天地源：非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告_股票频道

天地源股份有限公司

非公开发行股票募集资金使用可行性

分析报告

二〇一六年五月

为进一步增强公司竞争能力，优化公司资本结构，公司拟非公开发行股票募

集资金（含发行费用）不超过 250,000 万元，用于以下 5 个房地产项目的开发：

（1）苏州太湖颐景项目；（2）苏州拾锦香都项目；（3）苏州金山项目；（4）

苏州七里香都项目；（5）天津一里项目，以及偿还金融机构借款。本次非公开发

行股票募集资金使用可行性分析如下：

一、本次募集资金使用计划

本次非公开发行股票募集资金总额不超过 250,000 万元，扣除发行费用后将

全部用于以下项目：

序号项目名称预计总投资额（万元）募集资金拟投入额（万元）

1 苏州太湖颐景项目 105,317 35,000

2 苏州拾锦香都项目 199,730 75,000

3 苏州金山项目 60,047 15,000

4 苏州七里香都项目 275,045 30,000

5 天津一里项目 102,848 20,000

6 偿还金融机构借款 75,000 75,000

总计 817,987 250,000

二、本次募集资金投资项目的具体情况

本次非公开发行 A 股股票募集资金拟投资项目的具体情况如下：

（一）太湖颐景项目

1、项目情况要点

项目名称：太湖颐景项目

项目总投资：105,317 万元

项目建设期：2015 年 7 月—2017 年 12 月

项目经营主体：苏州天地源香湖置业有限公司

规划用地面积：38,536.80 平方米

规划建筑面积：129,902.23 平方米

2、项目基本情况

项目位于苏州市太湖新城 2014-G -22 地块，定位为苏州城市副中心，新城

的先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住的建设理念保证

了区域的稳健发展。规划用地面积 38,536.80 平方米，规划建筑面积 129,902.23

平方米，地块容积率为 2.5，建设内容包括 7 幢高层住宅、商业及物业配套用房。

3、项目的市场前景

项目位于太湖新城临湖位置，天然资源优势明显；板块处于规划起步期，属

于蓝海板块，升值前景广阔；区域 40 亿元以上基础设施及环境整治的大力投入，

为区域建设打造了很好的基础；随着 2014 年永旺梦乐城建成营业、2016 年太湖

小学、中学建成、2017 年三甲医院的建成使用，项目周边生活、商业配套逐步

成熟齐备，区域价值将大幅提升。

4、资格文件取得情况

截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：

资格文件编号

国有土地使用权出让合同【3205012014CR0124】

国有土地使用权证吴国用（2015）第 0604423 号

建设用地规划许可证地字第 320506201500103

建设工程规划许可证建字第 320506201500156

320506201506240219

建设工程施工许可证

320506201507150101

苏房预吴中[2015]378 号

预售许可证

苏房预吴中[2016]035 号

立项文件吴发改中心核[2014]105 号

环评文件吴环综[2014]391 号

5、投资估算及筹资方式

项目总投资：105,317 万元，投资估算如下：

序号工程项目费用合计(万元) 占总投资比例

1 土地成本 39,755 37.75%

2 前期费用 2,580 2.45%

3 建安费用 42,520 40.37%

4 公建配套设施 8,877 8.43%

5 期间费用 11,585 11.00%

总投资 105,317 100%

本募投项目拟使用募集资金 35,000 万元，其余资金公司将通过其他方式自

筹解决。

6、项目经济评价

项目预计实现销售收入 153,610 万元，项目投资净利率预计 23.32%，销售

净利率预计 15.99%。

项目经济效益良好，具体指标如下表所示：

内容指标

销售面积（平方米） 126,219.19

预计总销售收入（万元） 153,610

预计总投资（万元） 105,317

预计净利润（万元） 24,558

投资净利率 23.32%

销售净利率 15.99%

7、项目的具体开发和进展情况

该项目目前处于主体结构施工过程中,开发建设进度正常。

（二）苏州拾锦香都项目

1、项目情况要点

项目名称：苏州拾锦香都项目

项目总投资：199,730 万元

项目建设期：2015 年 12 月—2018 年 5 月

项目经营主体：苏州天地源木渎置业有限公司

规划用地面积：69,664.50 平方米

规划建筑面积：232,298.35 平方米

2、项目基本情况

项目位于苏州市吴中区木渎镇向阳河南侧、金长路北侧【苏地-2014-G-49】

地块，规划用地面积 69,664.50 平方米，规划建筑面积 232,298.35 平方米，地

块容积率为 2.5，建设内容包括 12 幢高层，6 幢洋房以及部分商业、物业配套用

房。项目以 90 平米及 130 平米左右刚需及改善产品为主。

3、项目的市场前景

项目所处的吴中区位居苏州核心板块，人口众多，经济发展良好。项目所在

的木渎古镇人文景观丰富、历史底蕴醇厚，板块价值优势明显。依托金枫路区域

的升级改造以及即将开通的中环线，交通优势逐步显现。在区域市场整体供求稳

定，价格持续上扬的良好趋势下，吴中区成为苏州住宅成交的主力区域，成交量

赶超园区，成为苏州楼市最活跃的区域，项目市场前景可期。

4、资格文件取得情况

截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：

资格文件编号

国有土地使用权出让合同【3205012014CR0187】

吴国用（2015）第 0633945 号

国有土地使用权证

吴国用（2015）第 0628881 号

建设用地规划许可证地字第 320506201500132

建设工程规划许可证建字第 320506201500261

建设工程施工许可证 320506201512230401

立项文件吴发改中心核（2015）28 号

环评文件吴环综（2015）130 号

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。

5、投资估算及筹资方式

项目总投资：199,730 万元，投资估算如下：

序号工程项目费用合计(万元) 占总投资比例

1 土地成本 83,521 41.82%

2 前期费用 4,749 2.38%

3 建安费用 72,959 36.53%

4 公建配套设施 16,784 8.40%

5 期间费用 21,717 10.87%

总投资 199,730 100%

本募投项目拟使用募集资金 75,000 万元，其余资金公司将通过其他方式自

筹解决。

6、项目经济评价

项目预计实现销售收入合计 261,012 万元，项目投资净利率预计 17.13%，销

售净利率预计 13.11%。

项目经济效益良好，具体指标如下表所示：

内容指标

销售面积（平方米） 169,272

预计总销售收入（万元） 261,012

预计总投资（万元） 199,730

预计净利润（万元） 34,216

投资净利率 17.13%

销售净利率 13.11%

7、项目的具体开发和进展情况

该项目一期目前已开工，开发建设情况正常。

（三）苏州金山项目

1、项目情况要点

项目名称：苏州金山项目

项目总投资：60,047 万元

项目建设期：2016 年 12 月—2018 年 9 月

项目经营主体：苏州天地源金山置业有限公司

规划用地面积：26974.56 平方米

规划建筑面积：49019.47 平方米

2、项目基本情况

项目 2015-G-13 号地块位于苏州木渎金山路，具体在向阳路南侧、金山路西

侧，规划用地面积 26974.56 平方米，预计规划建筑面积 49019.47 平方米，地块

容积率为 1.2。建设内容包括大平层和联排别墅，大平层以 140/180/220 平米面

积段为主,联排以 200-230 平米面积段为主，目标市场定位为打造高端、低密度

稀缺精品大宅。

3、项目的市场前景

项目所在的吴中区位居苏州木渎古镇核心区域，配套设施完善，两河环绕远

眺天平山，具有良好的居住环境，城市改善客源需求充足。临近两条地铁线路，

紧邻主干道中环线，交通优势明显。作为木渎成熟核心区的唯一低密度产品，项

目市场前景可期。

4、资格文件取得情况

截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：

资格文件编号

国有土地使用权出让合同【3205012015CR0139】

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在积极陆续办理中。

5、投资估算及筹资方式

项目总投资：60,047 万元，投资估算如下：

序号工程项目费用合计(万元) 占总投资比例

1 土地成本 27,433 45.69%

2 前期费用 1,295 2.16%

3 建安费用 20,724 34.51%

4 公建配套设施 4,808 8.01%

5 期间费用 5,787. 9.64%

总投资 60,047 100%

本募投项目拟使用募集资金 15,000 万元，其余资金公司将通过其他方式自

筹解决。

6、项目经济评价

项目预计实现销售收入合计 83,604 万元，项目投资净利率预计 23.16%，销

售净利率预计 16.63%。

项目经济效益良好，具体指标如下表所示：

内容指标

销售面积（平方米） 31,482

预计总销售收入（万元） 83,604

预计总投资（万元） 60,047

预计净利润（万元） 13,905

投资净利率 23.16%

销售净利率 16.63%

7、项目的具体开发和进展情况

项目目前处于土地证及其他相关证照办理过程中，预计于 2016 年 12 月份开

工建设。

（四）苏州七里香都项目

1、项目情况要点

项目名称：苏州七里香都项目

项目总投资：275,045 万元

项目建设期：2013 年 10 月-2016 年 12 月

项目经营主体：苏州天地源香都置业有限公司

规划用地面积：123,090.92 平方米

规划建筑面积：308,288.32 平方米

2、项目基本情况

该项目地处苏州市工业园区，占地 185 亩、总建面 31 万平米，地块容积率

2.0。项目设计充分汲取法式建筑精髓，通过“花园洋房+瞰景高层”的建筑规划，

86-139 平米大开间全明户型，无论空间、布局等都参考法式居所人性化设计，

视野采光极佳。

3、项目的市场前景

项目占据湖东繁华生活圈核心之地，交通便利，项目临近大型时尚商业旗舰

永旺梦乐城、欧尚、邻里中心，斜对面即为苏大附属医院儿童医院园区总部，周

边学校林立。项目 2013 年 12 月开盘、目前一期已售罄；二期处于推售即空的旺

销状态。

4、资格文件取得情况

截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：

资格文件编号

国有土地使用权出让合同 3205032012CR0064

国有土地使用权证苏工园国用（2013）第 00072 号

建设用地规划许可证地字第 B20120007-01 号

建设工程规划许可证建字第 20131500 号

320594201310170201

320594201310170101

建设工程施工许可证 320594201407310301

320594201407310201

320594201403120401

320594201403120501

苏房预园【2013】278 号

苏房预园【2013】311 号

苏房预园【2014】033 号

预售许可证苏房预园【2014】242 号

苏房预园【2015】051 号

苏房预园【2015】083 号

苏房预园【2015】344 号

苏园管核字【2013】50 号

立项文件

苏园管核字【2013】67 号

环评文件档案编号：001676800

5、投资估算及筹资方式

项目总投资：275,045 万元，投资估算如下：

序号工程项目费用合计(万元) 占总投资比例

1 土地成本 134,425 48.87%

2 前期费用 6,509 2.37%

3 建安费用 98,777 35.91%

4 公建配套设施 4,226 1.54%

5 期间费用 31,108 11.31%

总投资 275,045 100%

本募投项目拟使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将通过其他方式自

筹解决。

6、项目经济评价

项目预计实现销售收入 374,806 万元，项目投资净利率预计 19.51%，销售

净利率预计 14.31%。

项目经济效益良好，具体指标如下表所示：

内容指标

销售面积（平方米） 290,899

预计总销售收入（万元） 374,806

预计总投资（万元） 275,045

预计净利润（万元） 53,648

投资净利率 19.51%

销售净利率 14.31%

7、项目的具体开发和进展情况

目前项目二期正处于正常施工建设中。

（五）天津一里项目

1、项目情况要点

项目名称：天津一里项目（新八大里地区第一里）

项目总投资：102,848 万元

项目建设期：2016 年 8 月—2018 年 7 月

项目经营主体：天津天地源唐城房地产开发有限公司

规划用地面积：20928.9 平方米

规划建筑面积：37400 平方米

2、项目基本情况

项目位于天津市河西区，东至太湖路，南至复兴河，西至解放南路，北至沐

江道。依托北方经济中心的国际大都市定位，立足于天津城市副中心优势地位，

借势黑牛城道黄金走廊的地段价值，拟将项目打造为低密洋房精品住区。

项目将由低密度精品洋房、城市型公寓和精品商业构成。其中住宅将以前瞻

性的设计定位、突出纯洋房社区，强调产品舒适性，增加产品附加值；居住型城

市公寓以满足学区房和年轻置业群体的需要；商业以金融服务、服饰精品店、高

档西餐、休闲健身等业态为主。

3、项目的市场前景

项目处于中国最具增长潜力的经济带——环渤海经济带，天津作为环渤海经

济带发展的重心城市之一，雄厚的产业基础、强劲的经济增长势头为项目奠定了

良好的投资环境。同时，项目周边交通便捷，地铁 1 号线和 8 号线的建设开通为

项目未来的发展及楼盘的升值打下了良好的基础。作为天津市重点规划建设的新

八大里片区，拥有显著的区位优势、定位优势及政策优势，项目市场前景看好，

升值潜力巨大。

4、资格文件取得情况

截至本预案出具日，本项目已取得的资格文件如下：

资格文件编号

国有土地使用权出让合同天津天地源唐城其经字(2015)-001 号

建设用地规划许可证 2016 河西地证 0001

立项文件 1620202K7010001

本项目的其他文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。

5、投资估算及筹资方式

项目总投资为 102,848 万元，投资估算如下：

序号工程项目费用合计(万元) 占总投资比例

1 土地成本 55,396 53.86%

2 前期费用 6,892 6.70%

3 建安费用 25,104 24.41%

4 公建配套设施 5,506 5.35%

5 期间费用 9,950 9.67%

总投资 102,848 100%

本募投项目拟使用募集资金 20,000 万元，其余资金公司将通过其他方式自

筹解决。

6、项目经济评价

项目预计实现销售收入合计 128,680 万元，项目投资净利率预计 13.58%，

销售净利率预计 10.86%。

项目经济效益良好，具体指标如下表所示：

内容指标

销售面积（平方米） 32,750

预计总销售收入（万元） 128,680

预计总投资（万元） 102,848

预计净利润（万元） 13,969

投资净利率 13.58%

销售净利率 10.86%

（六）偿还金融机构借款

公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有 75,000 万元用于偿还金融机

构借款。

近年来，公司资产负债率始终处于较高水平，截至 2015 年 12 月 31 日，公

司资产负债率为 84.22%。本次非公开发行股票募集资金到位后，公司负债水平

将有所降低，资产结构得以优化，抵御财务风险的能力得以提高。

截至 2015 年 12 月 31 日，公司短期借款余额 2.6 亿元，一年内到期的非流

动负债余额 26.29 亿元，长期借款余额 37.30 亿元，应付债券余额 30 亿元，上

述有息负债合计 96.19 亿元，占公司 2015 年 12 月 31 日资产总额比例为 55.46%。

本次非公开发行股票募集资金部分用于偿还金融机构贷款后，公司偿债压力将有

所缓解。

三、本次募集资金运用对公司财务状况及经营管理的影响

（一）对公司财务状况的影响

本次非公开发行募集资金到位后，公司的财务状况将得到优化与改善，财务

结构更加合理，有利于增强公司资产结构的稳定性和抗风险能力。

1、对公司资本结构的影响

公司的总资产及净资产规模将有较大幅度增加，公司的资产负债率将明显降

低，资本结构将更加稳健，有利于降低财务风险，提高偿债能力。

2、对公司盈利能力的影响

本次非公开发行募集资金主要用于房地产项目的开发经营，其经营效益需要

一定的时间才能体现，短期内净资产收益率、每股收益等指标可能会出现一定程

度的下降，但随着本次募集资金投资项目实施完成，公司整体盈利能力将得以释

放。

3、对公司现金流的影响

本次非公开发行完成后，由于发行对象以现金认购，公司的筹资活动现金流

入将大幅增加。在募集资金开始投入募集资金投资项目后，经营活动产生的现金

流出量也将大幅提升。项目实现预售或完工后，募集资金投资项目带来的现金流

量逐年体现，公司经营活动产生的现金流入将提升。本次发行能改善公司现金流

状况，降低公司的融资风险。

（二）对公司经营的影响

本次非公开发行所募集的资金将用于公司优质项目，符合未来公司整体战略

发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目实施后，将有效提升公司

的市场竞争力，增强公司未来的经营业绩和盈利能力，符合公司及全体股东的利

益。

（三）提升公司未来融资能力

本次非公开发行将使公司的财务状况得到改善，进而提升公司未来债权融资

能力及空间，增强公司发展后劲，为迎接行业发展机遇提供保障。

四、结论

综上所述，本次发行募集资金的用途合理、可行。募集资金投资项目符合国

家产业政策，项目的投资建设有利于促进公司提升行业竞争力，符合相关法律法

规的要求，具有一定的经济效益和社会效益，符合本公司及本公司全体股东的利

益。

天地源股份有限公司董事会

二○一六年五月六日

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