北京能源集团有限责任公司拟以资产认购北
京京能电力股份有限公司定向发行股份项目
之北京京能煤电资产管理有限公司
评估报告
天兴评报字（2016）第 0281 号
（共三册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一六年四月一日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明 ......................................................................................................................2
评估报告摘要 ..................................................................................................................................3
评估报告 ...................................................................................................................................... 7
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ..............................7
二、评估目的 ................................................................................................................................12
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................................13
四、价值类型及其定义 ................................................................................................................14
五、评估基准日 ............................................................................................................................14
六、评估依据 ................................................................................................................................14
七、评估方法 ................................................................................................................................19
八、评估程序实施过程和情况 ....................................................................................................29
九、评估假设 ................................................................................................................................31
十、评估结论 ................................................................................................................................33
十一、特别事项说明 ....................................................................................................................34
十二、评估报告的使用限制说明 ................................................................................................37
十三、评估报告日 ........................................................................................................................38
评估报告附件 ................................................................................................................................40
北京天健兴业资产评估有限公司
北京京能煤电资产管理有限公司资产评估报告 第2页
注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业
评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果、盈利预测数据及
相关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的
真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对
象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑
申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产
评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评
估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的
后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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评估报告摘要
天兴评报字（2016）第 0281 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京能源集团有限责任公司和北京京能
电力股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原
则，采用收益法和资产基础法，对北京能源集团有限责任公司拟以资产认购北京
京能电力股份有限公司定向发行股份项目而涉及的北京京能煤电资产管理有限公
司的股东全部权益进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015
年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：北京能源集团有限责任公司拟以资产认购北京京能电力股份
有限公司定向发行的股份，需要对涉及的北京京能煤电资产管理有限公司的股东
全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：北京京能煤电资产管理有限公司于评估基准日的股东全部权
益价值。
三、评估范围：北京京能煤电资产管理有限公司的整体资产，包括全部资产
及相关负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日： 2015 年 12 月 31 日。
六、评估方法：收益法、资产基础法。
七、评估结论
本次评估，评估人员采用收益法和资产基础法对评估对象分别进行了评估，
经分析最终选取收益法评估结果作为评估结论。
经收益法评估，北京京能煤电资产管理有限公司股东全部权益价值为
639,155.25 万元，较账面净资产 453,813.59 万元增值 185,341.66 万元，增值率
40.84%。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
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对于本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结
论，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使
用者特别关注以下几项。
京能煤电的主要资产为持有的 8 家长投单位，京能煤电的 8 家长投公司存在
以下瑕疵事项：
1、京能（赤峰）能源发展有限公司（简称：赤峰能源）
赤峰能源纳入评估范围的 4 项房产由于未做竣工决算尚未办理房产证，未办
理房产证总面积为 4235.5m2；赤峰能源纳入评估范围的 2 辆车，行驶证证载权利
人与被评估单位名称不一致，原因主要为考虑到进京办事便利，相关车辆挂靠到
北京的关联公司，京能（赤峰）能源发展有限公司已出具说明，承诺京能（赤峰）
能源发展有限公司所有；赤峰能源纳入评估范围的 138 项设备进行了融资租赁。
2、山西漳山发电有限责任公司（简称：漳山发电）
漳山发电纳入评估范围的部分房屋建筑物未办理房屋所有权证，未办证房产
共计 2 项，未办证面积为 8,439.60 平方米；漳山发电纳入评估范围的运输设备中
有 2 辆自卸车已不参加年检，供厂区内使用，均可正常行驶；漳山发电纳入评估
范围的 10 项设备进行了融资租赁；漳山发电存在 9 项电费收费权质押事项。
3、内蒙古京能盛乐热电有限公司（简称：京能盛乐）
京能盛乐纳入评估范围的 1 部办公用车，行驶证证载权利人与被评估单位名
称不一致，原因主要为考虑到进京办事便利，相关车辆挂靠到北京的关联公司，
京能盛热承诺产权归其所有。
4、山西京同热电有限公司（简称：京同热电）
无瑕疵事项。
5、内蒙古京达发电有限责任公司（简称：京达发电）
京达发电纳入本次评估范围的 17 处房屋建筑物未办理房屋产权证，京达发电
出具房屋产权说明，承诺该部分房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的 2 辆
车辆的行驶证丢失，京达发电正在补办车辆行驶证，纳入评估范围的 17 辆车辆的
车辆行驶证年检日期已经过期，京达发电尚未对行驶证进行重新年检，本次评估
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针对该部分车辆，京达发电出具产权说明，承诺该部分车辆产权归其所有；纳入
评估范围的土地有 1 宗，为划拨用地，土地证号为达国用（2011）第 000763 号，
面积为 273,624.22 平方米。
6、内蒙古蒙达发电有限责任公司（简称：蒙达发电）
蒙达发电纳入本次评估范围的两项房屋建筑物未办理房屋产权证，蒙达发电
出具房屋产权说明，承诺这两项房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的三项
房屋建筑物房产证证载权利人为蒙达发电前身达拉特发电厂，对此蒙达发电出具
房屋产权说明，承诺这三项房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的 2 辆车辆
的行驶证丢失，蒙达发电正在补办车辆行驶证，纳入评估范围的一辆车的行驶证
年检日期已经过期，蒙达发电尚未对行驶证进行重新年检，对于上述车辆，蒙达
发电出具产权说明，承诺该部分车辆产权归其所有；纳入评估范围的土地有 7 宗，
其中有 6 宗为划拨地，总面积为 6,517,085.91 平方米，1 宗证号为呼国用 99 字第
001 号的出让土地证载权利人为内蒙古达拉特发电厂，系蒙达发电前身，蒙达发电
已出具产权声明。
7、内蒙古上都发电有限责任公司（简称：上都发电）
上都发电纳入评估范围的 14 辆车待报废，企业未提供车辆行驶证；1 辆车为
厂内用车，未办理行驶证，2 辆行驶证年检过期，企业正在年检办理过程中，1 辆
车的证载权利人为正蓝发电有限责任公司（正蓝发电有限责任公司为上都发电前
身，名称未变更），上都发电出具产权说明，承诺上述车辆的产权归其所有；纳
入评估范围的土地总有 10 宗，其中 9 宗土地为划拨地，面积合计为 3,519,729.67
平方米。
8、内蒙古上都第二发电有限责任公司（简称：上都第二发电）
上都第二发电纳入评估范围的 1 辆行驶证年检过期，企业正在年检办理过程
中；4 辆车辆厂内行驶，未办理行驶证；1 辆车辆证载权利人为内蒙古上都发电有
限责任公司，未及时过户。上都第二发电出具产权说明，承诺上述车辆的产权归
其所有；纳入评估范围的土地共有 7 宗，其中 2 宗土地为划拨地，面积合计
749,857.60 平方米。
上述瑕疵事项具体详见《京能煤电项目特别事项汇总》。
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我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，
而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2015 年 12 月 31 日起，至 2016 年 12 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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北京能源集团有限责任公司拟以资产认购
北京京能电力股份有限公司定向发行股份项目
之北京京能煤电资产管理有限公司
评估报告
天兴评报字（2016）第 0281 号
北京能源集团有限责任公司
北京京能电力股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京能源集团有限责任公司和北京京能
电力股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原
则，采用收益法和资产基础法，对北京能源集团有限责任公司拟以资产认购北京
京能电力股份有限公司定向发行股份项目而涉及的北京京能煤电资产管理有限公
司的股东全部权益进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015
年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托方概况
评估委托方为北京能源集团有限责任公司和北京京能电力股份有限公司。
1. 北京能源集团有限责任公司概况
名称：北京能源集团有限责任公司（简称：京能集团）
住所：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 9 层
法定代表人：朱炎
注册资本：2044340 万元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
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统一社会信用代码：91110000769355935A
经营范围：能源项目投资、开发及经营管理；能源供应、管理；能源项目信
息咨询；房地产开发；投资管理；技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务。
2. 北京京能电力股份有限公司概况
名称：北京京能电力股份有限公司（简称：京能电力）
住所：北京市石景山区广宁路 10 号
法定代表人：朱炎
注册资本：461732.0954 万元
公司类型：其他股份有限公司(上市)
统一社会信用代码：91110000722601879M
经营范围：生产电力、热力产品；普通货运、货物专用运输（罐式）；销售
电力、热力产品；电力设备运行；发电设备检测、修理；销售脱硫石膏。
（二）被评估单位概况
1．基本信息
企业名称：北京京能煤电资产管理有限公司（以下简称“京能煤电”）
注册资本：20000 万元人民币
实收资本：20000 万元人民币
注册号：110000016292771
法定代表人：郭明星
注册地址：北京市朝阳区永安东里 16 号 A 区 2610
企业类别：有限责任公司（法人独资）
主要经营范围：资产管理；投资管理、投资咨询。
2．公司简介
北京京能煤电资产管理有限公司是由北京能源集团有限责任公司于 2013 年 9
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月 12 日全额出资成立，注册资本为人民币 2 亿元，法定代表人郭明星。公司办公
地址为北京市朝阳区永安东里 16 号 CBD 国际大厦 A 区。公司经营范围为资产管
理、投资管理及投资咨询，是负责整合北京能源集团有限责任公司煤电资产的资
本运作平台。
3．公司主要资产概况
北京京能煤电资产管理有限公司主要资产为长期股权投资，长期股权投资概
况如下：
截止评估基准日，京能煤电共有 8 家长投公司，其持股比例和账面价值如下
表：
序号 子公司名称 控制类型 持股比例 账面价值（万元）
1 京能（赤峰）能源发展有限公司 控股 93.75% 30,000.00
2 山西漳山发电有限责任公司 全资 100% 70,035.47
3 内蒙古京能盛乐热电有限公司 全资 100% 69,186.00
4 山西京同热电有限公司 全资 100% 18,000.00
5 内蒙古京达发电有限责任公司 参股 30% 20,353.42
6 内蒙古蒙达发电有限责任公司 参股 47% 72,979.84
7 内蒙古上都发电有限责任公司 参股 49% 149,476.38
内蒙古上都第二发电有限责任公
8 参股 26% 40,260.47
司
（1）京能（赤峰）能源发展有限公司
京能（赤峰）能源发展有限公司是总投资 16 亿元，建设规模为 2 台 150MW
热电联产机组，两台 480 吨/小时超高压再热循环流化床锅炉，设计年发电量 16.5
亿千瓦时，年供热 408.41 万吉焦。2009 年 4 月正式投入商业运营，主要产品为电
能、热能，赤峰能源以两回 220 千伏出线接入东北电网，向蒙东及辽宁地区输送
电力，同时向赤峰市中心城区、桥北新区、红山经济开发区供热。
（2）山西漳山发电有限责任公司
漳山发电公司总投资 60 多亿元，已建成一期 2×300MW 直接空冷、脱硫、燃
煤发电机组和二期 2×600MW 直接空冷、脱硫、脱硝、燃煤发电机组，现总装机
容量为 1800MW。一期装机容量 2×300MW 燃煤发电机组，分别于 2004 年 9 月、
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2004 年 10 月正式投入商业运行。二期装机容量 2×600MW 燃煤发电机组，分别
于 2008 年 4 月、2008 年 5 月正式投入商业运行。
（3）内蒙古京能盛乐热电有限公司
京能盛乐拟建设两期工程项目，目前一期工程正在建设中，二期工程尚未开
工。一期工程动态投资 33.2 亿元，建设规模为 2 台 350MW 超临界燃煤冷热电联
供机组，设计年发电量 38.5×108kWh，年供热 1003.25 万吉焦。预计 2016 年正式
投入商业运营，主要产品为电能、热能，京能盛乐以两回 220kV 出线接入内蒙电
网，向内蒙地区输送电力，同时提供呼和浩特盛乐现代服务业集聚区、和林格尔
经济开发区、如意开发区(南区)及和林格尔县城关镇的采暖供热。
（4）山西京同热电有限公司
山西京同热电有限公司拟投资额 53 亿元，目前该项目处于前期阶段。项目拟
建设 2×350MW 低热值煤超临界空冷双抽供热机组、1×25MW 抽背机和 3×
420t/h 高压低热值煤锅炉。二期规划扩建 2×660MW 超临界空冷机组、1×25MW
抽背机和 2×420t/h 高压低热值煤锅炉。项目建成后可充分消纳左云县丰富的低热
值煤资源，满足大同低变质烟煤清洁利用示范项目的工业用汽和用电需要，兼顾
向左云县城集中供热。
（5）内蒙古京达发电有限责任公司
内蒙古京达发电有限责任公司项目总投资 23.58 亿元，建设规模为 2 台
330MW 水冷发电机组。于 2002 年 8 月 20 日开工建设，机组先后于 2004 年 8 月
和 10 月并网运行，接入蒙西电网。
（6）内蒙古蒙达发电有限责任公司
内蒙古蒙达发电有限责任公司项目分两期建设，一期总投资 30.59 亿元，建
设规模为 2 台 330MW 热电联产发电机组。项目于 1992 年 9 月 8 日正式开工建设，
两台机组分别于 1995 年 11 月 15 日和 1996 年 11 月 30 日移交生产并网运行，接
入蒙西电网。二期总投资 26.75 亿元，建设规模为 2 台 330MW 热电联产发电机
组。项目于 1999 年 2 月 8 日移交生产并网运行，接入蒙西电网。
（7）内蒙古上都发电有限责任公司
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内蒙古上都发电有限责任公司总投资 103.8 亿元，为燃煤火力发电厂，现有
一、二期工程共安装有四台 600MW 机组，总装机容量 2400MW，其中一期工程
两台 600MW 机组于 2003 年 7 月正式开工，于 2006 年 8 月试运投产。二期工程两
台 600MW 机组于 2004 年 8 月开工建设，分别于 2007 年 8 月和 11 月试运投产，
所发电力接入华北电网。
（8）内蒙古上都第二发电有限责任公司
内蒙古上都第二发电有限责任公司总投资 49.4 亿元，为燃煤火力发电厂，现
有两台 660MW 超临界发电机组，总装机容量 132 万千瓦。两台 660MW 机组于
2008 年 9 月正式开工，分别于 2011 年 8 月和 2011 年 12 月试运投产，公司接入华
北电网向津京唐地区输送电力。
4．公司主营业务概况
京能煤电为管理平台，负责运营和管理所属的 8 家火电企业，目前没有实际
经营业务。
5．财务状况表及经营成果
财务状况表
金额单位：万元
项目名称 2015.12.31 2014.12.31
流动资产 20,207.57 20,316.14
非流动资产 470,291.57 -
其中：长期股权投资 470,291.57 -
投资性房地产 - -
固定资产 - -
在建工程 - -
无形资产 - -
土地使用权 - -
其他 - -
资产总计 490,499.15 20,316.14
流动负债 36,685.56 303.18
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非流动负债 - -
负债总计 36,685.56 303.18
净资产 453,813.59 20,012.96
经营成果表
金额单位：万元
项目名称 2015 年 2014 年
一、营业收入 - -
减：营业成本 - -
营业税金及附加 43.76 1.48
销售费用 - -
管理费用 466.19 300.67
财务费用 -1.21 -290.05
资产减值损失 - -
加：投资收益 41,336.60 26.44
二、营业利润 40,827.86 14.35
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
三、利润总额 40,827.86 14.35
减:所得税费用 68.15 3.59
四、净利润 40,759.71 10.76
上表中 2014 年、2015 年的财务数据业经天职国际会计师事务所审计并出具天
职业字[2016]5422 号无保留意见审计报告。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
其他报告使用者为国有资产管理部门、中国证券监督管理部门以及与经济行
为相关的其他管理部门。
（四）委托方和被评估单位的关系
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北京京能煤电资产管理有限公司资产评估报告 第13页
京京能电力股份有限公司定向发行的股份，北京能源集团有限责任公司持有北京
京能煤电资产管理有限公司 100%股权，并同时持有北京京能电力股份有限公司
4.04%的股权。
二、评估目的
根据《北京能源投资（集团）有限公司董事会 2016 年度第一次临时会议决议》，
北京能源集团有限责任公司（原为北京能源投资（集团）有限公司）拟以资产认
购北京京能电力股份有限公司定向发行的股份，需要对涉及的北京京能煤电资产
管理有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为北京京能煤电资产管理有限公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为京能煤电于评估基准日的全部资产及负债。其中总资产账面价值
490,499.15 万元，负债账面价值 36,685.56 万元，净资产账面价值 453,813.59 万
元。账面价值已经由天职会计师事务所审计，并出具了天职业字[2016]5422 号无
保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
项目名称 账面价值
流动资产 20,207.57
非流动资产 470,291.57
其中：长期股权投资 470,291.57
投资性房地产 -
固定资产 -
在建工程 -
无形资产 -
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土地使用权 -
其他 -
资产总计 490,499.15
流动负债 36,685.56
非流动负债 -
负债总计 36,685.56
净资产 453,813.59
委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评
估对象和评估范围一致，且业经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具天
职业字[2016]5422 号无保留意见审计报告。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2015 年 12 月 31 日。
评估基准日是评估人员收集资料、评估作价的基准时点，评估基准日的改变
可能导致评估结果的变化。本次评估所选取的评估基准日为一会计期间的终止时
点，能够全面反映评估对象的整体情况。
本次资产评估基准日的确定是委托方根据评估目的，本着有利于保证评估结
果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项的原则做出的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
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（一）经济行为依据
1. 《北京能源投资（集团）有限公司董事会 2016 年度第一次临时会议决议》。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《中华人民共和国公司法》；
3. 《中华人民共和国证券法》
4. 《中华人民共和国物权法》；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国企业所得税法》；
7. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
8. 北京市企业国有资产评估管理暂行办法（京国资发[2008]5 号）
9. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
10. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见
的通知》（国办发[2001]102 号）；
11. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
12. 《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》（财企
[2001]801 号）；
13. 《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（企
[2001]802 号）；
14. 《财务部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（国办发
[2001]802 号）；
15. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 378 号令）；
16. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003 年国资委、财政部第 3 号
令）；
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17. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12 号令）；
18. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
19. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》 国资产权发（2006）306 号）；
20. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
21. 《关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产
权〔2010〕71 号）；
22. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
23. 《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会第 109
号令）；
24. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
25. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
26. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；
27. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；
28. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；
（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
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8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
10. 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）；
11. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
12. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
13. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
14. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
15. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
16. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号）；
17. 《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中
评协[2012]246 号）。
（四）资产权属依据
1. 国有产权登记证、企业法人营业执照、公司章程；
2. 土地使用证；
3. 土地使用权出让合同；
4. 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证；
5. 房屋所有权证；
6. 机动车行驶证及登记证；
7. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
8. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》、《收益预测表》；
2. 《工程勘察设计收费管理规定》（国家计委、建设部计价格（2002）10 号
文）；
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3. 《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（ 财建〔2002〕394
号）；
4. 《国家发展改革委、建设部关于<建设工程监理与相关服务收费管理规定>
的通知》（发改价格[2007]670 号）；
5. 《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价格
[2002]1980 号）；
6. 《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计
价格[1999]1283）；
7. 《国家计委、国家环境保护总局<关于规范环境影响咨询收费有关问题>的
通知 》（计价格[2002]125 号）；
8. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号）；
9. 《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税
[2013]106 号）
10. 《中华人民共和国海关进出口税则》（2013 年）；
11. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
12. 《房屋完损等级及评定标准》（城住字[1984]第 678 号）；
13. 《机电产品报价手册》；
14. 企业提供的相关工程预决算资料；
15. 企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
16. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；
17. 企业提供的未来年度经营计划、盈利预测等资料；
18. 企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
19. 企业与相关单位签订的原材料购买合同；
20. 企业与相关单位签订的工程承发包合同；
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21. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
22. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我
公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对
象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基
础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物
来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基
本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其
评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独
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立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历
史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益
的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，可比上市公司或交易案
例与评估对象的可比程度较难准确量化和修正，市场法评估结果的准确性较难考
量，因此本次评估未采用市场法。
因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1．流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收利息、其他应收款、其他流动资
产；负债包括应交税费、应付股利。
（1） 货币资金：包括库存现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账
单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
（2） 应收利息：评估人员通过核实各个存款项目的本金、存款类型、计息
起始日及利率等各个因素，根据合同中的本金、计息期及利率重新计算相符后确
定评估值。
（3） 其他应收款：其他应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收
回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算
评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于
历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能
收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回
的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
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（4） 其他流动资产：评估人员通过核实其他流动资产的性质，以及何时相
关和合同及入账凭证，最后以核实后的账面值确认评估值。
（5） 负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估
企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担
的负债项目，按零值计算。
2．非流动资产的评估
（1） 长期股权投资
长期股权投资主要为对下属公司的长期股权投资，共计 8 家，包括全资子公
司 3 家、控股子公司 1 家和非控股公司 4 家。被投资单位名称和评估方法如下表
所示：
序号 股东名称 持股比 评估方法 定价方法
例%
2 京能（赤峰）能源发展有限公司 93.75 资产基础法、收益法 收益法
1 山西漳山发电有限责任公司 100.00 资产基础法、收益法 资产基础法
3 内蒙古京能盛乐热电有限公司 100.00 资产基础法、收益法 资产基础法
4 山西京同热电有限公司 100.00 资产基础法、收益法 资产基础法
6 内蒙古京达发电有限责任公司 30.00 资产基础法、收益法 资产基础法
5 内蒙古蒙达发电有限责任公司 47.00 资产基础法、收益法 资产基础法
8 内蒙古上都发电有限责任公司 49.00 资产基础法、收益法 收益法
7 内蒙古上都第二发电有限责任公司 26.00 资产基础法、收益法 收益法
对于 8 家长期股权投资单位，均采用资产基础法和收益法进行评估，对于长
期股权投资单位的资产基础法和收益法分别介绍如下：
1）资产基础法
①流动资产及负债的评估
长期股权投资单位的流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预
付款项、其他应收款、存货、其他流动资产等；负债包括短期借款、应付票据、
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年
内到期的非流动负债、其他流动负债、长期借款、长期应付款、专项应付款、预
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计负债等。
A、 货币资金：包括库存现金、银行存款和其他货币资金，通过现金盘点、
核实银行对账单、银行函证、其他货币资金凭证等，以核实后的价值确定评估
值。
B、应收票据：应收票据指企业因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇
票。对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票
据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出
库单（发货单）等原始记录。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认
评估值。
C、应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔
款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应
收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额
时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出
这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表
明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
D、 预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于那
些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其
评估值为零。预付款项中的待摊费用，以被评估单位评估基准日后还享有的资产
和权力价值作为评估值，对于基准日后已无对应权利、价值或已经在其他资产中
考虑的项目直接评估为零。对基准日后尚存对应权利或价值的的待摊费用项目，
按原始发生额和尚存受益期限与总摊销期限的比例确定。
E、 存货：主要为原材料等，对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不
大的外购存货，以核实后的账面价值确定评估值；对于库存时间长、流动性差、
市场价格变化大的外购存货按基准日有效的公开市场价格加上正常的进货费用确
定评估值。
F、其他流动资产：评估人员通过核实其他流动资产的性质，以及何时相关
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和合同及入账凭证，最后以核实后的账面值确认评估值。
G、负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的
负债项目，按零值计算。
②非流动资产的评估
A、房屋建（构）筑物
对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
（A）房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，根据各地执行的定额标准和有关
取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总
造价。
对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安综合造
价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。根据
基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重
置全价。
（B）综合成新率的确定
a、对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确
定，其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
其中：
理论成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年
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来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部
分进行打分，填写成新率的现场勘察表，测算勘察成新率。
b、对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体
情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%。
B、机器设备
本次评估，纳入评估范围的机器设备为国产设备。
（A）重置全价的确定
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用+资金成本-
增值税
a、设备购置价
对于国产设备购置价，主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《机电产
品报价手册》，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置
价的设备，采用价格指数法进行评估。
b、运杂费
以设备购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形
尺寸等因素，按不同运杂费率计取。
c、安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率
计取。对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
d、基础费用
根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，
以购置价为基础，按不同费率计取。
e、其他费用
其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费
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等 ，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，
计算基础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。
f、资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按
照复利计算。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用）×资金成
本率
（B）综合成新率的确定
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
a、勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工
作环境、维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确
定勘察成新率。
b、理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=（经济寿命年限-已使用的年限）/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时
间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
（C）评估值的确定
机器设备评估值=重置全价×综合成新率
C、运输设备
（A）车辆重置全价的确定
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车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置附加税、其他费用（如验车费、牌照
费、手续费等）及可抵扣增值税四部分构成。
车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定。
车辆购置附加税：按现行税法，以不含增值税的车辆购置价与车辆购置税率
乘积确定计算车辆购置附加税，其中车辆购置税率为 10%。
可抵扣的车辆增值税：根据税法财税 2013[106]号文，2013 年 8 月 1 日起原增
值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销
项税额中抵扣，增值税率为 17%。
其他费用：依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
（B）车辆综合成新率的确定
对于车辆，首先根据现行的汽车报废标准采用“规定行驶里程法”并根据车
辆的现场勘察情况等进行调整。
里程成新率=(1—已行驶公里数/经济行驶公里数) ×100%
（C）评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆，主要查询二手交易价采用
市场法进行评估。
D、 在建工程
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合在建
工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
（A）工程已完工达到预定可使用状态但未转固，按相应的固定资产评估方法
进行评估。
（B）主要设备或建筑主体已转固，但部分费用项目未转的在建工程，若其价
值在固定资产评估值中已包含，则该类在建工程评估值为零。
（C）未完工项目
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①对于正常建设的在建项目，若在此期间投资涉及的设备、材料和人工等价
格变动幅度不大，则按照账面价值扣除不合理费用以及资本化利息后重新测算相
应的资金成本确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，
则按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生
的全部费用确定重置价值；当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能性陈旧
贬值和经济性陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。
②对于部分在建项目，如上都第二发电在建工程中的四期、五期待摊费用，
对于该部分工程尚无明确的投资计划，因此，对于该部分在建工程我们以审计后
的账面值确认评估值。
E、土地使用权
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的
规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价
目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近
法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次
评估采用适当的评估方法进行评估。
2）收益法
评估思路同京能煤电收益法思路，详见京能煤电收益法介绍。
二）收益法
企业整体价值收益法评估的基础是经济学预期效用理论，是通过对评估对象
所运用的资产进行综合分析，从资产整体运营收益的角度出发，测算被评估资产
在未来的预期收益值，并按特定的折现系数估算出其企业资产现时公平市值的一
种评估方法。收益法在理论上是一种比较完善和全面的方法，该方法提供了从整
体上分析衡量一个企业盈利能力、从而确定企业资产价值的途径。这种方法不仅
考虑了企业基本有形资产获取收益的因素，同时还考虑了无形资产、特别是一些
不可确指无形资产获取收益的因素。
用收益法进行公司整体价值评估时，我们将首先对公司竞争能力和发展战略
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北京京能煤电资产管理有限公司资产评估报告 第28页
进行分析，其次将基于公司历史经营业绩、目前公司资源状况、未来发展计划，
对公司未来财务及收益状况进行预测。
由于被评估企业所面临的外部环境因素、行业竞争状况、企业竞争地位能够
合理分析，企业的业务流程明确，影响企业收益的各项参数能够取得或者合理预
测，其面临的风险也能够预计和量化，具备使用收益法的条件。
本次评估收益法模型选用企业自由现金流模型。
公司股东全部权益价值=公司经营价值+溢余资产价值溢余负债价值+非经营
性资产价值非经营性负债价值付息债务价值
=公司投资资本价值付息债务价值
公司经营价值包括经营性资产、负债价值，是指企业因盈利目的而持有、且
实际也具有盈利能力的资产及对应的负债。
非经营性资产、负债是指与公司的经营没有直接关系的、不是用来获取经济
利益的资产及对应的负债。
在经营性资产、负债中，有一部分是与本次预测的公司未来收益无直接关系
的多余资产及多余负债，我们将其分别定义为溢余资产和溢余负债。溢余资产一
般包括：溢余货币现金、交易性金融资产、应收利息、应收股利、可供出售金融
资产、持有至到期投资、长期股权投资、投资性房地产、递延所得税资产等；溢
余负债一般包括：交易性金融负债、应付利息、应付股利、预计负债、递延所得
税负债等。
付息债务是指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息应付票
据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
公司经营价值计算公式为：
n
Ri Vn
P
i 1 1 r i
1 r n
式中：
P--企业经营价值
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Ri--企业自由现金流量
r--折现率，以企业加权平均资本成本作为折现率
n-收益年期
i--详细预测期间
Vn--详细预测期末的企业后续价值。
企业自由现金流量=息税前利润×（1-所得税率）营运资金增加额＋折旧及
摊销资本性支出
=息税前利润×（1所得税率）营运资金增加额资本性支
出净额
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2016 年 1 月接受委托方的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方
就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人
员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
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依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2016 年 2 月 3 日－2 月 22 日。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，
工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设
备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实
地观察设备的运行状态等方式进行，并在调查的基础上完善重要设备调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
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北京京能煤电资产管理有限公司资产评估报告 第31页
（4）企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查
各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋
势，为编制未来现金流预测作准备。
通过收集相关信息，对京能煤电公司各项业务的市场环境、未来所面临的竞
争、发展趋势等进行分析和预测。
该阶段的工作时间为 2016 年 2 月 23 日－3 月 8 日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和
未来经营预测资料开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报
告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2016 年 3 月 9 日－4 月 1 日。
九、评估假设
（一）一般假设：
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
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估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下
去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，
以维持持续经营能力。
（二）收益法评估假设：
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不
可抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现
时方向保持一致。
7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变
化。
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8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，京能煤电总资产账面价值为 490,499.15 万元，评估价值
为 676,840.09 万元，增值额为 186,340.95 万元，增值率为 37.99%；总负债账面价
值为 36,685.56 万元，评估价值为 36,685.56 万元，无增减值；净资产账面价值为
453,813.59 万元，评估价值为 640,154.53 万元，增值额为 186,340.95 万元，增值率
为 41.06%。具体评估值情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 20,207.57 20,207.57 - -
非流动资产 470,291.57 656,632.52 186,340.95 39.62
其中：长期股权投资 470,291.57 656,632.52 186,340.95 39.62
投资性房地产 - - -
固定资产 - - -
在建工程 - - -
无形资产 - - -
土地使用权 - - -
其他 - - -
资产总计 490,499.15 676,840.09 186,340.95 37.99
流动负债 36,685.56 36,685.56 - -
非流动负债 - - -
负债总计 36,685.56 36,685.56 - -
净资产 453,813.59 640,154.53 186,340.95 41.06
（二）收益法评估结论
经收益法评估，京能煤电股东全部权益价值为 639,155.25 万元，较账面净资
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产 453,813.59 万元增值 185,341.66 万元，增值率 40.84%。
（三）评估结果的最终确定
资产基础法为从资产重置的角度评价资产的公平市场价值，仅能反映企业资
产的自身价值，而不能全面、合理的体现各项资产综合的获利能力及企业的成长
性，并且也无法涵盖诸如在执行合同、客户资源、商誉、人力资源等无形资产的
价值。
收益法是采用预期收益折现的途径来评估企业价值，不仅考虑了企业以会计
原则计量的资产，同时也考虑了在资产负债表中无法反映的企业实际拥有或控制
的资源，如在执行合同、销售网络、企业资质、人力资源等，而该等资源对企业
的贡献均体现在企业的净现金流中，所以，收益法的评估结论能更好体现企业整
体的成长性和盈利能力。
京能煤电的收益法结果较资产基础法结果低 999.28 万元，主要原因为京能煤
电为煤电管理平台，无实际经营业务，但每年有部分费用发生，因此，造成收益
法结果略低于资产基础法结果。我们认为资产的价值通常不是基于重新购建该等
资产所花费的成本而是基于市场参与者对未来收益的预期。评估师经过对被评估
单位财务状况的调查及经营状况分析，结合本次资产评估对象、评估目的，适用
的价值类型，经过比较分析，认为投资者更加关注京能煤电未来的盈利能力而非
历史成本，因此我们认为收益法的评估结论能更全面、合理地反映企业的内含价
值，故本次评估采用收益法评估结果作为本次评估的最终评估结论。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
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的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三） 本次评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折
价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
（四） 在评估基准日后，至 2016 年 12 月 30 日止的有效期以内，如果资产数
量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（五） 京能煤电的 8 家长投公司存在以下瑕疵事项：
1、京能（赤峰）能源发展有限公司（简称：赤峰能源）
赤峰能源纳入评估范围的 4 项房产由于未做竣工决算尚未办理房产证，未办
理房产证总面积为 4235.5m2；赤峰能源纳入评估范围的 2 辆车，行驶证证载权利
人与被评估单位名称不一致，原因主要为考虑到进京办事便利，相关车辆挂靠到
北京的关联公司，京能（赤峰）能源发展有限公司已出具说明，承诺京能（赤峰）
能源发展有限公司所有；赤峰能源纳入评估范围的 138 项设备进行了融资租赁。
2、山西漳山发电有限责任公司（简称：漳山发电）
漳山发电纳入评估范围的部分房屋建筑物未办理房屋所有权证，未办证房产
共计 2 项，未办证面积为 8,439.60 平方米；漳山发电纳入评估范围的运输设备中
有 2 辆自卸车已不参加年检，供厂区内使用，均可正常行驶；漳山发电纳入评估
范围的 10 项设备进行了融资租赁；漳山发电存在 9 项电费收费权质押事项。
3、内蒙古京能盛乐热电有限公司（简称：京能盛乐）
京能盛乐纳入评估范围的 1 部办公用车，行驶证证载权利人与被评估单位名
称不一致，原因主要为考虑到进京办事便利，相关车辆挂靠到北京的关联公司，
京能盛热承诺产权归其所有。
4、山西京同热电有限公司（简称：京同热电）
无瑕疵事项。
5、内蒙古京达发电有限责任公司（简称：京达发电）
京达发电纳入本次评估范围的 17 处房屋建筑物未办理房屋产权证，京达发电
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出具房屋产权说明，承诺该部分房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的 2 辆
车辆的行驶证丢失，京达发电正在补办车辆行驶证，纳入评估范围的 17 辆车辆的
车辆行驶证年检日期已经过期，京达发电尚未对行驶证进行重新年检，本次评估
针对该部分车辆，京达发电出具产权说明，承诺该部分车辆产权归其所有；纳入
评估范围的土地有 1 宗，为划拨用地，土地证号为达国用（2011）第 000763 号，
面积为 273,624.22 平方米。
6、内蒙古蒙达发电有限责任公司（简称：蒙达发电）
蒙达发电纳入本次评估范围的两项房屋建筑物未办理房屋产权证，蒙达发电
出具房屋产权说明，承诺这两项房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的三项
房屋建筑物房产证证载权利人为蒙达发电前身达拉特发电厂，对此蒙达发电出具
房屋产权说明，承诺这三项房屋建筑物产权归其所有；纳入评估范围的 2 辆车辆
的行驶证丢失，蒙达发电正在补办车辆行驶证，纳入评估范围的一辆车的行驶证
年检日期已经过期，蒙达发电尚未对行驶证进行重新年检，对于上述车辆，蒙达
发电出具产权说明，承诺该部分车辆产权归其所有；纳入评估范围的土地有 7 宗，
其中有 6 宗为划拨地，总面积为 6,517,085.91 平方米，1 宗证号为呼国用 99 字第
001 号的出让土地证载权利人为内蒙古达拉特发电厂，系蒙达发电前身，蒙达发电
已出具产权声明。
7、内蒙古上都发电有限责任公司（简称：上都发电）
上都发电纳入评估范围的 14 辆车待报废，企业未提供车辆行驶证；1 辆车为
厂内用车，未办理行驶证，2 辆行驶证年检过期，企业正在年检办理过程中，1 辆
车的证载权利人为正蓝发电有限责任公司（正蓝发电有限责任公司为上都发电前
身，名称未变更），上都发电出具产权说明，承诺上述车辆的产权归其所有；纳
入评估范围的土地总有 10 宗，其中 9 宗土地为划拨地，面积合计为 3,519,729.67
平方米。
8、内蒙古上都第二发电有限责任公司（简称：上都第二发电）
上都第二发电纳入评估范围的 1 辆行驶证年检过期，企业正在年检办理过程
中；4 辆车辆厂内行驶，未办理行驶证；1 辆车辆证载权利人为内蒙古上都发电有
限责任公司，未及时过户。上都第二发电出具产权说明，承诺上述车辆的产权归
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其所有；纳入评估范围的土地共有 7 宗，其中 2 宗土地为划拨地，面积合计
749,857.60 平方米。
上述瑕疵事项具体详见《京能煤电项目特别事项汇总》。
（六） 评估程序受到限制的情形：
一） 本次评估中，注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和
性能做技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行
记录是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断。
二） 本次评估中，注册资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部
结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评
估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件
下，通过实地勘察做出判断。
（七） 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需
要对评估结论进行调整的重大事项。
十二、评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三） 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审
查，备案后方可正式使用；
（四） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（五） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估
结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2015 年 12 月 31 日至 2016
年 12 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考
依据。超过一年，需重新进行资产评估。
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十三、评估报告日
评估报告日为 2016 年 4 月 1 日。
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资 产评 估机 构：北 京天 健兴 业资产 评估 有限 公司
法 定 代 表 人：
注 册资 产评 估师：
注 册资 产评 估师：
二 〇一 六年 四月一 日
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