太龙药业：拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权项目资产评估报告_股票频道

河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的

河南桦玉实业有限公司股权项目

资产评估报告

中联评报字[2016]第 1096 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一六年七月二十二日

河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权项目资产评估报告

注册资产评估师声明 ...........................................................................1

摘要 ...................................................................................................2

资产评估报告 .............................................................................4

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ...........................4

二、评估目的 ....................................................................................9

三、评估对象和评估范围 ................................................................9

四、价值类型及其定义 .................................................................. 11

五、评估基准日 .............................................................................. 11

六、评估依据 .................................................................................. 11

七、评估方法 ..................................................................................15

八、评估程序实施过程和情况 ......................................................21

九、评估假设 ..................................................................................22

十、评估结论 ..................................................................................23

十一、特别事项说明 ......................................................................24

十二、评估报告使用限制说明 ......................................................26

十三、评估报告日 ..........................................................................27

备查文件目录 .....................................................................................29

中联资产评估集团有限公司

河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报

并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用

评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权项目资产评估报告

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资产评估报告

中联评报字[2016]第 1096 号

摘要

中联资产评估集团有限公司接受河南太龙药业股份有限公司的委

托，就河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公

司股权之经济行为，对所涉及的河南桦玉实业有限公司股东全部权益在

评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为河南桦玉实业有限公司股东全部权益，评估范围是河南

桦玉实业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产

及相应负债。

评估基准日为 2015 年 12 月 31 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情

况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对河南桦玉实业有限公司

进行整体评估。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，得出河南桦玉实业有限公司股东全部权益在评估基准日 2015 年 12

月 31 日的评估结论如下：

河南桦玉实业有限公司股东全部权益评估值为 7,662.94 万元，与账

面值 7,647.34 万元比较，评估增值 15.60 万元，增值率 0.20%。

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在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告

中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使

用，经备案后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2015 年 12 月

31 日至 2016 年 12 月 30 日止。超过一年，需重新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和

合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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资产评估报告

中联评报字[2016]第 1096 号

河南太龙药业股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对河南太龙

药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权之经济

行为所涉及的河南桦玉实业有限公司股东全部权益在评估基准日 2015

年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为河南太龙药业股份有限公司，被评估单位

为河南桦玉实业有限公司。

（一）委托方概况

公司名称：河南太龙药业股份有限公司（以下简称“太龙药业”）

公司地址：郑州高新技术产业开发区金梭路 8 号

法定代表人：李景亮

注册资本：伍亿柒仟叁佰捌拾捌万陆仟贰佰捌拾叁圆整

公司类型：股份有限公司（上市）

统一社会信用代码：91410000706786295N

证券代码：600222

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1、历史沿革

太龙药业原名称为“河南竹林众生制药股份有限公司”，系经河南

省经济体制改革委员会（1998）38 号文批准，由郑州众生实业集团有限

公司为主要发起人，联合河南智益投资发展股份有限公司、郑州市竹林

仙竹洗涤用品有限公司、郑州市竹林耐火材料公司、巩义市竹林新华包

装材料厂等五家企业共同发起设立的股份有限公司，经中国证监会证监

发行字[1999]98 号文批准，1999 年 8 月 13 日发行社会公众股 3,500 万

股，发行后总股本为 13,614.524 万元。

2006 年 3 月 24 日，经企业 2006 年第二次临时股东大会审议通过并

报河南省工商行政管理部门核准同意，企业名称由原“河南竹林众生制

药股份有限公司”变更为“河南太龙药业股份有限公司”。

2005 年 12 月 6 日，企业原股东河南智益投资发展股份有限公司将

其所持有的 35 万股法人股股份（占企业发行后股本总额的 0.26%）全

部转让给上海福涌工贸有限公司；股权过户手续已于 2006 年 2 月在中

国证券登记结算有限公司上海分公司办理完毕。

2006 年 4 月 6 日，企业控股股东郑州众生实业集团有限公司与河南

开祥化工有限公司签署了《股权转让协议》，郑州众生实业集团有限公

司将所持有的 2000 万股国有法人股股份（占企业发行后股本总额的

14.69%）转让给河南开祥化工有限公司，该股权转让行为已于 2006 年

7 月 4 日获得国务院国有资产监督管理委员会“国资产权[2006]757 号”

文的批准，股权过户手续已于 2006 年 8 月 4 日在中国证券登记结算有

限公司上海分公司办理完毕。

根据河南省人民政府国有资产监督管理委员会“豫国资产权

[2006]51 号”《关于河南太龙药业股份有限公司股权分置改革有关问题

的批复》和 2006 年 8 月 18 日企业 2006 年度第三次临时股东大会决议

批准的公司股权分置改革方案，企业以流通股本 3,500 万股为基数，于

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2006 年 8 月 25 日用资本公积金向方案实施日登记在册的全体流通股股

东转增股本 1,610 万股；转增后，企业的注册资本增加人民币

16,100,000.00 元，变更为 152,245,240.00 元。

根据企业 2005 年度股东大会审议通过的资本公积转增股本方案，

企业于 2006 年 9 月 4 日实施资本公积转增股本方案，具体为：以 2005

年末经审计的股本 13,614.524 万股为基数，向全体股东以每 10 股转增

10 股的比例共转增 13,614.524 万股；企业股权分置改革完成后，总股本

为 15,224.524 万股，转增总数 13,614.524 万股不变，转增比例相应调整

为每 10 股转增 8.94249 股。转增后，企业的注册资本增加人民币

136,145,240.00 元，变更为 288,390,480.00 元。

根据企业 2008 年 4 月 18 日召开的 2007 年年度股东大会会议决议，

企业申请增加注册资本人民币 28,839,048.00 元；具体为：以 2007 年末

股本 288,390,480 为基数，向全体股东每 10 股送 1 股，分配利润

28,839,048.00 元，每股面值 1 元。变更后的注册资本为人民币

317,229,528.00 元。

根据 2010 年 4 月 9 日召开的 2009 年度股东大会决议，企业申请增

加注册资本人民币 95,168,858.00 元；具体为：以 2009 年末股本

317,229,528 为基数，向全体股东每 10 股送 1 股，分配利润 31,722,952.00

元，每股面值 1 元；以 2009 年末股本 317,229,528 为基数，每 10 转增 2

股，共计以资本公积转增股本 63,445,906.00 元；派发红股和资本公积转

增股本后，企业的注册资本增加人民币 95,168,858.00 元，变更后的注册

资本为人民币 412,398,386.00 元。

经中国证券监督管理委员会证监许可[2013]184 号文《关于核准河

南太龙药业股份有限公司非公开发行股票的批复》，企业于 2013 年 7

月 15 日向特定对象非公开发行 84,210,526 股新股，并于 2013 年 7 月 22

日在上海证券交易所上市，上市后企业总股本为 496,608,912 股。

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根据企业 2014 年 8 月 6 日第六届董事会第十次会议决议、2014 年

10 月 13 日 2014 年第二次临时股东大会决议和 2014 年 12 月 28 日第六

届董事会第一次临时会议决议，以及中国证券监督管理委员会“证监许

可[2015]138 号”《关于核准河南太龙药业股份有限公司向吴澜等发行

股份购买资产并募集配套资金的批复》，企业于 2015 年 3 月向特定对

象非公开发行 77,277,371 股新股，发行后企业总股本为 573,886,283 股。

2015 年 12 月 31 日股本结构为：有限售条件的流通股股份 77,277,371

股，无限售条件的流通股股份 496,608,912 股。

截止评估基准日，股权结构如下：

股东名称、持股数和持股比例

股东名称持股数（万股）持股比例

郑州众生实业集团有限公司 13183.31 22.97%

吴澜 3503.65 6.11%

桐庐县医药药材投资管理有限公司 2861.31 4.99%

上海博霜雪云投资中心（有限合伙） 1070.80 1.87%

嘉实资管－民生银行－嘉实资本天 390.00 0.68%

行健 5 号资产管理计划

中国工商银行股份有限公司－诺安 322.76 0.56%

新经济股票型证券投资基金

黄元旦 312.90 0.55%

南京鹏兴投资中心（有限合伙） 291.97 0.51%

敦和资产管理有限公司－无限售 A 241.59 0.42%

股新进敦和富春 1 号母基金

杨莉莉 229.80 0.4%

其他 34,980.54 60.94%

合计 57,388.63 100%

2、经营范围

药品的生产、销售（限公司及分支机构凭有效许可证经营）；保健

食品的生产、销售；预包装食品的销售；药用植物的种植、销售（按国

家有关规定）；医疗器械的销售；卫生消毒用品的销售；化妆品的销售；

咨询服务，技术服务；经营本企业自产产品及相关技术的进出口业务（国

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家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）（依法须经批准的项

目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（二）被评估单位概况

公司名称：河南桦玉实业有限公司（以下简称“桦玉实业”）

公司地址：郑州市高新技术产业开发区冬青街 8 号 6 号楼

法定代表人：徐辉

注册资本：捌仟万圆整

公司类型：一人有限责任公司

营业执照注册号：410199000090519

1、历史沿革

桦玉实业前身为太龙药业的下属分公司，原名为输液分厂。2015

年 3 月，太龙药业以其所持有位于郑州高新技术产业开发区冬青街 8 号

的原输液分厂所在的土地、房屋建筑物及所有设备进行出资，出资额

8000 万元，设立了全资子公司桦玉实业。截至评估基准日股权结构如下：

股东名称、出资额和出资比例

股东名称出资额（万元人民币）出资比例

河南太龙药业股份有限公司 8,000.00 100%

合计 8,000.00 100%

2、经营范围

预包装食品的销售；企业管理咨询服务、营销策划；设计、制作、

代理、发布国内广告业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后

方可开展经营活动）

3、资产、财务及经营状况

截至评估基准日 2015 年 12 月 31 日，桦玉实业资产总额为 7,687.85

万元，负债总额 40.51 万元，净资产额为 7,647.34 万元，2015 年度实现

主营业务收入 0.00 万元，净利润-352.66 万元。

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资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

项目 2015 年 12 月 31 日

总资产 7,687.85

负债 40.51

净资产 7,647.34

项目 2015 年度

主营业务收入 0.00

利润总额 -469.44

净利润 -352.66

审计机构北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）

（三）委托方与被评估单位之间的关系

被评估单位为委托方太龙药业的全资子公司。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事

方和相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据《河南太龙药业股份有限公司总经理办公会会议纪要》，河南

太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河南桦玉实业有限公司股权。

本次评估的目的是反映河南桦玉实业有限公司的股东全部权益在

评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。

三、评估对象和评估范围

评估对象是桦玉实业的股东全部权益。评估范围为桦玉实业在基准

日的全部资产及相关负债，账面资产总额 7,687.85 万元、负债 40.51 万

元、净资产 7,647.34 万元。具体包括流动资产 1.44 万元；非流动资产

7,686.41 万元；流动负债 40.51 万元。

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上述资产与负债数据摘自经北京兴华会计师事务所（特殊普通合

伙）审计的 2015 年 12 月 31 日的桦玉实业资产负债表，评估是在企业

经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

（一）委估主要资产情况

1、流动资产为货币资金。

2、本次评估范围内的房屋建筑物分布在郑州高新区桦玉实业院内。

主要有生产性用房和生产辅助用房，如输液车间、固体车间、动物房；

办公生活用房有职工宿舍；构筑物主要有中合池、污水池、自行车棚、

草坪等；管道沟槽主要有厂区管网工程、厂区照明供电等。

3、设备类资产主要有保健品车间净化系统、蒸馏水系统、水浴无

菌器、配液系统、罐装机等生产用机器设备。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估的范围内的无形资产为 3 宗土地使用权，均为出让性

质的工业用地，土地面积共计 21,477.80 m2，证载权利人均与被评估单

位不符，被评估单位承诺土地使用权为其所有，具体情况见下表：

土地使用用地土地面积

土地权证编号土地位置取得日期证载权利人

权到期日性质用途 (m2)

郑国用（2006）第金梭路西、街坊

2006-05-24 2042-01-15 出让工业 14275.6 河南太龙药业股份有限公司

0313 号路南

郑国用（2006）第金梭路西、冬青

2006-12-07 2042-01-15 出让工业 4568.7 河南太龙药业股份有限公司

1067 号街北

郑国用（2006）第金梭路西、冬青

2006-12-08 2042-01-15 出让工业 2633.5 河南竹林安特制药有限公司

1069 号街北

其中编号郑国用（2006）第 0313 号、郑国用（2006）第 1067 号土

地使用权抵押给郑州银行股份有限公司巩义支行，抵押期限自 2013 年 1

月 31 日至 2016 年 1 月 30 日，到期后已解除抵押权。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

截止评估基准日 2015 年 12 月 31 日，企业申报评估的资产全部为

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企业账面记录的资产，无表外资产。

（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系北京兴华会计师

事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告

内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2015 年 12 月 31 日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大

小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他

参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

《河南太龙药业股份有限公司总经理办公会会议纪要》。

（二）法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》 2013 年 12 月 28 日第十二届全国人

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民代表大会常务委员会第六次会议修订）；

2、《中华人民共和国证券法》（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人

民代表大会常务委员会第十次会议修订）；

3、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理

委员会令第 12 号）；

5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资

委产权[2006]274 号）；

6、《河南省企业国有产权转让监督管理办法》（河南省人民政府令

第 103 号）；

7、《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[2001]802 号）；

8、《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国第十届全国

代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过）；

9、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007 年 11 月 28

日国务院第 197 次常务会议通过）；

10、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；

11、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家

税务总局令第 50 号）；

12、《中华人民共和国土地管理法》 2004 年 8 月 28 日第十届全国

人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

13、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国

土资发[2006]307 号）；

14、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发

[2008]308 号）；

15、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；

16、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

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（三）评估准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

3、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；

4、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；

5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

6、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；

7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；

8、《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；

9、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244 号);

10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协

[2003]18 号）；

12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；

13、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；

14、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

15、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

16、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 76 号）；

17、《企业会计准则第 1 号—存货》等具体准则（2014 年修订）；

18、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。

（四）资产权属依据

1、《房屋所有权证》；

2、《国有土地使用权证》；

3、重要资产购置合同或凭证；

4、其他参考资料。

（五）取价依据

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1、《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；

2、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；

3、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办

价格[2002]1153 号）；

4、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格

[2007 ]670 号）；

5、《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；

6、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格

[2002]125 号）；

7、《河南省建设工程工程量清单综合单价建筑工程（2008 版）》；

8、《河南省建设工程工程量清单综合单价安装工程（2008 版）》；

9、《河南省建设工程工程量清单综合单价装饰装修工程（2008

版）》；

10、《河南省工程造价信息》（2015 年 6 期）；

11、《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁

布）；

12、《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的

通知》（郑政[2014]37 号）；

13、《郑州市人民政府关于调整国建建设征收集体土地青苗费和

地上附着物补偿标准的通知》（郑政文[2014]142 号）；

14、《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通知》

（豫政[2013]11 号）；

15、《河南省劳动和社会保障厅关于公布各地征地区片综合地价

社会保障费用标准的通知》（豫老劳社办[2008]72 号）；

16、《2015 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；

17、《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行；

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18、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证

资料；

19、桦玉实业财务会计经营方面的资料；

20、其他参考资料。

（六）其它参考资料

1、桦玉实业评估基准日会计报表及审计报告；

2、《资产评估常用方法与参数手册》机械工业出版社 2011 年版）；

3、其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、

资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现

值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参

照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于

市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项

资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次评估目的是为河南太龙药业股份有限公司拟转让其持有的河

南桦玉实业有限公司股权提供价值参考依据，资产基础法从企业购建角

度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了

依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。

桦玉实业于 2015 年 3 月成立后，未开展实质性经营业务，其未来

经营和收益状况无法合理预测，因此本次评估不宜选择收益法进行评

估。

由于与桦玉实业相同或类似企业的股权交易案例难以搜集，不宜采

用市场法进行评估。

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综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。

（二）资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企

业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是

指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业

价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1、流动资产

（1）货币资金

货币资金为银行存款，币种为人民币，以核实后账面值作为评估值。

2、非流动资产

（1）固定资产

1）房屋建筑物

本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质采用成本法进

行评估。

对于主要房屋建筑物，根据重编概(预)算法确定委估建筑物工程量，

以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按

建筑物的设计年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定其尚可使用年

限，计算出成新率，进而计算建筑物评估值。

房屋建（构）筑物评估值=重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项

评估要素，确定重置单价并计算评估值。

A、重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

a.建安造价的确定

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建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安

工程造价采用重编概(预)算法进行计算，评估人员套用《河南省建设工

程工程量清单综合单价(2008)》A建筑工程；B装饰装修工程；C安装工

程等计算工程直接费，并依据《河南省工程造价信息》（2015年第6期）

信息价以及河南省省相关人工费、税金调整文件，调整人工、材料价差，

再根据相关费用定额进行取费，求取建筑安装工程造价。

b. 前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。

c. 资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期

计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

×50%

B、成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

C、评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

2）设备类资产

设备类资产为机器设备，根据本次评估目的，按照持续使用原则，

以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重

置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

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A、重置全价的确定

机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用

和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局的有关规定，购进

或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可从销项税

额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备

购置所发生的增值税进项税额。

重置全价计算公式：

重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装调试费＋其他费用＋资金成

本－设备购置所发生的增值税进项税额

①设备购置价的确定

向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场

价格的设备，以市场价确定其购置价；

不能从市场询到价格的设备，通过查阅《2015 机电产品报价手册》

等资料及网上询价来确定其购置价；

对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、

人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价(以元/吨计)，再

乘以设备的总重量确定。

②运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设

备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同

运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价

格中已含此部分价格)，则不计运杂费。

③安装调试费的确定

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、

重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。

对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。

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④其他费用的确定

其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标

管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合

本身设备特点进行计算。

⑤资金成本的确定

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，计算

公式如下：

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装调试费+其他费用）×合理

建设工期×贷款利率×1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

投入考虑。

⑥设备购置所发生的增值税进项税额的确定

设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／

(1＋增值税率)+运杂费×相应的增值税扣除率

B、成新率的确定

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计

设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。

C、评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

（2）无形资产

本次评估范围内的无形资产为土地使用权，评估人员根据现场勘查

情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地

性质、利用条件及当地土地市场状况，以及评估人员收集的有关资料，

本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

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1）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用

宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基

准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：

宗地地价＝[基准地价×K1×(1+∑K)]×K2+开发程度修正值

式中：K1 ── 期日修正系数

∑K ── 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

K2── 土地使用年期修正系数

2）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加

上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的

估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投

资利润＋土地增值收益

（3）递延所得税资产

递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准

则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异而造

成的。企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延

所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的可抵扣

暂时性差异。

评估人员调查了解了递延所得税资产产生的原因和形成过程，以预

计可实现的与可抵扣暂时性差异相关的经济利益确认评估值。

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评

估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估

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值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1、与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协

商一致，并制订出本次资产评估工作计划。

2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评

估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企

业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的主要工作如下：

1、听取被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史

及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况。

2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与

企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

法。

4、根据委估资产的实际状况和特点以及前期尽职调查情况，确定

资产评估的评估方法及具体模型。

5、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评

估测算。

（三）评估汇总阶段

对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果

进行必要的调整、修改和完善。

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（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换

意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度

和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根

据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得

以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的

资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会

和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和

使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基

础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观

经济不发生重大变化。

2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重

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大变化。

3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关

资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

4、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准

确、完整。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

采用资产基础法对桦玉实业的全部资产和负债进行评估得出的评

估基准日2015年12月31日的评估结论如下：

资产账面价值7,687.85万元，评估值7,703.45万元，评估增值15.60

万元，增值率0.20%。

负债账面价值40.51万元，评估值40.51万元，无评估增减值。

净资产账面价值7,647.34万元，评估值7,662.94万元，评估增值15.60

万元，增值率0.20%。详见下表。

资产评估结果汇总表

被评估单位：河南桦玉实业有限公司评估基准日：2015 年 12 月 31 日金额单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率％

项目

B C D=C-B E=D/B×100%

1 流动资产 1.44 1.44 - -

2 非流动资产 7,686.41 7,702.01 15.60 0.20

3 其中：长期股权投资 - - -

4 投资性房地产 - - -

5 固定资产 6,903.71 6,581.26 -322.45 -4.67

6 在建工程 - - -

7 无形资产 665.92 1,003.97 338.05 50.76

8 其中：土地使用权 665.92 1,003.97 338.05 50.76

9 其他非流动资产 - - -

10 资产总计 7,687.85 7,703.45 15.60 0.20

11 流动负债 40.51 40.51 - -

12 非流动负债 - - -

13 负债总计 40.51 40.51 - -

14 净资产（所有者权益） 7,647.34 7,662.94 15.60 0.20

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评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明

（一）产权瑕疵事项

（1）土地使用权

纳入评估范围的土地使用权，证载权利人名称与被评估单位名称不

符。具体情况如下：

证载权利人名称与被评估单位名称不符情况表

土地证号性质用途面积证载权利人

郑国用（2006）第 0313 号出让工业 14275.6m2 河南太龙药业股份有限公司

郑国用（2006）第 1067 号出让工业 4568.7 m2 河南太龙药业股份有限公司

郑国用（2006）第 1069 号出让工业 2633.5 m2 河南竹林安特制药有限公司

对上述资产证载权利人与实际不符的，评估人员取得了河南太龙药

业股份有限公司及被评估单位有关产权的相关承诺，本次评估中未考虑

该事项对评估结果的影响。

（2）房屋建筑物

桦玉实业有1项房屋建筑物尚未办理房产证，具体如下：

未办证房屋明细表

序号房屋名称结构建成年月单位建筑面积

1 冬青街职工宿舍砖混 1993/06 m 2,892.60

对此，企业承诺该项资产归其所有，对于因该项资产权属可能造成

的纠纷与评估机构无关。对于该项房产，其面积是企业根据现场测量情

况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了核实后以企业申报面

积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，

评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

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本报告未发现重大期后事项。

（四）其他需要说明的事项

1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资

产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的

所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托

方和被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方和被评估

单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，

有关法律文件的真实合法为前提。

2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并

发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认

为是对评估对象可实现价格的保证。

3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关

资料，被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位

提供，被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

5、截至评估基准日，被评估单位所使用的物流中心系从河南竹林

安特制药有限公司租赁，租赁期限至 2022 年 12 月 31 日。

6、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生

变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行

相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响

时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

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（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资

产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则

确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它

情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件

的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的

有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评

估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意

向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或

者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及