福建华都置业有限公司
所有者权益价值评估报告
闽银德评报字（2016）第 ZZ017 号
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二○一六年六月六日
目 录
一、资产评估报告声明1
二、资产评估报告摘要2
三、资产评估报告正文5
（一）绪言5
（二）委托方、被评估单位概况及其他报告使用者5
（三）评估目的6
（四）评估对象和评估范围6
（五）价值类型及其定义8
（六）评估基准日8
（七）评估依据9
（八）评估方法10
（九）评估程序实施过程和情况11
（十）评估假设与前提条件13
（十一）评估结论13
（十二）特别事项说明13
（十三）评估报告使用限制说明13
（十四）评估报告日14
（十五）尾部14
四、资产评估报告附件15
资产评估报告声明
一、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法
律、法规和资产评估准则的规定，对评估对象在评估基准日特定目的
下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
二、我公司及参加评估工作的人员与评估目的实现时交易各方无
任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德规范。
三、本评估报告中的分析、意见和结论是注册资产评估师公正的
专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条
件的限制。
四、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值
进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出
注册资产评估师执业范围。
五、对于其他可能影响评估结论的瑕疵事项，委托方或资产占有
方进行评估委托时未作特殊说明，而评估人员根据其执业经验一般不
能知道的情况下，评估机构不承担责任。
六、评估结论是注册资产评估师按照公认的资产评估方法，进行
专业分析的结论，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，恰
当使用评估报告是委托方和其他报告使用人的责任。
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二○一六年六月六日
资产评估报告书摘要
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司接受福建华都
置业有限公司的委托，根据企业资产评估管理的有关规定，依据独立、
客观、公正的原则，采用成本法，对实施股权转让行为涉及的福建华
都置业有限公司所有者权益价值作出公允反映，按照必要的评估程序
执行评估业务，现将资产评估结果摘要说明如下：
一、评估目的：
本次评估目的是为福建华都置业有限公司股权转让提供价值参
考。
二、评估对象和范围：
本次评估对象为福建华都置业有限公司股东全部权益价值（即净
资产价值）；具体的评估范围为福建华都置业有限公司的全部资产及
相关负债。
三、价值类型：
本次评估报告的价值类型为市场价值，该市场价值是评估对象在
维持现有状况持续经营前提下的市场价值。
四、评估基准日：
本报告评估基准日为 2016 年 5 月 31 日，报告中计价标准均为基
准日有效的价格标准。
五、评估方法：
本次评估对被评估单位采用成本法测算。
六、评估结论：
在评估基准日 2016 年 5 月 31 日，福建华都置业有限公司申报的
总资产账面值为 23563.37 万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为
4798.47 万元；评估后总资产为 23770.81 万元，总负债为 18764.90
万元，净资产为 5005.91 万元，评估增值 207.45 万元，增值率为 4.32%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
列表如下： 单位：人民币万元
资产项目 账面价值 评估值 增减值 增减率%
流动资产 23509.50 23716.26 206.76 0.88
非流动资产 53.86 54.55 0.69 1.28
其中：固定资产 1.64 2.36 0.72 43.90
递延所得税 52.22 52.19 -0.03 -0.06
资产总计 23563.37 23770.81 207.45 0.88
流动负债 18764.90 18764.90 - -
负债总计 18764.90 18764.90 - -
净资产 4798.47 5005.91 207.45 4.32
七、评估报告有效期：
本报告评估结论自评估基准日起有效期为一年，即自二О 一六年
五月三十一日至二О 一七年五月三十日止。
八、特别事项说明
1、本次评估的具体范围以企业申报的《资产评估清查明细表》
为准，未考虑帐外资产。
2、本报告列示的数据仅用于股权转让参考，本次评估的对象是
全部股东权益，不同于企业整体价值或股东部分权益价值，委托方及
报告使用者应正确区分使用。
3、涉税事项以税务机关核定为准，若出现与报告中数据不符情
况时，评估结论应作相应调整。
4、评估中对债权性资产提取的风险减值，仅供本次评估测算，
并不意味着已实现对其权益和责任的调整和核销。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合
理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二○一六年六月六日
福建华都置业有限公司
所有者权益评估报告
闽银德评报字（2016）第 ZZ017 号
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司接受福建华都
置业有限公司委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用成本法，
按照必要的评估程序，对股权转让行为涉及的福建华都置业有限公司
所有者权益价值作出公允反映，在 2016 年 5 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况和其他报告使用者
（一）本次评估的委托方、被评估单位均为福建华都置业有限公
司，具体如下：
1、名称： 福建华都置业有限公司
2、住所： 福州市马尾区君竹路 83 号科技发展中心大楼第四层
4403 室（自贸试验区内）
3、法定代表人：龚严冰
4、注册资本：伍仟万圆整
5、成立日期：2013 年 03 月 22 日
6、营业期限：2013 年 03 月 22 日至 2028 年 03 月 21 日
7、类型：有限责任公司（外商投资企业投资）
8、经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
（二）其他报告使用者
其他报告使用者为委托方、被评估单位、股权转让当事人及股权
转让行为的审核批准单位。
二、评估目的
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司受福建华都置
业有限公司的委托，对福建华都置业有限公司的全部股东权益进行评
估，为其股权转让提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估对象为福建华都置业有限公司股东全部权益价值（即
净资产价值）。
2、评估范围及资产类型
具体的评估范围为福建华都置业有限公司的全部资产及相关负
债，评估前该公司申报的账面资产总额为 235,633,708.20 元，总负
债为 187,648,997.77 元，净资产为 47,984,710.43 元，列入评估范
围的资产类型主要有：流动资产（货币资产、其他应收款、预付账款、
存货）、固定资产（电子设备）、递延所得税以及流动负债（应付账款、
其他应付款）。
上述资产及负债在评估前的账面金额如下：
金额单位：人民币元
资产类型 账面净值
流动资产 235,095,036.60
其中：货币资金 261,960.97
其他应收款 240,056.43
预付账款 4,000.00
存货 234,589,019.20
非流动资产 538,671.60
其中：固定资产 16,427.76
递延所得税 522,243.84
资产总计 235,633,708.20
流动负债 187,648,997.77
其中：应付账款 1,853,305.00
其他应付款 185,795,692.77
负债合计 187,648,997.77
净资产 47,984,710.43
本次评估范围与企业委托评估的范围一致。
3、对企业价值影响较大的资产说明：
（1）流动资产-存货
存货账面价值 234,589,019.20 元，为其公司开发的在建工程及
土地使用权等。
4、企业表外资产说明：
企业说明未有除本次评估申报以外的表外资产。
四、价值类型及其定义
本次评估报告的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
本次评估报告的市场价值是评估对象在维持现有状况持续经营
前提下的价值。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2016 年 5 月 31 日。
本报告一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为
基准日实际存在的资产，本报告中的账面值与企业在基准日申报的账
面值一致。
六、评估依据
（一）主要法律、法规依据
1、国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、中国资产评估协会颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》；
3、中国资产评估协会颁布的《资产评估准则》体系；
4、其它相关的法律、法规、通知文件等。
（二）经济行为文件
1、福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司与福建华都
置业有限公司签定的《资产评估业务约定书》；
2、被评估单位申报资产评估明细表。
（三）产权依据
1、福建华都置业有限公司《营业执照》；
2、委托方提供的榕国用（2013）第 MD0001134 号《国有土地使
用证》；
3、其他材料。
（四）取价依据
1、被评估单位提供的评估基准日有关会计报表；
2、被评估单位提供的经营方面资料；
3、吕发钦主编《资产评估常用数据手册》（第二版）；
4、评估人员市场询价资料；
5、现场勘察获得的相关资料。
七、评估方法
企业价值评估业务应当根据评估对象状况、价值类型和资料收集
情况等相关条件，分析选择资产评估基本方法。
针对本次评估中资料收集情况，结合评估对象的具体经营特点，
评估人员认为：
1、被评估企业福建华都置业有限公司为房地产开发企业，企业
的收入来自于其开发的房地产项目，至评估基准日其开发的房地产项
目仍处于建设期，营业收入至评估基准日 2016 年 5 月 31 日仍为 0，
企业收益受营业成本、营业收入等较多因素影响，难以预测，难以体
现企业整体的资产价值，因此不宜使用收益法。
2、由于难以取得资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业
的上市公司的经营和财务数据以及同一或类似行业的公司买卖、收购
及合并案例，也难以采用市场法。
3、在综合分析企业经营状况和本次评估资料收集情况，本次评
估主要对被评估单位采用成本法测算。企业价值评估中的成本法也称
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象净资产价值的评估思路。运用成本法进行企业价值评估时，
各项资产的价值系根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，具
体说明如下：
（1）流动资产评估方法
流动资产包括货币资金、其他应收款、预付账款、存货等项目，
流动资产中的货币类流动资产按照核实后的账面价值确定评估值；债
权类流动资产按照核实并分析账龄、回收可能性等确定评估值；存货
为其开发的在建工程及土地使用权，采用成本法、假设开发法评估确
定评估值。
（2）非流动资产评估方法
非流动资产为固定资产及递延所得税，采用成本法确定评估值。
（3）负债评估方法
负债以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目
及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司对福建华都置业有限公司全部股东权益进行了评估。主要
评估过程如下：
第一阶段：明确评估业务基本事项
与委托方进行洽谈，确定本次资产评估目的和评估对象及范围、
评估基准日等。注册资产评估师进行业务风险和胜任能力分析，决定
承接该评估项目。
第二阶段：签署资产评估业务约定书
明确评估业务基本事项后，正式签订评估业务约定书，向委托方
和被评估单位提交评估需要资料清单。
第三阶段：编制评估计划
根据评估步骤、时间进度、人员安排、技术方案等要求编制项目
评估计划，明确项目负责人，并进行评估计划审批。
第四阶段：现场调查
（1）组织现场工作组，确定现场调查分工。
（2）核对被评估单位提供的资料，并补充完整。
（3）采用恰当方式进行现场查勘，做好查勘记录、拍照。
（4）初步汇总现场工作资料。
第五阶段：收集整理评估资料
（1）整理现场工作资料。
（2）对宏观经济、行业背景、市场价格信息等进行收集分析。
第六阶段：评定估算
（1）在资料收集基础上，分析评估方法适用性，选取合理评估
方法进行估算。
（2）确定初步评估结果的合理性，形成最终评估结论。
第七阶段：编制和提交评估报告
（1）按照评估准则要求，编制评估报告书。
（2）根据公司内控制度进行三级审核。
（3）针对评估报告有关内容，与委托方进行必要沟通。
第八阶段：工作底稿归档
根据评估底稿准则，整理归档工作底稿。
九、评估假设和前提条件
1、本报告是在委托方提供基础文件数据资料上做出的。福建华
都置业有限公司对所提供的权属证书、会计记录、会计凭证、会计报
表、资产评估申报表以及相关资料、数据的真实性和可靠性、完整性
负责，并承担相应的法律责任。
2、本报告未考虑委评各资产是否欠负抵押、保证、按揭等或有
负债，以及是否涉及法律诉讼、仲裁和行政处罚以及未说明的账外资
产、负债等因素对评估结论的影响。
3、本次评估采用资产基础法（成本法）对企业全部股东权益价
值进行评估，未考虑企业可能拥有的商誉、客户关系、人力资源等不
可确指无形资产价值。
4、本次评估设定委评企业持续经营，可预见的未来保持与评估
基准日一致的会计政策及管理政策。
十、评估结论
根据以上评估工作，评估人员得出如下评估结论，在评估基准日
2016 年 5 月 31 日，福建华都置业有限公司申报的总资产账面值为
23563.37 万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为 4798.47 万元；
评估后总资产为 23770.81 万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为
5005.91 万元，评估增值 207.45 万元，增值率为 4.32%。评估结论详
细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
列表如下： 单位：人民币万元
资产项目 账面价值 评估值 增减值 增减率%
流动资产 23509.50 23716.26 206.76 0.88
非流动资产 53.86 54.55 0.69 1.28
其中：固定资产 1.64 2.36 0.72 43.90
递延所得税 52.22 52.19 -0.03 -0.06
资产总计 23563.37 23770.81 207.45 0.88
流动负债 18764.90 18764.90 - -
负债总计 18764.90 18764.90 - -
净资产 4798.47 5005.91 207.45 4.32
十一、特别事项说明
1、本次评估的具体范围以企业申报的《资产评估清查明细表》
为准，未考虑帐外资产。
2、本报告列示的数据仅用于股权转让参考，本次评估的对象是
全部股东权益，不同于企业整体价值或股东部分权益价值，委托方及
报告使用者应正确区分使用。
3、涉税事项以税务机关核定为准，若出现与报告中数据不符情
况时，评估结论应作相应调整。
4、评估中对债权性资产提取的风险减值，仅供本次评估测算，
并不意味着已实现对其权益和责任的调整和核销。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告书所作出的评估结论是在本次评估目的下，以二О 一
六年五月三十一日为评估基准日，以持续经营为假设前提，假定评估
对象在外部经济环境及各影响价值（格）的因素不变情况下，根据公
开、公平市场原则、得出的市场价值意见。评估结论受评估机构评估
人员执业水平和能力影响。
2、本评估结论仅为福建华都置业有限公司的股权转让提供全部
股东权益价值参考，不得作为其他评估目的使用，若改变评估目的或
价值类型，评估结论无效，应重新评估。
3、本次评估的评估对象系股东全部权益价值，不同于企业整体
价值或股东部分权益价值，委托方及报告使用者应正确区分使用。
4、评估报告只能由评估报告载明的委托方、被评估单位、股权
转让当事人及股权转让行为的审核批准单位使用。
5、本报告评估结论是对二О 一六年五月三十一日这一基准时点
的委评股东全部权益价值的客观公允反映，我公司对评估基准日以后
股东全部权益价值发生的变化不负责任。
6、本报告仅供委托方和其他报告使用人为本次评估目的使用和
送交评估主管机关审查使用，报告书使用权归委托方，但未经本公司
许可，评估报告书及其附件的有关内容不得提供给其他任何单位和个
人，也不得见诸公开媒体。
十三、评估报告日
1、本评估报告出具日期为二О 一六年六月六日。
2、本报告评估结论自评估基准日起有效期为一年，即自二О 一
六年五月三十一日至二О 一七年五月三十日止。
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
法定代表人：（盖章）
注册资产评估师(签章)：
二○一六年六月六日
资产评估报告书附报文件
1、评估明细表；
2、福建华都置业有限公司《企业法人营业执照》复印件；
3、委托方提供的榕国用（2013）第 MD0001134 号《国有土地使
用证》；
4、评估机构《企业法人营业执照》复印件；
5、评估机构《资产评估资格证书》复印件；
6、签署本报告的注册资产评估师证书复印件。
福建华都置业有限公司
所有者权益价值评估专用说明材料
闽银德评报字（2016）第 ZZ017 号
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二○一六年六月六日
目 录
一、关于专用说明材料使用范围的声明1
二、企业关于进行资产评估有关事项的说明2
三、资产评估说明3-7
四、评估技术说明8-30
五、评估结论及分析31-33
说明一
关于专用说明材料使用范围的声明
本专用说明材料仅供委托方及涉及相关审核单位使用。
除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其
他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二○一六年六月六日
说明二
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并
由委托方法定代表人（或授权人）签字，加盖公章，详细内
容请见附件：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
说明三
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本次评估对象为福建华都置业有限公司股东全部权益价值（即净资产价值）。
2、评估范围及资产类型
具体的评估范围为福建华都置业有限公司的全部资产及相关负债，评估前该公司申报
的账面资产总额为 235,633,708.20 元，总负债为 187,648,997.77 元，净资产为 47,984,710.43
元，列入评估范围的资产类型主要有：流动资产（货币资产、其他应收款、预付账款、存货）、
固定资产（电子设备）、递延所得税以及流动负债（应付账款、其他应付款）。
上述资产及负债在评估前的账面金额如下：
金额单位：人民币元
资产类型 账面净值
流动资产 235,095,036.60
其中：货币资金 261,960.97
其他应收款 240,056.43
预付账款 4,000.00
存货 234,589,019.20
非流动资产 538,671.60
其中：固定资产 16,427.76
递延所得税 522,243.84
资产总计 235,633,708.20
流动负债 187,648,997.77
其中：应付账款 1,853,305.00
其他应付款 185,795,692.77
负债合计 187,648,997.77
净资产 47,984,710.43
本次评估范围与企业委托评估的范围一致。
3、对企业价值影响较大的资产说明：
（1）流动资产-存货
存货账面价值 234,589,019.20 元，为其公司开发的在建工程及土地使用权等。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要为存货、电子设备等，申报的实物资产存货主要为福建
华都置业有限公司位于马尾区罗星路的土地使用权及在建工程；电子设备位于办公处。
实物资产的特点为：
1、存货
存货为其开发的位于马尾区罗星路的“观海国际广场”房地产项目，账面金额
234,589,019.20 元。内容项目为：征地费用 138,085,500.00 元，前期工程费 3,190,098.60 元，
监理费 330,000.00 元，开发间接费 2,573,798.20 元，建安工程费 89,395,837.40 元，基础设
施费 1,013,785.00 元。
房地产项目位于马尾区罗星路，北至罗星路，南至济安路（规划），西至港城大酒店，
东至马尾影剧院。地块形状基本规则，呈四边形，不影响平面布局。
“观海国际广场”房地产项目据委托方介绍，在评估基准日工程进度为：观海国际广
场工程地下 1、2 层为停车场及设备场，地上 1-3 层为商场，4-21 层为写字楼，2014 年开始
建设，至评估基准日主体已完工，外墙商场部分铝钢板贴面，写字楼部分贴瓷砖，内部公共
部分及电梯间贴玻化砖，其余为毛坯，电梯尚未安装。
2、固定资产：账面原值 44,338.00 元，账面净值 16,427.76 元，均为设备类资产。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产清查和调查时间、人员组织
1、清查组织工作
在进入现场清查前，成立了以项目现场负责人为主的清查小组，制定了详细的现场清
查实施计划，进行现场核查。清查工作结束后，提交清查核实及现场勘察作业有关资料。
2、清查时间计划及实施方案
(1)指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
评估人员在进场实勘前先指导企业相关的财务与资产管理人员填报资产评估申报明
细表，提请委托方及被评估单位准备评估所需资料，收集被评估资产的产权归属证明文件和
反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(2)初步审查被评估单位提供的评估申报明细表
评估人员通过阅读有关资料，阅读审核评估申报表，初步检查有无填项不全、资产项
目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查申报表有无漏项等。
(3)现场实地勘察
评估小组依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场清查、勘察。评估人员在委托
方配合下，针对委评资产的性质、特点及资料收集情况，对《资产清查明细表》中的各项资
产及负债分别进行了清查、勘验、核实。
(4)补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，与委托方和被评估单位共同完善评估申报表，以做
到“表”、“实”相符。
3、清查的主要方法
在清查工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。
(1)实物性资产的清查方法
评估人员对于企业评估基准日的实物性资产主要采取了对建构筑物、土地、设备等进
行实地勘察核实。其中：查阅了房地产产权等相关资料，并现场记录房屋建（构）筑物、土
地的现状、外观、结构、面积等；对设备的运行状况、技术性能、功能应用和维护管理以及
设备的更新、维修情况进行询问和了解。
(2)流动资产、非流动资产、负债清查情况
A、非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、
会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、注册会计师审计报告及部分调整分录
以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
B、负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、
相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、
注册会计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈
等资料和程序，并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在
的债务，是否有确定的债权人等。
（二）影响资产清查和调查事项及处理方法
本次资产清查未发现影响资产清查的事项。
（三）资产清查和调查结论
根据对列入评估范围的资产所进行的清查，清查项目不做账面价值调整，对评估清查发
现事项在测算过程中直接调整评估价值。
说明四
评估技术说明
根据委托方的委托，本公司以股权转让为目的对福建华都置业有限公司的股东全部权益
价值进行评估。评估人员依据《企业价值评估指导意见（试行）》、《资产评估操作规范意见
（试行）》、《企业国有资产评估报告指南》及有关评估法规的规定，按照资产评估工作具体
程序，选择合理方法对福建华都置业有限公司在评估基准日的股东全部权益价值进行了评定
估算。
针对本次评估中资料收集情况，结合评估对象的具体经营特点，
评估人员认为：
1、被评估企业福建华都置业有限公司为房地产开发企业，企业
的收入来自于其开发的房地产，至评估基准日其开发的房地产项目仍
处于建设期，营业收入至评估基准日 2016 年 5 月 31 日仍为 0，企业
收益受营业成本、营业收入等较多因素影响，难以预测，难以体现企
业整体的资产价值，因此不宜使用收益法。
2、由于难以取得资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业
的上市公司的经营和财务数据以及同一或类似行业的公司买卖、收购
及合并案例，也难以采用市场法。
3、在综合分析企业经营状况和本次评估资料收集情况，本次评
估主要对被评估单位采用成本法测算。企业价值评估中的成本法也称
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象净资产价值的评估思路。运用成本法进行企业价值评估时，
各项资产的价值系根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，具
体说明如下：
一、流动资产评估说明
（一）流动资产评估范围
企业申报的流动资产为货币资金、其他应收款、预付账款、存货等项目。上述资产在评
估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
货币资金 261,960.97
其它应收款 240,056.43
预付账款 4,000.00
存货 234,589,019.20
流动资产合计 235,095,036.60
（二）流动资产评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，指导企业填写流动资产评估申报
明细表；
第二阶段：现场调查核实阶段
将企业提供的资产评估申报明细表与财务账进行核对，对重复申报、遗漏、错报项目进
行修改或重新申报，收集与流动资产评估有关的各项资料、文件，对于不清楚的事宜与相关
财务人员交流意见。
第三阶段：评定估算阶段
遵照规范的要求，根据流动资产的不同特点，合理确定其在评估基准日的价值。
（三）流动资产评估说明
1、货币资金
货币资金一般由库存现金和银行存款两部分构成。
库存现金账面余额 11,768.12 元，为存放在企业财务部门的人民币。评估人员在公司出
纳员的陪同下，在现场查勘日 2016 年 5 月 31 日，对库存现金进行了监盘，确认库存现金评
估值为 11,768.12 元。
银行存款为企业在兴业银行福州环球支行、厦门国际银行股份有限公司开设的银行账户
中。银行存款在评估基准日账面余额为人民币 250,192.85 元，评估值为 250,192.85 元。具体
账户资料如下：
序号 开户银行 账号 币种 账面价值（元）
1 兴业银行福州环球支行 118110100100114576 人民币 191,701.18
2 厦门国际银行股份有限公司 8006100000003295 人民币 58,491.67
合计 250,192.85
2、预付账款
预付账款核算内容为企业预付的模型制作费。预付账款账面值共计 4,000.00 元，为当年
发生，企业介绍为正常发生项目，企业表明能在基准日后收回相应的资产或获得相应的权利，
评估值按核实后的账面值确认。
预付账款账面值 4,000.00 元，评估结果为 4,000.00 元。
3、其他应收款
其他应收款核算内容为企业应收的销售款以外的款项。其他应收款账面值共计
240,056.43 元（含提取的坏账准备 1256.57 元），为押金、备用金等，评估人员逐笔进行核实，
企业介绍均为正常发生项目，均可收回。
其他应收款账面值 240,056.43 元，评估时坏账准备评估为 0，评估结果为 241,313.00 元。
4、存货
存货为其开发的位于马尾区罗星路的“观海国际广场”房地产项目，账面金额
234,589,019.20 元。 内容项目为：征地费用 138,085,500.00 元，前期工程费 3,190,098.60 元，
监理费 330,000.00 元，开发间接费 2,573,798.20 元，建安工程费 89,395,837.40 元，基础设
施费 1,013,785.00 元。
房地产项目位于马尾区罗星路，北至罗星路，南至济安路（规划），西至港城大酒店，
东至马尾影剧院。地块形状基本规则，呈四方形，不影响平面布局。
“观海国际广场”房地产项目据委托方介绍，在评估基准日工程进度为：观海国际广
场工程地下 1、2 层为停车场及设备场，地上 1-3 层为商场，4-21 层为写字楼，2014 年开始
建设，至评估基准日主体已完工，外墙商场部分铝钢板贴面，写字楼部分贴瓷砖，内部公共
部分及电梯间贴玻化砖，其余为毛坯，电梯尚未安装。
评估人员根据该企业提供的存货清单，核实有关发票和会计凭证，该企业存货为马尾区
罗星路的“观海国际广场”房地产项目，评估人员对各项内容进行清点、核实。
位于马尾区罗星路的“观海国际广场”房地产项目，项目基本情况及现状介绍如下：
A、评估对象权属
至评估基准日被评估单位已取得国有土地使用证。
⑴ 国有土地使用权
面积 使用权类
序号 证书号码 地类 终止日期
（平方米） 型
商业金融业：2053 年 04
榕国用（2013）第 商业金融
1 13768.20 出让 月 25 日
MD0001134 号 业
合计 13768.20
该项目建设说明如下：
榕国用（2013）第 MD0001134 号 13768.20 平方米用地位于马尾区罗星路，北至罗星路，
南至济安路（规划），西至港城大酒店，东至马尾影剧院。地块形状基本规则，呈四边形，设
计建成商业金融楼。
参照委托方提供的福州市城乡规划局马尾分局 2013 年 11 月 15 日审批的整块用地总平
面图，主要经济技术指标为：实际用地面积 13768.2 平方米，总建筑面积 57068.40 平方米，
计容建筑面积 42682 平方米，其中商业建筑面积 12804.6 平方米，办公建筑面积 29762.4 平方
米，配套设施用房建筑面积 115 平方米；不计容积建筑面积 14386.4 平方米，其中地下室 14386.4
平方米（包括配套设施用房建筑面积 315 平方米，车库及设备用房建筑面积 14071.4 平方米）。
容积率 3.1，建筑密度 33.0%，绿地率 30.0%，机动车地下停车位 247 个。
⑵ 房屋开发及销售现状
“观海国际广场”房地产项目在评估基准日工程进度为：观海国际广场工程地下 1、2
层为停车场及设备场，地上 1-3 层为商场，4-21 层为写字楼，2014 年开始建设，至评估基
准日主体已完工，外墙商场部分铝钢板贴面，写字楼部分贴瓷砖，内部公共部分及电梯间贴
玻化砖，其余为毛坯，电梯尚未安装。
该房地产未开始销售。
B、评估计算过程
针对该存货的特殊情况，对国有土地使用权按假设开发法计算，在建工程按其投入实
际成本评估。
ⅰ、对国有土地使用权的评估：
采用假设开发法进行评估
计算公式：
地价＝开发后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售税金及销售费用-投资利
息-投资利润 -取得土地的税费
1、选择最佳开发利用方式
该用地为马尾区罗星路的“观海国际广场”房地产项目，北至罗星路，南至济安路（规
划），西至港城大酒店，东至马尾影剧院。地块形状基本规则，呈四边形，设计建成商业金融
楼。
参照委托方提供的福州市城乡规划局马尾分局 2013 年 11 月 15 日审批的整块用地总
平面图，主要经济技术指标为：实际用地面积 13768.2 平方米，总建筑面积 57068.40 平方米，
计容建筑面积 42682 平方米，其中商业建筑面积 12804.6 平方米，办公建筑面积 29762.4 平
方米，配套设施用房建筑面积 115 平方米；不计容积建筑面积 14386.4 平方米，其中地下室
14386.4 平方米（包括配套设施用房建筑面积 315 平方米，车库及设备用房建筑面积 14071.4
平方米）。容积率 3.1，建筑密度 33.0%，绿地率 30.0%，机动车地下停车位 247 个。
根据委托方提供的福州市城乡规划局马尾分局 2013 年 11 月 15 日审批的整块用地总
平面图，设计建成地下 1、2 层为停车场及设备场，地上 1-3 层为商场，4-21 层为写字楼。
根据委托方提供的榕马地挂合[2013]-01 号《福州市马尾区国有建设用地使用权出让合
同》规定，受让人在本合同项下宗地建设的房产中，向政府指定部门无偿提供不少于 3500
平方米（一层门面不少于 800 平方米）的集中办公用房。故可销售商业面积为 9304.6 平方
米。
2、预计建设期
预计共需 2 年才能完全建成投入使用。
3、预计出售楼价
该地块属马尾区一级商服用地，参照目前马尾区房地产价格水平及发展趋势，
选取周边类似的商业金融性物业进行比照，计算出均价。
建成后房地产总价采用市场法求取
市场法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相
同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等
条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。
评估对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正因素
房产开发完成后房地产总价值测算：
对办公楼的估价测算（以中间层 10 层中间一办公间为例，建筑面积 200 平方米，层高
3.0 米，南北朝向，无装修）：
（一）可比实例的选取
1、可比实例是与评估对象类似的房地产，具体是指与估价对象的用途相同、建筑结构
应相同、所处的地段应相同或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
2、成交日期与评估对象房地产的价值时点应相近。
3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
（二）可比实例的选取：
经过筛选，从公司搜集的案例库中选取与评估对象较近期附近地区发生的相类似的三宗
办公交易实例（见附件可比实例调查表），从以下 3 个可比实例来看，评估对象与 3 个可比
实例土地且处于同一供求圈范围内，故可以作为可比实例。经实地查看及调查，各可比实例
的具体状况详见以下“可比实例情况调查表”。
可比实例情况调查表
项 目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
名 称 润城中环广场写字楼 凯隆橙仕公馆写字楼 阳光城 SOHO 写字楼
马尾区马江园区罗星路西北
坐 落 马尾区江滨大道双协路西侧 马尾区快安区儒江东路
侧
用 途 写字楼 写字楼 写字楼
土地类型 出让 出让 出让
交易日期 2016.5.25 2016.5.30 2016.5.15
土地级别 马尾区商服一级 马尾区商服一级 马尾区商服一级
层次 9层 8层 15 层
朝向及位置 南北向 南北向 南北向
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
楼房设施设备 带电梯 带电梯 带电梯
建成年份 (年) 2016 年 2015 年 2015 年
建筑面积（㎡） 100 73 92
成交单价（元/㎡) 11000 10274 12500
资料来源 市场调查 市场调查 市场调查
装修 无装修 无装修 中档装修
（3）评估对象与可比实例具体状况描述与分析
经评估人员对所选取的各可比实例进行实地查勘及调查，各可比实例的具体状况详细描
述与分析如下：
评估对象与可比实例因素对照表
房屋坐落 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
观海国际广场写字楼 润城中环广场写字楼 凯隆橙仕公馆写字楼 阳光城 SOHO 写字楼
案例来源 - 市场调查 市场调查 市场调查
马尾区马江园区罗星路 马尾区江滨大道双协路
位置 马尾区罗星路 马尾区快安区儒江东路
西北侧 西侧
交易日期 评估基准日 2016.5.25 2016.5.30 2016.5.15
建筑面积(㎡) 200 100 73 92
成交单价(元/㎡) 待估 11000 10274 12500
交易情况 正常 正常 正常 正常
地段等级 马尾区商服一级 马尾区商服一级 马尾区商服一级 马尾区商服一级
附近有时代广场、港城 附近有马尾正荣财富
附近有东方名城、马 附近有海西财富中心、
假日酒店、世纪苑、汇 中心、三木君阅、阳光
尾体育馆、泊悦府-95 国脉时代广场、阳江瑞
特城、贸盛大厦、英华 城、融信上江城、福建
号楼、中建海峡商务 景、世创国隆中心、天
苑、琼台花园、等，周 水产大厦、阳光花都、
广场、大德广场、双 宝大商务广场等，周边
边有金港公园等，附近 琼台花园等，周边有罗
商业繁华程度 协佳园等，周边有东 有和平公园等，附近有
有永辉超市、中鼎台湾 星塔公园等，附近有永
江滨公园等，附近有 联辉超市、永辉超市、
商品购物中心、各类专 辉超市、中鼎台湾商品
永辉超市、橙仕五号、乐购超市、便利店等商
卖店、便利店等商业网 购物中心、各类专卖
便利店等商业网点齐 业网点齐全，商业繁华
点齐全，商业繁华度较 店、便利店等商业网点
全，商业繁华度较好 度良好
好 齐全，商业繁华度较好
估价对象附近路网较
估 价 对 象 附 近 路 网 较估 价 对 象 附 近 路 网 较 估价对象附近路网较
密集，邻近儒江西路、
密集，邻近罗星西路、密集，邻近罗星路、青 密集，邻近儒江东路、，
道路状况 宗棠路、魁岐路，道
港 口 路 ， 道 路 状 况 良 洲路，道路状况良好， 道路状况良好，道路通
区 路状况良好，道路通
好，道路通达度较高 道路通达度较高 达度较高
位 达度较高
状 出 入 可 用 各 类 交 通 工 出 入 可 用 各 类 交 通 工 出入可用各类交通工 出入可用各类交通工
况 具等；距离罗星塔公交 具等；距离罗星塔公交 具等；距离儒江路口、具等；距离开发区税务
站 点 近 ， 公 交 线 路 较 站 点 近 ， 公 交 线 路 较 双协村公交站点近， 局公交站点近，公交线
多，有 73、116、131、多，有 73、116、131、公 交 线 路 较 多 ， 有 路较多，有 37、58、
出入可利用交
139 或两马航线等多路 139 或两马航线等多路 131、137、59、37、 140 、 178 、 137 、 139
通工具
途 径 ， 公 交 可 及 性 较 途 径 ， 公 交 可 及 性 较 56 等多路途径，公交 等多路途径，公交可及
高；的士往来频繁，停 高；的士往来频繁，停 可及性高；的士往来 性高；的士往来频繁，
靠点多，交通便捷度较 靠点多，交通便捷度较 频繁，停靠点多，交 停靠点多，交通便捷度
好 好 通便捷度较好 较好
无特殊交通管制，估
无特殊交通管制，估价 无特殊交通管制，估价 无特殊交通管制，估价
交通管制和停 价对象周边有公共停
对象周边有公共停车 对象周边有公共停车 对象周边有公共停车
车便利度 车场地，停车方便程
场地，停车方便程度好 场地，停车方便程度好 场地，停车方便程度好
度好
宗地红线外已达五通 宗地红线外已达五通 宗地红线外已达五通 宗地红线外已达五通
（即：通上水、通下水、（即：通上水、通下水、（即：通上水、通下 （即：通上水、通下水、
基础设施
通路、通电、通讯）， 通路、通电、通讯）， 水、通路、通电、通 通路、通电、通讯），
周边区域日常水、电供 周边区域日常水、电供 讯），周边区域日常 周边区域日常水、电供
应保证率高，邮电通 应保证率高，邮电通 水、电供应保证率高，应保证率高，邮电通
信、管道煤气、环卫等 信、管道煤气、环卫等 邮电通信、管道煤气、信、管道煤气、环卫等
各项基础设施完善 各项基础设施完善 环卫等各项基础设施 各项基础设施完善
完善
附近有交通银行、福
附近有福建海峡银行、
附近有福建海峡银行、附近有福建海峡银行、州市农村商业银行、
建设银行、中国银行、
建设银行、民生银行、建设银行、民生银行、农业银行、中国银行、
等银行网点，福州市和
兴业银行等银行网点，兴业银行等银行网点， 建设银行等银行网
平中心小学、马江小
公共服务设施 福建师范大学第二附 福建师范大学第二附 点，福州江滨中学、
学、福州大学阳光学
属小学、福州市君竹小 属小学、福州市君竹小 福州第三中学江滨分
院、马尾女子博爱医
学、马尾海军医院等公 学、马尾海军医院等公 校、福州市魁岐小学、
院、马江社区卫生所等
共配套设施较齐全 共配套设施较齐全 双协村卫生所等公共
公共配套设施较齐全
配套设施较齐全
周边道路较清洁，绿化 周边道路较清洁，绿化 周边道路较清洁，绿
周边道路较清洁，绿化
覆盖率良好，周边无 覆盖率良好，周边无 化覆盖率良好，周边
覆盖率良好，周边无
水、大气等污染源，空 水、大气等污染源，空 无水、大气等污染源，
水、大气等污染源，空
气质量较好，居民素质 气质量较好，居民素质 空气质量较好，居民
环境景观 气质量较好，居民素质
较好，治安状况良好，较好，治安状况良好，素质较好，治安状况
较好，治安状况良好，
人文环境较好，邻近罗 人文环境较好，邻近罗 良好，人文环境较好，
人文环境较好，邻近和
星塔公园，环境景观良 星塔公园，环境景观良 邻近东江滨公园，环
平公园，环境景观良好
好 好 境景观良好
楼层 10/21（地上） 9层 8层 15 层
朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 东北朝向
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
层高 层高 3.1 米 层高 3 米 层高 3 米 层高 4.5 米
楼宇档次 较高 较高 较高 较高
配套设施 配套设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全 配套设施齐全
楼宇式样 良好 良好 良好 良好
实
出入口及大堂 好 好 好 好
物
状 中央空调 无 无 无 无
况 共有面积比例 合理 合理 合理 合理
专业写字楼 否 否 否 否
物业管理 完善 完善 完善 完善
建成年份 2016 年 2016 年 2015 年 2015 年
内装修（公共
过道及电梯间较好 过道及电梯间较好 过道及电梯间较好 过道及电梯间较好
部分）
权 无抵押或他项权利设 无抵押或他项权利设 无抵押或他项权利设 无抵押或他项权利设
其它权利
益 定 定 定 定
状 城市规划限制 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制
况 土地使用年期 设定使用权期限 设定使用权期限 设定使用权期 设定使用权期限
(二)建立价格可比基础
1、统一付款方式
估价中为便于比较，通常以一次性付款金额为基准。可比实例如系分期付款，应将分
期成交金额折算为一次性付款金额。本估价选取的可比实例为一次性付款。
2、统一融资条件
可比实例皆为常规融资条件下的价格。
3、统一计价单位
可比实例币种皆为人民币，货币单位为元。
4、统一面积单位
可比实例面积单位皆采用平方米。
5、统一税费负担
可比实例皆为交易税费正常负担下的价格（各税价格）。
6、统一土地使用权类型
估价对象土地使用权为出让，可比实例 A、B、C 的土地使用权类型均为出让。
7、装修状况调整
估价对象为无装修,可比实例 A 、B 为无装修，C 为中档装修，故 C 需要进行装修状况
调整（中档装修调整至无装修，按 800 元/平方米扣减）。
8、各调整状况如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
修正项目
11000 10274 12500
统一付款方式后单价(元/m2） -- -- --
2
统一税费负担后单价(元/ m ） -- -- --
2
统一现房后单价（元/m ） -- -- --
2
装修状况（元/m ） 0 0 -800
土地出让金（元/m2） 0 0 0
建立比较基础后单价（元/m2）（取整） 11000 10274 11700
（三）因素调整
1、交易情况调整
上述三个可比实例均为正常交易，无需进行修正。
2、市场状况调整
至评估基准日期间，类似房地产价格基本保持稳定，故应对可比实例 A、B、C 分别进
行市场状况因素调整如下：
项 目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易日期 价值时点 2016.5.25 2016.5.30 2016.5.15
市场状况
调节幅度(%) -- 0 0 0
因素修正系数 -- 100/100 100/100 100/100
3、区位状况调整
以评估对象的区域因素为准(分值 100)，各可比实例分别与估价对象相比较，确定各可
比实例的调整值，可比实例优于估价对象的，调整值为正数，反之为负数。区域因素调整系
数表如下：
案例 A 案例 B 案例 C
项 目
比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%)
地段等级 相似 0 相似 0 相似 0
商业繁华程度 相似 0 相似 0 略差 -2
道路状况 相似 0 相似 0 相似 0
区
出入可利用交通工具 相似 0 相似 0 相似 0
位
交通管制和停车便利度 相似 0 相似 0 相似 0
状
基础设施 相似 0 相似 0 相似 0
况
公共服务设施 相似 0 相似 0 相似 0
环境景观 相似 0 相似 0 相似 0
楼层 略差 -1 略差 -2 较好 5
朝向 相似 0 相似 0 相似 0
因素修正系数 100/99 100/98 100/103
4、实物状况调整
以评估对象的实物状况为准(分值 100)，各可比实例分别与评估对象相比较，确定各可
比实例的调整值，可比实例优于评估对象的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系
数表如下：
实 案例 A 案例 B 案例 B
项 目
物 比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%)
状 建筑结构 相似 0 相似 0 相似 0
况 建筑面积 较小 8 较小 9 较小 8
层高 相似 0 相似 0 较好 5
楼宇档次 相似 0 相似 0 相似 0
配套设施 相似 0 相似 0 相似 0
楼宇式样 相似 0 相似 0 相似 0
出入口及大堂 相似 0 相似 0 相似 0
中央空调、楼
相似 0 相似 0 相似 0
宇智能化
共有面积比例 相似 0 相似 0 相似 0
专业写字楼 相似 0 相似 0 相似 0
物业管理 相似 0 相似 0 相似 0
建成年份 相似 0 相似 0 相似 0
内装修（公共
相似 0 相似 0 相似 0
部分）
因素修正系数 100/108 100/109 100/113
5、权益状况调整
以评估对象的实物状况为准(分值 100)，各可比实例分别与评估对象相比较，确定各可
比实例的调整值，可比实例优于评估对象的，调整值为正数，反之为负数。个别因素调整系
数表如下：
案例 A 案例 B 案例 B
项 目
权 比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%) 比较 调节幅度(%)
益 其它权利 相似 0 相似 0 相似 0
状 城市规划限制 相似 0 相似 0 相似 0
况 土地使用年期 相似 0 相似 0 相似 0
因素修正系数 100/100 100/100 100/100
（四）评估对象比较单价的求取
比较单价=建立比较基础后可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市
场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
比较单价计算过程如下表：
建立比较
交易情况 市场状况 区位状况 实物状况 权益状况 比准价
可比实例 基础后单
比 修正 修正 修正 修正 修正 格
价(元/㎡)
准
案例 A 11000 100/100 100/100 100/99 100/108 100/100 10288
价
案例 B 10274 100/100 100/100 100/98 100/109 100/100 9618
格
案例 C 11700 100/100 100/100 100/103 100/113 100/100 10052
估算单价 9986
各可比实例的比较单价较接近，故采用简单算术平均数求取评估对象均价单元办公楼的
比较单价。则：评估对象比较单价＝（10288+9618+10052）÷3=9986（元/㎡），取整为均价
10000 元/㎡。并设定其项目建成后一次性售出，不考虑销售期对于价值的影响。
对集中式商场的评估：
由于其设计为集中式商场，位于 1-3 层，预计其建成后整体出租为一超市，采用收益
法计算。
运用收益法进行评估时，通常是先求取总收益，其次是求取总费用，然后由总收益减去
总费用计算其纯收益，再决定其还原利率，最后选用具体的计算公式，求得估价额。收益法
可采用以下公式进行计算：
V=[A/(R-g)]×[1-(1+g)n/(1+R)n]
其中：V—表示房地产市场现值
A—表示房地产的综合纯收益
R—表示房地产的综合还原利率
g—表示未来租金年递增率
n—表示房地产尚可使用年限
（1）求取纯收益 A
①单位平方米年总收益
评估人员通过市场调查，经调查周围租金情况，以此确定本次评估对象整体 1-3 层商店
客观月租金 60 元/平方米。年空置率及租金损失按半个月的租金计，则：
年毛总收益：
60×12×11.5/12=690 元/平方米
②年总费用
a、维修费
维修费通常按房屋重置价的 1.5%～2%计算，本次评估中按房屋重置价的 2%计，房屋
重置价取为 2800 元/平方米；
年维修=2800×2%=56 元/平方米
b、管理费
管理费一般按租金的 2%～5%计算，本次评估中按租金的 3%计，则
管理费=690×3%=21 元/平方米
c、保险费
保险费的计算基数为房屋重置价，年保险费率通常取 1.5‰～2‰，本次评估中按上限 2‰
计，则
保险费=2800×2‰=5.6 元/平方米
d、税金
房产税及其他征收税率为 17.6%。
税金=年总收益×17.6%=690×17.6%=121（元/平方米）
以上年总支出=56.0+21+5.6+121=204 元/平方米
③年纯收益 A=年总收益-年总费用
=690-204=486 元/平方米
（2）资本化率确定
以评估基准日中国人民银行公布的一年期存款利率 1.5%,加上风险调整值确定，按照周
围商业市场的情况，风险调整值可取 1～5%。根据估价对象所处的位置，取风险调整值 5%，
所以：R=1.5%+5%=6.5%，确定本次估价的资本化率为 6.5%。
（3）确定租金年递增率 g
根据福州市同类型房地产租赁市场的行情走势,确定评估对象的未来租金年递增率为
5.0%。
（4）使用年限 n 的确定
根据评估委托方提供的《国有土地使用证》，商业用地 40 年，终止日期至 2053 年 4 月
25 日，其剩余土地年限约为 37 年，未来可收益年限 n 为 37 年。
（5）求取评估对象房地产价格 V
V=[A/(R-g)]×[1-(1+g)n/(1+R)n]
前提条件是:年净收益 A 每年不变,综合资本化率 R 每年不变且大于零,n 值为未来可获收
益年限,g 为未来租金年递增率。
将上述计算结果代入收益法计算公式
评估对象 1-3 层商场房地产单价 V=[486/(6.5%-5.0%)]×[1-(1+5.0%)37/(1+6.5%)37]
=13230 元/平方米，取整为 13230 元/平方米。
商业部分总价=13230×（12804.6-3500）=12309.99 万元
考虑马尾区实际状况，参考委托方提供的材料及询问周边楼盘销售情况，预测车位均
价为 15.6 万元/个。
4、预测开发费用及开发商利润、利息、税费
针对建筑物的具体状况，参照《福建省建设工程造价指标》，选取近似工程，将建筑
物在建筑、结构、装修、质量等方面与所选近似工程进行对比修正，确定建筑物单方工程造
价，然后估算出单方前期费用、其他费用、资金成本等，加和计算得出重置单价。估计该拟
建商住楼开发费用和利润如下：
⑴建安工程费
建筑安装工程主要包括基础与结构工程、装饰装修工程和设备安装工程，本次估价参考
马尾区当地建安单价水平，确定建安单价为 2800 元/平方米，评估对象总建筑面积 57068.4
平方米，则：
建安工程费=2800×57068.4÷10000=15979.15（万元）
⑵勘察、设计及前期工程费用
包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程
招投标、施工前通水、通路、通电和场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。
取建安工程费的 3%。
勘察、设计及前期工程费用=15979.15×3%
=479.37 万元
⑶附属设施配套工程费
指规划要求配套的市政公用（如公共厕所）、水池、建筑小品、绿化等非营业性设施
的建设费用。根据实际情况本次评估按房屋建筑安装工程费的 5%计取。
附属配套设施建设费=15979.15×5%=798.96 万元
⑷开发成本合计=15979.15+479.37+798.96
=17257.48 万元
⑸管理费
指为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括建设项目从立项、筹建、建设、
竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所发生的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
取开发成本的 3%。
管理费=17257.48×3%
=517.72 万元
⑹投资利息
计息项目包括开发成本、管理费用。假设资金均匀发生，采用复利计息方式，利率按
评估基准日一至三年期贷款利率 4.75%，施工建设期按 2.0 年计算。在未来二年建设期内，
假设开发费用及相应的专业费用、销售费用二年内均匀投入。则：
投资利息=总地价（1+3.5%）×[(1+4.75％)2－1]+（17257.48+517.72+销售费用）×
[（1+4.75%）1-1]
⑺销售费用及税费
本次估价对象销售税费考虑当地税费等取 5.5%。
⑻开发投资利润
开发商的投资利润以地价（含取得税费）、开发成本的一定比例计算,参考同级别房地
产类公司的多年的平均投资净利润率,并考虑城市级别及地域差异以及本项目实际情况,经综
合分析比较后确定房地产开发投资利润为投资成本的 28%。
⑼取得土地的税费
取得土地的税费为土地的 3.5%。
5、求取地价
所采用的计算公式：
地价＝开发后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售税金及销售费用-投资利息-投
资利润-取得土地的税费
①假设该项目建成后一次性售出，不考虑销售期对于价值的影响：
开发后房地产价值＝29762.4×10000+（12804.6-3500）×13230+247×156000
＝ 45925.59(万元)
②开发成本、管理费＝15979.15+517.72
= 17775.20 万元
③总利息＝0.1007 总地价+964.30
④销售费用及税费＝45925.59×5.50%=2525.91(万元)
⑤总利润＝【总地价（1+3.5%）＋开发成本+管理费+销售税费】×利润率
＝0.28 总地价（1+3.5%）＋（17775.20+2525.91）×28％
＝0.2898×总地价＋5684.31
⑥取得土地的税费=总地价×3.5％=0.035 总地价(万元)
将上述①至⑥代入计算公式中，即：
总地价＝45925.59－（17775.20+0.1007 总地价+964.30＋2525.91+0.2898×总地价＋
5684.31+0.035 总地价）
＝13311.73(万元)
总地价为 13311.73 万元。
ⅱ、对在建工程的评估
“观海国际广场”开发项目正在建设中，据被评估单位提供的施工进度情况介绍，项
目在评估基准日工程进度为：观海国际广场工程地下 1、2 层为停车场及设备场，地上 1-3
层为商场，4-21 层为写字楼，2014 年开始建设，至评估基准日主体已完工，外墙商场部分
铝钢板贴面，写字楼部分贴瓷砖，内部公共部分及电梯间贴玻化砖，其余为毛坯，电梯尚未
安装。
查其财务报表，存货内容项目为：账面金额 234,589,019.20 元。 内容项目为：征地费
用 138,085,500.00 元，前期工程费 3,190,098.60 元，监理费 330,000.00 元，开发间接费
2,573,798.20 元，建安工程费 89,395,837.40 元，基础设施费 1,013,785.00 元。考虑其有部分
工程款未支付，也未在负债类体现，评估时以成本计。
其存货评估值为：
=140202800+3139098.60+330000+2573798.20+89395837.40+1013785
=236655319.20 元。
（四）流动资产评估结果
流动资产经过上述评定估算，评估结果如下所示：
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 261,960.97 261,960.97 - 0.00%
其它应收款 240,056.43 241,313.00 1256.57 0.52%
预付账款 4,000.00 4,000.00 - 0.00%
存货 234,589,019.20 236,655,319.20 2,066,300.00 0.88%
流动资产合计 235,095,036.60 237,162,593.17 2,067,556.57 0.88%
二、非流动资产评估说明
（一）非流动资产评估范围
企业申报的非流动资产包括固定资产、递延所得税等项目。上述资产在评估基准日账面
值如下：
科目名称 账面金额
固定资产原值 44,338.00
其中：固定资产净值 16,427.76
递延所得税 522,243.84
非流动资产合计 538,671.60
（二）固定资产--电子设备的评估说明
1、电子设备评估范围
纳入本次评估范围内的福建华都置业有限公司电子设备的账面原值 44,338.00 元，净
值 16,427.76 元。
2、设备概况
电子设备具体包括复印机、电脑、空调等。在委托方和被评估单位配合下，评估人员
对委评的电子设备进行了清查、核实，现场查勘电子设备的外观、型号，了解各种设备的购
买日期及使用情况。
委评电子设备主要分布在办公区，评估人员对设备进行现场查看，使用正常。
3、电子设备的评估方法
本次电子设备评估主要采用成本法测算。
所谓成本法是指在评估资产时按评估资产的现时重置成本扣减其他各项损耗及功能
性、经济性贬值来确定被评估资产价值的方法。
评估值=重置成本×成新率
（1）重置成本的确定
对于可询价设备，购置价主要依据市场询价、产品报价手册等予以确定。
（2）成新率的确定
主要根据已使用年限，并结合现场勘察情况对实际使用状况与年限成新差异较大的设
备进行分析调整；在设备无明显异常情况下，采用年限成新率。
成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
评估人员根据设备特点、实际使用情况并参照《资产评估常用数据手册》，
按设备分类确定其经济寿命年限，测算成新率（不考虑残值）。
对于超期服役设备的成新率在按上述方法确定基础成新率的基础上参考中国资产评
估协会《国有资产评估管理办法施行细则》，一般尚可使用的设备成新率不低于 15%，本次
评估对可用设备成新率低于 15%的调整至 15%测算。
4、评估案例
案例一：电子设备- bizhub195 柯尼卡美能达复印机（电子设备第 7 项）
（1）设备概况
柯尼卡美能达复印机放置于办公室内，型号：bizhub195。设备启用年月：2014 年 10
月，账面原值：RMB5600.00 元，净值 2380.00 元。
（2）重置价格的确定
评估人员通过网络询价，获知评估基准日相同款式的复印机参考价格为 4700.00 元，
本次评估确定重置价格为 4700.00 元。
（3）成新率的确定
该设备的经济耐用年限为 8 年，至评估基准日已使用近 1.6 年，评估中采用年限法测
算成新率。
年限成新率＝[8-1.6]÷8×100%＝80%。
（4）评估值的确定
佳能复印机评估值＝4700.00×80%＝3760（元）
5、电子设备评估结果
电子设备的评估原值分别为 33475.00 元，评估净值分别为 23642.00 元。详见《评估
明细表》。
（三）递延所得税评估说明
递延所得税账面值 522,243.84 元，为可弥补亏损 521929.7 元及坏账准备 314.14 元，
可弥补亏损金 521929.7 元可用于弥补以后亏损，按账面值评估；坏账准备评估为 0。
递延所得税账面值为 522,243.84 元，评估值为 521,929.70 元。
（五）非流动资产评估结果
非流动资产经过上述评定估算，评估结果如下所示：
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
固定资产 16,427.76 23,642.00 7,214.24 43.91
递延所得税 522,243.84 521,929.70 -314.14 -0.06%
非流动资产合计 538,671.60 545,571.70 6,900.10 1.28%
三、流动负债的评估说明
（一） 流动负债基本概况
福建华都置业有限公司流动负债账面金额为 187,648,997.77 元，包括应付账款、其他
应付款等。
金额单位：人民币元
科目名称 账面金额
应付账款 1,853,305.00
其他应付款 185,795,692.77
流动负债合计 187,648,997.77
（二）流动负债评估说明
根据委评企业提供的申报评估明细表，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担
的负债项目及金额确定评估值。
1、应付账款：
应付账款主要内容为应付程款。评估人员查阅了应付账款明细账,为应付给福建宏亨建
设单位工程集团有限公司的工程费 1,725,305.00 元，应付给福建福大建筑设计有限公司的设
计费 128,000.00 元，企业表示其为正常来往单位，一直都有业务往来。应付账款以核实后的
账面值作为评估值。
应付账款账面值为 1,853,305.00 元，经过上述评估，评估值为 1,853,305.00 元。
2、其他应付款：
其他应付款主要为往来款、养老保险、失业保险代扣款等，账面价值 185,795,692.77 元，
评估人员向公司账务人员了解其形成原因和处理办法，对其它应付款进行核对，均为正常发
生项目。本次评估确认其他应付款金额为 185,795,692.77 元。
（四）流动负债评估结果
流动负债经过上述评定估算，评估结果如下所示：
金额单位：人民币元
科目 账面值 评估值 增值额 增值率%
应付账款 1,853,305.00 1,853,305.00 - 0.00%
其他应付
185,795,692.77 185,795,692.77 - 0.00%
款
合 计 187,648,997.77 187,648,997.77 - 0.00%
说明五
评估结论及其分析
一、评估结论
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司接受福建华都置业有限公司的委托，根
据企业国有资产评估管理的有关规定，依据独立、客观、公正的原则，采用成本法，对福建
华都置业有限公司股东全部权益价值作出公允反映，按照必要的评估程序执行评估业务，对
评估对象在 2016 年 5 月 31 日的市场价值作出了公允反映，根据以上评估工作得出如下评估
结论：
在评估基准日 2016 年 5 月 31 日，福建华都置业有限公司申报的总资产账面值为
23563.37 万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为 4798.47 万元；评估后总资产为 23770.81
万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为 5005.91 万元，评估增值 207.45 万元，增值率为
4.32%。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
列表如下： 单位：人民币万元
资产项目 账面价值 评估值 增减值 增减率%
流动资产 23509.50 23716.26 206.76 0.88
非流动资产 53.86 54.55 0.69 1.28
其中：固定资产 1.64 2.36 0.72 43.90
递延所得税 52.22 52.19 -0.03 -0.06
资产总计 23563.37 23770.81 207.45 0.88
流动负债 18764.90 18764.90 - -
负债总计 18764.90 18764.90 - -
净资产 4798.47 5005.91 207.45 4.32
二、评估结果与账面原值比较变动情况说明
评估后总资产为 23770.81 万元，总负债为 18764.90 万元，净资产为 5005.91 万元，评
估增值 207.45 万元，增值率为 4.32%。主要增值项目为存货中的土地使用权，土地由于当
时取得的成本略低，而现市场价格略有上升，形成了评估的增值。
三、评估假设及前提条件
1、本报告是在委托方提供基础文件数据资料上做出的。福建华都置业有限公司对所提
供的权属证书、会计记录、会计凭证、会计报表、资产评估申报表以及相关资料、数据的真
实性和可靠性、完整性负责，并承担相应的法律责任。
2、本报告未考虑委评各资产是否欠负抵押、保证、按揭等或有负债，以及是否涉及法
律诉讼、仲裁和行政处罚以及未说明的账外资产、负债等因素对评估结论的影响。
3、本次评估采用资产基础法（成本法）对企业全部股东权益价值进行评估，未考虑企
业可能拥有的商誉、客户关系、人力资源等不可确指无形资产价值。
4、本次评估设定委评企业持续经营，可预见的未来保持与评估基准日一致的会计政策
及管理政策。
四、特别事项说明
1、本次评估的具体范围以企业申报的《资产评估清查明细表》为准，未考虑帐外资
产。
2、本次评估是为福建华都置业有限公司股权转让提供参考，该行为需经管理当局批
准。本报告列示的数据仅用于相关审核单位参考，本次评估的对象是全部股东权益，不同于
企业整体价值或股东部分权益价值，委托方及报告使用者应正确区分使用。
3、涉税事项以税务机关核定为准，若出现与报告中数据不符情况时，评估结论应作
相应调整。
五、评估报告使用限制说明
1、本报告书所作出的评估结论是在本次评估目的下，以二О 一六年五月三十一日为
评估基准日，以持续经营为假设前提，假定评估对象在外部经济环境及各影响价值（格）的
因素不变情况下，根据公开、公平市场原则、得出的市场价值意见。评估结论受评估机构评
估人员执业水平和能力影响。
2、本评估结论仅为福建华都置业有限公司股权转让提供全部股东权益价值参考，不得
作为其他评估目的使用，若改变评估目的或价值类型，评估结论无效，应重新评估。
3、本次评估的评估对象系股东全部权益价值，不同于企业整体价值或股东部分权益价
值，委托方及报告使用者应正确区分使用。
4、评估报告只能由评估报告载明的委托方、被评估单位、行为的审核批准单位使用。
5、本报告评估结论是对二О 一六年五月三十一日这一基准时点的委评股东全部权益
价值的客观公允反映，我公司对评估基准日以后股东全部权益价值发生的变化不负责任。
6、本报告仅供委托方和其他报告使用人为本次评估目的使用和送交评估主管机关审
查使用，报告书使用权归委托方，但未经本公司许可，评估报告书及其附件的有关内容不得
提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开媒体。
六、评估报告日
1、本评估报告出具日期为二О 一六年六月六日。
2、本报告评估结论自评估基准日起有效期为一年，即自二О 一六年五月三十一日至
二О 一七年五月三十日止。
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司
二О 一六年六月六日
附件
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
（一）委托方和被评估单位
本次评估的委托方、被评估单位均为福建华都置业有限公司，具
体如下：
1、名称：福建华都置业有限公司
2、住所：福州市马尾区君竹路 83 号科技发展中心大楼第四层
4403 室（自贸试验区内）
3、法定代表人：龚严冰
4、注册资本：伍仟万圆整
5、成立日期：2013 年 03 月 22 日
6、营业期限：2013 年 03 月 22 日至 2028 年 03 月 21 日
7、类型：有限责任公司（外商投资企业投资）
8、经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
二、关于经济行为的说明
福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司受福建华都置
业有限公司的委托，对福建华都置业有限公司的全部股东权益进行评
估，为其股权转让提供价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
1、评估对象
本次评估对象为福建华都置业有限公司股东全部权益价值（即净
资产价值）。
2、评估范围及资产类型
具体的评估范围为福建华都置业有限公司的全部资产及相关负
债，评估前该公司申报的账面资产总额为 235,633,708.20 元，总负债
为 187,648,997.77 元，净资产为 47,984,710.43 元，列入评估范围的资
产类型主要有：流动资产（货币资产、其他应收款、预付账款、存货）、
固定资产（电子设备）、递延所得税以及流动负债（应付账款、其他
应付款）。
四、关于评估基准日的说明
本次评估的基准日是 2016 年 5 月 31 日。此基准日由委托方和评
估人员协商确定，是距评估经济行为计划实现日较为接近的日期。
一切计价标准为基准日有效的价格标准，所有资产为基准日实际
存在的资产，本报告中的账面值与企业在基准日申报的账面值一致。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
(一)为了配合此次经济行为的需要，我公司以 2016 年 5 月 31 日
作为基准日进行了资产清查，没有发现公司存在任何重大问题。
(二)委托评估的资产不存在影响生产经营活动和财务状况的重
大合同纠纷或重大诉讼事项。
(三) 委托评估的资产不存在的抵押、质押、担保及其它或有负
债、或有资产，应说明事项的性质、金额及与列入评估范围的资产的
关系。
(四)没有其他需要披露影响评估的事项。
六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况的预测说明
列入本次清查范围的是评估前本公司申报的账面资产总额为
235,633,708.20 元 ， 总 负 债 为 187,648,997.77 元 ， 净 资 产 为
47,984,710.43 元。实物资产主要为土地、在建工程、电子设备等。
为了作好本次资产评估的清查工作，在评估人员的指导下，组织
了专门的资产清查工作小组，负责实物的清查工作并与财务有关账目
进行核对，清查结果账实基本相符。以上清查结果已和企业取得一致
意见，资产清单详见《资产评估明细表》。
七、资料清单
1.各项资产评估清查明细表；
2.会计报表；
3. 承诺函；
4. 其他与评估资产相关的资料。
委托方：福建华都置业有限公司（盖章)
法定代表人或负责人（签字）：
二○一六年六月一日
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