中信国安房地产开发有限公司拟转让
北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 1391 号
（共二册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二〇一五年十二月二十日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明 .................................................................................................. 2
评估报告摘要 .............................................................................................................. 3
评估报告 ..................................................................................................................... 6
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .......... 6
二、评估目的 ............................................................................................................ 10
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................ 10
四、价值类型及其定义 .............................................................................................11
五、评估基准日 .........................................................................................................11
六、评估依据 .............................................................................................................11
七、评估方法 ............................................................................................................ 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................ 17
九、评估假设 ............................................................................................................ 19
十、评估结论 ............................................................................................................ 20
十一、特别事项说明 ................................................................................................ 21
十二、评估报告的使用限制说明 ............................................................................ 22
十三、评估报告日 .................................................................................................... 22
评估报告附件 ............................................................................................................ 24
北京天健兴业资产评估有限公司
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注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业
评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果及相关法律权属等
资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法
性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对
象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产
评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评
估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的
后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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评估报告摘要
天兴评报字（2015）第 1391 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受中信国安房地产开发有限公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对中信国安房地产开
发有限公司拟转让股权事宜而涉及的北海中信国安红树林房地产开发有限公司的
股东全部权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015 年 9 月 30
日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下
一、评估目的：根据中信国安房地产开发有限公司**文件，中信国安房地产
开发有限公司拟转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权，需要对北海
中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提
供价值参考依据。
二、评估对象：评估对象为北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东
全部权益。
三、评估范围：北海中信国安红树林房地产开发有限公司截止评估基准日的
全部资产和负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2015 年 9 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论
在持续经营前提下，至评估基准日被评估单位总资产账面价值 80,714.83 万
元，总资产评估价值 103,818.91 万元，评估增值 23,104.08 万元，增值率 28.62%。
负债账面价值 70,897.16 万元，评估价值 70,897.16 万元，评估无增减值。净资产
账面价值 9,817.67 万元，评估价值 32,921.75 元，评估增值 23,104.08 万元，增值
率 235.33%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 80,691.65 103,787.64 23,095.99 28.62
2 非流动资产 23.18 31.27 8.09 34.90
3 固定资产 23.18 31.27 8.09 34.90
4 资产总计 80,714.83 103,818.91 23,104.08 28.62
5 流动负债 70,897.16 70,897.16 - -
6 非流动负债 - - -
7 负债合计 70,897.16 70,897.16 - -
8 净资产 9,817.67 32,921.75 23,104.08 235.33
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
八、特别事项说明
(一) 本公司有 5 宗国有土地使用权证书证载权利人为北海中信国安实业发展
总公司，于 2013 年 3 月 15 日经北海市规划局颁发建设用地规划许可证，建设用
地规划许可证证载权利人为北海中信国安红树林房地产开发有限公司。该土地是
由北海中信国安实业发展总公司于 2009 年 3 月 30 日经出让取得，2010 年北海中
信国安红树林房地产开发有限公司成立后，北海中信国安实业发展总公司将该 5
宗地的土地使用权转让给北海中信国安红树林房地产开发有限公司，截止评估基
准日土地使用证未办理变更名称手续。
(二) 本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司待开发的 5 宗土地使
用权拥有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，该
项目正常开发年限为 5 年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。
(三) 北海中信国安红树林房地产开发有限公司一直将已付的土地款在预付账
款科目挂着，而土地的开发费用入账到存货开发成本中。
5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，特别提
请报告使用者关注：当前述条件以及评估中遵循的各种原则和假设前提发生变化
时，评估结果一般会失效。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，
而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。
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本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2015 年 9 月 30 日起，至 2016 年 9 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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中信国安房地产开发有限公司拟转让
北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 1391 号
中信国安房地产开发有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，对贵公司拟转让北海
中信国安红树林房地产开发有限公司公司股权而涉及北海中信国安红树林房地产
开发有限公司的股东全部权益进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，
对其在 2015 年 9 月 30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如
下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托方概况
1．基本信息
名 称：中信国安房地产开发有限公司
注册号： 11000006114036
注册地址：北京市门头沟区门头沟路 42 号
法定代表人：郑国华
注册资本： 9000 万元
实收资本： 9000 万元
经济性质：其他有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：房地产开发经营；建筑与装修工程的承包；建筑物的装饰装
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修；房地产及工程技术的咨询服务；建筑材料、装饰材料、机电产品、仪器仪表
的销售。
2．历史沿革
中信国安房地产开发有限公司（以下简称“本公司”）（原名为大通房地产开
发有限公司）于 1994 年 6 月在国家工商行政管理局登记注册为邮电国际旅游集团
投资的国有独资公司，原名为大通房地产开发有限公司。公司设立时注册资本 3000
万元，1997 年 7 月增资至 9000 万元。2002 年 3 月被中信国安信息产业股份有限
公司收购。2004 年 9 月进行公司制改制，中信国安信息产业股份有限公司将其所
持有的 10%股份转让给中信国安信息科技有限公司，并于 2004 年 9 月 27 日重新
注册。改制后公司股本结构如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安信息产业股份有限公司 8100 万元 90%
中信国安信息科技有限公司 900 万元 10%
2012 年本公司更名为中信国安房地产开发有限公司。
（二）被评估单位概况
1．基本信息
单位名称：北海中信国安红树林房地产开发有限公司
注册号：450500000014316
注册地址：北海市云南路天海阁B0307
法定代表人：庄宇
注册资本：壹亿元整
实收资本：壹亿元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；建筑装修装饰工程专
业承包（凭有效资质证和建筑行业安全生产许可证经营）；建筑材料、装饰材料、
机电产品（除汽车及小轿车外）、仪器仪表的销售（不得将公司住所作为以上经
营场所）。
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2．历史沿革
北海中信国安红树林房地产开发有限公司是由中信国安房地产开发有限公司
（原名为大通房地产开发有限公司）和中信国安房地产开发有限公司共同出资成
立，于 2010 年 12 月 15 日在北海市工商行政管理局注册登记成立，注册资本为人
民币壹亿元，并由广西天辰会计师事务所出具桂天辰会师验字【2010】第 51 号。
截止评估基准日，股东情况如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安房地产开发有限公司 5,100 万元 51%
中信国安房地产开发有限公司 4,900 万元 49%
2014 年中信国安信息产业股份有限公司将其持有的北海中信国安红树林房地
产开发有限公司 49%股权， 中信国安房地产开发有限公司将其持有红树林 11%股
权 ，合计 60%股权转让给中信国安投资有限公司，北海中信国安红树林房地产开
发有限公司的股东情况如下：
股东名称 投资金额 股权比例
中信国安投资有限公司 6,000 万元 60%
中信国安房地产开发有限公司 4,000 万元 40%
截止评估基准日, 北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权结构没有发
生变化。
3．公司主要资产概况
截止到评估基准日，有 5 宗地基础设施情况为红线外“三通”（即通电、通路、
通上水）及红线内“场地平整”。有一宗地图号为 C-2-1（北国用（2015）第 B72150
号）于 2014 年已经开发，主体工程已经开发完成 80%左右，并取得北海市房屋预
售许可证书（编号：北建房预字第 2015060 号）。
4．财务状况表及经营成果
2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及评估基准日财
务报表概况如下：
前三年及基准日资产负债表
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金额单位：万元
序号 项目 2012年12月31日 2013 年12 月31 日 2014 年12 月31 日 2015 年9 月30 日
1 流动资产 57,747.88 57,894.04 59,286.49 80,691.65
2 固定资产 56.18 46.83 28.42 23.18
3 非流动资产合计 56.18 46.83 28.42 23.18
4 资产总计 57,804.06 57,940.87 59,314.9 80,714.83
5 流动负债 47,827.53 48,031.73 49,426.96 70,897.16
6 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
7 负债合计 47,827.53 48,031.73 49,426.96 70,897.16
8 净资产 9,976.53 9,909.14 9,887.94 9,817.67
前三年及基准日利润表
单位：人民币万元
序号 项目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 9 月
1 营业收入 - - - -
2 营业成本 - - - -
3 营业税金及附加 - - - -
4 销售费用 - - - 52.17
5 管理费用 15.77 12.35 21.96 18.22
6 财务费用 -11.77 55.34 -0.91 -0.13
7 资产减值损失 0.00 -0.30 0.01
8 营业利润 -4.00 -67.39 -21.06 -70.25
9 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00
10 减：营业外支出 0.00 0.00 0.13 0.02
11 利润总额 -4.00 -67.39 -21.20 -70.27
12 减：所得税费用 0.00 0.00 0.00 0.00
13 净利润 -4.00 -67.39 -21.20 -70.27
以上 2012 年的数据系经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了
致同审字【2013】第 110ZC0855 号无保留意见的审计报告；2013 年数据经致同会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了致同审字【2014】第 110ZC1052 号
无保留意见报告；2014 年数据经北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并出具了京永审字【2015】第 17297 号无保留意见报告。评估基准日数据经广西
德实会计师事务所有限公司审计，并出具德实会审字【2015】第 104 号无保留意
见报告。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
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根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托方和被评估单位的关系
委托方为被评估单位的股东，直接持有被评估单位 40%的股权。
二、评估目的
根据中信国安房地产开发有限公司**文件，中信国安房地产开发有限公司拟
转让北海中信国安红树林房地产开发有限公司股权，需要对北海中信国安红树林
房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依
据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为北海中信国安红树林房地产开发有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为北海中信国安红树林房地产开发有限公司于评估基准日纳入评估
范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值 80,714.83 万元，负债账面价值
70,897.16 万元，净资产账面价值 9,817.67 万元。各类资产及负债的账面价值见下
表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
序号 项目 2015 年 9 月 30 日
1 流动资产 80,691.65
2 固定资产 23.18
3 非流动资产合计 23.18
4 资产总计 80,714.83
5 流动负债 70,897.16
6 非流动负债 0.00
7 负债合计 70,897.16
8 净资产 9,817.67
委托申报的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致，不重不漏。且业经广西德实会计师事务所有限公司审计，并出具德实会审字
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【2015】第 104 号无保留意见报告。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2015 年 9 月 30 日。
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
根据中信国安房地产开发有限公司**文件。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《中华人民共和国公司法》；
3. 《中华人民共和国证券法》
4. 《中华人民共和国物权法》；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国企业所得税法》；
7. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
8. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
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9. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的
通知》（国办发[2001]102 号）；
10. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
11. 《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》（财企
[2001]801 号）；
12. 《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（企
[2001]802 号）；
13. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 378 号令）；
14. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003 年国资委、财政部第 3 号
令）；
15. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12 号令）；
16. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
17. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》 国资产权发（2006）306 号）；
18. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
19. 《关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产
权〔2010〕71 号）；
20. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
21. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
22. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
23. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；
24. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；
25. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；
26. 其它相关的法律法规文件。
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（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
11. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
13. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号）；
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程；
2. 土地使用证；
3. 土地使用权出让合同；
4. 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证；
5. 机动车行驶证及登记证；
6. 设备购置合同、发票等资料；
7. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
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1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2. 北海中信国安实业发展有限公司签发的《关于北海公司中信国安北海第
一城红树湾项目 C-2-1 地块一期价格及折扣方案的请示》北海发字[2015]第 67 号
文件；
3. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号）；
4. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
5. 《机电产品报价手册》；
6. 企业提供的工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
7. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；
8. 企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
9. 企业与相关单位签订的工程承发包合同；
10. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
11. 与此次资产评估有关的其他资料。
12. 被评估单位提供的原始会计报表、以及有关协议、合同书、发票等财务
资料；
13. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我
公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是
指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将
被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
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根据本次评估目的、评估对象、价值类型、资料的收集情况，了解到企业尚
未正常经营，利润为负值，主要是发生的相关费用，没有主营业务收入，故不宜
收益法评估；同时市场上没有同类企业规模的交易案例，无法采用市场法对被评
估企业进行评估；根据对企业收集的资料分析，满足资产基础法评估的条件，故
采用资产基础法对企业股权进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定北海中
信国安红树林房地产开发有限公司股东全部权益价值的评估思路，即将构成企业
的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方
法。
1．流动资产及负债的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应
收款和存货等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相
关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具
体评估方法如下：
（1） 货币资金：货币资金包括现金和银行存款，均为人民币。本次评估，
对于人民币，以核实无误的账面值作为评估值。
（2） 应收款项：应收款项包括应收账款和其他应收款。本次评估，通过函证、
账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，确定应收款
项的评估值。
（3） 预付账款：评估人员根据北海中信国安红树林房地产开发有限公司提供
的预付款项评估明细表，对预付款项进行了核对，分析款项的发生时间和原因，
并收集其付款凭证。在清查核实的基础上，根据其实际情况确定评估值。北海中
信国安红树林房地产开发有限公司的预付款实际为土地购置款以及工程款，因此
并入存货中评估。
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（4） 存货：存货包括在产品和在用周转材料。
1) 根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地主要为居住用地、商业金融
用地，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利
用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用剩余法评估，剩余法是预计估价
对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估
价对象的客观合理价格或价值的方法。
地价＝开发完成后的房地产价值－建筑物开发成本－投资利息－销售税费－
开发利润－购买熟地应负担的税费－土地开发费－平整场地未付款
2) 在用周转材料主要为办公用的桌椅、档案柜、保险柜等，该部分在用周转
材料全部损坏，评估人员进行了全部盘点，本次评估以可变现净值确定评估值。
（5） 负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的
负债项目，按零值计算。
2．非流动资产的评估
非流动资产为机器设备类资产，设备类资产主要是车辆及电子设备，采用成
本法进行评估。基本计算公式为：
评估价值＝重置全价×成新率
其中，对待报废设备评估值按可变现净值计算；对维修配件不单独评估，并
入相应设备中评估；对其余正常使用的设备，按重置成本法确定其评估值。
1) 重置全价的确定
电子设备：重置价值＝设备购置价
运输车辆：重置价值＝购置价＋车辆购置税＋办证费。
2) 成新率的计算
对一般类型的电子设备和办公设备，直接采用年限法确定其成新率，即：
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成新率=(寿命年限-已使用年限)/寿命年限
对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限
两种方法根据孰低原则确定成新率和观察法分别计算出各自成新率，用加权平均
法计算出车辆的综合成新率。年限及里程法成新率用成新率 1 表示，观察法成新
率用成新率 2 表示，即：
成新率=成新率 1×0.4+成新率 2×0.6
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 11 月接受委托方的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方
就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
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收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对存货的清查主要是调查开发产品的基本情况，核实被评估单位提供的相关
权证等资料并了解相关资产的抵押状况，对在产品进行现场勘查核实，对周围环
境及周边类似产品的市场价格进行了解。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
要设备等资产。评估人员，查阅了相关土地使用权证、工程合同、设备购置合
同、发票等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设
备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实
地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
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评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和
未来经营预测资料开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报
告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2015 年 11 月 13 日－12 月 20 日。
九、评估假设
（一）一般假设：
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
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资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下
去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，
以维持持续经营能力。
5．本次评估假设未开工建设的 5 宗地是建立在被评估单位提供的土地证和
2013 年的土地规划证上提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该 5 宗地经规划
局颁发的详细规划指标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调整评估
结论。
6．本次假设北海中信国安红树林房地产开发有限公司的开发期为 5 年，从评
估基准日项目开始开发，并在项目开发期结束能够全部销售完毕，开发成本能有
效控制在预算范围内。
十、评估结论
在持续经营前提下，至评估基准日被评估单位总资产账面价值 80,714.83 万
元，总资产评估价值 103,818.91 万元，评估增值 23,104.08 万元，增值率 28.62%。
负债账面价值 70,897.16 万元，评估价值 70,897.16 万元，评估无增减值。净资产
账面价值 9,817.67 万元，评估价值 32,921.75 元，评估增值 23,104.08 万元，增值
率 235.33%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 80,691.65 103,787.64 23,095.99 28.62
2 非流动资产 23.18 31.27 8.09 34.90
3 固定资产 23.18 31.27 8.09 34.90
4 资产总计 80,714.83 103,818.91 23,104.08 28.62
5 流动负债 70,897.16 70,897.16 - -
6 非流动负债 - - -
7 负债合计 70,897.16 70,897.16 - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
8 净资产 9,817.67 32,921.75 23,104.08 235.33
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本公司有 5 宗国有土地使用权证书证载权利人为北海中信国安实业
发展总公司，于 2013 年 3 月 15 日经北海市规划局颁发建设用地规划许可证，建
设用地规划许可证证载权利人为北海中信国安红树林房地产开发有限公司。该土
地是由北海中信国安实业发展总公司于 2009 年 3 月 30 日经出让取得，2010 年北
海中信国安红树林房地产开发有限公司成立后，北海中信国安实业发展总公司将
该 5 宗地的土地使用权转让给北海中信国安红树林房地产开发有限公司，截止评
估基准日土地使用证未办理变更名称手续。
（二） 本次评估假设中信国安红树林房地产开发有限公司待开发的 5 宗土地
使用权拥有完全产权，并在办理土地证载权利人过户过程中所需要的费用极小，
该项目正常开发年限为 5 年，开发利用符合土地规划及相关当地政策。
（三） 由于待开发 5 宗土地原始取得较早，土地证和 2013 年的土地规划证上
提供的建筑面积估算的，如企业未来取得该 5 宗地经规划局颁发的详细规划指
标，应以规划局颁发的详细规划指标为准，并相应调整评估结论。
（四） 北海中信国安红树林房地产开发有限公司一直将已付的土地款在预付
账款科目挂着，而土地的开发费用入账到存货开发成本中。
（五） 6 宗土地使用权概况如下表：
使用
取得日
序号 土地权证编号 土地位置 土地用途 权类 终止日期 使用面积（㎡）
期
型
1 北国用（2009）第B18996号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 城镇住宅用地 出让 2079/9/30 150,960.35
2 北国用（2009）第B18998号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 127,857.40
3 北国用（2015）第B72150号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 城镇住宅用地 出让 2079/9/30 90,752.70
4 北国用（2009）第B19014号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 103,398.50
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使用
取得日
序号 土地权证编号 土地位置 土地用途 权类 终止日期 使用面积（㎡）
期
型
5 北国用（2009）第B19027号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 46,981.20
6 北国用（2009）第B19012号 北海市银海区大冠沙 2009/9/30 商务金融用地 出让 2049/9/30 29,768.90
（六） 本次纳入评估范围的在用周转材料（见周转材料明细表）经过公司搬
迁，均已损坏，无可变现价值。
十二、评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三） 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审
查，备案后方可正式使用；
（四） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（五） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估
结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2015 年 9 月 30 日起，至
2016 年 9 月 29 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参
考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产
评估。
十三、评估报告日
评估报告日为 2015 年 12 月 20 日。
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（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一五年十二月二十日
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评估报告附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 被评估单位（专项）审计报告
三、 委托方和被评估单位法人营业执照副本
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托方和被评估单位承诺函
六、 签字注册资产评估师承诺函
七、 评估机构资格证书
八、 评估机构法人营业执照副本
九、 签字评估师资格证书
十、 资产评估明细表
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