关于深圳证券交易所年报问询函的回复
我事务所对深圳证券交易所关于海南珠江控股股份有限公司（以
下简称“珠江控股”或“公司”）的年报问询函（公司部年报问询函[2016]
第 297 号）（以下简称“问询函”）作出以下回复：
1、 针对问询函中的第 7 个问题，“本报告期，你公司存货周转
率为 0.43，上年为 0.68。报告期末存货余额为 5.31 亿元，其中对河
北新民居项目因拆迁方案未达成而全额计提跌价准备 1743.93 万元。
请你公司结合生产、销售模式变化、主要客户变更、产能扩张等方面
情况，分析存货周转率大幅下降的原因及合理性，并进一步说明河北
新民居项目的具体减值测试情况和计提依据，以及对其他存货项目开
发状态及计提减值的充分性。请会计师出具专业意见。”
回复：（1）关于存货周转率的下降。本报告期末，珠江控股存货
的增加主要为湖北地产公司美林青城三期项目开发成本的增加，该项
目尚未完工验收并交付使用，目前仍处于预售阶段。根据会计准则及
公司收入确认政策判断，尚不符合销售收入确认的条件，同样无法结
转存货确认销售成本。因此我们认为本年度存货周转率较上年度存货
周转率有大幅度的下降是基于上述原因，是合理且符合会计准则规定
的。
（2）关于河北新民居项目因拆迁方案未达成而全额计提跌价准备。
2010 年，经公司董事会审议批准投资石家庄市鹿泉市“落凌新城”项
目。2011 年至 2013 上半年，项目公司先后完成了概念性规划并得到当
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地政府的高度认同，完成了该项目签约及新民居立项报建工作，完成
了新民居项目周转用地、宅基地的调查摸底、拆迁补偿方案拟定工作。
截至本报告期末，共投入了前期的土地开发成本、前期工程费、及其
他间接费用等 1,783.73 万元。2015 年拆迁方案尚未达成，鹿泉市按照
规划调整由市转为区，导致该项目需要根据石家庄市总体规划重新安
排。目前，公司正在积极协调。同时，由于该项目规模较大，需要大
量启动资金，而目前公司资金状况非常紧张，短时间内也难以支持该
项目启动。就目前情况而言，重启该项目的时间无法准确估计。因此
我们认为对该项目前期投入的开发成本全额计提减值准备符合会计准
则的规定。除上述存货外，其他存货构成主要为湖北地产公司在开发
的美林青城项目以及珠江控股本部和上海地产公司已开发待售的房产
车库等。湖北地产公司美林青城项目账面余额 4.95 亿元，预售情况乐
观，预计于 2016 年完成交付，我们认为该存货项目不存在减值情况。
珠江控股本部存货账面余额 1650 万元，目前已计提减值准备 1167 万
元，账面价值为 483 万元、上海地产公司存货账面余额 3622 万元，目
前已计提减值准备 1005 万元，账面价值为 2617 万元，我们认为珠江
控股本部以及上海地产公司存货项目已充分计提了减值准备。
2、 针对问询函中的第 11 个问题，“本报告期末，你公司预收账
款余额为 4.28 亿元，其中房产预收款余额为 3.93 亿元，报告期内计
入费用的土地增值税为 15.94 万元。请结合你公司收入确认政策，说
明预收款是否符合结转收入的条件，并请结合当地税收政策，说明土
地增值税的计缴和核算情况及是否符合配比原则。请会计师出具专业
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意见。”
回复：（1）关于本期计入费用的土地增值税计算。本期计入费用
的土地增值税涉及子公司湖北地产公司和上海地产公司。湖北地产公
司本期销售美林青城二期的一套现房，面积为 88 ㎡，销售收入为 104
万元。美林青城二期的可扣除成本为 6044.22 元/㎡ ，销售税金及附
加为 58240 元，印花税为 520 元，合计可扣除成本总计为 590642.56
元。增值额为 449357.44 元，增值率为 76.07%，应缴纳的土地增值税
为 150210.87 元。上海地产公司本期销售三个车位，销售收入为 46 万
元，土地增值税率为 2%（当地税务机构核定），应缴纳的土地增值税为
9200 元。以上涉及的土地增值税合计为 15.94 万元。我们认为上述所
售资产均已实际交付使用，风险报酬均已转移，符合会计准则中对收
入的确认条件，且土地增值税的计缴核算符合配比原则。
（2）公司房地产销售收入确认政策：在房产完工并验收合格，签
订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实
现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通
知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。截至本报告期末，
湖北地产公司美林青城三期项目还在建设中，尚未达到交付使用的条
件，仍处于预售阶段。我们认为公司将其在预收账款核算符合会计准
则的规定。
3、 针对问询函中的第 12 个问题，“本报告期末，你公司其他应
付款余额为 5.61 亿元，涉及借款为 4.21 亿元、供应商欠款为 185.43
万元、预收武汉中森华世纪房地产开发有限公司土地转让款为 4300 万
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元，上年末其他应付款余额为 7.80 亿元。请说明供应商欠款、预收土
地转让款计入其他应付款的原因及合规性、其他应付款余额较大的原
因及相关项目是否仍符合负债计量的条件。请会计师出具专业意见。
回复：（1）关于其他应付款余额较大的原因。截至报告期末，其
他应付款中包含与向大股东和个人的借款 4.21 亿元、物业代收款项
5315 万元、土地转让款 4300 万元、预提费用 557 万元、装修质量保证
金和维修基金 1137 万元、供应商欠款 185 万元、房屋认筹金 277 万元、
员工风险金 114 万元，水电周转金 451 万元、其他 1731 万元。其中借
款包括：最终控制方新兴房地产总公司 1.57 亿元、大股东万发房地产
7853 万元、其他个人借款合计 5261 万元等。上述款项均符合负债计量
的确认条件，我们认为列入其他应付款核算符合会计准则规定。
（2）关于供应商欠款列报的合规性。本报告期末，供应商欠款包
括：珠江装饰有限公司 102.15 万元、施工单位材料款 44.99 万元、中
建八局 26.10 万元、海南万通船务公司 3.35 万元、其他供应商 8.84
万元。上述款项全部为供应商的往来款，我们认为列入其他应付款核
算符合会计准则规定。
（3）关于预收武汉中森华世纪房地产开发有限公司土地转让款。
2013 年 11 月 28 日湖北地产公司与武汉中森华世纪房地产开发有限公
司、武汉市洪山区人民政府和平街徐东村村民委员会签订协议，即公
司将受让的原武汉纺织机械厂土地约 8942 平方米和原武昌纺机路小学
土地约 5068 平方米转让给武汉中森华世纪房地产开发有限公司，转让
价款 6900 万元。转让协议约定转让款应于 2015 年 1 月 9 日前支付完
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毕，如对方不能按时支付，协议可不生效。截至本报告期末，公司共
计收到土地转让款 4300 万元。鉴于该协议未能按约履行，对于该协议
的后续执行情况存在不确定性，且该土地所有权仍然在公司名下，我
们认为暂时将该款项列入其他应付款核算符合会计准则规定。
4、针对问询函中的第 13 个问题，“本报告期末，你公司其他综合
收益本年末为 0，上年末为 1.25 亿元。请说明该会计科目涉及的具体
事项、具体会计处理过程及合规性。请会计师出具专业意见。
答复：公司上年度涉及的其他综合收益为可供出售金融资产-西南
证券股票的公允价值调整，本期将该可供出售金融资产-西南证券股票
全部出售，因此，将其全部从其他综合收入转入当期投资收益。我们
认为该处理过程符合会计准则的规定。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
2016 年 6 月 23 日
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