2015 年年度报告摘要
公司代码：600683 公司简称：京投银泰
京投银泰股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网
站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投银泰 600683 银泰股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 田锋 邢林霞
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
1.6 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2015 年度归属于上市公司股东的净
利润 115,387,113.86 元，母公司报表实现净利润为 25,378,357.88 元，按照《公司章程》规
定，提取 10%法定盈余公积金 2,537,835.79 元，加上年初未分配利润 540,871,963.50 元，母
公司期末可供股东分配的利润为 563,712,485.59 元。公司拟定 2015 年度利润分配预案为：
以 2015 年 12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 1.30 元（含
税），共计派发 96,301,087.61 元，剩余未分配利润 467,411,397.98 元转入下一年度。本年
度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
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二、 报告期主要业务或产品简介
公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式以房产开发销售为主，同时持有少量经
营性物业用于出租。公司房产开发分自主开发和合作开发，多数项目为合作开发，主要合作方有
公司大股东京投公司和北京万科。公司目前开发的房产项目以轨道物业项目为核心，开发的轨道
物业项目均位于北京。
经过多年的发展，房地产行业进入成熟期，告别高速增长时代。2015 年，房地产行业经过阶
段调整后，全国商品住宅销售量和销售金额逐渐恢复增长，一线城市和部分二线城市房地产市场
开始回暖，但全国住宅新开工面积和开发投资额继续下滑，地区分化依然存在，三四线城市仍有
较大的去库存压力。在经济下行承压和房地产市场分化的背景下，中央坚持稳消费、去库存、调
结构的政策主基调，年内政府出台降准降息、降低首付、控制土地供应等多项政策，以释放居民
合理购房需求，促进房企有效去化，保障房地产行业稳定健康发展。在易居（中国）克尔瑞信息
集团发布的 2015 年度房企销售金额排行榜和新浪乐居发布的北京 2015 年企业全年销售金额（商
品住宅）排行榜中，公司分别位列全国百强和北京五强。
三、 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2015年 2014年 2013年
增减(%)
总资产 27,576,449,000.45 29,660,440,367.97 -7.03 24,009,913,370.78
营业收入 8,436,076,254.04 3,486,173,374.38 141.99 996,274,665.97
归属于上市公司股
115,387,113.86 25,144,974.48 358.89 74,528,801.79
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 44,836,376.50 -343,026,623.88 不适用 -611,377,267.25
损益的净利润
归属于上市公司股
1,983,629,091.47 1,868,241,977.61 6.18 1,866,061,108.64
东的净资产
经营活动产生的现
3,498,944,254.71 183,568,068.87 1,806.07 -8,298,597,221.18
金流量净额
期末总股本 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
基本每股收益（元
0.16 0.03 433.33 0.10
／股）
稀释每股收益（元
0.16 0.03 433.33 0.10
／股）
加权平均净资产收 增加4.64个百
5.99 1.35 4.01
益率（%） 分点
四、 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 55,112,816.56 574,491,137.83 1,558,012,717.85 6,248,459,581.80
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归属于上市公司股东的净利润 -66,312,600.10 -52,971,364.17 -9,535,762.60 244,206,840.73
归属于上市公司股东的扣除非
-84,893,365.31 -73,499,637.48 -24,339,567.89 227,568,947.18
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 602,620,474.09 631,574,010.15 2,571,119,514.45 -306,369,743.98
五、 股本及股东情况
5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 30,106
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 23,430
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
北京市基础设施投
1,479,200 222,279,200 30.01 0 无 0 国有法人
资有限公司
程少良 153,929,736 153,929,736 20.78 0 质押 83,000,000 境内自然人
中国银泰投资有限 境内非国有
-153,929,736 30,000,000 4.05 0 质押 30,000,000
公司 法人
阳光人寿保险股份
境内非国有
有限公司－传统保 21,594,277 28,485,575 3.85 0 无 0
法人
险产品
兴业银行股份有限
公司－中欧新趋势
1,617,805 12,690,879 1.71 0 无 0 未知
股票型证券投资基
金(LOF)
中国建设银行股份
有限公司－中欧新
-1,568,818 11,892,908 1.61 0 无 0 未知
蓝筹灵活配置混合
型证券投资基金
全国社保基金四一
6,199,735 6,199,735 0.84 0 无 0 未知
八组合
阿布达比投资局 5,808,991 5,808,991 0.78 0 无 0 未知
阳光财产保险股份
境内非国有
有限公司－传统－ 2,100,000 5,159,687 0.70 0 无 0
法人
普通保险产品
广发银行股份有限
公司－中欧盛世成
4,510,000 4,510,000 0.61 0 无 0 未知
长分级股票型证券
投资基金
中国建设银行股份
有限公司－中欧永
4,510,000 4,510,000 0.61 0 无 0 未知
裕混合型证券投资
基金
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1、2015 年 11 月 27 日，中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股
份转让他人的相关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并
已辞去中国银泰执行董事职务。程少良先生与中国银泰之间已不存在《上市公司收
上述股东关联关系
购管理办法》第八十三条规定的一致行动人关系。2、阳光人寿和阳光财险因同受阳
或一致行动的说明
光保险集团股份有限公司控制而构成一致行动人关系。3、除上述一致行动人关系外，
未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的
一致行动人。
表决权恢复的优先
股股东及持股数量
的说明
2015 年 12 月 1 日，公司收到阳光人寿保险股份有限公司和阳光财产保险股份有限公司通知，
2015 年 11 月 30 日阳光人寿通过上海证券交易所集中交易系统增持公司无限售条件流通股股份
199,943 股，占公司总股本的 0.03%。本次权益变动后，阳光人寿和阳光财险合计持有公司无限售
条件流通股股份 37,129,533 股，占公司总股本的 5.01%。(详见 2015 年 12 月 2 日披露于上海证券
交易所 www.sse.com.cn 的《京投银泰股份有限公司简式权益变动报告书》）
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六、 管理层讨论与分析
(一) 管理层讨论与分析
1、 市场形势概况
2015 年，房地产行业延续去年的去库存主题，市场分化有所加剧，但行业整体销售额再创新
高，根据统计局数据，2015 年全年商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%；商品房销售面积
128,495 万平方米，同比增加 6.5%，截止年底商品房待售面积 71,853 万平方米，同比增加 15.6%；
北京市场增幅与全国基本持平，全年商品房销售面积 1,554.7 万平方米，同比增长 6.6%。政策层
面，行业政策更趋宽松，国家出台多项有利于房地产行业的政策，金融市场多次降准降息，以加
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大促进去库存力度。转型和创新成为行业主题词，多数房企提出了转型发展的目标或方向。
2、 主要项目所在城市行业发展状况
公司主要项目均在北京，2015 年公司签约销售金额、结转销售金额主要来自北京项目。报告
期内，北京市房地产市场主要数据及公司销售情况如下表所示：
指标 数值 较上年同期增减（%）
购置土地面积（万平方米） 1,718.50 -52.08
房屋施工面积（万平方米） 189,940.30 -8.83
房屋竣工面积（万平方米） 13,991.70 -10.00
住宅销售面积（万平方米） 6,470.50 10.30
住宅待售面积（万平方米） 9,061.90 -7.15
公司签约销售额（亿元） 98 38
公司商品住宅销售额排名 5
注：数据来源：北京市统计局、同花顺金融数据终端、CRIC 研究中心、新浪乐居、本公司。
3、 总体经营情况概述
报告期内，公司仍坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，践行“有质量的
增长及创新”管理主题和工作要求，在经营业绩及管理建设方面均取得显著成果。全年实现签约
销售额 98 亿元，同比增长 38%；公开市场获取平谷项目，新增规划建筑面积约 18 万平方米，进
一步增加公司在北京市场的土地储备；抓住资本市场利率下行趋势，年内成功发行公司债券 7.79
亿元，票面利率 4.8%，有效降低了公司资金成本；加强项目管理，按年度计划目标有序推进各项
目进度：（1）西华府项目：盖上住宅 3-4#楼开始验收手续，5-6#楼进行精装修施工；落地区商业、
办公楼全部开工建设，全年实现签约销售金额 21.39 亿元；（2）公园悦府项目：盖上商品房 7-9#
楼取得竣工备案表并交付，落地区住宅开工建设，全年实现签约销售金额 25.36 亿元；（3）琨御
府项目：上盖区住宅、公寓取得竣工备案表并交付，落地区全部开工建设，全年实现签约销售金
额 31.6 亿元；（4）檀香府项目：临时售楼处对外开放，一期及样板区开工建设；（5）平谷项目：
进行前期手续及方案设计工作；（6）新里程项目：项目各期全部竣工（配套幼儿园除外）并交付，
全年实现签约销售金额 8.78 亿元；（7）金域公园项目：项目各期全部竣工并交付，全年实现签约
销售金额 9.58 亿元；（8）无锡鸿墅项目：一期竣工并交付，全年实现签约销售金额 0.81 亿元。
4、 财务状况分析
报告期内，归属于上市公司股东净利润 11,538.71 万元，与上年同期相比增加 358.89%；公
司实现营业收入总额 843,607.63 万元，较上年同期相比增幅 141.99%，主营业务收入中房地产销
售结转实现收入 812,421.84 万元，较上年同期增加 498,399.10 万元，增幅 158.71%，主要系本
报告期房地产项目结转销售收入同比增加所致；物业租赁收入 3,082.61 万元，较上年同期相比基
本持平；进出口业务收入 20,873.09 万元，较上年同期减少 2,627.72 万元，减幅 11.18%；国内
贸易收入 4,504.04 万元；服务及其他收入 2,349.77 万元。报告期内公司处置股权增加利润总额
562.63 万元，较上年同期处置股权产生的利润总额减少 21,756.84 万元；公司继续对鄂尔多斯项
目公司借款计提资产减值准备,本报告期计提减值准备 5,404.88 万元 ，针对该项目本报告期公司
未确认的利息收入 12,102.64 万元，合计影响公司利润总额减少 17,507.52 万元；2015 年度公司
对无锡鸿墅项目计提存货跌价准备 15,650.60 万元，计提存货跌价准备导致公司利润总额减少
15,650.60 万元。
报告期内，公司三项费用总计 41,864.39 万元，较上年同期增加 10,653.83 万元，增幅 34.14%；
其中管理费用 13,148.32 万元，较上年同期增加 789.92 万元，增幅 6.39%；销售费用 15,807.40
万元，较上年同期增加 4,561.22 万元，增幅 40.56%，主要系公司房地产项目销售代理费增加所
致；财务费用 12,908.67 万元，与上年同期相比增加 5,302.69 万元，增幅 69.72%，主要系公司
2015 年 1 月 1 日起暂停确认鄂尔多斯项目公司借款利息收入所致。
本报告期末，公司资产负债率 89.82%，公司资产总额 2,757,644.90 万元，较期初减少
208,399.14 万元，减幅 7.03%，减少主要系公司存货及其他应收款减少。资产总额中存货期末余
额 2,196,058.08 万元，占资产总额的 79.64%，较期初减少 114,921.92 万元，减幅 4.97%，减少
主要系公司实现销售结转，公司房地产项目存货中，北京地区存货达 2,089,633.92 万元，占各项
目存货总额的 95.16%，主要系轨道物业项目、檀香府及新获取平谷项目。其他应收款期末账面价
值 53,949.66 万元，占资产总额 1.96%，较期初减少 67,814.42 万元，减幅 55.69%，减少主要系
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公司股权款及债权款收回。负债总额 2,476,963.82 万元，较上年末减少 271,931.19 万元，减幅
9.89%，减少主要系公司偿还借款，2015 年度公司各类借款净减少 276,403.56 万元，随着公司规
模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快速回笼。另公司
负债总额中预收账款期末余额 549,640.96 万元，占负债总额 22.19%，控股股东借款期末余额
1,347,983.67 万元，占负债总额 54.42%，公司各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速
回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。
(二) 报告期内主要经营情况
详见本节“（一）管理层讨论与分析”部分。
1、 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,436,076,254.04 3,486,173,374.38 141.99
营业成本 6,257,013,303.22 2,592,871,359.55 141.32
销售费用 158,073,963.14 112,461,809.53 40.56
管理费用 131,483,193.04 123,583,958.46 6.39
财务费用 129,086,651.59 76,059,751.88 69.72
经营活动产生的现金流量净额 3,498,944,254.71 183,568,068.87 1,806.07
投资活动产生的现金流量净额 852,874,787.72 983,525,162.48 -13.28
筹资活动产生的现金流量净额 -4,481,223,523.62 -30,075,759.72 不适用
(1) 收入和成本分析
A. 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产行业 8,155,044,479.81 5,987,869,866.91 26.57 157.19 161.92 减少 1.33 个百分点
进出口贸易 208,730,938.51 205,308,352.27 1.64 -11.18 -11.37 增加 0.21 个百分点
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43 1.19 -15.99 -16.23 增加 0.28 个百分点
旅游饮食服务
23,497,693.19 17,321,160.14 26.29 -10.67 -20.96 增加 9.60 个百分点
及其他
合计 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75 25.82 141.91 141.24 增加 0.21 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房产销售 8,124,218,401.00 5,973,725,649.26 26.47 158.71 162.73 减少 1.12 个百分点
物业租赁 30,826,078.81 14,144,217.65 54.12 0.78 13.33 减少 5.08 个百分点
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进出口贸易 208,730,938.51 205,308,352.27 1.64 -11.18 -11.37 增加 0.21 个百分点
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43 1.19 -15.99 -16.23 增加 0.28 个百分点
旅游饮食服务
23,497,693.19 17,321,160.14 26.29 -10.67 -20.96 增加 9.60 个百分点
及其他
合计 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75 25.82 141.91 141.24 增加 0.21 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
北京 8,000,053,497.39 5,816,811,681.88 27.29 153.69 154.75 减少 0.30 个百分点
宁波 298,927,267.99 275,068,600.96 7.98 -10.02 -11.14 增加 1.16 个百分点
无锡 133,332,782.00 163,123,134.91 -22.34
合计 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75 25.82 141.91 141.24 增加 0.21 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明：
2015 年度主要房地产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
项目明细 营业收入 营业成本 毛利率 结转面积（平方米）
北京-新里程（住宅） 1,541,972,637.00 1,275,309,152.34 17.29% 70,295.37
北京-琨御府（住宅） 2,818,448,231.00 1,713,205,815.56 39.21% 45,105.67
北京-琨御府（商业） 1,234,463,902.00 990,073,686.04 19.80% 26,008.03
北京-公园悦府（住宅） 2,400,093,738.00 1,834,278,487.84 23.57% 80,514.40
无锡-鸿墅（住宅） 133,332,782.00 163,123,134.91 -22.34% 17,001.18
2014 年度主要房地产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
项目明细 营业收入 营业成本 毛利率 结转面积（平方米）
北京-西华府（住宅） 1,740,909,113.00 1,216,966,705.82 30.10% 47,933.25
北京-公园悦府（住宅） 1,400,665,760.00 1,056,046,606.96 24.60% 48,109.25
注：2015 年公司对无锡鸿墅项目计提存货跌价准备，截至 2015 年 12 月 31 日止，无锡鸿墅项目
存货账面原值为 121,685.27 万元，由于项目一期产品为洋房、别墅，开发成本较大，市场对该类
型产品购买力持续低迷，公司经对比目前周边类似楼盘的成交价格及该项目的实际情况等综合因
素进行测算，预计该项目的可回收金额低于账面价值。公司按照该项目预计可回收金额扣除已有
成本和未来估计发生的成本费用支出后，计提存货跌价准备，本期计提 15,650.60 万元，累计计提
15,650.60 万元，计提跌价准备后存货期末余额为 106,034.67 万元，计提存货跌价准备导致公司利
润总额减少 15,650.60 万元。
B. 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房地产行业 土地成本 3,261,271,467.32 52.14 1,332,294,618.87 51.38 144.79
房地产行业 建安成本及其他 2,712,454,181.94 43.36 941,411,281.55 36.31 188.13
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2015 年年度报告摘要
房地产行业 折旧及其他 14,144,217.65 0.23 12,480,408.55 0.48 13.33
进出口贸易 出口成本 205,308,352.27 3.28 231,645,760.81 8.93 -11.37
国内贸易 内销成本 44,504,038.43 0.71 53,125,256.41 2.05 -16.23
旅游饮食服
人工成本 7,068,240.12 0.11 8,912,505.03 0.34 -20.69
务及其他
旅游饮食服
其他成本 8,578,877.17 0.14 11,294,986.26 0.44 -24.05
务及其他
旅游饮食服
折旧及摊销 1,674,042.85 0.03 1,706,542.07 0.07 -1.90
务及其他
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产销售 土地成本 3,261,271,467.32 52.14 1,332,294,618.87 51.38 144.79
房产销售 建安成本及其他 2,712,454,181.94 43.36 941,411,281.55 36.31 188.13
物业租赁 折旧及其他 14,144,217.65 0.23 12,480,408.55 0.48 13.33
进出口贸易 出口成本 205,308,352.27 3.28 231,645,760.81 8.93 -11.37
国内贸易 内销成本 44,504,038.43 0.71 53,125,256.41 2.05 -16.23
旅游饮食服
人工成本 7,068,240.12 0.11 8,912,505.03 0.34 -20.69
务及其他
旅游饮食服
其他成本 8,578,877.17 0.14 11,294,986.26 0.44 -24.05
务及其他
旅游饮食服
折旧及摊销 1,674,042.85 0.03 1,706,542.07 0.07 -1.90
务及其他
成本分析其他情况说明：
成本分析表中成本同比增加主要系房地产项目销售结转增加，各类成本相应增加。
C. 主要销售客户的情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 163,631,865.35 元，占公司销售总额的 1.94%。
D. 主要供应商的情况
报告期内公司向前五名供应商合计采购额为 91,079,495.03 元，占采购总额（不包括房地产业
务）的 36.46%。
(2) 费用
A. 销售费用 15,807.40 万元，较上年同期增加 4,561.22 万元，增幅 40.56%,主要系公司房地产
项目销售代理费增加所致。
B. 管理费用 13,148.32 万元，较上年同期增加 789.92 万元，增幅 6.39%，管理费用变动幅度
不大。
C. 财务费用 12,908.67 万元，较上年同期增加 5,302.69 万元，增幅 69.72%，主要系公司出于
谨慎性原则暂停确认鄂尔多斯项目公司借款利息收入所致。
(3) 现金流
A. 经营活动
本报告期，公司经营活动现金流量净额为 349,894.43 万元，经营活动净流入较上年同期变化
较大，主要系本报告期公司项目预售收入较大，项目购地支出较上年同期有所减少。
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2015 年年度报告摘要
本报告期经营活动现金流量净额与报告期净利润存在重大差异，主要系房地产行业的特殊性，
报告期公司预售资金流入较多，且这部分资金尚未达到销售结转条件，未转入当期销售收入。
B. 投资活动
本报告期，公司投资活动现金流量净额为 85,287.48 万元，主要系收回转让项目公司股权、债
权款，参股公司投资款收回。
C. 筹资活动
本报告期，公司筹资活动现金流量净额为-448,122.35 万元，较上年同期变化较大，主要系公
司销售回款增加用于偿还借款，购地支出减少，相应借款减少所致。
2、 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □ 不适用
（1）截至 2015 年 12 月 31 日公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额为 109,590.19 万元，公
司针对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估,上述债权提供给公司抵押物评估值为
101,215.74 万元，根据相关协议及清偿顺序约定,公司应对上述借款计提资产减值准备 13,843.33
万元，2014 年度已计提 8,438.45 万元，本报告期计提资产减值准备 5,404.88 万元，本报告期公司
资产减值损失增加 5,404.88 万元。公司 2015 年 1 月 1 日起暂停确认鄂尔多斯项目借款利息收入
12,102.64 万元，利息及减值合计影响公司利润总额减少 17,507.52 万元。
（2）2015 年公司对无锡鸿墅项目计提存货跌价准备，详见本节“（二）报告期内主要经营情
况-1、主营业务分析说明”部分。
3、 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期
上期期
本期期末 末金额
末数占
数占总资 较上期
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 情况说明
产的比例 期末变
的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
支付工程款、
货币资金 2,115,682,861.15 7.67 2,263,658,725.95 7.63 -6.54
偿还借款等
应收账款 25,052,225.83 0.09 38,880,684.49 0.13 -35.57 收回款项
预付工程款转
预付款项 124,247,542.81 0.45 251,653,899.01 0.85 -50.63
存货
股权款、债权
其他应收款 539,496,555.48 1.96 1,217,640,804.62 4.11 -55.69
款收回
房地产项目实
存货 21,960,580,774.10 79.64 23,109,800,035.22 77.91 -4.97
现销售结转
其他非流动资
其他流动资产 1,544,755,679.87 5.60 1,140,286,656.52 3.84 35.47
产转入
处置参股公司
长期股权投资 140,903,782.55 0.51 185,487,452.95 0.63 -24.04
股权
递延所得税资产 211,257,957.12 0.77 129,741,753.04 0.44 62.83 存货计税差异
转入其他流动
其他非流动资产 322,497,973.36 1.17 745,515,463.37 2.51 -56.74
资产
短期借款 225,000,000.00 0.82 960,800,000.00 3.24 -76.58 偿还借款
应付账款 1,128,312,436.13 4.09 1,184,393,830.69 3.99 -4.74 支付工程款
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2015 年年度报告摘要
项目预售款尚
预收账款 5,496,409,585.87 19.93 5,627,242,025.44 18.97 -2.32 未达到结转收
入条件
其他应付款 644,858,916.06 2.34 1,369,850,120.24 4.62 -52.92 偿还往来借款
一年内到期的 非
7,687,661,325.00 27.88 10,368,615,375.00 34.96 -25.86 偿还借款
流动负债
长期借款 8,249,000,000.00 29.91 7,526,734,625.00 25.38 9.60 长期借款增加
应付债券 772,887,657.49 2.80 发行公司债
应付人防使用
长期应付款 8,163,963.13 0.03 2,997,603.13 0.01 172.35
费
资产计税基础
递延所得税负债 80,289,748.45 0.29 不同产生应纳
税暂时性差异
4、 行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
(1) 报告期内房地产储备情况
√适用□ 不适用
持有待
一级土 合作开发 合作开发
开发土 规划计容
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 项目涉及 项目的权
地的面 建筑面积
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 的面积(平 益占比
积(平方 (平方米)
方米) 方米) (%)
米)
1 北京平谷区 89,153 0 179,629 是 179,629 51
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2015 年年度报告摘要
(2) 报告期内房地产开发投资情况
√适用□ 不适用
单位：万元 币种：人民币
在建
项目
/新 累计已 2015 年 2015 年
项目用地 项目规划计 待开发
序 地 项 经营 开工 总建筑面积 在建建筑面 竣工面 新开工 竣工面 报告期实际
权益 面积(平方 容建筑面积 面积（平 总投资额
号 区 目 业态 项目 (平方米) 积(平方米) 积(平方 面积（平 积（平方 投资额
米) (平方米) 方米）
/竣 米) 方米） 米）
工项
目
普通
北
公 住
京
园 宅、 在建
1 昌 51% 259,388 516,351 628,224 343,329 203,842 81,053 227,610 133,627 902,961 96,096.96
悦 保障 项目
平
府 房、
区
商业
普通
住
北 宅、
京 琨 保障
在建
2 海 御 房、 51% 159,082 329,900 394,968 241,147 153,821 153,821 906,500 114,710.14
项目
淀 府 商
区 业、
写字
楼
北 西 普通
在建
3 京 华 住 50% 233,209 629,170 664,769 616,017 48,752 375,993 843,619 39,882.91
项目
丰 府 宅、
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2015 年年度报告摘要
台 保障
区 房、
写字
楼、
商业
北 洋
京 房、
檀 新开
门 别
4 香 51% 工项 236,155 278,488 409,929 96,721 313,208 96,721 937,309 85,694.44
头 墅、
府 目
沟 保障
区 房
北
金
京
域 普通 竣工
5 房 49% 27,528 55,056 69,637 69,637 41,735 110,000 14,061.17
公 住宅 项目
山
园
区
北 普 通
京 新 住
竣工
6 房 里 宅 、 80% 77,834 147,732 176,569 5,120 171,449 5,120 104,566 207,236 18,131.83
项目
山 程 保 障
区 房
普 通
无
无 住
锡
锡 宅 、 在建
7 惠 100% 241,639 341,251 470,363 71,305 399,058 71,305 239,055 20,823.73
鸿 洋 房 项目
山
墅 及 别
区
墅
合
1,234,835 2,297,948 2,814,459 1,302,334 718,806 793,319 705,444 505,054 4,146,680 389,401.18
计
注：①新里程项目除配套幼儿园外，均已竣工，2015 年新开工面积 5,120 平米为配套幼儿园，完工后移交政府。
②公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目暂时处于停工状态。
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2015 年年度报告摘要
(3) 报告期内房地产销售情况
√适用□ 不适用
序 可供出售面 已预售面积 累计已售面
地区 项目 经营业态
号 积(平方米) (平方米) 积（平方米）
1 北京昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商业 87,093 84,470 143,863
2 北京海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、写字楼 145,262 48,151 96,430
3 北京丰台区 西华府 普通住宅、保障房、商业、写字楼 87,448 51,984 131,402
4 北京房山区 金域公园 普通住宅 39,751 38,012 52,199
5 北京房山区 新里程 普通住宅、保障房 37,800 37,723 139,762
6 无锡惠山区 无锡鸿墅 普通住宅、洋房及别墅 44,350 10,252 20,920
合计 441,704 270,592 584,576
注：①可供出售面积=已取预售证面积-2014 年底累计已销售面积。
②已预售面积(平方米)为 2015 年度签约销售面积数据。
(4) 报告期内房地产出租情况
□ 适用√不适用
(5) 报告期内公司财务融资情况
√适用□ 不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,734,066.13 9.35 152,832.61
单位：万元
期末融资总额 1,734,066.13
其中：银行贷款 268,182.46
关联方借款 1,347,983.67
公司债券 77,900.00
其他借款 40,000.00
债务融资加权平均成本（%） 9.35
最高项目融资成本（%） 10.00
利息资本化金额 152,832.61
利息资本化率（%） 9.33
公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金。
A. 2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了
《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》由京投公司
以不超过 12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由双
方参照市场利率协商确定。
B. 2015 年 6 月 26 日发行公司债券 77,900.00 万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公
司债务。
C. 项目公司还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
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2015 年年度报告摘要
(6) 其他说明
□ 适用√不适用
5、 投资状况分析
(1) 对外股权投资总体分析
报告期内投资额（万元） 5,840.00
投资额增减变动数（万元） -7,755.00
上年同期投资额（万元） 13,595.00
投资额增减幅度（%） -57.04
A. 重大的股权投资
占被投资公司
被投资单位名称 主要经营活动 权益的比例 备注 金额（万元）
（%）
北京京投兴平置业有限公司 房地产开发与经营 51.00 设立新公司 1,020.00
北京基石仲盈创业投资中心 可供出售金
投资管理咨询 47.06 4,800.00
（有限合伙） 融资产
合计 5,820.00
2015 年 4 月 7 日公司董事会八届三十三次会议、2015 年 4 月 29 日公司 2014 年度股东大会
审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，
2015 年 10 月 28 日，京投置地、京投公司联合体收到了北京市土地整理储备中心的成交确认书，
以人民币 14.60 亿元的价格获得上述地块的使用权。京投置地、京投公司将按照 51%、49%的持股
比例共同设立项目公司（兴平置业），负责上述地块的开发建设，公司投资兴平置业资金来源为自
有资金，合作方为京投公司，项目预计总投资不超过 34.60 亿元，项目预计开发周期 3.5 年，预计
税后净资产收益率不低于总投资的 10%，2015 年 11 月兴平置业成立，当期亏损 0.2 万元，不存在
任何涉诉信息。
2015 年 4 月 7 日公司董事会八届三十三次会议、2015 年 4 月 29 日公司 2014 年度股东大会
审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身
份、以货币资金认缴出资方式参与投资北京基石创业投资基金二期（有限合伙），2015 年 5 月公
司与北京基石创业投资管理中心（有限合伙）、北京基石基金管理有限公司、北京市基础设施投资
有限公司等共同签署《北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）有限合伙协议》（下称“协议”），
根据协议约定，各合伙人以现金共认缴北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）25,500 万元出资
额，分期缴付，其中，公司以现金认缴 12,000 万元出资额，基金存续期限为 5 年，认缴资金来源
于公司自筹，目前未实现收益，也不存在任何涉诉信息。
B. 重大的非股权投资
不适用
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2015 年年度报告摘要
C. 以公允价值计量的金融资产
不适用
6、 重大资产和股权出售
无
7、 主要控股参股公司分析
（1）主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
孙、子公司：
北京京投置地房地产有 房地产开发
23,000.00 632,710.55 36,619.34 1,220.92
限公司 与经营
北京京投万科房地产开 房地产开发
40,000.00 79,690.66 45,762.84 10,351.18
发有限公司 与经营
北京京投银泰置业有限 房地产开发
10,000.00 592,079.00 27,632.11 -2,024.92
公司 与经营
北京京投银泰尚德置业 房地产开发
10,000.00 480,739.60 47,066.83 28,106.83
有限公司 与经营
北京京投兴业置业有限 房地产开发
10,000.00 545,944.18 70,997.93 71,609.14
公司 与经营
北京京投灜德置业有限 房地产开发
5,000.00 512,350.27 1,142.77 -847.24
公司 与经营
北京京投兴平置业有限 房地产开发
5,000.00 149,058.42 1,999.80 -0.20
公司 与经营
北京潭柘投资发展有限 房地产开发
5,000.00 21,913.65 -12,174.62 -3,998.73
公司 与经营
宁波华联房地产开发有 房地产开发
2,000.00 17,693.49 3,026.15 -106.43
限公司 与经营
无锡嘉仁花园酒店管理
酒店管理 1,200.00 36,485.48 -4,333.98 -1,021.52
有限公司
无锡惠澄实业发展有限 房地产开发
12,000.00 116,498.28 30,544.00 -22,219.62
公司 与经营
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房 房地产开发
3,000.00 111,908.05 -26,393.48 -13,548.95
地产开发有限责任公司 与经营
上海礼兴酒店有限公司 酒店服务业 117,051.66 144,256.84 -21,468.52 -19,615.00
北京京投阳光房地产开 房地产开发
24,000.00 79,601.90 29,969.19 3,377.12
发有限公司 与经营
注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
（2）股权投资变动情况
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2015 年年度报告摘要
单位：万元 币种：人民币
公司原拥 现拥有 股权变动对利
单位名称 注册资本 情况说明
有权益 权益 润总额的影响
报告期新增
北京京投兴平置业有限公司 5,000.00 - 51% -0.27
项目公司
北京京泰祥和资产管理有限
5,000.00 20% - 562.63 股权转让
责任公司
（3）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
公司联营企业京投阳光 2015 年实
北京京投置地房地
103.25 1,230.21 1,220.92 现收入结转，公司持股 49%，采用
产有限公司
权益法核算
北京京投万科房地
154,197.26 13,840.61 10,351.18 本期实现收入结转
产开发有限公司
北京京投银泰尚德
240,009.37 37,522.53 28,106.83 本期实现收入结转
置业有限公司
北京京投兴业置业
405,291.21 95,505.04 71,609.14 本期实现收入结转
有限公司
北京潭柘投资发展 基本无收入，主要是期间费用导
35.23 -3,989.15 -3,998.73
有限公司 致亏损
项目一期竣工交付，由于一期开
盘以促销为主售价不高，成本较
高，导致收入结转并扣除期间费
无锡惠澄实业发展 用后出现亏损；另外，考虑到目
13,333.28 -21,782.08 -22,219.62
有限公司 前市场形势及预测的成交价格，
从谨慎角度对一期剩余产品计提
存货跌价准备 15,650.60 万元，以
上原因导致本期亏损较大
北京京投阳光房地
67,446.03 5,190.80 3,377.12 本期实现收入结转
产开发有限公司
（4）投资收益中占比 10%以上的股权投资项目
单位：万元 币种：人民币
占归属于母公
单位名称 产生的投资收益 情况说明
司净利润比例
公司联营企业京投阳光 2015
北京京投阳光房地产开发
1,654.79 14.34% 年实现收入结转，公司持股
有限公司
49%，采用权益法核算
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2015 年年度报告摘要
（5）经营业绩变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2015 年净利润 2014 年净利润 变动原因
公司联营企业京投阳光 2015 年实
北京京投置地房地
1,220.92 -118.49 现收入结转，归属本公司的投资收
产有限公司
益较上年大幅增加
北京京投万科房地 2015 年项目二期竣工交付，实现收
10,351.18 -1,015.27
产开发有限公司 入结转，2014 年无收入结转
北京京投银泰置业 2015 年未达到销售结转条件，导致
-2,024.92 21,784.42
有限公司 利润大幅下降
2015 年实现交房收入 24 亿元，较
北京京投银泰尚德
28,106.83 17,342.47 2014 年 14 亿元大幅增长，导致利
置业有限公司
润增幅较大
北京京投兴业置业 2015 年实现销售结转，收入及利润
71,609.14 -2,193.31
有限公司 增加
北京京投灜德置业 2015 年亏损主要是期间费用，2014
-847.24 -9.99
有限公司 年公司年底成立，期间费用较少
项目一期竣工交付，由于一期开盘以
促销为主售价不高，成本较高，导致
收入结转并扣除期间费用后出现亏
无锡惠澄实业发展
-22,219.62 -1,305.43 损；另外，考虑到目前市场形势及预
有限公司
测的成交价格，从谨慎角度对一期剩
余产品计提存货跌价准备 15,650.60
万元，以上原因导致本期亏损较大
北京京投阳光房地 本期实现收入结转，净利润增幅较
3,377.12 386.30
产开发有限公司 大
（6）资产总额变动 30%以上的子公司
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2015 资产总额 2014 资产总额 增减变动 变动原因
北京京 投万科房地 产 2015 年项目收入成本
79,690.66 158,523.93 -49.73%
开发有限公司 结转所致
8、 公司控制的结构化主体情况
无
(三) 公司关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
2015 年，在去库存的政策目标指导和相关配套政策托底的背景下，全国房地产销售量和销售
金额恢复增长，市场逐渐回暖。但市场继续分化，一线城市和部分二线城市成交好转，库存去化
周期缩短，三四线城市仍面临较大的去库存压力。业内百强房企集中度继续上升，房企间竞争更
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2015 年年度报告摘要
为激烈，促使房企加大主业去化力度的同时，加快创新变革逐步转型。年内国家宏观经济调控方
式明确将兼顾供给侧改革与有效需求刺激为重点，在供需两端发力革新，改善房地产行业市场环
境。一方面，将房地产行业去库存上升到国家战略层面，写入“十三五”发展规划，并由国土部
实施“有供有限”的土地资源管理，控制土地供应规模和节奏，优化供给结构；另一方面，在全
国“两会”政府工作报告中，明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一，先
后出台“330”和“930”新政，降低购房首付比例，并实行了 5 次降息、4 次全面降准的货币宽
松政策，进一步刺激了需求升温，行业整体呈现回稳态势。
2016 年，鉴于宏观经济仍将承压下行、房地产市场地区供求不平衡、结构性供应过剩和短缺
并存的现实困难，中央经济工作会议明确提出要把化解房地产库存作为 2016 年经济工作五大任务
之一，通过推动户籍制度改革、发展住房租赁市场、鼓励房企兼并重组和因地适时取消过时的限
制政策等一系列举措，进一步释放政策红利，充分发挥房地产行业作为经济“稳定器”的重要作
用。截至 2016 年一季度，政府已实行调整公积金贷款利率、减免税费、继续降低首付比例和修改
相关人口政策等措施，有效释放自住和改善型需求，市场销售持续向好。同时，由于市场分化、
竞争加剧以及行业毛利率下降依然存在，未来房企将把更多精力投入到创新商业模式，降低运营
成本，优化产品服务，以及融合互联网、金融等新技术新业态当中，行业将进入新一轮调整和淬
炼。
2016 年，公司仍坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，抓住国家将重点落
实京津冀协同发展规划纲要的有利时机，重点布局京津冀区域，依托股东资源，努力获取优质土
地资源；强化公司现有轨道物业开发的独特模式，在轨道物业开发的基础上，整合资源，打通上
下游产业链，提升轨道物业项目开发的核心竞争力；探索商业资产证券化、商业金融等新模式。
2、 公司发展战略
依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势，以北京为中心，以轨道交通为依托，调整优
化资产结构，着力开发轨道物业，打造轨道物业专业开发核心竞争力，树立“亚洲轨道物业专家”
的品牌形象，不断提升公司管理水平及盈利能力，实现公司的稳健和可持续发展，努力为股东创
造价值。
3、 经营计划
公司 2015 年度经营计划中预计实现营业收入 72.78 亿元，实际完成营业收入 84.36 亿元，超
额完成年度计划的 15.91%，主要系公司房地产业务销售结转收入增加所致。公司 2015 年度预计
三项费用 6.57 亿元，实际发生 4.19 亿元，较年度预算节约 36.23%，主要系公司严格控制各项费
用支出、偿还贷款利息支出减少。
2016 年，公司将积极顺应行业发展趋势和市场环境变化，抓住机遇主动应对，继续深耕北京
市场，专注发展轨道物业，为股东和客户提供更好的产品和服务，推动公司健康快速发展，重点
做好以下几项工作：
(1) 拓展融资渠道，降低资金成本。为完成 2016 年度经营计划和工作目标，预计公司资金需
求较大，公司将通过项目销售资金回笼、股东及银行等金融机构借款、资本市场融资等途径和方
式来解决。
(2) 加大项目销售力度，研究非住宅产品去化方式，实现开发项目价值最大化，2016 年计划
实现销售额 62 亿元。
(3) 关注京津冀等区域，积极参与北京土地市场，创新工作思路，努力获取优质土地资源。
(4) 完善轨道物业产品线标准体系，整合上下游产业链资源，提升轨道物业项目开发的核心
竞争力。
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2015 年年度报告摘要
(5) 2016 年度公司预计实现营业收入 76.13 亿元，三项费用预计 5.57 亿元；预计资本性支出
需求约 53.55 亿元。
(6) 根据各项目整体开发计划，2016 年公司预计新开工面积 25.54 万平方米；预计完成竣工
面积 37.46 万平方米。
此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。
4、 可能面对的风险
(1) 政策风险
房地产行业经历近几年的深度调整和企稳增长后，市场持续分化，三四线城市供需严重失衡，
一线城市库存减少，去化周期缩短，房价面临一定的上涨压力。特别是进入 2016 年后，部分一线
城市房价大幅上涨，可能出现一定程度的过热现象，地方政府为了稳定房价、平衡供给关系，可
能会加强调控、收紧政策，出台相关调整措施。公司所开发的项目也将面临一定程度的政策及市
场风险。
针对该项风险，公司将加强政策研究和市场调查，密切跟踪监测相关变化情况，及时调整经
营策略和制定预案措施，同时运用互联网等工具改进营销模式，提高蓄客效率，加快去化速度，
盘活存量资金。
(2) 财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，如果国家经济政策、产业政策及银行信贷政策
发生变化，也将可能筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
针对该项风险，公司将继续坚持快速实现销售回款策略，合理安排融资计划，创新融资模式，
拓宽融资渠道，加强资金管理，确保资金链安全。
(3) 行业竞争风险
公司战略发展重点以及目前在建、拟建项目多数位于北京，随着房地产行业市场结构的调整
变化，大中型房企均向一二线城市回归，北京市内土地供应存量减少、节奏放缓、竞价上涨，市
场竞争愈加激烈，公司在北京获取土地资源的难度加大。一线城市的开发项目面临较大的成本压
力，将挤压房地产企业利润空间。与国内标杆房企相比，公司在轨道物业开发上形成了先发优势，
具有一定的竞争力，但在其他类型产品的竞争中，从品牌溢价能力、产品标准化水平等方面看仍
存在一定差距。就轨道物业而言，根据目前北京城市发展的实际和轨道交通建设的发展规律，未
来新推出的潜在轨道物业项目位置可能渐渐远离城市中心区，土地增值空间减少，且项目推出的
时间很不确定，不规律，不连续，使得公司项目规划和利润筹划有更大难度，另外，京外已有其
他房企开始涉足轨道物业领域，这些均对公司业务发展带来一定影响。
针对该项风险，公司一方面要继续提高运营效率，完善轨道物业产品线标准体系，专注打造
让客户满意的核心产品，提高品牌认知度和目标市场份额；另一方面要加大项目销售力度，提高
资金使用效率，降低资金成本，通过多元化融资等方式增强竞争能力。
(4) 投资风险
近年来，公司结合京外房地产市场形势的变化，先后处置了一批回收期较长的非核心资产，
相继转让了多家在外埠的项目公司股权、债权，优化了公司资产结构，改善了资金状况。由于房
地产市场区域分化持续，公司现有的京外项目存在投资风险，未来形势是否能够扭转，存在不确
定性。基于谨慎原则，公司 2014 年度、2015 年度均对鄂尔多斯项目公司涉及的借款计提了资产
减值准备，并从 2015 年 1 月 1 日起暂停确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入；2015 年度对无
锡鸿墅项目计提了存货跌价准备。
针对该项风险，公司将根据项目所在地房地产市场变化情况，研究制定合理预案，如将项目
作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机；争取获得当地政策支持；寻求合适机会进一
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2015 年年度报告摘要
步处置京外项目等。
5、 其他
无
(四) 公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□ 适用 √不适用
七、 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
无
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
无
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
公司本报告期纳入财务报表合并范围的子公司：
（1）新设立京投科技（北京）有限公司，公司持股比例为 100%；
（2）新设立北京京投兴平置地有限公司，公司持股比例为 51%。
7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
无
公司名称 京投银泰股份有限公司
法定代表人 田振清
日期 2016-04-26
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