关于申科滑动轴承股份有限公司拟转让股权涉及的上海申科
滑动轴承有限公司股东全部权益项目评估增值说明
致申科滑动轴承股份有限公司：
我公司对贵公司拟转让股权涉及的上海申科滑动轴承有限
公司股东全部权益项目评估报告（浙中企华评报字(2015)第 232 号）
进行复核，并出具了天源评报字[2015]第 0272 号评估复核报告。
根据评估报告，对于评估结论与账面值比较变动情况说明如
下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
存货 56,554,469.80 66,511,359.42 9,956,889.62 17.61
投资性房地产 9,128,007.33 36,474,700.00 27,346,692.67 299.59
固定资产-机器设备 2,618,905.54 4,677,266.00 2,058,360.46 78.60
固定资产-车辆 333,056.28 693,881.00 360,824.72 108.34
固定资产-电子设备 143,471.49 193,855.00 50,383.51 35.12
无形资产-其他无
0.00 2,515,700.00 2,515,700.00
形资产
增值资产评估方法及增值原因及分析：
一.存货
（一）存货的增值包括库存商品与发出商品及在用周转材料，分
别如下：
(1)库存商品与发出商品主要为端盖、挡风板、框、板、端罩、导
电排等，均为正常销售库存商品，账面价值为 37,353,437.33 元，评估
价值为 39,748,587.95 元，增值 2,395,150.62 元，采用逆减法即根据其不
含税销售价格减去销售费用、销售税金及附加确定评估值。即：
库存商品/发出商品评估值=数量× 不含税销售单价× (1-销售费用率
-销售税金及附加率)
库存商品案例：导电排，图号 TSN2015-1339F01.01 (评估明细表
3-9-5，明细表序号 7412)账面数量 580 件，实际盘存核实数量 580 件，
该产品为正常销售商品，向销售部门询得评估基准日不含税的售价为
1,474.94 元/件，销售费用率、销售税金及附加率按企业 2015 年 1-8 月
损益表统计如下：
金额单位：人民币元
销售税金及附
项目 销售收入 销售费用 销售费率(%) 销售税金
加率%
2015 年 1-8 月 58,260,602.48 745,647.08 1.28% 331,204.61 0.57%
则销售费用率取 1.28%、销售税金及附加率取 0.57%，2015 年 1-8
月企业亏损，则不予考虑所得税及利润的扣减。故：
评估值=数量× 不含税销售单价× （1-销售费用率-销售税金及附加
率)
=580× 1,474.94× （1-1.28%-0.57%）
= 839,653.33 元
(2)在用周转材料，账面价值为 0.00 元，评估价值为 7,561,739.00
元，增值 7,561,739.00 元，主要为正常生产经营中使用的模具，大部
分用周转材料为二手购入，在用周转材料账面值已摊销完，二手购入
的部分以二手市场价确定评估值，其他采用成本法进行评估，本次评
估按实际盘点结合可实用情况按市场价值确定评估值。
（二）存货增值原因
存货增值主要为库存商品与发出商品销售单价扣减税费后大于
成本单价；在用周转材料账面值已摊销完，本次评估按实际盘点结合
可实用情况按市场价值确定评估值故导致存货评估增值。
二.投资性房地产
（一）投资性房地产账面价值为 9,128,007.33 元，评估价值为
36,474,700.00 元，增值 27,346,692.67 元。
（二）评估方法说明
根据《投资性房地产评估指导意见（试行）》，注册资产评估师
执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集
情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方
法的适用性，恰当选择评估方法。考虑到委估房地产的具体情况、用
途及评估目的，结合估价师收集的有关资料以及当地房地产市场发育
程度，本次评估采用收益法。
收益法评估的角度是预期获利能力。通过预测估价对象的未来收
益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值
的方法。
收益法适用的条件是资产和经营收益之间存在稳定的比例关系，
并可以计算。同时未来收益可以正确预测。
公式如下：
t
ai a 1
V＝ 1
i 1 (1 r ) r (1 r ) (1 r ) nt
i t
式中：
V—收益法评估价格；
ai—第 i 年的房地产净收益；
a—第 t 年以后无变化的房地产年净收益；
r—房地产还原利率；
t—纯收益有变化的年限；
n—未来可获收益年期。
具体测算步骤：
a.搜集并验证与估价对象未来预期有关的数据资料，如估价对象
及期类似房地产收入、费用的数据资料。
b.预测估价对象的未来收益
c.求取还原利率等
d.选用适宜的收益法公式计算出收益价格
(三)投资性房地产参数选取说明
1.概况
松江区泗泾镇九干路 99 弄 2 号厂房建筑面积 10,742.50 平方米，土
地使用权面积 10,152.00 平方米，建于 2008 年，钢混结构，设计用途
为工业，墙体无脱落、开裂、损坏，水电齐全，目前用于出租，资产
使用的维护情况良好。
截至评估基准日，该房产已取得沪房地松字(2008)第 013414 号房
地产权证，证载权利人为上海申科滑动轴承有限公司。
2.参数取值
(1)收益价值
根据评估对象市场客观租金水平计算房地年总收益。
评估对象位于松江区泗泾镇九干路 99 弄 2 号，用于工业厂房，周
边工业较密集，交通条件较好，市政设施配套较好，现该房地产用于
出租，租期为 2014 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日，租赁期内租金按
合同约定的租金，租赁期以外的通过对该区域工业厂房租赁市场的调
查得出（经调查评估基准日时市场租金为 0.65-0.9 元/天/日），通过对
比租金情况和市场调查，空置率取 5%。
(2)房地产出租年总费用
房地产出租年总费用主要包括管理费、房产税、营业税金及附加、
维修基金及保险等，其中：
①管理费：指对出租房屋进行必要管理所需的费用，本案例按年
房地产总收益的 2%计，即管理费为：年房地产总收益× 2%。
②维修基金与保险费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮
费及房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的
费用。按房屋重置成本的 2.2%计取。该房屋重置价为按 1200 元/平方
米计。
③房产税：依据税法及上海市税务部门资料，房产税税金按房地
产年总收益的 12%确定。
④土地使用税：依据税法及上海市税务部门资料，根据土地等级，
确定土地使用税 6 元/平方米。
⑤营业税：营业税税金按房地产年总收益的 5%计。
⑥地方教育费附加：地方教育费附加按营业税的 2%计。
⑦教育费附加：教育费附加按营业税的 3%计。
⑧城建维护税：城建维护税按营业税的 5%计。
(3)房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
(4)还原利率
房地产还原利率以中国人民银行公布的一年期存款利率加上一定
的风险调整值。取一年期定期存款利率 2％作为安全利率，经评估人
员从市场上提取的若干工业用房地产租金交易案例，考虑一定的风险
系数后，综合得出该类型房地产资本化率为 7％。
(5)房地产收益年期的确定
评估对象建成于 2008 年代，建筑结构为钢混结构，经济寿命年限
50 年，尚可使用年限 42.49 年，该用地为工业用地，根据有关规定，
土地使用权剩余使用年限为 40.49 年，根据孰低原则，故本次评估设
定收益年限为 40.49 年。
(6)计算房地产市场价格
因待估房地产的各个收益年期其纯收益不尽相同，本次评估将其
每年的纯收益分别折现后相加。
该房地产总价计算见下表：
金额单位：人民币元
项目 日租金
预期年净收 折现 折现系
面积 （元/平方 年租金 出租率 折现值
年期 益 率 数
米）
2015 年 9-12 月 10742.5 0.69 901,832.88 100.00% 611,137.57 7% 0.9889 604,353.94
2016 年 10742.5 0.69 2,705,498.63 100.00% 1,833,412.70 7% 0.9455 1,733,491.70
2017 年 10742.5 0.76 2,976,048.49 100.00% 2,051,204.64 7% 0.8840 1,813,264.90
2018 年 10742.5 0.76 2,976,048.49 100.00% 2,051,204.64 7% 0.8265 1,695,320.63
2019 年 10742.5 0.76 2,976,048.49 100.00% 2,051,204.64 7% 0.7727 1,584,965.83
2020 年 10742.5 0.83 3,273,653.34 100.00% 2,290,776.67 7% 0.7225 1,655,086.14
2021 年 10742.5 0.83 3,273,653.34 100.00% 2,290,776.67 7% 0.6755 1,547,419.64
2022 年 10742.5 0.83 3,273,653.34 100.00% 2,290,776.67 7% 0.6315 1,446,625.46
2023 年 10742.5 0.92 3,601,018.67 100.00% 2,554,306.30 7% 0.5905 1,508,317.87
2024 年 10742.5 0.92 3,601,018.67 100.00% 2,554,306.30 7% 0.5521 1,410,232.51
2025 年 10742.5 0.92 3,601,018.67 100.00% 2,554,306.30 7% 0.5162 1,318,532.91
项目 日租金
预期年净收 折现 折现系
面积 （元/平方 年租金 出租率 折现值
年期 益 率 数
米）
2026 年 10742.5 1.01 3,961,120.54 95.00% 2,684,753.33 7% 0.4826 1,295,661.95
2027 年 10742.5 1.01 3,961,120.54 95.00% 2,684,753.33 7% 0.4512 1,211,360.70
2028 年 10742.5 1.01 3,961,120.54 95.00% 2,684,753.33 7% 0.4218 1,132,428.95
2029 年 10742.5 1.11 4,357,232.59 95.00% 2,987,679.66 7% 0.3944 1,178,340.86
2030 年 10742.5 1.11 4,357,232.59 95.00% 2,987,679.66 7% 0.3687 1,101,557.49
2031 年 10742.5 1.11 4,357,232.59 95.00% 2,987,679.66 7% 0.3448 1,030,151.95
2032 年-2056 年 2 月
10742.5 1.22 4,357,232.59 95.00% 109,840,759.00 7% 5.1409 13,207,582.01
15 日
合计 120,260,800.00 36,474,700.00
经上述评估，投资性房地产评估价值为 36,474,700.00 元（取整）。
（四）投资性房地产增值原因
投资性房地产增值的主要是因为企业房地产在 2008 年自建，近几
年上海房地产市场上涨较快；投资性房地产的未来实际收益大于建造
成本。经测算上海申科滑动轴承有限公司名下房地产 3395 元/平方米
(经调查评估基准日时市场价 3500-4500 元/平方米)，基本符合当前市
场情况。
三.固定资产
（一）固定资产账面价值为 3,095,433.31 元，评估价值为 5,565,002.00
元，增值 2,469,568.69 元。
（二）评估方法说明
根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用成本法进行评
估。部分设备采用二手市场价进行评估。
成本法基本公式为：
评估值=重置全价× 综合成新率
1.重置全价的确定
(1)对于机器设备，主要通过查阅《机电产品报价手册》(2015 年)
及市场询价等方式得到设备购置价。其中对于部分询不到价格的设备，
采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。
(2)对于通用类电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取
得设备购置价，在此基础上考虑各项合理费用，如运杂费等。其中对
于部分询不到价格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑
合理费用后确定重置全价。
(3)车辆通过市场询价确定车辆市场不含税购置价，再加上车辆购
置税和相关手续牌照费作为其重置全价。
即：车辆重置全价=不含税购置价+[购置价/(1+增值税税率)]× 车辆购
置税税率+其他合理费用
根据财政部、国家税务总局财税[2008]170 号《关于全国实施增值
税转型改革若干问题的通知》、财政部、国家税务总局财税（2009）
113 号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，《中华人民共和
国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50 号，经
财政部、国家税务总局令第 65 号修订)，《财政部国家税务总局关于
将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税﹝2013﹞
106 号)，对于符合条件的设备，本次评估重置全价未考虑其增值税。
2.成新率的确定
(1)对于机器设备，主要依据其经济寿命年限、已使用年限，通过
对其使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然
后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
(2)对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据
各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
(3)对于小、微型车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车
辆行驶里程确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程
× 100%
综合成新率=行驶里程成新率× 调整系数
3.评估值的确定
(1)电子设备评估值=重置全价× 综合成新率
(2)上海车辆牌照按公开竞价拍卖，上海车牌可以永续使用，故：
车辆评估值=(车辆重置全价-车辆牌照费)× 成新率+车辆牌照费
(三)典型案例
案例一：开式可倾压力机（评估明细表 4-6-4 序号 334）
设备名称：开式可倾压力机
设备型号：JB23-63T
生产厂家：上海远都机床销售有限公司
购置日期：2015 年 6 月
启用日期：2015 年 6 月
账面原值：51,282.05 元
账面净值：49,658.11 元
1.技术参数：
名称 单位 参数
公称力 千 牛 630
公称压力行程 毫 米 6
滑行行程 毫 米 100
滑行行程次数 次／分 50
最大封闭密度 毫 米 270
封闭高度调节量 毫 米 60
滑块中心线至床身距离 毫 米 240
前 后 毫 米 450
工作台尺寸
左 右 毫 米 700
工作台落料孔 前 后 毫 米 140
直 径 毫 米 50
模柄孔尺寸
深 度 毫 米 70
机身两立柱间距 毫 米 330
垫板厚度 毫 米 80
机身可倾角度 度 20
功 率 千 万 4
电机
转 速 转／分 1440
2.重置全价的确定
(1)设备购置费
经企业采购部门配合向厂家询价，该开式可倾压力机在评估基
准日市场销售不含税价为 51,300.00 元，该价格包括运杂费，安装调
试费(生产厂家承担运费，负责安装调试)。
(2)资金成本
经查阅该设备原始资料和向生产厂家了解调查，设备购置正常安
装周期不到半年，不考虑资金成本。
(3)设备重置全价的确定
重置全价=设备购置费+运杂费+安装调试费＋资金成本
=51,300.00+0+0+0
=51,300.00 (元)
3.综合成新率的确定
该设备于 2015 年 6 月投入使用，已运行 0.17 年，评估人员向有
关管理和使用人员了解和现场勘查，该设备性能正常，整体保养良好，
运作稳定可靠。评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限确定该
设备尚可使用 11.83 年，则：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
=11.83/(11.83+0.17)× 100%
=98%(取整)
4.评估值的确定
评估值＝重置全价× 综合成新率
＝51,300.00× 98%
＝50,274.00 (元)
案例二：马自达(明细表 4-6-5 序号 4)
车辆牌号：沪 AHU160
车辆型号：CA6490AT5
生产厂家：中国第一汽车集团公司
购置日期：2014 年 2 月
启用日期：2014 年 2 月
已行驶公里数：31856 公里
账面原值：187,845.23 元
账面净值：137,359.18 元
主要技术参数：
整备质量：1787KG
轴距：2950(mm)
轮胎规格：215/65R16(mm)
前悬后悬：919/991(mm)
后轮距：1602(mm)
外形尺寸：4860× 1852× 1685(mm)
轴荷：1102/1313(mm)
最高车速：185
1.车辆概况：
该车为马自达，截至评估基准日，已运行 1.58 年，行驶 31,856.00
公里，未发生过交通事故，也未进行过大修。评估人员经现场观察
及向车管人员了解后认为：该车发动机启动平稳，动力、技术性能
好，各系统均处于正常的工作状态，各项性能均可达到原设计要求，
机件完整，车况良好，运行正常，可满足使用需要。
2.重置全价的确定
(1)车辆购置价：
评估人员向中国第一汽车集团公司经销商询价，被评估车辆基
准日购置价为 158,000.00 元。
(2)车辆购置税：
车辆购置税=158,000.00/1.17× 10%
=13,504.00 元（取整）
(3)2015 年 8 月上海牌照公开竞价平均成交价 82,642.00 元。
(4)重置全价=车辆不含税购置价+购置税+牌照费及其他必要费用
=158,000.00/1.17+13,504.00+82,642.00
=231,200.00 元（取整）
3.综合成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号
《机动车强制报废标准规定》中的规定，该车辆属于非营业性车辆，
其行驶里程在国家规定的范围内。
(1)年限成新率
该车辆规定行驶里程 60 万公里，已行驶 31,856.00 公里。
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里× 100%
=(600,000.00-31,856.00)/600,000.00× 100%
=95%（取整）
(2)现场勘察情况
经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
现场勘查技术状况表
评定项目 标准要求 勘察情况
气缸压力符合规定值，功率符合设计要
各项指标符合标准，无漏
发动机离合器总成 求，油耗不超过国家标准，运行平稳无异
油、漏水、漏气现象。
响，无漏油、漏水、漏气现象。
变速杆无明显抖动，换档容易，无掉档现
变速机工作正常，无掉档
变速箱 象，齿轮无不正常磨损，壳体无裂纹，无
现象，无渗、漏油现象。
渗油现象。
无弯曲变形、裂纹，前轮定位准确，转向
前桥 功能正常，无异响。
灵活可靠无松框，各部联结牢固。
工作平稳，桥壳无裂纹、无漏油现象，差
后桥 功能正常，无异响。
速器及半轴磨损正常。
无扭曲变形、裂纹、钢板吊耳联接牢固，
车架 钢板弹簧无变形，焊接牢固平正，液压减 车架完好，无缺损。
震器无漏油现象。
车身无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完
车身 车身无刮擦痕迹。
好、座椅完整。
轮胎 前、后、备胎完好。 轻微磨损。
工作正常、可靠，无漏油、漏气现象，完
制动系统 制动装置安全可靠。
全装置完好。
电器仪表 工作正常、灵敏可靠，表面完整无损伤。 工作、使用正常。
根据现场勘察情况该车辆实际使用状况较好，里程成新率不需
要调整，故以理论成新率作为综合成新率。综上所述，确定车辆成
新率为 95%。
4.评估值的确定
评估值=(车辆重置全价-车辆牌照费)× 成新率+车辆牌照费
=(231,200.00 -82,642.00)× 95%+82,642.00
=223,772.00(元)(取整到个位)
（四）固定资产增值原因
(1)机器设备评估原值增值是部分设备二手购入，本次部分评估
采用重置成本法评估，形成原值增值，评估净值增值是因为评估所
用的经济寿命年限大于其折旧年限。
(2)车辆评估增值是因为上海车牌拍卖价上涨，及企业计提折旧的
年限小于车辆实际的经济寿命年限共同所致。
(3)电子设备评估原值减值是因为近电子类设备技术发展迅速、
更新换代较快，价格下降；评估净值增值是由于电子设备评估时考
虑的寿命年限大于折旧年限。
四、无形资产-其他无形资产
（一）无形资产-其他无形资产账面价值为 0.00 元，评估价值为
2,515,700.00 元，增值 2,515,700.00 元。
（二）评估方法说明
对于纳入本次评估范围的专利资产类无形资产，其评估方法主
要包括市场法、收益法、成本法。
由于无形资产投入、产出存在比较明显的弱对应性，即很难通
过投入的成本来反映资产的价值，因此也不适宜采用成本法评估。
市场法在资产评估中，不管是对有形资产还是无形资产的评估
都是可以采用的，采用市场法的前提条件是要有相同或相似的交易
案例，且交易行为应该是公平交易。对于专利资产而言，由于专利
具有专有性、独占性的特征。因此，企业不会轻易转让自己的专利，
这就造成了交易市场的不活跃，即对于专利评估而言，目前国内外
与评估对象相似的转让案例极少，信息不透明，本次评估由于无法
找到可对比的历史交易案例及交易价格数据，故市场法也不适用本
次评估。
收益法是通过估算资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现
率折算成现值，然后累加求和，从而得出无形资产的评估值的一种
评估方法。无形资产的转让实际是一种未来获利能力的一种转让，
采用收益法对无形资产进行评估更能反映出无形资产的内在价值，
故对在用的专利适宜采用收益法进行评估。
根据本次评估可以收集到资料的情况，对专利采用收入分成法
进行评估，由于企业无法就每一项专利资产资产对应的收益进行核
算，而且专利资产之间技术应用较多以不固定组合方式出现，因此
本次评估将对评估范围内专利资产进行打包评估。
收入分成法计算公式为：
其中：P 为评估价值
r 为折现率
Rt 为第 t 年的收入
K 为分成率
n 为经济寿命年限
t 为时序，未来第 t 年
（三）无形资产—其他无形资产增值原因
无形资产—其他无形资产评估增值主要是因为企业拥有的专利
等账面无记录，其所对应的产品在未来运营期间产生的预期收益所
致。
天源资产评估有限公司
2016 年 3 月 24 日
首页
微信公众号
证券之星APP
