粤泰股份：2016年度第一期中期票据信用评级报告_股票频道

中期票据信用评级报告

广州粤泰集团股份有限公司

2016 年度第一期中期票据信用评级报告

评级结果：评级观点

主体长期信用等级：AA 联合资信评估有限公司（以下简称“联合

评级展望：稳定

资信”）对广州粤泰集团股份有限公司（以下

本期中期票据信用等级：AA

简称“公司”）的评级反映了其作为以房地产

本期中期票据发行额度：10 亿元开发为主业的上市公司，在区域品牌、土地成

本期中期票据期限：5 年本、项目储备及股东支持等方面存在一定优

偿还方式：按年付息，到期一次还本

势。同时，联合资信也关注到，公司房地产开

发行目的：补充流动资金偿还银行借款

发业务规模较小，房地产行业区域分化现象凸

评级时间：2016 年 8 月 5 日显，公司部分项目布局在三四线城市面临一定

财务数据去化压力等因素对其经营及发展可能带来的

项目 2013 年 2014 年 2015 年 16 年 3 月不利影响。

资产总额(亿元) 33.45 57.52 75.34 118.13

2016年3月，公司完成重大资产重组，置

所有者权益(亿元) 10.72 13.93 14.29 53.53

入广州、海南及淮南等地多处项目并募集配套

长期债务(亿元) 4.92 10.85 17.25 18.48

全部债务(亿元) 13.49 19.45 34.96 41.93 资金14.22亿元，项目储备大幅增加，债务负担

营业收入(亿元) 4.90 15.03 9.27 1.40 有所缓解，权益资本进一步充实。公司坚持以

利润总额(亿元) 0.29 1.80 0.84 -0.23 低成本获取土地，积极布局所在城市核心区

EBITDA(亿元) 0.93 2.72 2.36 --

域，持续打造以“天鹅湾”为品牌的中高端商

经营性净现金流（亿元） -0.49 -0.95 -11.90 -8.61

营业利润率(%) 33.57 24.43 34.50 34.83 住产品，未来随着置入项目的逐步开发，公司

净资产收益率(%) 2.11 10.32 4.32 -- 房地产开发规模将大幅上升，公司收入规模及

资产负债率(%) 67.96 75.79 81.04 54.69 盈利水平有望得以提升。联合资信对公司的评

全部债务资本化比率(%) 55.73 58.27 70.99 43.93

级展望为稳定。

流动比率(%) 166.15 157.52 156.69 233.69

全部债务/EBITDA(倍) 14.57 7.16 14.81 --

基于对公司主体长期信用状况以及本期

EBITDA 利息倍数(倍) 0.56 2.85 1.69 -- 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认

EBITDA/本期中期票据额度

0.09 0.27 0.24 -- 为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险

（倍）

低，安全性高。

分析师

刘嘉敏徐璨优势

lianhe@lhratings.com

1. 公司是广州市老牌的房地产开发商，在房

电话：010-85679696 地产开发方面拥有一定经验；近年来，在

传真：010-85679228 北京、江门、河南、海口等地打造了多个

地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 “天鹅湾”品牌，与同档次的房地产产品

中国人保财险大厦 17 层（100022）相比具有一定市场竞争力。

Http：//www.lhratings.com

2. 公司坚持以协议收购、股权收购和合作开

发模式获取项目开发权，土地成本较低，

为公司盈利能力提供一定保障。

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3. 2016 年 3 月，公司完成重大资产重组，募

集配套资金 14.22 亿元，项目储备大幅增

加，为公司房地产业的发展提供有力支撑。

关注

1. 房地产行业受政府政策调控影响，行业景

气度有所波动、区域市场出现分化，公司

部分项目布局三线城市，或将面临一定去

化压力。

2. 公司近年来房地产开发规模较小，收入利

润水平较低，近三年经营活动现金流量净

额持续为负，项目回款能力较弱。

3. 公司未来开发规模较大，且部分项目受搬

迁进度影响开发缓慢，一定程度占用资金，

近期或将面临一定规模的资金压力。

4. 公司委托贷款规模大，融资成本较高，对

公司利润有一定侵蚀。

5. 公司融资渠道单一，授信额度亟待拓宽。

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信用评级报告声明

一、除因本次评级事项联合资信评估有限公司（联合资信）与广州粤泰集团股份

有限公司构成委托关系外，联合资信、评级人员与广州粤泰集团股份有限公司不存在

任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

二、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的

评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

三、本信用评级报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序

做出的独立判断，未因广州粤泰集团股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响

改变评级意见。

四、本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。

五、本信用评级报告中引用的企业相关资料主要由广州粤泰集团股份有限公司提

供，联合资信不保证引用资料的真实性及完整性。

六、广州粤泰集团股份有限公司 2016 年度第一期中期票据信用等级自本期中期票

据发行之日起至到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能

发生变化。

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一、主体概况券与投资者关系管理中心13个部门。

截至2015年底，公司（合并）资产总额75.34

广州粤泰集团股份有限公司（以下简称“公亿元，所有者权益14.29亿元（含少数股东权益

司”或“粤泰股份”）成立于1979年4月，前称为 2.14亿元）。2015年，公司实现营业收入9.27亿元，

广州东华实业股份有限公司，1988年9月经广州利润总额0.84亿元。

市经济体制改革委员会穗改字[1988]3号文批截至2016年3月底，公司（合并）资产总额

准，公司改组设立为股份有限公司，并于同年12 118.13亿元，所有者权益合计53.53亿元（含少数

月开始向社会公开发行股票；2001年3月经中国股东权益1.62亿元）。2016年1～3月，公司实现

证监会核准同意，公司在上海证券交易所挂牌交营业收入1.40亿元，利润总额-0.23亿元。

易（股票代码：600393），后以10000万股为基数公司注册地址：广州市寺右新马路170号四

每10股送红股10股，截至2002年12月11日，公司楼；法定代表人：杨树坪。

注册资本为2亿元，国家股占70%。2003年8月，

二、本期中期票据概况

原控股股东广州东华实业资产经营公司（以下简

称“东华实业”）与广州粤泰控股集团有限公司

公司计划于2016年注册总额度为人民币20

（以下简称“粤泰控股”）签署《股份转让协

亿元的中期票据，本期计划发行2016年度第一期

议》，粤泰控股于2004年9月通过股权转让及要约

中期票据（以下简称“本期中期票据”），发行额

收购持有公司55.19%股份，成为公司第一大股

度为10亿元，期限5年，本期中期票据为按年付

东；后经送红股、资本公积转增和股权分置改革，

息，到期一次性偿还本金。本期中期票据将用于

截至2015年底，公司股本为30000万股。2016年3

补充流动资金以及偿还银行借款。

月，公司完成发行股份购买资产并募集配套资

本期中期票据无担保。

金，总股本由30000万股变更为126812.39万股，

2016年5月，公司名称正式变更为广州粤泰集团三、重大事项

股份有限公司。截至2016年3月底，粤泰控股直

接持有公司股权27.27%，通过关联公司持股事项一重大资产重组

44.10%，为公司第一大股东，杨树坪先生为公 2014年6月16日，公司召开第七届董事会第

司实际控制人。三十次会议，审议通过了《广州东华实业股份有

公司主要从事房地产开发经营；房地产中介限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关

服务；房地产咨询服务；物业管理；场地租赁（不联交易报告书（草案）》，并与交易对方签署了《发

含仓储）；房屋租赁；自有房地产经营活动；房行股份购买资产协议》和附生效条件的《盈利预

屋建筑工程施工；企业自有资金投资；商品批发测补偿协议》；2014年7月3日，交易方案经2014

贸易（许可审批类商品除外）；非金属矿及制品年第二次临时股东大会审议通过；2015年1月28

批发（国家专营专控类除外）；金属及金属矿批日，公司与交易对方签署了附生效条件的《盈利

发（国家专营专控类除外）；企业管理咨询服务；预测补偿协议之补充协议》；2015年7月28日，本

园林绿化工程服务；林木育种；林木育苗。次重大资产重组获得中国证券监督管理委员会

截至2016年3月底，公司本部设经营与管理核准（证监许可[2015]1786号）；2016年2月公司

中心、产品研发与成本控制中心、营销中心、工完成全部置入资产的变更登记手续；2016年3月

程管理中心、预结算中心、法务合同管理中心、 29日，公司完成上述配套募集资金的发行工作。

开发管理中心、番禺项目部、资金管理中心、财依照协议约定，公司拟向交易对方非公开发

务管理中心、行政人事中心、审计监察中心和证行股份，购买粤泰控股持有的淮南置业60%股

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权、海南置业52%股权，淮南市中峰房地产投资将于2017-2018年竣工，若项目进展顺利，届时

管理有限公司持有的淮南置业30%股权，广州新将为公司带来较大规模收入及利润，支撑公司房

意实业发展有限公司持有的海南置业25%股权，地产开发业务稳步增长。同时，联合资信也关注

广州城启集团有限公司持有的广州天鹅湾项目到，置入房地产项目目前正处于投资开发阶段，

二期资产，广州建豪房地产开发有限公司持有的尚需一定规模投资支出，且部分项目受搬迁进度

雅鸣轩项目一期资产，广州恒发房地产开发有限影响开发缓慢，尚具一定不确定性，公司近期将

公司持有的雅鸣轩项目二期资产，广州豪城持有面临一定规模的资金压力。

的城启大厦投资性房地产。本次交易标的资产以

2014年2月28日为基准日公司进行了评估确定本事项二对外投资

次交易发行价格为5.60元/股，后根据要求以 2014年9月，公司第七届董事会第三十四次

2014年12月31日为基准日公司进行了补充评估，董事会会议审议通过公司拟收购海南江宏实业

评估值为443041.76万元，较2014年2月28日账面有限公司（以下简称“海南江宏”）100%股权，

价值94322.10万元评估增值348719.66万元，本次交易金额为不超过人民币1500万元，并由关联方

交易发行价格为5.60元/股，发行股票数量为粤泰控股或其控股的关联子公司代为收购并代

773526159股。同时，公司拟向不超过10名特定为支付股权转让款项，在2015年12月31日前，再

投资者非公开发行股票募集配套资金14.44亿由粤泰控股或其控股的关联子公司以原价不做

元，最终确定发行价格为7.42元/股，发行数量任何增值转让至公司，本次收购已于2015年12

为194597776股。截至本报告出具日，上述重组月转入公司名下，海南江宏下拥有的香江丽景房

方案已经全部实施完毕，公司总股本从30000万地产项目已转入公司合并范围，香江丽景房地产

股增加到126812.39万股。项目位于海口市，总建筑面积为93046.79平方米

根据各方签订的《盈利预测补偿协议》及《盈（项目容积率1.98），项目共分2期，截至2016年

利预测补偿协议之补充协议》，交易对方承诺， 3月底，第一期已经全部完工并部分销售，总建

标的资产2015年、2016年及2017年实现的归属于筑面积为35902平方米，其中已售面积为17719

母公司的扣除非经常性损益后的累计净利润合平方米，二期均为在建工程，总建筑面积57145

计不低于人民币125222.31万元。根据立信会计平方米，其中楼宇主体封顶面积约为38218.52平

师事务所（特殊普通合伙）出具的《关于广东东方米、已完成打桩面积约为18020.24平方米、商

华实业股份有限公司备考合并盈利预测实现情铺面积约为2646.18平方米。

况的转型审核报告》，备考合并2015年度归属于 2015年9月18日，经公司第八届董事会第九

母公司所有者的净利润为11324.04万元，完成了次会议审议通过，公司与广州市亿城置业有限公

盈利目标的90.54%（根据信会师报字[2015]第司（以下简称“亿城置业”）签定《亿城泉说项

410026号预测净利润数为12507.63万元）。目合作协议书》，公司通过向广州普联房地产开

总体看，通过本次重大资产重组，公司置入发有限公司（以下简称“普联开发”）增资

包括广州、海南、淮南等地在内的多处房地产项 3055.56万元，实现对普联开发控股（持股比例

目，项目区域位置良好、规模较大，且多数项目 55%，剩余45%由亿城置业按比例出资）。普联

开发拥有房地产项目亿城泉说，项目总占地面积

约84522平方米，可销售建筑面积70200平方米，

其中，2015 年归属于母公司的扣除非经常性损益后的累计净利

润预测数据以立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《拟发行截至2016年3月底，项目已签订合同销售面积

股份购买标的资产之模拟汇总盈利预测审核报告》（信会师报字

[2015]第【410024】号）为准，2016 年及 2017 年归属于母公司的 16331.62平方米，剩余可销售面积53874.38方米。

扣除非经常性损益后的累计净利润数据以各方共同出具的《拟发行

股份购买标的资产之模拟汇总盈利预测简表（2016 年度及 2017 年

同时，普联开发下属广州亿城泉说酒店有限公司

度）》为准。

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（以下简称“亿城泉说酒店”）及广州茂华物业内，产业结构调整稳步推进。

管理有限公司纳入公司合并范围。固定资产投资增速下行，成为GDP增速回落

的主要原因。2015年，中国固定资产投资（不含

事项三设立金控公司农户）55.2万亿元，同比名义增长10.0%（扣除

2016年4月，公司第八届董事会第二十七次价格因素实际增长12.0%，以下除特殊说明外均

会议审议，公司拟与控股股东粤泰控股共同投资为名义增幅），增速呈现逐月放缓的态势。其中，

设立广州粤泰金控投资有限公司（以下简称“粤基础设施建设投资增速较快，但房地产开发投资

泰金控”），注册资本拟为人民币5亿元，其中公和制造业投资增速降幅明显，成为经济增长的主

司出资3亿元人民币，占比60%，粤泰控股出资要拖累。

7500万元人民币，占比15%，自然人出资7500 消费增速整体上较为平稳，为经济增长发挥

万元人民币，占比15%，公司自然关联人付恩平 “稳定器”作用。2015年，中国社会消费品零售

（系公司董事）出资5000万元人民币，占比10%，总额30.1万亿元，同比增长10.7%，增幅较2014

上述事项已经公司2016年第一次临时股东大会年下降1.3个百分点；消费与人均收入情况大致

审议通过。相同，居民人均可支配收入全年同比增长8.9%，

截至本报告出具日，粤泰金控已经取得广州扣除价格因素实际增长7.4%，增幅较上年略有

市工商行政管理局开具的准予设立（开业）登记回落。

通知书，并取得营业执照，法定代表人为杨树坪。贸易顺差继续扩大，但进、出口双降凸显外

贸低迷。2015年，中国进出口总值4.0万亿美元，

四、宏观经济和政策环境

同比下降8.0%，增速较2014年回落11.4个百分

2015年，中国经济步入“新常态”发展阶段，点。贸易顺差5930亿美元，较上年大幅增加

全年GDP67.7万亿元，同比实际增长6.9%，增速 54.8%，主要是国内需求疲弱、人民币贬值和大

创25年新低，第三产业成为拉动经济增长的重要宗商品价格低迷等因素所致。中国受到全球经济

推动力。具体来看，2015年，我国消费需求整体增速放缓以及国内制造业成本优势逐渐降低的

上较为平稳，固定资产投资增速持续下滑，进出影响，外贸形势不容乐观，但随着人民币（相当

口呈现双降趋势；同时，全国居民消费价格指数于美元）贬值、欧美经济复苏以及国内稳外贸措

（CPI）六年来首次落入“1”时代，工业生产施和一带一路项目的逐步落地，外贸环比情况略

者出厂价格指数（PPI）和工业生产者购进价格有改善。

指数（PPIRM）处于较低水平，制造业采购经理 2015年，中国继续实行积极的财政政策。全

指数（PMI）仍在荣枯线以下，显示中国经济下年一般公共财政收入15.22万亿元，比上年增长

行压力依然较大。但在就业创业扶持政策的推动 8.4%，增速较上年有所回落。一般公共财政支

下，国内就业形势总体稳定。出17.58万亿元，比上年增长15.8%，同比增速有

产业结构调整稳步推进，第三产业成为拉动所加快。政府财政赤字规模增至2.36万亿元，赤

经济增长的重要推动力。根据国家统计局初步核字率上升至3.5%，显著高于2.3%的预算赤字率。

算，2015年，中国国内生产总值（GDP）67.7万 2016年是中国“十三五”开局之年，中国将

亿元，同比实际增长6.9%，增速创25年新低；继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，助

分季度看，GDP增幅分别为7.0%、7.0%、6.9% 力经济发展新常态。中共十八届五中全会审议决

和6.8%，经济增速逐渐趋缓。第二产业增加值定到2020年GDP比2010年翻一番，意味着“十三

增速放缓拖累中国整体经济增长，但第三产业同五”期间的GDP增速底线是6.5%。2015年12月

比增速有所提高，表明中国在经济增速换挡期中央经济工作会议明确了2016年的重点任务是

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去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。在图1 2012 年以来国房景气指数（频率：月）

上述会议和政策精神的指引下，2016年，在财政

政策方面，政府将着力加强供给侧结构性改革，

继续推进11大类重大工程包、六大领域消费工

程、“一带一路、京津冀协同发展、长江经济带

三大战略”、国际产能和装备制造合作重点项目，

促进经济发展；但经济放缓、减税、土地出让金

减少以及地方政府债务逐渐增加等因素将导致

财政赤字率进一步上升，或将在一定程度上压缩

积极财政的空间。在货币政策方面，央行将综合

运用数量、价格等多种货币政策工具，继续支持

资料来源：wind资讯

金融机构扩大国民经济重点领域和薄弱环节的

信贷投放，同时进一步完善宏观审慎政策框架；房地产投资：2014年，全国房地产开发投资

M2或将保持13%以上的较高增速，推动实体经 9.5万亿元，同比增长10.5%，增速较上年回落9.3

济增长；在美元加息、国内出口低迷、稳增长压个百分点，创近五年新低；其中住宅投资6.4万

力较大的背景下，预计央行可能通过降准等方式亿元，同比增长9.2%（较上年回落10.2个百分

对冲资金外流引起的流动性紧张，营造适度宽松点），商业营业用房和办公楼投资增速分别为

的货币金融环境。 20.1%和21.3%（分别较上年回落8.2个和16.9个

百分点）。2015年，开发投资增速进一步回落，

五、行业及区域环境分析全年房地产开发投资 9.60 万亿元，同比增长

1.0%；其中住宅投资6.46万亿元，同比增长0.4%。

1. 近年地产行业概况

图2 房地产开发投资完成额

2014年的中国房地产市场处于调整期，各地

商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步

影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑；中

央政策以“稳”为主，关注民生保障和长效机制顶

层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区

改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消

费；各地加速房地产市场化转型，限购、限贷手

段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等

多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。进

资料来源：wind 资讯

入2015年，在延续上年经济下行压力加大、楼市

库存高企、市场信心不足的背景下，房地产开工房屋开工/竣工面积：新开工面积增速持续

面积增速和投资增速低位徘徊，全国市场区域分下降，2014年为18.0亿平方米，同比下降10.7%，

化严重；但受益于利好政策逐步出台，地产市场其中住宅新开工12.5亿平方米，同比下降14.4%；

缓慢回暖，考虑到前期大量刚性需求的提前释放全国房屋施工面积 72.6亿平方米，同比增长

导致了有效需求的不足，市场景气度的大幅回升 9.2%；全国房屋竣工面积10.7亿平方米，同比增

仍有一定压力。长5.9%。2015年，全国房屋新开工面积15.4亿平

方米，同比下降14.0%，其中住宅新开工面积10.7

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亿平方米，同比下降14.6%。较2013年的0.93明显下降。其中，北京当年成交

房地产销售：受政策因素影响，销售增速呈减少而供应增加，销供比仅为0.64，与2013年1.53

现先降后升。2014年，全国商品房销售面积为的水平差距较大；上海、广州、武汉也由2013

12.1亿平方米，同比下降7.6%，销售额为7.6万年的供需基本平衡转为2014年的供大于求，销供

亿元，同比下降6.3%，仅商业营业用房销售额、比分别下降至0.80、0.70、0.88。2014年前三季

销售面积实现同比增长；住宅销售面积（10.5亿度，市场销售下降、供应增加，推动整体库存持

平方米）同比下降9.1%，销售额（6.2万亿元）续攀升，出清周期延长。进入四季度，销售有所

同比下降7.8%，办公楼的销售面积和销售额同回升，库存仍高位盘整，截至2014年底，20个代

比分别下降13.4%和21.4%（2498 万平方米和表城市可售面积为18782万平方米，环比增长

2944亿元），商业营业用房的销售面积和销售额 1.8%，较2013年同期增长25.5%，为近五年以来

同比分别增长7.2%和7.6%（9075万平方米和最高水平。

8906亿元）。2015年，受益利好政策的刺激，地户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，

产销售呈温和回暖，70个大中城市房价同比上涨长效机制顶层设计有序推进。2014年11月，《关

城市个数增加，房地产贷款稳步上升，全国商品于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度

房销售面积为12.85亿平方米，同比增长6.5%，规模经营的意见》出台，提出稳定完善农村土地

销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。

2016年1～3月，全国房地产开发投资17677 同时，国土资源部正式发布《节约集约利用土地

亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际规定》和《关于推进土地节约集约利用的指导意

增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，

其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8 实现“控总量、挤存量、提质量”，东部地区特

个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量

66.0%；房地产开发企业房屋施工面积61.80亿平为主，率先压减新增建设用地规模。

方米，同比增长5.8%，其中，住宅施工面积42.40 2015年，中国房地产市场区域分化仍较为严

亿平方米，增长4.0%。房屋新开工面积2.83亿平重，整体仍呈现供大于求，库存升至历史高位。

方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。其中，其中，一线城市仍房价畸高，部分二线城市及三、

住宅新开工面积1.93亿平方米，增长14.8%。房四线城市住房市场呈现不同程度供应过剩、库存

屋竣工面积2.00亿平方米，增长17.7%，增速回较高，房价承压。同期的土地成交市场偏弱，全

落11.2个百分点。其中，住宅竣工面积1.45亿平国房地产开发企业土地购置面积为22811万平方

方米，增长17.1%。2016年1～3月，商品房销售米，同比下降31.70%，降幅扩大；土地成交价

面积2.43亿平方米，同比增长33.1%，其中，住款为7622亿元，同比下降23.9%。分季度看，随

宅销售面积增长35.6%。相关政策的出台刺激了着销售好转，2～4季度土地购置面积降幅逐步小

购房需求，一定程度减缓三、四线城市库存高企幅收窄，全年土地投资呈现出前低后高的走势。

的压力，2016年以来，中国房地产市场延续回暖近年来，房地产贷款稳步上升，保障房信贷

趋势。支持力度加大：2014年，房地产贷款余额17.37

万亿元，同比增长18.9%，无论是开发型还是消

2. 房地产供求与信贷环境费型房地产贷款均呈上升态势。2015年，全国主

2014年，市场整体供大于求，库存升至历史要金融机构（含外资）房地产贷款余额为21.0万

高位，去化压力较大。20个代表城市成交量同比亿元，同比增长21.0%，增速提升；全年新增房

下降8.6%，供应量同比增长3.2%，销供比为0.82，地产贷款3.6万亿元，较上年增加8434亿元，占

广州粤泰集团股份有限公司 8

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各项贷款新增额的30.6%，较上年有所扩大。保上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个

障房信贷方面，截至2015年底，全国保障性住房百分点。2月19日，财政部发布《关于调整房地

开发贷款余额为1.8万亿元，同比增长59.5%（增产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，明

速提升2.3个百分点）；全年新增6761.3亿元，占确对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及

同期房产开发贷款增量的92.7%，较上年提高以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平

37.7个百分点。方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个

人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米

3. 政策环境及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90

2015年，国家进一步导向稳增长、调结构，平方米以上的，减按2%的税率征收契税。营业

积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，

2015年2月5日，中国人民银行普降金融机构存款全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）

准备金率并有针对性地实施定向降准措施。2015 的住房对外销售的，免征营业税。

年3月1日起，央行年内首次降息0.25个百分点。总体看，2015年以来房地产销售的区域化差

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下异有所体现，布局一线城市为主的企业，其盈利

发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监能力得以持续，融资渠道的放宽，很大程度上起

督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题到了降低融资成本的效果。但以二、三线城市及

的通知》，发布了二套首付降为40%，首套房公商业地产、园区开发等为主的企业，已经显露下

积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付滑态势，后续商品房投资价值的减弱将抑制投资

降为30%，财政部、国税总局将个人出售住房免人群消化库存的动力，不利于开工新建回暖。未

征营业税由5年调整为2年以上。2015年4月20日来，宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步

起，央行再次下调各类存款类金融机构人民币存取代短期调控手段，不动产统一登记配套制度将

款准备金率1个百分点，降准之后，购房者申请进一步健全，土地节约集约利用将继续加强，以

房贷的限制更为宽松。2015年5月11日起，央行保障房地产市场长期稳定发展；房地产供应步入

再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，调整阶段，控规模、调结构将成为破局库存难题

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分的关键。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍

点至5.1%；其他各档次贷款及存款基准利率、存增长空间，但中长期需求仍面临结构性调整，

个人住房公积金存贷款利率相应调整，这一调整联合资信将密切关注国内房地产市场的发展情

使商业房贷利率调整到了5.65%，住房公积金贷况。

款利率调整到3.75%。2015年以来，多次降息降

准，提振了市场信心。2015年10月29日，十八届 4. 区域环境分析

五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩公司房地产开发业务区域分布较分散，目前

子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求土地储备主要分布在广州、海口、淮南和江门等

和住房的升级需求。城市。

2016年以来，财政部及央行等相关部门继续（1）广州市经济发展概况

出台了系列房地产行业扶持新政。2月2日，中国根据广州市国民经济和社会发展统计公报

人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关显示，2015年，广州市实现地区生产总值（GDP）

于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通 18100.41亿元，按可比价格计算，比上年（下同）

知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭增长8.4%。其中，第一产业增加值228.09亿元，

首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则增长2.5%；第二产业增加值5786.21亿元，增长

广州粤泰集团股份有限公司 9

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6.8%；第三产业增加值12086.11亿元，增长9.5%。资产投资79.24亿元，增长40.8%；美兰区完成固

第一、二、三次产业增加值的比例为1.26：31.97：定资产投资294.62亿元，增长18.4%。

66.77。三次产业对经济增长的贡献率分别为 2015年海口市房地产开发较快增长。全年全

0.4%、29.0%、和70.6%。市房地产业实现增加值90.49亿元，比上年增长

从固定资产投资看，2015年全市全年完成固 8.2%。全市房地产开发投资456.39亿元，比上年

定资产投资5405.95亿元，比上年增长10.6%。分增长52.7%，增速比上年提高36.1个百分点。从

投资主体看，国有经济投资1301.30亿元，下降商品房建设用途看，住宅投资276.14亿元，增长

6.5%；民间投资2397.76亿元，增长35.8%；港澳 33.8%，占全部房地产开发投资的60.5%；商业

台、外商经济投资967.74亿元，增长9.3%。营业用房投资48.4亿元，增长47.6%，占全部房

房地产开发投资方面，房地产开发业完成投地产开发投资的10.7%。房屋施工面积2569.23

资2137.59亿元，比上年增长17.7%，增速分别高万平方米，增长14.3%；房屋竣工面积216.45万

于全市投资。按用途分，商品住宅开发投资平方米，下降45%；商品房销售面积373.3万平

1331.03亿元，增长33.8%。其中，90平方米以下方米，增长10.8%。

住宅投资486.94亿元，增长114.6%；144平方米总体看，海口市房地产开发完成投资及商品

以上住宅投资337.03亿元，增长16.8%；别墅、房销售均实现两位数的快速增长，但始终保持较

高档公寓投资79.23亿元，增长71.2%。办公楼完大库存压力。

成投资217.54亿元，同比下降2.4%；商业营业用

六、基础素质分析

房完成投资319.09亿元，同比增长8.7%。

总体看，广州市为一线城市，人口多，房地 1．产权状况

产行业受宏观政策影响较小，投资规模不断增截至2016年3月底，公司股本12.68亿元，粤

长。泰控股直接持有公司股权27.27%，间接持有公

（2）海口市经济发展概况司股权44.10%，为公司第一大股东，杨树坪先

2015 年全市实现地区生产总值1161.28 亿生为公司实际控制人。

元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。其中，

第一产业增加值58.12亿元，增长1.2%；第二产 2．企业规模与竞争力

业增加值223.67亿元，增长5.8%；第三产业增加公司主要从事以住宅小区、商住楼开发和旧

值879.49亿元，增长8.3%。人均地区生产总值城改造为主的房地产开发业务，作为广州市老牌

52501元，比上年增长6.4%。产业结构继续调整。的房地产开发商，是广州市最早取得房地产开发

第一产业和第二产业比重下降，第三产业比重继一级资质的少数几家公司之一，在广州房地产界

续提高。三次产业比例由2014年的5.2∶19.9∶ 拥有良好的知名度，先后投资完成东湖新村、湖

74.9调整为2015年的5.0∶19.3∶75.7。滨苑、五羊新城广场等项目的开发，以“广州东

2015年，全市完成固定资产投资1012.04亿华实业股份有限公司”以及公司商标图形作为广

元，比上年增长23.2%，其中，新建投资879.29 州市不动产代理、管理的著名商标品牌，在房地

亿元，增长22.1%；扩建投资23.2亿元，增长17 产开发方面拥有丰富的经验。近年来，公司高薪

倍；改建投资7.34亿元，增长3.31倍。全年施工聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑

项目730个，增长3.8%，其中本年新开工项目241 的房地产设计人才，在北京、江门、河南、海口

个，增长19.3%。分区看，秀英区完成固定资产等地打造了多个“天鹅湾”品牌，与同档次的房

投资306.5亿元，增长28.1%；龙华区完成固定资地产产品相比都具有较强的市场竞争力。

产投资246.2亿元，增长33.8%；琼山区完成固定公司坚持以协议收购、股权转让以及合作开

广州粤泰集团股份有限公司 10

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发等方式获得项目开发权，土地成本较低，为后泰集团股份有限公司董事长、广州粤泰控股集团

续盈利能力提供保障，项目选择方面立足于一二有限公司、广州城启集团有限公司董事局主席兼

线城市，深耕于具有投资价值的三四线城市，并总裁。自1996年7月起，担任公司董事长兼总裁。

且优先选取区域核心地段，截至2016年3月底，截至2016年3月底，公司本部及主要子公司

公司房地产业务已拓展至广州、海口、北京、淮共有员工379人，按学历构成划分，大专以上占

南、江门、三门峡等地，截至2016年3月底，公 82.85%、高中中专12.40%，初中以下4.75%；按

司土地储备总建筑面积341.05万平方米，土地储年龄划分 30 岁以下占 23.21% ， 30 至 50 岁占

备较充足。 63.06%，50岁以上占13.72%。

总体来看，公司主要高管在公司任职时间

3．股东概况及支持长，从业经验丰富，管理能力较强。现有人员构

公司第一大股东为粤泰控股，经营业务主要成可以满足日常生产经营的需要。

涵盖房地产开发板块、矿产开发板块以及商品贸

易板块；拥有上市公司粤泰股份、矿产资源公司、七、管理分析

房地产开发经营、建筑设计、建筑施工、物业管

理等控股、参股公司。 1．法人治理结构

由于粤泰控股与公司在房地产开发业务方公司严格按照《公司法》、《证券法》《上市

面存在同业竞争的问题，公司于2014年6月发布公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规

公告，由粤泰股份通过向控股股东粤泰控股及其则》和中国证监会有关规章制度的要求，建立了

他关联方发行股份方式，从粤泰控股置入淮南仁股东大会、董事会、监事会、高级管理人员等的

爱天鹅湾置业有限公司（以下简称“淮南置业”）、法人治理结构。股东大会为公司的权力机构，负

海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称“海南责决定公司的经营方针和投资计划；审议批准董

置业”）部分股权（具体参加重大事项分析），公事会、监事会报告；修改公司章程等重大事项。

司项目储备大幅增加，置入后粤泰控股房地产二公司设董事会，董事会由七名董事组成，设

级开发业务主要由粤泰股份承接。同时，粤泰控董事长一人，副董事长一人。董事会、持有或合

股凭借丰富的项目经验及渠道优势，积极以协议并持有公司股份3%以上的股东，可以提出董事

收购方式等获取项目资源，培育成熟后注入上市候选人，并经股东大会选举或更换，每届任期三

公司，对公司业务运营提供有力保障。年，可连选连任。董事会行使召集股东大会，并

向股东大会报告工作；执行股东大会决议；决定

4．人员素质公司经营计划和投资方案；制订制定公司年度财

截至2015年底，公司董事会成员共9名，包务预算方案、决算方案等职权。

括董事长1名、副董事长1名、董事4名和独立董公司设总经理一名，设副总经理人数不超过

事3名；公司共有监事3名，其中监事会主席1名， 7名，由董事会解任或解聘，总经理对董事会负

监事2名；高级管理人员6名，其中总裁1名，副责，主持公司的生产经营管理工作，组织实施董

总裁3名，财务总监1名，董事会秘书1名。董事事会决议；组织实施公司年度经营计划和投资方

会成员有4人兼任公司高级管理人员。案；拟定公司基本管理制度；制定公司的具体规

公司董事长兼总裁杨树坪先生，1957年生，章。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事

中山大学管理学院EMBA，高级工程师。曾任广会秘书为公司高级管理人员。

州铁路（集团）工程总公司副总工程师。1995 公司设监事会，由三名监事组成，由股东代

年创立广州粤泰控股集团有限公司，现任广州粤表和公司职工代表担任，公司职工代表担任的监

广州粤泰集团股份有限公司 11

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事不得少于监事人数的三分之一，监事会设主席对外投资计划分为金融性投资和非金融性投资

一人。监事会中的职工监事由公司职工代表大两大类。公司进行的金融性投资，应确定其可行

会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事性，经论证投资必要且可行后，按照公司发布的

会行使检查公司财务；对董事、高级管理人员执投资管理规定，依据权限逐层进行审批；非金融

行公司职务的行为进行监督等权利。性投资，须严格执行有关规定，对投资的必要性、

截至2016年3月底，公司本部设经营与管理可行性、收益率进行切实认真的论证研究。对确

中心、产品研发与成本控制中心、营销中心、工信为可以投资的，应按权限逐层进行审批。关于

程管理中心、预结算中心、法务合同管理中心、对外投资权限，需达到董事会单项金融性投资运

开发管理中心、番禺项目部、资金管理中心、财用资金不超过公司净资产的15%或董事会单项

务管理中心、行政人事中心、审计监察中心和证非金融性投资运用资金不超过公司净资产的

券与投资者关系管理中心13个部门。 30%，方可进行审批。

总体来看，公司治理结构清晰明确，职能部担保管理方面，公司《对外担保管理制度》

门设置较为合理，组织结构设置能够满足公司经规定了公司对外担保的审批条件和程序，规定对

营管理的需要。外提供担保时需经股东大会审议。当单笔担保额

超过上市公司最近一期经审计净资产10％的担

2．管理水平保、上市公司及其控股子公司的对外担保总额，

根据职责划分结合业务运营实际情况，公司超过上市公司最近一期经审计净资产50％以后

下设经营与管理中心、产品研发与成本控制中提供的任何担保、为资产负债率超过70％的担保

心、行政与法务中心、人力资源与企业文化中心、对象提供的担保、连续十二个月内担保金额超过

融资与投资发展中心、证券与投资者关系管理公司最近一期经审计总资产的30％、连续十二个

部、财务管理中心等职能部门，各职能部门相互月内担保金额超过公司最近一期经审计净资产

配合，相互制约。的50％且绝对金额超过5000万元人民币以后提

公司设立了较为全面的募集资金管理制度、供担保需经股东大会审议通过。

投资者关系管理工作是制度、对外投资管理制子公司管理方面，控股公司部门经理（含部

度、对外担保管理制度、控股子公司管理制度、门经理，以下同）以上人员的人事任免由母公司

内部控制制度、控股子公司财务管理规定、关联负责，控股公司对外进行担保的，需先报母公司

交易公允制度，对公司重大事项进行决策和管董事会或股东大会决议批准后方可实施，母公司

理。定期或不定期实施对控股公司的审计监督，控股

财务管理制度方面，公司制定了《募集资金公司应当在每季度、半年度、年度结束之日起十

管理制度》、《对外投资管理制度》、《对外担保管五个工作日内，向母公司董事会提交季度、半年

理制度》、《控股子公司财务管理规定》、《关联交度、年度财务报告及经营情况总结。

易公允制度》、《分红管理制度》等一系列财务管总体看，公司部门设置齐全，内部管理制度

理制度，财务管理制度，公司对各子公司财务部较为健全，财务制度规范，整体管理运作情况良

统一管理，统一各子公司的核算制度，统一财务好。

管理办法，集中复核，统一财务报告。

对外投资方面，公司设立了对外投资管理的八、经营分析

组织机构、并设立了决策管理、审批权、财务管

理等相关规定严格监管对外投资行为。公司控股 1．经营现状

子公司均不得自行对其对外投资作出决定。公司公司主营业务为房地产开发，近年来业务范

广州粤泰集团股份有限公司 12

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围主要集中在广州、江门、三门峡等地，以开发以及茶陵嘉元矿业有限公司（以下简称“嘉元矿

商住类型的住宅产品为主。2016年3月，公司完业”）经营的金属矿，2013年公司完成对明大矿

成重大资产重组，置入包括淮南置业、海南置业、业的收购，但由于2014年以后，钨锡精矿市场价

广州天鹅湾二期等在内的多处房地产项目，项目格走低，为避免在市场价格下行的背景下出现亏

储备大幅增加，为公司后续房地产开发业务提供损，明大矿业暂时性停产，故2015年无矿业收入；

支撑。 2013年公司其他业务收入规模较大，主要系当期

2013～2015年，公司营业收入呈现波动增长出售部分旧物业所致。

态势，年均复合增长5.14%；三年分别为4.90亿毛利率方面，2013～2015年公司毛利率有所

元、8.91亿元和8.31亿元，近三年房地产业收入波动，三年分别为44.06%、32.50%和41.65%，

占营业收入的比重均在90%以上，为公司收入的与房地产业务毛利率波动一致，2013年房地产业

主要来源部分。分板块看，2013～2015年房地产毛利率为44.96%，主要来自江门天鹅湾项目，

业收入有所波动，2014年，受益于广州益丰项目江门天鹅湾项目拿地成本较低，毛利率较高；

的竣工，公司房地产业收入较2013年大幅增长 2014年房地产业毛利率大幅下降至32.60%，主

91.74%；2015年广州益丰项目销售有所下降，要是由于毛利率较低的益丰项目结转收入所致，

带动2015年全年房地产业收入同比下降6.76% 2015年受益丰项目结转收入下滑的影响，房地产

至8.14亿元。公司服务业主要为包括主要是物业业毛利率同比提升9.47个百分点至42.07%。

管理服务、设计服务、酒店服务，整体规模较小， 2016年1～3月，公司营业收入为1.40亿元，

近三年收入有所波动，分别为0.18亿元、0.12亿其中房地产业收入1.28亿元，主要来自江门天鹅

元和0.17亿元，其中2015年同比增长43.09%，主湾项目，服务业收入为1194.00万元，为2015年

要是由于2015年公司收购亿城泉说酒店带入酒全年收入的71.60%，主要是由于2015年收购亿

店服务所致。公司矿业主要为公司下属子公司茶城泉说酒业服务收入增加所致。

陵县明大矿业有限公司（以下简称“明大矿业”）

表1 2013～2016 年 3 月公司营业收入及毛利率情况（单位：万元、%）

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1～3 月

业务板块毛利毛利毛利营业收毛利

营业收入占比营业收入占比营业收入占比占比

率率率入率

房地产业 45728.18 93.41 44.96 87680.86 98.37 32.60 81390.10 97.94 42.07 12775.27 91.37 47.28

服务业 1872.13 3.82 6.53 1165.41 1.31 30.57 1667.56 2.01 22.70 1194.00 8.54 3.42

建筑施工

22.26 0.05 -20.04 -- -- -- -- -- -- -- -- --

业

矿业 -- -- -- 101.9 0.11 -89.74 -- -- -- -- -- --

其他业务 1333.81 2.72 66.67 182.24 0.20 67.49 47.71 0.06 -6.81 12.71 0.09 -47.76

合计 48956.38 100.00 44.06 89130.41 100.00 32.50 83105.38 100.00 41.65 13981.98 100.00 43.45

资料来源：公司提供

注：1. 上表营业收入合计与公司披露的 2013-2015 年年报以及 2016 年一季报营业收入保持一致，财务分析部分 2014-2015 年及 2016 年 1-3

月营业收入为追溯调整之后数据，与上表营业收入合计不一致；

2. 2014-2016 年 3 月建筑施工收入为零，主要为内部抵消所致，2013 年部分收入为对外业务，规模较小，此处不予分析。

2. 房地产业务产开发坚持以协议收购、股权转让等方式获取土

公司为广州市老牌的房地产开发商，具备房地，土地成本相对较低，且房地产项目多选取地

地产一级开发资质，经营模式主要以自主开发房理位置较好地段，定位于中、高端市场。

地产项目为主，自设立以来在北京、江门、三门成本预算方面，公司年初制定目标成本，每

峡、广州等地打造了多个天鹅湾项目。公司房地季度根据工程进度对预算进行调整，总承包单位

广州粤泰集团股份有限公司 13

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主要包括中国建筑第四工程局有限公司、海南宏表2 近年来公司房地产开发主要指标

2016 年 1～

之峰建筑工程有限公司等国内知名的建筑承包项目 2013 年 2014 年 2015 年

3月

商，由总承包单位进行集中采购，专业分包（如新开工面积 7.81 15.01 16.96 4.75

（万平方米）

消防工程）由地区公司选择依照当地要求进行选当期新开工项目数量 4 8 4 4

（个）

择。公司按工程现场的进度支付给供应商的相应期末在建面积（万平 7.81 2.08 13.22 13.07

比例工程款，工程完工时支付大约总工程款的方米）

期末在建项目数量 16 12 11 15

80%，竣工验收后，支付至总工程款的85%，项（个）

房屋竣工面积

目决算时支付总工程款的95%，剩余5%的工程（万平方米）

14.39 20.75 5.82 4.90

款于相应质保期后支付，质保期一般为1~3年。资料来源：公司年报

注：上表数据包含本次重大资产重组置入项目以及对外投资收购项

项目开发目。

近年来，公司房地产开发处于起步阶段，开截至2016年3月底，公司在开发项目如表3

发规模较小，2013～2015年，公司新开工面积逐列示，其中包含本次重大资产重组所置入的广州

年增加，分别为7.81万平方米、15.01万平方米和天鹅湾二期、雅鸣轩一期、雅鸣轩二期、海南海

16.96万平方米，其中2014年新开工面积大幅增口天鹅湾项目，新置入项目投资规模均较大，占

长92.19%，主要是受广州旭城项目以及江门天总开发项目投资额度的64.03%。截至2016年3月

鹅湾项目新开工面积增加所致；2015年公司新开底，公司在开发项目预计总投资79.41亿元，已

工面积同比增长12.99%。公司竣工面积波动较完成投资44.93亿元，未来尚需投资34.48亿元，

大，2013～2015年分别为14.39万平方米、20.75 考虑到公司规模较大的在开发项目多于

万平方米和5.82万平方米，其中2015年竣工面积 2017-2018年竣工，公司未来一年内进入集中投

大幅下降，主要是受工程进度结算影响，截至资期，将面临较大的投资压力，若项目进展顺利，

2015年底，公司在建面积为13.22万平方米，主 2017年以后公司销售收入以及结转收入或将大

要包括海南海口天鹅湾项目以及广州天鹅湾二幅提升。

期项目。

表3 截至 2016 年 3 月底公司在开发项目投资金额情况（单位：万元）

预计预计

项目名称开工时间已完成投资尚需投资金额

竣工时间总投资

嘉盛项目 2015/6/11 2018/6/11 95000.00 33658.42 61341.58

旭城项目 2014/6/3 2017/7/1 50000.00 37790.20 12209.80

广州天鹅湾二期 2015/9/30 2018/3/22 200000.00 153558.31 46441.69

雅鸣轩一期 -- -- 45000.00 35886.45 9113.55

雅鸣轩二期 -- -- 45000.00 35027.57 9972.43

海南海口天鹅湾项目 2011/7/10 2017/12/31 218469.16 100700.00 117769.16

河南三门峡天鹅湾项目 2009.7.30 2021/9/30 78000.00 41440.00 36560.00

江海花园

江门天鹅

南区 2016/6/30 2017/12/30 6648.00 0.00 6648.00

湾项目

8-1~8-5 栋

江海花园

南区 11-3、 2016/5/31 2018/12/31 31200.00 0.00 31200.00

4、5 栋

江海花园

南区酒店 2016/8/31 2019/5/31 8157.00 0.00 8157.00

公寓

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江海花园

2016/1/8 2016/7/31 3200.00 450.00 2750.00

南区小学

江海区兴

2016/9/15 2017/5/30 1300.00 0.00 1300.00

南幼儿园

香江丽景二期 2010/3/1 2017/12/31 12143 10785 1358

合计 -- -- 794117.16 449295.95 344821.21

资料来源：公司提供

注：1.上表项目包括本次重大资产重组所置入的项目：广州天鹅湾二期、雅鸣轩一期、雅鸣轩二期和海南海口天鹅湾项目；对外投资收购

项目：香江丽景二期。

2.由于雅鸣轩项目（一期、二期）置入之前已进行部分开发，后由于开发计划变化需重新获取开工许可证，目前项目开发暂未重新启

动，固未标明开工及竣工时间。

项目销售益于广州益丰项目竣工结算，当期签约销售面积

近年来受调控政策影响，全国房地产行业景及签约销售金额同比分别上涨 12.56% 和

气度有所波动，区域市场出现分化。2014年上半 79.35%，由于广州益丰项目价格较高，2014年

年受宏观经济放缓、流动性紧张等因素综合影签约销售均价较2013年提升0.33万元/平方米。

响，部分房地产企业通过降价方式加快资金回 2015年，随着江门天鹅湾项目及三门峡天鹅湾项

收；2015年以来，虽然政府出台一系列房地产扶目的持续销售，公司签约销售面积持续增长至

持政策，市场环境有所改善，但区域分化现象依 7.69万平方米，由于定价较高的广州益丰项目签

旧突出，部分三线城市依然面临较大去化压力。约销售金额较2014年下降17.90%，带动公司

2015年全年签约销售金额小幅下降3.18%至6.25

表4 近年来公司房地产销售主要指标亿元。2015公司通过非公开发行注入海南海口天

2016 年

项目 2013 年 2014 年 2015 年

1～3 月鹅湾项目（包括住宅、商铺及车位），当期实现

签约销售面积

6.61 7.44 7.69 0.72 签约销售金额0.53亿元。

（万平方米）

签约销售金额

35983.93 64535.47 62484.53 5133.51

（万元）

表 5 截至 2016 年 3 月底公司主要库存项目销售进度

签约销售均价

0.54 0.87 0.81 0.72 可供出售已预售面销售比

（万元/平方米）项目地区

结转收入面积面积积例

9.41 6.99 10.06 1.94

（万平方米）广州益丰项目广州 0.34 3.35 90.83

结转收入（万

45728.18 87680.86 81390.10 12775.27 三门峡天鹅湾项

元）三门峡 1.88 10.39 84.65

资料来源：公司提供目

注：上表包含对外投资收购项目，但未包含本次重大资产重组所置江门天鹅湾项目江门 6.37 14.93 70.00

入项目。江门东华云景华

江门 0.11 2.16 95.00

庭

海南海口天鹅湾

近三年，公司房地产销售收入主要来自江门海口 1.57 6.68 80.97

项目

香江丽景二期海口 3.44 0.20 5.41

天鹅湾项目、三门峡天鹅湾项目以及广州益丰项

亿城泉说项目广州 5.41 1.61 22.88

目。2013年公司共签约销售面积6.61万平方米、

资料来源：公司审计报告

签约销售金额3.60亿元，主要来自江门天鹅湾项注：1. 上表包含重大资产重组注入项目海南海口天鹅湾项目以及

2015 年公司对外投资收购项目香江丽景二期和亿城泉说项目。

目以及三门峡天鹅湾项目，签约销售面积分别为

2. 可供出售面积为取得预售证面积，已预售面积为累计已售面积，

5.57万平方米和1.04万平方米，由于三门峡项目销售比例=已预售面积/(已预售面积+可供出售面积)。

定价偏低，公司当期签约销售金额主要来自江门

天鹅湾项目（占91.15%）。2014年，江门天鹅湾分项目来看，广州益丰项目位于广州市海珠

项目以及三门峡天鹅湾项目持续滚动开发及销区，项目占地面积为6743平方米，总建筑面积为

售，但签约销售面积及金额均同比小幅下降，受 44250万平方米，自2014年竣工预售以来去化效

广州粤泰集团股份有限公司 15

中期票据信用评级报告

果较好，截至2015年底销售比例为90.83%；三项目之一，于2011年7月开工，项目总投资为

门峡天鹅湾项目于2009年7月开工，有一定去化 21.85亿元，投资规模较大，自开工以来持续滚

压力，截至2015年底销售比例仅为84.65%；江动开发，截至2015年底，销售比例为90.97%。

门天鹅湾项目及东华云景华庭项目近三年签约总体来看，公司近三年可供出售项目储备较

销售面积分别为5.56平方米、5.12平方米和5.88 为单一，且区域分化现象突出，部分项目面临较

平方米，销售情况较稳定，为公司房地产销售主大的去化压力。随着公司重大事项的完成，公司

要来源之一，截至2015年底，江门天鹅湾项目销项目储备大幅增加，随着置入项目的逐步开发及

售比例为70.00%，江门东华云景华庭项目销售预售，未来1-2年内公司项目销售收入有望得以

比例为95.00%，尚有一定土地储备可供开发。提升。

海南海口天鹅湾项目为本次重大资产重组置入

表6 截至 2015 年底主要项目库存及销售情况（单位：万元、万平方米）

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月

区域签约销签约销售签约销售金签约销售金签约销售面签约销签约销售

签约销售面积

售金额面积额额积售金额面积

广州益丰项目 0.00 0.00 35200.00 16029.09 28900.00 11033.05 2682.65 936.05

江门天鹅湾项目

江门东华云景华 32800.00 55687.96 27800.00 51245.61 31500.00 58839.42 1744.43 3223.26.

庭

三门峡天鹅湾项

3183.93 10434.02 1535.47 7103.61 2084.53 7024.54 706.43 3010.22

目

住宅 25995.90 25367.85 6229.87 6905.2 5193.28 7889.94 2173.42 2541.96

海南海口

天鹅湾项商铺 2592.52 1908.11 443.79 244.44 -- 0.00 973.14 518.82

目

车位 1197.75 3278.65 144.95 381.34 108.6 271.36 108.15 286.56

香江丽景二期 -- -- -- -- 414.91 1166.84 228.12 83.6

亿城泉说项目 7036.85 4239.14 2947.24 1944.63 5120.31 3613.17 2130.00 829.04

资料来源：公司提供

注：1. 上表包含重大资产重组注入项目-海南海口天鹅湾项目以及 2015 年公司对外投资收购项目香江丽景二期和亿城泉说项目；2. 香

江丽景二期项目收购前数据企业无法提供。

土地储备广州、北京、海口及淮南等地。

公司一直以来坚持“以销定产”的发展战公司江门天鹅湾项目土地获取时间较早，

略，规避盲目扩张、高价获得土地可能带来的系通过参与江门市政府下属房地产开发公司国

财务风险，坚持以协议收购、产权交易所招拍企改革，以较为显著优势的土地成本获取的项

挂等形式获取较低成本的土地，以盈利为导向，目，近年来江门天鹅湾项目销售状况良好，为

锁定利润空间。2016年3月公司完成重大资产重公司房地产收入的主要来源和支撑。北京东华

组，置入淮南、海南以及广州等地的多处项目，虹湾项目系公司2005年获取，项目持有待开发

土地储备大幅增加，为公司未来发展提供有力土地面积为1.96万平方米，全部为一级土地整

支撑。理面积，目前项目性质为工业用地，尚未变更

城市筛选方面，公司密切跟踪地区土地市为商业用地，未来拟以合作开发模式进行开发。

场变化，综合考虑经济规模与增速、供求关系、 2016年3月，公司通过重大资产重组获取海南海

城市地位等，立足一二线城市，逐步拓展三四口天鹅湾项目以及淮南天鹅湾项目土地，其中

线城市，在选定城市的基础上，优选城市核心海南海口天鹅湾项目主要系粤泰控股通过招拍

区域。截至2016年3月底，公司土地储备集中在挂方式取得，后通过本次重组置入公司，自获

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中期票据信用评级报告

取以来坚持滚动开发模式，项目地理位置良好，及时搬迁的原因，公司开发时间一直顺延，预

为后期房地产开发提供有力支撑；本次重组置计2016年9月开工，2017年3月开始预售，若项

入的淮南置业于2010年与淮南市国土局签订目进展顺利，将于2017年陆续确认收入。总体

《成交确认书》，确认在土地挂牌出让活动中竞看，公司部分项目获取成本具有较为显著竞争

得原属于安徽理工大学学校的地块，土地转让优势，但考虑到淮南天鹅湾项目投资规模较大，

价款较低，项目总占地面积约1006亩，若项目受前期校区搬迁影响开发进度缓慢，一定程度

进展顺利，将有较大的盈利空间，由于土地获占用资金，且项目位于三四线城市，未来或将

取后受安徽理工大学新校区建设进度缓慢未能面临一定去化压力。

表7 截至 2016 年 3 月底公司土地储备情况（单位：万平方米、万元）

公司所

占地建筑面可售面

项目名称位置类型获取时间占权益获取价格获取方式

面积积积

比例

北京市朝阳区

北京东华虹湾商业 1.96 -- -- 2005/11/09 70% 22588.03 合作开发

百子湾

海口市南渡江

东岸、白驹大住宅 7.98 2011/05/11 招拍挂

道南侧

海口市南渡江

东岸、白驹大住宅 7.54 2011/05/11 招拍挂

道南侧

海口市南渡江

海南海口天鹅湾项

东岸、白驹大住宅 2.58 31.85 23.90 2014/10/29 77% 20500.00 招拍挂

目

道南侧

海口市南渡江

东岸、白驹大住宅 1.24 2014/10/30 招拍挂

道南侧

海口市南渡江

东岸、白驹大住宅 0.62 2015/02/05 招拍挂

道南侧

定安县定仙公

香江丽景项目住宅 4.7 9.39 7.07 2009/7/7 100% 1041.6 股权转让

路北侧

淮南市田家庵

洞山.天区洞山中路南

商住 8.71 44.08 42.08 2011/12/13 23889.52 招拍挂

鹅湾侧、两淮路东

侧

淮南市田家庵

学院.天区舜耕中路北

淮南天鹅商住 26.53 135.87 132.87 2011/12/13 90% 72737.05 招拍挂

鹅湾侧、学院路西

湾项目

侧

淮南市田家庵

区姚南村西

公园.天

侧、曹咀村东居住 24.99 93.34 89.90 2015/11/9 67808.76 招拍挂

鹅湾

侧、湖滨西路

北侧；

江海区江海花

江海花

园麻园路以南

园南区

地段、江海区

10-3、

江门天鹅麻三沙冲围商住 100%

11-3、 3.59 20.94 19.47 2004 3127.00 股权收购

湾项目（银泉花园楼

11-4、

侧）西南地块、

11-5 工

江海花园规划

程项目

范围内

兴南小

江海区兴南小商住

区幼儿 0.59 0.48 -- 2004 65.00 股权收购

区 A 地块楼

园

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中期票据信用评级报告

江海区东海路

侧东海花园地

江海花

段（地块二）、

园南区商住

江海区江海花 1.69 2.1 1.51 2003 284.00 股权收购

8-1 至楼

园以南、五邑

8-5

路以北地段

（地块三）

江海区东海路

酒店侧东海花园地商业 1.09 3 2.50 2003 625.00 股权收购

段（地块二）

合计 -- -- 93.81 341.05 319.30 -- -- -- --

资料来源：公司提供

注：上表包含重大资产重组注入项目-海南海口天鹅湾项目、淮南天鹅湾项目以及 2015 年公司对外投资收购项目香江丽景项目。

截至2016年3月底，公司土地储备总建筑面公司主要在开发项目分布较为分散，其中以淮

积341.05万平方米，为2015年签约销售面积的南天鹅湾项目和海南海口天鹅湾项目投资规模

44.21倍，主要集中在淮南以及海南地区，土地最大，占比分别为总投资的63.71%和20.50%。

储备充足。截至2015年底，公司主要在建项目尚余投资

87.14亿元(其中淮南天鹅湾项目尚需投资67.90

未来投资及盈利预测亿元，海南海口天鹅湾项目尚需投资11.78亿

截至2015年底，公司未来主要拟建项目包元)。总体看，未来随着在开发项目、拟建项目

括淮南天鹅湾项目、海南海口天鹅湾项目以及持续推进以及土地储备的获取，公司开发投资

雅鸣轩一期和二期，预计总投资106.58亿元。需求将维持较大规模，公司面临一定资金压力。

表8 截至 2015 年底公司主要拟建住宅项目投资计划（单位：万元、平方米）

总建筑预计

项目名称所在地开发周期未来三年投资计划

面积总投资

淮南市田家庵区洞山中路南

洞山.天鹅湾 3 448610 112000.00 112000.00

侧、两淮路东侧

淮南天鹅项淮南市田家庵区舜耕中路北

学院.天鹅湾 3 1340337 332380.00 332380.00

目侧、学院路西侧

淮南市田家庵区姚南村西侧、

公园.天鹅湾 3 933400 234650.00 234650.00

曹咀村东侧、湖滨西路北侧；

江海区江海花园麻园路以南

江海花园南区

地段、江海区麻三沙冲围（银

10-3、11-3、11-4、 2 209400.00 31200.00 31200.00

泉花园侧）西南地块、江海花

11-5 工程项目

园规划范围内

兴南小区幼儿园江海区兴南小区 A 地块 -- 4789 1300.00 1300.00

江门天鹅湾

项目

江海区东海路侧东海花园地

江海花园南区段（地块二）、江海区江海

1.5 21000.00 6648.00 6648.00

8-1 至 8-5 花园以南、五邑路以北地段

（地块三）

江海区东海路侧东海花园地

酒店 1.5 30000.00 8157.00 8157.00

段（地块二）

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海口市南渡江东岸、白驹大道

南侧

海口市南渡江东岸、白驹大道

南侧

海南白马天鹅湾项目海口市南渡江东岸、白驹大道

2 318487.57 218469.16 117769.16

南侧

海口市南渡江东岸、白驹大道

南侧

海口市南渡江东岸、白驹大道

南侧

香江丽景项目定安县定仙公路北侧 93870.10 31000 8215

北京东华虹湾北京市朝阳区百子湾 3 -- -- --

广州市越秀区中山四路、大塘

雅鸣轩一期 1.5 45000 9113.55

街地段

37701.00

广州市越秀区中山四路、大塘

雅鸣轩二期 1.5 45000 9972.43

街地段

合计 -- 3437594.67 1065804.16 871405.14

资料来源：公司提供

2016年3月，公司完成重大资产重组，置入 10225.75平方米，预计2016年10月开始预售，

海南置业77%股权、海南置业90%股权、广州天将于2017年陆续确认收入。

鹅湾项目二期资产，雅鸣轩项目（一期、二期）海南白马天鹅湾项目位于海口市南渡江东

和城启大厦投资性房地产，并与各方签订的盈岸、白驹大道南侧，占地面积19.96万平方米，

利预测补偿协议，承诺标的资产2015～2017年建筑面积31.85万平方米，分七期滚动开发，第

实现的归属于母公司的扣除非经常性损益后的一期、第二期已销售，剩余部分尾货，第三期

累计净利润合计不低于人民币125222.31万元，正在销售中，第四期预计2016年底预售，剩余

2015年度归属于母公司所有者的净利润已完成三期将于两年后开发完毕。

了盈利目标的90.54%（具体见重大事项分析）。雅鸣轩项目（一期、二期）位于中山四路

淮南置业待开发项目位于安徽省淮南是田大塘街107号-127号地段及129号-143号地段，建

家庵区，项目划分为淮南天鹅湾西区（一期、筑面积37701.00平方米，土地面积6036.32平方

二期）、淮南天鹅湾中区（一期、二期、三期、米，由于调整规划原因，需重新办理施工许可

四期）以及淮南天鹅湾北区项目，项目总占地证后复工。城启大厦位于广州市荔湾区南岸路

面积60.23万平方米（其中西区8.71万平方米、 63号，以写字楼为主，包含商铺和车位，建筑

中区26.53万平方米、北区24.99万平方米）、建面积为24358.88平方米，目前用作物业出租。

筑面积273.30万平方米其中西区44.08万平方根据公司提供的针对上述置入项目

米、中区135.87万平方米、北区93.34万平方米）， 2016-2017年度的财务预测数据（见下表），2016

项目用地原属于安徽理工大学学校的地块，受年上述项目合计为公司贡献收入36.52亿元，归

安徽理工大学新校区建设进度缓慢未能及时搬属于母公司净利润4.19亿元，2017年合计为公

迁的原因，公司开发时间一直顺延，预计2016 司贡献收入51.67亿元，归属于母公司净利润为

年9月开工，2017年3月开始预售，若项目进展 7.75亿元，考虑到2015年公司已实现归属于母

顺利，将于2017年陆续确认收入。公司所有者的净利润为 1.13 亿元，公司

广州天鹅湾二期项目位于广州市革新路天 2015-2017年预测归属于母公司净利润合计为

鹅街3号，建筑面积63569.8平方米，占地面积 13.07亿元，可完成交易各方承诺业绩。

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表 9 公司重大事项置入项目 2016-2017 年度预测数据动初期，整体开发规模较小，市场区域分化现

项目 2016 年度预测数 2017 年度预测数象凸显；随着重大事项的完成，公司项目储备

营业收入 36.52 51.67

大幅增加，未来一年项目进入集中投资期，公

营业成本 26.11 32.07

司将面临较大资金及周转压力，且部分项目位

营业税及附加 3.27 5.91

销售费用 0.74 1.50

于三线城市，投资规模较大，市场销售情况具

管理费用 0.33 0.51 有一定不确定性，考虑到公司储备项目所在区

财务费用 0.00 0.00 域较为分散，可一定程度分散区域性风险，随

营业利润 6.07 11.68 着公司项目储备逐步开发及预售，公司未来两

利润总额 6.07 11.68 年销售收入有望得以提升。

减：所得税费用 1.43 2.92

净利润 4.63 8.76 3. 物业租赁

归属母公司净利润 4.19 7.75

资料来源：公司提供

物业租金主要来自物业租赁收入。2013～

2015年，公司实现物业租金收入分别为1892.29

未来公司的发展战略将立足于北京、广州万元、991.44万元和1045.43万元，其中2014年

等一线城市的房地产开发，并继续发展二、三租金收入下降主要是由于2013年陆续出售零散

线城市现有的房地产项目，同时公司将重点提的租赁物业所致。2015年以前，公司自持物业

升优质土地获取的能力和资金运用效率，逐步主要为老东华物业项目，物业形态主要为住宅、

加强公司的核心竞争实力。公司将根据目前所商铺及车位，近三年出租率均在95%以上；2016

处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开年3月，公司完成重大资产重组，置入城启大厦

拓多元化的发展，努力探索能让公司更长远发投资性房地产，建筑面积24372.87平方米，物

展的经营模式。业形态主要包括写字楼及车位。

总体看，近年来公司房地产业务尚处于启

表10 2013~2015年公司自持物业的基本情况（单位：万平方米、万元、%、元/平方米）

公允价值

物业名称位置建筑面积业态入账成本（截至 2015 增值率出租率租金水平

年 12 月底）

城启大厦荔湾区南岸路 63 号 2.48 办公 24116.33 38842.35 61.06 100.00 40-50

城启大厦荔湾区南岸路 63 号 0.07 车位 587.35 2291.40 290.12 100.00 800-1000

城启大厦荔湾区南岸路 63 号 0.20 商业 1823.33 3842.72 110.75 100.00 130-150

越秀区寺右新马路

五羊新城广场 0.43 办公 2501.74 8310.59 232.19 100.00 60-80

111-115 号

越秀区东风东路

东峻广场 0.13 办公 1061.93 1144.88 7.81 100.00 40-50

828-836 号

越秀区广州大道中路

信龙大厦 0.94 商业 938.97 16764.06 1685.36 100.00 180-200

129-133 号

越秀区一德路 273-279

一德路房产 0.17 商业 2263.62 3854.31 70.27 100.00 230-250

号

海珠区南洲路北丽华

晓港湾二楼 0.32 商业 2891.21 4202.56 45.36 100.00 110-120

街 54、6、68、75 号

淘金北路房产越秀区淘金北路 71 号 0.03 商业 230.72 338.10 46.54 100.00 230-250

越秀区东华西路三角

荣庆大厦房产 0.09 商业 365.18 1110.29 204.04 100.00 160-180

市 22 号

越秀区寺右新马路

五羊新城广场 0.00 车位 3.00 133.65 4355.00 100.00 1000-1200

111-115 号

广州粤泰集团股份有限公司 20

中期票据信用评级报告

越秀区寺右新马路南

五羊新城住宅 0.01 住宅 6.00 179.70 2896.83 100.00 60-80

一街七巷

大沙头住宅越秀区大沙头三马路 0.01 住宅 22.97 141.34 515.35 100.00 60-80

合计 -- 4.88 -- 36812.35 81155.95 120.46 100.00

资料来源：公司提供

4. 矿业经营有限公司和海南江宏于2014年1月1日纳入合并

公司矿业经营主体主要为明大矿业和嘉元范围，其他子公司按实际发生日纳入合并范围，

矿业，公司于2013年以2087.39万元收购粤泰控已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，

股全资子公司广州粤城泰矿业投资有限公司所并出具了标准无保留意见的审计结论。

持有的明大矿业65%股权，主要资产包括茶陵合并范围方面，截至2013年底，公司纳入

县合江口铜铅多金属矿（采矿权）、茶陵县严塘合并范围子公司合计17家。2014年公司新纳入

镇垅上铜矿（采矿权）以及1个选矿厂；同年，合并范围子公司共18家，新增1家为嘉元矿业；

公司向湖南四维矿业发展有限公司收购其所持 2015年公司合并范围新增3家，为普联开发、亿

有的嘉元矿业 36%股权及四维矿业对嘉元矿业城泉说酒店和广州茂华物业管理有限公司。因

的全部债权，收购价格为人民币2736万元。此上述3家公司为非同一控制下企业合并，故未进

次收购完成后本公司将实际持有茶陵嘉元矿业行追溯调整。公司2016年一季度合并范围较

有限公司100%的股权。2014年，公司实现矿业 2015年底无变化。因2013年审计报告未进行专

收入101.9万元，毛利率为-89.74%，主要是由于项审计，该年财务数据不具可比性，以下财务

2014年以后，钨锡精矿市场价格走低，公司矿分析基于2014～2016年一季度专项审计报告。

业出现亏损；为避免在市场价格下行的背景下截至2015年底，公司（合并）资产总额75.34

出现亏损，明大矿业暂时性停产，故2015年矿亿元，所有者权益14.29亿元（含少数股东权益

业收入为零。 2.14亿元）。2015年，公司实现营业收入9.27亿

元，利润总额0.84亿元。

九、财务分析截至2016年3月底，公司（合并）资产总额

118.13亿元，所有者权益合计53.53亿元（含少

1．财务质量及财务概况数股东权益1.62亿元）。2016年1～3月，公司实

公司提供的2013年度合并财务报表已经立现营业收入1.40亿元，利润总额-0.23亿元。

信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出

具了标准无保留审计意见。公司提供的2014～ 2．资产质量

2016年一季度专项审计财务报表基于淮南置截至2015年底，公司资产总额75.34亿元，

业、淮南言爱天鹅湾置业有限公司、海南置业、同比增长30.97%，主要是受预付款项和存货规

海南天鹅湾物业服务有限公司、海南粤泰投资模增加的影响，其中流动资产占91.11%，非流

动资产占8.89%。公司资产构成以流动资产为

2012 年公司以当时公司控股子公司北京博成房地产开发有限公

司（以下简称“博成公司”）名义参与了北京产权交易所关于茶

主。

陵嘉元矿业有限公司 64%股权及 963.1 万元债权的竞标，并最终流动资产

以 6544 万元竞得。其后公司与粤泰控股签订《广州粤泰集团有限

公司与广州东华实业股份有限公司、北京博成房地产有限公司的截至2015年底，公司流动资产同比增长

股权转让协议》，将公司持有的博成公司 100%股权转让给粤泰控

股。但由于嘉元矿业是由公司以博成公司名义参与公开竞拍所 33.06%，主要来自预付款项、其他应收款和存

得，所有股权竞拍款均是由公司支付，因此公司与博成公司签订

股权转让协议，博成公司将所持有的嘉元矿业股权不做任何增值

货的增长。截至2015年底，公司流动资产68.64

转让予公司，转让价格为博成公司支付的全部招拍挂价款及相关亿元，构成主要包括货币资金（占5.80%）、预

费用。因此，公司在进行此次交易前，已经实际持有标的公司的

64%股权，为标的公司的实际控制人。

广州粤泰集团股份有限公司 21

中期票据信用评级报告

付款项（占10.08%）、其他应收款（占11.07%）中度较高。按账龄分析法计提的坏账准备的其

和存货（占71.26%）。他应收款中，1年以内的其他应收款占比

截至2015年底，公司货币资金3.98亿元， 51.32% ，1 ～ 2 年占比34.21%， 2 年以上占比

同比下降6.23%，其中银行存款1.33亿元（占 14.04%，账龄较短。同期，其他应收款累计计

33.42%）、库存现金0.02亿元、其他货币资金2.63 提坏账准备0.49亿元，综合计提比例6.04%，计

亿元（占66.08%），全部为使用受限资金（为银提较充分。

行按揭保证金0.04亿元、农民工工资保证金0.02

亿元、贷款保证金2.58亿元），公司货币资金受表 12 截至 2015 年底其他应收款前五名单位情况

（单位：亿元、%）

限比例高。

公司应收账款快速增长，截至2015年底，单位名称金额款项性质占比

北京建贸永信玻

应收账款为1.20亿元，同比增长36.82%，公司璃实业有限公司

2.68 代垫拆迁款 33.09

应收账款主要为应收房款以及应收工程款。截番禹樟边村、官堂

0.40 保证金 4.95

村城改项目

至2015年底，公司应收账款账面余额1.25亿元，山河建设集团有

0.37 往来款 4.67

限公司

主要为从账龄看，1年以内的应收账款占比茂名市电白建筑

0.30 往来款 3.67

59.25%，1至2年的占比为38.45%，2年以上的占工程总公司

广州鼎泓投资咨

0.28 往来款 3.47

2.29% ；前五名单位合计占总金额比重为询有限公司

44.13%，集中度较高。同期，公司累计计提坏合计 4.03 -- 49.84

资料来源：审计报告

账准备0.05亿元。

截至2015年底，公司预付款项金额为6.92

截至2015年底，随着开发项目持续投入，

亿元，同比大幅增长（2014年为1.18亿元），主

公司存货余额为48.91亿元，其中开发成本占

要系预付淮南市财政局北校区土地出让款，预

69.56%，主要为公司在商业和建住宅项目，其

付账款前五名单位金额合计6.46亿元，占预付

中期末存货余额较大的项目有淮南天鹅湾（中）

款项总额的93.36%，集中度高。

项目（期末余额10.51亿元）、淮南天鹅湾（西）

项目（期末余额5.31亿元）、海南白马天鹅湾项

表 11 截至 2015 年底预付款项金额前五名单位情况

目（期末余额4.65亿元）、旭城项目（期末余额

（单位：亿元、%）

3.68亿元）、嘉盛大厦项目（期末余额3.25亿元）

单位名称金额占比款项性质

和北京虹湾国际中心（期末余额2.42亿元）。截

淮南市财政局 4.45 64.29 土地出让款

至2015年底，公司开发产品账面余额14.65亿

预付重组资产契税 0.76 10.99 契税

元，同比增加8.45亿元，占存货比重为29.95%，

茂名市电白建筑工程总公司 0.70 10.12 工程款

主要为竣工未售项目；开发产品中期末存货余

广东中鼎集团有限公司 0.43 6.21 合作转让款

额较大的项目有亿城泉说项目（期末余额6.31

信宜市博航建筑装饰公司 0.12 1.75 工程款

亿元）、江门天鹅湾项目（期末余额3.36亿元）

合计 6.46 93.36 --

和侨林街59号项目（期末余额2.30亿元）、三门

资料来源：审计报告

峡天鹅湾项目（期末余额0.76亿元）、和益丰花

截至2015年底，其他应收款余额为8.09亿园项目（期末余额0.69亿元）等，截至2016年3

元，同比增长49.61%，主要系关联方往来款项月底，公司对存货计提跌价准备65.55万元。

（4.29亿元）、代垫拆迁款（3.40亿元）和城改非流动资产

保证金（0.40亿元）。从集中度看，前五大客户截至2015年底，公司非流动资产合计6.70

欠款金额占其他应收款比重为49.84%，客户集亿元，受固定资产和递延所得税资产的带动，

广州粤泰集团股份有限公司 22

中期票据信用评级报告

同比增长12.85%，构成以投资性房地产（占目7.85亿元。预付款项较2015年底下降69.81%，

17.92%）、固定资产（占21.81）、在建工程（占因淮南土地预付金计入开发成本所致。非流动

10.73%）、无形资产（占26.42%）和递延所得税资产方面，截至2016年3月底，公司投资性房地

资产（占16.05%）为主。产金额为4.72亿元，较上年底增长3.52亿元，为

公司可供出售金融资产近两年保持不变，新增的城启大厦投资性房地产；其余科目较上

截至2015年底为0.12亿元，主要为对按成本法年底变化不大。

计量的可供出售权益工具（陕西高鑫项目投资总体看，受非公开发行股票影响，公司资

有限公司）的投资。产规模迅速增长，以流动资产为主，资产构成

公司投资性房地产均为已出租的建筑物，较为稳定，符合房地产行业特点。流动资产中，

采用成本计量法计量，截至2015年底，公司投货币资金较充裕，存货规模大；非流动资产主

资性房地产账面原值合计1.52亿元，累计折旧要以固定资产和无形资产为主。公司整体资产

和摊销合计0.32亿元，投资性房地产账面价值质量尚可，但存货占比较高，考虑到近年来房

为1.20亿元，较年初减少0.52%，主要系计提投地产行业受宏观政策调控影响景气度有所波

资性房地产摊销所致。动，且部分区域出现分化，公司存货仍面临一

截至2015年底，公司固定资产账面原值定的周转风险和价值波动风险。

2.17亿元，同比增长40.91%，主要为新增亿城

泉说项目酒店固定资产，固定资产中房屋及建 3．负债及所有者权益

筑物占51.61%、运输设备占18.89%、机器设备所有者权益

占11.52%和井建设备占10.14%。公司对固定资截至2015年底，公司所有者权益合计为

产共进行累计折旧0.71亿元，截至2015年底， 14.29亿元，同比增长2.58%，主要来自未分配

固定资产账面价值为1.46亿元。利润和少数股东权益的增长。归属于母公司的

截至2015年底，公司在建工程0.72亿元，所有者权益为 12.14 亿元，其中实收资本占

同比增长2.86%，2015年公司主要在建项目为海 24.70% ，资本公积占 34.19% ，盈余公积占

南白马天鹅湾酒店工程（0.03亿元）、陇上矿区 8.09%，未分配利润占33.02%。

工程（0.37亿元）和合江口矿区工程（0.24亿元）。截至2016年3月底，公司所有者权益合计

截至2015年底，公司无形资产1.77亿元， 53.53亿元（含少数股东权益1.62亿元），较2015

同比变化不大，主要为探矿权（0.93亿元）和年底增长39.24亿元，其中实收资本12.68亿元，

土地使用权（0.79亿元）。较2015年底增长9.68亿元，系发行股份购买资

截至2016年3月底，公司资产总额为118.13 产增加7.73亿股和发行股份募集配套资金增资

亿元，较2015年底增长56.80%，主要系非公开 1.95亿元；资本公积34.37亿元，较2015年底增

发行完成所致；其中流动资产占比提升至长30.22亿元，系发行股份导致资本溢价，其余

91.25%，非流动资产占比为8.75%，资产结构较科目较2015年底变化不大。

2015年底变化不大。流动资产中，公司货币资总体看，公司所有者权益中实收资本和资

金增加至16.94亿元，较2015年底增长12.96亿本公积占比高；受非公开发行影响，公司所有

元，主要来自非公开发行股份募集资金，货币者权益大幅增长，所有者权益稳定性尚可

资金中受限的额度为1.47亿元；存货金额较负债

2015年底增长30.97亿元至79.88亿元，增加项目负债方面，受短期借款和其他应付款快速

主要为广州天鹅湾二期项目15.35亿元、雅鸣轩增长的影响，公司流动负债迅速增长，截至2015

项目（一期、二期）7.09亿元，淮南天鹅湾项年底，公司负债合计61.05亿元，其中流动负债

广州粤泰集团股份有限公司 23

中期票据信用评级报告

占71.75%，非流动负债占28.25%。截至2015年底，公司长期借款中委托贷款占

公司流动负债增长主要来短期借款和其他 69.86%、抵押借款占30.14%。

应付款的增长。截至2015年底，公司流动负债截至2016年3月底，公司负债合计64.60亿

43.80亿元，同比增长33.76%，构成以短期借款元，较2015年底增长5.81%，主要系短期借款和

（占38.93%）、应付账款（占5.69%）、预收款项长期借款增加所致。截至2016年3月底，公司流

（占2.16%）和其他应付款（占47.84%）为主。动负债为46.13亿元，较2015年底增长5.30%。

截至2015年底，公司短期借款17.05亿元，其中，短期借款金额为22.80亿元，较2015年底

较2014年底大幅增长，主要系公司2015年为了增加5.75亿元；其他应付款18.08亿元，同比下

收购子公司而增加委托贷款所致，截至2015年降13.74%；同期，公司非流动负债18.48亿元，

底，公司短期借款中委托贷款占63.64%，质押较2015年底增长7.12%，主要来自委托贷款的增

借款占12.72%、抵押借款占23.64%。长。

截至2015年底，应付账款金额为2.49亿元，公司全部债务规模快速增长。截至2015年

同比增长32.72%，主要为新增亿城泉说项目应底，公司全部债务34.96亿元，同比增长79.76%，

付工程款项。从账龄来看，1年以内占69.23%，其中短期债务规模扩大至 17.71 亿元，占

1-2年的占12.17%，2-3年的占7.36%，其余账龄 50.67%，长期债务占49.33%，债务结构较为合

均在3年以上，账龄适中。理。截至2016年3月底，公司全部债务规模进一

截至2015年底，公司预收款项金额为0.95 步扩大至41.93亿元，较2015年底增长19.93%；

亿元，同比大幅下降65.56%，主要系随着江门主要为短期借款的增长，占比提升至55.94%。

天鹅湾项目和益丰花园项目收入结转的影响，债务指标方面，截至2015年底，公司资产

公司预收房款的下降所致。负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本

截至2015年底，公司其他应付款金额为化比率同比均有不同程度增长，上述三项指标

20.96亿元，同比增长15.67%，主要为应付粤泰分别为81.04%、70.99%和54.70%；截至2016年

控股的淮南公司原股东代垫款10.56亿元，账龄 3月底分别为54.69%、43.93%和25.66%，受非

在1年以上，剩余往来款主要为亿城泉说原股东公开发行股票募集资金增加净资产的影响，公

代垫款。其他应付款中账龄在1年以上的款项占司债务负担有所缓解，整体债务负担适宜。

68.41%，1-2年的占11.77%，2-3年的占11.19%，总体看，近年来公司房地产业务规模持续

其余账龄为3年以上，整体账龄适中。扩张，开发资金需求推动债务规模逐年增长。

截至2014年底，公司一年内到期的非流动公司委托贷款规模大，有息债务以短期债务为

负债3.89亿元，其中一年内到期的长期借款0.90 主，整体债务负担适宜，未来随着在建项目持

亿元，一年内到期的应付债券2.99亿元。截至续推进，债务规模或将持续上升。

2015年底，公司一年内到期非流动负债合计

0.67亿元，同比下降较大，主要为公司已偿还 4．盈利能力

一年内到期的应付债券导致。 2015 年公司实现营业收入 9.27 亿元，较

公司其他流动负债为拆迁补偿款，为对公 2014年下降38.32%，主要系海南天鹅湾一期项

开出让的海珠区江南大道中99号地块进行前期目于2014年结转至收入，导致当期收入规模增

投入补偿，截至2015年底为0.07亿元。长较大所致。2015年公司营业成本为5.27亿元，

公司非流动负债全部为长期借款，截至同比下降46.10%，降速略快于营业收入的降速，

2015年底为17.25亿元，同比增长59.01%，主要 2015 年营业利润率上升 10.07 个百分点至

是公司为了收购子公司而增加委托贷款所致， 34.50%（2014年为24.43%）。

广州粤泰集团股份有限公司 24

中期票据信用评级报告

期间费用方面，2015年，公司期间费用共经营活动有关的现金主要为与经营相关的往来

计2.45亿元，构成以管理费用及财务费用为主。款、保证金、政府补助款及利息收入，2014年

财务费用方面，由于公司债务规模的增加，财公司收到其他与经营活动有关的现金规模较大

务费用快速增长，2015年为1.19亿元，同比增为14.00亿元，为淮南公司原股东垫付资金，

长44.01%。公司营业收入有所下降，但期间费 2015年为7.59亿元，其中收到的关联公司款项

用增长迅速，导致2015年公司期间费用占营业 6.83亿元。2015年，公司经营活动现金流出以

收入比重明显提升，2015年为26.45%（2014年购买商品、接受劳务支付的现金和支付其他与

为13.81%），期间费用控制能力较弱。总体看，经营活动有关的现金为主，其中公司购买商品、

公司在业务规模不断扩大的过程中，融资需求接受劳务支付的现金7.29亿元，支付的其他与

和成本不断提升，期间控制能力有待改善。经营活动有关的现金17.65亿元，主要为关联方

非经营性损益方面，2014～2015年，公司往来款项（16.96亿元），系偿还部分原股东代

营业外收入分别为0.46亿元和0.35亿元（主要为垫款及淮南项目校区重建支付款项。2015年，

政府补助0.44亿元、0.29亿元），占当期利润总公司经营活动产生的现金流量净额-11.90亿元。

额比重为分别为25.56%、41.67%。总体看，非从收入实现质量看，2015年公司现金收入比为

经营性损益对利润有一定贡献。 84.80%（2014年为45.62%），收入实现质量有所

2014年，公司实现利润总额1.80亿元。2015 提升。

年，受收入下降的影响，公司实现利润总额0.84 从投资活动看，公司投资活动现金流活动

亿元，同比下降53.33%；盈利指标方面，2014 主要体现为购建固定资产、无形资产等支付的

年公司总资本收益率及净资产收益率分别为现金和取得子公司等支付的现金。2014年公司

6.77%和10.32%；受净利润下降影响，上述两项取得子公司支付的现金为0.11亿元，为收购茶

指标2015年分别同比下降3.05个百分点和6.00 陵嘉元矿业有限公司股权所支付的现金。2015

个百分点，至3.72%和4.32%，盈利能力一般。年，取得子公司等支付的现金净额为0.22亿元，

2016年1～3月，公司实现营业收入1.40亿主要系并购普联开发所支出的现金。近两年，

元，利润总额为-0.23亿元，净利润为-0.20亿元；公司投资活动产生的现金流量净额分别为-0.35

同期，公司营业利润率为34.83%。亿元和-0.34亿元。

整体看，近年来公司房地产开发规模较小， 2014～2015年，公司筹资活动前现金流量

收入来源主要来自江门天鹅湾项目以及海南海净额分别为-1.30亿元和-12.24亿元。公司经营活

口天鹅湾项目，盈利能力一般，2016年3月，公动现金无法满足当期投资支出，具有一定对外

司完成重大资产重组，项目储备大幅增加，未融资压力。

来2年，随着置入项目的逐步开发，公司收入或从筹资活动看，2014～2015年，公司筹资

将大幅提升。活动产生的现金流量净额分别为1.11亿元和

11.09亿元。公司筹资活动现金流入主要来自于

5．现金流分析借款取得的现金，2014年筹资活动现金流入金

从经营活动看，公司经营活动现金流入以额为17.42亿元，主要包括取得借款收到的现金

销售商品、提供劳务收到的现金和收到其他与 13.51亿元和收到其他与筹资活动有关的现金

经营活动有关的现金为主。2015年，公司经营 3.81亿元，其中收到其他与筹资活动有关的现

活动现金流入量为 15.45 亿元，同比下降金为贷款及履约保证金退回款。2015年筹资活

25.93%，其中销售商品、提供劳务收到的现金动现金流入金额为32.55亿元，主要包括取得借

金额为7.86亿元，同比变化不大；收到其他与款收到的现金30.98亿元和收到其他与筹资活

广州粤泰集团股份有限公司 25

中期票据信用评级报告

动有关的现金1.57亿元。公司筹资活动现金流司资本结构，提高了资本实力，并增强了公司

出主要用于偿还债务和支付其他与筹资活动有后续持续融资能力，对公司短期偿债能力和长

关的现金，2015年为15.38亿元和3.29亿元，支期偿债能力都具有积极的影响。

付其他与筹资活动有关的现金主要为贷款保证截至2016年3月底，公司合并范围内无对外

金（3.07亿元）。担保。

2016年1～3月，公司经营活动现金流量净截至2016年3月底，公司合并范围内获得银

额为-8.61亿元，其中收到其他与经营活动有关行授信额度共计4.19亿元，无尚未使用额度，

的现金为2.23亿元、支付其他与经营活动有关公司间接融资渠道急待拓宽。考虑到公司作为

的现金为8.01亿元，主要为往来款和付现费用；上海证券交易所上市公司，公司具有直接融资

同期，公司现金收入比95.55%，较2015年底有渠道。

所好转。2016年1～3月，公司投资活动现金净

流出0.22亿元，筹资活动现金净流入量22.95亿 7．过往债务履约情况

元；其中吸收投资收到的现金增加14.22亿元为根据公司提供的中国人民银行企业基本信

非公开发行股票募集资金所致。用信息报告（机构信用代码：

总体看，经营活动现金流量持续为负，且 G10440104004559900），截至2016年8月2日，

存在一定规模的对外投资，随着公司非公开发公司无未结清不良信息记录，已结清信贷记录

行的完成，公司对外融资压力有所缓解，但考中，有7笔关注来贷款和2笔不良/违约类贷款，

虑到公司近年来开发项目较多，日常运营资金发生主要原因为公司关联企业广州城启集团有

需求及规模大，对外融资压力仍将持续存在。限公司（以下简称“城启集团”）于2004年涉及

超规划建设，政府对城启集团展开全面核查，

6．偿债能力导致城启集团有所业务被停止，影响当时到期

从短期偿债能力指标看，2015年底，公司贷款本息无法按时偿还，受此影响，公司逾期

流动比率和速动比率分别为156.69%和45.03%，情况的贷款借据金额合计为27900万元。上述逾

较2014年底分别同比下降0.83个百分点和上升期借款已与2009年前全部清偿。

10.23个百分点；2016年3月底分别为233.69%和

60.51%，较2015年底均有所改善。2014～2015 8．抗风险能力

年，公司经营现金流动负债比分别为-2.90%和基于对公司自身经营和财务风险、以及未

-27.16%，波动幅度较大。考虑到预收款项无需来公司战略的综合判断，公司整体抗风险能力

实际偿付，且非公开发行后货币资金较为充裕，较强。

公司短期偿债能力较强。

从长期偿债能力指标看，2014～2015年公十、本期中期票据偿债能力分析

司EBITDA利息倍数分别为2.85倍和1.69倍；公

司全部债务/EBITDA倍数分别为7.16倍和14.81 1. 本期中期票据对公司现有债务的影响

倍。总体看，近两年来公司长期偿债能力有所公司拟发行本期中期票据额度为10亿元，

减弱，整体偿债能力一般。占2016年3月底公司长期债务和全部债务的比

2016年2月，公司成功于上海证券交易所非重分别为54.12%和23.85%，对公司现有债务结

公开发行股票19459.78万股，共募集资金14.22 构有一定影响。

亿元。本次非公开发行使得公司资产规模和净截至2016年3月底，公司长期债务资本化比

资产规模都有所增长，在一定程度上优化了公率、全部债务资本化比率和资产负债率分别为

广州粤泰集团股份有限公司 26

中期票据信用评级报告

25.66%、43.93%和54.69%。本期中期票据发行及盈利水平有望得以提升。

后，公司长期债务资本化比率、全部债务资本公司经营活动现金流入量对本期中期票据

化比率和资产负债率将分别上升至34.73%、保障程度尚可。

49.24%和58.22%，公司债务负担有所加重。考总体来看，公司主体信用风险低，本期中

虑到本期中期票据募集资金将用于偿还银行贷期票据到期不能偿还的风险低。

款，公司实际债务负担或将低于上述预测值。

2. 本期中期票据偿还能力分析

2013～2015年，公司经营活动现金流入量

分别为本期中期票据的1.31倍、2.09倍和1.54

倍；公司经营活动现金净流量分别为本期中期

票据的-0.05倍、-0.09倍和-1.19倍；经营活动产

生的现金流入量对本期中期票据保障能力尚

可。

2013～2015年，公司EBITDA较快增长，三

年分别为本期中期票据发行额度的0.09倍、0.27

倍和0.24倍。总体看，公司经营活动现金流入

量对本期中期票据保障程度尚可。

十一、结论

公司作为以房地产开发为主业的上市公

司，是广州市老牌的房地产开发商，在房地产

开发方面拥有一定经验，近年来，在北京、江

门、河南、海口等地打造了多个“天鹅湾”品

牌，与同档次的房地产产品相比具有一定市场

竞争力。公司坚持以协议收购、股权收购和合

作开发模式获取项目开发权，土地成本较低，

为后续盈利能力提供一定保障。2016年3月，公

司完成重大资产重组，置入广州、海南及淮南

等地多处项目并募集配套资金14.44亿元，项目

储备大幅增加，权益资本进一步充实，债务负

担有所缓解。

近年来公司房地产业务规模持续扩张，开

发资金需求带动负债规模逐年增长，公司委托

贷款规模大，经营活动现金流量净额持续为负，

项目回款能力较弱，未来随着在建项目持续推

进，公司或面临较大资金压力，债务规模或将

持续上升。未来随着置入项目的逐步开发，公

司房地产开发规模将大幅上升，公司收入规模

广州粤泰集团股份有限公司 27

中期票据信用评级报告

附件 1-1 截至 2016 年 3 月底公司股权结构图

杨树坪杨树葵杨海帆杨树源

85.81% 10.34% 3.37% 0.47%

广州粤泰控股集团有限公司

100% 100% 96.67%

96.67% 100% 100%

广

广广广广州

州淮州州州豪

城南新建恒城

启管市意豪发房

集理中实房房地

团有峰业 27.27% 地地产

有限房发 27.27% 产产开

限公地展开开发

公司产有发发有

司投限有有限

资公限限公

司公公司

司司

20.24% 6.14%2 2.22%2 5.05%2 4.93%2 5.52%2

27.27% 7.27% 7.27% 7.27% 7.27% 7.27%

广州粤泰集团股份有限公司

广州粤泰集团股份有限公司 28

中期票据信用评级报告

附件 1-2 公司组织机构图

广州粤泰集团股份有限公司 29

中期票据信用评级报告

附件 2 主要财务数据及指标

项目 2013 年 2014 年 2015 年 16 年 3 月

财务数据

现金类资产(亿元) 2.70 4.25 3.98 16.94

资产总额(亿元) 33.45 57.52 75.34 118.13

所有者权益(亿元) 10.72 13.93 14.29 53.53

短期债务(亿元) 8.57 8.60 17.71 23.45

长期债务(亿元) 4.92 10.85 17.25 18.48

全部债务(亿元) 13.49 19.45 34.96 41.93

营业收入(亿元) 4.90 15.03 9.27 1.40

利润总额(亿元) 0.29 1.80 0.84 -0.23

EBITDA(亿元) 0.93 2.72 2.36 --

经营性净现金流(亿元) -0.49 -0.95 -11.90 -8.61

财务指标

销售债权周转次数(次) 8.31 19.58 8.94 --

存货周转次数(次) 0.26 0.32 0.12 --

总资产周转次数(次) 0.16 0.33 0.14 --

现金收入比(%) 307.58 45.62 84.80 95.55

营业利润率(%) 33.57 24.43 34.50 34.83

总资本收益率(%) 3.18 6.77 3.72 --

净资产收益率(%) 2.11 10.32 4.32 --

长期债务资本化比率(%) 31.46 43.78 54.70 25.66

全部债务资本化比率(%) 55.73 58.27 70.99 43.93

资产负债率(%) 67.96 75.79 81.04 54.69

流动比率(%) 166.15 157.52 156.69 233.69

速动比率(%) 49.89 34.80 45.03 60.51

经营现金流动负债比(%) -2.77 -2.90 -27.16 --

EBITDA 利息倍数(倍) 0.56 2.85 1.69 --

全部债务/EBITDA(倍) 14.57 7.16 14.81 --

经营活动现金流入量偿债倍数 1.31 2.09 1.54 --

经营活动现金流量净额偿债倍数 -0.05 -0.09 -1.19 --

EBITDA/本期发债额度 0.09 0.27 0.24 --

广州粤泰集团股份有限公司 30

中期票据信用评级报告

附件 3 有关计算指标的计算公式(新准则)

指标名称计算公式

增长指标

资产总额年复合增长率

净资产年复合增长率（1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%

营业收入年复合增长率（2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%

利润总额年复合增长率

经营效率指标

销售债权周转次数营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）

存货周转次数营业成本/平均存货净额

总资产周转次数营业收入/平均资产总额

现金收入比销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%

盈利指标

总资本收益率（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%

净资产收益率净利润/所有者权益×100%

营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%

债务结构指标

资产负债率负债总额/资产总计×100%

全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%

长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%

担保比率担保余额/所有者权益×100%

长期偿债能力指标

EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出

全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA

短期偿债能力指标

流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%

速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%

经营现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%

本期中期票据偿债能力

经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期中期票据到期偿还额

经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期中期票据到期偿还额

EBITDA/本期发债额度 EBITDA/本期发债额度

注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产/短期投资+应收票据

短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据

长期债务=长期借款+应付债券

全部债务=短期债务+长期债务

EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+摊销

利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

企业执行新会计准则后，所有者权益=归属于母公司所有者权益+少数股东权益

广州粤泰集团股份有限公司 31

中期票据信用评级报告

附件 4 主体长期信用等级设置及其含义

根据中国人民银行2006年3月29日发布的“银发〔2006〕95号”文《中国人民银行信用评级管

理指导意见》，以及2006年11月21日发布的《信贷市场和银行间债券市场信用评级规范》等文件

的有关规定，银行间债券市场中长期债券信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、

BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、

“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

级别设置含义

AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低

AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低

A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低

BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般

BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高

B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高

CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高

CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务

C 不能偿还债务

中长期债券信用等级设置及含义同主体长期。

广州粤泰集团股份有限公司 32

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