本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2019〕586号
（共一册 第一册）坤元资产评估有限公司二〇一九年十一月二十日
目 录
资产评估师声明....................................................................................................... 1
资产评估报告·摘要............................................................................................... 2
资产评估报告·正文.................................................................................................. 4
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人...............................4
二、评估目的.................................................................6
三、评估对象和评估范围.......................................................6
四、价值类型及其定义.........................................................8
五、评估基准日...............................................................8
六、评估依据.................................................................8
七、评估方法................................................................10
八、评估程序实施过程和情况..................................................16
九、评估假设................................................................17
十、评估结论................................................................17
十一、特别事项说明..........................................................18
十二、资产评估报告使用限制说明..............................................20
十三、资产评估报告日........................................................20资产评估报告·附件
一、被评估单位基准日专项审计报告............................................21
二、委托人和被评估单位法人营业执照..........................................32
三、评估对象涉及的主要权属证明资料..........................................34
四、委托人和其他相关当事人的承诺函..........................................36
五、签名资产评估师的承诺函..................................................38
六、资产评估机构备案公告....................................................39
七、资产评估机构法人营业执照................................................40
八、签名资产评估师职业资格证书登记卡........................................41
九、资产评估委托合同........................................................43资产基础法评估结果汇总表及明细表.................................................................... 47建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2019〕586号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“嘉凯城集团公司”），本次资产评估的被评估单位为嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司（以下简称“嘉凯城余杭星桥公司”）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，需要对该经济行为涉及的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司申报的并经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的截至2019年9月30日嘉凯城余杭星桥公司全部资产及相关负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的2019年9月30日经审计的财务报表反映，资产、负债和股 东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 161,859,257.91 元、 142,304,280.72 元 和建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告19,554,977.19元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为2019年9月30日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。
七、评估结论
嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益的评估价值为40,620,634.81元（大写为人民币肆仟零陆拾贰万零陆佰叁拾肆元捌角壹分），与账面价值19,554,977.19元相比，评估增值21,065,657.62元，增值率为107.73%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2019年9月30日起至2020年9月29日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2019〕586号
嘉凯城集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益在2019年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
(一)委托人概况
1.名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2.住所：杭州市上城区惠民路56号1号楼318室
3.法定代表人：钱永华
4.注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5.类型：其他股份有限公司（上市）
6.统一社会信用代码：91430000712102806R
7.登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业务，自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部门审批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位概况
一)企业名称、类型与组织形式
1.名称：嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告星桥公司)
2. 住所：杭州市余杭区星桥街道星桥北路171号1018室
3. 法定代表人：于京
4. 注册资本：叁仟万元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91330110328286778N
7. 登记机关：杭州市余杭区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发经营（上述经营范围中涉及前置审批项目的，在批准的有效期内方可经营）。城镇规划与设计，城镇基础设施，公共配套设施建设与投资，实业投资，受托资产管理，投资管理及咨询（除证券、期货）（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；销售：日用百货；物业管理，房屋租赁，场地租赁，展览展示服务，会展会议服务，设计、制作国内各类广告，企业管理咨询，财务咨询，商务信息咨询（除证券、期货），企业营销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
嘉凯城余杭星桥公司成立于2015年1月29日，初始注册资本3,000万元，由嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司全额出资。2018年10月25日嘉凯城集团城镇化发展有限公司与杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》，转让本公司15%股权，于2019年7月4日完成工商变更。
截至评估基准日，公司的股权结构如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 2,550.00 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 450.00 15%
合计 3,000.00 100%
三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
项目名称 2016年12月31日 2017年12月31日 2018年12月31日 基准日
资产 94,804,478.61 96,004,465.01 98,969,979.55 161,859,257.91
负债 66,197,709.08 69,597,195.00 72,786,542.93 142,304,280.72
股东权益 28,606,769.53 26,407,270.01 26,183,436.62 19,554,977.19
项目名称 2016年 2017年 2018年 2019年1-9月
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
净利润 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。
四)被评估单位经营情况等
嘉凯城余杭星桥公司是嘉凯城集团公司开发余杭星桥城市客厅项目的主体公司，余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方米，配套用房100.00平方米）。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
（三）委托人与被评估单位的关系
被评估单位系委托人的下属间接控股公司。
（四）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，需要对该经济行为涉及的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司申报的并经过中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至2019年9月30日嘉凯城余杭星桥公司全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（均为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的业经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的2019年9月30日建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告财务报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为161,859,257.91元、142,304,280.72元和19,554,977.19元。具体内容如下：
金额单位：元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 161,833,652.33
二、非流动资产 25,605.58
其中：固定资产 41,441.99 25,605.58
资产总计 161,859,257.91
三、流动负债 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19
1.主要资产情况：
(1)存货
存货账面价值99,748,176.80元，系开发成本，包括余杭星桥城市客厅项目已发生的土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、资本化利息、开发间接费用等。
星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于2015年1月9日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地1宗，出让宗地面积总计20,744.50 平方米,嘉凯城余杭星桥公司已支付了全部建设用地土地款75,120,000.00元，并取得了杭余出国用（2015）第104-672号的《国有土地使用证》,地号为330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止日期为2055年4月13日。
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方米,配套用房100.00平方米）。根据《国有建设用地使用权出让合同》记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于60%部分可预（销）售，不低于地上计容总建筑面积40%须自持，在通过规划部门验收5年后可分割转让。
(2)设备类固定资产
设备类固定资产共计21台（套/项），合计账面原值41,441.99元，账面净值建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告25,605.58元，减值准备0.00元。主要包括办公家具、电脑、打印机、相机等电子设备，其中2台待报废，其余设备均分布于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
2.委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为2019年9月30日，并在评估委托合同中作了相应约定。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《资产评估法》；
2.《公司法》《合同法》《证券法》；
3.其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》；
8.《资产评估执业准则——企业价值》；
9.《资产评估执业准则——不动产》；
10.《资产评估执业准则——机器设备》；
11.《资产评估价值类型指导意见》；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
（三）权属依据
1.嘉凯城余杭星桥公司提供的《营业执照》、公司章程和验资报告；
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、财务报表及其他会计资料；
3.国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、发票等权属证明；
4.其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.被评估单位提供的评估申报表；
2.被评估单位前三年及截至评估基准日的审计报告/专项审计报告；
3.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》(发改价格〔2015〕299号)；
4.财政部《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》财建〔2016〕504号）；
5.有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
6.被评估单位提供的项目开发成本预测资料、开发项目预计可销售面积及销售计划表、历史经营资料、经营规划和收益预测资料；
7.委估项目及周边地区类似商铺市场销售价格情况调查资料，公司的定价策略及未来营销方式等资料；
8.《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
9.主要设备的购置合同、发票、付款凭证；
10.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
11.行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
12.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
13.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章；
14.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15.其他资料。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
结合嘉凯城余杭星桥公司的资产特点和经营现状，评估人员难以在公开市场上收集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例，不适合采用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工建设，除余杭星桥城市客厅项目外，被评估单位无土地储备，未来能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确定性，本次评估设定余杭星桥城市客厅项目开发完成后不再经营，且本次评估对嘉凯城余杭星桥公司主要资产存货，采用了成本法和收益法的衍生方法动态假设开发法进行评估，故不再采用收益法对股东全部权益价值进行评估。
由于嘉凯城余杭星桥公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础法。
(二)资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
1．货币资金
对于人民币存款，以核实后账面值为评估值。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
2．其他应收款和相应坏账准备
其他应收款账面余额包括代垫费用、租房押金、代收代付保险费和往来款等。
(1)对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收租房押金、代收代付保险费和往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于可能有部分不能收回的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
3．存货
(1)项目概况
开发成本为余杭星桥城市客厅项目已支出的成本，包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费等。
余杭星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。根据杭州市规划局颁发的建字第201601536001号《建设工程规划许可证》，余杭星桥城市客厅项目的建设规模为36,120.00平方米，结合嘉凯城余杭星桥公司的可研报告和建设销售计划，计容建筑面积为33,192.00平方米。该项目为三层商业综合体，预期2020年底建成，其中100.00平方米为公共配套用房，可售建筑面积33,092.00平方米，包括商业街24,592.00平方米、超市6,000.00平方米、影院2,500.00平方米。商业街中的5,000.00平方米、超市6,000.00平方米、影院2,500.00平方米，合计13,500.00平方米拟自持至2026年进行销售，占可售建筑面积的40.67%，地下建筑停车面积为13,200.00平方米，地下车位共计330个。
评估专业人员在核实账目的基础上，对开发项目的相关合同、权证、规划文件等进行了核实，并进行实地勘查，在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对其实际土地情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。按财务会计制度核实，未发现明显不符情况。
(2)评估方法
本次评估分别采用成本法和假设开发法进行评估。在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种测算结果依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告方法和测算结果的合理性后，确定其中一个测算结果作为评估结论。
1)成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分价格，再将各个组成部分相加。其基本公式为：
开发成本评估值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
考虑到此项目处于开始施工阶段，开发程度低，已发生成本少，此次评估不考虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
综上，计算公式为：
开发成本评估值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地增值税-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税。
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类型、区域、个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地土地用途指数/比较实例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较实例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较实例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较实例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较实例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数A) 土地用途修正
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
通过对交易实例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格的影响也不同，根据交易实例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C) 市场交易情况修正
通过对交易实例交易情况的分析，剔除非正常的交易实例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
D) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易实例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E) 容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易实例中土地的容积率与评估对象的差异进行修正。
F) 价格类型
通过对交易实例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程度，根据交易实例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
G) 区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
H) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积和其他个别因素等，根据交易实例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
本次委估土地使用权的土地取得成本按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，鉴于余杭星桥城市客厅项目目前处于停工状态，开放程度较低、上述费用发生额不大，故以核实后的账面值为评估值。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
D.相关税费
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
E.成本法评估结果
开发成本评估值=扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税
2)假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定待估房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，以核实后的开发成本账面价值与预计可实现净利润折现值之和确定为评估值。其基本公式为：
开发成本评估价值=经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
预计可实现净利润折现值=开发项目销售收入现值－开发成本费用现值-税金现值
(3)评估结果的确定
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和收入及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发成本的价值；而根据土地出让合同相关规定，此项目开发建成后，部分物业需自持5年后方可转让，采用成本法评估难以考虑该因素的影响。综上，本次选取假设开发法途径下的测算结果作为开发成本的评估值。
4．其他流动资产
其他流动资产系待抵扣的增值税，相关税费可抵扣，故以核实后的账面值为评估值。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
二)非流动资产
1．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，主要采用成本法进行评估。
成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
(1)重置成本的评定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
(2)成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
对于价值量较小的设备，以及电脑、打印机、相机、文件柜等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
(3)功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
(4)经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
另外，待报废设备以其估计可变现净值为评估价值。
三)负债
负债均为流动负债，包括应付账款、应交税费和其他应付款。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2019年11月1日开始，评估报告日为2019年11月20日。整个评估工作分五个阶段进行：
(一)接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二)资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三)评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四)结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五)出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
九、评估假设
1.基本假设
(1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。
(2)本次评估以公开市场交易为假设前提。
(3)本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
(4)本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
(5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
(6)本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2.具体假设
(1) 假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德。
(2)假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，均在年度内均匀发生。
(3)假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策在所有重大方面一致。
(4)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
1．资产基础法评估结果建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城余杭星桥公司的资产、负债及股东全部权益采用资产基础法的评估结果为：
资产账面价值161,859,257.91元，评估价值182,924,915.53元，评估增值21,065,657.62元，增值率为13.01%；
负债账面价值142,304,280.72元，评估价值142,304,280.72元；
股东全部权益账面价值19,554,977.19元，评估价值40,620,634.81元，评估增值21,065,657.62元，增值率为107.73%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 161,833,652.33 182,902,375.53 21,068,723.20 13.02
二、非流动资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
其中：固定资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
资产总计 161,859,257.91 182,924,915.53 21,065,657.62 13.01
三、流动负债 142,304,280.72 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19 40,620,634.81 21,065,657.62 107.73
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值评估中，评估人员对嘉凯城余杭星桥公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是嘉凯城余杭星桥公司的责任，评估人员的责任是对嘉凯城余杭星桥公司提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值评估结论会受到影响。
2．嘉凯城余杭星桥公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
3．本次评估时，除存货外，未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影响。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
4.本次对余杭星桥城市客厅项目的评估：
(1)对于委估项目的各项建筑指标及开发销售方式均按嘉凯城余杭星桥公司提供的截至评估基准日的规划设计方案确定，若期后设计方案或开发销售方式发生变化将影响本次评估结果。预测的可销售面积系根据嘉凯城余杭星桥公司提供的规划设计方案等进行分析确定，项目建成后实测面积如存在差异，则将影响评估结果。
(2)对房产销售单价的预测系依据现行房地产市场的同类房产售价并结合项目实际状况进行估算，未考虑今后房地产市场价格的异常变动及非正常目的下销售等情况对评估结果的影响。
(3)评估基准日后项目尚需支付的建安成本等后续支出的预测，系根据当地有关文件、定额标准、已签订的合同及企业提供的工程施工估算资料分析确定，若最终实施的工程内容存在差异将影响评估结果。
(4)项目相关税费根据基准日相关税收法律法规的规定进行测算，未考虑嘉凯城余杭星桥公司未来实际缴纳金额可能与税法要求存在差异而对评估结果的影响。本次评估中对开发项目应缴纳的增值税、企业所得税及土地增值税，是根据基准日国家税收政策及公司销售计划、收入成本预算进行测算的，如期后国家税收政策、项目收入、成本、费用等变化，则相应的增值税、企业所得税和土地增值税的测算金额将发生变化，从而影响评估结果。
5．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
6．本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
7．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的营业执照、审计报告/专项审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 说 明
坤元评报〔2019〕586号
（共一册，第一册）坤元资产评估有限公司二〇一九年十一月二十日
目 录
第一部分、关于资产评估说明使用范围的声明....................................................1
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明.............................................2
第三部分、资产评估说明正文.............................................................................9
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人概况
1.名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2.住所：杭州市上城区惠民路56号1号楼318室
3. 法定代表人：钱永华
4.注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5.类型：其他股份有限公司（上市）
6.统一社会信用代码：91430000712102806R
7.登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业务，自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部门审批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
一)企业名称、类型与组织形式
1. 名称：嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭星桥公司)
2. 住所：杭州市余杭区星桥街道星桥北路171号1018室
3. 法定代表人：于京
4. 注册资本：叁仟万元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91330110328286778N
7. 登记机关：杭州市余杭区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发经营（上述经营范围中涉及前置审批项目的，在批准的有效期内方可经营）。城镇规划与设计，城镇基础设施，公共配套设施建设与投资，实业投资，受托资产管理，投资管理及咨询（除证券、期货）（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；销售：日用百货；物业管理，房屋租赁，场地租赁，展览展示服务，会展会议服务，设计、制作国内各类广告，企业管理咨询，财务咨询，商务信息咨询（除证券、期货），企业营销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
嘉凯城余杭星桥公司成立于2015年1月29日，初始注册资本3,000万元，成立时股东和出资情况如下：嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司出资3,000万元(占注册资本的100%)。
截至评估基准日，公司的股权结构如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 2,550.00 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 450.00 15%
合计 3,000.00 100%
三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
项目名称 2016年12月31日 2017年12月31日 2018年12月31日 基准日
资产 94,804,478.61 96,004,465.01 98,969,979.55 161,859,257.91
负债 66,197,709.08 69,597,195.00 72,786,542.93 142,304,280.72
股东权益 28,606,769.53 26,407,270.01 26,183,436.62 19,554,977.19
项目名称 2016年 2017年 2018年 2019年1-9月
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
净利润 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，前三年均出具了无保留意见的审计报告，评估基准日出具了专项审计报告。
三)公司经营情况等
嘉凯城余杭星桥公司是嘉凯城集团公司开发余杭星桥城市客厅项目的主体公司，余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，东至星桥大道、南至临丁路、西至现状
土地、北至天都大道。建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00
平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方
米，配套用房100.00平方米）。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前
期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
四)目前执行的主要会计政策
会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法为：直线法；
主要税项及税率：主要税项为增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税等，其中增值税率为9%、城市维护建设税率为7%、教育费附加费率为3%、地方教育附加费率为2%、企业所得税税率为25%。
嘉凯城余杭星桥公司执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家政策、法规的限制。
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人为被评估单位的下属间接控股公司。
二、关于经济行为的说明
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城集团公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的业经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至2019年9月30日会计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为161,859,257.91元、142,304,280.72元和19,554,977.19元。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为2019年9月30日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1．嘉凯城余杭星桥公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
2．根据嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司与杭州市国土资源局余杭分局于2015 年 1 月 9 日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3301102015A21052）记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于60%部分可预（销）售，不低于地上计容总建筑面积40%须自持，在通过规划部门验收5年后可分割转让。余杭星桥城市客厅项目预计于2021年12月竣工验收，故自持部分面积于2027年1月可分割转让销售。按嘉凯城余杭星桥公司的安排，自持5年后可售的房屋建筑面积合计13,500.00平方米，在自持期间用于出租、在自持期满后用于分割销售。
六、资产负债清查情况的说明
为配合坤元资产评估有限公司对嘉凯城余杭星桥公司进行的资产评估工作，摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，嘉凯城余杭星桥公司在9月底对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，嘉凯城余杭星桥公司已委托中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计161,859,257.91元，清查对象包括流动资产、非流动资产(为设备类固定资产)；负债合计为142,304,280.72元，清查对象为的流动负债。列入清查范围的实物资产主要包括存货和机器设备。其中存货主系拟开发的余杭星桥城市客厅项目，该项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”；机器设备主要包括办公家具、电脑、打印机、相机等办公设备。
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2019年9月28日至2019年9月29日，嘉凯城余杭星桥公司由主要组织财务等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况及其他财务和经济指标等相关评估资料。
4.由于客观经济形势和行业发展情况以及嘉凯城余杭星桥公司自身现实情况，目前除余杭星桥城市客厅项目外，嘉凯城余杭星桥公司无其他开发项目储备，未来能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确定性，故嘉凯城余杭星桥公司在余杭星桥城市客厅项目开发完成后基本不再开发其他项目。
七、资料清单
委托人与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
2．审计报告/专项审计报告；
3．资产权属证明文件、产权证明文件；
4．重大合同、协议等；
5．项目销售统计资料；
6．其他资料。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
第三部分 资产评估说明正文
一、评估对象和评估范围说明
(一)评估对象和评估范围内容
1．评估对象为嘉凯城集团股份有限公司（以下简称嘉凯城集团公司）拟转让的嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭星桥公司)股东全部权益。评估范围为嘉凯城余杭星桥公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的截至2019年9月30日业经审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为 161,859,257.91 元，负债合计为142,304,280.72元，股东权益为19,554,977.19元。
嘉凯城集团公司已聘请中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对其截至2019年9月30日的会计报表进行了审计，该事务所于2019年11月15日出具了中兴华专字（2019）第010514号《审计报告》，报告类型为无保留意见。
(二)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物资产包括存货-开发成本、设备类固定资产。
1.存货-开发成本
开发成本包括余杭星桥城市客厅项目已发生的土地取得成本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费用等。
余杭星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于2015年1月9日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地1宗，出让宗地面积总计20,744.50 平方米,嘉凯城余杭星桥公司已支付了全部建设用地土地款75,120,000.00元，并取得了杭余出国用（2015）第104-672号的《国有土地使用证》,地号为330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止日期为2055年4月13日。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
截至评估基准日，余杭星桥城市客厅项目支付了土地取得成本、前期工程费、资本化利息、开发间接费用。项目所在宗地地势较为平坦，形状较规则，内部部分场地已平整，已建设了部分道路，土地开发程度为熟地。
2.设备类固定资产
设备类固定资产包括电脑、复印机、相机、文件柜等办公设备，数量合计21台（套/项），其中2台待报废，其余设备均分布于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
(三)企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
嘉凯城余杭星桥公司未申报账面未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产
嘉凯城余杭星桥公司未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，嘉凯城余杭星桥公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自2019年11月7日—2019年11月8日，具体过程如下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（二）资产核实结论
1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明债的账面价值情况。
2．根据嘉凯城余杭星桥公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。
3．嘉凯城余杭星桥公司未申报账外资产。经核查，评估人员未发现嘉凯城余杭星桥公司存在账外资产。
三、评估技术说明
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
结合嘉凯城余杭星桥公司的资产特点和经营现状，评估人员难以在公开市场上收集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易实例，不适合采用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工建设，除余杭星桥城市客厅项目外，被评估单位无土地储备，未来能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确定性，本次评估设定余杭星桥城市客厅项目开发完成后不再经营，且本次评估对嘉凯城余杭星桥公司主要资产存货，采用了成本法和收益法的衍生方法动态假设开发法进行评估，故不再采用收益法对股东全部权益价值进行评估。
由于嘉凯城余杭星桥公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础法。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。
(一)流动资产建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
1．货币资金
货币资金账面价值30,867.60元，为银行存款，由存放于中国工商银行朝晖支行、中国农业银行塘栖支行和浙江杭州余杭农村商业银行星桥支行的人民币账户的余额组成。我们查阅了银行对账单，对该银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
人民币户存款以核实后的账面值为评估值。
货币资金——银行存款评估值为30,867.60元。
2．其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值61,834,336.46元，其中账面余额61,839,279.06元，坏账准备4,942.60元，内容包括代垫费用、租房押金、代收代付保险费和关联方往来款等。账龄均在1年以内。其中关联方往来包括应收嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限公司 18,008,213.42 元、嘉凯城城镇化建设发展（绍兴袍江）有限公司14,148,256.22元、嘉凯城城镇化建设发展（余杭闲林）有限公司280,000.00元、嘉凯城城镇化建设发展（常州）孟河有限公司15,985,348.38元、嘉凯城城镇化建设发展（慈溪坎墩）有限公司13,320,011.74元。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性，被评估单位按照下列方法计提坏账准备：账龄分析组合采用账龄分析法计提坏账准备（即账龄在1年以内的坏账准备提0.2%、1-2年提10%、2-3年提30%、3-5年提50%，5年以上提80%），低信用风险组合不计提坏账准备。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，其他应收款账面余额中，有充分证据表明可以全额收回的款项合计61,775,049.45元，占总金额的99.90%；可能有部分不能收回的款项合计64,229.61元，占总金额的0.10%。
对上述二类款项分别处理：
(1)对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括应收租房押金、代收代付保险费和关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于可能有部分不能收回的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备4,942.60元评估为零。
其他应收款评估价值为 61,834,336.46 元，与其账面余额相比评估减值4,942.60元，减值率为0.01%。
3．存货
存货--开发成本账面价值99,748,176.80元，其中账面余额99,748,176.80元，存货跌价准备0.00元。
(1)项目概况
开发成本账面价值99,748,176.80元，系余杭星桥城市客厅项目已支出的成本，包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费等。
星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于2015年1月9日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地1宗，出让宗地面积总计20,744.50 平方米,嘉凯城余杭星桥公司已支付了全部建设用地土地款75,120,000.00元，并取得了杭余出国用（2015）第104-672号的《国有土地使用证》,地号为330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止日期为2055年4月13日。
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方米,配套用房100.00平方米）。根据《国有建设用地使用权出让合同》记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于60%部分可预（销）售，不低于地上计容总建筑面积40%须自持，在通过规划部门验收5年后可分割转让。
结合嘉凯城余杭星桥公司提供的可研报告及企业未来的建设销售计划，项目规划指标具体如下表所示：
面积单位：平方米
建筑 33,192.00
总面积
建筑密度 50.00%
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
绿化率 10.00%
计容建筑面 地下建筑 计划销售面 销售建筑 拟自持至 自持建筑面 合计建筑面
物业类型 积 面积 积 面积占比 2027年销售 积占比 积占比
的面积
商业街1 19,592.00 19,592.00 59.03% 59.03%
商业街2 5,000.00 5,000.00 15.06% 15.06%
超市 6,000.00 6,000.00 18.08% 18.08%
电影院 2,500.00 2,500.00 7.53% 7.53%
小 计 33,092.00 19,592.00 59.03% 13,500.00 40.67% 99.70%
配套用房 100.00 100.00 0.30% 0.30%
地下建筑停车 13,200.00
合 计 33,192.00 13,200.00 19,592.00 59.03% 13,600.00 40.97% 100%
截至评估基准日，余杭星桥城市客厅项目支付了土地取得成本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费。项目所在宗地地势较为平坦，形状较规则，内部场地已达到五通一平的要求，土地开发程度为熟地。
评估人员在向财务部门了解项目的账面支出构成的基础上，核实了项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目建设的相关批文，同时了解项目建设投资和工程进展情况。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
(2)行业分析及发展前景分析
1)宏观经济因素分析
初步核算，2019年前三季度国内生产总值697,798亿元，按可比价格计算，同比增长6.2%。分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%。分产业看，第一产业增加值43,005亿元，增长2.9%；第二产业增加值277,869亿元，增长5.6%；第三产业增加值376,925亿元，增长7.0%。
A、农业生产形势较好，秋粮丰收在望
全国夏粮早稻合计16,801万吨，同比增加60.6万吨；秋粮生产总体较好，有望再获丰收，全年粮食总产量有望继续保持在6.5亿吨以上，实现增产。前三季度，种植业增加值同比增长4.3%。种植结构进一步优化，优质稻谷播种面积扩大，玉米面积调减，大豆面积增加。前三季度，禽蛋产量同比增长5.5%，牛奶产量增长2.5%；猪牛羊禽肉产量5,508万吨，同比下降8.3%；其中禽肉、牛肉和羊肉产量分别为1,539建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明万吨、458万吨和330万吨，分别增长10.2%、3.2%和2.3%，猪肉产量3,181万吨，下降17.2%。
B、工业生产持续发展，高技术制造业占比提高
前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长5.6%。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长4.7%，股份制企业增长6.9%，外商及港澳台商投资企业增长1.4%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长4.6%，制造业增长5.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长7.0%。工业战略性新兴产业增加值同比增长8.4%，增速快于规模以上工业2.8个百分点。高技术制造业增加值同比增长8.7%，增速快于规模以上工业3.1个百分点；占全部规模以上工业比重为14.1%，比上半年提高0.3个百分点。太阳能电池和新能源汽车产量同比分别增长25.1%和21.4%。9月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.8%，增速比8月份加快1.4个百分点，环比增长0.72%。
1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润总额40,164亿元，同比下降1.7%，降幅与1-7月持平；规模以上工业企业营业收入利润率为5.87%，与1-7月份持平。
C、服务业较快增长，现代服务业增势良好
前三季度，服务业继续保持较好发展势头。信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值同比分别增长19.8%、8.0%、7.4%和7.1%，增速分别快于第三产业12.8、1.0、0.4和0.1个百分点。全国服务业生产指数同比增长7.0%，其中9月份增长6.7%，增速比8月份加快0.3个百分点。9月份，服务业商务活动指数为53.0%，比8月份上升0.5个百分点；服务业业务活动预期指数为59.3%，处于较高水平。
1-8月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长9.5%，增速比1-7月份放缓0.1个百分点。其中，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入分别增长12.1%、11.9%和11.6%，增速分别快于全部规模以上服务业2.6、2.4和2.1个百分点，保持较快增长。
D、市场销售稳定增长，升级类商品销售增长较快
前三季度，社会消费品零售总额296,674亿元，同比增长8.2%，扣除汽车后的社会消费品零售总额增长9.1%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额253,524亿元，同比增长8.0%；乡村消费品零售额43,150亿元，增长9.0%。按消费类型分，建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明餐饮收入32,565亿元，增长9.4%；商品零售264,109亿元，增长8.0%。消费升级类商品销售增长较快。前三季度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴智能设备零售额同比分别增长41.6%、11.1%。前三季度，全国居民人均消费支出15,464元，同比增长8.3%。其中，人均服务性消费支出增长10.2%，增速快于居民人均消费支出1.9个百分点。9月份，社会消费品零售总额34,495亿元，同比增长7.8%，增速比8月份加快0.3个百分点。
前三季度，全国网上零售额73,237亿元，同比增长16.8%。其中，实物商品网上零售额57,777亿元，增长20.5%，占社会消费品零售总额的比重为19.5%。
E、投资保持平稳增长，高技术产业投资增长较快
前三季度，全国固定资产投资（不含农户）461,204亿元，同比增长5.4%。其中，民间投资264,805亿元，增长4.7%。分产业看，第一产业投资下降2.1%；第二产业投资增长2.0%，其中制造业投资增长2.5%；第三产业投资增长7.2%，其中基础设施投资增长4.5%。高技术制造业投资同比增长12.6%，增速比全部投资快7.2个百分点；高技术服务业投资增长13.8%，增速比全部投资快8.4个百分点。
前三季度，全国房地产开发投资98,008亿元，同比增长10.5%。全国商品房销售面积119,179万平方米，同比下降0.1%；全国商品房销售额111,491亿元，增长7.1%。
F、进出口规模扩大，贸易结构不断优化
前三季度，货物进出口总额229,145亿元，同比增长2.8%。其中，出口124,803亿元，增长5.2%；进口104,342亿元，下降0.1%。进出口相抵，顺差20,462亿元，同比扩大44.2%。贸易方式结构进一步优化，一般贸易进出口增长4.8%，占进出口总额的比重为59.5%，比上年同期提高1.1个百分点；机电产品出口增长4.7%，占出口总额的比重为58.1%。民营企业进出口增长10.4%，占进出口总额的比重为42.3%，比上年同期提高2.9个百分点。9月份，进出口总额27,826亿元，同比下降3.3%。其中，出口15,289亿元，下降0.7%；进口12,537亿元，下降6.2%。前三季度，规模以上工业企业实现出口交货值90,913亿元，同比增长2.4%。
G、居民消费价格涨幅扩大，工业生产者价格同比持平
前三季度，全国居民消费价格同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.6%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨5.1%，衣着上涨1.8%，居住上涨1.7%，建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明生活用品及服务上涨1.0%，交通和通信下降1.5%，教育文化和娱乐上涨2.4%，医疗保健上涨2.5%，其他用品和服务上涨3.0%。在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.5%，猪肉价格上涨21.3%，鲜菜价格上涨5.1%。扣除食品和能源价格后的核心CPI同比上涨1.7%，涨幅比上半年回落0.1个百分点。9月份，全国居民消费价格同比上涨3.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；环比上涨0.9%。
前三季度，全国工业生产者出厂价格同比持平。9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.2%，环比上涨0.1%。前三季度，全国工业生产者购进价格同比下降0.3%。9月份，全国工业生产者购进价格同比下降1.7%，环比上涨0.2%。
2)全国房地产市场分析
2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。
A．房地产政策
2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。
B．土地市场
在经历两年“去库存”调整后，2018年土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。
C．房地产市场
2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市“万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。
考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
2)杭州市房地产市场分析
杭州市作为浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一，2018年全年地区生产总值13,509亿元，比上年增长6.7%。其中第一产业增加值306亿元，第二产业增加值4,572亿元，第三产业增加值8,632亿元，分别增长1.8%、5.8%和7.5%。三次产业结构由上年的2.5：34.6：62.9调整为2.3：33.8：63.9。全年人均地区生产总值为140,180元（按年平均汇率折算为21,184美元）。
杭州市房地产供应持衡，量缩价涨，库存反弹，去化周期8个月。商品房2018年供应1,189.4万方，同比下降12.9万方；成交1,303.5万方，同比下降34.5%；成交均价27749元/㎡，同比上升31.1%。住宅成交980.8万方，酒店式公寓成交137.5万方，商业成交94.4万方，写字楼占比90.8万方。截至2018年底商品房存量866.7万方，按18年月均流速计算，去化周期为8.0个月。整体量缩价涨，2018上半年楼市火热，下半年趋冷。杭州近年发展迅速，成交均价上涨迅速，整体表现为量缩价涨，但未来长期房价上涨动力不足。18年伊始，杭州楼市继续延续17年火热行情，供不应求；至4月份，摇号政策发布，房企进入短暂观望期，供销两端均走低。观望期结束后，市场重回火热行情。
杭州市余杭区整体售价较低，成交量跌幅相对较小。余杭区2018年供应347.4万方，同比增加13.5%，供应充足。2018年成交399.9万方，同比下跌10.9%，跌幅相对较少；市场份额占比41%，为杭州主力成交区域，与17年市场份额38%相较上涨3%。余杭区因相对主城较低的价格，吸引受中心城区高房价挤压的购房需求；在售存量99.8万方，去化周期3.0个月。
在杭州市商业地产方面，酒店式公寓“随波逐流”，契合了整个楼市的成交走势。建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明写字楼和零售市场，经济形势稳步上涨。在零售市场方面，新增供应集中在城北商圈，体量占全市供应的三分之二。得益于开发商的商业运营经验及创新能力，多数新开项目的开业率表现理想。全市优质零售项目空置率保持平稳，同比微降0.2个百分点，录得7.5%。稳定需求带动租金稳步上涨，核心商圈优质项目业态的积极调整，以及4.7%的低空置率支撑租金同比上涨4.6%。而非核心区，稳定的需求及良好的新项目表现，使得租金水平保持微涨。全市优质零售项目首层有效净租金为20.9元/平方米/天，同比上涨3.6%。在业态上，生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲，租赁面积占新开业商户的32%，包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等全国首家线下实体店。餐饮、零售及儿童娱乐保持稳定需求。此外新能源汽车品牌租赁需求上升，消费者对此类自带前沿技术属性且科技感较强的展示空间表现出强烈兴趣。在载体上，得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟，越来越多的购物中心在技术驱动下实现场内商户数字化、智能化管理；线上线下客流互相转化、多场景会员高效运营和精准定位等目标。
2019年全市将迎来零售市场的历史第二供应高峰，非核心商圈持续快速发展，空置率将因市场竞争因素小幅推升，至10.8%，但同时将加速现有商业格局的变革和创新。随着地铁及城市基础设施的发展及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已然进入百花齐放的新时代，尤其是精品化特色化的小体量商业逐步涌现。未来将有更多专注社区范围的特色配套商业项目面市，助推需求结构更趋生活体验。
(3)评估方法
截至评估基准日，由于余杭星桥城市客厅项目房地产开发项目尚未正式开工，故本次分别采用成本法和假设开发法进行评估。
1)成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。其基本公式为：
开发成本评估值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
考虑到此项目处于开始施工阶段，开发程度低，已发生成本少，此次评估不考虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
综上，计算公式为：
开发成本评估值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地增值税-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税。
(A)土地的一般因素、区域因素和个别因素
a.土地的一般因素
(a)地理位置
杭州，简称“杭”，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一。截至2018年，全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市，总面积16,853.57平方千米，建成区面积559.2平方千米，常住人口980.6万人，城镇人口759.0万人，城镇化率77.4%。杭州位于中国华东地区、东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游、京杭大运河南端，是环杭州湾大湾区核心城市、沪嘉杭G60科创走廊中心城市、国际重要的电子商务中心。杭州人文古迹众多，西湖及其周边有大量的自然及人文景观遗迹，具代表性的有西湖文化、良渚文化、丝绸文化、茶文化，以及流传下来的许多故事传说成为杭州文化代表。
(b)行政区划
杭州市辖区包括10个市辖区、2个县、1个县级市，街道社区包括92个街道办事处，75个镇，23个乡，597个社区、807个行政村。杭州市人民政府驻江干区解放东路18号。2019年4月2日，浙江省政府批复同意设立杭州钱塘新区，面积达531.7平方千米，托管管理范围包括江干区的下沙、白杨2个街道，萧山区的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道，以及大江东产业集聚区规划控制范围内的其他区域（不含党湾镇所辖接壤区域的行政村）。
(c)经济总量
2018年，杭州全年地区生产总值13,509亿元，比上年增长6.7%。其中第一产业增加值306亿元，第二产业增加值4,572亿元，第三产业增加值8,632亿元，分别增长1.8%、5.8%和7.5%。三次产业结构由上年的2.5：34.6：62.9调整为2.3：建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明33.8：63.9。全年人均地区生产总值为140,180元（按年平均汇率折算为21,184美元）。
(d)第一产业
2018年，杭州全年农林牧渔业增加值312亿元，增长2.0%。其中农业201亿元、林业45亿元、渔业30亿元，分别增长2.4%、6.3%和2.1%；农林牧渔专业及辅助性活动6.3亿元，增长11.4%；牧业30亿元，下降6.8%。粮食总产量66.8万吨，增长3.3%；蔬菜产量342.7万吨，增长1.3%；水果产量84.7万吨，增长3.3%；水产品产量21.4万吨，增长3.0%；肉类产量21.1万吨，下降14.2%。
(e)第二产业
2018年，杭州全年工业增加值4,160亿元，增长6.3%，其中规模以上工业增加值3,405亿元，增长6.3%。规模以上工业中高新技术产业、战略性新兴产业、装备制造业增加值分别增长10.8%、13.1%和9.3%，占规模以上工业的57.2%、33.3%和45.0%；八大高耗能行业增加值占比24.3%，下降0.3个百分点。新产品产值率由上年37.7%提高到38.8%。工业产品产销率为98.4%。规模以上工业企业实现利润974亿元，增长1.2%。全年建筑业增加值413亿元，占GDP的3.1%。
(f)第三产业
金融业：2018年全年金融业增加值1,197亿元，增长9.0%。年末全市金融机构525家，当年新增26家。年末金融机构本外币存款余额39,810.5亿元，增长9.1%；贷款余额36,598.3亿元，增长25.0%。
贸易：2018年全年货物进出口总额5,245亿元，增长3.1%，其中出口3,417亿元，下降1.0%，进口1,828亿元，增长11.8%。高新技术产品出口518亿元，增长8.3%，机电产品出口1,460亿元，增长0.4%。对“一带一路”沿线国家出口1,072亿元，占出口总额31.4%。全年服务贸易进出口总额358.9亿美元，增长132.6%，其中出口71.7亿美元，增长21.7%，进口287.2亿美元，增长201%。全年跨境电商进出口总额113.7亿美元，增长14.4%，其中出口80.2亿美元，进口33.5亿美元，分别增长14.2%和14.9%。
b.土地的区域因素
杭州市余杭区地处杭州市区西、北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地，素称“鱼米建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明之乡，丝绸之府，花果之地，文化之邦”。余杭区总面积1,228.41平方千米，辖6个镇、14个街道，全区户籍人口98.46万人。2018年10月，入选2018年度全国投资潜力百强区、全国科技创新百强区、全国绿色发展百强区。2018年11月，入选2018年工业百强区。
杭州市余杭区地理坐标为北纬 30°09′～30°34′、东经 119°40′～120°23′，东西长约63公里，南北宽约30公里。余杭区从东、北、西三面成弧形拱卫杭州中心城区，东面与海宁市、桐乡市、江干区交界，中部与德清县、拱墅区毗连，西部与安吉县、临安区、富阳区、西湖区相接。共有土地12.26万公顷（183.97万亩），其中耕地4.53万公顷，占36.95%；林地3.8万公顷，占31%；水域面积1.25万公顷，占10.2%。
c.土地的个别因素
待估宗地为出让商业用地，土地面积20,744.50平方米，宗地东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。整体土地面积适中，形状较规则，地势较平坦，地基承载力基本充足，城市基础设施完备度一般。宗地所处内部基础设施完备度一般，已达到五通一平条件。
(B)评估方法
a.土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的商业用途土地在截至评估基准日2019年9月30日剩余年限使用权的国有土地使用权价格。
b.选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类型、区域、个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较实例价格；
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
A：待估宗地土地用途指数/比较实例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较实例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较实例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较实例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较实例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数A)土地用途修正
通过对交易实例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格的影响也不同，根据交易实例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B)期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C)市场交易情况修正
通过对交易实例交易情况的分析，剔除非正常的交易实例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
D)土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易实例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E)容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易实例中土地的容积率与评估对象的差异进行修正。
F)价格类型
通过对交易实例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程度，根据交易实例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
G)区域因素修正建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
H)个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积和其他个别因素等，根据交易实例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
(C)计算过程
a.比较实例的选取
根据前述的影响因素分析，该宗地位于杭州市余杭区，土地证记载性质为国有出让、用途为批发零售用地，因此评估专业人员在与该宗地所处类似的区域内选取三个相似类型交易样本为比较实例，以市场法进行比较修正确定待估宗地比准地价。经综合分析,本次评估选取以下三个样本为宗地的比较实例：
序 宗地位置 土地 土地 交易方 交易时间 土地面积 容积率 土地单价
号 性质 用途 式 (㎡) (元/㎡)
1 东至规划道路、南至留和路 出让 商务 招拍挂 2019年2 13,562.00 2.0 5,100.00
金融 月20日
2 荷禹路与昌达路交汇处东北侧 出让 商务 招拍挂 2019年2 24,959.00 3.0 6,150.00
金融 月11日
3 南至启航路、西至仁良路 出让 商务 招拍挂 2019年2 29,506.00 3.0 5,670.00
金融 月12日
b.比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
(1)用途级别：是否为商业用地。
(2)交易日期：确定地价指数。
(3)交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易。
(4)使用年期：可使用时间的长短。
(5)容积率：确定宗地上建筑面积的大小。
(6)价格类型：是否为市场价值。
(6)区域因素：商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、公交便利程度、基建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明础设施状况、公用设施状况和环境状况等。
(7)个别因素：地质坡度、宗地形状、面积和其他个别因素等。
c.编制比较因素条件说明表
根据委估宗地和比较实例的各因素条件，列表如下：
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/平方米) 待估 5,100.00 6,150.00 5,670.00
面积(平方米) 20,744.50 13,562.00 24,959.00 29,506.00
用途 批发零售用地 商务金融 商务金融 商务金融
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2019年9月30日 2019年2月20日 2019年2月11日 2019年2月12日
使用年限(年) 35.56 40 40 40
价格类型 市场价值 招拍挂 招拍挂 招拍挂
容积率 1.600 2.000 3.000 3.000
商业繁华度 一般 一般 较好 一般
居住人口密度 一般 一般 一般 一般
区 道路通达度 一般 一般 一般 一般
域 公交便利程度 一般 一般 较好 一般
因
素 基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
公用设施状况 一般 一般 一般 一般
环境状况 一般 一般 一般 一般
地质坡度修正 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响
个 宗地形状修正 形状较规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则
别 面积适中，对土地利 面积适中，对土地利 面积适中，对土地利
因 宗地面积 用有利 面积较小 用有利 用有利
素 部分需自持5年方能 计容总面积30%（商
其他个别因素 分割转让 65%禁止分割转让 50%禁止分割转让 业）需自持
d.编制比较因素条件指数修正表
根据上述比较因素条件说明，以待估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较实例相应指数，并在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各因素修正系数。列表如下：
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
用途 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易情况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易日期 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
使用年限(年) 0.974 1.000 0.974 1.000 0.974 1.000 0.974
价格类型 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
容积率 100 110 0.909 115 0.870 115 0.870
区 商业繁华度 100 100 1.000 102 0.980 100 1.000
域 居住人口密度 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
因 道路通达度 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
素
公交便利程度 100 100 1.000 102 0.980 100 1.000
基础设施状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
公用设施状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
环境状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
个 地质坡度修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
别 宗地形状修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
因 宗地面积 100 96 1.042 100 1.000 100 1.000
素
其他个别因素 100 90 1.111 92 1.087 94 1.064
其中，土地剩余使用年限指数，土地还原率取6%，按下列公式计算得出：
剩余使用年限指数＝1-1/(1＋土地还原率)剩余使用年限
e.修正结果
在比较因素条件指数修正表的基础上，计算得到结果。
修正指标 实例一 实例二 实例三
交易价格 5,100.00 6,150.00 5,670.00
用途 1.000 1.000 1.000
交易情况 1.000 1.000 1.000
交易日期 1.000 1.000 1.000
使用年限 0.974 0.974 0.974
价格类型 1.000 1.000 1.000
容积率 0.909 0.870 0.870
区域因素 1.000 0.960 1.000
个别因素 1.158 1.087 1.064
比准价格 5,228.00 5,443.00 5,114.00
f.评估地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个实例修正得到的比准地价相近，可见待估宗地地价水平也应在此范围内，所以根据样本修正情况，确定以样本得到的比准地价的算术平均价确定评估单价，经分析确定待估宗地试算单价为5,262.00元/平方米。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本评估单价=不含契税的土地使用权单价×（1+契税税率）
=5,262.00×（1+3%）
=5,420.00元（已取整）
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
土地取得成本＝土地取得成本评估单价×土地面积
＝5,420.00×20,744.50
＝112,435,200.00元(已取整)
B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，鉴于余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工建设，上述费用发生额不大，故以核实后的账面值22,156,056.80元为评估值。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
＝112,435,200.00+22,156,056.80
＝134,591,300.00元（已取整）
D.相关税费的确认
A)土地增值税
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币元
项目 金额 备注
扣税前开发成本 134,591,300.00 （不包括增值税）
减：账面成本 99,748,176.80
增值额 34,843,123.20 市场价值－账面成本
增值率 34.93%
适用税率 30%
应纳税额 10,452,937.00
B)企业所得税测算
企业所得税=（扣税前开发成本-土地增值税-开发成本账面值）×25%
=（134,591,300.00-10,452,937.00-99,748,176.80）×25%
= 6,097,547.00（已圆整）
E.成本法评估结果
开发成本评估值＝扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税值
＝134,591,300.00-10,452,937.00-6,097,547.00
＝118,040,800.00元（已圆整）
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
2)假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入和租金净收入，扣除其预期的正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定待估房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值、租金净收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，以核实后的开发成本账面价值与预计可实现净利润折现值之和确定为评估值。计算公式为：
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
其中：预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值+开发项目自持部分租金净收入－开发成本费用税金现值。
A.预期销售收入和租金收入
a.预期销售收入
预期销售收入＝可售面积×销售单价
目前，余杭星桥城市客厅项目处于停工状态，根据杭州市规划局颁发的建字第201601536001号《建设工程规划许可证》，余杭星桥城市客厅项目的建设规模为36,120.00平方米，结合嘉凯城余杭星桥公司的可研报告和建设销售计划，计容建筑面积为33,192.00平方米。该项目为三层商业综合体，预期2021年底建成，其中100.00平方米为公共配套用房，可售建筑面积33,092.00平方米，包括商业街24,592.00平方米、超市6,000.00平方米、影院2,500.00平方米。商业街中的5,000.00平方米、超市6,000.00平方米、影院2,500.00平方米，合计13,500.00平方米拟自持至2027年进行销售，占可售建筑面积的40.67%，地下建筑停车面积为13,200.00平方米，地下车位共计330个。通过与周边房产的地理位置、商业繁华程度、周边公建配套资源、容积率等因素进行比较并结合区域土地市场、房地产市场的现状及未来走向，结合项目自身定价，在充分考虑市场风险和宏观环境的基础上，采用市场法综合分析确定委估项目可售房源的预期销售收入和租金，具体详见下表：
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
①采用市场法确定项目商铺基准日的底商价格
项目 参照物 委估物业 实例1 实例2 实例3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正因素 简况 评分 比较 评分 修正 比较 评 修正 比较 评分 修正
系数 分 系数 系数
商服繁华程度 一般 100 相似 100 1.00 较好 102 0.98 相似 100 1.00
道路通达程度 区域主干道 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
公交便捷程度 公交车站一般 100 相似 100 1.00 较多 102 0.98 相似 100 1.00
对外交通便利程度 距主干道<500m 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
区 公用设施完善程度 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
域因 基础设施完善程度 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
素 区域人流状况 一般 100 相似 100 1.00 稍多 102 0.98 相似 100 1.00
周边环境 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
所在区域整体规划 规划合理 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
区域发展潜力 较好 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
小计 1.00 0.941 1.00
因素个别 临街状况 单面沿街 100 单面沿街 100 1.00 单面沿街 100 1.00 单面沿街 100 1.00
30 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
项目 参照物 委估物业 实例1 实例2 实例3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正因素 简况 评分 比较 评分 修正 比较 评 修正 比较 评分 修正
系数 分 系数 系数
面积 可分割 100 面积适中 100 1.00 面积适中 100 1.00 面积较小 102 0.98
宽深比 较合理 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
楼层 1F 100 1F 100 1.00 1F 100 1.00 1F 100 1.00
平面布局 平面布局合理 100 平面布局合理 100 1.00 平面布局合理 100 1.00 平面布局合理 100 1.00
商铺形状 较规则 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
建筑结构 钢混 100 钢混 100 1.00 钢混 100 1.00 钢混 100 1.00
层高 4.2米 100 4.2米 100 1.00 4.2米 100 1.00 4.2米 100 1.00
设施设备完善程度 水电、消防设施完 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
备度好
装修状况 毛坯 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
工程质量 较好 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
建筑成新度 全新 100 较新 98 1.02 较新 98 1.02 较新 98 1.02
物业类型 综合体商铺 100 沿街商铺 100 1.00 沿街商铺 100 1.00 沿街商铺 100 1.00
物业管理及服务 物业公司管理 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
31 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
项目 参照物 委估物业 实例1 实例2 实例3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正因素 简况 评分 比较 评分 修正 比较 评 修正 比较 评分 修正
系数 分 系数 系数
权利状况 产权清晰，权属无 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
瑕疵
小计 1.020 1.020 1.000
交易情况 市场价 100 挂牌价 105 0.95 挂牌价 105 0.95 挂牌价 105 0.95
交易日期 2019年9月 100 2019年6月 100 1.00 2019年6月 100 1.00 2019年7月 100 1.00
比准价格 16,043.00 16,655.00 16,128.00
比准单价（元/M2) 16,280.00
32 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
②各年份及不同楼层的预期平均销售价格
单位：元/平方米（个）
年份 1层均价 2层均价 3层均价 地下车位
2019年 16,280.00 9,768.00 8,140.00
2020年 16,400.00 9,840.00 8,200.00
2021年 16,890.00 10,140.00 8,450.00
2027年 20,170.00 12,110.00 10,090.00 65,000.00
③销售计划
根据项目的建造计划、销售计划并结合对当地的房地产市场分析，预计各年销售金额分别为：
销售收入（含税）预测表
单位：人民币万元
销售面积计划表 合计 2019年10-12月 2020年 2021年 2027年
商业街1-3层 27,575.35 8,102.27 19,473.08
拟自持商业街（3层） 5,045.00 5,045.00
超市(2层) 7,266.00 7,266.00
影院(3层) 2,522.50 2,522.50
地下车位 2,145.00
销售收入 44,553.85 8,102.27 19,473.08 16,978.50
合计
收款情况 当年能收到年度预售房款的90%，下一年度收 全部结清
到剩下的10%房款
现金流入 44,553.85 7,292.04 20,283.31 16,978.50
b.自持部分预期出租净收入
自持部分预期出租净收入＝可出租面积×（1-空置率）×出租单价-运营税费
根据项目的建造计划、出租计划并结合对当地的房地产市场分析，预计各年出租净收益金额分别为：
自持部分预期出租净收入预测表
单位：人民币万元
序号 名称 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
1. 有效毛收入 612.36 656.10 699.84 764.24 799.13
1.1 潜在毛租金收入 874.80 874.80 874.80 899.10 918.54
1.1.1 有效出租面积 13,500.00 13,500.00 13,500.00 13,500.00 13,500.00
1.1.2 租金（元/平方米.天） 1.80 1.80 1.80 1.85 1.89
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
序号 名称 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
1.2.1 空置率 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 13.00%
2. 运营税费 202.03 208.63 215.23 224.41 229.20
2.1 房产税 73.48 78.73 83.98 91.71 95.90
2.2 城镇土地使用税 8.44 8.44 8.44 8.44 8.44
2.3 租赁税费 6.61 7.09 7.56 8.25 8.63
2.4 保险费 33.75 33.75 33.75 33.75 33.75
2.5 建筑物专有部分维修(维护)费 67.50 67.50 67.50 67.50 67.50
2.6 管理费 12.25 13.12 14.00 14.76 14.98
3. 净收入 410.33 447.47 484.61 539.83 569.93
B.预计成本支出
a.尚需发生的开发成本
截至评估基准日，已发生的开发成本（含利息支出、土地成本等）为9,974.82万元，其中土地成本7,759.21万元、前期工程费886.60万元、建筑安装费190.26万元、开发间接费534.98万元、资本化利息603.76万元。根据可研报告及测算资料并结合当地类似项目成本发生情况，项目总成本为26,952.69万元，其中工程成本19,193.47万元（含税）。预计尚需发生的开发成本（不含利息支出）为17,581.62万元，具体开发成本测算情况如下表：
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
开发成本估算表
单位：人民币万元
成本科目 单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额 备注
费标准 税率 数量（ 2） 单价 元 2） 合计（万元） （万元） （万元）M( /M
一 土地成本 33,192.00 2,338.00 7,759.22 7,759.22
1 土地出让金 20,744.50 3,621.00 7,512.00 7,512.00 已办证
2 土地契税 20,744.50 110.00 229.12 229.12
3 土地拆迁支出
4 其他税费 18.10 18.10
5 流转用地拆迁补偿
二 工程成本 33,192.00 19,193.47 1,449.29
1 前期工程费 33,192.00 230.00 763.42 763.42
1.1 勘查设计咨询费 100.00 33,192.00 100.00 331.92 331.92
1.2 前期规费等 80.00 33,192.00 80.00 265.54 265.54
1.3 红线外市政配套费 50.00 33,192.00 50.00 165.96 165.96
其它1.4
2 建安成本 14,575.60 13,372.11 1,203.49
2.1 建筑工程 46,392.00 14,575.60 13,372.11 1,203.49
2.1.1 商业街 3,000.00 9% 19,592.00 3,000.00 5,877.60 5,392.29 485.31
2.1.2 拟自持商业街 3,000.00 9% 5,000.00 3,000.00 1,500.00 1,376.15 123.85
2.1.3 超市 3,000.00 9% 6,000.00 3,000.00 1,800.00 1,651.38 148.62
35 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
成本科目 单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额 备注
费标准 税率 数量（M2） 单价(元/M2） 合计（万元） （万元） （万元）
2.1.4 影院 3,000.00 9% 2,500.00 3,000.00 750.00 688.07 61.93
2.1.6 配套用房 2,800.00 9% 100.00 2,800.00 28.00 25.69 2.31
2.1.7 地下建筑停车 3,500.00 9% 13,200.00 3,500.00 4,620.00 4,238.53 381.47
3 基础设施费 33,192.00 2,976.83 2,731.03 245.80
3.1 室外安装工程 550.00 9% 46,392.00 550.00 2,551.56 2,340.88 210.68
3.2 室外附属工程 100.00 9% 33,192.00 100.00 331.92 304.51 27.41
3.3 景观园林绿化 450.00 9% 2,074.45 450.00 93.35 85.64 7.71
4 不可预见费 5% 33,192.00 877.62 877.62
总投资 26,952.69
36 坤元资产评估有限公司
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
b.成本支出进度
根据委估项目的开发建造计划，预计每年发生的开发成本分别为：
开发支出（含税）预测表
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年
合 计
支付进度 15% 55% 30%
后续开发支出（含税） 2,637.24 9,669.89 5,274.49 17,581.62
C.尚需发生的销售税费、管理费用的确定
a.销售费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含税）的2.5%预测。
销售费用预测表
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年 2027年 合 计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
销售费用比例 2.50% 2.50% 2.50% 2.50%
各年销售费用支出 - 182.30 507.08 424.46 1,113.84
b.管理费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含税）的2%预测。
管理费用预测表
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年 2027年 合 计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
管理费用比例 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
各年管理费用支出 - 145.84 405.67 339.57 891.08
c.增值税和税金及附加
根据国家税务总局公告2016年第18号文发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
其中，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
其中，适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算。
税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加等，城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加按照流转税的7%、3%、2%测算。
增值税和税金及附加预测表
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年 2027年 合计
一、增值税
1.预售收入 - 8,102.27 19,473.08 16,978.50 44,553.85
1.1．现金流入 - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
2.当期允许扣除的土地价款 - 1,378.15 3,215.67 3,165.40 7,759.22
2.1当期销售面积 - 5,877.60 13,714.40 13,500.00 33,092.00
2.2可供销售面积 33,092.00 33,092.00 33,092.00 33,092.00
2.3土地价款 7,759.22 7,759.22 7,759.22 7,759.22
3. 销项税税基（3=1-2） - 6,724.12 16,257.41 13,813.10 36,794.63
4.增值税-销项税额（4=3/(1+9%)*9%) - 555.20 1,342.35 1,140.53 3,038.08
5.增值税-进项税额 1,449.29 1,449.29
6.增值税-销项税额预缴(6=1/（1+9%） - 200.70 558.26 467.30 1,226.26
*3%)
7.应交增值税 362.53 362.53
二、销售税金及附加
1.城市维护建设税(7%) 14.05 39.08 58.09 111.22
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
2.教育费附加和地方教育费附加(5%) 10.04 27.91 41.49 79.44
3.印花税(0.05%) 4.05 9.74 8.49 22.28
三、合计 228.84 634.99 937.90 1,801.73
d.土地增值税：
根据财税〔2016〕43号文《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》的规定，营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根据当地税务部门规定的预缴税率（非普通住宅等按销售收入的3%预缴）进行土地增值税的预缴，然后在销售期末对该项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×使用税率）
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50.00%的部分，税率为30.00%；增值额超过扣除项目金额50.00%、未超过扣除项目金额100.00%的部分，税率为40.00%；增值额超过扣除项目金额100.00%、未超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为50.00%；增值额超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为60.00%。
土地增值额＝销售收入-土地成本-房地产开发成本-房地产开发费用-与转让房地产相关的税金-其他扣除项目
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币万元
项目 金额 备注
销售收入 41,515.77 销售总额（不包括增值税）
减：土地成本 7,759.22 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规
定交纳的有关费用
房地产开发成本 17,744.18 项目建设成本（包括建安配套费、前期工程费和不
可预见费）-代政府建设基础工程（递延收益）
房地产开发费用 2,550.34 按土地及开发成本的10%以内计算扣除
其中：财务费用 1,275.17 按土地及开发成本的5%以内计算扣除
销售和管理费用 1,275.17 按土地及开发成本的5%以内计算扣除
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
项目 金额 备注
与转让房地产有关的税金 212.94
加计扣除20% 5,100.68 按土地及开发成本的20%计算
扣除项目合计 33,367.36
增值额 8,148.41 销售收入－扣除项目合计
增值额占扣除项目比例 24.42% 增值额/扣除项目合计
土地增值税 2,444.52
土地增值税预测表
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年 2027年 合计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
增值税预缴 - 200.70 558.26 467.30 1,226.26
增值税补缴 - 362.53 362.53
土地增值税预缴 - 212.74 591.75 484.46 2,444.52
土地增值税补缴 - 1,155.57
D.息税前净现金流量
息税前开发项目净现金流量＝销售收入－开发成本－销售费用－管理费用－销售税金－土地增值税
通过上述各项预测，得出开发项目预测年度现金流量见下：
开发项目预测年度净现金流量
单位：人民币万元
项目 2019年10-12月 2020年 2021年 2022年 2023年
一、销售房产收到全部现金（含税） 7,292.04 20,283.31
二、后续开发支出（含税） 2,637.24 9,669.89 5,274.49
三、销售费用 182.30 507.08
四、管理费用 145.84 405.67
五、增值税和税金及附加 228.84 634.99
六、土地增值税 212.74 591.75
七、销售净收入 -2,637.24 -3,147.57 12,869.33
八、出租净收益 410.33 447.47
九、息税前净现金流量 -2,637.24 -3,147.57 12,869.33 410.33 447.47
续上表建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
项目 2024年 2025年 2026年 2027年 合计
一、销售房产收到全部现金（含税） 16,978.50 44,553.85
二、后续开发支出（含税） - 17,581.62
三、销售费用 424.46 1,113.84
四、管理费用 339.57 891.08
五、增值税和税金及附加 937.90 1,801.73
六、土地增值税 1,640.03 2,444.52
七、销售净收入 13,636.54 20,721.06
八、出租净收益 484.61 539.83 569.93 2,452.17
九、息税前净现金流量 484.61 539.83 569.93 13,636.54 23,173.23
E.折现率
根据本评估项目特点和收集资料的情况，本次评估采用累加法确定折现率。计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率－投资带来的优惠率
无风险投资的报酬率一般选用的是同一时期五年以下的国债利率。风险报酬率是承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是评估对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿，根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
国债收益率通常被认为是无风险的，截至评估基准日，评估人员根据统计国债市场上五年以下国债的平均到期年收益率2.83%为无风险利率；根据余杭星桥当地同类房地产收益情况，风险报酬率确定为8.7%，具体过程如下：
项 目 说 明 数值(%)
对投资风险 当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要 5.5
的补偿 求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。
对管理负担 一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者
的补偿 必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一 3
般远远超过存款、证券。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
项 目 说 明 数值(%)
对缺乏流动 投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存 2
性的补偿 款、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。
易于获得融 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评 -0.8
资的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
所得税抵扣 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评 -1
的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
风险报酬率 8.7
综上所述，确定本次评估中开发项目收益测算的折现率为11.53%。
F.开发成本评估价值
单位：人民币万元
项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
10-12月
一、预计各期收入流入 7,292.04 20,283.31
二、预计各期成本流出 2,637.24 9,669.89 5,274.49
三、销售费用 182.30 507.08
四、管理费用 145.84 405.67
五、增值税及税金及附加 228.84 634.99
六、土地增值税 212.74 591.75
七、出租净收益 410.33 447.47
折现率 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% 11.53%
折现期 0.1250 0.7500 1.7500 2.7500 3.7500
折现系数 0.9865 0.9214 0.8262 0.7408 0.6642
续上表：项目 2024年 2025年 2026年 2027年 预计发生数 预计发生数
折现值
一、预计各期收入流入 16,978.50 44,553.85 30,765.83
二、预计各期成本流出 - 17,581.62 15,869.26
三、销售费用 424.46 1,113.84 769.14
四、管理费用 339.57 891.08 615.32
五、增值税及税金及附加 937.90 1,801.73 1,138.12
六、土地增值税 1,640.03 2,444.52 1,388.99
七、出租净收益 484.61 539.83 569.93 2,452.17 1,450.81
折现率 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% - -
折现期 4.7500 5.7500 6.7500 7.7500 - -
折现系数 0.5955 0.5339 0.4787 0.4293 - -
预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值－开发成本费用税金现值建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
单位：人民币万元
预计总数 预售及已发 预计发生数 预计发生数折现值 评估预计发生数
项目 生挂账成本
A B C=A-B D=C/R E=B+D
一、销售收入 44,553.85 44,553.85 30,765.83 30,765.83
二、开发成本 27,556.44 9,974.82 17,581.62 15,869.26 25,844.08
三、销售费用 1,113.84 1,113.84 769.14 769.14
四、管理费用 891.08 891.08 615.32 615.32
五、增值税及税金及附加 1,801.73 1,801.73 1,138.12 1,138.12
六、土地增值税 2,444.52 2,444.52 1,388.99 1,388.99
七、出租净收益 2,452.17 2,452.17 1,450.81 1,450.81
八、预计利润 2,460.99
九、以前年度损失 -1,044.50
十、预计企业所得税（税率25%） 354.12
十一、预计可实现净利润 2,106.87
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
＝9,974.82＋2,106.87
＝12,081.69万元
(4)评估结果
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和收入及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发成本的价值；而根据土地出让合同相关规定，此项目开发建成后，部分物业需自持5年后方可转让，采用成本法评估难以考虑该因素的影响。综上，本次选取假设开发法途径下的测算结果作为开发成本的评估值。
存货—开发成本评估价值为120,816,900.00元，评估增值21,068,723.20元，增值率为21.12%。
4．其他流动资产
其他流动资产账面价值220,271.47元，系待抵扣的增值税进项税。评估人员检查了相关资料和账面记录等，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，上述税金原始发生额正确，期后应可抵扣，故以核实后的账面值为评估值。
其他流动资产评估价值为220,271.47元。
5．流动资产评估结果建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
账面价值 161,833,652.33元
评估价值 182,902,375.53元
评估增值 21,068,723.20元
增值率 13.02%
(二)非流动资产
1．设备类固定资产
(1)概况
1)基本情况
列入评估范围的设备类固定资产共计21台（套），合计账面原值41,441.99元，账面净值25,605.58元，减值准备0元。
根据嘉凯城余杭星桥公司提供的《固定资产——电子设备评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 科目名称 计量 账面价值(元)
数量
号 单位 原值 净值
1 固定资产--电子设备 台（套） 21 41,441.99 25,605.58
2 减值准备 0.00 0.00
被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率（%）
办公设备及其他 5-10 3-5 19.40-9.50
被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准日，嘉凯城余杭星桥公司未计提固定资产减值准备。
2)主要设备与设备特点
评估人员对嘉凯城余杭星桥公司的设备的购建过程、电子设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
列入本次评估范围的设备包括电脑、复印件、相机、文件柜等办公设备，均位于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
3)设备的购置日期、技术状况与维护管理
委估设备类资产主要系国产，其原始制造质量正常。购置时间范围为2015至建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明今，整体使用年份较短。被评估单位有专人负责设备类资产的维修、保养、管理制度。
(2)现场调查方法、过程和结果
本公司评估人员首先向嘉凯城余杭星桥公司财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等；评估人员还与被评估单位的设备管理人员一起，对照《固定资产——电子设备评估明细表》，对列入评估范围的位于余杭星桥公司及项目部的设备进行了抽查核实，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
经核实，VPN网关、联想E73S电脑等2台设备，合计账面原值8,500.00元，账面净值1,856.50元，实际处于待报废状态。
除上述事项外，其余委估设备的账面原值主要由购置价构成，整体状况较好，基本能满足生产经营需要。
(3)权属核查情况
评估人员查阅了设备购置发票、付款凭证等资料，对设备的权属资料进行了一般的核查验证。经核实，没有发现委估的设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
(4)具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，主要采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
另外，对于报废设备，以其估计的可变现净值为评估价值。
1)重置成本的确定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
A．现行购置价建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
对于电脑、复印机、相机、文件柜等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市场价作为现行购置价。
B．相关费用
由于本次所评办公设备购置使用简便，所以不再单独考虑运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息等相关费用。
C．重置成本
重置成本＝现行购置价＋相关费用
2)成新率的确定
对于价值量较小的设备，以及电脑、复印机、相机等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
3)功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
4)经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
(5)评估举例
例：以打印复印一体机（列《固定资产——机器设备评估明细表》第3项）为例对设备的评估过程作具体说明：
1)设备概况
打印复印一体机型号为兄弟牌MFC-7360，共1台，于2015年7月投入使用，账面原值为2,400.00元，账面净值为500.00元。
2)重置价值的评定
该设备购置于2015年7月，打印复印一体机不需要安装调试等杂费，故单台设备重置价值参考其市场价，取值2,300.00元（不含税）。
3)成新率的评定
该设备的成新率采用年限法确定。
该设备于2015年9月正式投入使用，截至评估基准日已使用4.17年,尚可使用年限为1年。
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
则成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
＝1/（4.17+1）×100%= 19%(已取整)
4)评估价值
评估价值=单台设备重置价值×台数×综合成新率
= 2,300.00×1×19%
= 440.00元(已取整)
(6)设备类固定资产评估结果
账面原值 41,441.99元
账面净值 25,605.58元
重置成本 31,950.00元
评估价值 22,540.00元
评估减值 3,065.58元
减值率 11.97%
2．非流动资产评估结果
账面价值 25,605.58元
评估价值 22,540.00元
评估减值 3,065.58元
减值率 11.97%
(三)流动负债
1．应付账款
应付账款账面价值60,000.00元，为应付浙江大学建筑设计研究院有限公司的设计费等。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，对该款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，该款项需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为60,000.00元。
2．应交税费建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
应交税费账面价值155,829.25元，包括代扣代缴个人所得税245.50元、应交土地使用税155,583.75元。
评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情况，并了解期后税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项税费应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为155,829.25元。
3．其他应付款
其他应付款账面价值142,088,451.47元，包括应付的关联方往来款、社会保险等。其中关联方往来包括应付嘉凯城集团股份有限公司55,360,293.40元、嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司489,252.31元、杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙）26,055,000.00元、七彩小镇开发有限公司60,000,000.00元、七彩文化科技集团有限公司150,000.00元。
通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为142,088,451.47元。
4．流动负债评估结果
账面价值 142,304,280.72元
评估价值 142,304,280.72元
四、评估结论及分析
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，对嘉凯城余杭星桥公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，采用资产基础法进行了评估，得出委估的嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益在评估基准日2019年9月30日的评估结论如下：
(一)资产基础法评估结果及变动原因分析
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城余杭星桥公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
资产账面价值161,859,257.91元，评估价值182,924,915.53元，评估增值21,065,657.62元，增值率为13.01%；
负债账面价值142,304,280.72元，评估价值142,304,280.72元；
股东全部权益账面价值19,554,977.19元，评估价值40,620,634.81元，评估增值21,065,657.62元，增值率为107.73%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 161,833,652.33 182,902,375.53 21,068,723.20 13.02
二、非流动资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
其中：固定资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
资产总计 161,859,257.91 182,924,915.53 21,065,657.62 13.01
三、流动负债 142,304,280.72 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19 40,620,634.81 21,065,657.62 107.73
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
(1)存货评估增值21,068,723.20元，增值率为21.12%，主要系余杭星桥城市客厅项目的土地取得成本低，随着社会经济发展、周边配套设施的完善且开发的产品类型稀缺导致房地产价格有一定幅度的上涨，开发成本采用假设开发法评估时考虑了一定的开发利润所致。
(2)设备类固定资产评估减值3,065.58元，减值率为11.97%，主要系重置成本未考虑增值税及电子设备技术更新速度较快，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置价格所致。
(二)特别事项
本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东
全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
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