北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资
产所涉及的青岛海融兴达商业管理有限公司
评估说明
中企华评报字(2016)第 1082 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一六年三月三十日
北京华联商厦股份有限公司发行股份购买资产所涉及的
青岛海融兴达商业管理有限公司评估说明
目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................2
第三部分 资产评估说明 ......................................................................................................3
第一章 评估对象与评估范围说明 .....................................................................................4
一、 评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4
二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 4
三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 5
四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 5
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 6
第二章 资产核实情况总体说明 .........................................................................................7
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 7
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 8
三、 核实结论................................................................................................................. 8
第三章 资产基础法评估技术说明 .....................................................................................9
一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 9
二、 机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 17
三、 长期待摊费用评估技术说明 ............................................................................... 24
四、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................... 25
五、 负债评估技术说明 ............................................................................................... 25
第四章 收益法评估技术说明 .......................................................................................... 29
六、 宏观、区域经济因素分析 ................................................................................... 29
七、 行业现状与发展前景分析 ................................................................................... 33
八、 被评估企业的情况分析 ....................................................................................... 35
九、 被评估企业的资产与财务分析 ........................................................................... 36
十、 收益预测的假设条件 ........................................................................................... 38
十一、 评估计算及分析过程 ........................................................................................... 40
第四章 评估结论及分析 .................................................................................................. 45
一、 评估结论............................................................................................................... 45
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................................... 47
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内
容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加
盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关
事项的说明。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评
估范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、
收益法评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益。
评估范围是青岛海融兴达商业管理有限公司的全部资产及负
债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产及其
他资产，总资产账面价值为 96,006.38 万元；负债为流动负债和非流
动 负 债 ， 总 负 债 账 面 价 值 为 71,399.00 万 元 ； 净 资 产 账 面 价 值
24,607.38 万元。
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留审计意见。
(三)委托评估的资产权属状况
青岛海融兴达商业管理有限公司对纳入评估范围的资产均拥有
所有权或使用权。
二、 企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、车辆和电子设
备。实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
存货主要为开发成本，开发成本中主要是华联缤纷港(南区、北
区)项目，其中：
南区总用地面积为：37581.00 平方米，总建筑面积：126655.26 平
方米，地上建筑面积：45097.20 平方米，地下建筑面积：81558.06 平
方米，其中地下商业 37321.79 平方米，地下停车场 44236.27 平方米，
容积率 1.20。建成后项目地上 3 层、地下 3 层。
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北区总用地面积：34368.20 平方米，总建筑面积：115430.16 平方
米，地上建筑面积：41241.84 平米，地下建筑面积：74188.32 平方米，
其中地下商业 36838.18 平方米，地下停车场 37350.14 平方米，容积率：
1.20。建成后项目地上 2 层，地下 3 层。
整体建成后业态如下：
区域 性质 楼层 业态
F2 儿童教育、儿童娱乐、潮牌、电玩、青少年娱乐
地上
F1 精品百货店、百货商场
北区 B1 超市、商铺区、美食街
低下 B2 停车场、配套设备房
B3 停车场、配套设备房
F3 电影院、KTV、健身娱乐
地上 F2 精品百货店、社区服务、娱乐
F1 精品百货店、百货商场
南区
B1 超市、商铺区、美食街
地下 B2 停车场、配套设备房
B3 停车场、配套设备房
固定资产
纳入评估范围的设备类资产主要为车辆和电子设备。车辆主要
为 2 辆小型普通客车，至评估基准日均为正常使用状态；电子设备主
要包括：打印机、服务器、交换机等设备以及办公家具等共计 102 项，
至评估基准日使用状况良好。
三、 企业申报的无形资产情况
无。
四、 企业申报的表外资产情况
无。
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五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估
项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益
法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2016
年 2 月 16 日至 2016 年 2 月 25 日，评估人员对评估范围内的资产和负
债进行了必要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同
时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标
等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的
详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项
不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资
料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位
对资产评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在
被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对
各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了
不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
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符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等
资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付账款、其他应收
款、存货和其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表
所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 376,782,431.25
预付账款 94,380,000.00
其他应收款合计 70,066,630.61
减：坏帐准备 65,036,012.00
其他应收款净额 5,030,618.61
存货合计 482,376,144.75
减：存货跌价准备 -
存货净额 482,376,144.75
其他流动资产 858,549.83
流动资产合计 959,427,744.44
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、合同以及部分记账凭证
等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；通过查阅银行
对账单、向债务单位询证、与企业有关职能部门的人员访谈、查阅
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形成资产的有关合同等方式，对资产价值实现的途径、影响价值的
因素等，进行了全面了解和确认。同时，对债权类资产的坏账风险
程度及其影响因素，在清查中予以了关注。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了相关服务
的销售渠道及模式；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款
项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
(三)评估方法
1.货币资金
评估基准日货币资金核算内容为银行存款。
(1)银行存款
评估基准日银行存款账面价值 376,782,431.25 元，全部为人民币
存款。核算内容为青岛银行武夷山路支行、北京银行营业部及华联财
务公司的存款。
评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了银行存款的银行对
账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账
项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净
资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开
户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值
作为评估值。
银行存款评估值为 376,782,431.25 元。
2.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 94,380,000.00 元，核算内容为被评
估单位预付的设计费、装修款。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等
情形的预付账款合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货
物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 94,380,000.00 元，无评估增减值。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 70,066,630.61 元，坏账准备
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65,036,012.00 元，净额 5,030,618.61 元，核算内容为应收的押金、保证
金、个人借款、代垫税费等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原
则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的
合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账
款的风险损失，同时将评估基准日计提的应收款项坏账准备评估为
零。具体评估方法如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收款项评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为
评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款
项账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收款项可收回金额。
1)账龄在一年以内(含一年)的应收款项按其账面余额的 5%计取；
2)账龄在一至二年(含二年)的应收款项按其账面余额的 10%计取；
3)账龄在二至三年(含三年)的应收款项按其账面余额的 15%计取；
4)账龄在三年以上的应收款项按其账面余额的 20%计取；
根据上述原则，本次其他应收账款的评估风险损失为
65,036,012.00 元，其他应收账款评估值为 5,030,618.61 元，无评估增减
值。
4.存货
(1)简介
纳入评估范围内的存货主要为开发成本，账面价值 482,376,144.75
元，开发成本中主要是华联缤纷港(南区、北区)项目，项目介绍如下：
1)华联缤纷港(南区)项目
项目位置：黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧。
南区总用地面积为：37581.00 平方米，总建筑面积：126655.26 平
方米，地上建筑面积：45097.20 平方米，地下建筑面积：81558.06 平
方米，容积率 1.20。建成后项目首层为百货商店，二层为购物中心，
三层包括餐厅、电影院及办公用房等，地下商业用房及停车场。
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项目用地使用权证号：青房地权市字第 201412394 号；
项目建设用地规划许可证号：地字第 370200200917096 号；
项目工程规划许可证号：建字第 370200201417159 号；
项目施工许可证号：370211201409160101 号；
2)华联缤纷港(北区)项目
北区总用地面积：34368.20 平方米，总建筑面积：115430.16 平方
米，地上建筑面积：41241.84 平米，地下建筑面积：74188.32 平方米，
其中地下商业 36838.18 平方米，地下停车场 37350.14 平方米，容积率：
1.20。建成后项目地上 2 层，地下 3 层。
项目用地使用权证号：青房地权市字第 201412962 号；
项目建设用地规划许可证号：地字第 370200200917097 号；
项目工程规划许可证号：建字第 370200201417232 号；
项目施工许可证号：无
(2)评估方法
由于被评估资产为房地产开发企业的存货，该类资产从规划和原
始项目报批是以销售为目的，虽然本次被华联股份收购后要有部分改
为出租经营但从价值类型(如按改变后出租经营计算则应为投资价值)
角度应按销售评估，且改变华联股份收购后仍可能部分销售且销售比
例也未确定故也难以采用收益法评估。故本次评估采用动态现金流假
设开发法按照销售方式对存货进行评估。
评估人员通过核实项目的土地使用权证、项目建设用地规划许可
证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目建设的相关批
件。同时向工程部门了解项目建设投资情况和工程进展情况，向财务
部门了解项目已投资情况的账面构成情况等进行全面的清查核实的
基础上，按以下方法进行评估：
开发成本中各期项目在评估基准日已取得当地规划部门审定的
规划建设指标，所在区域房地产开发、交易市场较活跃，并结合本项
目特点以及账面价值的构成，具备运用假设开发法的条件，故选用假
设开发法评估。
假设开发法评估具体测算步骤如下：
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(1)调查待开发房地产的基本情况；
(2)选择最佳的开发利用方式；
(3)估计开发建设期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)估算预计销售金额、后续开发成本、管理费用、销售费用、销
售税金及附加、土地增值税、所得税；
(6)折现率的确定；
(7)折现年期的确定。
假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，
预测开发项目按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进
度安排，测算未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、
管理费用和税金（销售税费、土地增值税及企业所得税）的现金流出，
得出每年的净现金流量，采用适当的折现率将各期净现金流折现并加
和而得到的开发项目价值。计算公式为:
各期净现金流=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理
费用 -销售税金及附加-土地增值税-企业所得税
评估价值=各期净现金流÷ （1+折现率）折现年期
(3)评估过程
项目预计销售金额的计算
a.可供销售面积的确定
华联缤纷港(南区)项目正在进行筏板基础与支护工程，根据项目
工程规划许可证号，可供销售面积依据管理层提供的根据各单项工程
总建设面积扣除预计不能销售的面积作为各类别可供销售面积进行
销售收入的计算。
b.销售单价的确定
首先要求管理层提供预计均价，评估人员取得该预计价格后，根
据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较并考虑房地产
市场预期的市场价格变化确定销售单价。
c.销售收入的确定
根据可供销售面积与相应的评估单价相乘即可取得预计销售收
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入。
各年期销售比例为：
南区：2017-2020年，25%、55%、15%、5%。
北区：2018-2020年，40%、55%、5%。
后期建设费用
根据企业提供的项目预算，以及基准日实际支出，测算其后续建
设成本，其中南区为644,971,413.98元，北区为628,178,634.96元。
付款比例为南区2016-2018年，20%、50%、20%，北区2016-2019年
10%、30%、40%、20%。
销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广
告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，评估人员通过对相关
市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开
发成本所需的销售费用，本次评估按尚未签定合同部分预计销售金额
的2.5%计算。
销售税金及附加
根据国家和地方的现行税法和相关规定，房地产销售需交纳的相
关税金及附加包括营业税、城建税、教育附加费，共计为销售收入的
5.60%。
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增
值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人
转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级
超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分60% ；
根据企业提供的预算资料，华联缤纷港(南区)项目增值税计算过
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程如下：
南区：
序号 项目 公式 金额
(一) 房地产项目分期转让房地产收入总额 1+2+3 1,522,249,060.00
1 企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入 -
2 评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入 -
3 评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入 1,522,249,060.00
(二) 允许扣除金额 4+5+6+7+8+9 1,270,617,877.49
4 取得土地使用权所支付的金额 161,724,013.45
4-1 土地出让金或地价款 156,934,293.45
4-2 按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用 4,789,720.00
5 开发土地和新建房屋房及配套设施的成本 750,100,548.18
5-1 土地征用及拆征补偿费 30,000.00
5-2 前期工程费 67,241,128.22
5-3 建筑安装工程费 590,059,682.17
5-4 基础设施费 -
5-5 公共配套设施费 -
5-6 开发间接费 40,473,454.43
5-7 市政及环境工程费 52,296,283.36
6 开发土地和新建房屋房及配套设施的费用 91,182,456.16
6-1 销售费用和管理费用 38,758,193.27
6-2 财务费用 144,549,916.67
7 与转让房地产有关的税金 85,245,947.36
7-1 营业税 76,112,453.00
7-2 城建税及教育费用附加 9,133,494.36
8 房地产开发企业附加扣除金额 (4+5)*20% 182,364,912.33
9 其他扣除（如有）
(三) 土地增值额 (一)-(二) 251,631,182.51
(四) 增值额与扣除项目金额的比例 (三)/(二) 0.20
土地增值税税率 30%
速算扣除比率 0%
（五） 土地增值税 75,489,354.75
北区：
序号 项目 公式 金额
(一) 房地产项目分期转让房地产收入总额 1+2+3 1,430,571,320.00
1 企业已确认并结转的收入部分对应的销售收入 -
2 评估基准日未结转收入但已签订销售合同部分的销售收入 -
3 评估基准日未签订销售合同部分的预计销售收入 1,430,571,320.00
(二) 允许扣除金额 4+5+6+7+8+9 1,106,177,206.67
4 取得土地使用权所支付的金额 149,283,704.73
4-1 土地出让金或地价款 144,862,424.73
4-2 按国家规定与取得土地使用使用权所交纳的费用 4,421,280.00
5 开发土地和新建房屋房及配套设施的成本 639,997,228.16
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序号 项目 公式 金额
5-1 土地征用及拆征补偿费 -
5-2 前期工程费 71,941,500.00
5-3 建筑安装工程费 485,999,172.16
5-4 基础设施费 -
5-5 公共配套设施费 -
5-6 开发间接费 34,395,456.00
5-7 市政及环境工程费 47,661,100.00
6 开发土地和新建房屋房及配套设施的费用 78,928,093.29
6-1 销售费用和管理费用 33,792,035.44
6-2 财务费用 100,800,000.00
7 与转让房地产有关的税金 80,111,993.92
7-1 营业税 71,528,566.00
7-2 城建税及教育费用附加 8,583,427.92
8 房地产开发企业附加扣除金额 (4+5)*20% 157,856,186.58
9 其他扣除（如有）
(三) 土地增值额 (一)-(二) 324,394,113.33
(四) 增值额与扣除项目金额的比例 (三)/(二) 0.29
土地增值税税率 30%
速算扣除比率 0%
（五） 土地增值税 97,318,234.00
按照当期销售收入5%预缴，销售完成汇算清缴预测。
财务费用
按照项目后续投资13亿，扣除现金4亿元，尚需借款8亿元(基准日
已借款7亿)，借款利率4.9%，计算财务费用。
管理费用
管理费用按照2015年企业实际工资及其他费用的标准预测，2017
年销售开始费用增加5%，以后年度与2017年一致。
企业所得税
对于销售房产获得利润所需缴纳的所得税，按企业所适用的所得
税率25%乘以应税所得计算，同时按照税法抵扣以前年度亏损计算。
折现率
根据银行贷款利率、国债收益率等利率情况，以及同类房地产开
发企业的投资情况、房地产开发行业投资收益等情况综合确定折现率
为11%。
(4)开发成本评估结果及增减值原因分析：
开发成本评估值为653,301,200.00元，与账面值相比，增值主要原
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因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，加上账面值仅为开发直接
成本，评估值中包含期间费用和开发利润，造成评估增值。
5.其他流动资产
截至评估基准日其他流动资产账面值858,549.83元，主要为租赁
费。
评估人员了解其他流动资产形成的原因，查阅相关合同、明细账，
以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产的评估值为858,549.83元。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 376,782,431.25 376,782,431.25 - -
预付账款 94,380,000.00 94,380,000.00 - -
其他应收款合计 70,066,630.61 5,030,618.61 -65,036,012.00 -92.82
减：坏帐准备 65,036,012.00 - -65,036,012.00 -100.00
其他应收款净额 5,030,618.61 5,030,618.61 - -
存货合计 482,376,144.75 653,301,200.00 170,925,055.25 35.43
减：存货跌价准备 - -
存货净额 482,376,144.75 653,301,200.00 170,925,055.25 35.43
其他流动资产 858,549.83 858,549.83 - -
流动资产合计 959,427,744.44 1,130,352,799.69 170,925,055.25 17.82
流动资产增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上
涨，同时账面值仅为直接成本，评估值中包含了间接成本及已投资部
分的利润，造成评估增值。
二、 机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为青岛海融兴达商业管理有限
公司所拥有的车辆、电子设备，其账面价值详见下表：
金额单位：人民币元
固定资产--车辆 266,400.00 129,315.00
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固定资产--电子设备 252,285.00 115,853.43
设备类合计 518,685.00 245,168.43
(二)设备概况
1.基本情况
至评估基准日，委估设备主要包括办车辆、电子设备及办公家
具。车辆为 2 辆小型普通客车，至评估基准日均为正常使用状态；
电子设备主要包括：打印机、服务器、交换机等设备以及办公家具
等共计 102 项，至评估基准日使用状况良好。
2.设备的管理与维护保养
被评估单位设备管理各项规章制度健全，贯彻执行较好，日常
维修保养工作正常，关键设备运行、维修记录及设备档案资料基本
齐全。
3.账面价值的构成
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费
等构成。
办公用电子设备一般单台体积较小，便于采购，因此其账面原
值构成相对简单，账面原值为设备的购置价。
(三)评估过程
1.评估准备
(1)对被评估单位提供的 “评估明细表”进行审核，核对申报表中
有无虚报、重报、漏报的设备，审查申报表信息是否正确、完备，
由被评估单位进行修改与补充。
(2)根据被评估单位设备类资产的构成特点及资产评估申报明细
表的内容，向被评估单位有关资产管理部门及使用部门下发设备状
况调查表，并指导被评估单位根据实际情况进行填写，以此作为评
估的参考资料。
(3)评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点制定
现场勘察及评估计划。
2.现场勘察
(1)评估人员对被评估单位提供的申报明细表进行核查，对表中
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的错填和漏填等不符合要求的部分，提请被评估单位进行必要的修
改和补充。
(2)现场清点设备，针对资产评估明细表中资产性质及特点，进
行了现场勘察。并对电子设备的实际运行状况进行认真观察和记
录。
(3)根据现场实地勘察结果，进一步修正被评估单位提供的评估
明细表，然后由被评估单位盖章，作为评估的依据。
(4)对评估范围内的设备产权进行核查，如：抽查了设备的购置
发票合同复印件，做到产权明晰。
3.评定估算
(1)设备评估主要采用成本法。
(2)评估人员在评估作价时查阅了被评估单位设备的历史资料，
查阅设备报价手册，并通过其他诸如上网询价等手段进行询价工
作。
(3)设备成新率确定，主要采用年限法，并参考现场勘察法确定
的成新率情况。
(4)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。
4.评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的
合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
(2)在审核修改的基础上，汇总评估明细表。
(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑
汇总，作为本次评估的工作底稿。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，主要采用成本法评估。
1．成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
设备重置全价=设备购置价+运杂费
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①购置价
纳入本次评估的设备类资产大多为电子设备，而这类设备属于
即插即用设备，无需安装且出卖方负责送货上门，故以现行市场的
购置价作为重置全价。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税
和其它合理的费用(如牌照费)确定其重置全价。运输设备重置全价计
算公式如下：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费
(2)成新率的确定
①对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环
境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
②对于有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报
废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成
新率，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)／规定使用年限)×
100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×
100%
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)×现场勘察调整
系数
③对于没有强制报废年限车辆，主要依据国家颁布的车辆强制
报废标准，以车辆行驶里程确定行驶里程成新率，然后结合现场勘
察情况进行调整。计算公式如下：
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×
100%
成新率=行驶里程成新率×现场勘察调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
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(五)典型案例
案例一
小型普通客车(明细表 4-6-5 序号 1)
一、车辆概况
设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
车辆号牌：鲁 BP6710
型 号：华泰宝丽格牌 SDH6461DFA41.8T（黑色）
制造厂商：荣成华泰汽车有限公司
账面原值：133,200.00 元
账面净值：64,657.50 元
启用日期：2013 年 10 月
已行驶公里：61000 公里
二、主要技术参数
发动机： 118kW(1.8L 涡轮增压) 燃料： 汽油 93 号（京 92 号）
动力类型： 汽油机 供油方式： 多点电喷
变速箱： 5 挡 MT 环保标准： 欧 IV
长× 宽× 高(mm)： 4618× 1858× 1753 挡位个数： 5
车身结构： 5 门 5 座 SUV 变速箱类型： MT
上市年份： 2013 驱动方式： 前置前驱
工信部油耗(L/100km)： 9 车体结构： 承载式
进气形式： 涡轮增压 助力类型： 机械液压助力
麦弗逊式独立悬架/多连
气缸排列形式： 直列（L 型） 前/后悬架类型：
杆独立悬架
汽缸数： 4 前/后制动器类型： 通风盘式/盘式
最大功率(kW/rpm)： 118/5500 前/后轮胎规格： 225/70 R16
最大扭矩(Nm/rpm)： 215/4500 备胎： 全尺寸
三、重置全价的确定
重置成本=基本配置市场价格+车辆购置税+其他费用
经浏览相关网站及了解当地汽车市场，至评估基准日该款车报
价为 95,700.00 元。车辆购置税税率为 10%，税基为不含增值税车价；
增值税税率为 17%，牌照及各项工本费为 300 元/辆，则：
重置成本=基本配置售价× 〔1+车购税税率/（1+增值税税率）〕+
其他费
=95,700.00× 〔1+10%/1.17〕+300.00
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= 104,200.00 元（取整）
四、成新率的确定
(1)里程成新率
根据以上有关文件规定，其规定行驶里程为 600000 公里，该车
至评估基准日已行驶 55904 公里。则：
里程成新率=(600000-61000)/600000× 100%
=90%
(2)现场勘察调整值
现场勘查情况如下：
1、静态检查
该车外观未见损伤，各部接缝及车身线形匀称整齐；仪表显示
齐全，功能完整；各控制按纽、开关齐全有效，轮胎有轻微磨损现
象。
2、动态检查
发动机、变速器、传动系统及空调压缩机工作均正常，转向控
制正常，制动停驶距离符合标准，车轮悬挂功能正常，高速行驶略
有轻微噪音属正常，无跑偏现象。
综合评价：
该车整体状况上好，此车型在国内市场品牌知名度较高，车内
空间较为宽敞，乘坐舒适度及安全性能较好。
根据以上现场勘察情况认为：该车技术状况较好，其总体状况
与理论成新率状况基本吻合，故不对理论成新率进行修正与调整，
则现场勘察成新率取 90%。
4、综合成新率的确定
依据以上两项的评估结论，综合成新率取 90%
五、评估值的确定
评估值=重置全价× 综合成新率
= 104,200.00× 90%
= 93,780.00（元）
案例二：笔记本电脑（明细表 4-6-6 序号 75)
1）设备概述
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设备权属：青岛海融兴达商业管理有限公司
规格型号：Pavilion 15-b119tx
生产厂家：惠普公司
启用日期：2014 年 3 月
账面原值：4,500.00 元
账面净值：2,006.25 元
数量：1 台
主要技术性能参数：
处理器型号 Intel 酷睿 i5 3337U
CPU
处理器描述 双核心四线程
内存容量 4GB(4GB× 1)
内存类型 DDR3 1600Mhz
最大内存容量 16GB(8GB× 2)
存储设备
硬盘容量 750GB
硬盘描述 SATA 接口 750GB 5400 转硬盘
光驱类型 无内置光驱
摄像头 集成摄像头
多媒体
扬声器 奥特蓝星扬声器
数据接口 2 个 USB3.0,1 个 USB2.0
视频接口 HDMI× 1
I/O 接口
音频接口 1 个音频/麦克两用接口
读卡器 多合 1 读卡器
电能规格 电池规格 4 芯锂电池
重量(净重) 2.1 千克
外观特征 长度*宽*厚 385.7mm*259mm*21mm
机身材质 镁铝合金
2）重置全价的确定
该设备属于即插即用设备，当地购买，故无需运杂费、安装调
试费、其他费用及资金成本，重置全价由设备购置价确定。经浏览
相关网站查询，该型号设备基准日销售单价为 4,000.00 人民币元(含
税价)。
3）成新率确定
设备自 2014 年 3 月购置并启用至评估基准日止，已使用 1.36 年。
评估人员现场勘查，功能完好，保养维护良好。该设备的经济寿命
年限定为 5 年。
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年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)× 100%
=(1- 1.78/5)× 100%
=64% (取整)
4）评估价值计算
评估价值=重置全价× 成新率
=4,000.00× 64%
= 2,560.00 元
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
帐面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
车辆 266,400.00 129,315.00 208,400.00 195,296.20 -21.77 51.02
电子设备 252,285.00 115,853.43 235,360.00 177,696.40 -6.71 53.38
合计 518,685.00 245,168.43 443,760.00 372,992.60 -14.45 52.14
2.增减值原因分析：
1)车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估
原值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年
限，造成评估净值增值
2)电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设
备更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因
为企业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
三、 长期待摊费用评估技术说明
截至评估基准日，长期待摊费用账面值 264,489.44 元，主要为办
公室装修款。
对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等
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账务记录，以证实长期待摊费用的真实性、完整性及摊销的准确性。
对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现
后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利
的价值确定评估值。
长期待摊费用的评估值 264,489.44 元。
四、 递延所得税资产评估技术说明
截至评估基准日，递延所得税资产账面值 126,400.46 元，主要为
根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回
记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。主要为确认坏账准
备计算的所得税。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相
符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内
容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
对于递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后账面
值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 126,400.46 元。
五、 负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债
包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款；非流动负
债主要为长期借款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
应付账款 13,676,975.30
应付职工薪酬 2,025.40
应交税费 225,599.21
其他应付款 85,386.53
流动负债合计 13,989,986.44
长期借款 700,000,000.00
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科目名称 账面价值
非流动负债 700,000,000.00
负债合计 713,989,986.44
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先
与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评
估单位的负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重
要性原则，对大额负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税
证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调
查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。
(三)评估方法
1.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 13,676,975.30 元。核算内容为被评
估单位应付的定位测绘费及勘察费等。
评估人员向被评估单位调查了解了业务采购模式及商业信用情
况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款合同进行
了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 13,676,975.30 元。
2.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 2,025.40 元，核算内容为被评
估单位根据有关规定应付职工的工资。
评估人员了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日
最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账
凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 2,025.40 元，无评估增减值。
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3.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 225,599.21 元。核算内容为被评估
单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，主要为个人所得税、土
地使用税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账
面价值作为评估值。
应交税费评估值为 225,599.21 元。
4.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 85,386.53 元，核算内容为被评估
单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、
应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。对于被评估单位下属分公司之间单方挂账
的内部往来评估为零，其余以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 85,386.53 元。
5.长期借款
评估基准日长期借款账面价值 700,000,000.00 元，核算内容为被
评估单位向北京银行的一年以上借款。
评估人员获取长期借款明细表，并与明细帐、总帐、报表核对相
符。检查本期增加或减少的借款，是否经授权批准；会计处理是否正
确等。核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确认为评估值。
长期借款评估值 700,000,000.00 元。
(四)评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值
应付账款 13,676,975.30 13,676,975.30
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应付职工薪酬 2,025.40 2,025.40
应交税费 225,599.21 225,599.21
其他应付款 85,386.53 85,386.53
流动负债合计 13,989,986.44 13,989,986.44
长期借款 700,000,000.00 700,000,000.00
非流动负债 700,000,000.00 700,000,000.00
负债合计 713,989,986.44 713,989,986.44
负债评估值 713,989,986.44 元，无评估增减值。
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第四章 收益法评估技术说明
六、 宏观、区域经济因素分析
2015 年全年国内生产总值 676708 亿元，按可比价格计算，比上
年增长 6.9%。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度增长 7.0%，
三季度增长 6.9%，四季度增长 6.8%。分产业看，第一产业增加值
60863 亿元，比上年增长 3.9%；第二产业增加值 274278 亿元，增长
6.0%；第三产业增加值 341567 亿元，增长 8.3%。从环比看，四季度
国内生产总值增长 1.6%。
1. 农业生产再获丰收
全年全国粮食总产量 62143 万吨，比上年增加 1441 万吨，增长
2.4%。其中，夏粮产量 14112 万吨，增长 3.3%；早稻产量 3369 万吨，
下降 0.9%；秋粮产量 44662 万吨，增长 2.3%。谷物产量 57225 万吨，
比上年增长 2.7%。棉花产量 561 万吨，比上年下降 9.3%。全年猪牛羊
禽肉产量 8454 万吨，比上年下降 1.0%，其中猪肉产量 5487 万吨，下
降 3.3%。禽蛋产量 2999 万吨，比上年增长 3.6%；牛奶产量 3755 万
吨，增长 0.8%。
2. 工业升级态势明显
全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长
6.1%。分经济类型看，国有控股企业增加值比上年增长 1.4%，集体
企业增长 1.2%，股份制企业增长 7.3%，外商及港澳台商投资企业增
长 3.7%。分三大门类看，采矿业增加值比上年增长 2.7%，制造业增
长 7.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 1.4%。新产业增
长较快，全年高技术产业增加值比上年增长 10.2%，比规模以上工业
快 4.1 个百分点，占规模以上工业比重为 11.8%，比上年提高 1.2 个百
分点。其中，航空、航天器及设备制造业增长 26.2%，电子及通信设
备制造业增长 12.7%，信息化学品制造业增长 10.6%，医药制造业增
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长 9.9%。全年规模以上工业企业产销率达到 97.6%。规模以上工业企
业实现出口交货值 118582 亿元，比上年下降 1.8%。12 月份，规模以
上工业增加值同比增长 5.9%，环比增长 0.41%。
1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 55387 亿元，同
比下降 1.9%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为
85.97 元，主营业务收入利润率为 5.57%。
3. 固定资产投资增速回落
全年固定资产投资（不含农户）551590 亿元，比上年名义增长
10.0%，扣除价格因素实际增长 12.0%，实际增速比上年回落 2.9 个百
分点。其中，国有控股投资 178933 亿元，增长 10.9%；民间投资
354007 亿元，增长 10.1%，占全部投资的比重为 64.2%。分产业看，
第一产业投资 15561 亿元，比上年增长 31.8%；第二产业投资 224090
亿元，增长 8.0%；第三产业投资 311939 亿元，增长 10.6%。从到位资
金情况看，全年到位资金 573789 亿元，比上年增长 7.7%。其中，国
家预算资金增长 15.6%，国内贷款下降 5.8%，自筹资金增长 9.5%，利
用外资下降 29.6%。全年新开工项目计划总投资 408084 亿元，比上年
增长 5.5%。从环比看，12 月份固定资产投资（不含农户）增长 0.68%。
全年全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名义增长 1.0%（扣
除价格因素实际增长 2.8%），其中住宅投资增长 0.4%。房屋新开工
面积 154454 万平方米，比上年下降 14.0%，其中住宅新开工面积下降
14.6%。全国商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，其
中住宅销售面积增长 6.9%。全国商品房销售额 87281 亿元，比上年增
长 14.4%，其中住宅销售额增长 16.6%。房地产开发企业土地购置面
积 22811 万平方米，比上年下降 31.7%。12 月末，全国商品房待售面
积 71853 万平方米，比上年末增长 15.6%。全年房地产开发企业到位
资金 125203 亿元，比上年增长 2.6%。
4. 市场销售较快增长
全年社会消费品零售总额 300931 亿元，比上年名义增长 10.7%（扣
除价格因素实际增长 10.6%）。其中，限额以上单位消费品零售额
142558 亿元，增长 7.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额
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258999 亿元，比上年增长 10.5%，乡村消费品零售额 41932 亿元，增
长 11.8%。按消费形态分，餐饮收入 32310 亿元，比上年增长 11.7%，
商品零售 268621 亿元，增长 10.6%，其中限额以上单位商品零售 133891
亿元，增长 7.9%。12 月份，社会消费品零售总额同比名义增长 11.1%
（扣除价格因素实际增长 10.7%），环比增长 0.82%。
全年全国网上零售额 38773 亿元，比上年增长 33.3%。其中，实
物商品网上零售额 32424 亿元，增长 31.6%，占社会消费品零售总额
的比重为 10.8%；非实物商品网上零售额 6349 亿元，增长 42.4%。
6.进出口同比下降
全年进出口总额 245849 亿元，比上年下降 7.0%。其中，出口 141357
亿元，下降 1.8%；进口 104492 亿元，下降 13.2%。进出口相抵，顺差
36865 亿元。12 月份，进出口总额 24757 亿元，同比下降 0.5%。其中，
出口 14289 亿元，增长 2.3%；进口 10468 亿元，下降 4.0%。
6.居民消费价格温和上涨
全年居民消费价格比上年上涨 1.4%。其中，城市上涨 1.5%，农
村上涨 1.3%。分类别看，食品价格同比上涨 2.3%，烟酒及用品上涨
2.1%，衣着上涨 2.7%，家庭设备用品及维修服务上涨 1.0%，医疗保健
和个人用品上涨 2.0%，交通和通信下降 1.7%，娱乐教育文化用品及
服务上涨 1.4%，居住上涨 0.7%。在食品价格中，粮食价格上涨 2.0%，
油脂价格下降 3.2%，猪肉价格上涨 9.5%，鲜菜价格上涨 7.4%。12 月
份，居民消费价格同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。全年工业生产者
出厂价格比上年下降 5.2%，12 月份同比下降 5.9%，环比下降 0.6%。
全年工业生产者购进价格比上年下降 6.1%，12 月份同比下降 6.8%，
环比下降 0.7%。
7.居民收入稳定增长
全年全国居民人均可支配收入 21966 元，比上年名义增长 8.9%，
扣除价格因素实际增长 7.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入
31195 元，比上年增长 8.2%，扣除价格因素实际增长 6.6%；农村居民
人均可支配收入 11422 元，比上年增长 8.9%，扣除价格因素实际增长
7.5%。城乡居民人均收入倍差 2.73，比上年缩小 0.02。全国居民人均
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可支配收入中位数 19281 元，比上年名义增长 9.7%。按全国居民五等
份收入分组，低收入组人均可支配收入 5221 元，中等偏下收入组人
均可支配收入 11894 元，中等收入组人均可支配收入 19320 元，中等
偏上收入组人均可支配收入 29438 元，高收入组人均可支配收入 54544
元。2015 年全国居民收入基尼系数为 0.462。全年农民工总量 27747
万人，比上年增加 352 万人，增长 1.3%，其中，本地农民工 10863 万
人，增长 2.7%，外出农民工 16884 万人，增长 0.4%。农民工月均收入
水平 3072 元，比上年增长 7.2%。
8.经济结构优化升级
产业结构继续优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重
为 50.5%，比上年提高 2.4 个百分点，高于第二产业 10.0 个百分点。
需求结构进一步改善。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献
率为 66.4%，比上年提高 15.4 个百分点。区域结构协调性增强。中、
西部地区规模以上工业增加值比上年分别增长 7.6%和 7.8%，分别快
于东部地区 0.9 和 1.1 个百分点；中部地区固定资产投资（不含农户）
增长 15.7%，快于东部地区 3.0 个百分点。节能降耗继续取得新进展。
全年单位国内生产总值能耗比上年下降 5.6%。
9.货币信贷平稳增长
12 月末，广义货币（M2）余额 139.23 万亿元，比上年末增长 13.3%，
狭义货币（M1）余额 40.10 万亿元，增长 15.2%，流通中货币（M0）
余额 6.32 万亿元，增长 4.9%。12 月末，人民币贷款余额 93.95 万亿元，
人民币存款余额 135.70 万亿元。全年新增人民币贷款 11.72 万亿元，
比上年多增 1.81 万亿元，新增人民币存款 14.97 万亿元，比上年多增
1.94 万亿元。全年社会融资规模增量为 15.41 万亿元。
10.人口就业总体稳定
年末中国大陆总人口（包括 31 个省、自治区、直辖市和中国人
民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外
华侨人数）137462 万人，比上年末增加 680 万人。全年出生人口 1655
万人，人口出生率为 12.07‰，死亡人口 975 万人，人口死亡率为 7.11‰，
人口自然增长率为 4.96‰，比上年下降 0.25 个千分点。从性别结构看，
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男性人口 70414 万人，女性人口 67048 万人，总人口性别比为 105.02
（以女性为 100），出生人口性别比为 113.51。从年龄构成看，16 周
岁以上至 60 周岁以下（不含 60 周岁）的劳动年龄人口 91096 万人，
比上年末减少 487 万人，占总人口的比重为 66.3%；60 周岁及以上人
口 22200 万人，占总人口的 16.1%；65 周岁及以上人口 14386 万人，
占总人口的 10.5%。从城乡结构看，城镇常住人口 77116 万人，比上
年末增加 2200 万人，乡村常住人口 60346 万人，减少 1520 万人，城
镇人口占总人口比重为 56.1%。全国居住地和户口登记地不在同一个
乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.94
亿人，比上年末减少 377 万人，其中流动人口为 2.47 亿人，比上年末
减少 568 万人。年末全国就业人员 77451 万人，其中城镇就业人员 40410
万人。
七、 行业现状与发展前景分析
(一)行业主要政策规定
1.《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90 号，1986
年 9 月 15 日）；
2.《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令
第 248 号，1998 年 7 月 20 日）；
3.《物业管理条例》（2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令
第 379 号公布，根据 2007 年 8 月 26 日《国务院关于修改〈物业管理
条例〉的决定》修订）；
4.中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号《商品房屋租赁管
理办法》；
5.《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》
（国办发〔2011〕45 号）；
6.《公共租赁住房管理办法》（住建部第 11 号令）；
(二)行业竞争情况
1.房地产租赁市场基本情况
近几年房屋租金总体呈上涨趋势，2015 年商业用房租金小幅下
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调。
2.房地产租赁区域性特点
房屋出租价格在不同的区域里发生不同的变化，市内各区的房屋
租赁价格与去年相比较，有不同幅度的上升或下降。
(三)行业发展的有利和不利因素
1.行业发展的有利因素
城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发
生根本变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展
注入新的活力。我国城镇化至少还有 10 年的高速发展期，城镇新增
人口、未落户常住人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放，
未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的。
中国官方公布的通货膨胀率基本上是 3%-4%之间，但大量数据表
明中国的长期通货膨胀率实际大约在 10%左右，货币平均每 6、7 年
贬值一半，负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原
因。
12 月末，广义货币（M2）余额 139.23 万亿元，比上年末增长 13.3%，
狭义货币（M1）余额 40.10 万亿元，增长 15.2%，流通中货币（M0）
余额 6.32 万亿元，增长 4.9%。12 月末，人民币贷款余额 93.95 万亿元，
人民币存款余额 135.70 万亿元。全年新增人民币贷款 11.72 万亿元，
比上年多增 1.81 万亿元，新增人民币存款 14.97 万亿元，比上年多增
1.94 万亿元。全年社会融资规模增量为 15.41 万亿元，从上述情况看，
房屋租金整体还会上涨。
2.行业发展的不利因素
出租人提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付租金的
案例快速增加。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经营
成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增
长的情况下，承租人对大幅提升租金的出租人产生抗拒，因付不起租
金而退租、弃租，乃至拒付租金。
(四)行业主要特点
1.区域性特征明显
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房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同
地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的
需求不尽相同。房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备
规模化批量生产的条件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市
场内供需关系影响。
2.受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定
有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市
场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等
宏观调控政策上具有很强的敏感性。
3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不
一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。
4.兼具消费价值和投资价值
房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较
大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一
种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也
是房地产市场需求的主要构成之一。
5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联
系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及
商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，
使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作
用。
6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程
度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。
八、 被评估企业的情况分析
被评估企业简介
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企业名称：青岛海融兴达商业管理有限公司
住所：青岛经济技术开发区珠江路 117 号内 46 号 1002 室
法定代表人姓名：高少彦
注册资本：人民币叁亿玖仟贰佰捌拾玖万元整
经济性质：其他有限责任公司
成立日期：2011 年 2 月 16 日
经营范围：一般经营项目：房地产开发；销售日用百货、日用
杂品；物业管理；商业信息咨询服务；组织文化艺术交流活动；商
品展览展示服务。（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）
公司股权
注册资本 实收资本
股东名称 股权比例
（万元） （万元）
中信夹层（上海）投资中心（有限合伙） 7,500.00 7,500.00 19.09%
上海镕尚投资管理中心（有限合伙） 31,789.00 31,789.00 80.91%
合计 39,289.00 39,289.00 100%
九、 被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配置和使用情况
1.经营性资产的配置和使用情况
青岛海融兴达商业管理有限公司的经营性资产为正在正常经营
的投资性房地产。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情况
公司的非经营资产为其他应收款；非经营负债为应付账款、其他
应付款和应交税费。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前两年资产负债表如下：
基准日及前两年资产负债表
金额单位:人民币万元
项目 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31
货币资金 204.61 52,078.24 37,678.24
预付款项 30,465.00 - 9,438.00 -
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项目 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31
其他应收款 2.46 437.10 503.06
存货 1,944.00 37,052.93 48,237.61
其他流动资产 94.10 92.58 85.85
固定资产净值 27.13 38.09 24.52
长期待摊费用 - 55.30 26.45
递延所得税资产 0.03 5.75 12.64
资 产 总 计 32,737.33 94,760.01 96,006.38
负 债 合 计 24,458.34 96,416.90 71,399.00
所有者权益合计 8,278.99 -1,656.89 24,607.38
被评估单位评估基准日当期及前两年利润表如下：
基准日当期及前两年利润表
金额单位:人民币万元
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年
一、营业收入 - - -
其中：主营业务收入 - - -
其他业务收入 - - -
减：营业成本 - - -
其中：主营业务成本 - - -
其他业务成本 - - -
营业税金及附加 - - -
销售费用 - - -
管理费用 1,710.38 3,483.69 1,956.65
财务费用 -0.38 -19.63 1,047.42
资产减值损失 -997.27 6,475.93 27.54
其他 - - -
加：公允价值变动收益(损失以"－"号填列) - - -
投资收益(损失以"－"号填列) - - -
二、营业利润(亏损以"－"号填列) -712.73 -9,939.99 -3,031.61
加：营业外收入 - - -
减：营业外支出 - 161.57 -
三、利润总额(亏损以"－"号填列) -712.73 -9,941.61 -3,031.61
减：所得税费用 249.32 -5.72 -6.89
加：未确认的投资损失 - - -
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项目名称 2013 年 2014 年 2015 年
四、净利润(净亏损以“－”号填列) -962.05 -9,935.88 -3,024.73
(二)被评估企业项目简介
南区总用地面积为：37581.00 平方米，总建筑面积：126655.26 平
方米，地上建筑面积：45097.20 平方米，地下建筑面积：81558.06 平
方米，其中地下商业 37321.79 平方米，地下停车场 44236.27 平方米，
容积率 1.20。建成后项目地上 3 层、地下 3 层。
北区总用地面积：34368.20 平方米，总建筑面积：115430.16 平方
米，地上建筑面积：41241.84 平米，地下建筑面积：74188.32 平方米，
其中地下商业 36838.18 平方米，地下停车场 37350.14 平方米，容积率：
1.20。建成后项目地上 2 层，地下 3 层。
整体建成后业态如下：
区域 性质 楼层 业态
F2 儿童教育、儿童娱乐、潮牌、电玩、青少年娱乐
地上
F1 精品百货店、百货商场
北区 B1 超市、商铺区、美食街
低下 B2 停车场、配套设备房
B3 停车场、配套设备房
F3 电影院、KTV、健身娱乐
地上 F2 精品百货店、社区服务、娱乐
F1 精品百货店、百货商场
南区
B1 超市、商铺区、美食街
地下 B2 停车场、配套设备房
B3 停车场、配套设备房
十、 收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
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(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展
政策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
2.房地产开发项目未来年度的收入、成本、费用预测是基于企
业开发建设的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣
工验收如期交房。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的工程质
量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变化等因素
导致开发成本、完工日期和或有负债变化对评估结果的影响；
3.房地产开发项目的销售面积是采用管理层提供的可供销售面
积进行测算的；
4.本次评估采用的项目后续支出为管理层预计项目总支出减去
在评估基准日已投入的支出金额进行确定的；
5.本次评估未考虑企业在未来筹措资金时，受经济周期、产业
政策、银行贷款政策、预售情况等因素变化的影响；
6.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期
的未售开发成本的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未
来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。
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7.假设未来水、电、煤等基础能源的价格不会出现重大变化，
本次评估测算未考虑上述基础能源价格及相应的建材价格可能存在
的较大价格变化对评估结果的影响；
8.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未
考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本
评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
任。
十一、评估计算及分析过程
(一)收益法的定义和原理
收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评
估对象价值的评估思路。由于现金流量更能真实准确地反映企业运
营收益，因此在评估实务中较为通行采用现金流量作为收益口径来
估算企业价值。
n
预期收益额t
评估值＝
t 1 (1 折现率)
t
预期收益通常采用企业自由现金流、权益现金流两种形式。企
业自由现金流包括归属于股东和债权人在内的所有投资者的现金流
量，对应于企业整体价值(包括付息债务价值)，权益现金流仅指归属
于股东的现金流量，直接对应于股东全部权益价值。
对于房地产开发企业，适于采用权益现金流模型，而不采用企
业价值评估中常见的自由现金流折现模型，主要原因如下：房地产
开发公司在进行项目开发时，资金流入流出量较大，造成企业在不
同的项目开发阶段，资本结构波动较大。
本次评估，对采用权益现金流预测其股东全部权益价值；即：
股东全部权益价值=明确预测期的权益现值+权益等价物价值
权益折现现金流模型公式为：
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P=∑[FCFEi /(1+ ke)i]
式中：P--股东全部权益价值
FCFEi--明确预测期的第 i 期权益现金流
ke--权益资本成本
(1)权益现金流
明确预测期权益现金流=净利润+折旧与摊销 -资本性支出-营运
资金变动+付息债务追加额；
(2)折现率
确定折现率的基本原则是与现金流量相匹配，由此，权益现金
流量折现率采用权益资本成本(Ke)
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型 (CAPM)。
CAPM 模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。
CAPM 模型可用下列数学公式表示：
Ke = Rf+Rpm×β+a
其中：Rf—无风险利率
β—权益的系统风险系数
Rpm—市场风险溢价
a—企业特定风险调整系数
(3)权益等价物
权益等价物是由溢余资产价值和非经营性资产及负债构成。
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的
多余资产。本次评估中的溢余资产为溢余现金，主要采用成本法确
定评估值；非经营性资产及负债是指与企业正常生产经营活动无直
接关系的资产和负债，主要采用成本法确定评估值。
(二)评估计算及分析过程
(1)收益模型的选取
本次评估，采用权益现金流预测其股东全部权益价值；即：
股东全部权益价值=预测期的权益现值
权益折现现金流模型公式为：
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P=∑[FCFEi /(1+ ke)i]
式中：P--股东全部权益价值
FCFEi--预测期的第 i 期权益现金流
n--预测期数
ke--权益资本成本
(2)预测期限和收益年限的确定
青岛海融兴达商业管理有限公司项目分南区项目、北区项目，
项目预计 2017 年 6 月完工，销售周期为 4 年，本次预测收益年限至
2020 年。
(3)未来收益的确定
未来各项收入成本的计算同资产基础法存货部分。
(三)折现率的确定
折现率应与预测的现金流量(企业现金流量)口径保持一致，本次
评估折现率采用 capm 模型进行计算。
1．权益资本成本 Ke 的确定
(1)风险报酬率 Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能
兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统查询的信息，
评估基准日 10 年期银行间国债收益率为 2.82%，本次评估以 2.82%作
为无风险收益率。
(2)行业风险系数 β
根据 Wind 资讯查询的与企业类似的沪深 A 股股票 100 周
(2013.12.31-2015.12.31)上市公司贝塔参数计算确定，具体确定过程如
下：
首先在沪深 A 股同类上市公司中选择若干规模相近的公司计算
出公司无财务杠杆的 Beta，然后得出同类上市公司无财务杠杆的平
均 Beta 为 0.9046。
企业风险系数 Beta 根据企业的目标资本结构 D/E 进行计算，计算
公式如下：
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βL＝［1+(1-T)× D/E］× βU
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
βU：无财务杠杆的 Beta，取同类上市公司平均数 0.9046；
T：所得税率，取企业目前执行的所得税率 25%；
D/E：按照企业实际借款结构。
(3)市场风险溢价 RPm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者
所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次市
场风险溢价取 7.08%。
(4)企业特定风险调整系数 Rc 的确定
青岛华联业务为投资性房地产的租用经营，资产规模一般，远小
于同类房地产上市公司，资金回笼及融资风险相对较高；该公司投资
性房地产的租赁经营，虽然业务、产品范围较单一，经营存在一定的
风险，但经营风险一般。综合考虑上述情况，综合确定风险调整系数
Rc 取值为 1.5%。
(5)权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
ke=Rf+β×MRP+Rc
其中:
Rf——无风险利率
β——权益的系统风险系数
MRP——市场风险溢价
Rc——企业特定风险调整系数
具体计算见下表：
参数 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
Rf 2.82% 2.82% 2.82% 2.82% 2.82% 2.82%
RPm 7.08% 7.08% 7.08% 7.08% 7.08% 7.08%
βu 0.9046 0.9046 0.9046 0.9046 0.9046 0.9046
βl 2.2616 2.2616 1.4135 0.9046 0.9046 0.9046
Rc 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50%
Ke 20.33% 20.33% 14.33% 10.73% 10.73% 10.73%
Kd 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90%
所得税率 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
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企业目标 D/E 200% 200% 75% 0% 0% 0%
(四)权益等价物价值的评估
权益等价物价=溢余资产价值+非经营资产及负债价值
1.溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日与企业收益无直接关系的、超过企业经
营所需的多余资产。
被评估单位的溢余资产现金加预付账款减应付账款为 25,883.90
万元。
项目 内容 金额(万元)
2016 年资金需求 29,864.65
2016 年资金来源 贷款 10,000.00
现金 19,864.65
剩余现金 17,813.59
未核算预付款 9,438.00
未核算应付款 1,367.70
溢余资产 25,883.90
2.非经营性资产及负债价值的确定
被评估单位的非经营性资产及负债包括与企业的生产经营活动
无直接关系的内部往来款、递延所得税资产、其他应付款等，作为非
经营性资产及负债考虑。
经上述分析并统计，评估基准日企业非经营资产及负债价值评估
为 507.16 万元。
(五)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
股东全部权益价值=明确预测期的权益现值+权益等价物价值
= 43,592.54 (万元)
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第四章 评估结论及分析
一、 评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要
的评估程序，对青岛海融兴达商业管理有限公司的股东全部权益在
2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出
如下评估结论：
(一)收益法评估结果
青岛海融兴达商业管理有限公司评估基准日总资产账面价值为
96,006.38 万元，总负债账面价值为 71,399.00 万元，净资产账面价值为
24,607.38 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 43,592.54 万元，增值额为
18985.16 万元，增值率为 77.15%。
(二)资产基础法评估结果
青岛海融兴达商业管理有限公司评估基准日总资产账面价值为
96,006.38 万元，评估价值为 113,111.67 元，增值额为 17,105.29 万元，
增值率为 17.82%；总负债账面价值为 71,399.00 万元，评估价值为
71,399.00 万元，增值额为 0.00 万元，增值率为 0.00%；净资产账面价
值为 24,607.38 万元，净资产评估价值为 41,712.67 万元，增值额为
17,105.29 万元，增值率为 69.51 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 95,942.77 113,035.28 17,092.51 17.82
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
非流动资产 2 63.61 76.39 12.78 20.10
长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 - - -
固定资产 5 24.52 37.30 12.78 52.14
在建工程 6 - - -
油气资产 7 - - -
无形资产 8 - - -
其中：土地使用权 9 - - -
其他资产 10 39.09 39.09 - -
资产总计 11 96,006.38 113,111.67 17,105.29 17.82
流动负债 12 1,399.00 1,399.00 - -
非流动负债 13 70,000.00 70,000.00 - -
负债总计 14 71,399.00 71,399.00 - -
净资产 15 24,607.38 41,712.67 17,105.29 69.51
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 43,592.54 万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为 41,712.67 万元，两者相差 1879.87 万
元，差异率为 4.51%。
资产基础法中对公司主要经营的资产采用收益法、市场法或假
设开发法进行评估，能够反映公司主要经营资产基准日的市场价
值。而收益法对公司股权进行评估时是从未来收益角度来反映公司
股权价值。
公司的主要资产为商业房地产，由于房地产价值的波动性会造
房地产市场价值与其收益价值不完全相等，收益价值还与公司的经
营策略和管理能力相关。因此资产基础法能够更准确的反映公司基
准日价值。
结合企业的实际情况及本次评估目的，我们认为资产基础法评
估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。
本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：青岛海融
兴达商业管理有限公司的股东全部权益价值评估结果为 41,712.67 万
元。
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二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
运用资产基础法对青岛海融兴达商业管理有限公司的全部资产
和相关负债进行了评估后，部分资产的评估结果与账面值发生了变
动，变动情况及原因如下：
(一)流动资产
增值主要原因：项目所在地区商业用房市场价值上涨，同时账面
值仅为直接成本，评估值包含了间接成本和已投入部分利润造成评估
增值。
(二)固定资产
1．车辆
目前国内车辆市场竞争相对激烈，价格呈下降趋势，导致评估原
值减值；评估中使用的经济使用年限长于企业的会计的折旧年限，造
成评估净值增值
2．电子设备
评估原值减值，主要原因是办公用电脑、打印机、复印机等设备
更新换代较快，市场价格下降所导致；评估净值增值的主要原因为企
业采用会计折旧年限短于评估采用的经济寿命年限所造成。
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