益阳市资阳商贸投资开发有限公司
资产转让评估项目
资产评估报告
中瑞评报字【2016】030731008 号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
二○一六年三月二十八日
益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让项目评估报告
资产评估报告目录
资产评估报告摘要 .......................................................... 3
一、绪言 .................................................................. 5
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................ 5
三、评估目的 .............................................................. 7
四、评估对象和评估范围 .................................................... 7
五、评估基准日 ............................................................ 8
六、价值类型及其定义 ...................................................... 9
七、评估依据 .............................................................. 9
八、 评估方法 .............................................................. 9
九、评估程序实施过程和情况 ............................................... 15
十、评估假设和限制条件 ................................................... 17
十一、 评估结论 .......................................................... 17
十二、评估事项说明 ....................................................... 18
十三、 评估报告使用限制说明 .............................................. 19
十四、评估报告提出日期 ................................................... 20
资产评估报告附件 ......................................................... 21
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益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循相关国家法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确认； 所提供
资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已经对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结
论的影响。
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益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让项目评估报告
益阳市资阳商贸投资开发有限公司
资产转让评估项目
资产评估报告摘要
中瑞评报字[2016]030731008号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司（以下简称“本公司”）接受华天酒店集团股份
有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，
按照公认的资产评估方法，对益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让涉及位于湖南省
益阳市五一路南侧、资江一桥西侧银城华天酒店的房地产及设备于评估基准日2015年12月
31日的市场价值进行了评估工作。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：本次评估目的是对益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让的相关资
产于评估基准日的市场价值进行评估，为益阳市资阳商贸投资开发有限公司转让相关资产
提供价值参考依据。
二、评估对象和范围：本次评估对象为益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让资产
价值，评估范围为益阳市资阳商贸投资开发有限公司申报拟转让资产，账面原值13,413.77
万元，账面净值为10,739.57万元，包括：房屋建筑物、土地使用权及机器设备等。
三、本次评估的价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2015年12月31日。
五、评估方法：重置成本法
六、评估结论
截止评估基准日2015年12月31日，益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让资产账面
原值13,341.41万元，账面净值10,739.57万元，重置成本法评估后的资产价值为11,972.05
万元，评估增值1,232.48万元，评估增值率11.48%。评估结果如下表所示：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面原值 账面净值 评估价值 增减值 增值率%
房屋建筑物 1 8,780.04 7,491.99 7,793.38 301.39 4.02
设 备 2 2,413.90 1,397.58 1,252.23 -145.35 -10.40
土地使用权 3 2,147.47 1,850.00 2,926.44 1,076.44 58.19
总计 13,341.41 10,739.57 11,972.05 1,232.48 11.48
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益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让项目评估报告
七、评估报告及结论使用有效期：根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限
为 1 年，自评估基准日 2015 年 12 月 31 日起，至 2016 年 12 月 30 日止。
八、特别事项说明：
1、牌照号为湘 H08481 的车辆所有人为益阳华天置业有限公司华天大酒店，系集团内
部调拨，截止评估基准日，尚未办理过户手续。
2、本次委托评估的土地使用权证号为：益国用（2011）第 D00030 号，证载面积为
12,776.95 平方米。项目对酒店和住宅所占土地使用权尚未办理分割手续。根据资产占有
单位提供的申报明细表，本次评估土地面积 3,933.9 平方米，土地剩余使用年限 34.17 年，
规划容积率为 7.2。
3、步步高连锁股份有限公司租用银城华天 1-3 层共 4700 平方米房产，益阳市朝阳亿
丰中亿百联投资管理有限公司租用银城华天酒店 1 层 725.9 平方米房产。
4、本次委托评估的房屋建筑物根据益阳市城市规划信息咨询中心编制的《建筑面积
复核报告书》确定总建筑面积为 23,272.70 平方米，其中：始建于 80 年代的 16790.51 平
方米的房屋建筑物（原益阳大厦）已经办理了房屋所有权证（权证号益房权证资字第
00124603 号、益房权证资字第 00124604 号），另外 6482.19 平方米的房屋建筑物系 2011
年扩建，未办理产权证。
九、评估报告日：本报告的评估报告日为 206 年 3 月 28 日。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立
的各种假设和前提、合理理解资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文。
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资产转让评估项目
资产评估报告
中瑞评报字[2016]030731008号
一、绪言
华天酒店集团股份有限公司：
中瑞国际资产评估（北京）有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对益阳市资阳商贸
投资开发有限公司拟转让资产而涉及位于湖南省益阳市五一路南侧、资江一桥西侧银城华
天酒店的房地产及设备于评估基准日 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估工作。
本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的相关资产实施了实地查
勘、市场调查与询证，采用重置成本法对益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让的相关
资产在 2015 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如
下：
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
（一）委托方为华天酒店集团股份有限公司。
1、名 称：华天酒店集团股份有限公司
2、住 所：长沙市解放东路300号
3、法定代表人姓名：陈纪明
4、注册资本：人民币柒亿壹仟捌佰玖拾贰万陆仟元整
5、实收资本：人民币柒亿壹仟捌佰玖拾贰万陆仟元整
6、公司类型：上市股份有限公司
7、经营范围：住宿、餐饮、洗衣、物业清洗服务及卷烟、雪茄烟零售（上述项目需
在本企业有效许可证书核定范围内经营）；投资汽车出租、文化娱乐产业；酒店资产的运
营与管理（包括酒店资产的收购、投资、销售、租赁）；生产、销售计算机软件并提供计
算机集成科研成果转让。
8、历史沿革
华天酒店集团股份有限公司是一家以酒店业为核心，以商业地产与旅游为两翼，誉满
三湘、比肩国际的现代旅游服务企业。1988 年 5 月 8 日，公司首家高星级酒店——长沙华
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天大酒店开业，1995 年成立华天国际酒店管理公司，1996 年实现成功上市（股票名称：
华天酒店，股票代码： 000428）。目前，公司托管总资产逾 80 亿元，拥有高星级与经济
型酒店 60 余家；公司连锁酒店遍布湖南 14 个市州及北京、上海、武汉、郑州、长春、南
昌、西宁、呼和浩特等全国主要中心城市；作为我国酒店业的“湘军”，公司荣膺“中国
饭店业集团 20 强”、“全球饭店集团 300 强”，成为我国中西部地区最大的民族酒店品
牌。
公司旗舰店——华天大酒店总店是湖南省首家超豪华五星级酒店，位于长沙市解放东
路 300 号，距机场仅 30 分钟车程，距火车站 5 分钟车程。酒店奢华典雅，造型奇特，
楼体成胜利的“V”字型向天空伸展，像一张迎风的帆，象征华天人乘风破浪的气势；从
空中俯视如一大写的“水”，意喻扎根三湘四水之中，尽显时尚尊容与湘楚风情。酒店拥
有 700 余套温馨舒适的客房，追求完美的国际金钥匙与专职管家为您提供 24 小时尊贵服
务；酒店各类会议宴会服务设施功能完备、设备先进，成功举办了“第二届世界华文传媒
论坛”、“第五届两岸经贸文化论坛”、“中国杂交水稻技术对外合作部长级论坛”、“全
国未成年人思想道德建设经验交流会”等影响深远的重要会议；经典荟萃的华天餐饮传承
湖湘美食精华，以传神美食、顶级服务成为我国酒店餐饮的奇葩；崇尚健康与品位的华天
娱乐，以一流的设备和场馆，放牧着都市人的悠闲自在心情。
秉承“勤奋敬业，业精技高，追求完美，严字当头，永争第一”的华天精神，华天人
以服务为事业，持之以恒地为顾客创造满意加惊喜的精致服务。华天人专业贴心、浓情细
意的优质服务创造了无数感人至深的故事与传奇，华天成为尊贵宾客、高端会务、精英商
务的首选。
（二）被评估单位为益阳市资阳商贸投资开发有限公司。
1、注册地址：益阳市资阳区五一西路 13 号
2、注册资金：人民币壹仟万元整
3、营业执照注册号：430900000020212
4、法定代表人：陈纪明
5、公司类型：有限责任公司（法人独资）
6、经营范围：国家政策允许的项目投资管理、资产管理；信息咨询；企业投资管理咨
询策划；房地产开发、销售；酒店经营管理（限分公司经营）、商场管理。
7、简介：公司系华天酒店集团股份有限公司全资子公司，成立于 2009 年 6 月 22 日。
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益阳市资阳商贸投资开发有限公司资产转让项目评估报告
益阳市资阳商贸投资开发有限公司为方便酒店管理，2012 年 10 月 31 日以分立方式设立湖
南银城华天酒店管理有限责任公司，同为华天酒店集团股份有限公司全资子公司，注册资
本 2755 万元人民币，已经天健会计师（特殊普通合伙）湖南分所审验并出具了天健湘验
[2012]32 号验资报告。截止评估基准日，益阳市资阳商贸投资开发有限公司分立的房地产
尚未办理财产转移手续，仍在益阳市资阳商贸投资开发有限公司。
（三）其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为本次评估的委托方及此次经济行为的相关当事方，除国家法
律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报
告而成为评估报告使用者。
三、评估目的
本次评估目的是对益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让的相关资产于评估基准
日的市场价值进行评估，为益阳市资阳商贸投资开发有限公司转让相关资产提供价值参考
依据。
四、评估对象和评估范围
本次评估对象为益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让资产价值，评估范围为益阳
市资阳商贸投资开发有限公司申报的拟转让资产，账面原值 13,341.41 万元，账面净值为
10,739.57 万元，包括：房屋建筑物、土地使用权及机器设备等。列表如下：
资产（负债）类型 账面原值（单位：万元） 账面净值（单位：万元）
房屋建筑 8,780.04 7,491.99
设备 2,413.90 1,397.58
土地使用权 2,147.47 1,850.00
资产总计 13,341.41 10,739.57
1 、 委 托 评 估 的 房 屋 建 筑 物 共 2 项 ， 账 面 原 值 87,800,397.25 元 ， 账 面 净 值
74,919,900.00 元。座落于湖南省益阳市资阳区五一路南侧\资江一桥西侧，根据“建筑面
积复核报告书”确定总建筑面积为 23,272.70 平方米，酒店为 1 栋主楼 17 层，裙楼 4 层
的钢筋砼框架结构房屋。其中建于 80 年代的 16,790.51 平方米的房屋建筑物（原益阳大
厦）已经办理了房屋所有权证（权证号益房权证资字第 00124603 号、益房权证资字第
00124604 号），另外 6,482.19 平方米的房屋建筑物系 2011 年扩建。
2、委托评估的设备资产共55项，账面原值24,139,016.96元，账面净值13,975,800.00
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元。
(1)机器设备53项，账面原值23,714,122.71元，账面净值13,909,400.00元。包括变
压器、空调、锅炉、程控交换机等，均安装或存放在银城华天酒店房屋建筑物内。
(2车辆2台，账面原值424,894.25元，账面净值66,400.00元，包括1台牌照号为湘
H08481的奥德赛牌HG6480B汽车和1台牌照号为湘HG0900的依维柯牌NJ6483ATS6汽车。
3、土地使用权1宗，原始入账价值21,474,700.00元，账面值18,500,000.00元。
用地 剩余使
序号 土地权证编号 土地位置 土地用途 开发程度 面积(m2)
性质 用年限
益国用（2011）第 五一路南侧\资 34.17\
1 出让 商业、住宅 六通一平 12,776.95
D00030 号 江一桥西侧 64.17
合计 12,776.95
上表(续)：
序 规划容 商住 规划建 土地
土地权证编号 地号 图号 发证日期 发证机关
号 积率 比例 筑密度 级别
益国用（2011） 3-17-1 2011 年 3 月 益阳市人
1 64.00-83.25 7.2 40：60 61% 1
第 D00030 号 5 28 日 民政府
土地四至：东临资江一桥，西临文艺路，南临益阳商业样板街，北临五一西路。土地
使用终止日期：商业 2050 年 2 月 23 日，住宅 2080 年 2 月 23 日。
本次委托评估的土地使用权证号为：益国用（2011）第 D00030 号，证载面积为 12,776.95
平方米。截止评估基准日，宗地面积包括酒店用地和住宅开发用地，尚未办理土地使用权
权分割手续。本次评估，资产占有单位根据“2009-53 号地块国有建设用地使用权出让方
案”、国有建设用地使用权出让合同（电子监管号 4309002011B12996、4309002011B13002）
及益阳市城市规划信息咨询中心编制的《建筑面积复核报告书》，申报评估的土地使用权
权面积 3933.9 平方米，用途商业，剩余使用年限为 34.17 年，规划容积率为 7.2。
五、评估基准日
本次评估基准日：2015 年 12 月 31 日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约
定书》载明的评估基准日一致。
委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上，于选取评估基准日时
重点考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好
的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评
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估基准日的现时价值；
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日
的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报
告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情况，以利于
评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估
结果产生影响。
六、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本
次评估价值类型为市场价值。本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据
的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算结果，
不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
七、评估依据
（一）行为依据
1、委托方与本公司签订的《资产评估业务约定书》；
2、关于资产转让的意向协议。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十三号，2007
年 3 月 16 日）；
2、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方
式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
3、国办发[2001]802 号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；
4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
5、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
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6、国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第二十九次会议修订）；
8、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委
员会第十一次会议修订）；
9、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 471 号）；
10、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号）；
11、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
12、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
13、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2015）；
14、《土地利用现状分类》(GB/T21010-2015)；
15、《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的通
知》（国土资发[2002]195 号）；
16、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。
（三）准则依据
1、财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——
基本准则》的通知(财企[2004]20 号)；
2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》
的通知(会协[2003]18 号)；
3、中评协[2007]189 号《资产评估准则-评估报告》；
4、中评协[2007]189 号《资产评估准则-评估程序》；
5、中评协[2007]189 号《资产评估准则-业务约定书》；
6、中评协[2007]189 号《资产评估准则-工作底稿》；
7、中评协[2007]189 号《资产评估准则―不动产》；
8、中评协[2007] 189 号《资产评估准则-机器设备》；
9、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》；
10、中评协[2008] 218 号《企业国有资产评估报告指南》；
11、中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协[2008]218
号)；
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12、中国土地估价师协会《关于印发〈重大项目土地评估指引〉的通知》（中估协发
[2005]34 号）等。
（四）权属依据
1、公司营业执照等产权证明文件；
2、房屋所有权证、土地使用证、建筑面积复核报告书；
3、设备购置合同及发票等产权证明文件；
4、被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、企业提供的清查评估明细表；
2、机械工业出版社《2015 中国机电产品价格查询系统》、资产评估常用方法与参数手册》；
3、《2015 年机电产品报价手册》；
4、被评估单位提供的历史及现行价格资料；
5、《慧聪商情》―全国家电市场、办公自动化市场；
6、被评估单位提供的设备购置发票、合同等权属证明文件；
7、市场调查和现场勘察询价取得的资料、价格信息及评估所需其他资料；
8、《益阳市定额与造价》2015 年第 6 期；
9、《湖南省建设工程经济技术指标》；
10、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]第 678 号；
11、《益阳市市区土地定级与基准地价更新评估技术报告》；
12、委托方提供的国有土地红线图等相关资料；
13、项目人员收集、查询、整理的其他与测算有关的询价资料、参数资料；
14、市场及生产厂家调查和询价；
15、被评估单位提供的历史及现行价格资料；
16、评估人员收集的其他资料。
（五）参考资料及其他
1、委托方及被评估单位提供的关于进行资产评估有关事项的说明；
2、委托方及被评估单位提供的其他有关资料。
八、 评估方法
（一）评估方法选择的技术思路
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资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。
考虑本次委托评估的房地产及机器，无法合理估计其客观收益，不宜采用收益法；而
二手市场也难以获取与评估对象相似的可比交易案例，不适宜采用市场法；因此，根据本
次评估目的，结合委估资产的特点和资料可收集情况，以重置价格为依据，采用重置成本
法进行评估。
（三）重置成本法下各类资产的评估方法
1、房屋建筑物的评估
根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，采用重置成本法进行评估计
算，计算公式为：
评估原值=评估重置单价×建筑面积
=主体工程重置单价×建筑面积+二次精装修工程重置单价×建筑面积；
评估净值=评估原值×成新率%
=主体工程评估原值×成新率+二次精装修工程评估原值×成新率
=主体工程重置单价×建筑面积×成新率+二次精装修工程重置单价×建筑面积×成新
率。
(1)重置单价的构成
重置单价包括下列四项内容:
1)综合工程造价：包括土建、水卫、电照工程费及各种取费。
2)前期工作费及其他费用：包括散装水泥发展基金、价格调整基金、建设单位管理费、
勘察设计费、工程监理费等。
3)资金成本：假定资金在建设期内均匀投入，其计算公式为：资金成本=（综合工程
造价+其他费用+各种税费）×现行贷款利率×1/2×建设期
(2)计算方法
根据资产占有方申报的“固定资产—房屋建筑物清查评估明细表”，到现场逐项进行
查勘，对该公司的房屋及构造物的结构、层数、室内外装修、水、卫、空调、电照使用情
况做详细记录。核实房屋产权证及土地使用权证，然后查看和收集房屋的原始记帐凭证，
工程决算等有关资料，分析其帐面价值构成是否合理，最后进行评估计算。有结算资料的
房屋及构筑物，经查阅工程结算书的数据，对照现行预算定额、材料价差及取费标准进行
评估单价计算。
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(3)综合成新率的确定
根据理论成新率和现场勘察鉴定成新率加权平均后确定；
1)理论成新率：
采用年限法计算，即：理论成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%；
2)现场勘察鉴定成新率：
根据原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》和现场勘查的详细记录，综合考虑
房屋的维修、装饰等因素，按结构、装饰、设备三部分确定分值系数，按完好程度进行评
分，然后再计算成新率。
3)综合成新率:
综合成新率=现场鉴定成新率×60%+理论成新率×40%。
2、设备的评估
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和
收集资料等情况，主要采用重置成本法进行评估作价；对于绝版和停产的部分设备，可按
市场法进行评估作价。设备类资产评估值基本计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
设备评估原值与成新率的确定说明如下：
1）重置成本的确定
① 机器设备的重置成本的确定：
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋其他费用
其中：
▲设备购置价：对于增值税一般纳税人企业，按《中华人民共和国增值税暂行条例》
及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备，按评估基准
日不含税市场价格行情估算。
▲运杂费：根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备不含税购置价的 0%—7%
计费；或按近期同类型设备运输合同数计列。
▲设备基础费: 根据设备基础的实际工程量或根据设备基础的复杂程度，按设备不含
税购置价的 0%—17%计费，或按近期同类型设备基础实际合同数计列；
▲安装调试费：根据设备安装实际情况或根据设备安装的复杂程度，按设备不含税购
置价的 0%—40%计费；或按近期同类型设备安装调试费实际合同数计列；
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▲资金成本：对设备价值高、安装建设期在半年以上的设备，方考虑其资金成本；
▲其他费用：根据实际情况考虑。
②车辆重置成本的确定
根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格资料，
确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》
及益阳市或当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置成本：
重置成本=现行不含税购价+车辆购置税+牌照手续费
▲购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据
车辆管理部门的收费标准确定。
▲车辆购置税的确定：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》的有关规定。
车购税＝计税价格×购置税税率
其中计税价格为不含增值税价格。
▲牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定。
部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远或车型已经绝版停产，且已无类似车
型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评估值。
②成新率的确定
成新率=年限成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
2）设备成新率的确定：
成新率=年限成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
①机器设备成新率的确定：
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、
技术寿命估算其尚可使用年限。
对于主要设备，采用综合分析法；即以使用年限法为基础，再考虑设备的利用、负荷、
维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，进而估算该设备的成新率。
②运输车辆成新率的确定：
对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部及环境保护部令 2012 第 12 号《机动车
强制报废标准规定》的有关规定，及机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手
册》，按以下方法确定成新率后，按两者熟低的方法取其较小者为最终成新率：
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使用年限成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
行驶里程成新率＝[(1－已行驶里程／规定行驶里程)]×100%
成新率＝Min[使用年限成新率，行驶里程成新率]
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法确定
的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成新率。
3、土地使用权的评估
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有基准地价系数修
正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等。根据当地地产市场发育实际状况，结合
待估宗地的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查收集掌握
的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。因估价对象用途为商业和住宅用地，
位于益阳市城镇规划区覆盖范围内，因此可采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法是以替代原则为理论依据，利用《益阳市城镇基准地价更新技术
报告》及《益阳市乡镇基准地价更新技术报告》中按均质区域评估出的基准地价和基准地
价系数修正表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相
比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的一种方法。其基本计算
公式为：
P 商= Po×（1+∑Ki）×Kn×Kv×Kt×Kd×Kp×Kc+Kf
式中：Po——级别基准地价；∑Ki——宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和；
Kn——年期修正系数；Kv——容积率修正系数；Kt——估价期日修正系数；Kd——土地深
度修正系数；Kp——宗地位置偏离度修正系数；Kc——街角地修正系数；Kf——开发程度
修正数。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相
关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，中瑞国际资产
评估（北京）有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的
验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看
与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实
施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
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（1）中瑞国际资产评估（北京）有限公司于 2016 年 3 月中旬接受委托方的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，中瑞国际资产评估（北京）有限公司即与委托方就本
次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资
产调查表等，对资产占有方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和
各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小
组。本项目评估人员共划分为二组，包括设备类评估组、土建类评估组到评估现场。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要设备市场价格信息、评估对象产权证明
文件的资料等。
该阶段的工作时间为 2016 年 3 月 19 日－3 月 21 日。
2、现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收
集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。
（2）资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要设备。在资产占有单
位管理人员的配合下现场实地查勘重要设备的位置、成新度和使用状况，在调查的基础上
完善重要调查表。对房屋建筑物及土地逐一进行勘察，核对权证面积，重点对房屋建筑物
结构、装饰、设备完好程度进行勘察。
该阶段的工作时间为 2016 年 3 月 22 日－3 月 23 日。
3、评定估算及综合处理阶段
（1）评估结果的确定
依据中瑞国际资产评估（北京）有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必
要的市场调查和测算，确定委托评估资产重置成本法评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照中瑞国际资产评估（北京）有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评
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估结果及相关资产评估报告按中瑞国际资产评估（北京）有限公司规定程序进行三级复核，
经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
该阶段工作时间为 2016 年 3 月 24 日－3 月 28 日。
十、评估假设和限制条件
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市
场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个
有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足
够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制
的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场
条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态
的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用
条件，其评估结果的使用范围受到限制。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部
分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件
在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的
改变而推导出不同评估结果的责任。
十一、 评估结论
截止评估基准日2015年12月31日，益阳市资阳商贸投资开发有限公司拟转让资产账面
原值13,341.41万元，账面净值10,739.57万元，重置成本法评估后的资产价值为11,972.05
万元，评估增值1,232.48万元，评估增值率11.48%。评估结果如下表所示：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面原值 账面净值 评估价值 增减值 增值率%
房屋建筑物 1 8,780.04 7,491.99 7,793.38 301.39 4.02
设 备 2 2,413.90 1,397.58 1,252.23 -145.35 -10.40
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项 目 账面原值 账面净值 评估价值 增减值 增值率%
土地使用权 3 2,147.47 1,850.00 2,926.44 1,076.44 58.19
总计 4 13,341.41 10,739.57 11,972.05 1,232.48 11.48
房屋建筑物评估增减值分析：1、资产占有单位本着从节约成本角度出发，委估房屋
建筑及构筑物账面原值所包含的前期费用和资金成本较正常标准有所降低。2、2010-2015
年人工、机械、材料价格上涨造成评估原值增值。
设备评估减值分析：1、机器设备评估减值是因为重置价格下降所致。2、车辆评估增
值是因为会计折旧年限与设备使用的经济年限不同。
土地使用权评估增值分析：近年来国内房地产价格水平上涨是导致评估增值的主要原
因。
十二、评估事项说明
提请评估报告使用者关注报告特别事项说明及可能对结论产生的影响。
1、牌照号为湘 H08481 的车辆所有人为益阳华天置业有限公司华天大酒店，系集团公
司内部调拨，截止评估基准日，尚未办理权属过户手续。
2、本次委托评估的土地使用权证号为：益国用（2011）第 D00030 号，证载面积为
12,776.95 平方米。截止评估基准日，宗地面积包括酒店用地和住宅开发用地，尚未办理
土地使用权权分割手续。本次评估，资产占有单位根据“2009-53 号地块国有建设用地使
用 权 出 让 方 案 ”、 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 （ 电 子 监 管 号 4309002011B12996 、
4309002011B13002）及益阳市城市规划信息咨询中心编制的《建筑面积复核报告书》，申
报评估的土地使用权权面积 3933.9 平方米，用途商业，剩余使用年限为 34.17 年，规划
容积率为 7.2。
3、步步高连锁股份有限公司租用银城华天 1-3 层共 4700 平方米房产，益阳市朝阳亿
丰中亿百联投资管理有限公司租用银城华天酒店 1 层 725.9 平方米房产。
4、本次委托评估的房屋建筑物根据益阳市城市规划信息咨询中心编制的《建筑面积
复核报告书》确定总建筑面积为 23,272.70 平方米，其中：始建于 80 年代的 16790.51 平
方米的房屋建筑物（原益阳大厦）已经办理了房屋所有权证（权证号益房权证资字第
00124603 号、益房权证资字第 00124604 号），另外 6482.19 平方米的房屋建筑物系 2011
年扩建，未办理产权证。
5、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，
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我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的
查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定委托方、被评估企业提供的所
有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何
责任。
6、本评估结果是对 2015 年 12 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，
本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日
期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产
评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调
整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
7、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评
估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对
资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或
任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格
等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响。
8、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场
因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为
了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化
时，评估结果一般会失效。
9、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文
具有同等法律效力。
十三、 评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审
查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根据本
报告书载明的评估假设条件下确定的市场价值，没有考虑现在承担的抵押、担保事宜，将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价值等对评估价值的
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影响，同时，报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对
资产价值的影响
4、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法
律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形
成的结果，本公司不承担任何法律责任。
5、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为 1 年，自评估基准日 2015 年
12 月 31 日起，至 2016 年 12 月 30 日止。
十四、评估报告提出日期
评估机构签章日期即 2016 年 3 月 28 日为正式报告提出日期。
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
中国 北京
二○一六年三月二十八日
评估机构法定代表人：杨文化
注册资产评估师：唐靓
注册资产评估师：黄新
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资产评估报告附件
1、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件
2、委托方及被评估企业承诺函
3、评估机构及签字注册资产评估师承诺函
4、评估机构及签字注册资产评估师资格证明文件
5、评估明细表
6、其他附件
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