福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地
产开发有限公司拟购买长沙中泛置业
有限公司 100%股权项目
评估报告
中企华评报字(2016)第 3391 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一六年五月二十日
福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 1
评估报告摘要 .......................................... 2
评估报告正文 .......................................... 4
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .... 4
二、评估目的 .................................................. 8
三、评估对象和评估范围 ........................................ 9
四、价值类型及其定义 ......................................... 12
五、评估基准日 ............................................... 12
六、评估依据 ................................................. 12
七、评估方法 ................................................. 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................... 17
九、评估假设 ................................................. 18
十、评估结论 ................................................. 20
十一、特别事项说明 ........................................... 20
十二、评估报告使用限制说明 ................................... 23
十三、评估报告日 ............................................. 23
评估报告附件 ......................................... 24
北京中企华资产评估有限责任公司 1
福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估
准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资
料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法
律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并
经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对
评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的
问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设
和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受福建阳光房地产开发有限公
司、福建宏辉房地产开发有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对长沙中泛置业有限
公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告
摘要如下：
评估目的：福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开发有
限公司拟购买长沙中泛置业有限公司 100%股权，福建阳光房地产开发有
限公司、福建宏辉房地产开发有限公司委托北京中企华资产评估有限责
任公司对所涉及的长沙中泛置业有限公司股东全部权益价值进行评估，
为上述经济行为的实施提供资产价值参考。
评估对象：长沙中泛置业有限公司股东全部权益价值
评估范围：长沙中泛置业有限公司的全部资产及负债，包括流动资
产、固定资产、无形资产、流动负债、非流动负债。
评估基准日：2016 年 2 月 29 日
价值类型：市场价值
评估方法：收益法。
评估结论：截至评估基准日，长沙中泛置业有限公司资产账面值为
217,069.04 万元，负债账面值为 155,244.51 万元，所有者权益账面值
为 61,824.53 万元，股东全部权益评估值为 347,419.79 万元，评估增值
285,595.26 万元，增值率为 461.94%。
本报告评估结论未考虑流动性对股权价值的影响。
本评估报告仅为报告中描述的经济行为提供资产价值参考，评估结
论的使用有效期自评估基准日 2016 年 2 月 29 日起一年有效。
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开发
有限公司拟购买长沙中泛置业
有限公司 100%股权项目
评估报告正文
福建阳光房地产开发有限公司暨福建宏辉房地产开发有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵方的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程
序，对贵方拟购买长沙中泛置业有限公司 100%股权事宜涉及的长沙中泛
置业有限公司股东全部权益在 2016 年 2 月 29 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用
者
本报告委托方为福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开
发有限公司，被评估企业为长沙中泛置业有限公司，业务约定书约定的
其他评估报告使用者为委托方股东以及法律、法规规定的其他评估报告
使用者。
(一) 委托方概况
1.福建阳光房地产开发有限公司
企业名称：福建阳光房地产开发有限公司
注册地址：福州开发区罗星路 4 号(自贸试验区内)
注册资本：42433 万元
法定代表人：吴金秋
企业类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：可承担建筑面积 25 万平方米以下的开发建设项目（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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2.福建宏辉房地产开发有限公司
企业名称：福建宏辉房地产开发有限公司
注册地址：闽侯县南屿镇元峰村大浦里 1 号
注册资本：79600 万元
法定代表人：吴金秋
企业类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：房地产业开发、对房地产业的投资。（以上经营范围凡
涉及行政许可的项目应在取得有关部门批准或许可后方可经营）
(二) 被评估企业简介
1.企业简况
企业名称：长沙中泛置业有限公司
注册地址：长沙市雨花区华雅生态园内华雅国际大酒店 1024 室
注册资本：30000 万元
法定代表人：陈晋江
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：房地产开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
2.股权结构及变更情况
长沙中泛置业有限公司是由湖南华天置业有限公司于 2006 年 4 月
10 日出资组建,注册资本 1000 万元；2007 年 4 月 4 日，股东变更为长沙
泛融置业有限公司；2008 年 5 月 23 日，注册资本增加 8800 万元，变更
后注册资本为 9800 万元；2009 年 6 月 24 日，股东变更为长沙泛融投资
有限公司；2009 年 12 月 4 日，新华都实业集团股份有限公司通过股权
转让取得长沙中泛置业有限公司 100%的股份；2010 年 11 月，新华都集
团将部分股权转让给漳州市龙祥投资有限公司、陈发树、陈志勇、谢玲、
童斌、许金利；2012 年 2 月，谢玲将其 3%的股权转让给陈颖；2013 年 5
月，长沙泛融投资有限公司将其 25%的股权转让给厦门明昇集团有限公
司，同时长沙中泛置业有限公司更名为湖南新华都置业有限公司；2013
年 10 月，湖南新华都置业有限公司更名为长沙中泛置业有限公司；2013
年 12 月，新华都实业集团股份有限公司将其 19.5%的股权转让给新华都
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
购物广场股份有限公司；2015 年 2 月，资本公积（资本溢价）转增实收
资本 20200 万元，变更后注册资本为 30000 万元。截至评估基准日，股
权结构如下：
序
股东名称或姓名 出资额（万元） 出资比例
号
1 新华都实业集团股份有限公司 11,190.00 37.30%
2 厦门明昇集团有限公司 7,500.00 25.00%
3 新华都购物广场股份有限公司 5,850.00 19.50%
4 陈发树 1,800.00 6.00%
5 陈志勇 1,500.00 5.00%
6 陈颖 900.00 3.00%
7 漳州市龙祥投资有限公司 780.00 2.60%
8 童斌 360.00 1.20%
9 许金利 120.00 0.4%
合计 30,000.00 100.00%
3.产权和经营管理结构
长沙中泛置业有限公司注册资本 30,000.00 万元，新华都实业集团
股份有限公司及其关联方具有绝对控股权。企业组织架构如下:
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4.近年资产、财务和经营状况
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 2 月 29 日
流动资产 98,892.36 199,460.50 213,907.87 216,764.04
长期股权投资
固定资产 241.38 605.27 532.54 230.78
在建工程
无形资产 0.00 73.61 77.93 74.22
其他非流动资产 1,655.38 2,501.34 1,919.23 0.00
资产总计 101,789.12 203,640.72 216,437.57 217,069.04
流动负债 35,503.34 77,668.96 69,277.79 67,849.52
非流动负债 0.00 63,720.00 83,145.00 87,445.00
负债合计 35,503.34 141,388.96 152,422.79 155,294.52
所有者权益 66,285.78 62,251.75 64,014.77 61,774.52
被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-2 月
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 0.00 1,717.69 2,016.52 431.81
管理费用 495.73 1,715.55 2,132.48 257.16
财务费用 -1.26 1,441.11 95.85 -14.80
资产减值损失 -1.81 4.59 -5,774.81 -17.42
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 -492.65 -4,878.94 1,460.14 -656.75
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加：营业外收入 0.00 1.78 13.57 3.17
减：营业外支出 48.03 2.82 152.48 125.54
三、利润总额 -540.69 -4,879.99 1,321.23 -779.12
减:所得税费用 -76.79 -884.69 582.11 0.00
四、净利润 -463.89 -3,995.30 739.12 -779.12
被评估企业 2013 年度、2014 年度、2015 年度的会计报表均经天健
会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计，评估基准日的会计报表
经立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)审计，均发表了标准无保留意
见。
长沙中泛置业有限公司系新华都长沙天地项目的项目开发公司，目
标项目位于长沙市雨花区黎托机场高速北，根据最新（即 2014 年）长沙
中泛置业有限公司与长沙市国土资源局签订了合同编号为 2013000047
的《国有建设用地使用权出让合同》内所示，宗地编号为 0104039951-1、
0104039951-2 等，宗地总面积为 888144.15 平方米，出让宗地面积为
601867.51 平方米。本宗地块规划建筑总面积 2700000 平方米，建筑容
积率不高于 4.49，建筑密度 19.80%，绿地率 36.87%。出让宗地的用途
为商业（15%）、住宅（85%）。
新华都长沙天地项目预计 2022 年年底全部竣工，2024 年销售完毕。
5.被评估企业与委托方的关系
委托方福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开发有限公
司拟购买被评估企业长沙中泛置业有限公司 100%股权。
(三) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、委托方股东和法律、法规规定的评估报告
使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开发有限公司拟购
买长沙中泛置业有限公司 100%股权，福建阳光房地产开发有限公司、
福建宏辉房地产开发有限公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对
所涉及的长沙中泛置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经
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济行为的实施提供资产价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本报告评估对象为长沙中泛置业有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
1.评估范围内容
本报告评估范围包括长沙中泛置业有限公司的全部资产和负债，具
体包括流动资产、固定资产、无形资产、流动负债、非流动负债等。至
评估基准日 2016 年 2 月 29 日，各类资产、负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
项目 账面价值
流动资产 2,167,640,423.89
非流动资产 3,049,962.73
长期投资
固定资产 2,307,800.06
在建工程
无形资产 742,162.67
其他非流动资产
资产总计 2,170,690,386.62
流动负债 678,495,184.13
非流动负债 874,450,000.00
负债合计 1,552,945,184.13
所有者权益 617,745,202.49
上述账面值业经立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)审计并发表
标准无保留意见。纳入评估范围的资产与上述经济行为所涉及的资产范
围一致。
2.评估范围内重要资产的说明
(1)货币资金
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货币资金账面值 64,979,889.26 元，为现金、银行存款、其他货币
资金。其中主要为银行存款，系企业存放在兴业银行长沙新城支行、中
国民生银行福州湖东支行、招商银行长沙分行蔡锷路支行、中国银行长
沙市马王堆支行等银行的人民币存款。
(2)其他应收款
其他应收款账面余额 51,509,441.74 元，计提坏账准备 374,864.66
元，账面价值 51,134,577.08 元，核算内容主要为关联往来款、押金等，
其中账龄为 1 年内的金额为 49,156,867.56 元，账龄为 1-2 年的金额为
1,952,634.52 元。
(3)存货
存货为开发成本，账面价值 2,002,333,456.66 元，核算内容为企业
正在开发建设的位于长沙市雨花区黎托机场高速北的新华都长沙天地项
目。账面价值包含土地价款、前期费、建筑安装工程费、基础设施及公
共配套费、开发间接费、资本化利息等。
项目宗地总面积为 888144.15 平方米，出让宗地面积为 601867.51
平方米。本宗地块规划建筑总面积 2700000 平方米，建筑容积率不高于
4.49，建筑密度 19.80%，绿地率 36.87%。出让宗地的用途为商业（15%）、
住宅（85%）。长沙中泛置业有限公司已按照《国有建设用地使用权出让
合同》约定付清全部出让价款，土地使用权年期为商业使用至 2053 年 4
月 25 日，住宅使用至 2083 年 4 月 25 日。项目地块总共分为 18 宗地块，
其中 1、2、11、13、14、15 下号地块已取得土地使用权权属证书，其中
14、15 下号地块为中学、小学用地，土地使用权类型为划拨地，地类（用
途）为教育用地，其他地块使用权类型均为出让地，地类（用途）为商
业、住宅。已取得土地使用权权属证书的出让面积总共为 261992.68 平
方米。
目前二期（13 号地块）、三期 1 标段、2 标段（2 号地块）在建；
三期 1 标段、2 标段、4 标段、二期已取得已取得长沙市发展和改革委员
会颁发的长沙市企业投资项目备案证；
二期（13 号地块）已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规
划许可证》、《建筑工程施工许可证》；三期 A1（2 号地块）的 1、2、
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
3、4 标段已取得《建设用地规划许可证》；三期 A1（2 号地块）的 1、2
标段已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；三期
A2（1 号地块）已《建设用地规划许可证》。
项目二期学府公寓总建筑面积 59120 ㎡，其中板上建筑面积：45688
㎡（计容面积 45456 ㎡），板下建筑面积：5898 ㎡，地下建筑面积：7533
㎡。目前开发进度现状为：内抹灰施工完成；外墙砖从上到下施工至 6
层；落架从上到下完成至 27 层，主体结构验收完成；销售合同约定交付
时间为 2016 年 10 月 30 日。
项目三期中央公园一标段总建筑面积 127949 ㎡，其中板上建筑面
积 96014 ㎡（计容面积 95651.3 ㎡），板下建筑面积 16207 ㎡，地下建
筑面积 15728 ㎡。目前开发进度现状为：主体施工全部完成；砌筑施工
全部完成；外抹灰从上到下施工完成至 27 层；外墙砖未开始，主体验收
完成；销售合同约定交付时间为 2016 年 12 月 31 日（部分 2017 年 1 月
15 日）。
项目三期中央公园二标段总建筑面积 121324 ㎡，其中板上建筑面
积 96543 ㎡（计容面积 96187.4 ㎡），板下建筑面积 10022 ㎡，地下建
筑面积 14759 ㎡。目前开发进度现在为：主体全部施工完成；砌筑从下
到上施工完成至 7 层（最慢）—14 层（最快）；主体结构验收完成；该
标段无销售，无交付时间约定。
项目三期中央公园三标段、四标段均未动工，长沙一中新华都雨花
学校已交付投入使用。
已取得《商品房预售许可证》：二期（13 号地块）楼盘；三期（2
号地块）1 标段 1、2、5、6 栋楼盘、三期（2 号地块）1 标段 S6、S7 、
S8 商业店面；三期（2 号地块）2 标段 12、15、16 栋楼盘。
3.企业申报的无形资产情况
除上述开发项目中的土地使用权外，企业未申报其他无形资产。
4.企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产。
5.引用其他机构报告的情况
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本评估报告引用立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）出具的立
信中联审字（2016）D-0503 号专项审计报告。
四、价值类型及其定义
综合考虑本次评估目的、评估对象所处的市场条件、评估对象的自
身条件以及评估的假设前提，确定本报告评估结论的价值类型为市场价
值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2016 年 2 月 29 日。
该评估基准日由委托方确定，确定评估基准日主要考虑评估目的所
对应经济行为的实现日、会计期末等因素。
六、评估依据
(一) 行为依据
1.《委托评估说明函》。
(二) 法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》；
2. 《中华人民共和国企业所得税法》；
3. 《中华人民共和国土地管理法》；
4. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务
总局令第50号)；
6. 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂
行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）；
7. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家
税务总局财税〔2016〕36号）；
8. 《企业会计准则》；
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福建阳光房地产、福建宏辉房地产拟购买中泛置业 100%股权评估项目评估报告
9. 其他相关法律、法规、通知文件等。
(三) 评估准则依据
1. 《资产评估准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
2. 《资产评估职业道德准则──基本准则》(财企[2004]20号)；
3. 《资产评估准则──评估程序》(中评协[2007]189号)；
4. 《资产评估准则──工作底稿》(中评协[2007]189号)；
5. 《资产评估准则──企业价值》(中评协[2011]227号);
6. 《资产评估准则──评估报告》(中评协[2011]230号)；
7. 《资产评估准则──业务约定书》(中评协[2011]230号)；
8. 《资产评估职业道德准则──独立性》(中评协[2012]248号)；
9. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
10. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号)；
11. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
12. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18号)。
(四) 权属依据
1.国有土地使用证、车辆行驶证；
2.企业章程、基准日会计报表、营业执照等；
3.相关业务合同或协议。
(五) 取价依据
1.被评估企业提供的历年生产经营数据及未来预测数据；
2.被评估企业提供的历年财务报表、审计报告；
3.被评估企业提供的生产经营、财务管理等相关资料；
4.被评估企业提供的未来发展规划、投资计划等；
5.评估人员市场调查获取的相关资料；
6.其他相关资料。
(六) 其他参考依据
1.被评估企业提供的资产评估申报明细表和有关资产调查表；
2.《资产评估常用数据与参数手册》；
3.立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)出具的立信中联审字
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（2016）D-0503审计报告；
4.评估机构信息库。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
资产评估的基本方法有成本法、收益法和市场法，进行资产评估，
需要根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三
种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种评估方法。
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指以被评估企业评估
基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债
价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法适用的前提是：①被
评估企业处于持续经营状态；②被评估企业具有预期获利潜力；③具备
可利用的相关资料。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定
评估对象价值的评估方法。收益法适用的前提是：①被评估企业未来预
期收益及获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；②被
评估企业预期收益年限可以预测。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可
比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法适用的前
提是：①存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；②可收集到
与被评估企业可比的参考企业或交易案例的相关市场数据，且相关数据
充分、适当、可靠。
由于无法收集到与被评估企业可比的上市公司或交易案例的市场数
据，采用市场法评估的条件不具备；新华都长沙天地项目宗地区分地块
较多，整体工期长，静态法的假设开发法难以考虑滚动开发的影响，故
本次亦不能采用资产基础法；而被评估企业提供了评估范围内资产和负
债的有关历史资料、历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测
的有关数据和资料，评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结
合对宏观经济形势、被评估企业所处行业的发展前景以及被评估企业自
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身的经营现状的初步分析，被评估企业可持续经营且运用收益法评估的
前提和条件均具备，因此本次收益法进行评估，并形成合理评估结论。
(二)收益法简介
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定
评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现
金流量折现法，经综合分析，本次收益法评估采用现金流量折现法，并
采用企业自由现金流折现模型，该模型的计算式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是股东全部权益价值和付息债务价值之和，计算式如
下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估企业正常生产经营相关的，且企业自由现
金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算式如下：
n
Rt
P Pn r
t 1 (1 i) t
式中： P ──经营性资产价值；
t ──预测年度；
i ──折现率；
Rt ──第 t 年企业自由现金流量；
n ──预测期年限；
Pn ──预测期后企业自由现金流量(终值)；
r ──终值折现系数。
①收益期和预测期
对于房地产开发企业，明确的收益预测期限根据基准日正在开发或
即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售期限)
确定为明确的预测期限。
由于企业对基准日正在开发的项目开发完成后，在评估基准日管理
层及评估师均无法判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什
么样的项目，因此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期(含销售期)
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为收益期。
②预测期企业自由现金流量
预测期内各年企业自由现金流量的计算式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其它
业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折
旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
③折现率
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，按照收益额与折现率口
径一致的原则，折现率采用加权平均资本成本模型( WACC )确定。计算
式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
式中： K e ──权益资本成本；
K d ──债务资本成本；
E /(D E )──权益资本占全部资本的比重；
D /(D E )──债务资本占全部资本的比重；
T ──所得税率。
其中，权益资本成本 K e 采用资本资产定价模型( CAPM )确定，计算
式如下：
K e R f L MRP Rc
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
Rc ──企业特定风险调整系数。
④预测期后企业自由现金流量(终值)
收益期为预测期，终值按预测期末回收资产确定。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未
涉及的资产。本次评估根据资产的性质及特点，采用适当的方法进行评
估。
(3)非经营性资产净值
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非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量
预测未涉及的资产和负债的净值。本次评估根据资产、负债的性质和特
点，分别采用适当的方法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日需要付息的债务，包括长期借款、部分其
他应付款等，以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2016 年 5 月 2 日至 2016 年 5 月 20 日对评估对象进行了
评估，主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托及前期准备
评估机构在接受评估业务委托之前，采取与委托方等相关当事人讨
论、阅读基础资料、初步调查等方式，与委托方等相关当事人共同明确
委托方和被评估企业基本情况、评估目的、评估基准日、评估对象和评
估范围等基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合
分析和评价。
在接受委托后，根据评估对象的特点以及项目时间的总体要求，制
订资产评估工作计划，组织并确定评估人员。根据评估对象的特点，向
被评估企业提供资产评估申报明细表、资产调查表等，并指导企业填写。
(二)资产核实与现场调查
根据被评估企业填写的资产评估申报明细表等相关资料，评估人员
对纳入评估范围内的资产和负债进行了核实，对企业财务、经营状况进
行系统调查。资产核实与调查的具体内容与过程如下：
1.被评估企业总体情况的调查
评估人员与企业管理人员进行访谈，了解企业总体概况、经营现状、
发展规划和所处行业市场状况等，收集并查阅企业的公司章程、验资报
告、审计报告等文件以及有关内部管理制度、人力资源、核心技术、研
发状况、销售网络、管理层构成等经营管理状况的资料。
2.各类资产、负债的核实与调查
各类资产、负债的核实与调查的过程如下：
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评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核
对、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。
非实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据
的准确性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、
产权状况及其他影响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人
员通过各种可能的途径收集评估相关资料，包括相关产权资料、使用状
况资料、相关市场信息等。
3.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估企业的经营管理状况，进行了必要的
尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估企业的历史沿革、主要股东及持股比例、产权和经营管理
结构；
(2)被评估企业的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估企业的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估企业以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估企业生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估企业所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息。
(三)评估汇总及撰写初稿
针对评估对象的具体情况，选择合理的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。项目负责人对初步
评估结果进行汇总、分析后撰写评估报告初稿。
(四)内部审核及出具报告
根据评估机构业务流程管理办法，项目负责人在完成评估报告初稿
后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征
求意见稿并提交委托方征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评
估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
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(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估企业持续经营。
2.假设评估基准日后被评估企业所处国家和地区的政治、经济和社
会环境无重大变化。
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策
无重大变化。
4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性
征收费用等评估基准日后不发生重大变化。
5.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有
能力担当其职务。
6.假设被评估企业完全遵守所有相关的法律法规。
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估企业造成重大影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估报告
时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
2.假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础
上，经营范围、方式与目前保持一致。
3.假设评估基准日后被评估企业的现金流入为平均流入，现金流出
为平均流出。
4.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑
企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测
期，假设企业现有项目销售完后清算。
5.假设评估范围内的房地产开发项目在销售完成时按照国家有关法
律对土地增值税进行汇算清缴。
6.假设被评估企业能够按照经营计划顺利完成项目投资和销售，并
且开发项目的后续投资与企业的经营计划无重大差异。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上
述假设条件发生变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由
于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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十、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按
照必要的评估程序，对长沙中泛置业有限公司的股东全部权益价值进行
了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用收益法进行评估。
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
截至评估基准日，长沙中泛置业有限公司资产账面值为 217,069.04
万元，负债账面值为 155,244.51 万元，所有者权益账面值为 61,824.53
万元，股东全部权益评估值为 347,419.79 万元，评估增值 285,595.26
万元，增值率为 461.94%。
本报告评估结论未考虑流动性对股权价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水
平和能力所能评定估算的有关事项：
(一) 根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，被
评估企业和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供
的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资
产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对
评估对象的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意
见超出注册资产评估师执业范围。
(二) 本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
(三) 本次评估时，对于未来建筑面积、可售面积等指标，主要根据
被评估单位管理层提供的经营计划，评估人员通过土地出让合同等材料
所约定的规划指标对其进行核实，未考虑未来实际可售面积与企业的经
营计划可能存在的差异对评估结果产生的影响，请相关报告使用者注意
该事项的影响。
(四) 本次评估时，采用的未完工程的后续开发成本等预计项目总开
发成本减去在评估基准日已投入的开发成本金额进行确定的，评估师进
行了必要核实，未考虑部分项目工程竣工决算时，项目开发成本(土地、
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建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与此预算金额可能存在
的差异对评估结果产生的影响，请相关报告使用者注意该事项的影响。
(五) 本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成
和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次
测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后
延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响。
(六) 本次评估所采用在主要预测参数由被评估企业管理层提供，评
估人员进行了必要的核实和分析，但相关预测数据的真实性、合理性由
企业管理层承担，请相关报告使用者注意该事项的影响。
(七) 新华都长沙新天地项目出让宗地面积为 601867.51 平方米，长
沙中泛置业有限公司已按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清
全部出让价款。目前已取得土地使用权权属证书的出让面积总共为
261992.68 平方米，未取得土地使用权权属证书的出让面积总共为
339874.83 平方米，请相关报告使用者注意该事项的影响。
(八) 本次营改增后涉税测算处理参考国家税务总局发布的《房地产
开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016
年第 18 号）、财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征
增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)之《附件 2： 营业税改征增值
税试点有关事项的规定》。适用一般计税方法计税的项目，增值税率按
照 11%的税率计算；适用简易计税方法计税的项目，按照增值税率 5%的
税率计算。请相关报告使用者注意该事项的影响。
(九) 被评估企业按照房地产经营惯例为商品房承购人向银行申请
按揭贷款提供阶段性担保，截止 2016 年 2 月 29 日，本公司为商品房承
购人提供阶段性担保的按揭贷款余额为 14,551.86 万元。请相关报告使
用者注意该事项的影响。
(十) 被评估企业与施工方五矿二十三冶建设集团有限公司施工总
承包合同纠纷案件中因财产保全被法院冻结 800 万元，截止评估报告日，
该判决未裁决。请相关报告使用者注意该事项的影响。
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(十一) 被评估企业抵质押、对外担保情况：
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论可能产生的影
响。
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评估报告附件
附件一、 被评估企业审计报告
附件二、 委托方和被评估企业法人营业执照复印件
附件三、 评估对象涉及的主要资产权属证明资料
附件四、 委托方和相关当事方的承诺函
附件五、 签字注册评估师的承诺函
附件六、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复
印件
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印
件
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件
附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书
复印件
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注册资产评估师承诺函
福建阳光房地产开发有限公司、福建宏辉房地产开发有限公司：
受贵方的委托，我们对贵方拟购买长沙中泛置业有限公司 100%
股权事宜所涉及的长沙中泛置业有限公司的股东全部权益价值，以
2016 年 2 月 29 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本
报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：凌茂书
注册资产评估师：郑明丰
二〇一六年五月二十日
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