备 案 号 : 5301615CAO094
堇L询 石马: D3395478
土 地 估价报 告
项 目 名 称 :云 南省 弥勒县 雷打滩水 电有 限责任公 司 8
宗水工 建筑 用地 、 1宗 工业 用地 、 1宗 水库 水面用地 股权 交
易核 定土地 资产 涉及 划拨 土地 权益价值 评 估
受托估价 单 位 :云 南 方速 土 地 评 估 有 限公 司
土地 估 价报告 编 号 :(云 方速 CzO1s,(估 )字 第 Op3号
提 交估价报 告 日期 :,015年 彳1月 10日
估价报 告备 案 日期 :⒛ 15年 11月 9日
土 地 估 价 报 告
项 目名称 :云 南省弥勒县雷打滩水 电有 限责任公 司8宗 水工建筑
用地 、1宗 工业用地、1宗 水库 水面用地股杈交 核
定土地 资产涉及 划拨 土地淑益价值评估
」 受托估价单位 :云 南方速 土地评估有 限公 司
土地估价报告编号:(云 南)方 速 0019(估 )字 笫093号
电子备案 编号 :5301615CA0094
提 交估价报告 日期 :2015年 】1月 10日
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朕 军 电话 :阴 z“ 阴 9冗 ” 律寡 :mzF~σ 】召σ ”
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一 、估价项 目名称
云南省弥勒县雷打滩水 电有限责任公司 8宗 水工建筑用地 、1宗 工业
用地 、1宗 水库水面用地股权交易核定土地资产涉及划拨土地权益价值评
估
二 、委托估价方
江苏澄星磷化工股份有限公司
联系地址:江 苏省江阴市梅 园大街 618号
联系人 :花 伟 云
联系 电话 :13150601888
三、估价 目的
根据委托方确 定的评估 目的,本 次评估 目的为委托方股 权交 易核定
土地资产价值提供划拨土地权益价值参考 。
四、估价期 日
2015+09月 30 日
五 、估价 日期
zO15年 10月 28日 至 zO15年 11月 10日
六、地价定义
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根据委托估价方提供 的资料及估价人员实地查勘状况 ,此 次估价对
象为位 于云 南省 红 河州弥勒市雷打滩水 电站的8宗 水 工建筑用地 、1宗 工 ∷
业用地 、1宗 水库水面用地 ,土 地面积共 5757670.52平 方米。考虑此次估
价 目的 ,根 据 《城镇土地估价规程 》(GB/T18508-⒛ 14),分 另刂对估价对
象有关事项做 以下设定 :
1.估 价期 日:委 托方根据本次评估 目的确定项 目基准 日,此 次评估
设定估价基准 日为 2015年 09月 30日 。
2.土 地用途设定 :根 据 《国有土地使用 证》土地登 记用途为 8宗 水 工
建 筑用地 、1宗 工 业用地 、1宗 水库水 面用地 ,根 据合 法性原则 ,此 次评
估按登 记用途设定估价对象的评估用途 。
3.土 地使用权价格类型设定 :估 价对象为 国有土地 ,根 据 《国有土 l
地使用 证》土地登记使用 权类型均为划拨 ,故 评估 时土地使用 权类型设
定为划拨土地使用权 。
4.土 地开发程度 的设定 :至 估价期 日根据各估价对象实际情况 ,土
地开发程度作如下设定 。
土地使用证号 估价期 日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度
“ ” “ ”
云 国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界
“ ” “ ”
第 072号 限内 场地未平整 。 限内 场地未平整 。
云 国用 (⒛ 05) “ ” “ ”
宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界
“ “ ”。
第 070号 限内 场地未平整\ 限内 场地未平整
云 国用 (⒛ 05) “ ” “ ”
宗地权属界限外 通路 、通电 ,权 属 宗地权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属
“ ”。 “ ”。
第 064号 界 限内 场地平整 界 限内 场地平整
“ “
云 国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 通路 、通 电、通给 宗地权属界限外 通路 、通 电、通给
” “ ” ” “ ”
第 065号 水 、通讯 ,权 属界限内 场地平整 。 水 、通讯 ,权 属界限内 场地平整 。
“ ” “ 、 ”
云国用 (zO05) 宗地权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 通电 ,权 属
“ ” “ ”。
第 066号 界 限内 场地平整 。 界限内 场地平整
“ ” “ ”
云国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属
“ ”。 “ ”。
第 067号 界限内 场地平整 界 限内 场地平整
“ ” “ ”
云国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 通路 、通电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属
“ ” “ ”
第 068号 界限内 场地未平整 。 界限内 场地未平整 。
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云 国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通电 ,权 属
“ ” “ ”
第 069号 界 限 内 场地未平整 。 界限内 场地未平整 。
“ ” “ ”
弥国用 (zO08) 宗地权属 界限外 零通 ,权属界 限 内 宗地权属界 限外 零通 ,权 属界 限 内
“ ” “ ”
第 0514号 场地平整 。 场地平整 。
“ ” “ ”
云国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属 界 限外 简易通路 ,权 属界
“ ” “ ”
第 071号 限内 场地未平整 。 限 内 场地未平整 。
5.土 地使用权年期设 定 :根 据 《国有土地使用 证》,估 价对象均为划
拨 土地 ,故 本次评估不做年期设 定 。
6.容 积率的设定:估 价期 日估价对象内均为水 电站配套设施建筑 ,
容积率对该类项 目土地价值的影响不大。故此次评估容积率不做设定 。
综上所述 ,此 次评估价格 定义为:在 公开市场条件下 、于估价期 日
zO15年 09月 30日 、按上述条件设定 、无地役 、租赁等他 项权利 限制 、在
现状利用下 的国有划拨土地权益价格 。详见 《土地估价结果 一览表 》 中
的相应项 目。
七 、估价结果
经估价人员实地堪察 、调查并对 当地市场进行分析 ,按 照地价评估
的基本原则和估价程序 ,选 择合适的评估方法 ,评 估得到估价对象在估
价设定用途 、开发程度条件下 ,于 估价期 日的国有划拨土地权益价格 :
单位 面积地价
土地使用 证号 面积 /耐 总地价 /万 元
元 /W 万元 /亩
云国用 (⒛ 05)第 072号 329423.30 1568。 0676
云 国用 (⒛ 05)第 070号 117835.21 553.9027
云 国用 (⒛ 05)第 064号 53113.65 562.5568
云 国用 (⒛ 05)第 065号 14384.27 198.7120 9.20
19007.92 158.2908 5.53
云国用 (⒛ 05)第 066号
132992.26 1107.5093
云国用 (⒛ 05)第 067号
36,5365
云国用 (zO05)第 068号 6008.05 4.07
25341.34 154.1079
云国用 (⒛ 05)第 069号
1899.52 7.7039 2.73
弥国用 (⒛ θ8)第 0514号
第 3页
f香 叼 方 霆 ″ 0】 9ri=,字 第
09J号
云甯 方邃戋把洱佑有限 /A·
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云 国用 (⒛ θ5)第 071号 5057665.00 7743.8986
合计 5757670.52 12091.2861
评估土地面积 :5757670.52平 方米 (即 :8636.51亩 );
评估总地价 :12091.2861万 元 ;
大写金额:壹 亿贰仟零玖拾壹万贰仟捌佰陆拾壹元整 ;
货币种类:人 民币 ;
估价对象宗地估价结果详见表 《土地估价结果一览表 》。
八 、土地估价师签字
姓 名 土地估价师资格 证书号 签字 (盖 章 )
张冉俊 2002530005
鲁建刚 2011530011
九 、土地估价机构 :
云南
估价机构法定代表人签字 :
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第二 部分 估价对象界定
一 、委托估价方
江苏澄星磷 化工股份有限公司
联系地址:江 苏省江 阴市梅园大街 618号
联系人 :花 伟 云
联系电话 :13150601888
二 、受托估价方
云南方速土地评估有限公 司
法定代表人 :张 艺敏
工商注册号:5301021OO155907
机构通信地址:昆 明市盘龙 区白云路滨江俊园 23幢 302室
执业范围:全 国范围内从事土地评估业务
续有效期限:⒛ 18年 6月 30日
资质等级:国 家 A级
新续注册号:A201353014
联 系 人 :鲁 建刚
珥芡系 电 话 : 0871-65195693 13708470894
邮政编码 :650224
三、估价对象
本报告委托评估的估价对象 ,是 指登记土地使用权人为云南省弥勒
县雷打滩水 电有限责任公 司、位于弥勒市雷打滩水 电站的 8宗 水工建筑 :
用地 、1宗 工业用地 、1宗 水库水面用地 。于估价基准 日 ⒛15年 09月 30
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日,土 地使用权类型为划拨 ,土 地登 记面积共为 5757670.52平 方米 ,无
。
地役 、租赁等他 项权利 限制 、在现状利 用下的国有划拨 土地权益价格
四、估价对象概况
(一 )土 地登记状况
此次评估的估价对象均为云南省弥勒县雷打滩水 电有限责任公司以
。 象的登
划拨方式取得的 10宗 土地 ,并 持有 《国有土地使用证》 估价对
、
记土地使用者 、宗地位 置 、登记用途 、四至、面积 、土地级别 土地权
、 、他项权利状
属类型 、国有土地使用证 书编号、登记 时间、地号 图号
况等国有土地土地登记状 况详见表 2-1。
(二 )土 地权利状况
水 电有限责
估价对象所有权属于国家 ,⒛ 04年 云南省弥勒县雷打滩
任公司以划拨方 式取得 10宗 地的国有土地使用权
,并 持有 《国有土地使
型均为划拨 。
用 证》,估 价对象均位于弥勒市雷打滩水 电站 ,土 地使用权类
土地使用者 、国有
宗地来源合法 ,产 权清楚 ,四 邻 无争议 。估价对象 的
2-1。 现因核定估价
土地使用证号 、土地登记用途等土地权利状况详见表
工 限公司特委托 我公司
期 日土地资产价值 的需要 ,江 苏澄星磷化 股份有
对该 10宗 地进行评估 。估价 期 日
2015年 09月 30日 ,设 定估价对象无
他项权利 的限制。
(三 )土 地利用状况
的配套建筑 ,各 宗地的
于估价期 日,宗 地 内均 已建 成 了水 电站相关
。土地利用现状详见 《附
宗地利用均围绕水 电站 的运 营使用 而配建利用
件一 土地利用现状 图》。
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五 、影响地价的因素说明
(一 )一 般因素
一般 因素主要指影响城镇地价总水平的 自然 、社会 、经济和行政因
素等 ,主 要包括地理位置 、 自然条件 、人 口、行政 区划 、城镇性质 、社
会经济状况 、土地制度 、住房制度 、土地利用规划与计划 、社会及国民
经济发展规划等。本次主要从 以下几方面进行分析 :
1.地 理位 置和 自然环境
弥勒市位于云南省东南部 ,是 红河州的北大门。辖 区面积 4004平 方
公里 ,北 依本州泸西县 ,背 靠 昆明市石林县 、南接本州开远市 、东邻文
山邱北县 、西连 玉溪市华宁县 ,处 于 昆明、个 旧、开远 三个城市和滇中
滇南两个经济区的结合部 ,全 县辖 10镇 3乡 ,129个 村 民委员会 ,7个
社 区居委会 。
弥勒市的坝 区和河谷地 区占全县国土面积 4004平 方公里的 15%,大
大高于全省 6%的 平均水平 。弥勒市地处亚热带季风气候 区,海 拔最高在
东 山金顶山,为 2315米 ,最 低在 江边河谷 ,为 862米 ;年 均雨量 990.4
毫米 ,年 均气温 17。 ⒛C,最 高气温 36.10C,最 低气温 -4.60C,光 照充
足 、有效 温期长 ;霜 雪 日短 ,拥 有 得天独厚的自然条件 ,适 宜各种动植
物 生长 。是我省烟 、糖的主要产 区。盛产优质烤烟 ,虹 溪烤烟为云烟 中
的上品。⒛03年 种植烤烟 12万 亩 、甘蔗 7万 亩 ,占 全县 54万 亩耕地的
近 35%。
弥勒市资源 丰富,尤 其是 能源资源储藏丰富,全 县仅煤炭储藏量就
达 10亿 多吨。全县大中小型水库 百余座 ,水 能蕴藏量 54.5万 千瓦,可
开发能量 42。 15万 千瓦 ,南 盘江上仅雷打滩 、糯租两处就有 18万 千瓦
可开发 。
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弥勒有着丰富的旅游资源 ,近 年弥勒市旅游业有 了巨大发展 ,形 成
“ ” —— 弥
了 集 自然 、人文 、民俗观光为一体 的 六个一 格局 ,即 游一个洞
口
勒白龙洞;拜 一尊佛—— 锦屏 山风景区 19.99米 高的弥勒大佛 ;喝 一
—— 蜚声中
酒—— 云南红葡萄酒 ;抽 一支烟—— 红河牌香烟 ; 跳一曲舞
外的阿细跳月;洗 一个澡—— 梅花 温泉澡。
近年来 ,弥 勒充分利用得天独厚的自然条件 ,多 样化的生 物开发 与
1亿
创新产 业得到蓬勃发展 。种植葡萄面积达到 4.2万 亩,葡 萄酒产值近
元;种 植灯盏花 3OO0多 亩并显初步效益;种 植 生物药材薯蓣
2500亩 ,
产值达 350多 万元;种 植 亚麻 8600亩 ,原 茎产量达 258。
6万 公斤 ,亚
120多 万元 。
麻种子达 36326公 斤 ,亩 产值达到 416元 ,实 现农 民增收
(弥 勒生态环境建设进 一步加强)正 因为拥有天时地利人和 ,造 就 了誉满
“ ” “ ” 之 “
州内外的 糖仓 、 烟仓 之 美称 ,特 别是葡萄产业崛起后又被 称 为 东
” “ ”
方波尔多 和 葡萄酒城 ,使 该县的特色经济有 了长足发展 。
、
弥勒市得天独厚的自然资源 能吸引各界 商人的投资开发 优越 的地
理位置和 自然环境 能吸引大量游客旅游休 闲,刺 激社会经济发展
,是 房
地产市场蓬勃发展的重要基 础 ,对 地价保值有积极影响 。
2.整 体 经济状况
⒛14年 ,弥 勒市实现地 区生产 总值 245.9亿 元 ,增 长 9%;公 共财政
资 156.31亿
预算总收入 21.84亿 元 ,增 长 13.5%;规 模 以上固定资产投
24792元 ,增 长 10.8%;农 村
元 ,增 长 56。 30/0;城 镇居 民人均可支配收入
常住居 民人均可支配收入 9066元 ,增 长
14.5%。
17661元 ,绝
⒛15年 前 三季度 ,全 市城镇 常住居 民人均可支配收入
1个 百分点,高 于全州 0.7
对值居全州第四位 ,同 比增长 9.7%,高 于全省
7457元 ,绝 对量居全州第二位
个百分 比;农 村常住居 民人均可支配收入
,
0.2个 百分点。
同比增长 11.2%,与 全省增速持平 ,高 于全州
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第 093号
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弥勒市国民经 济持续平稳较快增长 ,经 济实力进一步增 强 ,能 刺激
大量相关产业用地 的需求 ,从 而对土地 的保值起到积极作用 。
3.城 市基 础设施
交通运输 :全 县公 路拥有量 1749公 里 ,公 路密度为 43.7公 里每 百
平方公里 ,县 乡公 路通畅率和 乡村公 路通达率达 100%,村 至 自然村 间的
通达率为 94.8%。 公路线距 昆明 143公 里 、距 蒙 自 140公 里 ,昆 河公 路
纵贯腹地 93公 里 ,滇 越铁路沿西跨境 78公 里 ,是 两广 来 我州进 昆明的
重要交通枢纽 ,具 有 良好 的区位和交通优势 ,对 开发本地资源 ,加 强 内
引外联 ,发 展横 向经济联合 ,开 辟经营门路 ,广 聚各方财源等起到 了不
可估量的作用 。
供水 、供 电:日 供水 能力达 32万 吨 ;日 供 电量达 4000万 千瓦时。
以上基础设施对土地 的开发较为有利 ,对 地价保值有积极作用 。
4.房 地产 、土地 市场
9O14年 ,全 市完成房地产开发投资 69476万 元 ,同 比下降 40.7%。
其 中,住 宅投资 60449万 元 ,同 比下降 39.6%;办 公楼投资 469万 元 ,同
比下降,75.3%;商 业营业用房投资 3196万 元 ,同 比下降 56.5%;其 他投
资 5362万 元 ,同 比下降,30.9%。 房地产开发投资 中,建 安 工程投资为
22969万 元 ,同 比下降 57.9%,占 全市房地产开发投资的 33.1%;其 他费
用 完成投资 42464万 元 ,同 比下降 16.8%,占 全 市房地产 开发投 资的
61.1%。
全市商 品房施 工面积为 151.49万 平方米 ,同 比下降 15.6%。 其 中 ,
住宅施 工 面积为 126.48万 平方米 ,同 比下降 15.7%;办 公楼为 1.48万 平
方米 ,同 比增长 6.8%;商 业 营业用房为 13.21万 平方米 ,同 比下降 15.7%。
全市商 品房销售面积为 3.94万 平方米 ,同 比下降 69.9%。 其 中,住 宅销
售面积为 3.57万 平方米 ,同 比下降 72.6%。 房产市场 的波动对土地开发
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利用有着 至关重要的影响。
结合估价对象实际状况与估价 目的,该 地产市场的波动对本次评估
对象的土地价值 ,无 明显的影响。
5.金 融政策
⒛15年 3月 1日 起下调金融机构人 民币贷款和存款基准利率 。金融
机构 一年期贷款基准利率下调 0.25个 百分点至 5.35%;一 年期存款基准
利率下调 0.25个 百分点至 2.5%,同 时结合推进利率市场化 改革 ,将 金融
1.3倍 。
机构存款利率浮动 区间的上限由存款基准利率的 1.2倍 调整为
⒛ 15年 5月 11日 起下调金融机构人 民币贷款和存款基准利率。金融机构
6月 28日 起下
一年期贷款基准利率下调 0.25个 百分点至 5.1%;2015年
调金融机构人 民币贷款和存款基准利率 ,金 融机构一年贷款基准利率下
调 0.25个 百分点至 4.85%;一 年期存款基准利率下调
0.25个 百分点至
2%;zO15年 8月 26日 ,下 调金融机构人 民币贷款和存款基准利率 ,以 进
0.25个
一步降低企业融资成本 ,其 中金融机构一年期贷款基准利率下调
1.75%;其 他
百分点至 4.6%;一 年期存款基准利率下调 0.25个 百分点至
、
个档 次贷款及存款基准利率 、个人住房公积金存贷款及存款基准利率
个人住 房公积金存贷款利率相应调整 。
在国家宏观 经济政策下 ,促 进投资扩大 ,刺 激住房消费
,有 助于稳
施稳健 的货币政策
增 长 、调结构 、惠民生,提 振市场信 心。国家积极实
,
对宗地地价有一定积极的影响 。
继续
总之 ,从 弥勒社会经济各项发展数据可 以看 出,弥 勒国 民经济
二、三产 业产值 、财政收入及支
保持平稳增长 ,经 济实力进一步增 强。
还是有可发 展的
出、城镇居 民收入和支 出均平稳增长 ,预 示着地产 市场
空间。
(二 )区 域因素
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⒆ 3号
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区域 因素主要指影响土地地价水平的因素 ,本 次主要分析地块所处
区位 、交通条件 、公共基 础设施水平 、地形地貌等。
1.区 域概况
估价对象位于弥勒市东 山镇 , 东 山镇地处两州 (文 山、红河 )三 县
(弥 勒 、泸西 、邱北 )的 交界处,位 于弥勒县东部 ,距 县城 48公 里 ,全
镇辖 国土面积 368平 方千米 。镇域地势为中部高 、四周低 ,西 北高 、东
南低 ,悬 岩陡壁围绕中部 ,最 高海拔 2315米 ,最 低海拔 867米 。气候属
典型的立体季风气候 ,年 平均气温 12.8℃ ,1月 最低月平均气温 1.8℃ ,
无霜期 253天 ,春 季干燥少 雨,夏 季湿润多雨 ,秋 季清凉多雾 ,冬 季漫
长寒冷 。 全镇辖新寨 、旧城 、龙细 、舍木 、安产 、铺龙 、大栗 、洛那 8
个村委会 ,64个 村 民小组 ,67个 自然村 。zO10年 末 ,全 镇有 4743户 ,
口
总人 田 ⒛447人 。其中:农 业人 口 19900人 ,占 总人 口的 97.3%,人 密
度每平方公里 55.56人 。主要居住着彝 、汉、壮 、苗等
4种 主体 民族 ,
少数 民族 占总人 口的 75%。
2.交 通条件
,路
估价对象所在 区域 目前主要通过 XG46县 级道路与其他道路连接
差。
面为泥石路面,道 路状况非常差 ,不 利于 区域 出行 ,出 入便捷度
3.基 础设施条件
zO公 里。通过简易
宗地所在 区域为独立工矿 区,距 离最近的乡镇约
。 电 独立的城 乡
泥石路与城镇联通 ,区 域 内没有供水排水管网设施 供 为
供 电线路 。
4.地 形与地貌
差非常大 ,河 道
宗地所处 区域为南盘江 的峡谷地形 ,区 域 内海拔落
的两侧均为地形坡度 比较陡的 山。耕地 呈零 星片状分布
,林 地和灌木林
地为主要的植被形 态。
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臼 归冖钌⒛】’ri=,字 第⒆3号
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第三部分 土地估价 结果及其应用
一 、估价依据
(一 )国 家有关法律 、法规和政策文件
62号 、zO07
中华人 民共和国物权法》(中 华人 民共和 国主席令 第
1.《
年 3月 16日 公布 ,自 zO07年 10月 1日 起施行 ));
28号 、
2.《 中华人 民共和 国土地管理法》(中 华人 民共和国主席令 第
《
zO04年 8月 28日 第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议 关
二 正 );
于修 改 〈中华人 民共和 国土地管理法 〉的决定》第 次修
(中 华人 民共和国主席令第
3.《 中华人 民共和 国城市房地产管理法》
72号 、⒛07年 忠月 30日 公布施行 );
(中 华人 民共和国主席令 第 74号 、
4.《 中华人 民共和 国城 乡规划法》
zO07年 10月 28日 公布 ,自 zO08年 1月 1日 施行 );
主
5.《 中华人 民共和国担保 法》;(中 华人 民共和 国 席令
第 50号 1995
会第十 四次会议通过 ,自
年 6月 30日 第八届全国人 民代表大会常务委员
1995年 10月 1日 起施行 );
(由 中华人 民共和 国第九届全国人 民代
6.《 中华人 民共和 国合同法》
表大会第二次会议 于 1999年 3月
15日 ,现 予公布 ,自 1999年 10
通过
月 1日 起施行 );
7.《 中华人 民共和 国土地管理法实施条例
》(1998年 12月 27日 中华
、 zO11年 1月 8日 《国务院关于
人 民共和 国国务 院令 第 256号 发布 根据
废止和修 改部分行政法规的决定》修订
);
8.《 中华人 民共和 国城镇 国有土地使用权 出
让和转让暂行条例 》(国
19日 发布施行 );
务院令 第 55号 、1990年 5月
第 ”页
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9.《 招标拍卖挂牌 出让国有建设用地使用权规定》(国 土资源部令第
39号 、⒛07年 9月 28日 公布 ,自 ⒛07年 11月 1日 起施行 );
10.《 土地登记办法》(国 土资源部令第 40号 、⒛07年 12月 30日 公
布 ,自 ⒛08年 2月 1日 施行 );
11.《 协议 出让国有土地使用权规定》(中 华人 民共和国国土资源部 :
令第 21号 ,⒛ 03年 6月 5日 国土资源部第 6次 部务会议通过 ,现 予发布 ,
自 ⒛03年 8月 1日 起试行 λ
∷
12.《 协议 出让国有土地使用权规 范 (试 行 J,9(国 土资源部 ⒛06年 5
月 31日 发布 ,⒛ 06年 8月 1日 实施 );
13.国 土资源部 、财政部 、中国人 民银行关于印发 《土地储各管理办
法》的通知 (国 土资发 〔⒛07〕 277号 、⒛07年 11月 19日 、
“
14.国 土资源部 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办
法 的通知”(国 土资发 (⒛ 01〕 44号 、zO01年 2月 13日 发布实施 );
15.国 土资源部 “关于做好 当前土地登 记和城镇地籍调查 工作的通
”
知 (国 土 资发 zO00〕 105号 、zOOO年 3月 30日 );
16.国 土资源部办公厅关于发布 《国有土地建设用 让地价
评估技术规 范 (试 行 ,,9的 通知 (国 土资厅发 匚⒛13〕 ⒛ 号、zO13年 4 i
月 8日 发布 )。
(二 )地 方政府及有关部 门颁布的法规、文件
1.《 云南省土地管理实施条例 》(云 南省第九届人 民代表大会常务委
员会第十一次会议于 1999年 9月 24日 审议通过 ,公 布 ,自 公布之 日起 J
施行 );
2.《 云南省土地登记条例 (2002年 Ⅱ 月 29日 云南省第九届人 民代 :
表大会常务委员会第三十一次会议通过 2002年 11月 29日 云南省第九届 :
人 民代表大会常务委员会公 告第 72号 公布 、自 ⒛03年 4月 1日 起施行 、
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3.《 云南省土地登记条例 (实 施细则 J,9;
∴ 4.《 云南省城镇 国有 土地使用权 出让和转让 实施 办 法》(云 政发
⒒993]56号 、1993年 3月 16日 发布施行 );
5.云 南省国土 资源厅 、云南省监察厅 《关于进一步做好 经营性土地
l 使用权招标拍卖挂牌 出让工作的通知》(云 国土资 ⒛03〕 101号 );
6.本 次评估中涉及的国家及地方其他相关法律 、法规。
(三 )土 地估价相关技术规程
∶ 1。 《城镇土地估价规程》(中 华人 民共和国国家质量监督检验检疫总
°
24日 发布 、zO14
局 GB/T18508-zO14代 替 GB/T18508-zO01、 ⒛14年 7月
年 12月 1日 实施 );
2.国 土资源部关于严格按 国家标准 实施 《城镇土地分等定级规程
》
·
(国 土资发 〔zO02〕 195号 );
和 《城镇土地估价规程》 的通知
3.《 土地利用现状分类》(中 华人 民共和国国家质量监督检验检疫
总
∴ 局 GB/T21010-⒛ 07、 zO07年 8月 10日 发布 、
’
4。 《弥勒市城 市规划 区及竹园等十二个集镇规划 区土地定级及基准
地价更新技术成果》资料 。
、 (四 )委 托估价方提供的有关资料
∶ 1。 《国有土地使用证》与 《宗地图》复印件 ;
2.土 地评估委托 函 ;
,1
3。 其他相关资料复印件 。
i (五 )估 价人员实地勘察 、调查 、收集 的相关资料
1.弥 勒市总体规划及片区控制性详细规划 ;
2.弥 勒市近年统计资料 ;
i 3。 弥勒市近期土地开发 、投资资料 ;
4.估 价人员调查 、现场勘查记录有关 区域和宗地条件资料 ;
第 ″页
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5.委 托评估地块有关资料 、图件 。
二 、土地估价
(一 )估 价原则
1.依 照国家有关法律 、法规 ,严 格执行依 法 、客观 、公正和科学的 :
资产评估原则 。
2.本 次评估 中具体采用的原则 :合 法原则 、估价期 日原则 、替代原
则 、供需原则 、变动原则 、协调原则 、贡献原则 、公 开市场原则 、价值 l
主导原则 、审慎原则 、多种评估方法相结合的原则等。
(二 )估 价方法
根据 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)以 及估价对象的具 ∴
体条件 、用地性质及评估 目的,结 合土地估价师收集的有关资料 ,考 虑
到 当地 房地产市场发育程度 ,选 择评估方法。
现行国内通用的评估方 法有市场 比较法 、收益还原法 、剩余 法 、剩 I
余 法 、成本逼近法 、公 示地价系数修 正法 (基 准地价系数修 正法 、标定 :
地价系数修 正法 )等 。根据 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-⒛ 14),
宜采用市场 比较法 、收益还原法、剩余 法 、成本逼近法和基准地价系数 1
修 正法估价 。经评估人员实地勘察 、调查收集资料 ,结 合估价对象的实 :
际情况分析 ,决 定选用成本逼近法和基准地价系数修 正法进行评估 ,这
是 出于以下考虑 :
1.由 于片 区内有征地补偿案例 ,且 相关资料可调查得知 ,结 合估价
冫
目的与估价对象实际情况,最 宜选用成本逼近法进行评估 。
2.弥 勒市政府于 zO13年 8月 14日 公布 了 《弥勒市城市规划 区及竹
园等十二个集镇规划 区土地定级及基准地价更新技术成果》,并 与同年 5
∶
月 1日 起开始执行 。至估价期 日 ⒛15年 09月 30日 止 ,该 基准地价在法
影 须
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朕 篥 电 盾 :⒅ 71-σ 】95矽 J 砖 真 :"zI-jDˉ 】召σ z9
定合理使用期 限。本次估价对 象位于级别 范围之外 ,但 考虑相 较于收益
还原法 、假设开发法和市场 比较法而言 ,基 准地价系数修 正法是除成本
正法。
逼近法外最适宜的方法 ,故 本次评估选用 了基准地价系数修
3.在 估价对象处于 的同一供 需圈内,由 于估价对象 的特殊性 没有该
评估 。
类用地交易案例 ,故 本次不易采用市场 比较法进行
4.估 价对象为水 电站配套用地 ,土 地收益 的测算依据不充分
,不 确
定 因素较多,故 不宜采用收益还原法进行评估 。
5.由 于估价对象 的特殊性 ,没 有类似建筑物的交易 ,不 易于估算
估
成本 、利息、利润
价对象开发完成后的房地产市场价值 ,另 建筑物开发
法进行评估 。
和相关税费等均易于确定 ,故 不宜选用假设开发
数修 正法进行评
综上所述 ,本 次估价采用 成本逼近法和基 准地价系
估。
(三 )估 价结果
1.测 算结果如下 :
单位 :万 元
基准地价系数修正法 最终估价结果 取值
宗地名称 成本逼近 法估价结果
2305.9631 1568.0676
丁歹面雨T加 05)第 072号 1568.06/o
824.8465 553.9027
553.9027
云国用 (玩 05)第 070号
653.2979 562.5568
562.5568
云 国用 (⒛ 05)第 064号
zz⊥ ,D⊥ 198.7120
198.7120
云国用 (zO05)第 065号 `0
231.8966 158.2908
丁丢哐而丽丁h05)第 066号 158~29V‘
1622.5056 1107.5093
1107.5V,j
云 国用 (⒛ 05)第 067号
57.6773 36.5365
36.536b
云国用 (⒛ 05)第 068号
243.2769 154,1079
154.1079
云 国用 (2005)第 069号
15.0062 7.7039
7.7039
弥国用 (zO08)第 0514号
8598.0305 7743.8986
7743.8986
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071号
2。 地价的确 定方法
第 2J页
石弄 影 方 乏 臼0】 习ri=,字 第 09J号
云窜方窭±把评佑有 9R公 旬 云审方莲房把 产评佑穿 阻公旬
耳芮Ξ行泛邑 E: 0召 7r-6J】 9569J
9ˉ 吊拿男黾: 0召 zz-65△ε6579
从 以上评估结果来看 ,以 上各项数值取值合理 ,两 种方 法求得的地
价有 一定差异 ,正 是分别从不同角度反映 了估价对象价格水平 。两种价
格均有较大的可信度 ,但 两种方法的理论基础却有很大的差异 。
基准地价系数修 正法是 以替代原则为理论依据 ,利 用 《弥勒市城市
规划 区及竹园等十二个集镇规划 区土地定级及基准地价更新技术成果 》
中按均质 区域评估 出的基准地价和基准地价系数修正表等评估成果 ,就
待估宗地的 区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相 比较 ,对 基
准地价进行修 正 ,进 而求取待估宗地价格 。
成本逼近法的评估结果是 以目前土地的平均取得成本为基 础 ,再 进
行位置等修正而得到的评估结果 ,是 一种成本累加 而形成的成本价格 。
两种方法计算出的结果相 差有 一定幅度 ,因 估价对象位 置所处于级
别 范围之外 ,考 虑基准地价系数修 正法是相较于收益还原法 、假设开发
法 、市场 比较法相对适用的方法 ,但 相关级别 取值修 正 的修 正幅度较难
把握会影响结果的准确性 ,又 因此次评估是参照工业用地末级修 正而来 ,
与估价对象水 工建筑用地还是有一定的差距 ,基 准地价系数修 正法作 出
结果的替代性有 一定的局限性 ,因 此基准地价系数修 正法只起到验证校
核作用 。本次评估结果决定采用成本逼近法 的结果作为最终地价的结果 。
3.地 价评估结果
经估价人员实地堪察 、调查并对 当地市场进行分析 ,按 照地价评估
的基本原则和估价程序 ,选 择合适的评估方法 ,评 估得到估价对象在估
价设定用途 、使用年期及 开发程度条件 下 ,于 估价期 日的国有划拨 土地
使用权价格 :
单位 面积地价
元 /盯
土地使用 证 号 面积 /盯 总地价 /万 元
(整 数 万元 /亩
位取整 )
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云国用 (zO05)第 072号 329423.30 1568.0676
云国用 (2005)第 070号 117835.21 553.9027
云国用 (2005)第 064号 53113.65 562,5568
云国用 (2005)第 065号 14384.27 198.7120 9.20
去国用 (⒛ 05)第 066号 19007.92 158.2908 5.53
云国用 (⒛ 05)第 067号 132992.26 1107.5093 5.53
云国用 (⒛ 05)第 068号 6008.05 36.5365 4.07
云国用 (2005)第 069号 25341.34 154.1079 4.07
7.7039 2.73
弥国用 (⒛ 08)第 0514号 1899.52
5057665.00 7743.8986
去国用 (⒛ 05)第 071号
钳 5757670.52 12091.2861
评估土地面积 :5757670.52平 方米 (即 :8636.51亩 、
评估总地价 :12091.2861万 元 ;
大写金额:壹 亿贰仟零玖拾壹万贰仟捌佰陆拾壹元整 ;
货币种类:人 民币。
三、估价结果和估价报告的使用
(一 )估 价的前提条件 和假设条件
1.土 地使用权人合法取得该宗地的国有土地使用权 ,支 付完所有费
用并持有 《国有土地使用证》。
2.土 地使用者取得土地用于相 应水 电站建设开发 ,并 产 生相应的土
地收益。
3.估 价对象与其 它生产要素相结合 ,能 满足 生产 、经营的正 常进行
,
保 证持续发展 。
4.在 估价期 日地产市场为公正 、公开 、公平的均衡市场 。
5.任 何有关估价 对象的运作方 式、程序符合国家 、地方的有关
法律 、
法规 。
勇 25,了
第 四 J号
臼 叼 方 乏 臼 OI,ri=,字
司 有限
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JAv司
6.根 据 《国有土地使用 证》土地登记用途为 8宗 水 工建筑用地 、1宗
工 业用地 、1宗 水库水面用地 ,本 次评估的按土地登 记用途设定 。
7.估 价对象的土地使用年期的设定 :根 据估价 目的 ,结 合估价对象
权属 类型 ,本 次划拨土地不设定使用年期 。
8.容 积率设定 :估 价期 日估价对象 内均为水 电站 配套设施建 筑 ,容
积率对该类项 目土地价值 的影响不大 。故此次评估容积率不做设定 。
9.估 价基准 日的确定 :委 托方根据本次评估 目的确定项 目基准 日 ,
此次评估设定估价基准 日为 2015年 09月 30日 。
10.土 地开发程度的设定 :至 估价期 日根据各估价对象实际情况 ,土
地开发程度作如下设定 。
土地使用证号 估价期 日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度
“ ” “ ”
云 国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界
“ ”。 “ ”
第 θ72号 限内 场地未平整 限内 场地未平整 。
“ ” “ ”
云 国用 (2005) 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属界限外 简易通路 ,权 属界
“ ” “ ”。
第 070号 限内 场地未平整 。 限内 场地未平整
“ ” “ ”
云 国用 (⒛ 05) 宗地权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地 权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属
“ ” “ ”
第 064号 界 限内 场地平整 。 界 限内 场地平整 。
“ “
云 国用 (9005) 宗地权属界限外 通路 、通电、通给 宗地权属界限外 通路 、通 电、通给
” “ ” ” “ ”
第 065号 水 、通讯 ,杈 属界限内 场地平整 。 水 、通讯 ,权 属界限内 场地平整 。
“ ” “ ”
云国用 (⒛ 05) 宗地权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属
“ ” “
第 066号 界 限内 场地平整 。 界 限 内 场地平整
“ ”
宗地权属界限外 通路 、通电 ,权 属
“ ` ”
宗地权属界 限外 通路 、通 电 ,权 属
云国用 (zO05)
“
第 067号 界限内 场地平整\
“ 界 限内 场地 平整 \
“ ” “ ”
云国用 (⒛ 05) 宗地权属界限外 通路 、通电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属
“ “
第 068号 界 限内 场地未平整△ 界限内 场地未平整
“ ” “ `”
宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属 宗地权属界限外 通路 、通 电 ,权 属
云 国用 (⒛ 05)
“ “
第 069号 界 限内 场地未平整\ 界限内 场地未平整
“ ”,权 属界限内 宗地权属界限外 “零通”,权`属界限内
弥国用 (zO08) 宗地权属界限外 零通
“ ” “ ”
第 0514号 场地平整 。 场地平整 。
“ ” “ ”
云 国用 (2005) 宗地权属 界限外 简易通路 ,权 属界 宗地权属界限外 简易通路 ,权属界
“ ” “ ”
第 071号 限 内 场 地未平整 。 限内 场地未平整 。
11.据 委托估价方提供的资料及估价的相关原则要求 ,估 价时未考虑
他项权利对地价的影响 ;同 时也未考虑不可抗力 、不可预见等 因素对地
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伊 引 方 芝 ρ OI9ri±,^F第
o93号
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云审 彦窭丘牝评佑有 限公 司 云审方建房牝 产洱佑贫 阻
联 粟 电 话 :0召 zz一 σ 】95函 J 传 禀 :0召 zJ-jD^】 召σ z9
价的影响 。此提请报告使用人注意。
(二 )估 价结果和估价报告的使用
1.估 价报告和估价结果发 生法律效力 的法律依据
(1)《 中华人 民共和国物权法》 ;
(2)《 中华人 民共和 国土地管理法》 ;
(3)《 中华人 民共和国城 市房地产管理法》 ;
(4)《 中华人 民共和国城 乡规划法》 ;
(5)《 中华人 民共和国土地管理法 实施条例》
(6)《 中华人 民共和国城镇 国有 土地使 用权 出让和转让暂行条例 》
(国 务院令第 55号 、
(zO04〕 28
(7)《 国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国 发
号 );
(国 发 〔⒛06〕
(8)《 国务院关于加 强土地调控有关问题的通知》
31
号 );
(9)《 国务院关于促进节约集约用地的通知》(国 发 zO08〕
3号 );
(1⑴ 《招标拍卖挂牌 出让国有建设用地使用权规定》(国 土资源部
令第 39号 );
(11)《 云南省城镇 国有土地使用权 出让和转让实施办法》。
、法规及相关土地政策而成立
本报告及估价结果依 据前述有关法律
;
与假设条件 而成立。
本报告及估价结果依 据上述有关估价前提条件
2.本 报告和估价结果使用 的方 向与限制条件
(1)本 报告估价结果是在满足地价定义所设 定条件 下的使用权价
、 用方 式、土地开发状 况 、规划条
格 。若估价基准 日、估价 目的 土地利
应作相应调整 ,在 此提请相
件等影响地价的因素发 生变化 ,该 评估价格
测或预料 的因素对地价造 成的
关报告使 用者注意 。任何估价人员难 以预
翱 须
第 ⒆ J号
石 昌 副 方 乏 ρ0=9ri=,字
鬟扬冫蟊霎鼋霉F蕊 万f7t旯爹习 鼋罾歹磊鞔 穷阪公司
影响 ,估 价人员对此不承担相应责任 。
(2)本 评估报告需经本估价机构两名注册土地估价 师签章并加盖机
构公章方为有效 。
(3)本 报告和估价结果仅作为委托估价方股权交易核定土地 资产价
值提供划拨土地权益价值参考 ,不 作其它用途使用 。
(4)本 报告必须完整使用 ,对 仅使用报告中的部分 内容所导致的有
关损失,受 托估价机构不承担责任 。
(5)本 项评估形成 《土地估价报告》和 《土地估价技术报告》 , 《土
地估价报告》仅供委托估价方 、资产评估机构和送交土地管理部 门审查
用 ,除 土地管理部 门、委托方 、资产评估机构需要外 ,未 经本估价机构
许可或书面同意,本 报告的全部或任一部分不得 向其他机构 、单位 或个 |
人 复制文本 ,不 得使用于本次工作无关的任何公开文件 、通知或报告中 ,
也不得以任何方式公开发表 。
(6)如 委托估价方超 出本报告限定的使用条件使用本报告 ,受 托估
价方不承担任何相应的法律或经济责任。
3.评 估结论使用有效期 自报告提交之 日起 ,原 则上不超过一年 。超
出有效期后本机构对估价相关结果不承 当责任 。
4.如 发现本报告 内的文字或数字因校 印或其它原因出现误差时,请
通知本公 司进行更正。否则 ,报 告误差部分 无效。
5.估 价报告和估价结果的使用权归委托方所有 ,云 南方速土地评估 ;
有限公 司对估价结果有解释权。 ,
6.违 反本报告使用条件的单位和个人须承担相应的法律责任 。
(三 )需 要特殊说明的事项
1.资 料来源说明及无法核实的估价事项
(1)委 托估价方提供 了估价对象的如下资料:《 国有土地使用证》
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和 《宗地 图》复印件等 。 由于职业限制 ,估 价人员对上述资料原件及复
印件的真实性 ,不 发表看法 ;其 真实性 由委托方负责 ;若 因该部分原 因
造成估价报告和估价结果失实 ,本 机构 和估价人员不对 由此引致的损失
承担责任 。
(2)土 地 区位条件 、地产市场交 估价人员实地调查而得 。
(3)估 价人员根据国家有关法律 、法规、估价规程及估价对象具体
状况确定估价原则 、方法及参数 的选取 。
2.对 估价结果和估价工作产 生影响的变化事项
(1)本 报告根据委托估价方提供 的 《国有土地使用证》复印件及 《宗
。
地 图》等资料进行的估算 ,若 条件 改变 ,须 作修 正乃至重新评估
(2)本 报告限于专业技术原因,未 对地下管 网、通道 、有害物质及
地质结构进行详细考察和分析 ,若 因该 造成估价结果 失实 ,本
机构和估价人员不对 由此引致的损 失承担责任 。
3.本 报告确 定的估价结果未考虑 国家宏观经济政策发 生变化及
不可
况和方 式 ,可 能使 交
抗力对价格 产 生的影响 ,也 没有考虑特殊 的交易情
易双方追加或减少付 出而对土地价格产 生的影响 。
、可信程
4.关 于土地估价结果的确定 。我们根据评估方 法的适宜性
区域地价水平 、并结
度 、可操作性 ,参 考 此次评估 目的、估价 对象所在
人员与委托估价方除
合估价 师的经验等综合决定估价结果 。本报告估价
。
委托估价关系外 ,无 其他任何影响估价 结果 的关系
5.其 他需要特殊说 明的问题
(1)本 次估价 的土地权属 、面积 以 《国有土地使用证》及 《宗地 图》
为依据 。
(2)委 托估价方对所提供资料 的真实性 、合法性负责 ,估 价机构 已
的资料与原件进行 了核对 ,同 时进行 了查看
,与 现场 、原件 均吻
对提供
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第 ⒆ 3号
弦 句 方 窭 臼 9ri=,字
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聪鼾冫蟊霎鼋霉F蕊 牙:露孱ε 鼋瞽了磊暴备万雾茅穷阻公司
合 ,我 公 司对所收集资料的真实性 、准确性负责 。在估价过程中,我 们
以委托估价方提供资料的复印件所载的内容作为估价依据 ,并 不对原件
的真实性负责。
(3)本 次测算的结果是估价人员在假设所有设定条件成立下的土地
市场价格 ,但 受未来政府宏观规划调控 、宗地具体规划经济技术指标 、
片 区市政基础设施推进发展的影响大 ,请 报告使用者注意。
(4)根 据 《关于弥勒雷打滩水 电站工程建设项 目用地 的批复》(国
土 资 函 [2004]116号 )可 知 “同意弥勒县 、丘北县征用农村集体农用地
92.5605公 顷 (其 中耕地 86.672公 顷 )、 建设用地 1.2579公 顷、未利用
地 29.1387公 顷;同 意使用国有农用地 zO2.9367公 顷 (均 为林地 )、 建
设用地 5.2946公 顷、未利用地 244.3887公 顷。 以上共计批准建设用地
575.5771公 顷,划 拨给云南省弥勒县雷打滩水 电有限责任公 司,作 为弥
”
勒雷打滩水 电站工程建设用地 。 本次项 目共用地 8636.51亩 (根 据 《宗
地 图》所载面积计算 ),其 中有 4584.64亩 未产 生征地成本 (基 本为未利
用地 )。 4051.87亩 进行 了土地补偿 ,其 中水 田 376.40亩 、旱地 840.05
亩 、林地 1618.61亩 、灌木林地 1216.83亩 。本次评估的基本技术 思路
就是按照上述征地补偿 的情况确定各项成本构成进行估价技术设计 。这
是本次评估的特殊情况。请报告使用者明确该特殊性对项 目地价评估的
影响。
(5)本 报告使用者为委托方 、经济行为的相关 当事人及评估机构 。
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笫 四部分 附件
丨 「⊥露IⅠ 薹蛋彗复印件 ;
2.估 价对象 《国有土地使角证》和 《宗地图》复印件 ;
3.项 目宗地 zO03年 征地成本汇J总 表复印件 ;
4.其 他资料复印件 ;
5.估 价对象现状照片 ;
6.估 价对象位置示意图。
二 、估价机构资质证 明
1.土 地估价机构 营业执照复印件 ;
证 明复印件
1 2.土 地估价机构奔格证书及机构年检合格
;
3.土 地估价师资格证书复印件 。
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