福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的福建三钢（集团）三明化工有限责任公司部分土地使用权评估说明
福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的
福建三钢（集团）三明化工有限责任公司
部分土地使用权
评估说明
闽中兴评字（2015）第 3017 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国福州
二○一五年七月十日
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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的福建三钢（集团）三明化工有限责任公司部分土地使用权评估说明
福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的
福建三钢（集团）三明化工有限责任公司
部分土地使用权
评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................................................................... 3
第二部分 关于企业进行评估有关事项的说明 ............................................................................................ 4
一、委托方、产权持有单位概况 ............................................................................................................ 4
二、关于经济行为的说明 ........................................................................................................................ 5
三、关于评估对象与评估范围的说明 .................................................................................................... 5
四、关于评估基准日的说明 .................................................................................................................... 6
五、可能影响评估工作的重大事项说明 ................................................................................................ 6
六、土地使用权清查情况的说明 ............................................................................................................ 6
七、资料清单 ............................................................................................................................................ 6
第三部分 资产评估说明 ................................................................................................................................ 7
一、评估对象与评估范围说明 ................................................................................................................ 7
二、资产核实情况说明 ............................................................................................................................ 7
第四部分 资产评估技术说明 ........................................................................................................................ 8
一、土地使用权概况 ................................................................................................................................ 8
二、评估过程 .......................................................................................................................................... 10
三、评估原则 .......................................................................................................................................... 11
四、评估方法及过程 .............................................................................................................................. 12
五、评估案例 .......................................................................................................................................... 12
第五部分 评估结论及分析 .......................................................................................................................... 19
一、评估结论 .......................................................................................................................................... 19
二、评估结果比账面值增值原因分析 .................................................................................................. 19
三、特别事项说明 .................................................................................................................................. 19
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而使
用。非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸于公开媒体。
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第二部分 关于企业进行评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有单位概况
（一）委托方：福建三钢闽光股份有限公司
企业名称:福建三钢闽光股份有限公司
营业执照注册号:350000100009562
公司类型：有股份有限公司（上市）
住 所: 三明市梅列区工业中路群工三路
法定代表人：黎立璋
注册资本：伍亿叁仟肆佰柒拾万圆整
成立日期：2001 年 12 月 26 日
营业期限：自 2001 年 12 月 26 日至 2051 年 12 月 26 日
经营范围：炼铁；炼钢；炼焦；黑色金属铸造；钢压延加工；铁合金冶炼；金属废
料和碎屑加工处理；金属结构、氮肥制造；危险化学品生产；煤炭、金属矿石、金属材料、
建材批发、零售、代购代销；再生物资回收；燃气生产和供应；危险化学品、化工产品（不
含易制毒化学品）批发；对外贸易；软件开发；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；
钢铁技术咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）产权持有者单位概况
企业名称：福建三钢（集团）三明化工有限责任公司
营业执照注册号：350000100020488
公司类型：有限责任公司（法人独资）
住 所: 三明市工业中路 159 号
法定代表人：林金柱
注册资本：肆亿贰仟万圆整
实收资本：肆亿贰仟万圆整
成立日期：二○○○年十一月八日
营业期限：自二○○○年十一月八日至二○五○年十一月八日
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经营范围：许可经营项目：危险化学品生产（详见安全生产许可证，编号：（闽）WH
安许证字【2006】000119（换）号，有效期至 2014 年 06 月 26 日）；普通货运(有效期至
2016 年 6 月 4 日)；
一般经营项目：化肥及化工产品制造（不含化学危险品及易制毒化学品）；普通机械
及钢桶加工；经营本企业自产产品及相关技术出口业务；对外贸易；汽车零部件、橡胶制
品的批发、零售。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是根据福建省冶金（控股）有限责任公司的相关批复文件为福建三钢
闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的福建三钢（集团）三明化工有限责任公司所
属的部分土地使用权在评估基准日的市场价值提供参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象为福建三钢（集团）三明化工有限责任公司申报的拟转让的部分土地使用
权。评估范围为本次经济行为涉及的 8 宗土地使用权（面积合计 302,224.05 平方米）。
评估对象的信息：土地使用权人均为福建三钢（集团）三明化工有限责任公司。列
入评估范围的 8 宗土地于评估基准日后办理了更名、土地使用权性质、终止日期、面积分
割等变更手续，本次根据变更后的信息进行评估。2015 年 7 月 9 日变更登记的 8 宗土地
使用证信息详见下表：
单位:人民币元
序 土地使用 土地使用权终止
土地权证编号 土地位置 土地用途 面积（㎡） 账面价值(元)
号 权类型 日期
明 国 用 (2015) 三元区化机北山
1 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 29 日 7,019.30 1,008,817.66
第 03915 号 路 24 号
明 国 用 (2015) 三元区化机北山
2 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 29 日 12,054.80 1,728,372.62
第 03913 号 路 24 号
明 国 用 (2015)
3 三元区白沙北山 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 29 日 14,461.10 2,009,768.25
第 03911 号
明 国 用 (2015) 三元区白沙工业
4 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 29 日 31,473.61 5,087,535.95
第 03912 号 中路
明 国 用 (2015) 三元区白沙工业
5 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 30 日 89,343.20 14,814,331.03
第 03918 号 中路
明 国 用 (2015) 三元区白沙小氨
6 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 29 日 114,690.87 17,255,533.85
第 03914 号 有机厂区
明 国 用 (2015) 三元区白沙工业
7 出让 工业用地 2049 年 6 月 29 日 2,465.07 398,465.01
第 03910 号 中路
明 国 用 (2015) 三元区白沙工业
8 授权经营 工业用地 2053 年 6 月 30 日 30,716.10 4,965,088.63
第 03917 号 中路
小计 302,224.05 47,267,912.99
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四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日为 2015 年 3 月 31 日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
本次评估涉及的 8 宗土地中，有 2 宗地的用途、有 6 宗土地的使用权类型、有 3 宗
地的终止日期、7 宗地的土地使用权人名称在 2015 年 7 月 9 日进行了变更登记。本次申
报评估的资产不存在或有负债。
六、土地使用权清查情况的说明
福建三钢（集团）三明化工有限责任公司对评估范围内的土地使用权进行了清查，
清查工作由公司领导负责，财务部门主管人员参加。情况如下：
（1）根据三钢闽光股份有限公司的需要，明确纳入本次评估范围涉及共 8 宗地，
证载面积合计 302,224.05 平方米。
（2）权属状况：土地使用人为福建三钢（集团）三明化工有限责任公司。
（3）账面价值：纳入本次评估范围涉及的 8 宗地账面原值系 2005 年根据审计要求
按照 2003 年改制时的评估价值（50 年使用期限的工业用地）入账并按要求摊销后的价值；
同时在改制入账时已按要求记入国有资本金。
七、资料清单
(一)土地使用权评估申报明细表。
(二) 土地使用证等权属证明文件。
(三) 其他。
福 建 三 钢 （ 集 团 ） 三 明 化 工 有 限 责 任 公 司 (盖章)
法人代表(签章)
二○一五年七月十日
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象及评估范围内容
评估对象为福建三钢（集团）三明化工有限责任公司申报的拟转让的部分土地使用权。
评估范围为本次经济行为涉及的 8 宗土地使用权（面积合计 302,224.05 平方米）。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的土地资产均分布在公司生产厂区内。
二、资产核实情况说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
制定现场清查实施计划，组织无形资产小组于2015年3月9日起进行现场的核查工作。
清查工作结束后，对清查核实及现场查看情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导、配合企业进行资产的清查、填制评估申报明细表，并收集整理评估资料。
先期派遣评估人员，辅导、配合企业财务和资产管理相关人员在资产清查的基础上，填报
“评估申报明细表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和使用现状等方面的资料。
其次，依据产权持有单位填报的资产评估申报明细表，对委托评估的资产进行现场核
查。在产权持有单位的财务部门、基建等部门配合下，由评估人员现场核查各宗地的数量、
权证，收集有关制度的执行情况。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评
估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是委估资产权属资料。收集土地使用证、抽查入账凭证、
相关历史文件资料等。了解产权持有单位的历史情况和现状，依据产权持有单位提供的资
产权属证明和承诺函，在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对委托评估的资产进行
权属核查，核对时重点查验企业产权资料原件与企业提供复印件是否一致。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
公司截至评估基准日所申报的土地使用权，申报情况与证载情况有不一致的地方，已
提请企业根据历史资料进行清理。
（三）核实结论
经过清查核实评估范围内的土地使用权情况，申报情况与证载情况相符。
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第四部分 资产评估技术说明
一、土地使用权概况
（一）账面概况
纳入本次评估范围的 8 宗土地使用权，合计面积 302,224.05 平方米，账面价值人民
币 47,267,912.99 元。
（二）地价定义
本报告的评估价格是评估对象在以下设定条件下同时满足报告中全部“特别事项
说明”条件下的市场价格。
用途：评估对象实际用途为工业，与证载用途一致，本次设定用途为工业；
开发程度：评估对象实际开发程度为内、外五通（通路、供水、排水、通电、通
讯）并已开发投入使用。场地内的基础设施费用已纳入建筑物部分评估，本次设定外
五通（通路、供水、排水、通电、通讯）、宗地内场地平整；
土地使用权类型：宗地 7 证载类型为出让，其余为授权经营，实际文件记载与其
相符，本次设定宗地 7 为出让，其余宗地为授权经营；
容积率：按基准容积率设定为 1；
剩余使用年期：按批准使用年限为 50 年，剩余使用年期按评估基准日至证载的
终止日期计算；
价值类型：市场价值；
估价期日：评估基准日（2015 年 03 月 31 日）。
（三）土地使用权概况
权属来源简介：原三明化工总厂于 2003 年改制时涉及的划拨土地使用权按授权经营
方式处置并进行了评估，根据闽国土资综〔2003〕500 号及闽国资办函〔2004〕4 号文件
的规定，同意按授权经营方式处置土地使用权，并按评估价扣除 1999 年清产核资时已计
入资本公积的余额全额转增国有资本金。同时规定如改变用途或向集团外单位或个人转
让，应报经省级土地行政主管部门批准并补缴土地出让金；转为经营性房地产用地必须由
政府收购储备，实行招标拍卖挂牌出让。
根据企业提供的资料显示：企业土地使用权已进行了变更登记，也已作了转增国家
资本的账务处理。
1.土地登记状况
根据企业提供的信息，列入评估范围的 8 宗土地于评估基准日后办理了更名、土地
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使用权性质、终止日期、面积分割等变更手续，本次根据变更后的信息进行评估。根据产
权持有者提供的 2015 年 7 月 9 日变更登记的 8 个土地使用证记载，土地使用权人均为福
建三钢（集团）三明化工有限责任公司。其宗地的序号、土地证书编号、宗地座落、地类
(用途)、面积、使用权类型、终止日期等土地登记状况详见下表:
序 土地使用 土地使用权终止
土地证书编号 座落 地类(用途) 面积（㎡） 登记时间
号 权类型 日期
明 国 用(2015) 三元区化机北山
1 工业用地 7,019.30 授权经营 2053 年 6 月 29 日 2015/7/9
第 03915 号 路 24 号
明 国 用(2015) 三元区化机北山
2 工业用地 12,054.80 授权经营 2053 年 6 月 29 日 2015/7/9
第 03913 号 路 24 号
明 国 用(2015)
3 三元区白沙北山 工业用地 14,461.10 授权经营 2053 年 6 月 29 日 2015/7/9
第 03911 号
明 国 用(2015) 三元区白沙工业 工业用地 2015/7/9
4 31,473.61 授权经营 2053 年 6 月 29 日
第 03912 号 中路
明 国 用(2015) 三元区白沙工业 工业用地 2015/7/9
5 89,343.20 授权经营 2053 年 6 月 30 日
第 03918 号 中路
明 国 用(2015) 三元区白沙小氨 工业用地 2015/7/9
6 114,690.87 授权经营 2053 年 6 月 29 日
第 03914 号 有机厂区
明 国 用(2015) 三元区白沙工业 工业用地 2015/7/9
7 2,465.07 出让 2049 年 6 月 29 日
第 03910 号 中路
明 国 用(2015) 三元区白沙工业 工业用地 2015/7/9
8 30,716.10 授权经营 2053 年 6 月 30 日
第 03917 号 中路
合计 302,224.05
2. 土地权利状况
根据上述《国有土地使用证》证载，土地使用权人为福建三钢（集团）三明化工有限
责任公司。根据企业申报情况，至评估基准日，评估对象均未设立抵押权，目前由福建省
三钢（集团）有限责任公司租赁使用。
3. 土地利用状况
截至评估基准日，宗地内已建有工业及其配套建（构）筑物，处于正常使用中。具体
现状如下：
序 地类(用
土地权证编号 座落 面积（㎡） 上部建筑物 四至
号 途)
西北邻三明供电局，东北临
明国用(2015)第 三元区化机
1 7,019.30 工业用地 停车场 路，东南邻北山路，西、西南
03915 号 北山路 24 号
邻白沙村菜地
西北邻白沙村菜地，东北邻三
明国用(2015)第 三元区化机
2 12,054.80 工业用地 停车场 明市胶合板厂，东南邻北山
03913 号 北山路 24 号
路，西、西南邻道路
东北邻三明市煤气公司，东邻
明国用(2015)第 三元区白沙
3 14,461.10 工业用地 堆场 道路，西邻山地，西南邻三明
03911 号 北山
人造板股份有限公司
明国用(2015)第 三元区白沙 新区料场（六 西、北、东三面邻本公司用地，
4 31,473.61 工业用地
03912 号 工业中路 号高炉配套） 南邻市竹柴炭公司
明国用(2015)第 三元区白沙 西邻道路，其余各面邻本公司
5 89,343.20 工业用地 车间、厂房等
03918 号 工业中路 用地
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三元区白沙 原料堆场及 西邻本公司用地，北、东邻三
明国用(2015)第
6 小氨有机厂 114,690.87 工业用地 行车等构筑 钢集团用地，南邻市五交化仓
03914 号
区 物 库
明国用(2015)第 三元区白沙 东北、东南、西南三面邻本公
7 2,465.07 工业用地 六号高炉
03910 号 工业中路 司用地，西北邻三钢铁路
明国用(2015)第 三元区白沙 厂房、车间、 西临三钢集团用地，南为火车
8 30,716.10 工业用地
03917 号 工业中路 办公楼 站货站，其余为本公司用地
4. 区域概况
评估对象宗地均位于三明市三元区。
三元区，位于三明市区西南部，东与梅列区相连，西与永安市毗连，南与大田县交界，
北与明溪县接壤。介于北纬 26°5′，东经 117°5′之间。全区地势自西北向东倾斜，位
于武夷山脉与戴云山脉之间的汇水区，沙溪河谷梅列盆地为市区，海拔最高 1500 米以上。
境内沙溪等 5 条河流汇于沙溪河。鹰厦铁路横贯三元区，205 国道、212 省道从境内穿过，
20 吨集装箱可直通福州、厦门港和湄洲湾，福银高速公路（三明段）2 小时内可达福州；
泉三高速公路 3 小时可经泉州抵达厦门。随着三明机场的建成、向莆高速铁路、永宁高速
公路的通车，三元的交通将更加快速、便捷，有利于工业产业的发展。
5. 个别因素
位置：评估对象宗地均位于三元区东北部与福建省三钢（集团）有限责任公司接壤区
域，涉及工业一级、二级、三级用地。
土地面积及形状：8 宗地面积大小不一，形状不一。目前主要部分连片集中使用，基
本能满足生产布局的需要。
土地用途：根据委托方提供的资料及评估人员现场查勘，评估对象宗地都是作为工业
配套使用，能够发挥宗地的效用。
容积率：根据企业生产情况看，容积率适中。本次评估设为基准容积率 1.0，
地势条件：区域内主要用地经过多年开发利用，已形成较规则的梯度利用，地势相
对平坦。
宗地基础设施条件：截至评估基准日，实际开发程度为宗地红线外达到“五通”。
二、评估过程
（一）核对原始资料
根据产权持有者提供的清查评估明细表，查阅企业施工总平面图等图纸资料，与相关
土地使用权证进行核对、比对。了解评估对象的所在位置及四至情况，查验入账价值依据
等。
对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有者有关人员共同修正，对项目
不全或错误之处予以更正，对证载记录与实际不符的情况提请说明。
（二）现场查看
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对实物状况的现场查看，按照《资产评估准则－不动产》的要求，遵循独立、客观、
科学的原则，根据委托单位提供的无形资产-土地使用权清查评估明细表所列宗地的项数
一一进行现场查看、拍照，记录使用现状。根据宗地图核对土地四至及使用情况，了解周
边区域情况、工业聚集度、市政及公用设施配套等。
（三）市场调查
根据评估需要,评估人员通过收集企业土地变化情况资料、市场走访询问、向同行了
解询问、查询土地管理部门相关网站等方式了解当地土地市场发展情况,到有关土地管理
部门进行调查咨询,收集基准地价信息资料及相关政策,取得当地的现行各项费用取费费
率标准和政府收费政策性文件等资料。
（四）评估说明及评估明细表提出阶段
对取得的评估资料，进行综合分析，选用适当方法对各宗土地计算，复核评估工作
底稿，编写资产评估说明及评估明细表。
三、评估原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些因
素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了
解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在
本次估价过程中，根据地价评估估价规程及评估对象的具体情况在遵循公正、客观、
科学的基本原则前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则：
是指应以评估对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。
土地评估工作的开展必须符合国家规定的法律、法规及部门规章。现行的主要法
律、法规及部门规章有：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产
管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和
转让暂行条例》。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、《国土资源部关于
加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》、《国有资源部关于改革土地
估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》等。
同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》及有关的地方法规政策。
2．最有效使用原则：
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是
否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
3．供需原则：
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地
市场的地域性。
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四、评估方法及过程
根据《城镇土地估价规程》（（以下简称《规程》）,对于工业用地通行的估价方法有
市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法等。估价方法的选
择应按照地价评估的《技术规程》,根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特
点及估价目的等,选择适当的估价方法。本次所估宗地所在区域内类似宗地成交案例很少，
未收集到可用案例，因此无法使用市场比较法进行评估；待估宗地位于三明市基准地价覆
盖区域内，三明市也公布了新的征地补偿标准。因此，本次采用基准地价系数修正法和成
本逼近法两种方法进行评估。最后考虑两种方法的适用性及收集资料的可靠性等因素确定
最终评估价格。
1．基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，
将待估宗地的区域条件和个别条件与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地
在估价期日价格的方法。基本公式如下：
P=P1B×（1+∑Ki）×Kj+D
P ——宗地地价；
P1B ——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；
∑Ki ——宗地地价修正系数；
Kj ——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D ——土地开发程度修正值；
2．成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观
的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
待估宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费+税费＋利息＋利润＋土地增值）*地价
修正
五、评估案例
以宗地 6 为例，见评估明细表中第 6 项。
（一）案例基本状况描述
1． 区域因素状况
待估宗地 6 位于三明市三元区与梅列区接壤附近，距火车站在 2 公里范围内，距
公路主干道工业路 1 公里范围内。区域内基础设施已达五通，公共服务设施齐全，商
业繁华度一般，周边多为工业用地，产业聚度一般，由于工业企业有一定污染，环境
质量一般。
2. 个别因素状况
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福建三钢闽光股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的福建三钢（集团）三明化工有限责任公司部分土地使用权评估说明
根据企业提供的土地证信息记载：待估宗地土地使用证号：明国用(2015)第 03914
号，座落为三元区白沙小氨有机厂区，用途为工业用地，土地使用权类型授权经营，土地
使用权终止日期至 2053 年 6 月 29 日，土地使用权面积 114,690.87 平方米，开发程度为
“五通一平”；四至：西邻本公司用地，北、东邻三钢集团用地，南邻市五交化仓库；宗
地形状不规则，坡度较小，为二级工业用地，。
使用现状：现作原料堆场，上部有行车等构筑物及其他配套设施。
（二）测算过程
1. 采用基准地价系数修正法测算过程
（1）基准地价内涵
《三明市人民政府关于公布三明市区城镇土地级别与基准地价（2011 年修编）的通
知》【明政文（2013）44 号】规定，评估基准日为 2011 年 1 月 1 日，开发程度为 “五
通一平”，标准容积率为 1.0，土地使用权法定最高年期 50 年，还原率为 6%。
虽然基准地价的评估基准日距本次评估基准日已超过 3 年，但该基准地价是三明市
政府 2013 年 2 月公布实施的，至本次评估基准日该基准地价仍在使用中。
（2）各参数的求取
① P1B 的求取
根据《三明市人民政府关于公布三明市区城镇土地级别与基准地价（2011 年修编）
的通知》【明政文（2013）44 号】规定，评估对象评估对象宗地 6 为二级工业用地，基
准地价为 355 元/平方米。
② 1+∑Ki 的求取
根据《三明市区城镇土地级别与基准地价修编成果》记载，工矿仓储用地二级宗地地
价影响因素指标说明表、修正系数表如下：
表一 工矿仓储用地二级宗地地价影响因素指标说明表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 ﹤1400m 1400-1700m 1700-2000m 2000-2300m ﹥2300
距离高速公路互
﹤1400m 1400-1700m 1700-2000m 2000-2300m ﹥2300
通口距离
交通条件 与主次干道 能通达主次干 仅与次干道相 与次干道相通 与次干道相通
内部交通状况
通达性高 道 通 受一定影响 有严重影响
15-20m 主干 10-15m 主干
临近道路等级 ﹥20m 主干道 8-10m 次干道 ﹤8m 支路
道 道
供水 ﹥95% 80-95% 75-80% 70-75% ﹤70%
排水 ﹥95% 80-95% 75-80% 70-75% ﹤71%
基础设施状况
供电 ﹥95% 80-95% 75-80% 70-75% ﹤72%
通讯 ﹥95% 80-95% 75-80% 70-75% ﹤73%
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无大气、水、 轻度大气、水、 一定大气、水、 较重大气、水、 严重大气、水、
环境质量优劣度
环境条件 噪声污染 噪声污染 噪声污染 噪声污染 噪声污染
工程地质 岩石 卵石、碎石 砂 粘土 淤泥、泥炭
产业集聚规模 产业集聚度 高 较高 一般 较低 低
宗地面积 无影响 基本无影响 有一定影响 影响较大 影响严重
宗地条件 地形坡度 ﹤2° 2-6° 6-10° 10-15° ﹥15°
宗地形状 规则 较规则 基本矩形 较不规则 不规则
表二 工矿仓储用地二级宗地地价修正系数表
等级划分
地价修正因素
优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008
距离高速公路互
0.008 0.004 0 -0.004 -0.008
交通条件 通口距离
(0.36)
内部交通状况 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010
临近道路等级 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010
供水 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006
基础设施状况 排水 0.004 0.002 0 -0.002 -0.004
(0.20) 供电 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006
通讯 0.004 0.002 0 -0.002 -0.004
环境条件 环境质量优劣度 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008
(0.14)
工程地质 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006
产业集聚规模
产业集聚度 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010
(0.10)
宗地面积 0.004 0.002 0 -0.002 -0.004
宗地条件
地形坡度 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006
(0.20）
宗地形状 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010
合计 0.100 0.050 0 0.050 -0.100
根据上述影响因素说明表和影响因素修正系数表，结合各宗地具体情况，评估对象
宗地 2 的地价修正系数如下：
表三 宗地地价修正系数表
地价因素修正
地价修正因素
具体情况 因素指标 修正系数
距火车站距离 ﹤1400m 优 0.008
交通条件 距离高速公路互通口距离 ﹥2300 劣 -0.008
(0.36) 内部交通状况 与主次干道通达性高 优 0.010
临近道路等级 10-15m 主干道 一般 0.000
供水 80-95% 较优 0.003
基础设施状况
排水 80-95% 较优 0.002
(0.20)
供电 80-95% 较优 0.003
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通讯 80-95% 较优 0.002
环境条件 环境质量优劣度 较重大气、水、噪声污染 较劣 -0.004
(0.14) 工程地质 砂 一般 0.000
产业集聚规模 产业集聚度 一般 一般 0.000
(0.10)
宗地面积 有一定影响 一般 0.000
宗地条件
地形坡度 2-6° 较优 0.003
(0.20）
宗地形状 不规则 劣 -0.010
合计 +0.009
则（1±K）宗地 =（1+0.009）=1.009。
③ Kj 的求取
a.估价期日修正系数：
根据《三明市人民政府关于公布三明市区城镇土地级别与基准地价（2011 年修编）
的通知》【明政文（2013）44 号】记载，本轮基准地价评估期日为 2011 年 01 月 01 日，
距评估基准日约 4.25 年。依据《城市地价动态监测技术规范》，参考当地历年基准地价不
同级别工业用地变化幅度，确定估价期日修正系数。评估对象宗地 6 属于二级工业用地，
增长率取 3%。则期日修正系数为：
T1=（1+3%）4.25=1.1339；
b.容积率修正系数：由于工业用地容积率的变动对地价的影响不大，基准地价中未
进行相关规定，本次容积率修正系数取 1；
c.土地使用年期修正系数：
基本公式：
K=[1-1/（1＋r）n]/[1-1/（1＋r）m]
式中：K—土地使用年期修正系数；
n—宗地剩余使用年限；
m—宗地最高使用年限，按批准使用年限 50 年；
r—土地还原率。
其中：评估对象宗地 6 剩余使用年限 n 求取，根据企业提供的土地证信息，土地使
用权终止日期为 2053 年 6 月 29 日，至评估基准日，剩余使用年限约为 38.25 年；
土地还原率 r 的求取采用安全利率加风险调整值法，即将还原利率视为包含无风险
报酬率和风险报酬率两大部分，通过对评估对象和当地地产市场状况的综合分析，分别确
定名部分取值然后相加得出。计算过程如下表：
项目 取值说明 取值
无风险报酬率 取一年期银行存款利率 2.50%
风 投资风险补偿率 投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产 2.80%
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险 时，所要求的额外风险补偿
报 管理负担补偿率 投资者投资房地产而付出额外管理所要求的补偿 0.20%
酬 缺乏流动性补偿率 投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿 2%
率 投资房地产所带来的额外优惠，包括易于获得融资、
投资所带来的优惠率 -1.5%
可获得所得税抵扣等
合计 6%
则 K=[1-1/（1＋6%）38.25]/[1-1/（1＋6%）50]=0.9436
d.其他因素修正
评估对象宗地为授权经营性质用地，与出让土地使用权相比，存在处置权的限制，
因此应对正常价格进行相关修正。但考虑到评估对象宗地在 2003 年办理土地资产处置时
已取得国资委、国土厅、财政厅关于评估对象宗地按国家作家出资入股方式处置的相关批
复文件，且企业已按当时的评估价值转增国有资本金，本次取因素修正率-5%。
④ D 的求取
基准地价的开发程度为五通一平（即宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯
及宗地内场地平整）。待估宗地与其基本一致，因此修正值取零。
（3）评估对象宗地 6 价格计算
①评估单价=（355×1.009×1.1339×1×0.9436）×（1-5%）+0
=364.09（元/平方米）
②评估总价
评估对象宗地 6 证载面积 114,690.87 平方米，则评估总价为：
评估总价=364.09×114,690.87=41,757,799（元）。
2．采用成本逼近法测算过程
（1）土地取得费
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查估价对象
所处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、
安置补助费及青苗、地上附着物补偿费。调查待估宗地周边邻近的土地利用情况，视待估
宗地在征用前为耕地。根据三明市政府公布的《我市确定征地补偿区片综合地价及征地补
偿统一年产值标准》及当地现行征地补偿标准, 确定该土地征地补偿、安置补助费、青苗
补偿及地上附着物补偿费为耕地 35000 元/亩，合 52.50 元/平方米。
（2）土地开发费
本次估价设定宗地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通上水、通下水、通路、
通电、通讯，宗地红线内场地平整)，土地开发费是指宗地红线外的基础设施建设费（宗
地红线内的场地平整的开发费用已纳入建筑物部分评估），通过调查待估宗地所在区域同
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类土地的平均开发费用水平结合待估宗地实际情况，确定土地开发费为 145 元/平方米。
（3）相关税费
本项包括耕地占用费、耕地开垦费。
①耕地占用费：根据《福建省人民政府关于印发＜福建省耕地占用税实施办法＞的
通知》闽政〔2008〕17 号规定，评估对象所在地耕地占用费为 30.00 元/平方米。
②耕地开垦费：根据《福建省人民政府关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》闽
政文 98 号规定，评估对象所在地耕地开垦费取 12.00 元/平方米。
相关税费合计 42.00 元/平方米。
（4）投资利息
根据评估对象宗地的规模及项目用地特点，开发同类地块正常建设周期需要 1 年，
假设土地取得费及相关税费为期初一次性投入，土地开发费为均匀投入，投资利息按评估
基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率 5.60%计算，则各宗地的投资利息为：
1.0 1/2
=（52.50+42.00）×[（1+5.60%） -1]+145.00×[（1+5.60%） -1]
=9.30（元/平方米）
（5）投资利润
通过了解同类开发用地的投资利润，结合评估对象各宗地的实际情况，投资利润率
按土地取得费、相关税费、土地开发费合计取利润 10%。
=（52.50+145+42.00）×10%
=23.95（元/平方米）
（6）土地增值收益
土地增值收益，一部分是由于土地用途的改变形成经济利益的增加所引起的增值，
一部分是由于土地开发使用及周围设施的改善或其他一些项目的建设等外部效应所引起
的增值。评估对象所在区域已形成产业规模，资源的稀缺稀性使其可获得较高的增值收益。
本次土地增值收益率取 30%。
=(52.50+145.00+42.00+9.30+23.95）×30%=81.83（元/平方米）。
（7）无年期土地使用权价格计算
根据以上测算，取得无限年期土地使用权价
52.50+145.00+42.00+9.30+23.95+81.83
=354.58（元/平方米）
（8）其他因素修正
①宗地地价修正系数
由于各宗地的区域及个别因素有所不同，需要对该因素进行修正，根据基准地价系
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数修正法中该因素的修正情况，修正系数为 1.009。
②剩余使用年期修正
基本公式：
K=1-1/（1＋r）n
式中：K—土地使用年期修正系数；
n—宗地剩余使用年限；
r—土地还原率
其中：土地还原率 r 求取，当地本轮基准地价评估时采用的土地还原率为 6%，从基
准地价的评估基准日至本次评估基准日无可靠依据认为土地还原率的相关参数有较大变
化。因此本次取还原率与基准地价所取数据一致，取 6%。
评估对象宗地 6 剩余使用年限 n 求取，根据企业提供的土地使用证记载，土地使用
权终止日期为 2053 年 6 月 29 日，至评估基准日 2015 年 3 月 31 日剩余使用年限约为 38.25
年；
38.25
则：Y1=1-1/（1＋6%） =0.8923
③权益状况因素修正
评估对象宗地为授权经营性质用地，与出让土地使用权相比，存在处置权的限制，
因此应对正常价格进行相关修正。但考虑已按当时的评估价值转增国有资本金，本次取因
素修正率-5%。
（11）评估对象宗地 6 价格的计算
①评估单价=354.58×1.009×0.8923×（1-5%）
=303.28（元/平方米）
②评估总价
评估对象宗地 6 证载面积 114,690.87 平方为，则评估总价为：
303.28×114,690.87=34,783,447（元）
3．评估对象宗地 6 评估价格的确定
根据本次评估目的及收集资料情况，基准地价系数修正法与成本逼近法的适用性相
当，本次取两个测算结果的算术平均值作为最后的评估结果。则评估对象宗地 6 的评估价
格确定为：
=（41,757,799+34,783,447）÷2
=38,270,623（元）
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第五部分 评估结论及分析
一、评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方
法，分别采用了基准地价系数修正法和成本法对福建三钢（集团）三明化工有限责任公司
申报的部分土地使用权进行了评估。
经采用基准地价系数修正法和成本法分别评估，福建三钢（集团）三明化工有限责
任公司申报的部分土地使用权账面价值为人民币 47,267,912.99 元，评估值为人民币
106,266,052 元，增值 58,998,139.01 元，增值率 125%。
二、评估结果比账面值增值原因分析
评估结果比账面净值增值了增值 58,998,139.01 元，主要是因为企业土地使用权取
得时间较早而土地市场价格普遍上涨等因素形成的。
三、特别事项说明
（一）本次评估涉及的 8 宗土地中，有 2 宗地的用途、有 6 宗土地的使用权类型、有
3 宗地的终止日期、7 宗地的土地使用权人名称在评估基准日后、本报告出具日之前进行
了变更（有关变更情况详见“评估报告附件清单 5-土地使用证变更明细表”），本报告中
评估结果是根据变更后的信息进行评估的。同时，根据企业提供的相关承诺说明，申报评
估的资产不存在或有负债，因此本次评估不考虑变更涉及的相关费用及可能存在的负债对
评估值的影响。
（二）本次评估涉及 8 宗地中，有 7 宗地（面积 299,758.98 平方米）的土地使用权
为授权经营用地，政策性强，向集团外转让将涉及审批等权属限制。
（三）本次土地使用权评估仅体现估价对象在评估基准日的公开市场价格，未考虑评
估基准日后外部经济环境导致地价指数大幅涨跌或估价对象土地开发程度、设定用途（除
本报告特别事项说明（一）外）等影响土地价值的因素发生重大变化造成的土地使用权价
格变化。
（四）对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托
时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员
不承担相关责任。
（五）本评估公司仅对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权
证、会计凭证等证据资料进行一般性复核，上述资料的真实性由委托方及被评估单位负责。
（六）虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其
他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权
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利做出独立的判断。
（七）除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完整合法
的权利为基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假
设上述资产与该等负债无关。
（八）本报告中的有关福建三钢（集团）三明化工有限责任公司等描述性的文字均摘
自福建三钢（集团）三明化工有限责任公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应
将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报
道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
（九）本报告所称“评估价值”系指所评估资产在保持现有用途不变并持续经营，于
评估基准日及现有外部经济环境前提下，为本报告所列的目的而提出的公允估值意见。
（十）本次评估未考虑地上建筑物对土地价值的影响。
(十一)期后事项
1.评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之
内。无需披露而未披露的重大事项。
2. 评估基准日后至出具评估报告日，纳入评估范围的 8 宗土地使用权，其国有土地
使用证进行了变更（详见特别事项说明一）。
3.报告提交日以后发生除上述 2 以外其他期后事项时，不能直接使用本报告的评估结
论。
4.在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原
则处理：
4.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
4.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资
格的资产评估机构重新确定评估值。
4.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
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