华远地产：2015年年度报告摘要_股票频道

公司代码：600743 公司简称：华远地产

华远地产股份有限公司

2015 年年度报告摘要

一重要提示

1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网

站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。

1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完

整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

1.3 公司全体董事出席董事会会议。

1.4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.5 公司简介

公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所华远地产 600743 ST幸福

联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名张全亮谢青

电话 010-68036966 010-68036688-526

传真 010-68012167 010-68012167

电子信箱 zhangql@hy-online.com xieq@hy-online.com

1.6 公司拟定的 2015 年度利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2015 年 12 月 31

日公司总股本 1,817,661,006 股为基数，每 10 股派发现金股利 0.8 元（含税），共计派发现

金股利 145,412,880.48 元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额

287,486,139.16 元，全部结转以后年度分配。本次利润分配方案尚需经公司 2015 年度股东

大会审议通过后实施。

二报告期主要业务或产品简介

本公司的经营范围为：房地产开发、销售商品房；施工总承包、专业承包；物业管理；老旧

城区危房成片改造；土地开发；出租办公用房；出租商业用房；销售建筑材料、机械电器设备、

五金交电、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、制冷空调设备；信息咨询（不含中

介服务）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。

公司主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住

宅、写字楼、商业等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，

主要为商业业态。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。

本公司所处的房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联

度较大，是国民经济的支柱产业之一。受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化

改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长的“黄金时代”。

近年来，随着宏观经济发展进入“新常态”，房地产行业亦告别高速增长期，进入“白银时代”，

行业整体增速逐步放缓，利润率有所回落。但自 2015 年下半年以来，中央和地方政府连续出台调

整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施，进一步降低了非限购城市个

人住房贷款一套房和二套房首付比例，特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的

政策。同时，货币政策稳健偏松的预期增强，资金供应充足，房地产市场加杠杆政策促进了资金

的活跃，流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好，促进

了房地产市场的回暖。

未来城镇化进程带来的人口流动依然是中国房地产行业发展的重要推动力。根据国家统计局

数据，过去 10 年来，中国城镇化比例以每年 1 至 1.5 个百分点的速度推进，到 2015 年已经达到

56.1%。城镇化比例每增长 1 个百分点，意味着约有超过 1,300 万人口涌进城市，无疑将为中国城

市带来巨大的住房和配套需求。在国内市场竞争日趋激烈的情况下，各城市、区域间的房地产发

展分化也将逐渐显著，一线和核心二线城市由于经济发展潜力较强、城市配套基础设施齐全、教

育和医疗等资源充足，将吸引更多人口及资本流入，为该地区房地产投资及销售的增长提供有力

支持，预计其市场表现也将会显著强于三、四线城市。同时，人均收入的增长、新居民教育及知

识水平的提升将促使消费者更加注重项目质量及品牌，品质良好的一线房企将更受市场青睐。

作为国民经济的重要支柱产业，预计未来全国金融和行业政策也将继续支持房地产行业健康

稳定发展。利率下行的整体趋势将为房地产企业创造良好的金融环境，中央经济工作会议更是提

出消化库存、稳定房地产市场，并取消过时限制性措施，从政策上给予房地产业有效支持。

长远来看，随着宏观经济的中高速增长、全面二胎政策的放开、居民收入的不断提升以及大

量新兴房地产需求的不断涌现，仍可为行业整体的健康发展提供良好支持。

未来房地产行业集中度进一步提高也将是大势所趋，在细分及新兴领域的集中度甚至可能超

越传统房地产开发。能够顺应经济及社会结构发展趋势，并率先抓住机会的房地产企业将获得更

为广阔的发展前景。

华远地产是拥有三十年品牌实力的综合房地产开发企业，公司管理团队是国内最早从事房地

产开发的企业团队之一，经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验。本公司长期致

力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品，旗下领导数十家控股及参股公司，业务涵盖房

地产开发、销售、物业管理等多个领域，为市场提供多元化的产品与全方位的服务，从而形成了

以房地产开发、销售为主，物业管理、商业运营等为辅的良性经营格局。公司以“责任地产，品

质建筑”为理念，多年来开发了多个优质楼盘，形成了良好的社会口碑，成就了“华远”这一房

地产知名品牌。在区域布局上，公司植根一线及核心二线城市，可更好地受益于其十足的经济发

展潜力。公司房地产开发实力雄厚，曾多次获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产

研究所和中国指数研究院颁发“中国区域房地产品牌价值 TOP10”，住房和城乡建设部政策研究中

心颁发“中国责任地产 TOP100”，《楼市》杂志颁发的“地产杰出贡献企业”、“十大房企品牌奖”

等荣誉，同时信用资质受到广泛市场认可，连续多年荣获由六大银行联合评选的“北京地产资信

20 强”等荣誉，形成了较强的品牌影响力。

三会计数据和财务指标摘要

单位：万元币种：人民币

本年比上年

2015年 2014年 2013年

增减(%)

总资产 2,155,258.13 2,045,234.20 5.38 1,765,412.90

营业收入 744,900.24 675,983.64 10.20 472,842.67

归属于上市公司股 73,049.71 66,162.28 10.41 65,607.28

东的净利润

归属于上市公司股 72,286.27 65,819.35 9.83 65,836.01

东的扣除非经常性

损益的净利润

归属于上市公司股 437,727.49 386,489.71 13.26 342,139.36

东的净资产

经营活动产生的现 -22,110.15 -150,310.42 85.29 -90,824.82

金流量净额

期末总股本 181,766.10 181,766.10 181,766.10

基本每股收益（元 0.40 0.36 11.11 0.36

／股）

稀释每股收益（元 0.40 0.36 11.11 0.36

／股）

加权平均净资产收 17.73 18.25 减少0.52个百分点 21.03

益率（%）

四 2015 年分季度的主要财务指标

单位：万元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3 月份）（4-6 月份）（7-9 月份）（10-12 月份）

营业收入 50,364.32 168,507.76 101,749.61 424,278.54

归属于上市公司股东的净利润 2,734.38 10,517.59 16,865.25 42,932.50

归属于上市公司股东的扣除非

3,127.99 10,895.88 16,496.56 41,765.84

经常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额 -22,976.03 61,922.44 -43,341.81 -17,714.75

五股本及股东情况

5.1 普通股股东数量及前 10 名股东持股情况表

单位: 股

截止报告期末普通股股东总数（户） 79,854

年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 73,622

前 10 名股东持股情况

持有有质押或冻结情况

股东名称报告期内期末持股比例限售条股东

（全称）增减数量 (%) 件的股股份性质

数量

份数量状态

北京市华远集团 0 837,372,929 46.07 0 质押 377,372,929 国有法人

有限公司

北京华远浩利投 0 164,546,121 9.05 0 无 0 境内非国

资股份有限公司有法人

北京京泰投资管 -13,330,000 133,670,000 7.35 0 无 0 国有法人

理中心

北京首创阳光房 -4,635,000 120,440,000 6.63 0 无 0 国有法人

地产有限责任公

司

中央汇金资产管 41,527,100 41,527,100 2.28 0 无 0 国有法人

理有限责任公司

湖北潜江农村商 0 10,541,596 0.58 0 无 0 境内非国

业银行股份有限有法人

公司

中国农业银行股 6,791,300 6,791,300 0.37 0 无 0 其他

份有限公司－易

方达瑞惠灵活配

置混合型发起式

证券投资基金

大成基金－农业 4,786,349 4,786,349 0.26 0 无 0 其他

银行－大成中证

金融资产管理计

划

中融国际信托有 4,018,800 4,018,800 0.22 0 无 0 其他

限公司－中融－

日进斗金 14 号证

券投资集合资金

信托计划

全国社保基金四 3,964,641 3,964,641 0.22 0 无 0 其他

零二组合

上述股东关联关系或一致行动北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司为一致

的说明行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间是否存在关联关系

或一致行动人关系

5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

六管理层讨论与分析

6.1 管理层讨论与分析

自 2014 年以来，中国房地产行业结束了过去长达十几年的高速增长，告别“黄金时代”，进

入了以转型、过渡为核心的“白银时代”。同时，2016—2020 年期间我国将进入国家发展的第十

三个五年计划，宏观经济发展进入“新常态”，预计将给中国带来新的发展机遇：经济增速虽然

放缓，实际增量依然可观；经济增长更趋平稳，增长动力更为多元；经济结构优化升级，发展前

景更加稳定；政府大力简政放权，市场活力进一步释放。在这样的经济新格局下，预计房地产市

场有望保持长期稳定的发展。

2015 年房地产市场呈现出投资增速有所放缓以及价量稳增的两大特征。从投资方面来看，当

前开发商投资仍较为谨慎，投资增速有所放缓。2015 年全年房地产开发投资完成额 95,979 亿元，

同比增长 0.99%，增速较去年同期下滑约 9.5 个百分点；全年新开工房屋面积 15.45 亿平方米，

同比降低 14%；年内土地购置面积 2.28 亿平方米，为近 5 年内的最低水平；土地购置费用较去年

全年略有增长，涨幅为 1.24%，侧面体现出地价不断增长的态势。从销售方面来看，宽松的货币

环境和支持性的行业政策促进了全国商品房销售自上年低位反弹，为未来年度投资的回升打下坚

实基础。2015 年全国实现商品房销售面积 12.85 亿平方米、销售金额 87,280.84 亿元，同比增长

6.5%和 14.4%；百城住宅价格指数自 2015 年 8 月起同比止跌回升，截至 2015 年末较上年同期上

涨 4.15%。

就区域发展情况而言，各地区及城市间分化较为明显，一线和核心二线城市市场表现显著强

于三、四线城市。2015 年百城住宅价格指数中，一线城市价格指数同比上涨 17.2%，二、三线城

市分别同比下跌 0.53%和 1.09%，城市分化仍然显著(以上统计数据来自于 WIND 资讯)。

2015 年，公司主要业务所在城市北京、西安、长沙和天津房地产市场销售和投资等运行情况

有所分化。各城市具体市场表现分析如下：

1、北京：整体向好。根据 WIND 数据，北京市 2015 年全年商品房销售面积达到 1,554.25 万

平方米，销售额 3,517.65 亿元，同比分别增长 6.9%和 28.4%；此外，中国指数研究院数据显示，

截至 2015 年末，北京市商品房去化周期约为 12.43 个月，较上年末缩短 2.2 个月，供求情况较为

健康，市场前景乐观。受市场需求回暖提振，全年商品房新开工面积 2,706.91 万平方米，同比增

长 10.5%，开发投资 4,177.05 亿元，同比增长 12.4%；全年房屋施工和竣工面积有所下降，分别

为 12,993.08 万平方米和 2,631.45 万平方米，同比分别下降 4.4%和 13.8%。土地市场供应则较为

紧张，全年土地购置面积 390.96 万平方米，同比下滑 32.7%。

2、西安：企稳回升。根据 WIND 数据，2015 年商品房销售额 1,146.01 亿元、销售面积 1,762.7

万平方米，分别同比增长 4.5%和 3.9%；销售去化虽仍面临压力，但下半年尤其是 4 季度以来商品

房去化速度不断上升，根据中国指数研究院数据统计，截至 2015 年底西安市商品房去化周期约为

21.85 个月。投资方面，全年商品房开发投资额小幅上升，房屋新开工面积、施工面积基本与上

年持平，年内竣工面积有所下滑。土地市场成交亦小幅下降，土地购置面积 300.34 万平方米，同

比减少 10.6%。

3、长沙：规模增长。WIND 数据显示，全年商品房销售额 1,117.22 亿元、销售面积 1,907.91

万平方米，分别较去年同期增长 20.3%和 25.7%；商品房去化周期基本与上年年底持平，中国指数

研究院数据库显示，截至 2015 年底全市商品房去化周期约为 20.64 个月。

4、天津：明显回暖。中国指数研究院数据统计显示，截至 2015 年底全市商品房去化周期约

为 22.05 个月，较去年同期缩短 21.79 个月。年内开发投资额同比上升 10.1%至 1,871.55 亿元，

新开工面积、施工面积和竣工面积基本与上年持平，土地市场热度上升，全年全市土地购置面积

173.98 万平方米，同比大幅上升 41.7%。

就行业发展而言， 2015 年可谓是压力与机遇并存的一年。随着市场环境的改变，行业发展

规则和格局也在不断重构，促使房地产企业积极求变，探索新业务发展方向并寻求与其他行业的

跨界合作，如积极探索轻资产及管理费业务模式，大力发展健康、医疗、养老地产，设立房地产

基金、推进资产证券化，借力互联网概念、深化线上线下融合等。同时，房地产服务业成为新的

行业热点，多家地产公司甚至已筹划或开展了房地产服务业务的分拆上市。整体而言，整个房地

产行业正在发生不断的变化，并且在变化中不断发展前行。

(一) 报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现开复工面积 296.7 万平方米，同比增长 27.6%。其中新开工 103 万平方

米，同比增长 83.3%；竣工 133.6 万平方米，同比增长 93.1%。完成销售签约额 47.1 亿元，销售

签约面积 37.6 万平方米。

报告期内，公司已完工、在建和拟建项目均在按计划推进。报告期内主要开发项目进展情况

如下：

已完工在售项目

西安海蓝城一期项目

海蓝城一期项目邻近城市交通主干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗

址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集。项目由公司 100%控股的

西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，总建筑面积约 17 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目

已于 2012 年 6 月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为 87%。

西安海蓝城二期项目

海蓝城二期项目位于海蓝城一期北侧，由公司 100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开

发。项目总建筑面积约 27 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目分东西两区，其中项目东区约

20.5 万平方米已于 2014 年 10 月竣工。截至报告期末，累计销售率为 84%；项目西区约 6.6 万平

方米于 2014 年 4 月开工，截至报告期末已竣工入住，累计销售率为 47%。

北京铭悦园项目

项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 99%

权益。总建筑面积 40.2 万平方米，功能为住宅、商业，住宅中包含定向安置房及限价商品房合计

总建筑面积 19 万平方米（其中地上建筑面积 15.7 万平方米）。截至报告期末，项目已全部竣工入

住，累计销售率已超过 99%。

北京澜悦项目

项目位于北京密云县密云镇，由公司 100%控股的北京馨悦致远房地产开发有限公司负责开

发。总建筑面积约 11 万平方米，规划性质为住宅、商业，包含 1.5 万平方米限价商品住房。项目

于 2013 年 9 月开工，截至报告期末已经全部竣工并办理入住，并已基本完成销售。

西安海蓝城三、四期项目

海蓝城三号地位于海蓝城二期项目北侧，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有 51%

权益。项目总规模约 66 万平方米，分三期开发，即海蓝城三、四、五期。

其中海蓝城三期项目总建筑面积约 20.9 万平方米，规划性质为住宅、商业，于 2013 年 11

月开工、12 月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为 43%。

海蓝城四期项目总建筑面积约 13.3 万平方米，规划性质为住宅、商业，于 2014 年 5 月开工，

于 2014 年 8 月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为 52%。

天津波士顿 44#地项目

天津波士顿 44#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报告

期内收购了持有该项目的菱华阳光（天津）房地产开发有限公司 100%股权。项目规划总建筑面积

约 19.7 万平方米，规划性质为住宅及配套商业。项目已于 2015 年 11 月竣工入住。截至报告期末，

项目累计销售率为 91%。

在建项目

北京铭悦好天地项目

项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由公司 100%控股的北京华和房地产开发有限

公司负责开发。项目规划总建筑面积约 15.8 万平方米，规划性质为住宅、商业，包含保障房约

6.4 万平方米（其中限价商品房 2.2 万平方米、经济适用房 4.2 万平方米），写字楼及商业约 5.8

万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于 2013 年 6 月开工，截至报告期末项目已进入

收尾阶段，除 7～9#楼计划 2016 年中竣工外其余已全部竣工入住。该项目公司保留约 2.0 万平方

米用作自持经营，可售部分累计销售率为 89%。

北京和墅项目

项目位于大兴新城孙村，由公司 100%控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规模约

18.8 万平方米（其中地上建筑面积约 14.8 万平方米），规划性质为住宅，包含自住型商品房 9.2

万平方米、限价房 4.5 万平方米，商品住宅 1.8 万平方米及车库等附属配套设施。其中自住型商

品房和限价房已于 2014 年开工建设，并于 2014 年年底开始销售，目前已经竣工入住。商品住宅

及配套设施正在进行机电、市政和内外装施工，预计 2016 年竣工入住。项目累计销售率为 67%。

北京华中心项目（原北京门头沟项目）

项目位于门头沟区龙泉镇，由北京新都致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权

益。总建筑规模约 30.3 万平方米（其中地上建筑面积 20.2 万平方米），规划性质为住宅、商业。

包含 1.5 万平方米自住型商品房、0.6 万平方米经济适用房、2.7 万平方米还建住宅及 5.3 万平方

米还建商业（均为地上建筑面积）、商品住宅及商业用房 10.1 万平方米以及车库等附属配套设施。

其中，自住型商品房、经济适用房及还建住宅已于 2014 年底开工建设。2015 年 3 月开始自住型

商品的销售。截至报告期末项目已全部开工，正在结构、机电和内外装施工，累计销售率为 6%。

北京西红世项目（原北京西红门项目）

项目位于北京市大兴区西红门，由北京上和致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 50%

权益。项目总建筑面积约 16.4 万平米，规划用途为商业、办公。项目已于报告期内开工，目前正

在进行结构、机电和内外装施工。项目于 2015 年 12 月开盘销售，计划 2016 年竣工入住。该项

目公司保留约 6.2 万平方米用作自持经营，可售部分累计销售率为 7%。

西安海蓝城五期项目

项目总建筑面积约 31.1 万平方米，规划性质为住宅、商业，由西安唐明宫置业有限公司负责

开发，公司享有 51%权益。项目于 2015 年一季度开工建设，截至报告期末，项目正在按计划进行

结构施工。计划于 2016 年中开始销售。

西安海蓝城六期项目

项目位于海蓝城三号地东侧，由公司 100%控股的西安骏华房地产开发有限公司负责开发。项

目总建筑面积约 20.9 万平方米，规划性质为住宅，已于 2014 年 9 月开工。

西安锦悦一期项目（原西安锦悦项目）

项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，由公司 100%控股的西

安鸿华房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约 17 万平方米，规划性质为住宅及商业。项目

于 2013 年 8 月开工，截至报告期末已竣工入住，项目累计销售率为 58%。

西安锦悦二期项目

项目紧邻西安锦悦一期项目，由公司 100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。规

划总建筑面积约 6.3 万平方米，规划性质为商业、服务业等综合用地。项目于 2015 年开工，截至

报告期末正在进行结构、机电和内外装施工，计划 2016 年上半年开始销售。

长沙华中心三～五期项目

长沙华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方米，规划总建筑面积约 120

万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市

商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居

住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙

人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司 93%权益。项目分为南区、北区，南区尚未

开始拆迁，在继续控规方案研究；北区已完成拆迁，分五期进行建设开发。

一期项目规划建筑面积 12.1 万平方米，为总高 198 米的超高层高档公寓及商场，已竣工并基

本完成销售。

三、四期项目总建筑面积约 50.2 万平方米，由主楼 263 米高的一组超高层大厦及七层裙楼组

成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012 年 5 月开工，截至报告期末，裙房商场

约 9 万平方米及部分车库已在 2012 年定制销售给长沙海信广场实业有限公司，并在 2015 年竣工，

商业开始营业；公寓塔楼于 2015 年末竣工入住；写字楼塔楼正在进行工程收尾，预计于 2016 年

中竣工入住；住宅塔楼正在进行内部精装修施工，预计 2016 年下半年竣工入住。公寓部分已于

2014 年 3 月开始销售，四期写字楼于 2014 年 8 月开始销售，三期住宅也于 2015 年下半年开始销

售。其中四期项目公司保留约 10.3 万平方米用作自持经营。三、四期可售部分累计销售率为 44%。

五期项目总建筑面积约 9.9 万平方米，规划性质为商业、办公，于 2013 年 8 月签订整售协议，

将写字楼部分约 5 万平方米定制销售给北京银行。项目已于 2014 年 5 月开工，截至报告期末，项

目已完成主体结构施工，正在进行机电和内外装施工，计划 2016 年竣工。该项目公司保留约 3.3

万平方米商业及车位用作自持经营，可售部分已基本完成销售。

天津波士顿 43#地项目

位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报告期内收购了持有该项目

的阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司 100%股权。项目规划总建筑面积约 13.6 万平方米，规

划性质为住宅。项目已于 2014 年 9 月开工， 2016 年 4 月开盘销售，预计将于 2016 年 12 月竣工

入住。

天津波士顿 37#地项目

天津波士顿 37#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报告

期内收购了持有该项目的菱华阳光（天津）房地产开发有限公司 100%股权。项目规划总建筑面积

约 1.5 万平方米，规划性质为商业。项目已于 2015 年 12 月开工，预计 2017 年竣工。

拟建项目

长沙华中心二期项目

项目总建筑面积约 12 万平方米，2015 年 4 月已完成全部拆迁工作，截至报告期末在按计划进

行定位研究、规划方案设计、前期报建咨询等工作，计划 2016 年开工建设。

北京苹果园项目

该项目是公司于 2015 年 11 月新获取的项目，位于北京市石景山苹果园，总占地面积约 3.5

万平方米，总建筑面积约 22 万平方米。报告期末正在进行报建手续和规划设计工作。计划于 2016

年底开工建设。

西安枫悦项目

该项目是公司于 2016 年 1 月新获取的项目，位于西安市未央区，太华路与凤城五路交汇处东

侧，总占地面积约 9.2 万平方米，总建筑面积约 40 万平方米，包含住宅、商业等多种业态，由公

司控股的西安泽华房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益。计划于 2016 年开工建设

并开盘销售。

1. 报告期内房地产储备情况

是/否合作开发

一级土合作开发

持有待开发规划计容涉及项目涉及

序持有待开发土地地整理项目的权

土地的面积建筑面积合作的面积(平

号的区域面积(平益占比

(平方米) (平方米) 开发方米)（建

方米) (%)

项目筑面积）

1 北京门头沟项目* 27,641 96,744 是 96,744 21

2 北京石景山苹果 35,245 123,357 否

园项目

3 北京通州区西小 66,905 103,788 是 103,788 50

马一级土地整理

项目

4 长沙华中心二期 13,010 80,204 是 80,204 93

项目

5 长沙华中心项目 53,000 109,000 是 109,000 93

南区

注：1、报告期内房地产储备情况以截至报告期末已取得但尚未开工的项目为统计口径；

2、北京门头沟项目为公司与多家房企共同出资组建的北京兴佰君泰房地产开发有限公司所开

发的项目，公司不负责操盘，持有项目公司 21%权益。

2. 报告期内房地产开发投资情况

单位：万元币种：人民币

项目

在建项目/ 项目总建筑在建建已竣工报告期

序地经营规划计容

项目新开工项目用地面积面积筑面积面积总投资额实际

号区业态建筑面积

/竣工项目 (平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 投资额

(平方米)

住宅、

北保障

1 铭悦园竣工项目 129,029 311,808 401,874 401,874 369,394 7,890

京房、配

套商业

保障

北铭悦好房、商

2 在建项目 59,119 122,798 158,229 50,408 107,821 199,267 24,465

京天地业、办

公

住宅、

北配套商

3 澜悦竣工项目 45,181 91,996 110,527 110,527 93,480 12,051

京业、保

障房

北住宅、

4 和墅在建项目 99,000 148,500 188,314 43,775 144,539 205,009 27,431

京保障房

北

5 华中心综合体在建项目 70,431 201,697 302,892 302,892 501,981 44,561

京

北办公、

6 西红世在建项目 40,904 122,714 163,514 163,514 261,753 27,701

京商业

海蓝城

西住宅、

7 一、二竣工项目 132,517 342,820 437,179 437,179 236,034 14,635

安商业

期

西海蓝城住宅、

8 竣工项目 59,896 166,619 208,541 208,541

安三期商业

西海蓝城住宅、

9 竣工项目 34,867 88,843 132,945 132,945 411,948 82,794

安四期商业

西海蓝城住宅、

10 在建项目 63,962 220,391 310,596 310,596

安五期商业

西海蓝城

11 住宅在建项目 53,160 166,191 209,091 209,091 127,615 11,112

安六期

西锦悦一住宅、

12 竣工项目 34,807 121,824 170,331 170,331 98,487 11,928

安期商业

西锦悦二办公、

13 在建项目 10,386 57,123 63,295 63,295 54,757 7,775

安期商业

长华中心住宅、

14 在建项目

沙三期商业

商业、 29,341 394,610 502,260 242,013 260,247

长华中心 631,931 108,677

15 办公、在建项目

沙四期

酒店

16 长华中心商业、在建项目 9,888 68,857 98,895 98,895

沙五期办公

天波士顿

17 住宅在建项目 55,295 110,588 135,588 135,588 96,988 8,702

津 43#地

天波士顿住宅、

18 竣工项目 79,172 158,345 196,800 196,800

津 44#地商业

153,377 16,616

天波士顿

19 商业在建项目 12,802 23,044 14,640 14,640

津 37#地

3. 报告期内房地产销售情况

序可供出售面积已预售面积

地区项目经营业态

号 (平方米) (平方米)*

1 北京铭悦园住宅、保障房、配套商业 44,106 36,206

2 北京铭悦好天地保障房、商业、办公 34,229 21,691

3 北京澜悦住宅、配套商业、保障房 45,334 45,145

4 北京和墅住宅、保障房 71,452 41,614

5 北京华中心保障房、住宅、商业、酒店 183,522 19,110

6 北京西红世公寓、办公、商业 81,245 5,728

7 西安君城商业、剩余车位 31,423 10,407

8 西安海蓝城一期住宅、商业 19,395 3,574

9 西安海蓝城二期东区住宅、商业 36,482 5,616

10 西安海蓝城二期西区住宅、商业 42,801 13,682

11 西安海蓝城三期住宅、商业 142,674 27,767

12 西安海蓝城四期住宅、商业 99,970 44,325

13 西安海蓝城五期住宅、商业 289,048

14 西安锦悦一期住宅、商业 101,455 34,533

15 长沙华中心一期住宅、商业 5,796 5,324

16 长沙华中心三期住宅、公寓、商业 167,124 19,925

17 长沙华中心四期商业、办公、酒店 57,224 3,010

18 天津波士顿 44#地项目住宅、商业 79,850 36,112

注*：已预售面积按报告期内完成的销售面积填报。

4. 报告期内房地产出租情况

截至 2015 年 12 月 31 日，公司用于出租的主要房产面积共计约 5.35 万平方米，出租率为

93.29%，1～12 月完成租金收入 4,666.16 万元，每平方米每月（不含车位）的平均基本租金约 68.37

元。其中，5 年以上长期租约收入 4,300.08 万元，占总租金收入的 97.99%。

租金收入平均租金(元

期限出租面积（平方米）出租率

（万元） /平方米月)

长期租约(5 年以上) 52,500.40 4,300.08 68.25 93.22%

中期租约(3～5 年) —— —— —— ——

短期租约(3 年以内) 984.00 88.13 74.64 97.49%

合计 53,484.40 4,388.21 68.37 93.29%

注：1.长期租约和中期租约均为商业，短期租约为少量住宅散房。

2.公司出租物业主要位于北京，长沙、西安有少量商业物业。

3.不含公司代理出租物业的租赁面积及收入。

5. 报告期内公司财务融资情况

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%) 利息资本化金额

1,116,221.90 7.72 83,390.13

(二) 主要控股参股公司分析

1. 主要控股子公司情况

单位：万元

公司名称业务性质主要产品或服务注册资本总资产净资产净利润

北京金秋莱太房地产

房地产开发九都汇项目 10,000 19,940.59 15,794.21 174.12

开发有限公司

北京新通致远房地产

房地产开发铭悦园项目 15,000 75,939.57 24,513.20 5,083.03

开发有限公司

北京华和房地产开发

房地产开发铭悦好天地项目 5,000 98,223.80 7,595.05 7,928.71

有限公司

北京馨悦致远房地产

房地产开发澜悦项目 2,000 29,029.72 6,865.30 14,935.02

开发有限公司

北京新都致远房地产

房地产开发北京华中心项目 19,608 337,021.88 18,582.31 -805.50

开发有限公司

北京尚居置业房地产

房地产开发和墅项目 2,000 198,696.28 953.51 -877.84

开发有限公司

北京上和致远房地产

房地产开发西红世项目 20,000 153,909.00 19,721.09 -214.13

开发有限公司

北京新润致远房地产

房地产开发苹果园项目 5,000 169,392.95 4,999.25 -0.75

开发有限公司

西安万华房地产开发

房地产开发君城项目 35,638 54,900.96 47,512.37 1,505.37

有限公司

西安曲江唐瑞置业有海蓝城一、二期项

房地产开发 5,000 61,866.14 12,124.14 2,735.85

限公司目

西安唐明宫房地产开海蓝城三～五期项

房地产开发 10,000 201,072.19 26,338.37 17,498.93

发有限公司目

西安鸿华房地产开发

房地产开发锦悦项目 2,000 81,708.41 4,978.59 11,056.17

有限公司

西安骏华房地产开发

房地产开发海蓝城六期项目 1,000 44,888.75 2,171.31 -44.15

有限公司

长沙橘韵投资有限公

房地产开发长沙华中心项目 28,500 402,493.40 112,407.12 12,812.81

司

菱华阳光（天津）房天津波士顿（44#、

房地产开发 53,000 88,054.18 63,968.38 10,195.68

地产开发有限公司 37#）项目

阳菱光辉（天津）房天津波士顿（43#）

房地产开发 31,000 50,511.17 36,686.74 -432.51

地产开发有限公司项目

2. 重要被投资公司情况

占被投资公司的权

被投资单位主要经营业务

益比例（%）

北京圣瑞物业服务有限公司物业服务 20

北京嘉里华远房地产开发有限公司房地产开发 29

长沙海信广场实业有限公司商品销售 49

北京建华置地有限公司房地产开发一期 100%

北京市城远市政工程有限公司工程施工 2.24

上海中城联盟投资管理有限公司实业投资、资产管理 1.83

上海伍翎投资中心（有限合伙）实业投资、投资咨询 7.89

北京盛同华远房地产投资有限公司房地产经纪 4.4

北京盛同联行房地产经纪有限公司房地产经纪 4.4

芜湖歌斐文欣投资中心（有限合伙）实业投资、投资咨询 39.67

上海中城创盈商业经营管理有限公司商业管理、投资管理 6.67

(三) 公司关于公司未来发展的讨论与分析

1. 行业竞争格局和发展趋势

展望未来，我们对房地产行业的长期健康发展依然充满信心。2016 年 2 月，房贷比例首次下

调，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，为去库存压力较大的二三线城市拉动内

需提供有力的政策支持。央行降首付政策拉开中央 2016 去库存政策的序幕，2016 年可以预期去

库存、稳消费、促投资依然是贯穿全年楼市政策的主基调。2016 年政府工作报告继续明确了稳增

长、调结构的政策目标和方向，强调“稳健的货币政策要灵活适度”，同时表明要继续推进房地产

市场平稳健康发展，并完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需

求。因此我们判断行业政策环境将持续向好，并存在进一步改善的可能。虽然行业进入发展新常

态已是不争事实，商品房去库存压力仍较为显著，但自 2016 年以来一、二线城市房地产市场已明

显升温，未来随着新型城镇化的持续推进，以省会城市为主的一、二线中心城市由于其经济发展

动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场。

目前房地产行业正处于一个变革的时代，政策环境在变、行业发展环境在变、企业竞争环境

在变、房地产开发思维在变、客户置业逻辑也在变，再加上互联网等新技术的应用，房地产企业

间激烈竞争已成为全方位竞争。公司将积极主动的识别市场环境和及时调整经营策略，在主动应

变中抓住机会，将内外部环境的挑战转化为机遇，使企业始终保持稳定健康发展。

2. 公司发展战略

华远地产始终坚持以房地产开发及经营管理为主业，不断加强产品的专业化和精细化程度，

在开发规模、盈利能力、品牌实力等方面确保稳定发展。同时，根据公司对 2016 年及未来发展形

势的研判，公司未来将在以下几个方面着力深耕：

1) 继续优化区域布局，适时布局优质核心城市

2014 年初，中央提出“京津冀协同发展”的国家战略，京津冀地区面临新的发展机遇。公司

在 2015 年进入天津市场，为深耕京津冀区域迈出坚实一步。此外，报告期内公司重新调整开发区

域，从市场饱和度较高的青岛区域撤出，并继续深耕北京、西安、长沙等有发展潜力的城市。未

来公司将继续以京津冀区域为发展核心，拓展优质土地储备，满足区域可持续发展要求。

目前房地产行业发展分化严重，多数的三线城市和部分的二线城市房地产市场出现明显供大

于求的态势，行业发展压力较大；而经济发展基础较好、人口有较大增长潜力的一二线城市市场

表现则较为稳定。

未来公司将发挥自身灵活优势，在控制风险基础上巩固发展现有城市，同时将重点关注国家

主要城市群的核心城市，在长三角城市群、珠三角城市群和川渝等地区选择宏观经济基本面好，

人口增长潜力大，高净值人群较为集中，房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司

的长期可持续发展添砖加瓦。同时，我们还将根据自身资源，对于市场稳定、地价偏低的城市给

与适当关注，结合具体项目和当时房地产市场特点做出适时的最佳决策。

此外，公司将随着业务的发展和企业规模的扩张，在摸清市场规则、做好风险控制的前提下，

择机尝试投资海外市场。

2) 产品创新，服务升级，提升市场竞争力

日益加剧的市场竞争对开发商提出更高的要求，房地产开发商的角色由单纯的房屋供应商转

变为综合服务商，要为客户提供有独特竞争性的产品和服务，才可从日益饱和的市场中脱颖而出。

公司在 2015 年初开始，提出了“1+N”产品与服务策略，通过对客户多方位需求进行深入分析，

找出客户需求的重点和难点问题，并充分利用互联网平台和技术，更直接、更准确、更高效地为

客户提供服务。“1+N”产品策略从客户角度出发，组织并链接社会上的优质服务资源，寻求与相

关联产业在业务、技术及资金层面的全方位战略合作，包括医疗、教育、健康、金融、智慧社区

等各个方面，通过合作发展房地产主业链条相关的系列延伸服务内容，为客户量身打造其生活工

作所需的服务产品，切实解决客户服务需求上的重点和难点问题。

一年来，公司与多个行业多家机构做了充分的协商，陆续确定了一些优秀的合作伙伴，比如

与奇虎 360 合作，在智能家居、智慧社区等环节或领域达成战略合作关系并将智能家居产品应用

于现有项目；与诺亚财富合作为客户提供金融理财等系列服务；与北医医疗公司合作开展社区线

上线下服务，2016 年可在公司开发的多个项目开设医疗门诊；与专业性的教育运营团队合作开展

以儿童国际英语为主线的社区教育服务等等。这些服务内容在公司手机客户端“华远家”APP 上

进行组合，2016 年将在线上线下正式向市场推广使用。公司将通过这一战略的深入推进，最终实

现为用户提供硬件产品+软件服务的全新产品，从而增加产品附加值，进一步提升公司产品的核心

竞争力。

3) 调整经营结构，提升轻资产运营能力

近年来，为适应市场形势变化，公司极大丰富了产品线，实现了保障性住房、普通住宅、改

善型住宅、高端公寓、城市别墅、商业、办公及酒店的全线推进。未来公司将继续优化产品结构，

在继续开发传统住宅类产品的同时，适当加大商业地产等方向的投入，寻求业务模式及业态上的

突破，实现多业态、多元化发展。公司着力在商业类地产项目的开发上打造出高效的商业运营能

力，为此报告期内公司商业运营管理公司吸收了优秀商业人员，强化了商管团队，加强了与资管

机构的深度合作，在长沙华中心项目、北京好天地项目、北京西红世项目及北京苹果园项目上将

充分发挥其资源整合及运营管理能力，做好公司的商业及写字楼的持有性物业的经营，使其创造

效益，提升资产增值能力。同时公司与物业公司组建酒店管理公司及会所经营公司，招聘市场上

的专业人才，加强公司现有的存量资产运营工作，在为业主提供多元综合服务的同时，提升效益，

创造价值，并逐步在轻资产运营方面打造出一个有市场竞争力的团队。

4) 通过并购战略加速企业规模化发展

公司未来将基于自身稳健的行业积淀，在审慎的前提下，积极寻求同行业的横向并购和跨行

业的纵向延伸，通过并购丰富公司产业链和投资模式，优化资产结构，加速企业规模化发展。公

司将尝试通过与知名企业合作建立产业基金，围绕公司房地产主业的上下游孵化、培育相关业态，

从中优选快速成长、符合国家十三五重点产业方向的诸如健康养老、生态环保、教育、智慧社区、

金融等产业进行并购。同时公司将积极探索多元化的投资模式，针对不同业态、区域、业务模式

的房地产项目，考虑采用全资、与第三方投资者合作、房地产基金、REITs 等多样化的模式。藉

此，公司一方面可以降低前期自有资金的投入，减少运营及投资风险，优化资产结构，充分挖掘

利用房地产金融带来的杠杆效应实现轻资产跨越式扩张；另一方面可以创造持续稳定的管理费收

入，进一步丰富收入结构及利润来源，提升公司的抗风险能力。

5) 注重人才战略，构建优秀的员工团队

人才战略是公司经营战略实现的基石之一。未来公司将基于房地产主营业务，根据业务经营

及多元化投资的发展需要，合理进行业务能力的配置，打造一支具有跨界业务经营管理能力的核

心管理团队。围绕着公司的业务开展，公司将进一步加强公司核心能力建设，并对于新业务发展

在人力发展机制上提供保障。在团队建设方面，公司将更有系统性、弹性、包容性和可扩展性，

以打造支持公司战略实现的人才队伍。

在激励策略方面，顺应公司管理体系的变革，公司将搭建全面薪酬管理体系，立足于公司多

元化业务发展需求，进一步优化构建公司的短期固定薪酬、中期浮动薪酬和长期股权激励体系，

以满足公司外部人才吸引、内部员工激励和核心人员保留等多方面人才战略需求。在短期固定薪

酬方面，重点提升市场竞争力，吸引优秀人才加入公司；在中期浮动薪酬方面，通过构建以经营

结果为导向的考核和激励体系，将员工的中期薪酬与公司经营业绩紧密关联，促进公司工作质量

与效率的持续提升；在长期股权激励方面，建立持续的股权激励计划，对核心管理团队和骨干专

业人员进行持续保留，确保公司管理核心和专业核心的长期稳定，推动公司业务稳步拓进。

3. 经营计划

2016 年度公司开发规模计划如下：

2016 年计划开复工面积为 220.8 万平方米，其中新开工 57.4 万平方米，竣工 70.2 万平方米。

其中：

2016 年计划新开工的房地产项目如下:

北京苹果园项目 21 万平方米；

西安枫悦项目一期 24.4 万平方米；

长沙华中心二期 12 万平方米。

2016 年计划竣工的房地产项目如下:

北京铭悦好天地项目 5 万平方米；

北京和墅项目 4.4 万平方米；

北京华中心项目 8.7 万平方米；

北京西红世项目 4.6 万平方米；

西安锦悦二期项目 6.4 万平方米；

长沙华中心三期项目 8.3 万平方米；

长沙华中心四期项目 9.1 万平方米；

长沙华中心五期项目 9.9 万平方米；

天津波士顿 43#地项目 13.6 万平方米。

2016 年公司商品房销售计划如下：

2016 年公司可售项目包括：北京铭悦好天地项目、北京和墅项目、北京华中心项目、北京西

红世项目；西安海蓝城一～五期项目、西安锦悦一期项目和锦悦二期项目、西安枫悦项目；长沙

华中心三～五期项目；天津波士顿 43#地项目。

2016 年公司销售签约额计划增长 40%以上。

2016 年公司投资计划如下：

根据公司发展规划和 2016 年经营计划，2016 年公司计划投资总额约 148 亿元。包括：

1、房地产开发直接投资约 136 亿元，其中：土地储备支出约 60 亿元；已取得项目土地支出

约 32 亿元；项目建设直接投资约 44 亿元，主要包括：北京和墅项目、北京华中心项目、北京西

红世项目、北京苹果园项目、西安海蓝城五期和六期项目、西安锦悦一期和二期项目、西安枫悦

项目、长沙华中心二～五期项目。

2、对外投资总额约 12 亿元。

董事会提请股东大会授权管理层具体执行 2016 年度投资计划，并给予如下具体授权：

1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各类投资额度。

2、授权董事会视公司 2016 年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划 20%的范

围内增加总投资。

注：公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺，敬请广大投资者对此保持足够风险意识，并且

理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

七涉及财务报告的相关事项

7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、

原因及其影响。

不适用。

7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影

响。

不适用。

7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

(一) 本期发生的非同一控制下企业合并

单位：万元币种：人民币

股权股权取得购买日至期购买日至期

被购买方股权取得股权取购买日的

取得比例购买日末被购买方末被购买方

名称成本得方式确定依据

时点（%）的收入的净利润

菱华阳光（天

2015- 2015-9 工商变更

津）房地产开 62,786.00 100.00 受让 127,384.34 11,339.79

10-19 -30 完毕

发有限公司

阳菱光辉（天

2015- 2015-9 工商变更

津）房地产开 36,707.00 100.00 受让 3,655.80 -432.51

10-19 -30 完毕

发有限公司

说明：本公司全资子公司北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）与北京瑞菱阳光商业

管理有限公司签订《天津津南辛庄项目股权转让框架协议》（以下简称“框架协议”），收购菱华阳

光（天津）房地产开发有限公司以及阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司（以下简称“目标公

司”）100%的股权，交易方式为华远置业与菱华天津开发有限公司单独签订股权转让协议，受让

其持有的目标公司的 49%股权，后按照框架协议的交易条件收购北京瑞菱阳光商业管理有限公司

持有的目标公司的 51%的股权。

(二) 处置子公司

1. 北京华远嘉利房地产开发有限公司（以下简称“华远嘉利”）：

2015 年 3 月 31 日，公司的全资子公司华远置业与北京华远浩利投资股份有限公司、北京莱

福阳光投资有限公司、北京华谊兄弟娱乐投资有限公司签订协议书，北京华谊兄弟娱乐投资有限

公司受让华远嘉利的全部股权及债权。华远嘉利于 2015 年 11 月 24 日完成工商变更手续，转让后，

华远置业不再持有华远嘉利的股权。

2. 青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称“青岛华安”）：

2015 年 6 月，公司的全资子公司华远置业与青岛安华机电设备有限公司（简称“安华机电”）

签订股权转让协议，将持有青岛华安的 51%股权转让给安华机电，转让后，华远置业不再持有青

岛华安股份。

(三) 其他原因的合并范围变动

1. 本年新设立 4 家公司，具体情况如下：

1）北京新润致远房地产开发有限公司

公司成立于 2015 年 12 月 2 日，由北京市华远置业有限公司、北京上同致远房地产开发有限

公司共同出资成立。注册资本 5,000.00 万元。统一社会信用代码 91110107MA002AKA46。

2）西安泽华房地产开发有限公司

公司成立于 2015 年 6 月 26 日，由北京市华远置业有限公司与陕西北冶人和实业发展有限公

司共同设立。注册资本 2,000.00 万元。企业法人营业执照注册号 610100100797721。

3）北京华瑞和酒店管理有限公司

公司成立于 2015 年 10 月 29 日，由北京市华远置业有限公司与北京圣瑞物业有限公司共同设

立。注册资本 1,000.00 万元。统一社会信用代码 91110109MA001H3N6M。

4）北京华瑞城会所管理有限公司

公司成立于 2015 年 10 月 29 日，由北京市华远置业有限公司与北京圣瑞物业有限公司共同设

立。注册资本 500.00 万元。统一社会信用代码 91110109MA001H0C7D。

2. 本年注销 2 家公司，具体情况如下：

1）北京锦程上信投资中心（有限合伙）

本公司于 2015 年 7 月 15 日决议注销，并向北京市工商行政管理局门头沟分局提出申请，于

2015 年 11 月 27 日办理完毕工商注销手续。

2）北京锦程上德投资中心（有限合伙）

本公司于 2015 年 7 月 15 日决议注销，并向北京市工商行政管理局门头沟分局提出申请，于

2015 年 11 月 27 日办理完毕工商注销手续。

7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出

说明。

不适用。

董事长：孙秋艳

董事会批准报送日期：2016 年 4 月 22 日

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