徐工集团工程机械股份有限公司拟转让
徐州徐工施维英机械有限公司 75%股权
项目涉及之长期投资单位
上海施维英机械制造有限公司
资产评估说明
天兴评报字（2015）第 0938 号
（共五册，第四册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年九月五日
目录 第1页
目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 ............................ 2
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................ 3
第三部分评估对象与评估范围说明 .................................... 4
一、 评估对象 .............................................. 4
二、 评估范围 .............................................. 4
第四部分资产核实情况总体说明 ...................................... 7
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................... 7
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................... 10
三、 核实结论 ............................................. 10
第五部分评估方法 ................................................. 11
第六部分资产基础法评估技术说明 ................................... 12
一、 流动资产评估技术说明 ................................. 12
二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ................... 16
三、 固定资产—设备评估技术说明 ........................... 36
四、 无形资产—土地使用权评估技术说明 ..................... 49
五、 递延所得税资产评估技术说明 ........................... 70
六、 负债评估技术说明 ..................................... 70
第七部分评估结论及分析 ........................................... 74
一、 评估结论 ............................................. 74
附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 76
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第一部分关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委托方：徐工集团工程机械股份有限公司（以下简称“徐工机械”）
被评估单位：上海施维英机械制造有限公司（以下简称“上海施维英”）
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第三部分评估对象与评估范围说明
一、 评估对象
评估对象为上海施维英的股东全部权益。
二、 评估范围
评估范围为上海施维英于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中
资产账面价值 9,455.93 万元，负债账面价值 10,668.16 万元，净资产账面价值
-1,212.23 万元。账面价值已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计。各类资
产及负债的账面价值如下：
资产评估申报汇总表
单位：万元
账面价值
项目
A
1 流动资产 5,369.01
2 非流动资产 4,086.92
3 其中：长期股权投资 -
4 长期应收款 -
5 固定资产 563.07
6 在建工程 -
7 无形资产 259.61
8 无形资产—土地使用权 259.61
9 递延所得税资产 3,264.24
10 资产总计 9,455.93
11 流动负债 10,668.16
12 非流动负债 -
13 负债总计 10,668.16
14 净资产（所有者权益） -1,212.23
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象
和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
（一）实物资产的分布状况及特点
本次评估范围的实物资产主要为存货、房屋建（构）筑物及设备等，产权人
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均为上海施维英机械制造有限公司。具体实物资产类型及特点如下：
1. 存货
存货是由原材料、库存商品组成。主要分布在上海施维英和徐工施维英的厂
区及生产车间里，种类较多。进出库数量登记卡片记录及时准确。
2. 固定资产—房屋建（构）筑物及管道沟槽
（1） 房屋建筑物：主要包括车间厂房、办公楼、仓库、生产仓库-Ⅱ、西南
堆场改建、氧气乙炔仓库六处。
以上房屋建筑物结构主要为：排架结构、框架结构、砖混结构和钢结构。房
屋建筑物建成年月为 1997 年-2011 年间，企业资产日常使用及管理状况良好。
（2）构筑物：主主要包括松石水泥路面、南院、新仓库水管线及货架等 14
处，均建于 2009 年以前。
3. 固定资产—设备类资产
（1） 机器设备主要为喷砂机、货架、油漆房、折边机等，设备类资产主要分
布在生产车间和仓库内；资产效用基本正常：部分设备使用年限较长。上海施维
英机器设备类资产管理制度完善，维护保养及时，可满足正常生产和使用的需要。
（2） 运输设备主要为各类轿车和商务车等办公用车辆，主要分布在厂内。
（3） 电子办公设备为电脑、打印机、服务器等生产、办公用设备，分布在各
办公区内。通用设备的规格种类多，而且某些相同名称的设备，因其规格型号不
同，其价格差距较大。
企业设备进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
纳入评估范围的无形资产为上海施维英所拥有的一宗土地使用权，具体无形
资产类型及特点如下：
土地使用权共计一宗，评估人员对土地的范围、面积、权属情况、账面价值
等进行了核实，评估人员对相关合同及权属证明进行核实，对摊销及摊余价值进
行了核对。
纳入评估范围的土地使用权账面价值 2,596,137.23 元，总面积 22,746 平方
米，为企业以出让方式取得，其用地为工业用地，办理了国有土地使用证沪房地
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松字（2010）第 035504 号。
（三）企业申报的表外资产情况
本次评估企业未申报表外资产。
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第四部分资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体
负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据上海施维英提供的评估申报表，
制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于 2015
年 8 月 10 日至 8 月 20 日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人
员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企
业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访
谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为
核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报，同时要求企业相关
人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经
营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、
项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”
是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、
数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，
对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业
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债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务
的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响
评估作价的重要事项。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善
资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及符合客观和企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的设备、无形资产等资产的产权进行核实调查，以
确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取
了不同的清查核实方法。
1． 资产负债的清查核实
（1）流动资产
1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对
企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申
报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货
价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算
到基准日与账面值进行核对。
2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以
及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款和其他货币资金
核对了银行对帐单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验，对其他流动
资产核对了记账凭证。
（2）房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳
入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
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对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察
并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；
查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要
核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，
检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑面积，
根据竣工结（决）算资料来确定。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类
设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、
技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和
操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填
写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机
器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为
分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车
辆行驶证等进行核查，对产权权属存在瑕疵的，给予高度关注，进一步通过询问
的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺
函” 。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企
业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解
了设备的物理特征、技术特征和经济特征。
（4）无形资产-土地使用权
根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列
各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一
核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场
勘察，填写了土地使用权状况调查表等。
（5）递延所得税资产
评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、
总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定，
验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资
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产为企业因计提坏账准备、存货跌价准备、可弥补的亏损产生的所得税差异额。
（6）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形
成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所
需实际承担的债务。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一） 对金额较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点
面结合的方式进行抽查。
（二） 评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而
是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助
任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在
本公司考虑的范围之内。
三、 核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债
的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映
了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允
的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
截至评估基准日 2015 年 6 月 30 日，上海施维英机械制造有限公司所有原材
料为长期积压、淘汰的原材料，存放于上海施维英和徐工施维英厂区内。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的上海施维英的评估基准日的财务报表系经江苏苏亚金
诚会计师事务所有限公司审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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第五部分评估方法
评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，本次评估采用了资产基础
法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值
的评估思路。
资产基础法的基本公式：
股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
本报告被评估单位以持续经营为前提，其核心资产为房屋、设备等实物资产，
且资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据
资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法进行评估。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估思路。
本说明被评估单位上海施维英 2012 年至 2015 年 1-6 月净利润分别为
-4,270.05 万元、-4,277.36 万元、622.35 万元、-414.03 万元，连年亏损，亏损
原因为受宏观经济形势的影响，国内外工程机械市场整体需求持续低迷，使得销
售收入及利润下降较大，究竟何时扭亏为盈存在不确定性，鉴于此，无法对其未
来收益进行预测，故本次评估不采用收益法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于被评估单
位属非上市公司，且评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例
较少，所以相关可靠准确的可比交易案例很难取得，故本次评估不采用市场法。
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第六部分资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、
其他应收款、存货、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示：
项目名称 账面价值
货币资金 6,266,920.54
应收票据 280,000.00
应收账款 34,295,470.37
预付账款 4,984,408.31
其他应收款 52,112.94
存货 6,766,198.48
其他流动资产 1,044,991.07
流动资产合计 53,690,101.71
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行
评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核
实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1. 货币资金
货币资金账面价值 6,266,920.54 元，由库存现金、银行存款和其他货币资金
三部分组成。
（1）库存现金
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库存现金账面值 29,426.85 元，存放在财务部保险柜中，包括人民币、美元、
欧元。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，
对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和
基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。人民币现金以
盘点核实后账面价值作为评估值，外币现金以评估基准日汇率折算成等值人民币
作为评估值。库存现金评估值为 29,426.85 元。
（2）银行存款
银行存款账面值为 5,334,571.69 元，共 11 个账户。评估人员查阅了相关会
计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额
调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。人
民币存款以核实后账面值作为评估值。外币存款以评估基准日汇率折算成等值人
民币作为评估值。银行存款的评估值 5,334,571.70 元。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面值为 902,922.00 元，为保函保证金等，评估人员查阅了相
关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅对账单与存款余额调节
表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后存款余额相符。以核实后账
面值作为评估值。
经评估，货币资金评估值 6,266,920.55 元
2. 应收票据
应收票据账面原值 280,000.00 元，均为银行承兑汇票。核实时，核对明细账
与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表监盘库存票据，查阅
核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，并
了解评估基准日后票据的承兑、背书转让情况。
经核实应收票据真实、完整，账、表、单金额相符，以核实后的账面值作为
评估值。
应收票据评估值为 280,000.00 元。
3. 应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 38,407,944.68 元，坏账准备 4,112,474.31 元，账面价值
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34,295,470.37 元；纳入评估范围内其应收账款账面余额 53,587.81 元，坏账准
备 1,474.87 元，账面价值 52,112.94 元。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较
大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回
的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核
对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查
了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联
企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证
据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于
预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐
笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定
一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐
准备评估为零。
经评估,应收账款评估值 34,525,470.37 元；其他应收款评估 52,112.94 元。
4. 预付款项
预付款项账面价值为 4,984,408.31 元，主要内容为预付的备件和整机款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评
估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检
查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。
如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人
员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析
等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金
等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。
经评估，预付账款评估值 4,984,408.31 元。
5. 存货
存货账面余额 24,588,020.02 元，存货跌价准备 17,821,821.54 元，账面价
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值为 6,766,198.48 元。存货主要为原材料和库存商品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿
记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，
存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进
出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确
认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清
晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的 40%以上，抽查金额占总量的
60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日
至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数
量。
（1） 原材料
原材料账面余额 14,381,474.87 元，计提存货跌价准备 14,381,474.87 元，
账面值为 0 元，为混凝土搅拌车和泵车的配件等。
评估人员了解到全部原材料长期积压淘汰的工程机械零配件，无法正常使用，
本次评估考虑原材料材质及重量以残值作为其评估值。存货跌价准备根据评估有
关规定评估为零。
经评估，原材料评估值为 451,803.67 元。
（2） 库存商品
库存商品账面余额 10,206,545.15 元，存货跌价准备 3,440,346.67 元，账面
价值为 6,766,198.48 元。经核实，库存商品为各种型号的工业泵、料仓等，跌价
准备为企业对 2 辆正常销售的混凝土泵车计提的跌价准备，评估人员经过现场勘
查，确认账账、账表、账实相符。纳入本次评估范围的原材料购进日期接近于评
估基准日且价格变动很小，因此本次评估以核实后账面值确认评估值。存货跌价
准备根据评估有关规定评估为零。
经评估，库存商品评估值为 10,206,545.15 元 。
6. 其他流动资产
其他流动资产账面值 1,044,991.07 元。是企业待抵扣的进项税。
评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及
缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正
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确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为
评估值。
经评估，其他流动资产评估值为 1,044,991.07 元。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：元
项目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
货币资金 6,266,920.54 6,266,920.54 - -
应收票据 280,000.00 280,000.00 - -
应收账款 34,295,470.37 34,525,470.37 230,000.00 0.67
预付账款 4,984,408.31 4,984,408.31 - -
其他应收款 52,112.94 52,112.94 - -
存货 6,766,198.48 10,658,348.82 3,892,150.34 57.52
其他流动资产 1,044,991.07 1,044,991.07 -- --
流动资产合计 53,690,101.71 57,812,252.05 7.68
4,122,150.3
2
综上所述，流动资产评估值为 57,812,252.05 元，评估增值 4,122,150.32 元，
增值率 7.68%，主要原因为企业产品不存在跌价，而按评估相关规定将跌价准备评
估为零，由此导致评估增值。
二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明
（一） 评估范围
纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物、构筑物，账面原值 17,107,849.59 元，
账面净值 4,959,405.99 元。具体如下表：
金额单位：元
项目名称 账面原值 账面净值
房屋建筑物 16,395,933.28 4,595,393.67
构筑物 711,916.31 364,012.32
合计 17,107,849.59 4,959,405.99
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（二） 核实情况
1． 建筑物分布情况
上海施维英机械制造有限公司厂区位于上海市松江新桥工业区新效路 177 号。
被评估单位建筑物主要为工业建筑。厂区的房屋分别建成于 1997 年-2011 年间。
2．建筑物类型介绍
纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物、构筑物，包含办公楼、生产厂房、生
产仓库、喷漆房、氧气乙炔仓库等。
（1）主要建（构）筑物工程技术特征
1）车间厂房：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 3132.76 平方米，结构为钢
结构，共 1 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。
车间厂房为钢结构，外形尺寸为 60m×48m，共两跨，单跨为 24m，柱距为 6m，
檐高为 12,55m。另外车间外侧有 13m 宽、60m 长生产厂棚一处。车间单跨设起重
10T 吊车两部。此车间基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 180 对直径为Φ 700mm
双头桩、桩深 10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm 异形地梁，基础埋深-2.34m；
预制排架柱标高 12.26m、牛腿标高 7.39m、预制吊车梁标高 8.14m。围护墙体为
300mm 厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢窗，卷闸门。
外墙为贴面砖、内墙为抹灰墙刷涂料，水泥砂浆地面等。室内设有工厂灯照明、
动力电缆、消防管道及防火栓等。
车间厂房内附属房为 300mm 加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。
附属房装修为外墙抹灰面刷涂料，内墙抹灰面刷涂料、局部墙面贴墙砖，地砖地
面、局部砂浆地面找平，地砖踢脚线、局部为水泥砂浆踢脚线，天棚抹灰面刷涂
料。铝合金窗，铝合金门、木门，室内有吸顶式日光灯、面板开关等。
2）办公楼：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 1137.76 平方米。房地证号为
沪房地松字（2010）第 035504 号。办公楼为框架结构，共 3 层，局部 4 层，分别
为 0.15m 层、3.55m 层、6.75m 层、10.15m 层，檐口总高 13.15m。此楼基础采用
C25 钢筋混凝土柱基础，共 84 对直径为Φ 700mm 双头桩、桩深 12m，异形地梁，基
础埋深-2.39m。结构为现浇矩形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙
体为 300mm 厚加气混凝土砌块墙体，聚苯乙烯泡沫板保温墙。屋面为炉渣保温、
防水砂浆找坡、聚乙烯卷材防水层。铝合金窗、局部塑钢窗，大门为全玻璃自动
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门，全坡平开门，办公区一般为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门，
西侧配套设有消防钢梯 1 部。外墙为贴面砖、厕所内墙为干挂花岗岩、其余区域
为抹灰墙刷涂料，厕所地面为 600mm×600mm 地砖、花岗岩过门石，其余地面为
250mm×250mm 全磁地砖、局部实木地板地面，踢脚线同地面同步。卫生间天棚为
铝扣板吊顶、楼梯间天棚为抹灰面刷涂料、其他区域为 T 型龙骨矿棉板吊顶。室
内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、吸顶灯，照明及动力电缆、Φ 65 镀锌管消防管
道及消火栓、中央空调、PPR 给水管材和铸铁排水管材，普通卫生洁具等配套设施。
3）Ⅰ、Ⅱ#仓库为钢结构，单层工业建筑。独立基础，维修间（仓库局部）檐
高为 10.46m。仓库檐高 5m，采用 Q345B 刚才门式钢架结构，即 H 型钢柱和 H 型钢
门式钢梁，跨度为 21 米，柱距为 6 米。维修间内设有 5T 单梁吊车 1 部，吊车梁
为工字钢吊车梁，C 型钢檩条，钢柱间及梁间支撑；仓库大门采用 75mm 后压型夹
心彩钢板推拉门，窗采用 80 系列塑钢推拉窗及固定窗，玻璃厚度 5mm；水泥砂浆
地面；电气照明采用广照型高压汞灯工厂灯照明，PUC 雨水排水管。
4）氧气乙炔仓库为砖混结构，单层仓库。条形砖基础，檐高 2.8m，采用加气
砼空心砖砌块墙，屋面为单层彩钢板屋面。墙面为砂浆抹灰，地面为水泥砂浆找
平层。木门、无窗。室内无水、电等安装工程。
（2）构筑物基本概况
构筑物主要为厂区内的围墙、道路、大门、旗杆、排水系统等，主要为砖混、
混凝土、钢砼、铁艺等结构。这类建筑使用强度较小，其做法为一般做法。
（三） 评估过程
1．第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
2．第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主
要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构
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件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、
构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变
形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是
否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看
装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3．第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日
当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。
（四） 评估依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
1. 《中华人民共和国土地管理法》；
2. 《中华人民共和国营业税暂行条例》；
3. 《房地产估价规范》(国标GB/T 50291-2015)；
4. 《城镇土地估价规程》(国标GB／T18508-2014)；
5. 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；
6. 《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）；
7. 《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》；
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8. 《上海市安装工程预算定额(2000)》；
9. 《上海市建设工程费用定额（2000年）》；
10. 上海工程造价信息2015年6月刊；
11. 被评估单位提供的房产证等有关资料；
12. 评估人员实地勘察、调查、收集的估价有关资料等。
（五） 评估方法
主要采用重置成本法进行评估。
1．成本法
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
1）建安综合造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的的各项实物情况和调
查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建（构）
筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、
决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价
对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合
造价。
决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）
筑物，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物的
各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类。从各主要
结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构）筑物做为典型工
程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基
础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准
日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建
安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的
实际情况，确定其建安工程综合造价。
一般建(构)筑物：根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工
程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计
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算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出其
与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的
房屋和构筑物的综合造价。
2）前期及其他费用确定
前期及其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程
招投标代理服务费、可行性研究费等。经测算取费率如下：
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
建设单位管理 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 财建
1 1.31% 建安造价
费 [2002]394 号
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规
2 勘察设计费 2.60% 建安造价
定》的通知.计价格(2002)10 号
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 发改价格
3 工程监理费 2.00% 建安造价
〔2007〕670 号
工程招投标代 招标代理服务收费管理暂行办法（计价格[2002]1980
4 0.46% 建安造价
理服务费 号）
5 可行性研究费 0.90% 建安造价 招标代理服务收费管理暂行办法,计价格[1999]1283 号
环境影响评价 《国家计委国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收
6 0.18% 建安造价
费 费有关问题的通知》计价格[2002]125 号
按费率取费合
7 7.45%
计
3）资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率
以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。
资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2
（2）综合成新率的评定
1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋年限成新率×40%
其中：
年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年
来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部
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分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。
2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体
情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
（3）评估值的计算评估值=重置全价×综合成新率
（六） 评估结果及分析
1．评估结果
经评估，建筑物评估原值 19,036,400.00 元，评估净值 11,999,700.00 元；
评估原值增值率 11.27%，评估净值增值率 141.96%。建筑物评估汇总表见下表：
建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 16,395,933.28 4,595,393.67 16,933,000.00 10,574,400.00 3.28 130.11
构筑物 711,916.31 364,012.32 2,103,400.00 1,425,300.00 195.46 291.55
合计 17,107,849.59 4,959,405.99 19,036,400.00 11,999,700.00 11.27 141.96
2．增减值原因分析
经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值 1,928,550.41 元，增值率 11.27%；
净值增值 7,040,294.01 元，增值率 141.96%。原因如下：
（1）房屋评估原值增值原因是近年来人工、机械、材料费的上涨造成评估原
值比账面原值增值。
（2）房屋评估净值增值的主要原因是房屋建筑物的耐用年限比企业采用的会
计折旧年限长。
（七） 特殊事项说明
无。
（八） 典型案例
案例 1：办公楼（房屋建筑物评估明细表第 2 项）
建筑面积 1137.76 平方米；
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账面原值 4,200,641.52 元；
账面净值 786,632.99 元。
1．概况
办公楼：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 1137.76 平方米，结构类型为框
架结构，共 3 层，局部 4 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。
办公楼为框架结构，共 3 层，局部 4 层，分别为 0.15m 层、3.55m 层、6.75m
层、10.15m 层，檐口总高 13.15m。此楼基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 84
对直径为Φ 700mm 双头桩、桩深 12m，异形地梁，基础埋深-2.39m。结构为现浇矩
形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙体为 300mm 厚加气混凝土砌块
墙体，聚苯乙烯泡沫板保温墙。屋面为炉渣保温、防水砂浆找坡、聚乙烯卷材防
水层。铝合金窗、局部塑钢窗，大门为全玻璃自动门，全坡平开门，办公区一般
为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门，西侧配套设有消防钢梯 1 部。
外墙为贴面砖、厕所内墙为干挂花岗岩、其余区域为抹灰墙刷涂料，厕所地面为
600mm×600mm 地砖、花岗岩过门石，其余地面为 250mm×250mm 全磁地砖、局部实
木地板地面，踢脚线同地面同步。卫生间天棚为铝扣板吊顶、楼梯间天棚为抹灰
面刷涂料、其他区域为 T 型龙骨矿棉板吊顶。室内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、
吸顶灯，照明及动力电缆、Φ 65 镀锌管消防管道及消火栓、中央空调、PPR 给水
管材和铸铁排水管材，普通卫生洁具等配套设施。
2．重置全价测算
根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标
准，计算房屋的重置价值
（1）土建造价的测算
根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建
筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计
算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价：
根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费
及其他规定费用，然后确定建安综合造价。
1）土建工程测算表：
土建工程测算表
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单位：人民币元
序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额
一 土建工程
1 直接工程费 直接费 2,466,112.62
1.1 人工费 人工费 425,589.35
1.2 材料费 材料费 1,939,116.00
1.3 机械费 机械费 101,407.27
2 综合费用 直接工程费 8 197,289.01
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 87,892.25
4 施工措施费 措施项目合计 229,300.85
直接工程费+综合费用+
5 小计 安全防护文明施工措施 2,980,594.73
费+施工措施费
6 工、料、机价差 -30,758.31
工程排污费+社会保障
7 规费 费+住房公积金+河道管 64,688.81
理费
7.1 工程排污费 小计 0.1 2,980.59
7.2 社会保障费 小计 1.72 51,266.23
7.3 住房公积金 小计 0.32 9,537.90
小计+工、料、机价差+
7.4 河道管理费 工程排污费+社会保障 0.03 904.09
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
8 税金 工程排污费+社会保障 3.35 100,956.31
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
9 费用合计 3,115,481.54
规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 3,115,481.54
2）装饰工程测算表
装饰工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
一 装饰工程
1 直接工程费 直接费 781,832.14
1.1 人工费 人工费 301,367.09
1.2 材料费 材料费 472,763.86
1.3 机械费 机械费 7,701.19
2 综合费用 直接工程费 8 62,546.57
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 27,864.50
4 施工措施费 措施项目合计 -
直接工程费+综合费用+
5 小计 安全防护、文明施工措 872,243.21
施费+施工措施费
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序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
6 工、料、机价差 59,280.26
工程排污费+社会保障
7 规费 费+住房公积金+河道管 18,951.06
理费
7.1 工程排污费 小计 0.1 872.24
7.2 社会保障费 小计 1.72 15,002.58
7.3 住房公积金 小计 0.32 2,791.18
小计+工、料、机价差+
7.4 河道管理费 工程排污费+社会保障 0.03 285.06
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
8 税金 工程排污费+社会保障 3.35 31,831.35
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
9 费用合计 982,305.88
规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 982,305.88
3）安装工程测算
安装工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
一 安装工程
其中：人工费+材料费+
1 直接工程费 183,359.71
机械费+主材费+设备费
1.1 人工费 人工费 21,359.17
1.2 材料费 材料费 9,454.79
1.3 机械费 机械费 309.06
1.4 主材费 主材费 152,236.69
1.5 设备费 设备费 -
2 综合费用 其中:人工费 41 8,757.26
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 6,339.86
4 施工措施费 措施项目合计 -
直接工程费+综合费用+
5 小计 安全防护、文明施工措 198,456.83
施费+施工措施费
6 工、料、机价差 6,573.50
工程排污费+社会保障
7 规费 费+住房公积金+河道管 2,195.93
理费
7.1 工程排污费 小计 -
7.2 社会保障费 其中：人工费 8.4 1,794.17
7.3 住房公积金 其中：人工费 1.59 339.61
小计+工、料、机价差+
7.4 河道管理费 0.03 62.15
工程排污费+社会保障
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费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
8 税金 工程排污费+社会保障 3.35 6,940.00
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
9 费用合计 214,166.26
规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 214,166.26
4）建安综合造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价
=3,115,481.54+982,305.88+214,166.26
=4,311,953.68(元)
（2）前期及其他费用
前期及其他费用=建安综合造价×7.45%
= 4,311,953.68×7.45%
= 321,240.55
（3）资金成本
本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×4.85%×0.5×1/2
=(4,311,953.68 +321,240.55)×4.85%×0.5×1/2
= 56,177.48
（4）重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=4,311,953.68+321,240.55+56,177.48
= 4,689,400.00（元）百位取整
3．成新率的确定
对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑
物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现
场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理
论成新率，最后计算出综合成新率。
（1）调查成新率
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在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的
结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，
确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。
经现场调查，该房屋基础承载力强、无不均匀沉降，承重构件完好无损，屋
面完好无渗漏，门窗开启灵活无翘曲，内外装修基本完好，室内电照、上下水、
采暖设施齐全，能正常使用。
调查成新率计算表
部件名称 标准分 具体情况 评定分
1.基础 30 有承载能力，轻微不均匀沉降； 18
2.承重构件 30 墙、柱、梁较好； 17
结
构 3.非承重墙 15 无裂缝、面层较好； 9
部 4.屋面 15 不渗漏，排水设施畅通； 9
分
5.楼地面 10 整体面层一般； 6
小计：(1+2+3+4+5)×权重=59×0.87=51.33
6.门窗 40 轻微变形、开关正常、无残缺； 26
装
修 7.外装修 30 轻微裂缝、稍许风化、剥落； 26
部 8.内装修 30 轻微空鼓、有小裂缝、无剥落； 22
分
小计：（6+7+8）×权重＝74×0.10=7.4
水路畅通，各种卫生器具完满足正常
设 9.水卫 40 26
备 使用；
部 10 电器 60 线路和照明正常使用； 26
分
小计：（9+10）×权重=52×0.03=1.56
打分法评定取整(A)：A=G+B+S=60
（2）理论成新率
根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
=(60-17.92)/60×100%
=70%
（3）综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。
综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40%
=60%×60%+70%×40%
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 28 页
=64%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 4,689,400.00×64%
= 3,001,200.00 (元)百位取整
案例 2：车间厂房（房屋建筑物评估明细表第 1 项）
建筑面积 3132.76 平方米；
账面原值 10,127,852.47 元；
账面净值 2,342,191.96 元。
1．概况
车间厂房：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 3132.76 平方米，结构为排架
结构，共 1 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。
车间厂房为排架结构，外形尺寸为 60m×48m，共两跨，单跨为 24m，柱距为
6m，檐高为 12,55m。另外车间外侧有 13m 宽、60m 长生产厂棚一处。车间单跨设
起重 10T 吊车两部。此车间基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 180 对直径为Φ
700mm 双头桩、桩深 10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm 异形地梁，基础埋
深-2.34m；预制排架柱标高 12.26m、牛腿标高 7.39m、预制吊车梁标高 8.14m。围
护墙体为 300mm 厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢
窗，卷闸门。外墙为贴面砖、内墙为抹灰墙刷涂料，水泥砂浆地面等。室内设有
工厂灯照明、动力电缆、消防管道及防火栓等。
车间厂房内附属房为 300mm 加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。
附属房装修为外墙抹灰面刷涂料，内墙抹灰面刷涂料、局部墙面贴墙砖，地砖地
面、局部砂浆地面找平，地砖踢脚线、局部为水泥砂浆踢脚线，天棚抹灰面刷涂
料。铝合金窗，铝合金门、木门，室内有吸顶式日光灯、面板开关等。
2．重置全价测算
根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标
准，计算房屋的重置价值
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 29 页
（1）建筑安装工程综合造价计算
根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建
筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计
算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价：
根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费
及其他规定费用，然后确定建安综合造价。
1）土建工程测算表：
土建工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额
一 土建工程
1 直接工程费 直接费 6,780,958.19
1.1 人工费 人工费 949,334.15
1.2 材料费 材料费 5,221,337.80
1.3 机械费 机械费 610,286.24
2 综合费用 直接工程费 8 542,476.66
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 219,703.05
4 施工措施费 措施项目合计 237,808.94
直接工程费+综合费用+
5 小计 安全防护文明施工措施 7,780,946.84
费+施工措施费
6 工、料、机价差 -104,426.76
工程排污费+社会保障
7 规费 费+住房公积金+河道管 168,865.18
理费
7.1 工程排污费 小计 0.1 7,780.95
7.2 社会保障费 小计 1.72 133,832.29
7.3 住房公积金 小计 0.32 24,899.03
小计+工、料、机价差+
7.4 河道管理费 工程排污费+社会保障 0.03 2,352.91
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
8 税金 工程排污费+社会保障 3.35 262,741.58
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
9 费用合计 8,108,126.84
规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 8,108,126.84
2）装饰工程测算
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 30 页
装饰工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
一 建筑装饰工程
1 直接工程费 直接费 802,177.41
1.1 人工费 人工费 392,417.47
1.2 材料费 材料费 403,586.65
1.3 机械费 机械费 6,173.29
2 综合费用 直接工程费 8 64,174.19
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 25,990.55
4 施工措施费 措施项目合计 -
直接工程费+综合费用+ 892,342.15
安全防护、文明施工措
5 小计 施费+施工措施费
6 工、料、机价差 97,851.70
工程排污费+社会保障 19,398.90
费+住房公积金+河道管
7 规费 理费
7.1 工程排污费 小计 0.1 892.34
7.2 社会保障费 小计 1.72 15,348.28
7.3 住房公积金 小计 0.32 2,855.49
小计+工、料、机价差+ 302.79
工程排污费+社会保障
7.4 河道管理费 费+住房公积金 0.03
小计+工、料、机价差+ 33,811.21
工程排污费+社会保障
8 税金 费+住房公积金 3.35
小计+工、料、机价差+ 1,043,403.96
9 费用合计 规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 1,043,403.96
3）安装工程测算
安装工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
一 安装工程
其中：人工费+材料费+
1 直接工程费 269,957.95
机械费+主材费+设备费
1.1 人工费 人工费 17,242.91
1.2 材料费 材料费 132,977.29
1.3 机械费 机械费 1,000.46
1.4 主材费 主材费 118,737.29
1.5 设备费 设备费 -
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 31 页
序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额
2 综合费用 其中:人工费 41 7,069.59
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 8,310.83
4 施工措施费 措施项目合计 -
直接工程费+综合费用+
5 小计 安全防护、文明施工措 285,338.37
施费+施工措施费
6 工、料、机价差 -7,122.65
工程排污费+社会保障
7 规费 费+住房公积金+河道管 1,806.54
理费
7.1 工程排污费 小计 -
7.2 社会保障费 其中：人工费 8.4 1,448.40
7.3 住房公积金 其中：人工费 1.59 274.16
小计+工、料、机价差+
7.4 河道管理费 工程排污费+社会保障 0.03 83.98
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
8 税金 工程排污费+社会保障 3.35 9,377.93
费+住房公积金
小计+工、料、机价差+
9 费用合计 289,400.19
规费+税金
二 工程造价 专业造价总合计 289,400.19
4）建安综合造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价
=8,108,126.84+1,043,403.96+289,400.19
=9,440,930.99(元)
（2）前期及其他费用
前期及其他费用=建安综合造价×7.45%
= 9,440,930.99×7.45%
= 703,349.36（元）
（3）资金成本
本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×4.85%×0.5×1/2
=(9,440,930.99 + 703,349.36)×4.85%×0.5×1/2
=122,999.40 (元)
（4）重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 32 页
=9,440,930.99+703,349.36+122,999.40
=10,267,300.00(元)百位取整
3．成新率的确定
对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑
物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现
场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理
论成新率，最后计算出综合成新率。
（1）调查成新率
在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的
结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，
确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。
经现场调查，该房屋基础承载力强、无不均匀沉降，承重构件完好无损，屋
面完好无渗漏，门窗开启灵活无翘曲，内外装修基本完好，室内电照、上下水、
采暖设施齐全，能正常使用。
调查成新率计算表
部件名称 标准分 具体情况 评定分
1.基础 30 有承载能力，轻微不均匀沉降； 16
2.承重构件 30 墙、柱、梁较好； 15
结
构 3.非承重墙 15 无裂缝、面层较好； 8
部 4.屋面 15 不渗漏，排水设施畅通； 8
分
5.楼地面 10 整体面层一般； 5
小计：(1+2+3+4+5)×权重=52×0.87=45.24
6.门窗 40 轻微变形、开关正常、无残缺； 25
装
修 7.外装修 30 轻微裂缝、稍许风化、剥落； 25
部 8.内装修 30 轻微空鼓、有小裂缝、无剥落； 21
分
小计：（6+7+8）×权重＝71×0.10=7.1
设 9.水卫 40 水路畅通，各种卫生器具完满足正常使用； 25
备 10.电器 60 线路和照明正常使用； 35
部
分 小计：（9+10+11）×权重=60×0.03=1.8
打分法评定取整(A)：A=G+B+S=54
（2）理论成新率
根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 33 页
=(50-32.16)/50×100%
=64%
（3）综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。
综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40%
=54%×60%+64%×40%
=58%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 10,267,300.00×58%
= 5,955,000.00(元)
案例 3：松石水泥地面（构筑物评估明细表第 2 项）
建筑面积 2,177.43 平方米；
账面原值 71,140.00 元；
账面净值 44,195.22 元。
1．概况
该地面位于松江区新效路 177 号厂区内，建成于 2007 年 2 月。混凝土结构，
其做法为一般做法，即：砂、石垫层，200mm 后混凝土面层。
2．重置全价测算
根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标
准，计算房屋的重置价值
（1）建筑安装工程综合造价计算
根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建
筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计
算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价：
根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费
及其他规定费用，然后确定建安综合造价。
北京天健兴业资产评估有限公司
上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 34 页
1）土建工程测算表：
土建工程测算表
单位：人民币元
序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额
一 土建工程
1 直接工程费 直接费 440,796.68
1.1 人工费 人工费 117,905.60
1.2 材料费 材料费 304,635.08
1.3 机械费 机械费 18,256.00
2 综合费用 直接工程费 8 35,263.73
3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 2.4 11,425.45
4 施工措施费 措施项目合计 -
直接工程费+综合费用+安全防护
5 小计 487,485.86
文明施工措施费+施工措施费
6 工、料、机价差 13,359.29
工程排污费+社会保障费+住房公
7 规费 10,585.58
积金+河道管理费
7.1 工程排污费 小计 0.1 487.49
7.2 社会保障费 小计 1.72 8,384.76
7.3 住房公积金 小计 0.32 1,559.95
小计+工、料、机价差+工程排污费
7.4 河道管理费 0.03 153.38
+社会保障费+住房公积金
小计+工、料、机价差+工程排污费
8 税金 3.35 17,127.79
+社会保障费+住房公积金
9 费用合计 小计+工、料、机价差+规费+税金 528,558.52
二 工程造价 528,558.52
由上表可知，土建工程造价为 528,558.52 元。
2）前期及其他费用
前期及其他费用=建安综合造价×7.45%
= 528,558.52×7.45%
= 39,377.61 (元)
3）资金成本
本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×4.85%×0.5×1/2
=(528,558.52+ 39,377.61)×4.85%×0.5×1/2
= 6,886.23 (元)
4）重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 35 页
=528,558.52+ 39,377.61+6,886.23
=574,800.00(元) 百位取整
3．成新率的确定
对构筑物进行现场调查后，依据构筑物现场调查评分标准，并依据权重系数
逐一计算出建筑物的现场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年
限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
（1）调查成新率
在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，依此确定房
屋调查成新率。
调查成新率计算表
部件名称 标准分 具体情况 评定分
部结 基础 40 有沉降、但稳固 28
分构 路面 40 局部有裂纹 25
其他 其他 20 基本正常 11
（2）理论成新率
根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%
=(30-8.33)/30×100%
=72%
（3）综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。
综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40%
=64%×60%+72%×40%
=67%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 574,800.00×67%
= 385,100.00 (元)百位取整
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三、 固定资产—设备评估技术说明
（一） 评估范围
纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，
设备账面原值 10,138,533.31 元，账面净值 1,537,769.91 元。具体如下表：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
固定资产-机器设备 6,902,005.91 1,008,533.00
固定资产-车辆 1,191,294.10 119,129.41
固定资产-电子及办公设备 2,045,233.30 410,107.50
设备类合计 10,138,533.31 1,537,769.91
（二） 设备概况
上海施维英位于上海市松江新桥工业区新效路 177 号，是一家从事设计、研发、
制造、批发、维修固定式混凝土泵、混凝土泵车、喷浆设备、分离式科杆、混浆
泵、混凝土搅拌车、混凝土搅拌站、车载泵、臂架泵及相关零部件并提供售后服
务，销售租赁自产产品并提供售后服务、贸易经济代理；从事货物及技术的进出
口业务；软件开发及销售的企业。委估设备包括机器设备、车辆、电子及办公设
备三大类，主要分布于公司办公场所及生产车间内。
1. 机器设备
上海施维英主要机器设备有切割机床、折边机、、电焊接、空压机及配套设
施、钳床工作台、液压泵钻、大型三层零件货架、进口货架、油漆房、自制 703
库房大型货架 12 套、林德叉车、柴油发电机及配套工程、喷砂机等等。
2. 车辆
车辆共 3 辆，公司轿车、商务车主要为日常办公使用。公司所有车辆正常使
用，年检合格。车辆均无产权瑕疵事项。
3. 电子设备
电子及办公设备主要为各部门日常办公使用，包括空调、复印机、电脑、投影
仪等，分布于公司各部门，均正常使用。
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（三） 设备的管理及维护保养
公司设备维护保养主要实施日常维护、一级保养、预防性维护、预知性维护
为主。设备分为 A、B、C 三类管理。A 类：为关键设备，是重点管理和维修的对象，
应严格执行预防性、预知性维护；B 类：为主要生产设备，也应实施预防性、预知
性维护；C 类：为一般设备，可以实行事后维修。
操作员工实行岗前技术培训和凭证上岗操作，并实行“定人、定机、定职责”。
同时配备设备管理人员，以检查、督促设备合理使用。
设备日常维护工作主要由设备操作人员执行，由机动设备部设备管理人员，
负责编制设备日常保养细则并对操作人员进行培训，主要体现于设备点检、设备
巡检、设备定期维修、维护计划等。
设备预防性和预知性维护工作主要由设备管理人员负责执行，由机动设备部
技术人员按设备技术状况及基于数据积累、分析，编制维护计划。
上海施维英机器设备类资产管理制度完善，维护保养及时，除焊接机、焊接
平台等 4 台机器设备报废和戴尔电脑、惠普打印机、扫描机等 85 台报废，其他均
能正常使用，可满足正常生产和使用的需要。
（四） 评估依据
1. 企业提供的《设备清查评估明细表》；
2. 机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；
3. 设备购置合同和发票；
4. 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 538 号）；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国
家税务总局令第 50 号）；
6. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
7. 有关网络询价；
8. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 38 页
9. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
10. 评估人员收集的其他资料。
（五） 评估过程
1．第一阶段：准备阶段
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明
细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导
企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不
符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日志、重大
事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人
员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术
状况。
（2）根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业
盖章，作为评估的依据。
（3）对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大或进口设备
的购置合同，复验车辆行驶证等。
3．第三阶段：评估测算阶段
评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评
估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进
行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
4．第四阶段：撰写设备评估说明
按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
（六） 评估方法
本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通
过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济
性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。设备的
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 39 页
重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合
理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、
前期及其他费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：
评估价值=重置价值×综合成新率
1. 机器设备的评估
（1）机器设备重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费
用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税
对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价＝设备购置价格+运
杂费－可抵扣的增值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则
直接用不含税购置价作为重置价值。
1) 设备购置价
对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对
于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设
备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购
置价格。
2) 运杂费
对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用。
本次评估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按
不同运杂费率计取。
3) 设备基础费
对于设备的基础费，根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办
法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同安装费率计取。如设备不需单独
的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基
础费用。
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上海施维英机械制造有限公司资产评估说明 第 40 页
4) 安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率
计取。
对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
5) 前期及其他费用
前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投
标管理费、环境评价费等。
6) 资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按
建设期内均匀性投入计取。本次评估，对于大、中型设备，合理工期在 1 年以上
的计算其资金成本。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利
率×建设工期×1/2。
贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，评估基准日执行的贷款利
率为：
项目名称 年利率
一年以内（含一年） 4.85
一至五年 5.25
五年以上 5.40
（2）综合成新率的确定
1）对大型、关键设备，采用勘察成新率和理论成新率按权重确定：
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
①勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工
作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确
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定勘察成新率。
②理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
2）对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时
间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
（3）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
2. 车辆的评估
（1）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手
续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定
（2）综合成新率的确定
依据现行的车辆强制报废标准，小、微型非营运载客汽车无使用年限限制，因
此采用车辆行驶里程法确定的成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。
里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%
（3）车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
3. 电子及办公设备的评估
（1）电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
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装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
（2）成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对
于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
（3）评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
4. 待报废设备
对于焊接平台、焊接机等 4 台处于待报废的机器设备、戴尔电脑等待报废电
子设备本次评估按其清理变现后的净收益额作为评估值，对于无回收价值的设备
评估值为零。
（七） 评估结果及分析
1.评估结果
经评估，设备类资产评估原值为 6,936,320.00 元，评估净值 2,135,722.00
元。评估原值减值率 31.58%，评估净值增值率 38.88%。设备评估结果汇总表见下
表：
设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 6,902,005.91 1,008,533.00 6,054,500.00 1,401,400.00 -12.28 38.95
车辆 1,191,294.10 119,129.41 584,240.00 621,500.00 -50.96 421.70
电子及办公
2,045,233.30 410,107.50 297,580.00 112,822.00 -85.45 -72.49
设备
设备类合计 10,138,533.31 1,537,769.91 6,936,320.00 2,135,722.00 -31.58 38.88
2.增减值分析
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（1）由于近年钢材大幅降价，使得设备重置成本下降，从而导致设备评估原
值减值，但企业计提折旧年限普遍小于设备经济寿命年限，从而导致评估净值增
值。
（2）由于车辆更新换代快，从而导致评估原值减值，但企业计提折旧年限普
遍小于设备经济寿命年限，从而导致评估净值增值。
（3）电子设备中存在大量超龄服役或在基准日前已处置的电子设备，本次评
估以处置价或二手市场价为评估值，因处置价或市场价较低，故导致评估减值。
（八） 典型案例
案例一：多功能型磁座钻（表 4-6-4 第 59 号）
一）设备概况
设备名称：多功能型磁座钻
设备型号：SCY-2800RE
制造商：上海呈祥机电设备有限公司
启用日期：2006 年 1 月
账面原值：107,137.52 元
账面净值：10,713.75 元
使用范围和特点：
工业级磁座钻是一种可以吸附在钢铁工件的水平面、侧面、顶面上进行钻削
加工的电动工具，广泛用于建筑、桥梁、锅炉、造船等行业。对于大型钢铁工件
和某些现场作业用钻床和手电钻无法或不便加工时都可以使用磁座钻。它使用方
便、灵活，能减轻劳动强度、提高加工精度和工作效率。
调速型磁座钻能调节电机转速,适用于大小钻头及软硬材料钻孔。具有世界最
先进的软起动、恒功率、过载保护、恒功调速等功能。
二）设备技术参数：
取芯最大钻孔:90mm 大铰孔:32mm 最大吸力:14800N
麻花最大钻孔:28mm 过渡套:莫氏 3 号 输入功率:1780W
最大攻牙:16mm 钻孔范围:3-28mm 空载转速:100-300r/min
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沉头最大钻孔:40mm 额定电压:220V- 行程:190mm
三）重置全价的确定
重置全价=设备不含税购置费+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成
本
1.设备购置价
经向设备生产厂家询价，设备主体报价为 108,500.00 元（含税）。
2.运杂费
参考《最新资产评估常用数据与参数手册》运杂费率取 2.0%。
设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率
=108,500.00×2.0%
=2,170.00（元）
不含税运费=设备运杂费×（1-7%）
= 2,170.00×（1-7%）
= 2,018.10 (元)
3.安装调试费
参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费取 2%
安装调试费=设备购置价×安装调试费率
=108,500.00×2.0%
=2,170.00（元）
4.基础费
该设备属于通用设备，无需专门基础，在此不计算基础费。
5.其他费用
其他合理费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等，具体如下
表所示：
序号 项目名称 标准(费率) 计算基础及公式 计算依据
(设备购置价+运杂费+安装
1 建设单位管理费 0.75% 财建[2002]394 号
费+基础费)×费率
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(设备购置价+运杂费+安装 计委建设部计价[2002]10
2 勘察设计费 4.50%
费+基础费)×费率 号文
(设备购置价+运杂费+安装
3 工程监理费 1.50% 发改价格[2007]670 号
费+基础费)×费率
发改价格【2011】534 号、
工程招投标代理服 (设备购置价+运杂费+安装
4 0.20% 发改办价格【2003】857 号、
务费 费+基础费)×费率
计价格【2002】1980 号
(设备购置价+运杂费+安装
5 可行性研究费 0.30% 计价格[1999]1283 号
费+基础费)×费率
(设备购置价+运杂费+安装 计委环保总局计价格
6 环境影响评价费 0.10%
费+基础费)×费率 [2002]125 号
7 小计 7.45%
其他合理费用=（设备购置费+运杂费+安装调试费+基础费）×其他费用率
=（108,500.00+2,018.10+2,170.00+0）×7.45%
= 8,395.26（元）
6.资金成本
该项目实际建设周期为 1 年，无不正常因素干扰，视为合理工期，执行同期
贷款利率 4.85%计算资金成本。
资金成本=（设备购置价+运费+安装调试费+基础费+其他费用）×4.85%×1×
1/2
=（108,500.00+2,018.10+2,170.00+ 0 + 8,395.26）×4.85%×1×1/2
= 2,936.27（元）
7.重置全价
重置全价=设备不含税购置费+运费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本
=108,500.00/1.17+2,018.10+ 2,170.00+0+8,395.26+2,936.27
=108,300.00（元）取整
四）成新率的确定
1.使用年限成新率
委估设备经济寿命年限为 18 年，截至评估基准日已使用 9.50 年。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
=（18-9.5）/18×100%
=47%
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2.技术鉴定成新率
该机器主要架构组成为动力装置、底盘、工作装置和电器设备四大部分组成，
评估人员和设备管理人员在现场对各组成部分进行了勘察评定，并根据各部分的
价值或功能重要程度确定其权重，给出标准分，通过现场勘察鉴定和查阅设备修
理档案，给出评定分，共评定结果见下表:
序号 组成部分 鉴定结果 标准分 评定分
1 电机 正常工作，有轻微的故障 30 15
2 磁座 坚固可用、部分陈旧 20 7
3 导轨 正常工作，有磨损 30 10
4 机身 机体完好，部分轻微生锈 20 6
合计 100 38
技术鉴定成新率为 38%。
3.综合成新率
综合成新率=47%×0.4+38%×0.6
=42%
五）评估值
评估值=重置全价×综合成新率
=108,300.00×42%
=45,500.00（元）取整
案例二：宝马 (Knabe)（车辆评估明细表第 3 号）
一）车辆概况：
车辆名称：宝马 (Knabe)
车辆牌号：沪 GA2320
车辆型号：BMW7250AD
生产厂家：华晨宝马汽车有限公司
账面原值：515,755.00 元；
账面净值：51,575.50 元；
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购置时间：2008 年 1 月；
二）重置全价的确定：
1．车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为 283,700.00 元；
2．车辆购置税：按增值税前价的 10%计算：
3．车辆购置税=(车辆购置价/1.17)×10% ；
=(283,700.00/ 1.17 )×10%
=24,247.86 元
4．牌照及杂费：每辆车按 80,020 元计算。
重置价值=不含税车辆购置价＋车辆购置税＋牌照及杂费
= 283,700.00/1.17＋24,247.86＋80,020
= 346,700.00（元）取整
三）成新率的确定：
依据现行的车辆强制报废标准，小、微型非营运载客汽车无使用年限限制，
因此采用车辆行驶里程法确定的成新率，然后结合现场勘察情况确定的技术鉴定
成新率综合确定。
（1）行驶里程成新率
至评估基准日，该车已行驶 117719 公里，尚可行驶 482281 公里。
行驶里程成新率=尚可行驶里程÷（尚可行驶里程+已行驶里程）×100%
=117719÷(117719+482281)×100%
=80%
（2)技术鉴定成新率
现场技术鉴定表
序号 部位 技术状态 标准分 评价分
仪表显示正常。方向盘操作灵活，转向拔杆位置可靠。音
1 主控系统 25 19
响系统操作正常，空调效果较好。
发动机工作较好，起步平稳有力变速箱换档有轻微顿挫感，
2 传动系统 35 22
动力输出输出有明显下降。
3 车架底盘 车架底盘轻微损坏，减震效果一般、车胎有磨损。 15 12
4 制动装置 制动反应灵敏可靠，制动装置无渗漏，刹车左右轨迹一致。 15 12
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序号 部位 技术状态 标准分 评价分
表面有划痕。左右转向灯齐全，专人使用及能定期对车辆
5 整车 10 7
进行检查维修，车辆无任何故障发生。车况一般。
6 合 计 100 72
（3）综合成新率确定：
综合成新率=技术鉴定成新率×0.6+行驶里程成新率×0.4
=72%×0.6+80%×0.4
=76%取整
(4)评估值的计算：
评估值=（重置成本-牌照费）×成新率+牌照费
=（346,700.00-80,020）×76%+80,020
= 282,700.00（元）
案例三：戴尔笔记本（电子设备评估明细表第 136 号）
一）设备概况：
设备名称：戴尔笔记本
设备型号：DELL laptop E6530
生产厂家：戴尔（中国）有限公司
账面原值：9,572.65 元
账面净值：8,509.01 元
购置时间：2012 年 9 月
启用时间：2012 年 9 月
主要参数：
处理器型号 Intel 酷睿 i7 处理器主频 2.6GHz
核心数/线程 双核心/八线程 内存容量 8GB（8GB×1）
硬盘容量 500GB 屏幕尺寸 15.6 英寸
屏幕分辨率 1366x768 显卡类型 核芯显卡
显存容量 共享内存容量 电池类型 聚合物电池
二）重置全价的确定：
该笔记本电脑购买于 2012 年 9 月，经了解该型号笔记本电脑评估基准日不含
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税市场价为 6,700.00 元。
三）成新率的确定：
该型笔记本电脑 2012 年 9 月购入并投入使用，至评估基准日已使用 2.83 年，
经济寿命年限按 5 年计，使用年限成新率为：
使用年限成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
=（5-2.83）/5
=43%
该型号笔记本电脑，结构简单，正常的维修保养，已使用年限成新率作为综
合成新率。即：综合成新率=43%
四）计算评估值
评估值=重置全价×综合成新率
= 6,700.00×43%
= 2,881.00 (元)取整
四、 无形资产—土地使用权评估技术说明
(一) 评估范围
纳入评估范围的土地 1 宗，宗地面积 22,746.00m2，待估宗地位于松江区中山
街道 44 街坊 3/3 丘。
(二) 核实情况
首先以评估明细表与明细账、总账和报表进行余额核对；然后收集查验土地使
用权证书、土地出让合同和缴纳地价款的凭证。现场查勘待估宗地及周围地区的
土地利用情况，宗地上主要建筑物名称、结构、用途、建筑年月等，了解宗地周
围交通条件、产业集聚状况、基础设施和公共配套设施情况等，调查待估宗地的
公共基础设施配套条件、开发程度，并填写调查作业表。
(三) 基本概况
1. 土地登记状况
评估土地登记基本情况如下表：
使用
序 取得日 用 宗地面积（平
土地使用证编号 宗地使用权人 宗地位置 权类
号 期 途 方米）
型
1 沪房地松字（2010） 2010/1 上海施维英机械 松江区新效路 工 22,746.00 出让
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第 035504 号 1/23 制造有限公司 177 号 业
合计 22,746.00
2. 土地使用权权利状况
经核实估价对象的土地所有权属国家所有，根据企业提供的资料，待估宗地的
土地使用权人为上海施维英机械制造有限公司，土地取得方式为出让。截止评估
基准日，土地证为沪房地松字（2010）第 035504 号，土地面积 22,746.00 平方
米。
3. 地上建筑物状况
土地证沪房地松字（2010）第 035504 号宗地。地上建筑物有 6 项,建筑物主要
有车间厂房、办公楼、仓库、生产仓库、喷漆房及氧气乙炔仓库，建筑面积 6,326.47
平方米。
(四) 地价定义
本次评估有 1 宗土地，被评估单位以出让的方式取得，工业用地，宗地开发程
度达到“七通一平”（即外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃
气、平整土地）条件下，在评估基准日 2015 年 6 月 30 日剩余使用年限内的土地
使用权的市场价格。
(五) 估价原则
本次评估在遵循客观、公正、合法等原则的前提下，认真进行调查研究和实地
勘察，按照有关法规政策和技术规程，事实求是分析地价资料的有效性、真实性，
客观反映当前地价的实际水平，采用科学的评估方法，标准的程序，为使评估结
果的公正合理。主要遵循以下原则：替代原则、最有效使用原则、协调原则、估
价时点原则、合法原则、变动原则等。
1. 替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相
似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，
商品或服务的价格是经过互相影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替
代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代
可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会
互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
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2. 协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境中，必须与周围环境相协调，因为土地能
适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否
与所下环境相协调。即可判定该地块是否为最有效使用。因此，土地估价时，一
定要分析土地与周围环境关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益和
价格。
3. 最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，
且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的为
确定土地利用方式的依据。所以地价是以该宗地效用能够最有效发挥为前提的。
4. 合法原则
合法原则是指地产评估要在法律规定的条件下进行。分析地产的最佳使用时，
必须根据城市规划及有关法律的规定来确定。
5. 估价时点原则
估价时点原则是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6. 变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也
是同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素随
着市场价格的变化而变化，故土地价格随市场价格的变化而变动。
(六) 土地价格影响因素分析
1．一般因素
（1）地理位置
上海市地处东经 120°52′至 122°12′，北纬 30°40′至 31°53′之间，
位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合
处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲
积平原的一部分，平均高度为海拔 4 米左右。西部有天马山、薛山、凤凰山等残
丘，天马山为上海陆上最高点，海拔高度 99.8 米，立有石碑“佘山之巅”。海域
上有大金山、小金山、浮山（乌龟山）、佘山岛、小洋山岛等岩岛。在上海北面
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的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛 3 个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，
由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为 1041.21 平方公里，海拔 3.5 米～4.5 米。
长兴岛面积 88.54 平方公里，横沙岛面积 55.74 平方公里。
（2）自然资源
①水资源
上海市地处长江入海口、太湖流域东缘。境内河道（湖泊）面积约 500 多平
方公里，河面积率为 9%～10%；上海市河道长度 2 万余公里，河网密度平均每平方
公里 3 公里～4 公里。境内江、河、湖、塘相间，水网交织，主要水域和河道有长
江口，黄浦江及其支流吴淞江（苏州河）、蕰藻浜、川杨河、淀浦河、大治河、
斜塘、圆泄泾、大泖港、太浦河、拦路港，以及金汇港、油墩港等。其中黄浦江
干流全长 80 余公里，河宽大都在 300 米～700 米之间，其上游在松江区米市渡处
承接太湖、阳澄淀泖地区和杭嘉湖平原来水，贯穿上海至吴淞口汇入长江口。吴
淞江发源于太湖瓜泾口，在市区外白渡桥附近汇入黄浦江，全长约 125 公里，其
中上海境内约 54 公里，俗称苏州河，为黄浦江主要支流。上海的湖泊集中在与苏、
浙交界的西部洼地，最大的湖泊为淀山湖，面积为 60 余平方公里。
②土地资源
1949 年，上海的土地面积仅仅为 636 平方公里。1958 年，江苏省的嘉定、宝
山、上海、松江、金山、川沙、南汇、奉贤、青浦、崇明 10 个县划归上海，使上
海市的辖区范围扩大到 5910 平方公里，几乎是 1949 年的 10 倍。2006 年末，上海
总面积为 6340.5 平方公里，其中陆地面积 6218.65 平方公里，长江口水域面积 1107
平方公里，滩涂面积 376 平方公里[14] 。全国第二次土地调查中，全市土地调
查总面积为 8359.12 平方公里（1253.87 万亩）。截止到 2009 年 12 月 31 日，全
市耕地 1897.59 平方公里（284.64 万亩）；园地 179.89 平方公里（26.98 万亩）；
林地 506.05 平方公里（75.91 万亩）；草地 16.41 平方公里（2.46 万亩）；城镇
村及工矿用地：2557.94 平方公里（383.69 万亩）；交通运输用地：402.17 平方
公里（60.33 万亩）；水域及水利设施用地：2749.17 平方公里（412.38 万亩）；
其他土地 49.90 平方公里（7.49 万亩）
③气候资源
上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温
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和湿润，春秋较短，冬夏较长。2013 年，全市平均气温 17.6℃，日照 1885.9 小
时，降水量 1173.4 毫米。全年 60%以上的雨量集中在 5 月至 9 月的汛期。
④生物资源
上海市境内天然植被残剩不多，绝大部分是人工栽培作物和林木。天然的木
本植物群落，仅分布于大金山岛和佘山等局部地区，天然草本植物群落分布在沙
洲、滩地和港汊。栽培的农作物共有 100 多个种类，近万个品种。蔬菜多达 400
多种，居全国之冠，瓜果和观赏花卉品种也很多。动物资源主要是畜禽品种，野
生动物种类已十分稀少。水产资源丰富，共有鱼类 177 属 226 种，其中淡水鱼 171
种，海水鱼 55 种。
⑤矿产资源
境内缺乏金属矿产资源，建筑石料也很稀少，陆上的能源矿产同样匮乏。70
年代以来开始在近海寻找油气资源，在多口钻井中获得工业原油和天然气。据初
步估算，东海大陆架油气资源储量约有 60 亿吨，是中国近海海域最大的含油气盆
地。附近的南黄海，经过调查和勘探，也发现油气资源，估算有 2.9 亿吨储量。
东海海水中化学资源丰富，在长江口浅海底下，还发现一些矿物异常区，有锆石、
钛铁砂、石榴石、金红石等重要矿物。
（3）城市性质
上海地区，春秋属吴。战国先后属吴、越、楚。
秦汉以后分属海盐、由拳、娄县诸县。唐天宝十载（751 年），吴郡太守奏准
设立华亭县，上海地区始有相对独立的行政区划。华亭县辖境约今上海地区吴淞
江故道以南，川沙—惠南—大团一线以西地区。北宋时期，上海大陆地区分属华
亭县和昆山县，崇明地区属海门县。南宋嘉定十年十二月初九（1218 年 1 月 7 日）
立嘉定县，上海地区始有两个独立行政区划。元至元十四年（1277 年），华亭县
升府，次年改称松江府，仍置华亭县隶之。至元二十九年上海县立，也辖于松江
府。元代后期，上海地区有松江府和嘉定、崇明 2 州及华亭、上海 2 县。至明末，
有松江府及所属华亭、上海、青浦 3 县，苏州府所属嘉定、崇明 2 县，金山卫。
至清雍正四年（1726 年），有松江府华亭、上海、青浦、娄、奉贤、福泉、金山、
南汇 8 县，太仓州嘉定、宝山 2 县。到嘉庆十年（1805 年），上海地区基本形成
10 县 1 厅的格局，有松江府华亭、上海、青浦、娄、奉贤、金山、南汇 7 县及川
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沙抚民厅，太仓州嘉定、崇明、宝山 3 县。
宋熙宁十年（1077 年），有上海务之设。元代上海立县，面积约 2000 平方公
里，县域约今吴淞江故道以南市区、青浦县大部、闵行区大部、浦东新区大部和
南汇县。到清嘉庆十五年（1810 年）缩存 600 平方公里，县域约今吴淞江故道以
南市区、浦东新区大部、闵行区大部。
今南市区人民路、中华路环线内区域。道光二十三年（1843 年）上海开埠，
道光二十五年上海县洋泾浜以北一带划为洋人居留地，后形成英租界。道光二十
八年以虹口一带划为美租界。道光二十九年以上海县城以北、英租界以南一带为
法租界。同治二年（1863 年），英、美租界合并为英美公共租界，光绪二十五年
（1899 年）又改称为上海国际公共租界。此后，租界多次扩大。1943 年 7 月 30
日和 8 月 1 日，汪伪政府宣布“收回”公共租界和法租界。1945 年 11 月 24 日，
国民政府外交部宣布接收上海公共租界、法租界，历时百年的上海租界结束。
1912 年 1 月，中华民国成立。裁松江府、太仓州，上海地区属江苏省，有上
海、华亭（后改名松江）、嘉定、宝山、川沙、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明
等 10 县。1914 年，江苏省划分为沪海等 5 道，其中沪海道驻上海县，辖今属上海
市的上海、松江、南汇、青浦、奉贤、金山、川沙、嘉定、宝山、崇明等县以及
今属江苏省的海门县。1925 年，北洋政府允准上海改为淞沪市。1927 年 7 月 7 日，
上海特别市成立，直辖于中央政府，上海始有直辖市一级建置。1928 年春，上海
特别市宣布租界为特别区。7 月，接收上海
县属上海（沪南）、闸北、蒲淞、洋泾、引翔港、法华、漕河泾、高行、陆
行、塘桥、杨思和宝山县吴淞、殷行、江湾、彭浦、真如、高桥等 17 市乡，为上
海特别市的实际境域，面积 494.69 平方公里（不含租界）。并改 17 市乡为 17 区，
上海始有区一级建置。上海地区的上海、嘉定、宝山、松江、川沙、青浦、南汇、
奉贤、金山、崇明 10 县仍隶属江苏省。1930 年 7 月，上海特别市改称上海市。1937
年 11 月上海沦陷。次年 12 月，江苏省川沙、南汇、奉贤、崇明、宝山、嘉定等
县和上海县浦西地区划归汪伪上海市政府管辖。1945 年 8 月，上海市仍为战前 17
个区和特别区。1947 年上海市面积 617.95 平方公里。1948 年 12 月上海市划分为
30 个区。1949 年 5 月 27 日上海解放。
1949 年 10 月 1 日，中华人民共和国成立。上海仍为中央直辖市。上海市划分
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为 20 个市区和 10 个郊区。1956 年 6 月，上海市辖 15 个市区和 3 个郊区。1958
年 1 月、11～12 月江苏省上海、宝山、嘉定、松江、川沙、南汇、奉贤、金山、
青浦、崇明等 10 县先后划入上海市，上海市有 14 个区、11 个县。
1960 年 1 月，有 12 个区和 11 个县。
1960 年 3 月，浙江省舟
山县嵊泗人民公社划属上海市。
1961 年上海市辖 12 区、10 县。1962 年嵊泗又划归浙江省。1964 年 5 月辖 10
区 10 县。
1980 年辖 11 区 10 县。1981 年辖 12 区 10 县。1988 年辖 12 区 9 县。1992 年
辖 14 区 7 县。
1993 年 1 月 1 日，撤销川沙县，以川沙县全境以及黄浦区、南市区、杨浦区
浦东地区和上海县部分地区建浦东新区。
1995 年，上海市辖浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、
南市、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定等 14 区和南汇、奉贤、松江、金山、青浦、
崇明等 6 县，有 106 个街道、208 个镇、10 个乡和 3590 个居民委员会、2986 个行
政村。面积 6340.5 平方公里，其中陆地面积 6218.65 平方公里、水面积 697 平方
公里。
（4）城市经济状况
2013 年，在极为复杂的国内外经济环境背景下，上海经济继续保持了中速平
稳增长，并呈现出两个特点：一是先于全国出现经济增长企稳回升态势，上海从
2012 年开始经济增速逐季回升，2012 年 GDP 增速 1 季度为 7%，1-2 季度为 7.2%，
1-3 季度 7.4%，全年为 7.5%，2013 年一季度回升到 7.8%，而同期全国 GDP 增速，
1 季度为 8.1%，1-2 季度为 7.8%，1-3 季度为 7.7%，全年为 7.8%，2013 年一季度
又回落至 7.7%。二是相比国内其他地区增幅相对稳定，2013 年 GDP 增速，1 季度
为 7.8%，1-2 季度 7.7%，1-3 季度 7.7%，估计全年保持在 7.8%左右，各季度 GDP
增幅基本稳定在 7.6-7.8%区间，这是上海近年来各季度 GDP 增长最平稳的一年。
上海经济增长先于全国出现企稳回升态势，并且 GDP 增幅保持相对稳定，在一定
程度反映了结构调整和转型发展开始取得成效，经济增长质量和效益也已有所提
高。
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2013 年上海市实现 GDP21602.12 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%。
其中，第一产业增加值 129.28 亿元，下降 2.9%；第二产业增加值 8027.77 亿元，
增长 6.1%；第三产业增加值 13445.07 亿元，增长 8.8%。第三产业增加值占上海
市生产总值的比重达到 62.2%，比上年提高 1.8 个百分点。按常住人口计算的上海
市人均生产总值为 9.01 万元。[23]
2014 年全年上海市生产总值 23560.94 亿元，按可比价格计算，比 2013 年增
长 7%，增速比 2013 年回落 0.7 个百分点。其中，第一产业增加值 124.26 亿元，
增长 0.1%；第二产业增加值 8164.79 亿元，增长 4.3%；第三产业增加值 15271.89
亿元，增长 8.8%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到 64.8%，比 2013 年
提高 1.6 个百分点。从主要行业看，全年工业增加值 7362.84 亿元，比 2013 年增
长 4.3%，增速比 2013 年回落 2 个百分点；批发和零售业增加值 3809.31 亿元，增
长 6.9%；住宿餐饮业增加值 329.28 亿元，增长 1.6%；交通运输、仓储和邮政业
增加值 1044.46 亿元，增长 9.4%，增速提高 8.4 个百分点；信息传输、软件和信
息技术服务业增加值 1211.83 亿元，增长 12.5%；金融业增加值 3268.43 亿元，增
长 14%；房地产业增加值 1530.96 亿元，增长 3.2%，增速回落 8.1 个百分点。
2．区域因素
（1）交通条件
①公路：上海的城市交通系统非常发达。公共汽车线路数量 1000 多条，营运
车辆 1.8 万多辆，日均客运量约 780 万人次，承担着 65%的市域公共客运量，是世
界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业 270 余家，从业人员近 11.5 万人，
出租汽车近 43000 辆，旅游包车和租赁车等 7000 多辆。为更好地服务残障人士出
租汽车出行需求，上海通过招投标方式推出了 200 辆以无障碍服务为主的多功能
出租汽车，2014 年 10 月 11 日首批 50 辆无障碍出租车正式上路运营，200 辆无障
碍多功能出租车选用英伦 TX4 车型。
2014 年 10 月 25 日，虹口足球场（花园路）公交枢纽正式投入运营，成为集
地铁站、轻轨站、公交车起始点站、出租车站集合成一体的大型公共交通换乘枢
纽，机场四线成为第一条入驻该枢纽的公交运营线路。这个公交枢纽位于凯德龙
之梦虹口购物中心商场 1 层，公交车乘客可通过电梯转乘轨交 3 号线及 8 号线。
在虹口足球场站换乘的乘客通过商场就能实现“全室内”换乘。
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②铁路：上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海
虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最
大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南
站，芦潮港火车站。
高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁、沪昆高铁
普铁：京沪铁路、沪杭铁路
③航空：上海拥有上海虹桥国际机场和上海浦东国际机场两座国际机场。上
海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航
空春秋和吉祥的主要基地。
上海浦东国际机场（IATA 代码 PVG，ICAO 代码 ZSPD）是中国（包括港、澳、
台）三大国际机场之一，与北京首都国际机场、香港国际机场并称中国三大国际
航空港。上海浦东国际机场位于上海浦东长江入海口南岸的滨海地带，距市中心
约 30 公里。距虹桥机场约 52 公里。浦东机场的航班量占到整个上海机场的六成
左右，国际旅客吞吐量位居国内机场首位，货邮吞吐量位居世界机场第三位。通
航浦东机场的中外航空公司已达 48 家，航线覆盖 90 余个国际（地区）城市、62
个国内城市。
上海虹桥国际机场（IATA 代码 SHA，ICAO 代码 ZSSS）位于上海市西郊，距市
中心仅 13 千米，多年来，虹桥机场一直是上海空港的代名词。水路交通主要的海
港有外高桥、吴淞码头和洋山深水港。
截止至 2006 年底，上海港海港港区拥有各类码头泊位 1140 个，其中万吨级
以上生产泊位 171 个，码头线总长为 91.6 公里。按照码头使用性质分类：公用码
头泊位 175 个，码头线长度为 24.6 公里，其中生产泊位 121 个，码头线长度为 22.2
公里，年货物吞吐能力 17051 万吨；货主专用码头泊位 965 个，码头线长度为 67
公里，其中生产泊位 495 个，码头线长度为 38.2 公里。上海港内河港区有码头泊
位 818 个，最大靠泊能力 3000 吨级。集装箱吞吐量中，内支线集装箱量 202.6 万
标准箱，国际中转箱 78.5 万标准箱，内贸集装箱吞吐量 313.7 万标准箱。截止 2006
年底，上海港集装箱班轮航班达到每月 2106 班，其中，远洋航线 498 班，近洋航
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线 535 班，内支线 794 班，内贸航线每月 279 班。
（2）基础设施和公共设施
①供水
该区域配设的城市管网大于 100MM。
②排水
该区域配设的城市管网大于 200MM。
③供电
该区域为区级城市供电配置。
估价对象所在区域基础设施、公共设施比较完善，配套设施齐全。
（3）环境条件
委估宗地所在区域为上海市松江区，存在轻度粉尘和大气污染，环境质量良
好。
3．个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、
宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗
地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因
素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分
析。
（1）宗地临路状况
委估宗地临混合型主干道工业大道，临路的状况完全能满足区域内工业生产
和生活的需要。
（2）宗地面积
宗地评估用途为工业，登记面积 22,746.00 平方米，评估面积为 22,746.00
平方米，宗地面积对土地利用无不良影响，对地价水平无影响。
（3）宗地形状
委估宗地形状均呈较规则几何形状，不会影响地上建筑的设计布局，估价对
象的宗地形状对地价水平无影响。
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（4）土地开发程度
委估宗地土地实际开发程度为红线内外“七通一平”指宗地外通路、供电、
通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整。
（5）地质条件
委估宗地区域，无不良地质现象，对地价无明显影响。
(七) 评估依据
1．有关法律法规
国家层面颁布的法规、条例、文件、通知：
（1） 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号，
1999 年 1 月 1 日起施行)；
（2） 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72
号)；
（3） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256 号）；
（4） 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务
院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；
（5） 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令
第 511 号）；
（6） 财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的
通知》（财税[2007]176）；
（7） 财政部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的
通知》财综[2009]24 号；
（8） 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的
通知》（国土资发[2001]44 号）；
（9） 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城
镇土地估价规程》的通知（国土资厅发〔2015〕12 号）；
（10） 《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土
资发〔2004〕238 号；
（11） 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕
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308 号；
（12） 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国
土资发〔2009〕56 号；
地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知：
（13） 《上海市土地管理法实施办法》（2010 年修正本）；
（14）上海市市国土资源局文件《上海市 2013 年基准地价更新成果》（2013
年 1 月 1 日实施）；
2．有关技术标准
（1） 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（2） 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 》 （ GB/T
18507-2014）；
（3） 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007；
3．被评估单位提供的资料
（1） 《国有土地使用证》和宗地图；
（2） 《土地出让合同》；
（3） 《房屋所有权证》及建筑物平面图；
4．评估人员现场勘察取得的资料
（1） 宗地位置图；
（2） 宗地照片；
（3） 地价影响因素；
（4） 估价人员现场调查收集的其它相关资料。
(八) 评估方法
根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分
析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。
在遵循估价原则的基础上，根据待估宗地的实际情况和被评估单位提供的资
料、评估人员的现场勘查及调查收集的有关资料，经综合分析比较，本次评估采
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用基准地价修正系数法和市场法进行评估。
(九) 典型案例
【案例】序号 1 土地
概况：该宗地位于上海市松江区新效路 177 号，土地四至：东临上海丹捷国
际物流有限公司，西临信昌精密模具公司，南临报上海泰中兴制衣有限公司，北
临新效路。土地证编号为沪房地松字（2010）第 035504 号；工业用地，土地级别
7 级，土地使用权类型为出让，土地证载面积 22,746.00 平方米，宗地取得日期
1995 年 3 月 25 日（发证日期），该土地所有权为国家所有。
方法一 市场法
根据房地产交易中的替代原则，估价人员依据所掌握的资料，选取邻近地区
同一供需圈内类似的三个相似项目的价格作为比较案例，对比较案例进行修正。
案例选取如下：
实例 A：
位于松江区中山街道工业区地块，地块编号：ZS-12-002-2 号，规划用途为工
业用地，土地面积为 12,309.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土地取
得单位为上海松江新茸工程安装发展有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 1,110.00
万元，则地面单价为 902 元/平方米。
实例 B：
位于松江区九亭镇漕河泾开发区地块，地块编号：JT-13-002 号，规划用途为
工业用地，土地面积为 22,319.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土
地取得单位为上海邦中高分子材料有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 2,020.00
万元，则地面单价为 905 元/平方米。
实例 C：
位于松江区新桥镇工业区地块，地块编号 XQ-12-003-1 号，规划用途为工业
用地，土地面积为 16,641.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土地取
得单位为上海玖富环保科技有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 1,500.00 万元，
则地面单价为 901 元/平方米。
1) 比较因素的选择
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选择的比较因素有：土地用途、交易期日、交易方式、交易情况、土地剩余
使用年限、区域因素（工业区域用地类型、基础设施完善情况、对外交通便捷度、
环境状况、产业聚集度、与原料市场配合、区域道路类型）、个别因素（面积、
形状、临街状况、宗地自然条件、规划限制等）。
2) 比较因素条件说明
估价对象的各因素条件与比较案例的各因素条件如下表：
因素条件说明表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格(元/
平方米) 902 905 901
松江区中山街道工 松江区九亭镇漕河 松江区新桥镇工业
松江区新效路 177
位置 业区 ZS-12-002-2 泾开发区 JT-13-002 区 XQ-12-003-1 号
号
号地块 号地块 地块
土地面积 22,746.00 12,309.00 22,319.00 16,641.00
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2015/6/30 2014/12/18 2014/12/18 2014/12/16
交易方式 出让 出让 出让 出让
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地使用年限 29.75 50 50 50
价格类型 市场价格 市场价格 市场价格 市场价格
产业集 主导产业较为明确， 主导产业较为明确， 主导产业较为明确， 主导产业较为明确，
聚程度 产业集聚度 30%-50% 产业集聚度 30%-50% 产业集聚度 30%-50% 产业集聚度 30%-50%
道
路 距上海松江站约 距上海松江站约 5.1 距上海松江站约 距上海松江站约
通 11.3 公里，距虹桥 公里，距虹桥机场约 16.8 公里，距虹桥 11.8 公里，距虹桥
交 达 机场约 20.9 公里 29.2 公里 机场约 17.0 公里 机场约 19.1 公里
通 度
状 交
区 况 通
区域内有公交线，比 区域内有公交线，比 区域内有公交线，比 区域内有公交线，比
域 便
较便捷 较便捷 较便捷 较便捷
因 捷
素 度
基础设
施开发
程度及 好 好 好 好
公共配
套
区域土
周围土地利用类型 周围土地利用类型 周围土地利用类型 周围土地利用类型
地利用
工业、仓储 工业、仓储 工业、仓储 工业、仓储
方向
环境景
观 较好 较好 较好 较好
个 宗地形
别 状及可
因 利用程
素 度 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用
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临街状
况 一面临路 两面临路 两面临路 三面临路
地质状
况 较好 较好 较好 较好
规划限 部分工业布置受到 部分工业布置受到 部分工业布置受到 部分工业布置受到
制 限制 限制 限制 限制
3）比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，以估价对象的各因素条件为基础，将比较
案例相应条件与估价对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如
下：
①交易日期修正
根据中国城市地价动态监测网显示，上海市工业用地 2015 年一季度地价与
2014 年地价相比，地价增长率为 3.31%，2015 年二季度与一季度相比，地价增长
率为 2.66%，据此各比较案例交易日期修正指数为
A=B=C=100×（1+3.31%）×（1+2.66%）=106.06
② 交易情况修正系数确定：
待估宗地与本次估价所选择的比较案例的交易情况均为正常交易，故交易情
况条件指数均为 100。
③ 土地剩余年限修正：土地剩余使用年限：根据《城镇土地估价规程》，土
地使用年限修正系数公式为：
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中 K—土地使用年期修正系数；
r—土地还原率，本报告取 5.5%（根据 2013 年上海市基准地价更新成果，工
业用地的还原率为 5.5%）
n—土地剩余使用年限。
使用年期修正系数为：
K1=[1-1/(1+5.5%)29.75 /[1-1/(1+5.5%)50]=0.8555。
④ 土地用途：待估宗地与本次估价所选择的比较案例的用途相同，不用作修
正。
⑤ 区域因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的基础设施、公共交通、
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公共设施条件、居住集聚条件，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指
数表。
⑥ 个别因素修正：综合比较估价对象与比较案例各自的主要指容积率、临路
条件、规划限制条件，综合比较后，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条
件指数表。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条件
与估价对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：
因素条件指数表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格(元/平方米) 902 905 901
土地面积 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
交易日期 100 94 94 94
交易方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 100 117 117 117
价格类型 100 100 100 100
产业集聚程度 100 100 100 100
交通 道路通达度 100 100 100 100
区
状况 交通便捷度 100 100 100 100
域
基础设施开发程度及公
因 100 100 100 100
共配套
素
区域土地利用方向 100 100 100 100
环境景观 100 100 100 100
个 宗地形状及可利用程度 100 100 100 100
别 临街状况 100 101 101 102
因 地质状况 100 100 100 100
素 规划限制 100 100 100 100
4) 因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较案例的因
素条件进行比较，计算公式如下：
比准价格=比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
修正×个别因素修正
因素比较修正系数表
比较因素 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格(元/平方米) 902 905 901
土地面积 100/100 100/100 100/100
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土地用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/94 100/94 100/94
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
价格类型 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
交通 道路通达度 100/100 100/100 100/100
区 状况 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
域 基础设施开发程度及公共配套 100/100 100/100 100/100
因 区域土地利用方向 100/100 100/100 100/100
素 环境景观 100/100 100/100 100/100
个 宗地形状及可利用程度 100/100 100/100 100/100
别 临街状况 100/101 100/101 100/102
因 地质状况 100/100 100/100 100/100
素 规划限制 100/100 100/100 100/100
土地使用年期修正系数 0.8555 0.8555 0.8555
比较系数 0.9011 0.9011 0.8922
比准价格 812.59 815.55 804.22
权重 33.33% 33.33% 33.33%
评估单价 811.00
5) 单位价格的确定
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为估价对象的单位价格，
则：
综合比准价格＝(812.59+815.55+804.22)÷3
＝811.00（元/平方米）取整
方法二 基准地价修正法
1. 基准地价修正法
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按
照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比
较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价
对象在估价基准日价格的方法
2. 确定待估宗地的基准地价及评估期日
根据上海市国土资源厅关于公布 2013 年度城镇地价动态监测与基准地价更新
成果,2012 年度上海市市区基准地价的有关说明，基准地价评估基准日为 2013 年
1 月 1 日，依据徐州市基准地价级别图，宗地等级属于 7 级范围，该宗地所在区域
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工业用地基准地价为 615 元/平方米。详见下表：
上海市市区工业用地级别基准地价表 3 单位：元/m2
土地级别 一 二 三 四 五 六 七 八 九
地面基准地 4,350 2,740 1,450 990 860 300
6,500 615 450
价
设定开发程 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一
度 平 平 平 平 平 平 平 平 平
3. 确定期日修正系数（K1）
上海市基准地价基准日是 2013 年 1 月 1 日，本次评估的估价基准日为 2015
年 6 月 30 日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据地
价增长率水平，确定估价对象期日修正系数，根据估价人员的调查，在这期间，
估价对象所在区域的工业用地地价水平略有涨幅，查阅中国城市地价动态网，
2013 年上海市地价增长率为 8.24%，2014 年上海市地价增长率为 8.78%，2015 年
一季度为 3.31%，2015 年二季度为 2.66%。
则：k1=（1+8.24%）×（1+8.78%）×（1+3.31%）×（1+2.66%）
=1.2488
4. 确定土地使用权年期修正系数（K2）
待估宗地使用年期修正系数 K3 计算公式如下：
1 1 /(1 r ) n
k2
1 1 /(1 r ) m
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－土地还原率，土地还原率取无风险利率加上有风险利率为 5.5%。
n－待估宗地剩余使用年限
m－法定最高出让年限为 50 年
剩余使用年限为 29.75 年
K2=[1-1/(1+5.5%)29.75]/[1-1/(1+5.5%)50]
=0.8555
5. 确定土地开发程度修正系数（K3）
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基准地价反映的是“七通一平”或“五通一平”条件下的土地使用权平均价
格，其中“七通”、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的宗地外城市基础
设施建设费及市政管线的接入工程费用。当宗地设定的土地开发程度与基准地价
设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正。每一“通”的修正
幅度建议在 10—30 元/平方米，具体根据区域水平确定。
宗地设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致，我们每一
“通”修正幅度为 20 元/平方米。
6. 容积率修正（K4）
基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其设定容积率。当宗地的容积率
水平 与基准地价设定容积率不一致时，需进行容积率修正。
目前工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促进节约集约用
地的通知》（国发〔2008〕3 号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变
用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工
业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的
部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。
根据基准地价修正体系，宗地为工业用地，容积率不修正，即容积率修正系
数为 1.00。
7. 待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（K）
按照待估宗地的因素条件，确定待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修
正系数(∑K)表如下：
(1) 工业用地基准地价影响因素指标说明表 表3
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣
周围道路类 300 米内 500 米内有主干 500 米内有 500 米外有 1000 米外有
型 有主干道 道 次干道 次干道 次干道
距轨道交通
站点距离 ﹤1 [1,2） [2,3） [3,5） ≥5
（KM）
区
距公交站点
域 交通条 ﹤0.3 [0.3,0.8） [0.8,1.5） [1.5,2.5） ≥2.5
距离（KM）
因 件
距火车站距
素 ﹤3 [3,5） [5,10） [10,20） ≥20
离（KM）
距长途汽车
﹤2 [2,4） [4,6） [6,10） ≥10
站距离（KM）
距港口码头
﹤10 [10,20） [20,30） [30,40） ≥40
距离（KM）
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距机场距离
﹤10 [10,15） [15,20） [20,30） ≥30
（KM）
基本设
基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低
施状况
环境状 质量指数 质量指数一 质量指数较
环境质量 质量指数较好 质量指数差
况 好 般 差
国家级工
业园区和 规划认定的
工业园区等
市政府认 市级工业园区 其他工业地 非正规园区 零星工业点
级
定的产业 块
基地
产业集 高新技术 9 大领域外，本
聚度 产业定位 产业 9 大 市鼓励发展的其 一般产业 限制产业 淘汰产业
领域 他主导产业
主导产业
主导产业较为明 主导产业不 无主导产
关联产业集 明确，产 无主导产业
确，产业集聚度 明确，产业 业，产业间
聚程度 业集聚度 和大型企业
30%-50% 集聚度不高 无联系
大于 50%
城市规
城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利
划
临街状 临街道路类 支路（三、 支路（二车
主干道 次干道 -
个 况 型 四车道） 道以下）
别 宗地形 规则，利 较规则，有利于 不规则，影 不规则，严重
因 宗地形状 无不利影响
状 用合理 利用 响利用 影响利用
素 宗地面 宗地面积（平 （12000， （5000，
≥50000 [30000,50000） ≤5000
积 方米） 30000） 12000]
(2) 工业用地地价因素修正系数表 表4
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣
周围道路类型 1.7% 0.9% 0.0% -0.9% -1.7%
距轨道交通站点距离 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0%
距公交站点距离 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% -0.8%
交通条件 距火车站距离 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6%
距长途汽车站距离 0.5% 0.3% 0.0% -0.3% -0.5%
区 距港口码头距离 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6%
域
距机场距离 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6%
因
素 基本设施状况 基础设施 7.8% 3.9% 0.0% -3.9% -7.8%
环境状况 环境质量 3.6% 1.8% 0.0% -1.8% -3.6%
工业园区等级 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0%
产业集聚度 产业定位 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6%
关联产业集聚程度 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6%
城市规划 城市规划 2.7% 1.4% 0.0% -1.4% -2.7%
个 临街状况 临街道路类型 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0%
别 宗地形状 宗地形状 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0%
因
素 宗地面积 宗地面积 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0%
(3) 待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 表 5：
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影响因素 因素条件 评价等级 评分
周围道路类型 300 米内有主干道 优 1.7%
距轨道交通站点距离 ≥5 劣 -1.0%
距公交站点距离 [0.8,1.5） 一般 0.0%
距火车站距离 [10,20） 较劣 -0.8%
距长途汽车站距离 [2,4） 较优 0.3%
距港口码头距离 [20,30） 一般 0.0%
距机场距离 [20,30） 较劣 -0.8%
基础设施 保障率较高 较优 3.9%
环境质量 质量指数一般 一般 0.0%
工业园区等级 规划认定的其他工业地块 一般 0.0%
产业定位 一般产业 一般 0.0%
关联产业集聚程度 主导产业较为明确，产业集聚度 30%-50% 较优 0.8%
城市规划 较有利 较优 1.4%
临街道路类型 次干道 较优 2.5%
宗地形状 无不利影响 一般 0.0%
宗地面积 ≤5000 劣 -3.0%
合计 5.0%
∑因素修正系数 1+∑Ki 1.050
8. 评估值的确定
经过各种因素修正，基准地价修正法评估结果如下表：
基准地价修正法地价计算见下表： 表6
影响因素 宗地 1
基准地价 615
区域因素修正 1.05
期日修正 1.2488
容积率修正 1
使用期限修正 0.8555
土地开发程度修正 1
土地开发程度 40
宗地面积修正 1
宗地形状修正 1
其他修正 0
修正单价（元/M2) 730.00
9. 根据地价评估技术规则及估价对象的实际情况，我们采用基准地价修正
法、市场法对估价对象进行了评估，其结果见下表。
两种评估方法结果一览表
单位：元/㎡
评估方法 基准地价修正法 市场法
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计算价格（元/m2） 730 811
估价人员认为：由于市场法取得案例与评估基准日接近，更能反映土地的市
场价值，因此本次评估结果采用市场法作为土地估价结果，则：
土地总价＝811×22,746.00＝18,447,000.00（元）百位取整
(十) 特殊事项及说明
无特殊事项说明。
五、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值 32,642,377.75 元，是企业会计核算在后续计量过
程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差
异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企
业该科目核算的内容为计提的坏账准备、存货跌价准备和可弥补的亏损在会计记
录中所形成的递延所得税资产。对于计提的坏账准备、存货跌价准备和可弥补的
亏损形成的递延所得税资产，本次评估以核实后的账面值作为评估值。
经评估，递延所得税资产评估值 32,642,377.75 元。
六、 负债评估技术说明
（一） 评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债。流动负债包括应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下
所示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
一、流动负债合计 106,681,570.95
应付账款 39,494,568.06
预收款项 11,062,983.61
应付职工薪酬 6,678.73
应交税费 1,419.77
其他应付款 56,115,920.78
二、非流动负债合计
三、负债总计 23,784,919.68
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（二） 评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明
细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行
互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重
新填报。作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保
债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1. 应付账款
应付账款账面值 39,494,568.06 元，主要核算企业应付的整机、备件货款。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、
商品等，均根据有关凭证记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确
认评估值。
应付账款评估值 39,494,568.06 元
2. 预收账款
预收账款账面值为 11,062,983.61 元，为预收的整机、备件款。评估人员抽查
有关账簿记录、业务购销合同、文件资料，并选取金额较大或异常的款项进行函
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证，根据回函确定应付款项的真实性和完整性。经核实，预收账款账、表、单金
额相符，预收账款为企业实际应负担或清偿的债务。以核实后账面值确定其评估
值。
预收账款的评估值为 11,062,983.61 元。
3. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 6,678.73 元，核算内容为企业根据有关规定应付给职
工的各种薪酬。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时
查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处
理正确，以核实后账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值 6,678.73 元。
4. 应交税费
应交税金账面值 1,419.77 元，主要为应交纳的增值税。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账
户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
应交税费评估值 1,419.77 元。
5. 其他应付款
其他应付款账面值为 56,115,920.78 元，是除主营业务以外，与外单位和本
单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的
款项，如借款、关税、运费等。评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，
无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后账面值确认评估值。
其他应付款评估值为 56,115,920.78 元。
（四） 评估结果及分析
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
负债评估汇总表
项目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
一、流动负债合计 106,681,570.95 - -
106,681,570.95
应付账款 39,494,568.06 39,494,568.06 - -
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预收款项 11,062,983.61 11,062,983.61 - -
应付职工薪酬 6,678.73 6,678.73 - -
应交税费 1,419.77 1,419.77 - -
其他应付款 56,115,920.78 56,115,920.78 - -
二、非流动负债合计 - -
三、负债总计 106,681,570.95 - -
106,681,570.95
（本页以下无正文）
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第七部分评估结论及分析
一、 评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司受徐工工程机械集团有限公司的委托，根据
国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，
按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场调查，
采用资产基础法对上海施维英的股东全部权益价值进行了评估。根据以上评估工
作，得出如下评估结论：
在评估基准日持续经营假设前提下，上海施维英股东全部权益评估值为
1,635.55 万元，资产评估情况见下表。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 5,369.01 5,781.23 427.31 7.68
2 非流动资产 4,086.92 6,522.48 2,435.56 59.59
3 其中：长期股权投资 - - -
4 长期应收款 - - -
5 固定资产 563.07 1,413.54 850.47 151.04
6 在建工程 - - -
7 无形资产 259.61 1,844.70 1,585.09 610.57
8 无形资产—土地使用权 259.61 1,844.70 1,585.09 610.57
9 递延所得税资产 3,264.24 3,264.24 - -
10 资产总计 9,455.93 12,303.71 2,862.87 30.12
11 流动负债 10,668.16 10,668.16 - -
12 非流动负债 - - -
13 负债总计 10,668.16 10,668.16 - -
14 净资产（所有者权益） -1,212.23 1,635.55 2,862.87 234.92
1. 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本评估报告采用资产基础法对上海施维英纳入评估范围的资产及相关负债进
行评估后，部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了变动，变动情况及
原因主要为：
(1) 存货增值原因如下：
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原材料由于长期积压或淘汰，企业全额计提减值准备，本次评估以残值作为
其评估值，由此导致评估增值。
(2) 固定资产增值原因如下：
1) 房屋建筑物重置成本的人工费、建筑材料的价格均有不同程度的上涨，导
致评估原值增值；又由于企业提折旧年限短于资产评估时房屋建筑物所采用的经
济耐用年限，故导致评估净值增值。
2) 由于近年钢材大幅降价，使得设备重置成本下降，从而导致设备评估原值
减值，但企业计提折旧年限普遍小于设备经济寿命年限，从而导致评估净值增值。
3) 由于车辆更新换代快，从而导致评估原值减值，但企业计提折旧年限普遍
小于设备经济寿命年限，从而导致评估净值增值。
4) 电子设备中存在大量超龄服役或在基准日前已处置的电子设备，本次评估
以处置价或二手市场价为评估值，因处置价或市场价较低，故导致评估减值。
(3) 无形资产增值原因如下：
随着该区域基础设施建设的不断完善，经济的不断发展，国家对土地供应的
调控，土地市场的供求矛盾日益加剧，土地取得成本不断增高，致使评估增值。
（本页以下空白）
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附件 第 76 页
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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