深圳市赛格集团有限公司
拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市赛格物业发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告
德正信综评报字[2016]第 026 号
评估基准日:2016 年 3 月 31 日
报告提交日期：2016 年 7 月 29 日
关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书目录
目 录
第一册、评估报告
注册资产评估师的声明 ...........................................................1
评估报告摘要 ...................................................................1
评估报告 .......................................................................1
一、 委托方概况 ............................................................. 1
二、 其他评估报告使用者 ..................................................... 6
三、 被评估企业的基本情况及财务状况 ......................................... 2
四、 评估目的 ............................................................... 6
五、 评估对象和评估范围 ..................................................... 7
六、 价值类型及其定义 ....................................................... 9
七、 评估基准日 ............................................................. 9
八、 评估依据 .............................................................. 10
九、 评估方法 .............................................................. 11
十、 评估程序实施过程和情况 ................................................ 13
十一、 评估假设 ............................................................ 13
十二、 评估结论 ............................................................ 14
十三、 特别事项说明 ........................................................ 15
十四、 评估报告使用限制说明 ................................................ 16
十五、 评估报告日 .......................................................... 17
报告附件
附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
附件二 被评估企业于评估基准日经审计后的会计报表
附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
附件四 评估对象涉及的主要权属证明资料
附件五 委托方和相关当事方的承诺函
附件六 签字注册资产评估师的承诺函
附件七 资产评估机构资格证书
附件八 评估机构法人营业执照副本
附件九 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书目录
第二册、评估说明
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
第四部分、资产基础法评估技术说明
第五部分、收益法评估技术说明
第六部分、评估结论及其分析
第三册、评估明细表
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注册资产评估师声明
注册资产评估师的声明
深圳赛格股份有限公司和深圳市赛格集团有限公司：
受双方共同委托，本公司对深圳市赛格集团有限公司拟向深圳赛格股份有限公司转
让股权所涉及的深圳市赛格物业发展有限公司之股东全部权益价值进行了认真的评定
估算，并形成了评估报告书。在评估报告书载明的评估目的及价值定义、前提条件下，
我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由被评估企业申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设条件的限制，评
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设条件、特别事项和使用限制及其对评
估结论的影响。
7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
8、 被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说
明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书摘要
深圳市赛格集团有限公司
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股东全部权益价值
评估报告摘要
德正信综评报字[2016]第 026 号
谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自评估报告正文，欲了解本评估项
目的详细情况和合理理解评估结论，应当全面阅读评估报告正文。
深圳德正信国际资产评估有限公司接受深圳赛格股份有限公司和深圳市赛格集团
有限公司（以下简称「深赛格」和「赛格集团」）的共同委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市赛格物
业发展有限公司（以下简称「物业发展」）的股东全部权益价值于 2016 年 3 月 31 日的
市场价值进行了评估，现将评估报告正文中的主要内容摘要如下：
评估目的：本次评估系对「物业发展」于 2016 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进
行评估，为「赛格集团」拟向「深赛格」转让所持有的「物业发展」的股权提供价值参
考依据。
评估对象：「物业发展」的股东全部权益价值。
评估范围：「物业发展」申报的截至 2016 年 3 月 31 日的全部资产以及相关负债，
其中：资产总额账面值为 10,916.20 万元，负债总额 5,757.50 万元，所有者权益
5,158.70 万元。该等资产/负债业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具
了中天运[2016]审字第 90835 号《审计报告》。
价值类型：市场价值。
评估方法：本次评估采用资产基础法和收益法对「物业发展」的股东全部权益价值
进行评估，并对两种方法的评估结果综合分析后确定评估值。
评估结论：
采用资产基础法评估的「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月
31 日的评估值为： 8,496.41 万元人民币。
采用收益法评估的「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31
日的评估值为： 13,523.59 万元人民币。
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书摘要
经综合分析，本次评估以收益法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估结果为：
13,523.59 万元（大写：人民币壹亿叁仟伍佰贰拾叁万伍仟玖佰元整）。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基
准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书
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拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市赛格物业发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告
深圳赛格股份有限公司和深圳市赛格集团有限公司：
深圳德正信国际资产评估有限公司接受双方的共同委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要
的评估程序，对「赛格集团」拟向「深赛格」转让所持有的「物业发展」的股权所涉
及的「物业发展」股东全部权益价值于 2016 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方概况
委托方之一名称：深圳赛格股份有限公司（以下简称「深赛格」）
注册地址：深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼
法定代表人：王立
注册资本：78,479.901 万元人民币
经济性质：上市股份有限公司
经营期限：自 1996 年 7 月 16 日起至 2046 年 12 月 31 日止
经营范围：国内商业、物资供销业（不含专营、专控和专卖商品）；兴办实业（具
体项目另行申报），经济信息咨询。物业租赁；房地产经纪；开办赛格电子专业市场
（专业市场执照另行申办）。
委托方之二名称：深圳市赛格集团有限公司（以下简称「赛格集团」）
注册地址：深圳市福田区华强北路 2 号赛格广场 61-62 楼
法定代表人：孙盛典
注册资本：135,542 万元人民币
经济性质：有限责任公司
经营期限：自 1984 年 8 月 23 日起至 2047 年 8 月 23 日止
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书
经营范围：电子产品，家用电器，玩具，电子电信设备及器材、仪器仪表、汽摩
配件、电脑及配件、办公自动化设备及用品、电子化工项目的生产研究（生产场地另
办执照）；承接各种电子系统工程项目；开办电子通信类专业市场；人才培训；房地
产开发（在合法取得土地使用权的地块上从事开发）；房地产经纪；货运代理；物流
仓储；深圳市赛格广场高层观光及配套餐饮、商场、展览业务；网络和信息工程的技
术开发及维护；经营进出口业务；赛格注册商标有偿使用许可；投资咨询；投资管理；
代理记账；企业登记代理。
二、被评估企业的概况
（一）企业基本情况
1、 注册情况
企业名称：深圳市赛格物业发展有限公司（以下简称「物业发展」）
注册地址：深圳市福田区华强北街道深南中路赛格广场大厦 19 楼部分
法定代表人：李永平
注册资本：500 万元人民币
经济性质：有限责任公司（法人独资）
经营期限：30 年（自 1994 年 6 月 10 日起至 2024 年 6 月 10 日止）
经营范围：物业管理及配套设施的日常管理和综合服务。建筑材料，水暖器材，
金属材料，化工产品，家用电器，建筑五金，文体用品的购销（以上各项不含专营、
专控、专卖商品）。电梯维修保养（另设分公司经营此项业务）。
企业于 1994 年 6 月 10 日在深圳市市场监督管理局进行工商登记。
2、 股东情况
评估基准日「物业发展」的各股东出资及持股比例如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
深圳市赛格集团有限公司 500 100%
3、 经营管理架构
评估基准日「物业发展」的经营管理架构图如下：
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4、 长期投资情况
评估基准日「物业发展」的长期投资单位如下：
被投资单位名称 注册资本（万元） 持股比例 备注
深圳市小额贷款有限公司 15,000 8%
被载入经营
深圳市国元赛格资产管理顾问有限公司 180 3.3333%
异常名录
（二）企业历史沿革
（1）1994 年 6 月，「物业发展」成立
「物业发展」的前身系深圳赛格物业发展公司。1994 年 4 月 28 日，深圳赛格集
团公司（赛格集团前身）作出《关于成立深圳市赛格物业发展公司的决定》（深赛办
[1994]107 号），决定成立深圳市赛格物业发展公司，为全民所有制有限责任公司，
注册资本 500 万元，其中固定资产 400 万元，流动资金 100 万元。
1994 年 6 月 10 日，深圳赛格物业发展公司在深圳市工商局注册成立（注册号：
19227219-X 号），深圳赛格物业发展公司成立时股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 持股比例
深圳赛格集团公司 500.00 100.00%
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（2）1999 年 6 月，股东更名
1997 年 7 月 24 日，深圳赛格物业发展公司股东深圳赛格集团公司变更名称为深
圳市赛格集团有限公司。1999 年 6 月 11 日，深圳市赛格物业发展公司完成股东变更
名称变更的工商变更工作。本次变更完成后，深圳赛格物业发展公司股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 持股比例
深圳市赛格集团有限公司 500.00 100.00%
（3）2001 年 7 月，改制及变更名称
2001 年 2 月 28 日，赛格集团向深圳市投资管理公司报请《关于转让深圳赛格物
业发展公司部分产权以进行改制的请示》（深赛资[2001]21 号），拟转让其拥有的深
圳赛格物业发展公司 49%产权予深圳市赛格广场投资发展有限公司，转让价格以资产
评估后净资产值为准。改制完成后，深圳赛格物业发展公司更名为深圳市赛格物业发
展有限公司。
2001 年 3 月 5 日，深圳市中南资产评估有限公司出具《深圳赛格物业发展公司股
权转让资产评估报告书》（中南评字（2001）024 号），经评估的净资产为 618.69
万元。
2001 年 3 月 13 日，经深圳市投资管理公司《关于同意深圳赛格物业发展公司股
权转让的批复》（深投[2001]59 号）批准，同意前述股权转让事项。
2001 年 6 月 5 日，赛格集团与深圳市赛格广场投资发展有限公司签署《股权转让
协议书》，约定以「物业发展」经评估的净资产 618.69 万元为基准，以 303.16 万元
的价格将赛格集团持有的「物业发展」49%股权转让给深圳市赛格广场投资发展有限
公司。
2001 年 7 月 30 日，「物业发展」办理变更名称的工商登记。本次改制完成后，
「物业发展」股权结构如下：
股东名称 注册资本（万元） 出资比例
深圳市赛格集团有限公司 255.00 51.00%
深圳市赛格广场投资发展有限公司 245.00 49.00%
合计 500.00 100.00%
（4）2008 年 8 月，股权转让
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2007 年 8 月 28 日，经深圳市国资委《关于转让深圳市赛格物业发展有限公司股
权问题的批复》（深国资委[2007]277 号）批准，同意深圳市赛格广场投资发展有限
公司所持「物业发展」49%股权转让给赛格集团，按规定对「物业发展」的资产进行
评估确定股权转让价格，同意股权转让免于公开挂牌征集受让方以协议转让的方式进
行。
2007 年 10 月 18 日，深圳市国颂资产评估有限公司对截至 2007 年 8 月 31 日「物
业发展」的全部资产及负债进行评估，经评估「物业发展」净资产值为 1,947.10 万
元，并出具了深国颂[2007]S-0188 号评估报告。
2008 年 3 月 11 日，深圳市赛格广场投资发展有限公司与赛格集团签署《股权转
让协议书》，约定深圳市赛格广场投资发展有限公司以评估结果为依据，以 954.079
万元的价格将其持有的「物业发展」49%股权转让给赛格集团。2008 年 4 月 10 日，深
圳市产权交易中心出具《产权交易鉴证书》（深产权鉴字（2008）08086 号），确认
前述股权转让事项符合法定程序，予以鉴证。
2008 年 8 月 4 日，「物业发展」办理了工商变更登记。本次股权转让完成后，「物
业发展」股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 持股比例
深圳市赛格集团有限公司 500.00 100.00%
（三）企业历史财务资料
「物业发展」评估基准日及前两年简要资产负债表如下（金额单位：人民币万元）：
科目/年度 2014 年 2015 年 2016-3-31
流动资产 7,826.40 9,009.62 9,468.69
非流动资产 1,494.94 1,456.60 1,447.51
长期股权投资 1,200.00 1,200.00 1,200.00
投资性房地产 250.48 218.72 210.78
固定资产 24.56 17.98 16.83
递延所得税资产 19.90 19.90 19.90
资产合计 9,321.34 10,466.23 10,916.20
流动负债 4,993.05 5,618.30 5,757.50
负债合计 4,993.05 5,618.30 5,757.50
股东权益合计 4,328.29 4,847.93 5,158.70
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截至评估基准日，被评估企业评估基准日及前两年损益表如下（金额单位：人民
币万元）：
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月
一、营业收入 6,254.47 6,342.08 1,661.47
减：营业成本 4,412.38 4,489.35 1,137.51
营业税金及附加 250.87 251.40 67.35
销售费用 - - -
管理费用 451.49 429.60 133.43
财务费用 -1.54 9.20 3.59
资产减值损失 - - -
加：公允价值变动收益 - - -
投资收益 387.48 478.56 71.09
汇兑收益
二、营业利润 1,528.75 1,641.09 390.67
加：营业外收入 - - -
减：营业外支出 3.00 - -
三、利润总额 1,525.75 1,641.09 390.67
减：所得税费用 343.05 358.55 79.90
四、净利润 1,182.71 1,282.54 310.77
注：上述财务数据摘自中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中天运[2016]审字第
90835 号《审计报告》。
（四）企业主要产品及服务
「物业发展」为赛格集团旗下全资控股的物业管理公司，主要经营范围有物业管
理及配套设施的日常管理和综合服务、电梯维修等；所管物业范围涵盖超高层商业写
字楼、大型商业住宅区、工业厂房等。目前公司所管辖的物业为七个区域，包括赛格
广场大厦、赛格经济大厦、赛格苑、赛格景苑、益田花园、绿茵阁、五邑大厦。
三、其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者包括：依照相关规定，对评估报告及其所对应经济行为
负有审批、核准、备案等职责的上级主管单位及监督管理部门。
四、评估目的
本次评估系对「物业发展」于 2016 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进行评估，
为「赛格集团」拟向「深赛格」转让所持有的「物业发展」的股权提供价值参考依据。
本次评估目的所对应的经济行为已经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深国资委函[2016]24 号《深圳市国资委关于深圳市赛格集团有限公司推动深赛格重大
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资产重组工作的立项批复》批准。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性，
本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
五、评估对象和评估范围
本次评估对象为：「物业发展」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「物业发展」申报的截至 2016 年 3 月 31 日的全部资产以及
相关负债，其中：资产总额账面值为 10,916.20 万元，负债总额 5,757.50 万元，所
有者权益 5,158.70 万元。该等资产/负债业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）
进行审计并出具了中天运[2016]审字第 90835 号《审计报告》。具体资产状况如下表
所示（金额单位：人民币万元）：
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 9,468.69 流动负债 5,757.50
非流动资产 1,447.51 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债总计 5,757.50
持有至到期投资 -
长期股权投资 1,200.00
投资性房地产 210.78
固定资产 16.83
在建工程 -
无形资产 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 19.90 股东权益合计 5,158.70
资产总计 10,916.20
委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
（一）主要实物资产情况
本次评估范围内的实物资产包括投资性房地产及设备类资产。
1.投资性房地产
「物业发展」申报的投资性房地产主要有：赛格广场 37 层 3701A、3701B 、3701B
-1、3702A、3708B、3709A、3709B、3710A 、3710B、3711A、3711B、3711B-1 十二个
单位，建筑面积从 51.02 平方米到 100.46 平方米不等。
1）产权状况：
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「物业发展」列报的投资性房地产均办理了房地产证，其产权状况如下：
序 建筑面积 权属 证载 法定 土地终止
房屋名称 房产证号
号 ㎡ 状况 权利人 用途 年期
赛格广场 深房地字第
1 78.91 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3709B 3000187500 号
赛格广场 深房地字第
2 100.46 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3708B 3000187501 号
赛格广场 深房地字第
3 52.3 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3702A 3000187502 号
赛格广场 深房地字第
4 89.18 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3701B-1 3000187503 号
赛格广场 深房地字第
5 51.02 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3701B 3000187504 号
赛格广场 深房地字第
6 89.18 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3711B-1 3000187505 号
赛格广场 深房地字第
7 100.46 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3710A 3000187506 号
赛格广场 深房地字第
8 69.12 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3701A 3000187507 号
赛格广场 深房地字第
9 52.3 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3710B 3000187508 号
赛格广场 深房地字第
10 69.12 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3711B 3000187509 号
赛格广场 深房地字第
11 78.91 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3709A 3000187510 号
赛格广场 深房地字第
12 51.02 市场商品房 「物业发展」 办公 2046/1/2
3711A 3000187378 号
2）使用状况：
赛格广场位于深圳市福田区华强北片区，东侧为三号路，南临深南中路，西临华
强北路，北侧为宝华大厦；赛格广场总高 71 层，为筒体结构，大厦外墙采用石材与
玻璃幕墙装饰。室内公共空间墙地面均采用石材装饰。赛格广场建成于 2005 年 5 月，
维护保养较好，中央空调、水、电等配套设施使用良好。「物业发展」所属物业为赛
格广场 37 层 3701A、3701B 、3701B -1、3702A、3708B、3709A、3709B、3710A 、3710B、
3711A、3711B、3711B-1 十二个单位，建筑面积从 51.02 平方米到 100.46 平方米不等，
建筑面积合计 881.98 平方米。该等物业对外出租，承租方装修后用于办公。
2.设备类资产
「物业发展」的主要设备为办公设备和家具，包括：办公软件、电脑、打印机、
复印机、空调、服务器、家具等办公设备，设备普遍陈旧，部分老旧设备已报废，
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关于「物业发展」股东全部权益价值评估报告书
评估未勘察到实物，账面上未做清理。购置时间在 1994 年-2014 年间，其它设备正
常使用。
「物业发展」车辆 5 台，为别克商务车 2 台，轿车 3 台，2005 年和 2012 年购置，
正常使用，工作负荷较轻。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
无。
（三）企业申报的表外资产情况
无。
（四）引用其他机构评估结论所涉及的资产
无。
六、价值类型及其定义
本次估值的价值类型为：「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日的市场价
值。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后
所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精
明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上
可合理取得的最可能的价格：
1、 用法律许可的货币进行交易。
2、 有自愿的卖方和自愿的买方。
3、 一次性付款，且无附带条件下完成交易。
4、 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有
合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
5、 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
6、 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性
和非强制情况下进行自由交易。
七、评估基准日
本项目评估基准日为 2016 年 3 月 31 日。
本次评估基准日系由「深赛格」和「赛格集团」确定。确定评估基准日时所考虑
的主要因素如下：1）与经济行为实现日相近的会计期末；2）相关评估资料较为齐备。
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八、评估依据
（一）行为依据
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委函[2016]24 号《深圳市国资委
关于深圳市赛格集团有限公司推动深赛格重大资产重组工作的立项批复》。
（二）法规依据
1、 中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》。
2、 原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理
办法施行细则》。
3、 国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部<关于改革国有资产评估行政
管理方式加强资产评估监督管理工作意见>的通知》以及财政部《关于改革国有资产
评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》。
4、 财政部第 14 号部长令《国有资产评估管理若干问题的规定》。
5、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》。
6、 《中华人民共和国公司法》。
7、 国家现行的有关税收法规。
（三）专业规范
1、 中华人民共和国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则－基本准
则〉和〈资产评估职业道德准则－基本准则〉的通知》。
2、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《资产评估准则—评估报告》。
3、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估程序》。
4、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《资产评估准则—业务约定书》。
5、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—工作底稿》。
6、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—机器设备》。
7、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—不动产》。
8、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。
9、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》。
10、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《企业国有资产评估报告指
南》。
11、 中国注册会计师协会发布的会协（2003）18 号《关于印发<注册资产评估师
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关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
（四）产权依据
1、 不动产：房地产证；
2、 设备：机动车行驶证；重大资产购置合同及发票等复印件；
3、 其他有关产权证明。
（五）取价依据及参考资料
1、 「物业发展」提供的清查申报评估明细表。
2、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
3、 中国物流与采购联合合编《中国机电产品报价目录》（2016）。
4、 机械工业信息研究院编《机电设备评估价格信息》（2016）。
5、 评估人员现场勘查及市场调查收集到的其他有关资料。
6、 企业提供的历史报表、相关审计报告。
7、 企业提供的物业管理服务合同及相关经营统计数据。
8、 企业提供的未来年度盈利预测、发展规划。
9、 同花顺资讯金融终端。
10、 其他有关资料。
九、评估方法
根据《资产评估准则——企业价值》，注册资产评估师执行企业价值评估业务，
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产基础法、收益法
和市场法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的
评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将被评估企业与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的适用性分析及选择
资产基础法将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东
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全部权益价值，能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被评估企业各项资
产、负债等相关资料易于搜集，因此本次评估适宜采用资产基础法估值。
「物业发展」的主营业务是物业管理服务，公司自 1994 成立以来，企业发展至
今形成了较为稳定的盈利能力，公司管理层能够对企业未来 5 年的经营状况进行合理
的预测，因此本次评估适宜采用收益法估值。
由于未能收集到与被评估企业在业务结构、资产规模、经营规模、盈利状况等诸
多因素可比的上市公司以及可比交易案例资料，本次评估不适宜采用市场法评估。
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估
采用资产基础法和收益法对「物业发展」的股东全部权益价值进行评估，并对两种方
法的评估结果综合分析后最终确定评估值。
（二）收益法的介绍
根据企业的资产状况、业务经营状况等，本项目具体采用企业自由现金流(FCFF)
折现方法对被评估企业的股东全部权益进行评估。其基本思路是通过估算企业经营性
资产/资源所创造的经营性自由现金流量（FCFF）并选用适当的折现率计算出企业经
营性资产的价值，加上企业的非经营性资产及溢余资产价值，然后再减去付息债务的
价值，得到评估基准日被评估企业的股东全部权益价值。
评估的基本模型为：V=P+∑Ci-D
式中: V: 被评估企业股东全部权益价值
P: 被评估企业经营性资产的价值
∑Ci: 被评估企业非经营性资产及溢余性资产的价值
D: 被评估企业付息债务的价值
n
以上表达式中： P FCFF t 1 r
t
t 1
其中：FCFFt：未来第 t 年经营性资产所创造的自由现金流
r ： 折现率
t ： 被评估企业未来持续经营期限
本次评估中，经营性资产所创造的企业自由现金流（FCFF）定义为：
FCFF NI DEPR INT CAPEX NWC
其中： FCFF ＝预期的归属于全部投资者（包括股东和债权人）的自由现金流量
NI ＝税后净利润
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DEPR ＝折旧与摊销等非付现费用
INT ＝扣除所得税后的利息费用
CAPEX ＝资本性支出
NWC ＝净营运资金的增加
关于收益年限：本次评估对被评估企业的收益期限确定为无限年。
关于折现率：本次评估中，根据净现金流量的计算口径（FCFF），折现率采用加
权平均成本模型（WACC）确定。其中付息债务资本的回报率根据实际借款利率进行计
算，股东权益资本的回报率根据资本资产定价模型（CAPM）确定，付息债务资本和股
东权益资本的权重根据实际情况进行计算。
（三）资产基础法的介绍
在采用资产基础法评估时，对各类资产及负债的估值，根据其具体情况选用适当
的评估方法进行评定估算，具体评估方法详见评估技术说明。
十、评估程序实施过程和情况
（一）评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为 2016 年 4 月 7 日至出具评估报告日结束。其中外勤
截止日为 2016 年 4 月 23 日。
（二）已执行的主要评估程序
1、 自 2016 年 4 月 7 日至 2016 年 4 月 8 日：项目的预备调查，在了解评估目的
和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制
订评估工作计划。
2、 自 2016 年 4 月 8 日至 2016 年 4 月 23 日：实地查看实物资产和有关记录，收
集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所收集
的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
3、 自 2016 年 4 月 23 日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公
司内部审核后出具评估报告。
十一、评估假设
本次评估基于以下评估假设，当假设条件发生较大变化时，对评估结果将产生重
大影响。
1、 假设未来经济环境、市场环境、社会环境（如国家宏观经济政策、市场供求
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关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）等因素不发
生重大变化；
2、 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
3、 假设被评估企业目前所执行的税赋、税率政策无重大变化；
4、 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
5、 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、尽职的；
6、 假设被评估单位所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业标
准及安全生产经营之有关规定进行；
7、 假设所有被评估资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件的
规定；
8、 被评估企业的所有资产及负债已列报或向我们作出专项说明，不存在其他负
债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等；
9、 假设被评估企业采用的会计政策在重要方面保持一致；
10、 委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、准确、完整。
11、 除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
(1) 所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分（如埋藏在地下的建筑物基
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产）以及在我们实施现场查
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
(2) 所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
(3) 所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放
等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因子
均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于
对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，
也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
十二、评估结论
1、资产基础法评估结果
采用资产基础法评估的「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3
月 31 日的评估值为： 8,496.41 万元。其中，资产总额账面值 10,916.20 万元，评
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估值 14,253.91 万元，评估增值 3,337.71 万元，增值率 30.58%；负债总额账面值
5,757.50 万元，评估值 5,757.50 万元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产
账面值 5,158.70 万元，评估值 8,496.41 万元，评估增值 3,337.71 万元，增值率
64.70%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 9,468.69 9,468.69 - -
非流动资产 1,447.51 4,785.22 3,337.71 230.58
其中：可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 1,200.00 2,348.63 1,148.63 95.72
投资性房地产 210.78 2,363.60 2,152.82 1,021.36
固定资产 16.83 53.09 36.26 215.45
无形资产 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 - - - -
递延所得税资产 19.90 19.90 - -
资产总计 10,916.20 14,253.91 3,337.71 30.58
流动负债 5,757.50 5,757.50 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 5,757.50 5,757.50 - -
净 资 产 5,158.70 8,496.41 3,337.71 64.70
2、收益法评估结果
「物业发展」于评估基准日 2016 年 3 月 31 日，资产总额账面值为 10,916.20 万
元，负债总额 5,757.50 万元，所有者权益 5,158.70 万元。采用收益法评估的股东全
部权益价值评估值为： 13,523.59 万元，增值额为 8,364.89 万元，增值率为
162.15%。
3、最终评估结论的确定
资产基础法和收益法的估值结果相差 5,027.18 万元，经分析，下列因素未能在
资产基础法评估中予以恰当考虑是造成两种评估方法产生估值差异的主要原因：
1)「物业发展」的经营管理团队、品牌、商誉等无形资产；
2)「物业发展」所取得的物业管理资质。
有鉴于此，本次评估以收益法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
「物业发展」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估结果为：
13,523.59 万元（大写：人民币壹亿叁仟伍佰贰拾叁万伍仟玖佰元整）。
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十三、特别事项说明
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限
制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影响评
估结论，谨提请本报告使用人和阅读人注意。
1、 本报告所载评估结论未考虑流动性对评估结果的影响。
2、 本报告所载评估结论中在确定部分股东权益价值时，未考虑非控股股权的折
价因素，仅依照股东全部权益价值与股权比例的乘积计算股东部分权益价值。
3、 「物业发展」部分其他应收款 73.61 万元，账龄基本在 5 年以上，账面已全
额计提坏账准备，本次评估对该等款项以账面净值予以列示。
4、 「物业发展」申报的长期股权投资——深圳市国元赛格资产管理顾问有限公
司，账面原值 6.00 万元，已全额计提减值准备。「物业发展」提供了专项说明，介
绍了该等投资的现状，但未能提供评估所需的相关资料，经本次重组交易双方协商，
将就期后股权增值收益分配进行约定，本次评估以审计后账面净值予以列示。
十四、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、 本报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本评估
报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成
部分单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误
解。评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的单独
使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。使用人还应当特别关注本报告
书中价值定义、评估假设条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报
告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容向
他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查
使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
（二）限制说明
1、 涉及国有资产的评估，需经有权备案的部门备案后方可使用。
2、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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4、 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
5、 本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
基准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
十五、评估报告日
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资
料而作出。本次资产评估外勤截止日为 2016 年 4 月 23 日，本次评估报告日为 2016
年 7 月 29 日。
附件：
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件。
附件二、被评估企业于评估基准日经审计后的会计报表。
附件三、委托方与被评估企业法人营业执照。
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料。
附件五、委托方和相关当事方的承诺函。
附件六、签字注册资产评估师的承诺函。
附件七、资产评估机构资格证书。
附件八、评估机构法人营业执照副本。
附件九、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
（本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力）
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