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新城控股：2015年年度报告

来源：上交所
上交所 更多文章 >>
 2016-02-05 10:19:54
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2015 年年度报告

公司代码：601155 公司简称：新城控股

新城控股集团股份有限公司

2015 年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟以2015年末总股本1,708,064,758股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.08元（含

税），共计派发现金红利184,470,993.86元（含税）。同时拟以2015年12月31日总股本1,708,064,758

股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增3股，合计转增股本512,419,428股，本次转增股本

后，公司的总股本为2,220,484,186股。

该利润分配及资本公积金转增股本的预案尚需公司2015年年度股东大会批准。

六、 前瞻性陈述的风险声明

本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、

计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，

且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差

异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对

本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工或联

系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

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2015 年年度报告

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关

于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

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2015 年年度报告

目录

第一节 释义....................................................................................................................4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...............................................................................4

第三节 公司业务概要 ...................................................................................................8

第四节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 11

第五节 重要事项 .........................................................................................................47

第六节 普通股股份变动及股东情况 .........................................................................58

第七节 优先股相关情况 .............................................................................................65

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .....................................................66

第九节 公司治理 .........................................................................................................72

第十节 公司债券相关情况 .........................................................................................74

第十一节 财务报告 .........................................................................................................78

第十二节 备查文件目录 ............................................................................................... 211

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2015 年年度报告

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

中国证监会 指 中国证券监督管理委员会

上交所 指 上海证券交易所

登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司

报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日

公司、本公司 指 新城控股集团股份有限公司

控股股东 指 常州富域发展有限公司

会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）

江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司

新城发展 指 新城发展控股有限公司

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司

公司的中文简称 新城控股

公司的外文名称 Future Land Holdings Co., Ltd

公司的外文名称缩写 Future Land

公司的法定代表人 王振华

二、 联系人和联系方式

董事会秘书 证券事务代表

姓名 杨超 杭磊

联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号 上海市普陀区中江路388弄6号

新城控股大厦A座17楼 新城控股大厦A座17楼

电话 021-32522907 021-32522907

传真 021-32522909 021-32522909

电子信箱 xckg@futureland.com.cn xckg@futureland.com.cn

三、 基本情况简介

公司注册地址 常州市武进区武宜北路19号湖塘镇吾悦广场

公司注册地址的邮政编码 213161

公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座

公司办公地址的邮政编码 200062

公司网址 www.futureland.com.cn

电子信箱 xckg@futureland.com.cn

四、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》

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2015 年年度报告

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn

公司年度报告备置地点 公司董事会办公室

五、 公司股票简况

公司股票简况

股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称

A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无

六、 其他相关资料

名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼

内） 普华永道中心 11 楼

签字会计师姓名 王笑、沈家桢

名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司

办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金

报告期内履行持续督导职责的 融中心 75 楼

保荐机构 签字的保荐代表 陈南、李启迪

人姓名

持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日

名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司

办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金

报告期内履行持续督导职责的 融中心 75 楼

财务顾问 签字的财务顾问 陈南、周辰

主办人姓名

持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

本期比

本期比上

主要会计 备考上

2015年 2014年 年同期增 2014年备考 2013年

数据 年同期

减(%)

增减(%)

营业收入 23,568,793,145 20,674,198,043 14.00 20,674,198,043 14.00 20,736,461,344

归属于上

市公司股

1,836,274,417 1,167,206,742 57.32 1,647,191,243 11.48 1,174,328,639

东的净利

润

归属于上

市公司股

东的扣除

1,241,199,536 937,220,296 32.43 1,085,187,906

非经常性

损益的净

利润

经营活动

产生的现 -957,155,648 3,495,004,590 -127.39 -1,192,005,736

金流量净

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2015 年年度报告

额

本期末比

上年同期

2015年末 2014年末 2013年末

末增减（%

）

归属于上

市公司股

12,131,218,713 6,957,495,983 74.36 10,114,782,024 19.94 6,058,895,083

东的净资

产

总资产 67,802,115,596 51,113,797,806 32.65 51,113,797,805 32.65 45,202,743,156

期末总股 1,708,064,758 - - -

本

(二) 主要财务指标

本期比上年同期增

主要财务指标 2015年 2014年 2013年

减(%)

基本每股收益（元／股） 1.51 不适用 不适用 不适用

稀释每股收益（元／股） 1.51 不适用 不适用 不适用

扣除非经常性损益后的基本每

1.02 不适用 不适用 不适用

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%） 22.53 17.55 增加4.98个百分点 22.42

扣除非经常性损益后的加权平

15.23 14.89 增加0.34个百分点 21.55

均净资产收益率（%）

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

公司于 2015 年 3 月 30 日自有限责任公司改制为股份有限公司，故 2015 年之前不适用基本每

股收益等相关财务指标。

八、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况

□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净

资产差异情况

□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：

不适用

九、 2015 年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）

营业收入 1,465,718,670 7,260,334,748 2,402,175,626 12,440,564,101

归属于上市公司 32,646,195 426,427,481 -10,874,188 1,388,074,928

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2015 年年度报告

股东的净利润

归属于上市公司

股东的扣除非经

2,552,556 213,144,462 -44,512,853 1,070,015,370

常性损益后的净

利润

经营活动产生的

-2,980,188,972 2,933,962,462 636,457,341 -1,546,337,945

现金流量净额

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

附注

非经常性损益项目 2015 年金额 （如 2014 年金额 2013 年金额

适用）

非流动资产处置损益 -393,366 -206,219 -381,905

越权审批，或无正式批准文件，或偶发性

的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但与公司正常 12,412,800 30,350,208 63,374,405

经营业务密切相关，符合国家政策规定、

按照一定标准定额或定量持续享受的政府

补助除外

计入当期损益的对非金融企业收取的资金

占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的

投资成本小于取得投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提

的各项资产减值准备

债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合

费用等

交易价格显失公允的交易产生的超过公允

价值部分的损益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至 -114,063,331 -35,304,072

合并日的当期净损益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生

的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保 6,255,524 6,552,722 6,605,802

值业务外，持有交易性金融资产、交易性

金融负债产生的公允价值变动损益，以及

处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转

回

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2015 年年度报告

对外委托贷款取得的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性 815,106,132 365,993,919 9,663,679

房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当

期损益进行一次性调整对当期损益的影响

处置子公司的投资收益 51,022,384 26,195,020 46,000,000

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,610,001 4,317,235 80,694,587

其他符合非经常性损益定义的损益项目

少数股东权益影响额 -86,215,770 11,832,347 -26,855,801

所得税影响额 -209,722,824 -100,985,455 -54,655,962

合计 595,074,881 229,986,446 89,140,733

十一、 采用公允价值计量的项目

单位：元 币种：人民币

对当期利润

项目名称 期初余额 期末余额 当期变动

的影响金额

苏州银行股份有限公 183,000,000 170,000,000 -13,000,000

司 1%股权

上海景盈投资管理合 5,186,605 5,186,605 -

伙企业 6.18%股权

上海伍翎投资中心（有 50,000,000 50,000,000 -

限合伙）5.26%股权

昆山歌斐鸿乾股权投 21,442,308 7,698,657 -13,743,651

资中心（有限合伙）

2.72%股权

青浦吾悦广场 1,077,000,000 1,190,000,000 113,000,000 9,235,765

新城控股大厦 B 座 - 1,007,000,000 1,007,000,000 128,838,755

常州吾悦广场 1,538,000,000 1,565,000,000 27,000,000 27,000,000

常州国际广场 1,746,000,000 1,756,000,000 10,000,000 -21,290,026

吴江吾悦广场 490,000,000 702,000,000 212,000,000 -4,221,395

张家港吾悦广场 468,000,000 957,000,000 489,000,000 76,152,861

丹阳吾悦广场 350,000,000 900,000,000 550,000,000 90,648,728

南昌吾悦广场 267,000,000 545,000,000 278,000,000 96,386,373

长春吾悦广场 563,000,000 563,000,000 57,757,782

安庆吾悦广场 406,000,000 406,000,000 114,458,748

海口吾悦广场 540,000,000 540,000,000 73,097,285

金坛吾悦广场 321,000,000 321,000,000 101,450,894

桐乡吾悦广场 187,000,000 187,000,000 27,928,545

衢州吾悦广场 142,000,000 142,000,000 34,785,576

镇江吾悦广场 73,000,000 73,000,000 2,876,242

合计 6,195,628,913 11,086,885,262 4,891,256,349 815,106,133

第三节 公司业务概要

一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，2013 年底开始尝试进

行合作开发。公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。

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2015 年年度报告

公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与

别墅等。为满足不同客户群体的需求与偏好，共推出四大产品系列，分别为：定位于新婚夫妇首

次置业需求的“启航”系列、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列、定位于中高收入家

庭改善型需求的“圆梦”系列、以及定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”系列。目前，住宅

地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。未来计划以长三

角为核心，扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国布局，并将重点布局供需关系较为均

衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。

公司商业地产开发业务主要经营商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，

辅以自持运营及对外租赁。报告期内，公司商业地产开发的销售收入占商业地产开发总收入的比

例保持在 90%以上。公司的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有

型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、写字楼、酒店及酒店式公寓、沿

街商铺等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。根据整体定位不同，公司开发

的商业综合体可分为三大系列，分别为：定位高端、主打国际精品的“国际广场”系列，与之配

套的一般为中高端写字楼、中高端酒店、高端酒店式公寓；以缤纷、动感、塑造区域型时尚商业

中心为特点的“城市广场”系列，与之配套的一般为中高端酒店及酒店式公寓；致力于成为便捷

社区生活中心的“生活广场”系列，与之配套的一般为中端写字楼、酒店及酒店式公寓。

二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

经中国证券监督管理委员会《关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股

份有限公司的批复》（证监许可[2015]2144 号）核准，公司发行 542,064,758 股股份吸收合并江

苏新城地产实现 A 股挂牌上市。详情请见江苏新城 2015 年 9 月 22 日刊登于上海证券交易所网站

http://www.sse.com.cn 的《新城控股换股吸收合并江苏新城报告书（修订稿）》。

三、报告期内核心竞争力分析

1、江苏省房地产企业综合实力第一位、全国房地产企业二十强

公司在我国房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测

评中心联合发布的《房地产企业销售排行榜》，2015年度公司房地产销售金额在全国房地产企业

中排名第21位，房地产销售面积在全国房地产企业中排名第22位。此外，在由国务院发展研究中

心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的中国房地产百

强企业研究中，公司2008-2015年连续八年获“中国房地产百强企业20强”称号；在由江苏省房地产

业协会发布的江苏省房地产开发综合实力五十强企业名单中，公司2005-2014年连续十年获“江苏

省房地产业综合实力五十强第1位”。

2、 标准化开发程序及快速资产周转模式

公司自2005年起建立标准化的房地产开发程序，是国内为数不多的建有国家产业化示范基地

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2015 年年度报告

的房地产开发商，新城产品的标准化率已达到90%以上。标准化开发程序的执行使得公司实现了

快速资产周转模式，从而缩短房地产开发项目周期、实现项目投资回报最大化并改善营运现金流

量。公司的总资产周转率及存货周转率在国内五十强房地产企业中名列前茅。标准化开发程序要

求公司根据客户的需求进行设计和运营，涉及选址、采购、物业设计、建设和质量控制、美学和

内部设计以及客户服务等多个环节，公司由此有能力采取快速资产周转模式、快速复制房地产开

发项目，向包括长三角核心区域在内的各个细分市场推出优质房地产产品。

3、 产品组合多样化

公司推出的住宅产品包括高层住宅、多层住宅及低密度住宅等，通过“启航”、“乐居”、

“圆梦”和“尊享”四大产品系列满足各类目标客户的多样化置业需求。在此基础上，公司积极

开展新产品研发，推出电梯洋房系列、叠墅系列、刚需70系列、通透90系列和高密度经济别墅系

列等创新产品，部分户型已落地在项目上应用，取得了良好的市场反馈。

商业地产方面，公司开发并运营融购物中心、办公楼、酒店、酒店式公寓、高端住宅物业和

其他配套设施为一体的综合体开发项目，通过“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”三大

产品系列，满足不同区域客户的需求和偏好。

4、 完善的内部管理体系

公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、土地获取、项目规划、项目

施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模

块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重

对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户

诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发

挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确

保各房地产项目的顺利实施。

5、 丰富的商户资源及有效的整合能力

公司自2008年起进军商业地产领域，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立

了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商业地

产项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整

合城市居民的不同需求，以商业地产为引导，有效发挥商业物业与其他类型物业的协同效应，相

互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现

各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。

6、 良好的品牌形象

“新城”品牌在国内的房地产市场，尤其长三角区域，拥有较高的品牌知名度和市场口碑。

在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联

合发布的“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”榜单中，公司2007-2014年连续八年蝉联第一；

2011-2014年还连续四年荣膺“中国房地产开发企业品牌价值20强”（由中国房地产研究会、中国房

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2015 年年度报告

地产业协会和中国房地产测评中心联合发布）。

通过充分利用各房地产项目的奠基仪式、样板区开放、主力店签约、开业典礼、周年庆等机

会开展品牌拓展活动，近年来“新城”品牌的认知度得以不断提升。此外，“吾悦”品牌作为公

司旗下的城市综合体项目品牌，也已在常州、苏州、张家港、丹阳、南昌、长春、安庆、海口等

多个城市布局，20余座吾悦系列广场已开业、正在或者计划建造。

7、 优质的客户服务

在“传播幸福、成就梦想”的企业愿景下，公司始终将业主的满意度放在第一位，致力于提

供优质、精品的客户服务。根据盖洛普咨询公司的客户满意度调研结果，报告期内，公司的客户

满意度总体得分超过盖洛普行业均值，体现公司持续良好的满意度表现和市场口碑。 公司自2010

年起开通4008-900-950全国服务热线，打造投诉、报修、咨询统一管理平台，并在电话服务的基

础上开通在线咨询、微博沟通、微信平台等多媒体渠道。2006年起，公司还成立了客户俱乐部“幸

福会”，通过《幸福会》期刊、幸福会微博及微信平台、组织各类客户活动等，搭建公司与业主、

业主与业主、业主与社会的和谐交流平台。

8、 经验丰富的管理团队

公司创始人王振华先生在中国房地产行业已拥有 20 年以上的经验；管理层团队的其他成员亦

于房地产开发行业拥有丰富经验，平均达 10 年以上。经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发

展奠定了基础。

第四节 管理层讨论与分析

一、管理层讨论与分析

（一）报告期内市场形势分析

回顾 2015 年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，5 次降准

降息、叠加降首付比例，以及二手房交易税费政策的调整促进市场量价逐步回升，行业运行的政

策环境显著改善。全年商品房销售面积达到 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，商品房销售金额达

到 8.73 万亿，同比增长 14.4%，再创历史新高。

2015 年末，全国商品房待售面积（已竣工的可售面积）攀升至 7.19 亿平米，按照 2015 年销

售面积，去化周期为 6.7 个月，同比增长 15.6%，增速从 2013 年起开始下滑、但依然远高于销售

面积同比 6.5%的增速。高库存导致城市分化加剧，一线城市量价齐涨，二线城市整体库存压力显

著下降，三四线城市整体销售增速明显落后于一二线城市。

报告期内，改善型需求脱颖而出，全国一线和部分二线城市的改善性需求占比显著提升。

TOP10、TOP20 房地产企业的合同销售金额增速远超行业平均增速，行业集中度继续提高，企业

分化不断加剧。

(二)主要项目所处区域市场分析

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2015 年年度报告

公司专注于住宅开发、综合体开发及运营。2015 年，公司合同销售金额、结算金额主要来自

上海、苏州、南京和常州 4 个城市。

上海、苏州、南京、常州 2015 年房地产市场主要数据及公司销售情况

土地购置 房屋新开 房屋施工 房屋竣工 商品房销 公司

商品房销 存货去化 公司销售 公司市

面积 工面积 面积 面积 售面积 销售

城市 售额 周期 额 场份额

（万平方 （万平方 （万平方 （万平方 （万平方 额排

（亿元） （月） （亿元） （%）

米） 米） 米） 米） 米） 名

上海 263.39 2605.08 15095.33 2647.18 2431.36 5093.55 10.14 50.95 30 1.00%

苏州 331.21 2153.41 11285.85 1653.14 2133.73 2200.00 5.98 65.99 3 3.00%

南京 116.84 1609.58 7084.44 1449.10 1543.16 2072.29 4.03 55.33 5 2.67%

常州 39.32 637.77 3948.18 766.65 784.25 558.90 15.00 52.44 1 9.38%

注：1、存货去化周期=待售面积/2015 年月均去化面积

2、数据来源：国家统计局、CRIC 信息集团、本公司

二、报告期内主要经营情况

2015 年是公司发展史上具有里程碑意义的一年，随着重大资产重组的完成，公司实现了房地

产开发业务在 A 股整体上市，并且提前一个月完成了全年经营指标。

在内部运营方面，公司全年实现合同销售金额 319.29 亿元（含合营项目 26.43 亿元），其中

商业综合体项目实现销售 110.2 亿元，商业综合体项目销售占比较 2014 年有较大提升，吴江、张

家港、丹阳吾悦广场如期顺利开业，一举成为所在区域新地标，住宅、商业的双轮驱动战略顺利

起航。土地拓展以长三角为核心，优化全国区域布局，大胆创新土地拓展模式，集团新增货值 886

亿元，其中新增商业综合体项目 17 幅，建筑面积 512.5 万平方米，位列全国第二。运营管控以计

划为导向，严格项目计划管理和目标管理，通过计划系统强化和提高项目计划管理水平，效率得

到大幅提升；同时通过采购招投标业务系统优化供应商管理及招投标透明化，提高供应商队伍质

量及招标规范性；设计研发标准化管控日渐成熟，住宅标准化体系及产品完善及升级，商业优资

产模型将成为公司未来三四线城市主要拓地模型之一，新云系统专项设计标准编制发布，为后端

商业运营管理提供技术支撑；拓展多种融资渠道，借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力；

集团品牌建设深入推进，“新城”及“吾悦”品牌在新区域成功落地，提高了公司、产品和技术

品牌知名度；实施人才分类和发展战略，建立人才素质模型和能力标尺，对核心岗位人员进行测

评和全面提升，并且通过敬业度调查，关注员工与企业的发展；严控员工职务行为风险，践行阳

光普照工作机制。信息化建设卓有成效，用信息流支撑业务流，打通了各业务板块之间的信息壁

垒，完成了大新城信息规划，全面预算系统为行业首创，同时启动新云系统的搭建，未来将为商

业管理提供信息化支撑平台。

2015 年公司在销售推广、内部管理、项目业态等方面开展了业务创新：1、移动端管理平台：

商业的悦多多与住宅的新城经纪人的合并，实现了销售数据、项目信息、流程的共享共通，并与

销售系统实现同步，提升销售 APP 的精准营销和便利性。2、推进新城合伙人机制，倡导“风险共

担、利润共享”，累计跟投项目十多个，跟投金额达数千万元。3、布局养老地产，通过收购金东

方，实现资源互补。新城全国布局，拥有物业和互联网方面的优势，金东方在养老服务方面已经

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2015 年年度报告

形成专业且成熟的体系，二者结合，尝试进入新的房地产业态，致力于将养老产业带上了一个新

高度。

2015 年，在经济政策宽松和城市日益分化的前提下，公司积极应对市场变化，及时调整开发

节奏和销售策略，通过公司全员的努力，最终超额完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。

报告期内，公司实现销售面积 345.98 万平方米（含合营项目 19.42 万平方米），销售金额 319.29

亿元（含合营项目 26.43 亿元），分别比 2014 年增长 25.0%和增长 30.3%。

报告期内，公司实现竣工面积 386.53 万平方米，其中 26 个子项目或分期实现竣工；实现营

业收入 235.69 亿元，实现净利润 24.00 亿元，分别比 2014 年增长 14.00%和 增长 33.88%。截止 2015

年 12 月 31 日，公司总资产 678.02 亿元，归属于上市公司股东的净资产 121.31 亿元，分别比上年

同期增长 32.65%和 74.36%。

报告期末，公司共有 52 个子项目在建，在建面积为 897.82 万平方米（含合营项目）。

报告期内，公司新增地块共 42 幅，新增总建筑面积 950.68 万平方米。

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2015 年年度报告

2015 年公司房地产项目情况表

地 项 项

报告期实 规划计容 2015 新 平均售

理 目 目 权益比 计划投资 总建筑面 2015 在 2015 竣 待开发面 2015 签 累计签约面 2015 结 累计结

项目名称 际投资额 占地面积 建筑面积 开工面 可售面积 价（元

位 类 状 例（%） （万元） 积 建面积 工面积 积 约面积 积 算面积 算面积

（万元） (平方米) 积 /m2）

置 别 态

鼓

南京湖北路项 商 拟

楼 96.22% 75,354 2,180 11,629 66,303 36,277 66,303 66,303 - 51,381 36,277 - - - - -

目 铺 建

区

浦

住 竣

南京香溢紫郡 口 96.22% 375,886 45,767 239,116 672,587 550,997 - - 271,295 - 541,866 55,102 527,315 11,324 234,174 523,051

宅 工

区

江

住 在

南京珑湾花园 宁 96.22% 379,755 49,511 95,819 387,277 287,457 - 227,357 159,920 - 284,572 114,472 258,746 18,499 112,492 112,492

宅 建

区

栖

住 在

南京香悦澜山 霞 67.35% 474,303 50,496 147,521 497,429 368,802 219,556 410,060 - 87,369 368,801 132,645 156,630 16,466 - -

宅 建

区

浦

住 在

南京花漾紫郡 口 96.22% 205,828 60,716 131,114 392,003 288,452 187,642 187,642 - 204,361 151,212 58,705 58,626 10,327 - -

宅 建

区

栖

南 京 金 马 路 住 拟

霞 96.22% 269,803 103,014 70,321 157,209 105,482 - - - 157,209 103,673 - - - - -

G41 地块 宅 建

区

江

南 京 越 秀 路 住 拟

宁 69.00% 160,168 34,516 90,610 238,230 179,407 - - - 238,230 175,524 - - - - -

G47 地块 宅 建

区

栖

南 京 经 天 路 住 拟

霞 96.22% 159,738 58,512 56,890 89,550 65,423 - - - 89,550 64,707 - - - - -

G50 地块 宅 建

区

武

常州新城香溢 住 竣

进 95.80% 262,955 21,658 169,035 537,507 405,684 - - - - 405,684 45,630 400,295 6,463 61,233 398,208

澜桥 宅 工

区

天

常州新城香溢 住 竣

宁 96.22% 126,249 16,315 45,420 222,984 181,680 - - 77,044 - 177,373 55,703 175,484 6,905 81,906 173,895

俊园 宅 工

区

钟

常州新城香悦 住 竣

楼 96.22% 237,140 10,516 130,540 370,110 261,080 - - - - 254,726 4,913 260,840 14,674 6,469 260,966

半岛 宅 工

区

天

常州新城香溢 住 竣

宁 95.80% 237,538 29,731 185,080 574,952 462,700 - - 149,787 - 446,433 54,558 440,980 5,343 124,704 441,175

紫郡 宅 工

区

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2015 年年度报告

新

住 竣

常州悠活城 北 99.16% 69,998 20,317 51,966 196,327 155,898 - - 196,327 - 151,740 55,835 105,150 4,922 101,058 101,058

宅 工

区

天

住 在

常州新城金郡 宁 96.22% 192,088 3,781 77,820 248,712 217,896 34,876 34,876 - - 199,486 - 163,970 - 438 163,944

宅 建

区

武

住 在

常州新城帝景 进 95.91% 348,970 40,717 212,299 590,635 424,599 - 216,465 75,140 - 329,428 99,770 216,340 11,519 83,928 181,701

宅 建

区

武

常州新城公馆 住 在

进 95.80% 172,134 673 106,977 314,353 192,559 71,956 71,956 - 242,397 31,939 22,843 22,522 12,242 - -

四期 宅 建

区

武

常州新城长岛 住 拟

进 95.80% 70,983 71 157,740 315,481 236,610 - - - 315,481 236,610 - 166 - - -

东区 宅 建

区

钟

常州金色新城 住 拟

楼 95.80% 10,186 15 18,863 45,270 33,953 - - - 45,270 33,953 - 1,290 - - -

剩余 宅 建

区

武

住 在

常州新城域 进 95.80% 220,213 915 233,381 660,124 513,438 - - - 99,285 437,934 - 316,944 - 93 437,934

宅 建

区

金

常州金坛万建 住 拟

坛 97.90% 12,100 10 31,841 31,841 31,841 - - - 31,841 23,881 - - - - -

城 宅 建

市

无锡新城香溢 新 住 竣

100.00% 126,746 14,599 71,566 250,706 200,384 - - - - 174,124 11,438 173,596 7,978 20,250 172,672

紫峻 区 宅 工

无锡新城尚东 新 住 在

100.00% 238,970 9,664 143,513 405,306 358,784 - 76,431 - - 307,272 31,309 286,535 8,817 3,290 255,293

雅苑 区 宅 建

新 住 在

无锡金峻苑 100.00% 40,009 22,962 36,628 83,518 62,267 83,518 83,518 - - 60,978 - - - - -

区 宅 建

吴

苏州新城香溢 住 竣

中 100.00% 147,196 11,530 74,810 263,634 187,024 - - - - 187,024 6,598 185,230 9,818 15,059 185,230

澜桥 宅 工

区

吴

住 竣

苏州新城公馆 中 100.00% 166,422 32,304 82,596 260,833 189,970 - - 197,363 - 208,072 70,566 148,739 196,871

宅 工

区

吴

苏州新城红树 住 在

江 70.00% 229,522 40,322 122,464 413,081 325,946 - 133,048 205,241 74,791 306,645 109,853 275,421 8,607 168,418 203,279

湾 宅 建

区

昆

昆山新城香溢 住 在

山 100.00% 185,433 14,894 140,085 366,621 301,663 - - 55,545 90,500 210,032 2,310 221,506 7,078 54,623 221,484

紫郡 宅 建

市

昆山新城柏丽 昆 住 在 100.00% 100,459 23,382 65,582 197,115 163,955 - - 132,075 65,040 113,075 58,810 106,236 6,943 105,092 105,092

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2015 年年度报告

湾 山 宅 建

市

吴

苏州新城郡未 住 在

中 68.00% 200,704 138,750 73,960 342,031 267,369 157,657 157,657 - 184,374 267,369 92,336 92,336 9,722 - -

来 宅 建

区

昆

住 在

昆山郡尚海 山 40.00% 145,845 37,291 79,748 247,826 199,370 124,938 124,938 - 122,888 191,683 33,777 33,777 10,360 - -

宅 建

市

常

住 在

常熟虞悦豪庭 熟 65.00% 183,631 114,227 87,273 225,547 174,546 151,511 151,511 - 74,036 171,023 3,803 3,803 13,397 - -

宅 建

市

常

住 在

常熟香溢璟庭 熟 100.00% 78,805 38,209 64,945 134,949 97,418 134,949 134,949 - - 94,632 25,934 25,934 10,644 - -

宅 建

市

吴

苏州吴江太湖 住 拟

江 50.00% 121,321 - 68,292 217,814 167,316 - - - 217,814 165,066 - - - - -

新城地块 宅 建

区

苏州红树湾东 吴

住 拟

侧 046、047 地 江 100.00% 238,826 - 118,162 435,442 330,853 - - - 435,442 330,853 - - - - -

宅 建

块 区

苏州红树湾东 吴

住 拟

侧 048、049 地 江 100.00% 163,209 - 76,421 281,967 213,979 - - - 281,967 213,979 - - - - -

宅 建

块 区

常

常熟文化片区 4 住 在

熟 10.00% 184,800 83,800 82,469 255,431 197,926 181,256 181,256 - 74,175 197,926 - - - - -

号地块 宅 建

市

嘉

上海新城悠活 住 竣

定 96.22% 149,188 9,022 78,369 230,125 178,682 - - - - 171,376 1,732 31,190 15,480 5,553 164,942

城 宅 工

区

嘉

上海新城金郡 住 在

定 96.22% 148,467 21,813 70,090 239,069 157,120 - 88,435 - - 150,022 50,822 331,664 14,064 5,093 314,309

A 宅 建

区

青

上海新城忆华 综 竣

浦 96.22% 295,841 41,464 137,046 324,799 201,503 - - - - 116,702 -202 136,940 26,847 1,326 151,328

里 合 工

区

浦

东 住 竣

上海新城碧翠 100.00% 208,904 16,654 79,328 200,635 126,925 - - - - 140,882 428 128,375 42,921 5,826 140,882

新 宅 工

区

嘉

上海新城馥华 住 竣

定 96.22% 100,161 22,347 38,366 113,649 81,765 - - 64,215 - 78,714 16,014 77,441 17,382 52,969 75,220

里 宅 工

区

上海新城香溢 嘉 住 竣 96.22% 109,398 11,689 41,895 94,377 67,033 - - - - 67,033 6,804 62,857 19,124 10,910 60,939

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2015 年年度报告

澜庭 定 宅 工

区

嘉

上海新城香溢 住 竣

定 96.22% 134,797 19,751 48,569 123,172 97,138 - - 87,226 - 81,438 9,004 77,695 19,130 42,958 73,926

璟庭 宅 工

区

嘉

上海新城香溢 住 在

定 96.22% 91,195 15,619 32,186 88,181 64,372 - 88,181 - - 52,391 27,927 45,949 20,906 - -

珑庭 宅 建

区

宝

上海新城昱翠 住 竣

山 96.22% 85,125 12,393 64,911 95,228 91,575 - - - - 87,228 1,789 87,203 10,338 7,277 85,831

湾 宅 工

区

松

住 在

上海水云间 江 96.22% 109,933 23,854 39,993 57,936 46,490 57,936 57,936 - - 42,874 24,522 24,522 32,679 - -

宅 建

区

嘉

住 在

上海香溢荟苑 定 96.22% 77,428 23,565 25,209 91,468 63,023 - 91,468 - - 61,017 29,799 38,748 18,860 - -

宅 建

区

松

住 在

上海云间锦院 江 16.00% 44,434 30,358 18,932 34,415 26,505 34,415 34,415 - - 24,439 16,406 16,406 25,860 - -

宅 建

区

奉

住 在

上海花屿湾 贤 96.22% 67,193 51,695 57,294 96,719 68,753 96,719 96,719 - - 61,593 12,306 12,306 12,419 - -

宅 建

区

上海松江区洞 松

泾 镇 06-01 、 江

综 拟

07-01 、 区 48.11% 165,842 25,332 139,685 287,116 221,526 - - - 287,116 215,906 - - - - -

合 建

08-06&08-08 、

33-02 地块

青

上海城中南路 住 拟

浦 96.22% 77,772 51,800 26,654 67,127 30,517 - - - 67,127 25,862 - - - - -

地块 宅 建

区

青

上 海 胜 利 路 住 拟

浦 96.22% 96,307 68,200 20,894 50,323 37,609 - - - 50,323 34,395 - - - - -

03-04 地块 宅 建

区

青

上 海 胜 利 路 住 拟

浦 96.22% 88,595 50,500 25,324 81,292 55,712 - - - 81,292 52,164 - - - - -

01C-03 地块 宅 建

区

嘉

住 竣

上海万之城 定 48.11% 246,500 10,329 90,013 230,800 180,026 - - 110,900 - 180,891 - 180,891 - 85,151 180,891

宅 工

区

金

住 竣

上海旭辉府 山 48.11% 208,000 205,000 108,393 233,865 195,107 - 233,865 92,524 - 194,931 44,454 102,902 10,200 59,707 102,902

宅 工

区

17 / 211

2015 年年度报告

松

上海龙湖锦辰 住 在

江 26.94% 73,335 41,122 26,983 47,470 37,776 47,470 47,470 - - 37,776 33,508 33,508 21,733 - -

公馆 宅 建

区

上海松江区洞 松

泾 镇 06-08 、 江 住 在

48.11% 224,677 21,328 194,032 225,344 180,222 225,344 225,344 - 129,395 178,158 - - - - -

07-05、08-01、 区 宅 建

27-02 地块

通

宁 住 在

南通香溢紫郡 76.98% 288,020 24,572 185,576 735,201 556,728 111,343 200,922 - 534,279 534,369 65,244 100,416 5,003 - -

大 宅 建

道

余

住 竣

杭州山语院 杭 100.00% 83,292 65,599 54,033 165,386 124,276 - - 165,386 - 122,204 50,930 118,553 6,694 100,944 100,944

宅 工

区

余

住 在

杭州西溪逸境 杭 100.00% 78,387 63,187 32,226 70,705 51,562 - 70,705 - - 50,593 32,517 49,263 15,742 - -

宅 建

区

拱

住 在

杭州金玺钰府 墅 100.00% 47,740 38,779 11,018 35,620 22,036 - 35,620 - - 21,628 15,065 15,065 20,489 - -

宅 建

区

余

住 在

杭州峯璟 杭 100.00% 73,087 45,015 33,598 78,042 50,397 78,042 78,042 - - 49,674 3,663 3,663 17,544 - -

宅 建

区

萧

住 在

萧山香悦半岛 山 60.00% 129,391 80,428 44,000 161,181 123,200 161,181 161,181 - - 121,624 2,823 2,823 12,553 - -

宅 建

区

萧

萧山兴议村地 住 拟

山 100.00% 170,909 53,868 51,255 202,676 143,514 - - - 202,676 138,552 - - - - -

块 宅 建

区

萧

萧山墩里吴地 住 拟

山 100.00% 172,385 17,713 77,096 265,814 189,656 - - - 265,814 182,643 - - - - -

块 宅 建

区

汉

住 在

武汉璟悦城 阳 100.00% 365,772 88,676 193,800 671,659 542,640 155,128 155,128 - 516,531 506,905 49,271 49,271 7,578 - -

宅 建

区

东

武汉东西湖区 西 住 拟

100.00% 57,908 - 58,172 166,936 145,431 - - - 166,936 138,785 - - - - -

金银湖街地块 湖 宅 建

区

李

青岛香溢紫郡 住 在

沧 50.00% 137,422 57,223 56,373 228,650 169,118 228,650 228,650 - - 166,907 - - - - -

二期 宅 建

区

青岛香溢紫郡 李 住 在 50.00% 47,620 20,956 30,074 64,590 51,125 64,590 64,590 - - 50,311 33,730 33,730 10,000 - -

18 / 211

2015 年年度报告

一期 沧 宅 建

区

李

青岛李沧 C-1 地 住 在

沧 50.00% 143,001 52,632 52,418 198,557 157,254 - - - 198,557 156,201 - -

块 宅 建

区

李

青岛李沧 I-1 地 住 拟

沧 50.00% 180,064 70,645 63,717 249,812 186,691 106,193 106,193 - 80,424 182,861 28,501 28,501 9,613 - -

块 宅 建

区

历

住 在

济南香溢紫郡 城 100.00% 125,118 50,275 84,362 302,029 236,214 302,029 302,029 - - 232,429 34,585 34,585 5,867 - -

宅 建

区

历

住 拟

济南 B2-1 地块 城 100.00% 169,115 42,510 98,294 373,482 294,882 - - - 373,482 292,608 - - - - -

宅 建

区

陈 综

拟

晋江吾悦广场 埭 合 100.00% 230,000 7,310 104,744 349,624 270,045 - - - 349,624 176,491 - - - - -

建

镇 体

江

综

东 拟

义乌吾悦广场 合 50.00% 396,020 104,087 73,833 436,144 317,482 - - - 436,144 229,145 - - - - -

街 建

体

道

柯 综

衢州新城吾悦 拟

城 合 100.00% 213,354 19,883 85,350 346,487 256,050 - - - 346,487 164,154 - - - - -

广场 建

区 体

高 综

南昌新城吾悦 在

新 合 52.22% 323,732 80,663 102,842 564,742 436,545 564,742 564,742 - - 345,743 120,405 120,405 8,487 - -

广场 建

区 体

桐 综

在

桐乡吾悦广场 乡 合 99.00% 242,962 46,429 121,856 458,642 327,543 156,349 156,349 - 302,293 249,218 11,085 11,085 8,422 - -

建

市 体

张

综

张家港吾悦广 家 在

合 99.00% 346,117 80,313 131,394 626,777 509,300 187,624 275,518 351,259 - 378,746 179,760 245,946 8,798 150,844 150,844

场 港 建

体

市

绿 综

长春新城吾悦 在

园 合 99.00% 319,539 140,411 108,933 573,654 398,675 573,654 573,654 - - 309,370 78,977 79,229 9,447 - -

广场项目 建

区 体

丹

镇江丹徒新城 住 在

徒 99.00% 112,322 30,212 90,143 258,462 208,638 67,404 67,404 191,058 - 207,402 52,355 117,267 4,210 100,205 100,205

尚上城 宅 建

区

黄 综

在

台州吾悦广场 岩 合 40.00% 391,515 96,610 94,484 540,824 370,425 124,296 124,296 - 416,528 299,492 43,934 43,934 11,976 - -

建

区 体

19 / 211

2015 年年度报告

龙 综

在

海口吾悦广场 华 合 100.00% 333,921 81,161 145,517 514,473 363,792 369,760 369,760 - 144,713 277,213 75,993 76,225 9,733 - -

建

区 体

镇

住 在

宁波万博项目 海 100.00% 259,703 30,164 141,567 442,432 339,538 165,777 165,777 - 276,655 333,903 - - - - -

宅 建

区

镇 综

拟

宁波凯拓项目 海 合 99.00% 173,844 5 76,967 268,302 185,595 - - - 268,302 96,375 - - - - -

建

区 体

武

住 竣

常州春天里 进 99.50% 167,365 30,492 106,784 343,531 259,934 - - 272,783 - 250,647 104,847 229,025 5,941 156,701 219,895

宅 工

区

崇

无锡锡沪家艺 商 竣

安 100.00% 108,923 110 34,257 150,494 96,185 - - - - 95,792 14,604 66,466 3,990 14,242 65,301

中心 铺 工

区

武

常州人民路南 住 拟

进 99.50% 130,250 - 78,886 256,845 197,128 - - - 256,845 190,233 - - - - -

地块 宅 建

区

武

常州古方路地 住 拟

进 99.50% 212,739 - 137,789 465,453 344,505 - - - 465,453 335,005 - - - - -

块 宅 建

区

钟 综

常州吾悦国际 竣

楼 合 100.00% 276,574 745 30,110 294,499 210,420 - - - - 126,994 390 124,479 8,109 13,624 125,493

广场 工

区 体

武 综

常州武进吾悦 在

进 合 100.00% 323,788 12,477 177,660 893,818 721,266 - - 69,700 47,548 558,503 24,558 478,684 7,253 80,837 473,966

广场 建

区 体

新 综

在

镇江吾悦广场 区 合 100.00% 205,126 25,351 101,914 517,737 399,220 24,863 24,863 - 492,874 293,416 - - - - -

建

体

龙

综

泉 在

成都吾悦广场 合 11.11% 367,078 93,312 120,702 688,860 481,733 688,860 688,860 - - 429,131 43,728 43,728 7,364 - -

驿 建

体

区

吴 综

竣

苏州凯拓项目 江 合 99.00% 237,576 7,382 79,256 451,437 448,171 - - 268,475 - 226,977 32,186 173,627 9,254 31,043 158,964

工

区 体

吴

住 在

苏州博盛项目 江 48.68% 149,568 43,578 75,057 285,511 272,400 - - 234,160 51,351 211,133 105,663 175,274 7,637 172,118 172,118

宅 建

区

迎 综

在

安庆吾悦广场 江 合 100.00% 417,234 95,316 191,136 878,253 668,975 517,460 517,460 - 360,793 550,728 89,886 90,204 5,880 - -

建

区 体

20 / 211

2015 年年度报告

金 综

在

金坛吾悦广场 坛 合 100.00% 188,939 48,121 125,156 427,919 389,400 427,919 427,919 - - 233,898 191,265 191,455 7,940 - -

建

区 体

嵊 综

在

嵊州吾悦广场 州 合 100.00% 347,646 76,768 129,521 565,942 426,863 57,098 57,098 - 508,844 346,996 126 126 9,516 - -

建

市 体

经

济 综

在

丹阳吾悦广场 开 合 99.00% 271,768 99,028 183,551 666,589 514,530 292,293 228,734 437,855 - 511,889 129,860 282,764 8,242 233,713 233,713

建

发 体

区

望

长沙新城国际 住 在

城 100.00% 410,439 13,295 338,431 1,211,343 996,584 110,920 110,920 - 448,239 996,584 89,603 505,703 3,891 79,162 480,267

花都 宅 建

区

武

商 竣

常州生活广场 进 100.00% 47,946 - 15,535 83,422 64,656 - - - - 63,705 - 63,961 - 917 63,623

铺 工

区

天

住 竣

常州御景湾 宁 100.00% 75,866 - 55,585 142,280 112,427 - - - - 108,980 - 108,980 - 1,991 108,787

宅 工

区

汉

住 竣

武汉春天里 阳 100.00% 103,100 95 61,689 182,263 182,263 - - - - 152,053 - 152,066 - 203 152,053

宅 工

区

车位 - - - - - - - - - - 312,747 - - 193,673 -

其他完工项目 - - - - - - - - - - 19,283 - - 228,901 -

合计 19,070,562 3,940,596 9,463,319 31,860,916 24,463,393 7,412,222 8,978,216 3,865,278 11,310,045 21,409,507 3,459,807 9,714,771 3,157,854 8,091,688

注：

（1）以上项目可售面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调整会导致该数据出现变化。

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2015 年年度报告

2015 年结算和销售情况表

权益 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额

项目名称

比例 (平方米) (万元) (平方米) (万元)

南京香溢紫郡 96.22% 55,102 62,350 234,174 234,390

南京珑湾花园 96.22% 114,472 211,846 112,492 184,513

南京花漾紫郡 96.22% 58,705 60,639 - -

昆山新城香溢紫郡 100.00% 2,310 1,631 54,623 38,604

昆山新城柏丽湾 100.00% 58,810 42,092 105,092 72,898

苏州新城香溢澜桥 100.00% 6,598 6,894 15,059 14,460

苏州新城公馆 100.00% 70,566 79,829 148,739 162,876

苏州新城红树湾 70.00% 109,853 99,258 168,418 140,510

苏州新城郡未来 68.00% 92,336 89,791 - -

无锡新城尚东雅苑 100.00% 31,309 27,609 3,290 1,987

无锡新城香溢紫峻 100.00% 11,438 9,126 20,250 16,702

常州新城香悦半岛 96.22% 4,913 7,215 6,469 8,601

常州新城帝景 95.91% 99,770 115,087 83,928 82,706

常州新城首府 95.80% 6,678 7,452 4,684 5,243

常州新城香溢澜桥 95.80% 45,630 29,528 61,233 39,589

常州新城香溢俊园 95.80% 55,703 38,498 81,906 56,858

常州新城金郡 96.22% - - 438 646

常州新城香溢紫郡 95.80% 54,558 29,184 124,704 67,357

常州悠活城 99.16% 55,835 27,487 101,058 49,156

常州新城公馆四期 95.80% 22,843 27,769 - -

上海香溢荟苑 96.22% 29,799 56,265 - -

上海新城悠活城 96.22% 1,732 2,681 5,553 7,537

上海新城金郡 96.22% 50,822 71,553 5,093 6,702

上海新城公馆 96.22% 301 617 702 1,683

上海新城忆华里 96.22% -202 -543 1,326 3,432

上海新城尚上城 96.22% - - 7,892 10,145

上海新城碧翠 100.00% 428 1,838 5,826 17,974

上海新城馥华里 96.22% 16,014 27,884 52,969 86,204

上海新城香溢澜庭 96.22% 6,804 13,013 10,910 22,050

上海新城香溢璟庭 96.22% 9,004 17,175 42,958 79,199

上海新城香溢珑庭 96.22% 27,927 58,460 - -

上海新城昱翠湾 96.22% 1,789 1,849 7,277 9,981

上海水云间 96.22% 24,522 80,136 - -

上海花屿湾 96.22% 12,306 15,282 - -

上海云间锦院 16.00% 16,406 42,427 - -

南通香溢紫郡 76.98% 65,244 32,639 - -

常熟香溢璟庭 100.00% 25,934 27,603 - -

常熟虞悦豪庭 65.00% 3,803 5,094 - -

杭州山语院 100.00% 50,930 34,666 100,944 67,432

杭州西溪逸境 100.00% 32,517 52,250 - -

杭州新城金玺钰府 100.00% 15,065 30,868 - -

杭州峯璟 100.00% 3,663 6,426 - -

22 / 211

2015 年年度报告

杭州新城萧山香悦半岛 60.00% 2,823 3,544 - -

武汉新城璟悦城 100.00% 49,271 37,338 - -

青岛香溢紫郡 50.00% 33,730 33,731 - -

济南香溢紫郡 100.00% 34,585 20,290 - -

常州吾悦国际广场 100.00% 390 316 13,625 26,185

常州武进吾悦广场 100.00% 24,558 17,909 80,837 58,537

常州吾悦生活广场 100.00% - - 917 525

常州御景湾 100.00% - - 1,991 1,555

常州春天里 99.50% 104,847 62,325 156,701 91,779

无锡华东家艺中心 100.00% 14,604 5,836 14,242 6,105

镇江丹徒尚上城 99.00% 52,355 22,065 100,205 46,875

苏州吴江吾悦广场（一期） 99.00% 32,186 32,042 31,043 37,976

苏州吴江吾悦广场（二期） 48.68% 105,663 81,150 172,118 131,062

张家港吾悦广场 99.00% 179,760 158,263 150,844 146,917

镇江丹阳吾悦广场 99.00% 129,860 107,014 233,713 156,270

长沙国际花都 100.00% 89,603 34,877 79,162 32,028

武汉春天里 100.00% - - 203 148

南昌吾悦广场 52.22% 120,405 102,197 - -

安庆吾悦广场 100.00% 89,886 52,864 - -

长春吾悦广场 99.00% 78,977 74,614 - -

金坛吾悦广场 100.00% 191,265 151,917 - -

海口吾悦广场 100.00% 75,993 74,000 - -

嵊州吾悦广场 100.00% 126 120 - -

成都吾悦广场 11.11% 43,728 32,203 - -

昆山郡尚海 40.00% 33,777 35,035 - -

南京香悦澜山 67.35% 132,645 218,417 - -

上海万科金色领域 48.11% - - 85,151 135,654

上海旭辉府 48.11% 44,454 47,786 59,707 60,901

青岛李沧 I-1 地块 50.00% 28,501 27,459 - -

上海龙湖锦辰公馆 26.94% 33,508 72,721 - -

台州吾悦广场 40.00% 43,934 52,613 - -

桐乡吾悦广场 100.00% 11,085 9,336 - -

其他项目 12,305 11,121 22,042 16,200

车位 312,747 62,290 193,673 55,808

合计 3,459,807 3,192,859 2,964,181 2,493,962

2015 年新增土地储备

占地面积 总建筑面积 可售面积 总地价（万 项目

地块名称 位置 权益比例 进度

(平方米） （平方米） （平方米） 元）

昆山花桥开发区 14-1 地块 昆山市 40.00% 79,748 255,576 191,505 60,050 在建

上海奉贤区奉城镇 44-10 地块 上海奉贤区 96.22% 57,294 102,970 59,081 21,781 在建

常熟文化片区 9 号地块

常熟市 65.00% 87,273 232,494 171,484 83,850 在建

（2015A-007)

杭州萧山新塘街道姚江岸社

杭州萧山区 60.00% 44,048 161,181 121,672 75,112 在建

区地块-萧政储出（2015）6 号

济南历城区田园新城片区 济南历城区 100.00% 98,294 373,482 292,608 37,972 前期

23 / 211

2015 年年度报告

B2-1 地块

常熟市虞山镇 2015A-010 地块 常熟市 100.00% 64,945 131,189 94,630 35,550 在建

无锡新区春江路以南、春华路

无锡新区 100.00% 36,628 82,153 60,978 16,160 在建

以西地块

松江区洞泾镇 06-01、07-01、

上海松江区 48.11% 139,685 287,116 215,906 133,943 前期

08-06&08-08、33-02 地块

杭 州 萧 山 区 萧 政 储 出

杭州萧山区 100.00% 51,255 202,676 138,552 107,736 前期

(2015)18 号地块

青浦区盈浦街道城中南路东

上海青浦区 96.22% 26,654 55,428 25,862 51,800 前期

侧地块

苏州吴江太湖新城地块 苏州吴江区 50.00% 68,292 217,814 165,066 55,522 前期

南京栖霞区金马路地铁站上

南京栖霞区 96.22% 70,321 142,608 103,673 206,000 前期

盖物业北侧 G41 地块

南京江宁区禄口街道越秀路

南京江宁区 69.00% 90,610 237,596 175,524 69,000 前期

以北 G47 地块

青浦区盈浦街道胜利路西侧

上海青浦区 96.22% 20,894 50,323 34,395 68,200 前期

03-04 地块

青浦区盈浦街道胜利路西侧

上海青浦区 96.22% 25,324 81,292 52,164 50,500 前期

01C-03 地块

南京栖霞区经天路站南侧一

南京栖霞区 96.22% 56,890 89,550 64,707 117,000 前期

号 G50 地块

苏州红树湾东侧地块一

苏州吴江区 100.00% 66,281 244,254 186,209 63,365 前期

WJ-J-2015-046

苏州红树湾东侧地块二

苏州吴江区 100.00% 51,881 191,187 145,753 49,598 前期

WJ-J-2015-047

苏州红树湾东侧地块二

苏州吴江区 100.00% 29,820 110,025 83,958 31,550 前期

WJ-J-2015-048

苏州红树湾东侧地块二

苏州吴江区 100.00% 46,601 171,942 131,204 49,304 前期

WJ-J-2015-049

武汉东西湖

武汉东西湖区金银湖街地块 100.00% 58,172 166,936 136,687 16,861 前期

区

杭州萧山北干街道萧政储出

杭州萧山区 100.00% 77,096 265,814 186,417 88,900 前期

(2015)30 号地块

松江区永丰街道 H 单元 40-05

上海松江区 26.94% 26,983 47,470 43,570 32,600 在建

地块

常熟文化片区 4 号地块

常熟市 10.00% 82,469 255,431 197,926 75,450 在建

（2015A-006)

松江区洞泾镇 06-08、07-05、

上海松江区 48.11% 194,032 225,344 178,158 186,057 前期

08-01、27-02 地块

台州黄岩城区江北片桔源街

台州市黄岩

北侧、贡桔街西侧地块（A 地 40.00% 21,352 64,232 47,456 16,930 在建

区

块）

台州黄岩城区江北片桔源街

台州市黄岩

北侧、贡桔街东南侧地块（B 40.00% 20,085 60,064 45,286 17,050 在建

区

地块）

台州黄岩城区江北片大桥路

台州市黄岩

西侧、桔源街北侧地块（C 地 40.00% 53,047 416,528 206,750 73,820 前期

区

块）

成都市龙泉

成都龙泉驿地块 11.11% 120,702 688,860 428,082 57,937 在建

驿区

常州市金坛

金坛地块 100.00% 125,156 450,151 233,897 15,957 在建

区

桐乡地块 嘉兴桐乡市 99.00% 121,856 458,642 249,218 48,500 在建

宁波市镇海

宁波吾悦广场 A 地块 99.00% 88,577 276,670 209,684 34,005 前期

区

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2015 年年度报告

宁波市镇海

宁波吾悦广场 B 地块 99.00% 76,967 268,302 96,375 29,046 前期

区

宁波市镇海

宁波吾悦广场 C 地块 100.00% 52,990 165,762 124,340 18,994 在建

区

衢州市柯城

衢州（2015）9 号地块 100.00% 85,350 346,487 164,154 23,180 前期

区

嵊州吾悦广场住宅地块 绍兴嵊州市 100.00% 61,691 281,431 227,843 44,700 在建

嵊州吾悦广场商业地块 绍兴嵊州市 100.00% 67,830 284,511 119,153 33,300 前期

镇江丁卯地块 镇江新区 100.00% 101,914 517,737 293,417 29,500 在建

义乌市江东

义乌市江东路 A 地块 50.00% 73,833 436,144 229,145 100,900 前期

街道

晋江市陈埭

晋江鞋都地块 100.00% 104,744 349,624 176,491 36,650 前期

镇

丹阳经济开

丹阳吾悦广场地块 99.00% 4,365 15,277 10,694 1,310 在建

发区

丹阳经济开

丹阳华府三期 D 地块 99.00% 31,899 44,480 36,838 9,570 在建

发区

合计 2,863,846 9,506,754 6,156,511 2,375,209

注：（1）以上项目可能因引进合作方共同开发等原导致公司在中所占的权益比例发生变化。

（2）以上项目可售面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调整会导致该数据在项目

的整个生命周期内出现变化。

(一) 主营业务分析

利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）

营业收入 23,568,793,145 20,674,198,043 14.00

营业成本 17,250,341,611 15,273,023,076 12.95

销售费用 787,267,069 613,098,487 28.41

管理费用 873,412,077 653,485,506 33.65

财务费用 130,904,025 52,137,056 151.08

经营活动产生的现金流量净额 -957,155,648 3,495,004,590 -127.39

投资活动产生的现金流量净额 -797,932,719 -3,055,794,450 73.89

筹资活动产生的现金流量净额 3,032,144,271 -1,643,507,507 284.49

1. 收入和成本分析

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况

营业收入 营业成本 毛利率

毛利

分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 比上年

率（%）

减（%） 减（%） 增减（%）

房地产开 22,974,070,523 17,011,519,692 25.92 13.88 13.25 增加

发销售 1.62 个

百分点

主营业务分地区情况

毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增

分地区 营业收入 营业成本

（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 减（%）

常州 5,085,995,843 4,183,196,610 17.75 -15 -10 减少 4.38 个百分

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2015 年年度报告

点

南京 增加 8.38 个百分

4,217,221,504 2,972,368,159 29.52 108 86

点

上海 减少 10.74 个百

2,526,438,603 1,885,786,069 25.36 -54 -46

分点

苏州 增加 7.11 个百

7,662,441,397 5,144,624,335 32.86 83 65

分点

无锡 减少 22.04 个百

261,157,261 291,868,336 -11.76 -82 -78

分点

杭州 增加 9.01 个百分

681,082,320 619,695,423 9.01 - -

点

镇江 增加 27.01 个百

2,200,263,787 1,605,921,851 27.01 - -

分点

长沙 减少 2.61 个百分

330,569,264 297,483,892 10.01 -38 -36

点

其他 减少 126.84 个百

8,900,544 17,970,554 -101.90 -98 -96

分点

合计 22,974,070,523 17,018,915,228 14 13

(2). 成本分析表

单位：元

分行业情况

本期占 本期金额

成本 上年同期占

分行 总成本 较上年同 情况

构成 本期金额 上年同期金额 总成本比例

业 比例 期变动比 说明

项目 (%)

(%) 例(%)

房地 结算收

产开 入增加，

17,011,519,692 98.62 15,027,329,087 98.39 13.20%

发销 成本增

售 加

2. 费用

单位：元

变动比例

科目 本期数 上年同期数 主要变动原因

（%）

销售

787,267,069 613,098,487 28.41 销售收入增加，销售费用上升

费用

管理

873,412,077 653,485,505 33.65 管理人员增加，薪资等相关支出增加

费用

财务

130,904,025 52,137,056 151.08 未能资本化的公司债利息增加

费用

3. 研发投入

不适用

4. 现金流

单位：元

变动比例

科目 本期数 上年同期数 主要变动原因

（%）

经营活动产生的现 土地支出增加，导致现

-956,107,112 3,495,004,590 127.36

金流量净额 金流入增加

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2015 年年度报告

投资活动产生的现 持有物业数目增加，导

-798,981,254 -3,055,794,450 -73.85

金流量净额 致现金流出增加

2015 年 11 月发行 30 亿

筹资活动产生的现 的公司债及 20 亿的私募

3,032,144,271 -1,643,507,507 -284.49

金流量净额 债，导致筹资活动现金

流入增加

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

资产及负债状况

单位：元

本期期末 上期期末 本期期末金

数占总资 数占总资 额较上期期

项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明

产的比例 产的比例 末变动比例

（%） （%） （%）

筹资活动现

货币资金 6,469,420,829 9.54 5,082,813,469 9.94 27.28

金流入增加

应收房款收

应收账款 5,605,670 0.01 11,375,913 0.02 -50.72

回

对合作项目

其他应收款 3,840,530,474 5.66 2,308,359,362 4.52 66.37

投入增加

住宅维修基

长期应收款 119,792,898 0.18 98,107,795 0.19 22.10

金增加

新增合营企

长期股权投资 2,189,360,310 3.23 907,371,900 1.78 141.40 业，股权投

资余额增加

自持在建物

投资性房地产 10,854,000,000 16.01 5,936,000,000 11.61 82.85

业数量增加

新增上海办

公楼及金东

固定资产 1,928,734,816 2.84 711,603,652 1.39 171.04

方养老地产

设施等

新增金东方

无形资产 79,180,141 0.12 45,029,186 0.09 75.84 养老地产等

土地使用权

上期购买的

办公楼转入

其他非流动资产 367,247,647 0.54 1,245,683,568 2.44 -70.52 固定资产及

投资性房地

产

归还到期银

短期借款 161,000,000 0.24 1,878,439,332 3.68 -91.43

行借款

银行承兑汇

应付票据 451,523,230 0.67 452,309,758 0.88 -0.17

票减少

新增 30 亿

公司债及 20

应付利息 140,220,695 0.21 105,085,066 0.21 33.44

亿私募债期

末应付利息

新增银行长

长期借款 4,237,167,500 6.25 3,795,900,000 7.43 11.62

期借款

新增 30 亿

应付债券 6,949,013,010 10.25 1,981,419,068 3.88 250.71

公司债及 20

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2015 年年度报告

亿私募债

持有物业公

递延所得税负债 721,783,286 1.06 651,272,695 1.27 10.83 允价值增加

的影响

(四) 行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。

2. 报告期内房地产开发投资情况

详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。

3. 报告期内房地产销售情况

详情请见本节“二、报告期内主要经营情况”。

4. 报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

租金收入

出租房地产 是否采用

序 出租房地产的 /房地产

地区 项目 经营业态 的建筑面积 公允价值

号 租金收入 公允价值

(平方米) 计量模式

(%)

商铺及购

1 上海 青浦吾悦广场 127,398.80 39,312,440.14 是 3.30

物中心

商铺及购

2 苏州 吴江吾悦广场 113,188.85 4,760,984.65 是 0.68

物中心

张家 张家港吾悦广 商铺及购

3 126,614.56 7,500,725.79 是 0.78

港 场 物中心

商铺及购

4 镇江 丹阳吾悦广场 136,590.00 735,733.00 是 0.08

物中心

商铺及购

5 常州 武进吾悦广场 196,524.78 52,702,371.10 是 3.37

物中心

商铺及购

6 常州 吾悦国际广场 142,556.43 47,889,561.61 是 2.73

物中心

(五) 报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额

15,639,465,018 7.26% 1,025,716,668

期末融资总额（亿元） 156.39

其中：银行贷款（亿元） 50.32

关联方借款（亿元） 36.58

基金融资（亿元）

公司债券（亿元） 69.49

债务融资加权平均成本（%） 7.18

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2015 年年度报告

最高项目融资成本（%） 10.10

利息资本化金额（亿元） 10.26

利息资本化率（%） 7.84

(六) 其他说明

□适用√不适用

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2015 年年度报告

(七) 投资状况分析

1、重大的股权投资

股

占该公

所持对象 最初投资金额 持有数量 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者 会计核 份

司股权

名称 （元） （股） （元） （元） 权益变动（元） 算科目 来

比例（%）

源

苏 州 银 行 156,000,000 30,000,000 1 170,000,000 6,000,000 -13,000,000 可供出

收

股份有限 售金融

购

公司 资产

2、 重大的非股权投资

不适用

3、 以公允价值计量的金融资产

单位：元

项目名称 期初余额 期末余额 当期变动

苏州银行股份有限公司 1%股权 183,000,000 170,000,000 -13,000,000

上海景盈投资管理合伙企业 6.18%股权 5,186,605 5,186,605 -

上海伍翎投资中心（有限合伙）5.26%股权 50,000,000 50,000,000 -

昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙）

21,442,308 7,698,657 -13,743,651

2.72%股权

(八) 重大资产和股权出售

不适用

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2015 年年度报告

(九) 主要控股参股公司分析

单位：元

子公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润

常州新城房产开发有 常州新城首府

房地产开发 1,100,000,000 5,701,722,233 1,728,196,432 497,098,191 1,584,741,998 1,595,221,478

限公司 常州新城公馆

常州新龙创置房地产

房地产开发 常州清水湾 350,000,000 851,577,369 479,374,411 490,939,900 8,996,654 6,951,005

开发有限公司

常州鼎佳房地产开发

房地产开发 常州玉龙湾 10,000,000 33,513,270 21,200,886 59,543 6,776,406 5,021,623

有限公司

常州新城东郡房地产

房地产开发 常州公园壹号 10,000,000 30,733,156 28,124,307 40,000 -1,897,767 -2,086,455

开发有限公司

常州新城置地房地产

房地产开发 常州尚东区 10,000,000 31,006,673 29,269,673 116,000 50,552 37,769

开发有限公司

常州万方新城房地产

房地产开发 常州新城帝景 650,000,000 2,762,048,400 801,188,201 944,867,423 143,502,146 105,649,661

开发有限公司

常州新城东昇房地产 常州公园壹号三

房地产开发 10,000,000 142,358,977 121,661,094 24,439,488 -1,569,391 -1,250,617

开发有限公司 四期

常州新城金郡房地产

房地产开发 常州新城金郡 777,780,000 1,072,687,638 891,100,356 578,286,623 2,595,409 2,054,509

有限公司

常州新城万佳房地产

房地产开发 常州新城域 50,000,000 158,113,093 89,712,295 5,989,666 -4,596,216 -3,447,225

开发有限公司

常州新城创佳房地产

房地产开发 常州香悦半岛 520,000,000 495,187,353 435,824,414 90,982,479 -14,008,513 -10,484,379

开发有限公司

常州市恒福置业有限

房地产开发 常州香溢紫郡 20,000,000 259,477,615 76,228,950 680,313,511 62,042,400 46,534,318

公司

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2015 年年度报告

金坛市新城万郡置业 谢桥村万建塘

房地产开发 10,000,000 60,534,740 9,854,948 2,196,390 339,956 377,677

有限公司 项目

常州新城瑞壹国际酒

酒店管理 酒店管理 1,000,000 3,576,199 -6,975,662 12,104,693 -6,276,840 -4,914,818

店有限公司

常州新城嘉睿置业有

房地产开发 - 392,017,620 -4,380 - -5,840 -4,380

限公司

江苏金东方颐养园置

房地产开发 老年公寓 500,000,000 966,351,934 489,474,817 159,493 -8,683,376 -7,249,137

业有限公司

内科、呼吸内科、

心血管内科、神经

常州金东方医院有限 卫生、体育和社

内科、外科、泌尿 30,000,000 323,377,454 29,989,892 - -13,478 -10,108

公司 会福利业

外科、骨科、肿瘤

科

康复医学科、内

常州金东方护理院有 卫生、体育和社

科、临终关怀科、 30,000,000 217,573,046 29,996,518 - -4,642 -3,482

限公司 会福利业

医学检验科

上海新城创置房地产

房地产开发 上海新城盛景 10,000,000 87,562,275 83,669,342 4,809,450 2,019,265 1,504,624

有限公司

上海新城万嘉房地产

房地产开发 上海新城悠活城 411,000,000 7,184,392,785 753,274,553 85,106,398 730,256,291 735,469,907

有限公司

上海新城创域房地产

房地产开发 上海洪德路项目 900,000,000 4,218,945,082 977,160,003 1,031,815,601 86,530,018 64,661,147

有限公司

上海东郡房地产开发

房地产开发 上海碧翠园 10,000,000 727,724,871 321,768,989 181,737,527 54,127,344 40,450,411

有限公司

上海新城创佳置业有

房地产开发 上海新城金郡 760,000,000 2,134,098,473 874,312,103 62,596,740 -3,889,746 -1,829,987

限公司

上海新城创宏房地产 房地产开发 上海尚上城 10,000,000 129,767,673 24,324,734 106,167,854 17,456,805 13,381,226

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2015 年年度报告

有限公司

上海新城宝郡置业有

房地产开发 上海昱翠园 360,000,000 476,370,089 420,739,079 101,304,840 42,369,380 31,922,524

限公司

上海新城金郡房地产

房地产开发 上海新城忆华里 820,000,000 1,243,110,174 1,024,237,273 73,007,931 36,875,523 27,627,107

有限公司

上海富铭房地产开发 上海嘉定 A11-4

房地产开发 638,000,000 932,219,688 789,520,702 927,218,667 144,140,033 108,035,324

有限公司 地块

上海新城松郡房地产

房地产开发 上海水云间 470,000,000 1,639,382,306 450,960,986 - -21,845,230 -16,336,249

有限公司

南通新城创置房地产

房地产开发 南通香溢紫郡 850,000,000 1,620,684,725 832,778,799 - -11,528,747 -8,687,802

有限公司

上海嘉定华锐置业有

房地产开发 上海香溢荟苑 350,000,000 1,644,702,858 331,851,945 - -19,169,015 -14,365,086

限公司

上海新城创贤房地产

房地产开发 上海奉城镇项目 245,000,000 876,151,893 237,040,803 - -10,578,583 -7,959,197

有限公司

上海松睿房地产开发

房地产开发 10,000,000 984,240,551 8,007,913 - -1,989,449 -1,992,087

有限公司

上海创泽房地产开发

房地产开发 10,000,000 518,021,653 10,001,975 - 2,633 1,975

有限公司

上海复域商业经营管

商业管理 商业管理 10,000,000 9,999,985 9,994,985 - -6,687 -5,015

理有限公司

上海迪裕商业经营管

商业管理 商业管理 20,000,000 20,001,406 19,991,406 - -11,459 -8,594

理有限公司

上海龙卿房地产开发

房地产开发 - 8,941 -2,059 - -2,745 -2,059

有限公司

上海晗枚房地产开发

房地产开发 - 8,941 -2,059 - -2,745 -2,059

有限公司

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2015 年年度报告

上海拓裕房地产开发 上海城中南路项

房地产开发 - - - - - -

有限公司 目

投资管理、资产管

上海嘉牧投资管理有

租赁服务 理、物业管理、商 586,000,000 1,112,180,319 677,640,454 - 122,187,272 91,640,454

限公司

务信息咨询

南京新城创置房地产

房地产开发 南京湖北路项目 120,000,000 513,324,736 150,455,124 2,644,827 479,008 356,389

有限公司

南京新城创嘉房地产

房地产开发 18,000,000 17,978,532 17,978,532 - 717 -4,238

有限公司

南京新城万嘉房地产

房地产开发 南京新城金郡 311,000,000 6,662,745,108 288,946,981 555,800 34,493,981 34,251,122

有限公司

南京新城允升房地产

房地产开发 南京香溢紫郡 860,000,000 1,617,173,191 1,232,633,568 2,369,829,815 472,074,136 354,371,395

有限公司

南京新城创隆房地产

房地产开发 南京珑湾花园 550,000,000 4,935,421,620 780,924,914 1,845,128,570 358,611,083 269,474,350

有限公司

南京新城万顺房地产

房地产开发 南京花漾紫郡 30,000,000 1,239,649,419 17,854,715 - -14,735,010 -12,145,285

有限公司

南京新城创锦房地产

房地产开发 南京金马路地块 30,000,000 1,032,523,429 29,212,943 - -1,049,410 -787,058

有限公司

南京新城创汇房地产

房地产开发 南京经天路地块 - - - - - -

有限公司

苏州新城万嘉房地产

房地产开发 苏州翡翠湾 100,000,000 489,433,718 130,615,797 4,285,364 308,975 3,731,259

有限公司

昆山新城创置发展有

房地产开发 昆山新城域 290,000,000 375,988,631 345,478,230 800,000 -6,882,820 -5,189,454

限公司

苏州新城创佳置业有

房地产开发 苏州新城金郡 20,200,000 3,707,785,841 330,636,001 190,447,830 60,309,702 40,742,012

限公司

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2015 年年度报告

昆山新城创宏房地产

房地产开发 苏州香溢紫郡 460,000,000 543,914,675 425,085,830 386,991,571 21,389,500 14,778,472

有限公司

昆山新城创域房地产

房地产开发 昆山柏丽湾 300,000,000 620,483,227 299,746,080 731,817,848 5,215,183 3,949,279

有限公司

苏州新城创恒房地产

房地产开发 苏州新城公馆 300,000,000 921,908,285 588,088,501 1,662,038,802 343,252,462 258,264,068

有限公司

苏州新城创盛置业有

房地产开发 苏州红树湾 30,000,000 1,898,018,899 266,632,969 1,428,798,407 282,043,122 211,459,556

限公司

昆山新城万龙房地产

房地产开发 10,000,000 156,010,118 36,227,131 - 6,000,997 6,000,997

发展有限公司

常熟新城创宏房地产

房地产开发 常熟香溢璟庭 200,000,000 666,844,236 196,801,571 - -4,256,490 -3,198,429

有限公司

无锡新城万嘉置业有

房地产开发 无锡盛世新城 420,500,000 551,523,685 444,519,633 4,147,400 -1,766,827 -1,304,661

限公司

无锡新城创置房地产

房地产开发 无锡尚东雅园 500,000,000 990,143,982 492,439,061 196,393,343 17,177,955 13,167,986

有限公司

无锡新恒置业有限公

房地产开发 无锡金峻苑 210,000,000 318,227,961 204,276,322 - -3,252,828 -2,430,489

司

杭州新城创宏房地产

房地产开发 杭州山语苑 400,000,000 667,323,464 325,897,320 681,082,320 -57,478,368 -43,239,813

开发有限公司

杭州新城鼎宏房地产 杭州申花蓝孔雀

房地产开发 356,500,000 2,170,701,143 337,495,282 - -21,558,037 -16,173,057

开发有限公司 地块

杭州新城创盛房地产

房地产开发 杭州西溪逸境 100,000,000 1,380,947,734 65,297,825 - -28,344,882 -21,327,916

开发有限公司

杭州新城鼎佳房地产

房地产开发 杭州香悦半岛 36,750,000 937,258,905 32,088,838 - -6,121,753 -4,661,162

开发有限公司

杭州松睿实业有限公 房地产开发 - 69,984 -140,016 - -186,688 -140,016

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2015 年年度报告

司

杭州新城创佳房地产 杭州萧山区 18 号

房地产开发 - 773,464 -9,062 - -12,083 -9,062

开发有限公司 地块

青岛新城创置房地产

房地产开发 10,000,000 814,713,519 4,795,494 - -5,205,853 -5,154,390

有限公司

济南天鸿永业房地产

房地产开发 济南香溢紫郡 520,000,000 723,549,146 483,990,441 - -38,279,178 -26,369,407

开发有限公司

济南历城区田园

济南天鸿永天房地产

房地产开发 新城片区 B2-1 地 100,000,000 453,298,281 99,217,023 - -1,043,896 -782,977

开发有限公司

块

武汉新城创置置业有

房地产开发 武汉新城璟悦城 9,000,000 2,119,400,697 -14,698,014 - -29,198,127 -22,003,928

限公司

武汉鑫瑞隆祥置业有 武汉东西湖区金

房地产开发 10,000,000 198,218,599 16,803,440 - - -

限公司 银湖街地块

常州新城万嘉建筑设

设计服务 设计服务 3,000,000 16,859,878 15,354,181 16,247,288 389,677 328,763

计事务所有限公司

常州嘉驰汽车配件有

限公司(原名：常州嘉 汽车零配件设 汽车零配件设计、

15,000,000 15,087,259 15,087,259 - -350 -2,019

枫市场调查有限公 计、制造与销售 制造与销售

司)

常州万嘉置业咨询有 房地产代理与咨

置业咨询服务 1,000,000 15,328,415 3,208,492 36,469,301 357,196 409,132

限公司 询

常州嘉枫市场调查有 市场调查、营销

调查、营销策划 5,000,000 178,157,450 3,954,096 4,481,637 113,475 85,481

限公司 策划

常州新城资产经营管 资产经营管理、租

资产管理 1,000,000 892,131 -495,856 463,338 289,218 218,039

理有限公司 赁

常州福隆房地产开发 房地产开发 御景湾 220,000,000 285,488,136 219,736,467 17,278,490 -36,055,156 -26,943,199

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2015 年年度报告

有限公司

常州新城万博置业有

房地产开发 国际广场 165,000,000 236,093,252 207,176,318 258,948,428 14,027,055 10,434,041

限公司

新城万博置业有限公

房地产开发 投资 680,000,000 11,643,048,870 772,663,205 - -7,775,752 -8,380,547

司

常州新城宏业房地产

房地产开发 吾悦广场 780,000,000 1,117,553,798 944,013,270 647,718,031 85,140,914 63,673,192

有限公司

常州新城科达投资咨

咨询服务 咨询服务 500,000 497,059 497,059 - 1,250 937

询有限公司

常州新城经典建筑设

设计股务 设计股务 500,000 6,689,932 2,187,585 - -479 -359

计有限公司

常州新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 95,688,524 -22,707,587 49,359,637 -6,599,441 -3,689,799

理有限公司

无锡新城万博置业有

房地产开发 无锡家艺中心 10,000,000 455,544,502 -59,284,910 61,254,863 -86,381,820 -64,784,907

限公司

长沙新城万博置业有

房地产开发 国际花都 420,000,000 1,074,821,810 416,260,910 331,250,769 -1,472,047 -968,359

限公司

常州吾悦国际广场商

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 17,711,527 -4,249,385 32,980,408 139,770 -98,040

业管理有限公司

武汉新城宏盛置业有

房地产开发 武汉春天里 400,000,000 428,559,993 415,551,687 8,900,544 -19,416,125 -14,585,654

限公司

常州万盛商业管理有

商业经营管理 商业经营管理 450,000,000 1,979,118,792 784,753,271 47,970,062 -8,943,140 -14,684,347

限公司

常州汇盛房地产发展

房地产开发 常州春天里 180,801,625 479,848,686 180,079,732 - -191,630 -143,722

有限公司

常州悦盛房地产发展

房地产开发 常州春天里 612,000,000 805,158,237 584,401,996 920,325,875 -46,537,630 -34,797,994

有限公司

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2015 年年度报告

常州卓盛房地产发展

房地产开发 常州春天里 303,309,490 404,500,442 302,603,018 - -17,699 -13,274

有限公司

豪泰环球有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -19,480 - -9,189 -9,189

镇江凯盛房地产发展

房地产开发 尚上城 364,000,000 571,260,003 324,628,742 468,749,196 -32,712,355 -24,563,695

有限公司

苏州凯拓房地产发展

房地产开发 吾悦广场 138,938,100 1,166,529,934 289,225,382 371,473,003 89,296,553 67,131,286

有限公司

苏州博盛房地产发展

房地产开发 吾悦广场 710,015,400 1,403,991,660 944,053,165 1,365,708,072 331,527,930 248,326,499

有限公司

昇创有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -19,337 - -9,189 -9,189

香港鼎盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 789,221,114 -196,909,528 - -119,849,506 -119,849,506

司

香港恒宇发展有限公

投资公司 投资公司 1 858,826,854 -91,798,016 - -51,541,030 -51,541,030

司

苏州吾悦商业管理有

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 11,093,565 3,348,139 9,860,351 -2,107,111 -1,482,995

限公司

茂源控股有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -29,420 - -9,460 -9,460

张家港鼎盛房地产有

房地产开发 吾悦广场 734,537,760 3,051,336,495 1,222,177,522 1,533,369,521 545,573,872 407,635,686

限公司

优力有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -29,420 - -9,460 -9,460

丹阳新城宏盛房地产

房地产开发 吾悦华府 589,328,000 2,472,922,259 998,108,068 1,732,250,324 458,473,472 343,308,471

发展有限公司

香港卓盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 1,323,061,537 -159,521,804 - -110,318,687 -110,318,687

司

香港益盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 606,979,590 -104,370,605 - -67,764,718 -67,764,718

司

香港汇盛发展有限公 投资公司 投资公司 7,951,000 8,050,772 7,950,772 - -228 -228

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2015 年年度报告

司

上海吾悦投资管理有

投资公司 投资公司 10,000,000 960,151,476 10,012,171 - 17,616 13,212

限公司

南昌新城悦盛房地产

房地产开发 吾悦广场 1,164,128,900 3,914,269,388 1,258,929,993 - 58,409,167 43,318,378

发展有限公司

香港吾悦发展有限公

投资公司 投资公司 16,093,000 3,082,504,432 16,066,011 - -25,169 -25,169

司

香港恒轩发展有限公

投资公司 投资公司 1,036,710,881 1,237,659,238 966,443,200 - -46,451,980 -46,451,980

司

长春新城悦盛房地产

房地产开发 吾悦广场 232,197,840 2,100,751,289 247,451,096 - 22,967,723 17,081,776

发展有限公司

香港创隆发展有限公

投资公司 投资公司 79 139,057,623 -78,528,394 - -29,201,776 -29,201,776

司

丹阳新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 18,564,550 4,912,162 2,482,957 -139,503 -87,838

理有限公司

张家港新城吾悦商业

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 16,714,221 4,616,023 6,573,199 -513,339 -383,977

管理有限公司

安庆新城悦盛房地产

房地产开发 吾悦广场 100,000,000 1,449,268,034 161,154,366 - 83,035,184 61,893,563

发展有限公司

新城商业管理有限公

商业经营管理 商业经营管理 50,000,000 1,147,864,068 9,383,864 - -54,004,320 -40,616,136

司

常州新城宏昊商业管

商业经营管理 商业经营管理 20,000,000 2,026,816,316 547,947,876 - 19,859,724 14,882,913

理有限公司

南昌新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 5,042,681 4,972,681 - -36,425 -27,319

理有限公司

安庆新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 4,978,658 4,978,658 - -28,456 -21,342

理有限公司

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2015 年年度报告

长春新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 9,981,110 9,981,063 - -25,249 -18,937

理有限公司

金坛新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 10,331,558 9,981,558 - -24,589 -18,442

理有限公司

海口新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 100,000,000 1,686,713,967 134,655,368 - 46,274,986 34,655,368

发展有限公司

台州新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 1,000,000,000 1,545,494,554 888,082,595 - -15,560,992 -11,917,405

发展有限公司

金坛新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 335,000,000 2,574,779,911 390,201,802 - 73,852,111 55,201,802

发展有限公司

成都新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 900,000,000 2,011,989,041 989,713,769 - -12,997,968 -10,286,231

发展有限公司

永康企业有限公司 投资公司 投资公司 1 2 1 - - -

永胜创投有限公司 投资公司 投资公司 1 2 1 - - -

尊锋投资有限公司 投资公司 投资公司 1 2 1 - - -

香港禧盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 628,793,069 -25,694,568 - -25,694,569 -25,694,569

司

香港瑞盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 306,578,253 -7,383,105 - -7,383,105 -7,383,105

司

香港泽盛发展有限公

投资公司 投资公司 1 818,089,028 -10,972 - -10,973 -10,973

司

桐乡卓盛房地产发展

房地产开发 吾悦广场 278,171,515 673,090,514 291,213,431 - 17,472,313 13,041,917

有限公司

衢州新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 50,000,000 429,238,946 73,607,629 - 31,638,105 23,607,629

发展有限公司

台州市黄岩新城吾悦

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 9,996,215 9,996,215 - -5,046 -3,785

商业管理有限公司

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2015 年年度报告

宁波新城万博房地产

房地产开发 吾悦广场 100,000,000 678,040,177 94,978,177 - -6,058,598 -5,021,823

发展有限公司

宁波凯拓房地产发展

房地产开发 吾悦广场 140,999,696 540,998,548 140,998,548 - -1,531 -1,148

有限公司

成都新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 9,985,937 9,985,937 - -18,750 -14,063

理有限公司

海口新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 11,400,398 9,945,013 - -73,316 -54,987

理有限公司

嵊州新城禧盛房地产

房地产开发 吾悦广场 623,080,945 1,034,820,274 619,178,879 - -5,199,066 -3,902,066

有限公司

镇江悦盛房地产有限

房地产开发 吾悦广场 305,988,736 370,654,132 305,883,384 - -140,468 -105,351

公司

桐乡新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 9,999,165 9,999,165 - -1,113 -835

理有限公司

宁波新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 10,000,000 10,000,000 10,000,000 - - -

理有限公司

衢州新城吾悦商业管

商业经营管理 商业经营管理 - - - - - -

理有限公司

常州新城万盛房地产

房地产开发 生活广场 100,000,000 134,123,972 123,289,433 5,250,919 -11,894,045 -8,998,802

有限公司

上海青浦新城吾悦商

商业经营管理 商业经营管理 5,000,000 24,550,587 4,331,795 28,796,940 -1,273,440 -29,161

业管理有限公司

义乌吾悦房地产发展

房地产开发 吾悦广场 19,607,900 1,042,074,961 775,439 - -1,033,868 -775,439

有限公司

江苏新城地产股份有

房地产开发 1,593,187,200 12,732,919,232 5,466,307,397 252,817,087 3,063,532,485 3,057,757,094

限公司

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2015 年年度报告

(十) 公司控制的结构化主体情况

无

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

展望 2016 年，房地产行业将进入增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期，“三

期叠加”将对行业构成一定压力，但在经济增速下滑之际，房地产行业仍将被视为经济的“稳定

器”。在“大消费”概念下，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给,促进消费总量提高和消费

升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，这也有利于提高房地产市场景气度。

短期来看，2016 年的政策基调是“继续宽松”，一线及优质二线城市政策趋紧，中西部区域

性中心城市将获政策倾斜；中期来看，房地产行业将进入“存量”与“增量”并行时代，“金融”

与“互联网”将成为最重要的两大基础工具；中长期来看，市场需要通过制度改革培育去库存新

动力。

公司预计 2016 年上半年的房地产市场依然会延续 2015 年以来的上升行情，但在人口红利逐

渐减退和去库存的背景下，行业各指标强势反弹的可能性不大，下半年或出现平稳调整，城市分

化将进一步加剧。在高库存的现实压力和“有供有限”政策指导下，公司预计全行业土地购置面

积不会出现大幅波动，土地购置规模将与 2015 年持平，但土地购置指标会在城市间加深分化，尤

其是在二线城市中分化特征显著。

(二) 公司发展战略

公司在未来五年将开启住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时

理智选取优质地块进行商业综合体的开发运营。在住宅地产方面，公司计划形成以“上海为中枢，

长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方面，

公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发，争取至 2017 年进入国内商业地产的第一

梯队。为此，公司分别制定了品牌策略、市场和业务开拓策略、人力资源策略、合作伙伴策略、

风险管控策略等，为实现上述发展目标提供保障。

1、 品牌策略

坚持“新城”核心品牌战略，秉承“让幸福变得简单”的企业使命，以品质至上、以发展为

纲、以责任为先、以和谐为本，进一步巩固和提升品牌价值，强化公司的核心竞争优势。

2、 市场和业务开拓策略

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2015 年年度报告

启动全国化布局进程，一方面在巩固现有长三角核心区域布局的基础上进行深耕，另一方面

按照既定的投资战略布局进行区域扩张。在投资方式上，以招拍挂为主，获取高周转项目；同时

辅以合作开发、兼并收购等其他投资方式。

3、 人力资源策略

优化人力资源配置，创新人才培养模式，加大人力资源投入，完善绩效考评，优化激励考核，

做好人才的招聘、培养和留用工作，通过内部培养和外部引进相结合的方式，构建高素质人才队

伍，为公司的发展提供人力资源保障。

4、 合作伙伴策略

房地产行业是资源整合型行业，战略合作伙伴建设是公司壮大规模的基础。公司实现 A 股上

市后，将坚决贯彻分类和分级建设的战略合作伙伴管理策略，构建融资、规划、设计、工程、景

观、商户等各类战略合作伙伴集群，并从机制上予以保障，真正构建一批与公司共同成长、互利

共赢的战略合作伙伴群。

5、 风险管控策略

稳健经营、科学管理是公司发展的保障。公司将建立健全风险控制体系，全面梳理业务流程，

及时修订、完善相应规章制度；寻找风险控制盲区，客观评估风险发生的概率及影响程度，明确

风险应对措施；并辅以合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形

成长效风险管控机制。

(三) 经营计划

2016 年，集团将在“融合发展，坚持质量增长；战略引领，重塑企业内核”的经营方针指导下，

实现组织、管理、文化的大融合，坚守主营业务，提高增长质量，重点提升销售型物业的盈利，

持有型物业的资产升值，服务的延展和增值。2016 年公司将启动未来五年战略咨询，明确未来公

司发展的战略路径，并且重构企业的核心竞争力。

公司将不断加强产品及管理标准化，实现系统复制能力提升；提升投资拓展精度，平衡公司

战略、利润、规模诉求前提下优化区域布局；推动优资产模型研究及项目落地；提升设计研发能

力，在标准化大前提下进行区域性创新；总部与城市公司（项目公司）职能与权责清晰，责任主

体的唯一性与具象化；实现工程管理的速度与质量的提升，基础管控能力加强，大力推动战略集

采；提升成本管控，完善成本大数据体系建设与动态更新，推动全员责任成本管理；着力提升商

铺营销核心能力建设，去库存，调结构；强化执行力，建立以现金流管控为核心的计划管理体系；

全面实现信息化管理，构建主数据系统，基于风险管控与效率提升进行流程优化；强化资源匹配，

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2015 年年度报告

做好关键岗位和高能级人才的招聘，完善人才梯队建设；加强财务融资，降低财务成本，提高资

金使用效率；促进品牌提升，从战略层面提升客户满意度；加强内部审计机制建设，促进规范运

营与管理。

2016 年，公司计划新开工项目 35 个，新开工建筑面积 622.66 万平方米，其中，住宅项目 336.32

万平方米，商业综合体项目 286.34 万平方米。公司计划竣工项目 30 个，建筑面积约 469.29 万平

方米，其中，住宅项目 197.88 万平方米，商业综合体项目 271.41 万平方米。

2016 年公司计划开工项目一览表

序 项目名称 地理位置 权益比例 占地面积 2016 年开工 开工时间 竣工交付时

号 （平方米） 总建筑面积 间

（平方米）

1 常州公馆四期 B 区 常州武进区 95.80% 49,772.00 174,937.40 2016 年 3 月 2019 年 9 月

2 南京香悦澜山三期 南京栖霞区 67.35% 26,357.04 82,404.13 2016 年 4 月 2018 年 12 月

3 南京花漾紫郡二期 南京浦口高新区 96.22% 65,819.42 203,179.82 2016 年 3 月 2018 年 6 月

4 南京金马路 G41 地块 南京栖霞区 96.22% 70,321.20 157,209.00 2016 年 4 月 2018 年 6 月

5 南京越秀路 G47 地块 南京江宁区 96.22% 90,609.60 238,229.99 2016 年 3 月 2018 年 6 月

6 南京经天路 G50 地块 南京栖霞区 96.22% 56,889.60 89,550.11 2016 年 6 月 2017 年 12 月

7 南通香溢紫郡一期 C 区 南通通宁大道西 76.98% 23,178.00 76,225.00 2016 年 2 月 2017 年 12 月

8 南通香溢紫郡二期 A 区 南通通宁大道西 76.98% 41,398.99 139,853.48 2016 年 11 月 2018 年 12 月

9 上海松江洞泾地块一期 上海松江区 48.11% 30,227.90 78,767.00 2016 年 4 月 2018 年 4 月

10 上海松江洞泾地块二期 上海松江区 48.11% 48,297.00 59,959.00 2016 年 5 月 2018 年 4 月

11 上海胜利路 03-04 地块 上海青浦区 96.22% 20,893.70 50,322.99 2016 年 10 月 2018 年 6 月

12 上海胜利路 01C-03 地块 上海青浦区 96.22% 25,323.70 81,291.75 2016 年 6 月 2017 年 12 月

13 上海城中南路地块 上海青浦区 96.22% 26,654.00 67,127.00 2016 年 5 月 2017 年 12 月

14 苏州红树湾东侧 AB 地块 苏州吴江区 100.00%

39,600.00 150,000.00 2016 年 4 月 2018 年 2 月

一期

15 苏州珺未来花苑二期 苏州吴中开发区 68.00% 16,006.60 108,697.21 2016 年 1 月 2018 年 11 月

16 苏州珺未来花苑三期 苏州吴中开发区 68.00% 23,726.50 83,619.55 2016 年 3 月 2017 年 11 月

17 苏州吴江太湖新城地块 苏州吴江区 50.00% 68,292.20 217,814.00 2016 年 3 月 2018 年 3 月

18 昆山郡尚海二期 昆山花桥开发区 40.00% 35,562.00 122,888.00 2016 年 6 月 2018 年 4 月

19 萧山兴议村地块 杭州萧山区 100.00% 51,255.00 202,676.00 2016 年 3 月 2018 年 8 月

20 萧山墩里吴地块 杭州萧山区 100.00% 77,096.00 265,814.00 2016 年 10 月 2018 年 6 月

21 武汉璟悦城二期 武汉汉阳区 100.00% 47,070.59 172,251.20 2016 年 3 月 2017 年 12 月

22 航天兴隆地块 武汉东西湖区 100.00% 58,172.29 166,936.42 2016 年 2 月 2017 年 12 月

23 济南 B2-1 地块 济南历城区 100.00% 98,294.00 373,482.00 2016 年 7 月 2019 年 6 月

24 吾悦广场三期 B 常州武进区 100.00% 7,648.00 47,547.55 2016 年 4 月 2017 年 12 月

25 春天里 常州武进区 99.50% 78,886.00 256,845.00 2016 年 7 月 2017 年 12 月

26 吴江吾悦广场三期 苏州吴江区 57.75% 13,341.80 51,351.00 2016 年 6 月 2017 年 12 月

27 长沙新城国际花都六期 长沙望城区 100.00% 47,899.19 101,635.07 2016 年 6 月 2017 年 11 月

28 海口二期 海口龙华区 100.00% 38,407.00 144,378.00 2016 年 3 月 2017 年 6 月

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2015 年年度报告

29 安庆吾悦广场二期 安庆迎江区 100.00% 88,996.42 174,022.41 2016 年 3 月 2017 年 11 月

30 吾悦广场商业地块 绍兴嵊州市 100.00% 67,830.00 270,507.76 2016 年 4 月 2017 年 12 月

31 宁波吾悦广场 B 地块 宁波镇海区 99.00% 76,967.00 268,301.55 2016 年 6 月 2018 年 4 月

32 义乌吾悦广场 义乌江东街道 100.00% 73,833.00 436,144.00 2016 年 5 月 2017 年 11 月

33 晋江吾悦广场 晋江市陈埭镇 100.00% 104,744.00 349,624.00 2016 年 4 月 2018 年 5 月

34 衢州新城吾悦广场 衢州柯城区 100.00% 85,350.00 346,487.00 2016 年 1 月 2017 年 9 月

35 吾悦广场 C 地块 台州黄岩区 40.00% 53,046.72 416,528.00 2016 年 1 月 2018 年 6 月

合计 1,827,766.46 6,226,606.38

2016 年公司计划竣工项目一览表

序 占地面积 2016 年竣工总建

项目名称 地理位置 权益比例 开工时间 竣工交付时间

号 (平方米） 筑面积(平方米）

1 常州新城帝景三期 常州武进区 95.91% 44,974.00 216,465.11 2014 年 5 月 2016 年 12 月

2 尚东雅园三期 无锡新区旺庄 100.00% 53,042.60 76,431.41 2014 年 12 月 2016 年 6 月

3 南京珑湾花园二期 南京江宁区 96.22% 64,216.60 227,356.79 2014 年 6 月 2016 年 11 月

4 南京香悦澜山一期 南京栖霞区 67.35% 57,361.88 190,504.58 2014 年 11 月 2016 年 8 月

5 上海香溢璟庭二期 上海嘉定区 96.22% 32,186.10 88,180.55 2014 年 11 月 2016 年 6 月

6 上海金郡 A 四期 上海嘉定区 96.22% 18,623.10 88,435.27 2014 年 10 月 2016 年 6 月

7 上海香溢荟苑 上海嘉定区 96.22% 25,209.20 91,468.49 2014 年 12 月 2016 年 6 月

南通香溢紫郡一期 A 南通通宁大道

8 76.98% 24,280.00 89,579.25 2014 年 9 月 2016 年 6 月

区 西

9 上海水云间 上海松江区 96.22% 39,993.30 57,936.29 2015 年 1 月 2016 年 6 月

南通香溢紫郡一期 B 南通通宁大道

10 76.98% 31,639.90 111,343.00 2015 年 4 月 2016 年 12 月

区 西

11 苏州红树湾二期 A 区 苏州吴江区 70.00% 32,437.30 133,048.35 2014 年 12 月 2016 年 9 月

苏州吴中开发

12 苏州珺未来花苑一期 68.00% 34,227.00 157,656.99 2015 年 3 月 2016 年 11 月

区

13 杭州金玺钰府 杭州拱墅区 100.00% 11,018.00 35,619.80 2014 年 12 月 2016 年 6 月

14 杭州西溪逸境 杭州余杭区 100.00% 32,225.90 70,704.97 2014 年 6 月 2016 年 6 月

15 杭州峯璟 杭州余杭区 100.00% 33,598.20 78,042.23 2015 年 7 月 2016 年 12 月

16 武汉璟悦城一期 武汉汉阳区 100.00% 49,770.00 155,128.31 2015 年 6 月 2016 年 12 月

17 南昌新城吾悦广场 南昌市高新区 79.20% 102,842.00 456,513.32 2015 年 1 月 2016 年 8 月

长春新城吾悦广场项

18 长春市绿园区 99.00% 108,933.00 269,001.26 2015 年 6 月 2016 年 10 月

目

19 张家港吾悦广场 苏州张家港市 99.00% 93,920.30 275,518.00 2014 年 3 月 2016 年 12 月

20 新城尚上城 镇江丹徒区 99.00% 23,843.00 67,404.19 2015 年 3 月 2016 年 11 月

台州项目吾悦华府 1

21 台州黄岩区 40.00% 21,352.00 64,232.12 2015 年 5 月 2016 年 11 月

号

台州项目吾悦华府 2

22 台州黄岩区 40.00% 20,085.00 60,063.79 2015 年 5 月 2016 年 11 月

号

23 海口新城吾悦广场 海口龙华区 100.00% 107,108.00 370,095.00 2015 年 8 月 2016 年 12 月

24 成都吾悦广场 成都龙泉驿区 49.00% 120,702.00 478,302.00 2015 年 7 月 2016 年 12 月

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2015 年年度报告

25 安庆吾悦广场 安庆市迎江区 100.00% 191,135.84 423,254.11 2015 年 1 月 2016 年 6 月

长沙新城国际花都四

26 长沙市望城区 100.00% 29,628.60 110,919.99 2015 年 3 月 2016 年 12 月

期南区

27 金坛吾悦广场 常州市金坛区 100.00% 125,156.00 125,203.43 2015 年 10 月 2016 年 11 月

丹阳市经济开

28 丹阳吾悦广场公寓 99.00% 47,974.50 50,965.79 2015 年 4 月 2016 年 6 月

发区

丹阳市经济开

29 丹阳吾悦华府二期 99.00% 37,047.39 29,018.00 2014 年 11 月 2016 年 6 月

发区

丹阳市经济开

30 丹阳吾悦华府三期 99.00% 31,899.06 44,480.00 2015 年 9 月 2016 年 12 月

发区

合计 1,646,429.77 4,692,872.39

(四) 可能面对的风险

1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，

支撑了 GDP 的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制

其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国

家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进

行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产

生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握

市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适

应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。

2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供

不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我

国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现

象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来

房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将

加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行

业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本

管控和工程管理，不断提高产品竞争力。

4、财务风险：房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。公司业务

的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将坚持高周转和快速回款策

略，合理安排融资计划，拓宽融资渠道，加强资金管理，确保资金链安全。

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2015 年年度报告

四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

《公司章程》规定公司利润分配应当重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连

续性和稳定性。公司应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否

有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分

红政策：1、公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次

利润分配中所占比例最低应达到 80%；2、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进

行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%；3、公司发展阶段属成长

期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到

20%。

公司在实际分红时具体所处阶段由公司董事会根据具体情况确定。除非不符合利润分配条件，

否则公司每年度应当至少以现金方式分配利润一次。公司可以采取现金、股票或者现金股票相结

合的方式进行利润分配，公司优先采用现金分红的利润分配方式。公司根据盈利情况和现金流状

况，为满足股本扩张的需要或合理调整股本规模和股权结构，也可以采取股票方式分配利润。

为与公司实际经营情况相适应及进一步规范公司治理需要，经公司 2015 年第七次临时股东大

会决议，公司原现金分红最低限由“不得损害公司持续经营能力；在此前提下，公司每年以现金方

式分配的利润应不低于当年实现的可供分配利润的 10%，最近三年以现金方式累计分配的利润不

低于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。”修改为“不得损害公司持续经营能力；在此前提下，

公司原则上每年进行一次现金分红，最近三年以现金方式累计分配的利润不低于最近三年实现的

年均可分配利润的 30%。”

经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2014 年度归属于上市公司股东

的净利润 1,167,206,742.22 元，并于 2014 年 12 月 10 日进行了现金分红，2014 年度现金股利共计

人民币 400,000,000.00 元。

经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2015 年度归属于上市公司股东

的净利润 1,836,274,417 元，母公司报表净利润 466,435,572 元，按照《公司章程》规定，提取 10%

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2015 年年度报告

盈余公积 46,643,557 元，加年初未分配利润为 28,877,598 元，减去 2015 年度改制时净资产折股

28,877,598 元，本年度可供股东分配利润为 419,792,015 元。董事会决定的利润分配及资本公积金

转增预案如下：以 2015 年末总股本 1,708,064,758 股为基数，按每 10 股派发现金红利 1.08 元（含

税），共计派发现金红利 184,470,993.86 元（含税）。同时以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758

股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428 股，本次转增

股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股，资本公积金余额为人民币 2,413,498,572 元。该利润分

配及资本公积金转增股本的预案尚需公司 2015 年年度股东大会批准。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

占合并报表

每 10 股

每 10 股送 分红年度合并报表 中归属于上

分红 派息数 每 10 股转 现金分红的数额

红股数 中归属于上市公司 市公司股东

年度 (元)（含 增数（股） （含税）

（股） 股东的净利润 的净利润的

税）

比率(%)

2015 年 - 1.08 3 184,470,993.86 1,836,274,417 10.05%

2014 年 - - - 400,000,000.00 1,167,206,742 34.27%

2013 年 - - - - - -

(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的，

公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

二、承诺事项履行情况

√适用 □不适用

(一) 公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

如未能及 如未能

是否 是否

时履行应 及时履

承诺背 承诺 承诺 承诺时间 有履 及时

承诺方 说明未完 行应说

景 类型 内容 及期限 行期 严格

成履行的 明下一

限 履行

具体原因 步计划

与重大 股份 常州富域、 自新城控股 A 股股票上市交易之日起三十六个月内，不转让或委托他 2015 年 12 是 是

资产重 限售 常州德润 人管理本公司直接和间接持有的新城控股本次发行前已发行的股份， 月 4 日至

组相关 咨询管理 也不由新城控股回购该等股份。 2018 年 12

的承诺 有限公司 月3日

解决 常州富域 1、本公司确定新城控股为本公司控制的中华人民共和国境内房地产 2015 年 5 月 是 是

同业 开发业务的唯一平台。 26 日

竞争 2、本次换股吸收合并完成之日起，本公司或本公司控制的除新城控

股之外的其他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与或投资

中华人民共和国境内的房地产开发业务。凡本公司或本公司控制的除

与重大 新城控股之外的其他经济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可

资产重 能会与新城控股在中华人民共和国境内的房地产开发业务构成竞争

组相关 的业务，本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体会将

的承诺 该等商业机会让予新城控股。

3、本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用

本公司对新城控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合

法权益的经营活动。

4、本公司将促使本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守

上述 1-3 项承诺。

与重大 解决 王振华 1、本人确定新城控股为本人控制的中华人民共和国境内房地产开发 2015 年 5 月 是 是

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2015 年年度报告

资产重 同业 业务的唯一平台。 26 日

组相关 竞争 2、本次换股吸收合并完成之日起，本人或本人控制的除新城控股之

的承诺 外的其他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与中华人民共

和国境内房地产开发业务。凡本人或本人控制的除新城控股之外的其

他经济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在

中华人民共和国境内的房地产开发业务构成竞争的业务，本人或本人

控制的除新城控股之外的其他经济实体会将该等商业机会让予新城

控股。

3、本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用本人

对新城控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益

的经营活动。

4、本人将促使本人控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守上述

1-3 项承诺。

解决 常州富域 1、自本承诺函签署之日起，本公司将尽量避免和减少与新城控股及 2015 年 5 月 是 是

关联 其控制的经济实体之间的关联交易。 26 日

交易 2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有

合理原因而发生的关联交易，本公司将遵循市场交易的公开、公平、

与重大 公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、

资产重 法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定

组相关 履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及

的承诺 新城控股其他股东的利益。

3、本公司保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损

害新城控股及新城控股其他股东的合法权益。

4、本公司将促使本公司控制的除新城控股外的其他经济实体遵守上

述 1-3 项承诺。

与重大 解决 王振华 1、自本承诺函签署之日起，本人将尽量避免和减少与新城控股及其 2015 年 5 月 是 是

资产重 关联 控制的经济实体之间的关联交易。 26 日

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2015 年年度报告

组相关 交易 2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有

的承诺 合理原因而发生的关联交易，本人将遵循市场交易的公开、公平、公

正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、

法规、规范性法律文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定

履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护新城控股及

其股东的利益。

3、本人保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损害

新城控股及其股东的合法权益。

4、本人将促使本人控制的除新城控股以外的其他经济实体遵守上述

1-3 项承诺。

与重大 分红 新城控股 自本公司 A 股股票上市交易之日起，在境外居民能够认购 A 股股票 2015 年 5 月 是 是

资产重 之前，或境外居民持有的本公司 A 股股票完全售出之前，本公司将慎 26 日

组相关 重面对部分 A 股账户交易权利受限这一客观事实，在处理一些相关的

的承诺 重大事项如配股时，充分考虑各类投资者参与权利的公平性。

盈利 王振华 1、根据普华永道中天会计师事务所出具的《新城控股集团股份有限 2015 年 5 月 是 是

预测 公司 2015 年度盈利预测报告及审核报告》，本次换股吸收合并完成 26 日

及补 后，新城控股 2015 年度预计实现的归属母公司股东净利润为 155,050

偿 万元。

2、除不可抗力外，若新城控股 2015 年度经审计的合并报表归属母公

与重大

司股东的净利润低于预测净利润，即 155,050 万元，则实际净利润与

资产重

预测净利润之间的差额部分，将由本人以现金方式向新城控股补足，

组相关

并于新城控股 2015 年年报披露后的 2 个月内支付至新城控股指定的

的承诺

银行账户。

3、若本次换股吸收合并完成后，因不可抗力情形而导致新城控股 2015

年度实际净利润低于预测净利润，本人可以以书面方式向新城控股提

出要求协商调整或减免本人的补偿责任，并经新城控股股东大会审议

通过后，相应调整或减免本人的补偿金额。

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2015 年年度报告

分红 常州富域、 1、在公司 A 股股票于上海证券交易所上市后，向公司董事会提出利 2015 年 5 月 是 是

常州德润 润分配议案：以本次换股吸收合并后的公司总股本 1,708,064,758 股 26 日

与重大 咨询管理 为基数，以未分配利润向全体股东每 10 股派送红股 3 股（含税）或

资产重 有限公司 以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股。

组相关 2、促使公司董事会成员中由本承诺人提名的董事，在董事会审议上

的承诺 述利润分配议案时投赞成票。

3、在公司股东大会审议上述利润分配议案时投赞成票，以推动该议

案的通过和实施。

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2015 年年度报告

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或

项目

不适用

三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明

□适用 √不适用

(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

五、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元 币种：人民币

现聘任

境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬 240

境内会计师事务所审计年限 1

名称 报酬

内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 60

财务顾问 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 1,500

保荐人 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 100

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用 □不适用

经公司第一届董事会第九次会议及 2015 年第七次临时股东大会审议通过《关于聘请公司 2015

年财务审计机构和内控审计机构的议案》，公司决定聘任普华永道为公司 2015 年度财务审计机构

和内部控制审计机构，分别支付普华永道 2015 年度财务审计及内部控制审计费用人民币 240 万元、

人民币 60 万元。

六、面临暂停上市风险的情况

(一) 导致暂停上市的原因以及公司采取的消除暂停上市情形的措施

不适用。

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2015 年年度报告

七、破产重整相关事项

□适用 √不适用

八、重大诉讼、仲裁事项

□适用 √不适用

九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况

□适用 √不适用

十、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债

务到期未清偿等情况。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响

□适用 √不适用

十二、重大关联交易

√适用 □不适用

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

事项概述 查询索引

无

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

事项概述 查询索引

无

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

不适用

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2015 年年度报告

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

事项概述 查询索引

公司拟与控股股东或其下属子公司以现金方式

在 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日期间共 已于 www.sse.com.cn 上公告编号为 2015-010

同投资。公司的总投资金额不超过人民币 31 亿 《公司关于与关联方共同投资的关联交易公

元，公司的股权比例不低于 51%，项目均由公司 告》。

负责运营。

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

事项概述 查询索引

无

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

公司与间接控股股东新城发展全资子公司香港宏盛发展有限公司签订借款协议，约定香港宏

盛发展有限公司在总额不超过等额人民币 49 亿元的范围内向公司及公司控股子公司提供借款。相

关信息已于 www.sse.com.cn 上公告编号为 2015-009《公司关联交易的公告》。

关联方向上市公司提供资金

关联方 关联关系

期初余额 发生额 期末余额

香港宏盛发展有限 受同一最终控制

2,712,704,839 945,379,669 3,658,084,508

公司 方控制

经公司 2015 年第七次临时股东大会决议，公司与间接

控股股东新城发展全资子公司香港宏盛发展有限公司

关联债权债务形成原因 签订借款协议，约定香港宏盛发展有限公司在总额不超

过等额人民币 49 亿元的范围内向公司及公司控股子公

司提供借款。

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2015 年年度报告

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

□适用 √不适用

(二) 担保情况

√适用 □不适用

单位: 万元 币种: 人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保方 担保是 是否 是否 关

担 担保 担保

与上市 被担保 担保金 担保发生日期 担保 担保 担保 否已经 存在 为关 联

保 是否 逾期

公司的 方 额 (协议签署日) 起始日 到期日 类型 履行完 反担 联方 关

方 逾期 金额

关系 毕 保 担保 系

江 全资子 南京新 80,000 2015.1.30 2015.1.30 2019.12.12 连带 否 否 0否 否

苏 公司 城万隆 责任

新 房地产 担保

城 有限公

司

江 全资子 南京新 35,000 2015.9.16 2015.9.28 2020.12.12 连带 否 否 0否 否

苏 公司 城万隆 责任

新 房地产 担保

城 有限公

司

江 全资子 青岛新 10,000 2015.9.30 2015.9.30 2020.9.30 连带 否 否 0否 否

苏 公司 城东郡 责任

新 房地产 担保

城 有限公

司

江 全资子 青岛新 19,500 2015.2.13 2015.3.15 2019.3.15 连带 否 否 0否 否

苏 公司 城东郡 责任

新 房地产 担保

城 有限公

司

江 全资子 青岛卓 30,500 2015.3.19 2015.3.19 2019.3.18 连带 否 否 0否 否

苏 公司 越东郡 责任

新 房地产 担保

城 有限公

司

江 全资子 常熟中 39,000 2015.11.9 2015.11.12 2020.11.12 连带 否 否 0否 否

苏 公司 置房地 责任

新 产开发 担保

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2015 年年度报告

城 有限公

司

江 全资子 常熟中 26,000 2015.10.21 2015.10.25 2019.4.28 连带 否 否 0否 否

苏 公司 置房地 责任

新 产开发 担保

城 有限公

司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 240,000

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 239,900

公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计 541,500

报告期末对子公司担保余额合计（B） 411,431

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 651,331

担保总额占公司净资产的比例(%) 46.95%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担 454,313

保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0

上述三项担保金额合计（C+D+E） 454,313

未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无

担保情况说明 无

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1、 委托理财情况

□适用 √不适用

2、 委托贷款情况

□适用 √不适用

3、 其他投资理财及衍生品投资情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

不适用

十四、其他重大事项的说明

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

十五、积极履行社会责任的工作情况

(一) 社会责任工作情况

新城控股已发展成为一家极具创新和活力的综合性地产集团，公司对所取得的成绩心怀感恩，

坚信无论企业做到何种成就，都应在创造价值的同时以“真诚”和“用心”不断回馈社会，帮助

并改善最需要帮助的人群的社会生存条件。

作为一家上市企业和社会公民，公司持续开展公益计划，公益脚步遍布全国各地，涉及范围

广泛，包括基础教育事业、交通、弱势群体关怀等，捐建和赞助新城实验小学、新城体育馆、新

城公交卡、新城爱心操场等。

2013 年，新城七色光计划正式开启。光彩图书馆是七色光计划的第一个核心公益项目，公司

将目光聚焦于贫困山区孩童的阅读及教育问题。3 年时间，新城七色光计划足迹遍布全国 10 余

个省份，已经累计走过 50000 多公里行程，捐赠 20000 余册爱心图书，总计 20 余万人直接或间接

参与到该项公益活动中，帮助超过 1000 名山区学子获得丰富的阅读机会。截至报告期末七色光计

划已完成湖北、海南、云南、吉林、四川和贵州六站光彩图书馆的公益行动。未来，公司将建造

100 座乡村小学流动图书馆。坚持源于信念，公司所迈出的每一步都坚实而有力，为新城留存一

个个值得记取的刻度，让公益变得更有意义。

(二) 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明

不适用

十六、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

单位：股

本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后

公

比

积

例 送 其 比例

数量 发行新股 金 小计 数量

(% 股 他 (%)

转

)

股

一、有限售 1,166,000,000 100 10,479,744 10,479,744 1,176,479,744 68.88

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2015 年年度报告

条件股份

1、国家持

股

2、国有法

人持股

3、其他内 1,166,000,000 100 10,479,744 10,479,744 1,176,479,744 68.88

资持股

其中：境内 1,166,000,000 100 10,479,744 10,479,744 1,176,479,744 68.88

非国有法

人持股

境内自然

人持股

4、外资持

股

其中：境外

法人持股

境

外自然人

持股

二、无限售 0 531,585,014 531,585,014 531,585,014 31.12

条件流通

股份

1、人民币 0 531,585,014 531,585,014 531,585,014 31.12

普通股

2、境内上

市的外资

股

3、境外上

市的外资

股

4、其他

三、普通股 1,166,000,000 100 542,064,758 542,064,758 1,708,064,758 100

股份总数

2、 普通股股份变动情况说明

根据中国证监会《关于核准新城控股集团股份有限公司发行股份吸收合并江苏新城地产股份

有限公司的批复》（证监许可[2015]2144 号），本报告期公司发行 542,064,758 股股份吸收合并

江苏新城地产股份有限公司。

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2015 年年度报告

3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

本报告期，公司发行 542,064,758 股股份吸收合并江苏新城地产股份有限公司。本次发行前，

公司股本为 1,166,000,000 股，本次发行后，公司股本变更为 1,708,064,758 股。公司根据《公

开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年

修订）的规定计算每股收益和每股净资产，具体金额详见“会计数据和财务指标摘要”。

(二) 限售股份变动情况

√适用 □不适用

单位: 股

年初限 本年解除 本年增加限 年末限售股 解除限售

股东名称 限售原因

售股数 限售股数 售股数 数 日期

0 0 4,191,898 4,191,898 承诺发行 2016 年 12

常州市华顺建筑工 上市后 12 月4日

程有限公司 个月内不

出售

0 0 2,619,936 2,619,936 承诺发行 2016 年 12

常州市宜煜铸造有 上市后 12 月4日

限公司 个月内不

出售

0 0 2,619,936 2,619,936 承诺发行 2016 年 12

常州市武进湖塘邱 上市后 12 月4日

墅铸造厂 个月内不

出售

0 0 1,047,974 1,047,974 承诺发行 2016 年 12

江苏万盛铸造有限 上市后 12 月4日

公司 个月内不

出售

合计 10,479,744 10,479,744 / /

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

单位：股 币种：人民币

股票及其衍 发行价格

获准上市交易 交易终

生证券的种 发行日期 （或利 发行数量 上市日期

数量 止日期

类 率）

普通股股票类

2015 年 12 9.82 元 542,064,758 2015 年 542,064,758

A股

月4日 12 月 4 日

公司债类

公开发行公 2015 年 11 4.5% 3,000,000,000 2015 年 3,000,000,000

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2015 年年度报告

司债券 月3日 11 月 23

日

非公开发行 2015 年 11 6.0% 2,000,000,000 2015 年 2,000,000,000

公司债券 月 10 日 12 月 4 日

截至报告期内证券发行情况的说明：

经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2349 号核准，公司于 2015 年 11 月 03 日公开发行

公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称 15

新城 01。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.50%，在债券存续期内前 3

年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债

券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。

经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司债券，

债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称 15 新城 02。

此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 6.0%，在债券存续期内前 2 年固定不变；

在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为

存续期内前 2 年票面利率加调整基点，在债券存续期后 1 年固定不变。

(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

本次发行前后公司实际控制人未发生变化，股本结构的变化详见本节“一、普通股股本变动

情况”之“普通股股本变动情况表”。

本次发行前后公司股本总数、资产和负债结构变动情况如下：

科目 发行前 发行后 变动额 变动比率（%）

总股本（股） 1,166,000,000 1,708,064,758 542,064,758 46.49

总资产（元） 56,956,279,568 67,802,115,596 10,845,836,028 19.04

归属于上市公司股东的

7,426,547,359 12,131,218,713 4,704,671,354 63.35

净资产（元）

资产负债率（%） 77.66 79.54 1.88 2.42

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截止报告期末普通股股东总数(户) 159,829

年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 128,088

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况

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2015 年年度报告

质押或冻

结情况

股东名称 报告期内 比例 持有有限售条件 股 股东

期末持股数量

（全称） 增减（注） (%) 股份数量 份 数 性质

状 量

态

常州富域发展有限公司 境内非

0 1,060,000,000 62.06% 1,060,000,000 无 国有法

人

常州德润咨询管理有限公司 境内非

未

0 106,000,000 6.21% 106,000,000 国有法

知

人

金濠(合肥)建设发展有限公司 未 境外法

-50,000 7,393,000 0.43%

知 人

JIASHAN SHEN 未 境外自

-200 4,554,805 0.27%

知 然人

常州市华顺建筑工程有限公司 境内非

未

0 4,191,898 0.25% 4,191,898 国有法

知

人

CORE 境外法

PACIFIC-YAMAICHI 未 人

-626,000 3,540,426 0.21%

INTERNATIONAL(HK) 知

LIMITED-CLIENT A/C

CREDIT SUISSE AG HONG 未 境外法

-670,000 3,303,595 0.19%

KONG BRANCH 知 人

陈素幸 未 境外自

-14 3,192,700 0.19%

知 然人

唐起麟 未 境外自

-240,000 3,175,510 0.19%

知 然人

VANGUARD TOTAL 境外法

未

INTERNATIONAL STOCK 0 3,053,119 0.18% 人

知

INDEX FUND

前十名无限售条件股东持股情况

持有无限售条件流 股份种类及数量

股东名称

通股的数量 种类 数量

金濠(合肥)建设发展有限公司 7,393,000 人民币普通股 7,393,000

JIASHAN SHEN 4,554,805 人民币普通股 4,554,805

CORE PACIFIC-YAMAICHI INTERNATIONAL(HK)

3,540,426 人民币普通股 3,540,426

LIMITED-CLIENT A/C

CREDIT SUISSE AG HONG KONG BRANCH 3,303,595 人民币普通股 3,303,595

陈素幸 3,192,700 人民币普通股 3,192,700

唐起麟 3,175,510 人民币普通股 3,175,510

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2015 年年度报告

VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX

3,053,119 人民币普通股 3,053,119

FUND

简秀枝 2,398,340 人民币普通股 2,398,340

VANGUARD GLOBAL EX-US REAL ESTATE INDEX

2,213,970 人民币普通股 2,213,970

FUND,A SERIES OF VANGUARD INTL EQ IND FD

金春之 1,984,874 人民币普通股 1,984,874

公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之

上述股东关联关系或一致行动的说明

间是否存在关联关系或一致行动的情况。

注：该报告期指公司上市之日 2015 年 12 月 4 日至 2015 年 12 月 31 日。

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

单位：股

有限售条件股份可上市交易

情况

持有的有限售条

序号 有限售条件股东名称 新增可上市 限售条件

件股份数量 可上市交易

交易股份数

时间

量

承诺发行

2018 年 12 月 上市后 36

1 常州富域发展有限公司 1,060,000,000 0

4日 个月内不

出售

承诺发行

2018 年 12 月 上市后 36

2 常州德润咨询管理有限公司 106,000,000 0

4日 个月内不

出售

承诺发行

2016 年 12 月 上市后 12

3 常州市华顺建筑工程有限公司 4,191,898 0

4日 个月内不

出售

承诺发行

2016 年 12 月 上市后 12

4 常州市宜煜铸造有限公司 2,619,936 0

4日 个月内不

出售

承诺发行

2016 年 12 月 上市后 12

5 常州市武进湖塘邱墅铸造厂 2,619,936 0

4日 个月内不

出售

承诺发行

2016 年 12 月 上市后 12

6 江苏万盛铸造有限公司 1,047,974 0

4日 个月内不

出售

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2015 年年度报告

公司股东中常州富域发展有限公司与常州德润咨询管理有限

上述股东关联关系或一致行动的说明 公司为本公司实际控制人王振华先生控制的企业，其余企业

本公司未知是否存在关联关系或一致行动的情况。

四、 控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1 法人

名称 常州富域发展有限公司

单位负责人或法定代表人 王振华

成立日期 2002 年 4 月 27 日

投资管理咨询（除金融、证券、期货）、企业信息咨

主要经营业务 询、商务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关

部门批准后方可开展经营活动）

报告期内控股和参股的其他境内外上市公

无

司的股权情况

(二) 实际控制人情况

1 自然人

姓名 王振华

国籍 中国

是否取得其他国家或地区居留权 是

主要职业及职务 企业经营

过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 新城发展控股有限公司，2012 年 11 月 29 日香港上市。

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2015 年年度报告

2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

五、 股份限制减持情况说明

□适用√不适用

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

报告期内从 是否在公司

任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取

姓名 职务(注) 性别 年龄

期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬

额（万元）

王振华 董事长 男 54 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 500 否

吕小平 董事 男 55 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 450 否

王晓松 董事/总裁 男 29 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 450 否

曹建新 独立董事 男 63 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 15 否

陈文化 独立董事 男 50 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 15 否

管建新 监事会主席 男 58 2015.12.14 2018.3.29 0 0 0 165 否

欧阳捷 监事会主席 男 55 2015.3.30 2015.12.13 0 0 0 165 否

（离任）

陆忠明 监事 男 44 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 是

陈伟健 监事 男 35 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 是

戚小明 监事（离任） 男 47 2015.3.30 2015.12.11 0 0 0 是

陈鹏 监事（离任） 男 42 2015.3.30 2015.12.11 0 0 0 是

梁志诚 副总裁 男 47 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 450 否

张振 副总裁 男 43 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 315 否

严政 副总裁 男 39 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 230 否

郭楠楠 副总裁 女 38 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 165 否

倪连忠 副总裁 男 51 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 225 否

周科杰 副总裁 男 41 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 225 否

唐云龙 副总裁 男 52 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 165 否

管有冬 财务负责人 男 33 2015.12.30 2018.3.29 0 0 0 120 否

66 / 211

2015 年年度报告

杨超 董事会秘书 男 26 2015.3.30 2018.3.29 0 0 0 11 否

合计 / / / / / / 3,666 /

姓名 主要工作经历

王振华 曾任江苏新城董事长。现任公司董事长、新城发展董事长兼执行董事。

曾任上海海军 37621 部队副机电长、常柴股份有限公司董事会秘书兼投资部长、江苏新城总裁、副董事长。现任公司董事、新城发展执行董

吕小平

事兼行政总裁。

曾任江苏新城常州公司工程部土建工程师，上海公司工程部助理经理，江苏新城总裁助理、董事兼总裁。现任公司董事兼总裁、新城发展非

王晓松

执行董事。

曾任黑牡丹（集团）股份有限公司总经理（法人代表）、常州纺织工业局副局长、常州国家高新技术产业开发区管委会副主任、中共常州市

曹建新 新北区委副书记、常州出口加工管委会副主任、常州高新技术开发区发展（集团）总公司总经理、常州市风险投资公司董事长、常州光阳机

车有限公司董事长。现任公司独立董事、江苏江南农村商业银行股份有限公司独立董事。

曾任常州会计师事务所（现江苏公证天业会计事务所常州分所）审计员、常州市注册会计师协会监管部主任。现任公司独立董事、常州腾龙

陈文化 汽车零部件股份有限公司独立董事、无锡双象超纤材料股份有限公司独立董事、常州神力电机股份有限公司独立董事、江苏理工学院兼职教

授。

管建新 曾任武进日报广告部主任、编委，江苏新城监事会主席。现任公司监事会主席兼职工监事。

曾任江苏五菱柴油机股份有限公司财务科副科长、财务审计部副部长，江苏新城财务管理部总经理（财务负责人）、董事兼助理总裁，新城

陆忠明

控股集团有限公司助理总裁、副总裁。现任公司监事、新城发展执行董事兼副总裁兼财务负责人。

曾任德勤会计师事务所主任、毕马威会计师事务所经理、金轮天地控股有限公司执行董事、时代地产控股有限公司财务总监。现任公司监事、

陈伟健

新城发展执行董事兼副总裁兼公司联席秘书兼授权代表。

曾任江苏新亚化工集团公司团委书记、副科长、副主任，江苏新城行政管理部主管、副经理，控股子公司副总经理、总经理，江苏新城助理

梁志诚

总裁、副总裁，公司联席总裁，新城发展执行董事兼联席总裁。现任公司副总裁。

曾任深圳赛博实业发展有限公司总经理、永乐（中国）家用电器有限公司战略企划中心经理、上海万达南汇商业管理有限公司总经理、上海

张振

世茂股份有限公司助理总裁。现任公司副总裁。

曾任江苏新城市场营销部研究员、副经理、总经理，控股子公司副总经理、总经理，江苏新城总裁助理兼苏州公司总经理、江苏新城副总裁。

严政

现任公司副总裁。

曾任江苏良基伟业房地产投资顾问公司专案、销售经理，江苏永基物业管理有限公司运营部经理助理，江苏新城市场营销部销售经理、助理

郭楠楠

总经理、南京公司助理总经理、副总经理、总经理、市场营销中心总经理、江苏新城助理总裁。现任公司副总裁。

曾任武进第三建筑公司技术科长、项目经理，江苏新城工程师、工程部经理，常州富域发展有限公司总经理，公司项目总经理、项目管理中

倪连忠

心总经理。现任公司副总裁。

67 / 211

2015 年年度报告

周科杰 曾任江苏新城成本管理部总经理、工程管理部总经理、助理总裁、副总裁。现任公司副总裁。

唐云龙 曾任江苏五菱柴油机股份有限公司董事会秘书兼企业发展部部长、江苏新城董事兼董事会秘书。现任公司副总裁。

曾任职普华永道中天会计师事务所有限公司高级审计员、江苏新城财务管理部会计经理、中心助理总经理、财务负责人。现任公司财务负责

管有冬

人。

杨超 曾任上海申城通商务有限公司法务、江苏新城证券事务助理。现任公司董事会秘书。

(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期

新城发展控股有限公司 董事长兼执行董事 2010 年 4 月 23 日 2016 年 11 月 6 日

王振华 常州富域发展有限公司 执行董事兼总经理 2014 年 9 月 5 日 2017 年 9 月 4 日

常州德润咨询管理有限公司 执行董事兼总经理 2013 年 8 月 28 日 2016 年 8 月 27 日

吕小平 新城发展控股有限公司 执行董事兼行政总裁 2016 年 1 月 7 日 2019 年 1 月 6 日

王晓松 新城发展控股有限公司 非执行董事 2013 年 10 月 18 日 2016 年 10 月 18 日

新城发展控股有限公司 执行董事兼副总裁兼财务负责人 2016 年 1 月 7 日 2019 年 1 月 6 日

陆忠明 常州富域发展有限公司 监事 2014 年 9 月 5 日 2017 年 9 月 4 日

常州德润咨询管理有限公司 监事 2013 年 8 月 28 日 2016 年 8 月 27 日

陈伟健 新城发展控股有限公司 执行董事兼副总裁兼公司联席秘书兼授权代表 2015 年 3 月 30 日 2018 年 3 月 29 日

(二) 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期

常州新城万博投资有限公司 执行董事兼总经理 2009 年 8 月

王振华 江苏新城实业集团有限公司 执行董事兼总经理 2009 年 12 月

江苏江南农村商业银行股份有限公司 独立董事 2009 年 12 月

王晓松 常州新城万博投资有限公司 监事 2009 年 8 月

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2015 年年度报告

江苏新城实业集团有限公司 监事 2009 年 12 月

曹建新 江苏江南农村商业银行股份有限公司 独立董事 2013 年 4 月

常州市注册会计师协会 监管部主任 1999 年 1 月

常州腾龙汽车零部件股份有限公司 独立董事 2011 年 3 月

陈文化 无锡双象超纤材料股份有限公司 独立董事 2013 年 12 月

常州神力电机股份有限公司 独立董事 2012 年 8 月

江苏理工学院 兼职教授 2011 年 5 月

三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 目前公司董事、监事、高级管理人员的报酬仍然沿用以前的基本薪酬加绩效奖金的方式确定。

在公司领取报酬的公司董事、监事及高级管理人员首先根据人力资源部门制定的薪酬及考核体系依各

董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 人担任的职务、岗位职责确定基本薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平由公司管理

层根据个人业绩确定年度绩效奖金。公司独立董事津贴由董事会提出标准，股东大会批准后实行。

董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况 报告期内，按照上述原则，公司应付董事、监事和高级管理人员报酬合计人民币 3,666 万元（税前）。

报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获

报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 3,666 万元（税前）。

得的报酬合计

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

姓名 担任的职务 变动情形 变动原因

欧阳捷 监事会主席兼职工监事 离任 岗位调动

戚小明 监事 离任 个人原因

陈鹏 监事 离任 岗位调动

管建新 监事会主席兼职工监事 选举 监事会选举

陆忠明 监事 选举 股东大会选举

陈伟健 监事 选举 股东大会选举

严政 副总裁 聘任 董事会聘任

郭楠楠 副总裁 聘任 董事会聘任

周科杰 副总裁 聘任 董事会聘任

唐云龙 副总裁 聘任 董事会聘任

梁志诚 财务负责人 离任 岗位调动

69 / 211

2015 年年度报告

管有冬 财务负责人 聘任 董事会聘任

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量 215

主要子公司在职员工的数量 4,708

在职员工的数量合计 4,923

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0

专业构成

专业构成类别 专业构成人数

生产人员 0

销售人员 1,954

技术人员 1,852

财务人员 293

行政人员 824

合计 4,923

教育程度

教育程度类别 数量（人）

研究生及以上 427

本科 2,230

大专 1,611

高中/中专 445

初中及以下 210

合计 4,923

(二) 薪酬政策

为保证公司薪酬水平，公司与全球知名的人力资源咨询公司合益进行合作，建立起完善的薪

酬体系和制度。为了确保薪酬水平兼具内部公平性，公司建立了职位评估体系和绩效评估体系，

确保高绩效、高能力的员工能够得到更加丰厚的回报。

2015 年，公司与全球最大的人力资源咨询公司翰威特进行合作，全面对标市场薪酬水平，开

展薪酬对标，分析外部竞争力、内部公平性等，提升薪酬管理的合理性及薪酬水平竞争力。在为

员工提供稳定的、持续优化的保障性收入的同时，根据公司年度经营业绩和个人绩效考核情况发

放年度激励奖金。

(三) 培训计划

2015年，培训工作紧密结合公司自身发展战略，加大项目管理人才培养、继续推行项目管理

岗位 “持证上岗”，提升新人带教融入，强化专业知识的结构化沉淀与宣导，以“重点培训班”为依

托，设置覆盖全员的培训体系，多举措共同促进公司人才培养的可持续性发展。

特别的，公司注重后备人才培养，重点打造人才梯队，形成了“新城之星”、“新城之光”、

“项目总培训班”等各级人才培养产品。

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2015 年年度报告

公司每年开展人才盘点，通过引入外部人才测评供应商，识别潜质人才，结合绩效，给予优

秀人才更大发挥空间。

(四) 劳务外包情况

劳务外包的工时总数 0

劳务外包支付的报酬总额 0

第九节 公司治理

一、公司治理相关情况说明

报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所

股票上市规则》及其他法律、法规的要求，依照《公司章程》和其他公司规范管理制度，坚持规

范运营，不断完善公司治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入加强信息披露工作，积极

开展投资者关系管理，规范公司运营和提高公司治理水平。公司董事、经理层根据各自职能，严

格执行公司经营计划,努力应对市场环境的变化促进公司业务发展。

报告期内，公司未制订新的公司治理制度，公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的

要求不存在差异。

二、股东大会情况简介

决议刊登的指定网站 决议刊登的披露

会议届次 召开日期

的查询索引 日期

公司创立大会暨 2015 年第一 2015 年 3 月 30 日 / /

次临时股东大会

2015 年第二次临时股东大会 2015 年 5 月 25 日 / /

2015 年第三次临时股东大会 2015 年 5 月 29 日 / /

2015 年第四次临时股东大会 2015 年 8 月 14 日 / /

2015 年第五次临时股东大会 2015 年 8 月 15 日 / /

2015 年第六次临时股东大会 2015 年 9 月 24 日 / /

已于 www.sse.com.cn

上 公 告 编 号 为

2015 年第七次临时股东大会 2015 年 12 月 30 日 2016-016《公司 2015 2015 年 12 月 31 日

年第七次临时股东大

会决议公告》

股东大会情况说明

公司 2015 年第一次至第六次临时股东大会皆为公司 A 股挂牌上市前召开，故相关决议按照

有关规定无需在有关指定网站上披露。

三、董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

董事 是否独 参加股东

参加董事会情况

姓名 立董事 大会情况

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2015 年年度报告

本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东

亲自出 委托出 缺席

加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次

席次数 席次数 次数

次数 加次数 加会议 数

王振华 否 9 9 6 0 0 否 7

吕小平 否 9 9 6 0 0 否 7

王晓松 否 9 9 6 0 0 否 7

曹建新 是 9 9 7 0 0 否 7

陈文化 是 9 9 7 0 0 否 7

年内召开董事会会议次数 9

其中：现场会议次数 2

通讯方式召开会议次数 6

现场结合通讯方式召开会议次数 1

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。

四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，

应当披露具体情况

报告期内，公司董事会各专门委员会各司其职，按照各自的工作细则积极开展工作，分别对

公司财务管理、内部控制、关联交易、对外担保、高级管理人员薪酬等事项进行了审查。在董事

会前，对以上事项进行严格审查，充分发挥了政策把关和专业判断作用。召开会议所提出的重要

意见和建议已报董事会审议，董事会决议已按规定披露。

五、监事会发现公司存在风险的说明

监事会对报告期内的监督事项无异议。

六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明

不适用

存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划

不适用

七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

根据人力资源部门制定的薪酬及考核体系依高级管理人员各人担任的职务、岗位职责确定基

本薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平由公司管理层根据个人业绩确定年度绩

效奖金。

八、是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

公司第一届董事会第十议审议通过了《公司 2015 年度内部控制评价报告》，全文于 2016 年

2 月 5 日刊登在上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn。

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2015 年年度报告

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

九、内部控制审计报告的相关情况说明

公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2015 年度财务报告内部控制

实施情况进行审计，并出具了《内部控制审计报告》，全文于 2016 年 2 月 5 日刊登在上海证券交

易所网站 http://www.sse.com.cn。

是否披露内部控制审计报告：是

第十节 公司债券相关情况

√适用 □不适用

一、公司债券基本情况

单位:亿元 币种:人民币

债

简 券 交易场

债券名称 代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式

称 余 所

额

江苏新城地产股份有 13 122310 2014 年 2019 年 20 8.9% 每年付息一次，到期一 上海证

限公司 2013 年公司 苏 7 月 23 7 月 23 次还本，最后一期利息 券交易

债券 新 日 日 随本金的兑付一起支 所

城 付

新城控股集团股份有 15 136021 2015 年 2020 年 30 4.5% 每年付息一次，到期一 上海证

限公司公开发行 2015 新 11 月 3 11 月 3 次还本，最后一期利息 券交易

年公司债券（第一期） 城 日 日 随本金的兑付一起支 所

01 付

新城控股集团股份有 15 125741 2015 年 2018 年 20 6.0% 每年付息一次，到期一 上海证

限公司非公开发行 新 11 月 10 11 月 10 次还本，最后一期利息 券交易

2015 年公司债券（第 城 日 日 随本金的兑付一起支 所

一期） 02 付

二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式

名称 中信证券股份有限公司

办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦

债券受托管理人

联系人 徐晨涵、王翔驹

联系电话 010-6083 3607、7531

名称 中诚信证券评估有限公司

资信评级机构

办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 21 楼

三、公司债券募集资金使用情况

公司“15 新城 01”公开发行公司债券，募集总额人民币 2,977,270,000 元，已按照募集说明

书上列明的用途使用完毕。公司“15 新城 02”非公开发行公司债券，募集总额人民币 1,980,840,000

元，已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。

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2015 年年度报告

四、公司债券资信评级机构情况

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证

评”）评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评

将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况

变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定

期跟踪评级。

在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。

此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可

能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知本公司并提供相关资料，中诚信证评将在认为必

要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

如公司未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评将根据有关情况进行分析，据此确认或调整

主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信

息将通过监管机构规定的网站予以公告。

报告期内，中诚信证评于 2015 年 12 月 7 日出具《关于上调“13 苏新城”公司债券债项信用等

级的公告》的不定期跟踪评级。

五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况

公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。

公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内，公

主营业务经营良好，稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。

公司发行的公司债券“15 新城 01”在江南农村商业银行常州分行设立专项偿债账户，目前该

期债券尚未到付息日；公司发行的公司债券“15 新城 02”在中国银行上海市卢湾支行设立了专项

偿债账户，目前该期债券尚未到付息日。

六、公司债券持有人会议召开情况

公司发行的公司债券“15 新城 01”、“15 新城 02”报告期内未召开过持有人会议。

“13 苏新城”2015 年第一次债券持有人会议于 2015 年 5 月 19 日召开，会议审议事项为《关

于“13 苏新城”公司债债券持有人利益保护方案的议案》。参加本次债券持有人会议的债券持有

人及代理人共 27 名，代表有表决权的公司债券 12,377,790 张，占本次有表决权债券总张数的

61.89%。经与会债券持有人表决，债券持有人最终的利益保护方案为方案二、照常存续：在“13

苏新城”的存续期内仍按照相应募集说明书的规定继续履行债券持有人的全部权利义务，不因本

次换股吸收合并要求提前清偿“13 苏新城”项下的债务，也不要求就“13 苏新城”提供担保。公

司代表、债券受托管理人代表及见证律师出席了本次会议。

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2015 年年度报告

本次持有人会议的具体召开情况请参见新城 B 股（股票代码：900950）《江苏新城关于“13

苏新城”（证券代码：122310）2015 年第一次债券持有人会议决议公告》（公告编号：2015-060）。

七、公司债券受托管理人履职情况

“13 苏新城”、“15 新城 01”、“15 新城 02”债券受托管理人为中信证券股份有限公司。

报告期内，中信证券股份有限公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。

《“13 苏新城”受托管理人报告（2014 年度）》已于 2015 年 4 月 2 日披露。

八、 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标

单位:元 币种:人民币

本期比上

主要指标 2015 年 2014 年 年同期增 变动原因

减（%）

息税折旧摊销前利润 3,586,801,969 2,924,949,502 22.63 收入上升，导致利润上升

投资活动产生的现金流 持有物业数目增加，到时

-797,932,719 -3,055,794,450 73.89

量净额 现金流出增加；

2015 年 11 月发行 30 亿

筹资活动产生的现金流 的公司债及 20 亿的私募

3,032,144,271 -1,643,507,507 284.49

量净额 债，导致筹资活动现金流

入增加；

销售回笼增加以及融资

期末现金及现金等价物 活动现金流入增加，导致

5,520,507,221 4,257,952,444 29.65

余额 年末现金及现金等价物

增加；

流动比率 1.22 1.28 -4.12

速动比率 0.25 0.23 7.29

资产负债率 80% 76% 4.61

EBITDA 全部债务比 7% 8% -11.63 全部债务较上期增加，导

致该比例上升；

利息保障倍数 2.90 2.48 16.98 利润增加，导致利息保障

倍数增加；

现金利息保障倍数 0.59 5.47 -89.18 经营性活动现金下降，导

致现金利息保障倍数下

降

EBITDA 利息保障倍数 2.98 2.51 18.72 利润增加，导致利息保障

倍数增加；

贷款偿还率 100% 100% 0

利息偿付率 100% 100% 0

九、报告期末公司资产情况

截至报告期末，公司被用作抵押的资产合计 106.29 亿元。

十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

不适用。

十一、 公司报告期内的银行授信情况

本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴

关系，间接债务融资能力较强，公司间接控股股东新城发展控股获得了较高的授信额度。截至 2015

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2015 年年度报告

年 12 月 31 日，新城发展控股合并口径获得中国银行等银行给予的集团授信总额度合计为 388 亿

元，其中已使用授信额度 37 亿元，公司可以在上述集团授信总额度内开展融资，以支持业务的发

展。

十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况

根据本公司于 2015 年 7 月 30 日召开的第一届董事会第六次会议及于 2015 年 8 月 15 日召

开的 2015 年第五次临时股东大会审议通过的关于发行公司债券的有关决议，作出的关于公司债

券的相关承诺如下：

1、当出现预计不能按期偿付本期债券本息或者在本期债券到期时未能按期偿付债券本息时，

至少采取如下措施：

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

2、公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，承诺在债券存续期内每年付息

日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证债券的

按时足额支付。公司承诺在债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资

金到位情况书面通知债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未能按时到位，公司将按《债券

受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。

3、公司承诺按照债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息及兑付债券本金，如果

本公司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付本金，对于逾期未付的利息或本金，公

司将根据逾期天数按债券票面利率向债券持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付

息日起，按每日万分之二支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，

按每日万分之二支付违约金。

截至报告期末，公司严格按照上述决议内容，履行相关承诺。

十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响

不适用

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2015 年年度报告

第十一节 财务报告

审计报告

√适用 □不适用

审计报告

普华永道中天审字(2016)第 10055 号

新城控股集团股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的新城控股集团股份有限公司的财务报表，包括2015年12月31日的合

并及公司资产负债表，2015年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表和合并及公

司所有者权益变动表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是新城控股集团股份有限公司管理层的责任。这种责任包括：

(1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；

(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大

错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册

会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册

会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保

证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审

计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的

评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，

以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估

计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，上述新城控股集团股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计

准则的规定编制，公允反映了新城控股集团股份有限公司 2015 年 12 月 31 日的合并及公司

财务状况以及 2015 年度的合并及公司经营成果和现金流量。

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2015 年年度报告

普华永道中天会计师事务所 注册会计师

(特殊普通合伙) 王笑

中国 上海市 注册会计师

2016 年 2 月 3 日 沈家桢

财务报表

合并资产负债表

2015 年 12 月 31 日

编制单位: 新城控股集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目 附注 期末余额 期初余额

流动资产：

货币资金 四(1) 6,469,420,829 5,082,813,469

结算备付金

拆出资金

以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据 四(2) 17,570,050 31,317,340

应收账款 四(3) 5,605,670 11,375,913

预付款项 四(5) 6,874,853,721 2,880,650,813

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

应收利息

应收股利

其他应收款 四(4) 3,840,530,474 2,308,359,362

买入返售金融资产

存货 四(6) 32,727,726,899 29,830,428,291

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 四(7) 1,499,561,103 1,260,127,205

流动资产合计 51,435,268,746 41,405,072,393

非流动资产：

发放贷款和垫款

可供出售金融资产 四(8) 233,985,262 259,628,913

持有至到期投资

长期应收款 四(9) 119,792,898 98,107,795

长期股权投资 四(10) 2,189,360,310 907,371,900

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2015 年年度报告

投资性房地产 四(11) 10,854,000,000 5,936,000,000

固定资产 四(12) 1,928,734,816 711,603,652

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 四(13) 79,180,141 45,029,186

开发支出

商誉

长期待摊费用 四(14) 41,833,209 27,335,005

递延所得税资产 四(15) 552,712,567 477,965,393

其他非流动资产 四(16) 367,247,647 1,245,683,568

非流动资产合计 16,366,846,850 9,708,725,412

资产总计 67,802,115,596 51,113,797,805

流动负债：

短期借款 四(18) 161,000,000 1,878,439,332

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据 四(19) 451,523,230 452,309,758

应付账款 四(20) 11,481,458,627 9,288,126,091

预收款项 四(21) 15,849,354,917 13,163,120,874

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 四(22) 140,943,765 119,809,383

应交税费 四(23) 1,182,429,214 1,017,219,115

应付利息 四(24) 140,220,696 105,085,066

应付股利 四(25) 805,000 805,000

其他应付款 四(26) 11,276,363,594 4,515,668,695

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 四(27) 634,200,000 1,191,800,000

其他流动负债 四(28) 704,323,327 702,722,646

流动负债合计 42,022,622,370 32,435,105,960

非流动负债：

长期借款 四(29) 4,237,167,500 3,795,900,000

应付债券 四(30) 6,949,013,010 1,981,419,068

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

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2015 年年度报告

专项应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债 四(15) 721,783,286 651,272,695

其他非流动负债

非流动负债合计 11,907,963,796 6,428,591,763

负债合计 53,930,586,166 38,863,697,723

所有者权益

一、四 1,708,064,758 1,100,000,000

股本

(31)

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 四(31) 2,925,918,000 110,655,481

减：库存股

其他综合收益 四(32) 44,158,522 53,506,822

专项储备

盈余公积 四(33) 46,643,557 47,653,066

一般风险准备

未分配利润 四(34) 7,406,433,876 5,645,680,614

归属于母公司所有者权益合计 12,131,218,713 6,957,495,983

少数股东权益 1,740,310,717 5,292,604,099

所有者权益合计 13,871,529,430 12,250,100,082

负债和所有者权益总计 67,802,115,596 51,113,797,805

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

母公司资产负债表

2015 年 12 月 31 日

编制单位:新城控股集团股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目 附注 期末余额 期初余额

流动资产：

货币资金 310,703,549 23,959,277

以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款

预付款项 495,637

应收利息

应收股利 十五(6) 500,000,000

其他应收款 十五(1) 8,457,946,179 616,374,632

存货

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 33,290

81 / 211

2015 年年度报告

流动资产合计 9,269,145,365 640,367,199

非流动资产：

可供出售金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 十五(2) 6,472,735,794 1,061,559,870

投资性房地产

固定资产 2,149,381 1,886,398

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 2,333,375 2,205,856

开发支出

商誉

长期待摊费用 172,281 788,632

递延所得税资产 36,998,840 5,666,416

其他非流动资产

非流动资产合计 6,514,389,671 1,072,107,172

资产总计 15,783,535,036 1,712,474,371

流动负债：

短期借款

以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 46,235 71,071

预收款项

应付职工薪酬 16,579,338 19,250,978

应交税费 6,366,466 4,700,442

应付利息 39,166,667 -

应付股利 805,000 805,000

其他应付款 十五(4) 3,793,926,331 511,116,216

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债

其他流动负债

流动负债合计 3,856,890,037 535,943,707

非流动负债：

长期借款

应付债券 十五(3) 4,960,602,839

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益

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2015 年年度报告

递延所得税负债

其他非流动负债

非流动负债合计 4,960,602,839

负债合计 8,817,492,876 535,943,707

所有者权益：

一、四 1,708,064,758 1,100,000,000

股本

(31)

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 4,791,541,830

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积 46,643,557 47,653,066

未分配利润 419,792,015 28,877,598

所有者权益合计 6,966,042,160 1,176,530,664

负债和所有者权益总计 15,783,535,036 1,712,474,371

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

合并利润表

2015 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 附注 本期发生额 上期发生额

一、营业总收入 23,568,793,145 20,674,198,043

其中：营业收入 四(35) 23,568,793,145 20,674,198,043

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 21,230,316,175 18,690,658,171

其中：营业成本 四(35) 17,250,341,611 15,273,023,076

利息支出

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备金净额

保单红利支出

分保费用

营业税金及附加 四(36) 1,945,896,821 1,717,772,521

销售费用 四(37) 787,267,069 613,098,487

管理费用 四(38) 873,412,077 653,485,506

财务费用 四(39) 130,904,025 52,137,056

资产减值损失 四(41) 242,494,572 381,141,525

加：公允价值变动收益（损失以“－”号 四(42) 815,106,132 365,993,919

填列）

83 / 211

2015 年年度报告

投资收益（损失以“－”号填列） 四(43) 118,641,318 25,401,585

其中：对联营企业和合营企业的投资 61,363,410 -7,346,157

收益

汇兑收益（损失以“－”号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,272,224,420 2,374,935,376

加：营业外收入 四(44) 26,493,037 42,551,284

其中：非流动资产处置利得 21,261 46,630

减：营业外支出 四(45) 7,863,602 8,090,060

其中：非流动资产处置损失 414,627 252,849

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 3,290,853,855 2,409,396,600

减：所得税费用 四(46) 891,249,202 617,050,951

五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,399,604,653 1,792,345,649

其中：同一控制下企业合并中被合并方在合 -114,063,331

并前实现的净亏损

归属于母公司所有者的净利润 1,836,274,417 1,167,206,742

少数股东损益 563,330,236 625,138,907

六、其他综合收益的税后净额 四(32) -9,750,000 94,548,001

归属母公司所有者的其他综合收益的税 -9,348,300 53,506,822

后净额

（一）以后不能重分类进损益的其他综

合收益

1.重新计量设定受益计划净负债或

净资产的变动

2.权益法下在被投资单位不能重分

类进损益的其他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他综合 -9,348,300 53,506,822

收益

1.权益法下在被投资单位以后将重

分类进损益的其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资产公允价值变动 -9,348,300 11,428,081

损益

存货转换为投资性房地产时产生的 42,078,741

收益

3.持有至到期投资重分类为可供出

售金融资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后 -401,700 41,041,179

净额

七、综合收益总额 2,389,854,653 1,886,893,650

归属于母公司所有者的综合收益总额 1,826,926,117 1,220,713,564

归属于少数股东的综合收益总额 562,928,536 666,180,086

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股) 四(47) 1.51 不适用

（二）稀释每股收益(元/股) 四(47) 1.51 不适用

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

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2015 年年度报告

母公司利润表

2015 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 附注 本期发生额 上期发生额

一、营业收入 十五(5) 120,523,085 40,014,672

减：营业成本 十五(5) 74,850,080 38,340,162

营业税金及附加 5,248,674 1,646,873

销售费用

管理费用 152,105,447 37,689,448

财务费用 22,685,342 2,926,178

资产减值损失

加：公允价值变动收益（损失以“－”号

填列）

投资收益（损失以“－”号填列） 十五(6) 565,640,960 556,585,984

其中：对联营企业和合营企业的投资

收益

二、营业利润（亏损以“－”号填列） 431,274,502 515,997,995

加：营业外收入 2,488,168 22,116,669

其中：非流动资产处置利得

减：营业外支出 1,634

其中：非流动资产处置损失

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 433,761,036 538,114,664

减：所得税费用 -32,674,536 -4,324,304

四、净利润（净亏损以“－”号填列） 466,435,572 542,438,968

五、其他综合收益的税后净额

（一）以后不能重分类进损益的其他综合

收益

1.重新计量设定受益计划净负债或净

资产的变动

2.权益法下在被投资单位不能重分类

进损益的其他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他综合收

益

1.权益法下在被投资单位以后将重分

类进损益的其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资产公允价值变动损

益

3.持有至到期投资重分类为可供出售

金融资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

六、综合收益总额 466,435,572 542,438,968

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

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2015 年年度报告

合并现金流量表

2015 年 1—12 月

单位：元 币种：人民币

项目 附注 本期发生额 上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 26,330,095,267 23,584,792,363

客户存款和同业存放款项净增加额

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金净增加额

收到原保险合同保费取得的现金

收到再保险业务现金净额

保户储金及投资款净增加额

处置以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融资产净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金

拆入资金净增加额

回购业务资金净增加额

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 四(48)(a) 221,513,817 4,802,360,012

经营活动现金流入小计 26,551,609,084 28,387,152,375

购买商品、接受劳务支付的现金 22,665,939,456 15,779,466,683

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项净增加额

支付原保险合同赔付款项的现金

支付利息、手续费及佣金的现金

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金 942,364,268 776,603,817

支付的各项税费 2,968,652,346 2,614,871,748

支付其他与经营活动有关的现金 四(48)(b) 931,808,662 5,721,205,537

经营活动现金流出小计 27,508,764,732 24,892,147,785

经营活动产生的现金流量净额 四(49)(a) -957,155,648 3,495,004,590

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 13,743,651 3,557,692

取得投资收益收到的现金 6,255,524 6,552,722

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 721,225 3,051,781

回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净 43,844,072

额

收到其他与投资活动有关的现金 四(49)(c) 11,676,038,012

投资活动现金流入小计 11,696,758,412 57,006,267

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支 3,202,140,075 2,236,550,717

付的现金

投资支付的现金 1,220,625,000 876,250,000

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净 五(1) 48,947,124

额

86 / 211

2015 年年度报告

处置子公司及其他营业单位支付的现金净 87,146,984

额

支付其他与投资活动有关的现金 四(48)(d) 7,935,831,948

投资活动现金流出小计 12,494,691,131 3,112,800,717

投资活动产生的现金流量净额 -797,932,719 -3,055,794,450

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 564,786,801 933,790,012

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 564,786,801 420,000,012

取得借款收到的现金 8,584,285,277 8,059,580,321

发行债券收到的现金 4,958,110,000 1,978,520,000

收到其他与筹资活动有关的现金 四(48)(e) 3,060,120,598 1,429,811,278

筹资活动现金流入小计 17,167,302,676 12,401,701,611

偿还债务支付的现金 10,418,057,109 12,350,400,000

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,035,624,774 1,310,650,618

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 275,577,456 84,182,298

支付其他与筹资活动有关的现金 四(48)(f) 2,681,476,522 384,158,500

筹资活动现金流出小计 14,135,158,405 14,045,209,118

筹资活动产生的现金流量净额 3,032,144,271 -1,643,507,507

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -14,501,127

五、现金及现金等价物净增加额 四(49)(a) 1,262,554,777 -1,204,297,367

加：期初现金及现金等价物余额 4,257,952,444 5,462,249,811

六、期末现金及现金等价物余额 四(49)(c) 5,520,507,221 4,257,952,444

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

母公司现金流量表

2015 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 附注 本期发生额 上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的税费返还

提供劳务收到的现金 120,523,085 40,014,672

收到其他与经营活动有关的现金 3,329,914,238 22,212,426

经营活动现金流入小计 3,450,437,323 62,227,098

购买商品、接受劳务支付的现金 75,312,427

支付给职工以及为职工支付的现金 88,288,345 38,501,126

支付的各项税费 2,240,538 854,412

支付其他与经营活动有关的现金 81,228,974 645,340,203

经营活动现金流出小计 247,070,284 684,695,741

经营活动产生的现金流量净额 3,203,367,039 -622,468,643

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 470,000,000

取得投资收益收到的现金 65,640,960 556,585,984

处置固定资产、无形资产和其他长

期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的 20,000,000

87 / 211

2015 年年度报告

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 65,640,960 1,046,585,984

购建固定资产、无形资产和其他长 823,182 1,841,270

期资产支付的现金

投资支付的现金 88,100,000 567,951,000

取得子公司及其他营业单位支付的

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金 7,825,897,360

投资活动现金流出小计 7,914,820,542 569,792,270

投资活动产生的现金流量净额 -7,849,179,582 476,793,714

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 513,790,000

取得借款收到的现金 550,000,000

发行债券收到的现金 4,958,110,001

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 4,958,110,001 1,063,790,000

偿还债务支付的现金 550,000,000

分配股利、利润或偿付利息支付的 25,553,186 403,000,972

现金

支付其他与筹资活动有关的现金 28,628,806 13,790,000

筹资活动现金流出小计 54,181,992 966,790,972

筹资活动产生的现金流量净额 4,903,928,009 96,999,028

四、汇率变动对现金及现金等价物的

影响

五、现金及现金等价物净增加额 258,115,466 -48,675,901

加：期初现金及现金等价物余额 23,959,277 72,635,178

六、期末现金及现金等价物余额 282,074,743 23,959,277

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

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2015 年年度报告

合并所有者权益变动表

2015 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

本期

归属于母公司所有者权益

项目

少数股东权益 所有者权益合计

其他权益工具 减：库存 其他综合收 专项储 一般风

股本 资本公积 盈余公积 未分配利润

优先股 永续债 其他 股 益 备 险准备

一、上年期末余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082

加：会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082

三、本期增减变动金额（减少 608,064,758 2,815,262,519 -9,348,300 -1,009,509 1,760,753,262 -3,552,293,382 1,621,429,348

以“－”号填列）

（一）综合收益总额 -9,348,300 1,836,274,417 562,928,536 2,389,854,653

1.净利润 1,836,274,417 563,330,236 2,399,604,653

2.其他综合收益 -9,348,300 -401,700 -9,750,000

（二）所有者投入和减少资本 608,064,758 2,815,262,519 -47,653,066 -28,877,598 -3,839,644,462 -492,847,849

1.股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598

2.股东投入的普通股 -12,139,173 745,440,457 733,301,284

3.股东减少资本 -73,576,059 -1,122,577,130 -1,196,153,189

4.股份支付计入所有者权益 8,104,056 8,104,056

的金额

5.换股吸收合并 542,064,758 2,882,343,031 -3,462,507,789 -38,100,000

2．其他权益工具持有者投入

资本

4．其他

（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557 -275,577,456 -275,577,456

1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分 -275,577,456 -275,577,456

配

89 / 211

2015 年年度报告

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股

本）

2．盈余公积转增资本（或股

本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430

上期

归属于母公司所有者权益

项目

其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计

减：库存 其他综合收 专项储 一般风险

股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润

股 益 备 准备

股 债 他

一、上年期末余额 600,000,000 529,975,126 4,928,919,957 4,499,214,129 10,558,109,212

加：会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 600,000,000 529,975,126 4,928,919,957 4,499,214,129 10,558,109,212

三、本期增减变动金额（减少以“－” 500,000,000 -419,319,645 53,506,822 47,653,066 716,760,657 793,389,970 1,691,990,870

号填列）

（一）综合收益总额 53,506,822 1,167,206,742 666,180,086 1,886,893,650

净利润 1,167,206,742 625,138,907 1,792,345,649

其他综合收益 53,506,822 41,041,179 94,548,001

（二）所有者投入和减少资本 500,000,000 -419,319,645 -2,793,019 211,392,182 289,279,518

1．股东投入的普通股 513,790,000 2,464,807 676,712,926 1,192,967,733

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2015 年年度报告

股东减少资本 -13,790,000 4,654,934 -44,654,934 -53,790,000

3．股份支付计入所有者权益的金额 18,228,418 18,228,418

同一控制下企业合并被合并方资本金返 -440,012,870 -440,012,870

还

购买少数股东股权 -4,654,934 -2,793,019 -420,665,810 -428,113,763

2．其他权益工具持有者投入资本

4．其他

（三）利润分配 47,653,066 -447,653,066 -84,182,298 -484,182,298

1．提取盈余公积 47,653,066 -47,653,066

3．对所有者（或股东）的分配 -400,000,000 -84,182,298 -484,182,298

2．提取一般风险准备

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

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2015 年年度报告

母公司所有者权益变动表

2015 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

本期

项目 其他权益工具

股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计

优先股 永续债 其他

一、上年期末余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 608,064,758 4,791,541,830 -1,009,509 390,914,417 5,789,511,496

（一）综合收益总额 466,435,572 466,435,572

净利润 466,435,572 466,435,572

（二）所有者投入和减少资本 608,064,758 4,791,541,830 -47,653,066 -28,877,598 5,323,075,924

股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598

换股吸收合并 542,064,758 4,781,011,166 5,323,075,924

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557

1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

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2015 年年度报告

（六）其他

四、本期期末余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160

上期

项目 其他权益工具

股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计

优先股 永续债 其他

一、上年期末余额 600,000,000 -65,908,304 534,091,696

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 600,000,000 -65,908,304 534,091,696

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 500,000,000 47,653,066 94,785,902 642,438,968

（一）综合收益总额 542,438,968 542,438,968

净利润 542,438,968 542,438,968

（二）所有者投入和减少资本 500,000,000 500,000,000

1．股东投入的普通股 513,790,000 513,790,000

2.股东减少资本 -13,790,000 -13,790,000

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配 47,653,066 -447,653,066 -400,000,000

1．提取盈余公积 47,653,066 -47,653,066

2．对所有者（或股东）的分配 -400,000,000 -400,000,000

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664

法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬

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2015 年年度报告

一、公司基本情况

(1) 公司概况

新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原

公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14

日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。

原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 1 月 1 日各

股东出资额及股权比例如下：

出资额(人民币元) 股权比例

常州富域发展有限公司 586,210,000 97.70%

王振华 12,410,000 2.07%

王晓松 1,380,000 0.23%

600,000,000 100.00%

于 2014 年 10 月，经股东会决议，原公司注册资本由 60,000 万元减少至 58,621 万元，分别由自

然人股东王振华及王晓松减少出资额 1,241 万元及 138 万元。之后，于 2014 年 12 月，原公司增

加注册资本至 110,000 万元，分别由常州富域发展有限公司及常州德润咨询管理有限公司增加出

资额 41,379 万元及 10,000 万元。

经过上述股权变更，截至 2014 年 12 月 31 日，原公司股东出资额及股权比例如下：

出资额(人民币元) 股权比例

常州富域发展有限公司 1,000,000,000 90.91%

常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09%

1,100,000,000 100.00%

于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限

公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币 116,600

万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比例不变，

并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净

资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万股，折股

溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注四(31))。

根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2144 号文《关于核准新城控股集团股份有限公司吸

收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新城”）

除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并以换股方式吸收合并江苏新城。

本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年 12 月 4

日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知》(上

海证券交易所自律监管决定书[2015]404 号)，本公司发行的人民币普通股股票(“A 股”)在上海

证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 1,708,064,758 元，

每股面值 1 元。

于 2015 年 12 月 31 日，公司各股东出资额及股权比例如下：

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2015 年年度报告

出资额(人民币元) 股权比例

境内上市有限售条件人民币普通股

A 股持有人

- 常州富域发展有限公司 1,060,000,000 62.06%

- 常州德润咨询管理有限公司 106,000,000 6.21%

- 常州市华顺建筑工程有限公司 4,191,898 0.25%

- 常州市宜煜铸造有限公司 2,619,936 0.15%

- 常州市武进湖塘邱墅铸造厂 2,619,936 0.15%

- 江苏万盛铸造有限公司 1,047,974 0.06%

境内上市无限售条件人民币普通股

A 股持有人 531,585,014 31.12%

1,708,064,758 100.00%

本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租。

本公司注册地为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场，总部地址原为上海市中山北

路 3000 号长城大厦，于 2015 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大厦。于 2015

年 12 月 31 日，本公司之母公司为常州富域发展有限公司，最终控制人为王振华先生。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五(1)、

(3)，本年度不再纳入合并范围子公司详见附注五(2)。

本财务报表由本公司董事会于 2016 年 2 月 3 日批准报出。

二、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注二(12))、

可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折旧和无形资产摊销(附注二

(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时点(附注二(24))等。

本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(30)。

(1) 财务报表的编制基础

(a) 编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、

各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发

行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

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2015 年年度报告

(2) 遵循企业会计准则的声明

本公司 2015 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2015 年 12 月

31 日的合并及公司财务状况以及 2015 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。

(3) 会计期间

本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(4) 营业周期

除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房

地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确

定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(5) 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

(6) 企业合并

(a) 同一控制下的企业合并

合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付

的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整

留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益

性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于

合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于

合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生

的直接相关费用于发生时计入当期损益。

(7) 合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停

止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之

日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的会

计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，

以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

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2015 年年度报告

集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权

益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益

及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独

列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净

损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例

在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实

现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股

东损益之间分配抵销。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的

角度对该交易予以调整。

(8) 现金及现金等价物的确定标准

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于

转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(9) 外币业务和外币报表折算

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款

费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他

汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期汇率折

算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。

(10) 金融工具

(a) 金融资产

(i) 金融资产分类

金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、

可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图和持

有能力。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产。

应收款项 (附注二(11))

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。

可供出售金融资产

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2015 年年度报告

可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类别

的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为其他

流动资产。

持有至到期投资

持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到

期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到期的

持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)的持

有至到期投资，列示为其他流动资产。

(ii) 确认和计量

金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计

量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融资产

的相关交易费用计入初始确认金额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计

量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收

款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计入当

期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置损益计入当期损益。

除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入

股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可

供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供

出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。

(iii) 金融资产减值

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产的账

面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计

未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。

表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时

性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资

于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时

间超过一年(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于

其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格

波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资

的初始投资成本。

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2015 年年度报告

以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)

现值低于账面价值的差额，计提减值准备，计入当期损益。如果有客观证据表明该金融资产价值

已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的

累计损失予以转出并重分类至当期损益，计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具

投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失

予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接

计入股东权益。

以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率

对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减值损

失以后期间不再转回。

(iv) 金融资产的终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)

该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或者(3)

该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，

但是放弃了对该金融资产控制。

金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累计额

之和的差额，计入当期损益。

(b) 金融负债

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应付债券。

应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成

本进行后续计量。

借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成

本进行后续计量。

其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日

起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止

确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

(c) 金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，

采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当时情况下适用并且有足够可利用数据

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2015 年年度报告

和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债

特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取

得是不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

(11) 应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形成的应

收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。

(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应收款

项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。

单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额超过 3,000,000 元。

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其

账面价值的差额进行计提。

(b) 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：

按组合计提坏账准备的应收款项：

对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分为

若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现

时情况确定应计提的坏账准备。

按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）

按组合计提坏账准备 根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务人根据合同条款偿

还欠款的能力)，按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合

中已经存在的损失评估确定。

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的

□适用 √不适用

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的

□适用 √不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的

□适用 √不适用

(c) 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：

单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本集团将无法按该应收款项的原有条款收回款项。

坏账准备的计提方法 根据该应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进

行计提。

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2015 年年度报告

(12) 存货

(a) 分类

存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是

指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；

开发产品是指已建成、待出售的物业。

(b) 存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发

前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将其全部转入“开发成

本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。

开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发

费用。

开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积

比例分摊核算。

(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估

计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(13) 长期股权投资

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权

投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与

其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合

营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益

法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

(a)投资成本确定

对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取

得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投

资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

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2015 年年度报告

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际

支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的

公允价值作为初始投资成本。

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利

润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允

价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期

投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被

投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则

所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、

其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本

公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期

股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于

本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，

其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能

力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及

分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方

一起共同控制这些政策的制定。

(d) 长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值

减记至可收回金额(附注二(20))。

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2015 年年度报告

(14) 投资性房地产

(a) 如果采用公允价值计量模式的：

选择公允价值计量的依据

投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，以

成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其

成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资产负

债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计

入当期损益。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资

产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值与投

资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或资本增

值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公允价

值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账面价

值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，

差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该

项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费

后计入当期损益。

(15) 固定资产

(a) 确认条件

固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或

新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，

计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入

当期损益。

(b) 折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计提了

减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧

额。

类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）

房屋及建筑物 年限平均法 30 4 3.2

房屋装修 年限平均法 10 0 10

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2015 年年度报告

运输工具 年限平均法 5-10 4 9.6 至 19.2

电子设备 年限平均法 5-10 4 9.6 至 19.2

其他设备 年限平均法 5-10 4 9.6 至 19.2

对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

(d) 固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定

资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(16) 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费

用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状

态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账

面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

(17) 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、投

资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定

可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到

预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非

正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开

始。

对于为开发及购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费

用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额

确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为开发及购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部

分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的

资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借

款初始确认金额所使用的利率。

(18) 无形资产

(a) 计价方法、使用寿命、减值测试

无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权及外购软件，以成本计量。

本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分

期平均摊销。摊销金额计入当期损益。

对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

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2015 年年度报告

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

(19) 长期待摊费用

长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期

限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额

列示。

(20) 长期资产减值

固定资产、在建工程、使用年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投

资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论

是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价

值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的

净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并

确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收

回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，

商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明

包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。

减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组

合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

(21) 职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括

短期薪酬和离职后福利等。

(a) 短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医疗保险费、工伤保险费、

生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生

的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计

量。

(b) 离职后福利的会计处理方法

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的

机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存

计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本养老保

险(详见下文)和失业保险，均属于设定提存计划。

基本养老保险

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2015 年年度报告

本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定

的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。

职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金。本集团在职工

提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相

关资产成本。

(22) 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(23) 预计负债

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其

金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有

关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流

出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的

增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

(24) 收入

收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的

公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。

与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特

定收入确认标准时，确认相关的收入：

(a) 销售商品

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管

理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可

能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。

物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符合上

述销售商品收入确认的其他条件时确认。

确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。

(b) 提供劳务

本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入

本集团，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。

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2015 年年度报告

(c) 让渡资产使用权

利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。

经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。

(25) 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，

按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可

靠取得的，按照名义金额计量。

(a) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用年限期限平均分配，计入当期损益；

按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

(b) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相

关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

(26) 递延所得税资产/递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)

计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延

所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不

影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的

初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，

递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳

税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本

集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子

公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可

能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

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2015 年年度报告

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得

税相关；

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

(27) 股份支付

本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易构成股份支付。企业集团内发生的股份支付，接

受服务的企业没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股份支付

为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可行权的

换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具

数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关的成本或

费用和资本公积。

(28) 租赁

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。

(a) 经营租赁的会计处理方法

经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

(29) 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定

应报告的分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收

入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评

价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两

个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

(30) 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键

判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资产和负债账面

价值的重大影响：

(i) 物业开发成本

本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项

目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和营业成本。

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2015 年年度报告

(ii) 存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设

和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货

的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

(iii) 税项

本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存

在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最

终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额产生影响。

(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清偿时的适

用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵

扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未来期间本集团

的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进行大

量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确认的金

额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。

(v) 投资性房地产的公允价值

本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价值进

行评估，有关评估方法及假设详见附注十三(1)。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影响投

资性房地产公允价值的估计，该差异将对公允价值变动损益产生影响。

(b) 采用会计政策的关键判断

(i) 收入确认

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭

贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客

户需支付至少购房款总额的 20%－40%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷

款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证

担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向

银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因

购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向购

房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况

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2015 年年度报告

下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本

集团认为此等财务担保对开发产品的销售收入确认没有影响。

(ii) 子公司、合营企业与联营企业的划分

本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章程等约定本集团及

合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉及重

大会计判断。

本集团按照附注二(7)及(13)所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目公

司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业或联营企业。本集团于以后年度会

持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照附注二(7)及(13)所述的会计政策进

行相关的会计处理。

(31) 重要会计政策和会计估计的变更

(a) 重要会计政策变更

□适用 √不适用

(b) 重要会计估计变更

□适用 √不适用

三、税项

(1) 主要税种及税率

税种 计税依据 税率

企业所得税(a) 应纳税所得额 25%

营业税(b) 应纳税营业额 5%

城市维护建设税 应缴纳的营业税 1%-7%

教育费附加 应缴纳的营业税 5%

土地增值税(c) 应纳税增值额 按超率累进税率 30%-60%

房产税 房屋原值的 70%-80% 1.20%

房产税 出租收入 12%

增值税

消费税

(a) 企业所得税

本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税， 所得税率为 25%。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成本、

费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他流动资产，

并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。

(b) 营业税

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2015 年年度报告

本集团的房地产收入适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，税率

为 5%。

本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并于结转相关销售收入时确

认为营业税金及附加。

(c) 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团适用土地增值税。土地增值税按土地增值

额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，包

括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。

本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动资产。

于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，账列营

业税金及附加。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

□适用 √不适用

四、合并财务报表项目注释

(1) 货币资金

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

库存现金 4,365,064 10,995,895

银行存款 5,516,142,157 4,246,956,549

其他货币资金 948,913,608 824,861,025

合计 6,469,420,829 5,082,813,469

其中：存放在境外的款项总额 75,995,702 2,131,298

其他说明

注：其他货币资金明细如下：

为取得银行出具承兑汇票而存入的保证金 436,953,230 450,593,775

住房公积金及按揭贷款保证金 130,831,473 88,182,415

工程保函保证金 150,693,018 166,084,835

为取得借款质押银行的保证金存款 230,435,887 120,000,000

948,913,608 824,861,025

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

□适用 √不适用

衍生金融资产

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

(2) 应收票据

(a)应收票据分类列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

银行承兑票据 17,570,050 31,317,340

商业承兑票据

合计 17,570,050 31,317,340

(b)期末公司已质押的应收票据

□适用 √不适用

(c)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：

□适用 √不适用

(d)期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用 √不适用

(3) 应收账款

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收账款 5,605,670 11,375,913

减：坏账准备

5,605,670 11,375,913

(a) 应收账款账龄分析如下：

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 3,290,008 11,375,913

一到二年 2,315,662

5,605,670 11,375,913

于 2015 年 12 月 31 日，本集团应收账款 2,315,662 元(2014 年 12 月 31 日﹕无) 已逾期但未减值。

基于对欠款方财务状况及过往信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收回。这部分应收账

款的账龄均为一到二年。

(b) 应收账款分类披露

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账面余额 账

坏账准备 账面余额 账

坏账准备

类别 面 面

比例 金 计提比 比例 金 计提比

金额 价 金额 价

(%) 额 例(%) (%) 额 例(%)

值 值

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2015 年年度报告

单项金额重大并单独计提

坏账准备的应收账款

按信用风险特征组合计提 5,605,670 100 11,375,913 100

坏账准备的应收账款

单项金额不重大但单独计

提坏账准备的应收账款

合计 5,605,670 / / 11,375,913 / /

期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款

□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

□适用√不适用

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：

□适用√不适用

(c) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用 √不适用

(d) 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

(e) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

坏账准 坏账准

占应收账款 占应收账款

备 备

余额 余额

余额总额比 余额总额比

金额 金额

例 例

余额前五名的应收账

5,120,013 91% 10,059,341 88%

款总额

(f) 因金融资产转移而终止确认的应收账款：

无

应收利息

□适用 √不适用

应收股利

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

(4) 其他应收款

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

应收关联方款项(附注八(6)) 1,586,716,757 1,660,971,304

土地投标保证金 1,302,280,000 200,358,000

住房担保押金 215,067,181 148,658,419

合营方往来款 242,986,667

代垫款项 89,710,807 79,646,283

其他保证金 163,822,048 43,691,029

应收少数股东款项 63,388,039 33,388,039

股权转让保证金 30,000,000 50,000,000

其他 146,558,975 91,646,288

3,840,530,474 2,308,359,362

(a) 其他应收款账龄分析如下：

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 3,677,371,737 2,181,865,278

一到二年 130,160,746 66,930,519

二到三年 18,930,869 32,666,824

三到四年 11,454,575 25,320,855

四到五年 1,780,321 1,450,063

五年以上 832,226 125,823

3,840,530,474 2,308,359,362

于 2015 年 12 月 31 日，其他应收款 163,158,737 元 (2014 年 12 月 31 日﹕126,494,084 元)已逾

期但未减值。基于对欠款方财务状况及过往信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收回。

这部分其他应收款的账龄均为一年以上。

(b) 其他应收款分类披露

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账面余额 坏账准备 账 账面余额 坏账准备 账

类别 面 面

比例 金 计提比 比例 金 计提比

金额 价 金额 价

(%) 额 例(%) (%) 额 例(%)

值 值

单项金额重大并单独

计提坏账准备的其他

应收款

按信用风险特征组合 3,840,530,474 100 2,308,359,362 100

计提坏账准备的其他

应收款

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2015 年年度报告

单项金额不重大但单

独计提坏账准备的其

他应收款

合计 3,840,530,474 / / 2,308,359,362 / /

期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款

□适用 √不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

□适用√不适用

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：

□适用√不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

□适用 √不适用

(c) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(d) 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

(e) 其他应收款按款项性质分类情况

□适用 √不适用

(f) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

占其他应收款

坏账准备

单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计

期末余额

数的比例(%)

苏州市吴江区财 土地保证金 818,000,000 一年以内 21

政局

义乌吾悦房地产 关联方代垫款 773,805,492 一年以内 20

发展有限公司

常州市武进区金 关联方代垫款 462,855,669 一年以内 12

东方颐养中心

杭州市国土资源 土地保证金 197,130,000 一年以内 5

局萧山分局

青岛卓越新城置 关联方代垫款 191,672,096 一年以内 5

业有限公司

合计 / 2,443,463,257 / 63

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2015 年年度报告

于 2014 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

单位：元 币种：人民币

占其他应收款 坏账

性质 金额 账龄

余额总额比例 准备

苏州新城万瑞房地产有限公 关联方往来款 一年以内 29%

667,656,471

司

常州富域发展有限公司 关联方往来款 559,534,833 一年以内 24%

青岛卓越新城置业有限公司 关联方往来款 433,780,000 一年以内 19%

海口市土地储备整理中心 土地投标保证金 154,758,000 一年以内 7%

山东天鸿置业开发有限公司 股权转让保证金 50,000,000 一年以内 2%

1,865,729,304 81%

(g) 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

(5) 预付款项

(a) 预付款项按账龄列示

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账龄

金额 比例(%) 金额 比例(%)

1 年以内 6,206,897,310 90 2,140,862,737 74

1至2年 27,072,235 0 56,833,872 2

2至3年 52,653,142 1 36,185,146 1

3 年以上 588,231,034 9 646,769,058 23

合计 6,874,853,721 100 2,880,650,813 100

账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于 2015 年 12 月 31 日账龄超过一年的预付款项为 667,956,411 元(2014 年 12 月 31 日:

739,788,076 元)，主要为尚未结清的预付土地出让金。

(b) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

金额 占预付款项比 金额 占预付款项比

例 例

余额前五名的预付款项总

额 5,768,528,966 84% 2,379,054,492 83%

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2015 年年度报告

(6) 存货

(a)存货分类

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值

原材料

在产品

库存商品

周转材料

消耗性生物资产

建造合同形成的

已完工未结算资

产

拟开发土地(i) 856,947,880 856,947,880 1,186,216,518 1,186,216,518

开发成本(ii) 25,922,794,411 212,346,916 25,710,447,495 21,888,837,898 262,233,758 21,626,604,140

开发产品(iii) 6,572,264,809 411,933,285 6,160,331,524 7,343,432,896 325,825,263 7,017,607,633

合计 33,352,007,100 624,280,201 32,727,726,899 30,418,487,312 588,059,021 29,830,428,291

(i) 拟开发土地

单位：元 币种：人民币

预计总投

预计开工时 首批(预计) 资 2015 年 2014 年

项目 间 竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日

武汉金银湖街马池中路地块 2016 年 02 月 2017 年 12 月 57,908 303,955,826

济南历城区田园新城片区 B2-1

2016 年 07 月 2019 年 06 月 167,612 503,106,975

地块

上海松江永丰街道地块 2015 年 01 月 2016 年 06 月 120,768 772,189,586

南京湖北路地块 2015 年 10 月 2017 年 10 月 70,467 364,141,854

常州金坛地块 待定 待定 12,100 49,885,079 49,885,078

856,947,880 1,186,216,518

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2015 年年度报告

(ii) 开发成本

单位：元 币种：人民币

预计最新一期 预计总投资 2015 年 2014 年

项目 开工时间 竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日

南京珑湾花园* 2013 年 11 月 2016 年 11 月 379,755 2,149,487,220 2,767,584,688

南昌吾悦广场 2014 年 10 月 2016 年 12 月 362,943 1,519,069,861 650,438,288

长春吾悦广场 2015 年 3 月 2016 年 10 月 383,915 1,443,773,131

南京花漾紫郡 2015 年 8 月 2017 年 6 月 205,828 1,178,872,214

南通香溢紫郡 2014 年 9 月 2016 年 6 月 288,020 1,114,227,598 799,783,229

张家港吾悦广场* 2014 年 03 月 2016 年 06 月 367,614 1,007,439,241 1,100,797,169

武汉璟悦城 2015 年 6 月 2016 年 12 月 365,772 999,809,433

上海水云间 2015 年 1 月 2016 年 6 月 109,933 978,470,955

安庆吾悦广场 2015 年 1 月 2016 年 6 月 443,067 953,157,737

常州新城帝景* 2008 年 10 月 2016 年 12 月 348,970 946,861,947 1,018,591,093

萧山香悦半岛 2015 年 11 月 2017 年 12 月 129,391 829,552,908

上海香溢璟庭* 2014 年 4 月 2016 年 6 月 225,992 820,202,308 1,458,385,561

海口吾悦广场 2015 年 5 月 2016 年 11 月 358,781 811,605,037

嵊州吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 6 月 369,635 787,288,547

上海香溢荟苑 2014 年 12 月 2016 年 6 月 77,428 736,714,139 528,828,428

济南香溢紫郡 2015 年 8 月 2017 年 7 月 125,118 698,942,596

丹阳华府* 2014 年 2 月 2016 年 6 月 443,811 680,070,415 1,056,129,989

苏州红树湾* 2013 年 9 月 2016 年 9 月 238,826 679,256,010 1,329,224,047

杭州西溪逸境 2014 年 6 月 2016 年 6 月 78,387 671,737,751 581,512,706

新城国际花都* 2011 年 8 月 2017 年 5 月 524,235 651,349,084 575,473,938

无锡尚东雅园* 2010 年 12 月 2016 年 6 月 238,970 570,814,501 412,401,474

湖北路项目 2015 年 9 月 2017 年 12 月 75,354 490,268,875

桐乡吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 6 月 287,924 481,674,137

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2015 年年度报告

金坛吾悦广场 2015 年 9 月 2017 年 4 月 212,189 481,214,636

杭州峯璟 2015 年 7 月 2016 年 12 月 73,087 470,310,636

上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2016 年 6 月 56,573 441,649,786 327,905,079

常熟香溢璟庭 2015 年 11 月 2017 年 6 月 78,805 399,042,372

杭州金玺钰府 2014 年 12 月 2016 年 6 月 47,740 396,935,978 335,886,896

常州新城公馆* 2006 年 9 月 2017 年 9 月 347,575 302,597,058 175,304,633

宁波吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 6 月 450,394 301,688,866

上海花屿湾 2015 年 10 月 2017 年 5 月 67,193 287,661,960

镇江吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 10 月 255,877 258,727,217

无锡金峻苑 2015 年 9 月 2017 年 4 月 40,009 244,449,819

衢州吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 9 月 210,646 198,834,484

丹徒尚上城* 2013 年 9 月 2016 年 9 月 112,322 157,701,958 569,653,967

常州新城金郡* 2010 年 4 月 2017 年 12 月 192,088 155,368,495 100,997,123

昆山香溢紫郡* 2012 年 3 月 待定 185,433 130,574,923 418,339,441

昆山柏丽湾* 2014 年 8 月 2016 年 6 月 100,459 99,624,812 610,834,749

常州吾悦广场* 2010 年 8 月 2017 年 12 月 440,333 96,128,351 256,782,625

吴江吾悦广场* 2013 年 8 月 2017 年 12 月 385,641 95,125,890 994,640,462

常州新城域* 2010 年 4 月 待定 220,213 72,001,329 71,516,393

常州新城长岛* 2006 年 12 月 待定 226,900 65,900,723 65,664,112

常州金色新城* 2001 年 12 月 待定 170,540 26,494,204 26,343,300

常州香溢紫郡* 2011 年 6 月 2015 年 8 月 237,538 412,442,706

常州春天里* 2013 年 10 月 2015 年 12 月 181,116 830,148,204

南京香溢紫郡* 2011 年 10 月 2015 年 1 月 375,886 1,453,412,798

苏州新城公馆* 2013 年 7 月 2015 年 6 月 166,422 948,754,290

杭州山语院 2014 年 1 月 2015 年 12 月 83,292 549,084,795

上海馥华里* 2013 年 8 月 2015 年 6 月 100,161 535,348,133

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2015 年年度报告

常州香溢俊园* 2013 年 8 月 2015 年 7 月 126,249 431,528,373

常州悠活城 2014 年 4 月 2015 年 12 月 69,998 393,261,340

其他项目 40,115,269 101,837,869

25,922,794,411 21,888,837,898

* 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。

(iii) 开发产品

单位：元 币种：人民币

项目 最新一期竣工时间 2014 年 12 月 31 日 本年增加及调整 本年减少 2015 年 12 月 31 日

吴江吾悦广场 2015 年 06 月 46,432,177 1,460,160,504 1,086,844,263 419,748,418

无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 528,636,979 1,101,601 137,412,707 392,325,873

新城国际花都 2015 年 10 月 658,248,357 50,471,618 317,778,873 390,941,102

丹徒尚上城 2015 年 06 月 773,033,256 455,228,265 317,804,991

常州新城帝景 2015 年 06 月 548,228,948 289,974,385 522,631,313 315,572,020

上海香溢璟庭 2015 年 12 月 50,023,527 843,274,776 590,089,251 303,209,052

常州春天里 2015 年 06 月 27,535,384 1,181,168,803 916,709,374 291,994,813

常州新城首府 2013 年 12 月 323,902,021 537,429 39,446,263 284,993,187

丹阳华府 2015 年 12 月 1,413,670,189 1,150,693,585 262,976,604

常州悠活城 2015 年 12 月 699,979,094 449,120,622 250,858,472

常州吾悦广场 2015 年 12 月 404,824,783 283,176,009 446,786,714 241,214,078

上海悠活城 2013 年 11 月 274,154,059 45,551,953 88,892,080 230,813,932

常州香悦半岛 2014 年 06 月 267,478,373 -3,323,944 97,303,152 166,851,277

杭州山语院 2015 年 12 月 832,916,498 670,140,694 162,775,804

常州香溢澜桥 2014 年 11 月 588,632,651 -19,100,797 412,074,474 157,457,380

张家港吾悦广场 2015 年 12 月 971,236,720 814,269,937 156,966,783

无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 288,830,441 -16,159,523 119,328,004 153,342,914

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2015 年年度报告

南京香溢紫郡 2015 年 06 月 210,985,580 1,603,201,680 1,668,667,625 145,519,635

上海香溢澜庭 2014 年 11 月 314,253,061 1,079,294 177,528,234 137,804,121

常州香溢紫郡 2015 年 08 月 144,356,784 548,133,569 561,882,727 130,607,626

上海新城金郡 2013 年 08 月 163,128,088 -1,053,612 32,302,533 129,771,943

上海尚上城 2013 年 06 月 218,919,870 -1,505,873 109,922,404 107,491,593

苏州新城公馆 2015 年 12 月 78,942,183 1,185,862,894 1,162,184,657 102,620,420

苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 213,409,982 -39,095,605 74,333,746 99,980,631

常州新城域 2013 年 08 月 92,292,750 -1,127,012 9,228,519 81,937,219

上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 122,167,428 -14,019,324 28,692,296 79,455,808

南京珑湾花园 2015 年 12 月 1,355,444,184 1,286,850,848 68,593,336

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 81,991,822 471,620 16,977,087 65,486,355

昆山新城域 2011 年 12 月 61,760,089 844,130 858,062 61,746,157

昆山柏丽湾 2015 年 12 月 726,835,061 666,745,413 60,089,648

常州新城南都 2014 年 12 月 98,880,002 -11,808,337 32,743,487 54,328,178

上海碧翠园 2014 年 09 月 134,405,436 26,954,513 107,053,348 54,306,601

常州新城金郡 2013 年 11 月 59,198,742 -38,514,507 -32,500,204 53,184,439

上海馥华里 2015 年 06 月 142,876,043 570,313,522 662,739,785 50,449,780

常州清水湾 2012 年 05 月 56,323,701 -1,245,517 5,507,211 49,570,973

常州香溢俊园 2015 年 07 月 170,752,715 427,015,635 552,188,007 45,580,343

苏州新城金郡 2013 年 12 月 67,133,480 -16,193,921 8,353,864 42,585,695

上海新城公馆 2012 年 11 月 58,930,259 -1,032,392 18,964,314 38,933,553

昆山香溢紫郡 2015 年 06 月 45,948,411 312,739,029 329,989,647 28,697,793

常州公园壹号 2013 年 10 月 54,312,130 291,255 26,409,718 28,193,667

苏州红树湾 2015 年 06 月 128,616,429 899,059,734 1,002,551,585 25,124,578

常州新城公馆 2012 年 09 月 28,763,977 1,157,358 6,352,173 23,569,162

南京尚东区 2008 年 02 月 21,809,895 1,574,373 20,235,522

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2015 年年度报告

无锡尚东雅园 2013 年 12 月 42,939,881 -502,186 25,636,790 16,800,905

吾悦国际广场 2012 年 12 月 166,421,338 17,895,891 167,588,764 16,728,465

常州御景湾 2013 年 12 月 29,819,702 15,619,590 14,200,112

上海昱翠湾 2014 年 12 月 87,253,151 -26,054,007 47,556,680 13,642,464

武汉春天里 2013 年 12 月 23,932,564 5,748,975 17,970,554 11,710,985

上海忆华里* 2014 年 12 月 101,998,203 16,330,055 107,128,529 11,199,729

常州新城长岛 2010 年 11 月 8,881,667 -401,667 800,000 7,680,000

上海新城盛景 2011 年 05 月 7,489,161 685,951 1,462,295 6,712,817

无锡盛世新城 2011 年 11 月 10,781,918 5,356,877 5,425,041

常州金色新城 2007 年 12 月 8,775,703 -821,405 4,733,304 3,220,994

其他项目 78,053,051 178,531,840 77,353,070 179,231,821

7,343,432,896 16,532,889,396 17,304,057,483 6,572,264,809

注：对于以前年度完工的开发产品，会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于“本年增加及调整”栏。

*上海忆华里本年减少包括转为投资性房地产的 78,868,863 元。

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2015 年年度报告

(b)存货跌价准备

单位：元 币种：人民币

本期增加金额 本期减少金额

项目 期初余额 期末余额

计提 其他 转回或转销 其他

原材料

在产品

库存商品

周转材料

消耗性生物资产

建造合同形成的已

完工未结算资产

开发成本 262,233,758 149,901,707 199,788,549 212,346,916

开发产品 325,825,263 92,592,865 199,788,549 206,273,392 411,933,285

合计 588,059,021 242,494,572 199,788,549 206,273,392 199,788,549 624,280,201

(c)存货跌价准备情况如下：

确定可变现净值 本年转回存货 本年转销存货

的具体依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因

拟开发土地 预计开发完工后的销售价格减去估计至完 不适用 不适用

工将要发生的成本、销售费用及相关税金

开发成本 预计完工后的销售价格减去估计至完工将 不适用 不适用

要发生的成本、销售费用及相关税金

开发产品 预计销售价格减去相关销售费用及相关税 不适用 实现销售并结转

金 营业成本

于 2015 年 12 月 31 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开发土

地、开发成本及开发产品分别为 0 元、 6,956,416,627 元及 228,100,750 元(2014 年 12 月 31

日: 0 元、7,774,585,000 元及 702,667,000 元)(附注四(18)(27)(29))。

(d)存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：

2015 年度计入存货成本的资本化借款费用为 1,005,476,143 元(2014 年度: 1,010,855,413 元)

(附注四(39))。2015 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率分别为年利率 8.08% (2014 年

度: 8.01%)。

(e)期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：

□适用 √不适用

(f)于 2015 年 12 月 31 日账面余额为 10,657,299,103 元(2014 年 12 月 31 日: 8,369,698,734 元)的开

发成本预计于 1 年后竣工，拟开发土地均预计于 1 年后竣工，其余存货余额预计可于 1 年内变现。

划分为持有待售的资产

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

(7) 其他流动资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

预缴营业税 785,643,129 656,842,622

预缴土地增值税 386,666,645 307,623,727

预缴企业所得税 235,708,520 221,189,097

预缴的其他税金 91,542,809 74,471,759

合计 1,499,561,103 1,260,127,205

(8) 可供出售金融资产

√适用 □不适用

(a) 可供出售金融资产情况

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

可供出售债务工具：

可供出售权益工具：

按公允价值计量的 233,985,262 259,628,913

按成本计量的

合计 233,985,262 259,628,913

(b) 期末按公允价值计量的可供出售金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

可供出售权益工 可供出售债务工

可供出售金融资产分类 合计

具 具

权益工具的成本/债务工具的摊余成本 219,985,262 219,985,262

公允价值 233,985,262 233,985,262

累计计入其他综合收益的公允价值变动

10,500,000 10,500,000

金额

已计提减值金额

以公允价值计量的可供出售金融资产：

2014 年 12 月 31 日

可供出售权益工具

—公允价值 259,628,913

—成本 232,628,913

—累计计入其他综合收益

税后净额 20,250,000

—累计计提减值 -

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2015 年年度报告

(c) 期末按成本计量的可供出售金融资产

□适用 √不适用

(d) 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况

□适用 √不适用

(e) 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：

□适用 √不适用

其他说明

本集团可供出售金融资产主要包括：

(i) 本集团以 156,000,000 元的成本持有苏州银行股份有限公司 1%的股权。2015 年度，本集团收

到苏州银行股份有限公司分配的现金股利为 6,000,000 元(2014 年度: 6,000,000 元)(附注四

(43))。于 2015 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2014 年 12 月 31

日：无)。

(ii) 本集团以 5,186,605 元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙 5.82%的权益。该合伙

企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 85,860,000 元。本集团在该合伙

企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙

企业提供财务支持的义务和意图。2015 年度，本集团收到上海景盈投资管理合伙企业分配的

现金股利为 255,524 元(2014 年度: 552,722 元)(附注四(43))。于 2015 年 12 月 31 日，该可供

出售金融资产不存在变现的重大限制(2014 年 12 月 31 日：无)。

(iii) 本集团以 50,000,000 元的成本持有上海伍翎投资中心有限合伙 5.26%的权益。该合伙企业为

本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 950,000,000 元。本集团在该合伙企业的

最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙企业提

供财务支持的义务和意图。于 2015 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限

制(2014 年 12 月 31 日：无)。

(iv) 本集团以 25,000,000 元的成本持有昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)2.40%的权益。该合

伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 1,040,000,000 元。本集团在该

合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该

合伙企业提供财务支持的义务和意图。2015 年度，本集团收到昆山歌斐鸿乾股权投资中心返

还投资款 13,743,651 元(2014 年度: 3,557,692 元)。于 2015 年 12 月 31 日止，本集团累计共

收到返还投资款 17,301,343 元。于 2015 年 12 月 31 日，该可供出售金融资产不存在变现的重

大限制(2014 年 12 月 31 日：无)。

持有至到期投资

□适用 √不适用

期末重要的持有至到期投资：

□适用 √不适用

(9) 长期应收款

√适用 □不适用

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2015 年年度报告

(a) 长期应收款情况：

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额 折现率

项目

账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间

融资租赁款

其中：未实现融

资收益

分期收款销售商品

分期收款提供劳务

住宅物业保修金 119,792,898 98,107,795

合计 119,792,898 98,107,795 /

其他说明

本集团根据 2011 年 10 月 18 日上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修金管理

暂行办法》的规定，向上海市嘉定区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区住房保障和房屋管理

局及上海市浦东新区物业管理中心交纳住宅物业保修金，可在对应区域内首套房屋交付满 10 年后，

向区、县房屋管理部门提出退还申请。上述保修金中 80%的资金按照中国人民银行规定的一年期

定期存款利率结计利息，20%的资金按照活期存款利率结计利息。

(10) 长期股权投资

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

合营企业(i) 2,019,774,758 861,055,043

联营企业(ii) 169,585,552 46,316,857

2,189,360,310 907,371,900

本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。于 2015 年 12 月 31 日，本集团无需就长期股权投资

计提减值准备(2014 年 12 月 31 日：无)。

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2015 年年度报告

单位：千元 币种：人民币

本期增减变动

期初 权益法下 宣告发放 期末 减值准备

被投资单位 减少投 其他综合 其他权益 计提减值

余额 追加投资 确认的投 现金股利 其他 余额 期末余额

资 收益调整 变动 准备

资损益 或利润

一、合营企

业

上海新城旭 56,377 22,341 78,718

地房地产有

限公司

苏州新城万 105,988 95,625 -18,831 182,782

瑞房地产有

限公司

南京新城万 693,690 -36,798 656,892

隆房地产有

限公司

青岛卓越新 5,000 -5,000

城置业有限

公司

上海恒固房 95,200 -4,146 91,054

地产开发有

限公司

上海松铭房 38,400 38,400

地产开发有

限公司

南京新城广 6,900 6,900

闳房地产有

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2015 年年度报告

限公司

苏州城弘房 20,000 20,000

地产开发有

限公司

常熟中置房 292,500 -1,826 290,674

地产有限公

司

上海权坤投 5,000 -2,000 3,000

资有限公司

上海新钥投 5,000 5,000

资有限公司

成都新城万 100,000 -5,040 94,960

博房地产开

发有限公司

台州新城万 400,000 -5,155 394,845

博房地产发

展有限公司

常熟万中城 10,000 10,000

房地产有限

公司

昆山德睿房 152,000 -5,450 146,550

地产开发有

限公司

义乌吾悦房

地产发展有

限公司

小计 861,055 1,220,625 -61,905 2,019,775

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2015 年年度报告

二、联营企

业

上海蓝天创 10,000 10,000

业房地产有

限公司(i)

上海万之城 36,317 123,269 159,586

房地产开发

有限公司

(ii)

小计 46,317 123,269 169,586

合计 907,372 1,220,625 61,364 2,189,361

其他说明

在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十。

在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

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2015 年年度报告

(11) 投资性房地产

√适用 □不适用

投资性房地产计量模式

(a) 采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元 币种：人民币

房 在

土地

屋、 建

项目 使用 已完工的物业 开发中的物业 合计

建筑 工

权

物 程

一、期初余额 4,361,000,000 1,575,000,000 5,936,000,000

二、本期变动 2,408,000,000 2,510,000,000 4,918,000,000

加：外购 878,435,921 3,145,589,084 4,024,025,005

存货\固 1,144,330,528 -1,144,330,528

定资产\在建工程

转入

由开发成本 78,868,863 78,868,863

转入(附注四

(6)(a)(iii))

企业合并

增加

减：处置

其他转出

公允价值变动 306,364,688 508,741,444 815,106,132

三、期末余额 6,769,000,000 4,085,000,000 10,854,000,000

(b) 未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用 √不适用

其他说明

(i) 本年购建的已完工物业系本集团购买的国浩长风城 3 号办公楼，用于出租(附注四(16))。

2015 年度计入投资性房地产的资本化借款费用为 20,240,526 元(2014 年度: 55,911,290 元)(附

注四(39))。2015 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 5.47% (2014 年度:

7.77%)。

2015 年度投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为 815,106,132 元(2014 年

度: 365,993,919 元)，相应的递延所得税为 203,776,533 元(2014 年度: 91,498,480 元)。

130 / 211

2015 年年度报告

投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有用途

基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后的预

计收入进行计算。

于 2015 年 12 月 31 日，本集团账面价值为 2,534,031,347 元(2014 年 12 月 31 日: 3,258,044,316

元)的投资性房地产已用作本集团借款的抵押(附注四(18)(27)(29))。

于 2015 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书所持有的账面价值为 1,602,000,000 元的已完工

投资性房地产的相关产权证书尚在办理过程中(2014 年 12 月 31 日: 1,077,000,000 元)

(12) 固定资产

(a) 固定资产情况

单位：元 币种：人民币

项目 房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计

一、账面原值：

1.期初余

499,094,457 94,169,262 42,125,334 39,480,063 94,117,920 768,987,036

额

2.本期增

970,305,617 232,057,489 12,529,389 14,321,922 51,537,391 1,280,751,808

加金额

（1）购

648,020,157 84,873,255 12,064,808 14,111,956 2,993,876 762,064,052

置

（2）在

建工程转入

（3）企

324,776,225 147,184,234 464,581 209,966 48,543,515 521,178,521

业合并增加

（4）本

-2,490,765 -2,490,765

年成本调整

3.本期

2,025,581 4,754,671 1,583,045 8,363,297

减少金额

（1）处

2,025,581 4,754,671 1,583,045 8,363,297

置或报废

4.期末余

1,469,400,074 326,226,751 52,629,142 49,047,314 144,072,266 2,041,375,547

额

二、累计折旧

1.期初余

12,371,328 1,569,488 14,573,106 17,699,137 11,170,325 57,383,384

额

2.本期增

18,548,773 12,540,731 4,190,557 7,304,015 17,666,084 60,250,160

加金额

（1）计

18,548,773 12,540,731 4,190,557 7,304,015 17,666,084 60,250,160

提

131 / 211

2015 年年度报告

3.本期减

1,278,769 2,613,845 1,100,199 4,992,813

少金额

（1）处

1,278,769 2,613,845 1,100,199 4,992,813

置或报废

4.期末余

30,920,101 14,110,219 17,484,894 22,389,307 27,736,210 112,640,731

额

三、减值准备

1.期初余

额

2.本期增

加金额

（1）计

提

3.本期减

少金额

（1）处

置或报废

4.期末余

额

四、账面价值

1.期末账

1,438,479,973 312,116,532 35,144,248 26,658,007 116,336,056 1,928,734,816

面价值

2.期初账

486,723,129 92,599,774 27,552,228 21,780,926 82,947,595 711,603,652

面价值

(b) 暂时闲置的固定资产情况

□适用 √不适用

(c) 通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用 √不适用

(d) 通过经营租赁租出的固定资产

□适用 √不适用

(e) 未办妥产权证书的固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 账面价值 未办妥产权证书的原因

房屋、建筑物 505,560,348 建筑物刚刚完工，产证正在办理过程中。

其他说明：

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2015 年年度报告

于 2015 年 12 月 31 日，账面价值为 642,805,142 元(原价 646,251,818 元)的房屋及建筑物已作

为一年内到期的长期借款的抵押物(2014 年 12 月 31 日: 账面价值约为 40,859,267 元、原价

46,013,413 元) (附注四(27))。

2015 年度固定资产计提的折旧金额为 60,250,160 元(2014 年度: 20,833,401 元)，其中计入营

业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为 37,447,064 元、 2,981,809 元及 19,821,287

元(2014 年度: 6,296,131 元、1,483,640 元及 13,053,630 元)。

在建工程

□适用 √不适用

工程物资

□适用 √不适用

固定资产清理

□适用 √不适用

生产性生物资产

□适用 √不适用

油气资产

□适用 √不适用

(13) 无形资产

(a) 无形资产情况

单位：元 币种：人民币

项目 土地使用权 软件 合计

一、账面原值

1.期初余额 30,642,318 26,232,990 56,875,308

2.本期增加金额 34,853,742 5,884,864 40,738,606

(1)购置 5,884,864 5,884,864

(2)内部研发

(3)企业合并增加 34,853,742 34,853,742

3.本期减少金额 573,013 573,013

(1)处置 573,013 573,013

4.期末余额 65,496,060 31,544,841 97,040,901

二、累计摊销

1.期初余额 230,972 11,615,150 11,846,122

2.本期增加金额 923,889 5,444,953 6,368,842

（1）计提 923,889 5,444,953 6,368,842

3.本期减少金额 354,204 354,204

(1)处置 354,204 354,204

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2015 年年度报告

4.期末余额 1,154,861 16,705,899 17,860,760

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值 64,341,199 14,838,942 79,180,141

2.期初账面价值 30,411,346 14,617,840 45,029,186

(b) 未办妥产权证书的土地使用权情况：

□适用 √不适用

其他说明：

2015 年度无形资产的摊销金额为 6,368,842 元(2014 年度: 4,738,636 元)。

于 2015 年 12 月 31 日，本集团无形资产无抵押情况(2014 年 12 月 31 日: 无)。

开发支出

□适用 √不适用

商誉

□适用 √不适用

(14) 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

本期增加金 其他减少金

项目 期初余额 本期摊销金额 期末余额

额 额

经营租入办公楼装 6,382,655 4,872,766 3,888,549.00 9,582.00 7,357,290

修费

临时设施 11,682,121 10,083,609 10,944,621.00 10,821,109

为取得租户承担的 9,270,229 16,474,305 5,159,307.00 20,585,227

装修费

其他 11,265,195 7,786,684.00 408,928.00 3,069,583

合计 27,335,005 42,695,875 27,779,161.00 418,510.00 41,833,209

(15) 递延所得税资产/ 递延所得税负债

(a) 未经抵销的递延所得税资产

√适用 □不适用

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2015 年年度报告

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税

差异 资产 差异 资产

可抵扣亏损 1,417,638,543 354,409,636 705,741,153 176,435,288

预提土地增值税(附注四 704,323,327 176,080,832 702,722,646 175,680,662

(28))

资产减值准备 624,280,201 156,070,050 588,059,021 147,014,755

预提费用 120,410,519 30,102,630 119,826,380 29,956,595

抵销内部未实现利润 12,450,450 3,112,613

合计 2,866,652,590 716,663,148 2,128,799,650 532,199,913

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)

转回的金额 139,199,824 160,661,808

预计于 1 年后转回的金

额 577,463,324 371,538,105

716,663,148 532,199,913

(b) 未经抵销的递延所得税负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税

差异 负债 差异 负债

非同一控制企业合并资 6,935,986 1,733,997 9,684,751 2,421,188

产评估增值

抵消内部未实现亏损 24,550,666 6,137,667 63,567,077 15,891,769

开发产品成本核算中会 820,591,752 205,147,938 944,682,148 236,170,537

计与税法的差异

可供出售金融资产公允 2,463,971,261 615,992,815 1,661,865,129 415,466,282

价值变动

投资性房地产抵税折旧 226,885,801 56,721,450 142,229,757 35,557,439

合计 3,542,935,466 885,733,867 2,822,028,862 705,507,215

其中：

预计于 1 年内(含 1 年)

转回的金额 10,571,663 31,663,038

预计于 1 年后转回的金

额 875,162,204 673,844,177

885,733,867 705,507,215

135 / 211

2015 年年度报告

(c) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资产 抵销后递延所

项目 产和负债期末 得税资产或负 和负债期初互抵 得税资产或负

互抵金额 债期末余额 金额 债期初余额

递延所得税资产 -163,950,581 552,712,567 -54,234,520 477,965,393

递延所得税负债 163,950,581 -721,783,286 54,234,520 -651,272,695

(d) 未确认递延所得税资产明细

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

可抵扣暂时性差异

可抵扣亏损 162,590,145 300,613,863

合计 162,590,145 300,613,863

(e) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

年份 期末金额 期初金额 备注

2015 不适用 118,667,766

2016 67,446,565 86,802,517

2017 91,379,401 91,379,401

2018 2,388,407 2,388,407

2019 1,375,772 1,375,772

2020 不适用

合计 162,590,145 300,613,863 /

(16) 其他非流动资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

购买办公楼预付款(i) 878,435,921

工业用地及房产(ii) 367,247,647 367,247,647

合计 367,247,647 1,245,683,568

其他说明：

(i) 于 2014 年 12 月 18 日，本集团与上海新浩隆房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合

同》以 1,491,705,880 元购买中江路 388 弄总面积为 58,228 平方米的国浩长风城 3 号与 4 号办

公楼，并于 2014 年 12 月预付 878,435,921 元。截至 2015 年 12 月 31 日，该办公楼已取得产证

并交付。其中，3 号办公楼用于出租，计入“投资性房地产”(附注四(11))；4 号办公楼作为自

用房产，计入“固定资产”(附注四(12))。

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2015 年年度报告

(ii) 本公司之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调查

有限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30

平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。同年，

又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积 60,661.70 平方

米，拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证。上述的两个地块，目前的地块性质均

为工业用地，暂不能直接用于开发建设。于 2015 年 12 月 31 日，本集团认为该等资产无需计提

减值准备。于 2015 年 12 月 31 日，0203450 号和 203353 号地块已用于长期借款的抵押(附注四(29))。

(17) 资产减值准备

单位：元 币种：人民币

2014 年 本年增加 本年减少 2015 年

12 月 31 日 (附注四(41)) 转回 转销 12 月 31 日

存货跌价准备

(附注四(6)) 588,059,021 242,494,572 -206,273,392 624,280,201

(18) 短期借款

√适用 □不适用

(a) 短期借款分类

单位：元 币种：人民币

项目 币种 期末余额 期初余额

委托借款(i) 人民币 100,000,000

抵押借款 人民币 8,000,000

抵押加保证借款(ii) 人民币或美元 61,000,000 473,439,332

质押借款 人民币 1,397,000,000

合计 161,000,000 1,878,439,332

短期借款分类的说明：

(i) 于 2015 年度，本集团通过郾城包商村镇银行有限责任公司取得委托借款 100,000,000 元(附

注四(29))。

(ii)于 2015 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 61,000,000 元(2014 年 12 月 31 日：473,439,332

元)由本集团的存货中的开发成本(2014 年 12 月 31 日：投资性房地产及存货中的开发成本)

进行抵押(附注四(6))，同时 40,000,000 元由子公司新城万博置业有限公司提供保证，

21,000,000 元由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证 (2014 年 12 月 31 日：

100,000,000 元由子公司江苏新城地产股份有限公司提供保证，61,029,471 美元(折合人民

币 373,439,332 元)由新城发展控股有限公司提供保证)。

(b) 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用

其他说明

于 2015 年 12 月 31 日，短期借款的利率区间为 4.50 %至 10.51 %(2014 年 12 月 31 日: 2.35%至

7.38%)。

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2015 年年度报告

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

□适用 √不适用

衍生金融负债

□适用 √不适用

(19) 应付票据

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类 期末余额 期初余额

商业承兑汇票 14,570,000 1,715,983

银行承兑汇票 436,953,230 450,593,775

合计 451,523,230 452,309,758

(20) 应付账款

(a) 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

应付建筑工程款 11,481,458,627 9,288,126,091

合计 11,481,458,627 9,288,126,091

(b) 账龄超过 1 年的重要应付账款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

账龄超过一年的应付账款 460,486,383 尚未支付的工程款

合计 460,486,383 /

其他说明

于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 460,486,383 元(2014 年 12 月 31 日:

386,952,343 元)，主要为尚未支付的工程款。

(21) 预收款项

(a) 预收账款项列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

物业销售预收款(i) 15,791,488,792 13,081,453,036

预收租金款 33,555,759 12,952,547

预收物业管理费 19,943,171 65,756,363

138 / 211

2015 年年度报告

其他预收款 4,367,195 2,958,928

合计 15,849,354,917 13,163,120,874

(b) 账龄超过 1 年的重要预收款项

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

账龄超过一年的预收款项 1,357,465,597 尚未办理销售交付手续的销售

开发项目的预收房款

合计 1,357,465,597 /

(c) 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：

□适用 √不适用

其他说明

于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 1,357,465,597 元 (2014 年 12 月 31 日:

894,488,294 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收房款。

(i) 物业销售预收款

截至 2015 年

预计最新一期竣工

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 12 月 31 日预售

时间

比例

南京珑湾花园 2,488,146,106 1,879,467,412 2016 年 11 月 83%

金坛吾悦广场 1,410,984,394 2017 年 04 月 79%

上海香溢璟庭 970,288,900 747,304,408 2016 年 06 月 83%

南昌吾悦广场 922,006,472 2016 年 12 月 53%

常州新城帝景 817,706,793 396,159,392 2016 年 12 月 63%

杭州西溪逸境 790,017,179 145,137,094 2016 年 06 月 90%

上海金郡 A 四 729,226,976 42,976,104 2016 年 06 月 86%

期

上海香溢荟苑 698,959,496 49,739,385 2016 年 06 月 58%

上海水云间 696,528,609 2016 年 06 月 55%

长春吾悦广场 695,379,474 2016 年 10 月 38%

张家港吾悦广 690,877,842 674,693,556 2016 年 06 月 68%

场

苏州红树湾 624,755,369 1,008,193,146 2016 年 09 月 88%

海口吾悦广场 498,218,002 2016 年 11 月 46%

南通香溢紫郡 462,596,103 138,989,727 2016 年 06 月 57%

安庆吾悦广场 438,439,954 2016 年 06 月 14%

南京花漾紫郡 361,253,630 2017 年 06 月 41%

武汉璟悦城 314,555,898 2016 年 12 月 36%

丹阳华府 289,540,455 950,042,298 2016 年 06 月 74%

常州新城公馆 287,783,529 2017 年 09 月 92%

139 / 211

2015 年年度报告

无锡尚东雅园 275,091,458 15,559,797 2016 年 06 月 89%

杭州金玺钰府 253,110,740 2016 年 06 月 65%

常熟香溢璟庭 174,713,535 2017 年 06 月 28%

常州金色新城 135,847,081 137,903,363 待定 100%

济南香溢紫郡 106,268,253 2017 年 07 月 14%

嵊州吾悦广场 91,082,030 2017 年 06 月 1%

新城国际花都 83,367,470 32,473,568 2017 年 05 月 87%

杭州山语院 74,789,216 334,085,933 已竣工但未办理销 91%

售交付

吴江吾悦广场 55,793,876 641,216,609 2017 年 12 月 80%

丹徒尚上城 53,324,480 273,151,367 已竣工但未办理销 93%

售交付

上海花屿湾 50,836,594 2017 年 05 月 18%

常州春天里 46,459,413 312,150,074 已竣工但未办理销 82%

售交付

桐乡吾悦广场 39,777,846 2017 年 06 月 24%

常州新城首府 23,946,354 21,940,312 已竣工但未办理销 85%

售交付

常州吾悦广场 18,698,717 386,531,173 2017 年 12 月 84%

上海新城金郡 17,351,918 9,277,500 已竣工但未办理销 85%

A3 期 售交付

苏州新城公馆 16,635,131 746,747,065 已竣工但未办理销 95%

售交付

常州香悦半岛 15,614,864 2017 年 12 月 4%

南京香溢紫郡 9,982,203 1,555,400,402 已竣工但未办理销 95%

售交付

上海昱翠湾 9,337,195 69,914,165 已竣工但未办理销 100%

售交付

常州悠活城 8,751,800 194,836,937 已竣工但未办理销 64%

售交付

常州香溢澜桥 5,832,552 94,244,633 已竣工但未办理销 90%

售交付

常州新城南都 5,114,280 22,179,402 已竣工但未办理销 98%

售交付

宁波吾悦广场 4,339,038 2017 年 06 月 0%

昆山柏丽湾 4,325,082 156,010,987 2016 年 06 月 90%

武汉春天里 200,000 826,201 已竣工但未办理销 95%

售交付

上海馥华里 519,930,743 已竣工 96%

常州香溢紫郡 356,019,242 已竣工 89%

昆山香溢紫郡 313,885,606 已竣工 95%

吾悦国际广场 255,810,849 已竣工 100%

常州香溢俊园 161,997,073 已竣工 93%

140 / 211

2015 年年度报告

上海香溢澜庭 85,614,671 已竣工 86%

上海碧翠园 83,519,988 已竣工 95%

无锡香溢紫峻 64,118,595 已竣工 96%

苏州香溢澜桥 43,147,236 已竣工 92%

上海尚上城 26,257,106 已竣工 83%

上海悠活城 25,627,925 已竣工 80%

上海忆华里 18,916,894 已竣工 99%

常州香悦半岛 13,553,046 已竣工 91%

常州御景湾 13,546,180 已竣工 97%

上海新城公馆 9,061,764 已竣工 83%

苏州新城金郡 8,123,834 已竣工 96%

吾悦生活广场 6,737,100 已竣工 100%

常州新城金郡 6,450,539 已竣工 92%

无锡华东家艺 3,906,184 已竣工 67%

中心

常州公园壹号 2,520,385 已竣工 98%

无锡盛世新城 888,463 已竣工 98%

常州新城域 435,445 已竣工 91%

昆山新城域 198,987 已竣工 93%

其他 23,812,485 24,033,171

15,791,488,792 13,081,453,036

(22) 应付职工薪酬

应付职工薪酬列示：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

一、短期薪酬 119,357,327 900,990,255 879,893,185 140,454,397

二、离职后福利-设定提存计划 452,056 65,036,144 64,998,832 489,368

三、辞退福利

四、一年内到期的其他福利

合计 119,809,383 966,026,399 944,892,017 140,943,765

(a) 短期薪酬列示：

√适用 □不适用

单位：元 币种:人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴 118,171,213 787,540,985 770,408,929 135,303,269

二、职工福利费 658,055 46,577,020 42,752,173 4,482,902

三、社会保险费 175,241 31,967,172 31,898,043 244,370

其中：医疗保险费 156,630 27,101,954 27,036,302 222,282

工伤保险费 8,506 4,480,683 4,477,451 11,738

141 / 211

2015 年年度报告

生育保险费 10,105 384,535 384,290 10,350

四、住房公积金 116,728 28,567,921 28,525,995 158,654

五、工会经费和职工教育经费 236,090 6,337,157 6,308,045 265,202

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计 119,357,327 900,990,255 879,893,185 140,454,397

(b) 设定提存计划列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

1、基本养老保险 419,232 60,664,098 60,635,759 447,571

2、失业保险费 32,824 4,372,046 4,363,073 41,797

3、企业年金缴费

合计 452,056 65,036,144 64,998,832 489,368

(23) 应交税费

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

企业所得税 804,782,109 674,405,703

营业税 186,126,210 224,309,574

增值税 145,900,175 68,797,857

应交教育费附加 9,346,568 11,301,677

城市维护建设税 11,934,574 13,039,127

应交印花税 3,609,355 4,407,372

应交土地使用税 4,060,297 2,757,153

应交房产税 8,868,437 6,761,406

其他 7,801,489 11,439,246

合计 1,182,429,214 1,017,219,115

(24) 应付利息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

分期付息到期还本的长期借款利息 21,702,497 24,728,128

企业债券利息 118,169,406 79,002,740

短期借款应付利息 348,793 1,354,198

划分为金融负债的优先股\永续债利息

合计 140,220,696 105,085,066

重要的已逾期未支付的利息情况：

□适用 √不适用

142 / 211

2015 年年度报告

(25) 应付股利

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

普通股股利

划分为权益工具的优先股\永续债股利

应付王晓松 805,000 805,000

合计 805,000 805,000

(26) 其他应付款

(a) 按款项性质列示其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

应付关联方款项(附注八(6)) 9,235,062,885 3,421,091,661

合营方往来款 1,280,247,036

预提费用 200,132,314 270,520,195

工程招标保证金 173,011,710 101,381,782

商管押金保证金 83,397,684 30,516,424

代收契税 85,935,219 46,709,823

临时往来款 18,000,000 18,000,000

应付股权款 17,312,000 17,312,000

应付少数股东款 37,540,600 336,980,000

物业代收款项 169,994,438

其他 145,724,146 103,162,372

合计 11,276,363,594 4,515,668,695

(b) 账龄超过 1 年的重要其他应付款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

账龄超过一年的其他应付款 222,798,456 代收款项

合计 222,798,456 /

其他说明

于 2015 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 222,798,456 元(2014 年 12 月 31 日:

199,754,970 元)，主要为代收款项。

划分为持有待售的负债

□适用 √不适用

143 / 211

2015 年年度报告

(27) 1 年内到期的非流动负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

1 年内到期的长期借款 634,200,000 1,191,800,000

1 年内到期的应付债券

1 年内到期的长期应付款

合计 634,200,000 1,191,800,000

(28) 其他流动负债

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

短期应付债券

土地增值税拨备(i) 704,323,327 702,722,646

合计 704,323,327 702,722,646

短期应付债券的增减变动：

□适用 √不适用

其他说明：

(i)土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售房地

产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入

减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。由于

土地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。

估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。

(29) 长期借款

√适用 □不适用

(a) 长期借款分类

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

银行借款

委托借款(i) 582,500,000 799,800,000

抵押借款 1,180,000,000 2,476,000,000

保证借款 141,000,000 100,000,000

抵押加保证借款(iv) 2,967,867,500 1,611,900,000

4,871,367,500 4,987,700,000

减：一年内到期的长期借款

- 委托借款(i) -174,200,000 -799,800,000

- 抵押借款(ii) -240,000,000 -362,000,000

- 抵押加保证借款(iv) -220,000,000 -30,000,000

144 / 211

2015 年年度报告

-634,200,000 -1,191,800,000

合计 4,237,167,500 3,795,900,000

长期借款分类的说明：

(i) 于 2015 年，本公司之子公司武汉新城创置置业有限公司通过漯河市郾城包商村镇银行有限责

任公司与深圳平安大华汇通财富管理有限公司签订了金额为 450,000,000 元的委托贷款协议，

由本集团的存货中的开发成本作抵押，同时由本公司提供保证，子公司武汉新城创置置业有

限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次。其中，100,000,000 元借款本金应于 2016 年

4 月偿还，于 2015 年 12 月 31 日列示于短期借款(附注四(18))；100,000,000 元借款本金应于

2016 年 10 月偿还，于 2015 年 12 月 31 日列示于一年内到期的长期借款；250,000,000 元借款

本金应于 2017 年 4 月偿还，于 2015 年 12 月 31 日列示于长期借款。

于 2015 年，本集团通过江苏银行股份有限公司常州分行取得委托借款 100,000,000 元，由本

集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(6))。截至 2015 年 12 月 31 日，该委托借款已累计归

还本金 25,800,000 元，剩余本金 74,200,000 元应于 2016 年 8 月 11 偿还，于 2015 年 12 月 31

日列示于一年内到期的长期借款。

于 2015 年，本集团通过渤海银行股份有限公司上海分行取得委托借款 200,000,000 元，由本

集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(6))，同时由子公司南昌新城悦盛置业有限公司 100%

股权作质押，利息每季度支付一次。截至 2015 年 12 月 31 日，该委托借款已累计归还本金

41,700,000 元，剩余本金 158,300,000 元应于 2017 年 8 月 18 偿还，于 2015 年 12 月 31 日列

示于长期借款。

于 2013 年，本集团通过华夏银行股份有限公司常州分行取得两笔委托借款，金额各为

200,000,000 元，本金分别于 2015 年 3 月 23 日和 2015 年 10 月 9 日偿还。该等委托借款由本

集团的固定资产及存货中的开发产品作抵押(附注四(6)(12))，同时由子公司江苏新城提供保证。

于 2013 年，本集团通过徽商银行合肥城隍庙支行取得委托借款 300,000,000 元，本金于 2015

年 6 月 14 偿还。该委托借款由子公司江苏新城提供保证。

于 2013 年，本集团通过厦门国际银行股份有限公司上海分行取得委托借款 100,000,000 元，

由本公司持有的江苏新城 50,000,000 股非流通境内法人股进行质押。该委托借款已于 2014

年归还本金 200,000 元，剩余本金 99,800,000 元已于 2015 年 12 月 18 日偿还。

(ii) 于 2015 年 12 月 31 日，银行抵押借款 1,180,000,000 元(2014 年 12 月 31 日：2,476,000,000

元)由本集团的投资性房地产及存货中的开发成本和开发产品作抵押(附注四(6)(11))，利息每

月或每季度支付一次。其中，240,000,000 元为于一年内到期的长期借款。

(iii) 于 2015 年 12 月 31 日，保证借款 141,000,000 元(2014 年 12 月 31 日：1,000,000,000 元)由子

公司新城万博置业有限公司、受同一控制方控制的关联方香港宏盛发展有限公司及本公司提

供共同保证，利息每月支付一次。

(iv) 于 2015 年 12 月 31 日，银行抵押加保证借款 2,967,867,500 元(2014 年 12 月 31 日：

1,611,900,000 元)由本集团存货中的开发成本、固定资产作抵押(附注四(6)(16))，同时由本公

145 / 211

2015 年年度报告

司提供保证，利息每月或每季度支付一次。其中，220,000,000 元为于一年内到期的长期借款。

其他说明，包括利率区间：

于 2015 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 5.41 %至 10.51 %(2014 年 12 月 31 日: 6.00%至

7.86%)。

(30) 应付债券

√适用 □不适用

(a) 应付债券

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

2013 年公司债券(i) 1,988,410,171 1,981,419,068

2015 年公司债券(第一期)(公开发行)(ii) 2,978,474,330

2015 年公司债券(第一期)(非公开发行)(iii) 1,982,128,509

合计 6,949,013,010 1,981,419,068

(b) 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

按

面

债 本

值

债券 面 发行 券 发行 期初 本期 溢折价摊 期 期末

计

名称 值 日期 期 金额 余额 发行 销 偿 余额

提

限 还

利

息

2013 年公司 100 2014 3+2 2,000,000,000 1,981,419,068 6,991,103 1,988,410,171

债券(i) 年7月 年

23 日

2015 年公司 100 2015 3+2 3,000,000,000 2,977,270,000 1,204,330 2,978,474,330

债券(第一 年 11 年

期)(公开发 月3日

行)(ii)

2015 年公司 100 2015 2+1 2,000,000,000 1,980,840,000 1,288,509 1,982,128,509

债券(第一 年 11 年

期)(非公开 月 10

发行)(iii) 日

合计 / / / 7,000,000,000 1,981,419,068 4,958,110,000 9,483,942 6,949,013,010

(c) 划分为金融负债的其他金融工具说明：

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

其他说明：

(i) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]589 号文核准，本公司之子公司江苏新城于 2014

年 7 月 23 日发行公司债券，债券名称为江苏新城地产股份有限公司 2013 年公司债券，简称

“13 苏新城”，发行总额 20 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权、发行

人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票

面年利率为 8.9%，在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如江苏新城

行使上调票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调

基点，在债券存续期后 2 年固定不变。

(ii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2349 号核准，本公司于 2015 年 11 月 3 日公开发

行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简

称“15 新城 01”，发行总额 30 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择

权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.5%，在

债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利率选择

权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期

后 2 年固定不变。

(iii) 经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司债

券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15

新城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投

资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 6.0%，在债券存

续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利率选择权，未

被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 1 年

固定不变。

长期应付款

□适用 √不适用

长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

专项应付款

□适用 √不适用

预计负债

□适用 √不适用

递延收益

□适用 √不适用

(31) 股本及资本公积

(a) 股本

单位：元 币种：人民币

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2015 年年度报告

本次变动增减（+、一）

公

发

期初 积

行 送 期末余额

余额 金 其他 小计

新 股

转

股

股

境内上市无限售条 542,064,758 542,064,758 542,064,758

件 人民币普通股

(i)

境内上市有限售条 1,166,000,000 1,166,000,000 1,166,000,000

件 人民币普通股

股份总数 1,708,064,758 1,708,064,758 1,708,064,758

其他说明：

其中本次变动增减-其他：

本年增减变动

股份制改制 换股吸收合并 小计

(附注一) (附注一)

境内上市无限售条件 人

民币普通股 (i) 542,064,758 542,064,758

境内上市有限售条件 人

民币普通股 1,166,000,000 1,166,000,000

1,166,000,000 542,064,758 1,708,064,758

(i) 根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2144 号文《关于核准新城控股集团股份有限公

司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，于 2015 年 11 月，本公司向江苏新城除本公司

以外的全体股东(以下简称“换股股东”)以发行人民币普通股的方式吸收合并江苏新城。本公司

实际发行 542,064,758 股人民币普通股 A 股，每股面值为人民币 1 元，发行价格为每股人民币 9.82

元，发行总价为 5,323,075,924 元。

其他权益工具

□适用 √不适用

(b) 资本公积

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

资本溢价（股本溢 2,464,807 2,892,873,695 85,715,232 2,809,623,270

价）

- 换股吸收合并 2,882,343,031 2,882,343,031

(i)

- 与少数股东交 2,464,807 85,715,232 -83,250,425

易(v)

- 股本溢价(ii) 10,530,664 10,530,664

其他资本公积

股份支付(iii) 108,190,674 8,104,056 116,294,730

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2015 年年度报告

合计 110,655,481 2,900,977,751 85,715,232 2,925,918,000

2013 年 2014 年

12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日

资本溢价

- 同一控制下企

业合并的影响(iv) 440,012,870 440,012,870

- 与少数股东交

易(v) 7,119,741 4,654,934 2,464,807

股份支付(iii) 89,962,256 18,228,418 108,190,674

529,975,126 25,348,159 444,667,804 110,655,481

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

(i) 如附注四(31)(a)所述，本公司于 2015 年度以换股方式吸收合并江苏新城。吸收合并前，

本公司持有江苏新城 58.86%的股权。交易结束后，本公司持有江苏新城 100%的权益。

于吸收合并日，江苏新城的少数股东权益为 3,462,507,789 元。本集团在确认股本

542,064,758 元，并扣除交易费用 38,100,000 元之后，将差额 2,882,343,031 元作为资本公

积计入本集团的合并财务报表。

(ii) 于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有

限公司，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014

年 12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的

股本 116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注一)。

(iii) 本公司之控股公司，新城发展控股有限公司于 2011 年通过一项股份支付计划。该计划授

予其集团内的员工一定的股份份额，其中包括授予本集团内员工的新城发展控股有限公

司的股份共计 159,800,000 份。该股份支付计划分四期，等待期分别为截至 2012 年 12 月

31 日，2013 年 12 月 31 日，2014 年 12 月 31 日及 2015 年 12 月 31 日。2015 年度，本集

团确认该股份支付相关费用分别为 8,104,056 元(2014 年度: 18,228,418 元)，并确认相应

的资本公积。

(iv) 于 2014 年，本公司之子公司香港吾悦发展有限公司向 6 家关联方公司增资，获得该等公

司及其子公司的控制权，该交易属于同一控制下企业合并。于 2013 年 12 月 31 日，因合

并而增加的净资产 409,949,714 元加上被合并方在企业合并前产生的累计亏损 30,063,156

元，调增资本公积 440,012,870 元。本集团于 2014 年度完成该交易，同时将该金额转出。

(v) 于 2014 年 10 月，本公司之母公司常州富域发展有限公司对本公司之子公司常州新城万

盛房地产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元。减资后，本集

团对该两家公司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注八(5)(o))。减资前，常

州富域发展有限公司持有的该两家公司的权益账面价值为 44,654,934 元，减资金额与减

少的少数股东权益账面价值之间的差额 4,654,934 元调增资本公积。

于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏

盛发展有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限

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2015 年年度报告

公司和常州卓盛房地产发展有限公司各 50%股权(附注八(5)(l))。交易后，本公司对该三

家公司的持股比例均由 50%增加至 99.5%，支付的对价与减少的少数股东权益账面价值

420,665,810 元之间的差额调减资本公积 4,654,934 元及未分配利润 2,793,019 元。

于 2014 年 12 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司苏州博盛房地产发展

有限公司(以下简称“苏州博盛”)的投资协议，第三方投资者向苏州博盛注资 40,560,000 美

元，折合人民币 250,000,000 元。增资后，苏州博盛的少数股东权益比例由 25%增加至

42.25%，由此增加的少数股东权益账面价值 247,535,193 元与实际收到的增资款之间的差

额 2,464,807 元调增资本公积。

于 2015 年 8 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司南昌新城悦盛房地产发

展有限公司(以下简称“南昌悦盛”)的投资协议，第三方投资者向南昌悦盛注资 89,560,000

美元，折合人民币 550,000,000 元。增资后，南昌悦盛的少数股东权益比例由 1%增加至

20.80%，由此增加的少数股东权益账面价值 562,139,173 元与实际收到的增资款之间的差

额 12,139,173 元调减资本公积。

于 2015 年 6 月和 11 月，本集团分别与本集团之关联公司香港创拓发展有限公司(以下简

称“香港创拓”)和第三方投资者签署关于本集团之子公司苏州凯拓房地产发展有限公司

(以下简称“苏州凯拓”)的减资协议，实际支付的金额与原账面少数股东权益的差额

73,576,059 元调减资本公积。

库存股

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

(32) 其他综合收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

本期发生金额

期初 期末

项目 本期所得税前发 减：前期计入其他综合收 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于少

余额 余额

生额 益当期转入损益 用 公司 数股东

一、以后不能重分类进损益的其他综合收益

其中：重新计算设定受益计划净负债和净资产的

变动

权益法下在被投资单位不能重分类进损益的

其他综合收益中享有的份额

二、以后将重分类进损益的其他综合收益 53,506,822 -13,000,000 3,250,000 -9,348,300 -401,700 44,158,522

其中：权益法下在被投资单位以后将重分类进损

益的其他综合收益中享有的份额

可供出售金融资产公允价值变动损益 11,428,081 -13,000,000 3,250,000 -9,348,300 -401,700 2,079,781

持有至到期投资重分类为可供出售金融资产

损益

现金流量套期损益的有效部分

外币财务报表折算差额

存货转换为投资性房地产时产生的收益 42,078,741 42,078,741

其他综合收益合计 53,506,822 -13,000,000 3,250,000 -9,348,300 -401,700 44,158,522

资产负债表中其他综合收益 2014 年度利润表中其他综合收益

2013 年 税后归属于 2014 年 本年所得税前 减：前期计入 减：所得税费用 税后归属于 税后归属于少数股东

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2015 年年度报告

12 月 31 日 本公司股东 12 月 31 日 发生额 其他综合收益 本公司股东

本年转入损益

以后可重分类进损益的其他综合收益

- 可供出售金融资产公允价值变动损益 11,428,081 11,428,081 27,000,000 -6,750,000 11,428,081 8,821,919

- 存货转换为投资性房地产时产生的收益 42,078,741 42,078,741 99,064,001 -24,766,000 42,078,741 32,219,260

53,506,822 53,506,822 126,064,001 -31,516,000 53,506,822 41,041,179

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2015 年年度报告

专项储备

□适用 √不适用

(33) 盈余公积

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

法定盈余公积 47,653,066 46,643,557 47,653,066 46,643,557

任意盈余公积

储备基金

企业发展基金

其他

合计 47,653,066 46,643,557 47,653,066 46,643,557

2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 12 月 31 日

法定盈余公积 47,653,066 47,653,066

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，

当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可

用于弥补亏损，或者增加股本。2015 年度，按净利润的 10%提取，共 46,643,557 元(2014 年度:

按净利润弥补亏损后金额的 10%提取，共 47,653,066 元)。

于 2015 年 3 月，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公司，

并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净

资产计 1,176,530,664 元作为出资，故将法定盈余公积 47,653,066 元，未分配利润 28,877,598

元全部转出(附注一)。

(34) 未分配利润

单位：元 币种：人民币

项目 本期 上期

调整前上期末未分配利润 5,645,680,614 4,928,919,957

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润 5,645,680,614 4,928,919,957

加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,836,274,417 1,167,206,742

减：提取法定盈余公积 46,643,557 47,653,066

提取任意盈余公积

提取一般风险准备

应付普通股股利 400,000,000

转作股本的普通股股利

减：股份制改制(附注四(33)) 28,877,598

减：购买少数股东股权(附注四(31)) 2,793,019

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2015 年年度报告

期末未分配利润 7,406,433,876 5,645,680,614

根据 2014 年 12 月 10 日股东会决议，本公司向原公司股东分配利润 400,000,000 元。

根据 2016 年 2 月 3 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 1.08

元。按已发行股份 1,708,064,758 股计算，拟派发现金股利共计 184,470,994 元。此项提议尚待

股东大会批准。

(35) 营业收入和营业成本

单位：元 币种：人民币

本期发生额 上期发生额

项目

收入 成本 收入 成本

主营业务 23,143,393,352 17,041,881,322 20,301,072,153 15,045,464,757

其他业务 425,399,793 208,460,289 373,125,890 227,558,319

合计 23,568,793,145 17,250,341,611 20,674,198,043 15,273,023,076

(a) 主营业务收入和主营业务成本

按性质分析如下：

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

物业销售(i) 22,974,070,523 17,018,915,228 20,173,241,751 15,027,329,087

物业出租 169,322,829 22,966,094 127,830,402 18,135,670

23,143,393,352 17,041,881,322 20,301,072,153 15,045,464,757

(i) 物业销售

2015 年度 2014 年度

主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本

南京香溢紫郡 2,369,250,974 1,668,667,625 1,987,563,406 1,566,281,770

南京珑湾花园 1,845,128,570 1,286,850,848

吴江吾悦广场 1,732,420,090 1,086,844,263 1,169,992,869 627,586,360

丹阳华府 1,731,514,591 1,150,693,585

苏州新城公馆 1,662,038,802 1,162,184,657 531,778,085 399,416,332

张家港吾悦广场 1,525,868,795 814,269,937

苏州红树湾 1,428,798,407 1,002,551,585 313,052,143 217,089,506

常州春天里 920,325,875 916,709,374 437,092,780 367,272,363

上海馥华里 885,755,438 662,739,785 409,355,694 288,417,986

常州新城帝景 842,709,952 522,631,313 754,393,215 449,949,592

上海香溢璟庭 791,991,651 590,089,251 517,544,905 454,671,820

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2015 年年度报告

昆山柏丽湾 731,817,848 666,745,413

杭州山语院 681,082,320 670,140,694

常州香溢紫郡 680,294,261 561,882,727 823,932,066 717,724,857

常州吾悦广场 593,732,308 446,786,714 250,094,201 85,212,286

常州香溢俊园 570,754,836 552,188,007 683,452,730 627,325,461

常州悠活城 491,561,090 449,120,622

丹徒尚上城 468,749,196 455,228,265

常州香溢澜桥 410,342,025 412,074,474 1,165,965,290 1,002,886,507

昆山香溢紫郡 386,991,571 329,989,647 696,258,588 692,582,800

新城国际花都 330,569,264 317,778,873 530,739,761 463,788,227

吾悦国际广场 261,848,714 167,588,764 191,636,171 149,435,306

上海香溢澜庭 237,576,773 177,528,234 1,012,117,260 778,650,371

上海碧翠园 181,737,527 107,053,348 810,699,403 334,968,721

无锡香溢紫峻 169,294,316 119,328,004 1,147,117,965 994,789,325

苏州香溢澜桥 152,264,648 74,333,746 1,372,947,513 1,016,953,065

上海尚上城 106,167,854 109,922,404 73,848,055 78,051,500

上海昱翠湾 99,813,840 47,556,680 1,179,797,522 790,055,216

常州香悦半岛 90,911,549 97,303,152 868,106,857 760,094,065

上海悠活城 77,204,818 88,892,080 202,570,923 147,421,852

常州新城南都 74,410,120 32,743,487 205,587,939 87,206,333

无锡华东家艺中心 61,045,197 137,412,707 22,336,976 32,178,867

常州新城首府 53,033,038 39,446,263 191,618,043 151,220,631

上海新城金郡 A3 期 41,463,229 28,692,296 115,470,210 46,082,251

上海新城金郡 37,707,215 32,302,533 151,588,468 142,912,133

上海忆华里 34,709,158 28,259,666 810,247,207 292,410,213

苏州新城金郡 33,466,397 8,353,864 91,839,940 175,047,955

无锡尚东雅园 26,668,739 25,636,790 291,474,672 283,727,461

上海新城公馆 24,889,525 18,964,314 163,956,090 151,700,434

常州公园壹号 24,420,488 26,409,718 23,704,086 12,082,246

常州四季新城 17,750,416 5,149,932

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2015 年年度报告

常州御景湾 17,278,490 15,619,590 179,503,098 160,830,721

武汉春天里 8,900,544 17,970,554 534,857,665 401,510,246

常州新城金郡 7,486,387 -32,500,204 33,342,190 6,969,124

常州新城公馆 5,547,944 6,352,173 23,380,174 27,089,903

常州新城域 5,512,478 9,228,519 4,643,263 2,977,603

吾悦生活广场 5,250,919 8,239,020 53,820,506 15,888,421

上海盛景 4,809,450 1,462,295

苏州翡翠湾 4,285,364 16,977,087

无锡盛世新城 4,143,000 5,356,877 20,476,573 18,499,570

常州金色新城 3,877,556 4,733,304

昆山新城域 800,000 858,062 15,412,487 3,317,465

南京新城金郡 555,800 -410,280 34,219,052 31,136,781

常州玉龙湾 65,303 478,963 9,302,759 18,644,962

结转存货跌价准备 -206,273,392 -61,303,274

其他 17,475,863 71,777,019 66,402,951 16,573,753

22,974,070,523 17,018,915,228 20,173,241,751 15,027,329,087

(b) 其他业务收入和其他业务成本

2015 年度 2014 年度

其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本

物业管理费 164,277,434 68,775,628 282,889,195 184,793,095

酒店运营收入 112,185,887 56,766,793 17,389,627 10,927,626

其他 148,936,472 82,917,868 72,847,068 31,837,598

425,399,793 208,460,289 373,125,890 227,558,319

(36) 营业税金及附加

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准

消费税

营业税 1,174,322,998 1,050,582,698 附注三

城市维护建设税 71,293,524 55,017,077 附注三

教育费附加 61,014,946 51,115,734 附注三

资源税

土地增值税 634,559,414 550,623,442 附注三

其他 4,705,939 10,433,570

合计 1,945,896,821 1,717,772,521

156 / 211

2015 年年度报告

(37) 销售费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

广告宣传费 346,005,447 273,326,037

策划代理费 112,652,628 110,968,942

职工薪酬 180,986,543 145,380,976

办公费用 59,183,743 38,149,540

其他费用 88,438,708 45,272,992

合计 787,267,069 613,098,487

(38) 管理费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

职工薪酬 517,234,599 435,342,625

业务招待费 62,493,860 58,406,382

办公费用 85,942,960 55,057,063

税费 55,203,928 38,600,938

中介咨询费 46,000,772 22,608,111

差旅费用 63,404,032 36,993,167

其他费用 43,131,926 6,477,220

合计 873,412,077 653,485,506

(39) 财务费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

利息支出 1,204,944,003 1,166,501,872

减：已资本化的利息支出(附注四(6)(11)) -1,025,716,668 -1,066,766,703

减：利息收入 -108,965,160 -81,386,677

汇兑损失 31,494,624 6,645,213

手续费 29,147,226 27,143,351

合计 130,904,025 52,137,056

(40) 费用按性质分类

利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

2015 年度 2014 年度

土地使用权成本 6,476,495,859 5,653,082,939

建设成本 9,911,349,295 8,688,847,225

资本化利息 837,343,466 746,702,197

结转存货跌价准备 -206,273,392 -61,303,274

职工薪酬费用 974,130,455 787,543,188

广告宣传费 346,005,447 273,326,037

157 / 211

2015 年年度报告

策划代理费 112,652,628 110,968,942

业务招待费 79,525,865 66,909,388

办公费用 121,909,362 89,533,392

折旧和摊销费用 94,778,503 35,109,454

税费 55,203,928 53,853,913

其他费用 107,899,341 95,033,668

18,911,020,757 16,539,607,069

(41) 资产减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、坏账损失

二、存货跌价损失(附注四(17)) 242,494,572 381,141,525

三、可供出售金融资产减值损失

四、持有至到期投资减值损失

五、长期股权投资减值损失

六、投资性房地产减值损失

七、固定资产减值损失

八、工程物资减值损失

九、在建工程减值损失

十、生产性生物资产减值损失

十一、油气资产减值损失

十二、无形资产减值损失

十三、商誉减值损失

十四、其他

合计 242,494,572 381,141,525

(42) 公允价值变动收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额

以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融资产

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融负债

按公允价值计量的投资性房地产(附注四(11)) 815,106,132 365,993,919

合计 815,106,132 365,993,919

(43) 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

158 / 211

2015 年年度报告

权益法核算的长期股权投资收益/(损失)(附注四(10)) 61,363,410 -7,346,157

处置长期股权投资产生的投资收益

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投

资收益

处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资

收益

持有至到期投资在持有期间的投资收益

可供出售金融资产等取得的投资收益

处置可供出售金融资产取得的投资收益

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得

可供出售金融资产在持有期间取得的现金股利(附注四(8)) 6,255,524 6,552,722

处置子公司取得的投资收益(附注四(49)(b)(ii)) 51,022,384 26,195,020

合计 118,641,318 25,401,585

其他说明：

本集团不存在投资收益汇回的重大限制。

(44) 营业外收入

单位：元 币种：人民币

计入上期非

计入当期非经常性

项目 本期发生额 上期发生额 经常性损益

损益的金额

的金额

非流动资产处置 21,261 46,630 21,261 46,630

利得合计

其中：固定资产 21,261 46,630 21,261 46,630

处置利得

无形资产

处置利得

债务重组利得

非货币性资产交

换利得

接受捐赠

政府补助(i) 12,412,800 30,350,208 12,412,800 30,350,208

违约金收入 10,217,695 10,967,064 10,217,695 10,967,064

其他 3,841,281 1,187,382 3,841,281 1,187,382

合计 26,493,037 42,551,284 26,493,037 42,551,284

(i) 计入当期损益的政府补助

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关

企业扶持基金 7,775,400 1,327,730 与收益相关

159 / 211

2015 年年度报告

职业培训补贴 200,000 1,876,629 与收益相关

先进奖励 3,237,000 24,121,669 与收益相关

税收奖励 1,200,400 3,024,180 与收益相关

合计 12,412,800 30,350,208 /

(45) 营业外支出

单位：元 币种：人民币

计入上期非

计入当期非经常性

项目 本期发生额 上期发生额 经常性损益

损益的金额

的金额

非流动资产处 414,627 252,849 414,627 252,849

置损失合计

其中：固定资产 414,627 252,849 414,627 252,849

处置损失

无形资

产处置损失

债务重组损失

非货币性资产

交换损失

对外捐赠 3,885,000 2,405,110 3,885,000 2,405,110

赔偿、罚款、违 3,563,975 5,432,101 3,563,975 5,432,101

约金及其他

合计 7,863,602 8,090,060 7,863,602 8,090,060

(46) 所得税费用

(a) 所得税费用表

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

当期所得税费用 885,485,785 400,961,635

递延所得税费用 5,763,417 216,089,316

合计 891,249,202 617,050,951

(b) 会计利润与所得税费用调整过程：

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

利润总额 3,290,853,855 2,409,396,600

按法定/适用税率计算的所得税费用 822,713,464 602,349,150

子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响

非应税收入的影响 -49,619,349 -1,638,181

不可抵扣的成本、费用和损失的影响 109,387,592 17,633,130

160 / 211

2015 年年度报告

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -2,012,592

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的 343,943

影响(附注四(15)(d))

以前年度所得税汇算清缴差异 8,767,495 375,501

所得税费用 891,249,202 617,050,951

(47) 每股收益

(a) 基本每股收益

基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数

计算：

2015 年度 2014 年度

归属于本公司普通股股东的合并净利润 1,836,274,417 不适用

本公司发行在外普通股的加权平均数 1,217,978,812 不适用

基本每股收益 1.51 不适用

其中：

- 持续经营基本每股收益： 1.51 不适用

- 终止经营基本每股收益： - 不适用

本公司于 2015 年 3 月 27 日通过股东会决议，以 2014 年 12 月 31 日净资产折股整体变更为股份有

限公司。2014 年度本公司为有限责任公司，故不适用每股收益的计算。

(b) 稀释每股收益

稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整

后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2015 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通

股，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。

其他综合收益

详见附注

(48) 现金流量表项目

(a) 收到的其他与经营活动有关的现金：

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

收到关联方资金往来 20,685,065 4,302,399,000

收回土地投标保证金 76,062,000

收回股权转让保证金 50,000,000

收到工程招标保证金 63,600,560

利息收入 108,965,160 81,386,677

收回受限制的存款 15,391,816

营业外收入 26,471,776 42,504,654

代收契税及物业代收款 24,443,293

161 / 211

2015 年年度报告

收回指定信托安排 125,000,000

其他 86,963,828

合计 221,513,817 4,802,360,012

(b) 支付的其他与经营活动有关的现金：

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

支付关联方资金往来 18,022,388 2,462,604,116

为关联方代垫款项 2,322,439,157

销售费用及管理费用 812,855,912 612,149,998

支付住房担保押金 42,649,058 55,375,175

支付股权转让保证金 50,000,000

财务手续费 29,147,226 27,143,351

捐赠支出 3,885,000 2,405,110

违约金及罚款 3,563,975 5,432,101

支付受限制的存款 101,098,494

其他 21,685,103 82,558,035

合计 931,808,662 5,721,205,537

(c) 收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元 币种:人民币

项目 本期发生额 上期发生额

收到关联方资金往来 11,676,038,012

合计 11,676,038,012

(d) 支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

支付关联方资金往来 7,692,845,281

支付合营方款项 242,986,667

合计 7,935,831,948

(e) 收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

收到关联方计息资金往来 1,742,332,962 1,340,646,428

收到同一控制下企业合并被合并方资本金 89,164,850

收到少数股东往来款 37,540,600

收到合作开发项目土地款 1,280,247,036

合计 3,060,120,598 1,429,811,278

162 / 211

2015 年年度报告

(f) 支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

支付少数股东往来款 366,980,000 218,600,000

少数股东减少资本 1,196,153,189 40,000,000

支付关联方资金往来 952,813,952

支付借款保证金 110,435,887 111,768,500

支付少数股东交易费用 38,100,000

本公司股东减少资本 13,790,000

其他 16,993,494

合计 2,681,476,522 384,158,500

(49) 现金流量表补充资料

(a) 现金流量表补充资料

单位：元 币种：人民币

补充资料 本期金额 上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 2,399,604,653 1,792,345,649

加：资产减值准备(附注四(41)) 242,494,572 381,141,525

存货跌价准备转销(附注四(6)) -206,273,392 -61,303,274

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧(附 60,250,160 20,833,401

注四(12))

无形资产摊销(附注四(13)) 6,368,842 4,738,636

长期待摊费用摊销(附注四(14)) 27,779,161 9,537,417

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益 393,366 206,219

以“－”号填列）(附注四(44)(45))

财务费用（收益以“－”号填列） 210,721,957 99,735,169

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）(附注四(42)) -815,106,132 -365,993,919

投资损失（收益以“－”号填列）(附注四(43)) -118,641,318 -25,401,585

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）(附注四 -74,747,174 14,978,177

(15))

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）(附注四 69,871,212 201,111,139

(15))

存货的减少（增加以“－”号填列） -2,053,854,329 -1,915,148,516

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -4,730,371,536 -844,727,873

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,016,250,254 4,164,724,007

股份支付(附注四(31)) 8,104,056 18,228,418

经营活动产生的现金流量净额 -957,155,648 3,495,004,590

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券

融资租入固定资产

163 / 211

2015 年年度报告

换股吸收合并江苏新城(附注四(31)) 5,323,075,924

子公司发行股份购买股权(附注八(5)(l)) 259,177,720

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额 5,520,507,221 4,257,952,444

减：现金的期初余额 4,257,952,444 5,462,249,811

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 1,262,554,777 -1,204,297,367

(b) 本期支付的取得子公司的现金净额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

金额

本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 392,000,000

江苏金东方颐养园置业有限公司(“金东方”) 及其子公司 392,000,000

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 343,052,876

金东方及其子公司 343,052,876

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物

取得子公司支付的现金净额 48,947,124

其他说明:

2015 年度取得子公司的价格

江苏金东方颐养园置业有限公司(“金东方”) 392,000,000

取得子公司的净资产

流动资产 579,652,845

非流动资产 557,135,112

流动负债 -572,384,096

非流动负债 -3,889,379

560,514,482

(c) 本期收到的处置子公司的现金净额

√适用 □不适用

于 2015 年 3 月 27 日，本集团将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权及其之子公司将

所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全部转让

予常州富域发展有限公司。

于 2014 年 12 月 22 日，本集团将拥有的上海新城万圣置业有限公司的 100%股权以 10,000,000 元

对价全部转让予常州富域发展有限公司。

单位：元 币种：人民币

164 / 211

2015 年年度报告

金额 2014 年度

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 61,000,000 10,000,000

其中：江苏新城物业服务有限公司 60,000,000

上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000

上海新城万圣置业有限公司 10,000,000

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 148,146,985 1,311,928

其中：江苏新城物业服务有限公司 148,146,985

上海新城万圣置业有限公司 1,311,928

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金 35,156,000

等价物

其中：常州新城广场置业有限公司 35,156,000

处置子公司收到的现金净额 -87,146,985 43,844,072

其他说明:

2015 年度处置子公司的价格 金额

江苏新城物业服务有限公司 60,000,000

上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000

61,000,000

2014 年度处置子公司的价格

上海新城万圣置业有限公司 10,000,000

处置子公司的净资产/(负债)

2015 年度 2014 年度

流动资产 247,209,269 1,324,901

非流动资产 2,896,061 8,661,509

流动负债 -240,127,714 -26,181,430

9,977,616 -16,195,020

(d) 现金和现金等价物的构成

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

一、现金 5,520,507,221 4,257,952,444

其中：库存现金 4,365,064 10,995,895

可随时用于支付的银行存款 5,516,142,157 4,246,956,549

可随时用于支付的其他货币资金

可用于支付的存放中央银行款项

存放同业款项

拆放同业款项

165 / 211

2015 年年度报告

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额 5,520,507,221 4,257,952,444

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

所有权或使用权受到限制的资产

□适用 √不适用

(50) 外币货币性项目

√适用 □不适用

(a) 外币货币性项目：

单位：元

项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额

货币资金

其中：美元 22,942,778 6.4936 148,981,220

欧元

港币 115,950,333 0.8378 97,143,189

人民币

人民币

应收账款

其中：美元

欧元

港币

人民币

人民币

长期借款

其中：美元

欧元

港币

人民币

人民币

短期借款—

美元 6.4936

应付款项—

美元 62,449,330 6.4936 405,520,968

港元 412,000 0.8378 345,174

其他说明：

2014 年 12 月 31 日

外币余额 折算汇率 人民币余额

货币资金—

166 / 211

2015 年年度报告

美元 56,680,185 6.119 346,826,052

港元 313,477 0.7889 247,293

短期借款—

美元 61,029,471 6.119 373,439,332

应付款项—

美元 298,155,867 6.119 1,824,415,753

港元 407,067 0.7889 321,123

(b) 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用 √不适用

(51) 套期

□适用 √不适用

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2015 年年度报告

五、合并范围的变更

(1) 非同一控制下企业合并

√适用 □不适用

(a) 本期发生的非同一控制下企业合并

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

股

股权 权 购买 购买日至 购买日至年末

股权 购买日至期 购买日至年末被

被购买方 股权取得成 取得 取 购买 日的 期末被购 被购买方的经

取得 末被购买方 购买方的现金流

名称 本 比例 得 日 确定 买方的收 营活动现金流

时点 的净利润 量净额

（%） 方 依据 入 量

式

江苏金东 2015 392,000,000 70 股 2015 实际 36,584 -876,504 -6,827,143 -324,906,050

方颐养园 年 10 权 年 10 取得

置业有限 月 20 收 月 20 被购

公司(“金 日 购 日 买方

东方”) 控制

权

(b) 合并成本及商誉

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

合并成本 金东方

--现金 392,000,000

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他

合并成本合计 392,000,000

减：取得的可辨认净资产公允价值份额 392,000,000

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

(c) 被购买方于购买日可辨认资产、负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

金东方

购买日公允价值 购买日账面价值

资产： 1,136,787,957 1,121,230,440

货币资金 343,052,876 343,052,876

应收账款及其他应收款 51,464 51,464

可供出售金融资产 1,100,000 1,100,000

其他应收款 184,145,677 184,145,677

预付账款 52,071,429 52,071,429

存货 331,399 331,399

固定资产 521,181,370 505,623,853

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2015 年年度报告

无形资产 34,853,742 34,853,742

负债： 576,273,475 572,384,096

应付票据 10,448,320 10,448,320

应付款项 358,259,105 358,259,105

应付职工薪酬 31,500 31,500

应交税费 10,842 10,842

其他应付款 173,634,329 173,634,329

一年内到期的长期负债 30,000,000 30,000,000

递延所得税负债 3,889,379 -

净资产 560,514,482 548,846,344

减：少数股东权益 168,514,482 165,014,041

取得的净资产 392,000,000 383,832,303

2014 年 12 月 31 日账面价值

货币资金 21,704,362

应收账款及其他应收款 86,881

可供出售金融资产 1,100,000

其他应收款 289,558,775

预付账款 29,093,072

存货 89,083,890

固定资产 115,952

无形资产

减：应付票据 -10,150,000

应付账款 -3,133,285

应付职工薪酬 -1,600,450

应交税费 -766,287

其他应付款 -249,854,437

一年内到期的长期负债

递延所得税资负债

净资产 165,238,473

减：少数股东权益 -167,127

取得的净资产 165,071,346

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

本集团采用估值技术确定于购买日所转移非现金资产的公允价值以及所发生或承担的负债的公允

价值。主要资产的评估方法为收益现值法，使用的关键假设为被购买方持续经营，且被购买方在

公开市场上进行交易。

其他说明：

金东方自购买日至 2015 年 12 月 31 日止期间的现金流量列示如下：

一、经营活动产生的现金流量 -6,827,143

二、投资活动产生的现金流量 -288,345,240

三、筹资活动产生的现金流量 -29,733,667

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -

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2015 年年度报告

五、现金及现金等价物净增加额 -324,906,050

加：购买日现金及现金等价物余额 343,052,876

六、年末现金及现金等价物余额 18,146,826

(d) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失

是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□适用 √不适用

同一控制下企业合并

□适用 √不适用

反向购买

□适用 √不适用

(2) 处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□适用√不适用

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

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2015 年年度报告

(a) 2015 年度处置子公司的相关信息汇总如下：

处

丧失控 处置价款与处置投资对应的合并 与原子公司股权投资

处置 置

子公司名称 处置价款 制权时 丧失控制权时点的判断依据 财务报表层面享有该子公司净资 相关的其他综合收益

比例 方

点 产份额的差额 转入投资损益的金额

式

出 2015 年 3

江苏新城物业服务有限公司(i) 60,000,000 100% 完成股权交割 51,022,384

售 月 27 日

出 2015 年 3

上海新城万嘉物业服务有限公司(i) 1,000,000 10% 完成股权交割

售 月 27 日

于 2015 年 3 月 27 日，本集团为了更好地发挥新城物业的业务能力，开拓更广泛的业务来源，增强盈利能力，将拥有的江苏新城物业服务有限公

司的 100%股权及其之子公司将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全部转让予常州富域发展有

限公司。由于该项业务金额不重大，不构成终止经营。

(b)处置损益以及相关现金流量信息如下：

(i) 江苏新城物业服务有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 60,000,000

减：合并财务报表层面享有的江苏新城物业服务有限公司净资产份额 -8,977,616

51,022,384

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 51,022,384

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2015 年年度报告

上海新城万嘉物业服务有限公司

处置损益计算如下：

金额

处置价格 1,000,000

减：合并财务报表层面享有的上海新城万嘉物业服务有限公司净资产份额 -1,000,000

其他综合收益转入当期损益 -

处置产生的投资收益 -

上述处置之子公司 2015 年度及 2014 年度净损益情况如下：

2015 年度 2014 年度

营业收入 37,447,135 258,994,545

减：营业成本和费用 -37,682,926 -251,376,042

(亏损)/利润总额 -235,791 7,618,503

减：所得税费用 - -260,149

净(亏损)/利润 -235,791 7,358,353

其中：归属于母公司普通股股东的净(亏损)/利润 -138,197 4,312,731

(3) 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

(a) 本公司于 2015 年度以现金出资新设立子公司如下：

设立日期 出资金额

海口新城万博房地产发展有限公司 05/01/2015 100,000,000

南京新城万顺房地产有限公司 16/01/2015 30,000,000

上海松睿房地产开发有限公司 10/02/2015 10,000,000

南昌新城吾悦商业管理有限公司 25/03/2015 5,000,000

上海新城创贤房地产有限公司 01/04/2015 10,000,000

金坛新城万博房地产发展有限公司 10/04/2015 100,000,000

常州新城嘉睿置业有限公司 16/04/2015 尚未出资

安庆新城吾悦商业管理有限公司 16/04/2015 5,000,000

长春新城吾悦商业管理有限公司 27/05/2015 10,000,000

永胜创投有限公司 28/05/2015 1

尊锋投资有限公司 29/05/2015 1

杭州创贤房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

杭州松铭房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

杭州创隆房地产咨询有限公司 03/06/2015 尚未出资

永康企业有限公司 21/04/2015 1

金坛新城吾悦商业管理有限公司 19/06/2015 10,000,000

香港禧盛发展有限公司 19/06/2015 1

香港瑞盛发展有限公司 19/06/2015 1

香港泽盛发展有限公司 19/06/2015 1

上海嘉牧投资管理有限公司 23/06/2015 586,000,000

杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 23/06/2015 36,750,000

杭州松睿实业有限公司 24/06/2015 尚未出资

衢州万博房地产发展有限公司 06/08/2015 50,000,000

宁波新城万博房地产发展有限公司 03/08/2015 100,000,000

台州市黄岩新城吾悦商业管理有限公司 26/06/2015 10,000,000

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2015 年年度报告

成都新城吾悦商业管理有限公司 07/08/2015 10,000,000

海口新城吾悦商业管理有限公司 05/08/2015 10,000,000

桐乡新城吾悦商业管理有限公司 06/09/2015 10,000,000

宁波新城吾悦商业管理有限公司 19/08/2015 10,000,000

嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 29/08/2015 623,080,945

镇江悦盛房地产发展有限公司 11/09/2015 305,988,736

宁波凯拓房地产发展有限公司 22/09/2015 140,999,696

桐乡卓盛房地产发展有限公司 08/07/2015 278,000,000

南京新城创锦房地产有限公司 25/11/2015 30,000,000

南京新城创汇房地产有限公司 23/12/2015 尚未出资

上海创泽房地产开发有限公司 26/08/2015 10,000,000

上海复域商业经营管理有限公司 24/09/2015 10,000,000

上海迪裕商业经营管理有限公司 28/10/2015 20,000,000

上海龙卿房地产开发有限公司 02/11/2015 10,000,000

上海晗枚房地产开发有限公司 02/11/2015 10,000,000

上海拓裕房地产开发有限公司 03/12/2015 尚未出资

常熟新城创宏房地产有限公司 31/07/2015 200,000,000

杭州新城创佳房地产开发有限公司 22/10/2015 尚未出资

苏州贝嘉房地产咨询有限公司 12/08/2015 尚未出资

苏州晟天房地产咨询有限公司 12/08/2015 尚未出资

杭州鼎睿房地产咨询有限公司 03/11/2015 尚未出资

杭州松隆房地产咨询有限公司 03/11/2015 尚未出资

杭州创域房地产咨询有限公司 03/11/2015 尚未出资

衢州新城吾悦商业管理有限公司 02/12/2015 尚未出资

（b）本公司于 2015 年度以资产购买方式取得的子公司如下：

设立日期 出资金额

武汉鑫瑞隆祥置业有限公司 17/07/2009 10,000,000

无锡新恒置业有限公司 13/10/2011 210,000,000

济南天鸿永天房地产开发有限公司 06/01/2015 100,000,000

济南天鸿永业房地产开发有限公司 12/12/2013 520,000,000

本集团于 2015 年度收购上述公司 100%股权。由于所收购的标的不构成业务，账面资产主要

为拟开发土地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。上述公司于被收购后仍

存续。

173 / 211

2015 年年度报告

六、在其他主体中的权益

(1) 在子公司中的权益

√适用 □不适用

(a) 企业集团的构成

子公司 持股比例(%) 取得

主要经营地 注册地 业务性质

名称 直接 间接 方式

江苏新城 (i) 常州 常州 房地产开发 100.00 分次股权收购

常州新城房产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 同一控制下的企业合并

南京新城创置房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立

上海新城创置房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

上海新城万嘉房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

常州新龙创置房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 99.16 非同一控制下的企业合

并

苏州新城万嘉房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 96.22 设立

常州新城万嘉建筑设计有限公司 常州 常州 设计服务 97.48 设立

常州鼎佳房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 96.34 非同一控制下的企业合

并

常州新城东郡房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 99.66 设立

昆山新城创置发展有限公司 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立

常州新城资产经营管理有限公司 常州 常州 资产管理 99.58 设立

常州新城置地房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立

常州嘉驰汽车配件有限公司 常州 常州 汽车零配件设计、制造与销售 95.80 设立

常州万方新城房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 95.91 非同一控制下的企业合

并

常州福隆房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 非同一控制下的企业合

并

常州新城万博置业有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立

上海东郡房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立

174 / 211

2015 年年度报告

无锡新城万嘉置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 99.88 设立

苏州新城创佳置业有限公司 苏州 苏州 房地产开发 99.01 设立

常州万嘉置业咨询有限公司 常州 常州 置业咨询服务 100.00 设立

新城万博置业有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立

上海新城创佳置业有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

常州新城东昇房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 99.66 设立

南京新城创嘉房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 96.22 设立

常州新城金郡房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 96.22 设立

常州市恒福置业有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 非同一控制下的企业合

并

常州新城万佳房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立

常州新城宏业房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立

南京新城万嘉房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

常州新城创佳房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 96.22 设立

上海新城创宏房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

常州新城科达投资咨询有限公司 常州 常州 咨询服务 100.00 设立

常州新城经典建筑设计有限公司 常州 常州 设计股务 100.00 设立

上海新城金郡房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

无锡新城创置房地产有限公司 无锡 无锡 房地产开发 99.88 设立

常州新城万盛房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立

常州新城吾悦商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立

南京新城允升房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

无锡新城万博置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 100.00 同一控制下的企业合并

金坛市新城万郡置业有限公司 金坛 金坛 房地产开发 97.90 设立

长沙新城万博置业有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 设立

上海新城创域房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

昆山新城创宏房地产有限公司 昆山 昆山 房地产开发 99.01 设立

昆山新城创域房地产有限公司 昆山 昆山 房地产开发 99.51 设立

常州新城瑞壹国际酒店有限公司 常州 常州 酒店管理 95.80 设立

常州嘉枫市场调查有限公司 常州 常州 建筑设计 95.80 设立

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2015 年年度报告

常州吾悦国际广场商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立

武汉新城宏盛置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立

上海富铭房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 资产购买

苏州新城创恒房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 99.01 设立

上海青浦吾悦商业管理有限公司 上海 上海 商业经营管理 100.00 设立

上海新城宝郡置业有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

常州万盛商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立

南京新城创隆房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

常州汇盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 99.50 设立

常州悦盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 99.50 设立

常州卓盛房地产发展有限公司 常州 常州 房地产开发 99.50 设立

豪泰环球有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

岛 岛

镇江凯盛房地产发展有限公司 镇江 镇江 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并

苏州凯拓房地产发展有限公司 苏州 苏州 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并

苏州博盛房地产发展有限公司 苏州 苏州 房地产开发 57.75 同一控制下的企业合并

昇创有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

岛 岛

苏州新城创盛置业有限公司 苏州 苏州 房地产开发 69.31 设立

香港鼎盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

香港恒宇发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

苏州吾悦商业管理有限公司 苏州 苏州 商业经营管理 100.00 设立

茂源控股有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

岛 岛

杭州新城创宏房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 99.86 设立

张家港鼎盛房地产有限公司 张家港 张家港 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并

优力有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

岛 岛

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 丹阳 丹阳 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并

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2015 年年度报告

杭州新城创盛房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

昆山新城万龙房地产发展有限公司 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立

上海嘉定华锐置业有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 资产购买

香港卓盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

香港益盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

南通新城创置房地产有限公司 南通 南通 房地产开发 76.79 设立

上海新城松郡房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

青岛新城创置房地产有限公司 青岛 青岛 房地产开发 100.00 设立

香港汇盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立

上海吾悦投资管理有限公司 上海 上海 投资公司 100.00 设立

南昌新城悦盛房地产发展有限公司 南昌 南昌 房地产开发 79.20 同一控制下的企业合并

武汉新城创置房地产有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立

香港吾悦发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立

香港恒轩发展有限公司 香港 香港 投资公司 75.00 同一控制下的企业合并

长春新城悦盛房地产发展有限公司 长春 长春 房地产开发 99.00 同一控制下的企业合并

香港创隆发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企业合并

丹阳新城吾悦商业管理有限公司 丹阳 丹阳 商业经营管理 100.00 设立

张家港新城吾悦商业管理有限公司 张家港 张家港 商业经营管理 100.00 设立

安庆新城悦盛房地产发展有限公司 安庆 安庆 房地产开发 100.00 设立

新城商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立

常州新城宏昊商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立

海口新城万博房地产发展有限公司 海口 海口 房地产开发 100.00 设立

南京新城万顺房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

上海松睿房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

南昌新城吾悦商业管理有限公司 南昌 南昌 商业经营管理 100.00 设立

上海新城创贤房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

金坛新城万博房地产发展有限公司 金坛 金坛 房地产开发 100.00 设立

常州新城嘉睿置业有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 设立

安庆新城吾悦商业管理有限公司 安庆 安庆 商业经营管理 100.00 设立

长春新城吾悦商业管理有限公司 长春 长春 商业经营管理 100.00 设立

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2015 年年度报告

永胜创投有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 100.00 设立

岛 岛

尊锋投资有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 100.00 设立

岛 岛

杭州松铭房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

杭州创隆房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

永康企业有限公司 英属维尔京群 英属维尔京群 投资公司 100.00 设立

岛 岛

金坛新城吾悦商业管理有限公司 金坛 金坛 商业经营管理 100.00 设立

香港禧盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立

香港瑞盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立

香港泽盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立

上海嘉牧投资管理有限公司 上海 上海 投资公司 100.00 设立

杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 60.00 设立

杭州松睿实业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

衢州万博房地产发展有限公司 衢州 衢州 房地产开发 100.00 设立

宁波新城万博房地产发展有限公司 宁波 宁波 房地产开发 100.00 设立

台州市黄岩新城吾悦商业管理有限公 台州 台州 商业经营管理 100.00 设立

司

成都新城吾悦商业管理有限公司 成都 成都 商业经营管理 100.00 设立

海口新城吾悦商业管理有限公司 海口 海口 商业经营管理 100.00 设立

桐乡新城吾悦商业管理有限公司 桐乡 桐乡 商业经营管理 100.00 设立

宁波新城吾悦商业管理有限公司 宁波 宁波 商业经营管理 100.00 设立

嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 嵊州 嵊州 房地产开发 100.00 设立

镇江悦盛房地产发展有限公司 镇江 镇江 房地产开发 100.00 设立

宁波凯拓房地产发展有限公司 宁波 宁波 房地产开发 99.00 设立

桐乡卓盛房地产发展有限公司 桐乡 桐乡 房地产开发 99.00 设立

南京新城创锦房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

南京新城创汇房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立

武汉鑫瑞隆祥置业有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 资产购买

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2015 年年度报告

上海创泽房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

上海复域商业经营管理有限公司 上海 上海 商业经营管理 95.99 设立

上海迪裕商业经营管理有限公司 上海 上海 商业经营管理 95.99 设立

上海龙卿房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

上海晗枚房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

上海拓裕房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 95.99 设立

常熟新城创宏房地产有限公司 常熟 常熟 房地产开发 99.01 设立

无锡新恒置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 99.88 资产购买

杭州新城创佳房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立

济南天鸿永天房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买

常州金东方护理院有限公司 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的企业合

并

江苏金东方颐养园置业有限公司 常州 常州 房地产开发 67.06 非同一控制下的企业合

并

常州金东方医院有限公司 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的企业合

并

常州金东方品质生活服务有限公司 常州 常州 预包装食品的批发与零售 44.93 非同一控制下的企业合

并

苏州贝嘉房地产咨询有限公司 苏州 苏州 房地产信息咨询 99.01 设立

苏州晟天房地产咨询有限公司 苏州 苏州 房地产信息咨询 99.01 设立

杭州鼎睿房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立

杭州松隆房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立

杭州创域房地产咨询有限公司 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立

济南天鸿永业房地产开发有限公司 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买

衢州新城吾悦商业管理有限公司 衢州 衢州 商业经营管理 100.00 设立

其他说明：

本集团不存在使用集团资产或清偿集团负债方面的限制。

于 2015 年 12 月 31 日，本公司下列子公司股权已用于借款质押(附注四(29))：

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2015 年年度报告

2015 年度 2014 年度

江苏新城法人股股数 - 50,000,000

武汉新城创置置业有限公司股权百分比 100% -

南昌新城悦盛房地产发展有限公司股权百分比 100% -

(i) 为完成前述吸收合并本公司之子公司江苏新城之事项(附注一)，本公司于 2015 年 12 月，与江苏新城原 B 股股东完成换股工作之后，江苏新城

于 2015 年 11 月 19 日起终止上市。截至 2015 年 12 月 31 日止，其注销手续正在办理过程中。

(b) 重要的非全资子公司

单位:元 币种:人民币

少数股东持股

子公司名称 本期归属于少数股东的损益 本期向少数股东宣告分派的股利 期末少数股东权益余额

比例

苏州博盛房地产发展有限公司(i) 35.21% 104,917,946 348,880,956

南昌新城悦盛房地产发展有限公司(ii) 47.25% 7,186,019 570,477,036

(c) 重要非全资子公司的主要财务信息

单位:元 币种:人民币

期末余额 期初余额

流 资 流 负

非流 非流

子公司名称 动 产 动 债

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 动资 动负

资 合 负 合

产 债

产 计 债 计

苏州博盛房 1,393,801,865 10,189,795 1,403,991,660 459,938,495 459,938,495

地产发展有

限公司

南昌新城悦 3,366,163,146 548,106,242 3,914,269,388 1,853,229,110 802,110,285 2,655,339,395

盛房地产发

展有限公司

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2015 年年度报告

本期发生额 上期发生额

子公司名称 综合收益总 经营活动现金流 营业收 净利 综合收益总 经营活动现金流

营业收入 净利润

额 量 入 润 额 量

苏州博盛房地产发展有限公司 1,365,708,072 248,326,499 248,326,499 -26,213,910

南昌新城悦盛房地产发展有限 43,318,378 43,318,378 -680,900,278

公司

其他说明：

(i) 本集团于苏州博盛房地产发展有限公司(以下简称“苏州博盛”)的名义持股比例为 64.79%。根据相关合同，本集团享有苏州博盛 57.75%的收益

权。

(ii) 本集团于南昌新城悦盛房地产发展有限公司(以下简称“南昌悦盛”)的名义持股比例为 52.75%。根据相关合同，本集团享有南昌悦盛 79.20%的

收益权。

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2015 年年度报告

在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用 √不适用

(2) 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(a)重要的合营企业或联营企业

单位:元 币种:人民币

持股比例

主要 注 对合营企业或联营企

合营企业或联营企 业务 对集团活动是 (%)

经营 册 业投资的会计处理方

业名称 性质 否具有战略性 直 间

地 地 法

接 接

合营企业 –

上海新城旭地房地 上海 上 房地 是 50 权益法

产有限公司(i) 海 产开

发

苏州新城万瑞房地 苏州 苏 房地 是 68 权益法

产有限公司(ii) 州 产开

发

南京新城万隆房地 南京 南 房地 是 70 权益法

产有限公司(iii) 京 产开

发

常熟中置房地产有 常熟 常 房地 是 65 权益法

限公司(iv) 熟 产开

发

台州新城万博房地 台州 台 房地 是 40 权益法

产发展有限公司(v) 州 产开

发

联营企业 –

上海万之城房地产 上海 上 房地 是 50 权益法

开发有限公司(vi) 海 产开

发

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

(i) 本公司之控股子公司对上海新城旭地房地产有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和章程，

项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同控制，

故作为合营企业以权益法核算该投资。

(ii) 本公司之控股子公司对苏州新城万瑞房地产有限公司的持股比例为 68%，根据相关协议和章

程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同

控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(iii) 本公司之控股子公司对南京新城万隆房地产有限公司的持股比例为 70%，根据相关协议和章

程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同

控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(iv) 本公司之控股子公司对常熟中置房地产有限公司的持股比例为 65%，根据相关协议和章程，

项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同控制，

故作为合营企业以权益法核算该投资。

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2015 年年度报告

(v) 本公司之控股子公司对台州新城万博房地产发展有限公司的持股比例为 40%，根据相关协议

和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其

共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。

(vi) 本公司之控股子公司对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和

章程，本集团表决权比例为 40%对其具有重大影响，但不控制，故作为联营企业以权益法核算该

投资。

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2015 年年度报告

(b)重要合营企业的主要财务信息

单位:元 币种:人民币

期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额

上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 常熟中置房地 台州新城万博 上海新城旭地 苏州新城万 南京新城万隆

房地产有限公 房地产有限公 房地产有限公 产有限公司 房地产发展有 房地产有限公 瑞房地产有 房地产有限公

司 司 司 限公司 司 限公司 司

流动资产 1,202,545,504 1,979,753,923 6,162,864,181 1,290,008,111 2,008,096,057 1,143,767,927 824,549,913 3,440,937,707

其中：现金 54,860,985 144,166,434 371,934,463 136,307,852 19,220,913 113,563,970 2,713,160 19,830,355

和现金等价物

非流动资产 107,189 9,204,470 20,524,841 1,030,797.45 3,892,984 135,895 128,576 3,055,700

资产合计 1,202,652,693 1,988,958,393 6,183,389,022 1,291,038,908 2,011,989,041 1,143,903,822 824,678,489 3,443,993,407

流动负债 491,056,965 1,230,162,015 2,560,971,489 43,848,055 822,275,272 375,161,825 668,814,215 153,007,724

非流动负债 550,000,000 490,000,000 2,684,000,000 800,000,000 200,000,000 656,000,000 2,300,000,000

负债合计 1,041,056,965 1,720,162,015 5,244,971,489 843,848,055 1,022,275,272 1,031,161,825 668,814,215 2,453,007,724

少数股东权益

归属于母公司 161,595,728 268,796,378 938,417,533 447,190,853 989,713,769 112,741,997 155,864,274 990,985,683

股东权益

按持股比例计 80,797,864 182,781,537 656,892,273 290,674,055 395,885,508 56,370,999 105,987,706 693,689,978

算的净资产份

额

调整事项 2,080,104 483 27 5 -1,040,188 6,360

--商誉

--内部交易未

实现利润

--其他

对合营企业权 78,717,760 182,782,020 656,892,300 290,674,060 394,845,320 56,377,359 105,987,706 693,689,978

益投资的账面

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2015 年年度报告

价值

存在公开报价

的合营企业权

益投资的公允

价值

营业收入 756,291,064

财务费用 1,506,849 231,355 323,485 175,821 61,525 656,260 5,342 680,566

所得税费用 13,865,242 8,990,292 -17,210,442 915,514 2,911,983 128,576 2,957,421

净利润 48,853,730 -27,692,895 -51,999,904 -2,809,147 -10,286,231 -7,173,633 -385,727 -9,014,317

终止经营的净

利润

其他综合收益

综合收益总额 48,853,730 -27,692,895 -51,999,904 -2,809,147 -10,286,231 -7,173,633 -385,727 -9,014,317

本年度收到的

来自合营企业

的股利

其他说明

(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企

业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。

185 / 211

2015 年年度报告

(c)重要联营企业的主要财务信息

单位：元 币种：人民币

期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额

上海万之城房地产开发有 上海万之城房地产开发有

限公司 限公司

流动资产 548,433,447 1,783,231,145

其中：现金和现金等价物 27,805,975 261,890,415

非流动资产 294,313 8,840,347

资产合计 548,727,760 1,792,071,492

流动负债 229,556,502 1,719,437,778

非流动负债

负债合计 229,556,502 1,719,437,778

少数股东权益

归属于母公司股东权益 319,171,258 72,633,714

按持股比例计算的净资产份额 159,585,629 36,316,857

调整事项 141

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值 159,585,770 36,316,857

存在公开报价的联营企业权益投资的公

允价值

营业收入 1,505,795,781 460,622,560

净利润 246,537,545 5,697,600

终止经营的净利润

其他综合收益

综合收益总额 246,537,545 5,697,600

本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明

(i) 本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联

营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一

会计政策的影响。

(d)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元 币种：人民币

期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计 416,863,030 5,000,000

下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润 -21,636,000 -158,604

--其他综合收益

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2015 年年度报告

--综合收益总额 -21,636,000 -158,604

联营企业：

投资账面价值合计 10,000,000 10,000,000

下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(i) 2,259

--其他综合收益(i)

--综合收益总额 2,259

其他说明

(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策

的调整影响。

(e)合营企业或联营企业发生的超额亏损

其他说明

2015 年度，本集团合营企业和联营企业未发生超额亏损。

(3) 重要的共同经营

□适用 √不适用

七、分部信息

√适用 □不适用

2015 年度，如附注一所述，本公司以换股方式吸收合并江苏新城后，本集团仅从事房地产开

发业务，所有收入均来源于中国境内，重要资产亦位于中国境内。同时，本集团在内部组织结构

和管理要求方面不再对其业务进行区分，管理层在复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时，

亦认为无需再对其业务的经营成果进行区分。故本集团无分部信息的相关披露。

八、关联方及关联交易

(1) 本企业的母公司情况

单位：元 币种：人民币

母公司对本企

母公司对本企业

母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)

常州富域发 江苏省常 房产投资、开 301,800,000 62.06 62.06

展有限公司 州市 发、销售

本企业的母公司情况的说明

(a) 母公司注册资本及其变化

公司名称 2014 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2015 年 12 月 31 日

常州富域发展有限公司 301,800,000 301,800,000

(b) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例

常州富域发展有限公司 62.06% 62.06% 90.91% 90.91%

本企业最终控制方是王振华

187 / 211

2015 年年度报告

(2) 本企业的子公司情况

子公司的基本情况及相关信息见附注六。

(3) 本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注六

除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外，其余与本集团发生关联交易的其他合营企业的情况如下：

√适用 □不适用

对集团活动是

合营或联营企业名称 主要经营地及注册地 业务性质 直接持股比例 间接持股比例 与本企业关系

否具有战略性

青岛卓越新城置业有限公司 青岛 房地产开发 是 50% 合营企业

上海恒固房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 28% 合营企业

上海松铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 16% 合营企业

南京新城广闳房地产有限公司 南京 房地产开发 是 69% 合营企业

苏州城弘房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 50% 合营企业

上海权坤投资有限公司 上海 房地产开发 是 50% 合营企业

上海新钥投资有限公司 上海 房地产开发 是 50% 合营企业

成都新城万博房地产开发有限公司 成都 房地产开发 是 11% 合营企业

常熟万中城房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 10% 合营企业

昆山德睿房地产开发有限公司 昆山 房地产开发 是 40% 合营企业

义乌吾悦房地产发展有限公司 义乌 房地产开发 是 50% 合营企业

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2015 年年度报告

(4) 其他关联方情况

√适用 □不适用

其他关联方名称 其他关联方与本企业关系

王晓松先生 王振华先生的家庭成员

新城发展控股有限公司 间接控股公司

香港创拓发展有限公司 间接控股公司

常州德润咨询管理有限公司 受同一最终控制方控制

常州新城万德投资有限公司 受同一最终控制方控制

香港创域发展有限公司 受同一最终控制方控制

香港宏盛发展有限公司 受同一最终控制方控制

常州富域发展有限公司 受同一最终控制方控制

青岛新城东郡房地产开发有限公司 合营企业之子公司

青岛卓越东郡置业有限公司 合营企业之子公司

上海佘山乡村俱乐部有限公司 合营企业之子公司

常州市武进区金东方颐养中心 本公司作为发起人设立的机构

(5) 关联交易情况

本公司之重大关联交易列示如下：

(a) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

√适用 □不适用

为关联方提供劳务并取得收入

单位：元 币种：人民币

关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额

上海万之城房地产开发有限公司 提供劳务 1,870,000

(b) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

□适用 √不适用

(c) 关联租赁情况

□适用 √不适用

189 / 211

2015 年年度报告

(d) 关联担保情况

√适用 □不适用

本公司作为担保方

单位：元 币种：人民币

担保是否已经

被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日

履行完毕

南京新城万隆房地产有限公司 799,000,000 2015 年 1 月 30 日 2019 年 12 月 12 日 否

南京新城万隆房地产有限公司 350,000,000 2015 年 9 月 28 日 2020 年 12 月 12 日 否

青岛新城东郡房地产有限公司 100,000,000 2015 年 9 月 30 日 2020 年 9 月 30 日 否

青岛新城东郡房地产有限公司 195,000,000 2015 年 3 月 19 日 2019 年 3 月 18 日 否

青岛卓越东郡房地产有限公司 305,000,000 2015 年 3 月 19 日 2019 年 3 月 18 日 否

常熟中置房地产开发有限公司 260,000,000 2015 年 10 月 25 日 2019 年 4 月 28 日 否

常熟中置房地产开发有限公司 390,000,000 2015 年 11 月 12 日 2020 年 11 月 12 日 否

本公司作为被担保方

单位：元 币种：人民币

担保是否已经

担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日

履行完毕

提供保证：

-新城发展控股有限公司(附注四(18)) 621,741,609 2014 年 12 月 23 日 2015 年 12 月 31 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(29)) 100,000,000 2014 年 9 月 28 日 2015 年 8 月 21 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(29)) 80,000,000 2015 年 1 月 4 日 2015 年 9 月 28 日 是

-王振华(附注四(18)) 600,000,000 2015 年 6 月 8 日 2015 年 12 月 22 日 是

提供存款质押：

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 260,000,000 2014 年 6 月 17 日 2015 年 3 月 17 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 135,000,000 2014 年 8 月 18 日 2015 年 3 月 17 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 550,000,000 2014 年 11 月 21 日 2015 年 11 月 21 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 200,000,000 2014 年 12 月 24 日 2015 年 6 月 24 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 252,000,000 2014 年 8 月 26 日 2015 年 2 月 26 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 500,000,000 2015 年 1 月 30 日 2015 年 7 月 30 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 298,000,000 2015 年 2 月 6 日 2015 年 8 月 5 日 是

-香港宏盛发展有限公司(附注四(18)) 300,000,000 2015 年 4 月 29 日 2015 年 6 月 30 日 是

关联担保情况说明

担保方 担保金额

-新城发展控股有限公司(附注四(18)) 美元 99,267,471（折合人民币 621,741,609）

(e) 关联方资产转让、债务重组情况

□适用 √不适用

(f) 本集团为关联方代垫款项

2015 年度 2014 年度

- 190 - / 211

2015 年年度报告

义乌吾悦房地产发展有限公司 756,750,000

台州新城万博房地产发展有限公司 569,000,000

常熟中置房地产有限公司 288,863,250

成都新城万博房地产开发有限公司 180,000,000

昆山德睿房地产开发有限公司 131,100,488

常熟万中城房地产有限公司 79,977,000

南京新城万隆房地产有限公司 1,501,752,686

青岛卓越新城置业有限公司 433,780,000

苏州新城万瑞房地产有限公司 386,906,471

2,005,690,738 2,322,439,157

(g) 关联方为本集团代垫款项

2015 年度 2014 年度

常州富域发展有限公司 470,248,966

新城发展控股有限公司 110,776

香港创域发展有限公司 6,146

470,248,966 116,922

(h) 向关联方资金转出

2015 年度 2014 年度

南京新城万隆房地产有限公司 1,718,312,000 1,697,352,000

上海佘山乡村俱乐部有限公司 960,000,000

成都新城万博房地产开发有限公司 822,868,227

青岛卓越新城置业有限公司 853,392,096

香港宏盛发展有限公司 796,953,293

常州市武进区金东方颐养中心 462,855,669

台州新城万博房地产发展有限公司 287,366,059

苏州新城万瑞房地产有限公司 202,000,000 434,000,000

常州富域发展有限公司 155,702,082 131,372,116

常熟中置房地产有限公司 153,050,000

昆山德睿房地产开发有限公司 148,010,000

上海松铭房地产开发有限公司 28,320,000

常熟万中城房地产有限公司 22,725,000

义乌吾悦房地产发展有限公司 17,055,492

上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000

新城发展控股有限公司 152,431

香港创域发展有限公司 6,146

常州新城万德投资有限公司 199,880,000

6,639,968,495 2,462,604,116

(i) 从关联方资金转入

2015 年度 2014 年度

南京新城万隆房地产有限公司 3,329,600,000 3,403,999,000

- 191 - / 211

2015 年年度报告

台州新城万博房地产发展有限公司 1,825,000,000

苏州新城万瑞房地产有限公司 1,665,290,000 153,250,000

成都新城万博房地产开发有限公司 1,573,000,000

青岛卓越新城置业有限公司 1,095,500,000

上海佘山乡村俱乐部有限公司 874,330,000

常熟中置房地产有限公司 608,050,000

昆山德睿房地产开发有限公司 330,909,512

常州富域发展有限公司 244,987,949

上海恒固房地产开发有限公司 107,650,000

上海万之城房地产开发有限公司 80,000,000 110,000,000

上海新城旭地房地产有限公司 70,000,000 435,000,000

上海松铭房地产开发有限公司 66,720,000

常熟万中城房地产有限公司 29,988,500

苏州城弘房地产开发有限公司 20,000,000

常州德润咨询管理有限公司 200,150,000

11,921,025,961 4,302,399,000

(j) 关联方向本集团提供计息资金

2015 年度 2014 年度

香港宏盛发展有限公司(附注八(6)) 1,742,332,962 1,340,646,428

(k) 应支付给关联方的利息

2015 年度 2014 年度

香港宏盛发展有限公司 400,277,115 270,899,081

(l) 向关联方出售子公司

(i) 于 2015 年 3 月 27 日，本集团将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权及其之子公司

将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权分别以 60,000,000 元和 1,000,000 元对价全

部转让予常州富域发展有限公司(附注五(2)(a))。

(ii)于 2014 年 12 月，本公司将拥有的上海新城万圣置业有限公司的 100%股权以 10,000,000 元对

价全部转让予常州富域发展有限公司(附注五(2)(a))。

(iii) 于 2014 年 12 月，本公司之子公司新城万博置业有限公司(“新城万博”)将拥有的常州

新城博源房地产有限公司(“常州博源”)的 100%股权全部转让予常州富域发展有限公司

(“常州富域”)。由于新城万博尚未出资，常州富域无需支付任何股权转让款。该交易实质

为资产交易，常州富域同时接受常州博源预付土地款 495,721,572 元，并承担相关应付款项。

(m) 向关联方购买股权

(i) 于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港益盛发展有限公司以 270,000,000 元对价向香港宏盛

发展有限公司购买其拥有的镇江凯盛房地产发展有限公司 100%股权。

于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏盛

- 192 - / 211

2015 年年度报告

发展有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限公司和

常州卓盛房地产发展有限公司各 50%股权。交易后，本集团对该三家公司的持股比例均由 50%

增加至 99.5%(附注四(31))。

(ii)于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港恒轩发展有限公司向香港创拓发展有限公司发行股份

259,177,720 元，以购买其拥有的苏州博盛房地产发展有限公司 100%股权。

(n) 向关联方增资

于 2014 年 12 月 18 日，本公司之子公司香港吾悦发展有限公司分别向优力公司、茂源控股、昇创

公司、豪泰环球、香港创隆及香港恒轩增资，获得该等公司及其子公司的控制权(附注五(2))。

(o) 关联方对本公司之子公司减资

(i) 于 2015 年 6 月 17 日，本公司之关联公司香港创拓发展有限公司向本公司之子公司苏州凯拓

房地产发展有限公司减资 52,300,000 美元 (附注四(31))。

(ii)于 2014 年 10 月，本公司之母公司常州富域发展有限公司对本公司之子公司常州新城万盛房

地产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元。减资后，本集团对该两

家子公司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注四(31))。

(p) 关键管理人员报酬

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

关键管理人员报酬 36,655,058 43,342,971

(6) 关联方应收应付款项

√适用 □不适用

(a) 应收项目

单位:元 币种:人民币

期末余额 期初余额

项目名称 关联方

账面余额 账面余额

其他应收款(附注四(4)) 义乌吾悦房地产发展有限公司 773,805,492

其他应收款(附注四(4))) 常州市武进区金东方颐养中心 462,855,669

其他应收款(附注四(4)) 青岛卓越新城置业有限公司 191,672,096 433,780,000

其他应收款(附注四(4)) 上海佘山乡村俱乐部有限公司 85,670,000

其他应收款(附注四(4)) 常熟万中城房地产有限公司 72,713,500

其他应收款(附注四(4)) 苏州新城万瑞房地产有限公司 667,656,471

其他应收款(附注四(4)) 常州富域发展有限公司 559,534,833

1,586,716,757 1,660,971,304

- 193 - / 211

2015 年年度报告

(b) 应付项目

单位:元 币种:人民币

项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额

应付股利(附注四(25)) 王晓松 805,000 805,000

其他应付款(附注四(26)) 香港宏盛发展有限公司 4,329,260,704 2,983,603,920

其他应付款(附注四(26)) 南京新城万隆房地产有限公司 1,816,182,314 204,894,314

其他应付款(附注四(26)) 台州新城万博房地产发展有限公司 968,633,941

其他应付款(附注四(26)) 苏州新城万瑞房地产有限公司 795,633,529

其他应付款(附注四(26)) 成都新城万博房地产开发有限公司 570,131,773

其他应付款(附注四(26)) 上海万之城房地产开发有限公司 240,000,000 160,000,000

其他应付款(附注四(26)) 常熟中置房地产有限公司 166,136,750

其他应付款(附注四(26)) 上海新城旭地房地产有限公司 142,434,850 72,434,850

其他应付款(附注四(26)) 上海恒固房地产开发有限公司 96,450,000

其他应付款(附注四(26)) 昆山德睿房地产开发有限公司 51,799,024

其他应付款(附注四(26)) 上海松铭房地产开发有限公司 38,400,000

其他应付款(附注四(26)) 苏州城弘房地产开发有限公司 20,000,000

其他应付款(附注四(26)) 新城发展控股有限公司 152,431

其他应付款(附注四(26)) 香港创域发展有限公司 6,146

注：于 2015 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项为计息款项，2015 年度，加权平均利

率约为 10.10% (2014 年度: 10.73%)。于 2015 年 12 月 31 日，应付香港宏盛发展有限公司款项中

包括应付利息 671,176,196 元(2014 年 12 月 31 日: 270,899,081 元)。

除上述应付香港宏盛发展有限公司款项外，应收及应付关联方款项均无担保，不计息，且无固定

偿还期限。

九、或有事项

√适用 □不适用

本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购房客户发放的

抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方

式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购

房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所

有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。于 2015 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的

抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额为 5,376,136,698 元(2014 年 12 月 31 日:

4,478,634,500 元)。

十、承诺及或有事项

重要承诺事项

√适用 □不适用

(1) 房地产开发项目支出承诺

根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出让金汇总如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

- 194 - / 211

2015 年年度报告

土地出让金 3,916,641,655 4,530,573,526

(2) 对外投资承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的对外投资承诺：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

受让债权 286,640,000

设立合营企业权益认缴出资(i) 100,000,000 95,625,000

股权收购 42,164,000

100,000,000 424,429,000

(i) 根据本集团与金华市瑞禾贸易有限公司于 2015 年 10 月签订的合作开发协议书，本公司承

诺以 10,000,000 元的价格认缴 50%的股权，并成立义乌吾悦房地产发展有限公司。于 2015 年

12 月 31 日，本集团尚未支付上述款项。

根据本集团与中垠(上海)房地产投资有限公司、上海市北祥腾投资有限公司于 2015 年 12 月签

订的合作开发协议书，本公司承诺以 90,000,000 元的价格认缴 30%的股权，并拟成立上海睿

涛房地产发展有限公司。于 2015 年 12 月 31 日，本集团尚未支付上述款项。

(3) 经营租赁承诺

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 13,661,512 22,006,502

一到二年 10,082,354 15,367,732

二到三年 8,828,731 9,689,172

三年以上 44,090,569 50,828,029

76,663,166 97,891,435

(4) 经营租赁应收租金

根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应收取租金汇总如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 241,908,267 174,823,721

一到五年 645,172,007 364,198,267

五年以上 300,701,741 151,551,988

1,187,782,015 690,573,976

十一、资产负债表日后事项

(1) 重要的非调整事项

□适用 √不适用

(2) 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

拟分配的利润或股利

- 195 - / 211

2015 年年度报告

经审议批准宣告发放的利润或股利

本公司董事会于 2016 年 2 月 3 日提议本公司向全体股东分配现金股利，详见附注四(34)。

(3) 销售退回

□适用 √不适用

十二、与金融工具相关的风险

√适用 □不适用

本集团的经营活动面对多种金融风险，主要包括市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信用风险

及流动性风险。本集团的整体风险管理关注于金融市场的不可预测性，并寻求尽量减低对本集团

财务状况的潜在不利影响。管理层审阅并通过管理此等风险的政策总结如下：

(1) 市场风险

(a) 外汇风险

本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团已确认的外币资产和负债及未

来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外汇风险。本集团总部财务

部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。

于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产和外币金融负债折算成

人民币的金额列示如下：

1 2015 年 12 月 31 日

美元项目 其他外币项目 合计

外币金融资产 -

货币资金 148,981,220 97,143,189 246,124,409

外币金融负债 -

短期借款 - - -

应付款项 405,520,968 345,174 405,866,142

405,520,968 345,174 405,866,142

2 2014 年 12 月 31 日

美元项目 其他外币项目 合计

外币金融资产 -

货币资金 346,826,052 247,293 347,073,345

外币金融负债 -

短期借款 373,439,332 - 373,439,332

应付款项 1,824,415,753 321,123 1,824,736,876

2,197,855,085 321,123 2,198,176,208

- 196 - / 211

2015 年年度报告

于 2015 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民币对美元升值或

贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团 2015 年度将会增加或减少净利润金额为 19,992,568 元

(2014 年度: 138,827,178 元)。

(b) 利率风险

本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。按市场浮动利率计息的

借款使本集团面临现金流量利率风险；按固定利率计息的借款使本集团面临公允价值利率风险。

本集团根据市场环境决定固定利率和浮动利率的相对比例。于 2015 年 12 月 31 日，本集团按市场

浮动利率计息的长期带息债务(不含一年内到期的长期借款)主要为人民币计价的银行借款，金额为

3,081,680,000 元(2014 年 12 月 31 日: 3,795,900,000 元)。

本集团关注利率的波动趋势并考虑其对本集团所面临的利率风险的影响。本集团目前尚未运用任

何衍生工具合同对冲利率风险，但管理层未来将会考虑是否需要对冲面临的重大利率风险。

于 2015 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因素保持

不变，本集团 2015 年度之利息支出将会增加或减少金额为 15,408,400 元(2014 年度: 18,979,500

元)。

(2) 信用风险

银行存款、限制性存款、应收款项以及除预付款项及存货外的其他金融资产账面价值，为本集团

就金融资产所面对的重大信用风险。本集团几乎所有银行存款均存放于由管理层认为属于高信用

质量的中国主要金融机构持有。本集团有相关制度以确保对客户进行信用评估和记录。本集团也

实施了其他管理程序确保采取后续行动收回逾期应收款项。另外，本集团会定期对应收款项的账

面价值进行检查，以确保计提了足够的坏账准备。本集团无重大集中信用风险，因为风险分散于

众多客户。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房

客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫

付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先

处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险很低。

(3) 流动性风险

本集团通过基于集团战略和经营结果的财务计划系统，预计并规划集团的未来流动性状态，以保

证持续的良好的流动性。本集团按月更新年度资金预算。

获取土地使用权的资金通常从本集团可用资金中拨付。其他的项目成本的资金来源除自有资金外，

为银行借款及预收账款等。

本集团已与多家大型国有银行，股份制银行和信托公司建立了战略合作关系，当新项目获得相关

政府部门的批文后时，通常可以从该等金融机构获得资金支持。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

2015 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 164,502,692 - - - 164,502,692

应付款项 - - -

- 197 - / 211

2015 年年度报告

23,209,345,451 23,209,345,451

一年内到期的 662,462,595 - - - 662,462,595

非流动负债

长期借款 282,338,299 4,977,251,655

1,948,927,084 2,169,195,943 576,790,329

应付债券 433,000,000 - 8,001,000,000

4,433,000,000 3,135,000,000

24,751,649,037 6,381,927,084 5,304,195,943 576,790,329 37,014,562,393

2014 年 12 月 31 日

一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计

短期借款 1,906,059,885 - - - 1,906,059,885

- - -

应付款项 14,256,104,544 14,256,104,544

一年内到期的非流 1,243,981,774 - - - 1,243,981,774

动负债

长期借款 263,473,553 4,470,947,217

1,378,261,340 2,573,617,223 255,595,101

应付债券 178,000,000 178,000,000 - 2,890,000,000

2,534,000,000

17,847,619,756 1,556,261,340 5,107,617,223 255,595,101 24,767,093,420

(4) 价格风险

本集团所面临的价格风险主要由本集团所持有的可供出售金融资产(附注四(8))而形成。该可供出

售金融资产为未上市企业的股权。本集团密切关注资本市场及该被投资企业的状况，并合理估计

其公允价值。

十三、公允价值的披露

√适用 □不适用

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最

低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(1) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位:元 币种:人民币

期末公允价值

项目

第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值 合计

- 198 - / 211

2015 年年度报告

值计量 值计量 计量

一、持续的公允价值计量

（一）以公允价值计量且

变动计入当期损益的金融

资产

1. 交易性金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2. 指定以公允价值计量

且其变动计入当期损益的

金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）可供出售金融资产 233,985,262 233,985,262

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资 233,985,262 233,985,262

（3）其他

（三）投资性房地产 10,854,000,000 10,854,000,000

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让

的土地使用权

已完工的物业 6,769,000,000 6,769,000,000

开发中的物业 4,085,000,000 4,085,000,000

（四）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资

11,087,985,262 11,087,985,262

产总额

（五）交易性金融负债

其中：发行的交易性债券

衍生金融负债

其他

（六）指定为以公允价值

计量且变动计入当期损益

的金融负债

持续以公允价值计量的负

债总额

- 199 - / 211

2015 年年度报告

二、非持续的公允价值计

量

（一）持有待售资产

非持续以公允价值计量的

资产总额

非持续以公允价值计量的

负债总额

于 2014 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如下：

第一层次 第二层次 第三层次 合计

金融资产

可供出售金融资产—

权益工具 259,628,913 259,628,913

非金融资产

投资性房地产—

已完工的物业 4,361,000,000 4,361,000,000

开发中的物业 1,575,000,000 1,575,000,000

非金融资产合计 5,936,000,000 5,936,000,000

资产合计 6,195,628,913 6,195,628,913

本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与

第二层次间的转换。

对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市

场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金流量

折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、信

用点差、流动性溢价、EBITDA 乘数、缺乏流动性折价等。

对于投资性房地产，本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括租金

收益模型和可比市场法等。所使用的输入值主要包括租金增长率、资本化率和单位价格等。

持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分

析

上述第三层次资产变动如下：

可供出售金

投资性房地产 合计

融资产

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2015 年 1 月 1 日 259,628,913 4,361,000,000 1,575,000,000 6,195,628,913

- 200 - / 211

2015 年年度报告

本年增加 1,100,000 2,022,766,449 2,001,258,556 4,025,125,005

收回投资 -13,743,651 -13,743,651

存货转换为投资性房地产 78,868,863 78,868,863

本年处置

计入损益的利得 306,364,688 508,741,444 815,106,132

计入其他综合收益的税前利

-13,000,000 -13,000,000

得

2015 年 12 月 31 日 233,985,262 6,769,000,000 4,085,000,000 11,087,985,262

2015 年 12 月 31 日仍持有的

资产计入 2015 年度损益的

未实现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 306,364,688 508,741,444 815,106,132

计入损益的利得或损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益、资产减值损失等项目。

可供出售

投资性房地产 合计

金融资产

— 权益工具 已完工的物业 开发中的物业

2014 年 1 月 1 日 221,186,605 3,151,000,000 156,000,000 3,528,186,605

本年增加 15,000,000 134,651,211 1,055,554,870 1,205,206,081

收回投资 -3,557,692 -3,557,692

存货转换为投资性房地产 1,077,000,000 1,077,000,000

本年处置 -4,200,000 -4,200,000

计入损益的利得 2,548,789 363,445,130 365,993,919

计入其他综合收益的税前利得 27,000,000 27,000,000

2014 年 12 月 31 日 259,628,913 4,361,000,000 1,575,000,000 6,195,628,913

2014 年 12 月 31 日仍持有的资

产计入 2014 年度损益的 未实

现利得或损失的变动

— 公允价值变动收益 2,548,789 363,445,130 365,993,919

本集团由财务部门负责金融资产及金融负债的估值工作，同时委托外部独立评估师对本集团投资

性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本集团财务部门进行独立验证及账务处理，并基

于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。

第三层次公允价值计量的相关信息如下：

2015 年 12 月 31 日 输入值

估值技术 与公允价值 可观察/不

公允价值 名称 范围

之间的关系 可观察

可供出售金融资

产—

权益工具 233,985,262 市场法 市净率 1.3-1.7 正相关 不可观察

投资性房地产—

已完工的物业 6,769,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-5.5% 负相关 不可观察

- 201 - / 211

2015 年年度报告

复归收益率 5.5%-6.5% 负相关 不可观察

每月 32 元/平

市场单位租

方米至每月 352 正相关 不可观察

金

元/平方米

复归收益率 6.50% 负相关 不可观察

每月 23 元/平

市场单位租

方米至每月 190 正相关 不可观察

金

元/平方米

203,434,830 元

至完工的预

开发中的物业 4,085,000,000 投资法 至 394,537,828 负相关 不可观察

计建设成本

元

持有及开发

物业至完工

15%-25% 负相关 不可观察

所需的预计

利润率

2014 年 12 月 31 日 输入值

估值技术

与公允价值 可观察/不

公允价值 名称 范围

之间的关系 可观察

可供出售金融资

产—

权益工具 259,628,913 市场法 市净率 1.3-1.7 正相关 不可观察

投资性房地产—

租期收益率 4.0%-5.5% 负相关 不可观察

复归收益率 4.5%-6.5% 负相关 不可观察

每月 12 元/

已完工的物业 4,361,000,000 投资法

市场单位租 平方米至每

正相关 不可观察

金 月 349 元/平

方米

复归收益率 6.50% 负相关 不可观察

每月 20 元/

市场单位租 平方米至每

正相关 不可观察

金 月 179 元/平

方米

163,345,987

开发中的物业 1,575,000,000 投资法 至完工的预 元至

负相关 不可观察

计建设成本 455,618,696

元

持有及开发

物业至完工

8%-15% 负相关 不可观察

所需的预计

利润率

- 202 - / 211

2015 年年度报告

(2) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、长期

借款、应付债券和长期应付款等，其账面价值与公允价值差异均很小。

十四、资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利

益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新

股或出售资产以减低债务。

本集团在满足国家相关规定的情况下，利用资产负债比率监控资本。该比率按照债务净额除

以资本总额计算，债务净额为借款总额(包括应付债券)减去现金及现金等价物，资本总额按合

并资产负债表中所列示的权益总额加上债务净额计算。

于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

资产负债比率 31.78% 27.25%

十五、母公司财务报表主要项目注释

(1) 其他应收款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

关联方往来款 8,440,902,000 614,238,288

保证金 -

其他 17,044,179 2,136,344

8,457,946,179 616,374,632

(a) 其他应收款账龄分析如下：

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

一年以内 8,456,066,854 610,096,043

一到二年 1,586,589

二到三年 1,081,062 4,692,000

三到四年 798,263

8,457,946,179 616,374,632

于 2015 年 12 月 31 日，应收账款 1,879,325 元 (2014 年 12 月 31 日﹕6,278,589 元)已逾期但未

减值。基于对欠款方财务状况及过往信用记录的分析，本公司认为这部分款项可以收回。这部分

应收账款的账龄均为一年以上。

(b) 其他应收款分类披露：

单位：元 币种：人民币

类别 期末余额 期初余额

- 203 - / 211

2015 年年度报告

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

比例 金 计提比 比例 金 计提比

金额 金额

(%) 额 例(%) (%) 额 例(%)

单项金额重大并单独计提坏

账准备的其他应收款

按信用风险特征组合计提坏

8,457,946,179 100 616,374,632 100

账准备的其他应收款

单项金额不重大但单独计提

坏账准备的其他应收款

合计 8,457,946,179 / / 616,374,632 / /

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：

□适用√不适用

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

□适用√不适用

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：

□适用 √不适用

(c) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

2015 年度，本公司无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2014 年度：无)。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用 √不适用

(d) 本期实际核销的其他应收款情况

□适用 √不适用

(e) 其他应收款按款项性质分类情况

□适用 √不适用

(f) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

占其他应收款

坏账准备

单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计

期末余额

数的比例(%)

香港宏盛发展有限公司 关联方往来款 1,000,000,000 一年以内 12 -

南昌新城悦盛房地产发展有限公司 关联方往来款 716,000,000 一年以内 8 -

南京新城创隆房地产有限公司 关联方往来款 700,000,000 一年以内 8 -

上海新城创域房地产有限公司 关联方往来款 680,000,000 一年以内 8 -

海口新城万博房地产发展有限公司 关联方往来款 589,210,000 一年以内 7 -

- 204 - / 211

2015 年年度报告

合计 / 3,685,210,000 / 43

2014 年 12 月 31 日

占其他应收

款期末余额

性质 金额 账龄 坏账准备

合计数的比

例(%)

常州富域发展有限公司 关联方往来款 559,534,833 一年以内 91

丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 关联方往来款 50,000,000 一年以内 8

金坛市新城万郡置业有限公司 关联方往来款 4,692,000 二到三年 1

上海长城建设开发有限公司 保证金 1,586,589 二年以内 0

上海沪锡物业管理有限公司 保证金 292,736 一到二年 0

616,106,158 100

(g) 涉及政府补助的应收款项

□适用 √不适用

- 205 - / 211

2015 年年度报告

(2) 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

对子公司投资 6,472,735,794 6,472,735,794 1,061,559,870 1,061,559,870

对联营、合营企业投资

合计 6,472,735,794 6,472,735,794 1,061,559,870 1,061,559,870

于 2015 年 12 月 31 日，本公司不存在长期投资变现的重大限制(2014 年 12 月 31 日：无)。

(a) 对子公司投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

本年宣告分派

本期计提减 减值准备期末 的现金红利

被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

值准备 余额 (附注十五

(6))

新城万博置业有限公司 680,000,000 680,000,000

江苏新城地产股份有限公司 217,608,870 5,361,175,924 5,578,784,794 565,640,960

昆山新城创域房地产有限公司 150,000,000 150,000,000

金坛市新城万郡置业有限公司 5,000,000 5,000,000

常州新城科达投资咨询有限公司 500,000 500,000

常州新城经典建筑设计有限公司 500,000 500,000

香港汇盛发展有限公司 7,951,000 7,951,000

新城商业管理集团有限公司 50,000,000 50,000,000

合计 1,061,559,870 5,411,175,924 6,472,735,794 565,640,960

206 / 211

2015 年年度报告

(b) 对联营、合营企业投资

□适用 √不适用

(3) 应付债券

2014 年 12 月 31 日 本年发行 溢折价摊销 2015 年 12 月 31 日

2015 年公司债券

(第一期)(公开发行) 2,977,270,000 1,204,330 2,978,474,330

(附注(四(30))

2015 年公司债券

(第一期)(非公开发

1,980,840,000 1,288,509 1,982,128,509

行)

(附注(四(30))

4,958,110,000 2,492,839 4,960,602,839

(4) 其他应付款

2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

关联方往来款 3,790,468,596 510,914,105

其他 3,457,735 202,111

3,793,926,331 511,116,216

(5) 营业收入和营业成本：

单位：元 币种：人民币

本期发生额 上期发生额

项目

收入 成本 收入 成本

主营业务

其他业务 120,523,085 74,850,080 40,014,672 38,340,162

合计 120,523,085 74,850,080 40,014,672 38,340,162

其他说明：

其他业务收入和其他业务成本：

2015 年度 2014 年度

其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本

项目服务费 120,523,085 74,850,080 40,014,672 38,340,162

咨询服务费

120,523,085 74,850,080 40,014,672 38,340,162

(6) 投资收益

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益

处置长期股权投资产生的投资收益

以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融资产在持有期间的投资收益

处置以公允价值计量且其变动计入当期损

207 / 211

2015 年年度报告

益的金融资产取得的投资收益

持有至到期投资在持有期间的投资收益

可供出售金融资产在持有期间的投资收益

处置可供出售金融资产取得的投资收益

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新

计量产生的利得

按成本法核算的长期股权现金股利(附注

565,640,960 556,585,984

(十五(2)(a))

合计 565,640,960 556,585,984

本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

十六、股份支付

(1) 股份支付总体情况

□适用 √不适用

(2) 以权益结算的股份支付情况

□适用 √不适用

(3) 以现金结算的股份支付情况

□适用 √不适用

(4) 其他

2015 年度 2014 年度

新城发展控股有限公司(附注四(31)) 8,104,056 18,228,418

十七、其他重要事项

(1) 前期会计差错更正

□适用 √不适用

(2) 债务重组

□适用 √不适用

(3) 资产置换

□适用 √不适用

(4) 年金计划

□适用 √不适用

(5) 终止经营

□适用 √不适用

208 / 211

2015 年年度报告

十八、补充资料

(1) 当期非经常性损益明细表

单位：元 币种：人民币

项目 金额 2014 年度 说明

非流动资产处置损益 -393,366 -206,219

越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 12,412,800 30,350,208

国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于

取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产

生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减

值准备

债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等

交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损

益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期 -114,063,331

净损益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持 6,255,524 6,552,722

有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变

动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

对外委托贷款取得的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价 815,106,132 365,993,919

值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一

次性调整对当期损益的影响

受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,610,001 4,317,235

其他符合非经常性损益定义的损益项目

处置子公司的投资收益 51,022,384 26,195,020

所得税影响额 -209,722,824 -100,985,455

少数股东权益影响额 -86,215,770 11,832,347

合计 595,074,881 229,986,446

非经常性损益明细表编制基础

根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益

[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相

关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各

项交易和事项产生的损益。

209 / 211

2015 年年度报告

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非

经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》

中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

单位：元 币种：人民币

项目 涉及金额 原因

(2) 净资产收益率及每股收益

加权平均净资产 每股收益

报告期利润

收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 22.53 1.51 1.51

扣除非经常性损益后归属于公司普 15.23 1.02 1.02

通股股东的净利润

加权平均净资产 每股收益

2014 年度报告期利润

收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 17.55 不适用 不适用

扣除非经常性损益后归属于公司普

14.89 不适用 不适用

通股股东的净利润

每股收益：本公司于 2015 年 3 月 27 日通过股东会决议，以 2014 年 12 月 31 日净资产折股整体变

更为股份有限公司。2014 年度本公司为有限责任公司，故不适用每股收益的计算。

(3) 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

210 / 211

2015 年年度报告

第十二节 备查文件目录

备查文件目录 载有法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

报告期内在中国证券监督管理委员会指定报纸上公开披露过的所有公司

备查文件目录

文件的正本及公告原件。

董事长：王振华

董事会批准报送日期：2016 年 2 月 3 日

修订信息

报告版本号 更正、补充公告发布时间 更正、补充公告内容

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