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阳光股份：2015年年度审计报告

来源：深交所
深交所 更多文章 >>
 2016-03-03 00:00:00
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审计报告

普华永道中天审字(2016)第 10037 号

(第一页，共二页)

阳光新业地产股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的阳光新业地产股份有限公司(以下称“阳光新业”)的财务报表，包

括 2015 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2015 年度的合并及公司利润表、

合并及公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是阳光新业管理层的责任。这种责任包括：

(1)、按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；

(2)、设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致

的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册

会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国

注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获

取合理保证。

普华永道中天审字(2016)第 10037 号

(第二页，共二页)

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审

计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风

险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内

部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性

和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，上述阳光新业的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，

公允反映了阳光新业2015年12月31日的合并及公司财务状况以及2015年度的合并及

公司经营成果和现金流量。

普华永道中天 注册会计师

会计师事务所(特殊普通合伙) —————————

陈 静

中国上海市

2016 年 3 月 2 日 注册会计师

—————————

王 豆 豆

阳光新业地产股份有限公司

2015 年 12 月 31 日合并资产负债表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

资 产 附注 2015年12月31日 2014年12月31日

流动资产

货币资金 四(1) 540,911 515,212

应收账款 四(2) 49,933 44,234

预付款项 四(3) 107,480 349,376

其他应收款 四(4) 76,663 128,940

存货 四(5) 3,046,544 3,218,595

流动资产合计 3,821,531 4,256,357

非流动资产

可供出售金融资产 四(6) 110,707 113,804

长期应收款 四(7) 35,130 35,130

长期股权投资 四(8) 1,026,653 931,402

投资性房地产 四(9) 4,984,180 5,692,000

固定资产 四(10) 30,285 34,864

无形资产 四(11) 50,857 52,218

商誉 四(12) - -

长期待摊费用 四(13) 166,926 103,294

递延所得税资产 四(14) 26,055 19,459

非流动资产合计 6,430,793 6,982,171

资产总计 10,252,324 11,238,528

-1-

阳光新业地产股份有限公司

2015 年 12 月 31 日合并资产负债表(续)

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

负债及股东权益 附注 2015年12月31日 2014年12月31日

流动负债

短期借款 四(16) 417,400 300

应付账款 四(17) 520,262 606,949

预收款项 四(18) 97,603 185,390

应付职工薪酬 四(19) 10,158 20,450

应交税费 四(20) 164,788 343,567

应付利息 四(21) 26,662 24,122

应付股利 四(22) 7,442 11,600

其他应付款 四(23) 314,061 372,117

一年内到期的非流

动负债 四(24) 857,679 1,497,922

流动负债合计 2,416,055 3,062,417

非流动负债

长期借款 四(25) 2,803,886 2,959,778

长期应付款 四(26) 423,737 415,259

预计负债 四(27) 7,840 14,000

递延所得税负债 四(14) 469,831 430,453

非流动负债合计 3,705,294 3,819,490

负债合计 6,121,349 6,881,907

股东权益

股本 四(28) 749,913 749,913

资本公积 四(29) 511,152 511,152

其他综合收益 四(30) 185,446 185,174

盈余公积 四(31) 98,941 95,588

未分配利润 四(32) 1,769,179 1,752,352

归属于母公司股东权

益合计 3,314,631 3,294,179

少数股东权益 816,344 1,062,442

股东权益合计 4,130,975 4,356,621

负债及股东权益总计 10,252,324 11,238,528

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

-2-

阳光新业地产股份有限公司

2015 年 12 月 31 日公司资产负债表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

资 产 附注 2015年12月31日 2014年12月31日

流动资产

货币资金 310,661 123,356

预付款项 4,069 4,069

应收股利 720,323 720,323

其他应收款 十五(1) 5,050,473 4,947,750

存货 18,064 -

流动资产合计 6,103,590 5,795,498

非流动资产

长期股权投资 十五(2) 709,910 846,216

固定资产 235 248

非流动资产合计 710,145 846,464

资产总计 6,813,735 6,641,962

阳光新业地产股份有限公司

2015 年 12 月 31 日公司资产负债表(续)

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

负债及股东权益 附注 2015年12月31日 2014年12月31日

流动负债

应付职工薪酬 1 1

应交税费 27 52

应付利息 3,890 2,530

应付股利 7,442 11,600

其他应付款 3,671,509 3,877,181

一年内到期的非流

动负债 300,000 680,000

流动负债合计 3,982,869 4,571,364

非流动负债

长期借款 1,000,000 300,000

非流动负债合计 1,000,000 300,000

负债合计 4,982,869 4,871,364

股东权益

股本 749,913 749,913

资本公积 609,753 609,753

盈余公积 98,941 95,588

未分配利润 372,259 315,344

股东权益合计 1,830,866 1,770,598

负债及股东权益总计 6,813,735 6,641,962

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

阳光新业地产股份有限公司

2015 年度合并及公司利润表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

2015年度 2014年度 2015年度 2014年度

项 目 附注

合并 合并 公司 公司

一、营业收入 四(33) 647,600 1,358,598 - -

减：营业成本 四(33) (244,336) (734,316) - -

营业税金及附加 四(34) 50,635 (167,916) - -

销售费用 四(35) (75,108) (173,543) (1) (35)

管理费用 四(36) (156,772) (181,655) (22,150) (16,568)

财务费用-净额 四(37) (301,099) (176,667) (112,753) (90,901)

资产减值损失 四(39) (4,822) (418,128) - (6,928)

加：公允价值变动收益 四(40) (92,142) 7,526 - -

投资收益/(损失) 四(41),十五(3) 390,111 6,386 168,437 (908)

其中：对联营企业和合营企业的投

资收益/(损失) (5,248) 5,557 7,959 (905)

二、营业(亏损)/利润 214,067 (479,715) 33,533 (115,340)

加：营业外收入 四(42) 6,790 59,869 - 1

其中：非流动资产处置利得 32 51 - -

减：营业外支出 四(43) (3,139) (30,961) - (7)

其中：非流动资产处置损失 (46) (141) - -

三、(亏损)/利润总额 217,718 (450,807) 33,533 (115,346)

减：所得税费用 四(44) (149,387) (71,248) - (152)

四、净(亏损)/利润 68,331 (522,055) 33,533 (115,498)

归属于母公司股东的净(亏损)/利润 20,180 (585,172) 33,533 (115,498)

少数股东损益 48,151 63,117 - -

五、其他综合(亏损)/收益的税后净额 四(30) 272 (96) - -

归属于母公司股东的其他综合收益

的税后净额 272 (96) - -

以后将重分类进损益的其他综合

(亏损)/收益 272 (96) - -

权益法下在被投资单位以后将

重分类进损益的其他综合收

益中享有的份额 303 - - -

外币财务报表折算差额 (31) (96) - -

归属于少数股东的其他综合收益的

税后净额 - - - -

六、综合(亏损)/收益总额 68,603 (522,151) 33,533 (115,498)

归属于母公司股东的综合(亏损)/收

益总额 20,452 (585,268) 33,533 (115,498)

归属于少数股东的综合收益总额 48,151 63,117 - -

七、每股收益

基本每股(损失)/收益(人民币元) 四(45) 0.03 (0.78) - -

稀释每股(损失)/收益(人民币元) 四(45) 0.03 (0.78) - -

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

-5-

阳光新业地产股份有限公司

2015 年度合并及公司现金流量表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

2015年度 2014年度 2015年度 2014年度

项 目 附注

合并 合并 公司 公司

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 520,557 830,525 - -

收到其他与经营活动有关的现金 四(46)(a) 86,930 284,007 33,278 36,490

经营活动现金流入小计 607,487 1,114,532 33,278 36,490

购买商品、接受劳务支付的现金 (104,898) (493,718) - -

支付给职工以及为职工支付的现金 (133,643) (161,612) - -

支付的各项税费 (160,405) (340,432) - (7,501)

支付其他与经营活动有关的现金 四(46)(b) (224,172) (283,301) (19,140) (11,305)

经营活动现金流出小计 (623,118) (1,279,063) (19,140) (18,806)

经营活动使用的现金流量净额 四(47)(a) (15,631) (164,531) 14,138 17,684

二、投资活动产生的现金流量

处置投资收到的现金 495,410 673 - 926

取得投资收益所收到的现金 2,850 - - -

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

回的现金净额 385 441 - -

处置子公司收到的现金净额 四(47)(b) 225,314 - 222,616 -

从关联方收回资金 八(4)(c) 120,000 - 269,780 408,753

投资活动现金流入小计 843,959 1,114 492,396 409,679

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

付的现金 (174,430) (80,266) - -

投资支付的现金 (212,631) (119,207) - -

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - (1,209,651) - -

提供给关联方的资金 八(4)(c) (220,000) - (413,577) (1,561,585)

支付其他与投资活动有关的现金 四(46)(c) (30,000) (475,261) - -

投资活动现金流出小计 (637,061) (1,884,385) (413,577) (1,561,585)

投资活动使用的现金流量净额 206,898 (1,883,271) 78,819 (1,151,906)

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 - 1,600 - -

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 1,600 - -

取得借款收到的现金 1,777,400 2,357,300 1,000,000 530,000

从关联方取得资金 - - 20,640 744,990

收到其他与筹资活动有关的现金 四(46)(d) 160,000 507,140 - -

筹资活动现金流入小计 1,937,400 2,866,040 1,020,640 1,274,990

偿还债务支付的现金 (1,646,300) (788,500) (680,000) -

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (294,423) (330,849) (115,707) (89,164)

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - - -

归还关联方资金 - - (130,585) (250,550)

支付的其他与筹资活动有关的现金 四(46)(e) (161,129) (97,078) - -

筹资活动现金流出小计 (2,101,852) (1,216,427) (926,292) (339,714)

筹资活动产生的现金流量净额 (164,452) 1,649,613 94,348 935,276

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 6 (5) - -

五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 26,821 (398,194) 187,305 (198,946)

加：年初现金及现金等价物余额 501,686 899,880 123,356 322,302

六、年末现金及现金等价物余额 四(47)(c) 528,507 501,686 310,661 123,356

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

-6-

阳光新业地产股份有限公司

2015 年度合并股东权益变动表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

归属于母公司股东权益

少数股东 股东权益

项目 附注 其他综合

股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 权益 合计

收益

2014年1月1日年初余额 749,913 512,327 185,270 95,588 2,360,021 990,550 4,893,669

2014年度增减变动额

综合收益总额

净利润 - - - - (585,172) 63,117 (522,055)

其他综合收益 四(30) - - (96) - - - (96)

综合收益总额合计 - - (96) - (585,172) 63,117 (522,151)

股东投入和减少资本

非同一控制下企业合并 - - - - - 8,000 8,000

股东投入资本 - - - - - 1,600 1,600

其他 - (1,175) - - - (825) (2,000)

利润分配

对股东的分配 四(32) - - - - (22,497) - (22,497)

2014 年 12 月 31 日年末余额 749,913 511,152 185,174 95,588 1,752,352 1,062,442 4,356,621

2015年1月1日年初余额 749,913 511,152 185,174 95,588 1,752,352 1,062,442 4,356,621

2015年度增减变动额

综合收益总额

净利润 - - - - 20,180 48,151 68,331

其他综合收益 四(30) - - 272 - - - 272

综合收益总额合计 - - 272 - 20,180 48,151 68,603

股东投入和减少资本

出售子公司 - - - - - (294,249) (294,249)

利润分配

提取盈余公积 四(31) - - - 3,353 (3,353) - -

2015 年 12 月 31 日年末余额 749,913 511,152 185,446 98,941 1,769,179 816,344 4,130,975

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

-7-

阳光新业地产股份有限公司

2015 年度公司股东权益变动表

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

项目 附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

2014年1月1日年初余额 749,913 609,753 95,588 453,339 1,908,593

2014年度增减变动额

综合收益总额

净利润 - - - (115,498) (115,498)

综合收益总额合计 - - - (115,498) (115,498)

利润分配

对股东的分配 四(32) - - - (22,497) (22,497)

2014年12月31日年末余额 749,913 609,753 95,588 315,344 1,770,598

2014年1月1日年初余额 749,913 609,753 95,588 315,344 1,770,598

2015年度增减变动额

成本法转权益法 - - - 26,735 26,735

综合收益总额

净利润 - - - 33,533 33,533

综合收益总额合计 - - - 33,533 33,533

利润分配

提取盈余公积 四(31) - - 3,353 (3,353) -

2015年12月31日年末余额 749,913 609,753 98,941 372,259 1,830,866

后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人： 主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：

-8-

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

一 公司基本情况

阳光新业地产股份有限公司(以下称“本公司”)的前身是广西虎威股份有限

公司(以下称“广西虎威”)，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于

1996 年 9 月 5 日通过深圳证券交易所(以下称“深交所”)向社会公开发行人

民币普通股，并于 1996 年 9 月 19 日在深交所上市并交易(股票代码

000608)。1998 年 9 月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限公司”；

2008 年 5 月，再更名为“阳光新业地产股份有限公司”，即现用名。于

2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为 749,913 千元，每股面值 1 元。本

公司的注册地址为广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发

区；管理总部位于北京市。

本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要在北京、天津、上海、四川等地

区从事房地产开发、商业地产运营以及相关的咨询服务等。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度新纳入合并范围的子

公司详见附注五(2)，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(1)。

本财务报表由本公司董事会于 2016 年 3 月 2 日批准报出。

二 主要会计政策和会计估计

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货成

本及跌价准备的计量(附注二(11))、长期股权投资的计量(附注二(12))、投资

性房地产的计量模式(附注二(13))、借款费用的计量(附注二(16))、收入的确

认时点(附注二(23))、递延所得税资产和递延所得税负债(附注二(25))等。

本集团在运用重要的会计政策时所采用重要会计估计和关键判断详见附注二

(30)。

(1) 财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计

准则—基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准

则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报

规则第 15 号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

-9-

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

二 主要会计政策和会计估计(续)

(2) 遵循企业会计准则的声明

本集团 2015 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了

本集团 2015 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2015 年度的合并及

公司经营成果和现金流量等有关信息。

(3) 会计年度

会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(4) 记账本位币

记账本位币为人民币。

(5) 企业合并

(a) 同一控制下的企业合并

合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净

资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢

价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发

生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或

债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值

计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值

份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资

产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费

用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交

易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被

购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与

其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉

及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收

益。商誉为之前持有的被购买方股权的公允价值与购买日支付对价的公允价

值之和，与取得的子公司可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。

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(6) 合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失

实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公

司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其

在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致

的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值

为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵

销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部

分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额

在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司

向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股

东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本

公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之

间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公

司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益

之间分配抵销。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定

不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

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(7) 现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限

短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(8) 外币折算

(a) 外币交易

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民

币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇

兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历

史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇

率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

(b) 外币报表的折算

境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率

折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折

算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折

算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中以单独项目列示。境

外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对

现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

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(9) 金融工具

(a) 金融资产

(i) 金融资产分类

金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类

取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。于本会计年度，本集团的

金融资产包括应收款项、可供出售金融资产等。

应收款项

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融

资产。

可供出售金融资产

可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及

未被划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供

出售金融资产在资产负债表中列示为其他流动资产。

(ii) 确认和计量

金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内

确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相

关交易费用计入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金

额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照

公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计

量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际

利率法，以摊余成本计量。

除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公

允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益

的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按

实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具

投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。

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(9) 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(iii) 金融资产减值

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债

表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发

生减值的，计提减值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、

对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠

计量的事项。

表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价

值发生严重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工

具投资单独进行检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其

初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年

(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允

价值低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会

综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减

值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资的初始投资成本。

以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未

发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客

观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有

关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

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(9) 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(iii) 金融资产减值(续)

以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因

公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失

的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失

后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确

认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入股东权

益。

以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融

资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减

值损失，计入当期损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。

(iv) 金融资产的终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)、收取该金融资产现金流

量的合同权利终止；(2)、该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上

几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或者(3)、该金融资产已转移，虽然本

集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是

放弃了对该金融资产控制。

金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的

公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。

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(9) 金融工具(续)

(b) 金融负债

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款

项、借款等。

应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用

实际利率法按摊余成本进行后续计量。

借款按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法

按摊余成本进行后续计量。

其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以

上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动

负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务

已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当

期损益。

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(9) 金融工具(续)

(c) 金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活

跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用

在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择

与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的

输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取

得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

(10) 应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形

成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值

作为初始确认金额。

(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本

集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。

单项金额重大的判断标准为：应收款项各类别中，余额前五名并且单项金额

超过 2,500 千元的应收第三方款项。

单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来

现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项

对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按

信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的

应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。

确定组合的依据如下：

关联方组合 对本集团关联方的应收款项

单独进行减值测试无减值迹象的 单独进行减值测试无减值迹象的应收第

第三方组合 三方款项

其他第三方组合 应收第三方款项(不包括单独进行减值测

试无减值迹象的应收第三方款项)

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(10) 应收款项(续)

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项(续)

按组合计提坏账准备的计提方法如下：

关联方组合 历史损失率法

单独进行减值测试无减值迹象的

第三方组合 历史损失率法

其他第三方组合 余额百分比法

按组合计提坏账准备的计提比例列示如下：

应收账款计提比例 其他应收款计提比例

关联方组合 - -

单独进行减值测试无减值迹象的

第三方组合 - -

其他第三方组合 0.3% 0.3%

(c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的

原有条款收回款项。

坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面

价值的差额进行计提。

(11) 存货

(a) 分类

存货主要包括开发成本、开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。

(b) 存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相

关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发

成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本

核算。

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(11) 存货(续)

(b) 存货的计价方法(续)

建筑成本中包含的公共配套设施指政府有关部门批准的公共配套项目，如道

路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核

算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常

活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售

费用以及相关税费后的金额确定。

(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

(12) 长期股权投资

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和

联营企业的长期股权投资。

子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过

单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及

其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够

对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合

并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权

益法核算。

(a) 投资成本确定

对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投

资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；

非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投

资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期

股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取

得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

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(12) 长期股权投资(续)

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告

分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；

初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，

其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的

净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权

投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至

零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计

负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净

损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权

投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告

分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集

团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团

的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的

内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵

销。

(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有

可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活

动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能

够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d) 长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账

面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(19))。

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(13) 投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建

造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房

地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可

靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或

进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价

值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换

为固定资产或无形资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资

产和无形资产的账面价值，公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入

当期损益。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日

起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，以转换当日的公允价值作

为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产和无形资产

原账面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产和无

形资产原账面价值的，差额计入其他综合收益。

对于在建投资性房地产(包括本集团首次取得的在建投资性房地产)，如果其

公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得

的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后

(两者孰早)，再以公允价值计量。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济

利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁

损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于账面价值时，账面价值减记至可收回金额

(附注二(19))。

(14) 固定资产

(a) 固定资产确认及初始计量

固定资产包括房屋及建筑物、运输工具以及办公设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量

时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(14) 固定资产(续)

(a) 固定资产确认及初始计量(续)

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其

成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其

账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(b) 固定资产的折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用

寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备

后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：

预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率

房屋及建筑物 10－40 年 3%－5% 2.4%－9.7%

运输工具 5－9 年 3%－5% 10.6%－19.4%

办公设备 5－9 年 5% 10.6%－19.0%

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复

核并作适当调整。

(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额

(附注二(19))。

(d) 固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确

认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价

值和相关税费后的金额计入当期损益。

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(15) 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合

资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的

必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开

始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至

可收回金额(附注二(19))。

(16) 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状

态之固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目的购建的借款费用，在资

产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活

动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资

性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到预定可销售状态后停止

资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正

常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产

的购建活动重新开始。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目

而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借

款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额

确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目

而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平

均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的

资本化金额。实际利率是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来

现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。

(17) 无形资产

无形资产包括本集团自用的土地使用权、软件等，以成本计量。

(a) 土地使用权

土地使用权按实际使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地

使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。

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(17) 无形资产(续)

(b) 软件

软件按预计使用寿命 10 年平均摊销。

(c) 定期复核使用寿命和摊销方法

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行

复核并作适当调整。

(d) 无形资产减值

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额

(附注二(19))。

(18) 长期待摊费用

长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后

各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊

销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

(19) 长期资产减值

固定资产、投资性房地产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公

司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象

的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹

象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账

面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公

允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较

高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的

可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。

资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值

测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受

益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组

组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额

先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资

产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其

他各项资产的账面价值。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(19) 长期资产减值(续)

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

(20) 职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式

的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利和辞退福利等。

(a) 短期薪酬

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保

险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集

团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入

当期损益或相关资产成本。其中,非货币性福利按照公允价值计量。

(b) 离职后福利

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计

划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职

后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报

告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保

险，均属于设定提存计划。

基本养老保险

本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保

险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社

会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保

障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的

会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期

损益或相关资产成本。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(20) 职工薪酬(续)

(c) 辞退福利

本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自

愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或

裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早

日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损

益。

预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为流动负债。

(21) 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(22) 预计负债

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经

济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综

合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间

价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因

随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确

认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当

前的最佳估计数。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(23) 收入确认

收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应

收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额

列示。

与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下

列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：

(a) 销售商品

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并且既没有保留通常

与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关

的已发生或将发生的成本能够可靠计量时，确认销售收入的实现。

出售开发产品的收入在同时满足以下条件时确认收入：

开发产品完工并验收合格；

签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；

价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；

已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移

交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正

当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商

品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。

(b) 提供劳务

收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。

(c) 让渡资产使用权

利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。

经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(24) 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费

返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府

补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资

产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期

资产的政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外

的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分

配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递

延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关

费用或损失的，直接计入当期损益。

(25) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值

的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳

税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认

产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润

也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或

负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所

得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期

收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏

损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延

所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异

在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相

关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来

很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税

资产。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(25) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列

示：

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一

纳税主体征收的所得税相关；

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债

的法定权利。

(26) 维修基金和质量保证金

维修基金按照相关当地的规定，按房价总额的一定比例或者按照多层及高层

每建筑平方米的既定收取标准确定，部分为代房地产管理部门向购房者收

取，部分为房地产开发公司承担，在办理房产证时上交房地产管理部门。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验

收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

(27) 租赁

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁；其他

的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁，经营租赁的租金支出在租赁期内按

照直线法计入相关资产成本或当期损益。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(28) 持有待售及终止经营

同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(1)、该非流动资

产或该处置组在其当前状况下仅根据出售此类资产或处置组的惯常条款即可

立即出售；(2)、本集团已经就处置该非流动资产或该处置组作出决议并取得

适当批准；(3)、本集团已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；(4)、该

项转让将在一年内完成。

符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资

性房地产以及递延所得税资产)，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低

的金额计量，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减

值损失。

被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产

和流动负债，并在资产负债表中单独列示。

终止经营为满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、于经营上

和编制财务报表时能够在本集团内单独区分的组成部分：(1)、该组成部分代

表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；(2)、该组成部分是拟对一项独

立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；(3)、该组成部分

是仅仅为了再出售而取得的子公司。

(29) 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以

经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)、该组成部分能够

在日常活动中产生收入、发生费用；(2)、本集团管理层能够定期评价该组成

部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)、本集团能够取得

该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个

经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营

分部。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(30) 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的

重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价

值出现重大调整的重要风险：

(i) 房地产开发产品成本

本集团确认开发产品成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重

要估计和判断。本集团定期复核项目的预算成本和开发进度并作出适当调

整，当房地产开发项目的实际成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应

的开发产品成本及当期的营业成本。

(ii) 税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易

和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税

金时，本集团需要作出重要估计和判断。如果这些税务事项的最终认定结果

与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金

金额产生影响。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(30) 重要会计估计和判断(续)

(a) 重要会计估计及其关键假设(续)

(iii) 投资性房地产公允价值计量

本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本集团每年从独立

第三方专业评估师处取得公司独立估值，公允价值金额将按照以下方法进行

确定：

参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；

无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房

地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素；

基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。

(iv) 存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值

的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的

成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对

计提的存货跌价准备产生影响。

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二 主要会计政策和会计估计(续)

(30) 重要会计估计和判断(续)

(b) 采用会计政策的关键判断—收入确认

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户

需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方

按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的 30%至

50%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性

连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责

任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续

后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿

还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款

的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任

保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担

保责任的比率较低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任

担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情

况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损

失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影

响。

三 税项

本集团适用的主要税种及其税率列示如下：

税种 计税依据 税率

土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%－50%

企业所得税 应纳税所得额 25%、20%

营业税 应纳税营业额 5%、3%

房产税 租金收入或房屋及土地使用权计税余值 12%或 1.2%

增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售 17%、3%

额乘以适用税率扣除当期允许抵扣

的进项税后的余额计算)

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注

(1) 货币资金

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

库存现金 52 92

银行存款 540,854 515,120

其他货币资金 5 -

合计 540,911 515,212

其中：存放在境外的款项 78 649

于 2015 年 12 月 31 日，银行存款中 0 千元(2014 年 12 月 31 日：360 千元)

质押给银行作为短期借款的担保(附注四(16))。

于 2015 年 12 月 31 日，银行存款中包括 12,404 千元(2014 年 12 月 31 日：

13,166 千元)的保证金，主要为按揭贷款保证金。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(2) 应收账款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收账款 50,440 45,133

减：坏账准备 (507) (899)

净额 49,933 44,234

(a) 应收账款账龄分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 38,879 31,615

一到二年 183 8,082

二到三年 5,944 -

三年以上 5,434 5,436

合计 50,440 45,133

于 2015 年 12 月 31 日，本集团无逾期但未减值的应收账款 (2014 年 12 月

31 日﹕无) 。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(2) 应收账款(续)

(b) 应收账款按类别分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

按组合计提坏账准备

－单独进行减值测

试无减值迹象的

第三方组合 27,045 54% - - 29,844 66% - -

－其他第三方组合 22,957 45% (69) 0.3% 14,433 32% (43) 0.3%

单项金额虽不重大但

单独计提坏账准备 438 1% (438) 100% 856 2% (856) 100%

合计 50,440 100% (507) 1% 45,133 100% (899) 2%

(c) 按组合计提的坏账准备的应收账款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例

其他第三方组合 22,957 (69) 0.3% 14,433 (43) 0.3%

(d) 本年度计提的坏账准备金额为 26 千元，无收回或转回的坏账准备金额。

(e) 于 2015 年度，本集团核销的应收账款为 418 千元(2014 年度：无)。

(f) 于 2015 年 12 月 31 日，本集团无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份

的股东单位的应收账款(2014 年 12 月 31 日：无)。

(g) 于 2015 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如

下：

余额 坏账准备金额 占应收账款余

额总额比例

余额前五名的应收账款总额 30,732 (8) 61%

(h) 2015 年度，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2014 年度：

无)。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(2) 应收账款(续)

(i) 2015 年度，本集团未向金融机构以不附追索权的方式转让应收账款(2014 年

度：无)。

(3) 预付款项

(a) 预付款项账龄分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

金额 占总额比例 金额 占总额比例

一年以内 25,561 24% 261,899 75%

一到二年 10,536 10% 2,599 1%

二到三年 1,347 1% 38,097 11%

三年以上 70,036 65% 46,781 13%

合计 107,480 100% 349,376 100%

于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 81,919 千元(2014 年 12

月 31 日：87,477 千元)，主要为预付项目款，由于相关项目进度尚未达到结

转节点，或者合作方案尚未最终确定，该款项尚未结转。

(b) 于 2015 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如

下：

金额 占预付账款总额比例

余额前五名的预付款项总额 70,730 66%

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四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收其他单位往来款项 16,927 46,395

应收投标保证金、诚意保证

金及押金 11,653 37,198

应收其他代垫款项 12,588 12,393

应收项目管理、商业策划及

资产交易服务款项 18,006 20,383

应收待退回拆迁款 6,789 6,789

应收待退回土地出让金 9,936 9,936

应收代垫购房者契税、公共

维修基金等款项 5,556 5,577

其他 3,116 5,144

合计 84,571 143,815

减：坏账准备 (7,908) (14,875)

净额 76,663 128,940

(a) 其他应收款账龄分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 20,374 26,660

一至二年 6,578 57,106

二至三年 22,702 4,793

三年以上 34,917 55,256

合计 84,571 143,815

于 2015 年 12 月 31 日，本集团无已逾期但未减值的其他应收款(2014 年 12

月 31 日﹕无)。

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四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款(续)

(b) 其他应收款按类别分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

单项金额重大并单独

计提坏账准备 - - - - 25,000 17% (6,936) 28%

按组合计提坏账准备

－单独进行减值测

试无减值迹象的

第三方组合 35,569 42% - - 56,161 39% - -

－关联方组合 17,266 20% - - 20,383 14% - -

－其他第三方组合 23,900 28% (72) 0.3% 34,435 24% (103) 0.3%

单项金额虽不重大但

单独提坏账准备 7,836 10% (7,836) 100% 7,836 6% (7,836) 100%

合计 84,571 100% (7,908) 9.4% 143,815 100% (14,875) 10.3%

(c) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 金额 计提比例 金额 金额 计提比例

其他第三方组合 23,900 (72) 0.3% 34,435 (103) 0.3%

(d) 本年度未计提坏账准备，收回或转回的坏账准备金额为 31 千元，无重要的收

回或转回金额。

(e) 2015 年度，本集团实际核销其他应收款 6,936 千元(2014 年度：无)(附注四

(5)(e)(i))。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(4) 其他应收款(续)

(f) 于 2015 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

占其他应收款 坏账 计提

性质 余额 账龄 余额总额比例 准备 比例

北京市华远置业有限公司

(以下称“华远置业”) 股权转让款 12,000 一年以内 14% - -

北京市国土资源局 土地出让金 9,936 三年以上 12% - -

天津市西青区建设工程质 二年至

量安全监督管理支队 保证金 6,000 三年以上 7% - -

四川博海建设工程有限

公司 拆迁款 4,383 三年以上 5% - -

成都市城乡建设委员会 保证金 3,250 二年至三年 4% - -

合计 35,569 42% - -

(g) 于 2015 年 12 月 31 日，本集团无应收政府补助(2014 年 12 月 31 日：无)。

(5) 存货

(a) 存货分类如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面 存货跌价 账面 账面 存货跌价 账面

余额 准备 价值 余额 准备 价值

开发成本 1,911,323 (201,918) 1,709,405 1,906,589 (201,918) 1,704,671

开发产品 1,533,057 (197,726) 1,335,331 1,719,168 (209,050) 1,510,118

其他 1,808 - 1,808 3,806 - 3,806

合计 3,446,188 (399,644) 3,046,544 3,629,563 (410,968) 3,218,595

- 40 -

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2015 年度

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(5) 存货(续)

(b) 存货跌价准备分析如下：

2014 年 本年增加 本年减少 2015 年

12 月 31 日 计提 其他 转回或转销 其他 12 月 31 日

开发成本

天津杨柳青鹭岭景园项目二期 27,156 - - - - 27,156

天津杨柳青鹭岭广场项目 174,762 - - - - 174,762

开发产品

天津杨柳青鹭岭景园项目一期 209,050 4,827 - (16,151) - 197,726

合计 410,968 4,827 - (16,151) - 399,644

(c) 存货跌价准备情况如下：

确定可变现净值的 本年转回或转销存货

具体依据 跌价准备的原因

开发成本 存货的估计售价与至完工时估计将要发生的成 不适用

本、估计的销售费用以及相关税费间的差额

开发产品 存货的估计售价与估计的销售费用以及相关税 存货结转

费间的差额

(d) 开发成本

开工 竣工/预计 预计 2015 年 2014 年

项目名称 时间 竣工时间 总投资 12 月 31 日 12 月 31 日

天津杨柳青鹭岭景园项目二期 2012 年 尚未确定 尚未确定 754,742 747,415

天津杨柳青鹭岭广场项目 2012 年 尚未确定 尚未确定 1,156,581 1,159,174

合计 1,911,323 1,906,589

于 2015 年 12 月 31 日，天津杨柳青鹭岭景园项目二期开发成本中无资本化利息金

额 (2014 年 12 月 31 日：无)。2015 年度该项目暂时处于规划调整阶段，无新增资

本化利息金额。

于 2015 年 12 月 31 日，天津杨柳青鹭岭广场项目开发成本中包含的资本化利息金

额为 34,134 千元(2014 年 12 月 31 日：34,134 千元)。2015 年度该项目暂时处于

规划调整阶段，无新增资本化利息金额。

- 41 -

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(5) 存货(续)

(e) 开发产品

2014 年 2015 年

项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

北京盛世嘉园项目 2000 年 4,913 - (801) 4,112

北京阳春光华项目 2001 年 6,117 - - 6,117

北京阳光丽景项目 2004 年 6,116 - - 6,116

北京阳光上东项目 2004 年至

2014 年 304,961 - (15,081) 289,880

成都锦尚中心项目 2014 年 666,137 - (137,244) 528,893

天津杨柳青鹭岭景园

项目一期 2014 年 730,924 (3,671) (47,378) 679,875

西安凯玄大厦(i) 不适用 - 18,064 - 18,064

合计 1,719,168 14,393 (200,504) 1,533,057

(i) 2015 年 2 月，本集团与西安凯玄实业有限公司(以下称“西安凯玄”)达成了

项目中止和解协议，西安凯玄以西安凯玄大厦的房产折抵其应付本集团的

25,000 千元项目开发保证金。本集团聘请第三方机构对该房产进行了评估，房

屋评估价值为 18,064 千元，本集团将其计入存货核算。同时，本集团对 2014

年度计提的上述应收款项坏账准备 6,936 千元进行了核销(附注四(4)(e))。于

2015 年 12 月 31 日，西安凯玄大厦的房产证尚未办理。

2015 年度，本集团无由出售改为出租的开发产品(2014 年度：无)。

2015 年度，本集团无由出售改为自用的开发产品(2014 年度：无)。

(f) 于 2015 年 12 月 31 日，账面价值为 2,409,708 千元的存货(2014 年 12 月 31

日：2,727,937 千元)作为一年内到期的非流动负债及长期借款(附注四(25)(a))

的抵押物。

于 2015 年 12 月 31 日，账面价值为 268,410 千元的存货(2014 年 12 月 31

日：无)为短期借款(附注四(16)(b))提供担保。

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(6) 可供出售金融资产

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

以成本计量

—可供出售权益工具 108,900 113,900

以公允价值计量

—其他(c) 21,807 19,904

减：减值准备 (20,000) (20,000)

净额 110,707 113,804

(a) 可供出售金融资产相关信息分析如下：

以成本法计量的可供出售金融资产：

2014 年 本年 本年 2015 年 在被投资单 本年现

12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日 位持股比例 金分红

可供出售权益工具—成本

—山东傲锐置业有限公司(以下称

“山东傲锐”) 88,890 - - 88,890 10.00% -

—新疆远镜合志股权投资合伙企

业(有限合伙)(以下称“新疆

远镜合志”)(i) 5,000 - (5,000) - - -

—广西北宝高等级公路股份有限

公司(以下称“广西北宝”) 20,000 - - 20,000 18.93% -

—北京阳光优食餐饮有限公司 10 - - 10 10.00% -

可供出售权益工具—减值准备

—广西北宝 (20,000) - - (20,000) - -

合计 93,900 - (5,000) 88,900 - -

(i) 于 2015 年 1 月 28 日，本集团将其在新疆远镜合志 5.47%的出资份额转让，

收回投资款 5,000 千元。

以公允价值计量的可供出售金融资产：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

其他

—公允价值 21,807 19,904

—成本 21,807 19,904

—累计计入其他综合收益 - -

—累计计提减值 - -

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(6) 可供出售金融资产(续)

(b) 可供出售金融资产减值准备相关信息分析如下：

可供出售权益工具 其他 合计

2014 年 12 月 31 日 (20,000) - (20,000)

本年计提 - - -

本年减少 - - -

2015 年 12 月 31 日 (20,000) - (20,000)

(c) 其他可供出售金融资产为本集团购买的中信信托有限责任公司(以下称“中信信

托”)发起设立的信托计划中的 19,040,000 份 B 类信托计划份额，金额为

19,040 千元。该信托计划作为聚信新业(昆山)投资中心(有限合伙)(以下称“聚

信新业”)的 A 类及 B 类优先级合伙人出资，为本集团未纳入合并范围的结构

化主体，其总发行规模为 410,000,000 份，总金额为 410,000 千元。本集团在

该信托计划的最大风险敞口为本集团所购份额在资产负债表日的账面价值

21,807 千元。本集团不存在向该信托计划提供财务支持的义务和意图。

(d) 以成本计量的可供出售权益工具主要为本集团持有的非上市股权投资，这些投

资没有活跃市场报价，其公允价值合理估计数的变动区间较大，且各种用于确

定公允价值估计数的概率不能合理地确定，因此其公允价值不能可靠计量。本

集团尚无处置这些投资的计划。

(7) 长期应收款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收租赁押金 35,130 35,130

于 2015 年 12 月 31 日，长期应收款为本集团支付的为租入淮海路项目的租赁

履约保证金及押金。

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(8) 长期股权投资

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

合营企业(a) 466,591 412,095

联营企业(b) 560,062 519,307

1,026,653 931,402

减：长期股权投资减值准备 - -

净额 1,026,653 931,402

除因附注四(16)(b)所述事项外，本集团不存在其他长期股权投资变现的重大限

制。

- 45 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(8) 长期股权投资(续)

(a) 合营企业

本年增减变动

2014 年 按权益法调 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年 减值准备

12 月 31 日 追加投资 减少投资 整的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 其他 12 月 31 日 年末余额

北京汉博阳光商业管理有限公司(以下称

“汉博阳光”) 4,289 - - (399) - - (2,850) - - 1,040 -

菱华阳光(天津)房地产开发有限公司(以下

称“菱华阳光”)(i) 250,577 - (239,302) (5,263) - (6,012) - - - - -

阳菱光辉(天津)房地产开发有限公司(以下

称“阳菱光辉”)(i) 157,172 - (157,188) 16 - - - - - - -

南京智尚汇东资产管理有限公司(以下称

“南京智尚”) 57 102 - - - - - - (159) - -

上海银河宾馆有限公司(以下称“上海银

河宾馆”)(ii) - 431,335 - 898 - - - - - 432,233 -

菱华阳光(天津)商业管理有限公司(以下称

“菱华阳光商业”)(iii) - - - (211) - - - - 33,529 33,318 -

合计 412,095 431,437 (396,490) (4,959) - (6,012) (2,850) - 33,370 466,591 -

在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

- 46 -

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(8) 长期股权投资(续)

(a) 合营企业(续)

(i) 于 2015 年 10 月 1 日，本集团将其持有的菱华阳光和阳菱光辉全部 51%的股权转让予华远置业，转让价格分别为 317,050 千元

及 185,360 千元，相应投资收益分别为 77,748 千元及 28,172 千元(附注四(41))。

(ii) 本集团于 2014 年 5 月 9 日与上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司(以下称“锦江酒店”)签署《上海市产权交易合同》，拟受

让锦江酒店所持有的上海银河宾馆 90%股权，股权交易价格为 759,020 千元。于 2015 年 5 月 29 日，本集团与锦江酒店对原产

权交易合同进行变更，将受让上海银河宾馆 90%的股权变更为 50%的股权，交易价款相应调整为 431,335 千元，并于 2015 年

6 月 25 日，完成了工商登记变更。上海银河宾馆作为合营公司进行核算。

(iii) 菱华阳光商业原为本集团的联营公司，于 2015 年 11 月 25 日，本集团向菱华阳光商业增资 8,900 千元，增资后本集团的持股比

例由 45%增加至 55%。根据菱华阳光商业章程修正案的规定，公司相关活动的决策由董事会作出，董事会成员共 4 名，本集团

有权派出 2 名，董事会决议需由三分之二以上表决权通过方可执行，本集团无法单独控制该公司，因此作为合营公司核算。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(8) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业

本年增减变动

2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减 2015 年 减值准备

12 月 31 日 追加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 值准备 其他 12 月 31 日 年末减值

沈阳世达物流有限责任公司(以下称“沈

阳世达”) 77,787 - - 2,692 - - - - - 80,479 -

天津友谊新资商贸有限公司(以下称“友

谊新资”)(i)(iv) 96,015 - - (3,448) - - - - - 92,567 -

天津光明新丽商贸有限公司(以下称“光

明新丽”)(i)(iv) 106,682 - - 214 - - - - - 106,896 -

天津津汇远景贸易有限公司(以下称“津

汇远景”)(i)(iv) 71,485 - - (96) - - - - - 71,389 -

天津建设新汇商贸有限公司(以下称“建

设新汇”)(i) 61,236 - - (3,775) 303 - - - - 57,764 -

天津紫金新嘉商贸有限公司(以下称“紫

金新嘉”)(i) 79,133 - - 1,832 - - - - - 80,965 -

菱华阳光商业(注释四(8)(a)(iii)) 26,950 8,900 - (2,321) - - - - (33,529) - -

豪威投资有限公司(以下称“豪威投

资”)(ii) 19 - (19) - - - - - - - -

北京瑞景阳光物业管理有限公司(以下称

“北京瑞景阳光”)(iii) - - - 4,613 - - - - 65,389 70,002 -

合计 519,307 8,900 (19) (289) 303 - - - 31,860 560,062 -

在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

- 48 -

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(8) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业(续)

(i) 友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金新嘉系由家世界连锁商业集

团有限公司(后更名为“天津家世界商业有限公司”，以下称“家世界集团”或

“存续公司”)以存续分立的方式于 2007 年 11 月新设成立。根据公司法及其

他相关法律法规的规定，原家世界集团分立前的债务应由分立后的公司承担连

带责任，负有连带义务的每个公司都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的

公司，有权要求其他负有连带义务的公司偿付其应当承担的份额。原家世界集

团存在若干尚无法确定最终结果的重大或有事项主要包括但不限于税务风险以

及为员工缴纳的社会保险费用可能存在不符合当地政府相关政策的风险等。

于 2009 年 7 月 31 日，友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金新嘉

分别与存续公司和存续公司股东杜厦签署了《协议书》，根据该等协议书，存

续公司确认原家世界集团及子公司在 2007 年 12 月 1 日前不存在违反劳动法律

法规有关规定的行为，已根据法律及税务机关的要求及时、足额缴纳税款，未

有任何拖欠税款的行为或责任，存续公司承担在分立前发生的以原家世界集团

或其子公司为被诉一方的仲裁、诉讼案件的全部责任和后果。杜厦承诺对前述

存续公司的承诺与保证承担连带责任。

于 2015 年 12 月 31 日，紫金新嘉拥有的公允价值为 64,200 千元(2014 年 12

月 31 日：83,000 千元)的投资性房地产尚未取得房屋所有权证，其建筑物虽已

取得建设工程规划许可证，但由于该物业所占土地性质为集体土地，由于目前

法律对此种情况尚无明确规定，该物业上的租赁合同的法律效力存在一定的不

确定性。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(8) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业(续)

(ii) 于2015年12月25日，本集团处置了全资子公司北京瑞港阳光投资有限公司(以

下称“北京瑞港”)的全部股权(附注五(1))。北京瑞港间接持有的豪威投资30%

股权随之转让。截至处置时点，本集团未按约定向豪威投资提供股东借款，经

豪威投资董事会决议，豪威投资的利润全部由另一股东恒信发展有限公司享

有，本集团不享有，也不对收益进行主张。由此根据豪威投资原章程的约定，

本集团承诺向豪威投资提供的53,689千美元的股东借款亦无需承担。

(iii) 于 2015 年 6 月 26 日，本集团处置了北京瑞景阳光 45%股权(附注五(1))，处

置完成后本集团仅持有其 10%股权，不再纳入合并范围，本集团向北京瑞景阳

光派驻 1 名董事，表决权比例为 33%，对该公司有重大影响，因此将其作为联

营企业核算。

(iv) 于 2015 年 12 月 31 日，本集团以持有的友谊新资、光明新丽、津汇远景各

10%的股权作为短期借款(附注四(16)(b))的担保。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(9) 投资性房地产

建筑物及土地使用权

2014 年 12 月 31 日 5,692,000

处置子公司 (1,002,000)

本年购建 140,682

公允价值变动(附注四(40)) 153,498

2015 年 12 月 31 日 4,984,180

2015 年度，资本化计入投资性房地产的借款费用为 54,280 千元(2014 年度：

53,487 千元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 8.85%(2014 年度：

9.07%)。

2015 年度，投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为

153,498 千元(2014 年度：7,526 千元)。

于 2015 年 12 月 31 日，账面价值约为 4,689,700 千元的房屋及土地使用权

(2014 年 12 月 31 日：5,435,000 千元)作为一年内到期的非流动负债及长期借

款(附注四(25)(a))的抵押物。

- 51 -

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(10) 固定资产

房屋、建筑物 运输工具 办公设备 合计

原价

2014 年 12 月 31 日 30,603 13,077 23,851 67,531

本年增加 - 399 264 663

购置 - 399 264 663

本年减少 - (296) (722) (1,018)

处置及报废 - (296) (722) (1,018)

2015 年 12 月 31 日 30,603 13,180 23,393 67,176

累计折旧

2014 年 12 月 31 日 (8,402) (9,118) (15,147) (32,667)

本年增加 (1,361) (1,471) (1,929) (4,761)

计提 (1,361) (1,471) (1,929) (4,761)

本年减少 - 143 394 537

处置及报废 - 143 394 537

2015 年 12 月 31 日 (9,763) (10,446) (16,682) (36,891)

减值准备

2014 年 12 月 31 日 - - - -

本年增加 - - - -

本年减少 - - - -

2015 年 12 月 31 日 - - - -

账面价值

2015 年 12 月 31 日 20,840 2,734 6,711 30,285

2014 年 12 月 31 日 22,201 3,959 8,704 34,864

于 2015 年 12 月 31 日，账面价值为 11,876 千元(原价 19,656 千元)的房屋

建筑物(2014 年 12 月 31 日：账面价值 12,415 千元，原价 19,656 千元)作为

一年内到期的非流动负债和长期借款(附注四(25)(a))的抵押物。

2015 年度，固定资产计提的折旧金额为 4,761 千元(2014 年度：6,024 千

元)，其中计入开发成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 0 千元、

351 千元及 4,410 千元(2014 年度：1,092 千元、516 千元及 4,416 千元)。

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(11) 无形资产

土地使用权 软件 其他 合计

原价

2014 年 12 月 31 日 55,172 3,171 878 59,221

本年增加 - 282 - 282

购置 - 282 - 282

本年减少 - - - -

处置 - - - -

2015 年 12 月 31 日 55,172 3,453 878 59,503

累计摊销

2014 年 12 月 31 日 (6,514) (342) (147) (7,003)

本年增加 (1,221) (334) (88) (1,643)

计提 (1,221) (334) (88) (1,643)

本年减少 - - - -

处置 - - - -

2015 年 12 月 31 日 (7,735) (676) (235) (8,646)

减值准备

2014 年 12 月 31 日 - - - -

本年增加 - - - -

本年减少 - - - -

2015 年 12 月 31 日 - - - -

账面价值

2015 年 12 月 31 日 47,437 2,777 643 50,857

2014 年 12 月 31 日 48,658 2,829 731 52,218

2015 年度，无形资产的摊销金额为 1,643 千元(2014 年度：1,677 千元)。

于 2015 年 12 月 31 日，账面价值约为 19,719 千元(原价 26,034 千元)的土

地使用权(2014 年 12 月 31 日：账面价值 20,332 千元，原价 26,034 千元)作

为一年内到期的非流动负债及长期借款(附注四(25)(a))的抵押物。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(12) 商誉

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

北京瑞阳嘉和物业管理有限公

司(以下称“瑞阳嘉和”) 13,954 13,954

北京上东房地产经纪有限公司

(以下称“上东经纪”) 395 395

14,349 14,349

减：减值准备

—瑞阳嘉和 (13,954) (13,954)

—上东经纪 (395) (395)

净额 - -

(13) 长期待摊费用

2014 年 本年增加 本年摊销 其他减少 2015 年

12 月 31 日 12 月 31 日

办公室及写字楼装修 9,950 665 (2,970) - 7,645

经营租入物业改造 82,301 73,987 (293) - 155,995

办公楼租赁 69 - (69) - -

售楼部建造 7,435 - (5,932) - 1,503

资金托管费(附注四(37)) 1,201 - (1,201) - -

其他 2,338 - (555) - 1,783

合计 103,294 74,652 (11,020) - 166,926

- 54 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债

(a) 未经抵销的递延所得税资产

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

可抵扣暂时 递延所得税 可抵扣暂时 递延所得税

性差异及可 资产 性差异及可 资产

抵扣亏损 抵扣亏损

预提费用及税金 102,788 25,697 250,948 62,737

可抵扣亏损 - - 5,708 1,427

其中：当期亏损 - - - -

抵销内部未实现利润 89,864 22,466 95,888 23,972

其他 2,788 697 3,464 866

合计 195,440 48,860 356,008 89,002

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 10,272 68,824

预计于 1 年后转回的金额 38,588 20,178

合计 48,860 89,002

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

(b) 未经抵销的递延所得税负债

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税

差异 负债 差异 负债

非同一控制下企业

合并 88,636 22,159 88,636 22,159

借款相关交易费用

摊销余额 38,712 9,678 33,956 8,489

资本化利息 106,768 26,692 53,488 13,372

投资性房地产公允

价值计量的会计

基础与计税基础

差异 1,713,356 428,339 1,822,442 455,611

直线法确认收入 21,612 5,403 - -

其他 1,459 365 1,460 365

合计 1,970,543 492,636 1,999,982 499,996

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 111,108 166,096

预计于 1 年后转回的金额 381,528 333,900

合计 492,636 499,996

(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：

2015 年 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

可抵扣暂时性差异 35,449 54,265

可抵扣亏损 900,124 679,487

合计 935,573 733,752

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(14) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

(d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

2015年 - 1,288

2016年 13,713 14,354

2017年 15,685 19,593

2018年 60,322 68,280

2019年 549,569 575,972

2020年 260,835 -

合计 900,124 679,487

(e) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：

2015年12月31日 2014年12月31日

互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额

递延所得税资产 22,805 26,055 69,543 19,459

递延所得税负债 22,805 469,831 69,543 430,453

(15) 资产减值准备

2014 年 本年 本年减少 2015 年

12 月 31 日 增加 转回 转销 12 月 31 日

坏账准备 15,774 26 (31) (7,354) 8,415

其中：应收账款坏账准备 899 26 - (418) 507

其他应收款坏账准备 14,875 - (31) (6,936) 7,908

存货跌价准备 410,968 4,827 - (16,151) 399,644

可供出售金融资产减值准备 20,000 - - - 20,000

商誉减值准备 14,349 - - - 14,349

合计 461,091 4,853 (31) (23,505) 442,408

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(16) 短期借款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

质押借款(a) 217,800 300

其他(b) 199,600 -

合计 417,400 300

(a) 于 2015 年 12 月 31 日，银行质押借款 217,800 千元(2014 年 12 月 31 日：

无)系由本集团对北京星泰房地产开发有限公司(以下称“北京星泰”)和北京

星汇资产管理有限公司(以下称“星汇公司”)的全部股权作为质押(附注六

(1)(a)(i)、(v))。

于 2015 年 12 月 31 日，银行质押借款 0 千元(2014 年 12 月 31 日：300 千

元)系由部分银行存款作为质押物(附注四(1))。

(b) 于 2015 年 4 月 3 日，新资房地产开发(上海)有限公司(以下称“新资”)向

本集团提供委托贷款 200,000 千元，本金及利息应于 2016 年 4 月 2 日偿

还。基于该笔贷款，本集团与新资签署《股权和商品房购买选择权协议》，

协议约定如本集团未按约定偿还贷款本金及利息，则新资有权以本集团未偿

还的应付款项为限，对本集团持有的友谊新资、光明新丽及津汇远景各

10%的股权(附注四(8)(b)(iv))、瑞阳嘉和 51%的股权(附注六(1)(a)(iv))，成

都锦尚中心项目的写字楼(附注四(5)(f))中的一项或多项按照经评估的公允价

值行使购买选择权。与该笔委托贷款有关的融资顾问费共计 1,200 千元，于

2015 年 12 月 31 日，该笔贷款的摊余成本余额为 199,600 千元。

(c) 于 2015 年 12 月 31 日，短期借款的利率区间为 4.98%至 8.50% (2014 年

12 月 31 日：5.60%)。

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(17) 应付账款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应付工程款 486,267 578,959

应付经营租入项目租金 31,878 23,777

其他 2,117 4,213

合计 520,262 606,949

于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 410,994 千元(2014 年

12 月 31 日：82,273 千元)，主要为尚未进行结算的应付工程款。

(18) 预收款项

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

开发项目预收款项(a) 55,308 150,310

投资物业预收租金 42,295 35,080

合计 97,603 185,390

(a) 预收款项中包含的开发项目预收款项分析如下：

2015 年 2014 年 竣工 于 2015 年 12 月

项目名称 12 月 31 日 12 月 31 日 时间 31 日预售比例

北京阳春光华项目 1,492 1,492 2001 年 不适用

北京阳光丽景项目 295 295 2004 年 不适用

2004 年至

北京阳光上东项目 25,847 30,427 2014 年 不适用

成都锦尚中心项目 15,267 102,379 2014 年 不适用

天津杨柳青鹭岭景园

项目一期 12,407 15,717 2014 年 不适用

合计 55,308 150,310

(b) 于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 12,694 千元(2014 年 12

月 31 日：12,731 千元)，主要为开发项目销售预收款项，由于未达到结转条

件，此款项尚未结转。

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(19) 应付职工薪酬

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应付短期薪酬(a) 10,026 20,186

应付设定提存计划(b) 132 264

应付辞退福利(c) - -

合计 10,158 20,450

(a) 短期薪酬

2014 年 2015 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

工资、奖金、津贴和

补贴 19,920 99,373 (109,570) 9,723

职工福利费 - 195 (195) -

社会保险费 64 6,098 (6,096) 66

其中：医疗保险费 56 5,339 (5,338) 57

工伤保险费 3 344 (344) 3

生育保险费 5 415 (414) 6

住房公积金 (21) 6,528 (6,521) (14)

工会经费和职工教育

经费 222 265 (237) 250

其他短期薪酬 1 684 (684) 1

合计 20,186 113,143 (123,303) 10,026

(b) 设定提存计划

2014 年 2015 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

基本养老保险 255 10,750 (10,883) 122

失业保险费 9 586 (585) 10

合计 264 11,336 (11,468) 132

(c) 应付辞退福利

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

其他辞退福利(i) - -

(i) 2015 年度，本集团因解除劳动关系所提供及支付的其他辞退福利费用为

633 千元(2014 年度：6,825 千元)。

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(20) 应交税费

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应交土地增值税 103,348 249,556

应交企业所得税 46,805 82,437

应交营业税 11,592 9,181

其他 3,043 2,393

合计 164,788 343,567

(21) 应付利息

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

分期付息到期还本的长期

借款利息 24,595 9,526

应付 A 类有限合伙人利息

(附注四(26)(b)) 2,067 14,596

合计 26,662 24,122

(22) 应付股利

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应付 Reco(附注八(5)(c)) 5,897 6,552

应付首创置业股份有限公司

(以下称“首创置业”)(附

注八(5)(c)) - 579

应付北京燕赵房地产开发有

限公司(以下称“北京燕

赵”)(附注八(5)(c)) - 1,701

其他 1,545 2,768

合计 7,442 11,600

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(23) 其他应付款

2015 年 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

应付北京瑞景阳光往来款(附注八(5)(b)) 56,928 -

应付收购成都锦尚置业有限公司(以下称“成都

锦尚”)和上海坚峰投资发展有限公司(以下

称“上海坚峰”)承继的往来款及暂收款 16,747 16,747

应付东光兴业往来款 864 864

应付投资性房地产购买及建设工程款 3,923 20,470

与北京知普博时(北京)投资有限公司(以下称

“知普博时”)项目合作款(a) 108,130 175,000

应付租赁保证金和租户押金(a) 61,359 56,754

应付上海岛福投资管理有限公司(以下称“上

海岛福”)借款利息 3,562 3,562

代收业主装修款 1,155 7,477

应付已代收契税、公共维修基金、产权代办

费等款项 10,704 22,754

应付航港金控投资有限公司股权转让款 7,862 7,862

应付麦肯锡(上海)咨询有限公司商业服务费 5,300 4,500

应付收购天津德然商贸有限公司(以下称“德

然商贸”)股权受让款及承继的往来款 - 30,000

应付违约赔偿金 - 1,702

其他 37,527 24,425

合计 314,061 372,117

(a) 于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 196,232 千元(2014 年

12 月 31 日：134,077 千元)，主要为租赁保证金和租户押金以及与知普博时

项目合作款。其中，租赁保证金和租户押金因为合同尚未到期，该款项尚未

结清；与知普博时项目合作款，因未与对方单位结算，该款项尚未结清。

(24) 一年内到期的非流动负债

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年内到期的长期借款

(附注四(25)) 697,394 1,340,917

一年内到期的长期应付款

(附注四(26)) 160,285 157,005

合计 857,679 1,497,922

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(25) 长期借款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

抵押借款(a) 3,501,280 4,300,695

减：一年内到期的长期借款

抵押借款(附注四(24)) (697,394) (1,340,917)

净额 2,803,886 2,959,778

(a) 于 2015 年 12 月 31 日，长期抵押借款 3,501,280 千元(2014 年 12 月 31

日：4,300,695 千元)系由本集团存货(附注四(5)(f))、投资性房地产(附注四

(9))、固定资产(附注四(10))及无形资产(附注四(11))作为抵押。利息每季度

或每月支付一次，本金应于 2016 年 1 月 10 日至 2027 年 10 月 1 日偿还。

(b) 于 2015 年 12 月 31 日，本公司无对子公司提供保证的长期银行借款(2014

年 12 月 31 日：无)。

(c) 于 2015 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 4.9%至 11%(2014 年 12 月

31 日：6.15%至 11%)。

(26) 长期应付款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应付有限合伙债权人本金(a) 510,400 507,140

应付有限合伙债权人收益(b) 19,977 11,214

应付少数股东固定利润(c) 53,645 53,910

合计 584,022 572,264

减：一年内到期的长期应付

款(附注四(24)) (160,285) (157,005)

净额 423,737 415,259

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(26) 长期应付款(续)

(a) 本集团于 2014 年 2 月为上海锦赟资产管理有限公司(以下称“上海锦

赟”)100%股权收购的资金募集，与中信信托合作，中信信托以其发行的信

托计划出资，与本集团、本集团之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公

司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为 5 年，本集团将聚信新业作

为结构化主体纳入本集团合并范围。该基金由 A、B、C 三类合伙人出资设

立，其中中信信托作为 A 类优先级有限合伙人的出资份额采取滚动发行模

式，每年中止一次并重新发行。于 2015 年 12 月 31 日，该基金的募集规模

为 661,000,000 份(2014 年 12 月 31 日：657,740,000 份)，总金额为

661,000 千元(2014 年 12 月 31 日：657,740 千元)，其中本集团作为 C 类次

级优先级合伙人持有其中 150,600 千元份额，其余共计 510,400 千元(2014

年 12 月 31 日：507,140 千元)确认为长期应付款。其中一年内到期的部分

为 A 类优先级有限合伙人出资额共计 160,000 千元(2014 年度：156,740 千

元)。

(b) 根据有限合伙人收益分配的约定，截止 2015 年 12 月 31 日，本集团累计确

认的应付有限合伙人收益余额共计 22,044 千元(2014 年 12 月 31 日：

25,810 千元)，其中应付 A 类有限合伙人利息为 2,067 千元(2014 年 12 月

31 日：14,596 千元)已计入应付利息(附注四(21))。

(c) 天津市宏鹏实业有限公司(以下称“天津宏鹏实业”)为持有本集团之子公司

天津津北阳光新生活购物广场(以下称“津北阳光”)10%股权的少数股东，

每年自津北阳光取得固定利润分成，天津宏鹏实业不参与津北阳光经营管

理，也不承担因津北阳光管理不善所产生的损失。于 2015 年 12 月 31 日，

经折现后的少数股东利润分成 53,645 千元(2014 年 12 月 31 日：53,910)确

认为长期应付款，其中一年内到期部分为 285 千元(2014 年 12 月 31 日：

265 千元)。

(27) 预计负债

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

租户赔偿款 7,840 14,000

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

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(28) 股本

本年增减变动

2014 年 发行新股 送股 公积金 其他 小计 2015 年

12 月 31 日 转股 12 月 31 日

人民币普通股 749,913 - - - - - 749,913

本年增减变动

2013 年 发行新股 送股 公积金 其他 小计 2014 年

12 月 31 日 转股 12 月 31 日

人民币普通股 749,913 - - - - - 749,913

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(29) 资本公积

2014 年 2015 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

股本溢价 498,120 - - 498,120

其他资本公积-其他 13,032 - - 13,032

合计 511,152 - - 511,152

2013 年 2014 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

股本溢价 499,295 - (1,175) 498,120

其他资本公积-其他 13,032 - - 13,032

合计 512,327 - (1,175) 511,152

- 66 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(30) 其他综合收益

资产负债表中其他综合收益 2015年度利润表中其他综合收益

2014年 税后归属 2015年 本年所得税 减：前期计入其 减：所得 税后归属于 税后归属于少数

12月31日 于母公司 12月31日 前发生额 他综合收益本年 税费用 母公司 股东

转出

以后将重分类进损益的其他综合收益

因存货或自用房产转入投资性房地产公允价

值的增加 185,147 - 185,147 - - - - -

权益法下在被投资单位以后将重分类进损益

的其他综合收益中享有的份额 - 303 303 303 - - 303 -

外币报表折算差额 27 (31) (4) (31) - - (31) -

合计 185,174 272 185,446 272 - - 272 -

- 67 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(30) 其他综合收益(续)

资产负债表中其他综合收益 2014年度利润表中其他综合收益

2013年 税后归属于母 2014年 本年所得税 减：前期计入其 减：所得 税后归属于 税后归属于少数

12月31日 公司 12月31日 前发生额 他综合收益本年 税费用 母公司 股东

转出

以后将重分类进损益的其他综合收益

因存货或自用房产转入投资性房地产公允价

值的增加 185,147 - 185,147 - - - - -

外币报表折算差额 123 (96) 27 (96) - - (96) -

合计 185,270 (96) 185,174 (96) - - (96) -

- 68 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(31) 盈余公积

2014 年 本年 本年 2015 年

12 月 31 日 提取 减少 12 月 31 日

法定盈余公积金 95,588 3,353 - 98,941

2013 年 本年 本年 2014 年

12 月 31 日 提取 减少 12 月 31 日

法定盈余公积金 95,588 - - 95,588

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%

提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上

时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股

本。本公司 2015 年度盈利，计提法定盈余公积 3,353 千元(2014 年度：

无)。

(32) 未分配利润

2015 年度 2014 年度

年初未分配利润 1,752,352 2,360,021

加：本年归属于母公司股

东的净利润/(亏损) 20,180 (585,172)

减：提取法定盈余公积 (3,353) -

向股东的分配 - (22,497)

年末未分配利润 1,769,179 1,752,352

根据 2014 年 4 月 10 日股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，

每股 0.03 元，按照已发行股份 749,913 千股计算，共计 22,497 千元。

根据 2015 年 4 月 24 日董事会决议，本公司拟不进行股利分配。

根据 2016 年 3 月 2 日董事会决议，本公司拟不进行股利分配。

- 69 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(33) 营业收入和营业成本

2015 年度 2014 年度

主营业务收入(a) 577,553 1,280,784

其他业务收入(b) 70,047 77,814

合计 647,600 1,358,598

2015 年度 2014 年度

主营业务成本(a) 195,069 682,406

其他业务成本(b) 49,267 51,910

合计 244,336 734,316

(a) 主营业务收入和主营业务成本

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

开发产品销售业务(i) 341,096 184,353 956,305 642,516

投资性房地产租赁业

务(ii) 208,869 - 305,864 -

经营租入项目租赁业

务(iii) 21,132 10,716 17,873 39,890

其他租赁业务 6,456 - 742 -

合计 577,553 195,069 1,280,784 682,406

(i) 开发产品销售业务收入及成本

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

成都锦尚中心项目 241,215 137,244 711,135 388,926

天津杨柳青鹭岭景园

项目一期 31,992 31,227 127,150 150,328

北京阳光上东项目 63,054 15,081 103,182 101,509

北京盛世嘉园项目 4,496 801 - -

北京阳光丽景项目 189 - 13,168 1,753

其他项目 150 - 1,670 -

合计 341,096 184,353 956,305 642,516

- 70 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(33) 营业收入和营业成本(续)

(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)

(ii) 投资性房地产租赁业务收入及成本：

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

商业出租 194,001 - 293,413 -

写字楼出租 14,868 - 12,451 -

合计 208,869 - 305,864 -

(iii) 经营租入项目租赁业务收入及成本：

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

北京 878 商务中心 21,132 10,716 17,873 10,716

上海松江路项目 - - - 29,174

合计 21,132 10,716 17,873 39,890

本集团已于 2014 年退出上海松江路项目。

(b) 其他业务收入和其他业务成本

2015 年度 2014 年度

其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本

项目管理、资产交易、

市场研究及策划顾问

服务费 67,113 47,265 74,769 51,449

代理费及手续费收入 2,194 - 2,398 -

商品零售 740 2,002 647 461

合计 70,047 49,267 77,814 51,910

- 71 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(34) 营业税金及附加

2015 年度 2014 年度 计缴标准

土地增值税(a) (111,492) 56,199 附注三

营业税 35,584 77,998 附注三

房产税 20,266 22,960 附注三

其他 5,007 10,759

合计 (50,635) 167,916

(a) 2015 年，本集团之子公司北京星泰根据向当地税务局提交的《阳光上东项

目已售底商土地增值税清缴》文件，完成了其已售底商税款的缴纳并取得

了税务局出具的《土地增值税涉税证明》，根据实际缴纳的结果，公司冲

回了账面已计提但无需缴纳的土地增值税 131,136 千元。

(35) 销售费用

2015 年度 2014 年度

广告营销费 24,288 115,485

物业管理及维修费 20,615 20,622

资产折旧及摊销 7,869 10,493

职工薪酬 10,419 3,068

销售代理费 5,720 6,427

运营管理费 - 7,214

办公及差旅费 5,198 8,769

其他 999 1,465

合计 75,108 173,543

(36) 管理费用

2015 年度 2014 年度

职工薪酬 74,359 83,630

办公及差旅费 30,190 55,086

中介机构服务费 40,723 26,877

资产折旧及摊销 7,767 10,096

税费 3,058 2,931

其他 675 3,035

合计 156,772 181,655

- 72 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(37) 财务费用-净额

2015 年度 2014 年度

利息支出 355,392 342,270

减：资本化利息 (54,280) (171,964)

合计 301,112 170,306

减：利息收入 (1,524) (3,158)

汇兑(收益)/损失 (6) 5

资金托管费(附注四(13)) 1,201 7,272

手续费 316 2,242

净额 301,099 176,667

(38) 费用按性质分类

利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

2015 年度 2014 年度

开发产品销售成本 184,353 642,516

广告营销费 24,288 115,485

职工薪酬 123,351 138,147

办公及差旅费 41,232 63,855

租金 10,129 39,303

中介机构服务费 40,723 26,877

资产折旧及摊销 16,223 20,589

物业管理及维修费 20,615 20,622

运营管理费 - 7,214

销售代理费 5,720 6,427

税费 3,058 2,931

商品零售成本 2,002 461

其他 4,522 5,087

合计 476,216 1,089,514

- 73 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(39) 资产减值损失

2015 年度 2014 年度

坏账(转回)/损失(附注四(2)、(4)) (5) 7,160

存货跌价损失(附注四(5)) 4,827 410,968

合计 4,822 418,128

(40) 公允价值变动(损失)/收益

2015 年度 2014 年度

以公允价值计量的投资性房地产

(附注四(9)) 153,498 7,526

以前年度公允价值变动损益因处

置子公司转出(附注四(41)) (245,640) -

合计 (92,142) 7,526

(41) 投资收益

2015 年度 2014 年度

权益法核算的长期股权投资(损失)

/收益 (5,248) 5,557

处置合营企业产生的投资收益/(损

失)(附注四(8)(a)(i)) 105,920 (35)

处置子公司产生的投资收益(附注

五(1)) 42,044 -

因处置子公司转出投资性房地产公

允价值变动损益(附注四(40)) 245,640 -

可供出售金融资产在持有期间取得

的投资收益 1,903 864

其他 (148) -

合计 390,111 6,386

本集团不存在投资收益汇回的重大限制。

- 74 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(42) 营业外收入

计入 2015 年度

2015 年度 2014 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置利得 32 51 32

其中：固定资产处置利得 32 51 32

政府补助(a) 5,068 2,836 5,068

罚款和补偿款项(附注四(46)(a)) 1,329 1,034 1,329

合并成本小于合并中取得的被购买

方可辨认净资产公允价值份额的

差额 - 55,938 -

其他 361 10 361

合计 6,790 59,869 6,790

(a) 政府补助明细(附注四(46)(a))

2015 年度 2014 年度 与资产相关/

与收益相关

企业发展资金 5,068 1,916 与收益相关

政府奖励款 - 920 与收益相关

合计 5,068 2,836

(43) 营业外支出

计入 2015 年度

2015 年度 2014 年度 非经常性损益的金额

非流动资产处置损失 46 141 46

其中：固定资产处置损失 46 52 46

无形资产处置损失 - 89 -

违约赔偿金 506 24,750 506

罚款及滞纳金 1,428 1,616 1,428

捐赠支出 - 20 -

其他 1,159 4,434 1,159

合计 3,139 30,961 3,139

- 75 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(44) 所得税费用

2015 年度 2014 年度

当期所得税 27,815 82,900

递延所得税 121,572 (11,652)

合计 149,387 71,248

将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：

2015 年度 2014 年度

利润/(亏损)总额 217,718 (450,807)

按适用税率 25%计算的所得税 54,430 (112,702)

非应纳税收入 (5,163) (15,374)

使用以前年度未确认递延所得税资产的可

抵扣亏损 (9,643) (2,091)

当年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时

性差异 1,196 11,285

当年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 65,504 143,839

转回以前年度未确认递延所得税资产的可

抵扣暂时性差异 (5,900) (910)

当年转回以前年度确认递延所得税资产的

可抵扣暂时性差异 - 213

当年转回以前年度确认递延所得税资产的

可抵扣亏损 512 12,766

不得扣除的成本、费用和损失等 34,798 24,942

被投资单位税率差异 13,653 9,280

所得税费用 149,387 71,248

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(45) 每股收益

(a) 基本每股收益

基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外

普通股的加权平均数计算：

2015 年度 2014 年度

归属于母公司普通股股东的合并

净利润/(亏损) 20,180 (585,172)

本公司发行在外普通股的加权平均数 749,913 749,913

基本每股收益/(损失)(人民币元) 0.03 (0.78)

其中：

－持续经营基本每股收益/(损失) 0.03 (0.78)

－终止经营基本每股收益 - -

(b) 稀释每股收益

稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的

合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于

2015 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2014 年度：无)，因

此，稀释每股收益等于基本每股收益。

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(46) 现金流量表项目注释

(a) 收到的其他与经营活动有关的现金

2015 年度 2014 年度

收到山东傲锐经营往来款 35,637 -

收到的租赁押金 10,561 538

收回预付的项目开发款 10,549 -

收到上海上瑞实业有限公司租金补偿款 6,000 -

收到其他代垫款项 5,097 23,600

收到政府补助款(附注四(42)) 5,068 2,836

利息收入(附注四(37)) 1,524 3,158

收到的违约补偿款(附注四(42)) 1,329 1,034

受限资金减少 1,122 219

收到知普博时项目往来款 - 175,000

收到返还的投标保证金及履约保证金 - 61,769

收到待退回的拆迁款 - 3,266

其他 10,043 12,587

合计 86,930 284,007

(b) 支付的其他与经营活动有关的现金

2015 年度 2014 年度

支付的项目管理及营销费用 51,623 166,688

支付的办公及中介机构服务费 76,955 95,084

偿还知普博时往来款 66,870 -

支付违约赔偿金 6,666 10,664

支付其他单位暂付款项 18,943 6,302

其他 3,115 4,563

合计 224,172 283,301

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(46) 现金流量表项目注释(续)

(c) 支付的其他与投资活动有关的现金

2015 年度 2014 年度

支付收购德然商贸承继的往来款 30,000 247,555

支付收购上海银河宾馆裙楼预付款 - 227,706

合计 30,000 475,261

(d) 收到的其他与筹资活动有关的现金

2015 年度 2014 年度

收到有限合伙人投资款(附注四

(26)(a)) 160,000 507,140

(e) 支付的其他与筹资活动有关的现金

2015 年度 2014 年度

偿还的 A 类有限合伙人投资款 156,740 -

偿付少数股东保底分成利润 4,389 3,292

偿还上海岛福借款 - 90,000

偿付收购成都锦尚和上海坚峰承继

的往来款 - 3,426

取得借款质押的银行定期存款 - 360

合计 161,129 97,078

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(47) 现金流量表补充资料

(a) 将净利润调节为经营活动现金流量

2015 年度 2014 年度

净利润/(亏损) 68,331 (522,055)

加：资产减值准备(附注四(39)) 4,822 418,128

固定资产折旧(附注四(10)) 4,761 6,024

无形资产摊销(附注四(11)) 1,643 1,677

长期待摊费用摊销(附注四(13)) 11,020 21,252

处置固定资产及无形资产损失 14 90

财务费用 301,106 170,311

投资收益(附注四(41)) (390,111) (6,386)

递延所得税资产的 (增加)/ 减少 (7,512) 13,070

递延所得税负债的增加/(减少) 129,084 (24,722)

存货的减少/(增加) 167,224 (50,025)

投资性房地产公允价值变动损益(附注

四(40)) 92,142 (7,526)

受限制的现金的减少 1,122 219

合并成本小于合并中取得的被购买方

可辨认净资产公允价值份额的差额

(附注四(42)) - (55,938)

经营性应收项目的(增加)/ 减少 (3,534) 129,687

经营性应付项目的减少 (395,743) (258,337)

经营活动使用的现金流量净额 (15,631) (164,531)

2015 年度 2014 年度

现金的年末余额 528,507 501,686

减：现金的年初余额 (501,686) (899,880)

现金及现金等价物净增加/(减少)额 26,821 (398,194)

- 80 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(47) 现金流量表补充资料(续)

(b) 取得或处置子公司

(i) 2015 年度本集团无以企业合并的方式取得的子公司。

(ii) 处置子公司

2015 年度 2014 年度

本年处置子公司于本年收到的现金

和现金等价物 235,616 -

其中：北京瑞景阳光 222,616 -

北京瑞港 13,000 -

减：丧失控制权日子公司持有的现金

和现金等价物 (10,302) -

其中：北京瑞景阳光 (1,862) -

北京瑞港 (8,440) -

处置子公司收到的现金净额 225,314 -

2015 年度处置子公司的价格

北京瑞景阳光 331,478

其中：债权款冲抵股权转让款 108,862

实际收到的股权转让款 222,616

北京瑞港 13,000

合计 344,478

- 81 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

四 合并财务报表项目附注(续)

(47) 现金流量表补充资料(续)

(b) 取得或处置子公司(续)

(ii) 处置子公司(续)

处置子公司的净资产

2015 年度

流动资产 293,096

非流动资产 1,003,017

流动负债 (39,424)

非流动负债 (594,706)

合计 661,983

(c) 现金及现金等价物

2015 年 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

货币资金(附注四(1)) 540,911 515,212

减：受到限制的存款 (12,404) (13,526)

年末现金及现金等价物余额 528,507 501,686

(48) 外币货币性项目

2015年12月31日

外币余额 折算汇率 人民币余额

货币资金—

美元 703 6.4936 4,565

欧元 11 7.0952 78

合计 4,643

- 82 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

五 合并范围的变更

(1) 处置子公司

(a) 本年度处置子公司的相关信息汇总如下：

子公司名称 处置价款 处置比例 处置方式 丧失控制 丧失控制 处置价款与处 丧失控 丧失控 丧失控 按照公允 丧失控制 与原子公司 与原子公司

权时点 权时点的 置投资对应的 制权之 制权之 制权之 价值重新 权之日剩 股权投资相 股权投资相

判断依据 合并财务报表 日剩余 日剩余 日剩余 计量剩余 余股权公 关的其他综 关的公允价

层面享有该子 股权比 股权账 股权公 股权产生 允价值的 合收益转入 值变动损益

公司净资产份 例 面价值 允价值 的利得或 确定方法 投资损益的 转入投资损

额的差额 损失 金额 益的金额

北京瑞景阳光

(附注四 2015 年 6

(8)(b)(iii)) 331,478 45% 股权转让 月 26 日 工商变更 37,229 10% 65,389 65,389 - 收益法 - 245,640

北京瑞港(附注 2015 年 12

四(8)(b)(ii)) 13,000 100% 股权转让 月 25 日 工商变更 4,904 - - - - 不适用 (89) -

- 83 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

五 合并范围的变更(续)

(1) 处置子公司(续)

(b) 处置损益以及相关现金流量信息如下：

(i) 北京瑞景阳光

处置损益计算如下：

金额

处置价格 331,478

减：合并财务报表层面享有的北京瑞景阳光净资产份额 (294,249)

处置股权收益 37,229

加：公允价值变动损益转入投资收益 245,640

处置产生的投资收益 282,869

(ii) 北京瑞港

处置损益计算如下：

金额

处置价格 13,000

减：合并财务报表层面享有的北京瑞港净资产份额 (8,096)

处置股权收益 4,904

加：其他综合收益转入当期损益 (89)

处置产生的投资收益 4,815

(2) 其他原因的合并范围变动

本集团于 2015 年 6 月以现金 1 港元出资设立了全资子公司瑞嘉控股有限公

司。

本集团于 2015 年 6 月分别认缴 1 美元出资设立了全资子公司阳光创投有限

公司及阳光发展有限公司。

本集团于 2015 年 7 月认缴 1 港元出资设立了全资子公司阳光博瑞有限公

司。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益

(1) 在子公司中的权益

(a) 企业集团的构成

主要子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

北京星泰(i) 北京市 北京市 房地产开发 56.24% 43.76% 设立或投资

北京艺力设计工程有限公司 北京市 北京市 建筑装饰工程设计 90% 10% 非同一控制下企业合并

(以下称“艺力设计”)

北京首创风度房地产开发有限责任公司 北京市 北京市 房地产开发 91.67% 8.33% 设立或投资

(以下称“首创风度”)

上东经纪 北京市 北京市 物业管理 85% 15% 非同一控制下企业合并

天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司 天津市 天津市 商业房地产开发 - 100% 非同一控制下企业合并

天津阳光滨海房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 90% 10% 设立或投资

(以下称“天津阳光滨海”)

成都锦尚(ii) 成都市 成都市 商业房地产开发 - 71% 购买

天津阳光瑞景商业管理有限公司 天津市 天津市 商业管理咨询 - 100% 设立或投资

北京瑞景阳光商业管理有限公司 北京市 北京市 企业管理服务 - 100% 设立或投资

青岛阳光瑞景商业管理有限公司 青岛市 青岛市 商业管理信息咨询 - 100% 设立或投资

西安光华瑞景投资管理有限公司 西安市 西安市 企业投资管理 - 100% 设立或投资

郑州阳光瑞景商业管理有限公司 郑州市 郑州市 企业管理咨询 - 100% 设立或投资

沈阳阳光瑞景商业管理有限公司 沈阳市 沈阳市 商业管理咨询 - 100% 设立或投资

- 85 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

主要子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

石家庄阳光瑞景商业管理有限公司 石家庄市 石家庄市 商业管理咨询 - 100% 设立或投资

北京阳光苑商业投资有限公司 北京市 北京市 房地产开发 65% - 设立或投资

(以下称“阳光苑”)

北京道乐科技发展有限公司 北京市 北京市 电子信息、机电一体化 51.03% - 非同一控制下企业合并

(以下称“道乐科技”)

成都紫瑞新丽商贸有限公司(iii) 成都市 成都市 销售日用百货 - 55% 设立或投资

(以下称“成都紫瑞”)

北京新业阳光商业管理有限公司 北京市 北京市 房地产经纪业务 100% - 设立或投资

(以下称“新业商业”)

瑞阳嘉和(iv) 北京市 北京市 物业管理 51% - 非同一控制下企业合并

津北阳光(附注四(26)(c)) 天津市 天津市 商品销售，室内设计， - 90% 非同一控制下企业合并

仓储，自有房屋租赁

上海锦赟 上海市 上海市 资产管理，投资管理 - 不适用 资产收购

聚信阳光(昆山)投资管理有限公司 苏州市 苏州市 投资管理，投资咨询 - 60% 设立或投资

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

主要子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式

直接 间接

聚信新业 苏州市 苏州市 实业投资，投资管理及 - 不适用 设立或投资

信息咨询，资产管

理，企业咨询管理

上海新尚东资产管理有限公司 上海市 上海市 资产管理，投资管理， - 100% 设立或投资

物业管理

星汇公司(v) 北京市 北京市 资产管理，投资管理， - 100% 设立或投资

物业管理

- 87 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(a) 企业集团的构成(续)

(i) 于 2015 年 12 月 31 日，本集团以持有的北京星泰全部股权作为短期借款(附注四(16)(a))的质押物。

(ii) 本集团对成都锦尚的持股比例为 71%，成都锦尚相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的

五分之三的董事同意才能通过，成都锦尚董事会成员共 5 名，本集团有权派出 3 名董事，故本集团拥有的表决权比例为

60%。

(iii) 本集团对成都紫瑞的持股比例为 55%，成都紫瑞相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的

五分之三的董事同意才能通过，成都紫瑞董事会成员共 5 名，本集团有权派出 3 名董事，故本集团拥有的表决权比例为

60%。

(iv) 本公司对瑞阳嘉和的持股比例为 51%，瑞阳嘉和相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的

五分之三的董事同意才能通过，瑞阳嘉和董事会成员共 5 名，本公司有权派出 3 名董事，故本公司拥有的表决权比例为

60%。

于 2015 年 12 月 31 日，本集团以持有的瑞阳嘉和 51%股权作为短期借款(附注四(16)(b))的担保。

(v) 于 2015 年 12 月 31 日，本集团以持有的星汇公司全部股权作为短期借款(附注四(16)(a))的质押物，星汇公司通过上海银河

宾馆间接持有上海银河宾馆裙楼项目。

- 88 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(b) 存在重要少数股东权益的子公司

子公司名称 少数股东的 2015 年度归属于 2015 年度向 2015 年 12 月 31 日

持股比例 少数股东的损益 少数股东分派股利 少数股东权益

成都锦尚 29% (6,462) - 79,914

阳光苑 35% 20,767 - 181,172

道乐科技 48.97% 15,505 - 99,286

瑞阳嘉和 49% 8,554 - 238,201

成都紫瑞 45% 6,590 - 195,038

- 89 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(1) 在子公司中的权益(续)

(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)

上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计

成都锦尚 1,112,473 626,756 1,739,229 1,463,664 - 1,463,664 1,343,387 652,710 1,996,097 1,111,556 586,693 1,698,249

阳光苑 378,650 954,298 1,332,948 114,236 701,078 815,314 403,467 794,298 1,197,765 45,094 694,371 739,465

道乐科技 320,527 410,559 731,086 271,801 256,537 528,338 246,669 360,010 606,679 181,741 253,852 435,593

瑞阳嘉和 338,618 605,280 943,898 75,351 382,422 457,773 421,355 591,479 1,012,834 396,715 147,451 544,166

成都紫瑞 104,882 576,028 680,910 15,959 231,534 247,493 97,042 576,039 673,081 24,977 229,331 254,308

2015 年度 2014 年度

营业收入 净(亏损)/利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

成都锦尚 268,781 (22,283) (22,283) (18,707) 710,604 13,692 13,692 93,969

阳光苑 19,543 59,334 59,334 35,601 80,131 32,714 32,714 36,907

道乐科技 21,662 31,662 31,662 5,192 45,590 17,655 17,655 32,685

瑞阳嘉和 54,862 17,457 17,457 35,838 55,042 41,535 41,535 35,352

成都紫瑞 41,702 14,644 14,644 29,999 41,589 19,927 19,927 29,192

- 90 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益

(a) 重要合营企业和联营企业的基础信息

主要经营地 注册地 业务性质 对集团活动是 持股比例

否具有战略性 直接 间接

合营企业–

上海银河宾馆 上海市 上海市 住宿、宾馆、商场 是 - 50%

本集团对上述股权投资采用权益法核算。

- 91 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(b) 重要合营企业的主要财务信息

2015 年 12 月 31 日

上海银河宾馆

流动资产 26,401

其中：现金 69

非流动资产 840,891

资产合计 867,292

流动负债 40,108

非流动负债 199,354

负债合计 239,462

净资产 627,830

本集团持股比例 50%

按持股比例计算的净资产

份额(i) 313,915

调整事项

-商誉 118,318

对合营企业权益投资的账

面价值 432,233

2015 年 6 月 25 日至

2015 年 12 月 31 日期间

上海银河宾馆

营业收入 1,883

净利润 1,795

其他综合收益 -

综合收益总额 1,795

(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例

计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业

可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。

- 92 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

六 在其他主体中的权益(续)

(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)

(c) 不重要合营企业和联营企业的汇总信息

2015 年度 2014 年度

合营企业：

投资账面价值合计 34,358 161,518

下列各项按持股比例计算的合计数

净(亏损)/利润(i) (5,857) 2,511

其他综合收益(i) - -

综合收益总额 (5,857) 2,511

联营企业：

投资账面价值合计 560,062 519,307

下列各项按持股比例计算的合计数

净(亏损)/利润(i) (289) 10,690

其他综合收益(i) 303 -

综合收益总额 14 10,690

(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以

及统一会计政策的调整影响。

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

七 分部信息

本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。

为满足各种业务或地区不同的技术及市场战略需求，本集团对分部中的产品

项目进行组合管理，以决定向其配置资源并评价其业绩。

于 2015 年度，本集团有 4 个报告分部，分别为：

- 开发产品销售北京分部，负责在北京地区销售开发产品；

- 开发产品销售天津分部，负责在天津地区销售开发产品；

- 开发产品销售成都分部，负责在成都地区销售开发产品；

- 投资性房地产出租分部，负责经营商业和写字楼租赁。

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进

行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

七 分部信息(续)

(a) 2015 年度及 2015 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

开发产品销售 投资性房地 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计

北京 天津 成都 产出租

对外交易收入 69,716 31,992 245,844 208,869 91,179 - - 647,600

分部间交易收入 4,200 22,500 - - - - (26,700) -

主营业务成本 15,922 31,227 137,244 - 10,716 - (40) 195,069

利息收入 96 176 145 303 637 167 - 1,524

利息费用 17,349 18,770 19,547 55,691 76,846 112,909 - 301,112

对合营企业和联营企业的投资(损失)/收益 - - - - (12,553) 7,305 - (5,248)

资产减值(损失)/转回 - (4,795) - 5 (32) - - (4,822)

折旧费和摊销费 (1,805) (6,111) (2,658) (2,755) (4,082) (13) - (17,424)

利润/(亏损)总额 98,648 (16,817) 15,664 239,612 (29,017) (90,372) - 217,718

所得税费用 (42,506) - (8,464) (84,713) (13,704) - - (149,387)

净利润/(亏损) 56,142 (16,817) 7,200 154,899 (42,721) (90,372) - 68,331

资产总额 3,147,746 2,263,382 2,314,294 6,277,974 11,296,236 6,825,789 (21,873,097) 10,252,324

负债总额 1,827,214 2,405,172 2,025,147 3,192,698 11,010,725 4,982,868 (19,322,475) 6,121,349

对合营企业和联营企业的长期股权投资 - - - - 876,172 150,481 - 1,026,653

长期股权投资以外的其他非流动资产增加额 507 - 665 141,110 73,997 - - 216,279

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

七 分部信息(续)

(b) 2014 年度及 2014 年 12 月 31 日分部信息列示如下：

开发产品销售 投资性房地 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计

北京 天津 成都 产出租

对外交易收入 117,790 127,380 711,135 306,606 95,687 - - 1,358,598

分部间交易收入 - 29,957 - - 5,570 - (35,527) -

主营业务成本 103,262 165,243 388,926 - 39,890 - (14,915) 682,406

利息收入 276 199 402 431 725 1,125 - 3,158

利息费用 56 1,697 26,507 57,699 61,400 22,947 - 170,306

对合营企业和联营企业的投资收益/(损失) - - - - 6,462 (905) - 5,557

资产减值转回/(损失) 12 (410,991) - (417) 155 (6,887) - (418,128)

折旧费和摊销费 (1,869) (11,015) (8,487) (4,699) (2,883) - - (28,953)

(亏损)/利润总额 (126,500) (436,839) 63,215 226,775 (62,154) (115,304) - (450,807)

所得税费用 (54,898) 72,491 (22,163) (58,632) (7,894) (152) - (71,248)

净(亏损)/利润 (181,398) (364,348) 41,051 168,143 (70,047) (115,456) - (522,055)

资产总额 3,700,960 2,377,755 2,518,127 6,563,699 10,050,786 6,768,996 (20,741,795) 11,238,528

负债总额 2,616,474 2,486,342 2,255,760 2,894,972 9,000,878 4,871,364 (17,243,883) 6,881,907

对合营企业和联营企业的长期股权投资 - - - - 853,615 77,787 - 931,402

长期股权投资以外的其他非流动资产增加额 2,163 170 91,967 156,022 1,346,535 - - 1,596,857

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

七 分部信息(续)

2015 年度，本集团无来自其他国家和地区的对外交易收入，以及位于其他国家和地区的除金融资产及递延所得税资产之外的非

流动资产(2014 年度：无)。

本集团来自于被划分至投资性房地产出租分部的一个客户取得的营业收入为 33,529 千元，占本集团营业收入的 5%(2014 年

度：营业收入为 101,601 千元，占本集团营业收入的 7%)；本集团来自于被划分至开发产品销售北京分部的一个客户取得的营

业收入为 21,490 千元，占本集团营业收入的 3%(2014 年度：营业收入为 34,524 千元，占本集团营业收入的 3%)。

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易

(1) 子公司情况

子公司的基本情况及相关信息见附注六。

(2) 合营企业和联营企业情况

与本集团发生关联交易或有关联方应收应付款项余额的合营企业和联营企业的

情况如下：

主要 注册地 业务性质 对集团活 持股比例

经营地 动是否具 直接 间接

有战略性

合营企业-

汉博阳光 北京市 北京市 企业管理、市场调查等 否 - 50%

菱华阳光(i) 天津市 天津市 房地产开发 否 不适用 不适用

菱华阳光商业 天津市 天津市 商业管理、仓储服务；商铺 否 - 55%

租赁、商业设备租赁

联营企业-

沈阳世达 沈阳市 沈阳市 仓储服务、 否 44% -

自有产权房屋出租等

友谊新资 天津市 天津市 自有房屋租赁等 否 - 10%

光明新丽 天津市 天津市 自有房屋租赁、 否 - 10%

房地产开发及销售

津汇远景 天津市 天津市 自有房屋租赁等 否 - 10%

建设新汇 天津市 天津市 自有房屋租赁等 否 - 10%

紫金新嘉 天津市 天津市 自有房屋租赁等 否 - 10%

豪威投资(ii) 北京市、天 英属维尔 投资管理 否 不适用 不适用

津市等 京群岛

北京瑞景阳光 北京市 北京市 自有房产出租、出售、物业 否 - 10%

管理；经济信息咨询

(i) 于 2015 年 10 月 1 日，本集团将持有的菱华阳光 51%股权出售(附注四

(8)(a)(i))。

(ii) 于 2015 年 12 月 25 日，本集团将间接持有的豪威投资 30%股权出售(附注四

(8)(b)(ii))。

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易(续)

(3) 其他关联方情况

与本集团的关系

Reco 本公司之第一大股东，对本公司有重大影响

北京燕赵 持有本公司股权比例超过 5%的股东

首创置业 与本公司同受同一关键管理人员重大影响

新资 与 Reco 同受 Recosia China Pte. Ltd.(以下

称“Recosia China”)控制

(4) 关联交易

(a) 提供劳务

关联方 关联交易内容 关联交易定价政策 2015 年度 2014 年度

友谊新资 注(i) 12,489 11,868

光明新丽 注(i) 7,981 7,769

津汇远景 提供项目管理、 注(i) 10,714 10,295

建设新汇 商业策划及 注(i) 9,217 9,570

紫金新嘉 资产交易服 注(i) 5,155 7,683

菱华阳光 务(i) 注(i) 12,588 10,781

沈阳世达 注(i) 792 773

菱华阳光商业 注(i) - 319

合计 58,936 59,058

(i) 根据本集团已与友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇、紫金新嘉、菱

华阳光及沈阳世达(以下合称“委托方”)签署的相关协议，委托方委托本公

司就标的物业向业主提供资产交易服务、资产管理服务、商业运营管理服

务、项目工程建设管理服务及商业策划服务等(以上合称“项目管理、商业策

划及资产交易服务”)。

本集团向关联交易对方提供劳务均以服务项目的市价定价标准为参考，友好

协商确定交易价格。

- 99 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易(续)

(4) 关联交易(续)

(b) 接受劳务

关联方 关联交易内容 关联交易定价政策 2015 年度 2014 年度

汉博阳光 项目策划费及 本集团向关联交易对方提

咨询顾问费 供劳务均以服务项目的

市价定价标准为参考，

友好协商确定交易价格 - 11,292

(c) 关联方资金往来

从关联方收回资金

2015 年度 2014 年度

建设新汇 120,000 -

提供给关联方资金

2015 年度 2014 年度

建设新汇 220,000 -

上述款项为无担保免息款项。

(d) 为联营企业借款提供担保余额(附注八(6))

2015 年度 2014 年度

友谊新资 50,357 52,190

光明新丽 26,880 26,980

合计 77,237 79,170

- 100 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易(续)

(4) 关联交易(续)

(e) 关联方提供贷款余额(附注四(16)(b))

2015 年度 2014 年度

新资 199,600 -

(f) 支付股利

2015 年度 2014 年度

北京燕赵 1,701 -

首创置业 579 -

Reco 655 -

合计 2,935 -

(g) 关键管理人员薪酬

2015 年度 2014 年度

关键管理人员薪酬 7,590 8,620

- 101 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易(续)

(5) 关联方应收、应付款项余额

(a) 其他应收款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

友谊新资 6,892 - 7,006 -

光明新丽 4,895 - 8,030 -

津汇远景 3,630 - 3,382 -

建设新汇 1,180 - 800 -

紫金新嘉 480 - 630 -

沈阳世达 188 - 168 -

菱华阳光 - - 367 -

合计 17,265 - 20,383 -

上述款项均为无担保免息款项。

(b) 其他应付款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

汉博阳光 - 3,850

豪威投资 - 19

北京瑞景阳光(附注四(23)) 56,928 -

合计 56,928 3,869

上述款项均为无担保免息款项。

(c) 应付股利(附注四(22))

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

Reco 5,897 6,552

首创置业 - 579

北京燕赵 - 1,701

合计 5,897 8,832

- 102 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

八 关联方关系及其交易(续)

(6) 关联方承诺

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关

联方有关的承诺事项：

对联营企业借款提供担保及承诺：

根据本公司于 2015 年 8 月 31 日公告的第七届董事会 2015 年第十二次临时

会议决议，本集团将与友谊新资控股股东按照在友谊新资的股东权益比例

10%向友谊新资拟申请不超过 550,000 千元银行借款提供连带保证担保，本

集团将承担的连带保证责任担保的金额为 55,000 千元。截止 2015 年 12 月

31 日，友谊新资已提取 503,568 千元借款，还款 0 千元，本集团为友谊新

资提供的担保余额为 50,357 千元(附注八(4)(d))。友谊新资尚余 46,432 千元

借款未提取(附注十(3))。

根据本公司于 2013 年 5 月 30 日公告的 2013 年第四次临时股东大会决议，

本集团于 2013 年 9 月 27 日向光明新丽 520,000 千元银行借款的贷款人出

具《承诺函》，承诺在光明新丽发生违约时，按本公司的股东权益比例 10%

向光明新丽或其下属的项目公司提供进一步资金支持，方式为增加投资总

额、注册资本或提供股东贷款，本集团承诺的保证金额为 52,000 千元。截

至 2015 年 12 月 31 日，光明新丽已提取 270,000 千元借款，已偿还 1,200

千元，本集团为光明新丽提供的担保余额为 26,880 千元(附注八(4)(d))。光

明新丽尚余 250,000 千元借款未提取(附注十(3))。

九 或有事项

(1) 借款担保及承诺

2015 年 12 月 31 日，本集团为联营企业友谊新资提供财务担保的金额为

50,357 千元(2014 年 12 月 31 日：52,190 千元)，将在七年内到期。上述金

额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。友谊新资预期不存在重大

债务违约风险，本集团未确认与财务担保相关的预计负债。

2015 年 12 月 31 日，本集团为联营企业光明新丽提供承诺保证的金额为

26,880 千元(2014 年 12 月 31 日：26,980 千元)，将在三年内到期。上述金

额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。光明新丽预期不存在重大

债务违约风险，本集团未确认与财务担保相关的预计负债。

- 103 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

九 或有事项(续)

(2) 按揭贷款担保

本集团的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本集团开发的商品房时，根据

银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵

押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并

办妥房产抵押登记手续后解除。

于2015年12月31日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性

担保如下：

项目名称 按揭贷款担保余额

北京阳光上东项目 41,575

北京盛世嘉园项目 443

成都锦尚中心项目 96,900

合计 138,918

本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。

(3) 本集团之联营公司可能承担的原股东分立前形成的债务

本集团之联营公司友谊新资、光明新丽、津汇远景、建设新汇和紫金新嘉可

能承担分立前原股东经营期间形成的债务，见附注四(8)(b)(i)。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十 承诺事项

(1) 开发项目承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的承

诺：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

房地产开发项目 221,111 291,595

经营租入项目装修改造 - 29,112

投资性房地产开发项目 - 34,238

合计 221,111 354,945

(2) 经营租赁承诺事项

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总

如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 53,943 58,762

一到二年 50,992 61,055

二到三年 51,089 61,618

三年以上 576,458 775,044

合计 732,482 956,479

于 2015 年 12 月 31 日，本集团的经营租赁项目包括上海淮海路项目及北京

878 商务中心项目。上海淮海路项目租赁期为 2013 年 11 月 1 日至 2028 年

10 月 31 日；北京 878 商务中心项目租赁期为 2012 年 7 月 1 日至 2029 年

6 月 30 日。

- 105 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十 承诺事项(续)

(3) 担保承诺事项

本集团承诺为友谊新资尚未提取的 46,432 千元借款按照在友谊新资的股权

比例 10%提供共同保证(附注八(6))。

本集团承诺为光明新丽尚未提取的 250,000 千元借款按照在光明新丽的股权

比例 10%提供共同保证(附注八(6))。

(4) 前期承诺履行情况

本集团 2014 年12 月31 日之开发项目承诺、对外投资承诺及经营租赁承诺

已按照之前承诺履行、根据更新的情况履行或无需再履行。

十一 资产负债表日后事项

(1) 第一大股东 Reco 之股东变更

于 2015 年 8 月 7 日，Leading Big Limited(以下称“Leading Big”)与

Recosia China 签署了《收购协议》，Recosia China 将其持有的 Reco

100%股权以 982,800 千元的交易价格转让给 Leading Big。于 2016 年 1 月

4 日，本公司收到商务部外国投资管理司关于本公司变更战略投资者有关意

见的复函，同意 Leading Big 成为本公司第一大股东 Reco 的投资人。于

2016 年 2 月 3 日，上述股权变更交割手续已完成。

Leading Big 于 2015 年 5 月 29 日注册于英属维尔京群岛，此次交易完成后

Leading Big 通过 Reco 间接持有本公司 218,400 千股股票，占本公司总股

本的比例为 29.12%。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十二 金融风险

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险主要为利率风险、信用风

险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，

力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

(1) 市场风险

(a) 外汇风险

本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团的外币资

产仅为少量外币存款，因此本年并无重大外汇风险。

于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产

折算成人民币的金额列示如下：

2015 年 12 月 31 日

美元项目 欧元项目 港币项目 合计

外币金融资产

-货币资金 4,565 78 - 4,643

2014 年 12 月 31 日

美元项目 欧元项目 港币项目 合计

外币金融资产

-货币资金 4,513 649 2 5,164

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十二 金融风险(续)

(1) 市场风险(续)

(b) 利率风险

本集团的利率风险主要产生于长期银行借款等长期带息债务。浮动利率的金

融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临

公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率

合同的相对比例。于 2015 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要包括：

(i)、以人民币计价的浮动利率长期借款 1,803,886 千元及一年内到期的长期

借款 397,394 千元(2014 年 12 月 31 日：长期借款 2,659,778 千元及一年内

到期的长期借款 410,917 千元)；(ii)、以人民币计价的固定利率长期借款

1,000,000 千元及一年内到期的长期借款 300,000 千元(2014 年 12 月 31

日：长期借款 300,000 千元及一年内到期的长期借款 930,000 千元)(附注四

(25))。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务

的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对

本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时

做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于 2015

年度及 2014 年度本集团并无利率互换安排。

于 2015 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个

基点，而其它因素保持不变，本集团的借款利息会增加或减少约 11,006 千

元(2014 年 12 月 31 日：15,353 千元)。

于 2015 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 以 人 民 币 计 价 的 固 定 利 率 长 期 借 款

1,000,000 千元及一年内到期的长期借款 300,000 千元分别于 2017 年和

2016 年到期，由于期限不长，因此本集团本年并无重大公允价值利率风

险。

(2) 信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应

收账款和其他应收款等。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型上市银行，本集团认为其

不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

- 108 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十二 金融风险(续)

(2) 信用风险(续)

此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞

口。本集团基于对债务人的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记

录及其他因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应信用

期。本集团会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务

人，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集

团的整体信用风险在可控的范围内。

(3) 流动性风险

本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公

司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以

确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要

金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列

示如下：

2015 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 435,834 - - - 435,834

应付账款 520,262 - - - 520,262

应付利息 26,662 - - - 26,662

应付股利 7,442 - - - 7,442

其他应付款 314,061 - - - 314,061

长期借款 951,186 1,315,825 980,101 1,240,601 4,487,713

长期应付款 170,237 4,598 466,231 107,008 748,074

合计 2,425,684 1,320,423 1,446,332 1,347,609 6,540,048

- 109 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十二 金融风险(续)

(3) 流动性风险(续)

2014 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 317 - - - 317

应付账款 606,949 - - - 606,949

应付利息 24,122 - - - 24,122

应付股利 11,600 - - - 11,600

其他应付款 372,117 - - - 372,117

长期借款 1,654,274 892,556 960,668 2,082,780 5,590,278

长期应付款 162,310 4,389 483,467 111,606 761,772

合计 2,831,689 896,945 1,444,135 2,194,386 7,367,155

- 110 -

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输

入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(1) 持续的以公允价值计量的资产

于 2015 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的金融资产按上述三个层次列

示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

其他 - - 21,807 21,807

非金融资产

投资性房地产—

北京地区物业 - - 2,265,320 2,265,320

成都地区物业 - - 1,161,090 1,161,090

上海地区物业 - - 1,395,500 1,395,500

天津地区物业 - - 162,270 162,270

非金融资产合计 - - 4,984,180 4,984,180

资产合计 - - 5,005,987 5,005,987

- 111 -

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(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

于 2014 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的金融资产按上述三个层级列

示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

其他 - - 19,904 19,904

非金融资产

投资性房地产—

北京地区物业 - - 3,032,000 3,032,000

成都地区物业 - - 1,208,000 1,208,000

上海地区物业 - - 1,290,000 1,290,000

天津地区物业 - - 162,000 162,000

非金融资产合计 - - 5,692,000 5,692,000

资产合计 - - 5,711,904 5,711,904

本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本

年度无第一层次与第二层次间的转换。

对于投资性房地产，本集团委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估

有限公司(以下称“戴德梁行”)对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包

括市场比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比

案例价格、租金水平和资本化率等。

- 112 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

上述第三层次资产变动如下：

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

北京地区 成都地区 上海地区 天津地区

其他 物业 物业 物业 物业

2015 年 1 月 1 日 19,904 3,032,000 1,208,000 1,290,000 162,000 5,711,904

处置子公司减少 - (1,002,000) - - - (1,002,000)

本年增加 - 45,863 - 94,819 - 140,682

计入损益的利得/(损失) 1,903 189,457 (46,910) 10,681 270 155,401

计入其他综合收益的利得 - - - - - -

2015 年 12 月 31 日 21,807 2,265,320 1,161,090 1,395,500 162,270 5,005,987

2015 年 12 月 31 日仍持有

的资产计入 2015 年度损益

的未实现利得或损失的变动

—公允价值变动收益/(亏损) - 189,457 (46,910) 10,681 270 153,498

计入损益的利得或损失计入利润表中的投资收益及公允价值变动收益项目。

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

上述第三层次资产变动如下(续)：

可供出售金融资产 投资性房地产 合计

北京地区 成都地区 上海地区 天津地区

其他 物业 物业 物业 物业

2014 年 1 月 1 日 - 2,975,000 1,180,957 - - 4,155,957

本年增加 19,040 - 87,043 1,285,474 - 1,391,557

非同一控制下企业合并 - - - - 156,000 156,000

计入损益的利得/(损失) 864 57,000 (60,000) 4,526 6,000 8,390

计入其他综合收益的利得 - - - - - -

2014 年 12 月 31 日 19,904 3,032,000 1,208,000 1,290,000 162,000 5,711,904

2014 年 12 月 31 日仍持有

的资产计入 2014 年度损益

的未实现利得或损失的变动

—公允价值变动收益/(亏损) - 57,000 (60,000) 4,526 6,000 7,526

计入损益的利得或损失计入利润表中的投资收益及公允价值变动收益项目。

本集团委托外部独立评估机构戴德梁行对本集团投资性房地产的公允价值进行

评估。上述估值结果由本集团财务部门进行独立验证及账务处理，并基于经验

证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。

- 114 -

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下：

(a) 可供出售金融资产

2015 年 12 月 31 日 输入值

估值技术

公允价值 名称 加权平均值 与公允价值之间的关系 可观察/不可观察

可供出售金融资产—

其他 21,807 现金流折现法 市场利率 10% 市场利率越高，公允价值越低 不可观察

2014 年 12 月 31 日 输入值

估值技术

公允价值 名称 加权平均值 与公允价值之间的关系 可观察/不可观察

可供出售金融资产—

其他 19,904 现金流折现法 市场利率 10% 市场利率越高，公允价值越低 不可观察

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2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产

输入值

项目名称 2015 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

阳光上东及橡树 349,640 商业 北京 28,606 13,323 市场比较法 可比案例价格 23,224-58,156 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

园出租部分 修正系数 0.56-1.37 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 26-66 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

阳光大厦 900,120 商业、 北京 48,664 15,047 直接资本化法 租金水平 68-266 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

写字楼 资本化率 6.50%-7.50% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

北苑新业广场 410,550 商业 北京 34,741 21,662 直接资本化法 租金水平 89 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 7.00%-7.25% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

- 116 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产(续)：

输入值

项目名称 2015 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

通州阳光新生 605,010 商业 北京 39,103 53,519 直接资本化法 租金水平 62-447 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

活广场 资本化率 6.50%-7.50% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

现金流折现法 租金水平 62-447 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

租金上涨幅度 1%-3% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察

出租率 95% 出租率越高，公允价值越高 不可观察

经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察

贴现率 9.25%-9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察

建设路阳光新 576,000 商业 成都 74,612 41,702 直接资本化法 租金水平 66-294 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

生活广场 资本化率 6.75%-7.75% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

成都阳光新业 585,090 商业 成都 72,478 22,693 市场比较法 可比案例价格 58,000-62,016 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

中心 修正系数 0.84 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 32-326 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.75%-7.75% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

- 117 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产(续)：

输入值

项目名称 2015 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

上海新业中心 1,395,500 写字楼 上海 45,860 1,076 市场比较法 可比案例价格 35,201-46,781 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

主楼 修正系数 0.74-0.90 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 94-187 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 5.50%-6.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

北辰阳光新 162,270 商业 天津 27,471 5,217 市场比较法 可比案例价格 9,209-11,444 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

生活 修正系数 0.55-0.71 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 34-47 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.75%-7.25% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

现金流折现法 租金水平 34-47 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

出租率 90%-100% 出租率率越高，公允价值越高 不可观察

租金上涨幅度 2% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察

经营成本 年收入 23% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察

贴现率 9.25% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察

- 118 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产(续)：

输入值

项目名称 2014 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

阳光上东及橡树 342,000 商业 北京 28,472 10,974 市场比较法 可比案例价格 39,500-55,000 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

园出租部分 修正系数 0.52-0.95 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 17-66 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

阳光大厦 737,000 商业、 北京 48,664 80,131 直接资本化法 租金水平 115-188 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

写字楼 资本化率 6.50%-7.50% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

朝阳新业广场 1,002,000 商业 北京 67,523 70,660 直接资本化法 租金水平 76-518 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.50%-7.50% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

北苑新业广场 360,000 商业 北京 34,741 45,590 直接资本化法 租金水平 78 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 7.25% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

- 119 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产(续)：

输入值

项目名称 2014 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

通州阳光新 591,000 商业 北京 39,103 53,551 直接资本化法 租金水平 61-377 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

生活广场 资本化率 6.50%-7.50% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

现金流折现法 租金水平 61-377 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

租金上涨幅度 1%-3% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察

出租率 95%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察

经营成本 年收入 19% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察

贴现率 9.25%-9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察

建设路阳光新 576,000 商业 成都 74,612 41,589 直接资本化法 租金水平 66-293 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

生活广场 资本化率 6.75%-7.75% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

成都阳光新 632,000 商业 成都 72,335 (562) 市场比较法 可比案例价格 43,000-55,000 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

业中心 修正系数 0.95-1.01 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 58-302 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.75%-7.75% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

- 120 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)

第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：

(b) 投资性房地产(续)：

输入值

项目名称 2014 年 12 月 主要物 地区 建筑面积 报告期租 估值技术 可观察/

31 日公允价值 业类型 (m) 金收入 名称 范围 与公允价值之间的关系 不可观察

上海新业中心 1,290,000 写字楼 上海 45,865 - 市场比较法 可比案例价格 27,199-35,504 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

主楼 修正系数 0.86-1.23 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 115-191 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 5.50%-6.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

北辰阳光新 162,000 商业 天津 27,471 3,931 市场比较法 可比案例价格 8,000-12,000 元/平米 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察

生活 修正系数 0.58-0.80 修正系数越高，公允价值越高 不可观察

直接资本化法 租金水平 34-46 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

资本化率 6.75%-7.25% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察

现金流折现法 租金水平 34-46 元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察

出租率 90%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察

租金上涨幅度 1% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察

经营成本 年收入 24% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察

贴现率 9.25% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察

- 121 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十三 公允价值估计(续)

(2) 非持续的以公允价值计量的资产

本集团无非持续的公允价值计量的资产。

(3) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借

款、应付款项、长期借款、一年内到期的非流动负债和长期应付款等。

于 2015 年 12 月 31 日，本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债的

账面价值与公允价值差异不大。

十四 资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提

供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成

本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股

东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外

部强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。

于2015年12月31日及2014年12月31日，本集团的资产负债率列示如下﹕

2015 年 2014 年

12 月 31 日 12 月 31 日

资产负债率 60% 61%

- 122 -

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财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注

(1) 其他应收款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收子公司及关联方往来款 5,049,975 4,896,077

应收其他单位往来款项 5,053 63,164

合计 5,055,028 4,959,241

减：坏账准备 (4,555) (11,491)

净额 5,050,473 4,947,750

(a) 其他应收款账龄分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 682,818 1,928,110

一至二年 1,886,841 1,701,234

二至三年 1,362,982 881,134

三年以上 1,122,387 448,763

合计 5,055,028 4,959,241

于 2015 年 12 月 31 日，本公司无已逾期但未减值的其他应收款(2014 年 12

月 31 日﹕无)。

- 123 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注(续)

(1) 其他应收款(续)

(b) 其他应收款按类别分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提

比例 比例 比例 比例

单项金额重大并单独

计提坏账准备 - - - - 25,000 0% (6,936) 28%

按组合计提坏账准备

－单独进行减值测

试无减值迹象的

第三方组合 - - - - 33,111 1% - -

－关联方组合 5,049,975 100% - - 4,896,077 99% - -

－其他第三方组合 500 0% (2) 0.4% 500 0% (2) 0.4%

单项金额虽不重大但

单独计提坏账准备 4,553 0% (4,553) 100% 4,553 0% (4,553) 100%

合计 5,055,028 100% (4,555) 0.1% 4,959,241 100% (11,491) 0.2%

(c) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用余额百分比法的组合分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

金额 金额 计提 金额 金额 计提

比例 比例

其他第三方组合 500 (2) 0.4% 500 (2) 0.4%

- 124 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注(续)

(1) 其他应收款(续)

(d) 本年度本公司未计提坏账准备，无收回或转回的坏账准备金额。

(e) 2015 年度，本公司实际核销其他应收款 6,936 千元(2014 年度：无)(附注四

(5)(e)(i))。

(f) 于 2015 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

占其他应收款

性质 余额 账龄 余额总额比例

北 京 瑞 丰 阳 光投 资 有 限

公司 ( 以下称“瑞丰投

资”) 应收子公司款 2,297,098 一年以内至三年以上 45%

北 京 瑞 金 阳 光投 资 有 限

公司 ( 以下称“瑞金投

资”) 应收子公司款 1,454,413 一年至三年以上 29%

成 都 阳 光 上 东置 业 有 限

公司 应收子公司款 523,088 两年至三年以上 10%

北 京 瑞 菱 阳 光商 业 管 理

有限公司 应收子公司款 229,523 一年至三年 5%

天 津 瑞 升 阳 光投 资 有 限

公司 应收子公司款 141,300 一年至两年 3%

合计 4,645,422 92%

(g) 于 2015 年 12 月 31 日，本公司无按照应收金额确认的政府补助(2014 年 12

月 31 日：无)。

- 125 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注(续)

(2) 长期股权投资

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

子公司(a) 560,279 769,279

联营企业(b) 150,481 77,787

合计 710,760 847,066

减：长期股权投资减值准备(c) (850) (850)

净额 709,910 846,216

除因附注四(16)(a)、(b)所述事项外，本公司不存在其他长期股权投资变现

的重大限制。

- 126 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注(续)

(2) 长期股权投资(续)

(a) 子公司

本年增减变动

减值准备

2014 年 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 2015 年 12 月 31 日 年末余额 本年宣告分派的现金股利

1 首创风度 55,000 - - - - 55,000 - -

2 北京星泰 31,036 - - - - 31,036 - -

3 阳光苑 46,920 - - - - 46,920 - -

4 天津瑞尚投资有限公司 5,100 - - - - 5,100 - -

5 瑞阳嘉和 88,661 - - - - 88,661 - -

6 道乐科技 48,480 - - - - 48,480 - -

7 北京宏诚展业房地产开发有限公司 8,000 - - - - 8,000 - -

8 艺力设计 2,232 - - - - 2,232 - -

9 新业商业 2,000 - - - - 2,000 - -

10 天津阳光滨海 45,000 - - - - 45,000 - -

11 北京瑞景阳光 209,000 - (209,000) - - - - -

12 上东经纪 850 - - - - 850 (850) -

13 北京新瑞阳光房地产开发有限公司 207,000 - - - - 207,000 - -

14 瑞金投资 10,000 - - - - 10,000 - -

15 瑞丰投资 10,000 - - - - 10,000 - -

合计 769,279 - (209,000) - - 560,279 (850) -

- 127 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表项目附注(续)

(2) 长期股权投资(续)

(b) 联营企业

本年增减变动

2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减值 2015 年 减值准备

12 月 31 日 追加投资 减少投资 的净损益 收益调整 益变动 股利或利润 准备 其他 12 月 31 日 年末余额

沈阳世达 77,787 - - 2,692 - - - - - 80,479 -

北京瑞景阳光 - - - 5,267 - - - - 64,735 70,002 -

合计 77,787 - - 7,959 - - - - 64,735 150,481 -

(c) 由于上东经纪经营及财务状况不佳，本公司对其计提全额减值准备。

- 128 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表附注

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

十五 公司财务报表附注(续)

(3) 投资收益/(损失)

2015 年度 2014 年度

权益法核算的长期股权投资收益/(损失) 7,959 (905)

处置长期股权投资产生的投资收益/(损失) 160,478 (3)

合计 168,437 (908)

本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

- 129 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

一 非经常性损益明细表

2015 年度 2014 年度

处置合营企业产生的投资收益 105,920 -

处置子公司产生的投资收益 42,044 -

非同一控制下企业合并中合并成本小于合并中

取得的被购买方可辨认净资产公允价值份

额的差额 - 55,938

固定资产及无形资产处置损失 (14) (90)

计入当期损益的政府补助 5,068 2,836

违约赔偿金 (506) (24,750)

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (897) (5,026)

合计 151,615 28,908

所得税影响额 (6,903) 3,194

少数股东权益影响额(税后) 34 2,687

非经常性收益净额 144,746 34,789

非经常性损益明细表编制基础

根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1

号—非经常性损益【2008】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业

务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，

影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项

产生的损益。

(i) 本集团采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的

损益 153,498 千元(2014 年：7,526 千元)(附注四(40))，未作为非经常性损益

列示。

本集团管理层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集团

致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投

资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理

层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本集团将由此产生的公允价值

变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。

- 130 -

阳光新业地产股份有限公司

财务报表补充资料

2015 年度

(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

二 净资产收益率及每股收益

加权平均 每股收益/(亏损)

净资产收益率(%) 基本每股收益/(亏损) 稀释每股收益/(亏损)

2015 年度 2014 年度 2015 年度 2014 年度 2015 年度 2014 年度

归属于公司普通股股东

的净利润/(亏损) 0.61 (16.27) 0.03 (0.78) 0.03 (0.78)

扣除非经常性损益后归

属于公司普通股股东

的净亏损 (3.85) (17.32) (0.17) (0.83) (0.17) (0.83)

- 131 -

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