押数共计 211,680,000 股,目前尚未解禁。




七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况

(一)董事、监事及高级管理人员任职情况及任职资格

       截至本募集说明书摘要签署日,发行人的董事、监事和高级管理人员情况
如下:

                  表 3-5 发行人董事、监事和高级管理人员基本情况表

   姓名         现任职务        出生年月                       任期
  许荣茂         董事长       1950 年 7 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  许薇薇        副董事长      1975 年 4 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  许世坛          董事        1977 年 2 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  刘赛飞       董事、总裁     1961 年 10 月   2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  高    聪        董事        1968 年 12 月   2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  吴泗宗        独立董事      1952 年 3 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  李大沛        独立董事      1954 年 8 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  徐士英        独立董事      1948 年 1 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  史慧珠        独立董事      1952 年 6 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  汤    沸       监事长       1970 年 11 月   2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  孙    岩        监事        1980 年 6 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  冯沛婕          监事        1972 年 12 月   2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  董    静      职工监事      1978 年 2 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  周一飞        职工监事      1983 年 1 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
  吴凌华         副总裁       1973 年 7 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
             副总裁兼首席财
  张    杰                    1977 年 6 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日
                 务官
  俞    峰     董事会秘书     1975 年 5 月    2018 年 5 月 23 日至 2021 年 5 月 22 日

(二)董事、监事及高级管理人员的从业简历

       许荣茂先生,70 岁,工商管理硕士,现任公司第七届董事会董事长、世茂
集团董事局主席,全国政协常务委员,中国侨联副主席,中国侨商投资企业协会
常务副会长,香港新家园协会董事会主席兼创会会长、香港侨界社团联会主席、
                                        50
全球反独促统大会荣誉主席、中华红丝带基金执行理事长、上海市侨商会会长等
职务。

    许薇薇女士,45 岁,毕业于澳大利亚悉尼麦格里大学商业系会计专业,具
有澳大利亚注册会计师资格,现任公司第七届董事会副董事长,历任公司第五届、
第六 届董事会副董事长、公司总裁、世茂国际控股有限公司董事局副主席、上
海世茂建设有限公司董事、福州世茂投资发展有限公司董事长,兼任北京市政协
委员、北京市海外联谊会理事、中国侨联青年委员会委员。

    许世坛先生,43 岁,工商管理硕士,现任公司第七届董事会董事、世茂房
地产控股有限公司董事局副主席,上海世茂建设有限公司董事长兼总裁;历任海
外投资集团(澳洲)有限公司销售总监,香港世茂集团销售总监、执行董事,香
港世茂房地产控股有限公司执行董事、常务副总裁此外,许世坛先生还担任全国
青联委员、上海市政协委员、上海市房地产协会副会长、上海国际商会副会长、
上海市工商业联合会执行委员、上海市海外交流协会理事、上海市青联委员、上
海市青年企业家协会常务理事、上海华侨青年联合会常委等众多社会职务。

    刘赛飞先生,59 岁,毕业于澳洲西悉尼大学工程管理系,硕士学历。现任
公司 第七届董事会董事、总裁,世茂房地产控股有限公司非执行董事,历任世
茂房地产控股有限公司执行董事兼副总裁,世茂旅游有限公司总裁。

    高聪先生,52 岁,大学学历,高级经济师。现任上海南房(集团)有限公
司资 产管理部经理,历任上海金鸿物业发展公司财务主办,上海桃苑度假中心
总经理助理、副总经理、总经理等职务。

    吴泗宗先生,68 岁,硕士研究生学历,同济大学教授、博士生导师。现任
中国市场学会常务理事、上海市市场营销学会副会长,上海冠宗投资管理有限公
司执行董事兼总经理,莱蒙国际集团有限公司(股票代码:HK3688)独立非执
行董事,安徽万朗磁塑股份有限公司独立董事,开曼丽丰股份有限公司(股票代
码:4137.TW)董事,宁波华宝石节能科技股份有限公司董事,上海华江企业管
理股份有限公司董事。历任江西财经大学经济管理系教研室主任、系副主任、系
党总支书记,同济大学经济与管理学院经贸系主任、副院长、党委书记。



                                  51
    李大沛先生,66 岁,上海财经大学会计本科,厦门大学工商管理研究生,
高级经济师;现任公司第七届董事会独立董事,上海锦江国际旅游股份有限公司
第七届董事会独立董事,历任上海水泥集团公司财务部经理,上海证券交易所总
监助理等职务。

    徐士英女士,72 岁,上海财经大学经济学本科,澳门科技大学经济管理硕
士,中南大学管理工程与科学博士;现任公司第七届董事会独立董事,上海松芝
加冷汽车空调股份有限公司独立董事;历任上海市萃众毛巾厂计划科职员,华东
政法大学教授等职务。

    史慧珠女士,68 岁,上海财经大学工业会计大专,注册会计师;现任公司
第七届董事会独立董事,上海立远会计师事务所审计;历任交通银行上海分行督
察、上海光华会计师事务所有限公司总师等职务。

    汤沸女士,50 岁,工商管理硕士;现任公司第七届监事会监事长、世茂房
地产 控股有限公司执行董事兼集团财务管理中心负责人,历任中国银行香港有
限公司稽核组长和主稽人、世茂房地产控股有限公司副总裁兼财务总监。

    孙岩先生,40 岁,大学本科学历,中国注册会计师,现任公司第七届监事
会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼审计部负责人;历任普华永道中天
会计师事务所有限公司审计部高级经理。

    冯沛婕女士,48 岁,中南政法学院(现中南财经政法大学)经济法系本科,
现任公司第七届监事会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼法律总监,历
任美国莎莉集团(SaraLeeCorporation)中国总部法律负责人,湖北正信律师事务
所律师。

    董静女士,42 岁,东华大学管理学院毕业,现任公司第七届监事会监事、
行政管理部助理总监,公司工会主席;历任上海世茂建设有限公司行政采购部副
经理、公司行政采购部副经理、经理。

    周一飞女士,37 岁,南京理工大学人力资源管理学士,香港大学 MBA 研究
生(在读)。国家二级心理咨询师、国家二级人力资源管理师、国家薪酬绩效管
理师、高级企业 EAP 执行师,现任公司人力资源部高级经理;历任公司人力资


                                   52
源部副经理、经理。

     张杰先生,43 岁,复旦大学会计硕士,中国注册会计师,现任发行人副总
裁兼首席财务官;历任公司财务总监、内审总监,安永华明会计师事务所审计经
理,上海上会会计师事务所项目经理。

     吴凌华先生,47 岁,南京大学经济法硕士,现任公司副总裁;历任华润置
地有限公司商业地产事业部常务副总经理,华润置地(南宁)有限公司副总经理,
华润(深圳)有限公司华润中心总经理。

     俞峰先生,45 岁,毕业于立信会计高等专科学校,现任公司第七届董事会
董事会秘书,历任上海世茂股份有限公司财务经理、财务负责人,公司第三届、
第四届、第五届、第六届董事会证券事务代表,第六届董事会秘书。

     发行人董事、监事与高级管理人员的设置符合《公司法》等相关法律法规及
《公司章程》的要求。

(三)董事、监事及高级管理人员的兼职情况

     截至本募集说明书摘要出具日,发行人现任董事、监事和高级管理人员兼
职情况如下:

     1、 在股东单位任职情况

                表 3-6 发行人现任董事、监事和高级管理人员在股东单位任职情况

任职人员姓                              在股东单位担任的职   任期起始日   任期终止日
                  股东单位名称
    名                                          务               期           期
  许荣茂      世茂房地产控股有限公司          董事局主席      2004-11        至今
  许荣茂     西藏世茂企业发展有限公司            董事         2000-06        至今
  许荣茂        峰盈国际有限公司                 董事         2007-01        至今
  许世坛      世茂房地产控股有限公司       董事局副主席       2008-04        至今
  许世坛        峰盈国际有限公司                 董事         2007-01        至今
  刘赛飞      世茂房地产控股有限公司          非执行董事      2015-01        至今
                                        执行董事兼集团财务
   汤沸       世茂房地产控股有限公司                          2009-01        至今
                                          管理中心负责人
                                        助理总裁兼审计部负
   孙岩       世茂房地产控股有限公司                          2011-01        至今
                                                责人
  冯沛婕      世茂房地产控股有限公司    助理总裁兼法律总监    2009-01        至今

                                         53
    2、 在其他单位任职情况

               表 3-7 发行人现任董事、监事和高级管理人员在其他单位任职情况

  任职人员姓名                 其他单位名称               在其他单位担任的职务
     许荣茂                      全国政协                       常务委员
     许荣茂                      中国侨联                        副主席
     许世坛                      全国青联                         常委
      高聪               上海南房(集团)有限公司            资产管理部经理
     吴泗宗              上海冠宗投资管理有限公司           执行董事兼总经理
     吴泗宗           宁波华宝石节能科技股份有限公司              董事
     吴泗宗                莱蒙国际集团有限公司              独立非执行董事
     吴泗宗              安徽万朗磁塑股份有限公司               独立董事
     吴泗宗                开曼丽丰股份有限公司                   董事
     吴泗宗            上海华江企业管理股份有限公司               董事
     李大沛            上海锦江国际旅游股份有限公司             独立董事
     史慧珠                上海立远会计师事务所                   审计
     徐士英          上海松芝加冷汽车空调股份有限公司           独立董事

(四)董事、监事及高级管理人员持有发行人股份和债券的情况

    截至本募集说明书摘要出具日,公司董事、监事及高级管理人员持有公司
股份情况如下表:

                 表 3-8 发行人董事、监事及高级管理人员持有公司股份情况

       姓名                       职务                    持股情况(万股)
      许荣茂                     董事长                                        0.00
      许薇薇                    副董事长                                       0.00
      许世坛                      董事                                         0.00
      刘赛飞                   董事、总裁                                      0.00
       高聪                       董事                                         0.00
      吴泗宗                    独立董事                                       0.00
      李大沛                    独立董事                                       0.00
      徐士英                    独立董事                                       0.00
      史慧珠                    独立董事                                       0.00
       汤沸                      监事长                                        0.00


                                           54
       姓名                  职务                  持股情况(万股)
       孙岩                   监事                                      0.00
      冯沛婕                  监事                                      0.00
       董静                 职工监事                                  1.0878
      周一飞                职工监事                                    0.00
      吴凌华                 副总裁                                     0.00
       张杰            副总裁兼首席财务官                              88.20
       俞峰                董事会秘书                                   0.00

    截至本募集说明书摘要签署日,公司董事、监事及高级管理人员不持有公
司发行的债券。




八、公司主营业务情况

(一)公司主营业务

    发行人经核准的经营范围为:实业投资,房地产综合开发经营,公司商标特
许经营,酒店管理,物业管理,货物进出口及技术进出口,针纺织品,服装鞋帽,
日用百货,皮革制品,玩具,钟表眼镜,照相器材,文化用品,五金交电,日用
化学品,建筑装潢材料,家具,金属材料,电子产品,办公用品,机械设备,工
艺美术品,计算机硬件、软件的批发、零售(拍卖除外)(涉及行政许可的凭许
可证经营)。

    发行人的业务板块包括商业物业运营和住宅地产等板块,其中核心业务为商
业物业运营。除前述外,发行人还通过开展物业服务等业务,为其核心业务商业
物业运营提供服务或补充。

    发行人坚持以客户需求为导向,长期致力于其核心主业商业物业运营的发展,
不断拓展核心竞争力,积极实施专业化开发和经营策略,并因地制宜地打造满足
不同地区市场需求的商业综合体,并融合购物中心、物业服务等多元商业业态,
发挥互动共赢集合优势,力求为社会提供高品质、多元化的商业物业产品和优质、
高效的物业服务。

    2009 年以前,公司主营业务主要为开发规模小于 20 万平方米住宅项目和规

                                       55
       模小于 10 万平方米商业地产项目,并定位于开发长三角、环渤海湾以及经济发
       达的沿海区域的中高端住宅产品。为突破主营业务开发规模的限制,发行人启动
       非公开发行 A 股股票暨发行股份购买资产,发行人主营业务随之变更为主要从
       事商业地产的投资、开发和经营,相应调整公司发展的战略地位,致力于打造成
       为国内具有较大影响力的商业地产龙头上市公司。目前,发行人已在全国经济发
       达的 20 多个大中城市开发、经营或持有 12 座购物中心、3 座办公楼,在建物业
       面积达到 808 万平方米,包含商业、办公楼、大卖场、商场、SOHO、步行街、
       展销中心、街铺等多种业务或业态,并与近 400 家国内外知名商业企业建立了战
       略合作伙伴关系。

       (二)许可资格或资质情况

           发行人目前有效的《营业执照》中载明的经营范围为:实业投资,房地产综
       合开发经营,公司商标特许经营,酒店管理,物业管理,货物进出口及技术进
       出口,针纺织品,服装鞋帽,日用百货,皮革制品,玩具,钟表眼镜,照相器
       材,文化用品,五金交电,日用化学品,建筑装潢材料,家具,金属材料,电
       子产品,办公用品,机械设备,工艺美术品,计算机硬件、软件的批发、零售
       (拍卖除外)(涉及行政许可的凭许可证经营)。发行人目前的主营业务为房地
       产开发,与其《营业执照》及相关资格证书载明的业务范围相符。

           发行人的经营范围和经营方式符合有关法律、法规和规范性文件的规定。

       (三)最近三年及一期公司主营业务结构

           发行人近三年及一期营业收入构成情况如下表所示:

                                表 3-9 发行人近三年及一期营业收入构成情况表

                                                                            单位:万元,%

                     2019 年 1-9 月             2018 年度              2017 年度             2016 年度
    项目
                    金额         占比         金额        占比       金额        占比       金额        占比
主营业务收入     1,507,097.07    100.00 2,067,423.29 100.00 1,866,677.04 100.00 1,370,802.51 100.00
商业物业运营      364,030.27      24.15      727,710.31     35.20   210,818.82     11.29   511,039.52    37.28
  商业地产销售    309,571.10      20.54      658,259.18     31.84   153,102.01      8.20   455,681.09    33.24
  房地产租赁       54,459.17          3.61    69,451.14      3.36    57,716.81      3.09    55,358.43     4.04


                                                     56
                              2019 年 1-9 月                     2018 年度                       2017 年度                            2016 年度
           项目
                             金额            占比              金额           占比              金额             占比                金额           占比
   影院业务                             -               -             8.47      0.00            1,727.99          0.09                2,624.56           0.19
   住宅地产业务           1,088,755.90         72.24 1,269,878.61              61.42 1,585,094.62                84.92              811,889.85       59.23
   其他*                    54,310.90              3.60        69,825.90        3.38        69,035.61             3.70               45,248.57           3.30
   其它业务收入*                        -               -                -           -                   -              -                      -            -
   营业收入合计           1,507,097.07        100.00 2,067,423.29 100.00 1,866,677.04 100.00 1,370,802.51 100.00
                   注 1:“其他”为物业管理、商品销售、储值卡销售、儿童游艺园和酒店服务。

                                                表 3-10 主营业务板块报告期内营业成本

                                                                                                                   单位:万元,%

                            2019 年 1-9 月                      2018 年度                         2017 年度                                 2016 年度
        项目
                          金额              占比              金额            占比              金额              占比                  金额               占比
主营业务成本        1,017,930.70             100.00         1,146,170.75      100.00       1,028,307.19           100.00               879,463.46          100.00
商业物业运营             249,153.80           24.48          387,482.18        33.81            134,936.66         13.12               315,541.44           35.88
 商业地产销售            237,372.74           23.32          372,317.76        32.48            120,838.78         11.75               304,143.84           34.58
 房地产租赁               11,781.06            1.16           15,164.42         1.32             14,097.88          1.37                11,397.60               1.30
影院业务                            -               -                6.64       0.00               756.39           0.07                 1,351.01               0.15
住宅地产业务             759,652.98           74.63          738,023.66        64.39            870,603.57         84.66               552,140.80           62.78
其他*                      9,094.90            0.89           20,658.28         1.80             22,010.57          2.14                10,430.21               1.19
其它业务成本*                       -               -                  --         --                         -              -                        -              -
营业成本合计        1,017,930.70             100.00         1,146,170.75      100.00       1,028,307.19           100.00               879,463.46          100.00
                   注 1:“其他”为物业管理、商品销售、储值卡销售、儿童游艺园和酒店服务。

                                                   表 3-11 主营业务板块报告期内毛利润

                                                                                                                            单位:万元

                  项目                      2019 年 1-9 月                  2018 年度                  2017 年度                         2016 年度
  主营业务毛利
  商业物业运营                                      114,876.48                 340,228.14                        75,882.17                     195,498.09
    商业地产销售                                        72,198.37              285,941.42                        32,263.23                     151,537.26
    房地产租赁                                          42,678.11               54,286.72                        43,618.93                         43,960.83
  影院业务                                                       -                       1.83                      971.60                           1,273.55
  住宅地产业务                                      329,102.92                 531,854.95                    714,491.05                        259,749.05
  其他*                                                 45,216.00               49,167.63                        47,025.04                         34,818.36
  其它业务毛利*                                                  -                          -                                   -                               -


                                                                        57
             项目               2019 年 1-9 月        2018 年度        2017 年度        2016 年度
营业毛利合计                         489,166.37           921,252.55      838,369.85         491,339.06
               注 1:“其他”为物业管理、商品销售、储值卡销售、儿童游艺园和酒店服务。

                                    表 3-12 主营业务板块报告期内毛利率

                                                                                   单位:%

             项目               2019 年 1-9 月        2018 年度        2017 年度        2016 年度
主营业务毛利率
商业物业运营                              31.56               46.75            35.99             38.25
  商业地产销售                            23.32               43.44            21.07             33.26
  房地产租赁                              78.37               78.17            75.57             79.41
影院业务                                         -            21.63            56.23             48.52
住宅地产业务                              30.23               41.88            45.08             31.99
其他*                                     83.25               70.41            68.12             76.95
其它业务毛利率*                                  -                 -               -                  -
营业毛利率                                32.46               44.56            44.91             35.84
               注 1:“其他”为物业管理、商品销售、储值卡销售、儿童游艺园和酒店服务。

               发行人公开披露的定期报告中,关于营业收入、成本及毛利的统计按产品进
           行分类,分为住宅销售、商业地产销售、房地产租赁、电影院业务、酒店服务业
           务、物业管理以及其他 7 大类。结合发行人业务板块分类情况,为使发行人各业
           务板块间比较分析更为直观可比,参照之前债务融资工具发行文件披露方式,本
           募集说明书摘要中将定期报告中的商业地产销售、房地产租赁归为“商业物业运
           营”板块,酒店服务业务、物业管理以及其他归为“其他”板块,住宅地产业务、
           影院业务板块与定期报告口径保持一致。

               2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人营业收入分别为 137.08 亿元、186.67
           亿元、206.74 亿元和 150.71 亿元,总体保持增长趋势。2016 年营业收入同比减
           少 8.8%,主要系当期住宅地产销售同比减少及电影院业务等商业收入减少所致。
           2017 年营业收入同比增长 36.18%,主要系住宅地产业务销售同比增加 95.24%。
           2018 年营业收入同比增长 10.75%,主要系商业地产业务销售同比增加所致。2019
           年 1-9 月营业收入同比增长 4.81%,主要因各期结算物业的类型、地域、价格等
           因素影响。



                                                     58
   2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人商业物业运营收入分别为 51.10 亿元、
21.08 亿元、72.77 亿元和 36.40 亿元,呈波动趋势,主要系商业物业结算周期所
致,当年可用于结算的商业物业收入增加或减少将对收入产生波动影响。2016
年商业物业运营营业收入同比增长 46.55%,主要系结算商业物业项目较多所致。
2017 年商业物业运营收入同比下降 58.75%,主要系相较往年可结算的商业物业
项目及产品相对较少。2018 年商业物业运营收入同比 245.18%,主要系当期可确
认收入的商业物业的增加所致。

   2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人影院业务营业收入分别为 0.26 亿元、
0.17 亿元、0.08 亿元和 0.00 亿元,呈下降趋势。自 2016 年起,发行人影院业务
营业收入大幅减少,主要系发行人于 2015 年下半年起,与万达电影院线股份有
限公司达成战略合作,已向其出售旗下 14 家影院公司股权。

   2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人住宅地产营业收入分别为 81.19 亿元、
158.51 亿元、126.99 亿元和 108.88 亿元,呈现波动上升趋势。其中,2016 年,
公司实现合同签约额 149.3 亿元,较 2015 年同比减少 16%;合同签约面积 86.6
万平方米,同比减少 38%。2017 年,公司坚持市场需求为导向,结合产品供应
与市场动态发展相结合,通过下属各重要项目的销售,持续加大物业销售力度,
取得了一定的销售业绩和库存去化效果。截至 2019 年 9 月末公司项目开发有序
推进,在建面积达到 808 万平方米,持有土地储备面积达到 1,632 万平方米,为
公司后续发展提供有力支持和保障;近年来公司保持了年均 159 万平方米左右的
新开工水平,2020 年计划新开工物业的建筑面积维持往年的水平。公司以市场、
客户为导向,以年度经营目标为核心,稳步推进各项运营管控措施,优化组织架
构及业务流程,努力提高各业务条线的专业能力和管理能力,最终实现企业运营
效率和管理水平的显著持续提升。

    截至 2019 年 9 月末,公司商业地产土地储备 677 万平方米,住宅地产土地
储备 67 万平方米,住宅/商业混合用地储备 887 万平方米,合计土地储备面积
1,632 万平方米,其中 3 块土地位于一线城市,27 块土地位于二线城市,9 块土
地位于三线城市,土地储备一二线城市占比超过 77。

                       表 3-13 发行人土地储备区域分布情况



                                     59
                                                                            拟建面积 土地储备
                                     城市                        在建面积
序号        项目          区域              权益     性质                   (万平方 (万平方
                                     等级                      (万平方米)
                                                                              米)     米)
 1          天津         环渤海      二线 100%       住宅             13.15     7.86    21.01
 2          常熟         长三角      三线 100% 住宅/商业              15.45        -    15.45
 3          昆山         长三角      三线 100%       商业                 -     6.45      6.45
       苏州工业园 7#-
 4                       长三角      二线   49%      住宅             15.21        -    15.21
           湖滨
       苏州工业园 6#-
 5                       长三角      二线   40%      住宅             15.25        -    15.25
           世纪
 6      青岛世奥商业     环渤海      二线   75%      商业                 -    13.71    13.71
 7      青岛国际中心     环渤海      二线 100%       商业             17.68        -    17.68
 8       青岛诺沙湾      环渤海      二线 100%       住宅              5.49        -      5.49
 9          常州         长三角      三线 100%       商业             11.78        -     11.78
 10         无锡         长三角      二线   31%    住宅/商业              -    47.97    47.97
 11       宁波滨江       长三角      二线 100%       住宅              6.73        -      6.73
 12         南京         长三角      二线   50%    住宅/商业          47.23     8.78    56.00
 13         武汉          其他       二线   51%      商业             73.77    15.14    88.91
 14         沈阳         环渤海      二线 100%       商业             20.66    61.29    81.95
 15         长沙          其他       二线   49%      商业             22.52        -    22.52
 16         石狮        海西及华南   三线   36%    住宅/商业         190.20    43.18   233.38
 17       济南天城       环渤海      二线 100% 住宅/商业              12.56    15.26    27.82
 18       厦门集美      海西及华南   二线   51%    住宅/商业          12.44    27.54    39.98
 19       南昌水城       长三角      二线 100%       商业             14.08        -    14.08
 20     杭州智慧之门     长三角      二线 100%       商业             29.63        -    29.63
 21       深圳前海      海西及华南   一线   51%      商业             14.30        -    14.30
 22       济南小鸭       环渤海      二线   23%    住宅/商业          19.75     8.74    28.49
 23       泉州洛江      海西及华南   三线   51%      住宅             10.34        -    10.34
 24     福州 108 大楼   海西及华南   二线   51%      商业                 -    40.94    40.94
 25       深圳龙岗      海西及华南   一线   51%      商业             22.68   113.82   136.50
 26    福州台江金融街 海西及华南     二线   20%      商业              4.83        -      4.83
 27       深圳坪山      海西及华南   一线   60%      商业              5.02    24.65    29.67
 28       泉州台商      海西及华南   三线   17%      商业             43.81    23.75    67.55
 29     湖北荆门项目      其他       三线   26%    住宅/商业          47.65    91.70   139.35
       长沙正圆世茂云
 30                       其他       二线   28%    住宅/商业          33.39     4.36    37.75
           锦项目
 31       杭州蒋村       长三角      二线   51%      商业             31.61             31.61

                                              60
                                                                                 拟建面积 土地储备
                                         城市                         在建面积
序号          项目          区域                权益      性质                   (万平方 (万平方
                                         等级                       (万平方米)
                                                                                   米)     米)
 32         南京 G02       长三角        二线   26%     住宅/商业             12.23           11.13     23.35
 33     昆明巫家坝          其他         二线   51%     住宅/商业             12.18            7.02     19.20
 34     张家口怀来         环渤海        三线   51%       商业                    -           20.70     20.70
 35    重庆越洋广场         其他         二线   23%       商业                    -           43.99     43.99
 36         重庆中心        其他         二线   23%     住宅/商业              8.79           75.62     84.41
 37    济南机床一厂        环渤海        二线   20%     住宅/商业             17.66            6.57     24.22
 38    济南长清东王        环渤海        二线   51%     住宅/商业                 -           31.44     31.44
 39           淄博         环渤海        三线   26%     住宅/商业                 -           71.91     71.91
                             合计                                            808.08       823.49      1,631.57

       截至 2019 年 9 月末,公司已完工住宅项目销售进度均在 70%以上,宁波包
  家漕项目去化率相对较低,主要由于与其他项目相比开盘时间较晚所致,项目本
  身处于正常销售过程中。常熟黄河路、苏州木渎住宅项目已 100%完成销售,此
  外,苏州、徐州、厦门等其他完工项目销售进度均在 75%以上,去化水平高于同
  期可比项目。

                                    表 3-14 发行人完工项目去化率情况

       序号               项目                   状态                 性质               销售进度
        1               常熟黄河路               完工                 住宅                    100%
        2                苏州木渎                完工                 住宅                    100%
        3            苏州世茂商业广场            完工                 商业                    100%
        4            徐州世茂商业广场            完工                 商业                >90%
        5               宁波包家漕               完工                 商业                >70%
        6            厦门世茂海峡大厦            完工                 商业               基本售罄
        7              济南世茂商业              完工                 商业               基本售罄

        最近三年及一期,公司房地产业务整体经营情况如下:

                                    表 3-15 发行人房地产业务经营概况

                                                                         单位:亿元,万平方米
            项目             2019 年三季度         2018 年度             2017 年度               2016 年度
新开工面积                            151.12                 151.34               167.48              122.10
竣工面积                                43.56                104.58                   65.75           104.68
在建面积                              808.08                 647.28               619.02              523.81


                                                  61
           销售面积(万平方米)                  77.48             138.29         110.48        86.59
                        其中:商业               31.10                49.77        30.49        30.71
                              住宅               46.38                88.52        80.00        55.88
           销售金额(亿元)                     162.42             271.09         215.68       149.27
                        其中:商业               64.07             102.52          65.26        64.84
                              住宅               98.35             168.57         150.43        84.43
           销售均价(万元/平方米)                2.10                 1.96         1.95         1.72
                        其中:商业                2.06                 2.06         2.14         2.11
                              住宅                2.12                 1.90         1.88         1.51

             (四)商业物业运营业务模式

                   对于公司商业物业运营业务,公司采取“租售并举,以售养租”的多元业态
             经营模式。在项目进入销售阶段后,部分物业采用销售的经营模式,可以提供良
             好的现金流,从而加快公司下属各项目的滚动开发速度;部分物业采用持有租赁
             的经营模式,可以提供长期稳定的租金收益,上述经营模式安排可以保证上市公
             司兼顾长短期效益,从而实现股东利益最大化,并推动公司逐渐形成了包括商业
             地产开发销售、商业地产运营和商业经营等多业态的一体化的商业地产开发运营
             产业链。

                   公司商业物业运营业务关键指标如下表所示:

                                           表 3-16 公司商业物业运营业务关键指标

                                                                              单位:亿元,万平方米
                       2019 年三季度/            2018 年度/             2017 年度/            2016 年度/
      项目
                      2019 年 9 月 30 日     2018 年 12 月 31 日    2017 年 12 月 31 日   2016 年 12 月 31 日
                                           华东、华北、海西地区
                    华东、华北、海西、华                          华东、华北地区为主, 华东、华北地区为主,
                                           为主,包括青岛、济南、
                    南地区为主,包括青岛、                        包括青岛、济南、石狮、包括青岛、济南、石狮、
收入来源地区                               宁波、苏州、杭州、南
                    济南、苏州、杭州、南                          宁波、苏州、常熟、徐 宁波、苏州、常熟、徐
                                           昌、南京、厦门、福州
                          京、厦门等                                       州等                  州等
                                                     等
新开工面积                             151                      151                  167                 122
竣工面积                                   44                   105                   66                 105
在建面积                               808                      647                  619                 523
签约销售面积                               77                   138                  110                  87
商业签约面积                               31                    50                   30                  31
签约销售金额                           162                      271                  216                 149
商业签约金额                               64                   103                   65                  65
商业物业可供出租                           82                    83                   84                  79


                                                          62
                       2019 年三季度/                  2018 年度/                2017 年度/                2016 年度/
       项目
                      2019 年 9 月 30 日           2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日       2016 年 12 月 31 日
面积
商业物业已出租面
                                           75                        73                        72                        70

商业物业租赁收入                            5                            7                         6                         6

                   2019 年三季度,发行人实现营业收入 150.71 亿元,长三角、环渤海、海
              西及华南等经济发达地区合计占比超过 95%,成为发行人营业收入的主要来源。
              发行人房地产业务收入 145.28 亿元,商业物业运营业务收入 36.40 亿元,住宅
              地产业务收入 108.88 亿元。
                   1、土地获取及物业建设
                   就商业物业运营板块拟投资的地块,发行人经土地内部评估后选出符合标准
              的土地。土地内部评估分为四个工作流程步骤,即地块入围筛选、地块实地勘探
              并分级、投资分析测算和可行性研究,相关流程图如下:

                                                图 3-3 土地内部评估的工作流程图




                                                             63
    决定投资相应物业拟使用土地后,发行人主要通过如下方式取得相关所有权
或使用权:(1)发行人依法经招拍挂程序取得土地使用权并建设自有物业。近三
年及一期内,发行人经招拍挂取得土地使用权面积为 217 万平方米;(2)发行人
通过持有物业所属企业的股权而持有相关土地使用权,建设或直接持有自有物业。
近三年及一期内,发行人通过持有物业所属企业的股权而取得土地使用权面积为
89 万平方米,(3)发行人向他人租赁物业。截至最近一期,发行人向他人租赁
物业主要用于广场经营。
    2、产品定位
    发行人综合考虑公司城市进入、区域选择和地块评估等因素对物业进行产品
定位。发行人将根据有关评估结果决定有关物业是以自持商业物业租赁模式或商
业物业出售模式运营,并结合市场及客户的特殊需求进行定制。就城市进入因素,
发行人依据国内城市的等级(直辖市、副省级、省会/省府、地级市、县级市),
大致把国内的城市划分为一线、二线、三线和四线城市;就区域选择因素,发行

                                   64
人建立商业产品选址评分模型,通过区域地位、辐射人口、收入水平、城市规划
和区域发展潜力等方面的评判标准,对区域进行评分;就地块评估因素,包括对
地块的经济性评估、技术性评估及风险性评估。
       3、物业运营
       发行人坚持高品质、多元化、因地制宜的发展战略,在全国经济发达的“长
三角地区”、“环渤海经济圈”和“海西及华南地区”(前述地区涵盖的城市包括
北京、上海、深圳、天津、沈阳、徐州、南京、常熟、常州、苏州、昆山、芜湖、
绍兴、福州、厦门、杭州、武汉、济南、青岛、烟台等)运营了一批精品商业物
业,在超过 20 个城市开发运营二十余个城市综合体项目,取得了良好的市场反
应和经营业绩。
       从商业物业运营的产业链来看,发行人在开发、建设和运营商业物业的同时
首创城市集合性物业管理模式,通过提供商业物业服务以提升其所运营的商业物
业的整体品质和商业氛围,在取得商业物业服务收入的同时进一步促进了商业物
业运营业务的增长。从发展战略和业务定位而言,发行人注重商业物业自持租赁
与对外出售的平衡,在应对市场变化的同时努力保持稳定增长的业务收入,并将
进一步提升自持物业租赁的比重以最终使其成为商业物业运营业务的核心业态。
       (1)自持商业物业的租赁
       发行人对自持物业的运营主要侧重于商业物业租赁。自持和运营商业物业并
取得租赁收入,是发行人商业物业运营业务的重要支柱和发展战略的核心。截至
2016 年末、2017 年末、2018 年末和 2019 年 9 月末,发行人自持物业已对外租
赁建筑面积分别为 64.1 万平方米、64.1 万平方米、65.7 万平方米和 67.6 万平方
米。
    2012 年以来,发行人积极培育商业物业,同时原有商业物业租金水平进一
步上升,发行人的商业物业租赁收入呈稳步上升态势,一般商业物业租赁收入按
租赁协议约定的租金金额和租赁期限确定。2016 年、2017 年、2018 年及 2019
年 1-9 月,发行人的商业物业租赁收入分别为 5.54 亿元、5.77 亿元、6.95 亿元及
5.45 亿元。随着发行人自持物业面积的不断增加,商业物业租赁收入对于发行人
营业收入、营业利润以及现金流的贡献也日益加强。2016 年、2017 年、2018 年
及 2019 年 1-9 月,发行人商业物业租赁的毛利润分别为 4.40 亿元、4.36 亿元及


                                     65
5.43 亿元及 4.27 亿元,毛利率分别为 79.41%、75.57%及 78.17%及 78.37%,商
业物业租赁业务的毛利率一直维持着较高的水平。
    发行人的重要自持商业物业项目包括北京世茂大厦、济南世茂国际广场及昆
山世茂广场等。
    (2)商业物业出售
    在商业物业项目开发过程中,除将增加自持物业面积和比重作为核心发展战
略外,发行人还通过对外出售剩余的商业物业以达到快速回笼资金和稳定现金流
的目的。




                                   66
                                                   表 3-17 截至 2019 年 9 月末发行人主要物业项目出售情况表

                                                                                                                                                         单位:亿元
                                                                                                                                         2018 年该地区 2019 年该地区
                                                                          销售            回款         后续销售安
           项目主体                  项目名称       所在地   已销售总额                                               资金回笼计划       新建住宅销售 新建住宅销售
                                                                          进度            进度             排
                                                                                                                                         均价(元/㎡) 均价(元/㎡)
                                                                                                                    根据项目年度目标执
  常熟世茂新发展置业有限公司       常熟世纪中心      常熟         53.71   >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                16,186        17,323
                                                                                                                            行
                                                                                                                    根据项目年度目标执
   青岛世茂投资发展有限公司        青岛国际中心      青岛         11.96   >50%        与销售保持同步    滚动推盘                                18,788        16,340
                                                                                                                            行
                                                                                                                    根据项目年度目标执
常州世茂新城房地产开发有限公司     常州世茂广场      常州          6.97   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                13,426        14,122
                                                                                                                            行
                                   深圳前海世茂                                                                     根据项目年度目标执
 前海世茂发展(深圳)有限公司                        深圳         50.35   >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                53,205        54,790
                                     金融中心                                                                               行
                                                                                                                    根据项目年度目标执
   杭州世茂瑞盈置业有限公司        杭州智慧之门      杭州          7.89   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                28,651        27,002
                                                                                                                            行
                                                                                                                    根据项目年度目标执
   南昌水城投资股份有限公司        南昌水城项目      南昌         18.51   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                12,248        12,185
                                                                                                                            行
苏州工业园区世茂世纪置业有限公
                                                                                                                    根据项目年度目标执
司、苏州工业园区世茂湖滨置业有限     苏州园区        苏州         84.34   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                16,943        19,568
                                                                                                                            行
              公司
                                   青岛胶南世茂                                                                     根据项目年度目标执
   青岛世茂滨海置业有限公司                          青岛         55.46   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                18,788        16,340
                                   诺沙湾项目                                                                               行
                                                                                                                    根据项目年度目标执
   济南世茂天城置业有限公司        济南世茂天城      济南         77.74   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                17,674        16,048
                                                                                                                            行
                                   宁波滨江项目/                                                                    根据项目年度目标执
  宁波世茂新腾飞置业有限公司                         宁波         13.62   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                20,313        22,814
                                       滨江府                                                                               行
                                   天津世茂悦府                                                                     根据项目年度目标执
     天津茂悦投资有限公司                            天津         26.40   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                22,188        20,952
                                         项目                                                                               行
                                   南京世茂外滩                                                                     根据项目年度目标执
  南京世茂房地产开发有限公司                         南京        258.73   >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                27,568        28,526
                                     新城项目                                                                               行




                                                                                 67
                                                                                                                                        2018 年该地区 2019 年该地区
                                                                         销售            回款         后续销售安
           项目主体                项目名称     所在地    已销售总额                                                 资金回笼计划       新建住宅销售 新建住宅销售
                                                                         进度            进度             排
                                                                                                                                        均价(元/㎡) 均价(元/㎡)
石狮世茂新城房地产开发有限公司、
                                 石狮摩天城项                                                                      根据项目年度目标执
石狮世茂房地产开发有限公司、石狮                 石狮         105.94     >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                 7,777         6,450
                                     目                                                                                    行
  世茂新里程房地产开发有限公司
                                                                                                                   根据项目年度目标执
  厦门世茂新领航置业有限公司     厦门集美项目    厦门          70.29     >75%        与销售保持同步    滚动推盘                                43,565        27,483
                                                                                                                           行
                                 南京新发展项                                                                      根据项目年度目标执
  南京世茂新发展置业有限公司                     南京          34.67     >95%        与销售保持同步    滚动推盘                                27,568        28,526
                                     目                                                                                    行
泉州世茂融信新领航房地产有限责
                                                                                                                   根据项目年度目标执
任公司/泉州世茂融信新世纪房地产 泉州洛江项目     泉州          40.27     >60%        与销售保持同步    滚动推盘                                11,219        11,343
                                                                                                                           行
          有限责任公司
                                济南翡丽公馆                                                                       根据项目年度目标执
  济南世茂新纪元置业有限公司                     济南          20.97     >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                17,674        16,048
                                    项目                                                                                   行
                                                                                                                   根据项目年度目标执
     长沙世茂投资有限公司        长沙世茂广场    长沙           6.33     >50%        与销售保持同步    滚动推盘                                10,627         9,571
                                                                                                                           行
                                                                                                                   根据项目年度目标执
  泉州世茂新里程置业有限公司     泉州台商项目    泉州          15.14     >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                11,219        11,343
                                                                                                                           行
                                                                                                                   根据项目年度目标执
 湖北长建茂房地产开发有限公司    湖北荆门项目    荆门           6.46     >60%        与销售保持同步    滚动推盘                                 4,994         5,326
                                                                                                                           行
深圳市坪山区城投宏源投资有限公                                                                                     根据项目年度目标执
                                 深圳坪山项目    深圳           3.58     >35%        与销售保持同步    滚动推盘                                53,205        54,790
              司                                                                                                           行
                                                                                                                   根据项目年度目标执
  杭州禾睿房地产开发有限公司     杭州蒋村项目    杭州           7.73     >85%        与销售保持同步    滚动推盘                                28,651        27,002
                                                                                                                           行
    说明 1:发行人按照各项目建设开发周期以及项目销售推进计划逐步推动上述在售项目的签约销售进度。
    说明 2:上述销售进度指已取得预售许可证且已对外推盘销售的销售进度。

    说明 3:2018 年该地区新建住宅销售均价及 2019 年该地区新建住宅销售均价数据均取自公开渠道,包括搜狐焦点、安居客、房天下等网站




                                                                                68
               表 3-18 截至 2019 年 9 月末发行人主要自持商业物业基本情况表


                                                           单位:万平方米、元/平方米
                                                    可供租赁建筑
序号              物业名称               所在区域                  出租率    租赁收入
                                                        面积
 1              北京世茂大厦              环渤海            5.75       90%     12,898
              昆山世茂广场一期
 2                                        长三角            5.20      100%      2,531
            (昆山世茂华东商城)
              昆山世茂广场二期
 3                                        长三角            4.94      100%      1,737
                (昆山国际城)
 4         苏州世茂运河城(一期)        长三角             2.77      100%      1,017
 5         苏州世茂运河城(二期)        长三角             3.39       87%      1,280
 6             常熟卢米埃影院             长三角            0.46      100%         71
 7                常熟欧尚                长三角            4.20      100%      1,063
 8              绍兴世茂广场              长三角           11.01       97%      4,880
 9              徐州世茂商业              长三角            3.75       80%        770
 10        芜湖世茂滨江花园玫瑰坊        长三角             1.85      100%        176
 11           芜湖文化艺术中心            长三角            2.47       88%         91
 12             上海世茂商都              长三角            0.69       97%      1,664
 13             济南世茂广场              环渤海            7.28      100%     11,643
 14            石狮世茂摩天城              海西             5.44       96%      1,943
 15             厦门 EMALL                 海西             2.18      100%      3,446
 16    厦门世茂海峡大厦 B 座和裙楼办公    海西              3.42       59%      1,701
 17             南京雨花商业              长三角            1.35      100%
                                                                              2,937.16
 18            南京雨花办公楼             长三角            5.06     3.30%
                    合计                       -           71.24    65.43%     49,847

       随着发行人所运营商业物业项目规模的不断扩大,发行人出售商业物业的签
约和结算面积呈逐年上升趋势。2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人对外出售
商业物业的签约面积分别为 31 万平方米、30 万平方米、50 万平方米和 31 万平
方米,对外出售商业物业的结算面积分别为 27.89 万平方米、11.85 万平方米、
31.20 万平方米和 22.44 万平方米。发行人在签订销售合同、达到竣工交付条件
且业主按销售合同付款三个条件同时满足时,可确认商业物业销售收入,该板块
收入呈逐年增长。2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人商业物业销售收入分别
为 45.57 亿元、15.31 亿元、65.83 亿元和 30.96 亿元,商业物业销售毛利润分别
为 15.15 亿元、3.23 亿元、28.59 亿元和 7.22 亿元,商业物业销售毛利率分别为

                                          69
33.26%、21.07%、43.44%和 23.32%。
    发行人商业物业销售业务主要集中于长三角、环渤海及海西地区,公司商业
物业出售的下游客户主要包括自营类客户和投资类客户两大类。自营类客户一般
系由发行人开发的商业物业的不同定位所导向的不同需求的客户,其购买商业物
业的主要目的为自用及经营。投资类客户主要系对商业物业的租赁和未来的资产
投资价值有偏好的客户群体,其购买商业物业的主要目的为对外租赁和再次出售。
    (3)商业物业定制模式
    在商业物业运营过程中,针对客户群体不同的需求并本着因地制宜的基本原
则,发行人尝试发展零售物业定制的业务模式,并在此基础上实现商业物业租赁
收入和商业物业出售收入。发行人在物业达到竣工交付条件并审查竣工验收材料
后,与业主签订合法合规的商业物业租赁合同或销售合同。按与承租方签订的租
赁合同或协议规定按年限平均法确认商业物业租赁收入;或业主按销售合同付款
且相关付款凭证经审核后,依据销售合同上所约定的销售价款确认商业物业销售
收入。
    零售物业定制模式指商业物业项目中,在项目定位与产品设计阶段,就已经
与目标客户(通常为机构客户)接触并谈判,提前签订商业物业租赁或者销售协
议,并在协议中对价格、付款方式、交付时间、物业面积、物业结构(层高、进
深、荷载、出入口通道等)、市政(水、电、燃气、道路)等方面做出明确约定
的商业物业开发运营模式。
    发行人的零售物业定制模式相关项目自 2012 年开始产生收入。2012 年,发
行人零售物业定制模式对外出售收入为 5.38 亿元,毛利率为 64.89%,毛利润为
3.48 亿元。2013 年至今,发行人暂无可适用于定制模式的物业,未产生零售物
业定制模式对外出售收入。
    定制商业物业并对外租赁方面,发行人已在昆山世茂广场二期、徐州世茂商
业和常熟世茂广场等项目中完成了对大润发超市的定制租赁,并通过定制租赁与
欧尚超市、百盛百货等知名商业品牌建立了良好的合作关系。定制商业物业并对
外出售方面,位于常熟世茂商务区的常客隆项目和交家电项目即是发行人通过定
制模式所销售的商业物业项目。
    (4)商业物业的后期管理和维护


                                    70
       除了商业物业的自持租赁及对外出售之外,从商业物业“先商业、后运营、
   再物业”的本质特征出发,发行人通过提供商业物业服务致力于为其所运营的商
   业物业项目提供全方位的物业管理解决方案。发行人内部一套齐集时代化、个性
   化的领先物业服务标准和流程体系已经形成。发行人在物业管理服务已提供、与
   物业管理服务相关的经济利益能够流入企业、与物业管理服务有关的成本能够可
   靠计量时,按照与业主签订的物业管理合同或协议确认收入。

      截至 2019 年 9 月 30 日,发行人旗下物业公司已在北京、上海、天津等 20
   个城市拥有分支机构,为包括发行人在内的客户群体提供物业服务。发行人物业
   服务收入随着经营规模的扩大持续增长。2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人
   的物业服务实现收入分别为 2.53 亿元和 3.65 亿元和 3.42 亿元和 3.27 亿元。

      尽管商业物业服务对于发行人商业物业运营板块的整体收入贡献有限,但商
   业物业服务在提升发行人所运营商业物业品质方面作出不可忽视的贡献。

   (五)住宅地产运营业务模式

      目前公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市,在包
   括济南、南京、福州、厦门、青岛、苏州、宁波等在内的近 20 个城市运营若干
   住宅地产项目。

                          表 3-19 公司住宅物业运营业务关键指标

                                                                  单位:亿元,万平方米
               2019 年三季度/2019     2018 年度/            2017 年度/          2016 年度/
   项目
                   年 9 月 30 日  2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
                                  华东、华北、海西地
               华东、华北、海西地                     华东、华北地区为 华东、华北地区为
                                  区为主,包括青岛、
               区为主,包括青岛、                     主,包括青岛、济南、主,包括青岛、济南、
收入来源地区                      济南、宁波、苏州、
               济南、宁波、苏州、                     石狮、宁波、苏州、 石狮、宁波、苏州、
                                  杭州、南昌、南京、
                  南京、厦门等                            常熟、徐州等        常熟、徐州等
                                    厦门、福州等
 新开工面积                    87                 151                167                 122
  竣工面积                     38                 105                 66                 105
  在建面积                    806                 647                619                 523
签约销售面积                   77                 138                110                  87
住宅签约面积                   31                  89                 80                  56
签约销售金额                  162                 271                216                 149



                                            71
                 2019 年三季度/2019     2018 年度/          2017 年度/          2016 年度/
   项目
                    年 9 月 30 日   2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
住宅签约金额                     64                  169                151                   84

      公司住宅地产开发项目均按照我国建设项目开发的有关规定进行。公司典型
   的住宅地产开发项目简要流程图如下:

                                  图 3-4 住宅地产开发项目流程图


                                           项目收集与筛选



               可行性报告                  项目可行性论证                公司项目立项批复



                                             公司项目立项


            初步规划方案                       获取土地                        国土出让合同
          前期营销建议书                                                     建设用地批准书


           规划设计方案                    勘探、规划设计                    用地规划许可证



               施工图会审                     施工图设计                     工程规划许可证



           工程施工方案                        工程施工                        施工许可证


           营销策划方案                            销售                        预售许可证
           销售推广方案                                                      综合验收合格证



                            售后服务                              物业管理


      (1)项目获取模式

      公司严格在立项授权范围内获取项目。公司获取项目的方式主要包括“招拍
   挂”方式和收购方式等。

      (2)销售模式

      根据规定,公司所开发的房地产项目应在达到规定的预售条件并取得《商品

                                              72
            房预售许可证》后方可组织销售。公司在项目对外销售时,所售项目已具备良好
            的工程形象和销售形象,能够为客户提供直观的购房体验和感受。公司在制定统
            一的销售推广策略和计划的基础上,采用自主销售与委托代理相结合的模式进行
            对外销售。

               (3)结算模式

               结算模式方面,公司在签订销售合同、达到竣工交付条件且业主按销售合同
            付款三个条件同时满足时,可确认物业销售收入。

               同时,公司作为上市公司,为避免与公司法人实际控制人世茂房地产的同业
            竞争问题,于 2007 年 10 月与世茂房地产、许荣茂先生三方签署《不竞争协议》,
            共同承诺对世茂股份和世茂房地产所从事的业务进行清晰界定。其中,世茂房地
            产将专业从事住宅业务和酒店业务,而世茂股份主要从事商业物业运营。

            (六)采购情况及主要供应商

                发行人的房地产项目建筑施工采用招标方式承包给施工单位,主要通过以
            下两种方式实现采购:(1)通过施工承包单位间接采购,(2)由公司相关部门
            自行组织采购。最近三年,发行人向前五名供应商合计采购额分别为
            392,485.94 万元、183,680.79 万元和 320,036.25 万元,占发行人采购总额的比例
            分别为 42.71%、10.43%和 13.42%。公司不存在依赖少数固定供应商的情况。

            (七)销售情况及主要客户

                报告期,发行人房地产业务销售情况如下:

                               表 3-20 发行人近三年及一期及其房地产业务销售情况

                                                                                               单位:万元
                   2019 年 1-9 月              2018 年                      2017 年                   2016 年
 业务类别
                  金额         增长率      金额          增长率         金额          增长率       金额         增长率
商业地产销售      309,571.10   -38.89%    658,259.18     329.95%       153,102.01 -66.40%         455,681.09    51.45%
住宅地产销售    1,088,755.90   31.58%    1,269.878.61    -19.89%      1,585,094.62    95.24%      811,889.85 -24.65%
房地产租赁         54,459.17    4.78%      69,451.14         20.33%     57,716.81      4.26%       55,358.43    15.74%
   合 计        1,452,786.17    4.82%    1,997,588.92   330.39%       1,795,913.44    35.75%    1,322,929.37    -7.24%



                                                        73
          作为房地产开发商,发行人主要客户为购房消费者,客户较为分散。
     2016-2018 年,发行人前五名客户合计的房屋销售额分别为 80,317.86 万元、
     24,281.66 万元和 123,604.62 万元,占发行人当期销售总额的比例分别为 5.86%、
     1.30%和 5.98%,公司不存在依赖少数固定客户的情况。

          报告期内,公司在江苏、山东、浙江、福建等地拥有在建住宅项目共 18 个,
     主要为住宅、商业混合物业业态,目前在建住宅项目销售进度均在 50%以上。

          截至最近一期,发行人主要在建住宅项目及销售情况如下:

                                表 3-21 主要在建住宅项目情况
                                                                     截至最
                                                            截至最          销售
                                                                     近一期
                     项目                         预计 项目 近一期          单价
序                        项目所 物业性      开工                    已销售         后续销
        项目名称     所在                         完工 销售 已销售          (万
号                        在区域   质        时间                      面积         售安排
                       地                         时间 进度 总额(亿        元/平
                                                                     (万平
                                                               元)         米)
                                                                       米)
                                    住宅、             >85                          滚动开
1     常熟世纪中心   江苏 长三角             2007 2020         53.71  57.51 0.93
                                    商业                 %                          盘销售
                                                       >95                          滚动开
2       苏州园区     江苏 长三角    住宅     2014 2020         84.34  25.95 3.25
                                                         %                          盘销售
                                 住宅、                >95                          滚动开
3      青岛诺沙湾    山东 环渤海             2012 2019         55.42  47.43 1.17
                                 商业                    %                          盘销售
                                 住宅、                >95                          滚动开
4     济南世茂天城   山东 环渤海             2014 2019         77.74  60.32 1.29
                                 商业                    %                          盘销售
                                 住宅、                >95                          滚动开
5       宁波滨江     浙江 长三角             2013 2019         13.61   8.37 1.63
                                 商业                    %                          盘销售
                                                       >95                          滚动开
6    天津世茂悦府项目 天津 环渤海    住宅    2012 2019         26.40  25.98 1.02
                                                         %                          盘销售
     南京世茂外滩新城             住宅、               >95                          滚动开
7                     江苏 长三角            2010 2019        258.73 129.00 2.00
           项目                     商业                 %                          盘销售
                           海西及 住宅、               >85                          滚动开
8    石狮摩天城项目 福建                     2014 2020        105.95 109.71 0.97
                             华南   商业                 %                          盘销售
                           海西及 住宅、               >75                          滚动开
9      厦门集美项目   福建                   2016 2020         70.29  19.36 3.63
                             华南   商业                 %                          盘销售
                           海西及 住宅、               >95                          滚动开
10     泉州洛江项目   福建                   2017 2020         40.27  24.67 1.63
                             华南   商业                 %                          盘销售
                                  住宅、               >55                          滚动开
11   济南翡丽公馆项目 山东 环渤海            2017 2020         20.96  12.18 1.72
                                    商业                 %                          盘销售
                           海西及 住宅、               >75                          滚动开
12     泉州台商项目   福建                   2018 2022         15.14  11.96 1.27
                             华南   商业                 %                          盘销售
                                  住宅、               >60                          滚动开
13     湖北荆门项目   湖北 环渤海            2018 2025          6.46   7.22 0.89
                                    商业                 %                          盘销售




                                             74
                                    第四节 财务会计信息



            一、最近三年及一期财务报告审计情况

                 发行人 2016-2018 年财务报表已经上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计,
            并出具了上会师报字(2017)第 1239 号、上会师报字(2018)第 1335 号和上会
            师报字(2019)第 1347 号标准无保留意见审计报告。2019 年 9 月财务报表未经
            审计。




            二、最近三年及一期的财务报表

            (一)合并财务报表

                 1、资产负债表

                                 表 4-1 发行人近三年及一期合并资产负债表

                                                                                             单位:万元
                      2019 年 9 月 30 日       2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日   2016 年 12 月 31 日
       科   目
                        (合并口径)             (合并口径)              (合并口径)          (合并口径)
货币资金                       704,678.66             1,034,910.36                903,832.82            845,156.85
应收票据                         1,800.00                    400.00                        -                757.89
应收账款                       234,399.40               276,213.12                139,722.46            142,899.94
预付款项                       346,555.36               306,163.49              1,418,606.39            294,963.45
其他应收款                     275,896.91                96,001.64                198,443.87            365,312.89
存货                         6,064,038.04             5,421,797.48              3,025,510.31           3,030,628.12
其他流动资产                    37,752.65                41,844.69                 52,174.73              73,263.47
  流动资产合计               7,665,121.03             7,177,330.77              5,738,290.58           4,752,982.61
可供出售金融资产                           -            106,669.68                115,379.15            102,627.26
其他权益工具投资                95,580.09                            -                     -                         -
长期股权投资                    93,726.45                84,558.20                206,259.99            195,254.57
投资性房地产                 3,198,352.00             2,984,752.00              2,683,552.00           2,552,956.00
固定资产                       164,455.49               170,434.38                168,105.56            167,103.39



                                                        75
                   2019 年 9 月 30 日       2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日       2016 年 12 月 31 日
     科    目
                     (合并口径)             (合并口径)              (合并口径)              (合并口径)
在建工程                                -                         -                         -                         -
无形资产                     28,703.33                29,287.04                 49,501.03                 50,272.20
长期待摊费用                  5,476.11                    5,973.10               5,439.06                  4,504.57
递延所得税资产              264,866.64               239,657.75                212,928.26                162,055.66
其他非流动资产               28,924.71                33,361.79                 12,334.98                  7,199.87
 非流动资产合计           3,880,084.82             3,654,693.96              3,453,500.02              3,241,973.52
    资产总计             11,545,205.85            10,832,024.73              9,191,790.60              7,994,956.13
短期借款                                -                         -                         -                         -
应付票据及应付账
                          1,372,545.25             1,087,267.74                988,598.80                949,119.06

预收款项                    412,437.59               542,220.24                453,526.54                622,660.01
应付职工薪酬                  1,772.94                    4,061.86               4,434.93                  3,428.03
应交税费                    706,818.22               704,207.38                479,972.05                239,687.95
应付利息                     49,462.93                39,791.60                 38,247.39                 38,637.14
应付股利                    157,867.69               123,884.17                 43,121.05                 26,988.64
其他应付款                1,207,518.48             1,430,386.91              1,585,945.99              1,203,613.17
一年内到期的非流
                            616,456.54               421,653.85                340,017.25                212,283.46
动负债
其他流动负债                 99,812.33                99,889.32                             -            399,397.22
  流动负债合计            4,624,691.96             4,453,363.08              3,933,864.01              3,695,814.68
长期借款                  1,184,720.00               673,801.00                499,278.20                287,429.75
应付债券                    646,957.12               776,610.74                875,660.11                646,526.55
长期应付款                    4,077.89                    6,943.21              11,745.70                  8,673.72
预计负债                      5,321.00                    5,321.00               5,321.00                  5,321.00
递延所得税负债              465,652.15               436,549.58                403,229.19                369,666.71
 非流动负债合计           2,306,728.16             1,899,225.54              1,795,234.20              1,317,617.74
    负债合计              6,931,420.12             6,352,588.62              5,729,098.21              5,013,432.41
实收资本(或股本)            375,116.83               375,116.83                375,116.83                267,940.59
资本公积金                   77,816.38                77,816.38                 70,704.44                180,574.49
其它综合收益                353,286.80               353,449.88                385,711.88                389,548.09
盈余公积金                   64,235.57                64,235.57                 53,678.34                 37,573.11
未分配利润                1,554,234.72             1,496,999.76              1,289,516.92              1,104,830.41
归属于母公司所有
                          2,424,690.29             2,367,618.41              2,174,728.40              1,980,466.69
者权益合计

                                                     76
                     2019 年 9 月 30 日      2018 年 12 月 31 日         2017 年 12 月 31 日     2016 年 12 月 31 日
     科   目
                       (合并口径)            (合并口径)                (合并口径)            (合并口径)
少数股东权益                2,189,095.44              2,111,817.70              1,287,963.98            1,001,057.02
 所有者权益合计             4,613,785.73              4,479,436.11              3,462,692.38            2,981,523.71
负债和所有者权益
                           11,545,205.85             10,832,024.73              9,191,790.60            7,994,956.13
      总计

               2、利润表

                                  表 4-2 发行人近三年及一期合并利润表

                                                                                               单位:万元
                                2019 年 1-9 月         2018 年度             2017 年度           2016 年度
               科   目
                                (合并口径)         (合并口径)          (合并口径)        (合并口径)
      营业总收入                   1,507,097.07         2,067,423.29          1,866,677.04       1,370,802.51
      营业收入                     1,507,097.07         2,067,423.29          1,866,677.04       1,370,802.51
      营业总成本                   1,221,058.27         1,482,268.45          1,412,364.78       1,138,868.89
      营业成本                     1,017,930.70         1,146,170.75          1,028,307.19        879,463.46
      税金及附加                      90,781.75             183,154.98         243,233.89         131,851.32
      销售费用                        43,451.15             70,544.91           61,170.71          50,116.16
      管理费用                        54,112.30             69,365.52           62,947.03          65,661.98
      财务费用                        14,782.38             20,817.72           12,535.33           6,039.77
      资产减值损失                               -           -7,785.44            4,170.63          5,736.20
      其他经营收益                    54,570.80              97,522.96          80,568.58         166,045.61
      公允价值变动净收益              44,900.00             89,929.48           70,020.00          57,652.00
      投资净收益                          9,714.27           7,874.04           10,548.58         108,393.61
      资产处置收益                          27.86             -280.56               -31.85                    -
      信用减值损失                         -225.27                   -                    -                   -
      其他收益                             153.94                    -                    -                   -
      营业利润                       340,609.60          682,677.81            534,848.99         397,979.24
      加:营业外收入                      4,012.57           4,384.36             6,682.66          4,201.59
      减:营业外支出                      3,820.81          22,819.22           10,651.22          19,300.85
      利润总额                       340,801.36          664,242.95            530,880.43         382,879.97
      减:所得税                      86,678.23          191,622.86            159,502.91         109,043.87
      净利润                         254,123.13          472,620.09            371,377.53         273,836.10
      归属于母公司所有者的
                                     154,561.24             240,381.92         222,527.13         211,883.28
      净利润



                                                       77
             3、现金流量表

                               表 4-3 发行人近三年及一期合并现金流量表

                                                                                         单位:万元
                                    2019 年 1-9 月          2018 年度          2017 年度         2016 年度
            项   目
                                    (合并口径)          (合并口径)       (合并口径)      (合并口径)
经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金           1,374,357.39         1,942,387.70       1,955,761.05      1,365,406.81
收到的税费返还                             2,283.08             6,268.24             666.07         1,984.85
收到其他与经营活动有关的现金            273,449.42          1,110,650.50       1,269,940.69       514,691.71
     经营活动现金流入小计              1,650,089.89         3,059,306.44       3,226,367.81      1,882,083.37
购买商品、接受劳务支付的现金            925,938.87          1,554,794.84       1,731,846.36       844,756.86
支付给职工以及为职工支付的现金           54,834.10             55,292.09          49,037.54        42,511.24
支付的各项税费                          207,966.19            253,888.45         323,995.38       210,003.86
支付其他与经营活动有关的现金            792,859.94            797,510.15         696,536.12       671,310.95
     经营活动现金流出小计              1,981,599.09         2,661,485.53       2,801,415.40      1,768,582.91
  经营活动产生的现金流量净额            -331,509.20           397,820.90         424,952.40       113,500.46
投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金                       10,312.05                       -           151.90        55,051.45
取得投资收益收到的现金                      351.75              6,830.89           4,295.30         4,634.59
处置固定资产、无形资产和其他长期
                                              37.48                11.85              66.77           137.85
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
                                                     -                   -                -       299,645.78
现金净额
     投资活动现金流入小计                10,701.28              6,842.74           4,513.97       359,469.68
购建固定资产、无形资产和其他长期
                                         85,922.38            832,255.50          31,786.72        63,085.22
资产支付的现金
投资支付的现金                           88,712.00             36,470.11          45,354.97        70,096.80
取得子公司及其他营业单位支付的
                                         39,737.55            203,309.43         374,614.76        99,246.79
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金                         -         35,553.01               0.37
     投资活动现金流出小计               214,371.92          1,107,588.05         451,756.82       232,428.81
  投资活动产生的现金流量净额            -203,670.64        -1,100,745.31        -447,242.85       127,040.87
筹资活动产生的现金流量:
吸收投资收到的现金                                   -        718,790.53          29,723.47           400.00
其中:子公司吸收少数股东投资收到
                                                     -        718,790.53          29,723.47           400.00
的现金


                                                     78
                                            2019 年 1-9 月               2018 年度           2017 年度          2016 年度
                  项   目
                                            (合并口径)               (合并口径)        (合并口径)       (合并口径)
取得借款收到的现金                                   2,472,110.00         1,559,250.00        1,027,000.00      1,439,036.50
收到其他与筹资活动有关的现金                                    -                      -                  -         5,670.50
发行债券收到的现金                                    446,975.00           347,850.00           525,869.00        750,000.00
        筹资活动现金流入小计                         2,919,085.00         2,625,890.53        1,582,592.47      2,195,107.00
偿还债务支付的现金                                   2,445,901.00         1,606,795.75        1,387,960.00      2,115,884.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
                                                      244,981.92           179,808.81           118,801.89        180,099.45

其中:子公司支付给少数股东的股
                                                                -            58,249.58                    -        22,300.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金                            7,729.75             22,246.37           10,876.86         10,976.36
        筹资活动现金流出小计                         2,698,612.67         1,808,850.93        1,517,638.75      2,306,959.81
   筹资活动产生的现金流量净额                         220,472.33           817,039.60            64,953.72       -111,852.81
汇率变动对现金的影响                                      950.36                 -284.88           -197.51           -514.64
现金及现金等价物净增加额                             -313,757.16           113,830.31            42,465.77        128,173.89
       期初现金及现金等价物余额                      1,006,117.99          892,287.11           849,723.18        711,443.65
       期末现金及现金等价物余额                       692,360.84          1,006,117.42          892,188.95        839,617.54

             (二)母公司财务报表

                       1、资产负债表

                                     表4-4 发行人近三年及一期母公司资产负债表

                                                                                                       单位:万元
                            2019 年 9 月 30 日         2018 年 12 月 31 日         2017 年 12 月 31 日   2016 年 12 月 31 日
        科   目
                             (母公司口径)             (母公司口径)              (母公司口径)         (母公司口径)
货币资金                             69,939.17                  115,274.58                  158,179.50            219,498.67
应收账款                                812.18                         827.23                 1,167.69               1,095.73
预付款项                             22,172.94                      21,485.94                21,667.66                422.28
其他应收款                          292,866.41                      395,055.53             1,734,506.20          2,546,846.74
存货                                   2,286.39                      2,286.39                 2,286.39               2,286.39
其他流动资产                                     -                     115.23                   907.98                425.23
流动资产合计                        388,077.09                  535,044.89                 1,918,715.42          2,770,575.04
可供出售金融资产                                 -                  15,880.00                19,339.50              21,787.50
其他权益工具投资                     20,555.00                               -                        -                        -
长期股权投资                       3,206,793.92               3,102,311.90                 2,178,853.25          2,167,861.21


                                                                79
                     2019 年 9 月 30 日       2018 年 12 月 31 日       2017 年 12 月 31 日       2016 年 12 月 31 日
     科    目
                      (母公司口径)           (母公司口径)            (母公司口径)            (母公司口径)
投资性房地产                  70,000.00                 70,000.00                 74,700.00                 73,280.00
固定资产                         194.19                      313.68                  306.72                    441.12
无形资产                                  -                         -                  5.91                     64.74
递延所得税资产                75,547.76                 61,028.25                 58,195.15                 44,547.93
非流动资产合计              3,373,090.88             3,249,533.82              2,331,400.53              2,307,982.50
资产总计                    3,761,167.97             3,784,578.71              4,250,115.94              5,078,557.53
短期借款                                  -                         -                         -                         -
应付票据                                  -                         -                         -                         -
应付账款                           15.67                       15.67                   3.63                      2.47
预收款项                         808.96                       47.64                   29.82                    175.48
应付职工薪酬                        3.62                            -                         -                  6.50
应交税费                           76.23                    1,885.21                 186.06                    151.63
其他应付款(合计)          1,305,663.18             1,246,830.06              2,052,539.05              3,046,862.48
一年内到期的非流
                             530,966.54                401,253.85                300,907.45                200,183.46
动负债
其他流动负债                  99,812.33                 99,889.32                             -            399,397.22
流动负债合计                1,937,346.52             1,749,921.75              2,353,666.02              3,646,779.25
长期借款                     209,550.00                260,500.00                102,000.00                  5,720.00
应付债券                     646,957.12                776,610.74                875,660.11                646,526.55
预计负债                        5,321.00                    5,321.00               5,321.00                  5,321.00
递延所得税负债                17,933.68                 16,764.93                 18,479.19                 18,736.19
非流动负债合计               879,761.80              1,059,196.67              1,001,460.30                676,303.74
负债合计                    2,817,108.32             2,809,118.41              3,355,126.32              4,323,082.99
实收资本(或股本)             375,116.83                375,116.83                375,116.83                267,940.59
资本公积金                   195,480.98                195,480.98                195,480.98                300,923.22
其它综合收益                  72,556.96                 69,050.71                 71,645.34                 73,481.34
盈余公积金                    58,142.18                 58,142.18                 47,584.95                 31,479.71
未分配利润                   242,762.70                277,669.60                205,161.54                 81,649.68
归属于母公司所有
                             944,059.65                975,460.30                894,989.63                755,474.54
者权益合计
所有者权益合计               944,059.65                975,460.30                894,989.63                755,474.54
负债和所有者权益
                            3,761,167.97             3,784,578.71              4,250,115.94              5,078,557.53
总计



                                                       80
                  2、利润表

                                     表4-5 发行人近三年及一期母公司利润表

                                                                                                 单位:万元
                              2019 年 1-9 月           2018 年度              2017 年度              2016 年度
             科   目
                              (母公司口径)         (母公司口径)         (母公司口径)         (母公司口径)
    营业总收入                        9,005.03                 12,304.56              2,752.31            3,112.82
    营业收入                          9,005.03                 12,304.56              2,752.31            3,112.82
    营业总成本                       67,111.44                  67,389.54            68,203.04           69,086.32
    营业成本                            309.24                  3,131.58               415.40               411.99
    税金及附加                          129.26                  2,303.48               559.68               693.40
    管理费用                          3,802.69                  6,536.82              9,360.60           10,696.06
    财务费用                         62,870.24                 54,693.22             57,454.43           56,917.27
    资产减值损失                               -                  724.44               412.92               367.61
    其他经营收益                    106,060.38                176,641.65            209,964.75           26,640.51
    公允价值变动净收益                         -                -1,996.94             1,420.00                      -
    投资净收益                      106,309.52                178,642.05            208,544.75           26,640.51
    资产处置收益                        29.22                       -3.46               51.91                       -
    信用减值损失                       -278.36                          -                    -                      -
    营业利润                         47,953.96                121,556.65            144,565.93           -39,332.99
    加:营业外收入                     150.00                      70.00              3,194.18              568.89
    减:营业外支出                             -               19,736.83                     -            5,335.95
    利润总额                         48,103.96                101,889.82            147,760.12           -44,100.05
    减:所得税                      -14,519.51                  -3,682.48           -13,292.22           -17,656.17
    净利润                           62,623.48                105,572.30            161,052.33           -26,443.88

                  3、现金流量表

                                     表4-6 发行人近三年及一期母公司现金流量表

                                                                                              单位:万元
                                         2019 年 1-9 月             2018 年度          2017 年度        2016 年度
                  项   目
                                         (母公司口径)           (母公司口径)     (母公司口径) (母公司口径)
经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金                         9,520.36           13,275.02            2,747.59           2,686.38
收到其他与经营活动有关的现金                       988,937.07        1,883,746.73        2,503,932.09       1,989,158.49
        经营活动现金流入小计                       998,457.43        1,897,021.75        2,506,679.69       1,991,844.87



                                                         81
购买商品、接受劳务支付的现金                341.81           481.00         463.97       1,952.91
支付给职工以及为职工支付的现金            2,263.81         2,705.83       4,643.70       4,092.04
支付的各项税费                            2,339.10         1,953.65       1,179.64       2,441.76
支付其他与经营活动有关的现金           1,017,089.23     1,150,864.52   2,297,988.73   2,302,183.26
        经营活动现金流出小计           1,022,033.95     1,156,005.00   2,304,276.04   2,310,669.97
     经营活动产生的现金流量净额          -23,576.51      741,016.76     202,403.64    -318,825.10
投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金                                  -              -         55.00       5,051.45
取得投资收益收到的现金                  227,637.89         4,837.56     180,240.70     136,684.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
                                             32.68             1.96          54.82          33.47
收回的现金净额
        投资活动现金流入小计            227,670.57         4,839.52     180,350.53     141,769.46
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                    -        182.82          25.93          49.57
支付的现金
投资支付的现金                            3,000.00        720,783.00     25,954.00     122,381.83
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
                                         74,300.00       238,188.47     352,175.55               -

        投资活动现金流出小计             77,300.00       959,154.28     378,155.48     122,431.40
     投资活动产生的现金流量净额         150,370.57      -954,314.76    -197,804.96      19,338.06
筹资活动产生的现金流量:
吸收投资收到的现金                                  -              -              -              -
取得借款收到的现金                                  -     410,000.00    384,000.00     160,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金                        -              -              -              -
发行债券收到的现金                      446,975.00       347,850.00     525,869.00     750,000.00
        筹资活动现金流入小计            446,975.00       757,850.00     909,869.00     910,000.00
偿还债务支付的现金                      500,750.00       501,200.00     886,960.00     632,516.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金      117,879.10        85,804.76      87,259.13      98,525.62
支付其他与筹资活动有关的现金                475.37           452.16       1,567.72       4,912.55
        筹资活动现金流出小计            619,104.47       587,456.91     975,786.86     735,954.17
     筹资活动产生的现金流量净额        -172,129.47       170,393.09      -65,917.86    174,045.83
汇率变动对现金的影响
      现金及现金等价物净增加额           -45,335.41       -42,904.92     -61,319.17   -125,441.22
期初现金及现金等价物余额                115,274.58       158,179.50     219,498.67     344,939.89
期末现金及现金等价物余额                 69,939.17       115,274.58     158,179.50     219,498.67




                                               82
       三、公司合并报表范围及最近三年及一期变化情况

       (一)公司合并报表范围

           截至 2019 年 9 月末,发行人纳入合并报表范围的子公司共 161 家,具体情
       况如下:

                               表4-7 2019年9月末纳入合并报表范围的子公司

                                                                                表决权比   是否纳入
项目         企业名称               注册资本            业务性质     持股比例
                                                                                    例     合并范围
 1      上海世堃贸易有限公司     20,000 万人民币         建材销售    100.00%    100.00%      是
       昆山世茂华东商城开发有
 2                               15,000 万人民币        房地产开发   100.00%    100.00%      是
               限公司
 3     牡丹江茂源贸易有限公司     2,000 万人民币         建材销售    100.00%    100.00%      是
 4      世茂物业管理有限公司      8,000 万人民币         物业管理    100.00%    100.00%      是
 5      世茂商业管理有限公司     25,000 万人民币         商业运营    100.00%    100.00%      是
       北京茂悦盛欣企业管理有
 6                                5,000 万人民币        房地产开发   100.00%    100.00%      是
               限公司
       福州世茂天城商业管理有
 7                                3,000 万人民币         销售百货    100.00%    100.00%      是
               限公司
       芜湖世茂商业运营有限责
 8                                 500 万人民币          商业运营    100.00%    100.00%      是
               任公司
       苏州世茂商业物业管理有
 9                                1,000 万人民币         商业运营    100.00%    100.00%      是
               限公司
       沈阳世茂新世纪商业管理
 10                               2,000 万人民币         商业运营    100.00%    100.00%      是
             有限公司
       烟台世茂商业管理有限公
 11                               1,000 万人民币         商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
                                  146,000 万人民
 12     济南世茂置业有限公司                            房地产开发   100.00%    100.00%      是
                                        币
       常熟世茂商业经营有限公
 13                                50 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       上海世茂股份投资管理顾                           投资管理和
 14                                美元 1 万元                       100.00%    100.00%      是
           问(香港)有限公司                               咨询
                                                        投资管理和
 15        荣帆有限公司             港元 1 元                        100.00%    100.00%      是
                                                          咨询
       芜湖世茂新世纪商业管理
 16                               3,000 万人民币         商业运营    100.00%    100.00%      是
             有限公司
       上海菲慕思商务信息咨询                           商务信息咨
 17                               5,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
             有限公司                                       询



                                                   83
                                                                              表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本           业务性质     持股比例
                                                                                  例     合并范围
       世茂影院投资发展有限公                         投资管理和
 18                             15,000 万人民币                    100.00%    100.00%      是
                 司                                     咨询
       上海世茂世天投资有限公                         经营儿童娱
 19                             1,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       乐
       黑龙江智和商业地产投资                         投资管理和
 20                             20,000 万人民币                    100.00%    100.00%      是
           咨询有限公司                                 咨询
       北京同涞房地产开发有限
 21                             15,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司
       上海世茂玺美企业管理有                         企业管理咨
 22                             3,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
               限公司                                     询
       上海世曜投资咨询有限公                         企业管理咨
 23                              100 万人民币                      100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
 24     天津茂悦投资有限公司    38,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
       青岛世茂投资发展有限公
 25                             45,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司
       青岛世茂滨海置业有限公
 26                             20,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司
       上海铂信企业管理有限公                         企业管理咨
 27                             10,000 万人民币                    100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
 28     上海酩侈贸易有限公司    5,000 万人民币         销售百货    100.00%    100.00%      是
       绍兴世茂儿童玩具有限公                         经营儿童娱
 29                              100 万人民币                      100.00%    100.00%      是
                 司                                       乐
       上海世茂商业投资管理有                         企业管理咨
 30                             1,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
               限公司                                     询
                                                      投资管理和
 31        意新有限公司            美元 1 元                       100.00%    100.00%      是
                                                        咨询
                                                      投资管理和
 32        欣择有限公司            美元 1 元                       100.00%    100.00%      是
                                                        咨询
                                                      投资管理和
 33        欣元有限公司            美元 1 元                       100.00%    100.00%      是
                                                        咨询
       上海沁珏投资管理有限公
 34                              100 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       牡丹江瑞盈商业地产投资                         房地产投资
 35                              50 万人民币                       100.00%    100.00%      是
           咨询有限公司                                 咨询
       南昌世茂商业管理有限公
 36                              50 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       苏州世茂新里程置业有限
 37                             60,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司
       宁波世茂理想置业有限公
 38                             35,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司



                                                 84
                                                                               表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本            业务性质     持股比例
                                                                                   例     合并范围
       济南世茂商业管理有限公
 39                              200 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       北京世茂星辰企业管理有
 40                              900 万人民币           投资管理    100.00%    100.00%      是
               限公司
       徐州世茂商业管理有限公
 41                               10 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       南通世茂商业管理有限公
 42                              100 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       昆山世茂新纪元房地产有
 43                             2,000 万人民币         房地产开发   100.00%    100.00%      是
               限公司
       上海惠沁投资管理有限公
 44                              100 万人民币           投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       绍兴世茂新纪元置业有限   24,552.0127 万人
 45                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司                   民币
       常州世茂新城房地产开发
 46                             26,930 万人民币        房地产开发   100.00%    100.00%      是
             有限公司
       芜湖世茂新发展置业有限
 47                             11,000 万人民币        房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司
                                49,141.26 万人民
 48     徐州世茂置业有限公司                           房地产开发   100.00%    100.00%      是
                                       币
       昆山世茂房地产开发有限   54,766.81467 万
 49                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司                 人民币
       常熟世茂新发展置业有限   69,217.4 万人民
 50                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司                   币
       上海世茂新体验置业有限   39,109.283446 万
 51                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司                  人民币
       苏州世茂投资发展有限公   52679.563 万人
 52                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司                 民币
       沈阳世茂新世纪房地产开   58,005.85 万人民
 53                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
             发有限公司                币
       上海博希商务咨询有限公                          商务信息咨
 54                             2,000 万人民币                      100.00%    100.00%      是
                 司                                        询
       上海茂沁投资管理有限公   137,177 万人民
 55                                                     商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司                   币
       济南世茂天城置业有限公   131,000 万人民
 56                                                    房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司                   币
       闽侯世茂商业管理有限公
 57                               50 万人民币           商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司
       上海硅浩信息科技有限公                          商务信息咨
 58                             3,077 万人民币                      100.00%    100.00%      是
                 司                                        询
       上海欣易投资咨询有限公
 59                              100 万人民币           投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司

                                                  85
                                                                              表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本           业务性质     持股比例
                                                                                  例     合并范围
       宁波世茂新腾飞置业有限   123,850 万人民
 60                                                   房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司                   币
       绍兴世茂投资发展有限公   48,345.7740 万人
 61                                                    商业运营    100.00%    100.00%      是
                 司                   民币
       绍兴浙通商务咨询服务有                         商务信息咨
 62                              100 万人民币                      100.00%    100.00%      是
               限公司                                     询
       常熟世茂新纪元置业有限
 63                             85,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
               公司
       上海杏熙投资咨询有限公
 64                              100 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       上海乾慑企业管理有限公
 65                              500 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       济南世茂彩石置业有限公
 66                              10,000 人民币        房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司
       杭州世茂瑞盈置业有限公
 67                             美元 23,000 万元      房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司
       南昌水城投资股份有限公
 68                             35,000 万人民币       房地产开发   100.00%    100.00%      是
                 司
       上海世茂世慷养老服务有
 69                              500 万人民币          养老服务    100.00%    100.00%      是
               限公司
       上海磐宛企业管理有限公
 70                              500 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       上海世颢企业管理有限公
 71                              100 万人民币          企业管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       上海丹馨企业管理有限公
 72                              500 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       南昌悦盈企业管理有限公
 73                              500 万人民币          投资管理    100.00%    100.00%      是
                 司
       南京穆坤企业管理咨询有                         企业管理咨
 74                             10,000 万人民币                    100.00%    100.00%      是
               限公司                                     询
                                50,000 万元人民
 75     长沙世茂投资有限公司                          房地产开发    100%       100%        是
                                       币
       苏州工业园区世茂世纪置   200,000 万元人
 76                                                   房地产开发   100.00%    100.00%      是
             业有限公司              民币
       上海元盼企业管理有限公                         企业管理咨
 77                              100 万人民币                      100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海隽会企业管理有限公                         企业管理咨
 78                             3,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海颖博企业管理有限公                         企业管理咨
 79                             4,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海煦晓企业管理有限公                         企业管理咨
 80                             3,000 万人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询

                                                 86
                                                                               表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本            业务性质     持股比例
                                                                                   例     合并范围
       济南元盛商业保理有限公
 81                              100 万人民币           商业保理    100.00%    100.00%      是
                 司
       北京瀚翊景观园林工程有
 82                             1,000 万人民币          工程施工     100%       100%        是
               限公司
       北京忭悦建筑装潢有限公
 83                             1,000 万人民币          工程施工     100%       100%        是
                 司
                                                       基础设施配
       青岛海茂基础工程有限公
 84                             美元 1,670 万元        套建设及经   90.00%     90.00%       是
                 司
                                                           营
       南京世茂房地产开发有限
 85                             32,800 万人民币        房地产开发   50.00%     50.00%       是
               公司
       福建世茂投资发展有限公
 86                             20,000 万人民币        房地产开发   50.00%     50.00%       是
                 司
       南京世茂新里程置业有限
 87                             9,000 万人民币         酒店的经营   50.00%     50.00%       是
               公司
       福建世茂新里程投资发展   186,700 万人民
 88                                                    房地产开发   51.00%     51.00%       是
             有限公司                 币
       上海世茂信择实业有限公                          项目管理及
 89                             50,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                      咨询
       黑龙江通海建材贸易有限                          销售设备及
 90                              500 万人民币                       51.00%     51.00%       是
               公司                                      材料
       牡丹江智和房地产投资咨                          房地产投资
 91                              100 万人民币                       51.00%     51.00%       是
             询有限公司                                  咨询
       武汉世茂嘉年华置业有限
 92                             20,000 万人民币        房地产开发   51.00%     51.00%       是
               公司
       青岛世奥投资发展有限公   100,000 万人民
 93                                                    房地产开发   75.00%     75.00%       是
                 司                   币
       牡丹江雅商建材贸易有限                          销售设备及
 94                             1,000 万人民币                      50.00%     50.00%       是
               公司                                      材料
       石狮世茂房地产开发有限
 95                             63,900 万人民币        房地产开发   35.91%     35.91%       是
               公司
       石狮世茂新城房地产开发
 96                             78,100 万人民币        房地产开发   35.91%     35.91%       是
             有限公司
       石狮世茂新里程房地产开
 97                             60,000 万人民币        房地产开发   35.91%     35.91%       是
             发有限公司
       石狮世茂商业管理有限公
 98                              50 万人民币            商业运营    51.00%     51.00%       是
                 司
       厦门世茂商业管理有限公
 99                              50 万人民币            商业运营    51.00%     51.00%       是
                 司
       厦门世茂新领航置业有限   450,000 万人民
100                                                    房地产开发   51.00%     51.00%       是
               公司                   币


                                                  87
                                                                              表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本           业务性质     持股比例
                                                                                  例     合并范围
       泉州世茂融信新领航房地
101                             5,000 万人民币        房地产开发   51.00%     51.00%       是
           产有限责任公司
       泉州世茂融信新世纪房地
102                             5,000 万人民币        房地产开发   51.00%     51.00%       是
           产有限责任公司
       石狮世恒商务咨询有限公
103                               50 万人民币          商业运营    51.00%     51.00%       是
                 司
       前海世茂发展(深圳)有
104                             美元 48,000 万元      房地产开发   51.00%     51.00%       是
               限公司
       南京世茂新发展置业有限   300,000 万人民
105                                                   房地产开发   51.00%     51.00%       是
               公司                   币
       上海震万企业管理有限公                         企业管理咨
106                             5,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海恩奕企业管理有限公                         企业管理咨
107                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海首励企业管理有限公                         企业管理咨
108                             3,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海都绚企业管理有限公                         企业管理咨
109                             3,000 万人民币                     17.34%     17.34%       是
                 司                                       询
       上海湃仑企业管理有限公                         企业管理咨
110                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海仁珂企业管理有限公                         企业管理咨
111                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海泰朵企业管理有限公                         企业管理咨
112                             5,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海欧黎企业管理有限公                         企业管理咨
113                             5,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海为鸿企业管理有限公                         企业管理咨
114                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海祺煦企业管理有限公                         企业管理咨
115                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海漫珑企业管理有限公                         企业管理咨
116                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海莱纽企业管理有限公                         企业管理咨
117                             5,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海朗嘉企业管理有限公
118                             5,000 万人民币         企业管理    51.00%     51.00%       是
                 司
       上海积丞企业管理有限公
119                             5,000 万人民币         企业管理    51.00%     51.00%       是
                 司
       上海世顽企业管理有限公                         企业管理咨
120                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海率康企业管理有限公                         企业管理咨
121                             4,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
                 司                                       询

                                                 88
                                                                              表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本           业务性质     持股比例
                                                                                  例     合并范围
       深圳市世茂新里程实业有   1,000,000 万人民      投资信息咨
122                                                                51.00%     51.00%       是
               限公司                  币                 询
       南京世曜商务咨询有限公                         商务信息咨
123                              100 万人民币                      50.00%     50.00%       是
                 司                                       询
       福州傲达企业管理有限公                         企业管理咨
124                             10,000 万人民币                    51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       福建世茂创世纪置业有限
125                             10,000 万人民币       房地产开发   51.00%     51.00%       是
               公司
       深圳市坪山区城投宏源投
126                             10,000 万人民币       房地产开发   60.00%     60.00%       是
             资有限公司
       湖北长建茂房地产开发有
127                             5,000 万人民币        房地产开发   26.01%     26.01%       是
               限公司
       宁安汇盈建材贸易有限公   2,000 万元人民        销售设备及
128                                                                51.00%.    51.00%       是
                 司                   币                材料
       福州市穆达商业保理有限
129                             5,000 万人民币         商业保理    51.00%     51.00%       是
               公司
       北京瞳悦景观园林工程有                         城市园林绿
130                             1,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
               限公司                                     化
       北京妙鼎建筑装饰有限公
131                             1,000 万人民币        项目管理;    51.00%     51.00%       是
                 司
       南京恺昱企业管理咨询有                         企业管理咨
132                             3,000 万人民币                     51.00%     51.00%       是
               限公司                                     询
       泉州世茂新里程置业有限
133                             1,000 万人民币        房地产开发   17.34%     17.34%       是
               公司
       上海煦都企业管理有限公                         企业管理咨
134                              100 万人民币                      51.00%     51.00%       是
                 司                                       询
       上海都海企业管理有限公                         企业管理咨
135                             500 万元人民币                       51%        51%        是
                 司                                       询
       西安世茂新领域置业有限
136                             1,000 万人民币        发地产开发   72.00%     72.00%       是
               公司
       上海柠都企业管理有限公                         企业管理咨
137                              100 万人民币                        51%        51%        是
                 司                                       询
       珠海世茂新领域房地产开
138                             10,000 万人民币       发地产开发     51%        51%        是
             发有限公司
       上海斐嘉企业管理有限公                         企业管理咨
139                             500 万元人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海斐霖企业管理有限公                         企业管理咨
140                             500 万元人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海镭耀企业管理有限公                         企业管理咨
141                             500 万元人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       上海辰岩企业管理有限公                         企业管理咨
142                             500 万元人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询

                                                 89
                                                                              表决权比   是否纳入
项目         企业名称              注册资本           业务性质     持股比例
                                                                                  例     合并范围
                                10,000 万元人民
143     南京世耀置业有限公司                          发地产开发     51%        51%        是
                                       币
       昆明悦盈房地产开发有限   10,000 万元人民
144                                                   发地产开发   26.01%     26.01%       是
               公司                    币
       济南文昌世茂广场置业有   10,000 万元人民
145                                                   发地产开发     51%        51%        是
               限公司                  币
       上海世斐企业管理有限公                         企业管理咨
146                             500 万元人民币                     26.01%     26.01%       是
                 司                                       询
       上海奥宸企业管理有限公                         企业管理咨
147                             500 万元人民币                     26.01%     26.01%       是
                 司                                       询
       上海恒霆企业管理有限公                         企业管理咨
148                             500 万元人民币                     26.01%     26.01%       是
                 司                                       询
       济南永荣企业管理有限责   5,000 万元人民        企业管理咨
149                                                                  51%        51%        是
             任有限公司               币                  询
                                 10,000 万元人
150     南京世祥置业有限公司                          发地产开发   26.01%     26.01%       是
                                     民币
       上海颖灏装修工程有限公    1,000 万元人民       销售设备及
151                                                                100.00%    100.00%      是
                 司                    币               材料
       上海渤汇园林建设有限公    1,000 万元人民       城市园林绿
152                                                                100.00%    100.00%      是
                 司                    币                 化
       苏州工业园区世茂湖滨置   140,000 万元人
153                                                   发地产开发   100.00%    100.00%      是
             业有限公司              民币
       怀来饕餮小镇房地产开发   10,000 万元人民
154                                                   发地产开发     51%        51%        是
             有限公司                  币
155        映富有限公司                /               投资管理    100.00%    100.00%      是
156        原选有限公司                /               投资管理    100.00%    100.00%      是
                                1,000 万元人民
157     武汉福盈置业有限公司                          房地产开发     51%        51%        是
                                      币
       上海坎睿企业管理有限公                         企业管理咨
158                             500 万元人民币                       51%        51%        是
                 司                                       询
       上海润霆企业管理有限公                         企业管理咨
159                             500 万元人民币                       51%        51%        是
                 司                                       询
       上海耀琛企业管理有限公                         企业管理咨
160                             500 万元人民币                     100.00%    100.00%      是
                 司                                       询
       珠海海新企业管理有限公                         企业管理咨
161                             500 万元人民币                       51%        51%        是
                 司                                       询



       (二)最近三年及一期变化情况

           1、2016 年合并报表范围的变化


                                                 90
       截至 2016 年末,发行人纳入合并范围的子公司合计 102 家,其中新增 14
家,同时有 9 家公司不再纳入合并范围,具体情况如下:

                       表 4-8 截至 2016 年末合并报表范围变动情况

序号                企业名称                    变动情况               变动原因
 1         济南世茂彩石置业有限公司               新增         非同一控制下企业合并
 2         上海乾慑企业管理有限公司               新增             同一控制下企业合并
 3        厦门世茂新领航置业有限公司             新增              同一控制下企业合并
 4         杭州世茂瑞盈置业有限公司               新增             同一控制下企业合并
 5         南昌水城投资股份有限公司               新增             同一控制下企业合并
 6       前海世茂发展(深圳)有限公司            新增              同一控制下企业合并
 7       上海世茂世慷养老服务有限公司            新增                     新设
        西藏世亚创业投资合伙企业(有限
 8                                                新增                    新设
                    合伙)
        世茂环禹(上海)实业合伙企业(有
 9                                                新增                    新设
                    限合伙)
 10        Shimao Aoya Holding Pty Ltd           新增                     新设
 11       济南世茂新纪元置业有限公司             新增                     新设
        泉州世茂融信新领航房地产有限责
 12                                               新增                    新设
                    任公司
        泉州世茂融信新世纪房地产有限责
 13                                               新增                    新设
                    任公司
 14        世茂澳亚基金管理有限公司               新增                    新设
 15        北京财富时代置业有限公司        不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
 16     北京百鼎新世纪商业管理有限公司     不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
 17        北京世茂电影院线有限公司        不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
 18        上海世茂投资咨询有限公司        不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
 19      上海希美投资中心(有限合伙)      不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
 20      烟台世茂儿童娱乐设备有限公司      不再纳入合并范围               注销
 21        山西铂信天汇贸易有限公司        不再纳入合并范围               注销
 22       上海世茂御餐饮管理有限公司       不再纳入合并范围               注销
        上海铂信汇天股权投资管理有限公
 23                                        不再纳入合并范围   近一期内转让股权 100%
                      司

       2、2017 年合并报表范围的变化

       截至 2017 年末,发行人纳入合并范围的子公司合计 122 家,其中新增 24
家,同时有 4 家公司不再纳入合并范围,具体情况如下:


                                           91
                       表 4-9 截至 2017 年末合并报表范围变动情况

序号                  企业名称                      变动情况             变动原因
 1           上海磐宛企业管理有限公司                  新增         同一控制下企业合并
 2          南京世茂新发展置业有限公司                 新增         同一控制下企业合并
 3           上海世茂文化传媒有限公司            不再纳入合并范围        股权转让
 4           上海都绚企业管理有限公司                  新增                新设
 5           上海恩奕企业管理有限公司                  新增                新设
 6           上海积丞企业管理有限公司                  新增                新设
 7           上海莱纽企业管理有限公司                  新增                新设
 8           上海朗嘉企业管理有限公司                  新增                新设
 9           上海率康企业管理有限公司                  新增                新设
 10          上海漫珑企业管理有限公司                  新增                新设
 11          上海欧黎企业管理有限公司                  新增                新设
 12          上海湃仑企业管理有限公司                  新增                新设
 13          上海祺煦企业管理有限公司                  新增                新设
 14          上海仁珂企业管理有限公司                  新增                新设
 15          上海世颢企业管理有限公司                  新增                新设
             西藏世澳创业投资合伙企业
 16                                                    新增                新设
                   (有限合伙)
 17        深圳市世茂新里程实业有限公司                新增                新设
 18          上海世顽企业管理有限公司                  新增                新设
 19          上海首励企业管理有限公司                  新增                新设
 20          上海泰朵企业管理有限公司                  新增                新设
 21          上海为鸿企业管理有限公司                  新增                新设
 22          上海震万企业管理有限公司                  新增                新设
 23          南京世曜商务咨询有限公司                  新增                新设
 24          福州傲达企业管理有限公司                  新增                新设
 25         福建世茂创世纪置业有限公司                 新增                新设
 26      绍兴世茂世天科技信息咨询有限公司 不再纳入合并范围                 注销
 27          烟台世茂影院管理有限公司            不再纳入合并范围          注销
 28          北京铂信天汇贸易有限公司            不再纳入合并范围          注销

       3、 2018 年 合 并 报 表 范 围 的 变 化
       截 至 2018 年 末 , 发 行 人 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 较 年 初 发 生 变 化 情
况如下:


                                            92
                      表 4-10 截至 2018 年末合并报表范围变动情况

序号               企业名称                     变动情况            变动原因
 1       南京恺昱企业管理咨询有限公司              新增               新设
 2        长沙世茂领航置业有限公司                 新增               新设
 3        西安世茂新领域置业有限公司               新增               新设
 4       南京穆坤企业管理咨询有限公司              新增               新设
 5        上海元盼企业管理有限公司                 新增               新设
 6        上海隽会企业管理有限公司                 新增               新设
 7        上海颖博企业管理有限公司                 新增               新设
 8        上海煦晓企业管理有限公司                 新增               新设
 9        济南元盛商业保理有限公司                 新增               新设
 10      北京瞳悦景观园林工程有限公司              新增               新设
 11       北京妙鼎建筑装饰有限公司                 新增               新设
 12      湖北长建茂房地产开发有限公司              新增               新设
 13       上海煦都企业管理有限公司                 新增               新设
 14       福州市穆达商业保理有限公司               新增               新设
 15       泉州世茂新里程置业有限公司               新增               新设
 16      北京瀚翊景观园林工程有限公司              新增               新设
 17       北京忭悦建筑装潢有限公司                 新增               新设
 18       上海都海企业管理有限公司                 新增               新设
 19       上海丹馨企业管理有限公司                 新增         同一控制下企业合并
 20       南昌悦盈企业管理有限公司                 新增         同一控制下企业合并
 21    深圳市坪山区城投宏源投资有限公司            新增         同一控制下企业合并
                                                                 近一期内转让股权
 22       济南世茂新纪元置业有限公司         不再纳入合并范围
                                                                       2.55%
 23       沈阳世茂影院管理有限公司           不再纳入合并范围         注销
 24       上海世茂儿童玩具有限公司           不再纳入合并范围         注销
 25       南昌世天教育咨询有限公司           不再纳入合并范围         注销
 26       世茂澳亚基金管理有限公司           不再纳入合并范围    无法实施有效控制
       西藏世澳创业投资合伙企业(有限合
 27                                     不再纳入合并范围         无法实施有效控制
                     伙)
       西藏世亚创业投资合伙企业(有限合
 28                                     不再纳入合并范围         无法实施有效控制
                     伙)
       世茂环禹(上海)实业合伙企业(有
 29                                     不再纳入合并范围         无法实施有效控制
                   限合伙)
 30       Shimao Aoya Holding Pty Ltd        不再纳入合并范围    无法实施有效控制



                                        93
       4、 2019 年 9 月 末 合 并 报 表 范 围 的 变 化
       截 至 2019 年 9 月 末 , 发 行 人 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 较 2018 年 末 发
生变化情况如下:
                   表 4-11 截 至 2019 年 9 月 末 合 并 报 表 范 围 变 动 情 况
序号                   企业名称                      变动情况              变动原因
 1            上海柠都企业管理有限公司                 新增                  新设
 2        珠海世茂新领域房地产开发有限公司             新增                  新设
 3            上海斐嘉企业管理有限公司                 新增                  新设
 4            上海斐霖企业管理有限公司                 新增                  新设
 5            上海镭耀企业管理有限公司                 新增                  新设
 6            上海辰岩企业管理有限公司                 新增                  新设
 7              南京世耀置业有限公司                   新增                  新设
 8           昆明悦盈房地产开发有限公司                新增                  新设
 9          济南文昌世茂广场置业有限公司               新增                  新设
 10           上海世斐企业管理有限公司                 新增                  新设
 11           上海奥宸企业管理有限公司                 新增                  新设
 12           上海恒霆企业管理有限公司                 新增                  新设
 13       济南永荣企业管理有限责任有限公司             新增                  新设
 14             南京世祥置业有限公司                   新增                  新设
 15           上海颖灏装修工程有限公司                 新增                  新设
 16           上海渤汇园林建设有限公司                 新增                  新设
 17       苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司             新增           非同一控制下合并
 18        怀来饕鬄小镇房地产开发有限公司              新增           非同一控制下合并
 19                  映富有限公司                      新增            同一控制下合并
 20                  原选有限公司                      新增            同一控制下合并
 21             武汉福盈置业有限公司                   新增                  新设
 22           上海坎睿企业管理有限公司                 新增                  新设
 23           上海润霆企业管理有限公司                 新增                  新设
 24           上海耀琛企业管理有限公司                 新增                  新设
 25           珠海海新企业管理有限公司                 新增                  新设
                                                 不再纳入合并范
 26           长沙世茂领航置业有限公司                                     清算注销
                                                       围




                                            94
四、最近三年及一期主要财务指标

(一)盈利指标

     近三年及一期,发行人的盈利情况如下:

                    表 4-12 近 三 年 及 一 期 发 行 人 的 主 要 盈 利 能 力 指 标

                                                                               单位:万元,%
             指标               2019 年 1-9 月       2018 年         2017 年         2016 年
营业收入                           1,507,097.07    2,067,423.29     1,866,677.04    1,370,802.51
营业利润                             340,609.60      682,677.81      534,848.99      397,979.26
净利润(含少数股东损益)             254,123.13      472,620.09      371,377.53      273,836.10
毛利润                               489,166.37      921,252.54      838,369.85      491,339.05
投资收益                               9,714.27         7,874.04       10,548.58     108,393.61
营业外收入                             4,012.57         4,384.36        6,682.66       4,201.59
毛利率(%)                               32.46            44.56           44.91          35.84
净利润率(%)                             16.86            22.86           19.90          19.98
总资产收益率(%)                           2.27            4.72            4.32           3.77
净资产收益率(%)                           5.59           11.90           11.53          10.05

     近三年及一期内,发行人的盈利能力呈稳定增长趋势,主要原因是在过去几
年间,发行人在商业物业运营与管理方面实现快速增长与发展,持续提升整体经
营和盈利能力。发行人已转型成为以商业物业运营为主,集商业物业运营及多种
业态于一身的综合型商业物业运营上市公司。

     (1)营业收入等主要盈利能力指标

     1)营业收入

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人营业收入为 1,370,802.51 万元、
1,866,677.04 万元、2,067,423.29 万元和 1,507,097.07 万元。2016 年发行人营业收
入为 1,370,802.51 万元,比上年同期减少 12.22%,主要系当期住宅地产销售同比
减少及电影院业务等商业收入减少所致。2017 年发行人营业收入为 1,866,677.04
万元,同比增长 36.17%,主要系发行人住宅地产业务收入增加所致。2018 年发
行人营业收入为 2,067,423.29,比上年同期增长 10.75%,主要系当年可结算物业
项目增加所致。2019 年 1-9 月发行人营业收入为 1,507,097.07 万元,比上年同期

                                              95
增长 4.81%,主要系各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响所致。

       2)净利润

       2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人净利润分别为 273,836.10 万元、
371,377.53 万元、472,620.09 万元和 254,123.13 万元。2016 年发行人的净利润为
273,836.10 万元,与去年同期相比下降 6.19%,主要系当期住宅地产销售同比减
少及电影院业务等商业收入减少所致。2017 年净利润较 2016 年增加 97,541.43
万元,主要是因为发行人销售收入增加所致。2018 年净利润较 2017 年增加
101,242.56 万元,主要是因为当年可结算物业项目增加。2019 年 1-9 月净利润较
上年同期增加 1,923.46 万元。

       3)毛利润

       2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的毛利润分别为 491,339.05 万元、
838,369.85 万元、921,252.54 万元和 489,166.37 万元。2016 年发行人的毛利润同
比下降 10.00%,主要系当期住宅地产销售同比减少及电影院业务等商业收入减
少所致。2017 年发行人的毛利润同比增加 70.63%,主要原因是住宅地产业务收
入增加所致。2018 年发行人的毛利润同比增加 9.84%,主要原因是当年可结算商
业地产物业项目增加。2019 年 1-9 月发行人的毛利润同比减少 8.16%,主要原因
是受各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响,营业成本增幅较收入增幅略
高。

    4)毛利率

    2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的毛利率分别为 35.84%、44.91%、
44.56%和 32.46%。2016 年,发行人毛利率与 2015 年基本持平。2017 年发行人
毛利率同比上升 9.07 个百分点。2018 年发行人毛利率与 2017 年基本持平。2019
年 1-9 月发行人毛利率与 2018 年同期降低 4.58%。

       5)投资收益

       2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的投资收益分别为 108,393.61 万元、
10,548.58 万元、7,874.04 万元和 9,714.27 万元。2016 年发行人投资收益较 2015
年增加 16,039.74 万元,增长 17.37%,主要系处置长期股权投资产生的投资收益


                                       96
      所致。2017 年发行人的投资收益与去年同期相比降低 90.2%,主要是处置长期股
      权投资产生的投资收益大幅下降。2018 年发行人投资收益较 2017 年减少 2,674.54
      万元。

           6)营业外收入

           2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的营业外收入分别为 4,201.59 万元、
      6,682.66 万元、4,384.36 万元和 4,012.57 万元。2016 年发行人营业外收入较 2015
      年增长 55.30%,主要系政府补助增加。2017 年发行人营业外收入与 2016 年相比
      增长 59.05%,主要由于本次获得政府补助增加,同时获得与中国光大集团股份
      有限公司股权转让合同纠纷赔偿款 1,184.18 万元,以及与江苏合益控股有限公司、
      江苏信一房产开发有限公司纠纷取得仲裁赔偿款 1,800 万元。2018 年发行人营业
      外收入与 2017 年相比减少 2,298.30 万元,主要是因为赔款收入减少。

      (2)期间费用
                                表 4-13 近 三 年 及 一 期 发 行 人 的 期 间 费 用

                                                                                       单位:万元,%
               2019 年 1-9 月              2018 年度                2017 年度                2016 年度
   项目
               金额        占比          金额        占比        金额         占比         金额        占比
销售费用       43,451.15        2.88    70,544.91        3.41    61,170.71      3.28      50,116.16      3.66
管理费用       54,112.30        3.59    69,365.52        3.36    62,947.03      3.37      65,661.98      4.79
财务费用       14,782.38        0.98    20,817.72        1.01    12,535.33      0.67       6,039.77      0.44
三费合计     112,345.83         7.45   160,728.15        7.77   136,653.07      7.32     121,817.91      8.89
营业收入   1,507,097.07    100.00 2,067,423.29         100.00 1,866,677.04    100.00 1,370,802.51      100.00

           2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人销售费用分别为 50,116.16 万元、
      61,170.71 万元、70,544.91 万元和 43,451.15 万元。2016 年发行人销售费用较 2015
      年减少 4,853.74 万元,下降了 8.83%,主要系减少重庆世茂影院管理有限公司等
      14 家影院公司的影响。2017 年发行人销售费用较 2016 年增加 11,054.55 万元,
      增长 22.06%,主要系营销及企划费用的增加。2018 年发行人销售费用较 2017
      年增加 9,374.20 万元,增长 15.32%,同比增加主要系销售增加连带费用上升所
      致。2019 年 1-9 月发行人销售费用较 2018 年同期下降 0.90%,同比减少主要系
      营销费用略有增长所致。



                                                    97
     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人管理费用分别为 65,661.98 万元、
 62,947.03 万元、69,365.52 万元和 54,112.30 万元。2017 年度发行人管理费用较
 2016 年度减少 2,714.95 万元,降低 4.13%。2018 年度发行人管理费用较 2017 年
 度增加 6,418.49 万元,增加 10.20%。2019 年 1-9 月发行人管理费用较 2018 年同
 期增幅 1.12%,同比略增主要原因为行政费用增长。

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人财务费用分别为 6,039.77 万元、
 12,535.33 万元、20,817.72 万元和 14,782.38 万元。2016 年度发行人财务费用较
 2015 年度减少 5,244.78 万元,降幅 46.48%,主要系新增发行融资融券降低融资
 成本。2017 年度发行人财务费用较 2016 年增加 6,495.56 万元,增长 107.55%,
 主要系支付融资利息。2018 年度发行人财务费用较 2017 年增加 8,282.39 万元,
 增长 66.07%,同比增加主要系贷款规模增大所致。2019 年 1-9 月发行人财务费
 用较 2018 年同期增长 20.34%,同比增加主要系融资规模增加。

     (3)盈利比率


                       表 4-14 近 三 年 及 一 期 发 行 人 的 盈 利 比 率

                                                                                    单位:%
       指标            2019 年 1-9 月        2018 年度           2017 年度        2016 年度
净利润率                          16.86                22.86            19.90           19.98
总资产收益率                       2.27                  4.72              4.32          3.77
净资产收益率                       5.59                11.90            11.53           10.05

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的净利润率分别为 19.98%、19.90%、
 22.86%和 16.86%,呈波动上升趋势。

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的总资产收益率为 3.77%、4.32%、
 4.72%和 2.27%,整体看资产利用效率有一定提升。

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的净资产收益率为 10.05%、11.53%
 和 11.90%和 5.59%。2017 年,发行人的净资产收益率为 10.71%,较 2016 年有
 所提升。

 (二)偿债指标

                  表 4-15 近 三 年 及 一 期 发 行 人 的 主 要 偿 债 能 力 指 标

                                            98
                                                                                     单位:倍,%
         指标                2019 年 1-9 月          2018 年末       2017 年末         2016 年末
流动比率(倍)                           1.66                 1.61            1.46            1.29
速动比率(倍)                           0.35                 0.39            0.69            0.47
资产负债率(%)                         60.04                58.65          62.33            62.71
利息保障倍数(倍)                       4.14                 6.84            5.77            6.54

     (1)流动比率、速动比率

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人流动比率分别为 1.29、1.46、1.61 和
 1.66,速动比率分别为 0.47、0.69、0.39 和 0.35。发行人近三年及一期流动比率
 略有提高。

     (2)资产负债率

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人资产负债率分别为 62.71%、62.33%、
 58.65%和 60.04%。近三年及一期,发行人合并口径的资产负债率在行业内一直
 保持在较低水平,平均为 60.93%,资产负债结构较为合理。

     (3)利息保障倍数

     2016-2018 年及 2019 年 1-9 月,发行人的利息保障倍数分别为 6.54、5.77、
 6.84 和 4.14。2016 年末利息保障倍数小幅上升系发行人通过发行债务融资工具、
 公司债替换传统银行贷款。2018 年发行人利息保障倍数上升,是因为发行人利
 润水平提升的同时,有息债务的规模保持稳定。

 (三)资产周转指标

     近三年及一期,发行人主要的营运效率指标如下:

                     表 4-16 近 三 年 及 一 期 发 行 人 的 主 要 营 运 效 率 指 标

                                                                                        单位:次

         项目               2019 年 1-9 月       2018 年末           2017 年末         2016 年末
应收账款周转率                          5.90                9.94             13.21            8.92
存货周转率                              0.18                0.27              0.34            0.31
流动资产周转率                          0.20                0.32              0.36            0.32
固定资产周转率                          9.00              12.21              11.14           12.26


                                                99
          项目        2019 年 1-9 月      2018 年末      2017 年末      2016 年末
总资产周转率                     0.13             0.21           0.22         0.19

     截至 2016-2018 年末及 2019 年 9 月末,发行人应收账款周转率分别为 8.92
 次、13.21 次、9.94 次和 5.90 次。发行人近三年及一期应收账款周转率整体偏低,
 系发行人商业物业运营板块业务收入结算模式以及受银行信贷规模限制所致。

     截至 2016-2018 年末及 2019 年 9 月末,发行人存货周转率分别为 0.31 次、
 0.34 次、0.27 次和 0.18 次。发行人近三年及一期的存货周转率始终保持稳定且
 始终较低,主要是由于住宅地产业务和商业物业运营板块的产品开发周期较长。

     截至 2016-2018 年末及 2019 年 9 月末,发行人流动资产周转率分别为 0.32
 次、0.36 次、0.32 次和 0.20 次。发行人近三年及一期的流动资产周转率基本保
 持稳定且较低,主要系商业物业运营板块的产品开发周期较长所致。

     截至 2016-2018 年末及 2019 年 9 月末,发行人固定资产周转率分别为 12.26
 次、11.14 次、12.21 次和 9.00 次,整体而言保持平稳。

     截至 2016-2018 年末及 2019 年 9 月末,发行人总资产周转率分别为 0.19 次、
 0.22 次、0.21 次和 0.13 次,显示公司总资产运营效率偏低,主要因为公司住宅
 地产业务和商业物业运营业务的前期投入较大,回收周期较长所致。




 五、本期发行后公司资产负债结构的变化

     本期债券发行后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司资产负债结构在
 以下假设条件基础上产生变动:

     1、相关财务数据模拟的基准日为 2019 年 9 月 30 日;

     2、假设不考虑本期债券发行过程中产生的融资费用,本期债券募集资金净
 额为 25 亿元,假设本期发行 25 亿元;

     3、本期债券募集资金拟用于偿还存量公司债券。

     4、假设本期债券募集资金全额 25 亿元计入公司 2019 年 9 月 30 日的资产负
 债表;

                                        100
     本期公司债券发行完成后,资产负债结构变化如下所示:

                        表 4-17 本期发行后公司资产负债结构变化

                                                                        单位:万元,%

             2019 年 9 月 30 日(合并口径)         2019 年 9 月 30 日(母公司口径)
   项目
               历史数              模拟数              历史数              模拟数
流动资产         7,665,121.03      7,665,121.03           388,077.09         388,077.09
非流动资产       3,880,084.82      3,880,084.82         3,373,090.88        3,373,090.88
资产总计        11,545,205.85     11,545,205.85         3,761,167.97        3,761,167.97
流动负债         4,624,691.96      4,374,691.96         1,937,346.52        1,687,346.52
非流动负债       2,306,728.16      2,556,728.16           879,761.80        1,129,761.80
负债总计         6,931,420.12      6,931,420.12         2,817,108.32        2,817,108.32
资产负债率              60.04               60.04               74.90               74.90




                                       101
                           第五节 募集资金运用



    一、本期发行公司债券募集资金数额

        根据《管理办法》的相关规定,结合公司财务状况及未来资金需求,经公司
    第八届董事会第三次会议审议,并经 2018 年第二次临时股东大会批准,公司向
    中国证监会申请不超过人民币 40 亿元(含人民币 40 亿元)的公司债券发行额度。
    本次债券采用分期发行的方式。

        本期债券为本次批文项下的首期发行,本期债券发行规模不超过人民币 25
    亿元(含 25 亿元)。




    二、募集资金专项账户管理安排

        公司将根据相关法律法规的规定指定募集资金专项账户,用于公司债券募
    集资金的接收、存储、划转与本息偿付。




    三、本期债券募集资金使用计划

        本期债券募集资金拟用于偿还存量公司债券,具体如下:

序                               债券余额                           票面利率
            债券名称                         起息日      到期日                债券类型
号                               (亿元)                           (%)
     上海世茂股份有限公司
1                                   25      2017-07-12 2020-07-12     4.95     一般公司债
     2017 年公司债券(第一期)

        在不影响募集资金正常使用的情况下,公司可将暂时闲置的募集资金进行现
    金管理,投资于安全性高、流动性好的产品,如国债、政策性银行金融债、地方
    政府债、交易所债券逆回购等。同时,如本期债券募集资金到账时间早于拟置换
    存量公司债券到期时间,公司可在不影响最终募集资金用途的前提下,根据公司
    财务管理制度,在债券到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金。


                                            102
    公司承诺本期债券募集资金将按照募集说明书约定用途使用,不直接或间接
用于住宅地产项目,不转借他人、不用于购置土地。




四、募集资金运用对公司财务状况的影响

    以 2019 年 9 月 30 日公司财务数据为基准,鉴于本期公司债券募集资金用途
为置换存量公司债券,本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行
后,不会对公司资产负债水平产生影响。




五、本期债券募集资金监管制度及措施

    发行人于 2007 年制定并实施了《上海世茂股份有限公司募集资金管理办法》,
对公司通过发行股票、发行可转换公司债券等方式募集的资金用途作出了明确
的监管规定。

    同时,发行人承诺将会制定专门的债券募集资金使用计划,相关业务部门
对资金使用情况将进行严格检查,切实做到专款专用,保证募集资金的投入、
运用符合《公司债券发行与交易管理办法》规定、股东大会决议和本期发行的募
集说明书披露的募集资金用途,确保募集资金不转借他人。此外,发行人将遵
循真实、准确、完整的信息披露原则,使公司募集资金使用情况受到债券持有
人、债券受托管理人和公司股东的监督。




六、前次公司债券发行情况
    2016 年 3 月 21 日,公司完成上海世茂股份有限公司 2016 年公司债券(第
一期)(债券简称“16 世茂 G1”)发行,募集资金总额 20 亿元,债券期限 3 年
期,票面利率 3.29%,截至本募集说明书摘要签署日,16 世茂 G1 已完成到期兑
付。

    2016 年 7 月 12 日,公司完成上海世茂股份有限公司 2016 年公司债券(第

                                   103
二期)(债券简称“16 世茂 G2”)发行,募集资金总额 15 亿元,债券期限 3 年
期,票面利率 3.38%,截至本募集说明书摘要签署日,16 世茂 G2 已完成到期兑
付。

    2017 年 7 月 12 日,公司完成上海世茂股份有限公司 2017 年公司债券(第
一期)(债券简称“17 世茂 G1”)发行,募集资金总额 25 亿元,债券期限 3 年
期,票面利率 4.95%。

    2017 年 9 月 21 日,公司完成上海世茂股份有限公司公开发行 2017 年公司
债券(第二期)(债券简称“17 世茂 G2”)发行,募集资金总额 10 亿元,债券
期限 3 年期,票面利率 5.15%。

       2017 年 10 月 18 日,公司完成上海世茂股份有限公司公开发行 2017 年公司
债券(第三期)(债券简称“17 世茂 G3”)发行,募集资金总额 5 亿元,债券期
限 3 年期,票面利率 5.19%。

    2019 年 1 月 15 日,公司完成上海世茂股份有限公司公开发行 2019 年公司
债券(第一期)(债券简称“19 世茂 G1”)发行,募集资金总额 20 亿元,债券
期限 3 年期,票面利率 4.65%。

       2019 年 3 月 19 日,公司完成上海世茂股份有限公司公开发行 2019 年公司
债券(第二期)(债券简称“19 世茂 G2”)发行,募集资金总额 10 亿元,债券
期限 3 年期,票面利率 4.64%。

       2019 年 5 月 22 日,公司完成上海世茂股份有限公司公开发行 2019 年公司
债券(第三期)(债券简称“19 世茂 G3”)发行,募集资金总额 5 亿元,债券期
限 3 年期,票面利率 4.15%。

    截至本募集说明书摘要签署日,前次公司债券已全部完成发行,募集资金均
按约定用途使用完毕。




七、前次公司债券募集资金使用情况

    发行人 2016 年公司债券(第一期),募集资金总额 200,000 万元,扣除发

                                      104
行费用后,按照募集说明书的约定用于补充流动资金,募集资金已按募集说明
书约定使用。

    发行人 2016 年公司债券(第二期),募集资金总额为 150,000 万元,扣除
发行费用后,按照募集说明书的约定用于补充公司流动资金,募集资金已按募
集说明书约定使用。

    发行人 2017 年公司债券(第一期),募集资金总额为 250,000 万元,扣除
发行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期中期票据及银行贷款,,募
集资金已按募集说明书约定使用。

    发行人 2017 年公司债券(第二期),募集资金总额为 100,000 万元,扣除
发行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期短期融资券,募集资金已按
募集说明书约定使用。

    发行人 2017 年公司债券(第三期),募集资金总额为 50,000 万元,扣除发
行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期短期融资券,募集资金已按募
集说明书约定使用。

    发行人 2019 年公司债券(第一期),募集资金总额为 200,000 万元,扣除
发行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期公司债券,募集资金已按募
集说明书约定使用。

    发行人 2019 年公司债券(第二期),募集资金总额为 100,000 万元,扣除
发行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期公司债券,募集资金已按募
集说明书约定使用。

    发行人 2019 年公司债券(第三期),募集资金总额为 50,000 万元,扣除发
行费用后,按照募集说明书的约定用于偿还到期公司债券,募集资金已按募集
说明书约定使用。

    公司将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情
况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中
对募集资金使用情况进行持续信息披露。



                                  105
   八、公司对于募集资金用于偿还一年内到期债券的承诺

    公司承诺,本期公司债券发行募集资金将按规定用于偿还 2020 年内到期公
司债券。




                                 106
                         第六节 备查文件


一、备查文件

    (一)发行人 2016-2018 年审计报告及 2019 年三季度财务报表;

    (二)主承销商出具的核查意见;

    (三)法律意见书;

    (四)资信评级报告;

    (五)债券持有人会议规则;

    (六)债券受托管理协议;

    (七)中国证监会核准本次发行的文件。




二、查阅地点

    在本期债券发行期内,投资者可至公司及主承销商处查阅本期债券募集说明
书及上述备查文件,或访问上交所网站(http://www.sse.com.cn)查阅本期债券
募集说明书及摘要。




                                  107

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证券之星估值分析提示世茂股份盈利能力较差,未来营收成长性较差。综合基本面各维度看,股价偏低。从短期技术面看,近日消息面一般,主力资金有介入迹象,短期呈现震荡趋势。公司质地良好,市场关注意愿无明显变化。 更多>>
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