中粮地产（集团）股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字【2016】02060065 号
目 录
一、 审计报告 1
二、 已审财务报表
告
1、 合并资产负债表
3
合并利润表
2、 表 5
合并现金流量表
3、 表 6
4、 合并股东权益变动表
表
7
5、 资产负债表
表 8
6、 利润表 10
表
7、 现金流量表 11
表
8、 股东权益变动表 12
表
9、 财务报表附注
表
13
10、 财务报表附注补充资料 135
注
料
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层
Postal Address:10/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing
邮政编码（Post Code）：100077
电话（Tel）：+86(10)53796207 传真（Fax）：+86(10)88091190
审 计 报 告
瑞华审字【2016】02060065 号
中粮地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产公
司”）的财务报表，包括 2015 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2015
年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变
动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中粮地产公司管理层的责任。这种责任包括： 1）
按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照
中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否
不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报
表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和
公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，审计工作还包括评价管理层
选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列
报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年 12 月 31 日合并及公司的财务
状况以及 2015 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：杨 宏
中国北京 中国注册会计师：崔幼军
二〇一六年三月二十四日
合并资产负债表
2015 年 12 月 31 日
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 9,332,987,729.74 7,290,599,093.25
应收票据 六、2 2,000,000.00 0.00
应收账款 六、3 160,264,305.79 226,835,547.93
预付款项 六、4 38,903,254.88 45,750,728.64
应收利息
应收股利
其他应收款 六、5 2,095,038,136.44 427,845,897.20
存货 六、6 37,918,286,027.93 32,673,271,009.10
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 49,547,479,454.78 40,664,302,276.12
非流动资产：
可供出售金融资产 六、7 35,180,000.00 837,077,688.79
持有至到期投资
长期应收款 六、8 53,402,915.70 7,156,674.97
长期股权投资 六、9 570,687,321.81 483,913,658.20
投资性房地产 六、10 3,780,961,264.22 2,797,035,006.05
固定资产 六、11 566,876,633.24 587,331,781.76
在建工程 六、12 0.00 265,105,921.78
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、13 34,547,627.04 61,763,751.43
开发支出
商誉 六、14 161,183,979.11 161,183,979.11
长期待摊费用 六、15 11,233,271.09 21,159,168.17
递延所得税资产 六、16 560,098,525.90 425,443,349.61
其他非流动资产
非流动资产合计 5,774,171,538.11 5,647,170,979.87
资产总计 55,321,650,992.89 46,311,473,255.99
3
合并资产负债表(续)
2015 年 12 月 31 日
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 六、18 5,725,000,000.00 6,040,000,000.00
应付票据
应付账款 六、19 5,166,548,999.76 3,498,681,719.85
预收款项 六、20 10,041,754,853.78 8,409,063,398.58
应付职工薪酬 六、21 128,754,062.02 116,270,612.24
应交税费 六、22 781,421,642.39 886,706,209.32
应付利息 六、23 132,028,326.74 97,014,908.56
应付股利 六、24 12,047,569.47 1,547,569.47
其他应付款 六、25 1,452,094,309.87 1,448,367,096.51
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 六、26 3,050,754,716.82 3,163,300,000.00
其他流动负债
流动负债合计 26,490,404,480.85 23,660,951,514.53
非流动负债：
长期借款 六、27 12,920,285,964.90 10,421,576,649.42
应付债券 六、28 3,771,187,762.17 1,193,114,968.72
预计负债
递延收益 六、29 912,891,222.44 2,129,633.36
递延所得税负债 六、16 140,979,113.94 368,662,699.76
其他非流动负债
非流动负债合计 17,745,344,063.45 11,985,483,951.26
负债合计 44,235,748,544.30 35,646,435,465.79
股东权益：
股本 六、30 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
资本公积 六、31 279,672,314.20 260,493,729.58
减：库存股
其他综合收益 六、32 2,243,614.59 579,125,539.66
专项储备
盈余公积 六、33 925,545,994.90 773,732,503.86
未分配利润 六、34 2,957,375,172.15 2,557,739,965.66
归属于母公司股东权益合计 5,978,568,691.84 5,984,823,334.76
少数股东权益 5,107,333,756.75 4,680,214,455.44
股东权益合计 11,085,902,448.59 10,665,037,790.20
负债和股东权益总计 55,321,650,992.89 46,311,473,255.99
载于第 13 页至第 138 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 3 页至第 12 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 周政 主管会计工作负责人 ：崔捷 会计机构负责人：张建国
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合并利润表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业总收入 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84
其中：营业收入 六、35 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84
二、营业总成本 12,995,973,304.18 8,232,853,109.88
其中：营业成本 六、35 9,929,302,644.22 5,633,809,162.89
营业税金及附加 六、36 1,481,317,680.30 1,130,925,966.91
销售费用 六、37 496,413,504.04 486,899,572.47
管理费用 六、38 359,839,474.78 337,678,828.24
财务费用 六、39 477,601,336.90 389,192,849.24
资产减值损失 六、40 251,498,663.94 254,346,730.13
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 六、41 882,633,287.53 589,157,349.35
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 86,773,663.61 126,904,296.52
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,386,202,707.48 1,397,137,468.31
加：营业外收入 六、42 38,001,106.18 24,859,493.94
其中：非流动资产处置利得 57,735.35 674,494.28
减：营业外支出 六、43 23,673,476.72 15,768,577.95
其中：非流动资产处置损失 15,470,113.23 456,404.09
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,400,530,336.94 1,406,228,384.30
减：所得税费用 六、44 399,308,038.55 503,420,146.78
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,001,222,298.39 902,808,237.52
归属于母公司股东的净利润 721,812,207.59 598,526,380.97
少数股东损益 279,410,090.80 304,281,856.55
六、其他综合收益的税后净额 六、32 -576,881,925.07 31,353,550.89
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 -576,881,925.07 31,353,550.89
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 -576,881,925.07 31,353,550.89
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 -574,939,461.17 31,458,047.65
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额 -1,942,463.90 -104,496.76
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 424,340,373.32 934,161,788.41
归属于母公司股东的综合收益总额 144,930,282.52 629,879,931.86
归属于少数股东的综合收益总额 279,410,090.80 304,281,856.55
八、每股收益：
（一）基本每股收益 十五、2 0.40 0.33
（二）稀释每股收益 十五、2 0.40 0.33
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合并现金流量表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 16,085,183,699.24 9,999,979,484.20
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 六、46 11,901,303,640.64 3,973,875,639.96
经营活动现金流入小计 27,986,487,339.88 13,973,855,124.16
购买商品、接受劳务支付的现金 12,602,510,827.68 7,249,060,643.86
支付给职工以及为职工支付的现金 417,810,183.40 371,951,087.26
支付的各项税费 2,231,587,492.60 1,567,361,343.70
支付其他与经营活动有关的现金 六、46 14,550,801,694.40 6,847,306,354.50
经营活动现金流出小计 29,802,710,198.08 16,035,679,429.32
经营活动产生的现金流量净额 -1,816,222,858.20 -2,061,824,305.16
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 823,160,056.76 498,431,753.77
取得投资收益收到的现金 7,911,307.73 10,976,292.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
25,837,184.80 282,510,281.90
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 856,908,549.29 791,918,328.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
186,683,280.58 233,234,250.61
的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 13,780,000.00 618,426,166.98
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 200,463,280.58 851,660,417.59
投资活动产生的现金流量净额 656,445,268.71 -59,742,089.31
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,079,000,000.00 784,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 1,079,000,000.00 784,000,000.00
取得借款收到的现金 13,319,112,432.82 13,659,428,094.19
发行债券收到的现金 2,580,000,000.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 16,978,112,432.82 14,443,428,094.19
偿还债务支付的现金 11,247,948,400.52 9,576,425,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,071,189,559.07 1,337,687,768.04
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 558,679,090.08 8,092,005.23
支付其他与筹资活动有关的现金 六、46 477,403,636.00 29,457,000.00
筹资活动现金流出小计 13,796,541,595.59 10,943,569,768.04
筹资活动产生的现金流量净额 3,181,570,837.23 3,499,858,326.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 554,430.78 30,736.83
五、现金及现金等价物净增加额 六、47 2,022,347,678.52 1,378,322,668.51
加：期初现金及现金等价物余额 六、47 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
六、期末现金及现金等价物余额 六、47 9,252,733,867.86 7,230,386,189.34
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法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
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合并股东权益变动表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 一般
减：库 专项 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险准 未分配利润 其他
优先股 永续债 其他 存股 储备
备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 260,493,729.58 579,125,539.66 773,732,503.86 2,557,739,965.66 4,680,214,455.44 10,665,037,790.20
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 260,493,729.58 579,125,539.66 773,732,503.86 2,557,739,965.66 4,680,214,455.44 10,665,037,790.20
三、本年增减变动金额（减少以“－”号
19,178,584.62 -576,881,925.07 151,813,491.04 399,635,206.49 427,119,301.31 420,864,658.39
填列）
（一）综合收益总额 -576,881,925.07 721,812,207.59 279,410,090.80 424,340,373.32
（二）股东投入和减少资本 736,308,984.55 736,308,984.55
1、股东投入的普通股 736,308,984.55 736,308,984.55
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 163,127,730.80 -226,608,336.66 -569,179,090.08 -632,659,695.94
1、提取盈余公积 163,127,730.80 -163,127,730.80
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -63,480,605.86 -569,179,090.08 -632,659,695.94
4、其他
（四）股东权益内部结转 19,420,683.96 -19,420,683.96
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他 19,420,683.96 -19,420,683.96
（五）专项储备
1、本年提取
2、本年使用
（六）其他 -242,099.34 -11,314,239.76 -95,568,664.44 -107,125,003.54
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 279,672,314.20 2,243,614.59 925,545,994.90 2,957,375,172.15 5,107,333,756.75 11,085,902,448.59
载于第 13 页至第 138 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 3 页至第 12 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
7-2
合并股东权益变动表(续)
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
归属于母公司股东的股东权益
项 目
其他权益工具 一般风 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 险准备 他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 258,856,920.72 547,771,988.77 625,207,757.82 2,162,150,278.61 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 258,856,920.72 547,771,988.77 625,207,757.82 2,162,150,278.61 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
三、本年增减变动金额（减少以“－”号
1,636,808.86 31,353,550.89 148,524,746.04 395,589,687.05 1,117,536,713.85 1,694,641,506.69
填列）
（一）综合收益总额 31,353,550.89 598,526,380.97 304,281,856.55 934,161,788.41
（二）股东投入和减少资本 784,000,000.00 784,000,000.00
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额 784,000,000.00 784,000,000.00
4、其他
（三）利润分配 148,524,746.04 -202,936,693.92 -187,358,966.98 -241,770,914.86
1、提取盈余公积 148,524,746.04 -148,524,746.04
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -187,358,966.98 -241,770,914.86
4、其他
（四）股东权益内部结转 1,582,465.73 -1,582,465.73
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他 1,582,465.73 -1,582,465.73
（五）专项储备
1、本年提取
2、本年使用
（六）其他 54,343.13 218,196,290.01 218,250,633.14
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 260,493,729.58 579,125,539.66 773,732,503.86 2,557,739,965.66 4,680,214,455.44 10,665,037,790.20
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7-2
资产负债表
2015 年 12 月 31 日
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 3,754,922,230.14 2,270,103,298.45
应收票据
应收账款 十四、1 28,269,991.00 33,159.00
预付款项 8,000,000.00 8,075,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 十四、2 14,058,122,790.84 13,022,307,367.97
存货 822,575,501.81 206,060,646.51
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 18,671,890,513.79 15,506,579,471.93
非流动资产：
可供出售金融资产 35,180,000.00 837,077,688.79
持有至到期投资
长期应收款 178,078.74 547,852.81
长期股权投资 十四、3 6,659,747,083.36 6,355,468,575.87
投资性房地产 786,525,733.49 348,659,272.68
固定资产 318,956,733.27 334,808,897.74
在建工程 0.00 265,105,921.78
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 7,548,879.91 55,365,737.44
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 7,808,136,508.77 8,197,033,947.11
资产总计 26,480,027,022.56 23,703,613,419.04
8
资产负债表(续)
2015 年 12 月 31 日
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 5,725,000,000.00 6,040,000,000.00
应付票据
应付账款 130,335,493.18 54,780,577.16
预收款项 907,420,970.51 572,710,525.01
应付职工薪酬 30,095,842.29 36,470,366.43
应交税费 289,283,752.33 510,291,899.49
应付利息 91,925,870.27 60,688,881.86
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
其他应付款 4,946,125,983.57 4,345,973,582.86
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,483,250,000.00 2,224,800,000.00
其他流动负债
流动负债合计 13,604,985,481.62 13,847,263,402.28
非流动负债：
长期借款 1,938,500,000.00 2,238,750,000.00
应付债券 3,771,187,762.17 1,193,114,968.72
递延收益 911,529,888.56 836,696.46
递延所得税负债 0.00 191,646,487.05
其他非流动负债
非流动负债合计 6,621,217,650.73 3,624,348,152.23
负债合计 20,226,203,132.35 17,471,611,554.51
股东权益：
股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
资本公积 308,509,020.71 308,505,039.70
减：库存股
其他综合收益 0.00 574,939,461.17
专项储备
盈余公积 556,697,835.30 490,674,024.13
一般风险准备
未分配利润 3,574,885,438.20 3,044,151,743.53
股东权益合计 6,253,823,890.21 6,232,001,864.53
负债和股东权益总计 26,480,027,022.56 23,703,613,419.04
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9
利润表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业收入 十四、4 389,946,694.23 1,453,325,106.06
减：营业成本 十四、4 138,784,134.77 560,948,377.16
营业税金及附加 106,191,160.94 303,013,614.08
销售费用 27,834,700.64 32,305,110.97
管理费用 110,743,388.60 109,447,351.84
财务费用 271,953,862.24 239,602,475.93
资产减值损失 -3,810,133.43 -5,520,377.43
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 十四、5 1,038,600,204.76 787,182,199.64
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 74,778,507.49 119,818,048.22
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 776,849,785.23 1,000,710,753.15
加：营业外收入 10,368,326.30 2,060,718.43
其中：非流动资产处置利得 18,336.50 421,346.41
减：营业外支出 15,624,007.86 1,502,718.41
其中：非流动资产处置损失 14,255,065.60 152,735.54
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 771,594,103.67 1,001,268,753.17
减：所得税费用 111,355,991.97 213,743,084.54
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 660,238,111.70 787,525,668.63
五、其他综合收益的税后净额 -574,939,461.17 31,458,047.65
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 -574,939,461.17 31,458,047.65
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 -574,939,461.17 31,458,047.65
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
六、综合收益总额 85,298,650.53 818,983,716.28
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10
现金流量表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,650,945,994.53 974,463,156.42
收到其他与经营活动有关的现金 24,001,934,104.27 14,486,195,951.50
经营活动现金流入小计 25,652,880,098.80 15,460,659,107.92
购买商品、接受劳务支付的现金 746,379,056.46 90,847,241.08
支付给职工以及为职工支付的现金 101,237,448.85 110,303,089.66
支付的各项税费 448,879,680.71 258,054,101.42
支付其他与经营活动有关的现金 23,873,623,392.45 13,179,352,202.82
经营活动现金流出小计 25,170,119,578.47 13,638,556,634.98
经营活动产生的现金流量净额 482,760,520.33 1,822,102,472.94
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 823,160,056.76 498,431,753.77
取得投资收益收到的现金 69,373,381.08 19,454,292.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
25,766,574.00 517,550.28
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 918,300,011.84 518,403,596.66
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
93,143,276.15 211,396,439.93
金
投资支付的现金 229,500,000.00 30,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 322,643,276.15 241,396,439.93
投资活动产生的现金流量净额 595,656,735.69 277,007,156.73
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 5,900,000,000.00 6,490,000,000.00
发行债券收到的现金 2,580,000,000.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 8,480,000,000.00 6,490,000,000.00
偿还债务支付的现金 7,256,800,000.00 7,898,350,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 800,659,623.18 867,807,387.86
支付其他与筹资活动有关的现金 16,213,636.00 20,622,000.00
筹资活动现金流出小计 8,073,673,259.18 8,786,779,387.86
筹资活动产生的现金流量净额 406,326,740.82 -2,296,779,387.86
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 74,934.85 4,488.38
五、现金及现金等价物净增加额 1,484,818,931.69 -197,665,269.81
加：年初现金及现金等价物余额 2,270,103,298.45 2,467,768,568.26
六、年末现金及现金等价物余额 3,754,922,230.14 2,270,103,298.45
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11
股东权益变动表
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
其他权益工具
项 目 减：库 其他综合收 专项 一般风
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股 益 储备 险准备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 308,505,039.70 574,939,461.17 490,674,024.13 3,044,151,743.53 6,232,001,864.53
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 308,505,039.70 574,939,461.17 490,674,024.13 3,044,151,743.53 6,232,001,864.53
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 3,981.01 -574,939,461.17 66,023,811.17 530,733,694.67 21,822,025.68
（一）综合收益总额 -574,939,461.17 660,238,111.70 85,298,650.53
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 66,023,811.17 -129,504,417.03 -63,480,605.86
1、提取盈余公积 66,023,811.17 -66,023,811.17
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -63,480,605.86 -63,480,605.86
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本年提取
2、本年使用
（六）其他 3,981.01 3,981.01
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 308,509,020.71 556,697,835.30 3,574,885,438.20 6,253,823,890.21
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12-2
股东权益变动表（续）
2015 年度
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项 目 其他权益工具 减：库 其他综合收 专项 一般风
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股 益 储备 险准备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 543,481,413.52 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 543,481,413.52 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 54,343.13 31,458,047.65 78,752,566.86 654,361,153.89 764,626,111.53
（一）综合收益总额 31,458,047.65 787,525,668.63 818,983,716.28
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 78,752,566.86 -133,164,514.74 -54,411,947.88
1、提取盈余公积 78,752,566.86 -78,752,566.86
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本年提取
2、本期使用
（六）其他 54,343.13 54,343.13
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 308,505,039.70 574,939,461.17 490,674,024.13 3,044,151,743.53 6,232,001,864.53
载于第 13 页至第 138 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 3 页至第 12 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
12-2
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
中粮地产（集团）股份有限公司
2015 年 12 月 31 日财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、历史沿革
中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称本公司）系经原中共宝安县委以宝组（1982）
007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公
司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝
安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号
文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向
社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法
字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。
1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易所深
证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A
股）股票50,000,000股，发行后公司股份总额达到200,000,000股，并于1993年10月8日起在
深圳证券交易所挂牌交易。
1994年4月28日，本公司第二次股东大会通过了1993年度分红派息方案，以1993年12
月31日公司总股份200,000,000股为基数，向全体股东每10股送1股红股，送股后公司总股
份增至220,000,000股。
1995年5月12日，本公司第三次股东大会通过了1994年度分红派息方案，以1994年12
月31日公司总股份220,000,000股为基数，向全体股东每10股送2股红股，送股后公司总股
份增至264,000,000股。
1996年5月21日，本公司第四次股东大会通过了1995年度分红派息方案，以1995年12
月31日公司总股份264,000,000股为基数，向全体股东每10股送2.5股红股，送股后公司总股
份增至330,000,000股。
1996年9月26日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以1996年7月1日公司总股
份330,000,000股为基数，向全体股东每10股配售2.4股，配股后公司总股份增至373,041,903
股。
1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）
股份有限公司”。
1997年5月28日，本公司第六次股东大会通过了1996年度分红派息方案，以1996年12
月31日公司总股份373,041,903股为基数，向全体股东每10股送2股红股并转增0.5股，送股
及转增后公司总股份增至466,302,377股。
13
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中粮集团有
限公司（以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委
员 会 于 2005 年 5 月 29 日 以 国 资 产 权 [2005]536 号 批 复 ， 宝 投 公 司 将 其 所 持 有 的 本 公 司
278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278,062,500股国家股，
占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。
2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股
份有限公司”。2006年4月20日，本公司2005年度股东大会通过了2005年度分红派息方案，
以2005年12月31日公司总股份466,302,377股为基数，向全体股东每10股转增5股，转增后公
司总股份增至699,453,565股。
2007年8月10日，本公司2006年度股东大会通过了配股方案，以2006年12月31日总股
本699,453,565股为基数，每10股配售3股，配股后公司总股份增至906,865,798股。
2008年6月27日，本公司2007年度股东大会通过了本公司2007年度利润分配及资本公
积金转增股本预案，以2007年12月31日的总股本906,865,798股为基数，每10股送4股红股，
每10股转增6股，送股及转增后公司总股本增至1,813,731,596股。
本公司母公司是中粮集团有限公司。截至2015年12月31日，中粮集团持有本公司股
份828,265,000股，占总股本的45.67%。
本公司法定代表人：周政；企业法人营业执照注册号：440301103197805；注册地址：
深圳市宝安区新城二区湖滨路。
2、所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、经营范围
本公司经批准的经营范围为房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨
询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁等。
4、主要产品和服务
本公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业。
5、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2016 年 3 月 24 日决议批准报出。
6、公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、重组
的有关说明
本公司 2015 年度纳入合并范围的子公司共 28 户，孙公司 17 户，详见本附注八“在
其他主体中的权益”。本公司本年合并范围比上年度增加 6 户，减少 0 户，详见本附注
七“合并范围的变更”。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、
于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、
企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理
委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014
年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融
工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计
提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2015
年 12 月 31 日的财务状况及 2015 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司
的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露
要求。
四、主要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依
据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会
计估计，详见本附注四、23“收入”、各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计
的说明，请参阅附注四、29“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期
间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售的房地产产品，其经营周期通常从购买土地起到
建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子
公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的
货币确定为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方
实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公
积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下
的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购
买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。
购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，
购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价
的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买
日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认
条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相
关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，
则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期
损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。通
过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解
释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是
否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、12“长
期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方
重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投
资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被
购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的
在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方
的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制
的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司
将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入
合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的
子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购
买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不
调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当
期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表
中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权
益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损
益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列
示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的
份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以
外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2
号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定
进行后续计量，详见本附注四、12“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对
子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次
交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情
况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于
其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时
是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的
情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、12、（2）④）和“因处置部
分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计
处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确
认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合
营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，
是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本
公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、12 （2）②“权益法核算
的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同
经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生
的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号
——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的
情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担
的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有
的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民银
行公布的当日人民币外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。但公司发
生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币
金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除：属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额
按照借款费用资本化的原则处理；以及可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其
他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币
性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处
置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本
位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率
折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇
率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；
处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负
债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其
他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当
期加权平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配
利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益
类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并
丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表
折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失
了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益/所有者权益项目下列示的、与该境外
经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经
营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，
不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营
相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金
融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的
报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、
定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融
工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确
认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款
和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被
指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的
衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同
所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策
略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组
合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损
益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期
的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减
值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利
率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债
在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当
前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预
计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各
方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已
偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资
的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为
其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交
付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投
资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债
表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提
减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资
产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资
产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减
记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损
失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计
超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月，持续下跌期间的确
定依据为连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，反弹持续时间未超过
6 个月的均作为持续下跌期间。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累
计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确
认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减
值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃
对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业
面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而
收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认
及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分
摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面
金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确
定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据
前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关
交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公
允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该
权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，
按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。
本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同
时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定
权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负
债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、应收款项
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资不
抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提
的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为 500
万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，
与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组
合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应收款项组合
本期坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应
收款项组合的实际损失率为基础，结合公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单项测试发生减值，按实际减值金额确认减
值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，则不计提坏账准备。对合营、联
营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试未发生减值的款项，根据
公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基
础，按照期末余额的 1%计提坏账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
按组合计提坏账准备的计
组合类型 确定组合的依据
提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
11、存货
（1）存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
（2）存货在取得时按照实际成本入账。
存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
（3）存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成
本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计
价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（4）本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值
低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在公司的
日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，
可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有
相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准
备。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素已经
消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额
计入当期损益。
12、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影
响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权
投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，
其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作
为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期
股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形
成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，
将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日
按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期
股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账
面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或
为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长
期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成
非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”
的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照
原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不
进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的
差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他
相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本
视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发
行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换
出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取
得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投
资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本
为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长
期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期
股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资
收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售
的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予
以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构
成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作
为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额
计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业
务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成
业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交
易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负
有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投
资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复
确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例
计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权
投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母
公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）
“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的
差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置
时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配
以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得
对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于
本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核
算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中
除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控
制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其
他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属
于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会
计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价
值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期
损益。
13、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及
已出租的建筑物。
（1）投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
② 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
① 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的
其他支出。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
② 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生
的必要支出构成。
③ 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
④ 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，计入投资
性房地产成本；不满足的在发生时计入当期损益。
（3）后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地
产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不再随意变更。成本模式转为公允价
值模式的，作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变
更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产或将其他资
产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（4）投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产
减值”。
14、固定资产
（1）固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
① 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
② 使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适
用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，
如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用
等，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
① 外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费
和专业人员服务费等。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
② 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
③ 与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资产
成本。
④ 确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规
定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。
（4）固定资产折旧
① 除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
② 固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净残
值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.375%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
运输工具 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
办公设备及其他 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
（5）固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者使
产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账面价
值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回
金额。该类固定资产装修费支出在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明细科目核
算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独
计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修费”明细科目仍有余额，
将该余额一次全部计入当期营业外支出。
（6）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
15、在建工程
（1）在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程直
接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的
成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产（投资性房地产）；
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（2）在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减
值”。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，
以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件
的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时
根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长
时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
① 当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
② 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中
断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用
确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③ 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借
款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予
资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过
专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利率），
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本
化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，
在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化
条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使
用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用，
在发生时计入当期损益。
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17、无形资产
（1）无形资产的确认
① 无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
② 内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开发是
指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出按
照上述规定进行处理。
③ 本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2）无形资产按照成本进行初始计量。
（3）无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直线
法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理的方
法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有
证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
18、长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的长期待摊费用，在费用项目的
受益期限内分期平均摊销。
19、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于
资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
在资产负债表日判断上述资产是否存在可能发生减值的迹象。上述资产存在减值迹
象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，上述资产的可收回金额低于
其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
上述资产中无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调整，
以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
上述资产中本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
经营政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否
存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低于长期股
权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工
福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险
费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在
职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要为设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险
以及年金等。相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十
二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服
务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负
债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理。
21、预计负债
（1）当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
① 该义务是本公司承担的现时义务；
② 该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③ 该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3）在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计负
债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定
能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
22、股份支付
（1）股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，以授予
职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类
似服务的以权益结算的股份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费
用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者
权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入
股本的金额，将其转入股本。
（3）以现金结算的股份支付，以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权的
以现金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增
加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负
债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日，后续
信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，进行调整；在可行权日，调整至
实际可行权水平。公司在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公
允价值重新计算、其变动计入当期损益。
23、收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足下
列条件时才确认。
（1）销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
① 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控
制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 交易相关的经济利益很可能流入；
⑤ 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约
定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交
房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实
现。
（2）房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够
可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直线
法确认为营业收入。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（3）来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与交
易相关的经济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
（4）提供劳务收入
① 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供的劳务收入。
② 在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
③ 提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定，
但合同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可
能流入公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（5）利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投资收益；
一般往来款占用资金的利息收入计入财务费用（利息收入），合并时抵消母公司与子公
司、子公司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
24、政府补助
（1）政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府
作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相
关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补
助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补
助：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产
的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负
债表日进行复核，必要时进行变更；②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特
定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性
资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，
按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：①应收补助
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有
关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；②所依据的是当地财政部门
正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资
金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而
不是专门针对特定企业制定的；③相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款
项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；④
根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。
（3）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分
配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用
和损失的，直接计入当期损益。
（4）已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益
账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的
应纳税所得额系根据有关税法规定对本期度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债
确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生
的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳
税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性
差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资
相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外
情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所
得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如
果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏
损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期
收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延
所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面
价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对
不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，
本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之
外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或
当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期
的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定
租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定
租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
27、其他重要的会计政策、会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经营
和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或
一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行
处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法：终止经营的收入、费用、利润总额、所得税费用和净利
润，以及归属于母公司所有者的终止经营利润。披露的上述数据是针对终止经营在整个
报告期间的经营成果。
28、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本公司本期无会计政策变更。
（2）会计估计变更
本公司本期无会计估计变更。
29、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法
准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于
本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估
计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。
然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，
进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变
更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间
的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域
如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融
资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报
酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部
风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于
评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与
原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净
值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的
可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货
的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原
先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转
回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值
的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象
时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额
不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和
预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营
成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用
所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关
经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。对分配了商誉的资产组或者资产组组合的
未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未
来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的
现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直
线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊
销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确
定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。本公司运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和
金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最
终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和
递延所得税产生影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延
迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行
该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关
现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上
依赖于本公司的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确
定性及货币时间价值等因素。
（9）公允价值计量
本公司的部分资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公
允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入
值，本公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。在确定各类资产和负债的公允价
值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注中披露。
五、税项
本公司主要税项及其税率列示如下：
1、 流转税
税项 税目 税率
商品房销售收入 营业税 5%
建筑、装修、喷涂收入 营业税 3%
租赁收入 营业税 5%
物业管理收入 营业税 5%
物资材料销售收入 增值税 17%
产品销售收入（小规模纳税人） 增值税 4%
城市维护建设税按营业税额和增值税额的 1%、5%及 7%计缴。
教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
地方教育费附加按营业税额和增值税额的 2%计缴。
2、 企业所得税
根据《广东省经济特区条例》及《关于宝安、龙岗两个市辖区有关税收政策问题的
通知》的规定，深圳特区的企业所得税按 15%征收，本公司及部分下属子公司 2007 年 12
月 31 日以前按此税收优惠政策缴纳企业所得税。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
根据新所得税法的规定，本公司及在 2007 年度以前设立的深圳和其他经济特区内原
享受 15%优惠税率的子公司，适用的企业所得税率在 2008 年至 2012 年的五年期间逐步过
渡到 25%，其中 2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按 22%税率执
行，2011 年按 24%税率执行，2012 年起按 25%税率执行。其他企业适用所得税率为 25%。
3、 房产税
房产税按照房产原值的 70%为纳税基准，税率为 1.2%。房产税系由本公司及子公司
按规定自行申报缴纳。根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳
地区的子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
4、 土地增值税
本公司及子公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。按各地税务
机关规定的预缴比例预缴，按照有关规定依项目实际增值额和规定税率进行清算，对预
缴的土地增值税款多退少补。
5、 土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为 20 倍，每平方米年税额
如下：
级别 人口 每平方米税额
大城市 50 万以上 1.5 元至 30 元
中等城市 20-50 万 1.2 元至 24 元
小城市 20 万以下 0.9 元至 18 元
县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可
以在税法规定的最低税额的 30%以内适当降低；经济发达地区的适用税额标准可以适当
提高，但须报财政部批准。
6、 个人所得税
员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2015 年 1 月
1 日，年末指 2015 年 12 月 31 日。
1、货币资金
年末余额 年初余额
项目 人民币 人民币
原币金额 折算率 原币金额 折算率
金额 金额
库存现金：
-人民币 359,734.83 1.0000 359,734.83 399,124.29 1.0000 399,124.29
43
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目 人民币 人民币
原币金额 折算率 原币金额 折算率
金额 金额
-港元 8,922.15 0.8378 7,474.80 6,825.45 0.7889 5,384.39
银行存款：
-人民币 9,236,737,639.51 1.0000 9,236,737,639.51 7,216,210,746.63 1.0000 7,216,210,746.63
-港元 10,740,024.55 0.8378 8,997,777.77 10,949,587.70 0.7889 8,637,801.25
-美元 65,010.89 6.4936 422,154.72 65,100.79 6.1190 398,351.74
其他货币资金：
-人民币 86,462,948.11 1.0000 86,462,948.11 64,947,684.95 1.0000 64,947,684.95
合计 — — 9,332,987,729.74 — — 7,290,599,093.25
注 1：货币资金年末较年初增加 28.01%，主要原因是销售商品房款增加。
注 2：其他货币资金年末余额为 86,462,948.11 元，主要为深圳祥云国际项目回迁安置
房建设基金。
2、应收票据
（1）应收票据分类
项 目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 2,000,000.00 0.00
合 计 2,000,000.00 0.00
注：银行承兑汇票已于 2016 年 2 月到期收回。
（2）年末无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
3、应收账款
（1）应收账款按种类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准备的
175,575,058.61 99.17 16,770,492.34 9.55 158,804,566.27
应收账款
单项金额虽不重大但单项计
1,474,484.36 0.83 14,744.84 1.00 1,459,739.52
提坏账准备的应收账款
合计 177,049,542.97 100.00 16,785,237.18 — 160,264,305.79
44
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的应收款项
按账龄组合计提坏账准备的
243,246,169.68 99.31 18,091,784.90 7.44 225,154,384.78
应收账款
单项金额虽不重大但单项计
1,698,144.60 0.69 16,981.45 1.00 1,681,163.15
提坏账准备的应收账款
合计 244,944,314.28 100.00 18,108,766.35 — 226,835,547.93
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）应收账款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 92,184,297.44 52.50 166,630,070.82 68.50
3 个月以上—1 年（含 1 年） 37,214,147.71 21.20 27,511,707.32 11.31
1 年以上—2 年（含 2 年） 41,058,001.74 23.38 39,407,269.03 16.20
2 年以上—3 年（含 3 年） 5,052,454.58 2.88 9,606,207.37 3.95
3 年以上 66,157.14 0.04 90,915.14 0.04
合计 175,575,058.61 100.00 243,246,169.68 100.00
（3）坏账准备的计提情况
① 按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 92,184,297.44 52.50 0.00 166,630,070.82 68.50 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 37,214,147.71 21.20 1,860,707.39 27,511,707.32 11.31 1,375,585.36
1 年以上—2 年（含 2 年） 41,058,001.74 23.38 12,317,400.51 39,407,269.03 16.20 11,822,180.71
2 年以上—3 年（含 3 年） 5,052,454.58 2.88 2,526,227.30 9,606,207.37 3.95 4,803,103.69
45
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
3 年以上 66,157.14 0.04 66,157.14 90,915.14 0.04 90,915.14
合计 175,575,058.61 100.00 16,770,492.34 243,246,169.68 100.00 18,091,784.90
② 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
苏州苏源房地产开发有限责 关联企业往来，经测
任公司 1,244,044.28 12,440.44 1.00 试后，按 1%计提
杭州世外桃源房地产开发有 关联企业往来，经测
限公司 230,440.08 2,304.40 1.00 试后，按 1%计提
合计 1,474,484.36 14,744.84 —
③ 本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况。
（4）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 12,788,168.54 元；本年收回或转回坏账准备金额 14,111,697.71
元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的项目：
转回或收回原 确定原坏账准备 转回或收回前累计
应收账款内容 转回或收回金额
因 的依据 已计提坏账准备金额
长沙北纬 28° 二期别墅 银行按揭已放 账龄测试计提坏
A2-9 业主 款 账 1,248,000.00 1,248,000.00
长沙北纬 28° 二期别墅 银行按揭已放 账龄测试计提坏
B1-2 业主 款 账 714,000.00 714,000.00
长沙北纬 28° 二期别墅 银行按揭已放 账龄测试计提坏
A1-58 业主 款 账 606,000.00 606,000.00
长沙北纬 28° 二期别墅 银行按揭已放 账龄测试计提坏
B1-18 业主 款 账 606,000.00 606,000.00
合计 3,174,000.00 3,174,000.00
（5）应收账款金额前五名单位情况：
占应收账款
与本公司 坏账准备
单位名称 年末余额 年限 总额的比例
关系 年末余额
（%）
湖南望城建设（集团）有限公司 客户 7,468,474.00 3 个月以内 4.22 0.00
橙天嘉禾影城（中国）有限公司 租户 5,619,452.87 3 个月-1 年 3.17 280,972.64
成都御嶺湾三期 508 栋业主 客户 4,920,000.00 3 个月以内 2.78 0.00
长沙北纬 28°二期别墅 B1-2 业主 客户 4,280,000.00 1-2 年 2.42 1,284,000.00
长沙北纬 28°一期别墅 A1-84 业主 客户 3,600,000.00 2-3 年 2.03 1,800,000.00
合计 25,887,926.87 — 3,364,972.64
（6）应收关联方账款情况
46
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
单位名称 与本公司关系 金额 占应收款总额比例（%）
苏州苏源房地产开发有限责任公司 同一最终控制方 1,244,044.28 0.70
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同一最终控制方 230,440.08 0.13
合计 1,474,484.36 —
（7）应收账款年末比年初减少 29.35%，主要原因是销售商品房款的收回。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 34,614,984.40 88.98 41,386,995.00 90.46
1至2年 1,858,327.14 4.78 3,542,882.03 7.74
2至3年 1,609,091.73 4.14 495,458.00 1.08
3 年以上 820,851.61 2.10 325,393.61 0.72
合计 38,903,254.88 100.00 45,750,728.64 100.00
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
中国建设银行深圳分行 资金提供方 8,000,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
北京市供用电建设承发包公司 供应商 5,208,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
中建三局第三建设工程有限责任公司 供应商 4,942,524.98 1 年以内 合同未执行完毕
国网四川省电力公司成都供电公司 供应商 1,837,026.37 1 年以内 合同未执行完毕
沈阳鹏辉房屋拆除工程有限公司 供应商 1,400,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
合计 — 21,387,551.35 — —
（3）预付账款年末比年初减少 14.97%，主要原因是项目工程预付款减少。
5、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
1,996,919,062.63 92.95 30,621,698.40 1.53 1,966,297,364.23
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
144,185,265.23 6.71 22,602,875.40 15.67 121,582,389.83
账准备的其他应收款
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额不重大但单独计提
7,230,689.27 0.34 72,306.89 1.00 7,158,382.38
坏账准备的其他应收款
合计 2,148,335,017.13 100.00 53,296,880.69 — 2,095,038,136.44
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
313,450,345.51 67.88 13,787,011.23 4.40 299,663,334.28
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
147,224,596.47 31.88 20,107,226.73 13.66 127,117,369.74
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
1,075,952.71 0.24 10,759.53 1.00 1,065,193.18
坏账准备的其他应收款
合计 461,750,894.69 100.00 33,904,997.49 — 427,845,897.20
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）其他应收款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 70,972,620.37 49.22 95,385,555.40 64.79
3 个月以上—1 年（含 1 年） 27,965,346.54 19.40 18,531,057.78 12.59
1 年以上—2 年（含 2 年） 27,365,363.95 18.98 14,344,705.58 9.74
2 年以上—3 年（含 3 年） 9,773,871.01 6.78 8,172,030.59 5.55
3 年以上 8,108,063.36 5.62 10,791,247.12 7.33
合计 144,185,265.23 100.00 147,224,596.47 100.00
48
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（3）坏账准备的计提情况
① 年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
计提比例
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 理由
（%）
北京悦恒置业有限 合营企业往来款，经测试，按 1%
1,345,929,736.88 13,459,297.37 1.00 计提
公司
上海万科投资管理 子公司股东往来款，经测试，按
314,601,983.54 3,146,019.84 1.00 1%计提
有限公司
北京万科企业有限 孙公司股东往来款，经测试，按
283,867,833.35 2,838,678.33 1.00 1%计提
公司
中粮创新食品（北 合并范围外的关联方按 1%计提
30,000,000.00 300,000.00 1.00 坏账
京）有限公司
上海景时成攀投资 孙公司股东往来款，经测试，按
11,759,400.00 117,594.00 1.00
中心（有限合伙） 1%计提
子公司股东往来款，账龄 3 年以
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 100.00 上按全额计提
合计 1,996,919,062.63 30,621,698.40
② 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 70,972,620.37 49.22 0.00 95,385,555.40 64.79 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 27,965,346.54 19.40 1,398,267.34 18,531,057.78 12.59 926,552.88
1 年以上-2 年（含 2 年） 27,365,363.95 18.98 8,209,609.19 14,344,705.58 9.74 4,303,411.43
2 年以上-3 年（含 3 年） 9,773,871.01 6.78 4,886,935.51 8,172,030.59 5.55 4,086,015.30
3 年以上 8,108,063.36 5.62 8,108,063.36 10,791,247.12 7.33 10,791,247.12
合计 144,185,265.23 100.00 22,602,875.40 147,224,596.47 100.00 20,107,226.73
③ 年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
计提
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 比例 计提理由
(%)
深圳市宝安三联有限公司工
4,550,739.27 45,507.39 1.00 子公司股东往来，经测试后，按 1%
会委员会 计提
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
计提
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 比例 计提理由
(%)
关联企业往来，经测试后，按 1%计
北京中粮广场发展有限公司 2,254,500.00 22,545.00 1.00 提
关联企业往来，经测试后，按 1%计
北京凯莱物业管理有限公司 225,450.00 2,254.50 1.00 提
天津泰达城市轨道建设开发
200,000.00 2,000.00 1.00 子公司股东往来，经测试后，按 1%
有限公司 计提
合计 7,230,689.27 72,306.89 — —
（4）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 31,491,266.25 元；本年收回或转回坏账准备金额 12,099,383.05
元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的项目：
转回或收回前累
转回或收回原 确定原坏账准备 计 转回或收回金
其他应收款内容
因 的依据 已计提坏账准备 额
金额
亚图建筑设计咨询（上海）有限公
款项收回 按账龄计提 3,610,000.00 3,610,000.00
司（RTKL）
沈阳市于洪区会计核算中心 款项收回 按账龄计提 2,743,354.20 1,306,743.40
沈阳市人力资源和社会保障局 款项收回 按账龄计提 1,690,000.00 1,690,000.00
杭州易筑物业专项维修基金 款项收回 按账龄计提 865,389.90 254,013.50
合计 — — 8,908,744.10 6,860,756.90
（5）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 74,666,261.98 113,321,600.45
往来款 2,065,744,405.23 341,395,631.85
其他 7,924,349.92 7,033,662.39
合计 2,148,335,017.13 461,750,894.69
（6）本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（7）其他应收账款金额前五名单位情况
占其他应收
账款 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 年限
总额的比例 年末余额
（%）
北京悦恒置业有限公司 往来款 1,345,929,736.88 3 个月以内 62.65 13,459,297.37
上海万科投资管理有限公司 往来款 314,601,983.54 5 年以内 14.64 3,146,019.84
北京万科企业有限公司 往来款 283,867,833.35 3 个月-1 年 13.21 2,838,678.33
中粮创新食品（北京）有限公
保证金 30,000,000.00 3 个月以内 1.40 300,000.00
司
北京住总万科房地产开发有
往来款 14,150,650.00 3 个月以内 0.66 0.00
限公司
合计 — 1,988,550,203.77 — 19,743,995.54
（8）应收关联方账款情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例%
北京悦恒置业有限公司 子公司合营企业 1,345,929,736.88 62.65
上海万科投资管理有限公司 子公司股东 314,601,983.54 14.64
北京万科企业有限公司 孙公司股东 283,867,833.35 13.21
中粮创新食品（北京）有限公司 同一最终控制方 30,000,000.00 1.40
上海景时成攀投资中心（有限合伙） 孙公司股东 11,759,400.00 0.55
香港凯丽有限公司 子公司股东 10,760,108.86 0.50
深圳市宝安三联有限公司工会委员会 子公司股东 4,550,739.27 0.21
北京中粮广场发展有限公司 同一最终控制方 2,254,500.00 0.10
天津泰达城市轨道建设开发有限公司 子公司股东 200,000.00 0.01
北京凯莱物业管理有限公司 同一最终控制方 225,450.00 0.01
合计 — 2,004,149,751.90 —
（9）其他应收款年末比年初增加 389.67%，主要原因是本年新增合营公司北京悦恒
置业有限公司往来款。
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6、存货
（1）存货分类
年末余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 7,567,616,747.53 419,617,272.22 198,534,396.75 7,369,082,350.78
在建开发产品 23,479,089,077.49 2,105,033,259.97 53,205,149.65 23,425,883,927.84
拟开发产品 7,123,033,348.36 0.00 0.00 7,123,033,348.36
其他存货 286,400.95 0.00 0.00 286,400.95
合计 38,170,025,574.33 2,524,650,532.19 251,739,546.40 37,918,286,027.93
（续）
年初余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 8,149,978,101.42 459,422,989.76 239,212,473.23 7,910,765,628.19
在建开发产品 20,270,388,488.99 1,875,470,437.11 0.00 20,270,388,488.99
拟开发产品 4,491,968,655.92 0.00 0.00 4,491,968,655.92
其他存货 148,236.00 0.00 0.00 148,236.00
合计 32,912,483,482.33 2,334,893,426.87 239,212,473.23 32,673,271,009.10
（2）按项目列示资本化利息
项目 累计资本化利息总额 其中:本年发生的资本化利息 利息资本化率%
深圳中粮锦云 22,749,680.59 0.00 6.77
深圳中粮凤凰里 21,177,187.50 21,177,187.50 5.59
深圳一品澜山 122,068,750.39 0.00 7.42
深圳中粮紫云 100,868,597.13 49,848,183.19 6.22
深圳云景国际 260,878,994.44 141,914,965.45 7.18
深圳祥云国际 233,349,957.31 76,105,759.24 7.18
长沙北纬 28 度 142,976,919.90 30,099,423.62 6.06
上海南桥半岛 40,637,747.05 0.00 6.06
成都御岭湾 92,790,701.72 83,032,124.86 6.54
成都祥云国际 272,762,332.53 7,722,529.74 6.61
成都香榭丽都 37,137,937.01 0.00 6.46
成都中粮鸿云 102,313,810.27 99,635,698.94 8.05
52
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 累计资本化利息总额 其中:本年发生的资本化利息 利息资本化率%
成都中粮锦云 149,987,098.70 73,511,508.63 7.49
成都香颂丽都 49,327,527.55 7,931,948.11 7.38
杭州云涛名苑 38,207,610.59 0.00 6.69
杭州鸿悦方圆府 26,190,892.33 0.00 6.81
南京中粮鸿云坊 246,930,633.38 99,945,509.98 6.79
南京中粮祥云 22,226,177.76 22,226,177.76 8.50
北京祥云国际 740,322,629.75 30,708,222.20 7.45
北京长阳半岛 811,377,994.79 13,592,979.17 5.95
北京中粮瑞府 443,800,030.52 200,872,669.43 9.09
天津中粮大道 442,909,670.11 42,602,153.24 6.00
沈阳隆玺壹号 126,871,678.72 67,900,583.33 6.03
合计 4,547,864,560.04 1,068,827,624.39 —
（3）存货跌价准备变动情况
本年减少数
项目 年初余额 本年计提数 年末余额
转回数 转销数
成都祥云国际 0.00 78,895,542.40 0.00 0.00 78,895,542.40
杭州云涛名苑 154,954,530.15 32,540,363.81 0.00 137,783,838.12 49,711,055.84
杭州方圆府 84,257,943.08 60,178,453.10 0.00 83,119,398.62 61,316,997.56
沈阳隆玺壹号 0.00 61,815,950.60 0.00 0.00 61,815,950.60
合计 239,212,473.23 233,430,309.91 0.00 220,903,236.74 251,739,546.40
（4）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
本年转回存货跌 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
价准备的原因 价准备的原因
2015 年度商品房的市场价格下降，
杭州方圆府、云
导致产成品及相关原材料价值的可 无 销售转出
涛名苑
变现净值低于存货成本。
2015 年度商品房的市场价格下降，
沈阳隆玺壹号、
导致产成品及相关原材料价值的可 无
成都祥云国际
变现净值低于存货成本。
（5）已完工开发产品明细项目列示如下：
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
深 圳 福 安 景 山 1994 年 12 月 408,180.06 0.00 0.00 408,180.06 0.00
53
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
花园 A-B 幢车位
深圳中粮鸿云 2011 年 12 月 2,639,416.06 0.00 2,639,416.06 0.00 0.00
深圳中粮锦云 2012 年 12 月 98,357,548.23 0.00 58,721,848.84 39,635,699.39 0.00
深圳一品澜山 2014 年 06 月 999,064,005.80 0.00 317,714,843.02 681,349,162.78 0.00
2010 年 12 月
长沙北纬 28 度 2011 年 12 月
438,589,435.13 694,905,075.01 502,617,720.34 630,876,789.80 0.00
一至四期 2013 年 12 月
2015 年 7 月
2010 年 12 月
2011 年 11 月
2012 年 12 月
上海翡翠二至
2013 年 12 月 449,675,663.21 -56,020,650.87 164,543,814.35 229,111,197.99 0.00
六期
2014 年 7 月
2014 年 12 月
2015 年 12 月
上 海 南 桥 半 岛 2014 年 11 月
1,034,012,947.74 48,690,158.79 855,354,053.85 227,349,052.68 0.00
一至二期 2014 年 12 月
成 都 御 岭 湾 二 2011 年 12 月
429,775,363.48 17,546,349.63 87,931,365.99 359,390,347.12 0.00
至三期 2013 年 12 月
2011 年 01 月
成都祥云国际
2012 年 12 月 407,704,134.86 733,906,025.17 681,886,641.84 459,723,518.19 78,895,542.40
一至三期
2015 年 04 月
成都香榭丽都 2012 年 09 月 67,215,017.90 4,222,163.80 31,420,225.03 40,016,956.67 0.00
成都香颂丽都 2015 年 06 月 0.00 1,288,382,531.99 898,465,916.39 389,916,615.60 0.00
成都中粮锦云 2015 年 12 月 0.00 2,429,357,816.92 833,299,604.52 1,596,058,212.40 0.00
杭州云涛名苑 2013 年 06 月 555,777,134.92 -7,506,098.00 365,070,140.93 183,200,895.99 49,711,055.84
杭州方圆府 2014 年 09 月 1,038,201,784.09 -9,794,562.76 773,999,592.08 254,407,629.25 61,316,997.56
2010 年 12 月
南京颐和南园
2011 年 10 月 7,342,064.50 -4,691,617.66 1,443,809.66 1,206,637.18 0.00
三至四期
2013 年 12 月
南京彩云居 2012 年 11 月 3,569,540.87 -2,116,481.10 360,758.48 1,092,301.29 0.00
54
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
2011 年 05 月
2013 年 8 月
北 京 祥 云 国 际 2013 年 10 月
1,622,983,857.24 1,287,173,407.26 1,638,545,707.75 1,271,611,556.75 0.00
一至四期 2014 年 9 月
2014 年 10 月
2015 年 9 月
2011 年 12 月
北 京 长 阳 半 岛 2013 年 01 月
一 号 地 一 至 二 2013 年 05 月 39,330,409.57 0.00 2,735,131.93 36,595,277.64 0.00
期 2013 年 06 月
2013 年 09 月
2013 年 10 月
北京长阳半岛
2013 年 12 月
五号地一至二 232,395,157.09 1,438,947,040.71 1,439,952,058.85 231,390,138.95 0.00
2014 年 05 月
期
2015 年 10 月
天津中粮大道
2015 年 08 月 0.00 1,463,322,594.19 1,280,548,886.51 182,773,707.68 0.00
（E 区）
2013 年 07 月
2013 年 09 月
沈阳隆玺壹号
2013 年 11 月 722,936,440.67 503,054,187.55 474,487,758.10 751,502,870.12 8,610,800.95
一至二期
2014 年 9 月
2015 年 10 月
合计 8,149,978,101.42 9,829,377,940.63 10,411,739,294.52 7,567,616,747.53 198,534,396.75
（6）在建开发产品明细项目列示如下：
项目预计总投
预计（或实际）
项目名称 开工时间 资额 年初余额 年末余额
竣工时间
（万元）
深圳中粮凤凰里 2015 年 03 月 2016 年 12 月 135,136.00 0.00 778,416,085.19
深圳祥云国际 2015 年 04 月 2019 年 08 月 542,643.00 0.00 1,669,189,584.49
深圳云景国际 2015 年 04 月 2018 年 12 月 654,745.31 0.00 3,336,424,311.70
深圳中粮紫云 2013 年 11 月 2016 年 12 月 390,398.09 184,420,990.42 739,858,165.90
长沙北纬 28 度三期 2012 年 10 月 2015 年 09 月 405,896.36 364,282,041.59 0.00
55
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目预计总投
预计（或实际）
项目名称 开工时间 资额 年初余额 年末余额
竣工时间
（万元）
长沙北纬 28 度四期别
2014 年 04 月 2015 年 07 月 405,896.36 48,273,975.93 0.00
墅
2019 年-2020
长沙北纬 28 度五-八期 2015 年 10 月 405,896.36 0.00 249,531,773.73
年
上海翡翠六期（西-688
2012 年 06 月 2015 年 12 月 317,811.10 27,361,651.82 0.00
弄 22 栋 3 号楼）
上海南桥半岛三期 2012 年 03 月 2018 年 12 月 289,421.00 411,659,668.86 414,020,418.71
成都御岭湾三至五期 2008 年 12 月 2018 年 09 月 252,352.00 362,893,175.98 457,694,616.45
成都祥云国际三期 2013 年 09 月 2015 年 04 月 274,360.00 657,882,337.66 0.00
成都中粮锦云 2013 年 01 月 2015 年 12 月 270,364.00 1,897,420,043.03 0.00
成都香颂丽都 2013 年 12 月 2015 年 06 月 125,256.00 1,127,640,112.12 0.00
成都中粮鸿云 2014 年 12 月 2016 年 12 月 263,039.00 941,042,593.16 1,819,999,444.86
南京颐和南园四期联
2010 年 07 月 2018 年 12 月 170,449.76 12,886,586.92 17,698,311.85
排
南京中粮祥云 2015 年 10 月 2019 年 09 月 264,540.38 0.00 1,272,886,660.53
南京中粮鸿云坊 2014 年 04 月 2016 年 07 月 467,558.00 2,863,124,372.03 3,361,751,738.64
北京祥云国际二至四
2015 年 09 月
期（C06、3-2/A10 别 2014 年 01 月 825,052.00 1,213,754,348.87 366,334,954.61
2017 年 10 月
墅）
北京长阳半岛五号地
2010 年 07 月 2016 年 12 月 1,296,556.65 3,096,965,230.74 2,707,801,426.67
二期
北京中粮瑞府 2014 年 05 月 2016 年 02 月 440,883.00 2,899,634,223.96 3,327,867,891.94
天津中粮大道 2010 年 07 月 2018 年 10 月 1,630,367.92 2,705,785,858.52 1,633,434,954.50
沈阳隆玺壹号二期商
2012 年 06 月 2016 年 09 月 877,470.00 760,772,426.81 379,298,053.46
品房
沈阳隆玺壹号四期写
2014 年 03 月 2016 年 10 月 877,470.00 694,588,850.57 946,880,684.26
字楼
合计 20,270,388,488.99 23,479,089,077.49
56
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（7）拟开发产品明细项目列示如下：
项目预计
预计首期
项目名称 预计开工时间 总投资额 年初余额 年末余额
竣工时间 （万元）
深圳市宝安 25 区城市更新 （注 1） 100,625,816.09 192,556,272.29
深圳宝安 69 区项目 （注 3） 977,225.22 980,162.71
中粮前海亚太总部 （注 2） 320,000.00 320,000.00
深圳中粮凤凰里 2015 年 03 月 2016 年 12 月 135,136.00 47,830,401.40 0.00
深圳万宝项目 （注 4） 3,932,929.96 4,020,679.96
深圳祥云国际 2015 年 04 月 2018 年 02 月 542,643.00 1,232,594,486.76 0.00
深圳云景国际 2015 年 04 月 2018 年 12 月 654,745.31 1,775,021,002.66 0.00
长沙北纬 28 度五至八期 2015 年 12 月 2017 年 04 月 405,896.36 219,627,874.57 0.00
沈阳隆玺壹号三期住宅 2016 年 06 月 2018 年 06 月 877,470.00 820,601,015.79 821,878,124.98
沈阳隆玺壹号四期持有型
2016 年 06 月 2018 年 10 月 877,470.00 290,437,903.47 290,693,841.96
商业
苏州中粮祥云 2016 年 03 月 2018 年 05 月 311,566.00 0.00 1,609,518,420.46
北京稻田项目 2016 年 05 月 2018 年 10 月 — 0.00 4,203,065,846.00
合计 4,491,968,655.92 7,123,033,348.36
注 1： 2013 年 5 月 14 日项目专项规划通过区政府审批，深圳市政府批准并公告《2015
年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，对深圳市宝安 25 区城市更新项目进行范围调
整，将拟拆除重建用地面积调整为 114,775 平方米（2011 年公告的拟拆除重建用地面积为
112,489 平方米）。目前正在开展拆迁谈判、专项规划等前期工作。
注 2：中粮前海亚太总部项目处于前期市场调研咨询阶段。
注 3：依据《深圳市城市更新办法》，公司对位于深圳市宝安区新安街道的中粮 69
区工业园（以下简称“69 区城市更新项目”）进行了城市更新单元计划申报，该项目已
获得深圳市政府批准，并列入《2015 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。该事项
已于 2015 年 3 月 9 日经深圳市规划和国土资源委员会进行公示。2015 年 3 月 31 日，该
项目已完成产业规划审批，目前，正在办理专项规划审批。
注 4：万宝地块项目尚处于项目前期阶段，未确定开发时间。
（8）本公司存货年末账面价值较年初增加 15.97%，主要是本年获取地块及在建项
目的投入增加。
（9）年末存货所有权或使用权受限情况详见附注六、49。
7、可供出售金融资产
57
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具
可供出售权益工具 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00 837,077,688.79 0.00 837,077,688.79
其中：按公允价值计量
-招商证券股份有限公 0.00 0.00 0.00 801,897,688.79 0.00 801,897,688.79
司
按成本计量-上海中城
35,180,000.00 0.00 35,180,000.00 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00
联盟投资管理公司
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00 837,077,688.79 0.00 837,077,688.79
（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被
投资
本 本 本 本
单位 本年现金
被投资单位 年 年 年 年 年 年
年初 年末 持股 红利
增 减 初 增 减 末
比例
加 少 加 少
（%）
上海中城联
盟投资管理 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.833 2,176,547.90
公司
合计 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 — 2,176,547.90
（3）本公司 2015 年可供出售金融资产未发生减值。
8、长期应收款
年末余额 年初余额 折现
项目 减值准 率区
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
备 间
融资租赁款
佛山市疗养院 0.00 0.00 0.00 130,000.00 0.00 130,000.00
其中：未实现融资收益
佛山市疗养院 0.00 0.00 0.00 -16,498.19 0.00 -16,498.19
58
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额 折现
项目 减值准 率区
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
备 间
深圳市宝安区房屋公用
178,078.74 0.00 178,078.74 434,351.00 0.00 434,351.00
设施维修基金管理中心
杭州市物业维修资金管
6,608,822.16 0.00 6,608,822.16 6,608,822.16 0.00 6,608,822.16
理中心（注 1）
深圳云景国际项目公共
配套设施政府监管资金 46,616,014.80 0.00 46,616,014.80 0.00 0.00 0.00
（注 2）
合计 53,402,915.70 0.00 53,402,915.70 7,156,674.97 0.00 7,156,674.97
注 1：根据《浙江省物业保修金管理办法》的规定，本公司子公司杭州鸿悦置业有
限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金期限为 8 年。
注 2：本公司孙公司中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居
型商品房、社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的政府监管资金。
9、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少投 权益法下确认 其他综合 其他权益
投资 资 的投资损益 收益调整 变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 150,917,721.67 0.00 0.00 29,652,975.89 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 203,458,132.08 0.00 0.00 35,444,353.66 0.00 0.00
北京悦恒置业有限公司 0.00 0.00 0.00 -2,121.78 0.00 0.00
小计 354,375,853.75 0.00 0.00 65,095,207.77 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公
128,249,908.94 0.00 0.00 21,595,100.23 0.00 0.00
司
深圳凯莱物业管理有限公司 1,287,895.51 0.00 0.00 83,355.61 0.00 0.00
小计 129,537,804.45 0.00 0.00 21,678,455.84 0.00 0.00
合计 483,913,658.20 0.00 0.00 86,773,663.61 0.00 0.00
(续)
59
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 年末余额
金股利或利 计提减值准备 其他 年末余额
润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 180,570,697.56 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 238,902,485.74 0.00
北京悦恒置业有限公司 0.00 0.00 0.00 -2,121.78 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 419,471,061.52 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公
0.00 0.00 0.00 149,845,009.17 0.00
司
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,371,251.12 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 151,216,260.29 0.00
合计 0.00 0.00 0.00 570,687,321.81 0.00
10、投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1、年初余额 3,696,238,760.50 27,508,880.91 3,723,747,641.41
2、本年增加金额 1,155,233,120.66 0.00 1,155,233,120.66
（1）存货转入 650,983,637.05 0.00 650,983,637.05
（2）固定资产转入 7,563,782.32 0.00 7,563,782.32
（3）在建工程转入 435,652,786.43 0.00 435,652,786.43
（4）无形资产转入 51,682,290.95 0.00 51,682,290.95
（5）其他增加 9,350,623.91 0.00 9,350,623.91
3、本年减少金额 83,515,021.42 9,350,623.91 92,865,645.33
（1）处置 83,515,021.42 0.00 83,515,021.42
（2）其他减少 0.00 9,350,623.91 9,350,623.91
4、年末余额 4,767,956,859.74 18,158,257.00 4,786,115,116.74
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 891,317,685.45 5,284,561.57 896,602,247.02
2、本年增加金额 140,858,141.91 626,694.40 141,484,836.31
（1）本年计提或摊销 124,983,656.84 626,694.40 125,610,351.24
60
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
（2）本年新增 15,874,485.07 0.00 15,874,485.07
3、本年减少金额 58,417,211.25 4,626,407.90 63,043,619.15
（1）处置 58,417,211.25 0.00 58,417,211.25
（2）其他减少 0.00 4,626,407.90 4,626,407.90
4、年末余额 973,758,616.11 1,284,848.07 975,043,464.18
三、减值准备
1、年初余额 30,110,388.34 0.00 30,110,388.34
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）本年计提或摊销 0.00 0.00 0.00
（2）本年新增 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 30,110,388.34 0.00 30,110,388.34
四、账面价值
1、年末账面价值 3,764,087,855.29 16,873,408.93 3,780,961,264.22
2、年初账面价值 2,774,810,686.71 22,224,319.34 2,797,035,006.05
注 1：本公司投资性房地产按成本模式进行计量。
注 2：2015 年新增的累计折旧指本年除新购、自建以外增加投资性房地产转入的累
计折旧额。
注 3：2015 年投资性房地产计提的折旧额为 125,610,351.24 元。
注 4：年末投资性房地产所有权或使用权受限情况详见附注六、49。
注 5：截至 2015 年 12 月 31 日，投资性房地产中未办理产权证明的原值为 115,076.48
万元，净值 85,088.22 万元，分别占投资性房地产年末账面原值比例为 24.04%，账面价值
比例为 22.50%。部分为自建厂房、宿舍等，由于早期建造的物业报建及改建手续不规范，
未办理规划和报批报建等手续，上述未办产权物业均属历史遗留问题，产权证明正在上
报资料进行补办，部分为 2015 年新竣工房产，正在办理产权。
注 6：本年账面原值增加中存货转入为成都硕泰丽都地产开发有限公司、中粮地产
投资（北京）有限公司、北京中粮万科房地产开发有限公司和成都天泉置业有限责任公
司的转入。
11、固定资产
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
1、年初余额 615,560,126.30 37,045,725.99 40,350,911.60 37,594,427.67 72,928,393.93 803,479,585.49
2、本年增加金额 649,610.84 6,944,955.59 667,231.00 168,000.00 4,406,437.51 12,836,234.94
（1）购置 46,750.21 6,944,955.59 667,231.00 168,000.00 4,406,437.51 12,233,374.31
（2）存货转入 602,860.63 0.00 0.00 0.00 0.00 602,860.63
3、本年减少金额 8,079,947.55 2,476,733.43 1,511,975.00 12,559,827.37 2,723,356.14 27,351,839.49
（1）处置或报废 516,165.23 2,476,733.43 1,511,975.00 12,559,827.37 2,723,356.14 19,788,057.17
（2）转入投资性房
7,563,782.32 0.00 0.00 0.00 0.00 7,563,782.32
地产
4、年末余额 608,129,789.59 41,513,948.15 39,506,167.60 25,202,600.30 74,611,475.30 788,963,980.94
二、累计折旧
1、年初余额 76,462,516.41 27,959,746.95 31,235,851.52 35,178,515.15 45,311,173.70 216,147,803.73
2、本年增加金额 15,630,497.20 2,668,594.46 4,070,800.61 785,863.67 8,071,738.30 31,227,494.24
（1）计提 15,630,497.20 2,440,154.46 3,798,712.22 785,863.67 8,071,738.30 30,726,965.85
（2）新增 0.00 228,440.00 272,088.39 0.00 0.00 500,528.39
3、本年减少金额 6,472,271.39 2,349,132.87 1,393,019.09 12,559,827.37 2,513,699.55 25,287,950.27
（1）处置或报废 451,801.79 2,349,132.87 1,393,019.09 12,559,827.37 2,513,699.55 19,267,480.67
（2）转入投资性房
6,020,469.60 0.00 0.00 0.00 0.00 6,020,469.60
地产
4、年末余额 85,620,742.22 28,279,208.54 33,913,633.04 23,404,551.45 50,869,212.45 222,087,347.70
三、减值准备
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）新增 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1、年末账面价值 522,509,047.37 13,234,739.61 5,592,534.56 1,798,048.85 23,742,262.85 566,876,633.24
2、年初账面价值 539,097,609.89 9,085,979.04 9,115,060.08 2,415,912.52 27,617,220.23 587,331,781.76
注 1：2015 年新增的累计折旧指本年除新购、自建以外增加固定资产转入的累计折
旧额。
62
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
注 2：2015 年计提折旧额为 30,726,965.85 元。
注 3：年末无暂时闲置的固定资产。
注 4：年末无通过融资租赁租入的固定资产情况。
注 5：年末无通过经营租赁租出的固定资产情况。
注 6：年末无持有待售的固定资产情况。
注 7：年末固定资产所有权或使用权受限情况详见附注六、49。
注 8：截至 2015 年 12 月 31 日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为
1,831.12 万元，净值 460.90 万元，分别占固定资产年末账面原值比例 2.32%，账面价值比
例 0.81%。上述未办产权物业均属历史遗留问题，产权证明正在上报资料进行补办。
12、在建工程
（1）在建工程基本情况
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
67 区中粮商务公园 0.00 0.00 0.00 265,105,921.78 0.00 265,105,921.78
合计 0.00 0.00 0.00 265,105,921.78 0.00 265,105,921.78
（2）在建工程项目变动情况
预算数 本年转入投资 本年其他减
项目名称 年初余额 本年增加金额 年末余额
（万元） 性房地产金额 少金额
67 区中粮商务公园 54,648.00 265,105,921.78 170,546,864.65 435,652,786.43 0.00 0.00
合计 54,648.00 265,105,921.78 170,546,864.65 435,652,786.43 0.00 0.00
（续）
其中：本年 本年利息资 工程投入占预
利息资本化 工程进度
工程名称 利息资本化 本化率 算的比例 资金来源
累计金额 （%）
金额 （%） （%）
67 区中粮商务公园 4,953,705.00 706,650.00 6.97 79.92 100 金融机构贷款
合计 4,953,705.00 706,650.00 6.97 79.92 100
（3）本年计提在建工程减值准备情况
本公司 2015 年在建工程未发生减值。
13、无形资产
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 65,011,059.58 7,076,751.62 2,420,000.00 74,507,811.20
2、本年增加金额 20,904,850.00 10,667,127.96 0.00 31,571,977.96
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
（1）购置 20,904,850.00 10,667,127.96 0.00 31,571,977.96
（2）内部研发 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 51,682,290.95 0.00 0.00 51,682,290.95
（1）转入投资性房地产 51,682,290.95 0.00 0.00 51,682,290.95
4、年末余额 34,233,618.63 17,743,879.58 2,420,000.00 54,397,498.21
二、累计摊销
1、年初余额 11,009,358.41 1,734,701.36 0.00 12,744,059.77
2、本年增加金额 10,636,534.62 1,718,397.23 0.00 12,354,931.85
（1）计提 10,636,534.62 1,718,397.23 0.00 12,354,931.85
3、本年减少金额 5,249,120.45 0.00 0.00 5,249,120.45
（1）转入投资性房地产 5,249,120.45 0.00 0.00 5,249,120.45
4、年末余额 16,396,772.58 3,453,098.59 0.00 19,849,871.17
三、减值准备
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1、年末账面价值 17,836,846.05 14,290,780.99 2,420,000.00 34,547,627.04
2、年初账面价值 54,001,701.17 5,342,050.26 2,420,000.00 61,763,751.43
注 1：本年无形资产的摊销额为 12,354,931.85 元。
注 2：其他主要为会员资格。
注 3：年末无形资产所有权或使用权受限情况详见附注六、49。
14、商誉
（1）商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成
北京中粮万科房地产开发有限公司 12,802,182.18 0.00 0.00 12,802,182.18
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成
深圳市宝铜实业有限公司 209,935.31 0.00 0.00 209,935.31
长沙观音谷房地产开发有限公司 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
合计 161,183,979.11 0.00 0.00 161,183,979.11
（2）商誉减值准备
本年本公司未发生减值。
15、长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少 年末余额
出租资产维修、装饰工程 5,091,495.69 256,272.26 3,210,879.53 550,650.70 1,586,237.72
回迁房地下人防使用费 4,729,307.85 0.00 243,527.14 0.00 4,485,780.71
租入固定资产装修费 4,783,886.85 1,238,198.28 1,746,139.68 0.00 4,275,945.45
隆玺壹号展示中心 678,591.03 0.00 678,591.03 0.00 0.00
上海南桥半岛售楼处 5,872,386.75 0.00 5,872,386.75 0.00 0.00
北京祥云国际四期商管中心
0.00 1,029,559.85 144,252.64 0.00 885,307.21
装修费
其他 3,500.00 0.00 3,500.00 0.00 0.00
合计 21,159,168.17 2,524,030.39 11,899,276.77 550,650.70 11,233,271.09
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 23,565,710.24 5,890,937.56 31,446,213.72 7,861,553.43
计提未缴纳的土地增
770,511,909.56 192,627,977.39 612,979,981.36 153,244,995.34
值税（注 1）
超过税前扣除限额的
591,097,825.32 147,774,456.33 255,307,201.72 63,826,800.43
未支付工程款（注 2）
可抵扣亏损 124,059,545.96 31,014,886.49 87,041,925.24 21,760,481.31
内部交易未实现利润 683,677,885.80 170,919,471.45 672,434,417.44 168,108,604.36
65
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
（注 3）
预提销售费用 14,965,184.88 3,741,296.22 14,640,252.88 3,660,063.22
其他 32,518,001.84 8,129,500.46 27,923,406.08 6,980,851.52
合计 2,240,396,063.60 560,098,525.90 1,701,773,398.44 425,443,349.61
（2）递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
可供出售金融资产公
0.00 0.00 766,585,948.21 191,646,487.05
允价值变动
存货应纳税暂时性差
563,916,455.76 140,979,113.94 708,064,850.84 177,016,212.71
异
合计 563,916,455.76 140,979,113.94 1,474,650,799.05 368,662,699.76
注 1：根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知》的清算条件，计提的土地增值税未上缴部分对所得税的影响确认
了递延所得税资产。
注 2：超过税前扣除限额的未支付工程款是完工产品中未支付的款项，因与资产的
计税基础不一致产生的可抵扣暂时性差异，按照准则的规定确认递延所得税资产。
注 3：内部交易未实现的利润是集团公司内部之间进行商品购销活动，未实现对集
团外的销售而产生的可抵扣暂时性差异，按照准则的规定确认递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异：
计提的资产减值准备 328,366,342.43 289,890,411.69
计提未缴纳的土地增值税 369,087,420.82 565,362,730.80
超过税前扣除限额的未支付工程款 36,893,971.49 93,503,591.20
可抵扣亏损 620,824,304.24 543,177,231.11
合计 1,355,172,038.98 1,491,933,964.80
注：因未来期间正常的生产经营活动无足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性
差异，故尚有部分可抵扣暂时性差异未确认相应的递延所得税资产。
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
66
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年 份 年末余额 年初余额 备注
2015 年 0.00 22,590,400.94
2016 年 17,642,697.17 33,680,878.96
2017 年 6,281,646.17 19,794,266.51
2018 年 140,841,221.90 155,419,615.99
2019 年 310,191,337.32 311,692,068.71
2020 年 145,867,401.68 0.00
合计 620,824,304.24 543,177,231.11
17、资产减值准备明细
本年减少 年末账面
项目 年初账面余额 本年增加
转回数 转销数 余额
坏账准备 52,013,763.84 44,279,434.79 26,211,080.76 0.00 70,082,117.87
存货跌价准备 239,212,473.23 233,430,309.91 0.00 220,903,236.74 251,739,546.40
投资性房地产减值准备 30,110,388.34 0.00 0.00 0.00 30,110,388.34
合计 321,336,625.41 277,709,744.70 26,211,080.76 220,903,236.74 351,932,052.61
18、短期借款
（1）短期借款分类
项目 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 0.00
抵押借款 0.00 0.00
保证借款 0.00 0.00
信用借款 5,725,000,000.00 6,040,000,000.00
合计 5,725,000,000.00 6,040,000,000.00
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本公司本年不存在已逾期未偿还的短期借款。
19、应付账款
（1）应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
地价 1,124,827,500.00 9,765,627.00
工程款 3,773,152,084.81 3,250,859,717.47
工程保证金 143,721,943.52 135,298,416.95
销售佣金、广告费等 99,813,441.34 97,704,701.30
物业服务费 21,605,917.35 4,039,447.90
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
其他 3,428,112.74 1,013,809.23
合计 5,166,548,999.76 3,498,681,719.85
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权
股份的股东单位，应付关联方的款项情况详见附注十、六。
（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第八工程局有限公司 98,697,540.68 工程尚未结算
中建一局集团第一建筑有限公司 81,399,187.02 工程尚未结算
北京城建集团有限责任公司 80,980,726.94 工程尚未结算
湖南望城建设（集团）有限公司 80,091,427.93 工程尚未结算
中国建筑第七工程局有限公司 71,054,087.42 工程尚未结算
合计 412,222,969.99
20、预收款项
（1）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
深圳中粮鸿云 0.00 3,710,277.00
深圳中粮锦云 105,932,512.00 205,925,810.00
中粮凤凰里 592,705,764.00 0.00
深圳一品澜山 183,731,803.00 64,208,508.00
67 区中粮商务公园 208,534,521.33 363,074,438.01
长沙北纬 28 度 91,712,616.68 120,776,441.34
成都香榭丽都 7,287,540.00 8,348,299.00
成都中粮锦云 395,731,900.56 453,562,528.41
成都香颂丽都 35,766,899.61 398,663,642.00
成都中粮鸿云 763,152,480.65 0.00
成都御岭湾 33,818,959.71 19,184,423.54
成都祥云国际 29,261,298.21 559,567,924.34
杭州方圆府 1,549,376.11 174,762,214.00
杭州云涛名苑 3,809,690.15 66,046,314.97
南京颐和南园 1,110,090.00 1,539,507.00
南京彩云居 176,000.00 101,000.00
南京中粮鸿云坊 1,907,089,857.00 491,807,950.00
68
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
上海翡翠项目 61,800,721.29 151,173,778.05
上海南桥半岛 118,398,830.00 511,928,489.00
沈阳隆玺壹号 474,315,261.00 260,773,532.41
北京长阳半岛 3,630,934,642.86 2,553,550,948.95
北京祥云国际 324,073,626.09 650,651,631.40
北京中粮瑞府 530,649,354.00 0.00
天津中粮大道 515,100,011.00 1,332,836,153.00
物业服务费、租赁费 25,111,098.53 16,869,588.16
合计 10,041,754,853.78 8,409,063,398.58
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，预收款项中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权
股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项未结转的原因
项目名称 金额 账龄 未结转的原因
北京长阳半岛五号地三期 1,776,466,165.00 1 年以上 房屋尚未交付
南京中粮鸿云坊 491,807,950.00 1 年以上 房屋尚未交付
沈阳隆玺壹号四期 66,201,985.00 1 年以上 房屋尚未交付
沈阳隆玺壹号二期 26,224,284.00 1 年以上 房屋尚未交付
合计 2,360,700,384.00
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 109,306,519.16 470,745,440.20 452,464,557.15 127,587,402.21
二、离职后福利
6,964,093.08 45,689,804.32 51,583,447.26 1,070,450.14
-设定提存计划
三、辞退福利 0.00 3,594,472.94 3,498,263.27 96,209.67
四、一年内到期的
0.00 0.00 0.00 0.00
其他福利
合计 116,270,612.24 520,029,717.46 507,546,267.68 128,754,062.02
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴
102,071,379.49 385,404,183.18 372,492,257.82 114,983,304.85
和补贴
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
2、职工福利费 0.00 21,951,919.95 21,951,919.95 0.00
3、社会保险费 295,015.30 20,809,355.99 20,591,209.82 513,161.47
其中：医疗保险费 255,438.28 18,166,953.14 17,971,864.08 450,527.34
工伤保险费 7,924.85 1,113,238.32 1,101,541.87 19,621.30
生育保险费 31,652.17 1,529,164.53 1,517,803.87 43,012.83
4、商业保险 0.00 3,634,481.34 3,634,481.34 0.00
5、住房公积金 859,024.74 26,216,240.37 26,242,336.63 832,928.48
6、工会经费 3,308,823.52 7,577,980.86 4,730,664.17 6,156,140.21
7、职工教育经费 2,772,276.11 4,661,458.61 2,331,867.52 5,101,867.20
8、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
9、短期利润分享计划 0.00 0.00 0.00 0.00
10、非货币性福利 0.00 489,819.90 489,819.90 0.00
合计 109,306,519.16 470,745,440.20 452,464,557.15 127,587,402.21
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 584,761.96 35,270,450.80 34,971,469.02 883,743.74
2、失业保险费 40,483.10 2,147,181.06 2,126,144.46 61,519.70
3、企业年金 6,338,848.02 8,272,172.46 14,485,833.78 125,186.70
合计 6,964,093.08 45,689,804.32 51,583,447.26 1,070,450.14
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，并
按公司相关规定向该等计划缴存费用。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的
成本。
22、应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 34,699.44 7,488.70
营业税 -413,055,233.51 -272,017,193.03
企业所得税 184,325,627.04 268,119,179.07
个人所得税 2,335,510.71 1,919,299.09
城市维护建设税 -24,871,052.26 -16,385,809.92
教育费附加 -12,606,660.02 -7,258,317.70
地方教育费附加 -4,459,893.47 -2,740,067.98
土地增值税 1,036,298,250.50 906,517,489.61
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
印花税 4,100,327.35 751,519.63
房产税 6,052,352.40 5,677,008.85
土地使用税 2,377,917.35 2,123,271.13
其他 889,796.86 -7,658.13
合计 781,421,642.39 886,706,209.32
23、应付利息
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 34,457,289.91 45,010,965.05
企业债券利息 64,323,333.32 24,240,000.00
短期借款应付利息 18,214,495.99 24,046,719.35
一年内到期的长期借款利息 15,033,207.52 3,717,224.16
合计 132,028,326.74 97,014,908.56
24、应付股利
单位名称 年末余额 年初余额
社会公众股 1,060,928.40 1,060,928.40
深圳发展银行股份有限公司 103,125.00 103,125.00
深圳市桥头股份合作公司 381,641.07 381,641.07
深圳天久实业有限公司 1,875.00 1,875.00
长沙中联重工科技发展股份有限公司 10,500,000.00 0.00
合计 12,047,569.47 1,547,569.47
25、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 年末余额 年初余额
保证金及押金 173,913,887.87 186,613,238.55
代收代付款 223,338,134.64 121,610,979.17
往来款 960,633,291.45 1,088,076,832.37
诚意金 53,417,951.75 21,995,266.12
补偿款及违约金 2,544,265.88 5,915,109.14
其他 38,246,778.28 24,155,671.16
合计 1,452,094,309.87 1,448,367,096.51
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，其他应付款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决
权股份的股东单位款项。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（3）账龄超过 1 年的大额其他应付款情况
债权人名称 所欠金额 账龄 未偿还的原因
北京名都房地产开发有限公司 255,531,874.99 1-4 年 往来款，尚未支付
广州市鹏万房地产有限公司 209,091,589.40 1-4 年 往来款，尚未支付
北京中粮万科置业有限公司 307,199,277.22 3 年以内 往来款，尚未支付
上海万科投资管理有限公司 23,028,178.95 1-3 年 往来款，尚未支付
深圳锦峰集团公司 21,500,000.00 1-2 年 往来款，尚未支付
合计 816,350,920.56
（4）金额较大的账龄 1 年以内其他应付款情况
债权人名称 金额 内容
北京房山区长阳镇政府 58,768,124.49 往来款
深圳市鹏程建筑集团有限公司 22,381,713.81 工程质保金
上海筑浦投资管理有限公司 10,320,142.59 工程质保金
合计 91,469,980.89
26、一年内到期的非流动负债
（1）类别
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 3,050,754,716.82 3,163,300,000.00
（2）1 年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款类别
项目 年末余额 年初余额
质押借款 1,108,000,000.00 625,000,000.00
抵押借款 159,504,716.82 1,599,800,000.00
信用借款 1,783,250,000.00 790,000,000.00
保证借款 0.00 148,500,000.00
合计 3,050,754,716.82 3,163,300,000.00
② 1 年内到期的长期借款情况
借款 借款 利率
贷款单位 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
工商银行宝安支行 2011-12-6 2015-12-16 7.04% RMB 0.00 85,000,000.00
农业银行深圳宝安支
2012-3-28 2015-3-28 6.77% RMB 0.00 550,000,000.00
行
中投信托有限责任公 2013-5-31 2015-5-31 7.20% RMB 0.00 799,800,000.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
借款 借款 利率
贷款单位 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
司
华润深国投信托有限
2013-9-29 2015-9-29 8.20% RMB 0.00 400,000,000.00
公司
中信银行深圳分行 2013-7-23 2015-11-23 6.60% RMB 0.00 390,000,000.00
中信银行北京北苑支
2012-10-18 2015-10-18 6.77% RMB 0.00 80,000,000.00
行
农业银行成都支行 2014-2-14 2015-8-13 8.00% RMB 0.00 460,000,000.00
中信银行长沙分行 2013-2-25 2015-2-25 6.77% RMB 0.00 150,000,000.00
浙商银行深圳分行 2013-11-15 2015-11-15 6.70% RMB 0.00 100,000,000.00
中信银行深圳分行 2010-9-19 2015-9-19 6.40% RMB 0.00 148,500,000.00
长城证券有限责任公
2014-6-30 2016-6-30 8.50% RMB 1,000,000,000.00 0.00
司/兴业银行
包商银行深圳分行 2014-4-9 2016-4-9 8.50% RMB 96,500,000.00 0.00
包商银行深圳分行 2014-5-7 2016-5-7 8.50% RMB 96,500,000.00 0.00
包商银行深圳分行 2014-6-3 2016-6-3 8.50% RMB 144,750,000.00 0.00
包商银行深圳分行 2014-6-6 2016-6-6 8.50% RMB 145,500,000.00 0.00
农业银行北京朝阳支
2014-3-26 2016-3-26 10.00% RMB 908,000,000.00 0.00
行
上海景时成攀投资中
2015-4-22 2016-10-21 9.50% RMB 200,000,000.00 0.00
心（有限合伙）
渣打银行（中国）有限
2013-12-12 2016-12-11 6.40% RMB 159,504,716.82 0.00
公司
中信银行深圳分行 2014-10-24 2016-10-24 8.00% RMB 300,000,000.00 0.00
合计 3,050,754,716.82 3,163,300,000.00
27、长期借款
（1）长期借款分类
项目 年末余额 年初余额
质押借款（注 1） 530,000,000.00 1,338,000,000.00
抵押借款（注 2） 8,069,335,964.90 5,263,326,649.42
保证借款 1,973,950,000.00 1,779,000,000.00
信用借款 2,347,000,000.00 2,041,250,000.00
合计 12,920,285,964.90 10,421,576,649.42
73
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
注 1：
1、2015 年 4 月 22 日，本公司之孙公司成都鸿悦置业有限公司与中国农业银行股份
有限公司成都光华支行、上海景时成攀投资中心（有限合伙）签订 2 年期委托贷款合同，
贷款金额 50,000.00 万元，质押物为中粮地产成都有限公司持有成都鸿悦置业有限公司
51%的股权。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 30,000.00 万元，其中 20,000.00 万元
重分类到 1 年内到期非流动负债。
2、2014 年 10 月 6 日，本公司之子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与中
信银行深圳分行签订 4 年期并购贷款合同，贷款金额 43,000.00 万元，质押物为深圳市锦
峰城房地产开发有限公司 100%股权，中粮地产（集团）股份有限公司担保。截至 2015
年 12 月 31 日贷款本金余额为 43,000.00 万元。
注 2：
1、2013 年 3 月 29 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，贷款
金额 19,600.00 万元，抵押物为深圳国际交易广场第 34、35 层写字楼。截至 2015 年 12 月
31 日贷款本金余额为 17,600.00 万元。
2、2010 年 4 月 2 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 33,000.00 万元，抵押物为本公司持有型物业。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额为 17,050.00 万元。
3、2013 年 4 月 26 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 18,000.00 万元，抵押物为中粮地产集团中心一栋。截至 2015 年 12 月 31 日贷款
本金余额为 15,700.00 万元。
4、2015 年 7 月 29 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 5 年期贷款合同，
贷款金额 60,000.00 万元，抵押物为中粮凤凰里项目用地。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本
金余额为 60,000.00 万元。
5、2015 年 8 月 5 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 5 年期贷款合同，贷
款金额 30,000.00 万元，抵押物为中粮凤凰里项目用地。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额为 30,000.00 万元。
6、2015 年 1 月 20 日，本公司与中国建设银行深圳分行签订 3 年期贷款合同，贷款
金额 70,000.00 万元，抵押物为长沙北纬 28 度项目 4 期土地，中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司及长沙观音谷房地产开发有限公司担保。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余
额为 35,000.00 万元。
7、2014 年 4 月 28 日，本公司之子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国建
设银行沈阳大东支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 60,000.00 万元。抵押物为沈阳
中粮隆玺项目二期皇姑区黄河北大街两侧项目土地使用权和在建工程，中粮地产（北京）
有限公司和中粮置地有限公司担保。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 30,000.00 万
74
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
元。
8、2014 年 12 月 31 日，本公司之子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国建
设银行沈阳大东支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 60,000.00 万元，抵押物为沈阳
中粮隆玺项目四期皇姑区黄河北大街西侧项目土地使用权和在建工程，中粮地产（集团）
股份有限公司和中粮置地有限公司担保。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 60,000.00
万元。
9、2013 年 6 月 28 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国建
设银行股份有限公司朝阳支行签订 10 年期抵押贷款合同，贷款授信额度 70,000.00 万元，
抵押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 10 地块国有土地使用权及在建工程。截至 2015 年
12 月 31 日贷款本金余额为 44,632.37 万元。
10、2012 年 12 月 10 日，本公司之孙公司中粮地产投资(北京)有限公司与中国工商银
行亚运村支行签订 71 个月抵押贷款合同，贷款金额 100,000.00 万元，抵押物为北京 C03
地块 5-6#住宅楼、S2-S9#商业办公楼分摊的土地使用权及在建工程。截止 2015 年 12 月 31
日贷款本金余额为 68,554.58 万元。
11、2015 年 3 月 9 日，本公司之孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司和中信银
行北苑支行签订 5 年期抵押贷款合同，贷款金额 70,000.00 万元，抵押物为孙河一期、二
期对应土地使用权及上附在建工程，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 48,300.00 万
元。
12、2015 年 12 月，本公司之孙公司北京稻香四季房地产开发有限公司与渤海银行天
津分行签订 3 年期的委托贷款合同，贷款金额 187,517.25 万元，抵押物为稻田项目土地使
用权。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 187,517.25 万元。
13、2014 年 3 月 31 日，本公司之孙公司成都悦城实业有限公司与中国农业银行签订
3 年期借款合同，贷款金额 28,000.00 万元，抵押物为中粮祥云项目三期土地使用权（成
国用[2013]第 304 号）。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 21,000.00 万元。
14、2014 年 6 月 24 日，本公司之孙公司成都中粮锦悦置业有限公司与中信银行成都
分行、中信银行深圳分行签订 3 年期银团贷款合同，贷款金额 90,000.00 万元，抵押物为
成都锦云项目土地使用权及在建工程（成国用[2014]第 80 号），中粮地产（集团）股份
有限公司担保。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 60,579.39 万元。
15、2014 年 5 月 27 日，本公司之孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司与华西证券
有限公司、招商银行成都益州大道支行签订 3 年期委托贷款合同，贷款金额 20,000.00 万
元，抵押物为中粮香颂丽都项目土地使用权，中粮地产（集团）股份有限公司担保。2015
年 6 月 26 日，新增与招商银行成都益州大道支行借款 10,000.00 万元，期限为 2015 年 6
月 26 日至 2017 年 5 月 29 日。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 20,000.00 万元。
16、2015 年 4 月 30 日，本公司之孙公司成都鸿悦置业有限公司与兴业国际信托有限
75
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
公司签订两份抵押借款协议，借款期限为三年，借款金额分别为 31,000.00 万元人民币和
46,500.00 万元人民币，抵押物为鸿云项目土地使用权。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额为 75,000.00 万元。
17、2010 年 3 月 22 日，本公司之子公司深圳市宝安福安实业有限公司与中国建设银
行深圳市分行签订 10 年期贷款合同，贷款合同 23,000.00 万元抵押物为福安公司名下房屋、
土地使用权（抵 2009 房 0468 集团 R），截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 12,000.00
万元。
18、2009 年 6 月 30 日，本公司之子公司深圳市宝安三联有限公司与中国建设银行股
份有限公司深圳市分行签订 10 年期贷款合同，贷款金额 10,000.00 万元，抵押物为深圳市
宝安三联有限公司所持有的商用物业（抵 2009 商 469010R）。截至 2015 年 12 月 31 日贷
款本金余额为 4,000.00 万元。
（2）金额前五名的长期借款
借款 借款
贷款单位 利率(%) 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
渤海银行天津分行 2015-12-28 2018-12-27 6.10 RMB 1,875,172,500.00 0.00
兴业国际信托有限公司 2015-4-30 2018-5-4 6.61 RMB 750,000,000.00 0.00
工商银行亚运村支行 2012-12-10 2018-5-30 6.55 RMB 685,545,792.86 506,513,210.92
中建投信托有限责任公司 2013-11-25 2018-11-24 6.46 RMB 650,000,000.00 650,000,000.00
建设银行沈阳大东支行 2014-12-31 2017-4-27 6.00 RMB 600,000,000.00 250,000,000.00
合计 4,560,718,292.86 1,406,513,210.92
28、应付债券
（1）应付债券
项目 年末余额 年初余额
08 年期公司债券 1,194,848,683.52 1,193,114,968.72
2015 中粮债 1,978,843,212.00 0.00
2015 中期票据 597,495,866.65 0.00
合计 3,771,187,762.17 1,193,114,968.72
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工
具）
债券名称 年初余额 按面值计提利息 溢折价摊销 年末余额
08 年期公司债券 1,193,114,968.72 72,720,000.00 1,733,714.80 1,194,848,683.52
2015 中粮债 29,333,333.32 1,383,212.00 1,978,843,212.00
2015 中期票据 10,750,000.00 395,866.65 597,495,866.65
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
债券名称 年初余额 按面值计提利息 溢折价摊销 年末余额
小计 1,193,114,968.72 112,803,333.32 3,512,793.45 3,771,187,762.17
减：一年内到期部分年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,193,114,968.72 112,803,333.32 3,512,793.45 3,771,187,762.17
注 1：08 年期公司债券发行日期为 2008 年 8 月 25 日，发行期限 10 年，发行金额
1,200,000,000.00 元。
注 2： 2015 中粮债发行日期为 2015 年 8 月 17 日，发行期限 5 年，发行金额
2,000,000,000.00 元。
注 3：2015 中期票据发行日期为 2015 年 7 月 21 日，发行期限 3 年，发行金额
600,000,000.00 元。
注 4：本公司无一年内到期的应付债券。
29、递延收益
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
停车位租金 2,129,633.36 0.00 44,380.82 2,085,252.54 注1
递延租金收入 0.00 914,107,287.00 3,301,317.10 910,805,969.90 注2
合计 2,129,633.36 914,107,287.00 3,345,697.92 912,891,222.44
注 1：停车位租金系一次性收取至 2062 年 11 月止停车位租金，按照租赁期分期确认
租赁收入。
注 2：递延租金收入系一次性收取至 2030 年 11 月止 67 区中粮商务公园租金，按照
租赁期分期确认租赁收入。
注 3：本公司 2015 年度不存在计入递延收益的政府补助。
30、股本
年初数 本年增减变动（+-） 年末数
项目 发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.国有法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.其他内资持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
其中：境内法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
境内自然人持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
4.外资持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：境外法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年初数 本年增减变动（+-） 年末数
项目 发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
境外自然人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
有限售条件股份合计 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
2.境内上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.境外上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
无限售条件股份合计 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
三、股份总数 1,813,731,596.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,731,596.00
31、资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价（注 1） 214,292,298.66 14,720,000.00 0.00 229,012,298.66
其他资本公积（注 2） 46,201,430.92 4,704,664.97 246,080.35 50,660,015.54
合计 260,493,729.58 19,424,664.97 246,080.35 279,672,314.20
注 1：资本公积股本溢价本年增加 14,720,000.00 元，原因为深圳市锦峰城房地产开发
有限公司收到少数股东出资超出其在注册资本中所占的份额的差额。
注 2：其他资本公积本年增加 4,704,664.97 元，其中成都鸿悦置业有限公司、深圳市
锦峰城房地产开发有限公司吸收增资，少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议
计算净资产的差额转入资本公积 4,700,683.96 元；中粮地产（集团）股份有限公司收中登
委托出售中粮地产零碎股利息 3,981.01 元。资本公积减少 246,080.35 元，原因为中粮鸿云
置业南京有限公司（简称南京鸿云）收购少数股东上海中城永跃投资中心（有限合伙）
持有的南京鸿云 49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨
认净资产份额之间的差额冲减资本公积所致。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
32、其他综合收益
本年发生金额
减：前年 税后
年初 本年 计入其他 归属 年末
项目 减：所得税 税后归属
余额 所得税前 综合收益 于少 余额
费用 于母公司
发生额 当期转入 数股
损益 东
一、以后不能重分
类进损益的其他综 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合收益
二、以后将重分类
进损益的其他综合 579,125,539.66 -1,942,463.90 574,939,461.17 0.00 -576,881,925.07 0.00 2,243,614.59
收益
可供出售金融资产
574,939,461.17 0.00 574,939,461.17 0.00 -574,939,461.17 0.00 0.00
公允价值变动损益
外币财务报表折算
4,186,078.49 -1,942,463.90 0.00 0.00 -1,942,463.90 0.00 2,243,614.59
差额
其他综合收益合计 579,125,539.66 -1,942,463.90 574,939,461.17 0.00 -576,881,925.07 0.00 2,243,614.59
33、盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 773,732,503.86 163,127,730.80 11,314,239.76 925,545,994.90
合计 773,732,503.86 163,127,730.80 11,314,239.76 925,545,994.90
注 1：根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定
盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
注 2：法定盈余公积减少 11,314,239.76 元，原因为中粮鸿云置业南京有限公司（简称
南京鸿云）收购少数股东上海中城永跃投资中心（有限合伙）持有的南京鸿云 49%股权，
支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间的差额冲
减资本公积，资本公积不足冲减，冲减盈余公积所致。
34、未分配利润
项目 本年数 上年数 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 2,557,739,965.66 2,162,150,278.61
调整年初未分配利润合计数 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 2,557,739,965.66 2,162,150,278.61
加：本年归属于母公司所有者的净利润 721,812,207.59 598,526,380.97
79
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 本年数 上年数 提取或分配比例
其他调整因素 0.00 0.00
减：提取法定盈余公积 163,127,730.80 148,524,746.04 10%
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 63,480,605.86 54,411,947.88
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
收购少数股东权益 95,568,664.44 0.00
年末未分配利润 2,957,375,172.15 2,557,739,965.66
注：经 2015 年 5 月 15 日召开的本公司 2014 年度股东大会，审议通过利润分配方案，
以 2014 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记
在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.35 元（含税），共支付股利 63,480,605.86 元。本次
权益分派股权登记日为 2015 年 6 月 26 日，除息日为 2015 年 6 月 29 日。
35、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生数 上年发生数
主营业务收入 13,341,995,433.86 8,684,206,143.31
其他业务收入 157,547,290.27 356,627,085.53
营业收入合计 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84
主营业务成本 9,888,961,806.73 5,618,627,381.92
其他业务成本 40,340,837.49 15,181,780.97
营业成本合计 9,929,302,644.22 5,633,809,162.89
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 12,886,967,497.64 9,534,697,772.76 8,326,421,078.56 5,398,559,065.91
房屋租赁 338,992,600.29 205,292,035.50 252,747,320.97 98,246,511.61
物业管理 116,035,335.93 148,971,998.47 105,037,743.78 121,821,804.40
合计 13,341,995,433.86 9,888,961,806.73 8,684,206,143.31 5,618,627,381.92
（3）前五名客户的营业收入情况前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 22 号 40,680,000.00 0.30
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 10 号 35,500,000.00 0.26
80
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 2 号 34,890,000.00 0.26
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 35 号 33,000,000.00 0.24
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 33 号 32,600,000.00 0.24
合计 176,670,000.00 1.30
注：本年营业收入较上年增加 49.32%，营业成本较去年增加 76.24%，主要原因是本
年住宅商品房项目结算面积增加，收入成本同比增加。
36、营业税金及附加
项目 本年发生数 上年发生数 计缴标准
营业税 712,984,114.94 464,581,088.67
城市维护建设税 41,674,395.56 25,682,895.44
教育费附加 23,851,435.78 13,968,113.33
详见附注五
地方教育费附加 11,820,943.14 9,901,969.42
土地增值税 646,355,023.51 590,936,607.13
其他 44,631,767.37 25,855,292.92
合计 1,481,317,680.30 1,130,925,966.91
37、销售费用
项目 本年发生数 上年发生数
销售现场费 71,456,980.22 90,344,404.83
广告宣传费 143,610,006.34 165,386,249.91
销售代理费 170,428,367.06 141,104,878.39
物业服务费 34,570,400.97 23,111,357.46
职工薪酬 44,542,964.41 34,106,261.96
其他 31,804,785.04 32,846,419.92
合计 496,413,504.04 486,899,572.47
38、管理费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 195,645,885.75 173,800,865.68
行政办公费 75,677,371.55 84,803,496.04
折旧、摊销 23,016,339.19 20,503,314.25
中介咨询费 18,096,039.87 19,991,267.04
税金 30,306,869.59 24,807,718.01
其他 17,096,968.83 13,772,167.22
合计 359,839,474.78 337,678,828.24
81
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
39、财务费用
项目 本年发生数 上年发生数
利息支出 529,124,591.93 421,599,494.63
减：利息收入 82,942,564.56 61,203,547.28
汇兑损益 -2,493,088.66 -135,011.28
银行手续费 33,896,429.36 28,925,453.26
其他 15,968.83 6,459.91
合计 477,601,336.90 389,192,849.24
40、资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 18,068,354.03 15,982,866.87
存货跌价损失 233,430,309.91 238,363,863.26
合计 251,498,663.94 254,346,730.13
41、投资收益
（1）投资收益项目明细
项目 本年发生数 上年发生数
成本法核算的可供出售金融资产投资收益 2,176,547.90 1,343,884.29
权益法核算的长期股权投资收益 86,773,663.61 126,904,296.52
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 5,661,904.41 9,694,960.67
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 787,848,316.19 454,907,592.95
合作企业分配利润 172,855.42 11,643.21
处置长期股权投资产生的投资收益 0.00 -3,705,028.29
合计 882,633,287.53 589,157,349.35
（2）按成本法核算的可供出售金融资产收益
本年比上年
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
增减变动的原因
上海中城联盟投资管理公司 2,176,547.90 1,343,884.29 被投资方分红增加
合计 2,176,547.90 1,343,884.29
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
本年比上年
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
增减变动原因
北京中粮万科置业有限公司 35,444,353.66 40,026,267.61 被投资方净利润减少
深圳宝兴电线电缆有限公司 21,595,100.23 12,755,246.94 被投资方净利润增加
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年比上年
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
增减变动原因
广州市鹏万房地产有限公司 29,652,975.89 74,046,768.60 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 83,355.61 76,013.37 被投资方净利润增加
北京悦恒置业有限公司 -2,121.78 0.00 上年未发生
合计 86,773,663.61 126,904,296.52
（4）本公司投资收益汇回无重大限制。
（5）本年投资收益比上年增加49.81%，其原因为本年出售可供出售金融资产导致。
42、营业外收入
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 57,735.35 674,494.28 57,735.35
其中：固定资产处置利得 57,735.35 674,494.28 57,735.35
政府补助 9,290,000.00 778,250.00 9,290,000.00
违约金 15,064,469.13 5,429,150.00 3,305,069.13
个税手续费 94,416.87 36,034.29 94,416.87
罚款及滞纳金收入 2,041,951.70 5,017,223.67 13,801,351.70
收购产生的收益 0.00 9,169,902.01 0.00
其他（注） 11,452,533.13 3,754,439.69 11,452,533.13
合计 38,001,106.18 24,859,493.94 38,001,106.18
注：其他中包含根据本公司与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就一揽子解
决历史遗留问题 2014 年 8 月 12 日签订《补偿协议书》（深规土宝补[2014]第 23 号）无需
支付的地价款 9,765,627.00 元。
其中，计入当期损益的政府补助：
与资产相关/
补助项目 本年发生数 上年发生数
与收益相关
政府节能补贴（太阳能） 0.00 578,250.00 收益相关
经济奖励专项资金（注 1） 1,636,000.00 200,000.00 收益相关
绿色建筑奖励奖金（注 2） 7,654,000.00 0.00 收益相关
合计 9,290,000.00 778,250.00
注 1：经济奖励专项资金为成都市武侯区人民政府簇锦街道办事处对中粮地产成都
有限公司和成都悦城实业有限公司的财政扶持金。
注 2：绿色建筑奖励奖金为北京市政府对北京中粮万科房地产开发有限公司绿色建
筑奖励奖金。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
43、营业外支出
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 15,470,113.23 456,404.09 15,470,113.23
其中：固定资产处置损失 15,470,113.23 456,404.09 15,470,113.23
对外捐赠 111,000.00 0.00 111,000.00
赔款及违约金 7,087,690.75 13,525,778.26 7,087,690.75
其他 1,004,672.74 1,786,395.60 1,004,672.74
合计 23,673,476.72 15,768,577.95 23,673,476.72
44、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生数 上年发生数
按税法及相关规定计算的当期所得税 533,963,214.84 541,328,872.62
递延所得税调整 -134,655,176.29 -37,908,725.84
合计 399,308,038.55 503,420,146.78
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 1,400,530,336.94
按法定/适用税率计算的所得税费用 350,132,584.22
子公司适用不同税率的影响 -2,258.42
调整以前期间所得税的影响 -3,352,472.81
非应税收入的影响 -53,563,292.22
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 30,463,456.92
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -42,149,514.05
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 117,779,534.91
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 0.00
所得税费用 399,308,038.55
45、其他综合收益
详见附注六、32。
46、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
代收款项 211,411,394.65 565,377,440.99
押金、保证金 8,846,126,400.88 2,871,698,357.93
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 本年发生数 上年发生数
收到的联营、合营公司款项 2,273,253,100.73 25,587,680.02
收到的集团外部单位往来款及其他 570,512,744.38 511,212,161.02
合计 11,901,303,640.64 3,973,875,639.96
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
支付的保证金、押金、备用金 8,893,878,654.69 3,159,016,116.97
支付的与经营活动有关的费用支出 658,952,204.06 464,603,224.12
支付的联营、合营公司款项 114,560,246.23 215,010,000.00
支付的集团外部单位往来款及其他 4,883,410,589.42 3,008,677,013.41
合计 14,550,801,694.40 6,847,306,354.50
（3）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
发债保函手续费 12,000,000.00 12,000,000.00
银行顾问费 11,185,000.00 17,457,000.00
贷款手续费 4,398,636.00 0.00
收购少数股东股权 449,820,000.00 0.00
合计 477,403,636.00 29,457,000.00
47、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本年金额 上年金额
i. 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,001,222,298.39 902,808,237.52
加：资产减值准备 251,498,663.94 254,346,730.13
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
156,337,317.09 98,819,621.73
折旧
无形资产摊销 12,354,931.85 2,299,123.49
长期待摊费用摊销 11,899,276.77 22,982,539.35
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-8,181,771.34 -280,344,676.22
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 68,909.86 13,088.61
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 529,124,591.93 421,599,494.63
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 本年金额 上年金额
投资损失（收益以“－”号填列） -882,633,287.53 -589,157,349.35
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -134,655,176.29 -37,908,725.84
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -36,037,098.77 158,789,918.73
存货的减少（增加以“－”号填列） -5,302,403,136.38 -3,019,195,726.06
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,660,088,118.10 159,840,851.38
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,245,269,740.38 -156,717,433.26
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,816,222,858.20 -2,061,824,305.16
② 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
③ 现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 9,252,733,867.86 7,230,386,189.34
减：现金的年初余额 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 2,022,347,678.52 1,378,322,668.51
（2）本年支付的取得子公司的现金净额
本年支付 2014 年并购成都硕泰丽都地产开发有限公司尾款 13,780,000.00 元。
（3）本年收到的处置子公司的现金净额
本公司 2015 年度未处置子公司
（4）现金及现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金 9,252,733,867.86 7,230,386,189.34
其中：库存现金 367,209.63 404,508.68
可随时用于支付的银行存款 9,246,157,572.00 7,225,246,899.62
可随时用于支付的其他货币资金 6,209,086.23 4,734,781.04
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、年末现金及现金等价物余额 9,252,733,867.86 7,230,386,189.34
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 0.00 0.00
注：年末现金及现金等价物余额中不含使用受限制的现金和现金等价物 80,253,861.88
元。
48、所有者权益变动表项目注释
（1）上年所有者权益变动表中“其他”项目系对本年增加主要为孙公司吸收增资，
少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议计算的净资产的差额转入资本公积。
（2）本年所有者权益变动中“其他”项主要为资本公积和盈余公积变动，详见本附
注“六、31、资本公积和 33、盈余公积”。
49、所有权或使用权受限制的资产
项目 年初账面价值 年末账面价值 受限原因
回迁安置房建设基金/开发贷
货币资金 60,212,903.91 80,253,861.88
及按揭保证金/法院冻结款
长期借款/一年内到期的非流
存货 14,572,989,255.01 12,303,409,728.80
动负债抵押
投资性房地产 1,936,126,558.55 1,423,517,020.36 长期借款抵押
固定资产 315,711,788.95 307,798,867.11 长期借款抵押
无形资产 49,986,654.00 0.00
合计 16,935,027,160.42 14,114,979,478.15
50、外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
库存现金：
其中：港币 8,922.15 0.8378 7,474.80
银行存款：
其中：港币 10,740,024.55 0.8378 8,997,777.77
美元 65,010.89 6.4936 422,154.72
七、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
本公司本年未发生非同一控制下企业合并。
2、 同一控制下企业合并
本公司本年未发生同一控制下的企业合并。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
3、 反向购买
本公司本年未发生反向购买。
4、 处置子公司
本公司本年未发生处置子公司的情况。
5、 其他原因的合并范围变动
本年新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例%
中粮祥云置业南京有限公司 新设 51.00
上海置悦实业有限公司 新设 100.00
北京稻香四季房地产开发有限公司 新设 70.00
成都和鑫悦企业管理有限公司 新设 100.00
中粮祥云置业（苏州）有限公司 新设 51.00
深圳市创芯置业有限公司 新设 100.00
八、在其他主体中的权益
1、 在子（孙）公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
子公司：
1、中粮地产集团深圳贸易有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 83.33 16.67 设立
2、深圳市宝铜实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
3、中粮地产集团深圳工人服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.09 9.91 设立
4、中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
5、深圳市宝恒建设监理有限公司 深圳 深圳 工程监理 50.00 50.00 设立
6、深圳中粮地产建筑研发设计有限公司 深圳 深圳 建筑设计 95.00 5.00 设立
7、中粮地产集团深圳工业发展有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 80.00 20.00 设立
8、深圳鹏丽陶瓷有限公司 深圳 深圳 工业生产 68.40 21.60 设立
9、深圳市宝安三联有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 69.05 设立
10、深圳市宝安福安实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 56.52 设立
11、华高置业有限公司 香港 香港 商业贸易 100.00 设立
12、中粮地产集团深圳物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 93.97 6.03 设立
13、深圳中粮地产物业服务有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
14、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
15、中粮地产发展（深圳）有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
主要经 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
16、长沙中粮地产投资有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 设立
17、中粮地产成都有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 设立
同一控制下
18、成都天泉置业有限责任公司 成都 成都 房地产开发 100.00
企业合并
19、中粮地产南京有限公司 南京 南京 房地产开发 100.00 设立
同一控制下
20、苏源集团江苏房地产开发有限公司 南京 南京 房地产开发 90.00
企业合并
21、杭州易筑房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
22、杭州鸿悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
23、中粮地产（上海）有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
同一控制下
24、上海加来房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 51.00
企业合并
25、中粮地产（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 设立
26、天津粮滨投资有限公司 天津 天津 房地产开发 90.00 设立
27、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 设立
28、中粮祥云置业（苏州）有限公司 苏州 苏州 房地产开发 51.00 设立
孙公司：
1、中粮地产深圳(实业)有限公司 深圳 深圳 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
2、深圳市锦峰城房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 51.00
下企业合并
3、深圳市创芯置业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
非同一控制
4、长沙观音谷房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产开发 98.00
下企业合并
5、成都悦城实业有限公司 成都 成都 房地产开发 70.00 设立
6、成都中粮锦悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
7、成都硕泰丽都地产开发有限公司 成都 成都 房地产开发 61.45
下企业合并
8、成都和鑫悦企业管理有限公司 成都 成都 房屋租赁 100.00 设立
9、成都鸿悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 51.00 设立
10、上海悦鹏置业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
实业投资、投
11、上海置悦实业有限公司 上海 上海 100.00 设立
资管理
89
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
主要经 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
12、中粮鸿云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 51.00 设立
13、中粮祥云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 51.00 设立
14、北京正德兴合房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 51.00 设立
15、中粮地产投资（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
16、北京中粮万科房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 50.00
下企业合并
17、北京稻香四季房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 70.00 设立
（2）非全资子（孙）公司
少数股东的
本年归属于少 本年向少数股 年末少数股东
子公司名称 持股比例
数股东的损益 东分派的股利 权益余额
（%）
1、深圳宝安三联有限公司 30.95 7,357,054.07 6,852,690.08 152,110,089.24
2、深圳市宝安福安实业有限公司 43.48 11,992,304.55 7,826,400.00 78,922,681.32
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 10.00 -10,876.06 0.00 -3,573,864.52
4、中粮地产（深圳）实业有限公司 49.00 -680,520.16 0.00 390,879,789.02
5、深圳市锦峰城房地产开发有限公司 49.00 -795,272.84 0.00 425,777,731.00
6、长沙观音谷房地产开发有限公司 15.00 1,911,218.17 10,500,000.00 15,208,991.59
7、成都悦城实业有限公司 30.00 -31,213,003.22 0.00 71,677,362.08
8、成都中粮锦悦置业有限公司 49.00 903,995.37 0.00 232,933,010.67
9、成都硕泰丽都地产开发有限公司 38.5455 15,780,826.53 0.00 227,382,658.87
10、成都鸿悦置业有限公司 49.00 -3,839,556.88 0.00 188,128,548.82
11、上海加来房地产开发有限公司 49.00 67,901,190.62 49,000,000.00 260,950,070.71
12、中粮祥云置业南京有限公司 49.00 -467,340.59 0.00 220,032,659.41
13、苏源集团江苏房地产开发有限公司 10.00 2,393,086.85 0.00 83,364,451.41
14、中粮地产投资（北京）有限公司 49.00 90,429,293.18 0.00 722,549,625.65
15、北京中粮万科房地产开发有限公司 50.00 187,072,198.47 495,000,000.00 439,320,994.36
16、北京正德兴合房地产开发有限公司 49.00 -19,644,877.52 0.00 368,071,202.21
17、北京稻香四季房地产开发有限公司 30.00 -2,189,098.38 0.00 -2,189,098.38
18、天津粮滨投资有限公司 10.00 5,581,713.25 0.00 -5,063,494.38
19、中粮祥云置业（苏州）有限公司 49.00 -11,573,890.49 0.00 208,926,109.51
20、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 35.00 -36,247,135.54 0.00 1,031,924,238.16
90
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
少数股东的
本年归属于少 本年向少数股 年末少数股东
子公司名称 持股比例
数股东的损益 东分派的股利 权益余额
（%）
21、中粮鸿云置业南京有限公司（注） 49.00 -5,251,218.58 0.00 0.00
合计 279,410,090.80 569,179,090.08 5,107,333,756.75
注：2015 年 11 月 13 日，本公司收购上海中城永跃投资中心(有限合伙)持有的中粮鸿
云置业南京有限公司的 49%股权，年末少数股东权益余额为 0.00 元。
（3）非全资子（孙）公司的主要财务信息
子（孙） 年末余额
公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
1、深圳宝安
三联有限公 451,251,295.33 99,907,423.90 551,158,719.23 19,688,317.81 40,000,000.00 59,688,317.81
司
2、深圳市宝
安福安实业 203,173,179.41 126,450,336.41 329,623,515.82 28,108,609.39 120,000,000.00 148,108,609.39
有限公司
3、深圳鹏丽
陶瓷有限公 743,594.77 2,102.80 745,697.57 36,484,342.78 0.00 36,484,342.78
司
4、中粮地产
（深圳）实业 3,546,299,271.88 47,984,598.28 3,594,283,870.16 747,647,987.47 2,049,000,000.00 2,796,647,987.47
有限公司
5、深圳市锦
峰城房地产
1,853,507,430.19 1,506,438.42 1,855,013,868.61 856,001,751.27 510,000,000.00 1,366,001,751.27
开发有限公
司
6、长沙观音
谷房地产开 1,047,527,043.41 37,748,435.22 1,085,275,478.63 760,561,234.72 0.00 760,561,234.72
发有限公司
7、成都悦城
实业有限公 524,168,307.05 618,333.33 524,786,640.38 75,862,100.13 210,000,000.00 285,862,100.13
司
91
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
子（孙） 年末余额
公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
8、成都中粮
锦悦置业有 1,832,499,756.66 38,764,957.84 1,871,264,714.50 790,097,205.79 605,794,017.54 1,395,891,223.33
限公司
9、成都硕泰
丽都地产开 852,650,295.45 105,681,420.74 958,331,716.19 243,840,417.95 200,000,000.00 443,840,417.95
发有限公司
10、成都鸿悦
置业有限公 2,264,151,870.49 3,482,515.39 2,267,634,385.88 1,033,698,571.95 850,000,000.00 1,883,698,571.95
司
11、上海加来
房地产开发 1,134,891,938.24 73,868,716.95 1,208,760,655.19 696,755,149.50 0.00 696,755,149.50
有限公司
12、中粮祥云
置业南京有 1,279,150,593.87 315,726.77 1,279,466,320.64 330,420,076.95 500,000,000.00 830,420,076.95
限公司
13、苏源集团
江苏房地产
1,054,885,058.28 81,831,911.91 1,136,716,970.19 303,072,456.09 0.00 303,072,456.09
开发有限公
司
14、中粮地产
2,386,091,465.20 1,578,320,171.45 3,964,411,636.65 1,804,274,771.06 685,545,792.86 2,489,820,563.92
投资（北京）
有限公司
15、北京中粮
万科房地产
4,438,015,692.73 1,190,039,259.29 5,628,054,952.02 4,387,882,731.43 446,323,654.50 4,834,206,385.93
开发有限公
司
16、北京正德
兴合房地产
3,799,312,170.84 14,044,973.90 3,813,357,144.74 2,579,158,905.42 483,000,000.00 3,062,158,905.42
开发有限公
司
17、北京稻香
四季房地产
4,205,031,160.00 2,432,331.54 4,207,463,491.54 2,339,587,986.14 1,875,172,500.00 4,214,760,486.14
开发有限公
司
92
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
子（孙） 年末余额
公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
18、天津粮滨
投资有限公 2,511,192,053.47 2,190,556.04 2,513,382,609.51 2,564,017,553.34 0.00 2,564,017,553.34
司
19、中粮祥云
置业（苏州） 1,632,270,361.22 7,952,291.42 1,640,222,652.64 1,213,842,837.31 0.00 1,213,842,837.31
有限公司
20、中耀房地
产开发（沈 4,627,748,965.54 9,128,604.72 4,636,877,570.26 788,522,604.09 900,000,000.00 1,688,522,604.09
阳）有限公司
合计 39,644,561,504.03 3,422,271,106.32 43,066,832,610.35 21,617,289,410.59 9,474,835,964.90 31,092,125,375.49
（续）
年初余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
518,571,369.26 110,207,688.48 628,779,057.74 87,938,265.33 51,000,000.00 138,938,265.33
1、深圳宝安三联有限公司
2、深圳市宝安福安实业有限公
198,498,631.58 142,815,907.58 341,314,539.16 25,380,829.94 144,000,000.00 169,380,829.94
司
851,311.73 2,946.40 854,258.13 36,484,142.78 0.00 36,484,142.78
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司
4、中粮地产（深圳）实业有限
2,554,376,656.46 304,108.64 2,554,680,765.10 308,578,093.31 1,447,000,000.00 1,755,578,093.31
公司
5、深圳市锦峰城房地产开发有
908,956,434.73 422,239.73 909,378,674.46 860,506,726.62 0.00 860,506,726.62
限公司
6、长沙观音谷房地产开发有限
1,341,784,405.51 50,849,392.54 1,392,633,798.05 760,661,008.60 250,000,000.00 1,010,661,008.60
公司
1,573,152,319.52 920,903.69 1,574,073,223.21 1,039,105,338.90 192,000,000.00 1,231,105,338.90
7、成都悦城实业有限公司
2,280,187,920.83 8,573,469.27 2,288,761,390.10 987,457,787.45 827,775,000.00 1,815,232,787.45
8、成都中粮锦悦置业有限公司
9、成都硕泰丽都地产开发有限
1,019,376,931.99 8,026,909.44 1,027,403,841.43 458,616,397.01 200,000,000.00 658,616,397.01
公司
949,018,770.16 2,353,727.11 951,372,497.27 759,536,176.58 0.00 759,536,176.58
10、成都鸿悦置业有限公司
11、上海加来房地产开发有限公
1,382,918,959.75 66,971,162.13 1,449,890,121.88 978,799,231.71 0.00 978,799,231.71
司
3,268,994,989.26 1,791,321.17 3,270,786,310.43 2,294,550,118.48 266,150,000.00 2,560,700,118.48
12、中粮鸿云置业南京有限公司
13、苏源集团江苏房地产开发有
1,037,541,312.79 88,544,335.31 1,126,085,648.10 316,372,002.54 0.00 316,372,002.54
限公司
93
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年初余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
14、中粮地产投资（北京）有限
3,562,780,246.73 1,010,310,163.09 4,573,090,409.82 2,776,535,704.09 506,513,210.92 3,283,048,915.01
公司
15、北京中粮万科房地产开发有
4,233,214,640.31 1,190,784,407.57 5,423,999,047.88 3,003,950,046.05 1,035,323,654.50 4,039,273,700.55
限公司
16、北京正德兴合房地产开发有
2,786,437,724.80 2,491,460.88 2,788,929,185.68 1,089,639,359.59 908,000,000.00 1,997,639,359.59
限公司
3,460,075,600.03 2,743,677.25 3,462,819,277.28 3,569,271,353.56 0.00 3,569,271,353.56
17、天津粮滨投资有限公司
18、中耀房地产开发（沈阳）有
4,466,262,759.23 10,807,811.17 4,477,070,570.40 575,152,359.83 850,000,000.00 1,425,152,359.83
限公司
35,543,000,984.67 2,698,921,631.45 38,241,922,616.12 19,928,534,942.37 6,677,761,865.42 26,606,296,807.79
合计
（续）
本年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
1、深圳宝安三联有限公司 41,413,879.62 23,770,772.44 23,770,772.44 19,026,284.41
2、深圳市宝安福安实业有限
76,194,045.33 27,581,197.21 27,581,197.21 59,895,544.84
公司
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 0.00 -108,760.56 -108,760.56 -2,278.38
4、中粮地产（深圳）实业有
0.00 -1,466,789.10 -1,466,789.10 -1,285,431,987.49
限公司
5、深圳市锦峰城房地产开发
0.00 -1,859,830.50 -1,859,830.50 -281,656,653.05
有限公司
6、长沙观音谷房地产开发有
607,925,890.20 12,741,454.46 12,741,454.46 449,937,957.03
限公司
7、成都悦城实业有限公司 741,375,823.49 -104,043,344.06 -104,043,344.06 -86,542,909.85
8、成都中粮锦悦置业有限公
959,407,209.00 1,844,888.52 1,844,888.52 809,222,527.78
司
9、成都硕泰丽都地产开发有
1,009,841,577.58 145,703,853.82 145,703,853.82 51,795,642.88
限公司
10、成都鸿悦置业有限公司 4,700.00 -7,900,506.76 -7,900,506.76 -1,169,470,001.70
11、上海加来房地产开发有限
496,321,182.54 140,914,615.52 140,914,615.52 74,627,828.46
公司
94
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
12、中粮祥云置业南京有限公
0.00 -953,756.31 -953,756.31 -944,636,231.25
司
13、苏源集团江苏房地产开发
3,556,608.64 23,930,868.54 23,930,868.54 -2,113,389.14
有限公司
14、中粮地产投资（北京）有
1,821,346,658.33 184,549,577.92 184,549,577.92 -159,771,196.42
限公司
15、北京中粮万科房地产开发
2,381,204,768.13 399,123,218.76 399,123,218.76 1,791,808,743.32
有限公司
16、北京正德兴合房地产开发
0.00 -40,091,586.77 -40,091,586.77 57,140,892.27
有限公司
17、北京稻香四季房地产开发
0.00 -7,296,994.60 -7,296,994.60 -1,873,207,186.00
有限公司
18、天津粮滨投资有限公司 1,619,679,124.00 55,817,132.45 55,817,132.45 11,081,018.56
19、中粮祥云置业（苏州）有
0.00 -23,620,184.67 -23,620,184.67 -427,188,569.24
限公司
20、中耀房地产开发（沈阳）
533,987,949.00 -103,563,244.40 -103,563,244.40 383,410,136.40
有限公司
合计 10,292,259,415.86 725,072,581.91 725,072,581.91 -2,522,073,826.57
（续）
上年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
1、深圳宝安三联有限公司 324,394,875.57 234,336,700.78 234,336,700.78 -275,445,452.95
2、深圳市宝安福安实业有限公司 70,617,242.88 24,332,933.62 24,332,933.62 57,220,134.33
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 0.00 -334,127.01 -334,127.01 -42,979.13
4、中粮地产（深圳）实业有限公
0.00 -885,703.21 -885,703.21 -1,491,102,078.84
司
5、长沙观音谷房地产开发有限公
155,302,231.28 -25,769,518.67 -25,769,518.67 -141,737,489.25
司
6、成都悦城实业有限公司 122,210,378.07 11,981,293.92 11,981,293.92 -113,218,643.76
7、成都中粮锦悦置业有限公司 11,400.00 -22,601,797.75 -22,601,797.75 -1,113,348,874.86
8、成都硕泰丽都地产开发有限公
2,450.00 -17,271,716.20 -17,271,716.20 -139,729,051.59
司
95
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
上年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
9、上海加来房地产开发有限公司 760,213,456.51 138,403,189.80 138,403,189.80 105,586,399.14
10、中粮鸿云置业南京有限公司 0.00 -35,387,416.44 -35,387,416.44 84,495,357.52
11、苏源集团江苏房地产开发有
166,295,447.64 70,267,721.30 70,267,721.30 -46,639,937.31
限公司
12、中粮地产投资（北京）有限
1,760,947,698.74 265,563,105.44 265,563,105.44 -178,167,172.02
公司
13、北京中粮万科房地产开发有
805,452,993.38 78,101,512.86 78,101,512.86 -510,173,424.46
限公司
14、北京正德兴合房地产开发有
0.00 -6,169,887.46 -6,169,887.46 -1,601,944,950.93
限公司
15、天津粮滨投资有限公司 0.00 -36,835,400.96 -36,835,400.96 227,065,260.24
16、中耀房地产开发（沈阳）有
809,524,355.00 80,531,442.87 80,531,442.87 -365,503,499.88
限公司
合计 4,974,972,529.07 758,262,332.89 758,262,332.89 -5,502,686,438.75
2、 在子（孙）公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子（孙）公司的交易
（1） 在子（孙）公司所有者权益份额发生变化的情况说明
成都鸿悦置业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司本年增资增加少数股东，
所有者权益份额由 100.00%变为 51.00%。
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
深圳市锦峰城房地产开发有
项目 成都鸿悦置业有限公司
限公司
处置对价 196,000,000.00 442,000,000.00
—现金 196,000,000.00 442,000,000.00
—非现金资产的公允价值 0.00 0.00
处置对价合计 196,000,000.00 442,000,000.00
减：处置的股权比例计算的子公司
191,968,105.70 426,611,210.34
净资产份额
差额 4,031,894.30 15,388,789.66
其中：调整资本公积 4,031,894.30 15,388,789.66
调整盈余公积 0.00 0.00
调整未分配利润 0.00 0.00
96
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
3、 在合营企业或联营企业中的权益
（1）合营企业或联营企业
持股比例
合营企业或联营企业 主要经 对合营企业或联营企业
注册地 业务性质 （%）
名称 营地 投资的会计处理方法
直接 间接
广州市鹏万房地产有 房地产开发、商品房销
广州 广州 50.00 按权益法核算
限公司 售
房地产开发；销售自行
北京中粮万科置业有
北京 北京 开发的商品房；物业管 50.00 按权益法核算
限公司
理
生产经营各种规格的
铜芯塑料电线、全塑电
缆、控制电缆、编织线、
深圳宝兴电线电缆制 镀锡线、裸铜线生产。
深圳 深圳 20.00 25.00 按权益法核算
造有限公司 产品 100％外销。增加：
软光缆、光交叉连接设
备及相关器材的研究、
开发和生产经营。
深圳凯莱物业管理有
深圳 深圳 物业管理 30.00 按权益法核算
限公司
项目投资；投资管理；
销售自行开发商品房；
北京悦恒置业有限公 经济贸易咨询；房地产
北京 北京 34.00 按权益法核算
司 开发、专业承包、物业
管理；机动车公共停车
场服务。
（2）合营或联营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额
深圳凯莱物 深圳宝兴电线
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 北京悦恒置业有
业管理有限 电缆制造有限
置业有限公司 地产有限公司 限公司
公司 公司
流动资产 605,687,460.61 430,316,014.81 6,270,262.47 826,885,918.13 8,630,583,052.86
非流动资产 6,652,586.38 52,261.31 0.00 348,264,048.61 1,386.79
资产合计 612,340,046.99 430,368,276.12 6,270,262.47 1,175,149,966.74 8,630,584,439.65
97
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额/本年发生额
深圳凯莱物 深圳宝兴电线
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 北京悦恒置业有
业管理有限 电缆制造有限
置业有限公司 地产有限公司 限公司
公司 公司
流动负债 134,535,075.53 69,226,881.02 1,699,425.37 764,841,635.82 2,630,588,600.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00 30,000,000.00 6,000,000,000.00
负债合计 134,535,075.53 69,226,881.02 1,699,425.37 794,841,635.82 8,630,588,600.00
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 47,319,421.44 0.00
归属于母公司
477,804,971.46 361,141,395.10 4,570,837.10 332,988,909.48 -4,160.35
股东权益
按持股比例计
算的净资产份 238,902,485.73 180,570,697.55 1,371,251.13 149,845,009.27 -2,121.78
额
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
实现利润
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
对合营或联营
企业权益投资 238,902,485.73 180,570,697.55 1,371,251.13 149,845,009.27 -2,121.78
的账面价值
营业收入 895,200.00 132,204,912.00 687,200.00 1,314,393,159.32 0.00
净利润 70,888,707.32 59,305,951.78 277,852.05 46,778,214.12 -4,160.35
终止经营的净
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 70,888,707.32 59,305,951.78 277,852.05 46,778,214.12 -4,160.35
98
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额/本年发生额
深圳凯莱物 深圳宝兴电线
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 北京悦恒置业有
业管理有限 电缆制造有限
置业有限公司 地产有限公司 限公司
公司 公司
本年收到的来
自合营或联营 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
企业的股利
注：北京悦恒置业有限公司于 2015 年 12 月成立，注册资金为 85,950.00 万元, 认缴日
期为 2016 年 10 月 31 日前，2015 年度未认缴资金。
（续）
年初余额/上年发生额
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 深圳凯莱物业 深圳宝兴电线电缆
置业有限公司 地产有限公司 管理有限公司 制造有限公司
流动资产 690,440,501.26 552,172,248.66 5,923,686.04 880,917,702.44
非流动资产 4,393,583.62 118,084.40 0.00 355,680,026.56
资产合计 694,834,084.88 552,290,333.06 5,923,686.04 1,236,597,729.00
流动负债 287,917,820.74 250,454,889.74 1,630,700.99 910,740,835.55
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 287,917,820.74 250,454,889.74 1,630,700.99 910,740,835.55
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 40,857,095.58
归属于母公司股东权益 406,916,264.14 301,835,443.32 4,292,985.05 284,999,797.87
按持股比例计算的净资
203,458,132.08 150,917,721.67 1,287,895.51 128,249,908.94
产份额
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00
对合营或联营企业权益
203,458,132.08 150,917,721.67 1,287,895.51 128,249,908.94
投资的账面价值
营业收入 1,847,810,526.00 653,477,424.72 687,200.00 1,556,993,291.66
净利润 80,052,535.20 148,093,537.20 253,377.92 28,344,993.19
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 80,052,535.20 148,093,537.20 253,377.92 28,344,993.19
99
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年初余额/上年发生额
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 深圳凯莱物业 深圳宝兴电线电缆
置业有限公司 地产有限公司 管理有限公司 制造有限公司
本年度收到的来自合营
0.00 -405,908,410.60 0.00 0.00
或联营企业的股利
（3）合营或联营企业的汇总财务信息
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数 419,471,061.50 354,375,853.75
—净利润 65,095,249.38 114,073,036.21
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 65,095,249.38 114,073,036.21
联营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数 151,216,260.40 129,537,804.45
—净利润 21,133,551.97 12,831,260.31
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 21,133,551.97 12,831,260.31
（4）本公司本年未发生合营企业或联营企业发生的超额亏损。
（5）本公司本年不存在与合营企业投资相关的未确认承诺。
（6）本公司本年不存在与合营企业或联营企业投资相关的或有负债。
4、 重要的共同经营
本公司本年不存在重要的共同经营。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具
的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低
风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司对这些风险敞口进行管理和监控以确保将
上述风险控制在限定的范围之内。本公司的风险管理目标和政策如下：
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建
立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
100
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
制在限定的范围之内。
1、 市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港币有关，除
本公司的下属子公司华高置业有限公司以港币进行采购和销售外，本公司的其他主要业
务活动以人民币计价结算。于 2015 年 12 月 31 日，除下表所述资产或负债为美元和港币
余额外，本公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇
风险可能对本公司的经营业绩产生影响。
金额单位:港币元
项目 年末数 年初数
现金及现金等价物 10,748,946.70 10,956,413.15
其他应收款 23,659.31 23.31
其他应付款 2,060.00 0.00
应付账款 63,005.00 116,362.00
金额单位:美元元
项目 年末数 年初数
现金及现金等价物 65,010.89 65,100.79
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。目前华高置业有限公司没有采
购和销售活动。
（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款(详
见本附注六、27)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
（3）其他价格风险
2015 年 12 月 31 日，本公司不再持有按公允价值计量的可供出售金融资产。
2、 信用风险
2015 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同
另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额，对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来
公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司由专业部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监
控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每
一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公
司认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
101
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司本年不存在已逾年未减值的金融资产。
3、 流动风险
管理流动风险时，本公司认为保持充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司对银行借款的使用情况进行监
控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低
流动性风险。
本公司将银行借款作为主要资金来源。2015 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的银行
借款额度为人民币 104.85 亿元。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
注册资本
母公司名称 注册地 业务性质 公司的持股 公司的表决
（万元）
比例（%） 权比例（%）
中粮集团有限公司 北京市 粮油进出口 197,776.80 45.67 45.67
2、本公司的子（孙）公司情况
详见附注八、1、在子（孙）公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司合营和联营企业详见附注八、3
4、其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系
中粮集团有限公司 本公司之股东
香港凯丽有限公司 子公司之其他股东
上海万科投资管理有限公司 子公司之其他股东
天津泰达城市轨道建设开发有限公司 子公司之其他股东
深圳市宝安三联有限公司工会委员会 子公司之其他股东
深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙） 子公司之其他股东
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 孙公司之其他股东
上海中城永玺投资中心（有限合伙） 孙公司之其他股东
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 孙公司之其他股东
上海景时成攀投资中心 孙公司之其他股东
上海景时南科投资中心（有限合伙） 孙公司之其他股东
北京天恒乐活城置业有限公司 孙公司之其他股东
长沙中联重工科技发展股份有限公司 孙公司之其他股东
102
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
其他关联方名称 与本公司关系
中信信诚资产管理有限公司 孙公司之其他股东
上海景时深光投资中心（有限合伙） 孙公司之其他股东
北京万科企业有限公司 孙公司之其他股东
广州市鹏万房地产有限公司 本公司之合营企业
北京中粮万科置业有限公司 本公司之合营企业
北京悦恒置业有限公司 子公司之合营企业
深圳凯莱物业管理有限公司 本公司之联营企业
中英人寿保险有限公司 同一最终控制方
中英人寿保险有限公司广东分公司 同一最终控制方
中英人寿保险有限公司北京分公司 同一最终控制方
上海万良企业管理咨询有限公司 同一最终控制方
北京名都房地产开发有限公司 同一最终控制方
广州侨鹏房产开发有限公司 同一最终控制方
德鸿物业发展(深圳)有限公司 同一最终控制方
北京凯莱物业管理有限公司 同一最终控制方
北京中粮广场发展有限公司 同一最终控制方
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控制方
四川凯莱物业管理有限公司 同一最终控制方
成都凯莱物业发展有限公司 同一最终控制方
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 同一最终控制方
上海鹏利置业发展有限公司 同一最终控制方
卓远地产（成都）有限公司 同一最终控制方
沈阳大悦城房产开发有限公司 同一最终控制方
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同一最终控制方
中粮屯河股份有限公司 同一最终控制方
中粮置地有限公司 同一最终控制方
中粮财务有限责任公司 同一最终控制方
中粮上海粮油进出口有限公司 同一最终控制方
中粮置地管理有限公司 同一最终控制方
中粮食品营销有限公司 同一最终控制方
中粮创新食品（北京）有限公司 同一最终控制方
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 其他关联方
103
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
5、关联方交易情况
（1）进出口协作服务费
根据本公司 1996 年 1 月 30 日与本公司合作经营企业深圳宝菱同利有限公司签订的
《进出口协作服务费用支付协议书》，本公司为深圳宝菱同利有限公司提供进口钢材和
产品出口协作服务，期限自 1996 年 1 月 1 日至 2038 年 3 月 31 日止，2015 年 6 月 15 日我
司已跟外方签订终止合作协议，本年本公司实际收到协作服务费折合人民币 110.03 万元。
（2）商标使用权
本公司于 2007 年 2 月与中粮集团签署了中粮商标许可协议，中粮集团按免收许可使
用费的方式授予本公司一项非独占性的“商标、名称及标识”使用权。允许本公司将“商标、
名称及标识”用于本公司名称或商号中，以及用于本公司的服务、相关的宣传资料、文具
用品和本公司在业务区内的日常业务，协议期 10 年。
（3）接受服务情况
本公司 2015 年 1 月 1 日与中英人寿保险有限公司广东分公司签订团体人身寿险投保
协议，保险责任有效期间自 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，本年共支付保险费
3,634,481.34 元。
（4）购买商品/接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮屯河股份有限公司 购买商品 36,600.00 11,228.00
北京凯莱物业管理有限公司（注 1） 接受劳务 11,640,603.63 6,578,818.04
四川凯莱物业管理有限公司（注 2） 接受劳务 583,240.00 0.00
中粮集团有限公司 接受劳务 79,854.38 78,082.49
合计 12,340,298.01 6,668,128.53
注 1：本公司之孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京凯莱物业管理有限公
司签订物业服务协议，协议约定对祥云项目展示区、持有商业物业管理、现场办公楼及
其前期物业提供物业管理服务。项目展示区服务和持有商业物业管理服务期限为自协议
签订之日至 2015 年 10 月 27 日止，项目现场办公楼服务期限自协议签订之日至 2015 年
12 月 31 日止，前期物业服务期限自协议签订之日至物业移交之日止。本年发生物业费
8,923,172.39 元。本公司之孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司与北京凯莱物业管理
有限公司签订物业服务协议，协议约定对孙河项目提供管理服务。中粮瑞府物业管理服
务期限自协议签订之日至 2015 年 12 月 31 日止。本年发生物业费 2,717,431.24 元。
注 2：本公司之子公司中粮地产成都有限公司、本公司之孙公司成都硕泰丽都地产
开发有限公司与四川凯莱物业管理有限公司签订物业服务协议，协议约定对会所办公区
提供物业管理服务。本年共发生物业费 583,240.00 元。
（5）出售商品/提供劳务的关联交易
104
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
杭州世外桃源房地产开发有限公司 物业管理（注 1） 2,743,715.01 3,019,524.94
苏州苏源房地产开发有限公司 物业管理（注 2） 3,946,410.54 3,515,542.56
沈阳大悦城房产开发有限公司 物业管理（注 3） 1,458,000.00 462,695.83
合计 8,148,125.55 6,997,763.33
注 1：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司与杭州世外桃源房地
产开发有限公司签订《萧山区湘湖人家小区物业服务协议》，2015 年度发生物业管理服
务费 2,743,715.01 元。
注 2：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司苏州分公司与苏州苏源房地产开
发有限公司签订《中粮本园配合销售委托协议》，服务期限自 2015 年 1 月 1 日起至 2015
年 12 月 31 日止，2015 年度发生物业管理服务费 3,946,410.54 元。
注 3：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳大悦城房产开
发有限公司签订“沈阳大悦城房产开发有限公司物业服务合同”，合同期限为 2015 年 1
月 1 日起至 2016 年 12 月 31 日，2015 年度发生物业管理服务费 1,458,000.00 元。
（6）关联受托管理/委托管理情况
本年确认
托管资产
委托方名称 受托方名称 受托起始日 受托终止日 托管收益确定依据 的
类型
托管收益
中粮鹏利（成都）实业 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-09-27 2015-09-26 500,000.00
发展有限公司 股份有限公司 相应成本支出
上海鹏利置业发展有限 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-09-27 2015-09-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
沈阳大悦城房地产开发 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-09-27 2015-09-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
杭州世外桃源房地产开 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-09-27 2015-09-26 500,000.00
发有限公司 股份有限公司 相应成本支出
卓远地产（成都）有限 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-09-27 2015-09-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
苏州苏源房地产开发有 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-07-01 2015-06-30 250,000.00
限公司 股份有限公司 相应成本支出
注：本公司 2009 年 9 月 27 日分别与中粮鹏利（成都）实业发展有限公司、上海鹏
利置业发展有限公司、鹏利国际（四川）置业有限公司、沈阳大悦城房地产开发公司、
杭州世外桃源房地产开发有限公司、卓远地产（成都）有限公司共六家公司（以下统称
委托方）签订受托管理协议，接受委托经营管理委托方的全部业务。在不违反委托方公
105
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
司章程的前提下，对委托方的日常经营拥有管理权，包括但不限于制定开发和经营方针、
实施年度经营计划等。本次受托经营管理的期限为自委托经营管理合同生效之日起三年。
托管费为固定费用，委托方每年应当支付给本公司委托管理费 50 万元人民币，每半年支
付 25 万元，定价依据为综合考虑公司委派到各项目公司的管理团队所应支付的薪酬和其
他相应成本支出。
2012 年 3 月 28 日，公司第七届董事会第九次会议审议通过关于受托经营管理关联交
易的议案。董事会同意公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发
有限公司（原沈阳鹏利广场房产开发有限公司，2009 年 10 月更名为沈阳大悦城房产开发
有限公司）、卓远地产（成都）有限公司、中粮鹏利（成都）实业发展有限公司和上海
鹏利置业发展有限公司等五家公司续签新的委托经营管理合同。鹏利国际（四川）置业
有限公司正在进行注销清算，公司不再与其续签委托经营管理合同。鹏利国际（四川）
置业有限公司与公司的委托经营管理关系至原合同期满为止。同时，由于公司已于 2011
年终止配股融资收购控股股东资产的活动，为避免潜在同业竞争，董事会同意公司与苏
州苏源房地产开发有限公司签署委托经营管理合同。期限为自委托经营管理合同生效之
日起三年。公司将向各委托方收取每年 50 万元的委托管理费用。
上述委托经营管理合同已届到期，公司不再与上述公司续签经营管理合同。
本年受托管理费共计 275.00 万元。
（7）关联租赁情况
出租方名称 租赁资产种类 本年租赁费 上年租赁费
北京中粮广场发展有限公司 固定资产 6,763,500.00 9,018,000.00
注：根据本公司的孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京中粮广场发展有限
公司签订的办公楼租赁协议，本年租赁费为 6,763,500.00 元。租赁期限自 2015 年 1 月 1
日至 2015 年 12 月 31 日，截止资产负债表日，已支付租金 6,763,500.00 元。
（8）关联担保情况
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
中粮地产(集团)股份有 长沙观音谷房地产
20,000.00 2013--11--15 2017--11--15 是
限公司 开发有限公司
中粮地产(集团)股份有 中粮地产(北京)有限
20,000.00 2012--10--31 2017--10--18 是
限公司 公司
中粮地产(集团)股份有 中粮地产集团深圳
限公司 房地产开发有限公 65,000.00 2013--12--19 2018--11--23 否
司
中粮地产(集团)股份有 成都天泉置业有限
27,000.00 2013--12--02 2018--12--02 是
限公司 责任公司
中粮地产(集团)股份有 北京正德兴合房地 90,800.00 2014-03-26 2018-03-25 否
106
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
限公司（注 1） 产开发有限公司
中粮地产(北京)有限公 北京正德兴合房地
90,800.00 2014-03-26 2016-03-25 否
司（注 1） 产开发有限公司
中粮地产(集团)股份有 成都中粮锦悦置业
90,000.00 2014-06-26 2019-06-25 否
限公司 有限公司
中粮地产(集团)股份有 中粮地产成都有限
23,000.00 2014-06-30 2019-02-20 否
限公司 公司
中粮地产集团深圳房地 深圳市锦峰城房地
65,000.00 2014-04-30 2017-09-19 是
产开发有限公司 产开发有限公司
中粮地产成都有限公司 成都中粮锦悦置业
46,000.00 2014-02-21 2015-08-14 是
有限公司
中粮地产集团深圳房地 中粮地产(深圳)实业
90,000.00 2014-06-26 2021-06-25 否
产开发有限公司 有限公司
中粮地产(北京)有限公 中耀房地产开发(沈
39,000.00 2014-06-28 2019-04-27 否
司（注 2） 阳)有限公司
中粮置地有限公司（注 中耀房地产开发(沈
21,000.00 2014-06-28 2019-04-27 否
2） 阳)有限公司
中粮地产(集团)股份有 中 粮 地 产 集 团 深 圳
限公司（注 3） 房地产开发有限公 43,000.00 2014-10-16 2019-10-15 否
司
深圳市锦峰城房地产开 中 粮 地 产 集 团 深 圳
发有限公司（注 3） 房地产开发有限公 43,000.00 2014-10-16 2019-10-15 否
司
中粮地产(集团)股份有 中耀房地产开发(沈
39,000.00 2014-12-31 2019-12-30 否
限公司（注 4） 阳)有限公司
中粮置地有限公司（注 中耀房地产开发(沈
21,000.00 2014-12-31 2019-12-30 否
4） 阳)有限公司
中粮地产(集团)股份有 中 粮 地 产 集 团 深 圳
限公司 房地产开发有限公 20,000.00 2015-3-12 2018-11-24 否
司
中粮地产(集团)股份有 成 都 硕 泰 丽 都 房 地
24,582.00 2015-4-13 2019-5-26 否
限公司 产开发有限公司
中粮地产(集团)股份有 北 京 正 德 兴 合 房 地
70,000.00 2015-4-22 2022-3-8 否
限公司 产开发有限公司
中粮地产(集团)股份有 深 圳 市 锦 峰 城 房 地
103,000.00 2015-11-23 2018-09-09 否
限公司（注 5） 产开发有限公司(3)
中粮地产集团深圳房地 深 圳 市 锦 峰 城 房 地
103,000.00 2015-11-23 2018-09-09 否
产开发有限公司（注 5） 产开发有限公司
中粮地产(集团)股份有 成 都 天 泉 置 业 有 限
10,000.00 2015-09-28 2019-09-27 否
限公司 责任公司
中粮地产(集团)股份有 中 粮 鸿 云 置 业 南 京
75,500.00 2015-09-07 2018-09-07 否
限公司 有限公司
107
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
中粮地产(集团)股份有 成都鸿悦置业有限
77,500.00 2015-05-19 2020-04-29 否
限公司 公司
中粮地产成都有限公司 成都鸿悦置业有限
50,000.00 2015-3-4 2017-3-3 否
公司
长沙观音谷房地产开发 中粮地产(集团)股份
70,000.00 2015-1-20 2020-1-20 否
有限公司（注 6） 有限公司
中粮地产集团深圳房地 中粮地产(集团)股份
70,000.00 2015-1-20 2020-1-20 否
产开发有限公司（注 6） 有限公司
注 1：该两笔担保为中粮地产（北京）有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司
为北京正德兴合房地产开发有限公司一笔 9.08 亿元债务提供的复合担保；
注 2：该两笔担保为中粮地产（北京）有限公司、中粮置地有限公司为中耀房地产
开发(沈阳)有限公司一笔 6 亿元债务提供的联合担保；
注 3：该两笔担保为中粮地产（集团）股份有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有
限公司为中粮地产深圳房地产开发有限公司一笔 4.3 亿元债务提供的复合担保。
注 4：该两笔担保为中粮地产（集团）股份有限公司、中粮置地有限公司为中耀房
地产开发(沈阳)有限公司一笔 6 亿元债务提供的联合担保；
注 5：该两笔担保为中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司为深圳市锦峰城房地产开发有限公司一笔 10.3 亿元债务提供的复合担保。
注 6：该两笔担保为长沙观音谷房地产开发有限公司、中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司为中粮地产（集团）股份有限公司一笔 7 亿元债务提供的复合担保。
（9）关联方资金拆借
① 资金拆入：
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
资金拆入：
上海万良企业管理咨询有限公司/建设银行 18,000.00 2014/03/28 2015/03/27 注1
上海万良企业管理咨询有限公司/建设银行 16,000.00 2015/03/30 2016/03/29 注2
杭州世外桃源房地产开发有限公司/建设银行 10,000.00 2014/03/28 2015/03/27 注3
杭州世外桃源房地产开发有限公司/建设银行 18,000.00 2014/03/29 2015/03/28 注4
中粮集团有限公司/建设银行 70,800.00 2015/08/13 2016/08/12 注5
中粮集团有限公司/农业银行 86,700.00 2015/08/12 2016/08/12 注6
中粮集团有限公司/财务公司 60,000.00 2014/04/25 2015/04/25 注7
中粮集团有限公司/财务公司 80,000.00 2014/05/05 2015/05/05 注8
108
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
中粮集团有限公司/财务公司 70,000.00 2014/04/25 2015/04/25 注9
中粮集团有限公司/财务公司 90,000.00 2014/10/13 2015/10/13 注 10
中粮集团有限公司/财务公司 90,000.00 2015/10/13 2016/10/13 注 11
中粮集团有限公司/财务公司 65,000.00 2014/10/15 2015/10/15 注 12
中粮集团有限公司/财务公司 65,000.00 2015/10/15 2016/10/15 注 13
中粮集团有限公司/财务公司 54,500.00 2014/12/17 2015/12/17 注 14
中粮集团有限公司/财务公司 50,000.00 2015/01/05 2015/04/25 注 15
中粮集团有限公司/财务公司 50,000.00 2015/04/24 2016/04/24 注 16
中粮集团有限公司/财务公司 50,000.00 2015/04/27 2016/04/27 注 17
中粮集团有限公司/财务公司 80,000.00 2015/05/05 2016/05/05 注 18
中粮集团有限公司/财务公司 24,500.00 2015/12/17 2016/12/17 注 19
中粮财务有限责任公司 6,000.00 2014/05/26 2015/05/26 注 20
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2014/03/11 2015/03/11 注 21
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2014/09/29 2015/09/29 注 22
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2015/03/27 2016/03/27 注 23
中粮财务有限责任公司 24,500.00 2015/12/16 2016/12/16 注 24
北京名都房地产开发有限公司 25,000.00 2015/07/19 2016/07/18 注 25
北京中粮万科置业有限公司 5,500.00 2015/01/28 2016/01/27 注 26
北京中粮万科置业有限公司 6,000.00 2015/04/09 2016/04/08 注 27
北京中粮万科置业有限公司 9,000.00 2014/07/29 2015/07/28 注 28
上海中城永玺投资中心（有限合伙）/农业银行 13,000.00 2015/02/13 2015/08/13 注 29
上海景时成攀投资中心（有限合伙）/农业银行 50,000.00 2015/04/22 2015/12/20 注 30
上海景时南科投资中心（有限合伙）/农业银行 50,000.00 2015/12/20 2017/12/20 注 31
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）/中信银行 51,000.00 2015/08/04 2017/12/15 注 32
中信信诚资产管理有限公司/农业银行 90,800.00 2014/03/26 2016/03/25 注 33
合计 1,424,300.00
注 1：2012 年 3 月 26 日，本公司与上海万良企业管理咨询有限公司签订委托贷款合
同，委托建设银行深圳分行向本公司提供 29,000.00 万元贷款，期限 12 个月。2014 年 3
月三方当事人签订委托贷款展期协议书将该笔贷款余额 18,000.00 万元期限展期至 2015 年
3 月 27 日，该合同共展期 2 次。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 2：2015 年 3 月 30 日，本公司与上海万良企业管理咨询有限公司签订委托贷款合
同，委托建设银行深圳分行向本公司提供 16,000.00 万元贷款，期限 12 个月。截至 2015
109
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年 12 月 31 日贷款本金余额 16,000.00 万元。
注 3：2011 年 12 月 27 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订委托贷款
合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 22,000.00 万元贷款，期限 12 个月。2014
年 3 月三方当事人签订委托贷款展期协议书将贷款余额 10,000.00 万元期限展期至 2015 年
3 月 27 日，该合同共展期 3 次。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 4：2013 年 3 月 29 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订委托贷款
合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 18,000.00 万元贷款，期限 12 个月。2014
年 3 月三方当事人签订委托贷款展期协议书期限延长至 2015 年 3 月 28 日，展期金额
18,000.00 万元，该合同共展期 1 次。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 5：2008 年 8 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中国建设银行深圳
市分行向本公司提供 120,000.00 万元贷款，2015 年 8 月经三方签署委托贷款展期协议将贷
款期限展期至 2016 年 8 月 12 日，展期金额 70,800.00 万元，该合同共展期 8 次。截至 2015
年 12 月 31 日贷款本金余额 70,800.00 万元。
注 6：2008 年 8 月 12 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中国农业银行深圳
宝安支行向本公司提供 86,700.00 万元贷款。2015 年 8 月经三方签署委托贷款展期协议将
贷款期限展期至 2016 年 8 月 12 日，展期金额 86,700.00 万元，该合同共展期 8 次。截至
2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 86,700.00 万元。
注 7：2014 年 4 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 60,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 8：2014 年 5 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 80,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 9：2014 年 4 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 70,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 10：2014 年 10 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 90,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 11：2015 年 10 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 90,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 90,000.00
万元。
注 12：2014 年 10 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 65,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 13：2015 年 10 月 15 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 65,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 65,000.00
万元。
注 14：2014 年 12 月 17 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
110
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
任公司向本公司提供 54,500.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 15：2015 年 1 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 50,000.00 万元贷款。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额 0.00 万元。
注 16：2015 年 4 月 24 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 50,000.00 万元贷款。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额 50,000.00 万元。
注 17：2015 年 4 月 27 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 50,000.00 万元贷款。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额 50,000.00 万元。
注 18：2015 年 5 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责任
公司向本公司提供 80,000.00 万元贷款。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金
余额 80,000.00 万元。
注 19：2015 年 12 月 17 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 24,500.00 万元贷款。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本
金余额 24,500.00 万元。
注 20：2014 年 5 月 26 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金额
6,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 21：2014 年 3 月 11 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金额
15,000.00 万元贷款。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 22：2014 年 9 月 29 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金额
15,000.00 万元。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 23：2015 年 3 月 27 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金额
15,000.00 万元。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 15,000.00 万元。
注 24：2015 年 12 月 16 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金
额 24,500.00 万元。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 24,500.00 万元。
注 25：2015 年 7 月 19 日，本公司与北京名都房地产开发有限公司签订内部贷款合同，
贷款金额 25,000.00 万元。期限 12 个月，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 25,000.00
万元。
注 26：2013 年 1 月 28 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，贷款
金额 24,000.00 万元。2015 年 1 月该合同期限展期至 2016 年 1 月 27 日，展期金额 5,500.00
万元，该合同共展期 2 次。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 0.00 万元。
注 27：2013 年 4 月 9 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，贷款
金额 6,000.00 万元。2015 年 4 月该合同期限展期至 2016 年 4 月 8 日，展期金额 6,000.00
111
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
万元，该合同共展期 2 次，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 6,000.00 万元。
注 28：2013 年 7 月 29 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，贷款
金额 9,000.00 万元。2014 年 7 月该合同期限展期至 2015 年 7 月 28 日，展期金额 9,000.00
万元，该合同共展期 1 次，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 9,000.00 万元。
注 29：2014 年 2 月 14 日，本公司之孙公司成都中粮锦悦置业有限公司与上海中城永
玺投资中心（有限合伙）、农业银行成都支行签订委托贷款合同，贷款金额 46,000.00 万
元，贷款期限 1 年，2015 年 2 月该合同期限展期至 2015 年 8 月 13 日，展期金额 23,000.00
万元，该合同共展期 1 次，截至 2015 年 12 月 31 日本金余额 0.00 万元。
注 30：2015 年 4 月 22 日，本公司之孙公司成都鸿悦置业有限公司与中国农业银行股
份有限公司成都光华支行、上海景时成攀投资中心（有限合伙）签订委托贷款合同，贷
款金额 50,000.00 万元，期限 2 年，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 30,000.00 万元，
其中 20,000.00 万元列示为 1 年内到期非流动负债，10,000.00 万元列示为长期借款。
注 31：2015 年 11 月 20 日，本公司之孙公司中粮祥云置业南京有限公司与上海景时
南科投资中心（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部签订委托贷
款合同，贷款金额 50,000.00 万元，期限 2 年，截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为
50,000.00 万元。
注 32：2015 年 08 月 04 日，本公司之孙公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司与深
圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）、中信银行股份有限公司深圳分行签订委托贷款
合同，贷款金额 51,000.00 万元，期限 28 个月。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 51,000.00
万元。
注 33：2014 年 3 月 26 日，本公司之子公司北京正德兴合房地产开发有限公司与中信
信诚资产管理有限公司、中国农业银行股份有限公司签订委托贷款合同，贷款金额
90,800.00 万元，期限 24 个月。截至 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额 90,800.00 万元。
② 资金拆出：
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
资金拆出：
上海万科投资管理有限公司 19,600.00 2015/05/23 2016/05/23 注1
上海万科投资管理有限公司 3,185.00 2015/11/30 2016/11/29 注2
北京万科企业有限公司 20,000.00 2015/09/10 2016/09/09 注3
北京万科企业有限公司 8,000.00 2015/09/14 2016/09/13 注4
合计 50,785.00
注 1：2011 年 5 月，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资
管理有限公司签署借款协议，借款金额为 19,600.00 万元。2015 年 5 月该合同展期至 2016
112
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年 5 月 23 日，年利率为同期银行贷款基准利率，合同已展期 4 次。截至 2015 年 12 月 31
日借款本金余额为 19,600.00 万元，本年计提利息 10,307,966.67 元，本年未收到利息。
注 2：2013 年 11 月 30 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海万科
投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 3,920.00 万元。2015 年 11 月，上海加
来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有限公司签订展期合同，将剩余本金 3,185.00
万元展期至 2016 年 11 月 29 日，截止 2015 年 12 月 31 日贷款本金余额为 3,185.00 万元，
本年计提利息 1,603,780.21 元，本年未收到利息。
注 3：2015 年 9 月 10 日，本公司之子公司北京中粮万科房地产开发有限公司与北京
万科企业有限公司签署借款协议，借款金额为 20,000.00 万元，借款期限为 2015 年 9 月
10 日至 2016 年 9 月 9 日，年利率为 4.60%。截至 2015 年 12 月 31 日借款本金余额为 20,000.00
万元，本年计提利息 2,791,944.45 元，本年未收到利息。
注 4：2015 年 9 月 14 日，本公司之子公司北京中粮万科房地产开发有限公司与北京
万科企业有限公司签署借款协议，借款金额为 8,000.00 万元，借款期限为 2015 年 9 月 14
日至 2016 年 9 月 13 日，年利率为 4.60%。截至 2015 年 12 月 31 日借款本金余额为 8,000.00
万元，本年计提利息 1,075,888.89 元，本年未收到利息。
（10）关键管理人员报酬
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 11,336,300.00 11,555,500.00
（11）其他关联交易
银行存款 利息收入
企业名称
年末余额 年初余额 本年金额 上年金额
中粮财务有限责任公司 391,770,690.46 300,217,915.39 696,535.62 983,994.98
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
苏州苏源房地产开发有限公司 1,244,044.28 12,440.44 469,167.82 4,691.68
杭州世外桃源房地产开发有限公司 230,440.08 2,304.40 766,280.95 7,662.81
沈阳大悦城房产开发有限公司 0.00 0.00 462,695.83 4,626.96
合计 1,474,484.36 14,744.84 1,698,144.6 16,981.45
其他应收款：
北京悦恒置业有限公司 1,345,929,736.88 13,459,297.37 0..00 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海万科投资管理有限公司 314,601,983.54 3,146,019.84 302,690,236.65 3,026,902.37
北京万科企业有限公司 283,867,833.35 2,838,678.33 0.00 0.00
中粮创新食品（北京）有限公司 30,000,000.00 300,000.00 0.00 0.00
上海景时成攀投资中心（有限合伙） 11,759,400.00 117,594.00 0.00 0.00
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86
深圳市宝安三联有限公司工会委员
4,550,739.27 45,507.39 0..00 0.00
会
北京中粮广场发展有限公司 2,254,500.00 22,545.00 0.00 0.00
北京凯莱物业管理有限公司 225,450.00 2,254.50 0.00 0.00
天津泰达城市轨道建设开发有限公
200,000.00 2,000.00 500,000.00 5,000.00
司
深圳宝菱同利有限公司 0.00 0.00 496,752.71 4,967.53
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 79,200.00 792.00
合计 2,004,149,751.90 30,694,005.29 314,526,298.22 13,797,770.76
（2）应付项目
项目名称 年末余额 年初余额
应付账款：
北京凯莱物业管理有限公司 4,271,244.93 6,578,818.04
四川凯莱物业管理有限公司 0.00 32,607.19
合计 4,271,244.93 6,611,425.23
其他应付款：
北京名都房地产开发有限公司 255,531,874.99 247,384,333.29
广州市鹏万房地产有限公司 209,091,589.40 209,091,589.40
北京中粮万科置业有限公司 307,199,277.22 291,553,333.33
上海万科投资管理有限公司 23,028,178.95 40,921,322.38
广州侨鹏房产开发有限公司 4,654,818.06 4,654,818.06
德鸿物业发展（深圳）有限公司 4,231,652.82 4,417,416.71
杭州世外桃源房地产开发有限公司 219,448.66 156,833.35
北京天恒乐活城置业有限公司 541,484.19 0.00
北京万科企业有限公司 0.00 9,397,941.84
成都凯莱物业发展有限公司 0.00 1,784,688.90
114
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目名称 年末余额 年初余额
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 0.00 3,321,882.28
中粮集团有限公司 127,341.88 47,487.50
合计 804,625,666.17 812,731,647.04
应付利息：
上海万良企业管理咨询公司 6,948,698.89 8,830,350.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 0.00 667,333.35
中粮集团有限公司 10,694,942.95 13,343,619.34
中粮财务有限责任公司 570,854.15 7,284,977.79
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 16,989,166.66 0.00
中信信诚资产管理有限公司 2,774,444.46 0.00
上海景时南科投资中心（有限合伙） 4,958,333.33 0.00
上海景时深光投资中心（有限合伙） 23,999,999.97 0.00
上海景时成攀投资中心 74,692,604.79 0.00
合计 50,692,604.82 30,126,280.48
短期借款：
杭州世外桃源房地产开发有限公司 0.00 280,000,000.00
中粮集团有限公司 1,575,000,000.00 1,575,000,000.00
中粮财务有限责任公司（注） 3,990,000,000.00 3,755,000,000.00
上海万良企业管理咨询公司 160,000,000.00 180,000,000.00
合计 5,725,000,000.00 5,790,000,000.00
注：中粮财务有限责任公司短期借款包含委托贷款 3,595,000,000.00 元，直接借款
395,000,000.00 元。
7、关联方承诺
（1）2005 年 12 月本公司控股股东中粮集团有限公司（简称：中粮集团）于本公司
股权分置改革过程中作出承诺：本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公
司前身）作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等
多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒
尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
①为配合控股股东中粮集团履行上述第一项承诺，管理层于股权分置改革工作完成
后开始着手将公司打造成为中粮集团住宅业务的全国管理和运营平台。管理层根据公司
的住宅地产价值链环节定位以及竞争战略定位，借鉴业内标杆企业的成功做法，重新设
计并确定了公司总部组织架构，搭建起管理平台。同时，在集团战略规划的基础上，积
115
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
极进行目标城市研究，制定相应的城市发展和竞争战略，为实现住宅业务的跨区域持续
发展奠定基础。
自 2007 年起，公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下符合注入
上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏源房地产开发
有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发有限公司 51%
的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风景房地产
开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。控股股东中粮
集团注入优质资产的承诺已经履行。
②2007 年 12 月 20 日，公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集
团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策
及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起
到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日公司第六届董事会第九次会议同意终止上述股权
激励计划以及相关考核办法。控股股东中粮集团始终履行其承诺。公司将根据有关法律
法规及规范性文件的要求，结合公司的发展状况，适时推出符合公司发展战略的股权激
励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
（2）本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
①中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规
划上，中粮集团目前拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施
避免同业竞争。
②对集团住宅地产业务发展的承诺
A、在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业
务。
B、在本公司进行住宅地产开发的城市中，若本公司因资金实力不足等原因不足以获
得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项
目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本公司或采取合作方式由本公司为主开发；
若本公司不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其
他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
C、若本公司拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业
务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该等
城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本公司对正在经营的住宅地产项目在同等商业
条件下享有优先收购权或采取合作方式由本公司为主开发。
③其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本公司主营业务相同或相近业务的情况，
116
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
在该等业务为本公司主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业
务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本公司作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅
项目注入本公司，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托
给本公司管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
十一、承诺及或有事项
1、 资产负债表日存在的重大承诺事项涉及的金额及其财务影响
（1）截至 2015 年 12 月 31 日，本公司承担的重大合同约定支出：
人民币：万元
项 目 年末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—购建长期资产承诺 545,133.62 317,876.01
—大额发包合同 309,448.49 478,007.14
—对外投资承诺 0.00 0.00
合 计 854,582.11 795,883.15
（2）经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司无对外签订的不可撤销的经营租赁合约。
（3）与合营企业投资相关的未确认承诺：参见“附注八、3（5）”部分。
（4）其他承诺事项：
为了进一步深耕城市，提升主营业务实力，公司全资子公司 Tops Properties Limited
（华高置业有限公司，以下简称“华高业）于 2015 年 12 月 31 日与 China Foods Limited(中国
食品有限公司，以下简称：中国食品）签订了《股权及债权转让协议》，华高置业拟收
购中国食品持有的 Prized Developments Limit（简称“PD 公司”）100%的股权并收购中国食品
对 PD 公司的债权，股权收购款和债权收购款合计 61,100.00 万元，转让协议生效以双方
股东大会审议通过为前提。
2、 或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
A 、上海盈创装饰设计工程有限公司（以下简称“上海盈创”）为子公司中耀房地
产开发（沈阳）有限公司（以下简称“中耀”）开发的隆玺壹号外立面供应及安装单位，
因其未按合同约定履行义务，经中耀多次函件催告，其仍未改正，中耀遂停付部分工程
款，并依据合同约定委托第三方沈阳建筑建业工程有限公司、沈阳黎东幕墙装饰有限公
司对余下工程进行施工，现上海盈创主张中耀支付此部分工程款。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
2013 年 11 月 15 日（法律传票时间），上海盈创以中耀欠付材料及安装费为由诉诸
沈阳市中级人民法院（以下简称“中级法院”），要求中耀支付材料及安装费 7,862,654.70
元、利息 483,553.26 元，并承担诉讼费用。2015 年 6 月 12 日二审法院审理完毕，判决中
耀支付上海盈创工程款 497.00 万元及利息 95.00 万元。2015 年 8 月，法院冻结中耀资金
600.00 万，截止 2015 年 12 月 31 日，该笔资金仍处于冻结状态。
2014 年 4 月，中耀向中级法院另案起诉，请求减少支付上海盈创货款 564.00 万元，
请求上海盈创承担违约金 769.00 万元并继续履行 GRC 勾缝义务。庭审当中，本公司就上
海盈创施工质量问题申请司法鉴定，但中级法院以工程已过质保期为由拒绝本公司诉求。
2015 年 9 月，中耀从中级法院撤诉，同时又以上海盈创拒绝履行质量保修义务为由向皇
姑区人民法院再次起诉，要求上海盈创（工商登记更名为“盈创建筑科技（上海）有限
公司”，以下简称“盈创公司”）承担本公司损失 1,148.71 万元，同时以本公司银行存
款 1,148.71 万元为担保申请对盈创公司进行财产保全。 30 日，皇姑区人民法院作出财产
保全裁定，同时冻结中耀资金 1,148.71 万元。该案于 2015 年 11 月 5 日、2016 年 3 月 7 日
法院两次开庭审理，目前双方已完成答辩，等待一审判决。
B 、2007 年 9 月 29 日，贵公司（以下简称“中粮地产”）、天津滨海快速交通发展
有限公司（后更名为“天津泰达城市轨道建设开发有限公司”，以下简称“泰达公司”）、
中粮滨海地产（天津）有限公司（由中粮地产、泰达公司共同组建的项目公司，后将其
全部权利义务转移至天津粮滨投资有限公司，以下简称“粮滨公司”）、鹏利地产发展
有限公司四方签订《天津市河东区六、七纬路项目合作协议书》（以下简称“合作协议”），
约定四方合作开发上述地块。在开发过程中由于泰达公司未按照规划修建风亭及地铁出
站口，使得中粮地产、粮滨公司无法在风亭及地铁出站口所占据地上、地下及周边地块
进行开发，直接导致 B、C 地块占地面积大幅缩水，破坏了中粮地产公司、粮滨公司对
项目地块的原有规划设计，严重损害了中粮地产公司、粮滨公司的合法权益。2015 年上
半年中粮地产公司与粮滨公司共同作为原告向天津市高级人民法院递交了民事诉讼书，
请求：①被告赔偿经济损失 1.5 亿元（后根据评估结果将损失数变更为 2.3247 亿元）；
②赔偿原告为本次诉讼产生的合理支出、律师费等 100.00 万；③本案诉讼费用由被告承
担。天津市高级人民法院于 2015 年 7 月 9 日向粮滨公司发放了（2015）津高民一初字第
0019 号受理案件通知书。因案情比较复杂，诉讼还在持续中，对当年财务报表的影响尚
无法确定。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司没有为其他单位提供债务担保。
（3）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
参见“附注八 3（6）、在其他主体中权益”部分。
（4）其他或有事项
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本公司及子公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房
作为抵押物，截止 2015 年 12 月 31 日，尚未结清的担保金额为人民币 402,438.24 万元，
由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与
提供该等担保相关的风险较小。
十二、资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年 3 月 4 日召开第八届董事会第二十五次会议，
会议通过关于公司非公开发行股票方案，本次发行采用非公开发行的方式，发行对象为
包括公司控股股东中粮集团在内的不超过 10 名（含 10 名）特定对象，除公司控股股东
中粮集团外，其他发行对象须为符合中国证监会规定的特定对象，包括证券投资基金管
理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者
以及法律法规规定可以购买人民币普通股（A 股）股票的其他投资者。本次非公开发行
股份数量不超过 509,164,969 股（含 509,164,969 股），本次发行募集资金总额不超过
500,000.00 万元（含 500,000.00 万元），扣除发行费用后将用于新项目的收购和原有项
目建设以及偿还银行贷款。
2、 利润分配情况
本公司 2016 年 3 月 24 日召开第八届董事会第二十七次会议审议 2015 年度利润分配
预案，拟以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登
记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.4 元（含税），剩余未分配利润结转以后
年度分配，本公司 2015 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股
东大会审议通过。
3、 销售退回
本公司本年未发生重要的销售退回事项。
4、 其他重要的资产负债表日后非调整事项
本公司本年不存在其他重要的资产负债表日后非调整事项。
十三、其他重要事项
1、 前期差错更正
本公司本年不存在前期差错更正。
2、 债务重组
本公司本年不存在债务重组。
3、 资产置换
本公司本年不存在资产置换。
4、 重要资产转让及出售
出售可供出售金融资产：为有效盘活公司资产，根据公司经营管理需求，公司本年
119
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
出售了招商证券股票（招商证券股份有限公司股份，股票简称:招商证券，证券代码：
600999.sh）28,365,677股。截至2015年12月31日，公司不再持有招商证券股票。
本次出售部分招商证券股票扣除成本和相关交易税费后获得的所得税后投资收益约
为5.91亿元。
5、 年金计划
本公司企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工
个人上一年的全年收入的5%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企
业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。
本公司本年年金计划无重大变化。
6、 终止经营
本公司本年不存在终止经营的企业。
7、 分部信息
本公司根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了住宅地产、工业地产和
物业管理共三大报告分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，
由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本公司管理层将会定
期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
截至2015年12月31日，住宅地产分部又分为深圳城市公司、成都城市公司、上海城
市公司、长沙城市公司、北京城市公司、南京城市公司、杭州城市公司、沈阳城市公司
和天津城市公司九个分部。
深圳城市公司包括：中粮地产（集团）股份有限公司（住宅地产业务）、中粮地产
集团深圳房地产开发有限公司、深圳市宝恒建设监理有限公司、深圳中粮地产建筑研发
设计有限公司、中粮地产（深圳）实业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司、
中粮地产发展（深圳）有限公司；成都城市公司包括：成都天泉置业有限责任公司、中
粮地产成都有限公司、成都悦城实业有限公司、成都中粮锦悦置业有限公司、成都鸿悦
置业有限公司、成都硕泰丽都地产开发有限公司、成都和鑫悦企业管理有限公司；上海
城市公司包括：上海加来房地产开发有限公司、中粮地产（上海）有限公司、上海悦鹏
置业发展有限公司、上海置悦实业有限公司；长沙城市公司包括：长沙中粮地产投资有
限公司、长沙观音谷房地产开发有限公司；北京城市公司包括：中粮地产（北京）有限
公司、中粮地产投资（北京）有限公司、北京中粮万科房地产开发有限公司、正德兴合
房地产开发有限公司；南京城市公司包括：中粮地产南京有限公司、中粮鸿云置业南京
有限公司、中粮祥云置业南京有限公司、苏源集团江苏房地产开发有限公司；杭州公司
包括：杭州易筑房地产开发有限公司、杭州鸿悦置业有限公司；沈阳城市公司包括：中
耀房地产开发（沈阳）有限公司；天津城市公司包括：天津粮滨投资有限公司。
工业地产核算内容为深圳地区部分公司出租工业厂房及提供相关服务，包括：中粮
120
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
地产集团深圳贸易有限公司、深圳市宝铜实业有限公司、深圳鹏丽陶瓷有限公司、中粮
地产集团深圳工人服务有限公司、中粮地产集团深圳大洋服务有限公司、中粮地产集团
深圳工业发展有限公司、深圳市宝安三联有限公司、深圳市宝安福安实业有限公司及中
粮地产（集团）有限公司（物业租赁、来料加工及其他业务）。
物业管理核算内容为商品性住宅的物业管理服务，包括：深圳中粮地产物业服务有
限公司、中粮地产集团深圳物业管理有限公司。
报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本公司管理层会定期审阅归属于各分部
资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够
以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的
应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣
除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属
于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转移
定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部财务信息
2015年度分部财务信息：
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 627,556,576.82 2,875,428,244.92 1,583,175,254.54
其中：外部销售收入 627,556,576.82 2,875,360,478.51 1,583,175,254.54
分部间销售收入 0.00 67,766.41 0.00
分部费用 600,723,730.88 2,972,071,241.90 1,267,705,910.78
分部利润 26,832,845.94 -84,883,596.98 315,469,343.76
分部资产 9,222,633,049.37 6,795,673,865.48 2,117,479,937.79
分部负债 7,906,383,948.59 5,517,112,057.44 1,102,633,336.08
2015年度分部财务信息（续）
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 607,925,890.20 4,199,229,470.74 6,768,608.64 1,040,745,004.71
其中：外部销售收入 607,925,890.20 4,199,229,470.74 6,768,608.64 1,040,745,004.71
分部间销售入 0.00 0.00 0.00 0.00
121
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部费用 593,626,156.11 3,604,597,629.82 12,535,350.69 1,194,552,674.68
分部利润 14,299,734.09 594,631,840.92 -5,766,742.05 -153,807,669.97
分部资产 1,083,882,942.15 18,644,977,179.73 6,078,237,743.87 664,752,275.28
分部负债 1,030,292,384.36 16,703,698,529.22 5,034,295,901.61 219,581,402.72
2015年度分部财务信息（续）
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
天津城市公司 沈阳城市公司
分部收入 1,619,679,124.00 533,987,949.00 307,866,637.80 172,925,415.61
其中：外部销售收入 1,619,679,124.00 533,987,949.00 294,354,479.53 110,759,887.44
分部间销售收入 0.00 0.00 13,512,158.27 62,165,528.17
分部费用 1,564,032,302.51 636,360,322.19 148,693,622.45 172,540,199.74
分部利润 55,646,821.49 -102,372,373.19 159,173,015.35 385,215.87
分部资产 2,513,163,935.76 4,636,877,570.26 1,908,535,137.09 85,146,818.66
分部负债 2,564,017,553.34 1,688,522,604.09 1,821,165,792.22 76,596,113.95
2015年度分部财务信息（续）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 13,575,288,176.98 75,745,452.85 13,499,542,724.13
其中：外部销售收入 0.00 13,499,542,724.13 0.00 13,499,542,724.13
分部间销售收入 0.00 75,745,452.85 75,745,452.85 0.00
分部费用 431,847,422.53 13,187,527,164.28 203,313,260.10 12,984,213,904.18
分部利润 -431,847,422.53 387,761,012.70 -127,567,807.25 515,328,819.95
分部资产 26,868,298,156.07 80,619,658,611.51 25,298,007,618.62 55,321,650,992.89
分部负债 18,958,080,636.53 62,622,380,260.15 18,386,631,715.85 44,235,748,544.30
2014年度分部财务信息：
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 1,832,791,956.82 276,319,941.04 1,666,426,999.51
其中：外部销售收入 1,831,075,050.82 276,319,941.04 1,666,426,999.51
分部间销售收入 0.00 0.00 0.00
分部费用 1,404,683,670.74 399,548,177.10 1,344,197,050.27
分部利润 428,108,286.08 -123,228,236.06 322,229,949.24
122
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部资产 6,354,195,928.53 6,890,404,031.19 3,060,793,714.85
分部负债 5,701,808,395.53 5,631,849,794.88 2,177,332,328.63
2014年度分部财务信息（续）
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 155,302,231.28 2,566,400,692.12 208,535,713.64 880,506,519.03
其中：外部销售收入 155,302,231.28 2,566,400,692.12 208,535,713.64 880,506,519.03
分部间销售收入 0.00 0.00 0.00 0.00
分部费用 182,255,917.29 2,241,933,475.11 134,515,888.57 1,122,854,361.96
分部利润 -26,953,686.01 324,467,217.01 74,019,825.07 -242,347,842.93
分部资产 1,381,605,453.70 13,061,685,409.67 4,331,433,867.47 1,543,430,533.64
分部负债 1,328,930,514.92 10,962,578,232.85 3,050,475,618.97 944,483,950.34
2014年度分部财务信息（续）
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部收入 809,524,355.00 710,569,338.00 131,919,708.14
其中：外部销售收入 809,524,355.00 550,400,421.52 94,624,398.88
分部间销售收入 0.00 160,168,916.48 37,295,309.26
分部费用 730,257,428.26 159,137,953.46 131,286,064.68
分部利润 79,266,926.74 551,431,384.54 633,643.46
分部资产 4,477,070,570.40 7,929,310,886.12 61,154,741.25
分部负债 1,425,152,359.83 1,024,955,816.83 52,719,012.80
2014年度分部财务信息（续）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 9,238,297,454.58 197,464,225.74 9,040,833,228.84
其中：外部销售收入 0.00 8,292,329,572.84 0.00 8,292,329,572.84
分部间销售收入 0.00 197,464,225.74 197,464,225.74 0.00
分部费用 390,955,177.66 8,241,625,165.10 8,772,055.22 8,232,853,109.88
分部利润 -390,955,177.66 996,672,289.48 188,692,170.52 807,980,118.96
分部资产 20,671,800,118.15 69,762,885,254.97 23,451,411,998.98 46,311,473,255.99
分部负债 19,982,873,186.34 52,283,159,211.92 16,636,723,746.13 35,646,435,465.79
123
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2015 年度 2014 年度
分部利润 503,569,419.95 807,980,118.96
加：投资收益 882,633,287.53 589,157,349.35
营业利润 1,386,202,707.48 1,397,137,468.31
8、 其他对投资者决策有影响的重要事项
本公司无其他对投资者决策有影响的重要事项
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
（1）应收账款按种类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准备的
28,269,991.00 100.00 0.00 0.00 28,269,991.00
应收账款
单项金额虽不重大但单项计
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
提坏账准备的应收账款
合计 28,269,991.00 100.00 0.00 — 28,269,991.00
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的应收款项
按账龄组合计提坏账准备的
33,159.00 100.00 0.00 0.00 33,159.00
应收账款
单项金额虽不重大但单项计
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
提坏账准备的应收账款
合计 33,159.00 100.00 0.00 — 33,159.00
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
124
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（2）应收账款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 28,269,991.00 100.00 33,159.00 100.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 28,269,991.00 100.00 33,159.00 100.00
（3）坏账准备的计提情况
① 按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 28,269,991.00 100.00 0.00 33,159.00 100.00 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 28,269,991.00 100.00 0.00 33,159.00 100.00 0.00
（4）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 占应收账款总 坏账准备
单位名称 年末金额 年限
关系 额的比例（%） 年末余额
深圳 67 区中粮商务公园 2 栋
租户 2,840,000.00 3 个月以内 10.05 0.00
1603A
深圳 67 区中粮商务公园商铺 2 栋
租户 2,300,000.00 3 个月以内 8.14 0.00
111
深圳 67 区中粮商务公园 2 栋 207 租户 2,010,000.00 3 个月以内 7.11 0.00
深圳 67 区中粮商务公园 2 栋 203A 租户 1,650,000.00 3 个月以内 5.84 0.00
深圳 67 区中粮商务公园 3 栋 703A 租户 1,530,000.00 3 个月以内 5.41 0.00
（5）应收账款年末比年初增加 85155.86 %，主要原因是应收深圳 67 区中粮商务公园
租金收入增加。
125
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
2、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
14,086,877,865.61 99.95 35,404,848.45 0.25 14,051,473,017.16
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
2,875,482.19 0.02 414,034.68 14.40 2,461,447.51
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
4,478,459.11 0.03 290,132.94 6.48 4,188,326.17
坏账准备的其他应收款
合计 14,094,231,806.91 100.00 36,109,016.07 14,058,122,790.84
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
13,056,771,417.47 99.96 35,658,774.65 0.27 13,021,112,642.82
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
853,139.26 0.01 228,607.29 26.80 624,531.97
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
4,601,960.74 0.04 4,031,767.56 87.61 570,193.18
坏账准备的其他应收款
合计 13,062,226,517.47 100.00 39,919,149.50 13,022,307,367.97
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）其他应收款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 122,991.51 4.28 372,900.00 43.71
3 个月以上—1 年（含 1 年） 2,039,190.00 70.92 50,973.16 5.97
1 年以上—2 年（含 2 年） 423,578.32 14.73 286,702.10 33.61
2 年以上—3 年（含 3 年） 209,441.36 7.28 5,032.00 0.59
126
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 年以上 80,281.00 2.79 137,532.00 16.12
合计 2,875,482.19 100.00 853,139.26 100.00
（3）坏账准备的计提情况
① 年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例 理由
经测试未减值，不计
中粮地产（北京）有限公司 3,315,745,088.98 0.00 0.00
提坏账准备
天津粮滨投资有限公司 1,946,916,041.82 0.00 0.00 同上
中粮地产集团深圳房地产开
1,387,151,348.16 0.00 0.00 同上
发有限公司
中粮祥云置业（苏州）有限
1,213,187,321.31 0.00 0.00 同上
公司
北京正德兴合房地产开发有
1,068,064,138.84 0.00 0.00 同上
限公司
中粮鸿云置业南京有限公司 912,162,135.79 0.00 0.00 同上
中粮地产南京有限公司 887,178,981.81 0.00 0.00 同上
中粮地产成都有限公司 730,126,256.04 0.00 0.00 同上
长沙观音谷房地产投资有限
417,015,133.33 0.00 0.00 同上
公司
深圳市锦峰城房地产开发有
329,652,331.03 0.00 0.00 同上
限公司
长沙中粮地产投资有限公司 329,236,149.64 0.00 0.00 同上
中粮祥云置业南京有限公司 325,267,844.43 0.00 0.00 同上
成都天泉置业有限责任公司 309,115,239.77 0.00 0.00 同上
中粮地产（深圳）实业有限
301,725,061.74 0.00 0.00 同上
公司
中粮地产发展（深圳）有限
180,848,550.41 0.00 0.00 同上
公司
成都中粮锦悦置业有限公司 129,361,454.51 0.00 0.00 同上
中粮地产集团深圳工业发展
110,922,020.34 0.00 0.00 同上
有限公司
杭州易筑房地产开发有限公
73,050,521.89 0.00 0.00 同上
司
华高置业有限公司 41,420,586.80 0.00 0.00 同上
深圳鹏丽陶瓷有限公司 35,404,848.45 35,404,848.45 100.00 经测试全额计提
中粮地产投资（北京）有限 经测试未减值，不计
25,180,600.23 0.00 0.00
公司 提坏账准备
中粮地产集团深圳大洋服务 经测试未减值，不计
18,146,210.29 0.00 0.00
有限公司 提坏账准备
合计 35,404,848.45
14,086,877,865.61
127
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
② 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 坏账准备
金额 金额 比例（%）
（%）
3 个月以内（含 3 个月） 122,991.51 4.28 0.00 372,900.00 43.71 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 2,039,190.00 70.92 101,959.50 50,973.16 5.97 2,548.66
1 年以上-2 年（含 2 年） 423,578.32 14.73 127,073.50 286,702.10 33.61 86,010.63
2 年以上-3 年（含 3 年） 209,441.36 7.28 104,720.68 5,032.00 0.59 2,516.00
3 年以上 80,281.00 2.79 80,281.00 137,532.00 16.12 137,532.00
合计 2,875,482.19 100.00 414,034.68 853,139.26 100.00 228,607.29
③ 年末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
经测试减值，不计提
深圳市创芯置业有限公司 162,318.14 0.00 0.00
坏账准备
深圳中粮地产建筑研发设计
290,132.94 100.00 290,132.94 经测试，全额计提
有限公司
中粮地产集团深圳贸易有限 经测试减值，不计提
4,026,008.03 0.00 0.00
公司 坏账准备
合计 4,478,459.11 290,132.94
（4）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 475,560.33 元；本年收回或转回坏账准备金额 4,285,693.76 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的项目：
转回或收回前累计
确定原坏账准备的
其他应收款内容 转回或收回原因 已计提坏账准备金 转回或收回金额
依据
额
合营企业往来，经测
深圳宝菱同利有限公
收到款项 试后未减值，按 1% 4,967.53 4,967.53
司
计提
合营企业往来，经测
深圳凯莱物业管理有
收到款项 试后未减值，按 1% 792.00 792.00
限公司
计提
年末净资产大于应 按 其 他 应 收 款 余 额
华高置业有限公司 253,926.20 253,926.20
收款项，不用计提 与其净资产的差额
128
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
转回或收回前累计
确定原坏账准备的
其他应收款内容 转回或收回原因 已计提坏账准备金 转回或收回金额
依据
额
中 粮 地 产 集 团 深 圳 贸 年末净资产大于应 按 其 他 应 收 款 余 额
4,026,008.03 4,026,008.03
易有限公司 收款项，不用计提 与其净资产的差额
合计 4,285,693.76 4,285,693.76
（5）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 2,834,928.86 811,722.74
往来款 14,091,356,324.72 13,061,373,378.21
其他 40,553.33 41,416.52
合计 14,094,231,806.91 13,062,226,517.47
（6）本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位。
（7）其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
中粮地产（北京）有
往来款 3,315,745,088.98 3 个月以内 23.53 0.00
限公司
天津粮滨投资有限公
往来款 1,946,916,041.82 5 年以内 13.81 0.00
司
中粮地产集团深圳房
往来款 1,387,151,348.16 3 个月以内 9.84 0.00
地产开发有限公司
中粮祥云置业（苏州）
往来款 1,213,187,321.31 3 个月以内 8.61 0.00
有限公司
北京正德兴合房地产
往来款 1,068,064,138.84 3 年以内 7.58 0.00
开发有限公司
合计 — 8,931,063,939.11 — — 0.00
（8）其他应收款年末比年初增加 7.95%，主要原因是往来款的增加。
3、 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
129
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 6,226,241,694.61 53,936,827.57 6,172,304,867.04 5,996,741,694.61 53,936,827.57 5,942,804,867.04
对联营、合营企
487,442,216.32 0.00 487,442,216.32 412,663,708.83 0.00 412,663,708.83
业投资
合计 6,713,683,910.93 53,936,827.57 6,659,747,083.36 6,409,405,403.44 53,936,827.57 6,355,468,575.87
（2）对子公司投资
本年计
减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
末余额
准备
中粮地产集团
深圳物业管理 4,750,000.00 0.00 0.00 4,750,000.00 0.00 0.00
有限公司
中粮地产（集
团）深圳工人服 1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00 0.00
务有限公司
中粮地产集团
深圳贸易有限 5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 0.00 5,000,000.00
公司
中粮地产集团
深圳大洋服务 900,000.00 0.00 0.00 900,000.00 0.00 900,000.00
有限公司
中粮地产集团
深圳工业发展 4,000,000.00 0.00 0.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00
有限公司
中粮地产集团
深圳房地产开 845,000,001.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00 0.00
发有限公司
深圳市宝恒建
设监理有限公 1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00 0.00
司
深圳中粮地产
950,000.00 0.00 0.00 950,000.00 0.00 950,000.00
建筑研发设计
130
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年计
减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
末余额
准备
有限公司
深圳市宝安福
安实业有限公 6,245,198.37 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00 0.00
司
深圳市宝安三
43,862,717.00 0.00 0.00 43,862,717.00 0.00 0.00
联有限公司
深圳市宝铜实
12,809,935.31 0.00 0.00 12,809,935.31 0.00 0.00
业有限公司
华高置业有限
10,000.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00 0.00
公司
成都天泉置业
418,771,335.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00 0.00
有限责任公司
深圳鹏丽陶瓷
43,086,827.57 0.00 0.00 43,086,827.57 0.00 43,086,827.57
有限公司
中粮地产成都
235,000,000.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
中粮地产（北
50,000,000.00 0.00 0.00 50,000,000.00 0.00 0.00
京）有限公司
深圳中粮地产
物业服务有限 3,000,000.00 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00
公司
长沙中粮地产
35,568,983.90 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00 0.00
投资有限公司
中粮地产（上
400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
海）有限公司
天津粮滨投资
45,900,000.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00 0.00
有限公司
中粮地产南京
100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
131
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
本年计
减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
末余额
准备
杭州易筑房地
产开发有限公 400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
司
杭州鸿悦置业
600,000,000.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
上海加来房地
产开发有限公 182,655,758.07 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00 0.00
司
中耀房地产开
发（沈阳）有限 2,030,388,806.34 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00 0.00
公司
苏源集团江苏
房地产开发有 496,842,132.05 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00 0.00
限公司
中粮地产发展
（深圳）有限公 30,000,000.00 0.00 0.00 30,000,000.00 0.00 0.00
司
中粮祥云置业
（苏州）有限公 0.00 229,500,000.00 0.00 229,500,000.00 0.00 0.00
司
合计 5,996,741,694.61 229,500,000.00 0.00 6,226,241,694.61 0.00 53,936,827.57
132
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有
150,917,721.67 0.00 0.00 29,652,975.89 0.00 0.00
限公司
北京中粮万科置业有
203,458,132.08 0.00 0.00 35,444,353.66 0.00 0.00
限公司
小计 354,375,853.75 0.00 0.00 65,097,329.55 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制
56,999,959.57 0.00 0.00 9,597,822.33 0.00 0.00
造有限公司
深圳凯莱物业管理有
1,287,895.51 0.00 0.00 83,355.61 0.00 0.00
限公司
小计 58,287,855.08 0.00 0.00 9,681,177.94 0.00 0.00
合计 412,663,708.83 0.00 0.00 74,778,507.49 0.00 0.00
（续）
本年增减变动
减值准备年
被投资单位 宣告发放现金股 年末余额
计提减值准备 其他 末余额
利或利润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 180,570,697.56 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 238,902,485.74 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 419,473,183.30 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限
0.00 0.00 0.00 66,597,781.90 0.00
公司
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,371,251.12 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 67,969,033.02 0.00
合计 0.00 0.00 0.00 487,442,216.32 0.00
4、 营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
133
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 本年发生数 上年发生数
主营业务收入 355,318,142.16 1,442,222,265.92
其他业务收入 34,628,552.07 11,102,840.14
营业收入合计 389,946,694.23 1,453,325,106.06
主营业务成本 113,094,277.00 560,275,549.41
其他业务成本 25,689,857.77 672,827.75
营业成本合计 138,784,134.77 560,948,377.16
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 238,911,375.00 61,678,618.92 1,326,590,575.00 507,750,185.13
房屋租赁 116,406,767.16 51,415,658.08 115,027,790.70 52,092,718.74
物业管理 0.00 0.00 603,900.22 432,645.54
合计 355,318,142.16 113,094,277.00 1,442,222,265.92 560,275,549.41
（3）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
中粮深圳锦云 2 栋 155 业主 17,408,090.00 4.90%
中粮深圳锦云 2 栋 156 业主 17,345,067.00 4.88%
中粮深圳锦云 2 栋 154 业主 16,580,129.00 4.67%
中粮深圳锦云 2 栋 157 业主 15,116,714.00 4.25%
中粮深圳锦云 2 栋 161 业主 11,676,041.00 3.29%
合计 78,126,041.00 21.99%
注：本年营业收入较上年减少 73.17%，主要原因为本年结转商品房收入减少。
5、 投资收益
（1）投资收益明细
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的可供出售金融资产 2,176,547.90 1,343,884.29
权益法核算的长期股权投资收益 74,778,507.49 119,818,048.22
处置长期股权投资产生的投资收益 0.00 -572,282.32
成本法核算的长期股权投资收益 167,962,073.35 201,978,352.62
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 5,661,904.41 9,694,960.67
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 787,848,316.19 454,907,592.95
134
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 本年发生额 上年发生额
合作企业分配利润 172,855.42 11,643.21
合计 1,038,600,204.76 787,182,199.64
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
本年比上年增减变
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额
动的原因
上海中城联盟投资管理公司 2,176,547.90 1,343,884.29 被投资方分红增加
合计 2,176,547.90 1,343,884.29
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
本年比上年增减变
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额
动的原因
北京中粮万科置业有限公司 35,444,353.66 40,026,267.61 被投资方净利润减少
深圳宝兴电线电缆有限公司 9,597,822.33 5,668,998.64 被投资方净利润增加
广州市鹏万房地产有限公司 29,652,975.89 74,046,768.60 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 83,355.61 76,013.37 被投资方净利润增加
合计 74,778,507.49 119,818,048.22
（4）本公司 2015 年 1-12 月投资收益汇回无重大限制的。
（5）本年投资收益比上年增长 31.94 %，其原因为本年出售可供出售金融资产导致。
十五、补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -8,112,861.48
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国
9,290,000.00
家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
子公司收取股东往来
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 23,535,744.61
款资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生 0.00
的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值 0.00
135
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
项目 金额 说明
准备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
0.00
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
0.00
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损 处置可供出售金融资
787,848,316.19
益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出 产收益
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 18,744.90
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
0.00
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
0.00
性调整对当期损益的影响
收取杭州世外桃源等
受托经营取得的托管费收入 2,750,000.00
六家企业托管费
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 20,450,007.34
其他符合非经营性损益定义的损益项目 0.00
小计 835,779,951.56
减：所得税影响额 208,383,600.86
少数股东权益影响额（税后） 10,797,071.02
合计 616,599,279.68
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润 报告期间
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的 2015 年度 12.00% 0.40 0.40
净利润 2014 年度 10.68% 0.33 0.33
扣除非经常损益后归属于 2015 年度 1.75% 0.06 0.06
普通股股东的净利润 2014 年度 1.65% 0.05 0.05
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
3、 主要会计报表项目的增减变动情况及原因的说明
（1）资产负债表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 年末数 年初数 变动额 变动率
货币资金 9,332,987,729.74 7,290,599,093.25 2,042,388,636.49 28.01%
应收账款 160,264,305.79 226,835,547.93 -66,571,242.14 -29.35%
其他应收款 2,095,038,136.44 427,845,897.20 1,667,192,239.24 389.67%
投资性房地产 3,780,961,264.22 2,797,035,006.05 983,926,258.17 35.18%
无形资产 34,547,627.04 61,763,751.43 -27,216,124.39 -44.06%
递延所得税资产 560,098,525.90 425,443,349.61 134,655,176.29 31.65%
可供出售金融资产 35,180,000.00 837,077,688.79 -801,897,688.79 -95.80%
长期应收款 53,402,915.70 7,156,674.97 46,246,240.73 646.20%
在建工程 0.00 265,105,921.78 -265,105,921.78 -100.00%
长期待摊费用 11,233,271.09 21,159,168.17 -9,925,897.08 -46.91%
应付账款 5,166,548,999.76 3,498,681,719.85 1,667,867,279.91 47.67%
应付利息 132,028,326.74 97,014,908.56 35,013,418.18 36.09%
应付股利 12,047,569.47 1,547,569.47 10,500,000.00 678.48%
应付债券 3,771,187,762.17 1,193,114,968.72 2,578,072,793.45 216.08%
递延收益 912,891,222.44 2,129,633.36 910,761,589.08 42766.12%
递延所得税负债 140,979,113.94 368,662,699.76 -227,683,585.82 -61.76%
其他综合收益 2,243,614.59 579,125,539.66 -576,881,925.07 -99.61%
货币资金增加的原因主要是本年商品房销售款项增加。
应收账款减少的原因主要是本年收回商品房销售款。
其他应收款增加的主要原因是本年新增合营公司北京悦恒置业有限公司往来款。
投资性房地产增加的原因主要是本年深圳 67 区中粮商务公园和北京祥云小镇完工
转入。
无形资产减少的原因主要是本年转入投资性房地产。
递延所得税资产增加的原因主要是本年计提的土地增值税和未支付工程款增加，按
准则规定确认的递延所得税资产增加。
可供出售金融资产减少的原因主要是本年出售可供出售金融资产。
长期应收款增加的原因主要是云景国际项目公共配套设施的政府监管资金。
在建工程减少的原因主要是本年深圳宝安 67 区中粮商务公园项目竣工交付。
长期待摊费用摊销减少的原因主要是本年摊销长期待摊费用。
应付账款增加的原因主要是本年应付地价款及工程款增加。
应付利息增加的原因主要是本年计提应付利息增加。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度财务报表附注
应付股利增加的原因主要是子公司计提应付股利未支付。
应付债券增加的原因主要是本年发行五年期公司债与三年期中期票据。
递延收益增加的原因主要是本年新增预收深圳 67 区中粮商务公园的租金。
递延所得税负债减少的原因主要是本年出售可供出售金融资产。
其他综合收益减少的原因主要是本年出售可供出售金融资产。
（2）利润表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 2015 年度 2014 年度 变动额 变动率
营业收入 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84 4,458,709,495.29 49.32%
营业成本 9,929,302,644.22 5,633,809,162.89 4,295,493,481.33 76.24%
投资收益 882,633,287.53 589,157,349.35 293,475,938.18 49.81%
营业收入、营业成本增加的原因主要是本年住宅商品房项目结算面积增加，收入成
本同比增加。
投资收益增加的原因主要是本年处置可供出售金融资产收益增加。
公司名称：中粮地产(集团)股份有限公司
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
日期：2016 年 3 月 24 日 日期：2016 年 3 月 24 日 日期：2016 年 3 月 24 日
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