2015 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陆申、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本部2015年度实现净利润人民币183,928,317.87元，按《公司法》及公司章程的规定，提取
10%法定盈余公积18,392,831.79元，加上以前年度未分配利润1,634,383,720.36元，公司本年度
可供分配的利润为1,799,919,206.44元。公司拟以截至2016年1月22日的总股本1,418,894,532股
为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元（含税），现金红利合计53,917,992.22元，剩余
未分配利润人民币1,746,001,214.22元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“管理层讨论与分析”中关于
公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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十、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节 公司治理........................................................................................................................... 45
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 47
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 51
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 158
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东南路1085号华申大厦601
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
内）
签字会计师姓名 胡治华 张健
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2014年 本期比
主要会 上年同
2015年 2013年
计数据 调整后 调整前 期增减
(%)
营业收 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66 3,803,102,102.84 9.29 3,904,620,094.19
入
归属于 519,654,725.22 919,316,478.31 885,315,591.52 -43.47 435,040,827.51
上市公
司股东
的净利
润
归属于 237,523,054.75 260,833,137.58 260,833,137.58 -8.94 322,431,029.21
上市公
司股东
的扣除
非经常
性损益
的净利
润
经营活 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46 -1,920,123,287.71 17.21 2,323,245,840.79
动产生
的现金
流量净
额
2014年末 本期末
比上年
2015年末 同期末 2013年末
调整后 调整前 增减（%
）
归属于 4,771,171,288.22 8,074,048,815.19 4,782,631,355.09 -40.91 5,217,546,134.35
上市公
司股东
的净资
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产
总资产 27,275,184,123.19 27,467,211,168.82 18,747,716,465.20 -0.70 20,905,023,181.89
期末总 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00 0.00 1,083,370,873.00
股本
(二) 主要财务指标
2014年 本期比上年
主要财务指标 2015年 同期增减 2013年
调整后 调整前 (%)
基本每股收益（元／股） 0.48 0.85 0.82 -43.53 0.40
稀释每股收益（元／股） 0.48 0.85 0.82 -43.53 0.40
扣除非经常性损益后的基本每 0.22 0.24 0.24 -8.33 0.30
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.59 12.85 16.07 减少1.26个 8.37
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 5.30 4.73 4.73 增加0.57个 6.20
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明：
2015 年末较 2014 年末归属于上市公司股东的净资产下降 40.91%，主要原因系在 2015 年末公司收
购上海上投控股有限公司 100%股权时，根据《企业会计准则》同一控制下企业合并的要求，对 2014
年度和 2015 年度进行追溯合并，并于同一控制下合并日转出上海上投控股有限公司的净资产所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 474,321,757.02 429,216,443.72 1,626,932,749.37 4,088,704,125.47
归属于上市公
司股东的净利 66,133,957.72 62,180,473.89 215,860,943.87 175,479,349.74
润
归属于上市公
司股东的扣除
86,585,059.22 34,515,573.41 29,172,055.47 87,250,366.65
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生 -1,077,827,043.24 521,525,699.85 -231,284,160.28 -562,542,884.18
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的现金流量净
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
2015 年 12 月底，公司收购了同一控制下合并企业上海上投控股有限公司 100%股权，按照《企业
会计准则》的相关规定，应对 2015 年分季度的利润及现金流情况进行追溯重述，故导致 2015 年
分季度主要财务数据与已披露定期报告数据存在较大差异。
十、 非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 22,439,810.26 702,882,497.29 67,929,525.92
计入当期损益的政府补助，但与公司正 29,847,009.70 29,068,691.52 28,824,939.06
常经营业务密切相关，符合国家政策规
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的 22,074,574.94
资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期 214,947,802.70 34,000,886.79
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项 -4,079,255.10
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套 43,000,000.00
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准 500,000.00 500,000.00
备转回
受托经营取得的托管费收入 500,000.00 500,000.00 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和 -24,121,509.19 5,618,729.02 19,566,144.12
支出
少数股东权益影响额 -2,294,036.76 -3,664,732.20 -3,360,384.26
所得税影响额 -2,687,406.24 -110,422,731.69 -18,845,746.38
合计 282,131,670.47 658,483,340.73 112,609,798.30
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 年初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出 售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
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之按公 允价值计量
的可供 出售权益工
具
合计 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上
适度扩展物业管理规模。同时，依托优势资源，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产
业、众创空间等领域实现主业升级，并加大推进公司多元发展。
受结构调整、产能过剩影响，国内经济增速进一步放缓，整体经济下行压力较大。在此背景
下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市，房地产行
业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；各地限购解禁叠加多重消费刺激措施，与行业政策、
货币政策形成有效共振，推动房产销量企稳回升，房地产市场探底复苏。成交持续回暖下，多数
城市库存压力有所缓解，出清周期持续缩短，但城市之间分化明显，一线及二线重点城市库存及
去化压力不大，三四线城市库存高企，出清周期较长。受整体经济形势低迷及房地产库存仍处于
高位等因素影响，需求端向好的态势并未如期传导至房地产投资， 2015 年房地产开发投资同比
名义增长 1.0%，创历史最低增速水平。房地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，房地产企业的
分化、转型已成必然之势。品牌房企受益于政策利好及市场回暖，在凭借资源及品牌优势享受集
中度提升的同时正通过相关业务的多元化拓展培育新的增长点；而中小房企在增量空间受限、行
业利润率持续下行的压力下，力求通过模式创新、跨界发展等方式开拓发展与盈利的新空间、新
路径，应对房地产市场的行业格局剧变。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司收购了同一控制下合并企业上海上投控股有限公司 100%股权，导致总资产增加了
63.64 亿元，占总资产的 23.33%，其中：存货 42.46 亿元，占总存货的 26.96%，占总资产的 15.57%。
三、报告期内核心竞争力分析
1. 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，同时加大上海及华东区域布局力度，实现“聚焦上海、聚焦华东”的战略布
局转型。报告期内，公司通过公开竞买及股权收购等方式，在长沙、重庆、湖州、上海等城市补
充优质项目资源；通过非公开发行方式收购上海上投控股有限公司 100%公司股权，增加在上海（静
安、徐汇、青浦）及长三角区域（苏州、绍兴）的优质项目资源，持续增厚公司在核心战略区域
的资源储备。
2. 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，房地产开发、不动产经营及物业管
理等业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。同时，依托资源优势，推动主业在金融地产、文化
地产、养老产业、众创空间等领域实现主业升级，并围绕智慧城市、健康医疗、环保节能等领域，
通过发起成立帷迦科技，以非公开发行方式收购上海龙创节能系统股份有限公司控制性股权等方
式，持续推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。
3. 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力
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形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，借助产品模块标
准化研发、绿色建筑标准推广、BIM、PC 实践应用等多种方式，推动公司产品开发模式加速向标
准化、产业化转型发展。加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发
管理经验，均为公司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
4. 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、
服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作伙
伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质量的
进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，中央在房地产政策上坚持“促消费、去库存”的总基调，多轮金融信贷政策发力，
改善市场环境，促进需求入市，房地产行业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；各地限购
解禁叠加多重消费刺激措施，与行业政策、货币政策形成有效共振，推动房产销量企稳回升，房
地产市场呈现探底复苏态势。然而，需求向好态势并未如期传递至房地产投资，包括土地成交量、
新开工量、开发投资额等投资性指标持续低迷，且城市间二元分化趋势明显。市场深度调整加剧
结构分化的同时，也加速推动行业变革。一方面，基本面回暖及再融资政策松绑为企业资金面改
善带来契机，为企业多元化转型提供空间；另一方面，开发商在新常态模式下，借助多元转型拓
展新产业、新业态，适应并营造新的生态圈，力求在新的竞争时代获取崭新的行业地位。
在房地产行业新常态模式下，公司坚持“整体谋划、创新发展、融产结合、远近结合”的工
作方针，一方面，以创新融资为核心、创新机制为手段，优化业务、资源和资金结构，推动产品、
技术和管控升级，夯实房地产主业盈利基础；另一方面，在主动谋变的战略自觉下，加快推动公
司转型升级，新兴产业拓展初显成效，“坚守主业、多元发展”的战略格局基本形成，为公司中
长期发展开拓了新的局面。
二、报告期内主要经营情况
1. 破局创新融资，助力企业加速发展。在公司对业务和产品布局多元探索的创新发展阶段，公
司加大对创新融资工具的探索和使用，综合运用公司债、中期票据、定向增发等方式构建多元融
资体系，助推公司持续扩张和加速转型。报告期内，公司及时把握市场化融资宽松契机，3 月以
4.92%的利率发行人民币 10 亿元的第一期公司债券（3+2 年期）；6 月以 4.95%的利率发行人民币
10 亿元的第一期中期票据（3 年期），通过多渠道补充中长期低成本资金，降低融资成本、优化
债务结构。同时，公司 3 月启动非公开发行股票项目，在相关各方的协同推动下，克服资本市场
非理性波动等不利因素，于 12 月底获证监会核准批文并及时启动发行募资工作，最终向 7 名对象
非公开发行 335,523,659 股，共计募集资金人民币 39.02 亿元，并以本次募集资金收购上海上投
控股有限公司 100%股权及上海龙创节能系统股份有限公司 61.48%股份，不仅实现了公司资本市场
股权融资的首次突破，而且为公司进一步优化股权结构、解决同业竞争、提升主营能力、提速新
产业布局等方面奠定坚实基础。
2. 夯实主营基础，推动主业转型升级。报告期内，公司及时抓住市场好转契机，积极优化市场
布局，合理调整产品结构，主动变革销售模式，贯彻积极销售策略，上海嘉定“海上荟”、上海
金山“海上纳缇”、上海青浦“朱家角”、成都“海上海”、青岛“国际啤酒城”等项目销售稳
步推进，主业销售保持相对平稳的发展态势。项目储备方面，公司坚持“聚焦上海、聚焦华东”
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的区域聚焦发展战略，在严格控制风险的前提下，采取土地竞拍和兼并收购双线并进的方式，重
点围绕上海及华东地区进行项目储备。公司先后完成嘉定项目、长沙项目、上投控股的股权收购，
并成功竞得重庆市北碚区 A72-4/03 地块、湖州吴兴区东部新区 HD35-2E、BLD35-2 地块及上海虹
口区北外滩 HK324-01 号地块等项目，有效增厚优质资源储备，持续优化地产战略布局。模式创新
方面，公司立足传统地产业务，发挥资源集成优势，聚焦房地产细分产业，着力打造“产业 X+地
产”的运作模式。随着青岛啤酒城项目（金融地产）的日臻成熟、虹口北外滩项目（文化地产）
的有效推进、崇明东滩长者社区（养老产业）的持续落地、WE+（众创空间）的迅速扩张，为公司
开发运营模式转型升级的实现开拓了新的路径。
3. 深化多元布局，开拓企业发展空间。公司坚持“做精、做强”现有主业的同时，通过市场化
机制和资本化途径，探索新机制、借助新技术、依托新资源、搭建新平台，围绕健康养老、节能
环保、智慧城市、共享经济等房地产产业链纵深积极培育、布局新兴产业投资，推进地产产业与
新兴产业实现跨界深度融合。报告期内，公司联合柯罗尼新扬子基金成立“帷迦科技”打造 WE+
（众创空间），借助共享与创新，探索产业模式转型并赢得良好开局，精准布点北上杭苏等 6 个
城市。在誉德动力实现新三板上市并着力发展智慧能源之后，公司又战略投资上海众鑫建筑设计
研究院着手建立上实 BIM 中心，并通过非公开发行股票收购及增资上海龙创节能系统股份有限公
司介入智慧建筑及智慧家居领域，为公司持续构建智慧城市生态系统的布局、拓展积累资源，开
拓企业发展空间。
4. 探索创新机制，有效提升管理能效。为更好应对市场调整，不断提升对开发质量、进度和安
全要求，公司以提高产品质量为抓手，注重开发过程管理和监督，积极推进标准化及绿色建筑成
果落地。报告期内，青岛“国际啤酒城”（二期）获绿色建筑设计二星认证、T3 楼获 LEED-CS 金
级预认证；湖州“上实花园酒店”获绿色建筑设计一星认证；泉州“海上海”（C-8-2 地块）获
住宅性能 2A 级预认证、绿色建筑设计一星认证，公建获 LEED 预认证。同时，结合在上海嘉定“海
上荟”及泉州“海上海”项目对住宅产业化设计、装配式建筑研究、BIM 系统开发等方面的技术
应用及实践积累，推进 BIM 技术从设计向工程延伸，嘉定项目（F04-2 地块）成为上海市 BIM 应
用试点项目，进一步实现公司产品开发标准化、新型化及节能化，提速项目开发、提升开发绩效。
公司持续探索和建立与创新发展阶段相适宜的管控模式和激励机制，不断增强企业凝聚力，推进
精神文明建设，报告期内，公司获得上海市第十七届文明单位、上海市劳模集体等称号。
报告期内，公司实现营业收入 6,619,175,075.58 元，比上年同期增加 9.29%，主要原因系项
目公司实现的房产销售收入增加；实现营业利润 972,603,664.87 元，比上期减少 25.32%，主要
原因系上期实现股权转让收益较多；实现归属于母公司所有者的净利润 519,654,725.22 元，比上
期减少 43.47%，主要原因系上期实现股权转让收益较多。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66 9.29
营业成本 4,311,284,476.47 4,323,404,232.07 -0.28
销售费用 164,201,130.60 121,439,602.53 35.21
管理费用 275,007,900.52 205,366,701.64 33.91
财务费用 283,007,218.34 134,780,164.66 109.98
经营活动产生的现金流量净额 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46 17.21
投资活动产生的现金流量净额 -474,873,377.46 -186,999,829.55 -153.94
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筹资活动产生的现金流量净额 1,630,652,770.68 483,462,836.66 237.29
研发支出
1. 收入和成本分析
报告期内，公司实现营业收入 6,619,175,075.58 元，比上期增加 9.29%，主要系青岛国际啤酒城、
成都海上海、湖州海上湾、上海海上纳缇、上海海上湾、天津华亭佳园和华亭丽园、上海长宁八
八中心、上海北竿山国际艺术中心等项目结转。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88 34.78 9.49 -0.26 增加
行业 6.38 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 6,055,245,749.26 3,976,128,626.00 34.34 7.01 -3.45 增加
销售 7.12 个
百分点
房地产 196,636,661.70 56,243,514.36 71.40 7.37 -2.95 增加
租赁 3.05 个
百分点
物业管 351,375,159.50 274,487,707.84 21.88 85.66 93.17 减少
理服务 3.04 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
东北地 40,511,612.00 21,596,469.44 46.69 -88.39 -91.79 增加
区 22.09 个
百分点
华东地 2,422,989,914.58 1,746,680,879.87 27.91 16.33 12.75 增加
区 2.28 个
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2015 年年度报告
百分点
华北地 3,709,982,660.41 2,290,180,094.83 38.27 20.83 8.33 增加
区 7.12 个
百分点
西南地 430,076,023.46 248,650,927.74 42.18 -18.69 -36.57 增加
区 16.29 个
百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
房地产 房地产 4,307,108,371.88 99.90 4,318,409,226.26 99.88 -0.26
行业
分产品情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构 总成本 占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
房地产 房地产 3,976,128,626.00 92.23 4,118,147,903.81 95.25 -3.45
销售
房地产 房地产 56,243,514.36 1.30 57,955,733.61 1.34 -2.95
租赁
物业管 房地产 274,487,707.84 6.37 142,094,762.73 3.29 93.17
理服务
2. 费用
费用项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 增减幅度 主要原因
主要系代理佣金费及广告
销售费用 164,201,130.60 121,439,602.53 35.21%
宣传费增加所致
主要系人员薪酬费增加所
管理费用 275,007,900.52 205,366,701.64 33.91%
致
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2015 年年度报告
主要系有息负债大幅增加
财务费用 283,007,218.34 134,780,164.66 109.98%
所致
所得税费用 374,661,621.18 369,989,142.24 1.26%
3. 现金流
科目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 变动比例 主要原因
经营活动产生的
-1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46 17.21%
现金流量净额
投资活动产生的 投资活动现金流入减
-474,873,377.46 -186,999,829.55 -153.94%
现金流量净额 少额超过流出减少额
筹资活动产生的 发行公司债和中票共
1,630,652,770.68 483,462,836.66 237.29%
现金流量净额 20 亿元所致
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例
（%） （%）
（%）
预付款项 39,109,033.71 0.14 188,043,266.17 0.68 -79.20 预付工程款结
转至开发成本
所致
其他流动 29,567,671.27 0.11 106,284,295.90 0.39 -72.18 预缴税费减少
资产 所致
递延所得 41,219,943.80 0.15 78,353,783.28 0.29 -47.39 可抵扣暂时性
税资产 差异转回所致
短期借款 2,000,000,000.00 7.33 1,470,000,000.00 5.35 36.05 银行借款增加
所致
应付股利 271,834,371.78 1.00 4,202,308.00 0.02 6,368.69 应付未付股利
增加所致
一年内到 2,215,000,000.00 8.12 1,523,000,000.00 5.54 45.44 一年内到期的
期的非流 长期借款增加
动负债 所致
资本公积 33,740,072.63 0.12 2,601,791,627.93 9.47 -98.70 同一控制下企
业合并产生的
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2015 年年度报告
资本公积转回
所致
(四) 房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
是/否
合作
持有 项目所 持有待 涉及 合作开
状态 规划计 开发
待开 占土地 开发土 合作 发项目
经营 （在 容建筑 项目
序号 项目名称 发土 面积 地的面 开发 涉及的
业态 建/拟 面积（平 的权
地的 （平方 积(平方 项目 面积（平
建） 方米） 益占
区域 米） 米) （平 方米）
比（%）
方米）
重庆市北碚区 住宅、
1 重庆 拟建 30,845 30,845 56,137 否 0 100
A72-4/03 地块 商业
湖州吴兴区东部新区 住宅、
2 拟建 115,647 115,647 173,470 否 0 100
HD35-2E 地块 商业
湖州
湖州吴兴区东部新区
3 住宅 拟建 68,471 68,471 150,636 否 0 100
BLD35-2 地块
上海虹口北外滩项目
办公、
4 （提篮桥街道 拟建 23,037 23,037 126,705 是 23,037 49
商业
HK324-01 号地块） 上海
上海青浦朱家角 D2 住宅、
5 拟建 349,168 349,168 174,584 是 349,168 51
地块 商业
杭州古墩路项目
住宅、
6 （余政储出〔2014〕 杭州 拟建 59,640 59,640 137,172 是 59,640 46
商业
46 号地块）
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2015 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
公
在建项
司 项目用地 项目规划 项目规划 报告期内（平方米或万元）
目/新 计划总投
所在 经营 权 面积 总建筑面 计容建筑
项目名称 开工项 资额（万
区域 业态 益 （平方 积（平方 面积（平
目/竣 元） 新开工面 销售面 可供出售 实际投资
（% 米） 米） 方米） 竣工面积 在建面积
工项目 积 积 面积 额
）
天津“莱茵小 住宅、
天津 竣工 100 375,961 529,971 451,153 185,500 0 0 0 4,652 13,244 0
镇” 商业
青岛“国际啤
青岛 综合 在建 100 227,675 783,500 478,117 750,000 0 344,390 443,816 15,777 29,571 126,031
酒城”
上海青浦“海
上海 别墅 在建 51 315,073 51,911 44,110 100,100 0 0 0 0 14,023 12,834
源别墅”
上海青浦“上
上海 住宅 在建 51 808,572 454,880 404,287 363,600 154,741 0 154,741 16,467 16,674 15,975
实海上湾”
上海青浦朱家
上海 住宅 在建 51 162,708 121,683 78,482 408,800 0 0 78,643 5,985 26,413 18,100
角 D1 地块
上海金山“海
上海 住宅 竣工 100 135,144 214,143 162,172 199,594 0 0 0 22,958 94,594 0
上纳缇”
湖州“海上湾” 湖州 住宅 竣工 100 85,555 96,085 78,711 56,500 0 0 0 27,560 61,178 0
湖州“上实花 酒店、
湖州 在建 100 116,458 47,177 46,583 87,000 0 0 47,177 0 0 20,586
园酒店” 商业
湖润商务广场 湖州 商业 在建 100 13,661 27,322 27,322 9,700 0 0 0 0 0 0
大理“洱海庄 住宅、
大理 竣工 75 292,123 348,870 525,822 128,500 0 0 0 4,725 4,725 0
园” 商业
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2015 年年度报告
成都“上实海 住宅、
成都 竣工 100 61,506 254,885 184,519 178,800 0 116,004 116,004 38,113 158,062 21,570
上海” 商业
泉州“上实海 住宅、
泉州 在建 49 381,795 1,670,032 1,615,392 1,478,000 277,758 0 626,783 3,134 44,182 55,394
上海” 商业
上海嘉定“上 住宅、
上海 在建 100 32,991 75,559 52,782 75,000 0 0 75,559 27,834 33,445 14,172
实海上荟” 商业
湖南长沙丰盛 住宅、
长沙 在建 90 5,468 70,566 58,150 71,000 0 0 70,144 1,246 47,149 12,848
大厦项目 商业
上海嘉定 住宅、
上海 在建 40 58,949 163,351 117,899 204,000 0 0 0 0 0 11,345
F04-2 地块 商业
杭州“上实海 住宅、
杭州 在建 85 74,864 230,484 172,187 234,400 230,484 0 230,484 0 0 66,140
上海” 商业
上海长宁“八 住宅 竣工 100 30,175 124,891 95,000 216,800 0 25,848 25,848 5,644 13,289 0
上海
八中心” 商业 在建 100 16,520 123,308 80,000 274,500 0 0 123,308 0 0 44,416
天津“华亭佳 住宅、
天津 竣工 51 225,579 323,194 310,010 151,800 0 0 0 19,845 19,845 0
园” 商业
天津“华亭丽
天津 住宅 竣工 51 185,177 245,865 240,359 148,000 0 0 0 14,866 14,866 0
园”
苏州“现代园
苏州 住宅 在建 70 285,185 283,377 218,211 138,900 0 0 91,411 19,465 41,121 19,277
墅”
上海静安“泰
上海 住宅 在建 100 32,512 115,737 113,792 245,523 0 0 0 0 0 1,008
府名邸”
上海青浦北竿
山国际艺术中 上海 综合 竣工 100 194,956 120,363 95,941 129,000 0 0 0 19,655 39,863 3,321
心
绍兴国际华城 住宅、 96.
绍兴 在建 143,342 231,878 211,722 100,650 0 0 43,893 10,419 70,528 10,209
项目 商业 42
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2015 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
详见上表 2“报告期内房地产开发投资情况”
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
序 所在 建筑面积 租金收入
项目名称 经营业态 公司权益
号 区域 (平方米) （万元)
1 写字楼出租 10,088.56 1,680.89 100.00%
2 上海“实业大厦” 写字楼出租 14,461.81 2,887.93 74.00%
3 车库出租 8,573.67 481.35 74.00%
4 写字楼出租 12,269.70 2,236.31 100.00%
5 上海“金钟广场” 写字楼出租 44,135.50 8,524.48 90.00%
6 车库出租 4,870.37 257.62 90.00%
7 上海“高阳宾馆” 写字楼出租 3,847.00 631.22 100.00%
8 上海“高阳商务中心” 写字楼出租 26,668.00 1,437.00 100.00%
上海
9 商铺出租 22,027.22 1,788.04 100.00%
上海“海上海”
10 车库出租 22,000.00 405.58 100.00%
11 上海“华申大厦” 写字楼出租 343.88 25.10 100.00%
12 上海“黄浦新苑” 商铺出租 20,917.80 1,504.09 100.00%
13 上海海潮路 108 号 商铺出租 474.30 68.38 100.00%
14 上海“永隆大厦” 写字楼出租 797.52 63.16 100.00%
15 上海“仲盛金融中心” 写字楼出租 2,321.04 283.93 100.00%
上海中山北路 235 号(部
16 写字楼出租 1,434.00 58.30 100.00%
分)
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2015 年年度报告
17 上海上川路 1111 号 厂房出租 40,207.89 849.60 100.00%
18 上海“泰府名邸” 商铺出租 420.00 82.63 100.00%
19 成都 成都“锦绣森邻” 商铺出租 1,396.34 22.15 100.00%
20 青岛 青岛“达利广场” 商铺出租 21,495.27 50.00 76.00%
21 天津 天津“莱茵小镇” 商铺出租 5,961.07 58.32 100.00%
5. 报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,304,750.00 5.63% 20,314.46
6. 其他说明
□适用√不适用
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2015 年年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 84,484.31 万元，比上期增加 1,540.09 万元，增加 1.86%。
具体投资情况如下：
被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公
房地产开发经营 26,764.93 49.00
司
上海嘉荟房地产有限公司 房地产开发经营 929.42 40.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 831.53 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 713.11 38.00
杭州上实房地产开发有限公
房地产开发经营 459.66 46.00
司
互联网信息技术
上海帷迦科技有限公司 1,567.18 45.00
服务
上海虹晟投资发展有限公司 实业投资 491.36 49.00
上海海外联合投资股份有限
实业投资 15,000.00 17.65
公司
上海誉德动力技术集团股份
动力技术 1,050.00 5.00
有限公司
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 34,658.37 32.27
上海众鑫建筑设计研究院有
建筑设计 1,500.00 15.00
限公司
上海瑞陟投资管理有限公司
投资管理 500.00 16.67
北京复方科技有限公司 应用软件服务 18.75 3.00
合计 84,484.31
(1) 重大的股权投资
1、 公司以经审计的湖南省丰盛房地产开发有限公司（以下简称“湖南丰盛”）账面净资产为基数，
收购江建钦、吴建川、庄伟峰三位自然人持有的湖南丰盛合计90%的股权，收购价格为人民币
1858.43万元，同时同比例承担湖南丰盛的股东借款约人民币2.54亿元。详见公司公告临
2015-25。
2、 公司全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购上海众鑫城建发展有限公司持有的上海众鑫
建筑设计研究院有限公司15%股权，收购价格为1500万元人民币。详见公司公告临2015-28。
3、 公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司收购上海铭邦投资发展有限公司持有的上海
嘉瑞房地产有限公司25%股权，收购价格为2250万元人民币，同时按比例承担股东借款在内
的相应债务。详见公司公告临2015-29。
4、 公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司
（以下简称“实锐投资”）与上海威加投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“威加投资”）、
上海扬维投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“扬维投资”）共同出资，新设成立上海帷
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2015 年年度报告
迦科技有限公司（以下简称“帷迦科技”）。帷迦科技的注册资本为人民币10000万元，其中，
实锐投资认缴出资额为人民币4500万元，占公司注册资本的45%；威加投资认缴出资额为人
民币4500万元，占公司注册资本的45%；扬维投资认缴出资额为人民币1000万元，占公司注
册资本的10%。详见公司公告临2015-30。
5、 公司全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购王岩所持有的北京复方科技有限公司3.75%
股权，收购价格为人民币18.75万元。详见公司公告临2015-34。
6、 公司于2015年6月18日通过竞买方式竞得位于重庆市北碚区北碚组团A标准分区A72-4/03地
块的国有建设用地使用权，价格为人民币8711万元，并在重庆市设立全资子公司重庆海上海
置业有限公司，注册资本为人民币1000万元，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临
2015-44。
7、 公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司收购福建省泉州丰盛集团有限公司持有的杭
州上实置业有限公司34%股权，收购价格为人民币5,335万元。详见公司公告临2015-48、临
2015-49。
8、 为提升公司整体经济效益，根据上实发展整体战略要求，公司于 2015 年 7 月 21 日召开总裁
办公会议，同意由公司下属全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以不高于挂牌起始价
3375.00 万元的价格，报名参与上海联合产权交易所公开竞买绿地地产集团有限公司持有的上
海嘉瑞房地产有限公司 37.50%的股权，并按比例承担股东借款在内的相应债务。详见公司公
告临 2015-53。
9、 公司于 2015 年 10 月 12 日召开了总裁办公会议，同意公司全资子公司上海实锐投资管理有限
公司（以下简称“实锐投资”），出资 100 万美元在香港设立全资子公司“实锐（香港）投资管
理有限公司”（以下简称“实锐香港”,暂定名，最终以香港特别行政区公司注册处核名结果为
准），并以实锐香港与柯罗尼新扬子（上海）投资管理咨询有限公司（以下简称“柯罗尼新扬
子”）成立“Weplus Capital Limited” (暂定名，最终以开曼群岛公司注册处核名结果为准)
作为普通合伙人，发起设立“Weplus Fund LP”基金，注册资本 100 万美元，其中实锐香港出
资 40 万美元，占 40%股权；柯罗尼新扬子出资 60 万美元，占 60%股权。
10、 公司于 2015 年 11 月 4 日通过竞买方式竞得浙江省湖州市吴兴区东部新区 HD35-2E、
BLD35-2 两地块的国有建设用地使用权。该两地块成交价格为 74900 万元人民币。同时由公司
全资子公司上海锐珩投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司分别在湖州市吴兴区设立
全资子公司，注册资本均为 100 万元人民币，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临
2015-69。2015 年 12 月 28 日，公司召开总裁办公会议，同意调整公司全资子公司在湖州市吴
兴区设立子公司湖州湖屹房地产开发有限公司及湖州湖嵘房地产开发有限公司，用于经营开发
湖州两地块，同时根据当地工商部门的规定，将两项目公司注册资本由人民币 100 万元调整为
人民币 200 万元。
11、 公司于 2015 年 11 月 18 日召开总裁办公会议,审议通过了上海云图实践能源科技有限公
司增资有关事宜。同意继续通过上海云图实践能源科技有限公司进行智慧城市生态系统中智慧
营运板块的产业探索，同意公司全资子公司上海实锐投资管理有限公司，与誉德能源技术、复
方云信息科技（上海）合伙企业、柯罗尼新扬子（上海）投资管理咨询有限公司同比例对“云
图科技”增资之事宜。增资后，云图科技注册资本由人民币 500 万元增至人民币 5000 万元。
详见公司公告临 2015-70。
12、 公司子公司于 2015 年 11 月 26 日通过竞买方式竞得上海市虹口区提篮桥街道 HK324-01
号地块（以下简称“北外滩 89 号地块”）的国有建设用地使用权，该地块成交价格为 32.60
亿元人民币。 2015 年 10 月,公司全资子公司上海上实北外滩投资开发有限公司（以下简称“上
实北外滩”）新设成立全资策略型公司“上海虹晟投资发展有限公司”（以下简称“虹晟投资”）,
注册资本为人民币 490 万元。2015 年 11 月，虹晟投资引入新股东宁波梅山保税港区兴晟惠通
投资中心（有限合伙）（以下简称“兴晟惠通”）对该公司进行增资，将该公司注册资本由 490
万元人民币增加至 1,000 万元人民币。增资后，上实北外滩持有虹晟投资 49%股权，兴晟惠通
持有虹晟投资 51%股权。并由虹晟投资在虹口区设立项目公司，注册资本为 1000 万元人民币，
用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临 2015-72。
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2015 年年度报告
(2) 重大的非股权投资
无
(3) 以公允价值计量的金融资产
单位：万元
项目名称 年初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 34,658.37 34,658.37 -
(六) 重大资产和股权出售
1、公司公开挂牌转让公司全资子公司哈尔滨上实置业有限公司100％股权，挂牌转让底价为人民
币6,405.08万元。挂牌公告期满未征集到符合条件的意向受让方，本次挂牌自行终止。公司于2015
年8月25日以通讯方式召开了第六届董事会第二十八次（临时）会议，同意将上述股权在哈尔滨
产权交易所第二次挂牌出让，转让价格不低于人民币6,208.52万元。2015年9月24日，挂牌公告
期满，经对报名单位进行资格审查，哈尔滨爱达餐饮有限公司（以下简称“哈爱达”）为唯一有
效竞买方。公司与哈爱达签订《股权转让协议》，将哈上实公司100％股权转让给该公司。详见
公司公告临2015-36、临2015-46。临2015-55、临2015-59。
2、公司持有的福建上实地产开发有限公司10%股权在上海联合产权交易所挂牌出售，并于挂牌公
告期满，与唯一有效竞买方福建丰盈投资有限公司签订《上海市产权交易合同》，将福建上实地
产10％股权转让给该公司，股权转让价格为人民币5300万元。详见公司公告临2015-35、临
2015-47。
(七) 主要控股参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
主要
业务 产品
子公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
性质 或服
务
房地 华亭
天津上投置业发
产开 佳园、
5,000.00 - - 157,494.30 49,860.16 36,077.62
展有限公司 发与 华亭
经营 丽园
上实发展(青岛) 房地 青岛
产开 国际
投资开发有限公 57,884.1524 344,139.24 221,398.78 205,216.55 39,429.18 23,242.58
发与 啤酒
司 经营 城
房地
上海汇通房地产 长宁
产开
八八 106,000.00 261,069.36 109,557.55 74,488.47 23,589.91 17,760.85
有限公司 发与
中心
经营
房地
成都上实置业有 成都.
产开
海上 59,523.81 127,387.54 102,193.65 39,309.80 11,919.99 9,236.59
限公司 发与
海
经营
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2015 年年度报告
房地
哈尔滨上实置业
产开 盛世
5,000.00 - - - 116.24 4,594.53
有限公司 发与 江南
经营
上海上实物业管 物业 物业
1,200.00 36,613.74 4,806.85 6,487.84 3,108.36 3,006.85
理有限公司 管理 管理
房地
上海金钟商业发
产开 金钟
4,100.00 54,294.98 6,953.44 9,078.32 3,541.88 2,755.77
展有限公司 发与 广场
经营
房地
上海丰泽置业有 上海.
产开
海上 5,882.3529 128,155.06 20,148.33 31,499.43 3,624.22 2,654.84
限公司 发与
湾
经营
房地
湖州湖峻置业有 湖州.
产开
海上 2,000.00 44,652.99 2,203.90 21,562.64 1,450.64 1,237.35
限公司 发与
湾
经营
上海新世纪房产 物业 物业
500.00 26,716.79 3,116.18 27,049.74 1,166.75 868.98
服务有限公司 管理 管理
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
随着改革红利和创新红利的释放，新经济发展动力正在形成，在积极财政政策和稳健货币政
策共同作用下，整体经济运行仍将保持相对平稳。而作为经济增长“稳定器”的房地产行业，“促
消费、去库存”仍将成为政策调控主基调，预计供给侧改革叠加适度需求端刺激将是政策主要走
向，这对刚性需求有效推动、改善性需求持续释放将形成正向激励，也是未来市场整体保持稳定
的前提。尽管高库存下的城市分化格局明显，但从中长期来看，新型城镇化的推进与区域经济一
体化发展的共同作用，将带来部分城市产业发展的升级与集聚，从而推动市场需求的增长，部分
重点二线城市的房地产市场将可能藉此迎来新的发展机遇。房地产市场的筑底复苏为企业带来顺
周期的发展机会，但行业结构分化依然延续。因此，坚守与转型、守正与出新是未来企业生存与
发展的核心命题，无论是龙头企业还是中小房企，都将借助区域布局的转换、运营模式的升级、
产业并购的加速、地产产业链的纵深布局等多种手段积极布局转型，力争在新一轮行业竞争中赢
得先机。
(二) 公司发展战略
公司致力于成为拥有合理业务结构、较成熟产品线、城市布局相对集中、具有成熟开发能力
和资本运营能力、发展稳健的房地产综合集成商，并适度多元发展。在战略布局上，公司将始终
坚持以上海为核心，向长三角、华东地区辐射，形成“聚焦上海、聚焦华东”的区域布局，适时
择优吸储高品质项目，深耕布局区域，平衡地域性差异，使公司业务保持循序稳进发展。在业务
结构上，公司坚持以住宅地产开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，逐步形成金融地产、文化
地产、养老产业、众创空间等新兴地产运作平台，推动公司主业在细分领域实现主业升级；适时、
适度增加优质不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上不断扩展物
业管理规模；围绕智慧城市、健康医疗、环保节能等领域，持续推进地产产业与新兴产业跨界深
度融合，实现公司多元发展。
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2015 年年度报告
(三) 经营计划
根据外部宏观经济形势及房地产行业整体景气变化，公司将以“优化结构，确保重点，整合
提高，蓄势发展”为年度工作主题，通过构建多渠道融资提升企业在新常态下的竞争优势，通过
优化区域布局实现重点区域的规模突破，通过持续创新发展探索新趋势下的转型方向，为企业在
新一轮行业竞争中赢得先机奠定基础。2016 年，公司力争实现营业收入 55 亿元，预计营业成本
40 亿元。
1、 优化区域布局，有效构建多渠道融资。公司将坚定执行“聚焦上海、聚焦华东”的
区域聚焦战略，进一步优化区域布局，合理配比资产结构。基于布局优化及产业拓展的需求，公
司将继续抓住市场化融资宽松契机，审时夺机推进公司债、中期票据等债权融资工作，并尝试拓
展其他创新融资工具，充分借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力。
2、 夯实主业基础，加大新产业拓展力度。公司将充分整合现有及新收购项目资源，着
力提升营销核心能力建设，合理调整产品结构，有效优化区域布局，广泛整合渠道资源，创新丰
富销售策略，加快实现青岛“国际啤酒城”、泉州“海上海”、重庆“海上海”、上海青浦朱家角项
目、长沙项目等重点项目的销售去化及资金回款。依托开发模式转型升级，借助积累资源优势，
聚焦青岛“国际啤酒城”、虹口北外滩、WE+等新兴地产项目的开发、运营及资源整合，持续推
动金融地产、文化地产、众创空间等“产业 X+地产”运作模式的落地及成熟。与此同时，通过技
术及模式创新，发挥混合所有制及资源整合优势，聚焦房地产业务链条，借助与金融产业、互联
网产业、环保节能产业的优势互补、深度融合，加大新产业投资及拓展力度，打造高价值创造平
台，逐步完善公司“轻重资产、双轮驱动”发展模式。
3、 深化基础管理，重构企业核心竞争力。在行业利润持续压缩的时代，产品品质、特
色、附加值及内生服务都成为企业核心竞争力的关键所在。公司将提升设计研发能力，加大在绿
色建筑、装配式建筑、BIM 新技术等方面的投入及应用，在标准化前提下持续进行产品创新；加
强基础管控能力，推动工程开发的速度与质量的提升，强化安全意识，有效落实安全措施，确保
安全生产常态化；强化成本管控，完善成本数据体系的建设及动态更新，推动全员责任成本管理，
有效落实“成本优先”战略。深化基础管理，强化资源配置，提升执行力，从设计研发、工程管
理、成本管控等方面重构企业核心竞争力。
(四) 可能面对的风险
中国经济已进入中速发展阶段，房地产行业也逐步向平稳发展的新常态过渡。由于 2015 年市
场超预期回暖透支部分需求，且刺激政策的边际效应趋弱，加之部分二线城市及多数三四线城市
依然存在较大库存去化压力，库存消化周期较长，城市间分化明显。与此同时，由于行业规模增
长有限，行业利润持续下滑，行业竞争更趋激烈，房地产企业尤其是中小房企普遍面临规模增长
和业务创新两方面的挑战，而无论是创新业务发展或经营规模扩大都将对企业的资金链安全及融
资能力提出更高的要求。对此，公司将加强经济形势研判，密切关注行业及融资政策动向变化，
以强化主营为核心，以创新融资为主线，以产业升级为目标，以创新发展为手段，坚定优化区域
布局，合理平衡产品结构，加快落地产业升级，加大新产业拓展力度；构建多渠道融资体系，保
持资金稳健；继续加强产品研发和成本管控，推进精细管理，力争保持公司稳健、持续、规范发
展。
(五) 其他
无
四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》要求，修改完
善了《公司章程》中有关利润分配政策的条款，进一步明确和规范了公司利润分配政策，有效提
高了分红决策的透明度和可操作性，充分考虑了投资者特别是中小投资者的要求和意愿，兼顾了
对投资者的合理回报及公司的可持续发展，切实维护了所有股东特别是中小投资者的利益,并已经
公司第五届董事会第三十二次会议及公司 2012 年度第二次临时股东大会审议通过。
公司现金分红政策为：最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可
分配利润的 30%。公司最近三年以现金方式累计分配的利润占公司最近三年实现的年均可分配利
润的 30.16%，符合公司现金分红政策。
2015 年 7 月，根据 2015 年 6 月 18 日召开的公司 2014 年年度股东大会决议，董事会实施了
2014 年度利润分配方案：公司以 2014 年末总股本 1,083,370,873 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利 0.71 元人民币（含税），合计分配现金红利 76,919,331.98 元人民币，剩余未分配
利润 1,634,383,720.36 元人民币结转下一年度。股权登记日为 2015 年 7 月 29 日，除息日为 2015
年 7 月 30 日，现金红利发放日为 2015 年 7 月 30 日。本次分红派息实施公告刊登于 2015 年 7 月
22 日《中国证券报》和《上海证券报》。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
每 10 股 每 10 股派 每 10 股 分红年度合并报表 中归属于上
分红 现金分红的数额
送红股 息数(元) 转增数 中归属于上市公司 市公司股东
年度 （含税）
数（股） （含税） （股） 股东的净利润 的净利润的
比率(%)
2015 年 0.38 53,917,992.22 519,654,725.22 10.38
2014 年 0.71 76,919,331.98 885,315,591.52 8.69
2013 年 0.50 54,168,543.65 435,040,827.51 12.45
(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的，
公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
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2015 年年度报告
(一) 公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履行期 是否及时严
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 期限 限 格履行
行的具体原因 下一步计划
与股改相关的承诺
解 决同业 竞 上海实业 上海实业作为 该承诺履行 是 是
争 上实控股的控 期限于 2014
股股东及实际 年 7 月届满。
控制人，在上实 公司于 2014
控股通过其全 年 7 月 4 日召
资子公司上实 开 2014 年度
地产发展有限 第一次临时
公司收购上海 股东大会，审
收购报告书或权益变动 上实所持有的 议并通过了
报告书中所作承诺 本公司 63.65% 《关于上海
股份时，签署了 实业（集团）
《避免同业竞 有限公司变
争承诺函》，承 更承诺履行
诺采用政策允 期限的议
许的方式进行 案》，同意延
业务整理，避免 期 3 年履行前
与本公司发生 述解决同业
同业竞争。 竞争的承诺。
解 决同业 竞 上海上实 上海上实与本 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有 将在条件成
争 公司签署了《避 的上海海外联合 熟时履行。
免同业竞争声 投资股份有限公
与重大资产重组相关的 明和承诺函》， 司 17.65%股权尚
承诺 承诺避免与本 未解决外，上海
公司发生同业 上实已通过股权
竞争。 转让等方式解决
了《避免同业竞
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2015 年年度报告
争声明和承诺
函》所涉及的全
部同业竞争问
题。上海上实持
有的该公司
17.65%股权事项
情况如下：上海
海外联合投资股
份有限公司所负
责的俄罗斯圣彼
得堡市"波罗的
海明珠"大型综
合社区项目为中
俄战略项目，项
目背景特殊，自
始受到两国政府
的高度关注和支
持。该公司有关
股东书面约定，
未经其他方事先
书面同意，任何
一方均不得转
让、出让、抵押
或以其他方式处
理有关全部或任
何权利义务。由
于尚无法获得其
他股东对该等股
权转让事项的一
致同意，目前仍
不具备注入上市
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2015 年年度报告
公司的条件。上
海上实持有的上
海海外联合投资
股份有限公司
17.65％股权委
托本公司管理，
管理费用为每年
合计 50 万元人
民币。
与首次公开发行相关的
承诺
盈 利预测 及 上海上实 上海上实将以 2015 年 12 月 是 是
补偿 现金全额补偿 22 日
上投控股
2015-2017 年度
实现的扣除非
经常性损益后
归属于母公司
的净利润未达
到沪东洲资评
报字[2015]第
与再融资相关的承诺
0266249 号《企
业价值评估报
告书》中的上投
控股 2015-2017
年度归属于母
公司净利润合
计数的差额部
分。根据上述报
告，2015-2017
年度，上投控股
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2015 年年度报告
净利润合计
96,050.85 万
元，归属于母公
司净利润合计
73,124.86 万
元。业绩补偿测
算期间结束后，
上实发展聘请
专业机构对上
投控股进行减
值测试，如其期
末资产减值额
大于补偿期限
内上实发展已
获补偿现金数，
则上海上实应
进一步就超额
减值部分向本
公司进行现金
补偿。
与股权激励相关的承诺
其他承诺
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2015 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是 达到原盈利预测及其原因作出说明
本公司于 2015 年度收购上海上投控股有限公司，该公司 2015 年度实际实现扣除非经常性损益后
归属于母公司所有者的净利润人民币 21,410.78 万元。
本公司非公开发行股票实施过程中所收购上海龙创节能系统股份有限公司（以下简称：龙创节能）。
根据《上海龙创节能系统股份有限公司业绩补偿协议》，确定龙创节能 2015 年度业绩承诺
金额人民币 5800.00 万元，该公司 2015 年度实际实现扣除非经常性损益后净利润为人民币
5953.00 万元，较业绩承诺超出人民币 153.00 万元。
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
五、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 160
境内会计师事务所审计年限 20
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 上会会计师事务所（特殊普通 60
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
无
六、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因以及公司采取的消除暂停上市情形的措施
无
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2015 年年度报告
七、破产重整相关事项
□适用 √不适用
八、重大诉讼、仲裁事项
□适用 √不适用
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
无
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
单位:元 币种:人民币
占同类 交易价格
关联
关联交 交易金 与市场参
关联交 关联关 关联交 关联交 关联交 交易 市场
易定价 关联交易金额 额的比 考价格差
易方 系 易类型 易内容 易价格 结算 价格
原则 例 异较大的
方式
(%) 原因
上海上 参股股 提供劳 收取租 市场价 4,357,752.00 2.22 现金
实投资 东 务 赁费 结算
发展有
限公司
上海实 集团兄 提供劳 收取租 市场价 4,906,084.00 2.49 现金
业东滩 弟公司 务 赁费 结算
投资开
发(集
团)有
限公司
上海上 集团兄 提供劳 收取托 协议价 500,000.00 100.00 现金
实(集 弟公司 务 管费 结算
团)有
限公司
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2015 年年度报告
上海上 集团兄 提供劳 收取租 市场价 3,126,413.62 1.59 现金
实集团 弟公司 务 赁费 结算
财务有
限公司
上海实 合营公 提供劳 收取租 市场价 1,098,960.00 0.56 现金
银资产 司 务 赁费 结算
管理有
限公司
上海上 集团兄 提供劳 收取租 市场价 2,350,986.00 1.20 现金
实金融 弟公司 务 赁费 结算
服务控
股有限
公司
上海帷 联营公 提供劳 收取租 市场价 1,612,382.62 0.82 现金
迦科技 司 务 赁费 结算
有限公
司
上海天 集团兄 接受劳 支付营 市场价 10,775,760.30 19.47 现金
地行房 弟公司 务 销服务 结算
地产营 费
销有限
公司
上海上 集团兄 接受劳 支付商 市场价 9,280,000.00 16.76 现金
投商业 弟公司 务 业策划 结算
资产管 费
理有限
公司
新上海 集团兄 接受劳 支付园 市场价 15,320,892.00 100.00 现金
国际园 弟公司 务 艺工程 结算
艺有限 费
公司
合计 / / 53,329,230.54 / / /
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
公司向特定对象非公开发行境内上市人民币普通股 A 股股票，上海上投资产经营有限公司拟
以现金方式认购本次发行的股份 85,984,522 股，上述认购股票的行为，构成了公司的关联交易。
同时，公司使用非公开发行募集资金中 340,000 万元收购关联方上海上实（集团）有限公司所持
有的上海上投控股有限公司 100%股权，上述收购行为，构成了公司的关联交易。上海龙创节能系
统股份有限公司的股东之一上海上实创业投资有限公司是上海上实的全资子公司，于本次非公开
发行相关的增资协议实施前持有龙创节能 13.0215%股份，因此本次与包括该公司在内的龙创节能
有关股东达成增资的事项构成公司与关联法人的关联交易。详见公司公告临 2015-23、临 2015-33、
临 2015-65、临 2016-05。
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2015 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
详见第五节“重要事项”二“承诺事项履行情况”（二）。
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
提供资金
关联方 关联关系
年初 期末 年初 期末
发生额 发生额
余额 余额 余额 余额
泉州市上实投 合营公司 148,190.39 8,772.51 156,962.90
资发展有限公
司
上海实业养老 联营公司 19,000.00 19,000.00
投资有限公司
上海嘉荟房地 联营公司 13.32 -13.32 -
产有限公司
杭州上实房地 联营公司 45,959.50 179.17 46,138.67
产开发有限公
司
上海虹晟投资 联营公司 98,130.08 98,130.08
发展有限公司
上海实森置业 联营公司 600.00 600.00
有限公司
上海建厦投资 其他关联人 2,600.00 -2,600.00 - 3,130.00 1,700.00 4,830.00
发展有限公司
中恺投资有限 其他关联人 7,200.00 -7,200.00 -
公司
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2015 年年度报告
上海上实(集 集团兄弟公司 240,000.00 240,000.00
团)有限公司
上海实业开发 集团兄弟公司 10,000.00 -10,000.00 -
有限公司
成都上实置地 全资子公司 2,854.97 -2,854.97 -
有限公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 1,410.00
上海天地行房 集团兄弟公司 50.00 50.00
地产营销有限
公司
上海上实(集 集团兄弟公司 23,306.22 23,306.22
团)有限公司
合计 222,963.21 97,868.44 320,831.65 15,984.97 255,021.25 271,006.22
关联债权债务形成原因 报告期内，公司应收泉州市上实投资发展有限公司 156,962.90 万元，系对合营
企业的股东垫款；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司 19,000.00 万元、
应收上海实森置业有限公司 600.00 万元以及公司应收杭州上实房地产开发有
限公司 46,138.67 万元、应收上海虹晟投资发展有限公司 98,130.08 万元，系
对联营企业的股东垫款；公司应付上海上实(集团)有限公司 240,000.00 万元，
系未付的股权收购款余款；公司子公司应付江建钦、庄伟峰、上海天地行房地
产营销有限公司、上海建厦投资发展有限公司 7,700.00 万元，系关联方之间的
往来款；公司子公司应付上海上实(集团)有限公司 23,306.22 万元，系应付未
付的股利。
(五) 其他
无
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
无
十四、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、公司发行公司债券事项于报告期内获得中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]375号文”
核准。本次债券发行工作已于2015年3月24日结束，采用分期发行方式发行，实际发行规模10亿元，
最终票面利率为4.92%。详见公司公告临2015-7、临2015-10、公司2014年公司债券（第一期）票
面利率公告、发行结果公告及债券上市公告临2015-18。
2、报告期内，经公司第六届董事会第二十次会议及公司2015年第一次临时股东大会审议通过，
公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币20亿元（含20亿元）的中期票据，
并于2015年6月16日发行了2015年度第一期10亿中期票据。详见公司公告临2015-03、临2015-05、
临2015-08、临2015-40、临2015-42。
3、报告期内，公司筹划非公开发行股票事项，该事项经公司第六届董事会第二十三次会议、第二
十四次会议、第三十次会议、第六届监事会第十三次会议、第十四次会议、第十七次会议及公司
年度股东大会审议通过，经上海市国有资产监督管理委员会批准，并报中国证监会审核。2015年
11月26日，公司本次非公开发行A股股票的申请获得中国证监会发行审核委员会审核通过。2015
年12月22日，公司获得中国证监会《关于核准上海实业发展股份有限公司非公开发行股票的批复》，
2016年1月22日公司完成非公开发行股票的全部工作。详见公司公告临2015-11、临2015-12、临
2015-15、临2015-16、临2015-17、临2015-19、临2015-20、临2015-21、临2015-22、临2015-23、
临2015-24、临2015-31、临2015-32、临2015-33、临2015-37、临2015-43、临2015-50、临2015-56、
临2015-58、临2015-71、临2015-74、临2016-08。
4、2015年9月至12月，公司实际控制人上海实业（集团）有限公司的一致行动人上实置业集团(上
海)有限公司通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份6,140,697股，占公司总股本的0.57%。
详见公司公告临2015-57、临2015-73。
5、公司参股子公司上海实业养老发展有限公司于2015年9月23日在上海市国有建设用地使用权挂
牌出让活动中，以221，970，000元人民币竞得崇明东滩启动区CMS15-0501单元D07-01、D08-01
地块的国有建设用地使用权。成交确认书编号：沪上海市崇明县规划和土地管理局挂字201509601，
用途为商业用地、文体用地，容积率为2.0，地上建筑面积155661.40平方米。
6、公司于 2009 年与公司第二大股东公司上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）签订股
权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称"远东桥梁"）100％股权。
该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。2014 年 10
月 8 日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司（原企业名称：上
海市第一市政工程有限公司）、上海市基础工程集团有限公司（原企业名称：上海市基础工程公
司）、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实
业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司（原
企业名称：上海市机械施工有限公司）提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50
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2015 年年度报告
元。2014 年 10 月 17 日，本案由上海市黄浦区人民法院受理。2015 年 3 月 31 日，上海市黄浦区
人民法院判决公司赔偿原告上海上实投资人民币 27,078,845.50 元。本公司认为，上述案件发生
在本公司成为远东公司股东之前，故公司于 2015 年 4 月 22 日，对原股东上海公路桥梁（集团）
有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海
浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公
司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。2015 年 7 月 29 日，公司收到上海市黄浦区人民法
院的受理通知书【（2015）黄浦民二（商）初字第 450 号】。该案目前正在审理过程中。
十五、积极履行社会责任的工作情况
(一) 社会责任工作情况
公司编制并披露了《2015 年度社会责任报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn 。
(二) 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
无
十六、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 35,092
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 41,669
(户)
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先 0
股股东总数（户）
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持 质押或冻结
有 情况
有
限
股东名称
售
（全称） 报告期 比例 股东
期末持股数量 条
内增减 (%) 股份 数 性质
件
1083370873 状态 量
股
份
数
量
上实地产发展有限公司 689,566,049 63.65 无 境外法人
上海上实投资发展有限公司 46,735,036 4.31 无 国有法人
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2015 年年度报告
中央汇金资产管理有限责任公 18,935,500 1.75 国有法人
未知
司
天安财产保险股份有限公司－ 9,999,658 0.92 未知
未知
保赢 1 号
上实置业集团（上海）有限公司 6,140,697 0.57 无 国有法人
中华联合财产保险股份有限公 5,999,893 0.55 未知
未知
司—传统保险产品
易方达瑞惠灵活配置混合型发 4,708,292 0.43 未知
未知
起式证券投资基金
香港中央结算有限公司 3,744,635 0.35 未知 未知
张诗建 3,580,006 0.33 未知 未知
郑爱丽 3,314,642 0.31 未知 未知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 689,566,049 人民币普通股 689,566,049
上海上实投资发展有限公司 46,735,036 人民币普通股 46,735,036
中央汇金资产管理有限责任公司 18,935,500 人民币普通股 18,935,500
天安财产保险股份有限公司－保赢 1 号 9,999,658 人民币普通股 9,999,658
上实置业集团（上海）有限公司 6,140,697 人民币普通股 6,140,697
中华联合财产保险股份有限公司—传统保 5,999,893 5,999,893
人民币普通股
险产品
易方达瑞惠灵活配置混合型发起式证券投 4,708,292 4,708,292
人民币普通股
资基金
香港中央结算有限公司 3,744,635 人民币普通股 3,744,635
张诗建 3,580,006 人民币普通股 3,580,006
郑爱丽 3,314,642 人民币普通股 3,314,642
上述股东关联关系或一致行动的说明 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公
司、上实置业集团（上海）有限公司均为上海实业（集
团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说 公司无优先股
明
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
名称 上海实业控股有限公司
单位负责人或法定代表人 王伟
成立日期 1996-01-09
主要经营业务 基建设施、房地产及消费品
报告期内控股和参股的其他境内外 上海实业城市开发集团有限公司 (于香港交易所主板市场上
上市公司的股权情况 市，股份代号: 563)，截至 2014 年 12 月 31 日，占其 69.95%
股权。上海实业环境控股有限公司(于新加坡主板市场上市，
股份代号：5GB) 截至 2014 年 12 月 31 日，占其 41.85%股权。
其他情况说明
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2015 年年度报告
2 公司不存在控股股东情况的特别说明
无
3 报告期内控股股东变更情况索引及日期
无
4 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
(二) 实际控制人情况
1 法人
名称 上海市国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 公司不存在实际控制人情况的特别说明
无
3 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
无
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2015 年年度报告
4 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
无
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
无
五、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
陆申 董事长 男 59 2012-11-16 2015-11-15
唐钧 董事、总裁 男 48 2012-11-16 2015-11-15 61.9 否
阳建伟 董事 男 44 2012-11-16 2015-11-15
徐有利 董事 男 41 2012-11-16 2015-11-15
王立民 独立董事 男 65 2012-11-16 2015-11-15
张泓铭 独立董事 男 70 2012-11-16 2015-11-15 5
曹惠民 独立董事 男 61 2012-11-16 2015-11-15 5
潘瑞荣 监事长 男 61 2012-11-16 2015-02-16
（已卸任）
刘显奇 监事长 男 58 2015-02-17 2015-11-15 57.1 否
杨殷龙 监事 男 50 2012-11-16 2015-11-15
陈一英 监事 女 48 2012-11-16 2015-11-15
吕清远 监事 男 59 2012-11-16 2015-11-15 54.7 否
盛志豪 监事 男 60 2012-11-16 2015-11-15 4,447 4,447 58.7 否
王江江 副总裁 男 42 2012-11-16 2015-11-15 48.3 否
柴会民 副总裁 男 59 2012-11-16 2015-11-15 56 否
郭伟民 副总裁 男 51 2013-03-26 2015-11-15 47.3 否
潘军 副总裁 男 47 2015-08-14 2015-11-15 21.3（8-12 月） 否
袁纪行 财务总监 女 41 2015-01-15 2015-11-15 43.3 否
阚兆森 董事会秘书 男 59 2012-11-16 2015-11-15 87,065 87,065 55.9 否
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2015 年年度报告
合计 / / / / / 91,512 91,512 / 514.5 /
公司于 2015 年 12 月 30 日召开了第六届董事会第三十一次会议并通过了《关于换届选举公司董事的议案》、召开了第六届监事会第十八次会议并通过了
《关于换届选举公司监事的议案》，因该等议案尚需提交公司股东大会审议，在股东大会改选出新一届董事、监事前，第六届董事、监事仍依照《公司
法》和《公司章程》的有关规定，履行董事、监事职务。换届后新当选董事、监事任期自股东大会选举通过之日起计算。
姓名 主要工作经历
陆申 曾任共青团上海市委秘书长、上海城市酒店董事长、上实置业集团（上海）有限公司董事长、上海实业联合集团股份有限公司董事总经
理、上海实业东滩投资开发（集团）有限公司董事长、上海上实城市发展投资有限公司董事长、上海实业发展股份有限公司总裁、副董
事长。现任上海实业（集团）有限公司执行董事，上海实业控股有限公司执行董事，上海实业发展股份有限公司董事长。
唐钧 曾任上海审计局主任科员，上海审计局外资处副处长，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，上海实业控股有限公司执行董事，上
海实业（集团）有限公司计财部副总经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司董事、总裁。
阳建伟 曾任中国有色金属材料总公司上海中金期货经纪公司客户经理，宏源证券上海投行部项目经理，上海星河数码投资有限公司助理总经理，
上海实业（集团）有限公司董事会办公室助理总经理，上海实业控股有限公司助理总裁。现任上实管理（上海）有限公司副总经理，本
公司董事。
徐有利 曾任华能国际电力上海分公司财经部主任，中国华能集团公司华东分公司监察审计部经理，上海实业（集团）有限公司审计部总经理。
现任上海实业（集团）有限公司助理总裁，本公司董事。
王立民 曾任华东政法大学副校长、中国司法考试协调委员会协调委员。现任本公司独立董事，华东政法大学教授、博士研究生导师，博士后合
作导师；兼任教育部高等学校法学学科教学指导委员会委员、“法治浙江”的专家咨询委员会委员、中国国际律师培训中心副主任、上
海市法制宣讲团高级讲师、上海市政治学会副会长、上海市法学会法理法制史研究会副会长和法学教育研究会副会长、上海市中信正义
律师事务所律师等职，上海市第二中级人民法院和闸北区、奉贤区、黄浦区人民检察院专家咨询员。
张泓铭 曾任上海市政协委员、常委、资源环境人口委副主任，《中国房地产研究》丛书主编，复地集团独立董事。现任上海市人民政府参事，
上海社会科学院部门经济研究所学术委员、研究员（正教授 2 级）、博士生和博士后导师，本公司独立董事。兼任全国政协委员，建设
部专家委专家，中国房地产业协会和中国房地产研究会专家委专家，上海市房产经济学会副会长，上海市房地产行业协会顾问，上海社
会科学院房地产业研究中心第一副理事长，农房集团独立董事（非上市）。
曹惠民 曾任上海立信会计学院院长助理，现任上海立信会计学院教授，上海实业发展股份有限公司独立董事，兼任上海百联集团股份有限公司
独立董事，上海汉得信息技术股份有限公司独立董事，上海飞科电器股份有限公司独立董事，上海复星医药(集团)股份有限公司独立董
事。
潘瑞荣 曾任上海手工业局宣传处主任科员，上海市工业党委宣传处副处长，上海申日物产公司总经理，上海国际株式会社上海代表处副首席代
表、海外事业部部长，上海国际株式会社董事上海代表处首席代表，上海上实（集团）有限公司办公室副总经理，上海国际（欧洲）集
团公司副总裁、总裁，上海实业综合研究院理事、院长助理，本公司董事，上海实业（集团）有限公司资产管理部总经理，本公司监事
长。
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2015 年年度报告
刘显奇 曾任上海浦东发展银行社会保险基金部科长，上海永银房地产有限公司董事、总经理，上海安联投资发展公司副总经理，上海明天广场
有限公司董事、总经理，上海 JW 万豪酒店及行政公寓业主代表，上海上实南洋大酒店有限公司董事、总经理，上海四季酒店业主代表，
上实地产助理总裁，泉州市上实投资发展有限公司董事长，上海海际房地产有限公司董事长，上海上实南开房地产营销有限公司董事长，
本公司副总裁兼财务总监。现任本公司监事长。
杨殷龙 曾任上海四维律师事务所执业律师，上海实业（集团）有限公司助理法律顾问、综合协调部高级经理。现任上海实业（集团）有限公司
法务部副总经理，本公司监事。
陈一英 现任上海实业（集团）有限公司计划财务部副总经理，上海实业控股有限公司助理行政总裁，本公司监事。
吕清远 曾任中企房屋装修公司副经理、代经理，上实置业集团（上海）有限公司副总经理，上海上实南开地产有限公司总经理，本公司监事。
现任本公司不动产经营事业部总经理，上海实业开发有限公司总经理，上海金钟商业发展有限公司总经理，本公司监事。
盛志豪 曾任上海石化股份有限公司公用事业部计划财务科科长、上海石化股份有限公司水厂财务科科长、上海石化水务有限公司财务部主任，
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司财务部副总经理，本公司监事。现任本公司监事。
王江江 曾任上海石化涤纶事业部助理工程师、教培中心副主任，中国华源集团人力资源部劳资处处长，上海实业医药投资股份有限公司人力资
源部副总经理、办公室总经理，上海实业(集团)有限公司人力资源部副总经理。现任本公司副总裁。
柴会民 曾任上海上实城市发展投资有限公司副总裁，大理上实城市发展有限公司董事长、泉州市上实投资发展有限公司董事长、上实发展（青
岛）投资开发有限公司董事长、上海上实锦绣花城置业有限公司董事长、本公司助理总裁。现任本公司副总裁。
郭伟民 曾任上海建工集团基础工程公司副总经理，上海建工桥隧筑港工程有限公司总经理，上海磁悬浮交通发展有限公司总裁助理、副总经理，
上海建工集团总公司海外部副总经理，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司工程管理部总经理，哈尔滨上实置业有限公司董事长，
成都上实置业有限公司董事长，重庆华新国际实业有限公司董事长，天津市中天兴业房地产开发有限公司董事长，湖州湖峰置业有限公
司董事长，本公司助理总裁。现任本公司副总裁。
潘军 曾任上海金桥出口加工区房地产有限公司总经理助理，上海七百九思科技发展有限公司副总经理，苏州太湖中腾房地产有限公司总经理，
上海上实房地产有限公司副总经理，青岛上实城市发展有限公司总经理，青岛上实瑞欧置业有限公司总经理，上海实业发展股份有限公
司工程管理部总经理，现任本公司副总裁。
袁纪行 曾任安达信会计师事务所审计师，香港嘉华集团上海总部财务经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理经理，上海实业控股有限公
司内审部经理，上实管理（上海）有限公司审计部主管。现任本公司财务总监。
阚兆森 曾任上海实业发展股份有限公司董事会秘书、董事会办公室主任、副总裁。现任本公司董事会秘书。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
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2015 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
陆申 上海实业（集团）有限公司 执行董事 2011 年 4 月 29 日
陆申 上海实业控股有限公司 执行董事 2012 年 4 月 25 日
徐有利 上海实业（集团）有限公司 助理总裁 2014 年 1 月 7 日
阳建伟 上实管理（上海）有限公司 董事、副总经理 2014 年 10 月 10 日
杨殷龙 上海实业（集团）有限公司 法务部副总经理 2006 年 4 月 20 日
陈一英 上海实业控股有限公司 助理行政总裁 2013 年 4 月 8 日
唐钧 上实置业集团（上海）有限公司 董事长 2015 年 6 月 17 日
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
□适用 √不适用
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事、监事的报酬由公司股东大会决定；公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员
会制定的《公司薪酬管理办法》的规定执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司建立了规范的考核评议和激励约束机制，以业绩为导向，以考核为依据，以考核与奖惩挂钩为原则，
严格按照公司《绩效考核奖惩实施办法》对高级管理人员进行考核，董事、监事的津贴为其参加会议的
差旅费补偿。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 详见"董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况"。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 514.5
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
潘瑞荣 监事长 离任 退休
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2015 年年度报告
刘显奇 监事长 选举 工作变动
刘显奇 副总裁 离任 工作变动
袁纪行 财务总监 聘任 工作变动
潘军 副总裁 聘任 工作变动
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 40
主要子公司在职员工的数量 4,977
在职员工的数量合计 5,017
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 6
技术人员 9
财务人员 6
行政人员 19
合计 40
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 3
硕士 23
本科 12
大专 2
合计 40
(二) 薪酬政策
公司制定了以岗位责任、能力和业绩为导向，坚持效率优先，兼顾公平，保持公司可持续发
展的薪酬政策，实施固定薪酬与绩效考核相结合，为员工提供具有市场竞争力的薪酬。
(三) 培训计划
2015 年培训工作在坚持全员培训经常化、专业培训持续化、人才培训特色化、制度培训系统
化、培训形式多样化的基础上，立足公司整体战略和年度工作重心，依托培训制度、培训品牌、
内训外训渠道，在坚持促进业务能力提升和支持转型发展的基础上，关注重点领域、重要对象，
根据不同人员的培训需求与管理要求，分层次有针对性的开展培训活动，有重点地将培训工作与
公司经营业务发展、与员工个人发展紧密结合起来，从整体上提升公司的核心能力。开展了包括：
员工大讲台、承才计划、员工训练营、业务外训及个人岗职资质提升培训等在内的多种培训活动。
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
公司已经制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》等三会
制度，以及《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《内
幕信息知情人登记制度》等信息管理及投资者关系管理制度。报告期内，公司根据《公司法》、
《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所最
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2015 年年度报告
新法律法规的要求，进一步完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，并根据公司实际情
况修订了《公司章程》。
公司建立了健全的公司法人治理结构。公司股东大会、董事会、监事会及经理层之间权责明
确，各司其职、各尽其责、相互制衡、相互协调。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、
财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司所有的生产经营或重大事项均
根据《公司章程》及相关制度的规定按授权权限提交经理层、董事会和股东大会讨论确定。公司
董事均能忠实诚信、勤勉尽责。全体监事均能够认真履行职责，依法、独立地对公司生产经营情
况、财务状况以及公司董事和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及
投资者的合法权益。公司在股东与股东大会、控股股东与上市公司、董事与董事会、监事与监事
会、绩效评价与激励约束机制、利益相关者、信息披露与透明度等主要治理方面均符合监管部门
有关文件的要求，公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2015 年第一次临时股 2015 年 2 月 16 日 上海证券交易所网站 2015 年 2 月 17 日
东大会 （www.sse.com.cn）
2014 年年度股东大会 2015 年 6 月 18 日 上海证券交易所网站 2015 年 6 月 19 日
（www.sse.com.cn）
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
陆申 否 13 13 11 0 0 否 2
唐钧 否 13 13 11 0 0 否 2
阳建伟 否 13 13 11 0 0 否 2
徐有利 否 13 13 11 0 0 否 2
王立民 是 13 13 11 0 0 否 2
张泓铭 是 13 13 11 0 0 否 2
曹惠民 是 13 13 11 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
无
年内召开董事会会议次数 13
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内公司独立董事未对公司有关事项提出异议。
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2015 年年度报告
(三) 其他
无
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
报告期内，董事会下设专门委员会在履行职责时均对所审议议案表示赞成，未提出其他意见和建
议。
五、监事会发现公司存在风险的说明
监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
详见第五节“承诺事项履行情况”。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
报告期内，公司对高级管理人员主要依据董事会审议通过的《公司薪酬管理办法》和年度经
营管理目标进行检查与考核。公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员会制定的
《公司薪酬管理办法》的规定执行。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司第六届第三十四次会议审议通过了《2015 年度内部控制评价报告》，详见 2016 年 3 月 30 日
登载于上海证券交易所网站 www.sse.com 上的相关公告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
详见 2016 年 3 月 30 日登载于上海证券交易所网站 www.sse.com 上的相关公告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
无
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
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2015 年年度报告
上海实 14 上 实 122362 2015 年 3 2020 年 3 10 4.92% 按年付 上海证
业发展 01 月 23 日 月 23 日 息,到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第一
期）
公司债券其他情况的说明
无
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
无
三、公司债券募集资金使用情况
公司“14 上实 01”公开发行公司债券，募集资金总额人民币 1,000,000,000 元，已按照募集说
明书上列明的用途使用完毕。
四、公司债券资信评级机构情况
2015 年 5 月 27 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司 2014 年年报出具
跟踪评级报告，维持公司主体信用等级 AA、债券信用等级 AA，评级展望稳定。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评级期
限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证评将
密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证评将
在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承
诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
报告期内债券受托管理人按约定履行职责。
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2015 年年度报告
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本期比上年同 变动原
主要指标 2015 年 2014 年
期增减（%） 因
息税折旧摊销前利润 1,443,308,636.70 1,629,785,151.56 -11.44%
投资活动产生的现金流量净 -474,873,377.46 -186,999,829.55 -153.94% 投资活
额 动现金
流入减
少额超
过流出
减少额
筹资活动产生的现金流量净 1,630,652,770.68 483,462,836.66 237.29% 发行公
额 司债和
中票共
20 亿元
所致
期末现金及现金等价物余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11 -3.49%
流动比率 1.96 2.13 -7.98%
速动比率 0.71 0.82 -13.41%
资产负债率 79.79% 66.93% 12.86%
EBITDA 全部债务比 6.63% 8.86% -2.23%
利息保障倍数 2.27 4.43 -48.76% 发行公
司债和
中票导
致利息
支出增
加
现金利息保障倍数 -0.61 -2.33 73.82% 发行公
司债和
中票导
致利息
支出增
加
EBITDA 利息保障倍数 2.36 4.59 -48.58% 发行公
司债和
中票导
致利息
支出增
加
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
九、报告期末公司资产情况
截至 2015 年 12 月 31 日，公司被用作抵押的资产 33.30 亿元，被用作质押的资产 14.63 亿元。
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2015 年年度报告
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募集资
金人民币 10 亿元，尚未到付息兑付时间，公司将于 2016 年 6 月 16 日按时付息。
十一、 公司报告期内的银行授信情况
公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作关系，融资
能力较强，公司获得了较高的授信额度。截至 2015 年 12 月 31 日，公司获得银行给予的授信总额
度为 160.265 亿元，其中尚未使用的授信额度为 48.79 亿元，公司可在上述授信总额度内开展融
资，以支持业务的发展。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时兑付
公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
报告期内，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的重大事项。
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2015 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计报告
上会师报字(2016)第 0769 号
上海实业发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海实业发展股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2015
年 12 月 31 日的资产负债表与合并资产负债表，2015 年度的利润表与合并利润表、现金流量表和
合并现金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对合并财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：(1)按照企业会计准则的规
定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不
存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和
执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
贵公司 2015 年 12 月 31 日的财务状况以及 2015 年度的经营成果和现金流量。
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2015 年年度报告
上会会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 胡治华
中国注册会计师 张 健
中国 上海 二○一六年三月二十九日
二、财务报表
合并资产负债表
2015 年 12 月 31 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 5,458,405,964.54 5,684,631,857.53
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2 3,794,720.72 29,860,054.80
预付款项 3 39,109,033.71 188,043,266.17
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 4 4,741,733.34
应收股利
其他应收款 5 3,389,785,731.51 3,443,998,279.55
买入返售金融资产
存货 6 15,749,562,448.41 15,223,562,749.03
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 55,000,000.00
其他流动资产 7 29,567,671.27 106,284,295.90
流动资产合计 24,674,967,303.50 24,731,380,502.98
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 8 527,271,249.93 517,083,749.93
持有至到期投资 55,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 9 317,571,891.28 312,358,489.82
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2015 年年度报告
投资性房地产 10 1,639,351,450.50 1,688,553,881.22
固定资产 11 31,595,649.40 29,392,293.45
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 12 1,248,000.00 1,320,000.00
开发支出
商誉 13 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 75,055.50 179,388.86
递延所得税资产 14 41,219,943.80 78,353,783.28
其他非流动资产 15 1,427,250.00 13,132,750.00
非流动资产合计 2,600,216,819.69 2,735,830,665.84
资产总计 27,275,184,123.19 27,467,211,168.82
流动负债：
短期借款 16 2,000,000,000.00 1,470,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 17 1,624,929,624.77 1,514,371,318.16
预收款项 18 2,073,250,030.04 2,435,085,378.63
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 19 3,748,456.38 2,937,635.78
应交税费 20 565,697,654.21 494,072,655.98
应付利息 21 66,175,833.33
应付股利 22 271,834,371.78 4,202,308.00
其他应付款 23 3,745,705,666.61 4,172,830,188.26
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 24 2,215,000,000.00 1,523,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 12,566,341,637.12 11,616,499,484.81
非流动负债：
长期借款 25 6,832,500,000.00 6,367,700,000.00
应付债券 26 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
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2015 年年度报告
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 27 374,356,923.40 400,405,268.23
其他非流动负债
非流动负债合计 9,196,284,835.16 6,768,105,268.23
负债合计 21,762,626,472.28 18,384,604,753.04
所有者权益
股本 28 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 29 33,740,072.63 2,601,791,627.93
减：库存股
其他综合收益 30 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 31 362,124,939.10 343,732,107.31
一般风险准备
未分配利润 32 3,009,187,042.32 3,762,405,845.78
归属于母公司所有者权益合计 4,771,171,288.22 8,074,048,815.19
少数股东权益 741,386,362.69 1,008,557,600.59
所有者权益合计 5,512,557,650.91 9,082,606,415.78
负债和所有者权益总计 27,275,184,123.19 27,467,211,168.82
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2015 年 12 月 31 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,734,673,780.67 2,419,028,678.68
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 43,215.52
预付款项 1,328,000.00
应收利息
应收股利 56,003,109.17
其他应收款 10,101,769,761.37 6,920,002,035.77
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 12,892,448,651.21 9,340,401,929.97
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2015 年年度报告
非流动资产：
可供出售金融资产 501,583,749.93 506,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8,139,489,571.06 4,677,557,696.49
投资性房地产 854,527,253.30 880,986,565.34
固定资产 4,198,998.71 3,800,356.63
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 10,152.20 16,857.28
其他非流动资产 5,996,500.00
非流动资产合计 9,499,809,725.20 6,074,941,725.67
资产总计 22,392,258,376.41 15,415,343,655.64
流动负债：
短期借款 2,000,000,000.00 1,450,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 43,215.33
预收款项
应付职工薪酬
应交税费 14,872,646.71 13,710,868.13
应付利息 66,175,833.33
应付股利
其他应付款 6,588,400,352.77 4,212,881,199.23
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,805,000,000.00 1,109,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 10,474,450,832.62 6,785,635,282.69
非流动负债：
长期借款 5,902,500,000.00 4,784,500,000.00
应付债券 1,989,427,911.76
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
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2015 年年度报告
其他非流动负债
非流动负债合计 7,891,927,911.76 4,784,500,000.00
负债合计 18,366,378,744.38 11,570,135,282.69
所有者权益：
股本 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 531,553,408.62 457,891,135.43
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 328,287,782.80 309,894,951.01
未分配利润 1,799,919,206.44 1,711,303,052.34
所有者权益合计 4,025,879,632.03 3,845,208,372.95
负债和所有者权益总计 22,392,258,376.41 15,415,343,655.64
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2015 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66
其中：营业收入 33 6,619,175,075.58 6,056,456,939.66
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,809,637,295.66 5,439,080,415.33
其中：营业成本 33 4,311,284,476.47 4,323,404,232.07
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 34 842,202,386.20 581,359,404.78
销售费用 35 164,201,130.60 121,439,602.53
管理费用 36 275,007,900.52 205,366,701.64
财务费用 37 283,007,218.34 134,780,164.66
资产减值损失 38 -66,065,816.47 72,730,309.65
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 39 163,065,884.95 685,006,093.06
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
56 / 158
2015 年年度报告
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 972,603,664.87 1,302,382,617.39
加：营业外收入 40 35,890,351.08 40,895,682.00
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 41 29,259,683.71 2,826,645.35
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 979,234,332.24 1,340,451,654.04
减：所得税费用 42 374,661,621.18 369,989,142.24
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 604,572,711.06 970,462,511.80
归属于母公司所有者的净利润 519,654,725.22 919,316,478.31
少数股东损益 84,917,985.84 51,146,033.49
六、其他综合收益的税后净额 43 32,011,093.90
归属母公司所有者的其他综合收益的税 32,011,093.90
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 32,011,093.90
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 32,011,093.90
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 604,572,711.06 1,002,473,605.70
归属于母公司所有者的综合收益总额 519,654,725.22 951,327,572.21
归属于少数股东的综合收益总额 84,917,985.84 51,146,033.49
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.48 0.85
（二）稀释每股收益(元/股) 0.48 0.85
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：214,947,802.70 元,上期
被合并方实现的净利润为：34,000,886.79 元。
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年年度报告
母公司利润表
2015 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 86,274,999.55 72,889,248.96
减：营业成本 35,073,984.79 35,205,060.30
营业税金及附加 31,915,531.87 26,666,628.17
销售费用
管理费用 41,169,213.71 34,316,030.40
财务费用 206,324,029.10 93,800,917.51
资产减值损失 -26,820.33 -610,929.63
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 420,499,567.59 1,301,171,838.09
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 192,318,628.00 1,184,683,380.30
加：营业外收入 18,795,912.98 12,959,960.58
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 27,078,845.50 702,690.08
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 184,035,695.48 1,196,940,650.80
减：所得税费用 107,377.61 105,963,879.34
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 183,928,317.87 1,090,976,771.46
五、其他综合收益的税后净额 32,011,093.90
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收 32,011,093.90
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损 32,011,093.90
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 183,928,317.87 1,122,987,865.36
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年年度报告
合并现金流量表
2015 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,736,502,662.03 3,370,008,954.56
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 29,763,492.02 32,691,660.21
收到其他与经营活动有关的现金 44 503,632,631.02 685,333,420.29
经营活动现金流入小计 7,269,898,785.07 4,088,034,035.06
购买商品、接受劳务支付的现金 4,240,364,484.55 3,790,692,351.56
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 597,113,601.02 419,631,264.85
支付的各项税费 1,180,729,202.32 775,900,041.40
支付其他与经营活动有关的现金 44 2,601,819,885.03 732,556,632.71
经营活动现金流出小计 8,620,027,172.92 5,718,780,290.52
经营活动产生的现金流量净额 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,002,477,334.83 411,250,000.00
取得投资收益收到的现金 195,845,931.41 25,500,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长 531,017.37 855,728.08
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 61,736,921.38 829,182,432.86
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,126,007,673.26
投资活动现金流入小计 1,260,591,204.99 2,392,795,834.20
购建固定资产、无形资产和其他长 6,610,585.47 7,735,663.75
期资产支付的现金
投资支付的现金 680,027,500.00 2,572,060,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 1,045,770,648.80
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 44 3,055,848.18
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2015 年年度报告
投资活动现金流出小计 1,735,464,582.45 2,579,795,663.75
投资活动产生的现金流量净额 -474,873,377.46 -186,999,829.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 490,000.00 41,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 5,307,771,171.72 5,661,170,000.00
发行债券收到的现金 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 44 1,110,634,345.77 957,926,213.65
筹资活动现金流入小计 8,410,895,517.49 6,660,996,213.65
偿还债务支付的现金 3,793,971,171.72 3,586,532,573.82
分配股利、利润或偿付利息支付的 786,152,564.45 666,434,942.10
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 44 2,200,119,010.64 1,924,565,861.07
筹资活动现金流出小计 6,780,242,746.81 6,177,533,376.99
筹资活动产生的现金流量净额 1,630,652,770.68 483,462,836.66
四、汇率变动对现金及现金等价物的 531,014.34 850,039.26
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -193,817,980.29 -1,333,433,209.09
加：期初现金及现金等价物余额 5,556,465,898.11 6,889,899,107.20
六、期末现金及现金等价物余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
2015 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 90,190,723.99 76,935,214.48
收到的税费返还 18,789,000.00 9,919,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 26,930,396.73 320,869,627.16
经营活动现金流入小计 135,910,120.72 407,723,841.64
购买商品、接受劳务支付的现金 96,258,511.17 9,437,965.32
支付给职工以及为职工支付的现金 22,825,992.07 20,847,204.13
支付的各项税费 38,238,389.27 131,387,459.21
支付其他与经营活动有关的现金 1,061,201,680.64 72,592,685.07
经营活动现金流出小计 1,218,524,573.15 234,265,313.73
经营活动产生的现金流量净额 -1,082,614,452.43 173,458,527.91
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 15,996,500.00 10,000,000.00
取得投资收益收到的现金 370,428,946.65 740,342,860.54
处置固定资产、无形资产和其他长 131,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 62,085,200.00 872,609,322.24
60 / 158
2015 年年度报告
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 448,641,646.65 1,622,952,182.78
购建固定资产、无形资产和其他长 245,045.00 2,260,879.40
期资产支付的现金
投资支付的现金 480,000,000.00 1,770,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 1,051,287,289.61
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,531,532,334.61 1,772,260,879.40
投资活动产生的现金流量净额 -1,082,890,687.96 -149,308,696.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,930,000,000.00 5,618,500,000.00
发行债券收到的现金 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 3,378,507,834.03 1,198,305,757.92
筹资活动现金流入小计 10,300,507,834.03 6,816,805,757.92
偿还债务支付的现金 2,566,000,000.00 3,426,632,573.82
分配股利、利润或偿付利息支付的 353,511,289.29 253,993,624.53
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 4,899,846,302.36 4,971,474,838.22
筹资活动现金流出小计 7,819,357,591.65 8,652,101,036.57
筹资活动产生的现金流量净额 2,481,150,242.38 -1,835,295,278.65
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 315,645,101.99 -1,811,145,447.36
加：期初现金及现金等价物余额 2,419,028,678.68 4,230,174,126.04
六、期末现金及现金等价物余额 2,734,673,780.67 2,419,028,678.68
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年年度报告
合并所有者权益变动表
2015 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 减
具 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
余额
三、本期增减 -2,568,051,555.30 18,392,831.79 -753,218,803.46 -267,171,237.90 -3,570,048,764.87
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 519,654,725.22 84,917,985.84 604,572,711.06
益总额
（二）所有者 490,000.00 490,000.00
投入和减少
资本
1．股东投入 490,000.00 490,000.00
的普通股
62 / 158
2015 年年度报告
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-
（三）利润分 18,392,831.79 -95,312,163.77 -297,175,033.13 -374,094,365.11
配
1．提取盈余 18,392,831.79 -18,392,831.79
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -76,919,331.98 -297,175,033.13 -374,094,365.11
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -2,568,051,555.30 -1,177,561,364.91 -55,404,190.61 -3,801,017,110.82
四、本期期末 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
63 / 158
2015 年年度报告
余额
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末 1,083,370,873.00 1,338,345,021.56 250,737,267.27 234,634,430.16 2,310,458,542.36 2,155,904,228.28 7,373,450,362.63
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 1,083,370,873.00 1,338,345,021.56 250,737,267.27 234,634,430.16 2,310,458,542.36 2,155,904,228.28 7,373,450,362.63
余额
三、本期增减 1,263,446,606.37 32,011,093.90 109,097,677.15 1,451,947,303.42 -1,147,346,627.69 1,709,156,053.15
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 32,011,093.90 919,316,478.31 51,146,033.49 1,002,473,605.70
益总额
（二）所有者 -1,385,481,935.90 -1,385,481,935.90
投入和减少
资本
1．股东投入 41,900,000.00 41,900,000.00
的普通股
2．其他权益
64 / 158
2015 年年度报告
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 -1,427,381,935.90 -1,427,381,935.90
（三）利润分 109,097,677.15 -163,266,220.80 -58,362,476.84 -112,531,020.49
配
1．提取盈余 109,097,677.15 -109,097,677.15
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -54,168,543.65 -58,362,476.84 -112,531,020.49
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 1,263,446,606.37 695,897,045.91 245,351,751.56 2,204,695,403.84
四、本期期末 1,083,370,873.00 2,601,791,627.93 282,748,361.17 343,732,107.31 3,762,405,845.78 1,008,557,600.59 9,082,606,415.78
余额
65 / 158
2015 年年度报告
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司所有者权益变动表
2015 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
三、本期增减变动金额（减 73,662,273.19 18,392,831.79 88,616,154.10 180,671,259.08
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 183,928,317.87 183,928,317.87
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 18,392,831.79 -95,312,163.77 -76,919,331.98
1．提取盈余公积 18,392,831.79 -18,392,831.79
2．对所有者（或股东）的分 -76,919,331.98 -76,919,331.98
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
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本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 73,662,273.19 73,662,273.19
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
上期
其他权益工 减
专
具 ：
项目 项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 250,737,267.27 200,797,273.86 783,592,501.68 2,776,389,051.24
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 250,737,267.27 200,797,273.86 783,592,501.68 2,776,389,051.24
三、本期增减变动金额（减 32,011,093.90 109,097,677.15 927,710,550.66 1,068,819,321.71
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 32,011,093.90 1,090,976,771.46 1,122,987,865.36
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 109,097,677.15 -163,266,220.80 -54,168,543.65
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2015 年年度报告
1．提取盈余公积 109,097,677.15 -109,097,677.15
2．对所有者（或股东）的分 -54,168,543.65 -54,168,543.65
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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三、公司基本情况
1. 公司概况
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份
有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，
并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。截至本报告期末，公司总股本
1,083,370,873 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
公司注册地：上海市浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务，国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2016 年 3 月 29 日经公司第六届董事会第三十四次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范
围的子公司主要有上海锐珩投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、湖南丰盛房地产开
发有限公司、重庆海上海置业有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、实锐香港投资管理有限公
司、上海上投控股有限公司、上海上投置业发展有限公司、苏州上投置业有限公司、绍兴上投置
业发展有限公司、上海新世纪房产服务有限公司、上海汇通房地产有限公司、上海胜清置业有限
公司、天津上投置业发展有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”，本年度不再纳入合并
范围的子公司主要有上海瑞陟投资管理有限公司、杭州上实房地产开发有限公司、哈尔滨上实置
业有限公司、上海上实金马物业管理有限公司、天津上投置业发展有限公司等，详见“附注八、
合并范围的变动”。
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2015 年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项具
体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提(详
见“附注五、10”)、存货的计价 (详见“附注五、11”)、收入的确认(详见“附注五、23”)等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键假设详见“附注五、27”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 同一控制下的企业合并
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在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
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编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
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币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
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2015 年年度报告
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
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2015 年年度报告
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
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来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方
应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项
一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以
前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
应计提的坏账准备)
非关联方组合采用账龄分析法计提坏账准备
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内 0.30% 0.30%
1－2 年 5.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 10.00%
3 年以上 50.00% 50.00%
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
(4) 对于其他应收款项的坏账准备计提方法
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提坏账准备。
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2015 年年度报告
11. 存货
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
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存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 长期股权投资
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控
制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单
位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—合营
安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
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公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》等的有关规
定属于资产减值损失的，应当全额确认。
对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相
关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权投资借方差额后，确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
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活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
(4) 长期股权投资减值
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
13. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年、40 年 5.000% 3.800%、2.375%
投资性房地产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
14. 固定资产
(1).固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).各类固定资产折旧方法
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：
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固定资产分类 估计使用年限 残值率 年折旧率
房屋建筑物 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
15. 在建工程
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
16. 借款费用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
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(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
17. 无形资产
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
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(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 无形资产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
18. 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的
生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产如存在可收回金额低于其账面价值的情
况，将按照其差额计提减值准备，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转
回。
19. 长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
20. 职工薪酬
(1) 职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
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1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(2) 短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付
的职工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(3) 离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的
各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本， 上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(4) 辞退福利
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是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(5) 其他长期职工福利
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：①服务成本；②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；③重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
22. 股份支付及权益工具
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
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对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
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23. 收入
(1) 营业收入包括销售商品收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 让渡资产使用权收入的确认
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让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
24. 政府补助
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 公司能够满足政府补助所附条件；
(2) 公司能够收到政府补助。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。与收益相关的政府补贴，应当分别下列情况处理：
① 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计
入当期损益；
② 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
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资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
26. 经营租赁和融资租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
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2015 年年度报告
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(3) 本公司暂无融资租赁业务。
27. 其他重要会计政策和会计估计
本公司根据历史经验和其它因索，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
假设进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(1) 存货减值的估计
本公司于资产负债表日对存货的可变现净值进行评估，当可变现净值低于账面成本时，按存货成
本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(2) 长期资产减值的估计
本公司于资产负债表日对投资性房地产、固定资产、在建工程及对子公司、联营企业的长期股权
投资等长期资产是否出现减值进行测试。
在判断上述资产是否存在减值时，管理层主要从以下方面进行评估和分析：
① 影响资产减值的事项是否已经发生；
② 资产继续使用或处置而预期可获得的现金流量现值是否低于资产的账面价值；
③ 预期未来现金流量现值中使用的重要假设是否适当。
本公司所采用的用于确定减值的相关假设，如未来现金流量现值方法中所采用的盈利状况、折现
率及增长率假设发生变化，可能会对减值测试中所使用的现值产生重大影响，并导致本公司的上
述长期资产出现减值。
长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
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2015 年年度报告
(3) 应收账款和其他应收款减值
本公司管理层及时判断应收账款和其他应收款的可回收程度，以此来估计应收账款和其他应收款
减值准备。如发生任何事件或情况变动，显示本公司未必可追回有关余额，则需要使用估计，对
应收账款和其他应收款计提准备。若预期数字与原来估计数不同，有关差额则会影响应收账款和
其他应收款的账面价值，以及在估计变动期间的减值费用。
28. 主要会计政策、会计估计的变更及前期会计差错更正
(1)、会计政策变更
报告期内本公司无重大会计政策变更事项。
(2)、会计估计变更
报告期内本公司无重大会计估计变更事项。
(3)、前期会计差错更正
报告期内本公司无重大前期会计差错更正事项。
六、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 17%
营业税 房地产销售收入、物业管理收入等 5%
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金
人民币 623,292.56 839,234.88
美元 5,604.00 6.4936 36,390.13 5,604.00 6.1190 34,290.88
小计 659,682.69 873,525.76
银行存款
人民币 5,140,460,773.34 5,444,809,056.70
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2015 年年度报告
美元 72,392.81 6.4936 470,089.95 4,265,517.80 6.1190 26,100,703.42
小计 5,140,930,863.29 5,470,909,760.12
其他货币资金
人民币 316,815,418.56 212,848,571.65
小计 316,815,418.56 212,848,571.65
合计 5,458,405,964.54 5,684,631,857.53
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 年初余额
工程履约保证金、项目开发资本金监管、业主按揭 113,804,380.81 140,501,052.58
保证金等
其中：非现金及现金等价物—工程履约保证金 86,758,046.72 116,165,959.42
非现金及现金等价物—项目开发资本金监管 9,000,000.00 12,000,000.00
非现金及现金等价物小计 95,758,046.72 128,165,959.42
2、 应收账款
(1). 应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账
准备的应收账款
非关联方组合 3,807,142.30 96.97% 12,421.58 9.46% 29,979,686.76 99.61% 119,631.96 50.16%
关联方组合
单项金额不重大 118,868.57 3.03% 118,868.57 90.54% 118,868.57 0.39% 118,868.57 49.84%
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 3,926,010.87 100.00% 131,290.15 100.00% 30,098,555.33 100.00% 238,500.53 100.00%
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 3,785,862.30 0.30% 11,357.58
1至2年 21,280.00 5.00% 1,064.00
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2015 年年度报告
2至3年 10.00%
3 年以上 50.00%
合计 3,807,142.30 12,421.58
确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关
联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的应收账款，与经单独测试后
未减值的应收账款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特
征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净转回坏账准备 107,210.38 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
本期无实际核销的应收账款。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
第一名 非关联方 2,628,598.43 7,885.80 1 年以内 66.95%
第二名 非关联方 957,769.87 2,873.31 1 年以内 24.40%
第三名 非关联方 185,120.00 555.36 1 年以内 4.72%
第四名 非关联方 99,868.57 99,868.57 3 年以上 2.54%
第五名 非关联方 20,530.00 1,026.50 1-2 年 0.52%
合计 3,891,886.87 112,209.54 99.13%
3、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 39,109,033.71 100.00% 4,784,393.67 2.54%
1至2年
2至3年
3 年以上 183,258,872.50 97.46%
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2015 年年度报告
合计 39,109,033.71 100.00% 188,043,266.17 100.00%
本报告期末无账龄超过 1 年的重要预付款项。
(2). 期末预付账款前五名情况：
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
浙江宝业建设集团有限公司 非关联方 32,810,000.00 83.89%
苏州中元建设开发有限公司供水安装工程 非关联方 2,701,400.00 6.91%
分公司
苏州燃气集团有限责任公司 非关联方 1,057,000.00 2.70%
中天建设集团有限公司 非关联方 448,872.50 1.15%
上海九源汽车销售服务有限公司 非关联方 327,600.00 0.84%
合计 37,344,872.50 95.49%
4、 应收利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
定期存款 4,741,733.34
合计 4,741,733.34
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2015 年年度报告
5、 其他应收款
(1). 其他应收款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的其 20,454,556.00 0.60% 20,454,556.00 58.62% 20,954,556.00 0.60% 20,954,556.00 62.37%
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
非关联方组合 175,472,785.09 5.12% 9,562,164.21 27.41% 204,391,038.36 5.88% 9,153,466.80 27.24%
关联方组合 3,223,875,110.63 94.14% 3,248,760,707.99 93.42%
单项金额不重大但单独计提坏账准备的 4,874,179.76 0.14% 4,874,179.76 13.97% 3,490,806.76 0.10% 3,490,806.76 10.39%
其他应收款
合计 3,424,676,631.48 100.00% 34,890,899.97 100.00% 3,477,597,109.11 100.00% 33,598,829.56 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
单位：元 币种：人民币
期末余额
单位名称或款项性质
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城(集团)有限公司 20,454,556.00 20,454,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
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2015 年年度报告
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 127,653,146.90 0.30% 382,959.45
1至2年 31,702,159.92 5.00% 1,585,108.00
2至3年 1,161,605.95 10.00% 116,160.60
3 年以上 14,955,872.32 50.00% 7,477,936.16
合计 175,472,785.09 9,562,164.21
确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，
关联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的其他应收款，与经单独测
试后未减值的其他应收款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用
风险特征的其他应收款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
有限公司
客户欠缴大修理基金 128,407.80 128,407.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
定金 55,000.00 55,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
上海金贸设备成套工程 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
有限公司
押金及保证金 402,200.00 402,200.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
长沙电机厂有限责任公 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
司
备用金 30,600.00 30,600.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 4,874,179.76 4,874,179.76
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净计提坏账准备 899,438.57 元。
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2015 年年度报告
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
单位名称或 与本公司
期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
款项性质 关系
泉州市上实 合营公司 1,569,628,989.47 1 年以内、1-2 45.83%
投资发展有 年、2-3 年、3 年
限公司 以上
上海虹晟投 联营公司 981,300,750.00 1 年以内 28.65%
资发展有限
公司
杭州上实房 联营公司 461,386,663.39 1 年以内 13.47%
地产开发有
限公司
上海实业养 联营公司 190,000,000.00 1-2 年 5.55%
老投资有限
公司
上海复兴城 非关联方 20,454,556.00 20,454,556.00 3 年以上 0.60%
(集团)有限
公司
合计 3,222,770,958.86 20,454,556.00 94.10%
6、 存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 年初余额
目 金额 跌价准备 账面价值 金额 跌价准备 账面价值
开 10,909,782,124.20 10,909,782,124.20 9,512,455,724.87 9,512,455,724.87
发
成
本
开 4,900,235,929.36 61,675,650.81 4,838,560,278.55 5,838,910,043.22 129,148,118.71 5,709,761,924.51
发
产
品
库 1,165,070.84 1,165,070.84 1,190,561.53 1,190,561.53
存
商
品
低 47,933.50 47,933.50 99,320.60 99,320.60
值
易
耗
品
原 7,041.32 7,041.32 55,217.52 55,217.52
材
料
合 15,811,238,099.22 61,675,650.81 15,749,562,448.41 15,352,710,867.74 129,148,118.71 15,223,562,749.03
计
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2015 年年度报告
(2).开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工 预计 期末余额 年初余额
时间 总投资
(亿元)
上海长宁八八中心 2010 年 2016 年 27.45 2,046,626,744.88 2,161,919,604.25
青岛.啤酒城 2012 年 2018 年 75.00 1,981,719,030.37 2,124,015,380.90
杭州余杭.白洋港城 2014 年 2018 年 23.44 1,215,586,458.11 554,889,112.45
上海青浦.海上湾 2009 年 2017 年 36.36 1,052,698,671.64 892,952,356.49
上海青浦朱家角镇 9 街
2011 年 2016 年 40.88 896,341,659.04 715,238,002.39
坊 48/5 丘地块
长沙丰盛时代大厦 2016 年 7.10 627,174,641.05
苏州越秀苑北区二期 2013 年 2016 年 7.29 595,796,896.53 493,236,293.38
湖州吴兴区东部新区
2016 年 282,000,000.00
BLD35-2 地块
上海嘉定.海上荟 2014 年 2016 年 7.50 447,465,167.14 305,747,582.95
湖州市区宗地编号
2007 年 2016 年 8.70 427,384,022.58 221,527,926.71
2007-02 号地块
湖州吴兴区东部新区
2016 年 487,000,000.00
HD35-2E 地块
绍兴国际华城四期 2014 年 2016 年 3.03 254,414,747.70 162,681,341.97
上海泰府名邸 6 号楼 2006 年 2017 年 2.40 213,696,207.30 202,798,030.81
上海海源别墅项目 2012 年 2018 年 6.08 189,722,023.24 402,812,796.51
重庆.海上海 2015 年 2017 年 4.34 102,298,344.74
大理洱海庄园 2006 年 12.85 80,822,386.48 69,296,068.74
湖州市湖东区 HD48 号
2008 年 2016 年 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
地块
成都.海上海 2011 年 2015 年 17.88 - 736,711,103.92
杭州余杭区良渚街道
2015 年 2019 年 20.34 - 459,595,000.00
46 号地块
合计 10,909,782,124.20 9,512,455,724.87
其中：本期利息资本化金额 203,144,641.10 元。
(3).开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成都海上海 2015 年 568,784,738.82 752,947,778.68 246,072,906.06 1,075,659,611.44
上海.金山海上纳缇 2014 年 1,370,460,754.73 15,256,695.08 365,074,703.36 1,020,642,746.45
上海青浦和墅一期 2014 年 721,001,981.86 - 110,930,467.72 610,071,514.14
湖州.海上湾 2014 年 556,594,851.65 - 146,612,549.47 409,982,302.18
上海海源别墅一期及 2009 年
52,078,243.33 341,426,071.09 - 393,504,314.42
二期 /2015 年
上海北竿山国际艺术
2011 年 346,226,014.34 - - 346,226,014.34
中心三期
上海长宁八八中心住
2015 年 57,526,995.98 544,460,740.71 282,964,605.95 319,023,130.74
宅二期
绍兴国际华城三期 2011 年 165,815,406.10 - - 165,815,406.10
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2015 年年度报告
上海北竿山国际艺术
2012 年 215,932,272.18 3,939,391.41 110,046,742.57 109,824,921.02
中心四期
上海青浦海上湾一期
2014 年 331,212,274.08 - 223,299,585.55 107,912,688.53
及二期
上海胶州路、瑞金南
87,727,418.14 87,727,418.14
路等房产
上海泰府名邸 1-5 号
2009 年 81,140,096.66 - - 81,140,096.66
楼
苏州越秀苑北区 2012 年 42,182,728.17 24,604,567.07 20,325,494.31 46,461,800.93
上海北竿山国际艺术
2009 年 42,977,100.90 - - 42,977,100.90
中心二期
绍兴国际华城一期 2006 年 18,028,627.45 2,774,590.09 - 20,803,217.54
上海黄浦新苑二期 2008 年 22,982,992.89 - 2,443,236.24 20,539,756.65
重庆水天花园 2011 年 19,357,825.73 650,673.24 435,825.04 19,572,673.93
天津莱茵小镇 2012 年 56,722,761.45 - 42,041,264.15 14,681,497.30
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 - 4,520,559.25
上海北竿山国际艺术
2008 年 3,149,158.70 - - 3,149,158.70
中心一期
哈尔滨盛世江南等项
2011 年 21,596,469.44 - 21,596,469.44 -
目
湖州东方国际别墅 2011 年 6,764,266.28 - 6,764,266.28 -
大理洱海庄园 2013 年 5,952,857.07 - 5,952,857.07 -
天津华亭佳园三期 2012 年 199,741,463.40 - 199,741,463.40 -
天津华亭丽园 2014 年 840,432,184.62 - 840,432,184.62 -
合计 5,838,910,043.22 1,686,060,507.37 2,624,734,621.23 4,900,235,929.36
(4). 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 年初余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发产品 129,148,118.71 282,456.00 67,754,923.90 61,675,650.81
(5). 存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 本期转回金额占该项
存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值 出售 1.38%
(6). 期末抵押、担保的存货情形如下
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长沙丰盛时代大厦 62,717 万元 一年内到期非流动负债 14,000 万元
上海长宁八八中心 190,608 万元 长期借款 40,000 万元
部分房产及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
苏州越秀苑北区土 8,395 万元 一年内到期非流动负债 9,000 万元
地使用权
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2015 年年度报告
7、 其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
预缴营业税 27,619,427.39 83,989,385.29
预缴城市维护建设税 1,122,522.18 5,760,312.11
预缴教育费及附加 469,596.79 2,344,766.08
预缴企业所得税 17,035.50 13,383,253.76
其他 339,089.41 806,578.66
合计 29,567,671.27 106,284,295.90
8、 可供出售金融资产
√适用 □不适用
(1). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工
具：
可供出售权益工 527,271,249.93 527,271,249.93 517,083,749.93 517,083,749.93
具：
按公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
计量的
按成本计量 180,687,500.00 180,687,500.00 170,500,000.00 170,500,000.00
的
其他
合计 527,271,249.93 527,271,249.93 517,083,749.93 517,083,749.93
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位：元 币种：人民币
可供出售 可供出售
可供出售金融资产分类 合计
权益工具 债务工具
权益工具的成本/债务工具的摊
63,835,388.76 63,835,388.76
余成本
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
累计计入其他综合收益的公允
282,748,361.17 282,748,361.17
价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
单位：元 币种：人民币
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2015 年年度报告
本
账面余额 减值准备
在被投 期
被投资 年 本 本 期 资单位 现
单位 初 期 期 末 持股比 金
年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 例(%) 红
余 增 减 余
额 加 少 额 利
上海海外 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
联合投资
股份有限
公司
上海众鑫 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00%
建筑设计
研究院有
限公司
上海誉德 10,500,000.00 10,500,000.00 5.00%
动力技术
集团股份
有限公司
上海瑞陟 5,000,000.00 5,000,000.00 16.67%
投资管理
有限公司
北京复方 187,500.00 187,500.00 3.00%
科技有限
公司
福建上实 10,000,000.00 10,000,000.00 10.00%
地产开发
有限公司
合计 170,500,000.00 20,187,500.00 10,000,000.00 180,687,500.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
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2015 年年度报告
9、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
年初 宣告发放 期末 减值准备
被投资单位 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 计提
余额 追加投资 现金股利 其他 余额 期末余额
投资 投资损益 收益调整 益变动 减值准备
或利润
一、合营企
业
泉州市上实 285,666,975.89 -18,017,688.23 267,649,287.66
投资发展有
限公司
上海实银资 8,722,580.09 -407,318.02 8,315,262.07
产管理有限
公司
小计 294,389,555.98 -18,425,006.25 275,964,549.73
二、联营企
业
上海嘉荟房 9,997,191.73 -703,037.07 9,294,154.66
地产有限公
司
上海实业养 7,602,249.06 -471,099.32 7,131,149.74
老投资有限
公司
上海云图实 369,493.05 1,840,000.00 -1,595,069.81 614,423.24 614,423.24
践能源科技
有限公司
上海帷迦科 18,900,000.00 -3,228,157.80 15,671,842.20
技有限公司
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2015 年年度报告
上海虹晟投 4,900,000.00 13,617.36 4,913,617.36
资发展有限
公司
杭州上实房 4,600,000.00 -3,422.41 4,596,577.59
地产开发有
限公司
嘉兴银锐远
略投资合伙
企业(有限
合伙)
嘉兴银锐投
资管理合伙
企业(有限
合伙)
上海实银股
权投资基金
管理中心
(有限合
伙)
小计 17,968,933.84 30,240,000.00 -5,987,169.05 614,423.24 41,607,341.55 614,423.24
合计 312,358,489.82 30,240,000.00 -24,412,175.30 614,423.24 317,571,891.28 614,423.24
注：截至 2015 年 12 月 31 日，嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)、嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)及上海实银股权投资基金管理中心(有限
合伙)已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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2015 年年度报告
10、 投资性房地产
√适用 □不适用
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.年初余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 379,615,369.49 379,615,369.49
2.本期增加金额 49,202,430.72 49,202,430.72
（1）计提或摊销 49,202,430.72 49,202,430.72
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 428,817,800.21 428,817,800.21
三、减值准备
1.年初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 1,639,351,450.50 1,639,351,450.50
2.年初账面价值 1,688,553,881.22 1,688,553,881.22
(2). 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押的投资性房地产项目 被抵押投资性 抵押目的
房地产期末账面值
上海实业大厦 15,419 万元 长期借款 48,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 43,471 万元 长期借款 43,000 万元
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2015 年年度报告
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,437 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
11、 固定资产
单位：元 币种：人民币
电器及运输设
项目 房屋及建筑物 生产设备 其他设备 合计
备
一、账面原值：
1.年初余额 13,933,596.64 39,480,869.98 4,575,066.78 13,631,699.78 71,621,233.18
2.本期增加金
6,368,248.08 2,934,909.38 1,902,993.00 11,206,150.46
额
（1）购置 5,255,644.08 2,934,909.38 1,444,142.00 9,634,695.46
（2）在建工
程转入
（3）企业合
1,112,604.00 458,851.00 1,571,455.00
并增加
3.本期减少金
6,964,042.87 19,156.00 3,071,898.84 10,055,097.71
额
（1）处置或
6,964,042.87 19,156.00 3,071,898.84 10,055,097.71
报废
（2）企业合
并减少
4.期末余额 13,933,596.64 38,885,075.19 7,490,820.16 12,462,793.94 72,772,285.93
二、累计折旧
1.年初余额 3,096,486.94 24,323,870.32 4,214,773.01 10,593,809.46 42,228,939.73
2.本期增加金
690,138.82 5,119,539.65 564,162.56 1,525,980.09 7,899,821.12
额
（1）计提 690,138.82 4,078,209.02 564,162.56 1,093,857.45 6,426,367.85
（2）企业合 1,041,330.63 432,122.64 1,473,453.27
并增加
3.本期减少金
35,466.80 6,023,861.46 114,081.71 2,778,714.35 8,952,124.32
额
（1）处置或
35,466.80 5,245,253.46 114,081.71 2,371,099.22 7,765,901.19
报废
（2）企业合 778,608.00 407,615.13 1,186,223.13
并减少
4.期末余额 3,751,158.96 23,419,548.51 4,664,853.86 9,341,075.20 41,176,636.53
三、减值准备
1.年初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
（1）处置或
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2015 年年度报告
报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
10,182,437.68 15,465,526.68 2,825,966.30 3,121,718.74 31,595,649.40
值
2.年初账面价
10,837,109.70 15,156,999.66 360,293.77 3,037,890.32 29,392,293.45
值
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
期末余额中无闲置的固定资产。
期末余额中无融资租赁、经营租赁及持有待售的固定资产。
12、 无形资产
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 合计
一、账面原值
1.年初余额 2,160,000.00 2,160,000.00
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 2,160,000.00
二、累计摊销
1.年初余额 840,000.00 840,000.00
2.本期增加金额 72,000.00 72,000.00
(1)计提 72,000.00 72,000.00
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 912,000.00 912,000.00
三、减值准备
1.年初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
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2015 年年度报告
1.期末账面价值 1,248,000.00 1,248,000.00
2.年初账面价值 1,320,000.00 1,320,000.00
13、 商誉
(1). 商誉账面原值
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
年初余额 企业合并形成 期末余额
商誉的事项 处置
的
上海上实(集团)有限公 40,456,329.28 40,456,329.28
司于2014年6月末收购
上海上投控股有限公司
时形成的商誉
合计 40,456,329.28 40,456,329.28
系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投控股
有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上
海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公司时
的收购溢价。
(2). 商誉减值准备
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
年初余额 期末余额
商誉的事项 计提 处置
上海上实(集团)有限公
司于2014年6月末收购上
海上投控股有限公司时
形成的商誉
合计
截至 2015 年 12 月 31 日，上述商誉不存在减值迹象。
14、 递延所得税资产
(1). 已确认的递延所得税资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
递延所得税资产：
预售房款 32,666,332.61 13,060,710.07
预提成本费用 8,231,728.17 63,617,822.98
坏账准备 321,883.02 1,100,903.86
可抵扣亏损 574,346.37
合计 41,219,943.80 78,353,783.28
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2015 年年度报告
(2). 未确认递延所得税资产的暂时性差异明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
可抵扣亏损 588,410,973.30 281,095,729.44
可抵扣暂时性差异 99,982,512.68 162,873,030.64
合计 688,393,485.98 443,968,760.08
(3). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 年初金额
2015 年 6,067,606.54
2016 年 74,797,004.02 81,947,437.50
2017 年 35,565,873.41 36,298,166.93
2018 年 20,146,299.38 27,981,312.41
2019 年 84,556,737.01 128,801,206.06
2020 年 373,345,059.48
合计 588,410,973.30 281,095,729.44
(4). 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
预售房款 130,665,330.44
预提成本费用 32,926,912.68
坏账准备 1,287,532.07
合计 164,879,775.19
15、 其他非流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
非同一控制合并产生的股权投 1,427,250.00 7,136,250.00
资差额(注)
待处置股权投资 5,996,500.00
合计 1,427,250.00 13,132,750.00
注：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权之溢
价摊销余额。
16、 短期借款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
信用借款 2,000,000,000.00 1,470,000,000.00
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2015 年年度报告
期末公司无已到期未偿还的短期借款情况。
17、 应付账款
(1). 应付账款类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
应付工程款 1,600,302,672.66 1,489,750,091.64
应付土地款 24,246,754.33 24,246,754.33
应付购货款 380,197.78 374,472.19
合计 1,624,929,624.77 1,514,371,318.16
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年 363,302,895.56 预估工程款或工程尾款
2-3 年 4,095,758.68 预估工程款或工程尾款
3 年以上 39,112,187.56 预估工程款或工程尾款
合计 406,510,841.80
18、 预收款项
(1). 预收款项类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
预收房款 1,955,677,566.61 2,330,540,089.38
预收物业管理费 115,041,210.27 102,784,897.69
预收租金款 2,531,253.16 1,760,391.56
合计 2,073,250,030.04 2,435,085,378.63
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年 332,276,420.06 预收房款
19、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,937,635.78 551,124,442.31 551,104,195.82 2,957,882.27
二、离职后福利-设定提存 34,260,588.48 33,470,014.37 790,574.11
计划
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2015 年年度报告
三、辞退福利 1,398,610.64 1,398,610.64
四、一年内到期的其他福
利
合计 2,937,635.78 586,783,641.43 585,972,820.83 3,748,456.38
(2).短期薪酬列示：
单位：元 币种:人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 492,646,884.79 492,646,884.79
补贴
二、职工福利费 10,700,493.71 10,700,493.71
三、社会保险费 22,592,408.42 22,592,408.42
其中：医疗保险费 11,055,561.46 11,055,561.46
工伤保险费 535,191.46 535,191.46
生育保险费 872,800.98 872,800.98
综合保险费 10,128,854.52 10,128,854.52
四、住房公积金 15,972,896.35 15,972,896.35
五、工会经费和职工教育 2,937,635.78 7,848,684.23 7,828,437.74 2,957,882.27
经费
六、其他短期薪酬 1,363,074.81 1,363,074.81
合计 2,937,635.78 551,124,442.31 551,104,195.82 2,957,882.27
(3).设定提存计划列示
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 27,336,950.23 26,557,517.59 779,432.64
2、失业保险费 1,472,491.11 1,461,349.64 11,141.47
3、企业年金缴费 5,451,147.14 5,451,147.14
合计 34,260,588.48 33,470,014.37 790,574.11
20、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
土地增值税 375,469,609.64 355,724,895.45
企业所得税 175,705,626.32 129,378,997.76
房产税 9,943,450.04 4,393,904.12
营业税 2,995,046.45
个人所得税 714,635.85 520,570.26
城市维护建设税 362,963.88
教育费附加 376,112.49
河道管理费 31,314.01 58,812.90
土地使用税 3,854,034.07
增值税 7,302.49
其他 98,895.53 134,138.93
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2015 年年度报告
合计 565,697,654.21 494,072,655.98
21、 应付利息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
应付中期票据利息 27,362,500.00
应付公司债券利息 38,813,333.33
合计 66,175,833.33
22、 应付股利
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
上海上实(集团)有限公司 233,062,176.38
中环投资开发（集团）有限公司 26,713,502.53
新加坡维信发展有限公司 8,600,000.00
上海海振实业发展有限公司 3,458,692.87
上海郁金香花苑房地产有限公司 3,458,571.98
上海金马企业投资有限公司 743,736.02
合计 271,834,371.78 4,202,308.00
23、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
其他应付、暂收款项 3,745,705,666.61 4,172,830,188.26
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
交银国际信托有限公司 600,000,000.00 暂借款
北京华德盛物业管理有限公司 61,160,661.66 暂收款
24、 一年内到期的非流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 2,215,000,000.00 1,523,000,000.00
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
信用借款 1,763,000,000.00 1,079,000,000.00
抵押借款 420,000,000.00 424,000,000.00
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质押借款 32,000,000.00 20,000,000.00
合计 2,215,000,000.00 1,523,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
②一年内到期的长期借款分类说明
1)抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 15,419 万元 长期借款 48,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 43,471 万元 长期借款 43,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,437 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
长沙丰盛时代大厦 62,717 万元 一年内到期非流动负债 14,000 万元
上海长宁八八中心 190,608 万元 长期借款 40,000 万元
部分房产及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
苏州越秀苑北区土 8,395 万元 一年内到期非流动负债 9,000 万元
地使用权
2)质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置 8,026 万元 长期借款 14,250 万元
业有限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发 87,541 万元 长期借款 87,900 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
成都上实置业有限公司 50,688 万元 长期借款 35,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
25、 长期借款
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
信用借款 4,051,000,000.00 3,801,000,000.00
抵押借款 1,410,000,000.00 2,073,200,000.00
质押借款 1,371,500,000.00 493,500,000.00
合计 6,832,500,000.00 6,367,700,000.00
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(2). 长期借款分类说明：
①抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 15,419 万元 长期借款 48,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 43,471 万元 长期借款 43,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,437 万元 长期借款 10,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
长沙丰盛时代大厦 62,717 万元 一年内到期非流动负债 14,000 万元
上海长宁八八中心部分 190,608 万元 长期借款 40,000 万元
房产及土地 及一年内到期非流动负债 15,000 万元
苏州越秀苑北区土地使 8,395 万元 一年内到期非流动负债 9,000 万元
用权
②质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置 8,026 万元 长期借款 14,250 万元
业有限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发 87,541 万元 长期借款 87,900 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
成都上实置业有限公司 50,688 万元 长期借款 35,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
26、 应付债券
(1). 应付债券分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
中期票据 996,288,160.01
公司债券 993,139,751.75
合计 1,989,427,911.76
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(2). 应付债券的增减变动：
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 年初 本期 按面值 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 计提利息 摊销 偿还 余额
上海实业 1,000,000,000.00 2015/6/16 3 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 27,362,500.00 788,160.01 996,288,160.01
发展股份
有限公司
2015 年第
一期中期
票据
上海实业 1,000,000,000.00 2015/3/23 5 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 38,813,333.33 1,139,751.75 993,139,751.75
发展股份
有限公司
2014 年公
司债券
（第一
期）
合计 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 66,175,833.33 1,927,911.76 1,989,427,911.76
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2015 年年度报告
27、 递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
递延所得税负债：
上海上实(集团)有限公司于 374,356,923.40 400,405,268.23
2014 年 6 月末收购上海上投控股
有限公司时形成的递延所得税
负债(注)
合计 374,356,923.40 400,405,268.23
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投控
股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得
税负债，即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控
股有限公司时所形成。
28、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 年初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
总数
29、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 2,826,452,763.51 73,662,273.19 2,641,713,828.49 258,401,208.21
价）
其他资本公积 -224,661,135.58 -224,661,135.58
合计 2,601,791,627.93 73,662,273.19 2,641,713,828.49 33,740,072.63
(1) 资本公积-股本溢价本期增加，系本报告期公司按同一控制下企业合并方式取得上海上投控股
有限公司时，合并日之净资产大于购买价所产生的资本公积。
(2) 资本公积-股本溢价本期减少 2,641,713,828.49 元，原因系：
① 本报告期公司通过同一控制下企业合并方式取得上海上投控股有限公司时，转出同一控制下合
并日上海上投控股有限公司的资本公积 2,561,519,527.40 元。
② 本报告期公司子公司上海上实城市发展投资有限公司溢价收购所属子公司上海嘉瑞房地产有
限公司少数股东股权时，与收购日净资产之溢价冲减资本公积 43,838,062.94 元。
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2015 年年度报告
③ 本报告期公司子公司上海上实城市发展投资有限公司溢价收购所属子公司杭州上实置业有限
公司少数股东股权时，与收购日净资产之溢价冲减资本公积 36,356,238.15 元。
30、 其他综合收益
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
本期 税后
期计入
年初 所得 减：所 税后归 归属 期末
项目 其他综
余额 税前 得税 属于母 于少 余额
合收益
发生 费用 公司 数股
当期转
额 东
入损益
一、以后不
能重分类进
损益的其他
综合收益
其中：重新
计算设定受
益计划净负
债和净资产
的变动
权益
法下在被投
资单位不能
重分类进损
益的其他综
合收益中享
有的份额
二、以后将 282,748,361.17 282,748,361.17
重分类进损
益的其他综
合收益
其中：权益
法下在被投
资单位以后
将重分类进
损益的其他
综合收益中
享有的份额
可供 282,748,361.17 282,748,361.17
出售金融资
产公允价值
变动损益
持有
至到期投资
重分类为可
供出售金融
资产损益
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2015 年年度报告
现金
流量套期损
益的有效部
分
外币
财务报表折
算差额
其他综合收 282,748,361.17 282,748,361.17
益合计
31、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 343,590,553.45 18,392,831.79 361,983,385.24
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 343,732,107.31 18,392,831.79 362,124,939.10
32、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 3,762,405,845.78
调整年初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后年初未分配利润 3,762,405,845.78
加：本期归属于母公司所有者的净利 519,654,725.22
润
减：提取法定盈余公积 18,392,831.79 按可分配利润 10%计提
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 76,919,331.98 公司分配 2014 年度股利
转作股本的普通股股利
加：其他 注 -1,177,561,364.91
期末未分配利润 3,009,187,042.32
注：本报告期“未分配利润—其他”转出金额中主要包括：
(1) 本报告期公司通过同一控制下企业合并方式取得上海上投控股有限公司时，转出同一控制下
合并日上海上投控股有限公司的未分配利润 944,845,735.40 元。
(2) 根据《关于上海上投控股有限公司的股权转让协议》及其相关补充协议的约定，上海上投控
股有限公司于评估基准日至资产交付日(即 2015 年 4 月至 12 月)期间产生的盈利或亏损等净资产
变化由上海上实(集团)有限公司享有或承担。本报告期上海上投控股有限公司向其原股东上海上
实(集团)有限公司分配了该过渡期间损益 233,062,176.38 元。
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2015 年年度报告
资产负债表日后利润分配情况说明：
2016 年 3 月 29 日，公司第六届董事会第三十四次会议通过 2015 年度利润分配预案，拟以截至 2016
年 1 月 22 日的总股本 1,418,894,532 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.38 元（含税），
现金红利合计 53,917,992.22 元，剩余未分配利润人民币 1,746,001,214.22 元结转下一年度。上
述方案尚待公司股东大会通过。
33、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88 6,031,304,364.44 4,318,409,226.26
其他业务 15,614,865.13 4,176,104.59 25,152,575.22 4,995,005.81
合计 6,619,175,075.58 4,311,284,476.47 6,056,456,939.66 4,323,404,232.07
(1)主营业务(分行业)
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88 6,031,304,364.44 4,318,409,226.26
(2)主营业务(分产品)
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 6,055,245,749.26 3,976,128,626.00 5,658,627,829.34 4,118,147,903.81
房地产租赁 196,636,661.70 56,243,514.36 183,137,366.83 57,955,733.61
物业管理服务 351,375,159.50 274,487,707.84 189,257,270.17 142,094,762.73
提供劳务 302,639.99 248,523.68 281,898.10 210,826.11
合计 6,603,560,210.45 4,307,108,371.88 6,031,304,364.44 4,318,409,226.26
34、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 433,445,368.34 261,320,229.91
营业税 349,959,384.39 272,063,701.21
房产税 16,843,186.06 15,533,408.42
城乡维护建设税 22,241,063.79 16,169,625.97
教育费附加 15,919,222.93 11,555,488.88
其他 3,794,160.69 4,716,950.39
合计 842,202,386.20 581,359,404.78
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2015 年年度报告
35、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传类费用 76,200,404.97 62,018,634.46
代理佣金类费用 55,353,677.10 33,487,006.19
空置房管理费 19,099,268.06 14,501,564.88
日常业务类费用 8,246,993.76 7,167,212.28
人员薪酬类费用 696,939.71 243,749.20
折旧摊销类费用 100,282.03 70,479.39
其他 4,503,564.97 3,950,956.13
合计 164,201,130.60 121,439,602.53
36、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 169,833,054.66 130,807,492.18
日常业务类费用 37,792,686.16 34,563,615.00
税费类费用 3,649,525.52 3,618,735.33
折旧摊销类费用 16,900,805.45 12,598,759.34
其他 46,831,828.73 23,778,099.79
合计 275,007,900.52 205,366,701.64
37、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 408,269,172.53 233,393,344.11
减：利息收入 141,306,453.85 109,374,836.91
汇兑损失 15.33 264,025.22
减：汇兑收益 531,035.91 1,114,073.23
其他支出 16,575,520.24 11,611,705.47
合计 283,007,218.34 134,780,164.66
38、 资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 792,228.19 -966,959.12
存货跌价损失 -67,472,467.90 73,697,268.77
长期股权投资减值损失 614,423.24
合计 -66,065,816.47 72,730,309.65
119 / 158
2015 年年度报告
39、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -24,412,175.30 -2,491,159.74
处置长期股权投资产生的投资收益 22,376,003.22 698,576,642.16
可供出售金融资产在持有期间的投 130,000,000.00
资收益
处置可供出售金融资产取得的投资 43,000,000.00
收益
股权投资差额摊销 注 -7,897,942.97 -11,079,389.36
合计 163,065,884.95 685,006,093.06
注：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权之溢
价摊销额 570.90 万元，及天津市中天兴业房地产开发有限公司本期因实现销售而在合并报表时相
应摊销的可辨认资产公允价值与其账面价值的差额 218.89 万元。
40、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 153,139.78 215,041.30 153,139.78
合计
其中：固定资产处置 153,139.78 215,041.30 153,139.78
利得
政府补助 30,247,009.70 32,727,546.17 30,247,009.70
违约金及补偿款 1,507,377.90 4,095,175.18 1,507,377.90
其他 3,982,823.70 3,857,919.35 3,982,823.70
合计 35,890,351.08 40,895,682.00 35,890,351.08
计入当期损益的政府补助
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 30,247,009.70 32,727,546.17 与收益相关
41、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 408,910.11 334,668.42 408,910.11
失合计
其中：固定资产处置 408,910.11 334,668.42 408,910.11
损失
赔偿金、违约金支出 201,796.62 1,079,852.63 201,796.62
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2015 年年度报告
对外捐赠 100,000.00 846,000.00 100,000.00
罚款支出 1,011,782.18 355,018.13 1,011,782.18
其他 注 27,537,194.80 211,106.17 27,537,194.80
合计 29,259,683.71 2,826,645.35 29,259,683.71
注：其他主要系根据上海市黄浦区人民法院判决公司因上海远东国际桥梁建设有限公司民事诉讼
赔偿上海上实投资发展有限公司人民币 27,078,845.50 元。
42、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所 363,576,126.53 446,434,484.58
得税
递延所得税调整 11,085,494.65 -76,445,342.34
合计 374,661,621.18 369,989,142.24
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 979,234,332.24
按法定/适用税率计算的所得税费用 244,808,583.06
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 16,603,053.88
非应税收入的影响 -26,396,956.17
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 10,004,156.64
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 68,536,602.29
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 61,106,181.48
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 374,661,621.18
43、 其他综合收益
详见本报告“附注七、30”之说明。
44、 现金流量表项目注释
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 419,698,920.08 565,893,763.09
营业外收入 3,013,069.08 10,064,820.29
利息收入 80,920,641.86 109,374,836.91
合计 503,632,631.02 685,333,420.29
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2015 年年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 2,325,250,930.77 547,275,901.13
销售费用 146,263,681.16 112,227,125.61
管理费用 79,997,527.01 57,911,177.73
手续费 16,056,324.46 13,721,367.84
营业外支出 34,251,421.63 1,421,060.40
合计 2,601,819,885.03 732,556,632.71
(3). 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合并范围变更 3,055,848.18
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 169,904,937.50
收回债权 1,110,634,345.77 188,021,276.15
收到借款 600,000,000.00
合计 1,110,634,345.77 957,926,213.65
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 1,526,673,124.88 296,013,538.15
归还借款 648,945,885.76 1,615,977,721.37
股东减资款 24,500,000.00 12,574,601.55
合计 2,200,119,010.64 1,924,565,861.07
45、 现金流量表补充资料
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量的情况
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期发生额 上期发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 604,572,711.06 970,462,511.80
加：资产减值准备 -66,065,816.47 72,730,309.65
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 6,426,367.85 6,376,112.62
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2015 年年度报告
性生物资产折旧
无形资产摊销 72,000.00 72,000.00
长期待摊费用摊销 104,333.36 248,015.98
投资性房地产摊销 49,202,430.72 49,244,024.81
处置固定资产、无形资产和其他长期 255,770.33 119,627.12
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 408,269,172.53 233,393,344.11
投资损失（收益以“－”号填列） -163,065,884.95 -685,006,093.06
递延所得税资产减少（增加以“－” 37,133,839.48 7,829,733.92
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -26,048,344.83 -84,275,076.26
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -255,382,590.38 319,306,660.16
经营性应收项目的减少（增加以 -336,487,126.22 -1,229,960,388.82
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -1,609,115,250.33 -1,291,287,037.49
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -1,350,128,387.85 -1,630,746,255.46
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
减：现金的年初余额 5,556,465,898.11 6,889,899,107.20
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -193,817,980.29 -1,333,433,209.09
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 1,051,287,289.61
其中：上海上投控股有限公司 1,032,702,989.61
湖南丰盛房地产开发有限公司 18,584,300.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 5,516,640.81
其中：湖南丰盛房地产开发有限公司 5,516,640.81
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 1,045,770,648.80
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2015 年年度报告
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 62,085,200.00
其中：哈尔滨上实置业有限公司 62,085,200.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 348,278.62
其中：哈尔滨上实置业有限公司 348,278.62
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 61,736,921.38
(4) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
一、现金 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
其中：库存现金 659,682.69 873,525.76
可随时用于支付的银行存款 5,140,930,863.29 5,470,909,760.12
可随时用于支付的其他货币资 221,057,371.84 84,682,612.23
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
其中：母公司或集团内子公司使用 95,758,046.72 128,165,959.42
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
项目 期末余额 年初余额
货币资金(附注七、1) 5,458,405,964.54 5,684,631,857.53
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 95,758,046.72 128,165,959.42
期末现金余额 5,362,647,917.82 5,556,465,898.11
其中：库存现金 659,682.69 873,525.76
可随时用于支付的银行存款 5,140,930,863.29 5,470,909,760.12
可随时用于支付的其他货币资金 221,057,371.84 84,682,612.23
46、 所有权或使用权受到限制的资产
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 261,720 长期借款 40,000 万元
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及一年内到期非流动负债 38,000 万元
投资性房地产 71,327 长期借款 101,000 万元
及一年内到期非流动负债 4,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 146,255 长期借款 137,150 万元
及一年内到期非流动负债 3,200 万元
合计 539,302
47、 外币货币性项目
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 506,480.08
其中：美元 77,996.81 6.4936 506,480.08
欧元
港币
八、合并范围的变动
1、 非同一控制下企业合并
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：万元 币种：人民币
股权取 购买日至期 购买日至期
被购买方 股权取得 股权取得 股权取 购买日的
得比例 购买日 末被购买方 末被购买方
名称 时点 成本 得方式 确定依据
（%） 的收入 的净利润
湖南丰盛 2015 年 5 月 1,858.43 90.00% 投资 2015 年 5 月 获取控制权 -455.71
房地产开
发有限公
司
(2). 合并成本及商誉
单位：元 币种：人民币
合并成本 湖南丰盛房地产开发有限公司
--现金 18,584,300.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 18,584,300.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 18,584,300.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价
值份额的金额
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(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元 币种：人民币
湖南丰盛房地产开发有限公司
项目
购买日账面价值
资产：
货币资金 5,516,640.81
其他应收款 882,832.00
存货 500,962,342.07
固定资产 90,866.36
负债：
长期借款 173,000,000.00
应付款项 2,710,062.78
应付职工薪酬 460,406.92
应交税费 -198,260.85
其他应付款 310,831,250.17
净资产 20,649,222.22
减：少数股东权益 2,064,922.22
取得的净资产 18,584,300.00
2、 同一控制下企业合并
(1). 本期发生的同一控制下企业合并
单位:元 币种:人民币
企业合 合并
合并当期年初至合 合并当期年初至
被合并 并中取 日的 比较期间被合并方 比较期间被合
合并日 并日被合并方的收 合并日被合并方
方名称 得的权 确定 的收入 并方的净利润
入 的净利润
益比例 依据
上海上 100.00% 2015 年 12 月 31 日 获取 2,743,531,788.01 214,947,802.70 2,253,354,836.82 34,000,886.79
投控股 控制
有限公 权
司
同一控制下企业合并事项说明：
经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发展股份有限公司非公开
发行股票的批复》，公司拟向经批准的特定对象非公开发行股票。根据《上海实业发展股份有限
公司非公开发行股票发行方案》，所募资金用途之一为向上海上实（集团）有限公司收购上海上
投控股有限公司 100%股权。2015 年 12 月 23 日，在上海联合产权交易所完成股权交割。截至 2015
年 12 月 31 日，公司以自有资金支付部分股权收购款项。
由于收购前后，公司与上海上投控股有限公司及上海上实（集团）有限公司均受上海实业（集团）
有限公司的控制，因此此次收购为同一控制下企业合并。自 2014 年 7 月 1 日上海上实（集团）有
限公司控制上海上投控股有限公司起至同一控制下企业合并日止，合并上海上投控股有限公司并
追溯调整相关期间(即 2014 年 7-12 月及 2015 年度)的合并报表。
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2015 年年度报告
同一控制下企业合并日纳入上海上投控股有限公司合并范围的子公司包括：上海上投置业发展有
限公司、苏州上投置业有限公司、绍兴上投置业发展有限公司、上海新世纪房产服务有限公司、
上海汇通房地产有限公司、上海胜清置业有限公司和天津上投置业发展有限公司。截至 2015 年
12 月 31 日天津上投置业发展有限公司已注销关闭。
(2). 合并成本
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海上投控股有限公司
--现金 3,432,702,989.61
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
(3). 被合并方的资产、负债
单位:元 币种:人民币
上海上投控股有限公司
项目
合并日 上期期末
资产:
货币资金 575,512,195.22 1,574,721,269.29
应收款项 27,122.22 131,418.40
预付款项 37,979,261.91 183,518,724.52
其他应收款 1,397,248,280.78 1,591,829,735.50
存货 4,246,112,749.96 5,033,994,013.65
一年内到期的 55,000,000.00
非流动资产
其他流动资产 29,386,349.67 102,014,257.22
持有至到期投 55,000,000.00
资
固定资产 2,731,532.72 3,168,471.59
无形资产 1,248,000.00 1,320,000.00
商誉 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 75,055.50 179,388.86
递延所得税资 33,415,264.78 78,161,095.31
产
负债:
长期借款 400,000,000.00 1,043,200,000.00
应付款项 365,543,921.81 366,578,569.67
预收款项 812,415,469.68 1,862,058,650.75
应付职工薪酬 46,362,648.42
应交税费 388,681,661.62 311,256,530.41
应付股利 3,458,571.98
其他应付款 202,857,484.32 1,131,594,483.37
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2015 年年度报告
一年内到期的 240,000,000.00
非流动负债
递延所得税负 374,356,923.40 400,405,268.23
债
净资产 3,580,336,681.21 3,554,579,980.79
减：少数股东 73,971,418.41 263,162,520.69
权益
取得的净资产 3,506,365,262.80 3,291,417,460.10
3、 反向购买
公司本期未发生反向购买交易。
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2015 年年度报告
4、 处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
单位:元 币种:人民币
丧失 丧失
丧失 丧失控制
处置价款与处 控制 控制 按照公允 与原子公司
控制 权之日剩
丧失控 置投资对应的 权之 权之 价值重新 股权投资相
股权处 丧失控 权之 余股权公
子公司 股权处 制权时 合并财务报表 日剩 日剩 计量剩余 关的其他综
股权处置价款 置比例 制权的 日剩 允价值的
名称 置方式 点的确 层面享有该子 余股 余股 股权产生 合收益转入
（%） 时点 余股 确定方法
定依据 公司净资产份 权的 权的 的利得或 投资损益的
权的 及主要假
额的差额 账面 公允 损失 金额
比例 设
价值 价值
哈尔滨上 62,085,200.00 100.00% 转让 2015 年 控 制 权 -201,679.24
实置业有 9 月 30 交割
限公司 日
5、 其他原因的合并范围变动
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报表范围原因 直接和间接持股比例 期末净资产 本年净利润
重庆海上海置业有限公司 新设成立 100.00% 9,572,918.95 -427,081.05
上海锐珩投资管理有限公司 新设成立 100.00% - -
上海锐翎投资管理有限公司 新设成立 100.00% - -
上海锐毅投资管理有限公司 新设成立 100.00% - -
实锐香港投资管理有限公司 新设成立 100.00% - -
(2) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并报表范原因 直接和间接持股比例 处置日净资产 年初至处置日
净利润
上海瑞陟投资管理有限公司 增资稀释股权丧失控制权 100.00% 4,996,475.22 -
杭州上实房地产开发有限公司 增资稀释股权丧失控制权 51.00% - -
上海上实金马物业管理有限公司 公司注销 55.00% 2,082,654.30 -122,114.79
天津上投置业发展有限公司 公司注销 51.00% 50,000,000.00 360,776,232.87
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
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2015 年年度报告
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成都上实 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
置业有限
公司
重庆华新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成都上实 成都市 成都市 物业服务 100.00% 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00% 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖峰 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖峻 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 非同一控制
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开地产 并取得
130 / 158
2015 年年度报告
有限公司
上海长海 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
房地产发 并取得
展有限公
司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00% 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00% 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制合
(青岛)投 并取得
资开发有
限公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
哈尔滨上 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 100.00% 投资设立
实城市发
展有限公
司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00% 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00% 投资设立
投资管理
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2015 年年度报告
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00% 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00% 投资设立
物业管理
有限公司
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 同一控制合
控股有限 并取得
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 96.42% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 75.00% 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
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2015 年年度报告
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00% -1,103,566.60 248,916,168.13
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00% 13,008,723.09 98,726,806.92
有限公司
上海丰茂置业 49.00% -19,378,846.91 173,900,084.33
有限公司
上海上实物业 15.00% 4,510,275.27 3,458,692.87 7,210,275.27
管理有限公司
上海金钟商业 10.00% 2,755,774.44 869,140.46 6,953,441.25
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00% -455,710.89 -673,986.08
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00% 199,358.84 38,470,705.12
有限公司
绍兴上投置业 3.58% -121,900.68 7,165,639.40
发展有限公司
上海新世纪房 25.00% 2,172,451.16 7,790,448.73
产服务有限公
司
杭州上实置业 15.00% -128,957.10 7,368,290.79
有限公司
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2015 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额 年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖 639,203,912.25 825,008.23 640,028,920.48 132,036,740.45 132,036,740.45 549,346,218.36 483,908.49 549,830,126.85 39,585,770.09 39,585,770.09
滨新城发展
有限公司
上海丰泽置 1,281,214,351.61 336,214.59 1,281,550,566.20 1,080,067,286.84 1,080,067,286.84 1,310,329,839.38 380,966.65 1,310,710,806.03 1,135,775,941.14 1,135,775,941.14
业有限公司
上海丰茂置 1,583,299,837.71 391,069.98 1,583,690,907.69 1,228,792,776.42 1,228,792,776.42 1,438,864,050.01 646,583.28 1,439,510,633.29 1,045,063,834.85 1,045,063,834.85
业有限公司
上海上实物 353,403,545.76 12,733,815.62 366,137,361.38 318,068,859.58 318,068,859.58 318,730,997.14 10,346,437.87 329,077,435.01 288,019,482.54 288,019,482.54
业管理有限
公司
上海金钟商 108,125,052.58 434,824,757.40 542,949,809.98 43,415,397.57 430,000,000.00 473,415,397.57 478,179,829.99 447,356,977.66 925,536,807.65 424,868,735.03 450,000,000.00 874,868,735.03
业发展有限
公司
湖南丰盛房 616,396,201.47 109,018.86 616,505,220.33 623,245,081.09 623,245,081.09
地产开发有
限公司
苏州上投置 647,417,863.99 395,671.88 647,813,535.87 519,577,852.13 519,577,852.13 518,141,818.94 533,622.19 518,675,441.13 178,504,286.84 212,600,000.00 391,104,286.84
业有限公司
绍兴上投置 429,218,546.28 160,983.93 429,379,530.21 89,458,190.80 140,000,000.00 229,458,190.80 334,820,181.80 318,931.86 335,139,113.66 31,816,745.37 100,000,000.00 131,816,745.37
业发展有限
公司
上海新世纪 256,753,980.24 10,413,936.16 267,167,916.40 236,006,121.50 236,006,121.50 227,699,830.86 68,213,128.47 295,912,959.33 223,440,969.06 50,000,000.00 273,440,969.06
房产服务有
限公司
杭州上实置 1,217,574,388.23 1,014,021.09 1,218,588,409.32 1,169,466,470.80 1,169,466,470.80 556,517,867.94 244,640.11 556,762,508.05 506,780,855.51 506,780,855.51
业有限公司
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2015 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收 经营活动 综合收 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
益总额 现金流量 益总额 现金流量
上海上实湖滨新 -2,252,176.73 -38,579,996.14 -9,362,222.73 -112,500,719.17
城发展有限公司
上海丰泽置业有 314,994,333.00 26,548,414.47 108,914,191.39 347,185,637.00 26,419,395.81 146,225,853.47
限公司
上海丰茂置业有 83,050,000.00 -39,548,667.17 -42,769,198.83 -14,245,517.95 -93,325,598.82
限公司
上海上实物业管 64,878,420.06 30,068,501.80 49,136,249.52 59,153,538.63 23,057,952.47 32,538,626.44
理有限公司
上海金钟商业发 90,783,204.90 27,557,744.44 65,707,479.39 87,955,817.56 19,302,648.61 64,785,956.69
展有限公司
湖南丰盛房地产 -4,557,108.86 -104,211,185.47
开发有限公司
苏州上投置业有 30,528,156.00 664,529.45 148,260,780.20 67,251,805.00 8,023,070.28 10,137,281.97
限公司
绍兴上投置业发 968,000.00 -3,401,028.88 -39,438,296.54 1,492,000.00 -10,814,791.29 -19,401,002.31
展有限公司
上海新世纪房产 270,497,402.43 8,689,804.63 27,749,736.42 138,291,100.01 7,503,259.71 66,930,909.13
服务有限公司
杭州上实置业有 -859,714.02 -79,837,393.57 -18,347.46 -2,928,064.41
限公司
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2015 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1).在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明：
①2015 年 6 月 29 日，公司召开第六届董事会第二十五次会议，会议审议通过了《关于公司全资
子公司上海上实城市发展投资有限公司收购杭州上实置业有限公司 34%股权的议案》，收购价格
为 5335 万元。上述股权已于 2015 年度内完成收购。截至 2015 年 12 月 31 日，公司通过间接方式
持有杭州上实置业有限公司 85%股权。
② 公司分别于 2015 年 5 月 6 日和 2015 年 7 月 21 日召开总裁办公会议，决定由公司全资子公司
上海上实城市发展投资有限公司收购上海嘉瑞房地产有限公司 25%的股权(收购价格为 2250 万元
人民币)和 37.5%的股权(收购价格为 3375 万元人民币)。上述股权已于 2015 年度内完成收购。截
至 2015 年 12 月 31 日，公司通过间接方式持有上海嘉瑞房地产有限公司 100%股权。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
单位:万元 币种:人民币
项目 杭州上实置业有限公司 上海嘉瑞房地产有限公司
购买成本 5,335.00 5,625.00
--现金 5,335.00 5,625.00
减：按取得的股权比例计算的子公司 1,699.38 1,241.19
净资产份额
差额 3,635.62 4,383.81
其中：调整合并报表资本公积 -3,635.62 -4,383.81
3、 在合营企业或联营企业中的权益
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企
合营企业 业或联营
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资
业名称 直接 间接 的会计处
理方法
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 49.00% 权益法
实投资发
展有限公
司
上海实银 上海市 上海市 投资管理、 49.00% 权益法
资产管理 实业投资
有限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、 38.00% 权益法
养老投资 投资管理
有限公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 40.00% 权益法
房地产有
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2015 年年度报告
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 46.00% 权益法
房地产开
发有限公
司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 45.00% 权益法
科技有限 技术服务
公司
上海虹晟 上海市 上海市 实业投资、 49.00% 权益法
投资发展 投资管理
有限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额
项目
泉州市上实投资发展有限公司 上海实银资产管理有限公司
流动资产 4,160,687,084.25 17,258,863.89
其中：现金和现金等价物 61,684,280.98 14,074,433.89
非流动资产 1,261,006.29 1,270,336.94
资产合计 4,161,948,090.54 18,529,200.83
流动负债 3,265,725,054.49 1,559,278.24
非流动负债 350,000,000.00
负债合计 3,615,725,054.49 1,559,278.24
少数股东权益
归属于母公司所有者权益 546,223,036.05 16,969,922.59
按持股比例计算的净资产份额 267,649,287.66 8,315,262.07
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 267,649,287.66 8,315,262.07
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 8,740,776.70
财务费用 1,263,146.25 -12,207.54
所得税费用 13,223.61 225,000.00
净利润 -36,770,792.28 -831,261.26
终止经营的净利润
其他综合收益
-36,770,792.28 -831,261.26
综合收益总额
本年度收到的来自合营企业的股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
单位：元 币种：人民币
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2015 年年度报告
期末余额/ 本期发生额
项目 上海实业养老投 上海嘉荟房地产有 杭州上实房地产 上海帷迦科技 上海虹晟投资发展
资有限公司 限公司 开发有限公司 有限公司 有限公司
流动资产 798,758,910.06 1,120,679,998.32 978,702,103.41 21,821,809.02 3,283,442,962.17
非流动资产 201,146,883.74 319,459.30 4,674.79 14,770,192.11
资产合计 999,905,793.80 1,120,999,457.62 978,706,778.20 36,592,001.13 3,283,442,962.17
流动负债 739,163,747.78 1,097,764,070.96 968,714,218.23 1,765,685.13 996,515,171.64
非流动负债 241,975,862.50 2,276,900,000.00
负债合计 981,139,610.28 1,097,764,070.96 968,714,218.23 1,765,685.13 3,273,415,171.64
少数股东权益
归属于母公司所有 18,766,183.52 23,235,386.66 9,992,559.97 34,826,316.00 10,027,790.53
者权益
按持股比例计算的 7,131,149.74 9,294,154.66 4,596,577.59 15,671,842.20 4,913,617.36
净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他
对联营企业权益投 7,131,149.74 9,294,154.66 4,596,577.59 15,671,842.20 4,913,617.36
资的账面价值
存在公开报价的联
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 1,282,914.96
净利润 -1,239,735.06 -1,757,592.67 -7,440.03 -7,173,684.00 27,790.53
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,239,735.06 -1,757,592.67 -7,440.03 -7,173,684.00 27,790.53
本年度收到的来自
联营企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 369,493.05
下列各项按持股比例计算的
合计数
138 / 158
2015 年年度报告
--净利润 -1,595,069.81 -90,506.95
--其他综合收益
--综合收益总额 -1,595,069.81 -90,506.95
十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付债券等。与这
些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和收
益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权
益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 884,750 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 420,000 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2015 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
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2015 年年度报告
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 346,583,749.93 346,583,749.93
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93
资产总额
（五）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
负债
1.发行的交易性债券
2.衍生金融负债
3.其他
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持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产之 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资产
权益工具投资 公允价值之可归属于本公司部分
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
单位：元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 10,000 股 63.65% 63.65%
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。其实质控制人为上海市国有资产监督
管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业的合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
本期与公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
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泉州市上实投资发展有限公司 合营企业
上海实银资产管理有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海嘉荟房地产有限公司 联营企业
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业
杭州上实房地产开发有限公司 联营企业
上海实森置业有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 最终同受一方控制
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 最终同受一方控制
上海上实(集团)有限公司 最终同受一方控制
上海上实集团财务有限公司 最终同受一方控制
上海实业开发有限公司 合作公司
上海天地行房地产营销有限公司 最终同受一方控制
新上海国际园艺有限公司 最终同受一方控制
上海上投商业资产管理有限公司 最终同受一方控制
上海建厦投资发展有限公司 子公司之股东
中恺投资有限公司 子公司之股东
上海上实金融服务控股有限公司 最终同受一方控制
江建钦 子公司之股东
庄伟峰 子公司之股东
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海天地行房地产营销有 支付营销服务费 10,775,760.30 7,212,054.81
限公司
上海上投商业资产管理有 支付商业策划费 9,280,000.00
限公司
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 15,320,892.00 161,400.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公 收取租赁费 4,357,752.00 7,357,764.00
司
上海实业东滩投资开发 收取租赁费 4,906,084.00 4,866,084.00
(集团)有限公司
上海上实(集团)有限公司 收取托管费 500,000.00 500,000.00
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上海上实集团财务有限公 收取租赁费 3,126,413.62 1,771,280.00
司
上海实银资产管理有限公 收取租赁费 1,098,960.00 824,220.00
司
上海上实金融服务控股有 收取租赁费 2,350,986.00
限公司
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 1,612,382.62
(2). 关联担保情况
本公司作为被担保方
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业开发有 49,000 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
限公司
注：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大
厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2015 年 12 月 31
日贷款余额人民币 4.9 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
关联方 关联交易内容 关联交易类型 被转让标的 关联交易定价原则
上海上实(集团) 股权受让 收购股权 上海上投控股有限公司 按公允价值
有限公司 100%股权
(续上表)
关联方 本期发生额 上期发生额
金额 占同类交易 金额 占同类交易
金额的比例 金额的比例
上海上实(集团) 3,432,702,989.61 100.00% - -
有限公司
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
单位:元 币种:人民币
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
泉州市上实 合营企业 1,569,628,989.47 1,481,903,930.99
投资发展有
限公司
上海实业养 联营企业 190,000,000.00 190,000,000.00
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老投资有限
公司
上海嘉荟房 联营企业 133,165.69
地产有限公
司
杭州上实房 联营企业 461,386,663.39 459,595,000.00
地产开发有
限公司
上海虹晟投 联营企业 981,300,750.00
资发展有限
公司
上海实森置 联营企业 6,000,000.00
业有限公司
上海建厦投 子公司之股 26,000,000.00
资发展有限 东
公司
中恺投资有 子公司之股 72,000,000.00
限公司 东
(2). 应付项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
上海上实(集团)有限 同受一方控制 2,400,000,000.00
公司
上海实业开发有限公 合作公司 100,000,000.00
司
成都上实置地有限公 子公司 28,549,651.12
司
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00
上海天地行房地产营 同受一方控制 500,000.00
销有限公司
上海建厦投资发展有 子公司之股东 48,300,000.00 31,300,000.00
限公司
上海上实(集团)有限 同受一方控制 233,062,176.38
公司
十三、 承诺及或有事项
1、 重大承诺事项
(1) 2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心(有限合
伙)(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙
企业的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营企业上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”
作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心 (有限合伙) (以下简称“实银基
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金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募
集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、
夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实
银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
(2) 2014 年 10 月 27 日，公司总裁会通过决议，拟通过全资子公司上海实锐投资管理有限公司与
北京银宏春晖投资管理有限公司、中国银宏有限公司共同设立嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合
伙)。并由该合伙企业作为普通合伙人，上海实锐投资管理有限公司、北京银宏春晖投资管理有限
公司及誉德能源技术(上海)有限公司作为有限合伙人，共同设立嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限
合伙)。嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)规模拟定人民币 1.31 亿元。上海实锐投资管理有
限公司在嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 35 万元，在嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 4,000 万元。
2、 重大或有事项
(1) 按揭贷款担保
截至 2015 年 12 月 31 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 13,286.80 万元。
② 湖南丰盛房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 583.00 万元。
③上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 4,055.00 万元。
④ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥
抵押登记后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 160.76 万元。
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2015 年年度报告
⑤ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥抵押
登记后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 23,991.72 万元。
⑥苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥抵押
登记后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 111,070.21 万元。
⑦绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥
抵押登记后解除。
截至 2015 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,269.93 万元。
(2) 截至 2015 年 12 月 31 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、46 所有权或
使用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
(1) 资产负债表日后利润分配情况说明
2016 年 3 月 29 日，公司第六届董事会第三十四次会议通过 2015 年度利润分配预案，拟以截至 2016
年 1 月 22 日的总股本 1,418,894,532 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.38 元（含税），
现金红利合计 53,917,992.22 元，剩余未分配利润人民币 1,746,001,214.22 元结转下一年度。上
述方案尚待公司股东大会通过。
(2) 2016 年 1 月 19 日，公司非公开发行股票实际发行 335,523,659 股，每股发行价格为 11.63 元，
实际共募集资金总额为人民币 3,902,140,154.17 元，其中包括货币资金人民币 3,762,880,154.17
元和曹文龙持有的上海龙创节能系统股份有限公司 9,181,978 股股份(股权作价人民币
139,260,000.00 元)。该次非公开发行股票 335,523,659 股，业经上会会计师事务所（特殊普通合
伙）审验，并于 2016 年 1 月 20 日出具上会师报字(2016)第 0078 号验资报告验证在案。该次非公
开发行股票实施后公司的股本由人民币 1,083,370,873.00 元增至人民币 1,418,894,532.00 元。
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(3) 根据公司非公开发行股票发行方案的约定及非公开发行股票的实际发行情况，截至报告日公
司已取得上海龙创节能系统股份有限公司29,512,338股股份，占该公司股本总额48,000,000.00
元的61.4840%，具体过程如下：
① 2016年1月，曹文龙以其持有的上海龙创节能系统股份有限公司9,181,978股股份(作价
139,260,000.00元)和货币资金94,739,996.14元，购入本公司非公开发行股票中的20,120,378股。
上海龙创节能系统股份有限公司9,181,978股股份占该公司股本总额的19.1291%；
② 公司于 2016 年 2 月、3 月陆续购入上海龙创节能系统股份有限公司 20,330,360 股股份，占该
公司股本总额的 42.3549%。该部分股份作价 308,343,783 元，截至报告日公司已支付 308,343,783
元。
(4) 公司经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]375 号《关于核准上海实业发展股份有限公
司公开发行公司债券的批复》核准公开发行面值不超过 20 亿元的公司债券(详见附注十五“其他
重要事项”之第 2 点之⑴)，其中第二期已于 2016 年 3 月 14 日发行完毕，第二期债券发行总额为
人民币 10 亿元，最终票面利率为 3.23% 。
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 其他业务(注) 抵销 合计
(1) 营业收入 6,265,186,125.85 355,609,613.49 -1,620,663.76 6,619,175,075.58
其中：对外交 6,263,565,462.09 355,609,613.49 6,619,175,075.58
易收入
分部间 1,620,663.76 -1,620,663.76
交易收入
(2) 营业费用 164,201,130.60 164,201,130.60
(3) 营业利润 934,761,243.15 43,400,626.39 -5,558,204.67 972,603,664.87
(4) 资产总额 26,471,115,074.62 661,978,313.41 142,090,735.16 27,275,184,123.19
(5) 负债总额 21,164,082,435.90 579,625,518.94 18,918,517.44 21,762,626,472.28
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2015 年 12 月 31 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投资管理有限公司、实锐香港投
资管理有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
(1)2015 年 3 月 13 日，公司收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《关于核准上海
实业发展股份有限公司公开发行公司债券的批复》(证监许可[2015]375 号)，核准公司向社会公
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开发行面值不超过 20 亿元的公司债券，采用分期发行方式，首期发行面值不少于总发行面值的
50%，自证监会核准发行之日起 6 个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24
个月内完成。
上述公司债券(第一期)已于 2015 年 3 月 24 日发行完毕，第一期债券发行总额为人民币 10 亿元，
最终票面利率为 4.92% 。
(2)2015 年 2 月 16 日，公司召开 2015 年第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司发行中期
票据的议案》。2015 年 5 月 20 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知
书》（中市协注[2015]MTN186 号），同意接受公司中期票据注册，公司本次中期票据的注册金额
为人民币 12 亿元，注册额度自通知书发出之日起 2 年内有效，公司在注册有效期内可分期发行中
期票据。公司于 2015 年 6 月 16 日收到第一期中期票据，发行总额为人民币 10 亿元，发行利率为
4.95%。
(3)公司于 2009 年与公司的股东上海上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）签订股权转
让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称"远东桥梁"）100％股权。该
股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。
2014 年 10 月 8 日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司、上海
市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有
限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械
施工集团有限公司提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50 元。
2015 年 3 月 31 日，上海市黄浦区人民法院判决公司赔偿原告上实投资人民币 27,078,845.50 元。
鉴于上述案件发生在公司成为远东桥梁股东之前，故公司于 2015 年 4 月 22 日对原股东上海公路
桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）有
限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建
七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。
2015 年 7 月 29 日，公司收到上海市黄浦区人民法院的受理通知书【（2015）黄浦民二（商）初
字第 450 号】。截至报告日，该案件尚在人民法院审理过程中。
(4)2015 年 4 月 28 日、2015 年 5 月 15 日，公司召开第六届董事会第二十三次会议和第二十四次
会议，审议通过了《关于公司非公开发行股票方案的相关议案》。2015 年 5 月 20 日，上海市国
有资产监督管理委员会出具沪国资委产权[2015]133 号《关于上海实业发展股份有限公司非公开
发行股份有关问题的批复》，原则同意公司非公开发行股票方案。2015 年 6 月 18 日，公司召开
2014 年年度股东大会，审议通过了关于非公开发行股票的相关议案。2015 年 11 月 2 日，公司召
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开第六届董事会第三十次会议，审议通过《关于调整公司非公开发行股票方案的议案》。2015 年
12 月 18 日，中国证监会向发行人核发了证监许可[2015]2989 号《关于核准上海实业发展股份有
限公司非公开发行股票的批复》。
非公开发行股份数量不超过412,725,709股（含412,725,709股），发行价格为11.63元/股，发行募
集资金不超过人民币4,799,999,995.67元。根据《上海实业发展股份有限公司非公开发行股票发
行方案》，发行的特定对象包括上海上投资产经营有限公司、曹文龙、上银基金管理有限公司 、
君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙） 、中信证券股份有限公司、中国长城资产管理
公司、北京中融鼎新投资管理有限公司共7名。其中曹文龙以股权和现金认购本次非公开发行的股
票，其他特定投资者均以现金方式认购本次非公开发行的股票。
本次非公开发行股票已于 2016 年 1 月发行完毕，有关情况详见本附注“十四、资产负债表日后事
项”中披露。
(5)2015年4月28日，公司召开总裁办公会议，同意收购江建钦、吴建川、庄伟峰三位股东持有的
湖南丰盛房地产开发有限公司90%的股权，股权收购价格为人民币1,858.43万元。2015年5月12日，
公司完成上述股权变更登记手续。
(6)2015 年 5 月 4 日，公司召开总裁办公会议，同意公司全资子公司上海上实城市发展投资有限
公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购上海众鑫城建发展有限公司持有的上海众鑫建
筑设计研究院有限公司 15%股权，收购价格为人民币 1,500 万元。2015 年度已完成此项收购事宜。
(7)2015 年 5 月 6 日，公司召开总裁办公会议，同意由公司全资子公司上海上实城市发展投资有
限公司（以下简称“上实城发”）收购上海铭邦投资发展有限公司持有的上海嘉瑞房地产有限公
司（以下简称“上海嘉瑞”）25%股权，收购价格为人民币 2,250 万元。 2015 年 7 月 21 日，公
司召开总裁办公会议，审议并通过由上实城发收购绿地地产集团有限公司所持有的上海嘉瑞 37.5%
股权，收购价格为人民币 3,375 万元。收购完成后，公司通过间接方式持有上海嘉瑞 100%股权。
报告期内，公司已完成工商变更登记手续。
(8)2015 年 5 月 11 日，公司召开总裁办公会议，同意由公司全资子公司上海上实城市发展投资有
限公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司（以下简称“实锐投资”）与上海威加投资管理
合伙企业（有限合伙）（以下简称“威加投资”）、上海扬维投资管理合伙企业（有限合伙）（以
下简称“扬维投资”）共同出资，新设成立上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷迦科技”）。
帷迦科技的注册资本为人民币 10,000 万元，其中，实锐投资认缴出资额为人民币 4,500 万元，占
公司注册资本的 45%；威加投资认缴出资额为人民币 4,500 万元，占公司注册资本的 45%；扬维投
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资认缴出资额为人民币 1,000 万元，占公司注册资本的 10%。2015 年 5 月 18 日，该公司已经注册
成立。
(9)2015 年 5 月 18 日，公司召开总裁办公会议，同意公司转让所持有的福建上实地产开发有限公
司 10％股权，股权转让价格为人民币 5,300 万元。 2015 年 6 月，公司完成上述股权转让事宜。
(10)2015 年 6 月 18 日，公司通过竞买方式竞得位于重庆市北碚区 A72-4/03 地块，地块土地出让
面积为 30,844 平方米，土地用途为住宅用地，价格为人民币 8,711 万元。公司设立全资子公司重
庆海上海置业有限公司，注册资本为人民币 1,000 万元，用于经营开发上述地块项目。2015 年 7
月 14 日，该公司已经注册成立。
(11)2015 年 5 月 21 日，公司召开总裁办公会议，同意公司转让全资子公司哈尔滨上实置业有限
公司 100％股权，股权转让价为人民币 6,208.52 万元。2015 年 9 月，公司完成此股权转让事宜。
(12)2015 年 6 月 29 日，公司召开第六届董事会第二十五次会议，审议并通过由公司全资子公司
上海上实城市发展投资有限公司收购福建省泉州丰盛集团有限公司持有的杭州上实置业有限公司
（简称“杭州上实公司”）34%股权，收购价格为人民币 5,335 万元。本次收购后，公司通过间接
方式持有杭州上实公司 85%股权。
(13)2015 年 11 月 4 日，公司通过竞买方式竞得浙江省湖州市吴兴区东部新区 HD35-2E、BLD35-2
两地块的国有建设用地使用权。HD35-2E 地块成交价格为 47,700 万元人民币，BLD35-2 地块成交
价格为 27,200 万元人民币。
(14)公司子公司上海上实北外滩投资开发有限公司之联营公司上海虹晟投资发展有限公司于2015
年11月26日通过竞买方式竞得上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块的国有建设用地使用权，
该地块成交价格为32.6亿元人民币。
(15)经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2989号《关于核准上海实业发展股份有限公司非
公开发行股票的批复》，公司拟向经批准的特定对象非公开发行股票。根据《上海实业发展股份有
限公司非公开发行股票发行方案》，所募资金用途之一为向上海上实（集团）有限公司收购上海上
投控股有限公司100%股权，收购价格为人民币343,270.30万元。2015年12月23日，在上海联合产
权交易所完成股权交割。
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十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账
准备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00% 43,215.52 100.00%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,000.00 100.00% 43,215.52 100.00%
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
本期无实际核销的应收账款。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 - 3 年以上 100.00%
合计 2,000.00 - 100.00%
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2、 其他应收款
(1). 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他
应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
非关联方组合 7,350,393.35 0.07% 40,608.80 100.00% 16,290,503.43 0.24% 67,429.13 100.00%
关联方组合 10,094,459,976.82 99.93% 6,903,778,961.47 99.76%
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其
他应收款
合计 10,101,810,370.17 100.00% 40,608.80 100.00% 6,920,069,464.90 100.00% 67,429.13 100.00%
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 7,313,054.07 0.30% 21,939.16
1至2年 5.00%
2至3年 10.00%
3 年以上 37,339.28 50.00% 18,669.64
合计 7,350,393.35 40,608.80
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确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，
关联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的其他应收款，与经单独测
试后未减值的其他应收款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用
风险特征的其他应收款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期转回坏账准备 26,820.33 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
本期无实际核销的其他应收款。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
与本公司
单位名称 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
关系
泉州市上实 合营企业 1,569,628,989.47 1 年以内、1-2 年、 15.54%
投资发展有 2-3 年、3 年以上
限公司
杭州上实置 子公司 1,168,724,743.43 1 年以内 11.57%
业有限公司
上海丰茂置 子公司 1,061,467,522.18 1 年以内、1-2 年、 10.51%
业有限公司 2-3 年
上海丰泽置 子公司 996,412,628.30 1 年以内、1-2 年、 9.86%
业有限公司 2-3 年
上海虹晟投 联营企业 981,300,750.00 1 年以内 9.71%
资发展有限
公司
合计 5,777,534,633.38 57.19%
3、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 7,871,840,283.40 7,871,840,283.40 4,391,890,720.60 4,391,890,720.60
对联营、合营企业投资 267,649,287.66 267,649,287.66 285,666,975.89 285,666,975.89
合计 8,139,489,571.06 8,139,489,571.06 4,677,557,696.49 4,677,557,696.49
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(1) 对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海上投控 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
股有限公司
上实发展(青 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
岛)投资开发
有限公司
上海上实城 658,662,536.84 658,662,536.84
市发展投资
有限公司
上海上实锦 345,000,000.00 345,000,000.00
绣花城置业
有限公司
成都上实置 300,000,000.00 300,000,000.00
业有限公司
上海上实湖 221,292,006.02 221,292,006.02
滨新城发展
有限公司
上海丰茂置 210,157,488.58 210,157,488.58
业有限公司
天津市中天 152,950,000.00 152,950,000.00
兴业房地产
开发有限公
司
上海上实南 135,015,899.01 135,015,899.01
开地产有限
公司
上海上实北 100,000,000.00 100,000,000.00
外滩投资开
发有限公司
重庆华新国 43,040,907.98 43,040,907.98
际实业有限
公司
上海丰泽置 30,000,000.00 30,000,000.00
业有限公司
湖南丰盛房 18,584,300.00 18,584,300.00
地产开发有
限公司
上海上实物 10,574,327.19 10,574,327.19
业管理有限
公司
重庆海上海 10,000,000.00 10,000,000.00
置业有限公
司
湖州湖峻置 9,794,284.28 9,794,284.28
业有限公司
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湖州湖峰置 9,787,953.18 9,787,953.18
业有限公司
上海皇冠房 7,535,353.47 7,535,353.47
地产有限公
司
上海长海房 4,466,475.37 4,466,475.37
地产发展有
限公司
湖州湖源投 3,996,632.97 3,996,632.97
资发展有限
公司
上海高阳宾 1,528,273.62 1,528,273.62
馆有限公司
湖州湖润建 1,000,000.00 1,000,000.00
设管理有限
公司
哈尔滨上实 50,000,000.00 50,000,000.00
置业有限公
司
上海瑞陟投 5,000,000.00 5,000,000.00
资管理有限
公司
上海金钟商
业发展有限
公司
上海上实南
开房地产营
销有限公司
合计 4,391,890,720.60 3,534,949,562.80 55,000,000.00 7,871,840,283.40
(2) 对联营、合营企业投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 宣告 计
追 减 其他 他 发放 提 减值准
被投资 年初 期末
加 少 权益法下确认的 综合 权 现金 减 其 备期末
单位 余额 余额
投 投 投资损益 收益 益 股利 值 他 余额
资 资 调整 变 或利 准
动 润 备
合营企业
泉州市上 285,666,975.89 -18,017,688.23 267,649,287.66
实投资发
展有限公
司
(3) 期末质押的长期股权投资情形如下：
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被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置 8,026 万元 长期借款 14,250 万元
业有限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发 87,541 万元 长期借款 87,900 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
成都上实置业有限公司 50,688 万元 长期借款 35,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
4、 营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 85,774,999.55 35,073,984.79 72,389,248.96 35,205,060.30
其他业务 500,000.00 500,000.00
合计 86,274,999.55 35,073,984.79 72,889,248.96 35,205,060.30
5、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 230,854,373.36 596,217,079.39
权益法核算的长期股权投资收益 -18,017,688.23 -1,322,673.67
处置长期股权投资产生的投资收益 34,662,882.46 706,277,432.37
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 130,000,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 43,000,000.00
合计 420,499,567.59 1,301,171,838.09
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 22,439,810.26
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 29,847,009.70
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
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因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 214,947,802.70
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 43,000,000.00
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 500,000.00
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -24,121,509.19
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -2,687,406.24
少数股东权益影响额 -2,294,036.76
合计 282,131,670.47
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 11.59% 0.48 0.48
利润
扣除非经常性损益后归属于 5.30% 0.22 0.22
公司普通股股东的净利润
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第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
备查文件目录
公告的原稿。
董事长：陆申
董事会批准报送日期：2016 年 3 月 29 日
修订信息
报告版本号 更正、补充公告发布时间 更正、补充公告内容
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