深圳市赤湾房地产开发有限公司
已审核盈利预测报告
2016年度、2017年度及2018年度
深圳市赤湾房地产开发有限公司
目 录
页 次
一、 盈利预测审核报告 1
二、 盈利预测报告
盈利预测表 2
盈利预测表附注 3-20
盈利预测审核报告
安永华明(2016)专字第61243319_H09号
深圳市赤湾房地产开发有限公司董事会：
我们审核了后附的深圳市赤湾房地产开发有限公司2016年度、2017年度及2018年度
的盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——
预测性财务信息的审核》。深圳市赤湾房地产开发有限公司管理层对上述盈利预测报告及
其所依据的各项假设负责。这些假设已在上述盈利预测报告附注的盈利预测基础和基本
假设中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些
假设没有为上述盈利预测报告提供合理基础。而且，我们认为，上述盈利预测报告是在
这些假设基础上恰当编制的，并按照上述盈利预测报告中所述的编制基础进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与上述
盈利预测报告存在差异。
本报告仅供深圳市南山房地产开发有限公司向深圳市赤湾房地产开发有限公司增资
事宜之用；未经本所书面同意，不得作其他用途使用。
安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所 中国注册会计师：谢 枫
中国注册会计师：陈叻治
中国 深圳 2016年5月20日
本分所已获安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)总所授权执行业务
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盈利预测表
2016年度、2017年度及2018年度
人民币元
附
注
六 2016年 2017年度 2018年度
1-4月 5-12月 1-12月 1-12月 1-12月
已审实现数 预测数 预测数 预测数合计 预测数
营业收入 1 - - - 2,775,747,726.40 273,014,178.36
减：营业成本 2 - - - 1,277,628,304.68 125,553,750.69
营业税金及
附加 3 - - - 406,673,950.73 51,403,228.57
销售费用 4 12,223,116.73 37,723,958.96 49,947,075.69 15,440,124.31 -
管理费用 5 755,724.83 6,906,942.89 7,662,667.72 7,525,032.28 2,000,000.00
财务费用 (28,558.81) - (28,558.81) - -
营业利润/(亏损) (12,950,282.75) (44,630,901.85) (57,581,184.60) 1,068,480,314.40 94,057,199.10
加： 营业外收入 15,500.00 - 15,500.00 - -
利润/(亏损)总额 (12,934,782.75) (44,630,901.85) (57,565,684.60) 1,068,480,314.40 94,057,199.10
减： 所得税费用 6 (3,672,192.47) (11,168,740.17) (14,840,932.64) 267,120,078.60 23,514,299.78
净利润/(亏损)及综
合收益/(亏损)总
额 (9,262,590.28) (33,462,161.68) (42,724,751.96) 801,360,235.80 70,542,899.32
载于第3页至第20页的附注为本盈利预测表的组成部分
第2页至第20页的盈利预测表由以下人士签署：
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：________ 会计机构负责人： ________
陈洪 成仲毅 成仲毅
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盈利预测表附注
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重要提示：本盈利预测报告是深圳市赤湾房地产开发有限公司(“本公司”)管理层在最佳估计假
设基础上编制。本盈利预测财务报告的编制遵循谨慎性原则，但所依据的各种假设具有不确定
性，本公司提醒投资者进行投资决策时不应过分依赖本盈利预测报告。
一、 本公司基本情况
本公司是一家在中华人民共和国广东省注册的有限责任公司。于2014年6月11日成立，注
册经营期限为20年，企业法人营业执照注册号为440301109559151。本公司位于深圳市
南山区招商街道赤湾石油大厦4楼。
本公司主要经营活动为：房地产开发经营；自有房屋租赁；室内装饰装潢设计；清洁服务；
园林绿化养护；鲜花礼仪服务；停车场管理。
本公司的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发(集团)股份有限公司。
二、 盈利预测基础
本盈利预测报告的编制是假定报告主体本公司于 2016 年 5 月 1 日至 12 月 31 日期间及
2017 年度和 2018 年度(以下简称“预测期间”)持续经营。本盈利预测表中 2016 年 1 月
1 日至 2016 年 4 月 30 日期间(“历史期间”)的实现数已经审计，相关编制基础列示于本
公司财务报表中。本盈利预测报告中预测期间的预测数的编制基础与财务报表一致。
本盈利预测报告仅供深圳市南山房地产开发有限公司向深圳市赤湾房地产开发有限公司
增资事宜之用。盈利预测表列示了本公司预测期间的盈利预测数、2016 年 1 月 1 日至 4
月 30 日期间的已审经营成果。
本盈利预测报告是本公司管理层根据本公司经审计的历史期间的利润表为基础，并依据
本公司相关的经营计划、营销计划、投资计划、融资计划等资料，在充分考虑经营条件、
经营环境、未来发展计划以及盈利预测报告中所述的各项假设的前提下，本着谨慎的原
则而编制的。
本盈利预测报告系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订
的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)，并基于本
盈利预测报告附注四所述的各项重要会计政策和会计估计而编制，所采用的会计政策与编
制历史期间的本公司的利润表时所采用的主要会计政策无任何重大的差异。
编制盈利预测所采用的货币为人民币。
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三、 盈利预测的基本假设
（1） 预测期内本公司所遵循的国家有关法律、法规、部门规章和政策以及本公司所在地
区的社会政治、经济环境不发生重大变化；
（2） 预测期内本公司相关会计政策、会计估计不发生重大变化；
（3） 预测期内本公司业务所处的行业状况无重大变化；
（4） 预测期内国家和地区的通货膨胀、银行贷款利率和外汇汇率不发生重大变化；
（5） 预测期内本公司产品所处的市场状况，特别是国际、国内房地产市场需求及影响房
地产市场需求的相关重要因素无重大变化；
（6） 预测期内本公司的经营计划、营销计划、投资计划、融资计划不会因外部环境变化
而无法如期实现或发生重大变化；
（7） 本公司适用的现行税收政策及各种税项在预测期间，其征收基础、计算方法及税率，
不会有重大改变；
（8） 本公司的经营活动在预测期间内不会因人力缺乏、资源短缺或成本严重变动而受到
不利影响；
（9） 无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目如未决诉讼等造成的重大
不利影响；
（10） 本公司能依照签约合同并按经营计划顺利开发及销售产品；
（11） 本公司现有产品的销售价格不会受到有关部门的限制；材料供应市场不发生重大变
化；
（12） 本公司资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计划的事实发生困难；
（13） 于预测期间内，本公司的架构不发生重大变化。
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四、 重要会计政策和会计估计
1. 会计期间
本公司的会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
2. 记账本位币
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人
民币元为单位表示。
3. 现金及现金等价物
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公司持
有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
4. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负
债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几
乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计
入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，
是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
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四、 重要会计政策和会计估计(续)
4. 金融工具(续)
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分类为贷款和应收款项。本公司在初始确认时确定金融资
产的分类。金融资产在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计
入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的
利得或损失，均计入当期损益。
金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：其他金融负债。其他金融负债的相关交易费用计
入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生
减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实
际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量
的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人
违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能倒闭或进行其他财务
重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确已减少且可计量。
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四、 重要会计政策和会计估计(续)
4. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现金流量(不包括尚
未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该
金融资产原实际利率(即初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的
价值。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利
率计算确认。对于贷款和应收款项，如果没有未来收回的现实预期且所有抵押品均已变现
或已转入本公司，则转销贷款和应收款项以及与之相关的减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减
值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的
金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不
重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已
单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减
值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当
期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回
日的摊余成本。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资
产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当
期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放
弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。
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四、 重要会计政策和会计估计(续)
4. 金融工具(续)
金融资产转移(续)
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担
保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价
中，将被要求偿还的最高金额。
5. 应收款项
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额 100 万元以上(含 100 万元)且占应收款项
(包括应收账款和其他应收款)账面余额 10%以
上的款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低
提方法 于其账面价值的差额计提坏账准备。
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
本公司以个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合，并采用个别认定法和
账龄分析法对应收账款和其他应收款计提坏账准备。
个别认定法将应收关联方款项、押金、保证金等确定为应收款项组合，并根据未来现金
流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
账龄分析法计提坏账准备的比例如下：
应收账款 其他应收款
账 龄
计提比例(%) 计提比例(%)
6 个月以内(含 6 个月，以下同) 3.00 3.00
6 个月至 1 年 5.00 5.00
1至2年 10.00 10.00
2至3年 40.00 40.00
3 年以上 100.00 100.00
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5. 应收款项(续)
单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用
风险特征的应收款项组合和个别认定法组合的
未来现金流量现值存在显著差异。
坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额计提坏账准备。
6. 存货
存货包括开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货按成本进行初始计量。楼房在建设完工前以开发成本列示，建设完工
后向建设局质监站申请单体验收，质检站组织设计院、勘察单位、监理公司、公司和施工
方共同参与，五方认可盖章后公司可获得单体验收报告，表明楼房已达到可入住状态；财
务部根据单体验收报告以及该楼房的销售情况，对已销售并预收的房款做为销售收入处理，
对未销售的房屋转开发产品。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑
安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。发出
时，采用个别计价法确定其实际成本。
开发用土地的核算方法：
(1) 纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
(2) 连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本；
公共配套设施费用的核算方法：
(1) 不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；
(2) 拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实
际成本，完工时单独计入开发产品；
(3) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开
发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实
际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
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6. 存货(续)
于资产负债表日存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存
货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货
的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额
予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，指在正常生产经营过程中，以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时按单个存货项目计提。
7. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以
确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认
被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款，相关税费，以及为
使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值及年折旧率
如下：
估计使用年限 预计净残值率 年折旧率
办公设备 3年 10% 30%
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值率和折旧方法进行复核，
必要时进行调整。
8. 借款费用
借款费用，是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢
价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款
费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活
动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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8. 借款费用(续)
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后
的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必
要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重
新开始。
9. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以
确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值
能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司带来
经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
软件 3年
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9. 无形资产(续)
本公司取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在
土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司至少于每年年度终了，
对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
10. 资产减值
本公司对除存货、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司
将估计其可收回金额，进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的
认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
11. 长期待摊费用
长期待摊费用采用直线法摊销，摊销期如下：
摊销期
经营性租赁资产改良支出 2年
维修维护费 3年
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12. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各
种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福
利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也
属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
离职后福利(设定提存计划)
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年金，相应支出
在发生时计入相关资产成本或当期损益。
13. 收入
收入在经济利益很可能流入本公司、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确
认。
房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足
开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济
利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
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14. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交
纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未
作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础
之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的
交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异
转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取
得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由
此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列
条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且
未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清
偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面
价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的
应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
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四、 重要会计政策和会计估计(续)
14. 所得税(续)
如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税与同一
应纳税主体和同一税收征管部门相关，则将递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的
净额列示。
15. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经
营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，
或有租金在实际发生时计入当期损益。
16. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、和估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些
假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进
行重大调整。
判断
折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。
本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是
本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导
致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
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四、 重要会计政策和会计估计(续)
16. 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵
扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额
的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
存货跌价准备
如附注四、6所述，本公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是
指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额。
五、 税项
主要税种及税率：
企业所得税 -- 按应纳税所得额的25%计缴企业所得税。
增值税 -- 根据中国有关税务法规，本公司应税收入按5%的税率计算增
值税。
营业税 -- 根据中国有关税务法规，本公司按照属营业税征缴范围的应税
收入的5%计缴营业税。
土地增值税 -- 以房地产销售收入-扣除项目金额为计税依据，按照超率累进
税率30%-60%计缴。
城巿维护建设税 -- 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税
的7%的比例计缴城市维护建设税。
教育费附加 -- 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税
的3%的比例计缴教育费附加。
地方教育附加 -- 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税
的2%的比例计缴地方教育费附加。
代扣缴个人所得税 -- 本公司支付给雇员的薪金，由本公司按税法代扣缴个人所得
税。
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六、 盈利预测项目编制说明
1. 营业收入
本公司主营业务为商品房住宅的开发业务，商品房住宅开发业务收入的预测以本公司开发
的《山语海苑》项目的营销计划为基础，根据《山语海苑》项目的开发进度、预售情况，
从销售量和销售价格两方面进行预测，其中：预计销售面积以开发进度、可售楼盘面积及
预计销售比例计算，销售价格预测是根据市场价格水平、供求关系的变动趋势及本公司的
销售定价策略并参考开发项目周边地区相同档次楼盘，按一定的波动幅度进行测算。
山语海苑项目：
项目预计达到预售条件开盘时间为2016年6月，2016年预计预售面积58,298平方米，预
售均价49,993元/平方米，2016年无结转收入。
2017年预计预售面积5,729平方米，预售均价50,038元/平方米，结转上年销售收入
2,775,747,726.40元。
2018年结转上年销售收入273,014,178.36元。
2. 营业成本
本公司主营业务成本为商品房住宅《山语海苑》项目的开发成本，包括开发地块的地价、
开发项目的建安成本、资本化的贷款利息，根据给政府相关单位缴纳的地价凭证、与施工
单位所签订的施工合同、开发项目的预算、合同等文件资料，同时预计尚需追加发生的开
发成本来预测，其中涉及的预售面积与收入预测中口径一致。
预计截至2017年共预售面积64,027平方米，单位成本21,915.47元，2017年结转成本
1,277,628,304.68元，2018年结转成本125,553,750.69元。
3. 营业税金及附加
营业税金及附加主要包括增值税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税等。主要依
据预测的应税营业收入、预测的增值率及相应的适用税率进行预测，其中增值税按应税收
入的5%计缴；土地增值税依据单个房地产项目按照土地增值税清算的口径进行预测；城
市建设维护税、教育费附加及其他附加税依据公司应纳流转税额及相应的税率进行预测。
4. 销售费用
销售费用预测依据：根据为实现《山语海苑》项目的销售目标，在销售进度、营销推广等
方面的投入等因素进行预测。其中：佣金代理费及广告费根据公司制定的销售计划、广告
费用计划、签订的销售代理合同测算。
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六、 盈利预测项目编制说明（续）
5. 管理费用
管理费用是依据本公司历史数据并考虑其在预测期间的经营变动趋势进行预测。其中职工
薪酬主要是依据公司预算及社保公积金计缴标准等进行预测；折旧及摊销主要是依据固定
资产、无形资产及其他长期资产的余额，及预测期间预计新增资产情况进行预测；办公及
行政费用主要包括差旅交通费、业务招待费、汽车费用、租金、差饷、通讯费、水电费、
物业管理费等；其他费用中有合同或协议的项目，根据有关合同或协议预测；没有合同或
协议的根据公司的有关预算情况进行预测。
6. 所得税费用
所得税费用包括当期所得税费用和递延所得税费用。本公司在预测当期所得税费用时，系
根据预测的利润总额，按照本公司的企业所得税适用税率进行预测；本公司依据预测的可
抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异计算递延所得税费用。
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七、 影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施
(一) 影响盈利预测结果实现的主要问题
1. 政策和宏观调控风险
房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，为规范房地产行业的发展，国家对房地产业
的管理和宏观调控力度较大，陆续在产业政策、信贷政策、税收政策方面出台了一系列限
制措施，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、速效以及保持业绩稳定等方面产生相
应的影响。因此，国家相关房地产宏观调控政策将对本公司生产经营产生重大影响。
2. 行业风险
房地产开发存在明显的周期性，与国民经济发展之间存在关联性，受国民经济发展周期
影响较大。随着我国经济增长速度的趋缓，如果不能正确预测国民经济发展周期的波动，
并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，公司的业务和
业绩也将存在一定的波动风险。
随着消费者购房消费日趋成熟，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出
台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，优胜劣汰的趋势正逐步显现。
3. 业务风险
房地产开发具有周期长，投资大，涉及相关合作行业广的特点。房地产项目通常需要经过
项目论证、土地收购、规划设计、施工、营销、售后服务等阶段。在上述过程中，政府部
门需要对重要环节进行审批或备案，上述任何环节的不利变化，将可能导致公司项目周期
拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
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七、 影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施 (续)
(二) 针对上述存在的问题，本公司将采取的以下措施
1. 加强对政策与市场形势的分析
公司将充分利用当前较好的市场形势，合理安排项目开发的节奏，合理搭配各项目之间的
投资比例，紧密关注国家宏观调控政策的导向、国民经济发展和房地产市场的形势，做好
经营计划，合理安排开发节奏，确保经营业绩的均衡、稳定发展；同时对开发产品结构进
行合理安排，提高抗风险的能力。
2. 差异化竞争
本公司持续关注市场动态以及现有的和潜在的竞争对手，通过提升楼盘综合素质，完善生
活配套服务，增强生活氛围及项目附加值提升企业竞争力，从而避免与竞争对手展开价格
战。同时加强与深圳市南山房地产开发有限公司的合作，未来深圳市南山房地产开发有限
公司和本公司管理层之间将不断加强沟通，相互分享经验和教训，降低整合成本。
3. 人才培养和品牌建设
公司已经在房地产开发方面积累了丰富的专业经验，成为专业的房地产综合开发建设企
业，打造了一支具有丰富经营开发及操作经验的团队，从项目的可行性研究、前期规划、
建设施工、销售及售后服务等环节已经具有一套行之有效的专业化操作流程和管理体系，
公司多年的开发也形成了一定知名度的品牌形象。公司将进一步强化管理团队和品牌建
设，强化战略规划和实施能力，提升公司品牌的内涵和渗透力，从而提升公司在行业中的
竞争力。
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