华发股份：2015年年度报告_股票频道

2015 年年度报告

公司代码：600325 公司简称：华发股份

珠海华发实业股份有限公司

2015 年年度报告

重要提示

一、本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、未出席董事情况

未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名

董事刘亚非因公务出差谢伟

独立董事陈世敏因公务出差谭劲松

独立董事江华因公务出差张学兵

三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

以本公司2015年末总股本1,169,045,620股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.50元（

含税），共计分配现金股利175,356,843.00 元（含税）。

六、前瞻性陈述的风险声明

本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投

资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于

公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

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2015 年年度报告

第一节释义..................................................................................................................................... 3

第二节公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3

第三节公司业务概要..................................................................................................................... 7

第四节管理层讨论与分析............................................................................................................. 9

第五节重要事项........................................................................................................................... 29

第六节普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 45

第七节优先股相关情况............................................................................................................... 56

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 57

第九节公司治理........................................................................................................................... 63

第十节公司债券相关情况........................................................................................................... 68

第十一节财务报告........................................................................................................................... 72

第十二节备查文件目录................................................................................................................. 214

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2015 年年度报告

第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

华发股份/本公司/公司指珠海华发实业股份有限公司

华发集团/控股股东指珠海华发集团有限公司

华发汽车指珠海华发汽车销售有限公司

华发物业指珠海华发物业管理服务有限公司

华发综合发展指珠海华发综合发展有限公司

珠海金控指珠海金融投资控股集团有限公司

集团财务公司指珠海华发集团财务有限公司

15 华发 01 指珠海华发实业股份有限公司于 2015 年发行

的 30 亿元公司债券

09 华发债指珠海华发实业股份有限公司于 2009 年发行

的 18 亿元公司债券

中国证监会指中国证券监督管理委员会

上交所指上海证券交易所

珠海市国资委指珠海市人民政府国有资产监督管理委员会

报告期指 2015 年 1 月 1 日——2015 年 12 月 31 日

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

公司的中文名称珠海华发实业股份有限公司

公司的中文简称华发股份

公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai

公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share

公司的法定代表人李光宁

二、联系人和联系方式

董事局秘书证券事务代表

姓名侯贵明阮宏洲

联系地址珠海市昌盛路155号珠海市昌盛路155号

电话 0756-8282111 0756-8282111

传真 0756-8281000 0756-8281000

电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com

三、基本情况简介

公司注册地址珠海市昌盛路155号

公司注册地址的邮政编码 519030

公司办公地址珠海市昌盛路155号

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2015 年年度报告

公司办公地址的邮政编码 519030

公司网址 www.cnhuafas.com

电子信箱 zqb@cnhuafas.com

四、信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体名称《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、

《上海证券报》

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn

公司年度报告备置地点公司证券及投资者关系管理部

五、公司股票简况

公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股上海证券交易所华发股份 600325

六、其他相关资料

名称大华会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事务所（境办公地址中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12

内）层

签字会计师姓名刘涛、张海龙

名称国金证券股份有限公司

办公地址四川省成都市青羊区东城根上街 95 号

报告期内履行持续督导职责的

签字的保荐代表解明、罗洪峰

保荐机构

人姓名

持续督导的期间 2015 年 11 月至 2015 年 12 月

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元币种：人民币

本期比

上年同

主要会计数据 2015年 2014年 2013年

期增减

(%)

营业收入 8,342,339,136.29 7,104,302,025.48 17.43 7,017,125,542.69

归属于上市公司股东 708,014,186.78 646,702,088.06 9.48 538,337,740.20

的净利润

归属于上市公司股东 647,117,983.96 606,070,539.77 6.77 504,476,024.73

的扣除非经常性损益

的净利润

经营活动产生的现金 645,729,084.69 2,032,121,655.76 -68.22 871,809,077.25

流量净额

本期末

比上年

2015年末 2014年末同期末 2013年末

增减（%

）

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2015 年年度报告

归属于上市公司股东 11,721,065,519.14 6,913,804,256.29 69.53 6,382,322,851.55

的净资产

总资产 91,636,076,503.46 67,431,090,991.88 35.90 43,728,167,241.85

期末总股本 1,169,045,620.00 817,045,620.00 43.08 817,045,620.00

(二) 主要财务指标

主要财务指标 2015年 2014年本期比上年同期增减(%) 2013年

基本每股收益（元／股） 0.84 0.79 6.33 0.66

稀释每股收益（元／股） 0.84 0.79 6.33 0.66

扣除非经常性损益后的基 0.76 0.74 2.70 0.62

本每股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（% 9.29 9.73 减少0.44 个百分点 8.58

）

扣除非经常性损益后的加 8.49 9.12 减少0.63 个百分点 8.04

权平均净资产收益率（%）

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况

□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净

资产差异情况

□适用 √不适用

九、 2015 年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3 月份）（4-6 月份）（7-9 月份）（10-12 月份）

营业收入 808,703,725.15 1,423,820,573.99 1,224,710,301.42 4,885,104,535.73

归属于上市公

司股东的净利 92,552,442.56 150,726,683.73 63,195,762.78 401,539,297.71

润

归属于上市公

司股东的扣除

49,627,625.84 148,180,910.60 68,228,557.18 381,080,890.34

非经常性损益

后的净利润

经营活动产生

的现金流量净 -270,776,258.12 834,436,668.42 -12,998,868.08 95,067,542.47

额

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

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十、非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元币种:人民币

附注（如

非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额

适用）

非流动资产处置损益 47,152,620.45 39,012,968.65 28,582,782.69

越权审批，或无正式批准文件，

或偶发性的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但与 1,960,433.14 10,501,608.00 2,212,904.72

公司正常经营业务密切相关，符

合国家政策规定、按照一定标准

定额或定量持续享受的政府补

助除外

计入当期损益的对非金融企业

收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合 519,792.00

营企业的投资成本小于取得投

资时应享有被投资单位可辨认

净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损

益

因不可抗力因素，如遭受自然灾

害而计提的各项资产减值准备

债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支

出、整合费用等

交易价格显失公允的交易产生

的超过公允价值部分的损益

同一控制下企业合并产生的子

公司期初至合并日的当期净损

益

与公司正常经营业务无关的或

有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的 309,710.79 298,240.02 275,298.48

有效套期保值业务外，持有交易

性金融资产、交易性金融负债产

生的公允价值变动损益，以及处

置交易性金融资产、交易性金融

负债和可供出售金融资产取得

的投资收益

单独进行减值测试的应收款项 3,849,773.62 1,720,000.00

减值准备转回

对外委托贷款取得的损益 23,356,208.19 768,444.42

采用公允价值模式进行后续计 7,833,979.99 6,657,093.42

量的投资性房地产公允价值变

动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的

要求对当期损益进行一次性调

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整对当期损益的影响

受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外 -5,741,390.75 -13,709,131.84 3,775,079.43

收入和支出

其他符合非经常性损益定义的

损益项目

少数股东权益影响额 4,175,072.97 -57,379.82 -507,096.59

所得税影响额 -22,000,205.58 -2,840,294.56 -2,717,045.26

合计 60,896,202.82 40,631,548.29 33,861,715.47

十一、采用公允价值计量的项目

单位：元币种：人民币

对当期利润的影响

项目名称期初余额期末余额当期变动

金额

交通银行 7,800,123.60 7,387,175.88 -412,947.72 0

华发商都 2,270,181,900.00 2,350,648,083.26 80,466,183.26 7,833,979.99

合计 2,277,982,023.60 2,358,035,259.14 80,053,235.54 7,833,979.99

第三节公司业务概要

一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主

开发销售为主，并逐步尝试合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。

公司业务范围主要集中在珠海、上海、广州、武汉、南宁、中山、威海、包头、沈阳、大连、盘

锦，其中珠海为公司战略大本营，上海、广州、武汉等一线城市及重点二线城市为公司战略发展

方向。

2015 年房地产政策着重从供需两端利用宽松政策改善行业运行的政策环境，“促消费、去库

存”成为 2015 年房地产政策的总基调。从供给端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性

住房货币化安置，改善市场环境。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低

购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措

施刺激消费。随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一

步释放，市场量价稳步回升，特别是一线城市销售回升势头明显。

但是城市间的分化依然存在，其中，一线及部分二线重点城市住房需求旺盛，房价上涨较快，

而三、四线城市市场需求仍表现乏力，在较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。市场的回暖及

分化促使房地产企业纷纷加大对一线城市及二线重点城市的土地投资力度，而三、四线土地市场

遇冷。同时，品牌房企通过把握主流市场、创新营销策略，业绩再创新高，而部分中小房企因自

身业务区域布局问题以及实力有限无法跻身一线城市等因素，面临退出市场的压力。房地产融资

方面，随着央行持续的降准降息，国家发改委两次发文全面放松企业债发行限制，以及房地产再

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融资政策的放开，改善了房地产企业的资金环境，企业积极运用公司债和定向增发、资产证券化

等市场化融资方式加速构建多元融资体系，推动行业竞争格局迈向新阶段。

报告期内，公司实现销售金额 133 亿元，公司正式进入百亿梯队，同时跻身房地产销售八十

强，行业地位明显提升。

二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

根据公司 2015 年非公开发行股票发行结果，公司报告期内新增股份 352,000,000 股，有关本

次发行结果及股本变动的情况，详见公司于 2015 年 11 月 28 日在上海证券交易所网站及《中国证

券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告《珠海华发实业股份有限公

司非公开发行股票发行结果暨股本变动公告》（公告编号：2015-138）。

三、报告期内核心竞争力分析

1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公

司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。

2、公司始终坚持“建筑理想家”理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市

场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以商业运营、文化、设计、园林、

建筑新材料、装修等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。

3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓

“房地产+互联网”领域，开创性提出新一代优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品

服务体系，全力打造高品质产品及服务。

4、战略发展方向方面，公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战

略大本营，广州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，加快公司战略转型

升级。

5、业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基础上，延伸地产业务产业链和价值深

挖，逐步向商业地产、互联网+、定制装修等领域扩张，并积极开拓与房地产业务相关的互联网金

融、产业股权投资等业务。

6、公司拥有完善的管控体系，并积极推进战略管控体系纵深优化工作。

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第四节管理层讨论与分析

一、管理层讨论与分析

报告期内，公司销售业绩大幅攀升，再融资实现重大突破，投资拓展进入新局面，产品体系

显著优化，项目开发有序推进，新兴产业发展异军突起，管控体系有效落地，布局珠海及一、二

线重点城市战略实施落地、多元化产业协同发展的格局基本成形，公司发展进入新阶段。

（一）销售业绩大幅攀升

报告期内，面对房地产市场分化趋势愈加明显的市场形势，公司以产品提升为先导和基础，

创新推出华发优+新一代产品，以颠覆性思维制定贴近市场的营销策略，创新营销模式，把握销售

节点，推行定制精装，促使新推楼盘销售接连突破。报告期内，全年实现销售金额 133 亿，公司

正式跻身行业销售八十强。

（二）资本运作取得丰硕成果，融资规模再创新高

报告期内，公司董事局抓住资本市场上的有利时机，加快推进再融资工作，并取得丰硕成果：

一是顺利完成 2015 年非公开发行股票工作，发行 3.52 亿股，成功募集资金 43.12 亿元；二是顺

利完成公司债券发行工作，共计募集资金 30 亿元；三是及时启动 2016 年非公开发行公司债券工

作，拟募集资金不超过 50 亿元。上述再融资工作极大地增强了公司实力和资本市场运作能力，改

善了公司的资产负债情况，降低了公司融资成本，有效支撑区域战略布局和项目开发拓展的资金

需求，促使公司发展迈入新阶段。

（三）投资拓展进入新阶段，发展格局优化提升

报告期内，公司积极推进“珠海为战略大本营，广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点

突破”的战略思想，并取得丰硕成果。报告期内，公司土地储备计容积率建筑面积 836.03 万平方

米，其中新增项目区域为珠海、上海、武汉、南宁，新增项目计容积率建筑面积 97.77 万平方米

（权益面积），土地储备资源进一步向珠海及重点城市聚集，基本形成以珠海为大本营，上海、

广州、武汉等核心城市为重点的区域布局。报告期内，公司积极推进城市更新工作，成立珠海华

发城市更新投资控股有限公司，并立足珠海，面向广深，以专业化、市场化、规范化工作方式稳

步推进城市更新项目工作。

（四）产品体系全面升级，开发项目加速推进

1、创新推出优+生活产品。报告期内，按照公司转型升级和提质增效的战略要求，公司创新

推出优+生活华发新一代产品，涵盖六大体系和四十大亮点，并成功举办两场大型新品发布会，扩

大了公司品牌影响。随着全国各城市项目逐步植入优+生活体系建设，公司品牌影响力和竞争力进

一步提升。

2、标准化体系扎实推进，逐步成型。一是编制标准化建设总体纲要，系统建立产品设计管控

制度；二是制定施工图、户型、室内和景观设计等一系列标准化规范，核心户型、销售三件套（即

销售中心、园林示范段和样板房）和工程效果管控等关键标准化模块基本成型；三是通过建立设

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2015 年年度报告

计供应商库、产品品牌供应商库等战略合作模式，实现高效优质准确地选择合作伙伴，有效控制

产品效果，提升管控工作效率。

3、项目开发加速推进，提出 “加速项目前期、加速项目建设、加速项目销售”三个加速的

要求。报告期内，公司实现新开工面积 219.72 万平方米，竣工 106.05 万平方米。截止 2015 年

12 月 31 日，公司在建面积 451.53 万平方米。

（五）成本管控效果提升

报告期内，公司成功编制了企业首套指导定额——《华发股份企业内部预算定额-主体总包工

程》，统一了华发股份主体总包工程预算及招标控制价编制的计价模式，有效的控制了总包工程

成本，提高了各城市公司总包工程招标控制价的审核效率。报告期内，公司建立了各供应商全系

列产品价格体系，完善了价格谈判策略。

（六）商业地产发展提速，新兴产业异军突起

1、商业地产发展再上新台阶。形成华发商都、新天地两大产品线，华商百货和阅潮书店两大

自营品牌体系的发展格局，并实现业务互补和板块联动，推动公司商业地产发展进入新阶段。华

发商都致力打造成珠海商业地产第一品牌，成为珠海地标商业；华发新天地在珠海及上海、武汉

等异地城市的商业项目逐步开花结果。

2、定制精装业务初显成效。报告期内，公司顺应市场发展趋势，率先推出定制精装业务，成

立了珠海华发景龙建设有限公司，促使精装业务向专业化、市场化方向迈进，并与公司各项目全

面深入地对接，取得明显成效。

3、新科技业务平稳布局。报告期内，公司紧跟互联网时代步伐，依托珠海华发新科技投资控

股有限公司，积极布局互联网+业务。

4、宜居生活服务开始启动。成立珠海华发宜居生活服务有限公司，与珠海华发新科技投资控

股有限公司共同开展配套服务，提升公司产品服务品质：新科技公司负责互联网社区 APP 线上建

设和管理，宜居服务公司负责互联网社区 APP 线下服务及业务的配合。

（七）战略落地有序实施,管控体系纵深优化

一是制定了 2015-2020 年发展战略规划及三年行动计划，明确了公司总体发展方向及战略落

地实施路径。二是华发股份组织架构和管控体系实现落地，促使管控体系更加顺畅、更有效率。

三是强化经营计划管理，明确各城市公司、职能公司的业绩目标，并做好监督工作。四是重新梳

理公司各个审批点及管理权限，进一步理顺业务管理流程；全面梳理修订投资决策、设计、招采、

成本、工程建设、营销及行政人事等各领域的管理制度。五是完善薪酬管理及激励体系，制定绩

效考核及激励方案，搭建了新的薪酬标准体系，实行人力资源成本预算管理，组织开展人力资源

评价、人才培训和发展工作，积极推进股权激励计划。六是进一步加强内部审计和法律风险控制

工作，实现内控检查和风险防控的全方位、全覆盖，风控体系进一步优化。

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2015 年年度报告

二、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入 83.42 亿元，同比增长 17.43%，实现归属于母公司所有者的净

利润 7.08 亿元，同比增长 9.48%。截止 2015 年 12 月 31 日，公司净资产 117.21 亿元，同比增长

69.53%。报告期内，公司实现销售金额 133 亿元，同比增长 54.65%。报告期内，公司实现新开工

面积 219.72 万平方米，同比增长 47.08%；实现竣工面积 106.05 万平方米，同比增长 54.41%。截

止 2015 年 12 月 31 日，公司土地储备计容积率建筑面积 836.03 万平方米，在建面积 451.53 万平

方米。

(一) 主营业务分析

利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元币种:人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入 8,342,339,136.29 7,104,302,025.48 17.43

营业成本 5,875,303,016.34 4,665,820,294.57 25.92

销售费用 305,576,005.97 240,821,919.19 26.89

管理费用 368,096,658.69 342,870,842.17 7.36

财务费用 42,646,963.79 72,258,762.58 -40.98

经营活动产生的现金流量净额 645,729,084.69 2,032,121,655.76 -68.22

投资活动产生的现金流量净额 -20,015,777,599.46 -21,084,648,494.59 5.07

筹资活动产生的现金流量净额 20,878,981,665.00 19,146,738,060.54 9.05

研发支出

1. 收入和成本分析

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元币种:人民币

主营业务分行业情况

营业收入营业成本毛利率

毛利率

分行业营业收入营业成本比上年增比上年增比上年

（%）

减（%）减（%）增减（%）

房地产 7,826,511,154.40 5,458,993,677.22 30.25 14.69 24.62 减少

5.56

个百分

点

主营业务分产品情况

营业收入营业成本毛利率

毛利率

分产品营业收入营业成本比上年增比上年增比上年

（%）

减（%）减（%）增减（%）

房地产 7,826,511,154.40 5,458,993,677.22 30.25 14.69 24.62 减少

5.56

个百

分点

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主营业务分地区情况

营业收入营业成本毛利率

毛利率

分地区营业收入营业成本比上年增比上年增比上年

（%）

减（%）减（%）增减（%）

珠海 5,131,952,724.40 3,152,112,481.53 38.58 3.18 12.85 减少

5.26

个百

分点

广东（除 466,873,356.00 395,701,990.67 15.24 1,013.66 1,636.42 减少

珠海） 30.40

个百

分点

辽宁 1,749,324,312.00 1,580,820,940.39 9.63 21.48 27.22 减少

4.08 个

百分点

内蒙古 478,360,762.00 330,358,264.63 30.94 29.79 2.62 增加

18.28

个百分

点

合计 7,826,511,154.40 5,458,993,677.22 30.25 14.69 24.62 减少

5.56 个

百分点

(2). 成本分析表

单位：元

分行业情况

上年

本期金

本期占同期

额较上

成本构总成本占总情况

分行业本期金额上年同期金额年同期

成项目比例成本说明

变动比

(%) 比例

例(%)

(%)

房地产土地及 5,458,993,677.22 92.91% 4,380,480,917.17 93.88 24.62%

业销售开发建

设

分产品情况

上年

本期金

本期占同期

额较上

成本构总成本占总情况

分产品本期金额上年同期金额年同期

成项目比例成本说明

变动比

(%) 比例

例(%)

(%)

房地产土地及 5,458,993,677.22 92.91% 4,380,480,917.17 93.88 24.62%

业销售开发建

设

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2015 年年度报告

2. 费用

单位：元币种：人民币

变动比例

科目本期数上年同期数变动原因

（%）

主要系公司规模扩大导致宣

销售费用 26.89

305,576,005.97 240,821,919.19 传推广和代理费增加所致。

主要系公司规模扩大导致人

管理费用 7.36

368,096,658.69 342,870,842.17 员增加引致相应工资增加。

主要系本期利息收入增加所

财务费用 -40.98

42,646,963.79 72,258,762.58 致

3. 现金流

单位：元币种：人民币

变动比

科目本期数上年同期数例（%）变动原因

经营活动产生的主要系经营支出增加

现金流量净额 645,729,084.69 2,032,121,655.76 -68.22 所致

投资活动产生的主要系投资支出减少

现金流量净额 -20,015,777,599.46 -21,084,648,494.59 -5.07 所致

筹资活动产生的主要系融资款净流入

现金流量净额 20,878,981,665.00 19,146,738,060.54 9.05 增加所致

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

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(三) 资产、负债情况分析

资产及负债状况

单位：元

本期期末数上期期末数本期期末金额

项目名称本期期末数占总资产的上期期末数占总资产的较上期期末变情况说明

比例（%）比例（%）动比例（%）

货币资金 8,963,667,089.75 9.78% 6,644,985,860.37 9.85% 34.89% 主要系公司售楼回款增加和股权及债权

融资净额增加所致

预付款项 3,700,464,933.39 4.04% 8,618,161,793.72 12.78% -57.06% 主要系预付地价款转出所致

其他应收款 224,948,789.79 0.25% 108,931,838.83 0.16% 106.50% 主要系代垫支出增加所致

存货 69,608,403,315.80 75.96% 48,026,680,150.97 71.22% 44.94% 主要系在建开发项目增加所致

其他流动资产 3,207,320,834.32 3.50% 525,903,831.19 0.78% 509.87% 主要系预交税费和对联营公司拆借款增

加所致

长期股权投资 2,356,107,497.88 2.57% 135,160,140.91 0.20% 1643.20% 主要系联营公司的投资增加所致

其他非流动资产 86,200,000.00 0.09% 53,200,000.00 0.08% 62.03% 主要系对联营公司长期委托贷款增加所

致

短期借款 9,185,880,000.00 10.02% 5,769,810,000.00 8.56% 59.21% 主要系流动资金借款增加所致

应付票据 165,000,000.00 0.24% -100.00% 主要系票据到期已清偿所致

预收款项 7,786,611,363.02 8.50% 5,136,733,478.53 7.62% 51.59% 主要系预收楼款增加

应交税费 507,268,765.68 0.55% 316,549,665.65 0.47% 60.25% 主要系应交土地增值税增加所致

应付利息 41,613,583.17 0.05% 69,070,750.83 0.10% -39.75% 主要系应付融资利息减少所致

其他应付款 4,292,219,545.15 4.68% 6,136,911,547.79 9.10% -30.06% 主要系拆借款减少所致

长期借款 33,870,632,353.54 36.96% 19,284,580,000.00 28.60% 75.64% 主要系长期融资额增加所致

应付债券 4,770,151,222.22 5.21% 1,799,279,000.00 2.67% 165.11% 主要系发行公司债所致

递延收益 23,320,994.26 0.03% - 100.00% 主要是政府补贴增加所致

递延所得税负债 37,713,812.13 0.04% 18,943,855.93 0.03% 99.08% 主要系应纳税暂时性差异增加所致

股本 1,169,045,620.00 1.28% 817,045,620.00 1.21% 43.08% 主要系非公开发行股票所致

资本公积 5,476,050,396.59 5.98% 1,651,351,729.65 2.45% 231.61% 主要系非公开发行股票所致

其他综合收益 16,739,675.41 0.02% 12,486,704.28 0.02% 34.06% 主要系外币报表折算差增加所致

盈余公积 274,445,881.53 0.30% 206,198,656.04 0.31% 33.10% 主要系计提盈余公积所致

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2015 年年度报告

(四) 行业经营性信息分析

受中国经济结构调整、产能过剩、经济增速放缓等因素的影响，2015 年中国房地产开发呈现

增速放缓的趋势。国家统计局相关数据显示，2015 年全国房地产开发投资 95,979 亿元，同比增

长 1%。房屋新开工面积 154,454 万平方米，同比下降 14.0%，其中，住宅新开工面积 106,651 万

平方米，同比下降 14.6%。房屋竣工面积 100,039 万平方米，同比下降 6.9%，其中住宅竣工面积

73,777 万平方米，同比下降 8.8%。房地产开发企业土地购置面积 22,811 万平方米，同比下降 31.7%；

土地成交价款 7,622 亿元，同比下降 23.9%。

在“促消费、去库存”房地产政策的总基调下，随着多项宽松政策的出台，2015 年房地产市

场回暖趋势进一步加强。国家统计局相关数据显示，2015 年全国商品房销售面积 128,495 万平方

米，同比增长 6.5%；商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%，创历史新高。房地产市场的回

暖，进一步加剧了市场分化，除一线城市及部分重点二线城市外，三、四线城市依然面临较大的

库存压力，“去库存”仍是房地产行业面临的主要压力。2015 年全国商品房待售面积 71,853 万

平方米，同比增长 15.6%，其中住宅待售面积 45,248 万平方米，同比增长 11.2%。

针对房地产市场分化的趋势，公司积极实施战略转型升级，逐步推进“珠海为战略大本营，

广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点突破”的战略部署。公司在继续保持珠海市场上龙头

地位的基础上，将进一步加大对上海、广州、武汉等城市的布局力度，扩大公司品牌影响力，提

升市场竞争力和风险抵抗能力，同时对公司选定的重点城市持续保持关注并择机进入。目前公司

项目主要分布在珠海、上海、广州、武汉、南宁、中山、威海、沈阳、包头、大连、盘锦，其中

对公司业务产生重要影响的城市为珠海、上海、广州、武汉、南宁。

珠海作为公司的战略大本营，一直是广东省和珠三角经济最具活力的地区之一。港珠澳经济

区的战略区域地位、高速的经济增长、良好的生态环境、较高端的产业、优质的人口素质和开发

程度较低的土地资源共同构成了珠海的内在核心竞争力。随着“三高一特”现代产业体系逐步落

实，珠海的产业结构得到进一步优化，为经济发展增添了新动力。2015 年横琴自贸区的成立，使

得前期的政策优惠与自贸区政策的叠加，将进一步推动横琴自贸区的体制机制创新、产业发展、

对外开放迈上新的台阶。此外，港珠澳大桥的建设、国家海洋战略的实施、“一带一路”战略的

推进，多个国家级战略的叠加，使珠海再次迎来重大发展机遇期。

2015 年，珠海市经济运行良好，经济增速稳中有进，经济质量和效益稳步提升。根据珠海市

统计局相关数据显示，2015 年全市完成地区生产总值 2,024.98 亿元，同比增长 10%，增速居广东

之首。房地产市场方面，“330”新政、央行降准降息、公积金贷款放松等宽松政策推动着珠海楼

市价格与成交量的全面上涨。珠海市统计局数据显示，2015 年全市完成房地产开发投资 524.12

亿元，同比增长 35%；商品房可供预售面积 472.49 万平方米，同比增长 75.2%；商品房施工面积

2245.42 万平方米，同比增长 9.2%；商品房竣工 196.39 万平方米，同比增长 18.2%；商品房销售

面积 417.69 万平方米，同比增长 40.1%；商品房待售面积 173.85 万平方米，同比减少 1.6%，其

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2015 年年度报告

中住宅待售面积 98.44 万平方米，同比减少 14.3%。根据珠海市统计局相关数据计算，珠海市区

一手房的库存去化周期为 2.3 个月，基本无库存压力。

2015 年上海房地产市场高度活跃，呈现量价齐升的态势。根据上海市统计局数据显示，2015

年上海全市完成房地产开发投资 3,468.94 亿元，同比增长 8.2%；房地产开发新开工面积 2,605.08

万平方米，同比减少 6.4%；房地产开发施工面积 15,095.33 万平方米，同比增长 2.8%；房地产开

发竣工面积 2,647.18 万平方米，同比增加 14.4%，其中商品住宅竣工面积 1,588.95 万平方米，

同比增加 3.5%；商品房销售面积 2,431.36 万平方米，同比增长 16.6%，其中商品住宅销售面积

2,009.17 万平方米，同比增加 12.8%。

作为一线城市的广州，其房地产市场相比较北京、上海及深圳显的较为理性。根据广州市统

计局数据显示，2015 年广州全市实现房地产开发投资 2,134.59 亿元，同比增长 17.7%；房屋施工

面积 9,345.57 万平方米，同比减少 0.3%；房屋新开工面积 1,741.28 万平方米，同比减少 27.7%；

房屋竣工面积 1,511.49 万平方米，同比减少 21.3%。在多重宽松政策的刺激下，2015 年广州楼市

整体强劲反弹，成交金额冲历史高点。根据房地产信息综合服务机构克尔瑞数据显示，2015 年全

市商品住宅成交 1,364 万平方米，成交金额 2,134 亿元,但是成交均价却与去年持平。预计 2016

年广州房地产市场相比较其他一线城市有补涨需求。

随着一系列房地产宽松政策利好，2015 年武汉房地产市场成交火热，尤其是大量改善性需求

得到有效释放。根据武汉市统计局数据显示，2015 年全市完成房地产开发投资 2,581.79 亿元，

同比增长 9.7%；其中，住宅开发投资 1,777.93 亿元，同比增长 13.9% ；全年商品房销售面积

2,627.19 万平方米，同比增长 15.6%；商品房销售金额 2,247.76 亿元，同比增长 24.4%。2015

年在武汉房地产市场成交量屡创新高的同时，库存消化周期也已回落至理想状态。根据武汉市房

管局及克尔瑞信息中心相关数据计算，武汉库存去化周期为 6.0，去库存压力减小。在土地供应

方面，武汉土地市场量减价不减，“地王”频出带动楼面地价上涨。武汉凭借中部特大城市的地

位，天然存在的人口“吸附能力”，再加上购房落户条件的宽松、城建设施的不断完善，将继续

刺激改善型住房需求的增加，预计 2016 年武汉房地产市场将会保持 “稳中有升”的趋势。

2015 年，南宁市房地产开发市场延续了 2014 年下半年的良好态势，并在分类指导、 “330”

新政、降息降准、放宽公积金使用限制等多项较为宽松和稳定的政策面下，良好局面得到进一步

扩大。根据南宁市统计局相关数据显示，2015 年，南宁市房地产开发投资完成 657.19 亿元，比

去年增长 19.09%；商品房施工面积 5,174.93 万平方米，同比增长 14.51%；新开工面积 1,124.33

万平方米，同比增长 6.97%。2015 年南宁市房地产开发市场迎来销售热潮，成交量大幅上涨，全

年商品房销售面积首度突破千万平方米，达到 1,000.73 万平方米，同比增长 24.69%，创下历年

新高。从商品房销售分类情况来看，改善型住房成为成交市场中坚力量，90-144 平方米商品房销

售面积 516.15 万平方米，同比增长 143.06%，拉动全市销售增长 19.36 个百分点，成为拉动全市

商品房销售面积增速增长的主要动力。土地购置方面，2015 年南宁市企业土地购置面积下滑，存

量土地降幅进一步扩大。根据南宁市统计局数据显示，2015 年南宁房地产开发企业土地购置面积

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2015 年年度报告

149.75 万平方米，同比下降 39.06%；房地产待开发土地面积 132 万平方米，同比下降 43.96%，

从房地产开发市场的中长期发展来看，土地供应不足可能会对下一步房地产企业的投资进度和未

来新房供应产生一定的影响。2016 年，南宁市房地产市场改善型需求仍将持续释放，随着更多的

宽松政策的出台，2016 年的南宁市房地产开发市场仍会保持健康稳定发展。

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2015 年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

持有待开发土地一级土地整规划计容建筑合作开发项目合作开发项

持有待开发土持有待开发土地是/否涉及合作开发

序号的面积(万平方理面积(万平面积(万平方涉及的面积(万目的权益占

地的区域的名称项目

米) 方米) 米) 平方米) 比(%)

1 珠海华发首府三期 1.91 4.22 否

2 珠海华发广场 4.54 13.6 是 13.6 60

3 珠海华发左岸 0.9 1.8 否

4 珠海华发又一城（3C、 37.63 75.65 否

3D、3E）

5 珠海华发峰尚后续开 8.94 30.59 否

发用地

6 珠海依山郡后续开发 15.8 26.18 否

用地

7 上海静安府（09 号地 8.72 23.11 是 23.11 50

块）

8 广州海珠区宝岗大道 0.76 2.43 否

地块

9 武汉华发首府 6.37 30.00 否

10 武汉青岛路地块 7.72 12.15 否

11 武汉中城荟 4#地块 4.45 14.2 是 14.2 50.49

12 中山生态庄园五期至 20.97 56.29 否

九期及幼儿园用

地

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2015 年年度报告

13 中山观山水二期及后 35.08 69.58 是 69.58 51

期用地

14 中山华发广场 2.73 13.93 是 13.93 25

15 大连华发新城三期 3.7 7.9 否

16 大连华发四季 15 27.33 否

17 大连绿洋山庄 20 24 是 24 80

18 包头华发新城三期 1.2 9.86 否

19 南宁华发新城 B 地块 6.78 13.68 否

20 南宁柳沙路东侧地块 0.8 2.4 否

21 盘锦华发新城二期及 90.92 197.97 是 197.97 50

后期用地

22 沈阳华发新城 41.4 103.5 是 21.6 51

23 威海九龙湾二-四期及 44.47 75.66 否

配套公建、商业及

酒店

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2015 年年度报告

2. 报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/

项目规划计

序新开工项项目用地面总建筑面积在建建筑面已竣工面积报告期实

地区项目经营业态容建筑面积总投资额

号目/竣工项积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额

(平方米)

目

1 珠海首府一期住宅在建 57,278.08 143,789.72 177,662.29 177,662.29 0

816,085.00 101,329

2 珠海首府二期住宅新开工 53,277.17 132,598.41 214,632.28 214,632.28 0

住宅+商

3 珠海水岸一期已竣工 108,560.98 170,672.03 216,687.12 0 216,687.12

业 377,145.00 80,037

住宅+幼

4 珠海水岸二期在建 91,365.27 189,195.22 253,587.52 253,587.52 0

儿园

住宅+商

5 珠海峰景湾一期在建 60,376.19 218,609.57 296,228.71 296,228.71 0 339,083 35,278

业

住宅+商

6 珠海绿洋湾新开工 56,190.72 168,553.56 211,154.2 211,154.2 0 290,080 28,130

业+别墅

华发山庄一

7 珠海住宅在建 106,956.77 171,125.89 262,914.2 262,914.2 0 423,473 56,231

期

十字门国际

8 珠海住宅新开工 68,947.88 206,542.25 273,648.48 273,648.48 0 531,303 46,194

花园

住宅+商

9 珠海依山郡一期新开工 102,978.4 129,692.19 171,353.93 171,353.93 0 102,323 2,525

业

峰尚花园一住宅+商

10 珠海在建 64,390.31 193,981.05 242,861.44 242,861.44 0 135,066 22,414

期业

华发又一城住宅+别

11 珠海竣工 134,739.95 186,018.47 233,476.92 129,970.03 103,506.89 144,260 36,766

一期墅

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2015 年年度报告

华发又一城住宅+商

12 珠海新开工 176,922.54 347,685.42 421,560.68 248,350.43 0 260,029 19,560

二期业+别墅

生态庄园三

住宅+商

13 中山期（一、二竣工 82,728.28 205,852 261,237.85 0 261,237.85 95,130 16,899

业

阶段）

生态庄园四

14 中山住宅新开工 55,161.27 177,890.92 231,803.07 231,803.07 0 75,597 8,230

期

观山水住宅及配

15 中山在建 34,496 16,303.62 26,267.94 26,267.94 0

A1-1 至 4 区套

观山水花园

52,398.00 14,565

B2-1，

16 中山住宅新开工 59,246.82 43,090.22 55,777.88 55,777.88 0

B2-2,B2-3

区

住宅+商

17 南宁华发四季在建 33,968.37 118,886.34 146,880.72 146,880.72 0 108,504 20,460

业

国宾壹号一

18 南宁住宅在建 81,890.95 171,222.61 241,246.21 241,246.21 0

期 378,079.00 51,561

国宾壹号二住宅+商

19 南宁新开工 36,323.98 111,096.73 135,353.7 135,353.7 0

期业

住宅+商

20 广州华发四季在建 33,334 93,435 141,222.3 140,894.6 0 218,464 33,866

业

住宅+商

21 广州荔湾荟新开工 42,143 91,216.9 113,289.7 99,123 0 253,938 31,425

业

住宅+配

22 广州广钢新开工 79,311.9 236,741.3 348,935.5 19,868.2 0 531,448 41,601

套用地

中城荟 5# 住宅+写

23 武汉新开工 51,354.87 233,585.81 316,249.92 124,374.87 0 457,716 12,072

地字楼

住宅+商

24 武汉华发四季业+幼儿在建 78,949.12 285,968.32 372,056.68 161,873.48 0 126,568 16,749

园

25 上海华发四季住宅新开工 45,992 91,984 140,619.84 140,619.84 0 371,625 45,022

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2015 年年度报告

住宅+商

26 上海杨浦公馆新开工 7,199.8 18,000 25,383.6 25,383.6 0 92,593 7,720

业

住宅+商

27 沈阳首府二期竣工 73,800 249,589.37 335,087.08 0 335,087.08 190,104 44,419

业+配套

华发新城二住宅+商

38 大连在建 117,536.53 235,836.66 299,092.66 104,304.1 93,521.47 128,646 24,231

期业

华发新城一住宅+商

29 盘锦竣工 46,810 51,075.9 53,778.01 0 50,465.02 18,089 5,395

期业

九龙湾住宅住宅+商

30 威海新开工 143,650.95 275,154.31 372,545.32 372,545.32 0

一期业 199,178.00 23,168

新天地商业

31 威海商业在建 25,330.62 6,663.3 6,663.3 6,663.3 0

街一期

注：以上项目面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调整会导致该数据出现变化。

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2015 年年度报告

3. 报告期内房地产销售情况

√适用□不适用

序可供出售面积(平已预售面积(平

地区项目经营业态

号方米) 方米)

1 珠海华发水岸一期住宅 4,868 4,240

2 珠海华发水岸二期住宅 31,734 30,573

3 珠海横琴华发首府住宅 30,296 9,856

花园

4 珠海华发峰景湾花住宅 156,769 48,362

园

5 珠海华发峰景名苑别墅及车位 5,652 4,485

6 珠海华发蔚蓝堡住宅及车位 129,138 128,596

7 珠海华发四季住宅 4,992 4,992

8 珠海华发又一城住宅 53,816 53,816

9 珠海华发水郡住宅 15,796 5,829

10 珠海其他项目住宅住宅及车位 227 227

及车位

11 中山华发生态庄园住宅 25,596 4,455

12 中山华发四季住宅 115,108 105,083

13 广州华发四季住宅 50,070 18,477

14 广州华发四季商业及车位 3,918 -

15 南宁国宾壹号一期住宅及车位 97,080 25,731

16 威海华发九龙湾住宅 107,300 82,088

17 沈阳华发首府住宅及车位 188,073 130,197

18 沈阳华发岭南荟住宅及车位 26,821 23,197

19 包头华发新城住宅及车位 108,566 65,290

20 大连华发新城住宅及车位 155,864 43,299

21 盘锦华发新城住宅 18,946 8,355

22 盘锦华发新城商业及车位 16,308 510

4. 报告期内房地产出租情况

□适用√不适用

5. 报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%) 利息资本化金额

5,738,649.36 9.17 444,497.80

6. 其他说明

□适用√不适用

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2015 年年度报告

(五) 投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

单位：元币种：人民币

被投资单位期初余额期末余额增幅

交通银行 7,800,123.60 7,387,175.88 -5.29%

广发银行股份有限公司 100,000.00 100,000.00 0.00%

珠海达盛股份有限公司 1,440,000.00 1,440,000.00 0.00%

珠海市裕发实业投资有限公司 50,000.00 50,000.00 0.00%

珠海华发集团财务有限公司 109,888,497.72 132,528,262.17 20.60%

珠海华发文化产业投资控股有限公司 25,271,643.19 25,174,216.71 -0.39%

上海华泓钜盛房地产开发有限公司 - 2,229,084,271.66 100.00%

广东华发中建新科技投资控股有限公司 - 3,998,746.53 100.00%

珠海琴发投资有限公司 - -34,677,999.19 -100.00%

(1) 重大的股权投资

单位：元币种：人民币

持股比例资金投资期产品类是否

被投资单位主要业务合作方本期投资盈亏

（%）来源限型涉诉

上海华泓钜上海奔汇投

房地产开自有公司清

盛房地产开 50.00 资咨询有限房地产否

发经营资金算日 -2,953,408.89

发有限公司公司

(2) 重大的非股权投资

无

(3) 以公允价值计量的金融资产

单位：元币种：人民币

对当期利润影

项目名称期初余额期末余额当期变动

响的金额

交通银行 7,800,123.60 7,387,175.88 -412,947.72 0

(六) 主要控股参股公司分析

单位：元币种：人民币

公司名称业务性质注册资本净资产资产总计净利润

珠海华茂房地产投资顾

房地产 1,100,000,000.00 1,521,947,543.77 4,006,238,222.96 330,380,948.78

问有限公司

珠海市华发信息咨询有

房地产 475,000,000.00 743,128,667.77 985,666,689.57 124,830,248.71

限公司

珠海华亿投资有限公司房地产 2,258,000,000.00 2,297,899,787.11 8,913,459,583.80 81,774,484.02

珠海华发企业管理有限

房地产 625,000,000.00 872,169,626.55 1,093,559,232.09 75,415,679.51

公司

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2015 年年度报告

包头市名流置业有限责

房地产 585,000,000.00 722,865,359.17 1,403,164,657.34 56,541,287.83

任公司

珠海华郡房产开发有限

房地产 550,000,000.00 699,119,126.81 4,647,462,606.52 53,138,110.55

公司

(七) 公司控制的结构化主体情况

无

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

随着房地产市场进入新常态，不同城市房地产市场将持续分化：一线及部分热点二、三线城

市由于自身经济、产业等优势，房地产市场将保持稳定良好的发展态势；而大部分二、三、四线

城市或面临库存去化压力，或受制于经济发展、人口吸纳力等因素影响，房地产市场将面临下跌

预期，采取多种方式有效去库存将成为其房地产政策的重点。房地产市场竞争方面，随着市场分

化趋势的延续，房地产行业的集中度将进一步加剧，一线城市及部分热点城市成为房地产企业竞

争的主要区域。行业集中度的加剧将导致部分中小房地产企业逐步丧失生存空间：一方面是一线

城市和二线核心城市拿地成本逐步提升；另一方面，中小型房企本身项目大多是在三、四线城市

和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三、四线城市的高库存压力，使得中小型房企

以及原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

在产业升级、消费力提升为背景的更高品质新需求释放的形势下，市场对房地产的有效需求

也将进入稳定阶段，房地产行业必将相应创造品质更好、服务更优的新供给：通过创新提高房屋

的附加值提供具有核心竞争力的创新服务，以满足迅速扩大的对于优质、安全、有个性的房屋消

费需求。行业发展需求的新变化、行业竞争的加剧，促使房地产企业一方面要着力降低运营成本、

提升运营效率，一方面开始探索创新房地产发展的新形势。2015 年 3 月 25 日召开的国务院常务

会议提出，打造中国制造业升级版，要顺应“互联网+”的发展趋势，“互联网+”已经处在了国

家级战略的高度。因此，“互联网+房地产”成为房地产企业转型升级的重要选择。房地产企业通

过搭建互联网平台，在降低传统业务的营销和运营成本，提高运营效率的同时，围绕互联网技术

开展业务创新，如社区增值服务、房地产金融等。

(二) 公司发展战略

1、积极实施精品战略升级，实现“精品 2.0”转型。

2、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、广州、武汉等地的投资布局，

努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，围绕上海、北京、深圳、广州、武汉、

南京、杭州、厦门等核心城市形成区域布局；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。

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2015 年年度报告

3、在定制装修和“互联网+”两大业务领域取得良好成效的基础上，逐步开创探索房地产开

发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优

势，形成独具特色的核心竞争力。

(三) 经营计划

2016 年公司将继续以经济效益为导向，加快实施战略转型升级，在进一步提升房地产开发专

业能力的基础上，积极开创探索房地产发展的新模式。预计公司 2016 年销售收入出现较大幅度增

长。2016 年公司计划土地投资超过 100 亿元；计划新开工面积 228.1 万平米，竣工面积为 150.4

万平米。围绕上述目标，公司将积极开展以下工作：

（一）进一步优化公司战略区域布局

在公司战略区域布局取得良好成效的基础上，积极开展以下工作：一是进一步巩固珠海大本

营，加大城市更新力度，积极探索旅游、商业、物流和教育等运营类综合性地产项目发展模式，

为其他区域的健康发展奠定基础；二是深耕上海、广州、武汉等核心城市，建立多渠道土地拓展

方式，力争取得更多优质土地项目；三是积极展开北京、深圳、杭州、南京、苏州、厦门等重点

城市的项目拓展工作。

（二）促进项目开发全面提速

一是加快年内新开盘销售项目的建设进度，确保按时间节点要求达到预售条件，特别是三件

套要提前完成，为销售创造有利条件。二是继续推进在建项目建设，确保按时保质交付使用。三

是加速储备项目定位、规划设计及报建等各项前期工作，尽快进入开工建设。

按照“三个加速”要求，进一步完善管理机制，提升项目管理能力和水平，在保证工程质量、

有效控制成本的基础上，加速推进项目开发建设，加快资产周转效率，形成梯度开发，良性循环

的良好局面。

（三）优+先行，推进产品体系持续升级

秉承“新一代优+生活，引领宜居未来”的理念，定标准，提品质、抓落实，打造自有特色的

产品体系，使其成为公司的核心竞争力。一是加速“华发优+生活”体系的落地实施，从产品线梳

理、不同档次、不同配置等方面进行研究，以优秀样板房成果为基础打造定制精装标准。二是全

面梳理清楚产品配置标准和产品定位，把设计供应商建库工作做扎实，通过采用菜单式方法，选

择好设计合作伙伴。三是按照“先推进项目，再总结标准化”的原则，一方面总结华发首府、峰

景湾等项目的实际经验，提炼精华，围绕“华发优+生活”体系加快落实标准化；另一方面，有选

择地学习借鉴国内一线先进房企的标准化经验，根据华发自身价值理念、发展阶段、具体项目积

极推行标准化。

（四）强化资本运作，为公司发展提供强大支撑

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2015 年年度报告

重点推进 50 亿非公开发行公司债券工作，力争年内通过审核，结合资本市场上的有利时机及

时启动发行工作。充分借力资本市场，力争资本运作再立新功，为公司可持续发展提供动力支撑。

继续实施多元化融资，丰富产品种类，降低融资成本，助力全国战略布局。

（五）加快新兴产业发展步伐，促使新业务迈上新台阶

1、商业地产板块打造华发商都为珠海市民心目中标志性购物中心为基础，强化商业经营公司

的统筹地位，按照三大产品线布局，进一步完善制度流程和标准化建设，发挥商业内部各板块联

动效果，提升商业价值。2、定制精装业务在配合做好股份各项目业务的同时，提升设计、施工核

心能力，通过良好的设计施工能力和服务水平，逐步树立品牌，打造口碑，在此基础上，积极向

外拓展业务，力争有更大的突破。3、新科技业务一是全力打造华发优+生活 APP，整合华发现有

资源，为公司产品战略推进起到更好的辅助作用。二是积极开展华发大数据平台建设，有力支撑

公司各项业务的发展。三是大力开展新媒体建设工作，打造全新华发新媒体传播平台。四是加强

与华发集团金融板块之间的协作，建立互联网金融平台，并合作寻找新科技领域投资并购机会。4、

文化传播和园林业务要着力提升专业化运作能力，做好输出管理与日常运营，为各项目提供良好

的增值服务。

（六）推进管控体系持续落地，全面提升管控能力

一是优化总部与城市公司在设计、工程、采购、成本等方面的矩阵式管理架构,既要充分利用

总部技术优势,也要顾及城市公司灵活运作的目标,强调股份公司运营效率的整体性。二是在总部

专业线统筹,城市公司归口管理的基础上,完善成本,招采管理工作机制，提升工作效率。三是完善

绩效考核机制,充分调动下属公司的工作积极性。四是完成股份公司本部流程管理工作,启动管理

系统的电子化运作,为加快管理效率奠定基础。五是进一步优化人力资源管理工作，大力度引进高

端及专业人才，完善三个批次的人才梯队建设；完善薪酬激励体系,逐步实施各城市公司与职能公

司浮动薪酬管理制度；推进股权激励计划,探索长效激励机制。六是启动异地项目的运营后评估工

作，提升项目的运营水平，保障盈利能力。七是加强内控检查和风险管控，形成内控长效机制。

(四) 可能面对的风险

（1）政策风险

房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，随着经济结构的调整及供给侧改革的深

入，房地产政策也将面临更多不确定性，公司将继续加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不

断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。

（2）市场风险

目前全国整体市场库存压力依然存在，未来去库存仍然是房地产政策的核心目标。不同城市

房地产市场进一步分化，导致一线城市及重点城市土地市场竞争异常激烈，同时三四线城市库存

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2015 年年度报告

去化周期依然较长。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化区域布局，探索创新业务和盈利

模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力。

（3）资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。随着公司业务的高

速发展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出更高的要求。公司将加快销售回款，拓宽融

资渠道，探索新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度，同时加强资金管理，

努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。

四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

第五节重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

1、现金分红政策的修订

根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号—上市公司现金分红》的有关规定，并经公司第

八届董事局第四十九次会议及 2016 年第一次临时股东大会审议通过，公司对《公司章程》及《分

红管理制度》中有关利润分配的条款进行修订，修订后的《公司章程》及《分红管理制度》详见

上海证券交易所网站。

2、报告期内现金分红政策的执行情况

2015 年 3 月 9 日，本公司 2014 年度股东大会审议通过了《关于 2014 年度利润分配方案的议

案》：以 2014 年末总股本 817,045,620 股为基数，每 10 股派发现金红利 1 元（含税），共计分

配现金股利 81,704,562.00 元（含税）。上述利润分配方案于 2015 年 5 月实施完成。

3、2015 年度利润分配预案

2016 年 4 月 7 日，本公司第八届董事局第九十三次会议审议通过了 2015 年度利润分配预案：

公司 2015 年度实现归属于母公司股东的净利润 708,014,186.78 元；母公司实现的净利润

682,472,254.85 元，加上年初未分配利润 557,853,319.54 元，扣除本期提取的法定盈余公积金

68,247,225.49 元及分配 2014 年度现金股利 81,704,562.00 元后，可供股东分配的利润为

1,090,373,786.90 元，以本公司 2015 年末总股本 1,169,045,620 股为基数，向全体股东每 10 股

派发现金股利 1.5 元（含税），共计分配现金股利 175,356,843.00 元（含税）。

4、2015 年度利润分配预案情况说明

公司 2015 年度拟分配现金红利总额与当年归属于上市公司股东的净利润之比低于 30%，其原

因如下：公司正处于调结构、转方式的关键发展阶段，公司目前在建及拟建的房地产开发项目较

多，处于持续投入阶段，资金需求量较大，同时后续发展势头良好。因此，公司留存未分配利润

的主要用途为满足后续项目的资金投入及日常营运资金的需求，支持生产经营和业务发展的正常

需要。

5、独立董事关于 2015 年度利润分配预案合理性的独立意见

（1）公司2015年度利润分配预案的制定考虑了公司所处的房地产行业特点、公司的发展阶段、

自身经营模式和资金需求等多方面因素，符合公司实际情况。

（2）公司2015年度现金分红金额占当年合并报表归属于上市公司股东净利润的24.77%，保持

了公司利润分配政策的连续性，符合公司章程规定的现金分红政策，既能使投资者获得合理的投

资回报，又能兼顾公司的正常经营和可持续发展，不存在损害公司和股东利益的情况。

综上，我们认为公司 2015 年度利润分配预案是合理的，同意该利润分配预案。

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2015 年年度报告

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元币种：人民币

占合并报表

每 10 股分红年度合并报

每 10 股送中归属于上

分红派息数每 10 股转现金分红的数额表中归属于上市

红股数市公司股东

年度 (元)（含增数（股）（含税）公司股东的净利

（股）的净利润的

税）润

比率(%)

2015 年 1.5 175,356,843.00 708,014,186.78 24.77

2014 年 1 81,704,562.00 646,702,088.06 12.63

2013 年 2 163,409,124.00 538,337,740.20 30.35

(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的，

公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用 √不适用

二、承诺事项履行情况

√适用 □不适用

(一) 公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内

或持续到报告期内的承诺事项

是否

是否及

承诺承诺承诺时间有履

承诺背景承诺方时严格

类型内容及期限行期

履行

限

珠海华发集团有限公司、珠海华

发汽车销售有限公司、珠海华发

物业管理服务有限公司除满足

中国证监会在《关于上市公司股

权分置改革试点有关问题的通

珠海华发集

知》中要求的条件外，只有同时

团有限公

满足以下两个条件，才可以挂牌

司、珠海华

出售所持有的股份：(1) 自股权

与股改相发汽车销售

股份限售分置改革方案实施后的第一个长期有效否是

关的承诺有限公司、

交易日起满 36 个月；(2) 股权

珠海华发物

分置改革方案实施后，当且仅当

业管理服务

出现连续 5 个交易日公司二级市

有限公司

场股票收盘均价达到或超过截

止 2005 年 6 月 18 日前 30 个交

易日公司二级市场股票的收盘

均价 6.41 元上浮 50%即 9.62 元

后。

公司控股股东珠海华发集团有

限公司于 2015 年 6 月就公司

2015 年非公开发行股票事宜出

与再融资

解决同业珠海华发集具以下承诺：（1）华发集团及