顺发恒业股份公司
2015 年度董事会工作报告
一、公司总体经营情况分析
2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市
场平稳健康发展”，确定了楼市政策的基调。随后，央行五次降息、四次降准、
政府从降首套及二套房首付比例、取消限购限贷，以及财税政策、户籍政策、人
口政策、公积金政策等方面，全面支持自住和改善型购房需求。在政府多重政策
效应叠加影响下，房地产行业运行政策环境得到显著改善，行业整体呈现筑底回
稳态势，市场成交量价回升，市场库存压力得到结构性缓解。
报告期内，公司紧紧围绕年初提出的工作重点，继续以去化库存为首要目
标，并积极开展合作联营及扩展海外投资；同时，加大多渠道融资力度，积极推
进非公开发行A股股票、注册发行中期票据以及启动发行公司债券工作，各项工
作均得到有序开展。
报告期内，公司在建项目规划总建筑面积为 82.71 万平方米；2015 年 1-12
月份完成合同销售金额 523,042.35 万元，合同销售面积 33.78 万平方米，分别较
上年同期增长 76.60%和 57.41% 。
报告期内，公司实现营业收入347,411.52万元，营业利润46,018.20万元，归
属于母公司所有者的净利润32,688.44万元，分别同比下降了29.20%、42.01%和
44.08%。
二、公司营业收入构成情况
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,474,115,188.81 100% 4,906,872,837.29 100% -29.20%
分行业
房地产开发 3,388,878,110.13 97.55% 4,868,455,409.00 99.22% -30.39%
物业管理服务 42,176,827.28 1.21% 33,198,438.03 0.67% 27.04%
其他业务收入 43,060,251.40 1.24% 5,218,990.26 0.11% 725.07%
分产品
1
房地产开发 3,388,878,110.13 97.55% 4,868,455,409.00 99.22% -30.39%
物业管理服务 42,176,827.28 1.21% 33,198,438.03 0.68% 27.04%
其他业务收入 43,060,251.40 1.24% 5,218,990.26 0.11% 725.07%
分地区
浙江省 3,245,355,984.18 93.42% 4,683,773,480.73 95.45% -30.71%
安徽省 96,561,204.63 2.78% 87,356,737.72 1.78% 10.54%
江苏省 132,198,000.00 3.80% 135,742,618.84 2.77% -2.61%
三、公司财务状况分析
本期数较上年
财务指标 变动原因说明
数变动幅度
其他应收款 增长316.13% 主要系对联营企业合作开发项目投入较大所致
存货 减少14.03% 主要系本期开发产品结转大于新开发项目投入所致
长期应收款 增长57.66% 主要系本期子公司顺发有限新增分期销售车位所致
短期借款 减少100% 主要系本期优化债务结构，归还短期借款所致
应付票据 减少100% 主要系本期承兑结清且未重新开具所致
预收账款 增长65.69% 主要系本期“美哉美城”项目开始预售，多个项目销售情况良好且
回款速度较快所致
应交税费 减少81.50% 主要系上期所得税缓交，在本期缴纳所致
应付利息 减少52.30% 主要系本期借款减少所致
其他应付款 增长101.39% 主要系收到联营企业“万科大家”往来款所致
一年内到期的非流 增长44.00% 主要系本期一年内到期的长期借款增加，转入本科目所致
动负债
股本 增长40.00% 主要系本期公司分配股票股利所致
其他综合收益 余额大幅增长 主要系本期汇率变动较大导致外币报表折算差额较大
本期数较上年
财务指标 变动原因说明
数变动幅度
营业收入 减少29.20%% 主要系本期无新增交付项目，交付确认收入减少。
营业成本 减少21.00% 主要系本期交付确认收入减少对应的成本结转减少
营业税金及附加 减少23.10% 主要系本期交付确认收入减少对应缴纳的税金也减少
销售费用 增长33.56% 主要系公司本期加大开发项目的促销，佣金等营销费用增长
财务费用 减少87.00% 主要系本期借款减少、利率下降，利息支出减少所致
资产减值损失 减少120.27% 主要系本期“美哉美城”项目开售热销，原计提的存货跌价部分转
回所致
投资收益 大幅度减少 主要系本期按权益法确认联营企业投资前期亏损所致
营业外收入 增长106.87% 主要系本期固定资产处置收入以及违约金收入增加所致
营业外支出 增长89.31% 主要系本期赔款及违约金增加所致
所得税费用 减少41.45% 主要系本期利润减少对应应缴纳所得税费用减少所致
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四、现金流量表相关数据
现金流量表项目 变动幅度 变动原因
经营活动现金流量净额 增长945.26% 主要是本期销售回款大幅增加所致
投资活动现金流量净额 减少2,756.40% 主要是本期增加联营企业投资及美国项目投资所致
筹资活动现金流量净额 减少34,777.17% 主要是本期偿还借款增加所致
报告期内，公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异
的原因是：由于房地产开发周期性特征，本报告期销售和结转项目（部分为已竣
工项目）收入少于支出。
五、报告期内，公司合并范围发生变化情况
1、2015年2月3日，公司子公司顺发有限与杭州嘉煦投资有限公司签订《股
权转让协议》，受让其所持杭州揽拓100%股权。股权转让基准日为2015年4月15
日，自2015年4月起公司将其纳入合并财务报表范围。杭州揽拓系杭州龙卓的发
起设立人之一，其持有杭州龙卓25%股权，杭州龙卓系萧政储出(2014)47号地的
开发主体。
2、2015年6月9日，公司子公司顺发有限与旭辉集团股份有限公司签订的《股
权转让协议》，受让其所持有的杭州旭佰和杭州旭杰100%股权，股权转让基准
日为2015年6月9日。自2015年6月起公司将其纳入合并财务报表范围。顺发有限
承担杭州旭佰和杭州旭杰后续资本金出资义务，杭州旭佰和杭州旭杰系杭州旭发
和杭州辰旭的发起设立人之一，杭州旭佰分别持有杭州旭发和杭州辰旭10%股
权，杭州旭杰分别持有杭州旭发和杭州辰旭20%股权，杭州旭发系萧政储出
(2015)5号地的开发主体，杭州辰旭系萧政储出(2015)4号地的开发主体。
3、根据子公司风雅置业清算的股东会决议，该公司已于2015年9月30日办
妥注销手续。自该公司注销时起，不再纳入合并报表范围。
六、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2015年12月中旬，中央经济工作会议将“去库存”列为2016年中国经济工作
五大任务之一，并提出户籍制度改革、鼓励房企顺应市场规律适当降价等五味“药
方”。不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度，也释放了明年配套政策深化方
向的信号。在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，2016
年，房地产行业整体发展趋势将会进一步企稳，房地产库存压力会得到缓解，但
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不同区域和产品的分化可能会更加明显。一二线城市升级型产品需求可能会提
升，三四线城市则会仍以去库存为主并增加改善型产品需要，各级城市房价可能
会进一步分化。
2、公司发展战略
（1）、公司长远发展战略目标为：以站在国际化的新高度，充分把握全球
经济寻求再平衡过程中逐步形成新秩序的契机，提升经济增长方式，以集合产业
的（环保、节能、智能、科技）、资源的、创新生活的不动产建设为目标，铸就
顺发恒业品牌。
（2）、公司近期发展目标是：以设计、质量与行动为定位，以创新生活的
不动产为目标，围绕绿色、智能提升设计能力，追求产品品质，探索新型城镇化、
城市中心楼、养老产业和旅游文化综合体的建设。继续增强“走出去”力度，加大
北美不动产业务投资。
3、经营计划
（1）、积极推进非公开发行工作、中期票据发行和公司债发行工作，优化
资产负债结构，改善公司资金状况，为公司持续发展提供资金面的支持和保障。
（2）、积极推进美国不动产业务平台的合作，加大对境外不动产的投资，
侧重在养老、酒店、公寓等方面积累资源与品牌，形成新的增长点，实现国内、
外市场的联动。
（3）、积极参与大股东聚能城的建设，积累新型园区开发建设与管理的经
验；加大对养老、养生地产研究力度，择机进入该产业，并尝试与险资合作共同
开发。
（4）、密切关注土地市场动态，积极参与目标区域的土地出让，适时获取
土地资源，适度增加土地储备。
4、资金来源及安排
报告期内，公司资金主要来源于：销售回款、商业银行等金融机构的借贷
以及万向财务有限公司的资金支持。同时，公司已启动非公开发行A股股票工作、
注册发行中期票据以及发行公司债券工作，募集资金将主要用于公司项目开发、
偿还银行贷款以及补充流动资金，若发行成功，未来将会为公司提供有力的资金
支持。
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5、可能面临的风险及对策
（1）、政策风险：
我国的房地产行业是典型的政府主导型行业，因此房地产行业必然会受到
政府关注和适时干预，这将会给房地产企业的经营和发展造成直接或间接影响。
应对措施：密切关注宏观经济和市场变化，加强宏观经济研究，及时调整
运营思路，通过科学的统筹管理，制定有效的营销策略，提升项目运营效率，规
避政策风险。
（2）、市场风险
随着房地产市场分化日益加剧，公司项目所在区域可能会由于政策环境、
经济环境以及购房者购买需要、偏好、市场竞争等因素，导致楼盘去化量下降、
价格被动调整等风险。
应对措施：面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争，公司会持续开展政策、
市场研究，随时掌握市场动态，并以政策导向和市场需要为目标，及时调整投资
策略和经营方针，采用灵活的营销策略，加大产品去化率，提高公司盈利水平。
（3）、财务风险
房地产行业是一个典型的资金密集型产业，具有开发周期长、资金占用量
大、资金回笼速度慢等特点，存在筹资、投资和资金回笼的风险。
应对措施：加强对项目的风险控制，制定合理的资金使用计划，推行全面
预算管理及成本控制，提高经营性项目投入产出节奏，加快资产周转，提升资金
使用效率；同时积极拓宽融资渠道，实现资金来源多元化，以满足公司经营发展
的资金需要。
本报告经第七届董事会第八次会议审议通过后，需提交公司2015年年度股
东大会表决批准。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2016 年 4 月 6 日
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