佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司
拟转让其持有的佛山诚通纸业有限公司股权项目
资产评估报告书
中和评报字(2015)第 BJV3095 号
(共一册,第一册)
二○一五年十一月九日
佛山诚通纸业有限公司资产评估报告书
资产评估报告 书目录
注册资产评估师声明 ......................................... 1
摘 要 .................................................... 2
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................................... 6
二、 评估目的 ............................................................................................................... 9
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................... 9
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................. 12
五、 评估基准日 ......................................................................................................... 12
六、 评估原则 ............................................................................................................. 13
七、 评估方法 ............................................................................................................. 16
八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 23
九、 评估假设 ............................................................................................................. 25
十、 评估结论 ............................................................................................................. 26
十一、 评估结果与账面值比较增减值原因 ................................................................. 27
十二、 特别事项说明 ..................................................................................................... 27
十三、 评估报告使用限制说明 ..................................................................................... 29
十四、 评估报告日 ......................................................................................................... 30
资产评估报告书附件 ........................................ 32
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佛山诚通纸业有限公司资产评估报告书
注册资产评估师声明
我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪
守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中搜集到的资料,评估
报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其盖章
确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托
方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系,与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了
如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的
要求。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中和评报字(2015)第 BJV3095 号
摘 要
佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司:
中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托,根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按
照必要的评估程序,对佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公
司拟转让其持有的佛山诚通纸业有限公司股权项目涉及的佛山诚通纸业有
限公司的股东全部权益在评估基准日 2015 年 9 月 30 日所表现的市场价值进
行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:
经评估,佛山诚通纸业有限公司总资产账面价值为 54,036.69 万元,评
估价值为 66,944.91 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为 23.89%;
总负债账面价值为 47,934.80 万元,评估价值为 47,934.80 万元,增值额为
0.00 万元,增值率为 0.00%;股东权益账面价值为 6,101.89 万元,股东权
益评估价值为 19,010.11 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为
211.54%。评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2015 年 9 月 30 日 单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 3,770.80 3,753.39 -17.41 -0.46
2 非流动资产 50,265.89 63,191.52 12,925.63 25.71
3 其中:可供出售金融资产 11.36 28.87 17.51 154.14
4 持有至到期投资 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 46,506.95 52,227.22 5,720.27 12.30
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 2,810.39 9,998.24 7,187.85 255.76
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 937.19 937.19 - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 54,036.69 66,944.91 12,908.22 23.89
21 流动负债 3,058.52 3,058.52 - -
22 非流动负债 44,876.28 44,876.28 - -
23 负债合计 47,934.80 47,934.80 - -
24 净资产(所有者权益) 6,101.89 19,010.11 12,908.22 211.54
评估结果与账面值比较增减值原因分析:
1.此次评估流动资产减值 17.41 万元,减值率 0.46%。主要原因是其他流
动资产中的配电改造费用在设备评估中考虑。
2.此次评估房屋建(构)筑物评估增值 4,313.78 万元,增值率 37.20%。
主要原因是:
(1)被评估房屋建筑物主要建成年代较早,至此次评估基准日被评估
房屋建筑物所在地的建设工程建造成本有较大幅度的增长,因此评估原值
增值;
(2)评估人员评估房屋建筑物所用的经济耐用年限高于企业对房屋建
筑物的折旧年限。
3. 此次评估机器设备总体评估增值 1,406.50 万元,增值率为 4.03 %。具
体原因分析如下:
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(1)机器设备增值的原因:设备经济耐用年限长于企业的折旧年限;
(2)车辆设备评估减值的原因:车辆价格下降;
(3)电子设备减值的原因:电子设备更新换代较快,市场价格下降。
4. 此次无形资产评估增值 7,187.85 万元,增值率为 255.76%。主要原因
为近年土地价格上涨较快。
可能对评估结论产生影响的事项说明:
1. 佛山诚通纸业有限公司因接到佛山市人民政府办公室函(佛府办函
[2014]91 号),根据佛山市城市中轴线规划实施及城市升级改造的要求,佛
山诚通纸业有限公司在规划改造升级范围之内,不符合城市规划的要求,
需要搬迁。佛山诚通纸业有限公司已于 2014 年 2 月进入停产状态。但因佛
山诚通纸业有限公司暂无明确的下一步运作计划,本次对资产价值的评估
是在其原地持续经营的假设前提下做出的,未考虑搬迁事项对资产价值的
影响;
2. 根据广东省佛山市城区人民法院民事判决书 (2014)佛城法民二初字
第 630 号,原告佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞忠柏彩印工艺制品有限公
司和广东旭柏彩印工艺制品有限公司产品买卖合同的请求被法院驳回,涉
及账面金额 2,528,929.24 元,此次评估全额计提预计风险损失; 根据广东省
佛山市城区人民法院民事判决书 (2013)佛城法民二初字第 906 号,原告
佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞市弘安纸品包装有限公司和江苏旺达纸
品包装有限公司产品买卖合同一案胜诉,涉及账面金额 10,531,495.72 元,该
案件虽然胜诉,但是截止到评估基准日企业尚未追回该部分款项,根据企
业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失;根据广东省佛山市城区
人民法院民事判决书 (2011)佛城法民二初字第 2183 号,原告佛山诚通纸
业有限公司诉被告佛山市顺德区冠辉贸易有限公司产品买卖合同一案胜诉,
涉及账面金额 1,002,922.90 元,判决多年企业尚未追回该部分款项,根据企
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业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司拟转让其持有的
佛山诚通纸业有限公司股权项目
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佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司:
中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托,根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按
照必要的评估程序,对佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公
司拟转让其持有的佛山诚通纸业有限公司股权项目涉及的佛山诚通纸业有
限公司的股东全部权益在评估基准日 2015 年 9 月 30 日所表现的市场价值
进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下:
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
委托方:佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司
被评估单位:佛山诚通纸业有限公司
(一)委托方简介
委托方一:
公司名称:佛山华新包装股份有限公司
住所:佛山市禅城区季华五路 18 号
法定代表人:童来明
注册资本:人民币伍亿零伍佰肆拾贰万伍仟元
成立日期:1999 年 06 月 21 日
营业期限:长期
公司类型:股份有限公司(上市、国有控股)
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经营范围:制造(由下属机构经营)、销售、包装材料,包装制品,装
饰材料,铝塑复合材料。包装机械销售及维修,包装印刷业的投资。(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)
委托方二:
公司名称:嘉成林业控股有限公司
住所:北京市西城区南礼士路甲 3 号八层
法定代表人:梁明武
注册资本:13800 万元
成立日期:2001 年 07 月 06 日
营业期限:2001 年 07 月 06 日至 2031 年 07 月 05 日
公司类型:其他有限责任公司
经营范围:项目投资;对农业、能源、交通设施、旅游、基础设施、
建设项目、房地产开发及高新技术产业进行投资管理;技术开发、技术转
让、技术培训、技术咨询、技术服务;销售开发后的产品;组织文化艺术
交流活动(演出除外);承办展览展示会;货物进出口。(领取本执照后,
应到商务委备案。依法须经批准的的项目,经相关部门批准后依批准的内
容开展经营活动。)
(二)被评估单位简介
1、工商登记注册基本情况
公司名称:佛山诚通纸业有限公司
住所:佛山市禅城区河滨路 17 号
法定代表人:季向东
注册资本:人民币叁亿元
成立日期:2009 年 4 月 9 日
营业期限:长期
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公司类型:其他有限责任公司
经营范围:生产和销售高档纸及纸板;货物进出口(法律、行政法规
禁止的项目除外;法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可经营);收
购废纸、废旧报纸(仅限于生产性原料采购)。(依法须经批准的项目,经
相关部门批准后方可开展经营活动。)
2、企业历史沿革及基本情况
佛山诚通纸业有限公司是由佛山华新包装股份有限公司和嘉成林业控
股有限公司共同出资组建的有限公司,于 2009 年 4 月 9 日成立。取得广东
省佛山市工商行政管理局的注册号为 440600000016976 号企业法人营业执
照。注册资本叁亿元,佛山华新包装股份有限公司认缴 2.25 亿元人民币,
占注册资本的 75%;嘉成林业控股有限公司认缴 0.75 亿元人民币,占注册
资本的 25%。佛山诚通纸业有限公司的控股股东是佛山华新包装股份有限公
司,最终控制方是中国诚通控股集团有限公司。
佛山诚通纸业有限公司拥有两条全自动化造纸生产线,有整套德国造
纸生产设备,抄纸宽度达到 4.26 米,产品定量为 175g/㎡—550g/㎡,有国
际通用板装纸,可生产多种规格尺寸的板装纸和卷筒纸三大类,产品广泛
用于家用电器、酒类、药品、玩具、食品、饮料等各类高级包装。
佛山诚通纸业有限公司股东佛山华新包装股份有限公司于 2014 年 2 月
20 日对外发布《关于子公司计划停产搬迁的提示性公告》:因接到佛山市人
民政府办公室函(佛府办函[2014]91 号),根据佛山市城市中轴线规划实施
及城市升级改造的要求,佛山诚通纸业有限公司在规划改造升级范围之内,
不符合城市规划的要求,需要搬迁。佛山诚通纸业有限公司已于 2014 年 2
月进入停产状态。
3、佛山诚通纸业有限公司财务状况
佛山诚通纸业有限公司近年资产负债状况:
金额单位:人民币万元
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项 目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
资产总计 66,510.06 60,270.15 54,036.69
负债合计 47,082.60 48,619.09 47,934.80
股东权益合计 19,427.45 11.651.06 6,101.89
佛山诚通纸业有限公司近年经营状况如下表:
金额单位:人民币万元
项 目 2013 年 2014 年 2015 年 9 月 30 日
营业收入 3,207.68 5,347.88 51.45
营业利润 -6,067.62 -8,062.56 -5,865.53
利润总额 -6,048.29 -7,679.13 -5,899.33
净利润 -6,007.79 -7,776.64 -5,549.17
2013、2014 年及 2015 年 1—9 月报表数据已经立信会计师事务所(特
殊普通合伙)广东分所审计并出具无保留意见审计报告。
(三)委托方与被评估单位的关系
委托方佛山华新包装股份有限公司和嘉成林业控股有限公司为被评估
单位佛山诚通纸业有限公司的股东。
(四)其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
二、评估目的
佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司拟转让其持有的
佛山诚通纸业有限公司的股权,需对佛山诚通纸业有限公司涉及的相关资
产及负债进行评估,以确定其在评估基准日 2015 年 9 月 30 日的市场价值,
为股权转让提供参考价值依据。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的,评估对象是佛山诚通纸业有限公司的股东全部权
益价值。评估范围是佛山诚通纸业有限公司的全部资产及相关负债。
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本 次 评 估 的 资 产 总 额 540,366,886.23 元 , 其 中 : 流 动 资 产
37,707,996.72 元 , 非 流 动 资 产 502,658,889.51 元 ; 负 债 总 额
479,347,980.16 元 , 其 中 流 动 负 债 30,585,189.95 元 , 非 流 动 负 债
448,762,790.21 元 ;净资产 61,018,906.07 元。详细见下表:
2015 年 9 月 30 日资产负债表
金额单位:人民币元
资 产 期末数 负债及所有者权益 期末数
流动资产: 流动负债:
货币资金 188,529.96 短期借款
应收票据 应付票据
应收账款 862,761.34 应付账款 556,736.17
预付款项 38,863.79 预收款项 17,284.93
应收利息 应付职工薪酬 977,817.80
应收股利 应交税费 574,019.57
其他应收款 84,234.90 应付利息 27,976,370.01
存货 19,325,350.17 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 482,961.47
其他流动资产 17,208,256.56 一年内到期的非流动负债
流动资产合计 37,707,996.72 其他流动负债
非流动资产: 流动负债合计 30,585,189.95
可供出售金融资产 113,558.00 非流动负债:
持有至到期投资 长期借款
长期应收款 应付债券
长期股权投资 长期应付款 448,762,790.21
投资性房地产 专项应付款
固定资产 465,069,513.20 预计负债
在建工程 递延所得税负债
工程物资 其他非流动负债
固定资产清理 非流动负债合计 448,762,790.21
生产性生物资产 负债合计 479,347,980.16
油气资产 所有者权益:
无形资产 28,103,936.51 实收资本 300,000,000.00
开发支出 资本公积
商誉 专项储备
长期待摊费用 盈余公积
递延所得税资产 9,371,881.80 未分配利润 -238,981,093.93
归属于母公司所有者(股东)
其他非流动资产 61,018,906.07
权益
非流动资产合计 502,658,889.51 所有者权益合计 61,018,906.07
资产总计 540,366,886.23 负债和所有者权益总计 540,366,886.23
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以上评估范围与委托方申报评估的资产范围一致,报表金额已经立信
会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计(报告编号“信会师粤报字[2015]
第 10661 号”)。
主要资产的分布情况及特点:
(一)本次评估范围内的主要实物资产集中分布在佛山诚通纸业有限
公司厂区内,即位于佛山市禅城区河滨路17号。
本次佛山诚通纸业有限公司申报评估的实物资产主要包括:房屋建筑
物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备以及存货等。
1.存货
存货均为原材料,主要为毛布、钢板、叶轮等设备配件。存货账面价
值 19,325,350.17 元,均放臵于公司仓库内。
2.房屋建筑物
包括房屋、构筑物及附属设施。房屋建筑类账面原值合计 187,987,651.21
元,账面净值 115,952,691.82 元。主要为厂区的生产生活用房以及道路、围
墙、堆场等相应的配套设施。房屋建筑主要坐落于佛山市禅城区河滨路 17
号,其中 26 幢房屋已取得相关房屋权证,共计 59,752.04 平方米,另有 8 幢
房屋尚未办理或取得相关房屋权证,共计 11,295.97 平方米。
3.设备
包括机器设备、运输设备和电子设备。设备类账面原值合计
756,936,868.29 元,账面净值 349,116,821.38 元。机器设备主要分布在制
浆、水处理、流送、面、中、底网、压榨、干燥、涂布、卷取、整饰、复
卷、切纸及包装等工段。电子设备主要为厂区所使用电脑、空调设备等。
运输设备主要为运输液压生产用车和奥迪、别克等公务车。
(二)本次评估范围内的无形资产主要包括土地使用权、外购软件以
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及实用新型专利。
1.土地使用权
佛山诚通纸业有限公司已取得编号为佛禅国用(2015)字第1200385号、
佛禅国用(2015)字第1200421号的土地使用权证。具体情况如下:
宗地 土地使用权证编 用 剩余 开发 使用权
土地位臵 终止日期 面积(m2)
编号 号 途 年限 程度 类型
宗地 佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 工 五通
2051-10-26 36.10 47,088.20 出让
1 字第 1200385 号 河滨路 17 号 业 一平
宗地 佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 工 五通
2048-12-10 33.22 21,158.95 出让
2 字第 1200421 号 河滨路 17 号 业 一平
2. 其他无形资产包括外购的金蝶软件和NC软件,以及企业拥有的实用
新型专利。实用新型名称:涂布白牛卡纸板,为佛山华丰纸业有限公司2009
年8月取得的(2013年11月4日专利权名称已变更为佛山诚通纸业有限公司),
发明人:黄家垣、黎松涛、陈卫东,证书号:第1270158号,专利号:ZL 2008
2 0100618.5。截止到此次评估基准日,利用该实用新型专利生产的产品在
市场上已不具有独特优势,该专利已无先进性。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和委估资产的特点,确定本次评估结论的价值类型为市
场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日是 2015 年 9 月 30 日。评估基准日是根据经济行为
发生时间、经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和
汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日,评估中所采用的
价格也均是评估基准日的标准。
本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
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六、评估原则
(一) 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则;
(二) 遵循专业性原则;
(三) 遵循产权利益主体变动原则;
(四) 遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。
七、评估依据
法律法规依据:
(一) 中华人民共和国企业国有资产法(2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
(二) 中华人民共和国公司法(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过);
(三) 中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议修订通过);
(四) 中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年 8 月 30 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过);
(五) 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》(1991 年);
(六) 原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36 号《国有资产评
估管理办法施行细则》;
(七) 国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理办法》;
(八) 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》;
(九) 国资委、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
(十) 《企业国有资产评估项目备案工作指引》国资发产权[2013]64
号;
(十一) 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国
资委产权[2006]274 号;
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(十二) 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》国
资产权[ 2009]941 号;
(十三) 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国务院国资委国
资产权发(2006)306 号;
准则依据:
(一) 《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
(二) 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
(三) 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);
(四) 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]
18 号);
(五) 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
(六) 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号);
(七) 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号);
(八) 《资产评估准则-评估报告》(中评协[2011]230 号);
(九) 《资产评估准则-评估程序》(中评协[2007]189 号);
(十) 《资产评估准则-业务约定书》(中评协[2011]230 号);
(十一) 《资产评估准则-工作底稿》(中评协[2007]189 号);
(十二) 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);
(十三) 《资产评估准则-机器设备》(中评协[2007]189 号);
(十四) 《资产评估准则-不动产》(中评协[2007]189 号);
(十五) 《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217 号);
(十六) 《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号);
(十七) 《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准 GB/T 18508
-2014;
(十八) 《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 GB/T50291 一
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1999;
(十九) 《企业会计准则》;
产权依据:
(一) 佛山诚通纸业有限公司《中华人民共和国房地产权证》;
(二) 佛山诚通纸业有限公司《中华人民共和国土地使用权证》;
(三) 佛山诚通纸业有限公司《中华人民共和国机动车行驶证》;
取价依据:
(一) 《机电产品报价手册》(2015 年);
(二) 《中华人民共和国海关进出口税则(2015 年)》;
(三) 国务院[2000]第 294 号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条
例》;
(四) 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》
(五) 中和资产评估有限公司《评估资讯网》;
(六) 《广东省建筑与装饰工程综合定额》(2010 版);
(七) 《广东省安装工程综合定额》(2010 版);
(八) 《关于执行 2010 广东省建设工程计价依据有关建筑工程安全
防护、文明施工措施费组成与计算问题的通知》(东建价[2010]4 号);
(九) 佛山造价信息网上公布的人工、机械价格信息;
(十) 《佛山市禅城区人民政府关于公布佛山市禅城区 2012 年基准
地价的通知》(佛禅府[2013]62 号);
(十一) 佛山土地市场交易资料;
(十二) 佛山诚通纸业有限公司提供的设备的采购合同及发票;
(十三) 评估人员对评估对象进行勘察核实的记录;
(十四) 佛山诚通纸业有限公司提供的资产负债表、损益表等财务报
表;
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(十五) 与此次整体资产评估有关的其它资料;
其他依据:
(一) 被评估企业评估基准日审计报告;
(二) 资产评估业务约定书。
八、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,
确定评估对象价值的评估方法。
收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估
方法。
资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合
理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方
法。
按照《资产评估准则—基本准则》,评估需根据评估目的、价值类型、
资料收集情况等相关条件,恰当选择一种或多种资产评估方法。
由于无法搜集到与被评估对象可比的交易实例,不具备采用市场法进
行评估的操作条件,本次评估无法采用市场法。
根据佛山市人民政府办公室函(佛府办函[2014]91 号),由于被评估企
业位于佛山市城市中轴线规划实施及城市升级改造范围之内,需要搬迁。
佛山诚通纸业有限公司于 2014 年 2 月已进入长期停产状态,不具备采用收
益法实施评估的操作条件,本次评估无法采用收益法。
由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况
合理加以识别,评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体
的评估方法,并具备实施这些评估方法的操作条件,本次评估可以选择资
产基础法。
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根据本次评估目的和评估对象的特点,以及评估方法的适用条件,选
择资产基础法进行评估。
具体的评估方法如下:
●资产基础法
(一) 流动资产:本次评估将其分为以下几类,采用不同的评估方法
分别进行评估:
1. 实物类流动资产:主要是指存货;存货主要为原材料,原材料在市
场价格基础上确定其评估值;
2. 货币类流动资产:包括现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行
对账单、银行函证等进行核查,人民币货币资产以核实后的价值确定评估
值,外币货币资产按评估基准日的汇率进行折算后确定评估值;
3. 应收预付类流动资产:包括应收账款、预付账款、其他应收款等;
对应收类流动资产,主要是在清查核实其账面余额的基础上,根据每笔款
项可能回收的数额确定评估值;对预付款项根据所能收回的货物,以及形
成的资产或权利确定评估值;
4. 其他流动资产:主要为待抵扣增值税、财产险以及配电改造费。配
电改造费在设备评估中考虑,其余以核实后账面值确认评估值。
(二) 非流动资产:本次评估将其分为以下几类,采用不同的评估方
法分别进行评估:
1.可供出售金融资产
可供出售金融资产为被评估企业持有的广发银行股份有限公司的股份,
根据股权转让协议书。在评估基准日前已签订股权转让协议书,并确定了
转让金额,评估时以协议中约定的金额作为评估值。
2.房屋建筑物
评估方法根据被评估房屋建筑物的用途及特点加以确定。对需通过自
建模式取得的房屋建筑物采用重臵成本法进行评估。
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重臵成本法
被评估房屋建筑物的评估结果按以下公式计算:
评估值=重臵全价×综合成新率
① 重臵全价的确定
重臵全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
其中:
建筑安装工程综合造价指建设单位直接投入工程建设,支付给承包商
的建筑费用。
建筑安装工程综合造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
评估人员按被评估建筑物的用途分类归集,选则同类用途和结构中有
一定代表性的建筑物,参考类似房屋的工程造价,以及房屋建筑物所在地
的建设工程概预算定额及工程造价信息,确定其在评估基准日的建筑安装
工程综合造价。
其他房屋建筑物,则以评估人员计算的同类用途及结构有代表性建筑
物的建筑安装工程造价,或评估人员搜集的类似工程的建筑安装造价为基
础,结合房屋建筑物评估常用的数据与参数,采用类比法,通过差异调整
测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程综合造价。
前期费用及其他费用指工程建设应发生的,支付给工程承包商以外的
单位或政府部门的其他费用。分别根据国家和房屋建筑物所在地相关主管
部门规定的计费项目和标准、专业服务的收费情况,以及被评估建设项目
的特点加以确定。对评估基准日尚未履行建设项目报建手续的被评估房屋
建筑物,评估时未考虑项目报建应缴纳的行政事业性收费,但根据被评估
房屋建筑物的建设要求和评估基准日有效的标准计取了勘查设计等专业服
务费用和建设单位管理费。
资金成本根据被评估建设项目的建设规模核定合理的建设工期,选取
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评估基准日有效的相应期限的贷款利率,并假设建设资金均匀投入加以计
算。
② 综合成新率的确定
综合年限法和打分法两种结果,按以下公式加以确定:
综合成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新率×
40%
其中:
年限法成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷(房屋建筑物已使用年限+
房屋建筑物尚可使用年限)×100%
尚可使用年限,根据国家规定的房屋建筑物经济寿命年限,结合其使
用维护状况加以确定。
打分法成新率,根据房屋建筑物成新率评分标准,结合对被评估房屋
建筑物结构、装饰、设备(设施)现场勘查情况加以确定。
打分法成新率=结构部分成新得分×G+装修部分成新得分×S+设备(设
施)部分成新得分×B
G、S、B,分别是结构、装修和设备(设施)部分的造价权重。
被评估房屋建筑物成新率的评分标准,根据国家和地方颁布的房屋完
损等级、新旧程度评定标准,结合相关房屋建筑物的设计、使用要求确定。
3.设备
根据评估目的和被评估设备的特点,主要采用重臵成本法进行评估。
对可以搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。
采用重臵成本法评估的:
评估价值 = 重臵全价×综合成新率
1) 设备重臵全价的确定
① 国内购臵的标准设备
重臵全价一般包括设备购臵费、运杂费、安装调试费、前期和其他费
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用和资金成本;设备购臵费以外费用(成本)的计取内容和方式,根据相
关设备特点、评估中获得的设备价格口径及交易条件加以确定。根据《中
华人民共和国增值税暂行条例》,重臵全价不包括设备购臵、运输环节应涉
及的增值税进项税。
其中:
设备购臵费根据相关设备的近期成交价格、对供应厂商的询价结果,
以及评估人员搜集的其他公开价格信息加以确定。对无法取得直接价格资
料的设备,采用替代产品信息进行修正,无法实施替代修正的,在对其原
始购臵成本实施合理性核查的基础上,采用物价指数调整法加以确定。
运杂费主要由采购费、运输费、装卸费、保管费等构成。根据被评估
设备的类型、运距、运输方式等加以确定。
安装调试费,根据被评估设备的用途、特点、安装难易程度等加以确
定。对需单独设臵基础的设备还根据其使用、荷载等计取基础费用(已在
厂房建设统一考虑的除外)。
② 进口设备
通过查询国产替代生产线的价格,进行功能指数价格调整后,再考虑
相关费用确定其重臵价值。
③ 运输车辆
按照评估基准日同类车辆现行市场价,并考虑其相应的购臵附加税、
牌照费及手续费等确定。
④ 电子设备
主要查询评估基准日相关报价资料确定。
2) 设备综合成新率的确定
① 机器、电子设备
一般综合年限法和勘查打分法两种结果,按以下公式加以确定:
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综合成新率=勘查打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新
率×40%
其中:
年限法成新率=设备尚可使用年限÷(设备已使用年限+设备尚可使用
年限)×100%
勘查打分法成新率,则根据被评估设备满足生产使用要求情况,由评
估人员通过对设备使用条件、运行维护记录和实际状态核实、勘查加以确
定。
价值量较小设备,综合成新率按年限法成新率确定。
② 运输车辆
分别运用年限法、里程法计算其成新率,取二者之中的最低值作为理
论成新率,在此基础上,依据对车辆的现场勘查情况,确定对理论成新率
的修正系数,以修正后的理论成新率作为其综合成新率。
综合成新率=理论成新率×修正系数
其中:
理论成新率=Min(年限法成新率,里程法成新率)
年 限 法 成 新 率 =( 经 济 使 用 年 限 - 已 使 用 年 限 )/ 经 济 使 用
年限×100%
里 程 法 成 新 率 =( 规 定 行 驶 里 程 - 已 行 驶 里 程 )/ 规 定 行 驶
里程×100%
4.土地使用权
根据被评估土地的权利形态、用途、区位和利用条件,按照《城镇土
地估价规程》的要求。考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内,且
待估宗地所在区域有较多市场成交案例,故选用基准地价系数修正法和
市场比较法进行评估。
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1) 基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果,按照替代原则,对待评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区
域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价
进行修正,进而求取待评估宗地土地使用权在估价基准日价值的方法。
基准地价系数修正法评估被评估宗地土地使用权价值的计算公式为:
被评估宗地土地使用权价值=基准地价×K1×K2×K3×(1+∑K)+土地
开发程度修正
式中:
K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──土地容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
2) 市场比较法
被评估土地使用权价值=比较案例土地使用权的价格×交易情况修正
系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
5.其他无形资产
其他无形资产主要为企业所用金蝶软件、NC 软件以及涂布白牛卡纸板
实用新型专利。对于外购软件,以其市场价确定评估值。涂布白牛卡纸板
实用新型专利因已无先进性,评估值为 0。
6.递延所得税资产
评估人员首先审核递延所得税资产报表、总账、明细账的一致性,向
有关财务人员了解递延所得税资产形成的原因、时间、原始发生额和内容,
查阅了相关文件,递延所得税资产主要为应收账款和其他应收款计提坏账
准备的形成。本次按核实后的账面值确认评估值;
(三) 负债:根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
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九、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过
程如下:
(一) 接受委托(2015 年 11 月 1 至 2015 年 11 月 2 日)
本公司接受委托前,与委托方的有关人员进行了会谈,并与佛山诚通
纸业有限公司的审计人员进行多次沟通,详细了解了此次评估的目的、评
估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上,本公司遵照国家有关法
规与委托方签署了《资产评估业务约定书》,并拟定了相应的评估计划。
(二) 资产清查(2015 年 11 月 3 至 2015 年 11 月 8 日)
根据被评估单位提供的评估申报资料,评估人员于 2015 年 11 月 3 日至
2015 年 11 月 8 日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取
佛山诚通纸业有限公司有关人员对待评资产历史和现状的介绍,对申报的
资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
1.对货币资金的清查:包括库存现金及银行存款。
(1) 库存现金:存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现
金日记账和会计报表,11 月 6 日与被评估企业财务人员一起对现金进行了
现场盘点,并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现
金的余额,经盘点金额无差异,以核实后账面值做为评估值。
(2) 银行存款:我们查阅了被评估企业 2015 年 9 月 30 日银行对账单
和余额调节表,对大额的未达账项进行了核实,同时取得了银行函证,与
对账单相符。
2.对往来账款的清查
纳入本次评估范围的往来账款主要有应收账款、预付账款、其他应收
款等。首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,对每笔往来款
项进行逐项清查核实,并进行必要的取证核实,取得了部分询证函。
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3.存货的清查
首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,并查阅相关的会
计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监盘,抽查了部分
存货。在盘点结果的基础上,根据盘点日至评估基准日的出入库倒推出评
估基准日的数量。在盘点过程中,同时关注存货存放环境、存放时间、使
用情况等。
4.房屋建筑物的清查
对企业申报的房屋建筑物及附属设施,评估人员根据申报明细表进行必
要的勘查,深入现场,逐项勘查实物,核实建筑面积,查验企业提供的房
屋所有权证,核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内
外装修情况、水暖电等配套设施的安装使用情况,并将测量数据及勘察结
果详细记入《房屋建筑物现状勘察表》中,作为评估计算的重要依据。
5.机器设备的现场勘察
评估人员在 11 月 5 日进驻评估现场后,根据资产评估申报表,评估小
组对典型设备进行了现场清查,注意核对有无未入账的和已核销的设备,
并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理情况。
6.无形资产的清查
对于本次委托评估的无形资产中的土地使用权,评估人员核实了与土
地使用权有关的权证、出让合同、缴款凭证及企业提供的其他相关资料,
并向有关人员了解情况、对委估宗地的四至及利用现状进行了调查。
对于本次委托评估的软件及专利权,评估人员核实了软件购臵合同、
发票以及专利权证,对软件在评估基准日时的运行情况以及专利权证及专
利的状况进行核实。
7.可供出售金融资产的清查
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被评估企业的可供出售金融资产为持有的广发银行股份有限公司的股
份,评估人员查询了相关凭证、协议等资料。
8.负债的清查
被评估企业负债主要为应付账款、预收账款、应交税金、其他应付款、
应付职工薪酬、应付利息、长期应付款。在清查时,将申报表与会计报表、
明细账、总账进行核对,同时查阅了相关原始凭证及合同,对每笔款项逐
一核实,确认其债务的存在与否,并对大额款项进行函证。
(三) 评定估算(2015 年 11 月 7 至 2015 年 11 月 8 日)
评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上,对企业各项资产和
负债选用适当的具体评估方法进行评估测算,从而确定被评估企业的股东
全部权益价值。
(四) 评估汇总及报告(2015 年 11 月 8 日至 2015 年 11 月 9 日)
本次评估是按《资产评估准则-评估报告》及《企业国有资产评估报
告指南》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估
说明。并对评估报告进行了三级复核。
十、评估假设
(一) 被评估单位在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、
制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化;
(二) 国家现行的税赋基准及税率,银行信贷利率以及其他政策性收费
等不发生重大变化;
(三) 佛山诚通纸业有限公司因接到佛山市人民政府办公室函(佛府办
函[2014]91 号),根据佛山市城市中轴线规划实施及城市升级改造的要求,
佛山诚通纸业有限公司在规划改造升级范围之内,不符合城市规划的要求,
需要搬迁。佛山诚通纸业有限公司已于 2014 年 2 月进入停产状态。但因佛
山诚通纸业有限公司暂无明确的下一步运作计划,本次对资产价值的评估
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是在其原地持续经营的假设前提下做出的,未考虑搬迁事项对资产价值的
影响;
(四) 无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时,将对评估结论产生影响,
报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十一、评估结论
经评估,佛山诚通纸业有限公司总资产账面价值为 54,036.69 万元,评
估价值为 66,944.91 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为 23.89%;
总负债账面价值为 47,934.80 万元,评估价值为 47,934.80 万元,增值额为
0.00 万元,增值率为 0.00%;股东权益账面价值为 6,101.89 万元,股东权
益评估价值为 19,010.11 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为
211.54%。评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2015 年 9 月 30 日 单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 3,770.80 3,753.39 -17.41 -0.46
2 非流动资产 50,265.89 63,191.52 12,925.63 25.71
3 其中:可供出售金融资产 11.36 28.87 17.51 154.14
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 46,506.95 52,227.22 5,720.27 12.30
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 2,810.39 9,998.24 7,187.85 255.76
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
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佛山诚通纸业有限公司资产评估报告书
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
18 递延所得税资产 937.19 937.19 - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 54,036.69 66,944.91 12,908.22 23.89
21 流动负债 3,058.52 3,058.52 - -
22 非流动负债 44,876.28 44,876.28 - -
23 负债合计 47,934.80 47,934.80 - -
24 净资产(所有者权益) 6,101.89 19,010.11 12,908.22 211.54
评估结果与账面值比较增减值原因:
1.此次评估流动资产减值 17.41 万元,减值率 0.46%。主要原因是其他流
动资产中的配电改造费用在设备评估中考虑。
2.此次评估房屋建(构)筑物评估增值 4,313.78 万元,增值率 37.20%。
主要原因是:
(1)被评估房屋建筑物主要建成年代较早,至此次评估基准日被评估
房屋建筑物所在地的建设工程建造成本有较大幅度的增长,因此评估原值
增值;
(2)评估人员评估房屋建筑物所用的经济耐用年限高于企业对房屋建
筑物的折旧年限。
3. 此次评估机器设备总体评估增值 1,406.50 万元,增值率为 4.03 %。具
体原因分析如下:
(1)机器设备增值的原因:设备经济耐用年限长于企业的折旧年限;
(2)车辆设备评估减值的原因:车辆价格下降;
(3)电子设备减值的原因:电子设备更新换代较快,市场价格下降。
4. 此次无形资产评估增值 7,187.85 万元,增值率为 255.76%。主要原因
为近年土地价格上涨较快。
十二、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下,评估
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人员已发现可能影响评估结论,但非评估人员执业水平和能力所能评定的
有关事项。
1. 立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所对被评估企业评估基
准日的财务报表进行了审计,并出具报告编号为信会师粤报字[2015]第
10661 号无保留意见审计报告。
2. 佛山诚通纸业有限公司因接到佛山市人民政府办公室函(佛府办函
[2014]91 号),根据佛山市城市中轴线规划实施及城市升级改造的要求,
佛山诚通纸业有限公司在规划改造升级范围之内,不符合城市规划的要求,
需要搬迁。佛山诚通纸业有限公司已于 2014 年 2 月进入停产状态。但因佛
山诚通纸业有限公司暂无明确的下一步运作计划,本次对资产价值的评估
是在其原地持续经营的假设前提下做出的,未考虑搬迁事项对资产价值的
影响;
3. 根据广东省佛山市城区人民法院民事判决书(2014)佛城法民二初字
第 630 号,原告佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞忠柏彩印工艺制品有限
公司和广东旭柏彩印工艺制品有限公司产品买卖合同的请求被法院驳回,
涉及账面金额 2,528,929.24 元,此次评估全额计提预计风险损失;根据广
东省佛山市城区人民法院民事判决书(2013)佛城法民二初字第 906 号,
原告佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞市弘安纸品包装有限公司和江苏旺
达纸品包装有限公司产品买卖合同一案胜诉,涉及账面金额 10,531,495.72
元,该案件虽然胜诉,但是截止到评估基准日企业尚未追回该部分款项,
根据企业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失;根据广东省佛山
市城区人民法院民事判决书 (2011)佛城法民二初字第 2183 号,原告佛
山诚通纸业有限公司诉被告佛山市顺德区冠辉贸易有限公司产品买卖合同
一案胜诉,涉及账面金额 1,002,922.90 元,判决多年企业尚未追回该部分
款项,根据企业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失。
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4. 佛山诚通纸业有限公司此次申报评估的房屋建筑物中,其中 8 幢,
涉及建筑面积共 11295.97 ㎡,截止到评估基准日尚未取得产权证。以上 8
项目前均由企业拥有,评估人员根据佛山诚通纸业有限公司的申报将其纳
入评估范围。未进行权属登记房屋的评估结果中未包括完善其房屋权属登
记手续应缴纳的确权费用,以及可能涉及的行政罚款。
5. 此次申报评估的车辆中,粤 CPZ632(原车牌号为粤 E66A55)奥迪 A6
轿车的车辆行驶证上的所有人名称为珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司。
6. 本次评估未考虑评估基准日后利率变动因素的影响。
7. 本次评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
8. 本次评估结论没有考虑流动性对股东权益价值的影响。
9. 本公司对佛山诚通纸业有限公司的资产只进行价值估算并发表专业
意见,为报告使用人提供价值参考依据,对评估对象法律权属确认或发表
意见不在我们的执业范围,我们不对评估对象的法律权属提供保证。我们
仅根据评估准则和执业规范要求对佛山诚通纸业有限公司提供的被评估资
产的权属证明及来源资料进行了查验,并对查验情况按规定进行了披露。
10. 委托方及被评估企业所提供的资料是进行本次资产评估的基础,
委托方和被评估企业应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
十三、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告的结论是以原地持续经营为前提条件。
2. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3. 本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用者使用。
4. 本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,
需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
外。
5. 根据相关规定本报告需提交国有资产主管部门备案,完成备案手续
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后方可用于实现规定的经济行为。
6. 评估结果的使用有效期自评估基准日起一年,即超过 2016 年 9 月
29 日使用本评估结果无效。
7. 本评估报告必须完整使用方为有效,对仅使用报告中部分内容所导
致的可能的损失,本公司不承担责任。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期:二○一五年十一月九日。
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资产评估报告书附件
附件一、 资产评估结果汇总表和明细表;
附件二、 经济行为依据;
附件三、 委托方、被评估单位营业执照复印件;
附件四、 被评估企业评估基准日审计报告;
附件五、 评估对象涉及的主要权属证明资料;
附件六、 委托方暨被评估单位承诺函;
附件七、 签字注册资产评估师承诺函;
附件八、 中和资产评估有限公司营业执照复印件;
附件九、 中和资产评估有限公司资产评估资格证书复印件;
附件十、 签字注册资产评估师资格证书复印件;
附件十一、 法定代表人授权书。
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