中华企业公司债券受托管理事务报告
中华企业股份有限公司
住所：上海市华山路2号
2013年公司债券受托管理事务报告
（2015年度）
债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼）
二零一六年三月
中华企业公司债券受托管理事务报告
重要声明
中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”）编制本报告的内容及信
息均来源于中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”，“发行人”或“公司”）
对外公布的《中华企业股份有限公司2015年年度报告》等相关公开信息披露文件、
发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见。中信建投对报告中
所包含的相关引述内容和信息未进行独立验证，也不就该等引述内容和信息的真
实性、准确性和完整性作出任何保证或承担任何责任。本报告不构成对投资者进
行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜作出独立判断，而不应将
本报告中的任何内容据以作为中信建投所作的承诺或声明。在任何情况下，投资
者依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信建投不承担任何责任。
中华企业公司债券受托管理事务报告
重大事项提示
中华企业于2016年1月23日披露了《中华企业股份有限公司业绩预亏公告》，
预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为负。根据《中华人民共和国证
券法》、《上海证券交易所债券上市规则》有关规定，本期债券存在暂停上市风
险。受托管理人积极督促公司向广大投资者做出提示，2016年1月23日、2016年2
月23日、2016年3月10日，中华企业先后发布了相关风险提示性公告。
中华企业于2016年3月19日正式公布2015年年报，同时披露了《中华企业股
份有限公司关于公司股票临时停牌和公司债券连续停牌的公告》，因公司2014
年度、2015年度连续两个会计年度经审计的净利润为负，根据《中华人民共和国
证券法》及《上海证券交易所债券上市规则》相关规定，本期债券于2016年3月
21日起连续停牌。
根据上海证券交易所出具的《关于中华企业股份有限公司2013年公司债券实
施暂停上市的决定》,“13中企债”自2016年3月28日起暂停上市,债券简称由“13
中企债”更名为“中债暂停”,债券代码不变,敬请投资者注意。
中华企业公司债券受托管理事务报告
目 录
第一章 本期公司债券基本情况 ........................................................................................... 5
第二章 发行人 2015 年度经营和财务情况 ......................................................................... 7
第三章 发行人募集资金使用情况 ....................................................................................... 9
第四章 债券持有人会议召开情况 ..................................................................................... 10
第五章 本期债券利息的偿付情况 ..................................................................................... 11
第六章 本期公司债券跟踪评级情况 ................................................................................. 12
第七章 与公司债券相关事务专人的变动情况 ................................................................. 13
第八章 其他事项 ................................................................................................................. 14
中华企业公司债券受托管理事务报告
第一章 本期公司债券基本情况
一、核准文件及核准规模
经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】911号文核准，公司获准发行
不超过15.5亿元的公司债券。
二、债券名称
中华企业股份有限公司2013年公司债券。
三、债券简称及代码
本期债券各品种的简称和代码分别为“13中企债”，122330。
四、发行主体
本期债券的发行主体为中华企业股份有限公司。
五、发行规模
本期债券发行规模为人民币15.5亿元。
六、票面金额及发行价格
本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。
七、债券期限
本次债券的期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权。
八、债券利率
本次债券的票面利率为5.47%，采用单利按年计息，不计复利。
九、债券形式
实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户
托管记载。
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十、还本付息期限及方式
本次公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息
随本金一起支付。本次债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来统计债券
持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。
十一、起息日
本期债券的起息日为2014年10月14日。
十二、付息日
本次债券的付息日为2015年至2019年每年的10月14日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。如投资
者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2015年至2017年每年的10月14
日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款
项不另计利息）。
十三、兑付日
本次债券的兑付日为2019年10月14日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至
其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。如投资者行使回售选择
权，则其回售部分债券的兑付日为2017年10月14日（如遇法定节假日或休息日，
则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
十四、担保情况
本次债券为担保债券，由上海地产（集团）有限公司为本次债券本息偿付提
供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。
十五、信用等级及资信评级机构
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本次
债券的信用等级为AA+。
十六、债券受托管理人
中信建投证券股份有限公司。
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第二章 发行人2015年度经营和财务情况
一、发行人基本情况
公司名称：中华企业股份有限公司
英文名称：CHINA ENTERPRISE CO., LTD.
股票代码：600675
股票简称：中华企业
注册资本：1,867,059,398元
法定代表人：姜维
成立日期：1993年9月17日
上市地点：上海证券交易所
住所：上海市华山路2号
主营业务：房地产开发经营。
二、发行人2015年度经营情况
2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促
进市场成交量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善，市场需求有效释放，
楼市总体呈现即将回暖的态势。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城
市的作用较为明显，房价已出现上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍
然较大，部分城市后续去化动力不足。房产企业继续上演强者恒强，集中度提高
的竞争格局。同时企业更加注重有质量的增长，一方面平衡规模和利润，另一方
面谋求战略转型。从国家统计局数据看，2015年全国商品房销售额、销售面积分
别为8.7万亿元、12.8亿平方米，分别同比上涨14.4%和6.5%；新开工面积15.4亿
平方米，同比下降14.0%；开发投资额9.6万亿元，同比上升1.0%。2015年上海地
区土地购置面积263.39万平方米，房屋新开工面积2,605万平方米，房屋施工面积
15,095万平方米，房屋竣工面积2,647万平方米；上海商品房销售额5,093.55亿元，
商品房销售面积2,431万平方米，存货去化周期10.14个月。
公司项目主要集中在上海及部分二、三线城市，市场占有率较低，部分区域
成交量虽然呈逐渐上升趋势，但成交价格仍未有明显上涨。
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2015年，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。通过提升产品附加值，
优化项目配套功能，加大促销力度等一系列措施尽一切努力推动项目加快实现去
化。2015年，公司共签订合同金额约80亿元，实现资金回笼约91亿元（不包含股
权出让）。
在全力去化存量的同时，公司努力压缩带息负债，降低资金杠杆，减少财务
成本，融资总额由年初236亿元下降至年末181亿元，贷款资金成本从8.05%降至
7.5%。
三、发行人2015年度财务情况
1、合并资产负债表主要数据
单位：人民币元
项目 2015-12-31 2014-12-31 增减率
资产合计 36,617,573,266.02 40,814,471,818.16 -10.28%
负债合计 32,352,548,495.82 33,465,434,585.12 -3.33%
归属于母公司所有者权益合计 2,719,123,633.43 5,080,439,738.33 -46.48%
少数股东权益 1,545,901,136.77 2,268,597,494.71 -31.86%
所有者权益合计 4,265,024,770.20 7,349,037,233.04 -41.96%
2、合并利润表主要数据
单位：人民币元
项目 2015年度 2014年度 增减率
营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42%
营业利润 -2,551,109,119.74 -159,584,175.76 -1,498.60%
利润总额 -2,503,969,137.40 -105,792,295.60 -2,266.87%
净利润 -2,800,814,097.09 -440,944,058.76 -535.19%
归属于母公司所有者的净利润 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 -409.07%
3、合并现金流量表主要数据
单位：人民币元
项目 2015年度 2014年度 增减率
经营活动产生的现金流量净额 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -92,675,652.76 1,880,320,199.19 -104.93%
筹资活动产生的现金流量净额 -5,320,144,730.66 351,683,777.56 -1612.76%
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第三章 发行人募集资金使用情况
一、本期债券募集资金情况
经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】911号文批准，发行人于2014
年10月14日公开发行了本次公司债券，募集资金总额为人民币155,000万元，扣
除承销费用之后的募集资金净额全部汇入发行人指定的银行账户。立信会计师事
务所（特殊普通合伙）对募集资金到位情况进行了验证并出具了验资报告。
二、本期债券募集资金实际使用情况
截至2015年12月31日，公司已累计使用本次公司债券募集资金15.5亿元，已
按照募集说明书上列明的用途使用完毕，未出现变更募集资金使用项目的情况。
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第四章 债券持有人会议召开情况
2015年度，发行人未发生需召开债券持有人会议的事项，未召开债券持有人
会议。
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第五章 本期债券利息的偿付情况
本期债券2015年付息方案如下：
1、本年计息期限：2014年10月14日至2015年10月13日。
2、按照《中华企业股份有限公司2013年公司债券票面利率公告》，本期债
券票面利率为5.47%。每手“13中企债”（面值1,000元）派发利息为54.70元（含税）。
2015年10月14日，公司已按时兑付“13中企债”应付利息。
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第六章 本期公司债券跟踪评级情况
2015年5月18日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）出具跟
踪评级报告，将公司AA的主体信用等级列入信用评级观察名单、“中华企业股份
有限公司2013年公司债券”债券信用等级AA+，评级展望稳定。
2015年11月27日，中诚信证评出具了《中诚信证券评估有限公司关于继续将
中华企业股份有限公司主体信用等级列入信用评估观察名单的公告》，继续将中
华企业AA的主体信用等级列入信用评级观察名单。
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第七章 与公司债券相关事务专人的变动情况
2015年11月9日，发行人召开第八届董事会选举蔡顺明为公司第八届董事会
董事长。除此之外，2015年度发行人负责处理与公司债券相关事务的专人未发生
变动。
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第八章 其他事项
一、对外担保情况
截至2015年12月31日，公司对外担保（不包括对子公司的担保）的余额为
86,360.18万元，是公司对关联方上海地产中星曹路基地开发有限公司及天津星华
城置业有限公司提供的担保，上述公司已对公司实施反担保措施。
二、重大未决诉讼或仲裁事项
截至2015年12月31日，公司无重大未决诉讼和仲裁事项。
三、相关当事人
2015年度，本期债券的受托管理人和资信评级机构均未发生变动。
四、其他事项
中信建投证券作为本期债券的受托管理人，在本期债券存续期间，持续关注
中华企业及担保人上海地产（集团）有限公司的资信状况。
中华企业于2016年1月23日披露了《中华企业股份有限公司业绩预亏公告》，
预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为负。根据《中华人民共和国证
券法》、《上海证券交易所债券上市规则》有关规定，本期债券存在暂停上市风
险。受托管理人积极督促公司向广大投资者做出提示，2016年1月23日、2016年2
月23日、2016年3月10日，中华企业先后发布了相关风险提示性公告。
中华企业于2016年3月19日正式公布2015年年报，同时披露了《中华企业股
份有限公司关于公司股票临时停牌和公司债券连续停牌的公告》，因公司2014
年度、2015年度连续两个会计年度经审计的净利润为负，根据《中华人民共和国
证券法》及《上海证券交易所债券上市规则》相关规定，本期债券于2016年3月
21日起连续停牌。
根据上海证券交易所出具的《关于中华企业股份有限公司2013年公司债券实
施暂停上市的决定》， “13中企债”自2016年3月28日起暂停上市，债券简称由
“13中企债”更名为“中债暂停”,债券代码不变。
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自“13中企债”发行以来，特别是中华企业被实施风险警示后，受托管理人密
切关注公司及上海地产（集团）有限公司的资信状况，先后多次与公司沟通，向
公司了解、核实有关情况。中信建投证券将继续切实履行债券受托管理人职责，
督促公司积极改善经营状况，并按照债券募集说明书等相关公告中约定的时间及
方式进行本期债券的派息及到期兑付工作，维护债券持有人的合法权益。
（本页无正文，为《中华企业股份有限公司 2013 年公司债券受托管理事务报告
（2015 年度）》之盖章页）
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