华联股份：发行股份购买资产所涉及的山西华联购物中心有限公司评估说明_股票频道

北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资

产所涉及的山西华联购物中心有限公司

评估说明

中企华评报字(2016)第 1082 号

（共一册，第一册）

北京中企华资产评估有限责任公司

二零一六年三月三十日

北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产所涉及的

山西华联购物中心有限公司评估说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................2

第三部分资产评估说明 ......................................................................................................3

第一章评估对象与评估范围说明 .....................................................................................4

一、评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4

二、企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 4

三、企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 5

四、企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 5

五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 5

第二章资产核实情况总体说明 .........................................................................................6

一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 6

二、影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 7

三、核实结论................................................................................................................. 7

第三章资产基础法评估技术说明 .....................................................................................8

一、流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 8

二、机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 10

三、在建工程评估技术说明 ....................................................................................... 14

四、无形资产-土地评估技术说明 .............................................................................. 18

五、递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................... 18

六、负债评估技术说明 ............................................................................................... 19

第四章收益法评估技术说明 .......................................................................................... 22

七、宏观、区域经济因素分析 ................................................................................... 22

八、行业现状与发展前景分析 ................................................................................... 26

九、被评估企业概况 ................................................................................................... 28

十、收益预测的假设条件 ........................................................................................... 31

十一、评估计算及分析过程 ........................................................................................... 31

第五章评估结论及分析 .................................................................................................. 39

一、评估结论............................................................................................................... 39

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................................... 41

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第一部分关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关

监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内

容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加

盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关

事项的说明。

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第三部分资产评估说明

本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评

估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、

收益法评估技术说明、评估结论及分析共五章。

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第一章评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围

(一)委托评估对象与评估范围

评估对象是山西华联购物中心有限公司的股东全部权益。

评估范围是山西华联购物中心有限公司的全部资产及负债。

(二)委托评估的资产类型与账面金额

评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建

工程，总资产账面价值为 22,709.55 万元；负债为流动负债，总负债

账面价值为 6,167.50 万元；净资产账面价值 16,542.06 万元。

评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计

师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留审计意见。

(三)委托评估的资产权属状况

山西华联购物中心有限公司对纳入评估范围的资产均拥有所有

权或使用权。

二、企业申报的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：电子设备和在建工

程。实物资产的类型及特点如下：

(一)电子设备

至评估基准日，委估设备资产主要包括为电子设备及办公家具。

等共计 53 项，设备分布于企业的行政办公场所。至评估基准日使用

状况良好。

(二)在建工程

土建工程主要为山西华联购物中心有限公司位于太原市杏花岭

区解放北路 75 号的建设工程，项目总占地面积 18521.4 平方米，新建

商业综合体面积为 80131.15 平方米，其中地下 3 层、建筑面积

31644.84 平方米，地上 6 层、建筑面积 48485.31 平方米，标准层高 5.1

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米，檐高 30.6 米。建筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、

北临恒大名都；东临解放北路；西临富力华庭、距离北中环街 150

米，周边交通便利，配套设施完善。账面值主要为企业的工程土建

费用及前期费用、利息等。截止评估基准日购物中心土建工程完

工，其他安装工程及装饰工程尚未进行。

三、企业申报的无形资产情况

纳入本次评估范围内的无形资产主要为位于太原市解放北路 75

号的一宗商业用地，土地证编号并政地国用（2012）第 00112 号，面

积 18521.4 平方米，账面价值 50,075,601.14 元，截止评估基准日已取

得土地所有权证。

四、企业申报的表外资产情况

无。

五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产

本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。

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第二章资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估

项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益

法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2016

年 2 月 16 日至 2016 年 2 月 25 日，评估人员对评估范围内的资产和负

债进行了必要的清查核实。

1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清

查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要

求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同

时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标

等情况的文件资料等。

2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的

详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项

不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资

料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位

对资产评估申报明细表进行完善。

3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在

被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对

各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了

不同的勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充

分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相

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符。

5.查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等

资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清

晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

二、影响资产核实的事项及处理方法

无。

三、核实结论

经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。

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第三章资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、其他应收款和其他流

动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：

金额单位：人民币元

科目名称账面价值

货币资金 2,648,867.96

其他应收款合计 2,442.70

减：坏帐准备 122.14

其他应收款净额 2,320.56

其他流动资产 87,079.85

流动资产合计 2,738,268.37

(二)核实过程

1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细

表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；

然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容

相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。

2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的

典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、合同以及部分记账凭证

等评估相关资料。

3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准

日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；通过查阅银行

对账单、向债务单位询证、与企业有关职能部门的人员访谈、查阅

形成资产的有关合同等方式，对资产价值实现的途径、影响价值的

因素等，进行了全面了解和确认。同时，对债权类资产的坏账风险

程度及其影响因素，在清查中予以了关注。

4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了相关服务

的销售渠道及模式；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款

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项的回收情况、坏账准备计提的政策等。

(三)评估方法

1.货币资金

评估基准日货币资金核算内容为银行存款。

(1)银行存款

评估基准日银行存款账面价值 2,648,867.96 元，全部为人民币存

款。核算内容为中行北城支行、建设银行太原钢城支行及邮储银行享

堂西支行等的存款。

评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对

账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账

项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净

资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开

户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值

作为评估值。

银行存款评估值为 2,648,867.96 元。

2.其他应收款

评估基准日其他应收款账面余额 2,442.70 元，坏账准备 122.14 元，

净额 2,320.56 元，核算内容为应收的备用金。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收

单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原

则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的

合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账

款的风险损失，同时将评估基准日计提的应收款项坏账准备评估为

零。具体评估方法如下：

(1)对有充分证据表明全额损失的应收款项评估为零；

(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为

评估值；

(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款

项账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收款项可收回金额。

1)账龄在一年以内(含一年)的应收款项按其账面余额的 5%计取；

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2)账龄在一至二年(含二年)的应收款项按其账面余额的 10%计取；

3)账龄在二至三年(含三年)的应收款项按其账面余额的 15%计取；

4)账龄在三年以上的应收款项按其账面余额的 20%计取；

根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为 122.14 元，

其他应收账款评估值为 2,320.56 元，无评估增减值。

3.其他流动资产

截至评估基准日其他流动资产账面值 87,079.85 元，主要为办公室

租赁费、车辆保险费、订报刊杂志费等。

评估人员了解其他流动资产形成的原因，查阅相关合同、明细账，

确认资产真实，以核实后的账面值确认评估值。

其他流动资产的评估值为 87,079.85 元。

(四)评估结果

流动资产评估结果及增减值情况如下表：

流动资产评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

货币资金 2,648,867.96 2,648,867.96 - -

其他应收款合计 2,442.70 2,320.56 -122.14 -5.00

减：坏帐准备 122.14 - -122.14 -100.00

其他应收款净额 2,320.56 2,320.56 - -

其他流动资产 87,079.85 87,079.85 - -

流动资产合计 2,738,268.37 2,738,268.37 - -

流动资产评估值 2,738,268.37 元，无增减值变化。

二、机器设备评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产为山西华联购物中心有限公司

所拥有的电子设备，其账面价值详见下表：

金额单位：人民币元

科目名称账面原值账面净值

固定资产--电子设备 86,199.00 24,907.02

合计 86,199.00 24,907.02

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(二)设备概况

1.基本情况

至评估基准日，委估设备资产主要包括为电子设备及办公家

具。等共计 53 项，设备分布于企业的行政办公场所。至评估基准日

使用状况良好。

2.设备的管理与维护保养

被评估单位设备管理各项规章制度较为健全，日常维修保养工

作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本齐全。

3.账面价值的构成

被评估单位的设备类资产较为单一，账面价值为包含增值税的

设备购置费。

(三)评估过程

1.评估准备

(1)对被评估单位提供的 “评估明细表”进行审核，核对申报表中

有无虚报、重报、漏报的设备，审查申报表信息是否正确、完备，

由被评估单位进行修改与补充。

(2)根据被评估单位设备类资产的构成特点及资产评估申报明细

表的内容，向被评估单位有关资产管理部门及使用部门下发设备状

况调查表，并指导被评估单位根据实际情况进行填写，以此作为评

估的参考资料。

(3)评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点制定

现场勘察及评估计划。

2.现场勘察

(1)评估人员对被评估单位提供的申报明细表进行核查，对表中

的错填和漏填等不符合要求的部分，提请被评估单位进行必要的修

改和补充。

(2)现场清点设备，针对资产评估明细表中资产性质及特点，进

行了现场勘察。并对电子设备的实际运行状况进行认真观察和记

录。

(3)根据现场实地勘察结果，进一步修正被评估单位提供的评估

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明细表，然后由被评估单位盖章，作为评估的依据。

(4)对评估范围内的设备产权进行核查，如：抽查了设备的购置

发票合同复印件，做到产权明晰。

3.评定估算

(1)设备评估主要采用成本法。

(2)评估人员在评估作价时查阅了被评估单位设备的历史资料，

查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询价工

作。

(3)设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定

的成新率情况。

(4)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。

4.评估汇总

(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的

合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。

(2)在审核修改的基础上，汇总评估明细表。

(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑

汇总，作为本次评估的工作底稿。

(四)评估方法

根据申报资产的特点及评估目的，主要采用成本法进行评估。

其基本计算公式为：

评估值=重置全价× 成新率

1.重置全价的确定

评估范围内的设备属于办公用的小型设备，采购后厂家负责送

货上门，一般不需要安装，操作使用简单。

重置全价=含增值税的设备购置价

成新率的确定

主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公式如

下：

成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%

2.评估值的确定

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评估值=重置全价× 成新率

(五)典型案例：

投影仪(电子设备清查评估明细表，序号 13)

1.设备概述

规格型号：EX274

生产厂家：索尼公司

启用日期：2014 年 4 月

账面原值：5,300.00 元

账面净值：3,202.05 元

主要参数：

投影技术 3LCD 变焦比 1.6 倍

显示芯片 3× 0.63 英寸芯片投影比 1.40:1-2.27:1

亮度 3800 流明投影尺寸 30-300 英寸

对比度 3000:1 电源功率 275W，待机功率：＜0.5W

标准分辨率 XGA（1024*768）电源性能 AC100-240V，50/60Hz

扫描频率水平：14-93kHz 产品尺寸 365× 96.2× 252mm

垂直：47-93Hz 产品重量 3.8kg

灯泡功率 210W 工作温度 0-40℃

2.重置全价的确定

经浏览相关网页查询报价，委估设备于评估基准日含税销售价

为 4,800.00 元。

3.成新率确定

委估台式电脑自 2014 年 4 月购置并启用，至评估基准日止已使

用 1.71 年。经评估人员现场勘查，该设备功能完好，保养维护良

好。该类型设备的经济寿命年限为 8 年。

成新率=(经济寿命年限-实际已使用年限)/经济寿命年限× 100%

=(8- 1.11)/8× 100%

=78% (取整)

4.评估价值计算

评估价值=重置全价× 成新率

=4,800.00× 78%

= 3,744.00 (元)

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(六)评估结果及分析

1.评估结果

机器设备类资产评估结果汇总表

金额单位：人民币元

帐面价值评估价值增值率%

科目名称

原值净值原值净值原值净值

合计 86,199.00 24,907.02 63,000.00 41,050.00 -26.91 64.81

电子设备 86,199.00 24,907.02 63,000.00 41,050.00 -26.91 64.81

2.增减值原因分析：

评估原值减值的主要原因是电子类产品更新换代较快，市场价

格下降所导致；评估所采用的经济寿命年限长于企业财务所采用的

折旧年限，故而导致评估净值增值。

三、在建工程评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的在建工程包括：土建工程。在建工程评估基准

日账面价值如下表所示：

金额单位：人民币元

科目名称账面价值

土建工程 174,256,706.65

合计 174,256,706.65

(二)在建工程概况

1.土建工程概况

土建工程主要为山西华联购物中心有限公司位于太原市杏花岭

区解放北路 75 号的建设工程，项目总占地面积 18521.4 平方米，新建

商业综合体面积为 80131.15 平方米，其中地下 3 层、建筑面积

31644.84 平方米，地上 6 层、建筑面积 48485.31 平方米，标准层高 5.1

米，檐高 30.6 米。建筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、

北临恒大名都；东临解放北路；西临富力华庭、距离北中环街 150

米，周边交通便利，配套设施完善。账面值主要为企业的工程土建

费用及前期费用、利息等。截止评估基准日土建工程主体封顶，安

装工程及装饰工程尚未进行。

(三)核实过程

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1.核实方法和过程

(1)查阅相关资料

根据企业提供的在建工程申报评估明细表所列项目内容，查阅

并收集相关原始资料，包括设计图纸、有关合同或协议等，以了解

各在建工程的项目概况、建设方式、规划审批情况、总投资概算、

预计工期等内容。

(2)现场勘察核实

对评估范围内的在建工程进行现场勘察，了解各工程的所处位

置、形象进度、工程质量等情况。

(3)核实账面记录

通过查阅有关账簿及凭证，核实各在建工程账面记录中相关费

用的支出情况，已支付工程款的构成以及未付工程款的情况。经核

实。账面价值已包含相关费用和资金成本。

(4)完善申报评估明细表

根据勘察及核实结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、

“实”相符。

2.核实结果

经核实并提请企业修改完善后，在建工程申报评估明细表相关

数据与核实结果基本相符。截止评估基准日，在建工程尚未完工。

(四)评估方法

评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察

后，结合待估建筑物属性，确定评估方法。

由于本次评估的购物中心竣工后主要用于出租，是收益性物

业，因此主要采用收益法评估。

对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的

正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以

此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式

为：

在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况

下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于

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以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使

用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价

值。

P i Ri ×(1 r ) i

0。

R n ×(1 r ) n

式中：P=物业评估值

Ri=净收益

Rn=物业残余价值

n=收益计算年限

r=折现率

i=第几年

(五)评估过程

明细表序号：表 4-7-1 序号 1

建筑面积：80131.15m2

土地证编号：并政地国用(2012)第 00112 号

土地性质：出让

土地用途：商业

土地使用年限：40 年(2003-2-11 至 2043-2-10)

1.房屋概况

山西华联购物中心有限公司位于太原市杏花岭区解放北路 75 号

的建设工程，项目总占地面积 18521.4 平方米，新建商业综合体面积

为 80131.15 平方米，其中地下 3 层、建筑面积 31644.84 平方米，地上

6 层、建筑面积 48485.31 平方米，标准层高 5.1 米，檐高 30.6 米。建

筑物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、北临恒大名都；东临

解放北路；西临富力华庭、距离北中环街 150 米，周边交通便利，配

套设施完善。截止评估基准日购物中心土建工程完工，其他安装工

程及装饰工程尚未进行。

2.评估方法及过程

由于委估物业竣工后用于出租，是收益性物业，因此对该物业

采用收益法进行评估。

具体计算过程如下：

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①求取房地产年总收益

根据企业提供的有关资料，购物中心将于 2017 年上旬竣工并投

入使用，经调查周边物业的租金水平，同时与企业沟通，企业预计

其商业部分(不含超市)租金为首年日租金 4.5 元/平方米，2018 年、

2019 年、2021 年租金增长为 10%、8%、6%、4%，自 2022 年起至 2040

年年增长 2%；超市部分起始日租金为 1.2 元/平方米.月，2019 年和 2022

年分别增加 15%、10%，2025 年到 2040 年每 3 年增长 5%。车位平均

日租金 12 元/个，每 3 年上涨 10%。

空置率经与周边物业的调查和华联股份其他商业物业的租赁情

况比较分析，预测商业部分 2017 年、2018 年为 10%、10%，2019 年后

为 5%；超市部分空置率为 0%。车位由于是按照平均租金预测故空置

率按 0%计算。

②房地出租年总费用

A 维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房

屋重置价的 2%计算。

B 房产税：按房产年总收益的 12%计。

C 营业税及附加：依据税法及太原市规定计收。

营业税：营业税税金按房地产年总收益的 5%计。

城市维护建设税和教育费附加费及地方教育附加：按营业税税

额的 12%计。

D 保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失

而向保险公司支付的费用，按年房屋重置全价的 2‰计。

E 管理费：按年房地产总收益的 3%计。

F 土地使用税：按照太原当地土地使用税标准计算 4 元/m2，按土

地面积收取。

房地产出租年总费用＝管理费+维修费+保险费+税费+土地使用

税

③房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

④还原利率

以中国人民银行公布的一年期贷款利率或一年期国债利率，加

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上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查

情况，确定该类型房地产还原利率为 7.5%。

⑤房地产收益年期的确定

结构经济耐用年限为 50 年，该建筑于 2016 年 6 月建成，尚可经

济使用年限为 50 年；该物业其法定用途土地使用年限为 40 年

(2003-2-11 至 2043-2-10)，土地尚可使用年限为 27.13 年。综合可收益年

限按 27.13 年计。

⑥后续工程支出为工程总投资 402,613,000.00 元，扣除基准日账

面支出 170,109,340.92 元，金额为 232,503,659.08 元。2016 年、2017 年、

2018 年分别按照 70%、20%、10%支出。

计算房地产市场价格(见附表 1)

经测算在建工程价值 506,102,600.00 元。

(六)评估结果

在建工程评估结果及增减值情况如下表：

在建工程评估结果汇总表

金额单位：人民币元

科目名称账面价值评估价值增值额增值率

土建工程 174,256,706.65 506,102,600.00 331,845,893.35 190.44

增减值原因：评估增值的原因是企业账面值低，企业部分筹资

费用因为不符合资本化的要求，没有资本化；同时评估值中包含土地

价值账面值不包含；而且评估值中包含项目的利润，上述 3 原因造成

评估增值。

四、无形资产-土地评估技术说明

截止评估基准日，无形资产-土地账面价值 50,075,601.14 元，为一

宗位于太原市解放北路 75 号，土地权证编号并政地国用（2012）第

00112 号的商业用地。

本次土地评估价值在土建工程中考虑。

五、递延所得税资产评估技术说明

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截至评估基准日，递延所得税资产账面值 30.54 元，主要为根据

税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入

所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账准备计

算的所得税。

对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相

符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内

容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。

对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面

值确定为评估值。

递延所得税资产评估值 30.54 元。

六、负债评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的负债为流动负债，流动负债包括：应付账款、应

付职工薪酬、应交税费和其他应付款。上述负债评估基准日账面价值

如下表所示：

金额单位：人民币元

科目名称账面价值

应付账款 36,177,430.26

应付职工薪酬 32,450.78

应交税费 5,110.50

其他应付款 25,459,971.51

流动负债合计 61,674,963.05

(二)核实过程

1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，

首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与

被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最

后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。

2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典

型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税

证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。

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3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授

信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调

查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。

(三)评估方法

1.应付账款

评估基准日应付账款账面价值 36,177,430.26 元。核算内容为被评

估单位应付的设计费、工程款等。

评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情

况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行

了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。

应付账款评估值为 36,177,430.26 元。

2.应付职工薪酬

评估基准日应付职工薪酬账面价值 32,450.78 元，核算内容为被评

估单位根据有关规定应付职工的薪酬及福利。

评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日

最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账

凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。

应付职工薪酬评估值为 32,450.78 元，无评估增减值。

3.应交税费

评估基准日应交税费账面价值 5,110.50 元。核算内容为被评估单

位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为个人所得税。

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制

度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，

以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账

面价值作为评估值。

应交税费评估值为 5,110.50 元。

4.其他应付款

评估基准日其他应付款账面价值 25,459,971.51 元，核算内容为被

评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股

利、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。

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评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照

重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并

对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账

的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。

其他应付款评估值为 25,459,971.51 元。

(四)评估结果

负债评估结果及增减值情况如下表：

负债评估结果汇总表

金额单位：人民币元

科目名称账面价值评估价值

应付账款 36,177,430.26 36,177,430.26

应付职工薪酬 32,450.78 32,450.78

应交税费 5,110.50 5,110.50

其他应付款 25,459,971.51 25,459,971.51

流动负债合计 61,674,963.05 61,674,963.05

负债评估值 61,674,963.05 元，无评估增减值。

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第四章收益法评估技术说明

七、宏观、区域经济因素分析

2015 年全年国内生产总值 676708 亿元，按可比价格计算，比上

年增长 6.9%。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度增长 7.0%，

三季度增长 6.9%，四季度增长 6.8%。分产业看，第一产业增加值

60863 亿元，比上年增长 3.9%；第二产业增加值 274278 亿元，增长

6.0%；第三产业增加值 341567 亿元，增长 8.3%。从环比看，四季度

国内生产总值增长 1.6%。

1. 农业生产再获丰收

全年全国粮食总产量 62143 万吨，比上年增加 1441 万吨，增长

2.4%。其中，夏粮产量 14112 万吨，增长 3.3%；早稻产量 3369 万吨，

下降 0.9%；秋粮产量 44662 万吨，增长 2.3%。谷物产量 57225 万吨，

比上年增长 2.7%。棉花产量 561 万吨，比上年下降 9.3%。全年猪牛羊

禽肉产量 8454 万吨，比上年下降 1.0%，其中猪肉产量 5487 万吨，下

降 3.3%。禽蛋产量 2999 万吨，比上年增长 3.6%；牛奶产量 3755 万

吨，增长 0.8%。

2. 工业升级态势明显

全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长

6.1%。分经济类型看，国有控股企业增加值比上年增长 1.4%，集体

企业增长 1.2%，股份制企业增长 7.3%，外商及港澳台商投资企业增

长 3.7%。分三大门类看，采矿业增加值比上年增长 2.7%，制造业增

长 7.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 1.4%。新产业增

长较快，全年高技术产业增加值比上年增长 10.2%，比规模以上工业

快 4.1 个百分点，占规模以上工业比重为 11.8%，比上年提高 1.2 个百

分点。其中，航空、航天器及设备制造业增长 26.2%，电子及通信设

备制造业增长 12.7%，信息化学品制造业增长 10.6%，医药制造业增

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长 9.9%。全年规模以上工业企业产销率达到 97.6%。规模以上工业企

业实现出口交货值 118582 亿元，比上年下降 1.8%。12 月份，规模以

上工业增加值同比增长 5.9%，环比增长 0.41%。

1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 55387 亿元，同

比下降 1.9%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为

85.97 元，主营业务收入利润率为 5.57%。

3. 固定资产投资增速回落

全年固定资产投资（不含农户）551590 亿元，比上年名义增长

10.0%，扣除价格因素实际增长 12.0%，实际增速比上年回落 2.9 个百

分点。其中，国有控股投资 178933 亿元，增长 10.9%；民间投资

354007 亿元，增长 10.1%，占全部投资的比重为 64.2%。分产业看，

第一产业投资 15561 亿元，比上年增长 31.8%；第二产业投资 224090

亿元，增长 8.0%；第三产业投资 311939 亿元，增长 10.6%。从到位资

金情况看，全年到位资金 573789 亿元，比上年增长 7.7%。其中，国

家预算资金增长 15.6%，国内贷款下降 5.8%，自筹资金增长 9.5%，利

用外资下降 29.6%。全年新开工项目计划总投资 408084 亿元，比上年

增长 5.5%。从环比看，12 月份固定资产投资（不含农户）增长 0.68%。

全年全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名义增长 1.0%（扣

除价格因素实际增长 2.8%），其中住宅投资增长 0.4%。房屋新开工

面积 154454 万平方米，比上年下降 14.0%，其中住宅新开工面积下降

14.6%。全国商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，其

中住宅销售面积增长 6.9%。全国商品房销售额 87281 亿元，比上年增

长 14.4%，其中住宅销售额增长 16.6%。房地产开发企业土地购置面

积 22811 万平方米，比上年下降 31.7%。12 月末，全国商品房待售面

积 71853 万平方米，比上年末增长 15.6%。全年房地产开发企业到位

资金 125203 亿元，比上年增长 2.6%。

4. 市场销售较快增长

全年社会消费品零售总额 300931 亿元，比上年名义增长 10.7%（扣

除价格因素实际增长 10.6%）。其中，限额以上单位消费品零售额

142558 亿元，增长 7.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额

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258999 亿元，比上年增长 10.5%，乡村消费品零售额 41932 亿元，增

长 11.8%。按消费形态分，餐饮收入 32310 亿元，比上年增长 11.7%，

商品零售 268621 亿元，增长 10.6%，其中限额以上单位商品零售 133891

亿元，增长 7.9%。12 月份，社会消费品零售总额同比名义增长 11.1%

（扣除价格因素实际增长 10.7%），环比增长 0.82%。

全年全国网上零售额 38773 亿元，比上年增长 33.3%。其中，实

物商品网上零售额 32424 亿元，增长 31.6%，占社会消费品零售总额

的比重为 10.8%；非实物商品网上零售额 6349 亿元，增长 42.4%。

5.进出口同比下降

全年进出口总额 245849 亿元，比上年下降 7.0%。其中，出口 141357

亿元，下降 1.8%；进口 104492 亿元，下降 13.2%。进出口相抵，顺差

36865 亿元。12 月份，进出口总额 24757 亿元，同比下降 0.5%。其中，

出口 14289 亿元，增长 2.3%；进口 10468 亿元，下降 4.0%。

6.居民消费价格温和上涨

全年居民消费价格比上年上涨 1.4%。其中，城市上涨 1.5%，农

村上涨 1.3%。分类别看，食品价格同比上涨 2.3%，烟酒及用品上涨

2.1%，衣着上涨 2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨 1.0%，医疗保健

和个人用品上涨 2.0%，交通和通信下降 1.7%，娱乐教育文化用品及

服务上涨 1.4%，居住上涨 0.7%。在食品价格中，粮食价格上涨 2.0%，

油脂价格下降 3.2%，猪肉价格上涨 9.5%，鲜菜价格上涨 7.4%。12 月

份，居民消费价格同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。全年工业生产者

出厂价格比上年下降 5.2%，12 月份同比下降 5.9%，环比下降 0.6%。

全年工业生产者购进价格比上年下降 6.1%，12 月份同比下降 6.8%，

环比下降 0.7%。

7.居民收入稳定增长

全年全国居民人均可支配收入 21966 元，比上年名义增长 8.9%，

扣除价格因素实际增长 7.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入

31195 元，比上年增长 8.2%，扣除价格因素实际增长 6.6%；农村居民

人均可支配收入 11422 元，比上年增长 8.9%，扣除价格因素实际增长

7.5%。城乡居民人均收入倍差 2.73，比上年缩小 0.02。全国居民人均

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可支配收入中位数 19281 元，比上年名义增长 9.7%。按全国居民五等

份收入分组，低收入组人均可支配收入 5221 元，中等偏下收入组人

均可支配收入 11894 元，中等收入组人均可支配收入 19320 元，中等

偏上收入组人均可支配收入 29438 元，高收入组人均可支配收入 54544

元。2015 年全国居民收入基尼系数为 0.462。全年农民工总量 27747

万人，比上年增加 352 万人，增长 1.3%，其中，本地农民工 10863 万

人，增长 2.7%，外出农民工 16884 万人，增长 0.4%。农民工月均收入

水平 3072 元，比上年增长 7.2%。

8.经济结构优化升级

产业结构继续优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重

为 50.5%，比上年提高 2.4 个百分点，高于第二产业 10.0 个百分点。

需求结构进一步改善。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献

率为 66.4%，比上年提高 15.4 个百分点。区域结构协调性增强。中、

西部地区规模以上工业增加值比上年分别增长 7.6%和 7.8%，分别快

于东部地区 0.9 和 1.1 个百分点；中部地区固定资产投资（不含农户）

增长 15.7%，快于东部地区 3.0 个百分点。节能降耗继续取得新进展。

全年单位国内生产总值能耗比上年下降 5.6%。

9.货币信贷平稳增长

12 月末，广义货币（M2）余额 139.23 万亿元，比上年末增长 13.3%，

狭义货币（M1）余额 40.10 万亿元，增长 15.2%，流通中货币（M0）

余额 6.32 万亿元，增长 4.9%。12 月末，人民币贷款余额 93.95 万亿元，

人民币存款余额 135.70 万亿元。全年新增人民币贷款 11.72 万亿元，

比上年多增 1.81 万亿元，新增人民币存款 14.97 万亿元，比上年多增

1.94 万亿元。全年社会融资规模增量为 15.41 万亿元。

10.人口就业总体稳定

年末中国大陆总人口（包括 31 个省、自治区、直辖市和中国人

民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外

华侨人数）137462 万人，比上年末增加 680 万人。全年出生人口 1655

万人，人口出生率为 12.07‰，死亡人口 975 万人，人口死亡率为 7.11‰，

人口自然增长率为 4.96‰，比上年下降 0.25 个千分点。从性别结构看，

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男性人口 70414 万人，女性人口 67048 万人，总人口性别比为 105.02

（以女性为 100），出生人口性别比为 113.51。从年龄构成看，16 周

岁以上至 60 周岁以下（不含 60 周岁）的劳动年龄人口 91096 万人，

比上年末减少 487 万人，占总人口的比重为 66.3%；60 周岁及以上人

口 22200 万人，占总人口的 16.1%；65 周岁及以上人口 14386 万人，

占总人口的 10.5%。从城乡结构看，城镇常住人口 77116 万人，比上

年末增加 2200 万人，乡村常住人口 60346 万人，减少 1520 万人，城

镇人口占总人口比重为 56.1%。全国居住地和户口登记地不在同一个

乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.94

亿人，比上年末减少 377 万人，其中流动人口为 2.47 亿人，比上年末

减少 568 万人。年末全国就业人员 77451 万人，其中城镇就业人员 40410

万人。

八、行业现状与发展前景分析

(一)行业主要政策规定

1.《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90 号，1986

年 9 月 15 日）；

2.《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令

第 248 号，1998 年 7 月 20 日）；

3.《物业管理条例》（2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令

第 379 号公布，根据 2007 年 8 月 26 日《国务院关于修改〈物业管理

条例〉的决定》修订）；

4.中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号《商品房屋租赁管

理办法》；

5.《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》

（国办发〔2011〕45 号）；

6.《公共租赁住房管理办法》（住建部第 11 号令）；

(二)行业竞争情况

1.房地产租赁市场基本情况

近几年房屋租金总体呈上涨趋势，2015 年商业用房租金小幅下

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调。

2.房地产租赁区域性特点

房屋出租价格在不同的区域里发生不同的变化，市内各区的房屋

租赁价格与去年相比较，有不同幅度的上升或下降。

(三)行业发展的有利和不利因素

1.行业发展的有利因素

城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发

生根本变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展

注入新的活力。我国城镇化至少还有 10 年的高速发展期，城镇新增

人口、未落户常住人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放，

未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的。

中国官方公布的通货膨胀率基本上是 3%-4%之间，但大量数据表

明中国的长期通货膨胀率实际大约在 10%左右，货币平均每 6、7 年

贬值一半，负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原

因。

12 月末，广义货币（M2）余额 139.23 万亿元，比上年末增长 13.3%，

狭义货币（M1）余额 40.10 万亿元，增长 15.2%，流通中货币（M0）

余额 6.32 万亿元，增长 4.9%。12 月末，人民币贷款余额 93.95 万亿元，

人民币存款余额 135.70 万亿元。全年新增人民币贷款 11.72 万亿元，

比上年多增 1.81 万亿元，新增人民币存款 14.97 万亿元，比上年多增

1.94 万亿元。全年社会融资规模增量为 15.41 万亿元，从上述情况看，

房屋租金整体还会上涨。

2.行业发展的不利因素

出租人提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付租金的

案例快速增加。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经营

成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增

长的情况下，承租人对大幅提升租金的出租人产生抗拒，因付不起租

金而退租、弃租，乃至拒付租金。

(四)行业主要特点

1.区域性特征明显

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房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同

地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的

需求不尽相同。房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备

规模化批量生产的条件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市

场内供需关系影响。

2.受宏观调控影响明显

住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定

有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市

场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等

宏观调控政策上具有很强的敏感性。

3.资金密集型

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不

一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。

4.兼具消费价值和投资价值

房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较

大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一

种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也

是房地产市场需求的主要构成之一。

5.产业关联度较高

房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联

系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及

商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，

使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作

用。

6.市场集中度较低

房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程

度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。

九、被评估企业概况

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(一) 被评估企业简介

企业名称：山西华联购物中心有限公司

住所：太原市杏花岭区府东街 18 号二层

法定代表人姓名：李秋香

注册资本：人民币壹亿捌仟壹佰伍拾捌万元整

经济性质：其他有限责任公司

成立日期：2010 年 12 月 15 日

经营范围：日用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美

术品、珠宝首饰、仓储、房屋、场地及柜台租赁等

公司股权

股东名称注册资本（万元）实收资本（万元）股权比例

上海镕尚投资管理中心（有限合伙） 18102.42 18102.42 99.69%

中信夹层（上海）投资中心（有限合伙） 55.58 55.58 0.31%

合计 18158 18158 100%

(二)资产配置和使用情况

1.经营性资产的配置和使用情况

山西华联购物中心有限公司的经营性资产为正在正常经营的投

资性房地产。

2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况

公司的非经营资产为其他应收款；非经营负债为应付账款、其他

应付款和应交税费。

(三)历史年度财务状况

1.财务状况与经营业绩

被评估单位评估基准日及前两年资产负债表如下：

基准日及前两年资产负债表

金额单位:人民币万元

项目 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31

货币资金 198.31 155.76 264.89

交易性金融资产

买入返售金融资产

应收利息

其他应收款 2.75 2.19 0.23

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项目 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31

长期股权投资

固定资产 2.49

在建工程 3,589.24 11,510.96 17,425.67

资产总计 9,178.61 16,872.95 22,709.55

负债合计 4,815.91 12,676.03 6,167.50

净资产 4,362.69 4,196.92 16,542.06

被评估单位评估基准日当期及前两年利润表如下：

基准日当期及前两年利润表

金额单位:人民币万元

项目 2013 年 2014 年 2015 年

一、营业收入

减：营业成本

营业税金及附加

销售费用

管理费用 704.15 166.03 255.64

财务费用 135.00 -0.16 -0.70

资产减值损失 0.15 -0.13 -0.10

加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列）

投资收益(损失以“-”号填列）

二、营业利润(损失以“-”号填列） -839.30 -165.74 -254.84

加：营业外收入

减：营业外支出

三、利润总额(损失以“-”号填列） -839.30 -165.74 -254.84

减：所得税费用 -0.04 0.03 0.03

四、净利润(损失以“-”号填列） -839.26 -165.77 -254.87

(四)被评估企业项目分析

山西华联购物中心有限公司的项目位于太原市杏花岭区解放北

路 75 号，项目总占地面积 18521.4 平方米，新建商业综合体面积为

80131.15 平方米，其中地下 3 层、建筑面积 31644.84 平方米，地上 6

层、建筑面积 48485.31 平方米，标准层高 5.1 米，檐高 30.6 米。建筑

物呈东西向一字型布置，南临富力爱丁堡、北临恒大名都；东临解

放北路；西临富力华庭、距离北中环街 150 米，周边交通便利，配套

设施完善。账面值主要为企业的工程土建费用及前期费用、利息

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等。截止评估基准日购物中心土建工程完工，其他安装工程及装饰

工程尚未进行。

十、收益预测的假设条件

本评估报告收益预测的假设条件如下：

(一)一般假设

1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；

2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济

和社会环境无重大变化；

3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展

政策无重大变化；

4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政

策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；

5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，

且有能力担当其职务；

6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；

7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影

响。

(二)特殊假设

1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；

2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上，经营范围、方式与目前保持一致；

3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金

流出为平均流出；

本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时

成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本

评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责

任。

十一、评估计算及分析过程

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(一)收益法具体方法和模型的选择

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，

确定评估对象价值的评估方法。

本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模

型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：

股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值

企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根

据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如

下：

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负

债价值+长期股权投资价值

(二)评估模型

本次选用企业自由现金流折现模型，具体公式如下：

股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负

债价值+长期股权投资价值

1.经营性资产价值

经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后

企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计

算公式如下：

P F0 ×(1 r )0.5 i Fi ×(1 r ) i

0.5

Fn / r ×(1 r ) 4.5

其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；

Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；

Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；

r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；

n：预测期；

i：预测期第 i 年。

其中，企业自由现金流量计算公式如下：

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

运资金增加额

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其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：

E D

WACC K e K d (1 t)

ED ED

其中：ke：权益资本成本；

kd：付息债务资本成本；

E：权益的市场价值；

D：付息债务的市场价值；

t：所得税率。

其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算

公式如下：

Ke rf MRP β rc

其中：rf：无风险利率；

MRP：市场风险溢价；

β：权益的系统风险系数；

rc：企业特定风险调整系数。

2．溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日

后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产货

币资金，本次评估采用成本法进行评估。

3．非经营性资产、负债价值

非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估

基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位

的非经营性资产、负债。非经营性资产包括其他应收款递延所得税

资产；非经营负债为其他应付款。本次评估主要采用成本法进行评

估，具体评估方法详见资产基础法评估部分。

4．长期股权投资价值

股权投资是指被评估单位评估基准日时已形成的对外股权投

资。

5.付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。本

次评估主要采用成本法进行评估。

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(二)收益期和预测期的确定

1.收益期的确定

根据山西华联目前主要营业收入来源为投资性房地产经营收入，

根据公司经营的情况，确定预测期为有限期。故本评估报告假设被评

估单位评估基准日后持续经营，相应的收益期为有限期，即为投资性

房地产的收益期。

2.预测期的确定

山西华联从事房地产租赁经营，主营业务收入来源于房地产租赁

经营收入。因此收益期按投资性房地产的收益期确定。

对企业收益预测，评估人员将企业的收益期划分为租赁期内及租

赁期后两个阶段。

评估人员经过综合分析，被评估单位投资性房地产的收益期至

2043 年 2 月底，故预测期截止到 2043 年 2 月底。

(三)预测期的收益预测

本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然

后遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观

经济状况，研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、

经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提

供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公

司现实基础和发展潜力的基础上，并在上述各项假设和前提下的分析

预测。

1.各项收入、成本费用、税金的预测

各项收入、成本费用、税金的预测与资产基础法中的在建工程评

估部分一致，具体见该部分的描述。

2.资本性支出的预测

资本性支出主要是在建工程后续资金支出、机器设备、运输设备、

电子设备类存量资产的更新支出。

3.折旧与摊销预测

计算折旧的投资性房地产、固定资产基数分别为评估基准日企业

投资性房地产、固定资产账面原值，在预测期内需将未来投资形成的

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投资性房地产、固定资产分别计提折旧，计提的投资性房地产、固定

资产折旧按直线法计算。折旧费用计入营业成本。

具体公式如下：

年折旧额=房地产原值×年折旧率

各年度折旧费预测情况详见附表。

4.营运资金增加额

营运资金等于营业流动资产减去无息流动负债。营业流动资产包

括公司经营所使用或需要的所有流动资产，包括现金余额、应收账款、

预付账款、其他应收款及存货等。无息流动负债包括应付账款、预收

账款、其他应付款、应付职工薪酬及应交税费等。

对于房地产企业，营运资金各科目的确定根据企业的投资计划、

销售计划进行综合分析确定。

营业流动资金=营业流动资产-无息流动负债

营运资金追加额=当期营运资金-上期营运资金

各年度营运资金增加额详见附表。

5.自由现金流量的预测

通过对销售现金流入、开发成本支出、其他业务收入、其他业务

支出、销售税金及附加、管理费用、所得税、折旧与摊销、资本性支

出等项目进行的预测，得出企业未来年度净现金流量表。

(四)折现率的确定

折现率应与预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次

评估折现率采用国际上通常使用 WACC 模型进行计算。

1．权益资本成本 Ke 的确定

(1)风险报酬率 Rf

国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑

付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统查询的信息，评

估基准日 10 年期银行间国债收益率为 2.82%，本次评估以 2.82%作为

无风险收益率。

(2)行业风险系数 β

根据 Wind 资讯查询的与企业类似的沪深 A 股股票 100 周

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(2015.1.30-2015.12.31)上市公司贝塔参数计算确定，具体确定过程如下：

首先在沪深 A 股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算

出公司无财务杠杆的 Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均

Beta 为 0.5989。

同类上市公司无财务杠杆的 Beta 如下：

证券代码证券简称 D(万元） E(万元） D/E BETA（U）

000402.SZ 金融街 5,453,180.05 3,674,147.64 1.48 0.5522

000608.SZ 阳光股份 414,857.50 515,492.72 0.80 0.6390

000679.SZ 大连友谊 482,495.42 817,001.62 0.59 0.4171

000732.SZ 泰禾集团 4,581,703.92 3,136,001.08 1.46 0.4551

000882.SZ 华联股份 227,900.00 1,253,746.28 0.18 0.9599

601588.SH 北辰实业 1,956,907.90 1,446,907.19 1.35 0.5700

平均 0.5989

资料来源:Wind 资讯。

企业风险系数 Beta 根据企业的目标资本结构 D/E 进行计算，计算

公式如下：

βL＝［1+(1-T)× D/E］× βU

＝(1+(1-25%)× 5%)× 0.5989

＝0.6224

式中：

βL：有财务杠杆的 Beta；

βU：无财务杠杆的 Beta，取同类上市公司平均数 0.5989；

T：所得税率，取企业目前执行的所得税率 25%；

D/E：参照同类上市公司平均资本结构，结合被评估单位目前贷

款情况、未来筹资策略，综合确定企业目标资本结构为 5.23%。

(3)市场风险溢价 RPm

市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者

所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次市

场风险溢价取 7.08%。

(4)企业特定风险调整系数 Rc 的确定

山西华联业务为投资性房地产的租用经营，资产规模一般，远小

北京中企华资产评估有限责任公司 36

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于同类房地产上市公司，资金回笼及融资风险相对较高；该公司投资

性房地产的租赁经营，虽然业务、产品范围较单一，经营存在一定的

风险，但经营风险一般。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数

Rc 取值为 0.5%。

综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数 Rc 取值为 0.5%。

(5)权益资本成本 Ke 的确定

根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：

ke=Rf+β×MRP+Rc

其中:

Rf——无风险利率

β——权益的系统风险系数

MRP——市场风险溢价

Rc——企业特定风险调整系数

ke=7.73%

2.债务资本成本 Kd 的确定

按照 5 年以上贷款利率 4.9%。

3.加权平均资本成本 WACC 的确定

WACC=ke× [E÷ (D+E)]+kd× (1-t)× [D÷ (D+E)]=7.53%

(五)其他资产和负债的评估

1.溢余资产价值的确定

溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经

营所需的多余资产。

被评估单位的溢余资产为 0.00 元。

1.非经营性资产及负债价值的确定

被评估单位的非经营性资产及负债包括与企业的生产经营活动

无直接关系的内部往来款、递延所得税资产、其他应付款、应付工程

款等，作为非经营性资产及负债考虑。

经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估

为-5,436.41 万元。

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(六)收益法评估结果

1.企业整体价值的计算

企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产及负债价值+溢余资

产价值+股权投资资产价值

= 43,988.48 (万元)

2.有息负债的确定

在评估基准日经核实，企业有息负债价值为 0.00 元。

3.收益法评估结果的计算

评估基准日股东全部股权价值＝企业净现金流量折现值+溢余资

产价值+非经营性资产及负债价值+股权投资资产价值-有息负债价值

＝43,988.48 (万元)

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第五章评估结论及分析

一、评估结论

北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公

司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客

观、公正的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要

的评估程序，对山西华联购物中心有限公司的股东全部权益在 2015

年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下

评估结论：

(一)收益法评估结果

山西华联购物中心有限公司评估基准日总资产账面价值为

22,709.55 万元，总负债账面价值为 6,167.50 万元，净资产账面价值为

16,542.06 万元。

收益法评估后的股东全部权益价值为 43,988.48 万元，增值额为

27,446.42 万元，增值率为 165.92%。

(二)资产基础法评估结果

山西华联购物中心有限公司评估基准日总资产账面价值为

22,709.55 万元，评估价值为 50,888.19 万元，增值额为 28,178.64 万元，

增值率为 124.08%；总负债账面价值为 6,167.50 万元，评估价值为

6,167.50 万元，增值额为 0.00 万元，增值率为 0.00%；净资产账面价值

为 16,542.06 万元，净资产评估价值为 44,720.70 万元，增值额为 28,178.64

万元，增值率为 170.35 %。

资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：

资产基础法评估结果汇总表

评估基准日：2015 年 12 月 31 日金额单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A× 100%

流动资产 1 273.83 273.83 - -

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账面价值评估价值增减值增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A× 100%

非流动资产 2 22,435.72 50,614.37 28,178.64 125.60

长期股权投资 3 - - -

投资性房地产 4 - - -

固定资产 5 2.49 4.11 1.61 64.81

在建工程 6 17,425.67 50,610.26 33,184.59 190.44

油气资产 7 - - -

无形资产 8 5,007.56 - -5,007.56 -100.00

其中：土地使用权 9 5,007.56 - -5,007.56 -100.00

其他资产 10 0.00 0.00 - -

资产总计 11 22,709.55 50,888.19 28,178.64 124.08

流动负债 12 6,167.50 6,167.50 - -

非流动负债 13 - - -

负债总计 14 6,167.50 6,167.50 - -

净资产 15 16,542.06 44,720.70 28,178.64 170.35

(三)评估结论

收益法评估后的股东全部权益价值为 43,988.48 万元，资产基础

法评估后的股东全部权益价值为 44,720.70 万元，两者相差 732.22 万

元，差异率为 1.64%。

资产基础法中对公司主要经营的资产采用收益法、市场法或假

设开发法进行评估，能够反映公司主要经营资产基准日的市场价

值。而收益法对公司股权进行评估时是从未来收益角度来反映公司

股权价值。

公司的主要资产为商业房地产，由于房地产价值的波动性会造

房地产市场价值与其收益价值不完全相等，收益价值还与公司的经

营策略和管理能力相关。因此资产基础法能够更准确的反映公司基

准日价值。

结合企业的实际情况及本次评估目的，我们认为资产基础法评

估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。

根据上述分析，本评估报告评估结论采用资产基础法评估结

果，即：山西华联购物中心有限公司的股东全部权益价值评估结果

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北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产所涉及的

山西华联购物中心有限公司评估说明

为 44,720.70 万元。

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

运用资产基础法对山西华联购物中心有限公司的全部资产和相

关负债进行了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变动，变

动情况及原因如下：

(一)固定资产

评估原值减值的主要原因是电子类产品更新换代较快，市场价格

下降所导致；评估所采用的经济寿命年限长于企业财务所采用的折旧

年限，故而导致评估净值增值。

(二)在建工程

增减值原因：评估增值的原因是企业账面值低，企业部分筹资费

用因为不符合资本化的要求，没有资本化；同时评估值中包含土地价

值账面值不包含；而且评估值中包含项目的利润，上述 3 原因造成评

估增值。

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