北京华联商厦股份有限公司转让北京龙天陆
投资有限责任公司股权项目
评估说明
中企华评报字(2016)第 1161-01 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一六年六月十四日
北京华联商厦股份有限公司转让北京龙天陆投资有限责任公司股权项目评估说明
目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................2
第三部分 资产评估说明 ......................................................................................................3
第一章 评估对象与评估范围说明 .....................................................................................4
一、 评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4
二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 4
三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 5
四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 6
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 6
第二章 资产核实情况总体说明 .........................................................................................7
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 7
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 8
三、 核实结论................................................................................................................. 8
第三章 资产基础法评估技术说明 .....................................................................................9
一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 9
二、 投资性房地产....................................................................................................... 11
三、 机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 18
四、 无形资产-土地使用权评估技术说明 .................................................................. 20
五、 长期待摊费用评估技术说明 ............................................................................... 21
六、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................... 21
七、 负债评估技术说明 ............................................................................................... 22
第四章 评估结论及分析 .................................................................................................. 26
一、 评估结论............................................................................................................... 26
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................................... 27
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内
容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加
盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关
事项的说明。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评
估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、评
估结论及分析共四章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是北京龙天陆投资有限责任公司的股东全部权益。
评估范围是北京龙天陆投资有限责任公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地产、
固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产，总资产账面
价值为 54,342.97 万元；负债为流动负债和非流动负债，总负债账面
价值为 42,726.35 万元；净资产账面价值 11,616.62 万元。
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留审计意见。
(三)委托评估的资产权属状况
北京龙天陆投资有限责任公司对纳入评估范围的资产均拥有所
有权或使用权。
二、 企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：投资性房地产、机器
设备和其他设备。实物资产的类型及特点如下：
(一)投资性房地产
委托评估的为公司自建的位于北京市昌平区育知东路 30 号院 5
号楼的商业地产项目。
坐落位置：北京市昌平区育知东路
结构类型：框架结构
层数层高：地下二层、地上四层，层高 5.4~8.05 米，檐高 23.85
米，最高点檐高 24.85 米。
建成时间：2013 年 7 月；
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建筑面积：60635.10 平方米；
功能划分：商业用房。
房屋产权证号：X 京房权证昌字第 579636 号；
用途：商业、地下车库；
框架结构。地下二层、地上四层，总建筑面积 60635.10 平方米，
层高 5.4~8.05 米，檐高 23.85 米，最高点檐高 24.85 米。箱型钢筋混凝
土基础，现浇钢筋混凝土矩形柱、园柱，矩形梁、平板楼板。加气混
凝土填充墙及内墙，现浇混凝土板屋面，保温层及沥青卷材防水层，
上做水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、涂料、铝扣板、美食广告
位，全玻璃大门，固定玻璃窗及铝合金窗。内装饰为釉面砖楼面，墙
面喷涂料，轻钢龙骨石膏板吊顶。
配套工程：给排水系统：为给水钢管、铸铁排水管。设供水、消
防及中水处理。电气系统为动力用电设配电柜及配电箱、照明灯具等。
建筑内配备电梯(直梯、扶梯)、通风系统集中空调、智能化系统(电视、
电话、广播、网络、监控、烟感、喷淋)等。
(二)设备类
至评估基准日，委估设备类资产主要包括机器设备和电子办公设
备，其中机器设备主要为电梯、配电箱、变压器等，电子设备主要为
电脑、空调、办公家具等，设备分布于企业的行政办公场所。至评估
基准日使用状况良好。
三、 企业申报的无形资产情况
截止评估基准日，企业申报的评估范围内无形资产为 1 宗位于昌
平 区 育 知 东 路 30 号 院 5 号 楼 的 土 地 ， 土 地 证 编 号 为
210820300386000000，面积为 16578.405 平方米，宗地用途商业、地下
商业、地下综合（物业管理用房）、地下车库。
截止评估基准日该宗地存在如下抵押事项：
京昌他项（2012）第 00116 号该宗地部分分摊土地使用权面积
15527.334 平方米及在建工程 60695.36 平方米于 2012.7.3--2017.9.30 抵
押给北京银行股份有限公司。评估价值：人民币 55412 万元整抵押担
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保金额人民币贰亿七千伍佰万元整。
四、 企业申报的表外资产情况
无。
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估
项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备等 3 个
专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2016 年 6 月
10 日至 2016 年 6 月 13 日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行
了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同
时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标
等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的
详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项
不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资
料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位
对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在
被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对
各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了
不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
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符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等
资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款和其他应收
款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 8,266,948.52
应收账款合计 5,680,793.76
减：坏帐准备 284,039.68
应收帐款净额 5,396,754.08
其他应收款合计 105,218.58
减：坏帐准备 5,260.93
其他应收款净额 99,957.65
流动资产 13,763,660.25
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、合同以及部分记账凭证
等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；通过查阅银行
对账单、向债务单位询证、与企业有关职能部门的人员访谈、查阅
形成资产的有关合同等方式，对资产价值实现的途径、影响价值的
因素等，进行了全面了解和确认。同时，对债权类资产的坏账风险
程度及其影响因素，在清查中予以了关注。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了相关服务
的销售渠道及模式；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款
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项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
(三)评估方法
1.货币资金
评估基准日货币资金核算内容为存款现金和银行存款。
1.1 现金
评估基准日库存现金账面价值 29,802.91 元，全部为人民币现金。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现
金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评
估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘
点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据
盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值
一致。
现金评估值为 29,802.91 元。
1.2 银行存款
评估基准日银行存款账面价值 8,237,145.61 元，全部为人民币存
款。核算内容为存放在建设银行环贸支行、北京银行中轴路支行等银
行的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对
账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账
项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净
资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开
户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值
作为评估值。
银行存款评估值为 8,237,145.61 元。
2.应收账款
评 估 基 准 日 应 收 账 款 账 面 余 额 5,680,793.76 元 ， 坏 账 准 备
284,039.68 元，净额 5,396,754.08 元。核算内容为被评估单位应收的固
定租金、运营管理费。
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评估人员向被评估单位调查了解了应收款形成的原因、应收单位
的资信情况、历史年度应收款的回收情况等。采用个别认定与账龄分
析相结合的方法确定应收账款的风险损失，同时将评估基准日计提的
应收款项坏账准备评估为零。
根据上述原则，本次应收账款的评估风险损失为 284,039.68 元，
应收账款评估值为 5,396,754.08 元，无评估增减值。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 105,218.58 元，坏账准备 5,260.93
元，净额 99,957.65 元，核算内容为应收的备用金、保险和水电费等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。采用个别认定
与账龄分析相结合的方法确定应收账款的风险损失，同时将评估基准
日计提的应收款项坏账准备评估为零。
根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为 5,260.93 元，
其他应收账款评估值为 99,957.65 元，无评估增减值。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 8,266,948.52 8,266,948.52 - -
应收账款合计 5,680,793.76 5,396,754.08 -284,039.68 -5.00
减：坏帐准备 284,039.68 -284,039.68 -100.00
应收帐款净额 5,396,754.08 5,396,754.08 - -
其他应收款合计 105,218.58 99,957.65 -5,260.93 -5.00
减：坏帐准备 5,260.93 -5,260.93 -100.00
其他应收款净额 99,957.65 99,957.65 - -
流动资产合计 13,763,660.25 13,763,660.25 -
流动资产评估值 13,763,660.25 元，无增减值变化。
二、 投资性房地产
(一)概况
委托评估的为公司自建的位于北京市昌平区育知东路 30 号院 5
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号楼的商业地产项目。
坐落位置：北京市昌平区育知东路
结构类型：框架结构
层数层高：地下二层、地上四层，层高5.4~8.05米，檐高23.85
米，最高点檐高24.85米。
建成时间：2013年7月；
建筑面积：60635.10平方米；
功能划分：商业用房。
房屋产权证号：X 京房权证昌字第 579636 号；
用途：商业、地下车库；
框架结构。地下二层、地上四层，总建筑面积60635.10平方米，
层高5.4~8.05米，檐高23.85米，最高点檐高24.85米。箱型钢筋混凝土
基础，现浇钢筋混凝土矩形柱、园柱，矩形梁、平板楼板。加气混
凝土填充墙及内墙，现浇混凝土板屋面，保温层及沥青卷材防水
层，上做水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、涂料、铝扣板、美
食广告位，全玻璃大门，固定玻璃窗及铝合金窗。内装饰为釉面砖
楼面，墙面喷涂料，轻钢龙骨石膏板吊顶。
配套工程：给排水系统：为给水钢管、铸铁排水管。设供水、
消防及中水处理。电气系统为动力用电设配电柜及配电箱、照明灯
具等。建筑内配备电梯(直梯、扶梯)、通风系统集中空调、智能化系
统(电视、电话、广播、网络、监控、烟感、喷淋)等。
(二)核实过程
1.核对原始资料
针对企业提供的建筑物明细清单，通过账表核对和询问的方
式，了解申报资产的形成背景、产权状况、使用情况与分布地点，
排除可能存在的重复申报等情况，并初步判断和认证申报资产的真
实性。在核对、询问与了解后，协助资产申报单位准确、完整地填
写资产申报评估明细表，使账、证、表对应一致。
2.市场调查
根据评估需要，评估人员到当地建设管理部门及被评估单位资
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产管理部门进行调查咨询，对当地的房地产市场进行调查了解，了
解待估房屋建筑物周边的房地产市场价格等相关的信息，搜集评估
所需要的相关资料。
3.现场勘察
在原始资料核对后，对纳入本次评估范围内的房屋资产进行实
地勘察，以进一步查证申报资产的数量与存在的真实性，同时了解
估价建筑物的具体分布地点、结构品质、使用效能、当前的维护与
成新状况，并对资产申报表上某些与实物不相符的部分进行了更
正，如资产名称、数量、建筑结构等。
在进行现场勘察中，评估人员着重观察了影响资产价值的建筑
结构特征、内外装修和内部设施的完好、完善情况及形象进度：
3.1结构方面
至现场勘查日，建筑物主体结构已完工。针对估价建筑物已存
在的基础型式、基础材料和尺寸，咨询工程设计部门，查阅有关地
质报告书，了解建筑物所在地的地震裂度、地质构造等对其使用安
全的影响程度，结合查勘情况对估价对象的安全度予以合理评判。
根据结构类型和使用要求，对承重构件梁、板、柱、墙是否存
在变形、开裂、露筋、麻面、有无风化和风化程度等进行较详细地
观查和记录。
3.2装饰方面
至现场勘查日，装修工程正在施工，评估人员主要查看内外装
修使用的材质、施工质量、施工进度，并了解所用装饰材料的耐久
性。
3.3内部设施
着重查看水暖电通讯设施配置的标准、购建材质、施工进度，
了解能否满足使用要求。
3.4围护结构
查勘非承重墙、门窗、隔断、散水、防水和保温隔热等有无损
坏、丢失、腐烂、开裂等当前的存在状况。
4.勘查结果
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经现场勘察，基本情况如下：
4.1基础：根据当地地质情况及生产的需要，经现场勘察地基和
基础完好，承载能力较强，未发现不均匀沉降现象。
4.2结构：房屋建筑物构件连接牢固、结构稳定。
4.3门窗：门窗启闭灵活，配件齐全。
4.4屋面：大部分房屋屋面防水、保温情况良好，无渗漏。
4.5内墙、外墙、地面良好。
4.6配套设施，基本完好，电梯、空调、灯光、给排水设备使用正
常。
综上所述，我们认为委托评估的资产较好，完工后均可以正常
使用。
5.整理现场勘察记录和估价依据资料，根据本次评估目的，针
对估价对象的类型、特征，结合收集掌握估价依据的可靠程度、适
用范围，在客观、公允的前提下，确定评估方法。对纳入评估范围
内的各项建筑物逐项测算确定评估值。汇总评估结果，撰写在建工
程评估技术说明。
(三)评估方法
采用收益法进行评估
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化
率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格
或价值的方法。由于委估资产为在建工程，故在评估时需考虑续建
成本。计算公式：
27
V C
i 1
i (1 r)(i 1)
其中： V——收益法评估价格
CI——房地产年纯收益
r——房地产资本化率
(四)评估计算
1.概况
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委托评估的为公司自建的位于北京市昌平区育知东路 30 号院 5
号楼的商业地产项目。
坐落位置：北京市昌平区育知东路
结构类型：框架结构
层数层高：地下二层、地上四层，层高5.4~8.05米，檐高23.85
米，最高点檐高24.85米。
建成时间：2013年7月；
建筑面积：60635.10平方米，地下共336个车位(地下一层56，地下
二层280个)；
土地使用权面积：16578.405平方米；
功能划分：商业用房。
房屋产权证号：X 京房权证昌字第 579636 号；
用途：商业、地下车库；
框架结构。地下二层、地上四层，总建筑面积60635.10平方米，
层高5.4~8.05米，檐高23.85米，最高点檐高24.85米。箱型钢筋混凝土
基础，现浇钢筋混凝土矩形柱、园柱，矩形梁、平板楼板。加气混
凝土填充墙及内墙，现浇混凝土板屋面，保温层及沥青卷材防水
层，上做水泥砂浆保护层。外装修为玻璃幕墙、涂料、铝扣板、美
食广告位，全玻璃大门，固定玻璃窗及铝合金窗。内装饰为釉面砖
楼面，墙面喷涂料，轻钢龙骨石膏板吊顶。
配套工程：给排水系统：为给水钢管、铸铁排水管。设供水、
消防及中水处理。电气系统为动力用电设配电柜及配电箱、照明灯
具等。建筑内配备电梯(直梯、扶梯)、通风系统集中空调、智能化系
统(电视、电话、广播、网络、监控、烟感、喷淋)等。
勘查结果
基础：根据当地地质情况及生产的需要，经现场勘察地基和基
础完好，承载能力较强，未发现不均匀沉降现象。
结构：房屋建筑物构件连接牢固、结构稳定。
门窗：门窗启闭灵活，配件齐全。
屋面：大部分房屋屋面防水、保温情况良好，无渗漏。
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内墙、外墙、地面良好。
配套设施，基本完好，电梯、空调、灯光、给排水设备使用正常。
2.各项数据的测定
2.1 每年总收入的预测
该商业项目的总收入为从商户收取的租赁费和其他收入。
商业租金：根据龙天陆公司提供的相关租赁资料以及该项目周边
类似商业项目市场租金综合分析，确定项目商业部分 2016 年日租金
4.5 元/平方米，2017-2020 年租金增长分别为 15%、12%、10%、5%，2020
年后以每三年 5%的幅度递增。
车库租金：根据签订的合约 2016 年车位租金收入 300 元/车位，，
自 2017 年起月租金为 450 元/车位，自 2017 年起每三年 5%幅度递增。
影院租金：根据龙天陆公司提供的与北京沃美影城相关租赁合
同，其租赁期限为 2012-5-15 至 2022-5-15(后根据补充协议，租赁时间
延长至 2023-11-11 日)，第一年至第二年，租金人民币 2.5 元/平方米/
日。第三年至第五年，租金人民币 2.6 元/平方米/日。第六年至第十年，
租金人民币 2.8 元/平方米/日。
超市经营区租金：根据龙天陆公司提供的与北京华联超市相关租
赁合同，其经营区建筑面积为 8803.85 平方米，租赁期限为 2013-5-25
至 2033-5-24，前三年租金人民币 2.5 元/平方米/日，从第四年开始三年
递增 5%，即第四年租金为 2.63 元/平方米/日。
超市库房租金：根据龙天陆公司提供的与北京华联超市相关租赁
合同，其库房建筑面积为 1302 平方米，租赁期限为 2013-5-25 至
2033-5-24，前三年租金人民币 1.25 元/平方米/日，从第四年开始三年
递增 5%，即第四年租金为 1.31 元/平方米/日。
2.2 每年总费用预测
总费用包括营业税金及附加(营改增后为简易征收税率和原营业
税相同)、维修费、管理费、房产税、保险费等由于收取房产收益而
应付出的费用。
按照营改增相关规定，被评估单位为简易征收，增值税实际税
负与营业税相同为 5%，且目前增值税不能转嫁只能由企业负担，企
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业实际税负不变，按照营业税预测。城建税和教育费附加、地方教
育附加分别按营业税(或者增值税)7％、3%和 2%计缴。因此营业税金
及附加取总收入的 5.6%计算；
维修费按照建筑的建安成本的 2%确定，建安成本按照单位建筑
面积 5500 元测算；
管理费按照房地产总收益的 2%确定；
房产税按年企业房地产原值扣除 30%后的 1.2%计算；
土地使用税按照 3 元每平方米计算；
保险费按建筑重置价格的 2‰确定
所得税以企业适用税率 25%按税法相关规定计算。
2.3 每年租金收益的确定
年租金收益＝年总收入－年总费用－所得税
2.4 折现率的确定
本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取
中国人民银行同期存款利率；风险因素考虑到房地产出租风险等因
素，确定资本化率取 7％。
2.5 可获受益年限
本次土地使用权终止日期为 2047 年 9 月 13 日，于估价时点土地
剩余使用年限为 31.72 年。估价对象建成时间为 2013 年 7 月，框架结
构房屋建(构)筑物的耐用年限为 50 年，至估价时点 2015 年 12 月 31
日，房屋建筑物剩余年限为 47.59 年，本次评估按土地使用权剩余年
限确定收益年限为 31.72 年，土地到期后房屋按照建筑成本 33%计算
回收价值。
以上详细测算过程请见附表。
投资性房地产账面原值 338,853,912.81 元、净值 317,237,425.67 元，
收益法评估值 900,040,000.00 元(取整).
(五)评估结果
投资性房地产评估增值的原因是账面值为企业自建房屋建筑物
的价值，由于周边商业氛围较好和北京房地产市场价格的上涨造成评
估增值。
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三、 机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为北京龙天陆投资有限责任公
司所拥有的机器设备和其他设备，其账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
设备类合计 41,682,258.20 31,921,875.56
固定资产--机器设备 40,704,009.00 31,318,676.18
固定资产--其他设备 978,249.20 603,199.38
(二)设备概况
1.基本情况
至评估基准日，委估设备资产主要包括机器设备和电子办公设
备，设备分布于企业的行政办公场所。至评估基准日使用状况良
好。
2.设备的管理与维护保养
被评估单位设备管理各项规章制度较为健全，日常维修保养工
作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本齐全。
3.账面价值的构成
被评估单位的设备类资产较为单一，账面价值为包含增值税的
设备购置费。
(三)评估过程
1.评估准备
1.1 对被评估单位提供的 “评估明细表”进行审核，核对申报表中
有无虚报、重报、漏报的设备，审查申报表信息是否正确、完备，
由被评估单位进行修改与补充。
1.2 根据被评估单位设备类资产的构成特点及资产评估申报明细
表的内容，向被评估单位有关资产管理部门及使用部门下发设备状
况调查表，并指导被评估单位根据实际情况进行填写，以此作为评
估的参考资料。
1.3 评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点制定
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现场勘察及评估计划。
2.现场勘察
2.1 评估人员对被评估单位提供的申报明细表进行核查，对表中
的错填和漏填等不符合要求的部分，提请被评估单位进行必要的修
改和补充。
2.2 现场清点设备，针对资产评估明细表中资产性质及特点，进
行了现场勘察。并对电子设备的实际运行状况进行认真观察和记
录。
2.3 根据现场实地勘察结果，进一步修正被评估单位提供的评估
明细表，然后由被评估单位盖章，作为评估的依据。
(4)对评估范围内的设备产权进行核查，如：抽查了设备的购置
发票合同复印件，做到产权明晰。
3.评定估算
3.1 设备评估主要采用成本法。
3.2 评估人员在评估作价时查阅了被评估单位设备的历史资料，
查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询价工
作。
3.3 设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定
的成新率情况。
3.4 对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。
4.评估汇总
4.1 经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的
合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
4.2 在审核修改的基础上，汇总评估明细表。
4.3 把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑
汇总，作为本次评估的工作底稿。
(四)评估方法
根据申报资产的特点及评估目的，主要采用成本法进行评估。
其基本计算公式为：
评估值=重置全价× 成新率
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1.重置全价的确定
评估范围内的设备属于办公用的小型设备，采购后厂家负责送
货上门，一般不需要安装，操作使用简单。
重置全价=包含增值税的设备购置价
成新率的确定
主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公式如
下：
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
2.评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
对于机器设备，由于房屋整体采用收益法评估其价值已包含在房
屋评估值中，本处评估为零。
(五)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 41,682,258.20 31,921,875.56 836,100.00 460,065.00 -97.99 -98.56
固定资产--机器设备 40,704,009.00 31,318,676.18 0.00 0.00 -100.00 -100.00
固定资产--其他设备 978,249.20 603,199.38 836,100.00 460,065.00 -14.53 -23.73
2.增减值原因分析：
评估原值减值的主要原因是：
机器设备由于房屋整体采用收益法评估其价值已包含在房屋评
估值中，本处评估为零。
电子类产品更新换代较快，市场价格下降所导致；上述因素同
时造成评估净值减值。
四、 无形资产-土地使用权评估技术说明
评估基准日无形资产-土地使用权账面原值 168,685,756.00 元，净
值 156,754,324.57 元，为 1 宗位于昌平区育知东路 30 号院 5 号楼的土
地，面积为 16578.405 平方米，土地证编号 210820300386000000。该宗
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土地使用权证取得时间 2011-2-17，土地用途为商业、地下商业、地下
综合（物业管理用房）、地下车库，证载权利人为北京龙天陆投资有
限责任公司。截止评估基准日该宗土地有如下抵押事项：
京昌他项（2012）第 00116 号该宗地部分分摊土地使用权面积
15527.334 平方米及在建工程 60695.36 平方米于 2012.7.3--2017.9.30 抵
押给北京银行股份有限公司。评估价值：人民币 55412 万元整抵押担
保金额人民币贰亿七千伍佰万元整。
由于房屋整体采用收益法评估土地价值已包含在房屋评估值中，
故本次评估为零。
五、 长期待摊费用评估技术说明
评估基准日长期待摊费用账面价值 17,116,586.63 元。核算内容为
工程款。
评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因，查阅了长期待摊
费用的记账凭证及相关合同。经核实，长期待摊费用发生额真实，摊
销期限合理，由于该费用为装饰工程，其价值已包含在收益法评估的
投资性房地产中本处评估为 0。
长期待摊费用评估值为 0 元。
六、 递延所得税资产评估技术说明
截至评估基准日，递延所得税资产账面值 6,635,780.69 元，主要
为根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转
回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账
准备计算的所得税。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相
符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内
容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面
值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 6,635,780.69 元。
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七、 负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括：
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应
付款和一年内到期的非流动负债，非流动负债为长期借款。上述负债
评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
应付账款 7,074,989.30
预收款项 3,613,058.18
应付职工薪酬 269,156.43
应交税费 293,399.24
应付利息 623,293.61
其他应付款 59,389,574.50
一年内到期的非流动负债 28,000,000.00
流动负债合计 99,263,471.26
长期借款 328,000,000.00
非流动负债合计 328,000,000.00
负债合计 427,263,471.26
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先
与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评
估单位的负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重
要性原则，对大额负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特
征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税证明，
以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调
查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。
(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 7,074,989.30 元。核算内容为被评
估单位应付的工程款等。
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评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情
况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行
了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 7,074,989.30 元。
2.预收款项
评估基准日预收款项账面价值 3,613,058.18 元。核算内容为预收
租金、运营管理费等。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相
应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估
值。
预收款项评估值为 3,613,058.18 元。
3.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 269,156.43 元，核算内容为被
评估单位根据有关规定应付职工的工资、奖金、津贴、补贴和工会经
费。
评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日
最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账
凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 269,156.43 元，无评估增减值。
4.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 293,399.24 元。核算内容为被评估
单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为城建税、营业税、
教育税金及附加等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账
面价值作为评估值。
应交税费评估值为 293,399.24 元。
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5.应付利息
应付利息账面值为 623,293.61 元，核算的是季末应支付的计算至
评估基准日的长期借款利息。评估人员通过查阅借款合同、会计凭证
进行了核实，确认计提利息真实，以核实后的账面值确定评估价值。
应付利息评估值为 623,293.61 元。
6.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 59,389,574.50 元，核算内容为被
评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应交税
费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账
的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 59,389,574.50 元。
7.一年内到期的非流动负债
评估基准日一年内到期的非流动负债账面值 28,000,000.00 元，核
算内容为向北京银行营业部筹得的一年内到期的借款。评估人员获取
借款明细表，并与明细帐、总帐、报表核对相符。检查本期增加或减
少的借款，是否经授权批准；会计处理是否正确等。核实结果账表单
金额相符。以核实后的账面值确认为评估值。
一年内到期的非流动负债评估值 28,000,000.00 元。
8.长期借款
截止评估基准日长期借款账面值 328,000,000.00 元，核算内容为
企业向北京银行营业部筹得的长期借款，评估人员获取长期借款明细
表，并与明细帐、总帐、报表核对相符。检查本期增加或减少的借款，
是否经授权批准；会计处理是否正确等。核实结果账表单金额相符。
以核实后的账面值确认为评估值。
长期借款评估值 328,000,000.00 元。
(四)评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
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负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值
应付账款 7,074,989.30 7,074,989.30
预收款项 3,613,058.18 3,613,058.18
应付职工薪酬 269,156.43 269,156.43
应交税费 293,399.24 293,399.24
应付利息 623,293.61 623,293.61
其他应付款 59,389,574.50 59,389,574.50
一年内到期的非流动负债 28,000,000.00 28,000,000.00
流动负债合计 99,263,471.26 99,263,471.26
长期借款 328,000,000.00 328,000,000.00
非流动负债合计 328,000,000.00 328,000,000.00
负债合计 427,263,471.26 427,263,471.26
负债评估值 427,263,471.26 元，无评估增减值。
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第四章 评估结论及分析
一、 评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京龙
天陆投资有限责任公司的股东全部权益在 2015 年 12 月 31 日的市场价
值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
北京龙天陆投资有限责任公司评估基准日总资产账面价值为
54,342.97 万元，评估价值为 92,089.95 万元，增值额为 37,746.98 万元，
增值率为 69.46%；总负债账面价值为 42,726.35 万元，评估价值为
42,726.35 万元，增值额为 0.00 万元，增值率为 0.00%；净资产账面价
值为 11,616.62 万元，净资产评估价值为 49,363.60 万元，增值额为
37,746.98 万元，增值率为 324.94 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 1,376.37 1,376.37 - -
非流动资产 2 52,966.60 90,713.58 37,746.98 71.27
其中：长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 31,723.74 90,004.00 58,280.26 183.71
固定资产 5 3,192.19 46.01 -3,146.18 -98.56
在建工程 6 - - -
油气资产 7 - - -
无形资产 8 15,675.43 - -15,675.43 -100.00
其中：土地使用权 9 15,675.43 - -15,675.43 -100.00
其他非流动资产 10 2,375.24 663.58 -1,711.66 -72.06
资产总计 11 54,342.97 92,089.95 37,746.98 69.46
流动负债 12 9,926.35 9,926.35 - -
非流动负债 13 32,800.00 32,800.00 - -
负债总计 14 42,726.35 42,726.35 - -
净资产 15 11,616.62 49,363.60 37,746.98 324.94
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根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：北京龙天陆投资有限责任公司的股东全部权益价值评估结
果为 49,363.60 万元。
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
运用资产基础法对北京龙天陆投资有限责任公司的全部资产和
相关负债进行了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变动，
变动情况及原因如下：
(一)投资性房地产
账面值为企业购买房屋时的价值，由于周边商业氛围好转和北京
房地产市场价格的上涨造成评估增值。
(二)固定资产
机器设备由于房屋整体采用收益法评估其价值已包含在房屋评
估值中，本处评估为零。
电子类产品更新换代较快，市场价格下降所导致；上述因素同时
造成评估净值减值。
(三)无形资产-土地使用权
由于房屋整体采用收益法评估土地价值已包含在房屋评估值中，
故本次评估为零。
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