美好集团：2015年年度报告_股票频道

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

美好置业集团股份有限公司

2015 年年度报告

2016 年 1 月

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和

连带的法律责任。

公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先

生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者

的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司在本报告第四节“管理层分析与讨论”中“九、公司未来发展的展望”部

分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关

内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司拟以 2015 年 12 月 31

日股份总数 2,559,592,332 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利 0.25

元（含税）。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2

第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................... 5

第三节公司业务概要...................................................................................................................... 10

第四节管理层讨论与分析.............................................................................................................. 12

第五节重要事项.............................................................................................................................. 31

第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................... 45

第七节优先股相关情况.................................................................................................................. 50

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 51

第九节公司治理.............................................................................................................................. 59

第十节财务报告.............................................................................................................................. 65

第十一节备查文件目录................................................................................................................ 158

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

释义

释义项指释义内容

公司、本公司、美好集团指美好置业集团股份有限公司

名流投资指名流投资集团有限公司

报告期指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日

元指人民币元

中审亚太指中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）

中审众环指中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

武汉正华利指武汉正华利信息系统工程有限公司

丰盛城建指武汉市丰盛城建综合开发有限公司

泰宇商贸指武汉市泰宇商贸有限公司

武汉江北指名流置业武汉江北有限公司

名流时代指武汉名流时代置业有限公司

武汉炀玖指武汉市炀玖商贸有限公司

蓝光发展指四川蓝光发展股份有限公司

蓝光和骏指四川蓝光和骏实业有限公司

华润置地指华润置地（武汉）有限公司

优胜资产指上海新东吴优胜资产管理有限公司

一级开发指三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称美好集团股票代码 000667

股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称美好置业集团股份有限公司

公司的中文简称美好集团

公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.

注册地址昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼

注册地址的邮政编码 650031

办公地址武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼

办公地址的邮政编码 430071

公司网址 www.000667.com

电子信箱 IR@000667.com

二、联系人和联系方式

董事会秘书证券事务代表

姓名冯娴张达力

联系地址武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼

电话 027-87838669

传真 027-87836606

电子信箱 IR@000667.com

三、信息披露及备置地点

公司选定的信息披露报纸的名称证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

公司年度报告备置地点董事会办公室

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

四、注册变更情况

组织机构代码 21665904-X

1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、

产权的投资转让”；

公司上市以来主营业 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；

务的变化情况 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；

2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”

项目。

历次控股股东的变更 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；

情况 2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。

注：报告期内，公司注册资料无变更情况。

五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层

签字会计师姓名李建树、王文政

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

六、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

本年比上

项目 2015 年 2014 年年增减 2013 年

（％）

营业总收入（元） 4,678,805,867.25 2,105,363,929.38 122.23 3,465,257,603.79

归属于上市公司

股东的净利润 428,181,075.21 75,317,847.42 468.50 51,691,415.56

（元）

归属于上市公司

股东的扣除非经

431,597,413.99 49,745,021.64 767.62 53,675,798.98

常性损益的净利

润（元）

经营活动产生的

现金流量净额 478,533,802.71 872,793,126.31 -45.17 -485,638,133.69

（元）

基本每股收益（元

0.1673 0.0294 469.05% 0.0201

/股）

稀释每股收益（元

0.0294 469.05% 0.0201

/股） 0.1673

加权平均净资产上升 6.17

7.56% 1.39% 0.96%

收益率（%）个百分点

本年比上

项目 2015 年 2014 年年增减 2013 年

（％）

资产总额（元） 17,454,657,539.70 15,917,795,633.79 9.65 15,080,487,400.22

归属于上市公司

股东的净资产 5,878,807,762.43 5,450,626,687.22 7.86 5,376,530,106.97

（元）

截止披露前一交易日的公司总股本：

截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,559,592,332

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.1673

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

是否存在公司债：否。

公司是否存在最近两年连续亏损的情形：否。

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资

产差异情况。

2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资

产差异情况。

3、境内外针对计准则下会计数据差异原因说明：不适用。

八、分季度主要财务指标

单位：元

项目第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入 223,868,841.10 825,415,887.77 1,132,075,030.56 2,497,446,107.82

归属于上市公司股

12,222,125.16 24,271,959.83 124,682,664.19 267,004,326.03

东的净利润

归属于上市公司股

东的扣除非经常性 12,271,660.93 23,666,185.06 124,551,084.20 271,108,483.80

损益的净利润

经营活动产生的现

-251,047,399.17 -52,766,865.46 120,133,925.70 662,214,141.64

金流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：

□ 是 √ 否

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

九、非经常性损益项目及金额

非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额说明

非流动资产处置损益 -1,419,305.83 47,325,625.92 -1,130,873.49

计入当期损益的对非金融企业收

12,730,500.00

取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损益；

除上述各项之外的其他营业外收

-2,915,081.71 -130,528.96 -1,301,339.06

入和支出

减：所得税影响额 -918,591.21 34,352,121.48 -367,965.02

少数股东权益影响额 542.45 649.70 -79,864.11

合计 -3,416,338.78 25,572,825.78 -1,984,383.42 -

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定

的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常

性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因

□适用 √ 不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第三节公司业务概要

一、报告期内公司从事的主要业务

公司主要从事房地产领域开发业务，拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。

目前，所开发项目主要分布在武汉、东莞、沈阳、重庆、合肥、芜湖、西安等地。2014 年以

来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业

逐渐转型为“美好生活集成商”的长期可持续发展战略，打造以“服务”为业务龙头的经营

模式，同时，把握城市“旧改”的市场机会，利用土地整理业务上的专业优势，在传统的住

宅开发业务基础上，形成“一级开发”、“一、二级联动开发”等业务模式，为公司多层次的

盈利能力提供了保证。

公司所属房地产行业是国民经济支柱产业之一。随着国民经济的规模发展，尤其 2003 年

至 2010 年期间，行业在改善型需求和投资性需求的双重作用下，呈现了爆发增长态势。2010

年至 2013 年，政府密集出台调控降温政策，同时，随着经济增长、货币流动性以及人口等促

进房地产行业快速发展的外部因素逐渐减弱，房地产市场正告别高速增长的“黄金时代”，经

过调整步入平稳增长的新常态阶段。

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况

主要资产重大变化说明

本期末公司长期股权投资为零，年初为 3,600 万元，主要是公司本

股权资产

期完成对武汉市泰宇商贸有限公司的收购，将其纳入合并报表范围

投资性房地产期末较期初增加 86.19%的主要是本期内用于出租的房屋增加。

预付账款期末较期初增加 82.56%的主要是预付工程款增加。

2、主要境外资产情况

□适用 √ 不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

三、核心竞争力分析

1、积极进取的企业文化：公司倡导的企业“美好价值观”追求人性中的美好，追求产品

品质，强调住户的感受，汇聚人心，聚集能量，激发创造力。同时公司也提出了与“美好价

值观”相适应的发展战略和管理策略。公司正在以“美好价值观”为指引，通过“健康、快

乐、友爱、创造、价值”的理念，以“宠住户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为

整合各类资源，由传统的房地产开发商逐步转型为“美好生活集成商”，让业主的生活更美好，

为社会、为股东创造价值。

2、清晰的发展战略：公司全力推行“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”的经营战

略，明确“区域聚焦、深耕发展”的发展目标，一方面整合住户、同事、伙伴及社会资源，

在现有项目所在城市深耕发展；同时大力推进通过装配式住宅，实现产品的标准化、集成化，

推进四位一体的一站式志愿者管家服务等举措，围绕产品和服务打造公司的核心竞争力。

3、多层次的业务类型：依托城市“三旧”改造政策的背景，公司确定了以土地一级开发、

土地一、二级联动开发及基于社区的综合服务为主的三大业务类型。从土地获取、市场定位、

项目规划、建筑施工、营销服务、社区管理等一体化的开发服务流程，全链条的贯穿公司“高

满意、低成本、快速度”的经营理念。

4、高效的管理架构：围绕“三化”战略，公司实行三级考核（总部、区域、项目）、二

级核算（集团、项目公司）管理模式，将人力资源最大化，人力成本最优化。集团各大业务

版块以利润为中心，高满意为前提，快周转为手段，遵循市场规律，独立核算、自负盈亏，

形成具有契约精神“内部市场化”的伙伴关系，资源共用，价值共享，合作共赢；各区域公

司则根据所处发展阶段，予以不同的部门设置及授权，提升效率和执行力。

5、土地储备充足，布局合理：近年来，公司聚焦于具有较大发展潜力的武汉等重点城市，

尤其通过“三旧”改造政策在武汉市获取了较好的土地储备。这些土地储备项目符合刚需以

及用户的改善性需求，有较好的市场发展前景；并且类似的项目位置及特点，有利于产品标

准化、快周转，缩短项目开发周期，从而提高开发效率，提升公司项目整体周转速度，为公

司发展打下良好基础。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第四节管理层讨论与分析

一、概述

1、报告期行业发展回顾

（1）“稳消费、去库存”成为政策主基调，政策环境进一步放宽

2015 年，宏观经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用被再度强化。全国

“两会”政府工作报告中，明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。

十三五规划中，将房地产“去库存”上升到国家战略层面。中央和地方 2015 年分别从供需两

端同步改善房地产市场环境，构建行业健康发展的长效机制。供应方面，政府继续加大棚改

及保障房体系建设，改善供求关系，国土部提出“有供有限”原则，从土地供应源头缓解库

存压力；需求方面，央行 2015 年以来进行了五次降息，四次全面降准，有效刺激购房需求的

释放。政府还从降低首套及二套房首付比例、取消限购限贷，以及财税政策、户籍政策、人

口政策、公积金政策等方面，全面支持自住和改善型购房需求，行业政策面持续改善。

（2）市场成交逐步回暖，待售面积仍居高不下

多重政策效应叠加影响下，行业整体呈筑底回稳态势。2015 年房地产市场经历年初的短

暂下滑后，在“330”新政出台背景下逐渐升温，一线和部分二线城市的市场成交逐月好转，

三季度出现小幅回调，四季度又在“930”政策刺激下成交持续走高，达到历史高位水平。根

据国家统计局数据显示，2015 年 1-11 月，全国商品房销售面积、销售额分别为 10.93 亿平

方米和 7.45 万亿元，同比增长 7.4%和 15.6%，同比增幅扩大；11 月份全国 70 个大中城市的

房价环比、同比上涨城市个数均比上月增加，涨幅都有所扩大。与此同时，前期投资和建设

规模的高速增长的背景下，商品房待售面积也创下新高，到 2015 年 11 月末已达 6.96 亿平方

米。供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍然是行业所面临的重要问题。

(3) 行业集中度继续提升，转型变革成大势所趋

2015 年房地产市场呈现结构性特点，不同区域和产品的分化明显，品牌房企的竞争优势

进一步增强。根据 CRIC 研究中心的统计数据显示，2015 年度，行业集中度进一步提升，销

售金额及销售面积排名前 50 名房企占全国市场的比例分别从 31.15%和 18.72%，提升至 31.74%

和 19.94%；门槛值分别由去年同期的 154 亿元和 147 万平米，提升至 196 亿元和 163 万平米，

同比增长分别为 27%和 11%，高于行业平均增长速度。同时，随着房地产行业进入“白银时代”，

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

及时利用自身行业地位和资源积累促进企业战略转型已成为业内共识。今年以来，国内品牌

房企积极构建多元融资体系，纷纷运用公司债、定向增发、资产证券化等市场化融资方式降

低资金成本，并纷纷在“互联网+”、养老地产、大金融等领域探索新的发展模式，延伸产业

链，优化产品竞争力，培育新的利润增长点，推动行业竞争格局迈向新的阶段。

2、主要项目所处区域的市场分析

公司专注于住宅项目的开发经营，布局于武汉、东莞、沈阳、合肥、芜湖、重庆、西安

等地等城市。未来，公司还将密切关注城市“三旧改造”和小城镇建设的机会，开发新的利

润增长点。

（1）武汉市场

目前，武汉市是公司重点布局区域。报告期内，武汉区域营业收入占公司总营业收入比

例为 52%。公司在武汉市积极参与“三旧”改造工程，并通过参与“城中村”综合改造实施

“投开市场化”战略。2015 年至 2020 年，武汉市“三旧”改造任务约 7,083 万平方米，为

公司一级开发业务的开展提供了发展平台，成为公司未来的盈利增长点，同时也为公司获得

二级开发土地储备提供保障。

武汉市是湖北省省会和政治、经济、文化中心，也是我国 6 大中心城市之一，人口众多，

消费市场巨大。随着长江经济带战略上升为国家战略后，武汉被确定为长江中游战略支点，

有力推动当地经济发展。武汉产业密集，高校众多，城市人口一直呈净流入状态，2014 年在

中部省会城市中排名第一。从 2009 年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”，目前武汉

同时施工地铁达到 11 条，从 2016 年起，每年两条地铁线通车，不断推升城市价值。同时，

武汉市的房地产市场化程度和总体房价相对较低，房地产业务潜力较大。

根据武汉市住房保障和房屋管理局发布的统计数据，武汉市房地产市场始终保持较快发

展态势，销量呈现稳步增长，价格保持稳中有升。武汉商品住宅成交面积连续四年稳居全国

前三。2015 年，武汉市累计成交商品房 22.5 万套，累计成交面积 2,283 万平米，同比增长均

在 20%以上。2015 年 12 月份，武汉商品房成交均价 9,100 元/平方米，同比上涨 11.8%，环比

上涨 0.7%。

公司通过深入研究武汉市场特点进行产品定位，以多盘联动实现品牌聚集效应。开发有

“名流人和天地”、武汉“名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”，拟建有“长丰村”、“建

和村”、“农利村”等多个项目。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

公司现有城中村综合改造业务均集中在武汉市开展。2014 年以来，公司与华润置地、蓝

光发展等国内品牌房企陆续签署的合作协议，合作开发武汉市“长丰村”城中村综合改造项

目，通过获取拆迁代办收益，有效加速公司的资金周转，提升盈利能力。

（2）广东市场

公司在广东区域主要布局于东莞和惠州，报告期内，广东区域营业收入占公司总营业收

入比例为 25%。

东莞是广东省地级市，毗邻深圳。2014 年末全市常住人口 834 万人。东莞房地产市场保

持较为平稳、理性的态势，目前库存存量处于合理水平。随着东莞消费升级、民间投资增多

以及新的地铁线的开通，将助推东莞经济向前发展，同时提升市场增长预期。根据东莞市房

产管理局公布的统计数据，2015 年 1-11 月，东莞市商品房累计成交 7.7 万套，累计成交面

积 867.84 万平米，2015 年 11 月，东莞商品房成交均价 9,912 元/平米，同比上涨 8%，环比

上涨 3.6%。

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，

是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡。2014 年末，常住人口 473 万。。

惠州市经济发展前景十分广阔，是我国重化工业、电子、汽车、纺织工业的重要生产基地。

目前，惠州已经形成电子数码、石化两大支柱和服装、制鞋、水泥和汽车及零部件的四个具

有区域比较优势的产业。2010 年 10 月，国家出台住房限购政策后，大量的深圳购房者进入

惠州房地产市场，促成了惠州房地产市场供销两旺的局面。在未来，惠州市房地产市场仍然

会保持快速稳定的发展。

公司目前在广东区域主要在建项目为东莞“名流印象”项目，规划建筑面积 37.55 万平

米，分三期滚动开发。项目距深圳罗湖区约 15 公里，距东莞市区约 50 公里，交通便利，具

有较好的区位优势。

3、报告管理层的经营与管理对策

报告期内，管理层结合公司实际情况，积极应对市场变化，在“美好价值观”引领下，

以高满意、低成本、快速度的经营理念为指导，全力推动服务社会化、产品工厂化、投开市

场化的“三化”战略落地。2015 年，公司实现归属于公司股东的净利润 4.28 亿元，净资产

收益率 7.56%，总收入 46.79 亿元，房地产结算收入 43.24 亿元，城中村综合改造项目收益

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2.86 亿元，物业收入 4,830.62 万元，其他业务收入 2,017.44 万元。

今年以来主要做了以下几个方面工作：

（1）实施服务社会化战略，提升住户满意度

2015 年，以“四位一体”的服务模式，通过住户监督服务工作，提升住户满意度，将“管

家服务站”、“管家服务模式”、打造成了主要竞争力。2015 年 8 月，公司下属武汉幸福物业

成功获批成为物业一级管理资质企业。

（2）推进产品工厂化战略，提升产品竞争力

报告期内公司继续推进产品标准化，与成本固化相结合，打造“快、便宜、好用、好看”

的产品，围绕住户、成本、进度敏感点进行梳理，固化开发成本的基本标准，进行差异化研

究，满足市场需要。同时公司工厂化步伐继续加快，沈阳“名流印象”和武汉“名流世家”

项目分别启动装配式住宅施工；公司主持编制的《装配整体式混凝土剪力墙结构技术规程》

于 2015 年 5 月被列为湖北省地方标准，为公司推进产品工厂化提供了可靠的理论保证和实际

操作依据。

（3）落实投开市场化战略，加速资金周转，提升盈利能力

公司的“投开市场化”战略，包括通过参与城中村综合改造获得项目开发权，由原来单

纯进行房地产开发模式，转变为实现土地摘牌后，实现一、二级联动开发。报告期内公司通

过受让股权，获取武汉市农利村“城中村”改造项目，进一步增加了公司在武汉区域的优质

土地储备。

（4）互联网+的探索与创新

2015 年 9 月，对外发布社区金融互联网移动平台“美好财富”，该平台是一个为企业及

其合作伙伴、目标客户量身定制的超级账户“生态圈”，能将企业与目标用户有效连接起来，

实现双方金融需求的直接对接：企业可通过平台，发起众筹项目，其用户、合作伙伴可以进

行参与获取收益，并针对住户需求，精选优质商户、商品，搭建美好生活供应平台。

2015 年 12 月，公司控股子公司美好生活投资有限公司认购百合网股份有限公司（以下

简称“百合网”）发行股份 3,500,000 股，百合网目前正在与 Jiayuan.com International Ltd.

（“世纪佳缘”）筹划重大资产重组。后期公司将与百合网在“互联网+婚恋交友”方面展开合

作。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4、公司房地产储备情况

（1）报告期内新增土地储备

区域项目土地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）

湖北农利项目 6.49 22.21

（2）截至报告期末累计土地储备

区域土地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）

湖北 32.32 143.89

安徽 96.71 45.76

广东 49.70 7.46

沈阳 7.05 20.32

重庆 5.45 15.19

西安 5.29 18.52

北京 1.05 7.54

合计 197.57 258.68

5、报告期公司房地产开发情况

（1）二级开发业务

权益占地计容建截至 2015 年底预计总投资实际投

项目

区域项目比例面积筑面积已完工建筑面积金额资金额

状态

(%) （万 m2) (万 m2) (万 m2) (亿元）（亿元）

名流人和天地后期（风

在建 100% 11.46 33.73 32.85 13.30 10.27

和园、城市广场二期）

名流印象（NK7 地块）在建 100% 12.33 47.55 0.00 37.35 9.66

武汉名流公馆（NK1-NK6 地块）在建 100% 8.09 27.49 19.41 21.48 23.41

名流世家（K2 地块）在建 100% 1.65 5.81 0.00 5.12 3.74

名流世家（K1、K3 地块）在建 100% 3.8 14.37 0.00 11.25 -

农利项目拟建 100% 6.47 27.65 0.00 21.94 11.23

东莞名流印象在建 100% 12.87 37.72 22.58 28.35 24.03

广东

博罗名流幸福庄园一期在建 100% 49.7 7.09 1.46 11.74 9.11

沈阳名流印象在建 100% 25.81 98.66 62.67 63.54 42.43

重庆名流印象在建 100% 16.98 36.84 0.00 22.31 12.41

合计 149.16 336.91 138.97 236.38 146.29

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

（2）一级开发业务

公司参与城中村综合改造，主要提供拆迁、补偿、安置等土地整理服务，并获得相关土

地整理收入。2015 年度，公司通过参与武汉市硚口区“长丰村”城中村综合改造，共获取土

地整理收入 28,602.70 万元，明细如下：

本年获得土地累计获得土地

平整土地面积

区域项目整理收入整理收入

（万㎡）

（万元）（万元）

长丰村 C1 包 18 15,908.38 33,638.38

湖北

长丰村 D 包 8.60 12,694.32 12,694.32

6、报告期公司房地产销售情况

签约面积结算面积截至 2015 年末存量

区域权益比例业态

（万㎡） (万㎡) （万㎡)

住宅 21.79 29.16 17.23

写字楼 - - 1.93

湖北 100%

商业 0.31 0.28 1.74

车位(个） - - 2135

住宅 10.3 11.17 0.18

广东 100% 商业 0.02 0.02 1.21

车位(个） 186 186 701

住宅 7.29 12.28 12.87

沈阳 100% 商业 0.46 0.41 1.16

车位(个） 72 72 2190

住宅 1.77 1.77 1.53

写字楼 0.1 0.1 4.02

安徽 100% 商业 0.01 0.01 6.59

车位(个） 2 2 1,844

别墅 - - 0.42

住宅 3.73 0.3 7.79

写字楼 0.19 0.19 -

重庆 100% 别墅 0.77 - 2

商业 0.02 - 1.4

车位(个） 39 39 0

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

住宅 44.88 54.68 39.6

写字楼 0.29 0.29 5.95

合计别墅 0.77 - 2.42

商业 0.82 0.72 12.10

车位(个） 299 299 6870

7、报告期公司房地产出租情况

出租面积平均租金水平

区域项目业态权益比例（%）出租率(%)

(㎡) (元/㎡）

安徽名流印象商业 100 47,693.97 77.83 26.98

名流人和

湖北商业 100 21,806.76 100 16.6

天地

8、报告期分地区房地产业务情况

营业收入

营业成本毛利率比

营业收入营业成本毛利率比上年同

区域比上年同上年同期

（元）（元）（%）期增减

期增减增减（%）

（%）

湖北 2,449,780,474.33 1,551,267,632.61 36.68 149.83 163.10 -3.19

广东 1,160,283,054.07 804,282,815.52 30.68 111.72 95.48 5.76

西安 3,667,751.42 2,660,032.12 27.48 -9.23 -18.45 8.20

安徽 124,247,644.07 173,269,527.32 -39.45 -50.61 -12.15 -61.05

沈阳 870,915,021.12 747,611,373.90 14.16 331.06 310.53 4.29

重庆 49,737,483.90 35,394,208.28 28.84 -24.32 -29.81 5.56

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

9、报告期末公司融资情况

借款类别借款余额（万元）借款期限（月）借款利率（%）

银行贷款 183,690.00 6-60 月 7.8-10.50

委托贷款 290,000.00 24-36 月 9.8-13.50

资产管理公司贷款 40,000.00 24-36 月 12.5-13.00

小额贷款 1,500.00 3月 13.00

合计 515,190.00

二、主营业务分析

1、概述

报告期内，公司实现营业收入 467,880.59 万元,发生营业成本 333,156.40 万元，期间费

用 30,244.45 万元，产生经营性现金净流量 47,853.38 万元，实现归属于公司股东的净利润

42,818.11 万元。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

项目 2015 年 2014 年同比增减（%）

金额占营业收入金额占营业收

比重（%）入比重（%）

营业收入合计 4,678,805,867.25 100 2,105,363,929.38 100 122.23

分行业

房地产 4,610,325,181.68 98.54 2,012,920,956.25 95.61 129.04

物业服务 48,306,247.23 1.03 39,040,191.06 1.85 23.73

其他业务 20,174,438.34 0.43 53,402,782.07 2.54 -62.22

分产品

房地产 4,324,298,181.68 92.43 1,835,620,956.25 87.19 135.58

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

城中村综合改 286,027,000.00 6.11 177,300,000.00 8.42 61.32

造项目收益

物业服务 48,306,247.23 1.03 39,040,191.06 1.85 23.73

其他业务 20,174,438.34 0.43 53,402,782.07 2.54 -62.22

（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况

单位：元

项目营业收入营业成本毛利率营业收入营业成本毛利率比

（%）比上年同比上年同上年同期

期增减（%）期增减（%）增减（%）

分行业

房地产 4,610,325,181.68 3,281,781,548.07 28.82 129.04 133.84 -1.46

分产品

房地产 4,324,298,181.68 3,281,707,810.07 24.11 135.58 134.22 0.44

城中村综合改

286,027,000.00 73,738.00 99.97 61.32 -96.85 1.29

造项目收益

分地区

湖北 2,449,780,474.33 1,551,267,632.61 36.68 149.83 163.10 -3.19

广东 1,160,283,054.07 804,282,815.52 30.68 111.72 95.48 5.76

沈阳 870,915,021.12 747,611,373.90 14.16 331.06 310.53 4.29

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整

后的主营业务数据

□ 适用 √ 不适用

（3）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况

□ 适用 √ 不适用

（4）营业成本构成

行业分类：

单位：元

行业分类项目 2015 年 2014 年同比增减

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

占营业成占营业成（%）

金额金额

本比重（%）本比重（%）

房地产房地产 3,281,781,548.07 98.51 1,403,440,638.86 95.99 133.84

物业服务物业服务 32,704,041.68 0.98 30,648,874.83 2.10 6.71

其他业务其他业务 17,078,412.21 0.51 27,964,784.55 1.91 -38.93

产品分类：

单位：元

2015 年 2014 年

占营业占营业成同比增减

产品分类项目

金额成本比金额本比重（%）

重（%）（%）

房地产房地产 3,281,707,810.07 98.50 1,401,102,342.77 95.83 134.22

城中村综合改城中村综合改

73,738.00 0.01 2,338,296.09 0.16 -96.85

造项目收益造项目收益

物业服务物业服务 32,704,041.68 0.98 30,648,874.83 2.10 6.71

其他业务其他业务 17,078,412.21 0.51 27,964,784.55 1.91 -38.93

（5）报告期内合并范围发生变动对上年同期数据比较的影响

报告期内新纳入合并范围和不再纳入合并范围的公司其房地产业务均未开展，不影响同

期数据的对比。

（6）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□ 适用 √不适用

（7）主要客户和主要供应商情况

公司主要客户情况

前五名客户合计营业收入金额（元） 342,074,642.00

前五名客户合计营业收入占年度营业收入总额比例（%） 7.31

公司前 5 大客户资料

序号客户名称营业收入（元）占年度营业收入总额比例（%）

1 单位一 159,083,800.00 3.40

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2 单位二 126,943,200.00 2.71

3 自然人一 34,552,998.00 0.74

4 单位三 11,083,059.00 0.24

5 自然人二 10,411,585.00 0.22

合计 342,074,642.00 7.31

主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元） 652,771,486.90

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 23.00

公司前 5 名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例（%）

1 单位一 190,195,728.31 6.70

2 单位二 142,322,910.61 5.01

3 单位三 114,624,361.98 4.04

4 单位四 107,215,416.40 3.78

5 单位五 98,413,069.60 3.47

合计 652,771,486.90 23.00

3、费用

单位：元

同比增减

项目 2015 年 2014 年重大变动说明

（%）

主要是控制广告宣传费投放

销售费用 76,626,682.85 113,044,778.18 -32.22

所致

管理费用 139,523,880.55 155,280,377.57 -10.15

财务费用 86,293,917.09 80,273,732.06 7.50

4、研发投入

□ 适用 √不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

5、现金流

单位：元

同比增减

项目 2015 年 2014 年

(%)

经营活动现金流入小计 4,879,524,820.65 5,482,846,781.87 -11.00

经营活动现金流出小计 4,400,991,017.94 4,610,053,655.56 -4.53

经营活动产生的现金流量净额 478,533,802.71 872,793,126.31 -45.17

投资活动现金流入小计 107,269,052.14 195,949,690.83 -45.26

投资活动现金流出小计 72,256,196.21 6,770,032.14 967.29

投资活动产生的现金流量净额 35,012,855.93 189,179,658.69 -81.49

筹资活动现金流入小计 3,783,987,000.00 4,037,000,522.30 -6.27

筹资活动现金流出小计 4,757,848,225.54 5,163,028,622.48 -7.85

筹资活动产生的现金流量净额 -973,861,225.54 -1,126,028,100.18 13.51

现金及现金等价物净增加额 -460,314,566.90 -64,055,315.18 -618.62

注：1、“经营活动产生的现金流量净额”较上年同期减少 45.17%，主要系本期城中村改造款

投入增加所致；

2、“投资活动产生的现金流量净额”较上年同期减少 81.49%，主要系上年同期出售了华远地

产股份有限公司股票，本期不存在该事项。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□ 适用 √不适用

三、非主营业务分析

单位：元

项目金额占利润总额比例形成原因说明是否具有

（%）可持续性

资产减值 60,843,157.71 10.42 主要是本期计提了存货减值准备否

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

营业外收入 4,270,001.54 0.73 主要是本期处置固定资产利得及否

收取合约违约金

营业外支出 8,604,389.08 1.47 主要是本期处置固定资产损失及否

支付商品房延迟交房违约金

四、资产及负债状况

1、资产构成重大变动情况

单位：元

项目 2015 年末 2014 年末比重增重大变动

金额占总资金额占总资减（%）说明

产比例产比例

（%）（%）

货币资金 811,988,042.28 4.65 1,272,302,609.18 7.99 -3.34

应收账款 240,539,675.60 1.38 121,674,255.94 0.76 0.62

预付款项 1,934,380,026.92 11.08 1,059,582,040.53 6.66 4.42

存货 12,872,153,897.01 73.75 11,961,687,167.46 75.15 -1.40

投资性房地产 754,182,409.93 4.32 405,071,516.40 2.54 1.78

长期股权投资 0.00 36,000,000.00 0.23 -0.23

固定资产 367,457,184.27 2.11 386,383,827.78 2.43 -0.32

短期借款 30,000,000.00 0.17 113,110,000.00 0.71 -0.54

长期借款 3,737,000,000.00 21.41 3,565,550,000.00 22.40 -0.99

预收款项 1,739,067,335.98 9.96 2,808,136,844.82 17.64 -7.68

其他应付款 2,435,966,658.51 13.96 553,547,606.64 3.48 10.48 主要是代收城中

村综合改造拆迁、

安置相关款项及

往来款增加。

一年内到期的 1,384,900,000.00 7.93 2,158,450,000.00 13.56 -5.63

非流动负债

2、以公允价值计量的资产和负债

□ 适用 √ 不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

五、投资状况

1、总体情况

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度（%）

57,093,294.91 37,500,000.00 52.25

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

被投资公主投资投资金额持资合投产截至预本期投资盈亏是披露披露索

司名称要方式股金作资品资产计否日期引（如

业比来方期类负债收涉（如有）

务例源限型表日益诉有）

的进

展情

况

武汉市泰房股权 57,093,294.91 60% 自股权否 2015 公告编

宇商贸有地收购有已交 -10,639,255.45 年6 号：

限公司产资割月2 2015-25

开金日

发

合计 -- -- 57,093,294.91 -- -- -- -- -- -- -10,639,255.45 -- -- --

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

不适用。

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

不适用。

（2）衍生品投资情况

不适用。

5、募集资金使用情况

不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

六、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

不适用。

2、出售重大股权情况

是否按

本期初计划如

出股权出股

起至出是所涉期实施，

售售为上权

售日该否与交及的如未按

对市公司出

股权为为易对股权计划实

交易被出售交易价格公贡献的售披露披露索

出售日上市公关方的是否施，应当

对方股权（万元）司净利润定日期引

司贡献联关联已全说明原

的占净利价

的净利交关系部过因及公

影润总额原

润（万易户司已采

响的比例则

元）取的措

施

武汉武汉名公

市炀流时代司协 2015

2015 年公告

玖商置业有经议非关年 10

10 月 21 9,931.68 4.57 0.00% 否是是编号：

贸有限公司营定联方月 24

日 2015-45

限公 100%股需价日

司权要

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

七、主要控股参股公司分析

单位：元

公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

东莞名流置房地产开

子公司 310,000,000.00 2,192,793,075.37 614,875,926.18 1,136,237,464.00 282,304,014.08 211,845,955.31

业有限公司发、销售

武汉名流地房地产开

子公司 500,000,000.00 1,524,513,467.70 806,315,377.14 896,835,182.36 137,285,299.36 100,442,878.87

产有限公司发、销售

名流置业武房地产开

子公司 1,205,000,000.00 3,619,128,711.35 1,227,453,042.27 1,253,575,313.20 98,149,764.52 72,397,140.10

汉有限公司发、销售

名流置业武

房地产开

汉江北有限子公司 500,000,000.00 2,903,347,571.58 850,896,759.65 286,027,000.00 265,306,861.93 259,381,388.84

发、销售

公司

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

报告期内取得和处置子公司的情况

单位：元

报告期内取得和

公司名称对整体生产经营和业绩的影响

处置子公司方式

自购买日起至报告期末产生净利润-1,063.93 万

武汉市泰宇商贸有限公司收购

元

美好置业武汉江南有限公司新设自设立日起至报告期末产生净利润-0.12 万元

武汉润广华房地产有限公司注销期初至处置日产生净利润 0.54 万元

武汉润城华房地产有限公司注销期初至处置日产生净利润 0.56 万元

武汉润丰华房地产有限公司注销期初至处置日产生净利润 0.56 万元

武汉名流时代置业有限公司出售期初至处置日产生净利润 4.57 万元

八、公司控制的结构化主体情况

□ 适用 √不适用

九、公司未来发展的展望

2015年12月中央经济工作会议明确去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

其中针对房地产的去库存，会议提出落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，扩大有效

需求；深化住房制度改革方向，建立购租并举的住房制度；发展住房租赁市场，鼓励发展以

住房租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当

降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组；取消过时的限制性措施等政策导向。中央对于

去库存的强调，在当前房地产市场库存居高不下、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政

策信号。展望2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力将进一步缓解，

全国整体价格将保持稳中有涨的态势，同时各级城市间房价分化现象仍将持续。

1、2016年度经营计划

（1）2015年度经营计划完成情况回顾

公司在2015年半年报中披露的2015年经营计划为：“全年实现施工面积192.39万平米，

其中：复工111.94万平米，开工80.45万平米；竣工60.38万平米。” 2015年度实际完成情况

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

为：全年实现施工面积126.94万平米，其中：复工111.94万平米，开工15万平米；竣工60.38

万平米。开工计划未完全实现主要是由于开发策略的调整。

（2）2016年度经营计划

根据公司发展战略并结合公司 2015 年度的经营情况，总裁办公会制定了 2016 年度经营

计划，具体如下：全年计划增加土地储备面积 217.5 万平米，实现施工面积 158.5 万平米，

其中：复工 68 万平米，开工 90.5 万平米；竣工交付 33.4 万平米。

（3）经营工作重点

推进“三化”战略目标：服务社会化：指标量化，所有社区推行“四位一体”；产品工

厂化：提高工厂化配套率，BIM 技术运用到项目上等工厂化新技术应用。投开市场化：武汉、

广东 16 年旧改工作目标是做到行业领跑，启动小城镇化建设的选址和落实，引进资金合作、

签定合作协议。

盘活存量：总体存量去化率不低于 80%，其中占比较大的土地存量，通过自建、合建或

转让的方式盘活。

融资平台：拓宽渠道，寻找合作伙伴。2016 年围绕“高低快”做好对内对外的投、融资

工作，保障公司发展和增值，保障高回报。对投资回报率高、周转快的项目优先投资，确保

公司的持续发展。新投资项目投资回报率一定要在 15%到 20%以上，对外投资寻求高回报的项

目。

激励机制与人才引进：以利润分配和考核方案调动员工积极性，吸引外部人才。内部人

员建立人才梯队，制订培训方案；制订外部高、中管及专业人才的“猎英计划”,目标一线房

企高管；搭建数据平台，高效协作，共享资源。

3、经营中可能存在的风险及应对策略

（1）市场风险

房地产市场出现结构性分化，部分城市库存量居高不下，存在供应过剩的风险。有可能

因公司项目所在区域市场的供求情况、购房者购买偏好、市场竞争程度等因素，导致楼盘去

化量降低、价格被动调整等风险。

应对策略：持续进行市场、政策研究，对变化情况动态跟踪监测、预警，依据政策导向

和市场情况，及时调整投资策略和经营方针。以结果为导向，梳理新形势下营销工作思路，

盘活存量。运用互联网思维，结合电商开展各渠道、各圈层全面营销；线下结合管家、合作

伙伴、业主参与，发展会员制，口碑传销，推行全员营销，达到快速去化的目的。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

（2）城中村项目存在政策、拆迁等风险因素

公司目前有多个城中村项目，此部分项目可能受到政府城中村政策、规划调整，以及拆

迁进度等因素的影响，存在复杂性和不可控性。政策、规划的调整可能导致项目体量的调整，

政府审批环节复杂，开发计划延后、土地成本增加等风险。

应对策略：紧密跟踪政府最新政策，定期总结工作经验，制定合理的拆迁安置补偿方案，

加强与政府、合作方沟通协调力度，推进改造方案审批及拆迁推进工作，确保项目开发按经

营计划实施。

（3）管理风险

公司对管理架构、审批流程等进行了大幅度的调整，结合区域公司的发展阶段，分级授

权。在提高了运营灵活性和市场反应速度的同时，也可能会因为项目管理团队的项目管理能

力、经营决策能力不足而存在风险。

应对策略：加强运营数据、财务数据的监控与分析，推进全面预算管理，并加大对行业

和区域市场的研究力度，及时指导、协调和推动项目的运营工作。

（4）财务风险

房地产业作为资金密集型产业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢

等特点，存在筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

应对策略：对项目进行谨慎的风险分析，对预期收益进行合理的预测，推行全面预算管

理及精准成本分析与成本控制；加大营销力度加快资金回笼，积极盘活存量资产，增强自我

造血功能；加强与金融机构及其它机构的合作，积极拓宽融资渠道和创新融资模式，多方面

筹措资金满足公司经营发展的资金需求。

十、接待调研、沟通、采访等活动情况

1、公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。

2、公司报告期期末至披露日期间未发生接待调研、沟通、采访等活动。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第五节重要事项

一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况：不适用。

公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预

案）情况：

2013年度：不进行利润分配及公积金转增股本；

2014年度：不进行利润分配及公积金转增股本；

2015年度（预案）：拟以2015年12月31日股份总数2,559,592,332股为基数，向全体股东按每

10股派发现金股利0.25元（含税）。

公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表

单位：元

占合并报表中

分红年度合并报表

归属于上市公

现金分红金额中归属于上市公司以其他方式现金以其他方式现金

分红年度司普通股股东

（含税）普通股股东的净利分红的金额分红的比例

的净利润的比

润

率

2015 年（预案） 63,989,808.30 428,181,075.21 14.94% - -

2014 年 - 75,317,847.42 - - -

2013 年 - 51,691,415.56 - - -

公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预

案：

□ 适用 √不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

每 10 股送红股数（股） 0

每 10 股派息数（元）（含税） 0.25

每 10 股转增数（股） 0

分配预案的股本基数（股） 2,559,592,332

现金分红总额（元）（含税） 63,989,808.30

可分配利润（元） 1,521,481,546.91

现金分红占利润分配总额的比例 100%

本次现金分红情况

本次现金分红方案如经股东大会通过后实施，2013 年度至 2015 年度，公司以现金方式

分配的利润占公司最近三年实现的年均可分配利润的 34.58%。

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

公司拟以 2015 年 12 月 31 日股份总数 2,559,592,332 股为基数，向全体股东按每 10 股

派发现金股利 0.25 元（含税），共计派发现金股利 63,989,808.30 元。本次利润分配实施

后，母公司剩余未分配利润留待以后年度分配。本预案需提交公司 2015 年年度股东大会审

议批准后方可实施。

三、承诺事项履行情况

1、公司报告期不存在公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他

关联方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原

盈利预测及其原因做出说明：不适用。

四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

不适用。

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

九、聘任、解聘会计师事务所情况

现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称中审众环

境内会计师事务所报酬（万元） 150

境内会计师事务所审计服务的连续年限 1

境内会计师事务所注册会计师姓名李建树、王文政

当期是否改聘会计师事务所：是

是否在审计期间改聘会计师事务所：是

更换会计师事务所是否履行审批程序：是

对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明：

根据 2015 年 3 月 10 日召开的 2014 年年度股东大会决议，公司聘请中审亚太担任公司

2015 年度财务报告及内部控制的审计机构。2015 年 12 月，公司接到中审亚太云南分所工作

联系函，告知长期负责公司审计业务的中审亚太云南分所已分立合并至中审众环，原中审亚

太云南分所业务转入中审众环执行。该执业团队为公司提供审计服务的连续年限已达二十年，

对公司经营情况及财务状况极为了解，历年的审计过程中也保持了自身的独立性和谨慎态度。

为保证审计工作的连续性，经公司 2016 年第一次临时股东大会审议通过，公司 2015 年度财

务报告及内部控制的审计机构由中审亚太变更为中审众环。具体内容，分别详见公司于 2015

年 12 月 19 日和 2016 年 1 月 5 日在指定媒体披露的相关公告，公告编号：2015-52、2016-02。

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况：

本报告期，根据公司 2016 年第一次临时股东大会决议，公司聘请中审众环担任财务报告

及内部控制的审计机构，费用总额为人民币 150 万元，其中财务报告审计费用为 110 万元，

内部控制审计费用为 40 万元。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况

不适用。

十一、破产重整相关事项

公司报告期未发生破产重整相关事项。

十二、重大诉讼、仲裁事项

公司报告期无重大诉讼、仲裁事项。

十三、处罚及整改情况

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债

务到期未清偿等情况。

十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十六、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

单位：元

占同类获批的披披

关联交

关联关关联交关联交关联交易关联交关联交易金额交易金交易额是否超过可获得的同露露

关联交易方易结算

系易类型易内容定价原则易价格（万元）额的比度（万获批额度类交易市价日索

方式

例元）期引

同一实

中工建设有接受劳建筑工市场价按进度

际控制市场价格 14,232.29 1.11% 80,000 否 14,232.29

限公司务程格付款

人

合计 -- -- 14,232.29 -- -- -- -- -- --

大额销货退回的详细情况不适用。

按类别对本期将发生的日常关联交易进行总

预计按工程进度正常进行。

金额预计的，在报告期内的实际履行情况

交易价格与市场参考价格差异较大的原因

不适用。

（如适用）

注：上述关联交易金额系报告期内合同结算金额。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

不适用。

3、共同对外投资的关联交易

不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4、关联债权债务往来

应收关联方债权：

是否存在非经期初余额（万

关联方关联关系款项类型形成原因期末余额（万元）

营性资金占用元）

中工建设有限公司同一控制人预付账款经营否 553.13 541.85

实际控制人之兄出

湖北现代基业商品砼有限公司预付账款经营否 82.39

资的公司

应付关联方债务

关联方关联关系款项类型形成原因期初余额（万元）期末余额（万元）

中工建设有限公司同一控制人其他应付款经营 468.31 78,859.03

武汉众鑫森商业管理有限公司同一控制人其他应付款经营 9.20 1.69

名流投资集团有限公司同一控制人其他应付款经营 22,642.17

芜湖中工建设有限公司同一控制人应付账款经营 208.48

中工建设有限公司同一控制人应付账款经营 10,095.18 8,773.45

关联债务对公司经营成果及财务状况的影响公司正常经营需要。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

5、其他重大关联交易

（1）担保

单位：万元

担保是否已

担保方被担保方担保金额担保起始日

经履行完毕

本公司

武汉名流地产有限公司 8,000 2013 年 1 月 17 日至 2015 年 1 月 16 日是

北京浩达天地置业有限公司

本公司

武汉名流地产有限公司 40,000 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日是

刘道明

本公司武汉名流公馆置业有限公司 35,000 2013 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 24 日否

本公司

武汉名流公馆置业有限公司 13,000 2014 年 4 月 22 日至 2015 年 4 月 21 日是

重庆东方豪富房地产开发有限公司

本公司沈阳印象名流置业有限公司 50,000 2013 年 9 月 26 日至 2016 年 9 月 17 日否

名流投资集团有限公司

本公司

沈阳印象名流置业有限公司 20,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日否

刘道明

名流置业武汉江北有限公司

本公司

名流置业武汉有限公司 30,000 2013 年 2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日是

刘道明

本公司名流置业武汉有限公司 80,000 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日否

名流投资集团有限公司名流置业武汉有限公司 5,400 2014 年 1 月 14 日至 2016 年 1 月 13 日是

名流投资集团有限公司

名流置业武汉有限公司 30,000 2015 年 5 月 18 日至 2015 年 6 月 25 日是

本公司

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

刘道明

永新国财创业投资有限公司

本公司名流置业武汉有限公司 55,000 2015 年 5 月 25 日至 2018 年 5 月 24 日否

本公司

武汉名流地产有限公司名流置业武汉有限公司 20,000 2015 年 11 月 10 日至 2018 年 11 月 9 日否

芜湖名流置业有限公司

本公司

刘道明武汉园博园置业有限公司 100,000 2014 年 2 月 18 日至 2017 年 2 月 17 日否

名流置业武汉江北有限公司

武汉园博园置业有限公司

武汉美好锦程置业有限公司 40,000 2014 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日否

刘道明

本公司

本公司武汉正华利信息系统工程有限公司 1,500 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 20 日否

本公司

东莞名流置业有限公司 50,000 2014 年 1 月 15 日至 2017 年 1 月 13 日是

博罗名流实业有限公司

本公司东莞名流置业有限公司 3,000 2014 年 11 月 16 日至 2015 年 11 月 16 日是

本公司芜湖名流置业有限公司 20,000 2013 年 5 月 28 日至 2015 年 5 月 30 日是

本公司

刘道明

芜湖名流置业有限公司 60,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日否

名流置业武汉江北有限公司

名流投资集团有限公司

本公司

重庆名流置业有限公司 30,000 2013 年 7 月 21 日至 2015 年 7 月 20 日是

刘道明

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

本公司

重庆名流置业有限公司 40,000 2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5 月 26 日否

刘道明

名流投资集团有限公司

本公司重庆名流置业有限公司 20,000 2015 年 8 月 8 日至 2017 年 12 月 10 日否

刘道明

本公司重庆名流置业有限公司 1,500 2015 年 11 月 24 日至 2016 年 2 月 23 日否

本公司

刘道明

武汉市泰宇商贸有限公司 80,000 2015 年 12 月 16 日至 2018 年 12 月 16 日否

安徽东磁投资有限公司

合肥名流置业有限公司

十七、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

不适用。

（2）承包情况

不适用。

（3）租赁情况

不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、重大担保

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

实际发生日期（协议实际担保是否履是否为关联方

担保对象名称担保额度担保类型担保期

签署日）金额行完毕担保（是或否）

武汉信用担保（集团）股份有限

7,000.00 2015 年 6 月 3 日 7,000.00 连带责任保证自担保合同生效之日起一年否否

公司

报告期内审批的对外担保额度合报告期内对外担保实际发生额

7,000.00 20,000.00

计（A1）合计（A2）

报告期末已审批的对外担保额度报告期末实际对外担保余额合

7,000.00 7,000.00

合计（A3）计（A4）

公司对子公司的担保情况

实际发生日期（协议实际担保是否履是否为关联方

担保对象名称担保额度担保类型担保期

签署日）金额行完毕担保（是或否）

名流置业武汉有限公司 80,000.00 2013 年 12 月 30 日 75,100.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

名流置业武汉有限公司 55,000.00 2015 年 5 月 25 日 34,700.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

名流置业武汉有限公司 20,000.00 2015 年 11 月 10 日 20,000.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

武汉名流公馆置业有限公司 35,000.00 2013 年 6 月 26 日 26,000.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满

武汉园博园置业有限公司 100,000.00 2014 年 2 月 18 日 100,000.00 质押担保否否

之日后两年止

武汉美好锦程置业有限公司 10,000.00 2014 年 12 月 30 日 9,500.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

武汉美好锦程置业有限公司 30,000.00 2015 年 1 月 22 日 30,000.00 连带责任保证担保自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年否否

沈阳印象名流置业有限公司 50,000.00 2013 年 9 月 26 日 19,790.00 连带责任保证债务人履行债务期限届满之日起两年否否

武汉正华利信息系统工程有限公司 1,500.00 2015 年 6 月 30 日 1,500.00 连带责任保证债务人履行债务期限届满之日起两年否否

沈阳印象名流置业有限公司 20,000.00 2014 年 10 月 30 日 15,000.00 连带责任保证主债务履行期届满之日起两年否否

重庆名流置业有限公司 40,000.00 2014 年 5 月 27 日 23,800.00 连带责任保证担保合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满否否

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

之日后两年止

合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满

重庆名流置业有限公司 1,500.00 2015 年 11 月 24 日 1,500.00 连带责任保证担保否否

之日后两年止

合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满

重庆名流置业有限公司 20,000.00 2015 年 8 月 18 日 20,000.00 连带责任保证担保否否

之日后两年止

合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满

武汉市泰宇商贸有限公司 80,000.00 2015 年 12 月 16 日 80,000.00 连带责任保证担保否否

之日后两年止

报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实际发

236,500.00 835,411.00

合计（B1）生额合计（B2）

报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担保余

827,000.00 512,490.00

额度合计（B3）额合计（B4）

公司担保总额（即前两大项的合计）

报告期内审批担保额度合计报告期内担保实际发生额合计

243,500.00 855,411.00

（A1+B1）（A2+B2）

报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合计

834,000.00 519,490.00

（A3+B3）（A4+B4）

实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 88.37%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额

512,490.00

（D）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 223,200.00

上述三项担保金额合计（C+D+E） 735,690.00

未到期担保可能承担连带清偿责任说明无。

违反规定程序对外提供担保的说明无。

注：直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保，担保对象均为公司子公司。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□ 适用 √ 不适用

（2）委托贷款情况

□ 适用 √ 不适用

4、其他重大合同

□ 适用 √不适用

十八、其他重大事项的说明

1、2015年5月，根据第七届董事会第十五次会议决议，公司全资子公司武汉正华利以总

对价21,867.55万元受让丰盛城建所持有的泰宇商贸60%的股权。交易完成后，武汉正华利合

计持有泰宇商贸100％的股权，并拥有武汉市硚口区长丰乡农利村“城中村”改造项目100%的

权益。具体内容，详见公司于2015年6月2日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2015-25。

2、经2015年第一次临时股东大会审议通过，公司拟非公开发行票面总额不超过人民币30

亿元（含30亿元）的公司债券，债券期限不超过3年（含3年），债券募集资金扣除发行费用

后，用于偿还公司借款、补充公司流动资金。2015年9月14日，公司收到深圳证券交易所《关

于美好置业集团股份有限公司2015年非公开发行公司债券符合深交所转让条件的无异议函》

(深证函【2015】416号)。公司将按照有关法律法规和上述无异议函的要求，在股东大会授权

范围内办理本次非公开发行公司债券相关事宜，并及时履行信息披露义务。具体内容，详见

公司分别于2015年7月13日、7月30日和9月16日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：

2015-36、2015-40和2015-42。

3、2015年10月，公司及公司全资子公司武汉江北、控股子公司名流时代与蓝光发展

（SH.600466）全资子公司武汉炀玖签订《合作协议》。协议约定，公司以人民币1亿元价格

将所持有的名流时代100%股权转让给武汉炀玖；名流时代以13.3742亿元的包干总价委托武汉

江北负责实施完成武汉市长丰村城中村改造项目中的D地块所涉的全部拆迁安置还建义务。

各方确认，包干总价中的1亿元由转让后的名流时代以实收资本支付，剩余12.3742亿元由武

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

汉炀玖向名流时代提供股东借款后，名流时代再向武汉江北支付。具体内容，详见公司分别

于2015年10月24日和11月11日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2015-45、2015-48。

4、2010年9月20日，公司与武汉市洪山区青菱乡建阳村民委员会（以下简称“村委会”）、

武汉市青建建阳商贸集团有限公司（以下简称“建阳商贸”）签订《洪山区青菱乡建阳村“城

中村”改造项目合作意向协议书》，参与洪山区青菱乡建阳村“城中村”综合改造项目，支

付定金3,000万元，并约定如因政府原因未能完成立项及计划申报工作，本公司有权终止意向

协议，村委会及建阳商贸无条件退还定金及垫付的各项费用。因政府未将建阳村纳入“城中

村”改造计划，且拟将建阳村打造成工业园区等原因，导致该协议无法继续履行。2013年4

月28日公司致函村委会及建阳商贸要求返还定金并签订终止合作的协议，但未得到答复。2015

年4月28日，公司再次委托律师函告村委会及建阳商贸，通知其解除意向协议，并要求返还定

金，但未获返还。2015年12月，公司将村委会及建阳商贸诉至武汉市中级人民法院，并采取

财产保全措施，冻结建阳商贸银行账户720万余元，查封村委会持有建阳商贸约69.8%股权。

2016年1月14日，武汉市中级人民法院开庭审理了此案案件，目前尚未判决。

5、2015年1月，北京水产有限责任公司、北京市水产科学研究所起诉本公司和控股股东

名流投资，要求法院确认2000年8月24日北京市天水房地产开发公司（北京市水产科学研究所）

与北京未来屋房地产开发有限公司（名流投资有限公司）签订的《合作合同》合法有效，并

要求继续履行合同之案件，目前尚未判决。本公司控股股东名流投资于2002年与本公司

实施资产置换，名流投资将北京名流未来置业有限公司（原北京未来屋房地产开发有限公司，

已于2012年9月27日注销，下称“北京名流”）80%股权置入本公司，前述诉讼涉及的委托建

设项目系由北京名流进行，根据相关《合作合同》的约定，北京名流已经接受委托完成代为

建设的义务。本公司认为，北京名流系接受北京市天水房地产开发有限公司、北京市水产科

学研究所的委托建设4000平方米办公楼，并收取项目管理费用。北京名流已按照《合作合同》

的约定完成了合同义务，按照委托方的指示完成代建义务，不存在后续未履行完毕的义务。

控股股东名流投资已在2002年资产置换时承诺北京名流不存在尚未了结或可预见的重大诉

讼、仲裁及行政处罚所产生的或有负债，本公司认为，上述诉讼预计不会给公司造成损失。

十九、公司子公司重大事项

不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

二十、社会责任情况

公司的“美好价值观”积极承担社会责任，将“让生活更美好，让社会更美好”的追求

融入企业发展战略当中。通过推行一系列有针对性的措施与方案，切实履行企业的社会责任。

在追求经济效益稳步增长、保护股东与债权人权益的同时，公司以“宠住户”方式时刻

关注住户需求，为住户提供更为人性化、更加优质的产品；通过开展第三方调查，有效促进

住户满意度；通过大力发展“美好志愿者”组织，营造美好社区；持续关注员工权益，完善

内部渠道和培养体系，为员工提供良好的提升空间；强化监督机制，完善履约评估工作，有

效保护供应商的合法权益；实施大总包合作机制，与战略供应商合作共赢，共创价值；加强

安全文明建设，在项目建设中创文明工地，争做城市名片；大力推进环境保护，采用新型环

保技术，倡导资源节约与循环利用：推行产品标准化和工厂化，构件精度更高，最大限度地

改善墙体开裂、渗漏等质量通病，提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性，减少建筑垃圾

和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，节约劳动力；积极参与环境保护

及公益事业，树立有社会责任感的企业形象。

上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业：否。

是否发布社会责任报告：否。

二十一、公司债券相关情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全

额兑付的公司债券：否。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后

公积金转

数量比例(%) 发行新股送股其他小计数量比例(%)

股

一、有限售条件股份 5,175 0.0002 5,175 0.0002

1、国家持股

2、国家法人持股

3、其他内资持股 5,175 0.0002 5,175 0.0002

其中：境内法人持股

境内自然人持股 5,175 0.0002 5,175 0.0002

4、外资持股

5、高管股份

二、无限售条件股份 2,559,587,157 99.9998 2,559,587,157 99.9998

1、人民币普通股 2,559,587,157 99.9998 2,559,587,157 99.9998

2、境内上市的外资股

3、境外上市的外资股

4、其他

三、股份总数 2,559,592,332 100 2,559,592,332 100

股份变动的原因：不适用。

股份变动的批准情况：不适用。

股份变动的过户情况：不适用。

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每

股净资产等财务指标的影响：不适用。

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：不适用。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、限售股份变动情况

不适用。

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

不适用。

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

不适用。

3、现存的内部职工股情况

不适用。

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股

年度报告披年度报告披露日

报告期末表决权

报告期末普通露日前上一前上一月末表决

300,027 300,027 恢复的优先股股 0 0

股股东总数月末普通股权恢复的优先股

东总数

股东总数股东总数

前 10 名股东持股情况

报告期持有有质押或冻结情况

持股

报告期末持内增减限售条持有无限售条

股东名称股东性质比例股份

股数量变动情件的股件的股份数量数量

（%）状态

况份数量

境内非国有

名流投资集团有限公司 15.58 398,828,402 398,828,402 质押 378,500,000

法人

海南洋浦众森科技投资有境内非国有

8.21 210,236,653 210,236,653 质押 170,500,000

限公司法人

苗孝祥境内自然人 2.71 69,300,000 69,300,000 质押 69,300,000

刘琼兰境内自然人 1.97 50,500,000 50,500,000 质押 50,500,000

刘小兰境内自然人 1.60 41,000,000 41,000,000 质押 41,000,000

中央汇金资产管理有限责

国有法人 1.57 40,101,800 40,101,800

任公司

刘丹境内自然人 1.53 39,200,000 39,200,000 质押 39,200,000

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

中国证券金融股份有限公

国有法人 1.42 36,430,307 36,430,307

司

王浩境内自然人 0.60 15,373,800 15,373,800 质押 12,600,000

中国农业银行股份有限公

司－中证 500 交易型开放其他 0.35 9,056,797 9,056,797

式指数证券投资基金

战略投资者或一般法人因配售新股成为前

无

10 名股东的情况

在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知

上述股东关联关系或一致行动的说明其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理

办法》规定的一致行动人。

前 10 名无限售条件股东持股情况

报告期末持有无限售条件股份股份种类

股东名称

数量股份种类数量

名流投资集团有限公司 398,828,402 人民币普通股 398,828,402

海南洋浦众森科技投资有限公司 210,236,653 人民币普通股 210,236,653

苗孝祥 69,300,000 人民币普通股 69,300,000

刘琼兰 50,500,000 人民币普通股 50,500,000

刘小兰 41,000,000 人民币普通股 41,000,000

中央汇金资产管理有限责任公司 40,101,800 人民币普通股 40,101,800

刘丹 39,200,000 人民币普通股 39,200,000

中国证券金融股份有限公司 36,430,307 人民币普通股 36,430,307

王浩 15,373,800 人民币普通股 15,373,800

中国农业银行股份有限公司－中证 500 交

9,056,797 人民币普通股 9,056,797

易型开放式指数证券投资基金

前 10 名无限售流通股股东之间，以及前在前十名无限售流通股股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关

10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之系。公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市

间关联关系或一致行动的说明公司收购管理办法》规定的一致行动人。

前 10 名普通股股东参与融资融券业务股

无

东情况说明

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、公司控股股东情况

控股股东性质：自然人控股

控股股东类型：法人

法定代表人/

控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务

单位负责人

高科技产业的开发投资、实

名流投资集团有限公司刘道明 1996 年 5 月 14 日 10001959-3 业投资、投资管理、信息咨

询。

控股股东报告期内控股和

参股的其他境内外上市公无

司的股权情况

报告期控股股东变更情况：公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人情况

实际控制人性质：境内自然人

实际控制人类型：自然人

实际控制人姓名国籍是否取得其他国家或地区居留权

刘道明中国否

最近 5 年内的职业及职务刘道明先生最近五年内一直担任本公司董事长

过去 10 年曾控股的境内外上市公司

无

情况

报告期实际控制人变更情况：公司报告期实际控制人未发生变更。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

北京温尔馨物业管理有限责任公司的三位股东刘道明、刘柳和刘南希为一致行动人，刘道

明与刘柳、刘南希为父女关系。

实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司：不适用

4、其他持股在 10%以上的法人股东

□ 适用 √ 不适用

5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□ 适用 √ 不适用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第七节优先股相关情况

报告期公司不存在优先股。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、董事、监事和高级管理人员持股变动

期初持本期减持

任职本期增持股期末持股

姓名职务性别年龄任期起始日期任期终止日期股数股份数量

状态份数量（股）数（股）

（股）（股）

刘道明董事长现任男 59 2002 年 7 月 22 日 2017 年 5 月 8 日

总裁 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日

汤国强现任男 54

董事 2015 年 3 月 10 日 2017 年 5 月 8 日

董事 2013 年 5 月 10 日 2017 年 5 月 8 日

吕卉现任女 44

副总裁 2011 年 7 月 20 日 2017 年 5 月 8 日

刘柳董事现任女 31 2015 年 3 月 10 日 2017 年 5 月 8 日 6,900 6,900

赵西萍独立董事现任女 59 2011 年 7 月 20 日 2017 年 5 月 8 日

孙大敏独立董事现任男 54 2011 年 7 月 20 日 2017 年 5 月 8 日

张龙平独立董事现任男 50 2011 年 7 月 20 日 2017 年 5 月 8 日

彭少民监事长现任男 77 2008 年 7 月 23 日 2017 年 5 月 8 日

肖懿恩监事现任女 33 2014 年 12 月 6 日 2017 年 5 月 8 日

林世钧副总裁现任男 52 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日

王朝晖副总裁现任男 48 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日

张志高副总裁现任男 60 2015 年 7 月 10 日 2017 年 5 月 8 日

吴红英副总裁现任女 53 2015 年 10 月 30 日 2017 年 5 月 8 日

副总裁 2015 年 10 月 30 日 2017 年 5 月 8 日

冯娴现任女 35

董事会秘书 2015 年 4 月 18 日 2017 年 5 月 8 日

雷莉副总裁现任女 46 2015 年 10 月 30 日 2017 年 5 月 8 日

马暤暤副总裁现任女 50 2015 年 10 月 30 日 2017 年 5 月 8 日

刘怡祥财务负责人现任男 49 2016 年 1 月 14 日 2017 年 5 月 8 日

黄斌董事、副总裁离任男 48 2014 年 5 月 9 日 2015 年 1 月 5 日

杨先岚董事离任男 63 2014 年 5 月 9 日 2015 年 2 月 6 日

许桂丽客服负责人离任女 54 2014 年 6 月 16 日 2015 年 1 月 5 日

李丹客服负责人离任女 33 2015 年 2 月 14 日 2015 年 7 月 10 日

田振勇监事离任男 40 2014 年 5 月 9 日 2016 年 1 月 14 日

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

姓名担任的职务类型日期原因

黄斌董事离任 2015 年 1 月 5 日个人原因辞职

许桂丽客服负责人解聘 2015 年 1 月 5 日个人原因辞职

杨先岚董事离任 2015 年 2 月 6 日个人原因辞职

刘道明总裁任免 2015 年 2 月 14 日工作职责调整，离任后仍担任公司董事长

工作职责调整，离任后仍担任公司董事、

吕卉董事会秘书任免 2015 年 4 月 18 日

副总裁

工作职责调整，离任后仍在公司担任其他

李丹客服负责人任免 2015 年 7 月 10 日

职务

吴红英财务负责人任免 2015 年 10 月 30 日工作职责调整，离任后在公司担任副总裁

工作职责调整，离任后仍在公司担任其他

田振勇监事离任 2016 年 1 月 14 日

职务

工作职责调整，离任后仍担任公司董事、

汤国强财务负责人任免 2016 年 1 月 14 日

总裁

三、任职情况

1、公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责：

董事

刘道明先生，1957年生，工学硕士，第十届、第十一届全国人大代表。现任名流投资集

团有限公司董事长、湖北省慈善总会名誉会长、中国人民大学董事、亚布力中国企业家论坛

理事，本公司董事长。刘道明先生为北京温尔馨物业管理有限责任公司的控股股东，该公司

为本公司第一大股东名流投资集团有限公司的控股股东，刘道明先生为本公司的实际控制人。

汤国强先生，1962年生，工科硕士，高级工程师。2008年入职公司，历任公司总裁助理、

中工建设有限公司总经理、深圳名流置业有限公司总经理、东莞名流置业有限公司总经理、

武汉地产公司总经理、武汉管理中心总经理、公司执行总裁。现任公司董事、总裁。

吕卉女士，1971年生，本科学历，中国注册会计师，高级会计师。2007年2月入职公司，

历任公司法务审计部副总监、总监、计划财务部总监、财务负责人。现任公司董事、副总裁，

兼任广东区域公司总经理。

刘柳女士，1985年生，本科学历。2010年至2011年供职汉口银行，2012年入职名流投资

集团任总裁助理，2013年至今任中工建设有限公司执行董事，现任公司董事。刘柳女士与公

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

司实际控制人刘道明先生为父女关系。

赵西萍女士，1956年出生，高级规划师。湖北大学文学硕士，湖北建筑工程学院学士。

历任武汉城建学院教务处师资科科长、研究生院副研究员、武汉科技专修学院院长。中国建

筑北京设计研究院武汉院院长。现任公司独立董事、中国中建设计集团武汉院院长、华中科

技大学副研究员。

孙大敏先生，1961年出生，武汉大学学士。历任湖北省委党校、湖北省行政学院讲师、

教务处教研科科长、行政管理学教研部副主任。现任公司独立董事、湖北省委党校、湖北省

行政学院公共管理教研部主任、教授，校（院）学术委员会委员、湖北省党校（院）系统教

材编审委员会委员，公共管理专业研究生导师、导师组组长，湖北行政学会副会长。

张龙平先生，1966年出生，会计学博士，中国注册会计师；历任原中南财经大学（现中

南财经政法大学）会计学院讲师、副教授、副院长、会计硕士专业学位（MPAcc）教育中心

主任兼副院长、院长。现任公司独立董事、中南财经政法大学教授、博士生导师。中国会计

准则委员会和中国企业内部控制标准委员会咨询专家；审计署国家审计准则技术咨询专家组

成员；中国注册会计师审计准则委员会资深委员。同时担任武汉三特索道集团股份有限公司、

广东星河生物科技股份有限公司、九州通医药集团股份有限公司独立董事。

监事

彭少民先生，1938年生，本科学历，土木与建筑教授，国家一级结构注册工程师，武汉

市第八届政协委员。历任武汉工业大学土木与建筑学院院长、教授、博士生导师，公司总工

程师，中国土木工程学会纤维混凝土委员会委员，全国高校土木工程专业指导委员会委员，

湖北省土建学会常务理事，湖北省工程建设专家委员会副主任委员等职。现任公司监事长、

专家委员会主任。

肖懿恩女士，1983年生，大专学历。2009年8月入职公司，历任武汉名流幸福物业服务有

限公司行政主管、行政人资副经理；公司物业管理中心计划培训副经理、物业商业经理。现

任公司监事、武汉美好生活投资有限公司综合管理部总监。

高级管理人员

汤国强先生（见董事简历）

吕卉女士（见董事简历）

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

林世钧先生，1963年生，本科学历，注册会计师，高级会计师。2006年入职公司，历任

武汉名流地产总经理、沈阳名流总经理、名流置业武汉有限公司总经理、武汉西部区域中心

投资开发部总监、邓甲村项目总经理、武汉江北公司总经理、武汉置业总经理；公司总裁助

理。现任公司副总裁，兼任美好地产总公司总经理。

王朝晖先生，1968年生，本科学历。1992年至2011年历任武汉城市建设学院（现华中科

技大学）建筑设计院任建筑设计部主管设计师、武汉万科房地产有限公司任设计管理部项目

设计经理、长城建设实业有限公司任设计管理部经理、美加置业（武汉）有限公司历任设计

总监、项目总监、总经理助理；2011年入职公司，历任产品研发中心部门总建筑设计师、产

品研发中心总监。现任公司副总裁，兼任美好房产总公司总经理。

张志高先生，1956年生，本科学历，高级经济师。2010年入职公司，历任物业商业部总

监、芜湖名流商业管理有限公司任总经理（兼）；武汉人和天地项目部总经理；广东区域中

心副总经理、博罗名流实业有限公司总经理（兼）；芜湖名流置业有限公司总经理。2012年6

月至2015年5月任沈阳印象名流置业有限公司总经理、沈阳幸福置业有限公司总经理。现任公

司副总裁，兼任美好生活总公司总经理。

吴红英女士，1963年生，大专学历。2000年入职公司，历任公司子公司计划财务部经理、

公司总部计划财务部副总监、总监、财务管理中心总经理、公司财务负责人。现任公司副总

裁，兼任美好资本经营总公司总经理。

冯娴女士，1981年生，本科学历。2000年入职公司，历任公司证券事务助理、董事会办

公室副主任、主任；2007年至2014年5月任公司董事会秘书；2011年至2014年5月任公司副总

裁；2013年至2014年5月兼任武汉美好生活投资有限公司总经理。2008年至2014年担任华远地

产股份有限公司（SH.600743）董事。现任公司副总裁、董事会秘书，兼任人财指标中心总经

理。

雷莉女士，1970年生，本科学历。2011年入职公司，历任公司开发拓展部报建经理、副

总监，武汉管理中心投资运营部总监；武汉管理中心总经理。现任公司副总裁，兼任武汉区

域公司总经理。

马皞皞女士，1966年生，本科学历。2011年入职公司，历任合肥名流高尔夫维景国际度

假酒店总经理；安徽东磁投资有限公司总经理；安徽管理中心总经理。现任公司副总裁，兼

任安徽区域公司总经理。

刘怡祥先生，1967年生，经济学硕士。2002 年至2008年入职公司，担任董事、财务负责

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

人；2008年至2015年4月，分别在武汉泰祥房地产开发有限公司、湖北星海集团及美加置业（武

汉）有限公司任财务总监。2015年10月至2016年1月，在公司人财指标中心担任财务总监。现

任公司财务负责人。

2、在股东单位任职情况

在股东单位是

在股东单位担任的职任期起任期终

任职人员姓名股东单位名称否领取报酬津

务始日期止日期

贴

刘道明名流投资集团有限公司董事长否

彭少民名流投资集团有限公司董事否

刘柳中工建设有限公司执行董事是

3、在其他单位任职情况:不适用

4、公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况：

不适用

四、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事和高级管理人员报酬经公司董事会、股东大会审议确定。2015年度在本公司

领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职

工福利费和各项保险费、公积金以及以其他形式从公司获得的税前实发报酬总额）均依据公

司岗位职责、绩效考核以及行业相关岗位的薪酬水平制定的有关薪酬管理和等级标准相关规

定进行发放。报告期内，公司董事、监事及高级管理人员的报酬已按月支付。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元

从公司获得的税前是否在公司关

姓名职务性别年龄任职状态

报酬总额联方获取报酬

刘道明董事长男 59 现任 129.98 否

董事、总裁、财务负

汤国强男 54 现任 91.74 否

责人

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

吕卉董事、副总裁女 44 现任 95.39 否

刘柳董事女 31 现任 0 是

赵西萍独立董事女 59 现任 12 否

孙大敏独立董事男 54 现任 12 否

张龙平独立董事男 50 现任 12 否

彭少民监事长男 77 现任 30.26 否

肖懿恩监事女 33 现任 13.95 否

林世钧副总裁男 52 现任 72.69 否

王朝晖副总裁男 48 现任 80.43 否

张志高副总裁男 60 现任 56.61 否

吴红英副总裁女 53 现任 67.77 否

冯娴副总裁、董事会秘书女 35 现任 27.54 否

雷莉副总裁女 46 现任 45.38 否

马暤暤副总裁女 50 现任 61.79 否

黄斌董事男 46 离任 7.02 否

杨先岚董事男 63 离任 18.75 否

许桂丽客服负责人女 54 任免 41.77 否

李丹客服负责人女 33 任免 32.44 否

田振勇监事男 40 离任 28.96 否

合计 -- -- -- -- 938.47 --

公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况：不适用

五、公司员工情况

截至2015年12月31日，公司在册员工为1,105人，无需承担费用的离退休职工。包括：

1、房地产开发系统共有员工305人，占公司员工总数的27.60%。具体情况如下：

序号类别人数（人）所占比例（%）

1 总人数 305

2 性别男 171 56.07

3 女 134 43.93

4 专业分工营销 80 26.23

5 产品 109 35.74

6 财务 36 11.80

7 行政管理 80 26.23

8 学历硕士及以上 8 2.62

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

9 本科 158 51.80

10 大专 110 36.07

11 高中及以下 29 9.51

12 职称高级 15 4.92

13 中级 60 19.67

14 初级 21 6.89

15 年龄 35岁及以下 199 65.25

16 36-45岁 72 23.61

17 46岁及以上 34 11.15

18 司龄 1年以下 114 37.38

19 1年-5年（含5年） 126 41.31

20 6年及以上 65 21.31

2、物业系统共有员工546人，占公司员工总数的49.41%。具体情况如下：

序号类别人数（人）所占比例（%）

1 总人数 546

2 性别男 360 65.93

3 女 186 34.07

4 学历硕士及以上 1 0.18

5 本科 59 10.81

6 大专 127 23.26

7 高中及以下 359 65.75

8 年龄 35岁及以下 309 56.59

9 36-45岁 137 25.09

10 46岁及以上 100 18.32

3、其他业务系统（球场、酒店）共有员工254人，占公司员工总数的22.99%。具体情况

如下：

序号类别人数（人）所占比例（%）

1 总人数 254

2 性别男 121 47.64

3 女 133 52.36

4 学历本科 60 23.62

5 大专 74 29.14

6 高中及以下 120 47.24

7 年龄 35岁及以下 149 58.66

8 36-45岁 48 18.90

9 46岁及以上 57 22.44

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

企业薪酬成本情况

本期

当期领取薪酬员工总人数（人） 1105

当期总体薪酬发生额（万元） 9,669.44

总体薪酬占当期营业收入比例 2%

高管人均薪酬金额（万元/人） 44.69

所有员工人均薪酬金额（万元/人） 8.75

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第九节公司治理

一、公司治理的基本状况

1、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，保证全体股

东，尤其是中小股东能按其所持股份享有平等权利，并能充分行使其相应的权利。同时，公

司严格执行《股东大会网络投票管理办法》，保证了全体股东对公司重大事项的知情权、参

与权及表决权。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公

司和全体股东的合法权益。

2、公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正

常行使出资人权力，没有逾越股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动，公司与控

股股东进行的所有关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等

方面做到五分开。报告期内控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的

情况。

3、公司董事会严格执行《董事会议事规则》，会议的召集、召开及表决程序合法有效；

公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求，并严格按照其要求

开展工作和履行职责，认真出席董事会和股东大会；公司董事通过自学及监管部门的培训熟

悉并掌握相关法律法规，从根本上保证董事立足于维护公司和全体股东的最大利益，忠实、

诚信、勤勉地履行职责。

4、公司监事会向股东大会负责，严格执行《监事会议事规则》；监事会的人数和人员构

成均符合法律法规的要求；监事能够认真履行职责，遵循程序，列席（参加）全部现场董事

会会议等公司重要会议和活动，并向股东大会汇报工作，提交监事会报告和有关议案；监事

会依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。

5、公司充分尊重和维护股东、职工、客户等其他利益相关者的合法权益，推动公司持续、

健康发展。

6、公司不断强化信息披露，提升经营管理透明度。（1）严格按照法律、法规和《公司

章程》、《公司信息披露管理制度》等的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，并指

定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网为公司信

息披露的报纸和网站，确保所有投资者能够公平获取公司信息；（2）加强内幕信息管理，认

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

真做好内幕信息知情人登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则，保护广大

投资者的合法权益；（3）通过电话、电子邮件等方式接待来访者，加强投资者关系管理。报

告期内，公司董事会按照监管部门的相关规定，严格执行了《内幕信息知情人登记制度》、

《外部单位报送信息管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》及《年报报告制

度》。

公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况

1、人员分开情况：公司拥有独立的员工团队，全体员工均与公司签定了劳动合同，并在

公司领取薪酬。公司制定了劳动、人事、薪酬等管理制度，公司高级管理人员均在公司专职

工作并领取薪酬，且未在公司股东及其他关联单位领取报酬或兼任行政职务。公司自2002年7

月实施重大资产重组以来，建立了一整套完全独立于控股股东的劳动、人事、薪酬管理及经

营管理制度。

2、资产分开情况：公司拥有开展主营业务所需的全部资产，与控股股东明确界定资产的

权属关系，不存在控股股东及其他关联方无偿占用、挪用公司资产的现象。

3、财务分开情况：公司拥有独立的财务部门，按照企业会计准则的要求建立了独立规范

的会计核算体系和财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；独立在银行开

户，不存在与控股股东共用银行账户的情况；公司独立纳税，在社会保障、薪酬管理等方面

独立于控股股东。公司能够独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。

4、机构分开情况：公司拥有完全独立于控股股东及其他关联单位的办公和经营场所，不

存在混合经营、合署办公等情况。公司机构设置独立、完整；股东大会、董事会、监事会等

法人治理机构均独立、有效运作；不存在控股股东干预公司机构设置或公司机构从属于控股

股东相关职能部门的现象。

5、业务分开情况：公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系及自主经

营能力。控股股东已按照资产重组时的承诺退出了房地产开发等同业竞争领域，其控制的企

业也未从事房地产开发等同业竞争业务。公司在重大经营决策和重大投资事项均按程序由总

裁办公会集体讨论通过后，根据授权报董事长或董事会作出决策，对须由股东大会决定的事

项报请股东大会审议批准后执行。

公司与控股股东及其他关联单位在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

有独立完整的业务和自主经营能力。报告期内，公司未向控股股东、实际控制人提供未公开

信息。公司总裁、副总裁等高级管理人员均在公司领取薪酬，且未在股东单位担任除董事、

监事以外的职务。

三、同业竞争情况

公司不存在同业竞争的情况。

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期披露索引

2014 年年度股公告编号：

年度股东大会 2015 年 3 月 10 日 2015 年 3 月 11 日

东大会 2015-14

2015 年第一次公告编号：

临时股东大会 2015 年 7 月 29 日 2015 年 7 月 30 日

临时股东大会 2015-40

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用

五、报告期内独立董事履行职责的情况

1、独立董事出席董事会及股东大会的情况

独立董事出席董事会情况

是否连续两次

本报告期应参现场出席以通讯方式参委托出席

独立董事姓名缺席次数未亲自参加会

加董事会次数次数加次数次数

议

赵西萍 10 2 8 否

孙大敏 10 2 8 否

张龙平 10 2 8 否

独立董事列席股东大会次数 2

2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、独立董事履行职责的其他说明

报告期内公司各位独立董事勤勉尽责，有效行使了独立董事职权，发挥了各自在财务、

管理以及房地产行业等方面的专业知识特长，促进了董事会决策的公平、公正、公允，切实

维护了全体股东的利益。公司独立董事按照有关规定对需要发表独立意见的事项发表独立意

见，对公司的相关合理建议均被采纳。

六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况

公司第七届董事会下设投资决策、人力、审计，共三个专门委员会。报告期内，公司董

事会各专门委员会充分发挥专业性作用，科学决策，审慎监管，切实履行工作职责，为公司

2015年度的组织建设和团队管理做了大量的工作，有效提升了公司管理水平。根据公司《董

事会审计委员会年度财务报告审计工作规程》及其他相关法规的规定，审计委员会对公司年

度报告的审计工作进行了全程参与和监督，保证了年报审计工作的顺利进行。

其中：投资决策委员会于2015年10月30日召开了1次会议，对于调整公司组织架构及管理

模式的议案进行了认真审议；人力委员会分别于2015年1月5日、2月6日、2月14日、4月17日、

7月10日、10月26日、11月18日召开了7次会议，分别就公司总裁办公会成员及分工、提名第

七届董事会董事候选人、董事薪酬、关于提名公司高级管理人员等事项进行了认真审议；审

计委员会分别于2015年1月13日、2月10日、4月17日、7月8日、10月20日、12月15日召开了6

次会议，分别对于2015年度内历次的定期报告，以及聘任年度审计会计师事务所等事项进行

了认真审议。

七、监事会工作情况

监事会对报告期内的监督事项无异议。

八、高级管理人员的考评及激励情况

目前，公司已经制定形成了比较完备的对高级管理人员的考评及激励的制度体系，并秉

承持续改进的理念，不断探索和完善考评与激励机制，进一步完善股东和管理团队之间的利

益共享和约束机制，实现公司与员工的共同发展。报告期内，公司通过优化绩效考核体系等

方式调动管理层和业务骨干的积极性、创造性，促进公司的持续、健康发展。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

九、内部控制情况

1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□ 是 √ 否

2、内控自我评价报告

内部控制评价报告全文披露日期 2016 年 1 月 16 日

《美好置业集团股份有限公司 2015 年度内控自我评价

内部控制评价报告全文披露索引

报告》详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

纳入评价范围单位资产总额占公司合

100%

并财务报表资产总额的比例

纳入评价范围单位营业收入占公司合

100%

并财务报表营业收入的比例

缺陷认定标准

类别财务报告非财务报告

关于公司安全、环保、社会

责任、职业道德、经营状况

定性标准 -

的负面消息，被全国性媒体

报道，对公司声誉造成影响。

可能导致财务报表错报

的缺陷之金额，资产类科

定量标准目占总资产 5%以上，损

益类科目占净利润 5%以

上。

财务报告重大缺陷数量（个）无

非财务报告重大缺陷数量（个）无

财务报告重要缺陷数量（个）无

非财务报告重要缺陷数量（个）无

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

十、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，美好集团于 2015 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所

有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露

内部控制审计报告全文披露日期 2016 年 01 月 16 日

《美好置业集团股份有限公司 2015 年度内部控制审

内部控制审计报告全文披露索引

计报告》详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

内控审计报告意见类型标准无保留意见

非财务报告是否存在重大缺陷否

会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□ 是 √ 否

会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

√ 是 □ 否

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告

审计报告

众环审字（2016）160002 号

美好置业集团股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好集团”）财务报表，包括

2015 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2015 年度的合并及母公司利润表、合并及母

公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是美好集团管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计

准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，

以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会

计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计

师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计

程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。

在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰

当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，

以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，美好集团财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映

了美好集团 2015 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2015 年度的合并及母公司经营

成果和现金流量。

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：李建树

中国注册会计师：王文政

中国武汉二〇一六年一月十四日

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：人民币元

1、合并资产负债表

编制单位：美好置业集团股份有限公司

2015 年 12 月 31 日

单位：元

项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金 811,988,042.28 1,272,302,609.18

结算备付金

拆出资金

以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据 6,000,000.00

应收账款 240,539,675.60 121,674,255.94

预付款项 1,934,380,026.92 1,059,582,040.53

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

应收利息

应收股利

其他应收款 226,977,196.48 270,606,364.46

买入返售金融资产

存货 12,872,153,897.01 11,961,687,167.46

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 127,283,794.26 258,534,696.85

流动资产合计 16,213,322,632.55 14,950,387,134.42

非流动资产：

发放贷款及垫款

可供出售金融资产 1,500,000.00 1,500,000.00

持有至到期投资

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

长期应收款 72,382,973.19 73,382,973.19

长期股权投资 36,000,000.00

投资性房地产 754,182,409.93 405,071,516.40

固定资产 367,457,184.27 386,383,827.78

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 6,914,541.88 8,136,798.18

开发支出

商誉 3,721,279.31 3,721,279.31

长期待摊费用 1,482,944.62 1,330,080.22

递延所得税资产 33,693,573.95 51,882,024.29

其他非流动资产

非流动资产合计 1,241,334,907.15 967,408,499.37

资产总计 17,454,657,539.70 15,917,795,633.79

流动负债：

短期借款 30,000,000.00 113,110,000.00

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据 50,000,000.00 30,000,000.00

应付账款 1,804,416,082.61 915,216,841.19

预收款项 1,739,067,335.98 2,808,136,844.82

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 24,761,737.53 22,384,910.00

应交税费 154,118,141.92 74,370,554.07

应付利息 13,717,113.85 21,400,951.55

应付股利

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他应付款 2,435,966,658.51 553,547,606.64

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 1,384,900,000.00 2,158,450,000.00

其他流动负债

流动负债合计 7,636,947,070.40 6,696,617,708.27

非流动负债：

长期借款 3,737,000,000.00 3,565,550,000.00

应付债券

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债

其他非流动负债 8,610,911.50 8,335,075.83

非流动负债合计 3,745,610,911.50 3,573,885,075.83

负债合计 11,382,557,981.90 10,270,502,784.10

所有者权益：

股本 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 1,547,422,615.90 1,547,422,615.90

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积 250,311,267.62 250,311,267.62

一般风险准备

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

未分配利润 1,521,481,546.91 1,093,300,471.70

归属于母公司所有者权益合计 5,878,807,762.43 5,450,626,687.22

少数股东权益 193,291,795.37 196,666,162.47

所有者权益合计 6,072,099,557.80 5,647,292,849.69

负债和所有者权益总计 17,454,657,539.70 15,917,795,633.79

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

2、母公司资产负债表

单位：元

项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金 43,283,108.45 7,452,688.36

以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款

预付款项 63,880,000.00 63,500,000.00

应收利息

应收股利

其他应收款 3,136,507,414.21 2,589,750,126.44

存货

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产

流动资产合计 3,243,670,522.66 2,660,702,814.80

非流动资产：

可供出售金融资产 1,500,000.00 1,500,000.00

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 5,479,955,262.63 5,806,569,262.63

投资性房地产 28,469,809.23 29,673,769.83

固定资产 7,841,112.29 8,434,860.28

在建工程

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 639,219.94 736,081.66

开发支出

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产 214,027.74

其他非流动资产

非流动资产合计 5,518,405,404.09 5,847,128,002.14

资产总计 8,762,075,926.75 8,507,830,816.94

流动负债：

短期借款

以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 2,289,685.99 368,898.45

预收款项 15,455,803.80 1,279,047.76

应付职工薪酬 637,911.76 731,977.16

应交税费 181,277.29 20,282,324.54

应付利息

应付股利

其他应付款 3,306,120,163.85 3,029,656,394.92

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债

其他流动负债

流动负债合计 3,324,684,842.69 3,052,318,642.83

非流动负债：

长期借款

应付债券

其中：优先股

永续债

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债

其他非流动负债

非流动负债合计

负债合计 3,324,684,842.69 3,052,318,642.83

所有者权益：

股本 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 1,574,987,751.93 1,574,987,751.93

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积 250,311,267.62 250,311,267.62

未分配利润 1,052,499,732.51 1,070,620,822.56

所有者权益合计 5,437,391,084.06 5,455,512,174.11

负债和所有者权益总计 8,762,075,926.75 8,507,830,816.94

3、合并利润表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、营业总收入 4,678,805,867.25 2,105,363,929.38

其中：营业收入 4,678,805,867.25 2,105,363,929.38

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 4,090,577,602.58 2,016,616,216.78

其中：营业成本 3,331,564,001.96 1,462,054,298.24

利息支出

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备

金净额

保单红利支出

分保费用

营业税金及附加 395,725,962.42 164,742,431.70

销售费用 76,626,682.85 113,044,778.18

管理费用 139,523,880.55 155,280,377.57

财务费用 86,293,917.09 80,273,732.06

资产减值损失 60,843,157.71 41,220,599.03

加：公允价值变动收益（损

失以“－”号填列）

投资收益（损失以

57,298,573.99

“－”号填列）

其中：对联营企业和

9,639,079.79

合营企业的投资收益

汇兑收益（损失以“-”

号填列）

三、营业利润（亏损以“－”

588,228,264.67 146,046,286.59

号填列）

加：营业外收入 4,270,001.54 1,800,829.63

其中：非流动资产处

2,034,244.26 284,309.32

置利得

减：营业外支出 8,604,389.08 2,265,236.87

其中：非流动资产处

3,453,550.09 618,177.60

置损失

四、利润总额（亏损总额以“－”

583,893,877.13 145,581,879.35

号填列）

减：所得税费用 159,087,169.02 70,744,893.75

五、净利润（净亏损以“－”

424,806,708.11 74,836,985.60

号填列）

归属于母公司所有者的净

428,181,075.21 75,317,847.42

利润

少数股东损益 -3,374,367.10 -480,861.82

六、其他综合收益的税后净额

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

归属母公司所有者的其他综

合收益的税后净额

（一）以后不能重分类进

损益的其他综合收益

1.重新计量设定受

益计划净负债或净资产的变动

2.权益法下在被投

资单位不能重分类进损益的其

他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损

益的其他综合收益

1.权益法下在被投

资单位以后将重分类进损益的

其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资

产公允价值变动损益

3.持有至到期投资

重分类为可供出售金融资产损

益

4.现金流量套期损

益的有效部分

5.外币财务报表折

算差额

6.其他

归属于少数股东的其他综合

收益的税后净额

七、综合收益总额 424,806,708.11 74,836,985.60

归属于母公司所有者的综

428,181,075.21 75,317,847.42

合收益总额

归属于少数股东的综合收

-3,374,367.10 -480,861.82

益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益 0.1673 0.0294

（二）稀释每股收益 0.1673 0.0294

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4、母公司利润表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、营业收入 1,105,310.32 2,998,264.37

减：营业成本 1,203,960.60 1,194,951.54

营业税金及附加 55,769.45 214,855.24

销售费用

管理费用 5,365,109.66 9,107,645.71

财务费用 11,048,008.52 18,826,498.33

资产减值损失 775,256.27 215,385.54

加：公允价值变动收益（损

失以“－”号填列）

投资收益（损失以

-683,200.88 57,268,001.93

“－”号填列）

其中：对联营企业和

9,639,079.79

合营企业的投资收益

二、营业利润（亏损以“－”

-18,025,995.06 30,706,929.94

号填列）

加：营业外收入 12,606.60

其中：非流动资产处

置利得

减：营业外支出 601.23 54,000.00

其中：非流动资产处

50,000.00

置损失

三、利润总额（亏损总额以“－”

-18,026,596.29 30,665,536.54

号填列）

减：所得税费用 94,493.76 24,471,303.19

四、净利润（净亏损以“－”

-18,121,090.05 6,194,233.35

号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）以后不能重分类进

损益的其他综合收益

1.重新计量设定受

益计划净负债或净资产的变动

2.权益法下在被投

资单位不能重分类进损益的其

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损

益的其他综合收益

1.权益法下在被投

资单位以后将重分类进损益的

其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资

产公允价值变动损益

3.持有至到期投资

重分类为可供出售金融资产损

益

4.现金流量套期损

益的有效部分

5.外币财务报表折

算差额

6.其他

六、综合收益总额 -18,121,090.05 6,194,233.35

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的

3,353,116,783.53 3,565,502,137.03

现金

客户存款和同业存放款项

净增加额

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金

净增加额

收到原保险合同保费取得

的现金

收到再保险业务现金净额

保户储金及投资款净增加

额

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

处置以公允价值计量且其

变动计入当期损益的金融资产

净增加额

收取利息、手续费及佣金的

现金

拆入资金净增加额

回购业务资金净增加额

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关

1,526,408,037.12 1,917,344,644.84

的现金

经营活动现金流入小计 4,879,524,820.65 5,482,846,781.87

购买商品、接受劳务支付的

2,838,736,784.83 3,597,086,434.51

现金

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项

净增加额

支付原保险合同赔付款项

的现金

支付利息、手续费及佣金的

现金

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支

123,303,206.13 155,978,296.56

付的现金

支付的各项税费 403,645,507.55 322,259,982.39

支付其他与经营活动有关

1,035,305,519.43 534,728,942.10

的现金

经营活动现金流出小计 4,400,991,017.94 4,610,053,655.56

经营活动产生的现金流量净额 478,533,802.71 872,793,126.31

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 187,087,905.66

取得投资收益收到的现金 7,065,347.64

处置固定资产、无形资产和

7,954,591.40 1,796,437.53

其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单

99,314,460.74

位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关

的现金

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

投资活动现金流入小计 107,269,052.14 195,949,690.83

购建固定资产、无形资产和

4,390,717.26 3,270,032.14

其他长期资产支付的现金

投资支付的现金 10,850,000.00 1,500,000.00

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单

57,015,478.95 2,000,000.00

位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关

的现金

投资活动现金流出小计 72,256,196.21 6,770,032.14

投资活动产生的现金流量净额 35,012,855.93 189,179,658.69

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东

投资收到的现金

取得借款收到的现金 3,783,987,000.00 4,037,000,000.00

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关

522.30

的现金

筹资活动现金流入小计 3,783,987,000.00 4,037,000,522.30

偿还债务支付的现金 4,087,323,781.49 4,299,563,000.00

分配股利、利润或偿付利息

621,964,364.05 863,465,622.48

支付的现金

其中：子公司支付给少数股

东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关

48,560,080.00

的现金

筹资活动现金流出小计 4,757,848,225.54 5,163,028,622.48

筹资活动产生的现金流量净额 -973,861,225.54 -1,126,028,100.18

四、汇率变动对现金及现金等价

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额 -460,314,566.90 -64,055,315.18

加：期初现金及现金等价物

1,254,025,024.18 1,318,080,339.36

余额

六、期末现金及现金等价物余额 793,710,457.28 1,254,025,024.18

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

6、母公司现金流量表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的

15,055,952.72 3,584,685.83

现金

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关

13,351,513,153.62 17,534,086,619.52

的现金

经营活动现金流入小计 13,366,569,106.34 17,537,671,305.35

购买商品、接受劳务支付的

现金

支付给职工以及为职工支

796,763.06 1,848,637.89

付的现金

支付的各项税费 20,174,732.70 606,019.28

支付其他与经营活动有关

13,329,405,239.61 16,167,215,845.77

的现金

经营活动现金流出小计 13,350,376,735.37 16,169,670,502.94

经营活动产生的现金流量净额 16,192,370.97 1,368,000,802.41

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 99,316,799.12 211,087,905.66

取得投资收益收到的现金 307,065,347.64

处置固定资产、无形资产和

34,789.84

其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单

位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关

的现金

投资活动现金流入小计 99,316,799.12 518,188,043.14

购建固定资产、无形资产和

322,500.00 23,650.00

其他长期资产支付的现金

投资支付的现金 68,000,000.00 1,500,000.00

取得子公司及其他营业单

2,000,000.00

位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关

的现金

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

投资活动现金流出小计 68,322,500.00 3,523,650.00

投资活动产生的现金流量净额 30,994,299.12 514,664,393.14

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金 450,000,000.00

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关

522.30

的现金

筹资活动现金流入小计 450,000,000.00 522.30

偿还债务支付的现金 450,000,000.00 2,059,993,000.00

分配股利、利润或偿付利息

11,356,250.00 219,399,440.00

支付的现金

支付其他与筹资活动有关

3,000,000.00

的现金

筹资活动现金流出小计 461,356,250.00 2,282,392,440.00

筹资活动产生的现金流量净额 -11,356,250.00 -2,282,391,917.70

四、汇率变动对现金及现金等价

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额 35,830,420.09 -399,726,722.15

加：期初现金及现金等价物

7,452,688.36 407,179,410.51

余额

六、期末现金及现金等价物余额 43,283,108.45 7,452,688.36

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

本期

归属于母公司所有者权益

其他权益其一

项目工具减：他专般

库综项风少数股东权益所有者权益合计

股本优永资本公积盈余公积未分配利润

其存合储险

先续

他股收备准

股债

益备

一、上年期末余额 2,559,592,332.00 1,547,422,615.90 250,311,267.62 1,093,300,471.70 196,666,162.47 5,647,292,849.69

加：会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企

业合并

其他

二、本年期初余额 2,559,592,332.00 1,547,422,615.90 250,311,267.62 1,093,300,471.70 196,666,162.47 5,647,292,849.69

三、本期增减变动金额

428,181,075.21 -3,374,367.10 424,806,708.11

（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额 428,181,075.21 -3,374,367.10 424,806,708.11

（二）所有者投入和减

少资本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

的分配

4．其他

（四）所有者权益内部

结转

1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,547,422,615.90 250,311,267.62 1,521,481,546.91 193,291,795.37 6,072,099,557.80

上期金额

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

单位：元

上期

归属于母公司所有者权益

其他权益其一

项目工具减：他专般

库综项风少数股东权益所有者权益合计

股本优永资本公积盈余公积未分配利润

其存合储险

先续

他股收备准

股债

益备

一、上年期末余额 2,559,592,332.00 1,548,643,883.07 249,691,844.29 1,018,602,047.61 197,147,024.29 5,573,677,131.26

加：会计政策变更

前期差错更

正

同一控制下

企业合并

其他

二、本年期初余额 2,559,592,332.00 1,548,643,883.07 249,691,844.29 1,018,602,047.61 197,147,024.29 5,573,677,131.26

三、本期增减变动金额

-1,221,267.17 619,423.33 74,698,424.09 -480,861.82 73,615,718.43

（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额 75,317,847.42 -480,861.82 74,836,985.60

（二）所有者投入和减

522.30 522.30

少资本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

者权益的金额

4．其他 522.30 522.30

（三）利润分配 619,423.33 -619,423.33

1．提取盈余公积 619,423.33 -619,423.33

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

的分配

4．其他

（四）所有者权益内部

结转

1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他 -1,221,789.47 -1,221,789.47

四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,547,422,615.90 250,311,267.62 1,093,300,471.70 196,666,162.47 5,647,292,849.69

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

单位：元

本期

其他权益工具减：

项目其他综专项储

股本优先永续资本公积库存盈余公积未分配利润所有者权益合计

其他合收益备

股债股

一、上年期末余额 2,559,592,332.00 1,574,987,751.93 250,311,267.62 1,070,620,822.56 5,455,512,174.11

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 2,559,592,332.00 1,574,987,751.93 250,311,267.62 1,070,620,822.56 5,455,512,174.11

三、本期增减变动金额

-18,121,090.05 -18,121,090.05

（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额 -18,121,090.05 -18,121,090.05

（二）所有者投入和减

少资本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部

结转

1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,574,987,751.93 250,311,267.62 1,052,499,732.51 5,437,391,084.06

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

上期金额

单位：元

上期

其他权益工具减：

项目其他综专项

股本优先永续资本公积库存盈余公积未分配利润所有者权益合计

其他合收益储备

股债股

一、上年期末余额 2,559,592,332.00 1,576,209,019.10 249,691,844.29 1,065,046,012.54 5,450,539,207.93

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 2,559,592,332.00 1,576,209,019.10 249,691,844.29 1,065,046,012.54 5,450,539,207.93

三、本期增减变动金额

-1,221,267.17 619,423.33 5,574,810.02 4,972,966.18

（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额 6,194,233.35 6,194,233.35

（二）所有者投入和减

522.30 522.30

少资本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他 522.30 522.30

（三）利润分配 619,423.33 -619,423.33

1．提取盈余公积 619,423.33 -619,423.33

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部

结转

1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他 -1,221,789.47 -1,221,789.47

四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,574,987,751.93 250,311,267.62 1,070,620,822.56 5,455,512,174.11

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

三、财务报表附注

1、企业的基本情况

美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名名流置业集团股份有限公司，曾用名云南华一投资集团股份有

限公司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳

证券交易所上市。上市时公司总股本 8751 万股，其中国有股 6480 万股，社会公众股 2271 万股。2002 年 4 月 29 日和 6 月

14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流投资集团有限公司 7200 万

股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，并于 2003 年 5 月办理股权变更及过户手续；2002 年 12 月 24 日，昆明市

五华区国有资产管理办公室将其持有的公司 5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并办理了股权过户手续。

截止 2015 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 255,959.23 万股，注册资本为 255,959.23 万元。

本公司注册地址为昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼，法定代表人为刘道明。公司总部地址为湖北省武汉市武昌区

东湖路 10 号水果湖广场 5 楼。

本公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转让，投资策划咨询服务、实业

投资；房地产业、科研信息咨询服务业及市场建设的开发投资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展

经营活动）。（以上经营范围涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。

本公司控股股东为名流投资集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有限责任公司，最终控制方为自

然人刘道明先生。

本财务报表业经公司董事会于 2016 年 1 月 14 日批准报出。

本年度纳入合并范围的子公司详见附注 6.1，本年度合并范围的变化详见附注 5。

2、主要会计政策、会计估计和前期差错

2.1 财务报表的编制基础

本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则的规定确认和计量，并在此基础上编制财

务报表。

公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

2.2 遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有

关信息。

2.3 会计期间

本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

2.4 营业周期。

正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12 个月作为一个营业

周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

2.5 记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

2.6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2.6.1 同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

同一控制下的控股合并形成的长期股权投资，本公司在合并日以被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的

账面价值的份额作为形成长期股权投资的初始投资成本；同一控制下的吸收合并取得的资产、负债，在合并日按照被合并

方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的

差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本公司作为合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括支付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发

生时计入当期损益。

为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合

并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。

母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期

初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时起一直存在。

2.6.2 非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

确定企业合并成本：企业合并成本包括购买方为进行企业合并支付的现金或非现金资产、发行或承担的债务、发行的

权益性证券等在购买日的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。本公司

为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。

非同一控制下的控股合并取得的长期股权投资，本公司以购买日确定的企业合并成本，作为对被购买方长期股权投资

的初始投资成本；非同一控制下的吸收合并取得的符合确认条件的各项可辨认资产、负债，在购买日按照公允价值确认为

本公司的资产和负债。

非同一控制下的企业合并中，企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商

誉。在吸收合并情况下，该差额在母公司个别财务报表中确认为商誉；在控股合并情况下，该差额在合并财务报表中列示

为商誉。企业合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，本公司计入合并当期损益（营业外

收入）。在吸收合并情况下，该差额计入合并当期母公司个别利润表；在控股合并情况下，该差额计入合并当期的合并利

润表。

2.6.3 分步实现企业合并

如果分步取得对子公司股权投资直至取得控制权的各项交易属于“一揽子交易”，本公司将各项交易作为一项取得子公

司控制权的交易，并区分企业合并的类型分别进行会计处理。

2.6.3.1 分步实现同一控制下企业合并

如果不属于一揽子交易并形成同一控制下企业合并的，在取得控制权日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控

制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达

到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢

价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则

核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权

益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其

他综合收益和其他所有者权益应全部结转。

合并日按照《企业会计准则第 20 号一企业合并》和合并财务报表准则的规定编制合并财务报表。在编制合并财务报

表时，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方

和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的比较报表

中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，

在取得日与合并方与被合并方向处于同一最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者

权益变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

2.6.3.2 分步实现非同一控制下企业合并

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并且不属于一揽子交易的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投

资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资，采用金融工具

确认和计量准则进行会计处理的，按照该准则确定的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的

初始投资成本，原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计人其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按

成本法核算的当期投资收益。

编制合并报表时，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其

账面价值的差额计人当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权

益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除

外。

2.7 合并财务报表的编制方法

2.7.1 合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关

活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的主体。

2.7.2 合并财务报表的编制方法

本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表

时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、

利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该

子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示。子公

司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子

公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归

属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付或

收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.8 现金及现金等价物的确定标准

现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的同时具备期限短（一般指从购

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

入日起不超过 3 个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

2.9 金融工具

2.9.1 金融工具的确认依据

金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。本公司于成为金融工具合同

的一方时确认一项金融资产或金融负债。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；该金融资产已转移，且符合《企

业会计准则第 23 号——金融资产转移》规定的终止确认条件。

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才终止确认该金融负债或其一部分。

2.9.2 金融资产和金融负债的分类

按照投资目的和经济实质将本公司拥有的金融资产划分为四类：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；②持有至到期投资；③贷款和应收

款项；④可供出售金融资产。

按照经济实质将承担的金融负债划分为两类：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融

负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；②其他金融负债。

2.9.3 金融资产和金融负债的计量

本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或

金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

本公司对金融资产和金融负债的后续计量主要方法：

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动计

入当期损益。

（2）持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。

（3）可供出售金融资产原则上按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货

币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

（4）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权

益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

（5）其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外：

①与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，

按照成本计量。

②不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且

其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：

A.《企业会计准则第 13 号——或有事项》确定的金额。

B.初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余额。

2.9.4 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

（1）存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场中的报价确定公允价值。报价按照以下原则确定：

①在活跃市场上，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，为市场中的现行出价；拟购入的金融资产或已

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

承担的金融负债的报价，为市场中的现行要价。

②金融资产和金融负债没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最近交易的市场报价，除非存在明

确的证据表明该市场报价不是公允价值。

（2）金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。

2.9.5 金融资产减值准备计提方法

（1）持有至到期投资

以摊余成本计量的持有至到期投资发生减值时，将其账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用

损失）现值（折现利率采用原实际利率），减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。计提减值准备时，对单项金

额重大的持有至到期投资单独进行减值测试；对单项金额不重大的持有至到期投资可以单独进行减值测试，或包括在具有

类似信用风险特征的组合中，按照信用组合进行减值测试；单独测试未发生减值的持有至到期投资，需要按照包括在具有

类似信用风险特征的组合中，按照信用组合再进行测试；已单项确认减值损失的持有至到期投资，不再包括在具有类似信

用风险特征的组合中，按照信用组合进行减值测试。本公司将单项金额大于或等于 500 万元的持有至到期投资视为单项金

额重大。

（2）应收款项

应收款项减值测试方法及减值准备计提方法参见附注 2.10。

（3）可供出售金融资产

可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，

则按其公允价值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的

公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。

在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具

结算的衍生金融资产发生的减值损失不得转回

应明确披露各类可供出售金融资产减值的各项认定标准。其中，对于权益工具投资，还应明确披露判断其公允价值发

生“严重”或“非暂时性”下跌的具体量化标准、成本的计算方法、期末公允价值的确定方法，以及持续下跌期间的确定依据。

（4）其他

在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结

算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未

来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。

2.9.6 金融资产转移

金融资产转移，是指公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权

上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产

控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的

程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

2.10 应收款项

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2.10.1 坏账的确认标准

凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确

实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项，以及其他发

生减值的债权如果评估为不可收回，则对其终止确认。

2.10.2 坏账损失核算方法

本公司采用备抵法核算坏账损失。

2.10.3 坏账准备的计提方法及计提比例

(1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：

单项金额重大的判断依据或金额标准 500 万元以上（含 500 万元）

单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法

的差额计提坏账准备

(2)按组合计提坏账准备应收款项：

①确定组合的依据及坏账准备的计提方法

确定组合的依据:

账龄组合：相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征

关联及其他组合：该组合为纳入本公司合并范围的主体之间的应收款项以及单项金额重大经单独测试后未减值的且未纳入

账龄组合的应收款项，该组合的应收款项具有类似信用风险特征

按组合计提坏账准备的计提方法:

账龄组合:账龄分析法

关联及其他组合：实际损失率为 0，不计提坏账准备

②账龄分析法

账龄应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

一年以内 5 5

一到二年 10 10

二到三年 15 15

三到四年 20 20

四到五年 30 30

五年以上 40 40

（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：

应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来现金

单项计提坏账准备的理由

流量现值存在显著差异。

坏账准备的计提方法单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

对应收票据、预付款项、长期应收款、应收利息等，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。

2.11 存货

2.11.1 存货的分类

本公司存货包括：原材料、库存商品、开发产品、开发成本及低值易耗品、周转房等。

2.11.2 发出存货的计价方法

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

开发产品发出时采用个别计价法计价；原材料、库存商品发出时采用先进先出法计价。

2.11.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

资产负债表日，本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。在对存货进行全面盘点的基础上，对于存货因已霉烂变

质、市场价格持续下跌且在可预见的未来无回升的希望、使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格、产品更

新换代等原因，使存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。

本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。包装物及低值易耗品由于数量繁多、单价较低，按照存货类别计提存货

跌价准备。

可变现净值为在正常生产过程中，以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税金

后的金额。

2.11.4 存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

2.11.5 低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品及包装物于领用时按一次摊销法摊销。

2.11.6 房地产开发中的存货核算方法

（1）开发用土地的核算方法：本公司开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。

（2）本公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品

完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。

（3）公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派出所、消防、水塔

等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市政管理部门使用的各种市政公共配套设施，其所需建设费用通

过开发成本科目核算。

（4）周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年限

进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销售成本。

2.12 长期股权投资

长期股权投资主要包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投资。

2.12.1 共同控制及重大影响的判断标准

（1）重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起

共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑本公司和其他方持有的被投资单位当期可转换

公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

（2）共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方

一致同意后才能决策。

2.12.2 长期股权投资的初始计量

（1）本公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：

本公司同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照所取得

的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并

日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定，同时在备查簿中予以登记。长期股权投资初始投资成本与支

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的

份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权初始投资投资成本与所发行股份面

值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照下列规定确定其投资成本：

①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担

的负债以及发行的权益性证券的公允价值。

②通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。

③本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。

④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并

成本的影响金额能够可靠计量的，本公司将其计入合并成本。

（2）除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：

①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权

投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直

接相关的费用，按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》的有关规定确定。

③通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》确

定。

④通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号—债务重组》确定。

2.12.3 长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法

（1）本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。

采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告

分派的现金股利或利润，除购买时已宣告发放股利作投资成本收回外，其余确认为当期投资收益。

（2）本公司对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资

单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享

有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权

投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价

值。

本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权

益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确

认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照

应享有的比例计算归属于投资方的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资收益。与联营企业、合营企业之间发生的未

实现内部交易损失，按照资产减值准则等规定属于资产减值损失的，全额确认。与联营企业、合营企业之间发生投出或出

售资产的交易，该资产构成业务的，按照《企业会计准则第 20 号—企业合并》及《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

的有关规定进行处理。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对

被投资单位的净利润进行调整后确认。若符合下列条件，本公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益：

①本公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。

②投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不具有重要性的。

③其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净损益进行调整的。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报

表进行调整，并据以确认投资损益和其他综合收益。本公司对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长

期股权投资的账面价值并计入所有者权益，处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并

按比例结转，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按相应比

例转入当期投资收益。

2.13 投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用

权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.13.1 投资性房地产的确认

投资性房地产同时满足下列条件时确认：

（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。

2.13.2 投资性房地产初始计量

（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房地产成本；不满足确认条件的

在发生时计入当期损益。

2.13.3 投资性房地产的后续计量

本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据《企业会计准则第 4 号——固定资产》和《企

业会计准则第 6 号——无形资产》的有关规定，对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法计提折旧，预计使用年

限和预计净残值率如下：

资产类别预计使用年限净残值率（%）年折旧率（%）

投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17

2.13.4 投资性房地产的转换

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产，或将其他资产转换为投资性房地产，

将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

2.13.5 投资性房地产减值准备

本公司投资性房地产减值准备的确认标准和计提方法见本附注资产减值。

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2.14 固定资产

2.14.1 固定资产的确认标准

本公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度。在同时满足下列

条件时才能确认固定资产：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

2.14.2 固定资产的初始计量

固定资产按照成本进行初始计量。

（1）外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资

产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础

确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外，

在信用期间内计入当期损益。

（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（3）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

（4）非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号——

非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号——债务重组》、《企业会计准则第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 21

号——租赁》的有关规定确定。

2.14.3 固定资产的分类

本公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子及办公设备等。

2.14.4 固定资产折旧

（1）折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定：

固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下：

类别折旧年限预计净残值率% 年折旧率%

房屋、建筑物 30-40 5 2.38-3.17

机器设备 10 5 9.50

运输设备 8 5 11.88

电子及办公设备 5 5 19.00

已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已

提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。

已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，

再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

（2）对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核：本公司至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿

命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发现固定资产使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；

预计净残值的预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更处理。

2.14.5 固定资产后续支出的处理

固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支出、修理费用、装修支出等。其会

计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被替换的部分，应

扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时计入当期损益；固定资产装修费用，在满足

固定资产确认条件时，在“固定资产”内单设明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间

内，采用年限平均法单独计提折旧。

以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

2.15 在建工程

2.15.1 在建工程计价

本公司的在建工程按工程项目分别核算，在建工程按实际成本计价。

2.15.2 在建工程结转为固定资产的时点

在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。对已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算手续

的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行调整。

2.16 借款费用资本化

2.16.1 借款费用资本化的确认原则

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1）资产支出已经发生。

（2）借款费用已经发生。

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2.16.2 借款费用资本化期间

资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本

化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建

或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的

资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时计入当期损益。

2.16.3 借款费用资本化金额的计算方法

在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定：

（1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未

动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

（2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，本公司根据累计资产支出超过专门借款部分的资

产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加

权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。在资

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。

专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，

在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到

预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，

在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

2.17 无形资产

2.17.1 无形资产的确认标准

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。在同时满足下列条件时才能确认无形资

产：

（1）符合无形资产的定义。

（2）与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司。

（3）该资产的成本能够可靠计量。

2.17.2 无形资产的初始计量

无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定：

（1）外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外，在信

用期间内计入当期损益。

（2）投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

（3）自行开发的无形资产

本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时

计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图。

③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形

资产将在内部使用的，证明其有用性。

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额。以前期间已经费

用化的支出不再调整。

（4）非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—

非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号—债务重组》、《企业会计准则第 16 号—政府补助》、《企业会计准则第 20 号—

企业合并》的有关规定确定。

2.17.3 无形资产的后续计量

本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，估计该使用寿命的年限或者构成使用

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为本公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）

财务、办公等软件 5-10

无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减

值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。

使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。

2.18 长期待摊费用

长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期分担的分摊期限在一年以上（不含一年）的各项费用，包括以

经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。

长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内平均摊销。

2.19 资产减值

2.19.1 除存货及金融资产外，其他主要类别资产的资产减值准备确定方法

对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、

生物资产、无形资产、商誉及其他资产等主要类别资产的资产减值准备确定方法：

（1）公司在资产负债表日按照单项资产是否存在可能发生减值的迹象。存在减值迹象的，进行减值测试，估计资产

的可收回金额。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值

损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期

间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一

经确认，在以后会计期间不得转回。

（2）存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

②公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对公司产

生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致

资产可收回金额大幅度降低。

④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。

⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

⑥公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利

润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。

⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

2.19.2 有迹象表明一项资产可能发生减值的，公司应当以单项资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的

可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产

组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式（如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续

100

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

使用或者处置的决策方式等。资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。

2.19.3 因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。

2.19.4 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命

内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

2.20 职工薪酬的分类及会计处理方法

职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

（1）本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据设

定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；根据预期累计福利单位法确定的公式将设定

受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

（3）本公司向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

（一）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。

（二）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用设定提存计划的有关规定进行处理；否

则，适用关于设定受益计划的有关规定。

2.21 预计负债

2.21.1 预计负债的确认原则

当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相

关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务。

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业。

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

2.21.2 预计负债的计量方法

预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果

发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数按如下方法确定：

（1）或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定。

（2）或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。

公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基本确定能收到时，作为资产单

独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价值。

2.22 质量保证金的核算方法

本公司按照施工单位工程总值的 5%预留质量保证金，通过“应付账款”科目核算。开发产品出售后，在保修期内发生的

维修费用，冲减质量保证金，不足冲减的部分，计入销售费用。待工程验收合格后并在约定的保修期满后，如无质量问题，

再支付给原施工单位。

2.23 收入确认

2.23.1 销售商品的收入确认

101

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

（3）收入的金额能够可靠的计量；

（4）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

2.23.2 提供劳务的收入确认

（1）在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。

（2）如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按

完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够

补偿的劳务成本金额确认收入。

在同时满足下列条件的情况下，表明其结果能够可靠估计：

①与合同相关的经济利益很可能流入企业；

②实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；

③固定造价合同还必须同时满足合同总收入能够可靠计量及合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地

确定。

（3）合同完工进度的确认方法：本公司按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定合同完工进度。

2.23.3 让渡资产使用权收入确认

在满足相关的经济利益很可能流入企业和收入的金额能够可靠地计量等两个条件时，本公司分别以下情况确认收入：

（1）利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

（2）使用费收入按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

2.23.4 除以上收入确认原则，根据房地产行业特点，本公司按以下原则确认涉及房地产行业的收入：

①销售开发产品须同时满足：a.开发产品已竣工验收合格并在相关主管部门备案且与买方签订了销售合同；b.开发产

品达到了销售合同约定的交付条件；价款已经取得或取得收款的凭据；c.相关收入和成本能够可靠计量。

②出售自用房屋：视同销售开发产品。

③接受委托代建房屋和工程业务：在工程竣工验收合格并办妥交接手续，开具相关结算账单并经委托单位签字认可后

确认收入。

④土地整理服务收入：土地整理服务收入按照提供劳务收入的条件确认，其完工进度根据实际工作量占合同总工作量

的比例确定。土地整理服务合同总工作量为土地整理各环节工作量之和，某环节完成的工作量按面积、成本占比及完成事

项综合确定。

⑤物业出租收入：视同让渡资产使用权。

⑥物业管理收入：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成

本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

2.24 政府补助

政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助

分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

102

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补

助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

只有在能够满足政府补助所附条件以及能够收到时，本公司才确认政府补助。本公司收到的货币性政府补助，按照收

到或应收的金额计量；收到的非货币性政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

本公司收到的与资产相关的政府补助，在收到时确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司收到的与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失，则确认为递延收益，并在确

认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

本公司已确认的政府补助需要返还的，如果存在相关递延收益，则冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损

益；不存在相关递延收益时，直接将返还的金额计入当期损益。

2.25 递延所得税资产和递延所得税负债

本公司采用资产负债表债务法核算所得税。

在取得资产、承担负债时，本公司按照国家税法规定确定相关资产、负债的计税基础。如果资产的账面价值大于其计

税基础或者负债的账面价值小于其计税基础，则将此差异作为应纳税暂时性差异；如果资产的账面价值小于其计税基础或

者负债的账面价值大于其计税基础，则将此差异作为可抵扣暂时性差异。

2.25.1 除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：

（1）商誉的初始确认；

（2）同时具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：

①该项交易不是企业合并；

②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

除非本公司能够控制与子公司、联营企业及合营企业的投资相关的应纳税暂时性差异转回的时间以及该暂时性差异在

可预见的未来很可能不会转回，本公司将确认其产生的递延所得税负债。

2.25.2 本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所

得税资产，但不确认同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产：

（1）该项交易不是企业合并；

（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，本公司将确

认以前期间未确认的递延所得税资产。若与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异在可预见的未来很

可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，本公司将确认与此差异相应的递延所得税资产。

2.25.3 资产负债表日，本公司按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量当期和以前期间形成的当

期所得税负债（或资产）；按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量递延所得税资产和递延所得税负债。

如果适用税率发生变化，本公司对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债将进行重新计量。除直接在所有者权益

中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外，本公司将税率变化产生的影响数计入变化当期的所

得税费用。

在每个资产负债表日，本公司将对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税

103

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记

的金额应当转回。

本公司将除企业合并及直接在所有者权益中确认的交易或者事项外的当期所得税和递延所得税作为计入利润表的所

得税费用或收益。

2.26 租赁

租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议，包括经营性租赁与融资性租赁两种方

式。

2.26.1 融资性租赁

（1）符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：

①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；

②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁

开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；

③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%（以上）；

④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（90%（含）以上）；出租

人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（90%（含）以上）；

⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

不满足上述条件的，认定经营租赁。

（2）融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定

资产的折旧政策计提折旧。

2.26.2 经营性租赁

作为承租人支付的租金，公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。公司从事经营租赁业务

发生的初始直接费用，直接计入当期损益。经营租赁协议涉及的或有租金在实际发生时计入当期损益。

2.27 会计政策、会计估计变更

2.27.1 会计政策变更

本公司 2015 年度未发生会计政策变更。

2.27.2 会计估计变更

本公司 2015 年度未发生会计估计变更。

3、税项

3.1、流转税及其他

主要税（费）种税（费）率计税依据

（1）营业税 3%、5% 应税营业收入

（2）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额

（3）城市维护建设税 5%、7% 增值税、营业税的应纳税额

104

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

（4）教育费附加 3% 增值税、营业税的应纳税额

（5）地方教育费附加 2% 增值税、营业税的应纳税额

3.2、企业所得税

本公司及子公司执行 25%的法定税率。

子公司名流置业武汉江北有限公司企业所得税按主管税局《企业所得税核定征收鉴定表》的审核意见，2015 年按 8%

应税所得率核定征收。具体计算公式为：应交企业所得税＝（营业收入＋其他收入）核定应税所得率× 企业所得税率（25%）。

4、合并财务报表附注（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）

以下注释“期末”是指 2015 年 12 月 31 日，“年初”是指 2014 年 12 月 31 日；“本期”是指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月

31 日，“上期”是指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日。

4.1 货币资金

期末余额年初余额

项目

外币金额折算率人民币金额外币金额折算率人民币金额

现金： 398,563.22 73,438.59

人民币 398,563.22 73,438.59

银行存款： 793,311,894.06 1,253,951,585.59

人民币 793,311,894.06 1,253,951,585.59

其他货币资金： 18,277,585.00 18,277,585.00

人民币 18,277,585.00 18,277,585.00

合计 811,988,042.28 1,272,302,609.18

其他货币资金期末余额是商品房质量保证金。

4.2 应收票据

4.2.1 应收票据分类

票据种类期末余额年初余额

银行承兑汇票 6,000,000.00

商业承兑汇票

合计 6,000,000.00

4.3 应收账款

4.3.1 分类：

105

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

期末余额年初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

种类

比例比例比例

金额金额金额比例(%) 金额

(%) (%) (%)

单项金额重大并单

项计提坏账准备的

应收账款

按组合计提坏账准备的应收账款

账龄组合 256,480,279.76 100.00 15,940,604.16 6.22 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61

关联及其他组合

组合小计 256,480,279.76 100.00 15,940,604.16 6.22 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61

单项金额虽不重大

但单项计提坏账准

备的应收账款

合计 256,480,279.76 100.00 15,940,604.16 6.22 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61

应收账款种类的说明：见附注 2.10.3。

应收账款期末数比期初数增加 97.69%，主要是应收房款增加。

本公司无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。

本公司无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。

4.3.2 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

期末余额年初余额

账龄结构计提计提

余额比例% 坏账准备余额比例% 坏账准备

比例% 比例%

1 年以内 234,504,253.38 91.45 11,725,212.66 5 109,429,745.89 83.99 5,471,487.29 5

1 年至 2 年 8,302,551.31 3.24 830,255.14 10 8,683,313.81 6.67 868,331.38 10

2 年至 3 年 3,373,684.49 1.31 506,052.68 15 3,510,901.36 2.69 526,635.20 15

3 年以上 10,299,790.58 4.00 2,879,083.68 20-40 8,666,024.63 6.65 1,749,275.88 20-40

合计 256,480,279.76 100.00 15,940,604.16 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75

4.3.3 本报告期无核销的应收账款情况

4.3.4 本报告期应收账款中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况

本报告期应收账款中无持有本公司 5%（含 5%）以上的股东单位欠款。

4.3.5 应收账款金额前五名单位情况

占应收账款总额的比例

单位名称与本公司关系金额时间

(%)

单位一客户 5,138,955.33 2011 年-2015 年 2.00

自然人一客户 3,170,000.00 2015 年 1.24

自然人二客户 2,650,000.00 2014 年 1.03

自然人三客户 2,590,000.00 2015 年 1.01

自然人四客户 2,520,000.00 2015 年 0.98

106

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 16,068,955.33 6.26

4.3.6 应收关联方账款情况

本报告期无应收关联方账款的情况。

4.4 预付款项

4.4.1 按账龄列示

期末余额年初余额

账龄

金额比例(%) 金额比例(%)

1 年以内 1,254,014,799.02 64.83 466,677,207.42 44.04

1至2年 216,408,163.36 11.19 170,763,678.84 16.12

2至3年 166,604,327.27 8.61 252,233,739.47 23.81

3 年以上 297,352,737.27 15.37 169,907,414.80 16.03

合计 1,934,380,026.92 100.00 1,059,582,040.53 100.00

期末较期初增加 82.56%的主要原因是预付工程款增加。

4.4.2 账龄超过 1 年且金额较大的预付账款明细如下：

单位名称与本公司关系金额时间说明

武汉市丰盛城建综合开发有限公司非关联方 96,700,000.00 2014 年拆迁补偿款

武汉住友投资有限公司非关联方 92,000,000.00 2012 年-2014 年拆迁补偿款

建和村村委会非关联方 80,000,000.00 2012 年拆迁补偿款

武汉市青山区人民政府武东街办事处非关联方 79,602,695.17 2013 年拆迁补偿款

武汉金尚佳实业有限公司非关联方 41,096,500.00 2012 年-2014 年拆迁补偿款

武汉市土地储备中心非关联方 39,309,314.85 2012 年-2014 年拆迁补偿款

武汉市江岸区后湖人民政府新湖村民委员会非关联方 31,200,000.00 2012 年-2014 年拆迁补偿款

武汉市青建建阳商贸集团有限公司非关联方 30,000,000.00 2011 年拆迁补偿款

武汉土地登记发证中心非关联方 29,829,084.00 2014 年未结算

武汉天地亿家置业有限公司非关联方 26,750,000.00 2012 年拆迁补偿款

武汉市青山区白玉山街群力村民委员会非关联方 25,320,499.29 2012 年-2013 年拆迁补偿款

武汉中远印务有限公司非关联方 22,000,000.00 2013 年土地整合款

武汉天鸿世家房产经纪有限公司非关联方 12,600,000.00 2011 年-2013 年拆迁补偿款

武汉朱家河实业有限公司非关联方 10,900,000.00 2011 年-2014 年拆迁补偿款

武汉市硚口农机工贸公司非关联方 10,000,000.00 2013 年土地整合款

武汉恒亚置业有限公司非关联方 10,000,000.00 2011 年拆迁补偿款

107

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 637,308,093.31

4.4.3 预付账款期末余额中无持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位预付款。

4.4.4 预付款项金额前五名单位情况

单位名称与本公司关系金额时间未结清原因

中建三局第二建设工程有限责任公司非关联方 733,496,829.71 2015 年未结算

武汉市丰盛城建综合开发有限公司非关联方 200,557,415.26 2014 年-2015 年未结算

武汉住友投资有限公司非关联方 142,000,000.00 2012 年-2015 年未结算

建和村村委会非关联方 80,000,000.00 2012 年未结算

武汉市青山区人民政府武东街办事处非关联方 79,602,695.17 2013 年未结算

合计 1,235,656,940.14

4.5 其他应收款

4.5.1 分类：

期末余额年初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

种类

比例比例比例比例

金额金额金额金额

(%) (%) (%) (%)

单项金额重大并单

项计提坏账准备的 7,356,103.30 2.87 7,356,103.30 100.00 7,356,103.30 2.55 7,356,103.30 100.00

其他应收款

按组合计提坏账准备的其他应收款

账龄组合 249,246,134.07 97.13 22,268,937.59 8.93 75,735,597.55 26.24 10,629,233.09 14.03

关联及其他组合 205,500,000.00 71.21

组合小计 249,246,134.07 97.13 22,268,937.59 8.93 281,235,597.55 97.45 10,629,233.09 3.78

单项金额虽不重大

但单项计提坏账准

备的其他应收款

合计 256,602,237.37 100.00 29,625,040.89 11.55 288,591,700.85 100.00 17,985,336.39 6.23

其他应收款种类的说明：见附注 2.10.3。

4.5.2 本公司单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。

其他应收款内容账面余额坏账准备计提比例计提理由

博罗县粤富实业开发公司开发项目转让款 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00 注

108

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00

注：该债权账龄 5 年以上，预计该公司无法偿还上述欠款，全额计提坏账准备。

4.5.3 本公司无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。

4.5.4 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

期末余额年初余额

账龄结构计提比计提比

余额比例% 坏账准备余额比例% 坏账准备

例% 例%

1 年以内 190,398,878.61 76.39 9,519,943.93 5 21,954,647.78 28.99 1,097,732.39 5

1 年至 2 年 11,165,846.05 4.48 1,116,584.60 10 18,855,940.33 24.90 1,885,594.03 10

2 年至 3 年 16,248,815.32 6.52 2,437,322.29 15 11,939,253.97 15.76 1,790,888.09 15

3 年以上 31,432,594.09 12.61 9,195,086.77 20-40 22,985,755.47 30.35 5,855,018.58 20-40

合计 249,246,134.07 100.00 22,268,937.59 75,735,597.55 100.00 10,629,233.09

4.5.5 本期以前年度已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年度又全额或部分收回的，或通过

重组等其他方式收回的其他应收款。

无

4.5.6 期末余额中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。

4.5.7 其他应收款按款项性质分类情况：

项目期末余额年初余额

往来款 200,911,010.28 245,424,710.03

保证金及押金 33,916,848.82 36,909,350.16

代垫款 21,686,444.47 5,736,268.48

备用金借款 87,933.80 521,372.18

合计 256,602,237.37 288,591,700.85

4.5.8 其他应收款金额前五名单位情况：

占其他应

与本公司坏账准备期

单位名称金额时间收款总额

关系末余额

的比例(%)

武汉市市政建设集团有限公司非关联方 147,600,000.00 2015 年 57.52 7,384,000.00

罗浮山风景区管理委员会非关联方 17,698,900.00 2011 年-2015 年 6.90 4,549,890.00

武汉新宇建设集团沈阳建筑安装有限公司非关联方 15,760,758.11 2015 年 6.14 788,037.91

沈阳市东陵区国库收付中心非关联方 8,750,400.00 2013 年-2014 年 3.41 1,214,940.00

沈阳市工程质量监督站沈阳浑南新区分站非关联方 7,232,500.00 2014 年-2015 年 2.82 1,718,750.00

合计 197,042,558.11 76.79 15,655,617.91

4.6 存货

109

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.6.1 存货明细

期末余额年初余额

项目

账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

原材料 2,005,377.98 2,005,377.98 1,901,055.87 1,901,055.87

开发成本 10,489,316,266.47 41,505,425.72 10,447,810,840.75 9,739,103,452.89 20,112,098.08 9,718,991,354.81

开发产品 2,455,984,473.11 33,988,351.88 2,421,996,121.23 2,256,654,732.45 16,403,978.55 2,240,250,753.90

库存商品 336,967.05 336,967.05 219,905.34 219,905.34

低值易耗品 4,590.00 4,590.00 324,097.54 324,097.54

合计 12,947,647,674.61 75,493,777.60 12,872,153,897.01 11,998,203,244.09 36,516,076.63 11,961,687,167.46

存货期末较期初增加 7.61%的主要原因是在建项目增加。

4.6.2 存货跌价准备

本期减少

存货种类年初账面余额本期计提额期末账面余额

转回转销

开发成本 20,112,098.08 21,393,327.64 41,505,425.72

开发产品 16,403,978.55 20,485,251.16 2,900,877.83 33,988,351.88

合计 36,516,076.63 41,878,578.80 2,900,877.83 75,493,777.60

4.6.3 存货跌价准备情况

本期转回存货跌价准本期转回金额占该项存货期

项目计提存货跌价准备的依据

备的原因末余额的比例

开发成本可变现价值低于账面价值

开发产品可变现价值低于账面价值

子公司沈阳幸福置业有限公司按照期末当地市场价格状况和项目实际销售情况，对沈阳“名流公馆”项目可变现净值进

行减值测试后计提存货跌价准备 20,485,251.16 元。子公司重庆名流置业有限公司按照期末重庆蔡家区域的市场价格状况和

项目实际开发情况，对重庆"名流印象"项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备 21,393,327.64 元。

本期资本化借款费用为 59,529.32 万元，本期资本化率为 6.5%-15%。

存货期末余额中土地使用权、在建项目用于抵押担保的情况见短期借款、长期借款的相关说明。

4.6.4 开发产品增减变动情况如下：

项目名称竣工时间年初余额本期增加本期减少期末余额

武汉“名流人和天地” 2006 年起陆续竣工 58,310,512.79 696,038,835.18 646,078,192.64 108,271,155.33

惠州“名流印象” 2008 年陆续竣工 82,504,296.30 62,855.26 36,807,014.52 45,760,137.04

惠州“名流公馆” 2010 年竣工 2,565,267.81 2,565,267.81

东莞名流印象 2013 年起陆续竣工 62,828,186.97 786,409,790.97 709,141,786.56 140,096,191.38

芜湖"名流印象" 2010 年起陆续竣工 786,550,087.95 24,951,536.43 324,834,134.96 486,667,489.42

沈阳“名流印象” 2010 年起陆续竣工 515,122,033.71 762,339,166.60 591,610,082.48 685,851,117.83

110

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

合肥“名流高尔夫庄园” 2011 年竣工 11,324,619.58 11,927,286.66 23,251,906.24

重庆“名流公馆” 2012 年竣工 155,583,087.24 92,705,746.28 62,877,340.96

沈阳“名流公馆” 2010 年起陆续竣工 553,421,207.57 99,764,078.02 453,657,129.55

“邓甲村”城中村改造项目 2014 年起陆续竣工 28,445,432.53 1,283,617,444.35 1,040,782,002.92 271,280,873.96

农利村“城中村”改造项目 2017 年起陆续竣工 175,705,863.59 175,705,863.59

总计 2,256,654,732.45 3,741,052,779.04 3,541,723,038.38 2,455,984,473.11

4.6.5 开发成本情况如下：

预计总投

项目名称开工时间预计竣工时间期末余额年初余额

资（万元）

武汉“名流人和天地”风和园 2009 年 3 月 2013 年起陆续竣工 133,000 105,656,780.19 423,248,183.66

合肥“名流高尔夫庄园”后期 2013 年 10 月 2015 年起陆续竣工 150,390 456,785,787.64 463,432,300.16

农利“城中村”改造项目 2015 年 6 月 2017 年起陆续竣工 219,400 677,637,633.74

罗浮山“名流幸福庄园”一期 2008 年 12 月 2011 年起陆续竣工 117,436 966,587,442.98 850,037,118.13

罗浮山“名流幸福庄园”后期 2013 年 10 月 330,850 208,247,539.61 264,246,208.28

东莞“名流印象” 2011 年 12 月 2013 年起陆续竣工 283,500 882,866,838.58 1,006,185,704.72

沈阳“名流印象” 2009 年 3 月 2010 年起陆续竣工 635,400 742,313,300.65 1,067,039,397.88

“邓甲村”城中村改造项目 2012 年 2 月 2014 年起陆续竣工 562,875 1,900,712,730.50 2,087,526,973.02

北京“名流广场” 78,616 169,228,023.87 168,923,631.81

2018 年起陆续竣

西安“曲江项目” 2013 年 5 月 287,026 447,099,477.34 445,731,560.90

工

重庆"名流印象" 2013 年 4 月 2015 年起陆续竣工 223,100 1,245,489,498.98 988,001,359.47

长丰村“城中村”改造项目 2013 年 9 月 2016 年起陆续竣工 971,694 2,116,893,180.84 1,593,017,682.30

建和村“城中村”改造 2013 年 9 月 2015 年起陆续竣工 540,400 263,077,518.87 139,803,276.11

新湖村“城中村”改造 2013 年 9 月 2015 年竣工 163,700 295,780,905.87 210,891,636.44

其他项目 10,939,606.81 31,018,420.01

合计 4,697,387 10,489,316,266.47 9,739,103,452.89

4.7 其他流动资产

项目期末余额年初余额

预交土地增值税 25,516,585.22 69,533,194.75

预交营业税 62,650,896.75 114,504,742.58

预交城建税 3,712,117.70 7,452,580.88

预交教育费附加 1,983,518.29 3,616,381.28

预交地方教育费附加 1,242,684.76 2,198,125.24

预交水利基金 18,372.12 11,738.09

预交文化建设事业费 112,913.73

预交企业所得税 29,701,210.88 58,163,513.55

预交堤围费 534,639.34 1,574,351.03

111

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

平抑基金 757,157.16 757,157.16

其他 1,166,612.04 609,998.56

合计 127,283,794.26 258,534,696.85

其他流动资产期末数较期初数减少 50.77%的主要原因是预售项目本期结算。

4.8 可供出售金融资产

4.8.1 可供出售金融资产情况

期末余额年初余额

项目

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

1、可供出售债务工具

2、可供出售权益工具 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00

（1）按公允价值计量的

（2）按成本计量的 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00

合计 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00

本公司对京楚投资有限责任公司的权益投资不存在活跃的交易市场，其公允价值不能持续可靠取得，因此，按成本计

量。

112

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.8.2 期末按成本计量的可供出售金融资产

在被投资单位持股比本期现金

账面余额减值准备

被投资单位例（%）红利

期初本期增加本期减少期末期初本期增加本期减少期末

京楚投资有限

1,500,000.00 1,500,000.00 1.38

责任公司

合计 1,500,000.00 1,500,000.00

113

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.9 长期应收款

项目期末余额年初余额

融资租赁

其中：未实现融资收益

分期收款销售商品

分期收款提供劳务

其他 72,382,973.19 73,382,973.19

合计 72,382,973.19 73,382,973.19

其他项目是子公司博罗名流置业有限公司建设的 BT 项目余额。该公司于 2009 年 6 月 3 日与广东省惠州市博罗县人

民政府签订《惠州市博罗县罗浮山风景区道路系统升级改造工程项目投资建设转让与回购合同》，项目预计总投资 5408.30

万元，工期 10 个月，回购日为工程项目验收通过之日，回购款按工程总投资及投资回报率确定，并于回购日起 4 年内平

均支付。目前双方尚未确定该项目投资决算金额，本期收回 100 万元。

114

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.10 长期股权投资

本期增减变动减值

权益法下确其他综宣告发放现计提准备

被投资单位期初余额其他权期末余额

追加投资减少投资认的投资损合收益金股利或利减值处置期末

益变动余额

益调整润准备

一、合营企业

小计

二、联营企业

武汉市泰宇商贸有限

36,000,000.00 36,000,000.00

公司

小计

合计 36,000,000.00 36,000,000.00

本期子公司武汉正华利信息系统工程有限公司收购了武汉市泰宇商贸有限公司 60%股权，收购后持有武汉市泰宇商贸有限公司 100%股权。

115

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.11 投资性房地产

4.11.1 按成本计量的投资性房地产明细

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值合计

1. 期初余额 454,812,129.19 454,812,129.19

2. 本期增加金额 396,980,312.42 396,980,312.42

（1）外购

（2）存货/固定资产/在建工程转入 318,272,239.39 318,272,239.39

（3）企业合并增加 78,708,073.03 78,708,073.03

3．本期减少金额 28,827,230.00 28,827,230.00

（1）处置

（2）其他转出 28,827,230.00 28,827,230.00

4.期末余额 822,965,211.61 822,965,211.61

二、累计折旧和累计摊销合计

1.期初余额 49,740,612.79 49,740,612.79

2.本期增加金额 22,522,476.35 22,522,476.35

（1）计提或摊销 18,160,737.30 18,160,737.30

（2）企业合并增加 4,361,739.05 4,361,739.05

3.本期减少金额 3,480,287.46 3,480,287.46

（1）处置

（2）其他转出 3,480,287.46 3,480,287.46

4.期末余额 68,782,801.68 68,782,801.68

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值 754,182,409.93 754,182,409.93

2.期初账面价值 405,071,516.40 405,071,516.40

期末较期初增加 86.19%的主要原因是用于出租的房屋增加。其中：企业合并增加是因为武汉市泰宇商贸有限公司

纳入合并范围，本期减少是出租房屋转入存货改造后拟出售。

本期折旧额为 18,160,737.30 元。

期末投资性房地产不存在需计提减值准备的情况。

投资性房地产作抵押担保情况详见一年内到期的非流动负债及长期借款的相关说明。

4.12 固定资产

116

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.12.1 固定资产情况

项目房屋及建筑物机器设备运输工具电子及办公设备合计

一、账面原值合计

1. 期初余额 396,298,628.76 6,383,768.93 30,134,942.51 27,199,737.49 460,017,077.69

2. 本期增加金额 4,759,268.04 1,065,593.93 652,141.56 56,600.00 6,533,603.53

（1）外购 1,355,458.38 1,065,593.93 499,953.48 2,921,005.79

（2）存货转入 3,403,809.66 3,403,809.66

（3）企业合并增加 152,188.08 56,600.00 208,788.08

3．本期减少金额 8,205,978.45 3,099,532.20 331,619.50 11,637,130.15

（1）处置或报废 8,205,978.45 3,099,532.20 331,619.50 11,637,130.15

（2）其他转出

4.期末余额 392,851,918.35 7,449,362.86 27,687,551.87 26,924,717.99 454,913,551.07

二、累计折旧合计

1.期初余额 40,072,567.97 4,153,067.76 14,891,823.55 14,515,790.63 73,633,249.91

2.本期增加金额 9,734,143.94 672,529.87 3,389,747.39 4,077,078.18 17,873,499.38

（1）计提 9,734,143.94 672,529.87 3,343,964.23 4,041,354.14 17,791,992.18

（2）企业合并增加 45,783.16 35,724.04 81,507.20

3.本期减少金额 1,140,212.51 2,724,752.77 185,417.21 4,050,382.49

（1）处置或报废 1,140,212.51 2,724,752.77 185,417.21 4,050,382.49

（2）其他转出

4.期末余额 48,666,499.40 4,825,597.63 15,556,818.17 18,407,451.60 87,456,366.80

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值 344,185,418.95 2,623,765.23 12,130,733.70 8,517,266.39 367,457,184.27

2.期初账面价值 356,226,060.79 2,230,701.17 15,243,118.96 12,683,946.86 386,383,827.78

本期折旧额 17,791,992.18 元。本期减少数的原因是处置固定资产。

期末固定资产不存在需计提减值准备的情况。

固定资产作抵押担保情况详见一年内到期的非流动负债的相关说明。

4.13 无形资产

117

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.13.1 无形资产情况

项目软件土地使用权合计

一、账面原值合计

1. 期初余额 9,834,222.41 1,913,385.15 11,747,607.56

2. 本期增加金额 357,153.34 357,153.34

（1）外购 357,153.34 357,153.34

（2）自行建造

（3）企业合并增加

3．本期减少金额

（1）处置或报废

（2）其他转出

4.期末余额 10,191,375.75 1,913,385.15 12,104,760.90

二、累计摊销合计

1.期初余额 3,469,305.27 141,504.11 3,610,809.38

2.本期增加金额 1,522,729.92 56,679.72 1,579,409.64

（1）计提 1,522,729.92 56,679.72 1,579,409.64

3.本期减少金额

（1）处置或报废

（2）其他转出

4.期末余额 4,992,035.19 198,183.83 5,190,219.02

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值 5,199,340.56 1,715,201.32 6,914,541.88

2.期初账面价值 6,364,917.14 1,771,881.04 8,136,798.18

本期摊销额 1,579,409.64 元。期末无形资产不存在需计提减值准备的情况。

4.14 商誉

4.14.1 商誉账面原值

118

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

本期增加本期减少

被投资单位名称年初余额期末余额

企业合并形成处置

惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57

惠州名流实业投资有限公司 8,055,843.31 8,055,843.31

博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74

合计 11,777,122.62 11,777,122.62

4.14.2 商誉减值准备

本期增加本期减少

被投资单位名称期初余额期末余额

计提处置

惠州名流实业投资有限公司 8,055,843.31 8,055,843.31

合计 8,055,843.31 8,055,843.31

4.15 长期待摊费用

项目年初余额本期增加额本期摊销额其他减少额期末余额备注

装修 1,330,080.22 1,079,717.61 860,704.41 66,148.80 1,482,944.62

合计 1,330,080.22 1,079,717.61 860,704.41 66,148.80 1,482,944.62

4.16 递延所得税资产和递延所得税负债

4.16.1 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债

项目期末余额年初余额

提取资产减值形成 4,044,394.21 2,648,190.89

可抵扣亏损形成 18,101,553.27

内部未实现的利润 29,649,179.74 31,132,280.13

递延所得税资产合计 33,693,573.95 51,882,024.29

期末较期初减少 35.06%的主要原因是可抵扣亏损形成的递延所得税资产减少。

4.16.2 未确认递延所得税资产明细

项目期末余额年初余额

可抵扣亏损 363,240,178.03 231,547,634.30

可抵扣暂时性差异 104,881,805.86 60,580,222.52

合计 468,121,983.89 292,127,856.82

4.16.3 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末余额年初余额备注

119

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

2015 7,127,571.18

2016 7,724,223.24 7,953,647.01

2017 41,103,005.34 45,458,878.16

2018 51,695,329.97 55,646,795.41

2019 114,076,538.99 115,360,742.54

2020 148,641,080.49

合计 363,240,178.03 231,547,634.30

4.16.4 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异

项目暂时性差异金额

资产减值准备 121,059,422.65

可弥补亏损 363,240,178.03

内部未实现的利润 118,596,718.96

合计 602,896,319.64

4.17 短期借款

项目期末余额年初余额

抵押借款 15,000,000.00 113,110,000.00

保证借款 15,000,000.00

合计 30,000,000.00 113,110,000.00

抵押借款为子公司重庆名流置业有限公司向重庆市渝北区业如小额贷款有限公司借款 1,500 万元，以其持有的部分在

建工程提供抵押担保，本公司为其提供连带责任担保。

保证借款为子公司武汉正华利信息系统工程有限公司向武汉市农村商业银行股份有限公司借款 1,500 万元，本公司为

其提供连带责任担保。

4.18 应付票据

票据类别期末余额年初余额

商业承兑汇票 50,000,000.00 30,000,000.00

合计 50,000,000.00 30,000,000.00

4.19 应付账款

4.19.1 应付账款按款项性质列示

120

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

项目期末余额年初余额

应付工程款 1,766,129,220.22 890,990,203.16

应付购货款 9,034,416.79 15,975,098.80

应付营销费 4,556,058.13 7,995,338.33

应付其他 24,696,387.47 256,200.90

合计 1,804,416,082.61 915,216,841.19

期末数较期初数增加 97.16%的主要原因是应付工程款增加。

4.19.2 账龄超过 1 年的大额应付账款

单位名称与本公司关系金额时间说明

中工建设有限公司关联方 29,894,616.97 2014、2013 年工程未结算

中宏建设集团有限公司工程承包商 11,133,469.03 2014 年工程未结算

中天建设集团有限公司工程承包商 4,256,958.05 2014 年工程未结算

武汉市丰盛城建综合开发有限公司工程承包商 26,554,077.00 2014 年工程未结算

武汉市昌龙工贸有限公司工程承包商 8,866,289.00 2014 年工程未结算

合计 80,705,410.05

4.20 预收款项

4.20.1 预收账款按款项性质列示

项目期末余额年初余额

预收房款 1,700,272,510.18 2,781,379,515.08

预收物业费 18,608,987.28 10,618,797.68

其他预收款 20,185,838.52 16,138,532.06

合计 1,739,067,335.98 2,808,136,844.82

期末数较期初数减少 38.07%的主要原因是部分项目结算。

4.20.2 其中预收房款明细如下：

项目名称期末余额年初余额竣工时间

武汉“名流人和天地” 53,149,017.80 407,591,666.80 2006 年起陆续竣工

惠州“名流印象” 720,548.00 676,336.00 2008 年起陆续竣工

芜湖“名流印象” 19,146,452.40 6,954,587.21 2010 年起陆续竣工

沈阳“名流印象” 56,255,583.00 528,517,860.00 2010 年起陆续竣工

沈阳“名流公馆” 10,316,937.00 2,241,309.00 2010 年起陆续竣工

合肥“名流高尔夫庄园” 4,710,954.00 4,610,954.00 2011 年起陆续竣工

重庆“名流公馆” 555,000.00 12,294,412.00 2012 年竣工

重庆“名流印象” 304,779,293.00 116,844,279.07 2015 年起陆续竣工

东莞“名流印象” 1,003,738,378.00 843,281,312.00 2013 年起陆续竣工

“邓甲村”城中村改造项目 208,856,662.98 858,366,799.00 2014 年起陆续竣工

其他 38,043,684.00

合计 1,700,272,510.18 2,781,379,515.08

121

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.20.3 账龄超过 1 年的重要预收款项：

项目期末余额未偿还或结转的原因

预收房款 204,709,992.00 未达到交房条件

合计 204,709,992.00

4.21 应付职工薪酬

4.21.1 应付职工薪酬分类

项目年初账面余额本期增加本期减少期末账面余额

一、短期薪酬 22,244,552.89 109,003,345.00 106,700,601.87 24,547,296.02

二、离职后福利 140,357.11 7,712,750.97 7,638,666.57 214,441.51

三、辞退福利 5,525,751.11 5,525,751.11

四、长期应付职工薪酬

合计 22,384,910.00 122,241,847.08 119,865,019.55 24,761,737.53

期末数中无属于拖欠性质的款项。

辞退福利是因本期人员裁减而给予的补偿。

4.21.2 短期薪酬

短期薪酬项目年初账面余额本期增加本期减少期末账面余额

一、工资、奖金、津贴和补贴 14,012,997.63 95,225,889.21 94,444,771.08 14,794,115.76

二、职工福利费 21,225.82 4,493,563.47 4,449,920.34 64,868.95

三、社会保险费 49,183.46 3,120,513.29 3,121,439.98 48,256.77

其中：1 医疗保险费 43,937.44 2,618,206.84 2,619,244.17 42,900.11

2 工伤保险费 3,218.71 302,185.17 301,112.22 4,291.66

3 生育保险费 2,027.31 200,121.28 201,083.59 1,065.00

四、住房公积金 220,290.60 2,558,536.51 2,667,290.51 111,536.60

五、工会经费和职工教育经费 7,880,131.32 2,616,209.86 967,823.24 9,528,517.94

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬 60,724.06 988,632.66 1,049,356.72

合计 22,244,552.89 109,003,345.00 106,700,601.87 24,547,296.02

4.21.3 离职后福利

4.21.3.1 设定提存计划

设定提存计划项目年初账面余额本期增加本期减少期末账面余额

一、基本养老保险费 125,451.08 7,259,045.12 7,188,836.46 195,659.74

二、失业保险费 14,906.03 453,705.85 449,830.11 18,781.77

合计 140,357.11 7,712,750.97 7,638,666.57 214,441.51

122

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.22 应交税费

项目年初余额本期增加本期减少期末余额

增值税 136,093.09 32,740.80 153,918.10 14,915.79

营业税 11,897,298.29 239,065,179.91 229,456,224.62 21,506,253.58

企业所得税 33,660,581.05 146,169,966.51 89,665,369.59 90,165,177.97

土地增值税 15,296,834.00 128,409,608.40 119,691,523.28 24,014,919.12

城建税 840,648.98 15,601,347.04 14,923,390.61 1,518,605.41

教育费附加 438,571.53 7,179,910.53 6,968,534.43 649,947.63

地方教育费附加 162,762.86 4,781,422.78 4,511,992.33 432,193.31

个人所得税 514,859.55 6,526,693.50 6,480,544.53 561,008.52

土地使用税 8,326,630.58 23,609,753.57 21,887,788.04 10,048,596.11

房产税 1,826,084.02 7,711,525.27 5,872,637.62 3,664,971.67

印花税 968,995.97 2,397,122.08 2,661,081.09 705,036.96

水利基金 15,692.48 135,837.56 97,388.17 54,141.87

价格调节及平抑基金 128,269.37 27,548.92 3,587.38 152,230.91

文化事业建设费 110,821.54 97,867.00 12,954.54

堤防费 157,232.30 2,888,647.50 3,015,066.27 30,813.53

契税 586,375.00 586,375.00

其他 46,161.63 46,161.63

合计 74,370,554.07 585,280,662.54 505,533,074.69 154,118,141.92

期末较期初增加 107.23%的主要原因是本期开发项目结算收入增加。

4.23 应付利息

项目期末余额年初余额

长期借款利息 12,748,807.67 20,251,628.27

短期借款应付利息 968,306.18 1,149,323.28

合计 13,717,113.85 21,400,951.55

期末较期初减少 35.90%的主要原因是期末贷款余比上期减少。

4.24 其他应付款

4.24.1 按款项性质列示

项目期末余额年初余额

拆迁补偿款 692,995,664.47 397,651,331.47

往来款 1,581,159,782.72 72,346,647.05

保证金 89,550,873.94 64,814,183.67

代收代付款 43,967,623.92 9,053,854.21

其他 28,292,713.46 9,681,590.24

合计 2,435,966,658.51 553,547,606.64

期末数较期初数增加 340.06%的主要原因是代收城中村综合改造拆迁、安置相关款项及往来款增加。

123

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.24.2 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况

单位名称与本公司关系金额时间说明

广东迪奥技术有限公司工程承包方 1,001,000.00 2014 年保证金

沈阳北方建设股份有限公司工程承包方 2,042,910.00 2013 年-2014 年保证金

武汉新宇建设集团沈阳建筑安装有限公司工程承包方 8,897,521.00 2014 年保证金

武汉新宇建设集团有限公司工程承包方 2,306,352.36 2013 年保证金

合计 14,247,783.36

4.25 一年内到期的非流动负债

4.25.1 分类

项目期末账面余额年初账面余额

1 年内到期的长期借款 1,384,900,000.00 958,450,000.00

1 年内到期的长期应付款 1,200,000,000.00

合计 1,384,900,000.00 2,158,450,000.00

4.25.2 一年内到期的长期借款

4.25.2.1 一年内到期的长期借款

项目期末余额年初余额

质押借款 660,000,000.00 48,000,000.00

抵押借款 464,900,000.00 781,400,000.00

保证借款 260,000,000.00 129,050,000.00

合计 1,384,900,000.00 958,450,000.00

（1）质押借款

信达投资有限公司委托兴业银行武汉分行向子公司芜湖名流置业有限公司贷款 60,000 万元，借款期限为 2014 年 10

月 30 日至 2016 年 10 月 29 日。芜湖名流置业有限公司以其拥有的芜湖名流主力百货店提供抵押担保；子公司名流置业武

汉江北有限公司以其持有的武汉美好锦程置业有限公司 100%股权提供质押担保；名流置业武汉江北有限公司、公司控股

股东名流投资集团有限公司、本公司以及公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保。

子公司重庆名流置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司借款 20,000 万元，其中一年内到期

6,000 万元。担保的具体情况详见长期借款。

（2）抵押借款

子公司沈阳幸福置业有限公司向盛京银行沈阳中山支行融资 3,700 万元，借款期限为 2014 年 12 月 8 日至 2016 年 12

月 7 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 2,700 万元。沈阳幸福置业有限公司以其持有的部分在建工程及土地使用权

提供抵押。

子公司沈阳印象名流置业有限公司向广发银行股份有限公司沈阳浑南分行借款 50,000 万元，借款期限为 2013 年 9 月

18 日至 2016 年 9 月 17 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 19,790 万元。沈阳印象名流置业有限公司以其部分在建项

目及相应土地使用权提供抵押担保并由本公司提供保证担保。

信达投资有限公司委托兴业银行武汉分行向子公司沈阳印象名流置业有限公司贷款 20,000 万元，借款期限为 2014 年

124

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 15,000 万元。沈阳印象名流置业有限公司以其部分

土地使用权提供抵押担保，名流置业武汉江北有限公司、公司控股股东名流投资集团有限公司、本公司及公司实际控制人

刘道明先生提供连带责任保证担保。

子公司重庆名流置业有限公司向重庆银行股份有限公司借款 40,000 万元，其中一年内到期 5,000 万元，担保的具体情

况详见长期借款。

子公司名流置业武汉有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 20,000 万元，其中一年内到期借款

4,000 万元，担保的具体情况详见长期借款。

（3）保证借款

由本公司提供保证担保，子公司武汉名流公馆置业有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 35,000

万元，截止本期末，该合同项下借款余额为 26,000 万元，将全部于未来一年内到期。

4.25.2.2 金额前五名的一年内到期的长期借款

贷款单位借款起始日借款终止日币种利率（%）金额

盛京银行沈阳中山支行 2014.12.8 2016.12.7 人民币 9.00 27,000,000.00

广发银行沈阳浑南支行 2013.9.18 2016.9.17 人民币 8.30 197,900,000.00

中国工商银行股份有限公司武汉黄基准利率上

2013.6.26 2016.6.24 人民币 260,000,000.00

浦支行浮 10%

信达投资有限公司 2014.10.30 2016.10.29 人民币 13.5 750,000,000.00

中国华融资产管理股份有限公司 2015.8.18 2016.8.18 人民币 13 60,000,000.00

合计 1,294,900,000.00

4.26 长期借款

4.26.1 长期借款分类

项目期末余额年初余额

质押借款 1,535,000,000.00 1,746,000,000.00

抵押借款 1,544,000,000.00 985,800,000.00

保证借款 658,000,000.00 833,750,000.00

合计 3,737,000,000.00 3,565,550,000.00

（1）质押借款

子公司武汉园博园置业有限公司向长城嘉信资产管理有限公司借款 100,000 万元，借款期限为 2014 年 2 月 18 日至 2017

年 2 月 17 日，公司以持有的武汉园博园置业有限公司 52%股权提供质押担保，本公司及公司实际控制人刘道明先生、子

公司名流置业武汉江北公司提供连带责任保证担保。

子公司武汉美好锦程置业有限公司向武汉农村商业银行股份有限公司硚口支行借款 40,000 万元，借款期限为 2014 年

12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 39,500 万元。本公司承诺以持有的名流置业武汉江

北有限公司 100%股权提供质押担保，本公司及子公司名流置业武汉江北有限公司、武汉园博园置业有限公司提供连带责

任保证担保。

子公司重庆名流置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司借款 20,000 万元，其中一年内到期

125

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

6,000 万元。本公司以持有的其 100%股权提供质押担保，重庆名流置业有限公司以其持有的部分土地使用权提供抵押担保，

公司控股股东名流投资集团有限公司、本公司及公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保。

（2）抵押借款

子公司名流置业武汉有限公司向平安银行武汉分行借款 34,700 万元，借款期限为 2015 年 5 月 25 日至 2018 年 5 月 24

日，截止本期末，该合同项下借款余额为 34,700 万元。名流置业武汉有限公司以其部分在建项目及土地使用权提供抵押担

保并由本公司提供保证担保。

子公司重庆名流置业有限公司向重庆银行股份有限公司借款 40,000 万元，借款期限为 2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5

月 26 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 28,700 万元，其中一年内到期 5,000 万元。重庆名流置业有限公司以其持有

的部分土地使用权提供抵押担保，本公司及公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保。

长城嘉信资产管理有限公司委托江苏银行股份有限公司深圳分行向子公司武汉市泰宇商贸有限公司贷款 80,000 万

元，借款期限为 2015 年 12 月 16 日至 2018 年 12 月 16 日。武汉市泰宇商贸有限公司及公司全资子公司安徽东磁投资有限

公司、合肥名流置业有限公司分别以所属项目的土地使用权提供抵押担保，公司及公司实际控制人刘道明先生提供连带责

任保证担保。

子公司名流置业武汉有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 20,000 万元，借款期限为 2015 年

11 月 10 日至 2018 年 11 月 9 日，截止本期末一年内到期借款 4,000 万元。公司全资子公司武汉名流地产有限公司及芜湖名

流置业有限公司分别以所属项目的部分存货、固定资产提供抵押担保，公司提供连带责任保证担保。

（3）保证借款

子公司名流置业武汉有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 80,000 万元，借款期限为 2013 年 12

月 30 日至 2018 年 12 月 30 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 65,800 万元，公司提供连带责任保证担保。

4.26.2 金额前五名的长期借款

利率期末余额

贷款单位借款起始日借款终止日

（%）外币金额本币金额

平安银行武汉分行 2015.5.25 2018.5.24 8.60 347,000,000.00

武汉农村商业银行股份有限公司硚口支行 2014.12.30 2017.12.20 10.00 395,000,000.00

中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行 2013.12.30 2018.12.30 10.50 658,000,000.00

江苏银行股份有限公司深圳分行 2015.12.16 2018.12.16 9.80 800,000,000.00

长城嘉信资产管理有限公司 2014.2.18 2017.2.17 9.17 1,000,000,000.00

合计 3,200,000,000.00

4.27 其他非流动负债

项目期末账面余额年初账面余额

预收高尔夫会籍费 8,610,911.50 8,335,075.83

合计 8,610,911.50 8,335,075.83

高尔夫会籍费将随着服务的提供而结转。

126

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

127

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.28 股本

年初余额本期变动增减（+、-）期末余额

项目

金额比例(%) 发行新股送股公积金转股其他小计金额比例(%)

一、有限售条件股份

1、国家持股

2、国有法人持股

3、其他内资持股

其中：境内非国有法人持股

境内自然人持股

4、外资持股

其中：境外法人持股

境外自然人持股

二、无限售条件股份 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00

1、人民币普通股 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00

2、境内上市的外资股

3、境外上市的外资股

4、其他

三、股份总数 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00

128

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.29 资本公积

项目年初余额本期增加数本期减少数期末余额

股本溢价 1,535,032,470.70 1,535,032,470.70

其他资本公积 12,390,145.20 12,390,145.20

合计 1,547,422,615.90 1,547,422,615.90

4.30 盈余公积

项目年初账面余额本期增加数本期减少数期末账面余额

法定盈余公积 249,656,944.70 249,656,944.70

任意盈余公积 654,322.92 654,322.92

合计 250,311,267.62 250,311,267.62

4.31 未分配利润

项目本期数上期数提取或分配比例

调整前上年期末未分配利润 1,093,300,471.70 1,018,602,047.61

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）

调整后年初未分配利润 1,093,300,471.70 1,018,602,047.61

加：本期归属于母公司所有者的净利润 428,181,075.21 75,317,847.42

减：提取法定盈余公积 619,423.33 10%

提取任意盈余公积

应付普通股股利

期末未分配利润 1,521,481,546.91 1,093,300,471.70

4.32 营业收入和营业成本

4.32.1 营业收入明细表如下：

项目本期发生额上期发生额

营业收入 4,678,805,867.25 2,105,363,929.38

其中：主营业务收入 4,658,631,428.91 2,051,961,147.31

其他业务收入 20,174,438.34 53,402,782.07

营业成本 3,331,564,001.96 1,462,054,298.24

其中：主营业务成本 3,314,485,589.75 1,434,089,513.69

其他业务支出 17,078,412.21 27,964,784.55

营业收入本期较上期增加 122.23%的主要原因是本期结算项目增加。

129

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.32.2 主营业务（分行业）

本期发生额上期发生额

行业名称

营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产 4,610,325,181.68 3,281,781,548.07 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86

物业服务 48,306,247.23 32,704,041.68 39,040,191.06 30,648,874.83

合计 4,658,631,428.91 3,314,485,589.75 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69

4.32.3 主营业务（分产品）

本期发生额上期发生额

产品名称

营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产 4,324,298,181.68 3,281,707,810.07 1,835,620,956.25 1,401,102,342.77

城中村综合改造项目收益 286,027,000.00 73,738.00 177,300,000.00 2,338,296.09

物业服务 48,306,247.23 32,704,041.68 39,040,191.06 30,648,874.83

合计 4,658,631,428.91 3,314,485,589.75 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69

城中村综合改造项目收益是子公司名流置业武汉江北有限公司受托对武汉长丰村综合改造进行拆迁、土地整合、安

置等协作服务取得的收益。

4.32.4 主营业务（分地区）

本期发生额上期发生额

地区名称

营业收入营业成本营业收入营业成本

湖北 2,449,780,474.33 1,551,267,632.61 980,564,619.57 589,614,409.18

广东 1,160,283,054.07 804,282,815.52 548,034,470.99 411,443,729.82

西安 3,667,751.42 2,660,032.12 4,040,615.94 3,261,766.33

安徽 124,247,644.07 173,269,527.32 251,559,294.38 197,233,003.82

沈阳 870,915,021.12 747,611,373.90 202,039,000.64 182,109,233.69

重庆 49,737,483.90 35,394,208.28 65,723,145.79 50,427,370.85

合计 4,658,631,428.91 3,314,485,589.75 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69

4.32.5 公司前五名客户的营业收入情况

客户名称营业收入占公司全部营业收入的比例(%)

单位一 159,083,800.00 3.40

单位二 126,943,200.00 2.71

自然人一 34,552,998.00 0.74

单位三 11,083,059.00 0.24

自然人二 10,411,585.00 0.22

合计 342,074,642.00 7.31

130

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.33 营业税金及附加

项目本期发生额上期发生额计缴标准

营业税 236,954,096.16 105,518,508.46 按应税收入的 3%、5%

城建税 15,453,571.18 6,834,082.57 按流转税的 7%

教育费附加 7,116,347.43 3,153,462.77 按流转税的 3%

土地增值税 128,409,608.40 45,255,418.47 按增值额的 30%-60%

其他 7,792,339.25 3,980,959.43

合计 395,725,962.42 164,742,431.70

本期发生数较上期增加 140.21%的主要原因是收入增加。

4.34 销售费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬 12,130,133.37 20,191,109.46

广告宣传费 19,735,374.82 55,663,668.27

营销推广费 39,626,428.52 18,515,846.66

其他费用 5,134,746.14 18,674,153.79

合计 76,626,682.85 113,044,778.18

本期发生数较上期减少 32.22%的主要原因是广告宣传费减少。

4.35 管理费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬 63,896,605.83 74,383,741.04

行政经费 19,799,064.37 24,470,284.78

税金及规费 30,221,980.71 22,824,144.47

折旧及摊销 15,249,348.49 15,649,601.08

其他费用 10,356,881.15 17,952,606.20

合计 139,523,880.55 155,280,377.57

4.36 财务费用

类别本期发生额上期发生额

利息支出 84,501,352.35 83,167,870.73

减：利息收入 3,278,183.14 7,220,772.47

加：汇兑损失

减：汇兑收益

手续费 5,070,747.88 4,326,633.80

合计 86,293,917.09 80,273,732.06

131

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.37 资产减值损失

类别本期发生额上期发生额

一、坏账损失 18,964,578.91 -3,351,320.91

二、存货跌价损失 41,878,578.80 36,516,076.63

三、商誉减值损失 8,055,843.31

合计 60,843,157.71 41,220,599.03

本期较上期增加 47.60%的主要原因是本期计提了存货减值准备。

4.38 投资收益

（1）投资收益明细情况

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益 9,639,079.79

处置长期股权投资产生的投资收益 47,659,494.20

其他

合计 57,298,573.99

（2）按权益法核算的长期股权投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

华远地产股份有限公司 9,639,079.79

4.39 营业外收入

计入 2015 年非经常性损

项目本期发生额上期发生额

益的金额

1、非流动资产处置利得合计 2,034,244.26 284,309.32

其中：固定资产处置利得 2,034,244.26 284,309.32

2、其他 2,235,757.28 1,516,520.31

合计 4,270,001.54 1,800,829.63

其他项目主要是合约违约金等。

4.40 营业外支出

计入 2015 年非经常性损

项目本期发生额上期发生额

益的金额

1、非流动资产处置损失合计 3,453,550.09 618,177.60

其中：固定资产处置损失 3,453,550.09 618,177.60

2、对外捐赠支出 50,000.00 5,000.00

3、赔偿、违约支出 4,579,238.69 1,096,631.31

4、其他 521,600.30 545,427.96

合计 8,604,389.08 2,265,236.87

132

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

赔偿、违约支出主要是商品房延迟交房违约金。

4.41 所得税费用

项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用 140,898,718.68 69,911,930.02

递延所得税费用 18,188,450.34 832,963.73

合计 159,087,169.02 70,744,893.75

本期会计利润与所得税费用的调整过程：

项目本期发生额

利润总额 583,893,877.13

按法定/适用税率计算的所得税费用 145,973,469.28

子公司适用不同税率的影响 3,324,969.64

调整以前期间所得税的影响 3,837,820.19

非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -31,192,520.60

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -16,839.61

本期末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 37,160,270.12

所得税费用 159,087,169.02

4.42 现金流量表

4.42.1 收到的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：

主要项目本期发生额上期发生额

收城中村项目改造款 1,198,138,079.70 1,490,583,380.96

往来款 228,255,263.42 288,365,403.08

保证金、押金 15,515,209.90 25,368,413.68

利息收入 3,278,183.14 7,220,772.47

合计 1,445,186,736.16 1,811,537,970.19

4.42.2 支付的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：

主要项目本期发生额上期发生额

付城中村项目改造款 426,880,173.53 79,621,540.37

往来款 439,632,693.67 245,235,233.44

保证金、押金 19,192,467.19 29,091,711.82

期间费用 98,397,249.36 112,628,568.52

合计 984,102,583.75 466,577,054.15

4.42.3 收到其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下：

主要项目本期发生额上期发生额

收到零碎股出售款 522.30

133

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 522.30

4.42.4 支付其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下：

主要项目本期发生额上期发生额

融资费用 48,560,080.00

合计 48,560,080.00

4.42.5 现金流量表补充资料

补充资料：本期金额上期金额

1、将净利润调节为经营活动的现金流量：

净利润 424,806,708.11 74,836,985.60

加:计提的资产减值准备 60,843,157.71 41,220,599.03

固定资产折旧 35,952,729.48 31,521,352.11

无形资产的摊销 1,579,409.64 995,704.00

长期待摊费用的摊销 860,704.41 1,274,832.94

处置固定资产、无形资产及其他长期资产的损失（减：收益） 1,419,305.83 333,868.28

固定资产报废损失

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用 84,501,352.35 83,167,870.73

投资损失（减：收益） -57,298,573.99

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 18,188,450.34 832,963.73

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）

存货的减少（减：增加） -910,466,729.55 -121,358,244.42

经营性应收项目的减少（减：增加） -1,001,356,769.16 -283,453,243.93

经营性应付项目的增加（减：减少） 1,762,205,483.55 1,100,719,012.23

其他

经营活动产生的现金流量净额 478,533,802.71 872,793,126.31

2、不涉及现金收支的投资和筹资活动

债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券

融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净增加情况：

货币资金的期末余额 793,710,457.28 1,254,025,024.18

减：货币资金的期初余额 1,254,025,024.18 1,318,080,339.36

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 -460,314,566.90 -64,055,315.18

134

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

4.42.6 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息

项目本期发生额上期发生额

一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：

1．取得子公司及其他营业单位的价格 57,093,294.91 2,000,000.00

2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 57,093,294.91 2,000,000.00

减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 77,815.96 0.00

3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 57,015,478.95 2,000,000.00

4．取得子公司的净资产 93,093,294.91 2,000,000.00

流动资产 719,327,794.12 204,000,107.06

非流动资产 74,473,614.78 36,000,000.00

流动负债 700,708,113.99 238,000,107.06

非流动负债

二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：

1．处置子公司及其他营业单位的价格 99,316,799.12 10,000,000.00

2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 99,316,799.12 10,000,000.00

减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 2,338.38 10,000,000.00

3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 99,314,460.74

4．处置子公司的净资产 99,316,799.12 10,000,000.00

流动资产 566,080,316.54 1,165,823,293.76

非流动资产

流动负债 466,763,517.42 1,155,823,293.76

非流动负债

4.42.7 披露现金和现金等价物

项目本期余额上期余额

一、现金 793,710,457.28 1,254,025,024.18

其中：库存现金 398,563.22 73,438.59

可随时用于支付的银行存款 793,311,894.06 1,253,951,585.59

可随时用于支付的其他货币资金

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

135

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

三、期末现金及现金等价物余额 793,710,457.28 1,254,025,024.18

四、母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 18,277,585.00 18,277,585.00

4.43 所有权或使用权受到限制的资产

项目期末账面价值受限原因

货币资金 18,277,585.00 房屋质量保证金

存货 3,989,924,781.80 借款担保

投资性房地产 580,857,660.27 借款担保

固定资产 11,593,534.47 借款担保

合计 4,600,653,561.54

5、合并范围的变更（本部分人民币金额单位万元）

5.1 非同一控制下企业合并

5.1.1 本期发生非同一控制下企业合并

股权取股权购买日至期购买日至期

股权取得股权取购买日的

被购买方名称得比例取得购买日末被购买方末被购买方

时点得成本确定依据

（%）方式的收入的净利润

武汉市泰宇商 2015 年 7 月 2015 年 7 月股权交割

9,309.33 100.00 购买 114.20 -1,063.93

贸有限公司 7日 7日日

5.1.2 合并成本及商誉

合并成本

现金 9,309.33

合并成本合计 9,309.33

减：取得的可辨认净资产公允价值份额 9,309.33

商誉/营业外收入

5.1.3 被购买方于购买日可辨认资产、负债

武汉市泰宇商贸有限公司

项目

购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金 7.78 7.78

预付账款 132.77 132.77

其他应收款 194.29 194.29

存货 71,597.93 71,272.42

136

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

武汉市泰宇商贸有限公司

项目

购买日公允价值购买日账面价值

投资性房地产 7,434.63 7,434.63

固定资产 12.73 12.73

负债：

短期借款 15,000.00 15,000.00

应付账款 4,505.28 4,505.28

预收账款 6,079.51 6,079.51

应付职工薪酬 45.85 45.85

应交税金 967.66 967.66

其他应付款 43,472.52 43,472.52

净资产 9,309.33 8,983.82

减：少数股东权益

取得的净资产 9,309.33 8,983.82

子公司武汉正华利信息系统工程有限公司（以下简称“正华利”）在实施收购事项前持有武汉市泰宇商贸有限公司（以

下简称“泰宇商贸”）40%股权，本期收购剩余的 60%股权完成后持有其 100%股权。于 2015 年 7 月 7 日办理股东工商变更

登记手续并纳入合并报表范围。

2014 年 12 月 23 日，公司通过收购正华利 100%股权间接取得泰宇商贸 40%的股权，本期正华利收购了泰宇商贸 60%

的股权，上述交易完成后本公司间接持有泰宇商贸 100%股权，取得农利“城中村”改造项目开发权，上述分步收购泰宇商

贸股权交易属于“一揽子交易”。

5.2 其他原因的合并范围变动及其相关情况

5.2.1 本期新设纳入合并范围的公司

名称期末净资产本期净利润新增方式

美好置业武汉江南有限公司 -0.12 -0.12 新设

2015 年 7 月 23 日，本公司本期设立美好置业武汉江南有限公司全资子公司，认缴的注册资本为 2,000 万元，截止本

期末尚未缴纳，本期将其纳入合并范围。

5.2.2 本期不纳入合并范围的公司

名称处置日净资产期初至处置日净利润减少方式

武汉润广华房地产有限公司 1,002.14 0.54 注销

武汉润城华房地产有限公司 1,002.24 0.56 注销

武汉润丰华房地产有限公司 1,002.24 0.56 注销

武汉名流时代置业有限公司 9,931.68 4.57 出售（注）

137

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

注：本公司向武汉市炀玖商贸有限公司转让持有的武汉名流时代置业有限公司全部股权，转让价格为 9,931.68 万

元。

138

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

6、在其他主体中的权益

6.1 子公司相关信息（本部分人民币金额单位万元）

6.1.1 子公司情况

持股比例(%)

子公司全称主要经营地注册地业务性质表决权比例(%) 取得方式

直接间接

武汉名流地产有限公司湖北武汉湖北武汉房地产 100.00 100.00 设立

合肥名流置业有限公司安徽合肥安徽合肥房地产 100.00 100.00 设立

东莞名流置业有限公司广东东莞广东东莞房地产 100.00 100.00 设立

名流置业武汉有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 100.00 100.00 设立

深圳名流置业有限公司中国.深圳中国.深圳房地产 100.00 100.00 设立

陕西名流置业有限公司陕西西安陕西西安房地产 100.00 100.00 设立

重庆名流置业有限公司中国重庆中国重庆房地产 100.00 100.00 设立

武汉东部新城投资开发有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 60.00 60.00 设立

名流置业武汉江北有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 55.25 44.75 100.00 设立

武汉南部新城投资有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 100.00 100.00 设立

武汉名流公馆置业有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 100.00 100.00 设立

武汉园博园置业有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 100.00 100.00 设立

武汉美好生活投资有限公司湖北.武汉湖北.武汉物业管理 100.00 100.00 设立

美好置业武汉江南有限公司湖北.武汉湖北.武汉房地产 100.00 100.00 设立

惠州名流置业有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

惠州名流实业投资有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

博罗名流实业有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

芜湖名流置业有限公司安徽芜湖安徽芜湖房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

重庆东方豪富房地产开发有限公司中国重庆中国重庆房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

沈阳印象名流置业有限公司辽宁沈阳辽宁沈阳房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

安徽东磁投资有限公司安徽合肥安徽合肥房地产 83.33 16.67 100.00 非同一控制下企业合并

博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司广东惠州广东惠州农业及旅游 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

武汉正华利信息系统工程有限公司湖北武汉湖北.武汉智能化工程 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

139

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

6.1.2 孙公司情况

持股比例(%)

表决权比例

子公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接 (%)

洪湖市名流工业贸易有限公司湖北洪湖湖北洪湖贸易 100.00 100.00 设立

北京浩达天地置业有限公司中国北京中国北京房地产 100.00 100.00 设立

博罗名流置业有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 设立

芜湖名流商业管理有限公司安徽芜湖安徽芜湖商业管理 100.00 100.00 设立

沈阳幸福置业有限公司辽宁沈阳辽宁沈阳房地产 100.00 100.00 设立

合肥名流紫蓬湾高尔夫俱乐部管理有限公司安徽合肥安徽合肥体育管理 100.00 100.00 设立

西安名流幸福物业服务有限公司陕西西安陕西西安物业服务 100.00 100.00 设立

合肥名流幸福物业服务有限公司安徽合肥安徽合肥物业服务 100.00 100.00 设立

重庆名流幸福物业服务有限公司中国重庆中国重庆物业服务 100.00 100.00 设立

惠州名流幸福物业服务有限公司广东惠州广东惠州物业服务 100.00 100.00 设立

东莞市名流幸福物业服务有限公司广东东莞广东东莞物业服务 100.00 100.00 设立

武汉名流幸福物业服务有限公司湖北.武汉湖北.武汉物业服务 100.00 100.00 设立

武汉集成美好生活超市有限公司湖北.武汉湖北.武汉物业服务 100.00 100.00 设立

武汉美好锦程置业有限公司湖北武汉湖北武汉房地产 100.00 100.00 设立

武汉美丰华房地产有限公司湖北武汉湖北武汉房地产 100.00 100.00 设立

武汉市泰宇商贸有限公司湖北武汉湖北武汉房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

惠州市冠盈实业有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

惠州市大田水乡投资有限公司广东惠州广东惠州房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并

140

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

6.2 重要的非全资子公司的相关信息

6.2.1 重要的非全资子公司的少数股东信息

少数股东持当期归属于少数当期向少数股东期末累计少数股东

子公司名称

股比例股东的损益支付的股利权益

武汉东部新城投资开发有限公司 40% -337.44 19,329.18

6.2.2 重要非全资子公司的主要财务信息

单位：万元

本期数上期数

项目

武汉东部新城投资开发有限公司武汉东部新城投资开发有限公司

流动资产 48,280.19 71,214.03

非流动资产 49.58 68.54

资产合计 48,329.77 71,282.57

流动负债 6.82 22,116.03

非流动负债

负债合计 6.82 22,116.03

营业收入

净利润 -843.59 -120.22

综合收益总额 -843.59 -120.22

经营活动现金流量 -36,946.71 22,043.63

7、与金融工具相关的风险

本公司在日常活动中面临金融工具的主要风险是信用风险（主要为利率风险）、流动风险和市场风险。本公司的主

要金融工具包括货币资金、应收票据、应收及其他应收款、长期应收款、权益投资、借款、应付票据、应付及其他应付

款、应付债券、长期应付款等。本公司管理层管理及监控这些风险，力求减少对财务业绩的潜在不利影响。

7.1 信用风险

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司银行存款主要存放于信用评级较高的银行，本公司认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约

而导致的任何重大损失。

本公司应收票据、应收账款主要为应收售房款，售房交易均设定了首付款比例，并采取相关政策以控制信用风险敞

口。其他应收款及长期应收款主要与获取土地相关的往来及在房地产开发过程中的各类保证金，本公司在形成债权前评

价信用风险，后续定期对主要债务方信用状况进行监控，对信用记录不良的债务方采取书面催收、要求对方提供担保等

方式，使本公司整体信用风险在可控范围内。

本公司应收票据、应收账款和其他应收款等产生的信用风险敞口的量化数据，详见各相关附注披露。

7.2 流动性风险

本公司各区域中心负责监控区域内各子公司的现金流量预测，总部在汇总各区域中心子公司现金流量预测的基础

上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，

从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

141

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：

（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款均预计在1年内到期偿付。

（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：

2015 年 12 月 31 日

项目

一年以内一至二年二至五年五年以上合计

长期借款 1,384,900,000.00 1,732,000,000.00 2,005,000,000.00 5,081,900,000.00

长期应付款 40,000,000.00

合计 1,384,900,000.00 1,732,000,000.00 2,005,000,000.00 5,121,900,000.00

（续）

2014 年 12 月 31 日

项目

一年以内一至二年二至五年五年以上合计

长期借款 958,450,000.00 1,353,800,000.00 2,211,750,000.00 4,524,000,000.00

长期应付款 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00

合计 2,158,450,000.00 1,353,800,000.00 2,211,750,000.00 5,724,000,000.00

7.3 市场风险

本公司的利率风险产生于银行借款及长期应付款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风

险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司带息债务情况如下：

带息债务类型年末余额年初余额

浮动利率带息债务

其中：一年内到期的非流动负债 484,900,000.00 315,750,000.00

长期借款 658,000,000.00 1,365,550,000.00

固定利率带息债务

其中：短期借款 30,000,000.00 113,110,000.00

一年内到期的非流动负债 900,000,000.00 1,842,700,000.00

长期借款 3,079,000,000.00 2,200,000,000.00

合计 5,151,900,000.00 5,837,110,000.00

于2015年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，对税前利润的影

响如下：

项目对税前利润的影响

人民币基准利率增加 50 个基准点 -7,046,325.00

人民币基准利率减少 50 个基准点 7,046,325.00

142

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

8、关联方关系及其交易

8.1 本企业的母公司情况

本公司的母公司为名流投资集团有限公司。

母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为 15.58%。本公司的最终控制方为自然人刘道明先生，刘道明先生持有北京温尔馨物业管理有限责任公司 66.67%股权，

北京温尔馨物业管理有限责任公司持有名流投资集团有限公司 60%股权。

本企业的母公司情况的说明：

工商登记类型：有限公司

注册地址：深圳市福田区上步南路国企大厦永辉楼 14B

注册资本：5000 万元

法定代表人：刘道明

经营范围：高科技产业的开发投资、实业投资、投资管理、信息咨询（不含限制项目）。

母公司对本母公司对本本企业

组织机构

母公司名称关联关系企业类型注册地法人代表业务性质注册资本企业的持股企业的表决最终控

代码

比例(%) 权比例(%) 制方

刘道明最终实际控制人是

北京温尔馨物业管理有限责

控股股东的母公司有限责任中国北京刘道明物业管理 3,000 万元否 10268349-8

任公司

名流投资集团有限公司控股股东有限责任中国深圳刘道明实业投资 5,000 万元 15.58 15.58 否 10001959-3

8.2 本企业的子公司情况

注册资

子公司类法人代持股比表决权组织机构代

子公司全称企业类型注册地业务性质本（万

型表例(%) 比例(%) 码

元）

北京浩达天地置业有限公司子公司有限责任中国北京吕卉房地产开发及销售 27,202 100.00 100.00 74890551-2

武汉名流地产有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发及销售 50,000 100.00 100.00 74478692-3

名流置业武汉有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发及销售 120,500 100.00 100.00 55196178-0

武汉东部新城投资开发有限公司子公司有限责任湖北武汉张国强房地产开发与经营 100,000 60.00 60.00 57493239-2

143

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

注册资

子公司类法人代持股比表决权组织机构代

子公司全称企业类型注册地业务性质本（万

型表例(%) 比例(%) 码

元）

名流置业武汉江北有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发与经营 50,000 100.00 100.00 58182576-3

武汉南部新城投资有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发与经营 20,000 100.00 100.00 58795352-0

武汉名流公馆置业有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 58796492-4

美好置业武汉江南有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发及销售 2,000 100.00 100.00 34720046-6

武汉园博园置业有限公司子公司有限责任湖北武汉汤国强房地产开发及销售 5,000 100.00 100.00 05572608-7

洪湖市名流工业贸易有限公司孙公司有限责任湖北洪湖汤国强贸易及房屋租赁 1,000 100.00 100.00 79593709-0

陕西名流置业有限公司子公司有限责任陕西西安吕卉房地产开发及销售 20,000 100.00 100.00 56147733-5

惠州名流置业有限公司子公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发及销售 20,000 100.00 100.00 70797155-6

惠州名流实业投资有限公司子公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发及销售 30,000 100.00 100.00 77834985-2

芜湖名流置业有限公司子公司有限责任安徽芜湖吕卉房地产开发经营 40,000 100.00 100.00 77283541-1

芜湖名流商业管理有限公司孙公司有限责任安徽芜湖吕卉商业运营管理 500 100.00 100.00 67892009-7

合肥名流置业有限公司子公司有限责任安徽合肥吕卉房地产开发经营 20,000 100.00 100.00 66620696-1

安徽东磁投资有限公司子公司有限责任安徽合肥吕卉房地产开发经营 30,000 100.00 100.00 74890551-2

合肥名流紫蓬湾高尔夫俱乐部管理有限公

孙公司有限责任安徽合肥吕卉体育管理 50 100.00 100.00 69572428-2

司

博罗名流实业有限公司子公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发经营 31,000 100.00 100.00 78389004-5

博罗名流置业有限公司孙公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 66338376-x

惠州市冠盈实业有限公司孙公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发与经营 90 100.00 100.00 76731598-0

惠州市大田水乡投资有限公司孙公司有限责任广东惠州吕卉房地产开发与经营 1,000 100.00 100.00 79466318-X

博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司子公司有限责任广东惠州吕卉农业及旅游 824 100.00 100.00 70816879-X

重庆东方豪富房地产开发有限公司子公司有限责任中国重庆吕卉普通住宅开发及销售 2,000 100.00 100.00 77818497-1

重庆名流置业有限公司子公司有限责任中国重庆吕卉房地产开发经营 20,000 100.00 100.00 56560865-4

144

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

注册资

子公司类法人代持股比表决权组织机构代

子公司全称企业类型注册地业务性质本（万

型表例(%) 比例(%) 码

元）

沈阳印象名流置业有限公司子公司有限责任辽宁沈阳吕卉房地产开发经营 22,629 100.00 100.00 79318688-7

沈阳幸福置业有限公司孙公司有限责任辽宁沈阳吕卉房地产开发经营 41,802 100.00 100.00 69650554-0

东莞名流置业有限公司子公司有限责任广东东莞吕卉房地产开发经营 31,000 100.00 100.00 69249489-9

深圳名流置业有限公司子公司有限责任中国.深圳吕卉房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 55211503-3

武汉名流幸福物业服务有限公司子公司有限责任湖北.武汉冯娴物业管理服务 500 100.00 100.00 55502837-3

重庆名流幸福物业服务有限公司孙公司有限责任中国重庆张青物业管理服务 300 100.00 100.00 57211822-3

惠州名流幸福物业服务有限公司孙公司有限责任广东惠州吕卉物业管理服务 300 100.00 100.00 57966453-4

合肥名流幸福物业服务有限公司孙公司有限责任安徽合肥张志高物业管理服务 300 100.00 100.00 55921417-3

西安名流幸福物业服务有限公司孙公司有限责任陕西西安冯娴物业管理服务 50 100.00 100.00 55698904-5

东莞市名流幸福物业服务有限公司孙公司有限责任广东东莞朱红星物业管理服务 500 100.00 100.00 05246453-6

武汉美好生活投资有限公司子公司有限责任湖北.武汉冯娴商业投资、投资咨询 3,000 100.00 100.00 07770285-2

武汉集成美好生活超市有限公司孙公司有限责任湖北.武汉冯娴日用百货批发兼零售 50 100.00 100.00 09466233-8

武汉美好锦程置业有限公司孙公司有限责任湖北.武汉汤国强房地产开发经营 1,000 100.00 100.00 09083181-9

武汉美丰华房地产有限公司孙公司有限责任湖北.武汉汤国强房地产开发经营 1,000 100.00 100.00 09466756-9

武汉正华利信息系统工程有限公司子公司有限责任湖北.武汉汤国强智能化系统工程 200 100.00 100.00 68540180-x

武汉市泰宇商贸有限公司孙公司有限责任湖北.武汉汤国强房地产开发经营 9,000 100.00 100.00 17787784-4

145

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

8.3 本企业的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系组织机构代码

海南洋浦众森科技投资有限公司本公司第二大股东 73582687-4

中工建设有限公司同一控股股东 73911756-5

沈阳中工建设有限公司同一控股股东 55996032-8

芜湖中工建设有限公司同一控股股东 56340523-9

湖北现代基业商品砼有限公司实际控制人之兄出资的公司 77818497-1

武汉众鑫森商业管理有限公司同一控股股东 76808339-2

8.4 关联交易情况

8.4.1 购买商品、接受劳务的关联交易

关联交易定价本期发生额上期发生额

关联交易

关联方方式及决策程占同类交易金占同类交易金额

内容金额金额

序额的比例的比例

中工建设有限公司接受劳务合同约定 142,322,910.61 1.11% 197,212,715.20 12.26%

8.4.2 担保（人民币单位：万元）

担保是否

担保金

担保方被担保方担保起始日已经履行

额

完毕

本公司武汉名流地产有限

8,000 2013 年 1 月 17 日至 2015 年 1 月 16 日是

北京浩达天地置业有限公司公司

本公司武汉名流地产有限

40,000 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日是

刘道明公司

武汉名流公馆置业

本公司 35,000 2013 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 24 日否

有限公司

本公司武汉名流公馆置业

13,000 2014 年 4 月 22 日至 2015 年 4 月 21 日是

重庆东方豪富房地产开发有限公司有限公司

沈阳印象名流置业

本公司 50,000 2013 年 9 月 26 日至 2016 年 9 月 17 日否

有限公司

名流投资集团有限公司

本公司沈阳印象名流置业

20,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日否

刘道明有限公司

名流置业武汉江北有限公司

本公司名流置业武汉有限

30,000 2013 年 2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日是

刘道明公司

名流置业武汉有限

本公司 80,000 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日否

公司

名流置业武汉有限

名流投资集团有限公司 5,400 2014 年 1 月 14 日至 2016 年 1 月 13 日是

公司

名流投资集团有限公司名流置业武汉有限 30,000 2015 年 5 月 18 日至 2015 年 6 月 25 日是

146

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

担保是否

担保金

担保方被担保方担保起始日已经履行

额

完毕

本公司公司

刘道明

名流置业武汉有限

本公司 55,000 2015 年 5 月 25 日至 2018 年 5 月 24 日否

公司

本公司

名流置业武汉有限

武汉名流地产有限公司 20,000 2015 年 11 月 10 日至 2018 年 11 月 9 日否

公司

芜湖名流置业有限公司

本公司

武汉园博园置业有

刘道明 100,000 2014 年 2 月 18 日至 2017 年 2 月 17 日否

限公司

名流置业武汉江北有限公司

武汉园博园置业有限公司武汉美好锦程置业

40,000 2014 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日否

刘道明有限公司

本公司

武汉正华利信息系

本公司 1,500 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 20 日否

统工程有限公司

本公司东莞名流置业有限

50,000 2014 年 1 月 15 日至 2017 年 1 月 13 日是

博罗名流实业有限公司公司

东莞名流置业有限

本公司 3,000 2014 年 11 月 16 日至 2015 年 11 月 16 日是

公司

芜湖名流置业有限

本公司 20,000 2013 年 5 月 28 日至 2015 年 5 月 30 日是

公司

本公司

刘道明芜湖名流置业有限

60,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日否

名流置业武汉江北有限公司公司

名流投资集团有限公司

本公司重庆名流置业有限

30,000 2013 年 7 月 21 日至 2015 年 7 月 20 日是

刘道明公司

本公司重庆名流置业有限

40,000 2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5 月 26 日否

刘道明公司

名流投资集团有限公司

重庆名流置业有限

本公司 20,000 2015 年 8 月 8 日至 2017 年 12 月 10 日否

公司

刘道明

重庆名流置业有限

本公司 1,500 2015 年 11 月 24 日至 2016 年 2 月 23 日否

公司

本公司

刘道明武汉市泰宇商贸有

80,000 2015 年 12 月 16 日至 2018 年 12 月 16 日否

安徽东磁投资有限公司限公司

合肥名流置业有限公司

147

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

8.4.3 提供资金

关联方拆借金额起始日到期日年利率

拆入：

中工建设有限公司 300,000,000.00 2015/6/23 2015/12/31 10.89%

中工建设有限公司 70,000,000.00 2015/6/20 10.67%

名流投资集团有限公司 100,000,000.00 2015/11/26 2016/4/30 10.02%

名流投资集团有限公司 10,000,000.00 2015/11/20 2016/4/20 10.89%

名流投资集团有限公司 56,000,000.00 2015/6/25 2015/12/24 10.67%

本期支付中工建设有限公司利息 1,673.08 万元，支付名流投资集团有限公司利息 688.92 万元。

8.4.4 关联方往来款项余额

项目名称关联方期末金额期初金额

预付账款中工建设有限公司 5,418,539.20 5,531,263.67

预付账款湖北现代基业商品砼有限公司 823,932.00

其他应付款中工建设有限公司 788,590,265.50 4,683,099.46

其他应付款武汉众鑫森商业管理有限公司 16,871.00 92,041.12

其他应付款名流投资集团有限公司 226,421,733.33

应付账款芜湖中工建设有限公司 2,084,846.93

应付账款中工建设有限公司 87,734,452.24 100,951,846.51

9、或有事项

9.1 保证担保情况（人民币单位：万元）

截止 2015 年 12 月 31 日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下：

担保金借款

担保方被担保方贷款金额机构借款到期日

额余额

本公司名流置业武汉有限公司工商银行武汉黄浦支行 80,000 65,800 2018 年 12 月 30 日

平安银行股份有限公司

本公司名流置业武汉有限公司 55,000 34,700 2018 年 5 月 24 日

武汉分行

中国华融资产管理股份

本公司名流置业武汉有限公司 20,000 20,000 2018 年 11 月 9 日

有限公司湖北省分公司

武汉名流公馆置业有限公

本公司工商银行武汉黄浦支行 35,000 26,000 2016 年 6 月 24 日

司

本公司武汉市泰宇商贸有限公司江苏银行深圳分行 80,000 80,000 2018 年 12 月 16 日

本公司长城嘉信资产管理有限

武汉园博园置业有限公司 100,000 100,000 2017 年 2 月 17 日

名流置业武汉江北有限公司公司

名流置业武汉江北有限公司武汉美好锦程置业有限公武汉农村商业银行股份 40,000 39,500 2017 年 12 月 20 日

148

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

担保金借款

担保方被担保方贷款金额机构借款到期日

额余额

武汉园博园置业有限公司司有限公司硚口支行

本公司

武汉正华利信息系统工程武汉农村商业银行股份

本公司 1,500 1,500 2016 年 6 月 29 日

有限公司有限公司硚口支行

沈阳印象名流置业有限公广发银行股份有限公司

本公司 50,000 19,790 2016 年 9 月 17 日

司沈阳分行

本公司沈阳印象名流置业有限公

兴业银行武汉分行 20,000 15,000 2016 年 10 月 29 日

名流置业武汉江北有限公司司

本公司

芜湖名流置业有限公司兴业银行武汉分行 60,000 60,000 2016 年 10 月 29 日

名流置业武汉江北有限公司

本公司重庆名流置业有限公司重庆银行股份有限公司 40,000 28,700 2017 年 5 月 26 日

重庆市渝北区业如小额

本公司重庆名流置业有限公司 1,500 1,500 2016 年 2 月 23 日

贷款有限公司

中国华融资产管理股份

本公司重庆名流置业有限公司 20,000 20,000 2017 年 8 月 16 日

有限公司重庆市分公司

中国光大银行股份有限

3,000 2016 年 6 月 2 日

公司武汉分行

武汉信用担保（集团）股中国光大银行股份有限

本公司 7,000 2,000 2016 年 6 月 3 日

份有限公司（注）公司武汉分行

平安银行股份有限公司

2,000 2016 年 7 月 26 日

武汉分行

合计 610,000 519,490

注：中宏建设集团有限公司（以下简称“中宏建设”）和武汉新宇建设集团沈阳建筑安装有限公司（以下简称“新宇建

设”）系本公司工程劳务战略供应商，均为肖元良先生实际控制。为工程建设需要，中宏建设向光大银行武汉分行及平

安银行武汉分行融资 7,000 万元，期限一年，由武汉信用担保（集团）股份有限公司（以下简称“武汉担保公司”）为其提

供担保。本公司为武汉担保公司提供连带责任保证担保，担保期限为一年。同时中宏建设、新宇建设以其对本公司所属

子公司博罗名流实业有限公司和沈阳印象名流置业有限公司的应收工程款余额为本公司向武汉担保公司承担保证担保

提供反担保。

9.2 其他担保情况

按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止 2015 年 12 月 31 日，本公司的房地产

类子公司为商品房承购人提供阶段性保证的担保额合计为 281,432.13 万元。

10、承诺事项

截止 2015 年 12 月 31 日，本公司已签定获取土地的合同但尚未支付的资本项目支出约 172,262.25 万元，需在合同他

方履行合同约定义务的同时，在若干年内支付。

11、资产负债表日后事项

11.1 无重要的资产负债表日后事项说明

149

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

11.2 资产负债表日后利润分配情况说明

根据公司 2016 年 1 月 14 日召开的第七届董事会第二十次会议决议，拟按 2015 年 12 月 31 日股份总数 2,559,592,332

股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利 0.25 元（含税），共计派发现金股利 63,989,808.30 元。本次利润分配实

施后，母公司剩余未分配利润留待以后年度分配。该议案需报请本公司 2015 年度股东大会审议批准后实施。

12、其他重要事项

12.1 前期差错更正

本报告期未发生前期差错更正事项。

12.2 重要债务重组

无

12.3 重要资产置换

无

12.4 报告分部

公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区情况详见本附注“4.33 营业

收入和营业成本”。

12.5 其他事项

（1）2010 年 9 月 20 日，本公司与武汉市洪山区青菱乡建阳村民委员会（以下简称“村委会”）、武汉市青建建阳

商贸集团有限公司（以下简称“建阳商贸”）签订《洪山区青菱乡建阳村“城中村”改造项目合作意向协议书》，参与

洪山区青菱乡建阳村“城中村”综合改造项目，支付定金 3000 万元，并约定如因政府原因未能完成立项及计划申报工

作，本公司有权终止意向协议，村委会及建阳商贸无条件退还定金及垫付的各项费用。

因政府未将建阳村纳入“城中村”改造计划，且拟将建阳村打造成工业园区等原因，导致该协议无法继续履行。2013

年 4 月 28 日公司致函村委会及建阳商贸要求返还定金并签订终止合作的协议，但未得到答复。2015 年 4 月 28 日，公司

再次委托律师函告村委会及建阳商贸，通知其解除意向协议，并要求返还定金，但未获返还。2015 年 12 月，公司将村

委会及建阳商贸诉至武汉市中级人民法院，并采取财产保全措施，冻结建阳商贸银行账户 720 万余元，查封村委会持有

建阳商贸约 69.8%股权。2016 年 1 月 14 日，武汉市中级人民法院开庭审理了此案案件，目前尚未判决。

（2）2015 年 1 月，北京水产有限责任公司、北京市水产科学研究所起诉本公司和控股股东名流投资，要求法院确

认 2000 年 8 月 24 日北京市天水房地产开发公司（北京市水产科学研究所）与北京未来屋房地产开发有限公司（名流投

资有限公司）签订的《合作合同》合法有效，并要求继续履行合同之案件，目前尚未判决。本公司控股股东名流投

资于 2002 年与本公司实施资产置换，名流投资将北京名流未来置业有限公司（原北京未来屋房地产开发有限公司，已

于 2012 年 9 月 27 日注销，下称“北京名流”）80%股权置入本公司，前述诉讼涉及的委托建设项目系由北京名流进行，

根据相关《合作合同》的约定，北京名流已经接受委托完成代为建设的义务。本公司认为，北京名流系接受北京市

天水房地产开发有限公司、北京市水产科学研究所的委托建设 4000 平方米办公楼，并收取项目管理费用。北京名流已

按照《合作合同》的约定完成了合同义务，按照委托方的指示完成代建义务，不存在后续未履行完毕的义务。控股股东

名流投资已在 2002 年资产置换时承诺北京名流不存在尚未了结或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚所产生的或有负

150

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

债，本公司认为，上述诉讼预计不会给公司造成损失。

13、母公司财务报表主要项目注释

13.1 其他应收款

13.1.1 分类：

期末余额年初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

种类

比例比例比例比例

金额金额金额金额

(%) (%) (%) (%)

单项金额重大并

单项计提坏账准

备的其他应收款

按组合计提坏账准备的其他应收款

账龄组合 18,381,977.68 0.59 1,631,367.23 8.87 2,388,930.42 0.09 856,110.96 35.84

151

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

关联及其他组合 3,119,756,803.76 99.41 2,588,217,306.98 99.91

组合小计 3,138,138,781.44 100.00 1,631,367.23 0.05 2,590,606,237.40 100.00 856,110.96 35.84

单项金额虽不重

大但单项计提坏

账准备的其他应

收款

合计 3,138,138,781.44 100.00 1,631,367.23 0.05 2,590,606,237.40 100.00 856,110.96 35.84

本期数较上期增加 21.11%的原因是集团内部往来增加。

13.1.2 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款

期末余额年初余额

账龄结构计提比计提比

余额比例% 坏账准备余额比例% 坏账准备

例% 例%

1 年以内 16,175,190.64 88.00 808,759.53 5 232,143.38 9.72 11,607.19 5

1 年至 2 年 189,805.62 1.03 18,980.56 10 12,661.72 0.53 1,266.17 10

2 年至 3 年 12,661.72 0.07 1,899.26 15 15

3 年以上 2,004,319.70 10.90 801,727.88 20-40 2,144,125.32 89.75 843,237.60 20-40

合计 18,381,977.68 100.00 1,631,367.23 2,388,930.42 100.00 856,110.96

13.1.3 本报告期实际核销的其他应收款情况

本报告期无实际核销的其他应收款情况

13.1.4 本报告期其他应收款中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况

本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。

13.1.5 其他应收款按款项性质分类情况

项目期末余额年初余额

往来款 3,137,517,561.87 2,590,217,306.98

保证金及押金 53,717.00 53,717.00

租金 290,601.87 179,381.88

备用金借款 26,278.41 11,706.43

其他 250,622.29 144,125.11

合计 3,138,138,781.44 2,590,606,237.40

13.1.6 其他应收款金额前五名单位情况

占其他应收款坏账准备期

单位名称与本公司关系金额年限

总额的比例(%) 末余额

博罗名流实业有限公司子公司 638,014,990.28 2014 年-2015 年 20.33

安徽东磁投资有限公司子公司 560,268,950.98 2014 年-2015 年 17.85

152

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

武汉南部新城投资有限公司子公司 418,177,639.33 2015 年 13.33

沈阳印象名流置业有限公司子公司 400,341,720.45 2015 年 12.76

陕西名流置业有限公司子公司 195,929,485.87 2014 年-2015 年 6.24

合计 2,212,732,786.91 70.51

13.1.7 其他应收关联方大额款项情况

单位名称与本公司关系金额

名流置业武汉江北有限公司本公司的子公司 94,896,929.90

武汉正华利信息系统工程有限公司本公司的子公司 111,010,000.00

重庆名流置业有限公司本公司的子公司 106,618,099.94

芜湖名流置业有限公司本公司的子公司 121,715,695.19

武汉南部新城投资有限公司本公司的子公司 418,177,639.33

武汉美好锦程置业有限公司本公司的子公司 146,137,053.33

博罗名流实业有限公司本公司的子公司 638,014,990.28

博罗名流置业有限公司本公司的子公司 159,167,966.20

沈阳印象名流置业有限公司本公司的子公司 400,341,720.45

陕西名流置业有限公司本公司的子公司 195,929,485.87

安徽东磁投资有限公司本公司的子公司 560,268,950.98

合计 2,952,278,531.47

153

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

13.2 长期股权投资

期末余额年初余额

项目

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资 5,479,955,262.63 5,479,955,262.63 5,806,569,262.63 5,806,569,262.63

对联营、合营企业投资

合计 5,479,955,262.63 5,479,955,262.63 5,806,569,262.63 5,806,569,262.63

13.2.1 对子公司投资

本期计提减减值准备期

被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额

值准备末余额

惠州名流置业有限公司 200,752,240.00 200,752,240.00

武汉名流地产有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00

博罗名流实业有限公司 338,750,000.00 338,750,000.00

芜湖名流置业有限公司 440,664,000.00 440,664,000.00

合肥名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00

惠州名流实业投资有限公司 308,009,458.00 308,009,458.00

重庆东方豪富房地产开发有限公司 47,489,082.32 47,489,082.32

沈阳印象名流置业有限公司 650,000,000.00 650,000,000.00

东莞名流置业有限公司 310,000,000.00 310,000,000.00

安徽东磁投资有限公司 250,000,000.00 250,000,000.00

深圳名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00

名流置业武汉有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00

陕西名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00

重庆名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00

北京浩达天地置业有限公司 294,614,000.00 294,614,000.00

154

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

本期计提减减值准备期

被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额

值准备末余额

武汉东部新城投资开发有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00

名流置业武汉江北有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00

武汉南部新城投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00

武汉名流公馆置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00

博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 58,290,482.31 58,290,482.31

武汉名流时代置业有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00

武汉园博园置业有限公司 26,000,000.00 26,000,000.00

武汉美好生活投资有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00

武汉正华利信息系统工程有限公司 2,000,000.00 18,000,000.00 20,000,000.00

合计 5,806,569,262.63 18,000,000.00 344,614,000.00 5,479,955,262.63

增减变动原因：

（1）北京浩达天地置业有限公司的股权转让给子公司安徽东磁投资有限公司；

（2）武汉名流时代置业有限公司减少的主要原因详见本附注“5 合并范围发生变更”；

（3）本期对武汉正华利信息系统工程有限公司增资 1,800 万元。

155

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

13.3 营业收入和营业成本

13.3.1 营业收入

项目本期发生额上期发生额

营业收入 1,105,310.32 2,998,264.37

其中：主营业务收入

其他业务收入 1,105,310.32 2,998,264.37

合计 1,105,310.32 2,998,264.37

营业成本 1,203,960.60 1,194,951.54

其中：主营业务成本

其他业务支出 1,203,960.60 1,194,951.54

合计 1,203,960.60 1,194,951.54

13.4 投资收益

13.4.1 投资收益明细

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益 9,639,079.79

处置长期股权投资产生的投资收益 -683,200.88 47,628,922.14

合计 -683,200.88 57,268,001.93

13.4.2 按权益法核算的长期股权投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

华远地产股份有限公司 9,639,079.79

14、补充资料

14.1 当期非经常性损益明细表

非经常性损益项目金额说明

1、非流动性资产处置损益； -1,419,305.83

2、越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免；

3、计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、

按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外；

4、计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费；

5、企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值产生的收益；

6、非货币性资产交换损益；

156

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

非经常性损益项目金额说明

7、委托他人投资或管理资产的损益；

8、因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备；

9、债务重组损益；

10、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等；

11、交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益；

12、同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益；

13、与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益；

14、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易

性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益；

15、单独进行减值测试的应收款项减值准备转回；

16、对外委托贷款取得的损益；

17、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益；

18、根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对损益的影响；

19、受托经营取得的托管费收入；

20、除上述各项之外的其他营业外收入和支出； -2,915,081.71

21、其他符合非经常性损益定义的损益项目；

22、所得税影响额 918,591.21

23、归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -542.45

合计 -3,416,338.78

14.2 净资产收益率和每股收益

每股收益

加权平均净资产收益率（%）

报告期利润基本每股收益稀释每股收益

2015 年度 2014 年度 2015 年度 2014 年度 2015 年度 2014 年度

归属于公司普通股股东的净

7.56 1.39 0.1673 0.0294 0.1673 0.0294

利润

扣除非经常性损益后归属于

7.62 0.92 0.1686 0.0194 0.1686 0.0194

公司普通股股东的净利润

157

美好置业集团股份有限公司 2015 年年度报告全文

第十一节备查文件目录

公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件

包括：

1、载有公司董事长亲笔签名的2015年年度报告文本；

2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；

3、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；

4、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

美好置业集团股份有限公司

董事长：刘道明

2016 年 1 月 16 日

158

查看公告原文

证券之星微信

扫描二维码

关注

证券之星微信