本报告依据中国资产评估准则编制
深圳市中装建设集团股份有限公司
拟发行股份及支付现金收购资产事宜
涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益项目
资产评估报告
中铭评报字[2020]第6002号
（共一册 第一册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○二○年二月十日
深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告
目录
声明....................................................................................................................... 2
资产评估报告摘要.................................................................................................. 4
资产评估报告正文.................................................................................................. 9
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况........................................................................................................................... 9
二、评估目的................................................................................................ 29
三、评估对象和评估范围.............................................................................. 29
四、价值类型及其定义.................................................................................. 30
五、评估基准日............................................................................................ 31
六、评估依据................................................................................................ 31
七、评估方法................................................................................................ 33
八、评估程序实施过程和情况....................................................................... 37
九、评估假设................................................................................................ 38
十、评估结论................................................................................................ 40
十一、特别事项说明..................................................................................... 41
十二、资产评估报告使用限制说明................................................................ 45
十三、资产评估报告日.................................................................................. 47资产评估报告附件................................................................................................ 48
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声明
一、本报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
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易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。
十一、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
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拟发行股份及支付现金收购资产事宜
涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2020]第6002号
深圳市中装建设集团股份有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，分别采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对深圳市中装建设集团股份有限公司拟发行股份及支付现金收购资产事宜涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益在 2019年9月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：根据《深圳市中装建设集团股份有限公司第三届董事会第十二次会议决议》（2019年10月13日）：深圳市中装建设集团股份有限公司拟以发行股份及支付现金相结合的方式购买严勇等 13 名自然人合计持有的深圳市嘉泽特投资有限公司100%股权。
二、评估目的：确定深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为深圳市中装建设集团股份有限公司拟实施资产收购事宜提供参考意见。
三、评估对象：深圳市嘉泽特投资有限公司评估基准日的股东全部权益。
四、评估范围：深圳市嘉泽特投资有限公司评估基准日经剥离后的全部资产及负债，具体评估范围以审计剥离后审定的模拟数据为准。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2019年9月30日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
七、评估方法：本次评估分别采用资产基础法和收益法两种方法进行。在依据实际状况充分、全面分析后，最终以收益法的评估结果作为评估报告使用结果。
八、评估结论：经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经营的假设前提下的收益法评估结论如下：
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深圳市嘉泽特投资有限公司剥离后经审计模拟的净资产808.18万元，合并后归属于母公司所有者权益的账面价值为7,856.19万元。经实施收益法评估程序后，于评估基准日，深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益在持续经营的假设前提下的市场价值为 16,800.00 万元，所有者权益评估价值较母公司账面价值评估增值15,991.82万元，增值率为1978.74%，较合并后归属于母公司所有者权益评估增值8,943.81 万元，增值率为113.84%。
评估结论未考虑深圳市嘉泽特投资有限公司对子公司、孙公司等长期股权投资单位的控股权的溢价或非控股权的折价因素。
九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
以下事项并非公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
(一)权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，确定纳入本次评估范围的资产不存在产权瑕疵。
(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
2019年1月21日，深圳市嘉泽特投资有限公司向深圳市南山区人民法院起诉深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙），要求对方支付股权收购违约金1000万元并承担本案全部诉讼费用，2019年5月19日，深圳市南山区人民法院作出一审判决，驳回公司的全部诉讼请求；
2019年6月28日，公司向深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，请求撤销深圳市南山区人民法院的一审判决并查清事实依法改判，并要求深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）承担一审、二审费用。
截止报告出具日止，上述案件尚在审理过程中。
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，除上述未决事项外纳入评估范围的资产、负债不涉及其他法律、经济等未决事项。
(三)重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值均经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“天职业字[2019]39309号”无保留意见审计报告，经剥离后审计模拟报表披露的资产包括流动资产、长期股权投资等，母公司口径资产总额合计为2,822.46万元，负债全部为流动负债，负债总额合计为2,014.28万元，
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净资产总额合计为808.18万元；合并口径资产总额合计为297,958.31 万元，负债总
额合计为12,764.06万元，归属于母公司的净资产总额合计为7,856.19万元。本项目
的财务数据均以经剥离后审计编制的模拟报表为基础。
(四)期后事项
1. 公司主体类型变更
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，同意将企业类型由股份有限公司变更为有限责任公司；同意公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”变更为“深圳市嘉泽特投资有限公司”。
2. 期后新型冠状病毒肺炎疫情事件
2020年1月至报告日期间，中国受新型冠状病毒肺炎疫情影响，服务行业受到较大冲击，因疫情影响尚不能确定和量化，本次评估预测未考虑该事项的影响。提请报告使用者注意。
（五）评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况
1、本次评估中，因实际情况，评估专业人员未对各种设备在评估基准日的状态进行现场勘察，评估专业人员在假定深圳市嘉泽特投资有限公司提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过项目操作日现场调查结果对评估基准日设备状态做出判断。
2、评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，确定纳入评估范围的资产、负债除已披露的情况外，不涉及其他的担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
（七）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，确定评估对应的经济行为不会对评估结论产生重大影响。
（八）审计披露事项对评估值的影响
深圳市嘉泽特投资有限公司不存在审计披露事项对评估值的影响。
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（九）本评估结论中应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的，应交税费应以税务机关的税务清算为准，本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（十）本次评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
（十一）本资产评估报告是在委托人及被评估单位及相关当事方提供与评估相关资料基础上做出的，提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见；评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出评估专业人员的执业范围。
（十二）本次评估中，我们参考和采用了深圳市嘉泽特投资有限公司的历史及评估基准日的财务报表，以及我们在Wind资讯中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据，我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠；我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。
（十三）本次评估中所涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司的未来盈利预测是建立在被评估单位管理层制定的盈利预测基础上的，我们对上述盈利预测进行了必要的审核，并根据评估过程中了解的信息进行了适当的调整。
（十四）本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响盈利预测的实现程度，我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，我们并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。
（十五）其他需要披露的事项
无。
十、评估结论的使用有效期：根据《资产评估执业准则—资产评估报告》之规定“当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”，本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即从2019年9月30日起至2020年9月29日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发
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生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
十一、资产评估报告日：本评估报告正式提出日期为2020年2月10日，为评估结论形成的日期。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告正文
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深圳市中装建设集团股份有限公司：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，分别采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对深圳市中装建设集团股份有限公司拟发行股份及支付现金收购资产事宜涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益（经剥离后模拟的股东全部权益）在2019年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次资产评估项目的委托人为深圳市中装建设集团股份有限公司，被评估单位为深圳市嘉泽特投资有限公司，评估委托合同约定的其他资产评估报告使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（一）委托人概况
名 称：深圳市中装建设集团股份有限公司（以下简称：中装建设）
注 册 号：440301103849354
法定代表人：庄重
注册资本：68,510.93万元（截至2020年1月16日）
公司类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
股权代码：002822
经营期限：1994年4月29日至无固定期限
经营范围：建筑装修装饰工程专业承包壹级；电子与智能化工程专业承包壹级;
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建筑机电安装工程专业承包壹级;建筑幕墙工程专业承包壹级;防水防腐保温工程专
业承包壹级(以上均按建设部D244023230号建筑业企业资质证书经营);消防设施工
程专业承包贰级、建筑工程施工总承包叁级(凭建设部D344045053号建筑业企业资
质证书经营);安全技术防范系统设计、施工、维修贰级(凭广东省公安厅粤GB765号
广东省安全技术防范系统设计、施工、维修资格证经营);建筑装饰工程设计专项甲级
(凭建设部A144002493工程设计资质证书经营);建筑智能化系统设计专项乙级;建筑
幕墙工程设计专项乙级;消防设施工程设计专项乙级(以上均按建设部 A244002490
工程设计资质证书经营);音、视频工程企业资质特级(凭中国录音师协会NO.A074041
资质证书经营);净化工程叁级(凭洁净行业协会 SZCA1128 号资质证书经营);展览陈
列工程设计与施工一体化一级(凭中国展览馆协会 C20171457 资质证书经营);承装
类、承修类电力设施许可证肆级(凭国家能源局南方监管局 6-1-00265-2017 资质证
书经营);园林绿化、灯光音响、舞台设备安装,建筑智能化产品的技术开发;国内贸易
(不含专营、专卖、专控商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的
项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。
截止2019年9月30日，中装建设前十大股东股权结构如下：排名 股东名称 持股数量 持股比例
1 庄小红 198,439,650 32.75%
2 庄展诺 73,009,350 12.05%
3 陈一 32,414,100 5.35%
4 南京鼎润天成投资合伙企业(有限合伙) 18,100,000 2.99%
5 邓会生 10,909,750 1.80%
6 刘广华 8,000,000 1.32%
7 福州中科福海创业投资合伙企业(有限合伙) 8,000,000 1.32%
8 吴睿智 6,952,500 1.15%
9 昆山中科昆开创业投资有限公司 6,683,715 1.10%
10 马雯卿 5,404,600 0.89%
（二）被评估单位概况
1. 注册登记情况
名 称：深圳市嘉泽特投资有限公司（以下简称“嘉泽特”）
注 册 号：440301104306339
法定代表人：严勇
注册资本：1000万元人民币
实收资本：1000万元人民币
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公司类型：有限责任公司
经营期限：2009年10月10日至无固定期限
经营范围：投资兴办实业(具体项目另行申报)；自有房屋租赁;房地产经纪、信息咨询(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)
2. 历史沿革
（1）公司设立
嘉泽特成立于2009年8月。初始设立时注册资本为人民币1000万元，首期出资款为人民币200万元，设立时股东、股东出资额及股权结构具体如下表：
序号 股东姓名 认缴出资额 首期出资额 出资比例（%） 出资方式
（万元） （万元）
1 严勇 495.98 99.20 49.60 货币
2 蔡史锋 124.00 24.80 12.40 货币
3 王莉 124.00 24.80 12.40 货币
4 尹建桥 37.30 7.46 3.73 货币
5 陈东成 32.62 6.52 3.26 货币
6 张国清 29.01 5.80 2.90 货币
7 朱宜和 26.81 5.36 2.68 货币
8 王光增 25.09 5.02 2.51 货币
9 黄晨生 20.40 4.08 2.04 货币
10 魏春晖 19.01 3.80 1.90 货币
11 陈金明 18.58 3.72 1.86 货币
12 张丽娟 16.31 3.26 1.63 货币
13 陈文 15.72 3.14 1.57 货币
14 李连明 7.89 1.58 0.79 货币
15 高秀英 7.29 1.46 0.73 货币
合计 1,000.00 200.00 100.00
首期出资款经深圳友联会计师事务所审验确认并出具了“深友联验字[2009]0500号”《验资报告》。
2010年11月8日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，同意公司实收资本变更为1000万元，全部以货币出资。2010年12月29日，深圳市礼节会计师事务所对嘉泽特增加的实收资本予以审验并出具了“深礼节验字[2010]154号”《验资报告》。实缴出资后，嘉泽特的股东及股权结构如下：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 严勇 495.98 49.60 货币
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2 蔡史锋 124.00 12.40 货币
3 王莉 124.00 12.40 货币
4 尹建桥 37.30 3.73 货币
5 陈东成 32.62 3.26 货币
6 张国清 29.01 2.90 货币
7 朱宜和 26.81 2.68 货币
8 王光增 25.09 2.51 货币
9 黄晨生 20.40 2.04 货币
10 魏春晖 19.01 1.90 货币
11 陈金明 18.58 1.86 货币
12 张丽娟 16.31 1.63 货币
13 陈文 15.72 1.57 货币
14 李连明 7.89 0.79 货币
15 高秀英 7.29 0.73 货币
合计 1,000.00 100.00
（2）第一次股权转让
2011年3月18日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，同意黄晨生将其持有的嘉泽特2.04%的股权（203,987股）转让给标的公司的其他股东，具体转让情况如下：
转让人 受让人 转让股数（股） 转让价款（元）
严勇 103,281.00 103,281.48
蔡史锋 25,821.00 25,820.37
王莉 25,821.00 25,820.37
尹建桥 9,086.00 9,086.32
陈东成 8,111.00 8,111.13
张国清 7,361.00 7,360.72
黄晨生 朱宜和 5,581.00 5,581.36
王光增 5,223.00 5,223.19
陈金明 3,870.00 3,869.74
张丽娟 3,396.00 3,396.23
陈文 3,273.00 3,272.97
李连明 1,644.00 1,643.59
高秀英 1,519.00 1,519.33
合计 203,987.00 203,986.80
2011年5月3日，黄晨生与严勇、蔡史锋等13名受让方签订了《股权转让协议书》，就上述股权转让事宜予以约定。同日，深圳联合产权交易所对公司本次变更后的股东及股权结构情况进行了登记备案。
2011年5月10日，深圳市市监局核准了嘉泽特本次股权转让并为其换发了新的《营业执照》。本次股权转让完成后，嘉泽特的股东及股权结构如下：
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序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例（%）
1 严勇 506.31 50.63
2 蔡史锋 126.58 12.66
3 王莉 126.58 12.66
4 尹建桥 38.21 3.82
5 陈东成 33.43 3.34
6 张国清 29.75 2.98
7 朱宜和 27.36 2.74
8 王光增 25.61 2.56
9 魏春晖 19.01 1.90
10 陈金明 18.97 1.90
11 张丽娟 16.65 1.67
12 陈文 16.04 1.60
13 李连明 8.05 0.81
14 高秀英 7.45 0.74
合计 1,000.00 100.00
（3）第二次股权转让
2015年2月12日，嘉泽特召开股东大会并通过决议，同意股东张丽娟将所持公司股份166,495股（占公司股本比例1.6650%）按嘉泽特2014年末账面净资产转让给标的公司其他股东，具体转让情况如下：
转让人 受让人 转让股数（股） 转让价款（元）
严勇 10,840.00 98,261.00
蔡史锋 23,154.00 112,065.00
王莉 23,154.00 112,065.00
尹建桥 6,989.00 33,827.00
张丽娟 陈东成 6,114.00 29,594.00
高秀英 48,091.00 206,593.00
李连明 1,474.00 7,131.00
王光增 4,684.00 22,672.00
魏春晖 38,525.00 166,833.00
陈金明 3,470.00 16,795.00
合计 166,495.00 805,836.00
2015年1月5日，张丽娟与严勇、蔡史锋等10名受让方签订了《股权转让协议书》，就上述股权转让事宜予以约定。
2015年3月3日，深圳市市监局核准了嘉泽特本次股权转让并为其换发了新的《营业执照》。本次股权转让完成后，嘉泽特的股东及股权结构如下：
序号 股东名称/姓名 出资额（万元） 出资比例（%）
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深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告
1 严勇 507.40 50.74
2 蔡史锋 128.89 12.89
3 王莉 128.89 12.89
4 尹建桥 38.91 3.89
5 陈东成 34.04 3.40
6 张国清 29.75 2.98
7 朱宜和 27.36 2.74
8 王光增 26.08 2.61
9 魏春晖 22.87 2.29
10 陈金明 19.32 1.93
11 陈文 16.04 1.60
12 高秀英 12.26 1.23
13 李连明 8.20 0.82
合计 1,000.00 100.00
（4）公司名称变更
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，同意将企业类型由股份有限公司变更为有限责任公司；同意公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”变更为“深圳市嘉泽特投资有限公司”。
2019年11月7日，深圳市市场监督管理局核准嘉泽特的上述变更，并为嘉泽特换发了《营业执照》。
3. 组织架构
嘉泽特为投资平台，与其子公司深圳市科技园物业集团有限公司共用一套人员。具体组织架构见下图：
4. 嘉泽特近两年及一期剥离后模拟的财务状况和经营状况
（1）模拟财务报表的编制基础
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1)嘉泽特公司原持有深圳市德勇和商务科技有限公司（以下或简称“德勇和商务”）70%的股权，此外公司之子公司科技园物业持有德勇和商务30%股权，公司能对德勇和商务实施控制并将其纳入公司合并报表范围，根据德勇和商务于2019年11月1日的股东会决议以及当日公司与严勇签订的《股权转让协议》，公司将所持有的德勇和商务70%的股权转让给严勇，本次交易后，公司不再对德勇和商务实施控制，不再将其纳入公司的合并范围。为便于理解该股权转让事项对公司财务状况和经营成果等产生的影响，公司假定上述股权转让协议自2016年12月31日开始已经生效，公司自报告期初已经不再将其纳入公司合并范围。
2)公司原持有深圳市深科元环境工程有限公司(以下或简称“深科园环境”)30%股权，同时公司之子公司德勇和商务持有深科元环境30%股权，公司能对深科元环境实施控制并将其纳入公司合并报表范围，根据深科元环境2019年11月1日的股东会决议以及当日公司与黄华强签订的《股权转让协议》，公司将持有的占深科元环境30%的股权转让黄华强，本次转让后，公司未直接持有深科元环境的股权。根据2019年12月20日的股东会决议以及当日尹建桥与黄华强签订的《股权转让协议》、德勇和商务与公司签订的《股权转让协议》、黄华强与公司签订的《股权转让协议》，尹建桥将持有的占深科元环境40%的股权转让给黄华强，德勇和商务将持有的占深科元环境30%的股权转让给公司，黄华强将持有的占深科元环境21%的股权转让给公司，本次交易后，公司持有深科元环境51%股权。为便于理解该股权转让事项对公司财务状况和经营成果等产生的影响，公司假定上述股权转让协议自 2016年 12月 31日开始已经生效，公司报告期内一直对深科元环境直接持股51%。
3)2019年11月1日，公司与严勇签订《股权转让协议》，公司将所持有的北京安证通信息科技股份有限公司（以下简称“安证通”）的出资1,350,000.00元转让给严勇，本次交易后，公司不再持有对安证通的出资。为便于理解该股权转让事项对公司财务状况和经营成果等产生的影响，公司假定上述股权转让协议自 2016年12月31日开始已经生效，公司报告期内无对安证通的出资。
4)2019年11月1日，公司与张国清签订《房产转让协议》、公司与严勇签订《房产转让协议》，公司将所持有的TCL科学园区D3-8D房屋转让给张国清，将所持有的TCL科学园区D3-8C房屋转让给严勇，本次交易后，上述房产不再属于公司，为便于理解该交易事项对公司财务状况和经营成果等产生的影响，公司假定上述房产转让协议自2016年12月31日开始已经生效，公司报告期内未持有上述房产，
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同时公司报告期内上述房产对外出租产生的收入、对应的税金作为公司对上述购买
人的代收代付款项。
5)2019年11月1日，公司与成都中科云智科技有限公司签订《股权转让协议》，公司将所持有的中开院（成都）科技有限公司（以下简称“中开院”）20%股权转让给成都中科云智科技有限公司，本次交易后，公司不再持有中开院的股权。为便于理解该股权转让事项对公司财务状况和经营成果等产生的影响，公司假定上述股权转让协议自2016年12月31日开始已经生效，公司报告期内无对中开院的股权。
6)因上述5个交易事项中相关的现金流未实际发生，本报告期内全部作为其他应收款、其他应付款体现，同时产生的其他应收款均作为单项计提坏账准备的应收款项，报告期内不计提坏账准备。
（2）嘉泽特剥离后模拟的财务经营状况
财务状况表（合并口径）
金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 26,422.61 29,154.32 27,548.52
非流动资产 2,678.59 2,341.90 2,247.31
资产总额 29,101.20 31,496.22 29,795.83
流动负债 12,605.19 13,868.18 12,312.96
非流动负债 282.48 308.32 451.10
负债总额 12,887.67 14,176.51 12,764.06
净资产 16,213.53 17,319.71 17,031.77
财务状况表（母公司口径）
金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 1,640.02 1,737.87 1,490.02
非流动资产 1,473.77 1,332.45 1,332.45
资产总额 3,113.79 3,070.31 2,822.46
流动负债 2,025.93 2,008.61 2,014.28
非流动负债 - - -
负债总额 2,025.93 2,008.61 2,014.28
净资产 1,087.86 1,061.71 808.18
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经营状况表（合并口径）
金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 31,586.86 36,082.25 28,037.55
减：营业成本 23,105.65 27,548.58 20,968.86
税金及附加 207.87 242.14 163.66
销售费用 659.09 511.52 402.67
管理费用 4,360.07 5,281.91 3,576.90
财务费用 -22.35 -15.07 -91.61
资产减值损失 - - -45.91
加：投资收益 204.16 350.93 175.81
二、营业利润 3,388.44 2,808.33 3,200.36
加：营业外收入 22.79 35.02 25.68
减：营业外支出 7.77 15.53 215.78
三、利润总额 3,403.46 2,827.82 3,010.26
减：所得税费用 1,043.23 798.08 697.71
四、净利润 2,360.23 2,029.74 2,312.55
其中归属于母公司的净利润 1,032.21 936.93 896.22
经营状况表（母公司口径）
金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 - - -
减：营业成本 - - -
税金及附加 - - -
销售费用 - - -
管理费用 2.10 31.32 28.65
财务费用 -4.82 -1.01 -0.61
资产减值损失 - - -
加：投资收益 -18.46 0.35 774.51
二、营业利润 -15.74 -29.97 746.47
加：营业外收入 4.58 3.81 -
减：营业外支出 - - -
三、利润总额 -11.16 -26.15 746.47
减：所得税费用 1.88 - -
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项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
四、净利润 -13.03 -26.15 746.47
上表中列示的数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“天职业字[2019]39309号”无保留意见审计报告。
5.嘉泽特及其控股公司主要资质
（1）物业服务企业资质证书序号 公司名称 资质等级 证书编号 发证日期 有效期 颁发机关
深圳市科技园物业 建物企 中华人民共和
1 集团有限公司 一级 [2003]046 2011.11.04 / 国住房和城乡
号 建设部
新疆新能深科园物 新住房物 新疆维吾尔自
2 业服务有限公司 二级 65112号 2017.06.13 / 治区住房和城
乡建设厅
上海深科园物业管 沪（徐汇）284 上海市住房保
3 理有限公司 三级 号 2013.09.04 / 障和房屋管理
局
长春深科物业服务 长春市住房保
4 有限公司 三级 K10879 2016.09.14 / 障和房地产管
理局
5 惠州市深科园物业 三级 HWGZ-S-3245 2009.08.24 / 惠州市房产管
管理有限公司 理局
注：住建部于2018年3月8日发布《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住建部第39号令），物业企业只要在营业执照上的经营范围包括物业服务就可以正常营业，无需再申请资质。
（2）保安从业单位备案书/自行招用保安员单位备案证明序号 公司名称 备案类型 证书编号 发证日期 有效 备案机关
期
1 深圳市科技园物 自行招用保安 深公保（备）字 2017.10.16 / 深圳市公
业集团有限公司 员单位 第0300021号 安局
（3）设计、施工、维修资格证序 公司名称 资质名称 证书编号 发证日期 有效期 发证机关
号
深圳市深科机 特种设备安 广东省质
1 电工程有限公 装改造维修 TS33441345-2020 2016.03.09 2020.03.08 量技术监
司 许可证（电 督局
梯）
6.对外投资
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（1）长期投资的评估范围
嘉泽特公司经剥离后纳入评估范围内长期投资单位合计3家，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限持股比例% 投资成本 账面价值
1 深圳市科技园物业集团有限公司2011/1/13 无固定期限 51.63% 7,363,800.0010,886,151.00
2 深圳市科苑绿化工程有限公司 2015/3/31 无固定期限 20.00% 200,000.00 1,160,000.00
3 深圳市深科元环境工程有限公司2017/4/10 无固定期限 51.00% 450,000.00 1,278,300.00
合计 13,324,451.00
注：深圳市科技园物业集团有限公司持有深圳市科苑绿化工程有限公司42.00%的股权。
（2）长期投资单位持股结构
（3）长期投资单位概况
1）深圳市科技园物业集团有限公司
A. 注册登记情况
名 称：深圳市科技园物业集团有限公司（以下简称“科技园物业”）
注 册 号：440301104705599
法定代表人：严勇
注册资本：2060万元人民币
实收资本：2060万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营期限：1993年3月23日至无期限
经营范围：一般经营项目是：物业管理；机动车停放服务(另行申办分公司执照)；房地产经纪；水电安装及维修；清洁服务；商务信息咨询；国内贸易；房地产信息咨询；自有物业租赁；市场营销策划；经济信息咨询；为餐饮企业提供管理服务；展览展示策划和会务策划；文化交流活动策划；教育培训(不含学科类培训)。(以上法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外,限制的项目须取得
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许可后方可经营)，许可经营项目是：建筑装饰工程施工；餐饮服务；园林绿化；楼
宇机电设备上门安装与维修；建筑装饰工程设计施工；在合法取得使用权的土地上
从事房地产开发经营;建筑工程技术咨询。
B. 基准日股权结构情况
科技园物业截止评估基准日股权结构情况如下：序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 深圳市嘉泽特投资有限公司 1,063.66 51.63
2 深圳市科技工业园物业管理有限公司工 756.34 36.72
会委员会
3 深圳科技工业园有限公司 240.00 11.65
合计 2,060.00 100.00
C. 组织架构
D. 对外投资序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例 账面价值
1 北京深科物业管理有限公司 2008/8/25 无固定期限 30% 6,604,274.71
2 深圳市科苑绿化工程有限公司 2005/12/16 无固定期限 42% 3,179,793.53
3 深圳市德勇和商务科技有限公司 2013/3/13 无固定期限 30% 327,841.25
4 深圳市深科元物业管理有限公司 2009/12/28 无固定期限 40% 204,914.85
5 无锡深科餐饮管理有限公司 2017/7/20 无固定期限 20% 16,489.36
6 惠州市深科园物业管理有限公司 2007/11/20 无固定期限 70% 850,000.00
7 江门市深科园物业管理有限公司 2009/11/5 无固定期限 60% 1,200,000.00
8 深圳市深科元产业地产策划有限公司 2014/11/18 无固定期限 100% 500,000.00
9 深圳市深科机电工程有限公司 2015/7/20 无固定期限 100% 5,000,000.00
10 武汉市深科元物业管理有限公司 2006/3/23 无固定期限 100% 490,700.00
11 无锡深科园物业管理服务有限公司 2015/5/27 无固定期限 70% 700,000.00
12 上海深科园物业管理有限公司 2012/4/10 无固定期限 100% 1,000,000.00
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13 合肥深科物业服务有限公司 2013/2/7 无固定期限 100% 500,000.00
14 长春深科物业服务有限公司 2013/10/12 无固定期限 100% 1,000,000.00
15 贵阳市深科园物业管理有限公司 2015-5-27 无固定期限 100% 未认缴
16 昆明深科园物业管理有限公司 2014/8/29 无固定期限 100% 400,000.00
17 新疆新能深科园物业服务有限公司 2009/10/15 无固定期限 51.06% 4,563,227.00
18 陕西深科产业园运营管理有限公司 2017/8/14 无固定期限 60% 600,000.00
19 海口深科园物业服务有限公司 2019/4/17 无固定期限 100% 500,000.00
20 昆山深开园物业管理有限公司 2018/12/6 无固定期限 49% 90,895.66
21 青岛硬创智园运营管理有限公司 2019/1/8 无固定期限 30% 236,914.01
22 深圳市科技园物业集团有限公司惠州分公司 2007/1/8 无固定期限 70% 注①
23 深圳市科技园物业集团有限公司北京分公司 2007/5/8 无固定期限 -70% 注②
24 合计 27,965,050.37
注：①根据深圳市科技工业园物业管理有限公司与惠州市深科园物业管理有限公司签订的《业务受让协议》，深圳市科技园物业集团有限公司惠州分公司由惠州市深科园物业管理有限公司承包经营。经营期自2007年11月20日起，经营期间按70%享有权益，故本次将惠州分公司视同长期股权投资考虑。
②根据《深圳市科技工业园物业管理有限公司北京分公司经营承包合同》约定，深圳市科技园物业集团有限公司北京分公司由北京市深科物业管理有限公司承包经营。经营期自2007年5月8日起，经营期间按30%享有权益，故本次将北京分公司视同长期股权投资考虑。
E. 经营业务范围
科技园物业公司主要为客户提供综合物业管理服务。公司凭借专业的综合物业管理能力、较高的品牌认可度、高效的物业运营能力以及专业化的运营管理团队等关键资源要素，为客户提供综合物业服务。服务客户包括大型高新技术开发区、工业园区、综合性写字楼、技术研发类物业及住宅物业等。
F. 近两年及一期的资产、负债和经营情况
财务状况表（合并口径）
单位名称：深圳市科技园物业集团有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 28,138.79 31,587.79 30,078.13
非流动资产 2,814.14 2,623.67 2,488.45
资产总额 30,952.93 34,211.46 32,566.58
流动负债 14,949.00 17,138.42 15,448.17
非流动负债 282.48 308.32 451.10
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负债总额 15,231.48 17,446.74 15,899.27
净资产 15,721.45 16,764.72 16,667.31
财务状况表（母公司口径）
单位名称：深圳市科技园物业集团有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 22,535.62 25,717.99 24,067.07
非流动资产 4,089.70 3,696.76 3,643.92
资产总额 26,625.32 29,414.75 27,710.98
流动负债 11,538.68 294,14173,,553779..2675 11,505.17
非流动负债 282.48 308.32 451.10
负债总额 11,821.16 13,887.98 11,956.28
净资产 14,804.16 15,526.77 15,754.70
经营状况表（合并口径）
单位名称：深圳市科技园物业集团有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 30,571.27 35,281.50 28,671.00
减:营业成本 22,443.86 27,140.20 21,907.75
税金及附加 192.47 225.39 145.69
销售费用 659.09 511.52 402.67
管理费用 4,185.40 4,982.79 3,355.58
财务费用 -16.09 -12.52 -89.76
资产减值损失 132.83 99.10 99.10
加：其他收益 19.42 32.89 49.52
投资收益 240.18 351.75 192.64
资产处置收益 - -0.06 -
二、营业利润 3,233.31 2,719.59 3,172.23
加：营业外收入 18.21 31.21 24.99
减：营业外支出 7.77 15.52 215.77
三、利润总额 3,243.75 2,735.28 2,981.44
减：所得税费用 976.49 768.45 703.85
四、净利润 2,267.27 1,966.83 2,277.59
其中归属于母公司的净利润 1,914.98 1,772.72 1,772.50
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经营状况表（母公司口径）
单位名称：深圳市科技园物业集团有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 22,248.18 25,622.97 20,401.26
减:营业成本 16,351.47 20,099.39 15,085.83
税金及附加 143.05 165.90 95.43
销售费用 634.14 496.57 392.37
管理费用 2,478.34 2,822.10 2,324.57
财务费用 -12.22 -13.13 -98.71
资产减值损失 69.31 115.80 14.78
加：其他收益 11.39 23.50 26.84
投资收益 238.39 181.04 385.66
二、营业利润 2,833.87 2,140.87 2,999.49
加：营业外收入 10.82 20.13 17.10
减：营业外支出 4.35 3.09 205.38
三、利润总额 2,840.34 2,157.91 2,811.20
减：所得税费用 802.71 595.29 663.05
四、净利润 2,037.63 1,562.62 2,148.16
其中归属于母公司的净利润 1,745.23 1,437.22 1,728.08
上述数值均已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，未单独出具审计报告。
2）深圳市深科元环境工程有限公司
A. 注册登记情况
名 称：深圳市深科元环境工程有限公司（以下简称“深科元环境”）
注 册 号：440301111440308
法定代表人：黄华强
注册资本：1000万元人民币
实收资本：200万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营期限：2014年10月11日至无期限
经营范围：一般经营项目是:楼宇清洁服务、道路清扫保洁、地毯清洗服务、消杀除四害、白蚁防治；甲醛检测治理；外墙清洗、石材晶面养护；环保技术研发,清
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深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告
洁用品、机械设备的销售；室内外空气环境治理；花卉租售；车辆、清洁机械设备
租赁；电器设备设施的保养维护、电梯养护;家政服务(以上根据法律、行政法规、国
务院决定等规定需要审批的,依法取得相关审批文件后方可经营)。许可经营项目是：
物业管理;建筑装饰工程施工；二次供水设施清洗、污水处理、垃圾无害化处理;环保
工程施工，园林绿化养护；劳务派遣;餐厨垃圾经营性收集、运输、处置；生物柴油
加工制造;市政公用工程施工;货物运输。
B. 评估基准日股权结构
2019年11月1日，深科元环境公司召开股东会议，全体股东同意标的公司将其所持有的深科元环境公司30%股权转让给黄华强。
2019年12月20日，深科元环境公司召开股东会，全体股东同意尹建桥将其持有的深科元环境公司40%的股权转让给黄华强，商务公司将其持有的深科元环境公司30%的股权转让给标的公司，黄华强将其持有的深科元环境公司21%的股权转让给标的公司。本次股权转让完成后。本次股权转让完成后，最终模拟股权结构如下：
序号 出资人名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 黄华强 490.00 49.00
2 深圳市嘉泽特投资有限公司 510.00 51.00
合计 1000.00 100.00
C. 组织架构
D. 对外投资
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深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例 账面价值
1 上海预录环境工程有限公司 2018/11/7 无固定期限 100% 200,000.00
E. 经营业务范围
深科元环境工程主要经营业务范围为场地清洁服务及清洁衍生服务，其中包括楼宇清洁服务、道路清扫保洁、地毯清洗服务、消杀除四害、白蚁防治;甲醛检测治理;外墙清洗、石材晶面养护、物业服务，主要服务对象为商业办公楼、工业园区、住宅及政府单位楼。
F. 近两年及一期的资产、负债和经营情况
财务状况表（合并口径）
单位名称：深圳市深科元环境工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 432.20 613.48 775.42
非流动资产 24.38 23.98 75.02
资产总额 456.59 637.45 850.44
流动负债 147.28 246.01 379.96
非流动负债 - - -
负债总额 147.28 246.01 379.96
净资产 309.31 391.44 470.48
财务状况表（母公司）
单位名称：深圳市深科元环境工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 432.20 613.48 678.59
非流动资产 24.38 23.98 88.01
资产总额 456.59 637.45 766.60
流动负债 147.28 246.01 293.15
非流动负债 - - -
负债总额 147.28 246.01 293.15
净资产 309.31 391.44 473.45
经营状况表（合并口径）
单位名称：深圳市深科元环境工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
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项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 1,747.36 1,987.93 2,060.22
减:营业成本 1,496.22 1,643.10 1,837.88
税金及附加 10.17 12.24 14.23
销售费用 - - -
管理费用 133.18 226.37 125.67
财务费用 -0.36 -0.35 -0.20
资产减值损失 -0.21 -0.22 1.61
加：投资收益 1.94 2.81 2.24
二、营业利润 110.30 109.60 83.27
加：营业外收入 0.00 - 0.65
减：营业外支出 - - 0.01
三、利润总额 110.30 109.60 83.91
减：所得税费用 41.66 27.47 4.87
四、净利润 68.64 82.13 79.04
经营状况表（母公司）
单位名称：深圳市深科元环境工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 1,747.36 1,987.93 1,803.96
减:营业成本 1,496.22 1,643.10 1,585.69
税金及附加 10.17 12.24 12.61
销售费用 - - -
管理费用 133.18 226.37 122.29
财务费用 -0.36 -0.35 -0.33
资产减值损失 -0.21 -0.22 -0.40
加：投资收益 1.94 2.81 2.24
二、营业利润 110.30 109.60 86.34
加：营业外收入 0.00 - 0.65
减：营业外支出 - - 0.01
三、利润总额 110.30 109.60 86.98
减：所得税费用 41.66 27.47 4.97
四、净利润 68.64 82.13 82.01
上述数值均已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，未单独出具审计报告。
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3）深圳市科苑绿化工程有限公司
A. 注册登记情况
名 称：深圳市科苑绿化工程有限公司（以下简称“科苑绿化”）
注 册 号：440301106831372
法定代表人：严勇
注册资本：200万元人民币
实收资本：200万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营期限：2005年12月16日至2030年12月16日
经营范围：一般经营项目是:园林绿化工程;绿化养护服务;室内外装饰;苗木、盆景花卉的租赁、销售(不含专营、专控、专卖商品及限制项目);园艺服务;除“四害”消杀;白蚁防治;室内空气净化服务;水箱清洗服务;清洁服务;水果、蔬菜种植。
B. 股权结构
截止评估基准日，科苑绿化模拟的股权结构如下：序号 出资人名称 出资额（万 出资比例（%）
元）
1 深圳市科技园物业集团有限公司 84.00 42.00
2 陈东成 76.00 38.00
3 深圳市嘉泽特投资有限公司 40.00 20.00
合计 200.00 100.00
C. 经营业务范围
科苑绿化主要经营业务范围为绿化养护服务、园林绿化工程、室内装饰。
D. 近两年及一期的资产、负债和经营情况
财务状况表
单位名称：深圳市科苑绿化工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 820.09 838.85 870.17
非流动资产 3.10 1.55 1.94
资产总额 823.19 840.39 872.11
流动负债 108.93 123.35 115.02
非流动负债 - - -
负债总额 108.93 123.35 115.02
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深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年9月30日
流动资产 820.09 838.85 870.17
非流动资产 3.10 1.55 1.94
净资产 714.26 717.04 757.09
经营状况表
单位名称：深圳市科苑绿化工程有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2017年度 2018年度 2019年1-9月
一、营业收入 1,011.12 691.58 547.92
减:营业成本 908.46 644.05 464.81
税金及附加 5.24 4.50 3.74
销售费用 - - -
管理费用 39.40 41.43 38.67
财务费用 -1.09 -1.18 -1.03
资产减值损失 -1.08 -0.40 1.28
加：投资收益 0.48 - 1.63
二、营业利润 60.68 3.19 42.09
加：营业外收入 - 0.00 0.04
减：营业外支出 0.00 0.00 0.00
三、利润总额 60.67 3.18 42.13
减：所得税费用 18.85 0.40 2.08
四、净利润 41.82 2.79 40.05
上述数值均已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，但未单独出具审计报告。
7.主要税种及税率
合并范围内公司主要税率如下：
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 17%/16%/13%/11%/9%/6%/5%/3%
城市维护建设 实缴流转税税额 5%、7%
税
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附 实缴流转税税额 2%
加
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%/12%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴。
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（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
除国家法律、法规规定的评估报告使用者以外，资产评估委托合同无约定其他报告使用者。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
委托人与被评估单位无关联关系。
二、评估目的
根据《深圳市中装建设集团股份有限公司第三届董事会第十二次会议决议》（2019年10月13日）：深圳市中装建设集团股份有限公司拟以发行股份及支付现金相结合的方式购买严勇等 13 名自然人合计持有的深圳市嘉泽特投资有限公司100%股权，本次评估目的即对该经济行为所涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益进行评估，为上述经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为嘉泽特股东全部权益，涉及的评估范围为嘉泽特申报的于评估基准日经剥离后审计模拟审定的全部资产和负债，总资产账面价值 28,224,619.71 元，总负债账面价值20,142,802.81元，净资产账面价值8,081,816.90元。具体的资产、负债项目内容以嘉泽特根据专项审计后的全部资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过嘉泽特确认的资产、负债项目均在本次评估范围内。各类委估资产、负债在评估基准日的账面价值如下表：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 14,900,168.71
2 货币资金 2,437,587.50
3 其他应收款 12,462,581.21
4 二、非流动资产合计 13,324,451.00
5 长期股权投资 13,324,451.00
6 三、资产总计 28,224,619.71
7 四、流动负债合计 20,142,802.81
8 应交税费 562,771.88
9 其他应付款 19,580,030.93
10 六、负债总计 20,142,802.81
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序号 科目名称 账面价值
11 七、净资产（所有者权益） 8,081,816.90
以上数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“天职业字[2019]39309号”无保留意见审计报告。
（二）对企业价值影响较大的单项资产或资产组合的情况
企业为投资控股平台，无实物资产。主要资产为前述3家主体的股权投资，具体明细如下：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限持股比例% 投资成本 账面价值
1 深圳市科技园物业集团有限公司2011/1/13 无固定期限 51.63% 7,363,800.0010,886,151.00
2 深圳市科苑绿化工程有限公司 2015/3/31 无固定期限 20.00% 200,000.00 1,160,000.00
3 深圳市深科元环境工程有限公司2017/4/10 无固定期限 51.00% 450,000.00 1,278,300.00
合计 13,324,451.00
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
无。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额、评估值。
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值均经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“天职业字[2019]39309号”无保留意见审计报告，经剥离后模拟审定的资产包括流动资产、长期股权投资等，资产总额合计为2,822.46万元，负债全部为流动负债，负债总额合计为2,014.28万元，净资产总额合计为
808.18万元。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指嘉泽特的生产经营活动会按其现状持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变。
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除非特别说明，本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国（大陆）关税区内产权（资产）交易市场上所表现的市场价值。
（三）选择价值类型的理由
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）根据资产评估委托合同之规定，本次评估的基准日为2019年9月30日。
（二）评估基准日的确定，是嘉泽特根据以下具体情况协商择定的：
1．该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。
2．评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。
3．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响。本次评估中与评估基准日有关的主要费率为：
中国人民银行贷款利率：一年以内(含一年) 4.35%/年
一至五年(含五年) 4.75%/年
五年以上 4.90%/年
六、评估依据
（一）行为依据
1．《深圳市中装建设集团股份有限公司第三届董事会第十二次会议决议》；
2．中装建设与公司签订的《资产评估委托合同》。
（二）法律依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
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2. 《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
3. 《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日,中华人民共和国主席令第14号，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2017年）；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）及其实施条例；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月19日第二次修订）；
7. 《关于调整增值税税率的通知》（财政部 税务总局财税〔2018〕32号）；
8. 《关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）；
9. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2016年修订版）；
10.《中华人民共和国印花税暂行条例》（1988年8月6日中华人民共和国国务院令第11号发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）；
11.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资[2017] 43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017] 30号）；
3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018] 36号）；
4. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018] 35号）；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017] 33号）；
6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018] 37号）；
7. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018] 38号）；
8. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
11.《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等（财政部2006年颁布）。
（四）权属依据
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1. 重大设备购置发票；
2. 其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1. 嘉泽特提供的以前年度及评估基准日的财务报表、审计报告；
2. 嘉泽特提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料；
3. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
4. 嘉泽特提供的盈利预测资料；
5. 市场询价资料；
6. 国家宏观、行业统计分析资料；
7. 可比上市公司的相关资料；
8. WIND数据库；
9. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六）其他参考依据
1. 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司《资产评估质量控制制度及质量控制规范暨评估业务管理制度》；
2. 被评估单位提供的各类《资产清查评估申报明细表》；
3. 嘉泽特相关人员访谈记录；
4. 被评估单位提供的销售合同及订单；
5. 委托人、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
6. 委托人及被评估单位承诺函；
7. 评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料，以及评估过程中参数数据选取所收集到的相关资料；
8. 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天职业字[2019] 39309号无保留意见模拟审计报告；
9. 被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法（又称资产基础法）三种基本方法及其衍生方法。
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资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。
本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法。评估方法选择理由如下：
1．选取资产基础法评估的理由：资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。嘉泽特评估基准日模拟资产负债表内各项资产、负债可以被识别，评估人员可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对嘉泽特资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
2．选取收益法评估的理由：收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力、在用价值的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。根据企业历史经营的模拟数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益、风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
3．市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但本次未选取市场法，理由一：由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，可比上市公司或交易案例与评估对象的相似程度较难准确量化和修正，因此市场法评估结果的准确性较难准确考量，而且市场法基于基准日资本市场的时点影响进行估值而未考虑市场周期性波动的影响。理由二：由于在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业交易案例。
因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估，并将收益法评估结果作为最终评估结论。
（二）评估方法的介绍
1.资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用
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适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的
具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。各类资产、负债具体评估方法如下：
（1）流动资产具体评估方法
嘉泽特纳入评估范围的流动资产包括货币资金、其他应收款。
1）货币资金：包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行询证函等，以核实后的账面价值确定评估值。
2）其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（2）非流动资产具体评估方法
经审计模拟后，嘉泽特纳入评估范围的非流动资产为长期股权投资。
对于长期股权投资，本次对被投资单位分别采用资产基础法和收益法进行整体延申评估，再根据被投资单位实际情况确定最终评估结论，最后以母公司对该子公司的股权投资比例乘以被投资单位净资产（股东全部权益）评估值确定该长期股权投资的评估价值。
（3）负债具体的评估方法
嘉泽特纳入评估范围的负债包括应交税费、其他应付款。
对评估范围内的负债逐笔进行核实，根据评估目的实现后的嘉泽特实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
2.收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
股权自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东的现金流量，对应的折现率
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为权益资本成本，评估值内涵为股东全部权益价值。现金流计算公式为：
股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息债务本金+新借付息债务本金
企业自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本，评估值内涵为企业整体价值。现金流计算公式为：
企业自由现金流量=净利润+折旧及摊销+税后利息支出-营运资金增加-资本性支出
本次评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估选用未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体经营性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产净额的价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。
（1）计算模型
E ? B ? D 公式一
式中：E为嘉泽特的股东全部权益的市场价值；B为企业整体市场价值；D为负息负债的市场价值。其中，公式一中企业整体市场价值B按如下公式求取：
B ? P ??Ci 公式二
式中：P为经营性资产价值；ΣCi为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余资产）的价值。其中，公式二中经营性资产评估价值P按如下公式求取：
P ? t?n?1 ?Rt ? ?1 ? r ??t ? ? ?rR?n ?1g ? ? ?1 ? r ??n 公式三
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）
式中：Rt为明确预测期的第t期的企业自由现金流；t为明确预测期期数1 , 2 ,3 ，··· ，n；r为折现率；Rn+1为永续期企业自由现金流；g为永续期的增长率，本次评估g = 0；n为明确预测期最后一年。
（2）模型中关键参数的确定
1）预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支
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付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用×（1-税率T）-资本性支出-营运资金变动。
（3）收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
本次评估采用永续年期作为收益期。永续年限通常分两阶段预测，即详细预测期和稳定预测期，其中，第一阶段为2019年10月至2024年，在此阶段根据被评估单位的经营情况及经营计划，收益状况处于变化中；第二阶段自2025年1月1日起为永续经营期，在此阶段被评估单位将保持稳定的盈利水平。
（4）折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定，其计算公式为：
WACC ? Re E ? Rd D (1?T ) 公式四
D ? E D ? E
式中： Re为权益资本成本；Rd为负息负债资本成本；T为所得税率。
1）权益资本成本Re采用资本资产定价模型(CAPM)计算，其计算公式为：
Re＝Rf＋β×ERP＋Rs 公式五
式中：Re为权益资本成本；Rf为无风险回报率；β为风险系数；ERP为市场风险超额回报率；Rs为公司特有风险超额回报率
2）付息债务评估价值的确定
付息债务一般包括企业的长、短期借款，被评估单位不涉及有息债务。
3）溢余资产及非经营性资产、负债评估价值的确定
非经营性资产、负债（含溢余资产）在此是指在企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。包括：溢余货币资金、长期股权投资、其他应收款、其他应付款等。对非经营性资产负债（含溢余资产），本次单独采用合理方法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行，主要评估过程如下：
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（一）接受委托
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，签订资产评估业务委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；指导被评估单位清查资产、填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、抽查等方式对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
评估人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告。
（四）编制和提交资产评估报告阶段
根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向中装建设提交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的不断变化影响资产价值，必须建立一些假设以便评估专业人员对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1．交易假设
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交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3．企业持续经营假设
企业持续经营假设是假定被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营。
（二）特殊假设
1.本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2.无重大变化假设：是假定国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
3.无不利影响假设：是假定无其他不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位的待估资产、负债造成重大不利影响；
4.方向一致假设：是假定被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致，不考虑未来可能由于管理层、经营策略调整等情况导致的经营能力变化；
5.政策一致假设：是假定被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
6.资产持续使用假设：是假定被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用；
7.数据真实假设：是假定评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠。被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
8.现金流稳定假设：是假定被评估单位于年度中期均匀获得净现金流；
9.评估范围仅以嘉泽特提供的评估申报表为准，未考虑嘉泽特提供清单以外可
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能存在的或有资产及或有负债；
10.假设被评估单位及其子公司以前年度及当年签订的合同有效，并能得到执行；
11.假设评估基准日后被评估单位及其子公司在市场中继续保持目前的竞争态势和市场地位，假设被评估单位保持目前的成本管控能力；
12.假设预测期内被评估单位核心管理人员队伍相对稳定，不会出现影响企业发展和收益实现的重大变动事项。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
深圳市嘉泽特投资有限公司经审计剥离后模拟的净资产账面价值为 808.18 万元，合并后归属于母公司所有者权益的账面价值为7,856.19万元，经实施资产基础法评估程序后，于评估基准日，嘉泽特公司股东全部权益在持续经营的假设前提下的市场价值为 16,855.00 万元，所有者权益评估价值较母公司账面价值评估增值16,046.82万元，增值率为1,985.55%，较合并后归属于母公司的所有者权益评估增值8,998.81万元，增值率114.54%。具体如下表：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
被评估单位：深圳市嘉泽特投资有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减额 增值率（%）
A B C =B -A D=C/A×100%
流动资产 1 1,490.02 1,490.02 - -
非流动资产 2 1,332.44 17,379.26 16,046.82 1,204.32
长期股权投资 3 1,332.44 17,379.26 16,046.82 1,204.32
资产总计 4 2,822.46 18,869.28 16,046.82 568.54
流动负债 5 2,014.28 2,014.28 - -
非流动负债 6 - - - -
负债合计 7 2,014.28 2,014.28 - -
所有者权益 8 808.18 16,855.00 16,046.82 1,985.55
（二）收益法评估结果
嘉泽特公司经剥离后模拟的股东全部权益808.18万元，合并后归属于母公司所有者权益的账面价值为7,856.19万元。经实施收益法评估程序后，于评估基准日，
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嘉泽特公司股东全部权益在持续经营的假设前提下的市场价值为 16,800.00 万元，
所有者权益评估价值较母公司账面价值评估增值 15,991.82 万元，增值率为
1978.74%，较合并后归属于母公司所有者权益评估增值 8,943.81 万元，增值率为
113.84%。
（三）两种方法评估结果的差异分析
本次评估，采用收益法的评估结果为 16,800.00 万元，资产基础法的评估结果为 16,855.00 万元，收益法评估值较资产基础法评估值低 55.00 万元，差异率为-0.33%。两种评估方法差异的原因主要是：
资产基础法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和负债，用市场价值代替历史成本；收益法是从未来收益的角度出发，以经风险折现后的未来收益的现值和作为评估价值，反映的是资产的未来盈利能力，嘉泽特经剥离后为纯持股平台公司。
本次资产基础法评估中对子公司科技园物业采用了收益法评估结论，故本次资产基础法也考虑企业的未来收益及相关收益法关注的参数，因此本次评估中资产基础法和收益法结论差异较小。
（四）最后取定的评估结果
被评估单位为持股平台，经剥离后主要资产系持有的三家长期股权投资股权，本次评估对三家长期股权投资均分别采用了资产基础法和收益法评估，并按合理的评估结论作为长期股权投资的评估结论。评估师经过对被评估单位财务状况的调查及经营状况分析，结合本次资产评估对象、评估目的，适用的价值类型，经过比较分析，认为收益法的评估结论能更全面、合理地反映企业的市场价值，故本次评估采用收益法评估结果作为本次评估的最终评估结论。即嘉泽特股东全部权益评估价值16,800.00万元（大写金额：人民币壹亿陆仟捌佰万元整）。
上述评估值未考虑嘉泽特对子公司、孙公司等长期股权投资单位的控股权的溢价或非控股权的折价因素。
十一、特别事项说明
以下事项并非公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一）权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形
根据嘉泽特公司承诺，确定纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵。
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（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
2019年1月21日，嘉泽特公司向深圳市南山区人民法院起诉深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙），要求对方支付股权收购违约金1000万元并承担本案全部诉讼费用，2019年5月19日，深圳市南山区人民法院作出一审判决，驳回公司的全部诉讼请求；
2019年6月28日，公司向深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，请求撤销深圳市南山区人民法院的一审判决并查清事实依法改判，并要求深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）承担一审、二审费用。
截止报告出具日止，上述案件尚在审理过程中。
根据嘉泽特公司承诺，除上述未决事项外纳入评估范围的资产、负债不涉及其他法律、经济等未决事项。
（三）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值均经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了“天职业字[2019]39309号”无保留意见审计报告，经剥离后模拟的资产包括流动资产、长期股权投资等，资产总额合计为2,822.46万元，负债全部为流动负债，负债总额合计为2,014.28万元，净资产总额合计为808.18万元。本项目的财务数据均以经剥离后审计编制的模拟报表为基础。
（四）重大期后事项
1. 子公司深圳市德勇和商务科技有限公司期后股权转让
截止评估基准日，嘉泽特公司原持有深圳市德勇和商务科技有限公司70%的股权，公司之子公司深圳市科技园物业集团有限公司持有德勇和商务30%的股权；根据德勇和商务于2019年11月1日的股东会决议及公司与严勇签订的《股权转让协
议》，嘉泽特公司将所持有的德勇和商务70%的股权转让给严勇。该股权剥离假设
报告期之前已完成，是模拟报表编制的基础。
2. 子公司深圳市深科元环境工程有限公司期后股权转让
2019年11月1日，深科元环境公司召开股东会议，全体股东同意标的公司将其所持有的深科元环境公司30%股权转让给黄华强。2019年12月20日，深科元环境公司召开股东会，全体股东同意尹建桥将其持有的深科元环境公司40%的股权转让给黄华强，商务公司将其持有的深科元环境公司30%的股权转让给标的公司，黄华强将其持有的深科元环境公司21%的股权转让给标的公司。该股权剥离假设报
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告期之前已完成，是模拟报表编制的基础。
3. 子公司北京安证通信息科技股份有限公司期后股权转让
2019年11月1日，嘉泽特公司与严勇签订《股权转让协议》，将所持有的北京安证通信息科技股份有限公司的出资1,350,000.00元转让给严勇，该股权剥离假设报告期之前已完成，是模拟报表编制的基础。
4. 子公司中开院（成都）科技有限公司期后股权转让
2019年11月1日，嘉泽特公司与成都中科云智科技有限公司签订《股权转让协议》，公司将所持有的中开院（成都）科技有限公司（以下简称“中开院”）20%股权转让给成都中科云智科技有限公司，该股权剥离假设报告期之前已完成，是模拟报表编制的基础。
5. 房产剥离事项
截止评估基准日，嘉泽特公司原持有的房产如下：
序号 权证编号 房屋名称 来源 建筑面 账面价值
积㎡ 原值（元） 净值（元）
1 T2010D028 TCL科学园区D3-8C 外购 540.94 3,487,451.52 2,241,932.28
2 T2010D029 TCL科学园区D3-8D 外购 473.09 3,050,023.74 1,960,730.61
合 计 1,014.03 6,537,475.26 4,202,662.89
2019年11月1日，公司与张国清签订《房产转让协议》、与严勇签订《房产转让协议》，将所持有的TCL科学园区D3-8D房产转让给张国清，将所持有的TCL科学园区D3-8C房产转让给严勇，该房产剥离假设报告期之前已完成，是模拟报表编制的基础。
6. 公司主体类型变更
2019年10月12日，嘉泽特召开股东大会并作出决议，同意将企业类型由股份有限公司变更为有限责任公司；同意公司名称由“深圳市嘉泽特投资股份有限公司”变更为“深圳市嘉泽特投资有限公司”。
7. 期后新型冠状病毒肺炎疫情事件
2020年1月至报告日期间，中国受新型冠状病毒肺炎疫情影响，服务行业受到较大冲击，因疫情影响尚不能确定和量化，本次评估预测未考虑该事项的影响。提请报告使用者注意。
（五）评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况
1、本次评估中，因实际情况，评估专业人员未对各种设备在评估基准日的状态
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进行现场勘察，评估专业人员在假定深圳市嘉泽特投资有限公司提供的有关技术资
料和运行记录是真实有效的前提下，通过项目操作日现场调查结果对评估基准日设
备状态做出判断。
2、评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，确定纳入评估范围的资产、负债除已批露的情况外，不涉及其他的担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
（七）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
根据深圳市嘉泽特投资有限公司承诺，确定评估对应的经济行为不会对评估结论产生重大影响。
（八）审计披露事项对评估值的影响
深圳市嘉泽特投资有限公司不存在审计披露事项对评估值的影响。
（九）本评估结论中应交税费的评估值是根据核实后的账面值确定的，应交税费应以税务机关的税务清算为准，本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（十）本次评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
（十一）本资产评估报告是在委托人及被评估单位及相关当事方提供与评估相关资料基础上做出的，提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见；评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出评估专业人员的执业范围。
（十二）本次评估中，我们参考和采用了深圳市嘉泽特投资有限公司的历史及评估基准日的财务报表，以及我们在Wind资讯中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据，我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们
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假定上述财务报表数据和有关交易数据均真实可靠；我们估算依赖该等财务报表中
数据的事实并不代表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保
证，也不表达我们保证该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。
（十三）本次评估中所涉及的深圳市嘉泽特投资有限公司的未来盈利预测是建立在被评估单位管理层制定的盈利预测基础上的，我们对上述盈利预测进行了必要的审核，并根据评估过程中了解的信息进行了适当的调整。
（十四）本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响盈利预测的实现程度，我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，我们并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。
（十五）其他需要披露的事项
无。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能由资产评估委托合同中载明的评估报告使用者使用，且只能用于资产评估委托合同中载明的评估目的和用途。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，未经评估机构审阅相关内容，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章后方可使用；
（七）本评估结论是在以2019年9月30日为评估基准日时，对嘉泽特股东全部权益市场价值的客观公允反映。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
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（八）根据《资产评估执业准则—资产评估报告》之规定“当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”，本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即从2019年9月30日起至2020年9月29日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，中装建设应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
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深圳市嘉泽特投资有限公司股东全部权益·资产评估报告资产评估报告附件
附件一：经济行为文件（复印件）；
附件二：被评估单位评估基准日专项审计报告（复印件）；
附件三：委托人和被评估单位《法人营业执照》（复印件）；
附件四：评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
附件五：委托人和相关当事方的承诺函（原件）；
附件六：签字资产评估师的承诺函（原件）；
附件七：评估机构《企业法人营业执照》（复印件）；
附件八：评估机构《评估机构资格证书》（复印件）；
附件九：评估机构《证券期货相关业务评估资格证书》（复印件）；
附件十：签字资产评估师资格证书（复印件）；
附件十一：评估结果汇总表。
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收益法评估结果汇总表
评估基准日：2019年9月30日
被评估单位：深圳市嘉泽特投资有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 1,490.02
2 非流动资产 1,332.44
3 长期股权投资 1,332.44
4 资产总计 2,822.46
5 流动负债 2,014.28
6 非流动负债 -
7 负债合计 2,014.28
8 净资产（所有者权益） 808.18 16,800.00 15,991.82 1,978.74
评估机构：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019年9月30日
被评估单位：深圳市嘉泽特投资有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 1,490.02 1,490.02 - -
2 非流动资产 1,332.44 17,379.26 16,046.82 1,204.32
3 长期股权投资 1,332.44 17,379.26 16,046.82 1,204.32
4 资产总计 2,822.46 18,869.28 16,046.82 568.54
5 流动负债 2,014.28 2,014.28 - -
6 非流动负债 - - - -
7 负债合计 2,014.28 2,014.28 - -
8 净资产（所有者权益） 808.18 16,855.00 16,046.82 1,985.55
评估机构：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
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