证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：2016-L55
阳光新业地产股份有限公司
2015 年年度报告补充公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中
的任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
阳光新业地产股份有限公司（简称“公司”或“本公司”）于
2016年3月31日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、
《证券日报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn/）披露了
《2015年年度报告》全文及摘要。2016年4月8日，公司收到深圳证券
交易所下发的《关于对阳光新业地产股份有限公司的年报问询函》（以
下简称“《问询函》”），公司根据《问询函》的要求，针对问询函
中的相关问题，对公司2015年年报作补充如下：
一、在年报第三节“公司业务概要”/一、报告期内公司从事的
主要业务”中对公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处
的行业地位等信息作出补充披露如下：
报告期内公司主要从事房地产开发与销售、投资性房地产出租与
资产管理。
就房地产开发与销售行业，目前行业集中度继续加大，进入强者
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恒强的发展阶段；行业平均利润率持续下滑；市场结构及产品需求已
发生较大变化。行业第一梯度公司年销售额已突破 2000 亿元，全国
销售额 Top100 公司进入门槛已过百亿，市场占有率逐年提高。目前
公司房地产开发项目较少，年销售额与行业领先公司差距巨大，在住
宅开发行业，公司没有竞争优势及行业地位。
就投资性房地产出租与资产管理行业。近年来商业地产投资开发
以及电子商务的迅猛发展，导致市场实体商业项目供给过剩。随着国
内经济增速放缓，以及消费者消费需求变化等因素影响，国内商业地
产行业已经进入一个竞争激烈、分化加剧的新阶段。虽然 2015 年全
年社会消费品零售总额超过 30 万亿元，同比增长达 10.7%，市场容
量仍在进一步扩张，但电子商务所占比重上升，单一项目的销售额呈
现明显的 2/8 规律。除主要城市及主要区域项目经营较好外，其他地
区项目多面临较大的经营压力。目前公司投资性房地产主要位于京津
沪，由于公司商业项目多为社区购物中心，因此经营及租金相对稳定。
公司自 2007 年引入 GIC 转型商业地产以来，通过运营管理约 30 个社
区购物中心，已经在国内商业地产领域形成了一定的知名度及品牌效
应。虽然目前公司投资性房地产租赁收入并不高，但资产管理能力及
管理效率在行业内仍具备一定优势。
二、对年报“第四节管理层讨论与分析/二、主营业务分析/2、
收入与成本/（5）营业成本构成”中营业成本的主要构成项目，包括
但不限于原材料、人工工资、折旧、能源和动力等在成本总额中的占
比情况进行补充披露如下：
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补充前：
2015 年 2014 年
同比增
行业分类 项目 占营业成 占营业成
金额 金额 减
本比重 本比重
开发产品销售业务 成本结转 184,353,000.00 75.45% 642,516,000.00 87.50% -71.31%
经营租入项目租赁业务 折旧摊销 10,716,000.00 4.39% 39,890,000.00 5.43% -73.14%
补充后：
2015 年 2014 年
行业分类 项目 占营业
占营业成 同比增减
金额 成本比 金额
本比重
重
开发产品销售业务 成本结转 184,353,000.00 75.45% 642,516,000.00 87.50% -71.31%
经营租入项目租赁业务 折旧摊销 10,716,000.00 4.39% 39,890,000.00 5.43% -73.14%
商品零售 成本结转 2,002,000.00 0.81% 461,000.00 0.06% 334.27%
项目管理服务 人工成本 39,818,000.00 16.30% 43,217,000.00 5.89% -7.86%
项目管理服务 办公费 7,447,000.00 3.05% 8,232,000.00 1.12% -9.54%
三、对年报“第四节管理层讨论与分析/八、公司控制的结构化
主体情况中对聚信新业的控制权方式及内容，公司从中可以获取的利
益和对其所承担的风险，以及结构化主体对公司提供融资、商品或劳
务以支持自身主要经营活动的相关情况作出补充披露如下：
有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚
信阳光以现金 100 万出资；(2) 中信信托通过发行信托募集资金认购
首期 A 类合伙人份额 1.45 亿元(第二期发行金额增加至 1.60 亿元)；
（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金 2.5 亿认购 B 类有限合
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伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永
盛智达分别以现金 1.5 亿和 1 亿出资认购 C 类有限合伙人份额；
普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家
全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资比例为 4:4:2。
我公司通过全资子公司天津瑞升及瑞业投资控制普通合伙人聚信阳
光 60%的股权，进而间接控制聚信新业。
有限合伙人各方收益分配顺序如下：
（一）A 类有限合伙人
A 类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级
的合伙人。首期 A 类有限合伙出资额约为人民币 1.45 亿元(第二期发
行金额增加至 1.60 亿元)。A 类合伙人仅获得固定收益，收益根据实
际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不超过发行时同期银行贷
款基准利率的 2.5 倍。
（二）B 类有限合伙人
B 类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙
人，出资额为 2.5 亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第四年开始，
B 类合伙人可要求本公司以年化 10.4%的成本回购 B 类的份额。或者
本公司可强制以年化 15.4%的成本主动收购 B 类的份额。若 B 类合伙
人和阳光都不行使上述的权利，则 B 类在有限合伙清算时按分配顺序
在 A 类分配完之后，和 C 类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在
B 类和 C 类的本金都分配完后，优先分配 B 类的基准收益为 10.4%，
再分配 C 类的基准收益 10%，之后的为超额收益。
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（三）C 类有限合伙人
C 类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。
在 A 类的本金收益和 B 类的本金分配完后，再分配 C 类的本金。若本
公司在第四年开始选择强制收购 B 类的份额，则 A 类和 B 类都属于固
定融资性的合伙人，C 类享有清算融资后的所有剩余权益。 亦可由 B
类强制要求本公司进行回购。
（四）超额收益
若 B 类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有
限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完 A 类本金收益、B
类本金和基准收益、C 类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳
光和 B 类及 C 类合伙人中进行分配。
聚信新业投资回报取决于银河宾馆项目的经营业绩，因此，聚信
新业的相关活动实质上是银河宾馆项目的相关活动，管理层认为银河
宾馆项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更
新改造后的经营决策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这
些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营
方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对
应性风险。
四、对年报“第四节管理层讨论与分析/九、公司未来发展的展
望中对公司未来发展可能面对的风险因素，各风险因素对公司当期及
未来经营业绩的影响，已经或者计划采取的应对措施作出补充披露如
下：
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1、风险因素：
（1）政策风险。房地产行业受国家宏观调控影响较为频繁，属
于重点调控行业。由于中国经济及整个房地产行业目前发展都遇到了
一些挑战，为促进经济及社会稳定发展，未来预计政府在土地、信贷、
税收、规划等多方面仍不排除会出台一些新的政策。公司需要对这种
政策不确定性对公司的影响做好充分估计与准备。
（2）市场风险。目前公司项目分布区域较多，虽然主要集中于
北京天津及上海，但仍有一定比例的项目分布在二三线城市。而目前
二三线城市房地产市场，特别是商业及办公市场面临巨大的库存压力，
物业空置率较高，租金空间有限。上述市场环境对公司经营业绩将产
生一些影响。
（3）经营风险。由于受电子商务冲击及新型商业综合体的竞争，
公司传统商业项目面临一定的经营风险。一方面体现在新的购物方式
及新项目会分散一部分客流；另一方面体现在商户有更多选择，招租
环境较之前有所恶化。
（4）财务风险。公司开发及持有类资产占有股东资金周期较长，
而目前公司主要依靠租金收入和住宅销售回款，因此现金流平衡极为
关键。如果住宅销售回款不及预期或者租金收入大幅下滑时，公司现
金流可能不足，公司需要利用其它方式应对上述财务风险。
2、对策措施：
（1）针对政策风险及市场风险，公司将进一步加快公司业务向
一线城市聚焦，逐渐剥离非核心城市和区域的项目；同时加强对行业
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动态的前瞻性研究，密切跟踪政府对于房地产行业的新政，今年将重
点评估“营改增”对于公司的影响。
（2）针对经营风险。公司已于去年开始探索商业项目的线上线
下融合，利用信息技术分析客户需求及引导客流，目前已经在公司成
都九眼桥项目及上海淮海路项目试点；同时也积极利用信息管理技术
提升办公类物业的管理品质。公司将积极尝试创新方式提升对现有项
目的经营管理水平，以抵抗潜在的经营风险。
（3）针对财务风险。公司在努力提升经营性现金流的同时，积
极尝试利用资本市场融资及资产重组，降低公司整体财务融资成本，
以及筹措必要的补充性流动资金，以确保公司稳定持续经营。
五、对年报“第六节股份变动及股东情况/九、公司控股股东情
况中，对控股股东法定代表人（单位负责人）、组织机构代码以及控
股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况作出
补充披露如下:
公司控股股东 RECO SHINE PTE LTD 是专门为向本公司战略投资
事宜而设立的公司，公司注册地为新加坡（注册号：200604415K），
性质为外商控股，无法定代表人/单位负责人，控股股东 RECO SHINE
PTE LTD 报告期内未控股和参股其他境内外上市公司。
六、年报第四节管理层讨论与分析/四、资产与负债状况/2、以
公允价值计量的资产和负债中，公司投资性房地产本期购买金额为
140,682,000 元，现对新增以公允价值计量的投资性房地产，分项目
补充披露原会计核算方法、原账面价值、入账的公允价值、差额的处
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理方式及依据如下：
公司投资性房地产本期购买金额为 140,682,000 元，并非购置新
项目增加，而是两个已经按照投资性房地产核算的项目装修改建增加
的成本。2015 年公司所属北京阳光大厦项目装修改建增加成本
45,863 千元，上海新业中心主楼项目装修改建增加成本 94,819 千元，
合计增加成本支出 140,682 千元。公司按照实际发生的装修改建成本
记录投资性房地产，并根据期末公允价值对投资性房地产进行确认计
量，不涉及会计核算方法的变更。
七、根据年报第四节管理层讨论与分析/四、资产与负债状况/2、
以公允价值计量的资产和负债，公司 2015 年度投资性房地产公允价
值变动损益金额为 153,498,000 元，占公司 2015 年经审计净利润的
比例为 760.64%。公司对于报告期公允价值变动超过 10%的房地产项
目，对比可比项目补充披露公允价值发生变动的原因如下：
根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从
事房地产业务》第六条第四项的规定“报告期公允价值变动损益占公
司最近一期经审计净利润 30%以上时，应单独披露投资性房地产公允
价值评估报告或市场价值调研报告。”我公司 2015 年度投资性房地
产公允价值变动损益金额为 153,498,000 元，其中归属于母公司的公
允价值变动损益金额为 90,128,150 元，占最近一期 2014 年经审计归
属于上市公司的净利润-585,172,000 元的比例为 15.4%。未达到披露
投资性房地产公允价值评估报告或市场价值调研报告的比例要求。
我公司本报告期公允价值变动超过 10%的房地产项目有北京阳光
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大厦项目及北苑华堂项目。两个项目本年均由商业业态改造成写字楼
业态，导致物业收益增加金额资产估值变动较大。具体如下：
1、 阳光大厦
商业部分自 2005 年出租予华堂商场，合同期内月租金水平为 110
元/平方米*月，至 2014 年 11 月华堂商场华堂商场撤租，2015 年原
商业部分进行改造，改造后 65%的面积调整为办公功能，保留 35%面
积作为办公配套商业。由于写字楼物业的租金远高于商业物业，因此
改造后的单位面积租金收益上升明显，初步估算为改造后该部分物业
租金收益整体提升至约 160 元/平方米*月。
该物业周边同类项目租金价格上升明显，较上一年末上升约 10%；
该区域办公楼新增供应极少，在此情况下租户可以接受租金上涨。
就现有租户来看，如六层和七层租户在 2015 年 7 月合同到期后，
日租金从 6.0 元/平方米调整为 7.28 元/平方米；由此可以预见已签
约租户合同到期后，租金将有较大的上涨。
2、 北苑华堂
该店自 2007 年 3 月出租予华堂商场经营，自 2014 年 11 月合同
解除，期间租金为 77 元/平方米*月。该店空置 12 个月后，于 2015
年第四季度出租，出租后月租金收入约为 89 元/平方米*月；由此带
来的租金收入增加明显
就市场供需来看，该物业周边同类项目租金价格上升明显，正常
市场水平约为 90-100 元/平方米*月。
综上，我公司本报告期依据公司项目自身变化及房地产市场波动
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情况，对公允价值进行了调整。
公司已根据上述补充对 2015 年年度报告同步修订，修订后的
2015 年 年 度 报 告 全 文 及 摘 要 详 见 巨 潮 资 讯 网
（http://www.cninfo.com.cn）。
特此公告。
阳光新业地产股份有限公司
董事会
二○一六年六月十五日
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