江西特种电机股份有限公司拟购买
江苏九龙汽车制造有限公司股权项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2015]第 1416 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年十月二十七日
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2
第三部分 资产清查核实情况说明 .......................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明 .......................................................... 3
二、资产核实情况总体说明 ............................................................ 10
第四部分 资产基础法评估技术说明 .................................................... 12
一、流动资产评估技术说明 ............................................................ 12
二、长期股权投资评估技术说明 .................................................... 19
三、固定资产评估技术说明 ............................................................ 21
四、在建工程评估技术说明 ............................................................ 53
五、工程物资评估技术说明 ............................................................ 55
六、无形资产评估技术说明 ............................................................ 55
七、长期待摊费用评估技术说明 .................................................... 91
八、递延所得税资产评估技术说明 ................................................ 91
九、其他非流动资产评估技术说明 ................................................ 92
十、负债评估技术说明 .................................................................... 92
第五部分 收益法评估技术说明 ............................................................ 96
第六部分 评估结论及其分析 .............................................................. 129
企业关于进行资产评估有关事项的说明
中联资产评估集团有限公司
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明,仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资
产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用,非法律、行政法
规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,也
不得见诸公开媒体;任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年 十月 二十七 日
中联资产评估集团有限公司 第1页
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估企业共同撰写,并由委
托方单位负责人和被评估企业负责人签字,加盖相应单位公章并签署
日期。详细内容请见本说明最后部分《企业关于进行资产评估有关事
项的说明》。
中联资产评估集团有限公司 第2页
第三部分 资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象是江苏九龙汽车制造有限公司的全部股东权益。评估
范围为江苏九龙汽车制造有限公司在基准日的全部资产及相关负债,
截至评估基准日,评估对象账面资产总额 146,949.28 万元、负债
99,149.19 万 元 、 净 资 产 47,800.09 万 元 。 具 体 包 括 流 动 资 产
80,727.29 万元;非流动资产 66,221.99 万元;流动负债 93,317.47
万 元 , 非 流 动 负 债 5,831.72 万 元 ; 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益
47,800.09 万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)
审计的江苏九龙汽车制造有限公司 2015 年 8 月 31 日的母公司资产负
债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。
(二) 委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、固定
资产、在建工程、无形资产及工程物资等。
1. 主要资产法律权属状况
(1) 纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共 5 宗,均已取得
国有土地使用证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(2) 纳入本次评估范围的固定资产-房屋共 43 项,其中 11 项已取
得关于房屋所有权证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司,
其余项正在办理房屋所有权证。
(3) 纳入本次评估范围的固定资产-车辆共 33 辆,均已取得车辆
中联资产评估集团有限公司 第3页
行驶证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(4) 纳入本次评估范围的无形资产-专利共 27 项,无形资产-商标
共 3 项,专利、商标均已取得专利证书,证载权利人为江苏九龙汽车
制造有限公司。
2.主要资产经济状况
本企业主要资产为自用,无抵押等情况。
3.主要资产状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有
限公司申报的房屋建筑物,账面原值 142,074,420.80 元,账面净值
116,979,545.57 元。
纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司
申报的机器设备、车辆及电子设备,评估基准日的账面值情况如下:
设备类资产账面值
账面值(元)
科目名称
原值 净值
设备类资产合计 461,680,034.64 219,382,600.35
机器设备 453,869,189.56 217,328,303.41
车辆 5,016,233.94 1,507,996.92
电子设备 2,794,611.14 546,300.02
(三)实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 68,486.44 万元,占评估范
围内总资产的 46.61 %。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。
这些资产具有以下特点:
1. 实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路 166 号厂区内。
2. 存货主要包括原材料、产成品(库存商品)、在产品(自制半
成品)及发出商品。存货品种多、数量大,基本是根据订单生产。
3. 房屋建(构)筑物
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(1)主要房屋建筑物分布状况
江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建(构)筑物均位于扬州
市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。
(2)主要房屋建筑物结构
江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架
结构、混合结构、砖混结构及简易结构。
基础为独立基础及砖条形,钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆,
单层彩钢板墙面,双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混凝
土梁、板、构造柱,乳胶漆内墙面,顶棚为乳胶漆涂料,外墙防水
涂料;屋面板现浇板,屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构
为现浇钢筋圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙,乳胶漆内墙面,顶
棚为乳胶漆涂料,外墙防水涂料;屋面板现浇板,屋面有保温层、
防水材料防水层。
4.设备类资产
江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开
关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、
真空加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通
风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具
等生产设备。主要生产设备购置时间为 2008 年以后,目前使用状况
较好。企业对设备实行分级管理,严格设备保养制度,及时维护保
养、定期大修及更换易损件,管理制度完善,设备档案齐全,可满
足正常生产和使用的需要。
车辆主要为小轿车、客车等,车辆都为 2008 年以后购进,状态
较好,规定里程维护,可满足企业日常办公需要。
电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、
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热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等,主要为 2008 年后购
进,状态较好。
5.在建工程
本次委估的在建工程—土建主要为发动机厂房围墙。
在建工程—设备主要为江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发
动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在
线测量设备、仪器、集装箱式热试台架设备、装配线、三坐标测量机、
斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。
(三)实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 68,486.44 万元,占评估范
围内总资产的 46.61 %。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。
这些资产具有以下特点:
1. 实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路 166 号厂区内。
2. 存货主要包括原材料、产成品(库存商品)、在产品(自制半
成品)及发出商品。存货品种多、数量大,基本是根据订单生产。
3. 房屋建(构)筑物
(1)主要房屋建筑物分布状况
江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建(构)筑物均位于扬州
市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。
(2)主要房屋建筑物结构
江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架
结构、混合结构、砖混结构及简易结构。
基础为独立基础及砖条形,钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆,
单层彩钢板墙面,双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混凝
土梁、板、构造柱,乳胶漆内墙面,顶棚为乳胶漆涂料,外墙防水
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涂料;屋面板现浇板,屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构
为现浇钢筋圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙,乳胶漆内墙面,顶
棚为乳胶漆涂料,外墙防水涂料;屋面板现浇板,屋面有保温层、
防水材料防水层。
4.设备类资产
江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开
关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、
真空加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通
风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具
等生产设备。主要生产设备购置时间为 2008 年以后,目前使用状况
较好。企业对设备实行分级管理,严格设备保养制度,及时维护保
养、定期大修及更换易损件,管理制度完善,设备档案齐全,可满
足正常生产和使用的需要。
车辆主要为小轿车、客车等,车辆都为 2008 年以后购进,状态
较好,规定里程维护,可满足企业日常办公需要。
电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、
热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等,主要为 2008 年后购
进,状态较好。
5.在建工程
本次委估的在建工程—土建主要为发动机厂房围墙。
在建工程—设备主要为江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发
动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在
线测量设备、仪器、集装箱式热试台架设备、装配线、三坐标测量机、
斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
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被评估企业申报的无形资产-土地使用权共计 5 宗,均已取得国
有土地使用证;企业申报的未记录的无形资产-专利,共计 27 项,企
业申报无形资产-商标共 3 项,专利、商标均已取得专利证书,证载
权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
纳入评估范围内的商标权共 3 项,商标权人为江苏九龙汽车制造
有限公司,详见下表:
表4-1 纳入评估范围的商标权一览表
序号 内容或名称 取得日期 预计使用年限 编号
1 2003 年 4 月 10 年 223032
2 2010 年 6 月 10 年 6966556、6966574、6966552
3 2010 年 6 月 10 年 6966548、7962355、6966571
纳入评估范围的 27 项专利权包括实用新型专利 21 项,外观设计
专利 6 项,专利权人均为江苏九龙汽车制造有限公司,详见下表:
表4-2 纳入评估范围的专利权一览表
序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期
1 汽车(6540) 200830333669.8 外观设计 2008 年 12 月 25 日
2 一种油门踏板机构 201020119584.1 实用新型 2010 年 1 月 28 日
3 车用线束卡板 201020115820.2 实用新型 2010 年 1 月 28 日
4 缓冲制动一体式锁扣 201020115819.X 实用新型 2010 年 1 月 28 日
5 汽车滑门下部装饰件 201020115831.0 实用新型 2010 年 1 月 28 日
6 一种汽车制动系统 201020121508.4 实用新型 2010 年 1 月 29 日
7 一种钢板弹簧系统的摆臂 201020119702.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日
8 一种渐变刚度弹簧系统 201020119685.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日
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序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期
9 一种汽车装饰板用塑料卡扣 201020119672.1 实用新型 2010 年 1 月 29 日
10 一种外掀式把手 201020119722.6 实用新型 2010 年 1 月 29 日
11 汽车(J10) 201130255683.2 外观设计 2011 年 8 月 3 日
12 防夹玻璃升降系统 201120418108.4 实用新型 2011 年 10 月 28 日
13 一种汽车控制模块 201120418094.6 实用新型 2011 年 10 月 28 日
14 真空助力器辅助装置 201120418093.1 实用新型 2011 年 10 月 28 日
15 一种汽车后扭力梁 201220048422.2 实用新型 2012 年 2 月 15 日
16 汽车前组合灯(JLJ1023002) 201230054807.5 外观设计 2012 年 3 月 12 日
17 汽车后组合灯(JLJ1023003) 201230054802.2 外观设计 2012 年 3 月 12 日
18 汽车前保险杠(JLJ1023004) 201230054805.6 外观设计 2012 年 3 月 12 日
19 汽车后保险杠(JLJ1023005) 201230054803.7 外观设计 2012 年 3 月 12 日
前围本体中央通道安全气囊
20 201220114847.9 实用新型 2012 年 3 月 26 日
ECU 固定支架焊接总成
21 加强型传动轴 201220191262.7 实用新型 2012 年 5 月 2 日
22 液体加热器 201220295327.2 实用新型 2012 年 6 月 22 日
23 客车用数字电视 MP5 201320593708.3 实用新型 2013 年 9 月 25 日
24 轻型客车用后空气悬架 201320592034.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日
25 燃油泵的远端吸油结构 201320591658.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日
26 纯电动轻客整车控制系统 2014206978691 实用新型 2014 年 11 月 17 日
27 模拟实际工况多功能试验台 2014205271611 实用新型 2014 年 11 月 17 日
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2015 年 8 月 31 日,被评估单位无表外资产。
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(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量
和账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事
务所(特殊普通合伙)的审计结果。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前,制定现场清查实施计划,按资产
类型和分布特点,分成房屋建筑物、土地、机器设备和流动资产小
组,同时于 2015 年 8 月 23 日至 9 月 19 日进行现场的核查工作。清
查工作结束后,各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。
清查核实的主要步骤如下:
首先,辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细,并收
集整理评估资料。2015 年 8 月末,评估人员开展前期布置工作,评
估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解,包括资产评估
的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托
方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、
评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上,填报“评估申
报明细表”和“资产调查表”,收集并整理委估资产的产权权属资料和
反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次,依据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场查勘。
不同的资产类型,采取不同的查勘方法。根据清查结果,由企业进
一步补充、修改和完善资产评估申报明细表,使“表”、“实”相符。
再次,核实评估资料,尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上,对企业提供的产权资料进行了核查。核查中,
重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
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首先,辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细,并收
集整理评估资料。2015 年 6 月中旬,评估人员开展前期布置工作,
评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解,包括资产评
估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委
托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、
评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上,填报“评估申
报明细表”和“资产调查表”,收集并整理委估资产的产权权属资料和
反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次,依据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场查勘。
不同的资产类型,采取不同的查勘方法。根据清查结果,由企业进
一步补充、修改和完善资产评估申报明细表,使“表”、“实”相符。
再次,核实评估资料,尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上,对企业提供的产权资料进行了核查。核查中,
重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
在尽职调查和资产清查过程中,未发现有影响尽职调查和资产
清查的重大事项。
(三)资产清查核实结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估企业共同
进行的,账面值与经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的基
准日会计报表一致。
1. 非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报明细表
与实际情况吻合。
2. 实物资产的清查情况与申报明细一一核对,对清查核实明细
项目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分 资产基础法评估技术说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况
等,采用资产基础法进行评估。各类资产的评估方法说明如下:
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付
账款、其他应收款和存货。
(二)评估程序
1. 根据企业填报的流动资产评估申报表,与企业财务报表进行
核对,明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2. 根据企业填报的流动资产评估申报表,到现场进行账务核对,
原始凭证的查验,对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调
查核实。
3. 收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4. 在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料
的基础上分别评定估算。
(三)评估方法
1. 流动资产评估方法
采用重置成本法评估,主要是:对货币资金及流通性强的资产,
按经核实后的账面价值确定评估值;对应收、预付类债权资产,以
核对无误账面值为基础,根据实际收回的可能性确定评估值;对存
货,在核实评估基准日实际库存数量的基础上,以实际库存量乘以
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实际成本或可变现价格得出评估值。
2.各项流动资产的评估
(1)货币资金
货币资金账面值为 121,962,482.40 元,其中现金 16,145.45 元,
银行存款 16,790,850.96 元,其他货币资金 105,155,485.99 元。
库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地
盘点,根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒
推评估基准日的金额,全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后
账面值确定评估值,现金评估值 16,145.45 元。
对银行存款账户进行了函证,以证明银行存款的真实存在,同
时检查有无未入账的银行借款,检查“银行存款余额调节表”中未达
账项的真实性,以及评估基准日后的进账情况。以核实后账面值确
定评估值,银行存款评估值 16,790,850.96 元。
其他货币资金为被评估企业在中信银行江都支行、南京银行江
都分行等存入的承兑保证金存款,评估人员核实了各笔保证金存款
对账单,证明保证金的真实存在。以核实后的账面值确定评估值,
其他货币资金评估值为 105,155,485.99 元。
货币资金评估值 121,962,482.40 元。
(2)应收票据
应收票据账面值 30,015,124.50 元,主要为销售货款收到的银行
承兑汇票。清查时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与
委估明细表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容
及票面利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整
性,核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,
无未计利息,以核实后账面值为评估值。
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应收票据评估值为 30,015,124.50 元。
(3)应收账款
应收账款账面余额 48,564,191.10 元,计提坏账准备 6,707,114.91
元,账面净额 41,857,076.19 元,主要为应收南京润欧国际贸易有限
公司、东莞市龙业汽车销售有限公司和 STARMOTORSS.A.(厄瓜多
尔)等公司的货款。评估人员核实了账簿记录,抽查了部分原始凭证
等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等,
并进行了函证,核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和
现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收
情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,应收账款采用个别认
定和账龄分析的方法估计评估风险损失,对关联方的往来款项,评
估风险损失的可能性为 0;对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估
风险损失的可能性为 5%;发生时间 1 到 2 年的发生评估风险损失的
可能性在 10%;发生时间 2 到 3 年的发生评估风险损失的可能性在
20%;发生时间 3 到 5 年的发生评估风险损失的可能性在 50%;发生
时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。
按以上标准,确定评估风险损失为 6,707,114.91 元,以应收账款
合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关
规定评估为零。
应收账款评估值为 41,857,076.19 元。
(4)预付账款
预付账款账面价值 35,975,244.63 元,主要为预付上海五盟机电
设备有限公司等公司的货款。评估人员查阅了相关材料采购单、采购
计划、物品询价审批单等资料,了解了评估基准日至评估现场作业日
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期间已接受的服务和收到的货物情况及历史采购状况等。经核实,预
付账款账表单相符。
预付账款评估值 35,975,244.63 元。
(5)其他应收款
其 他 应 收 款 账 面 余 额 309,935,938.92 元 , 计 提 坏 账 准 备
23,784,063.10 元,账面净额 286,151,875.82 元。主要为应收国家财政
部、上海市财政局电动车补贴款和员工销售备用金等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上,借助于历史资料
和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回
收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个
别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收
回的,评估风险损失为 0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄
超长的,评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的,且难
以确定收不回账款数额的,按财会上计算坏账准备的方法,根据账
龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位
的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,账龄 1 年以
内(含 1 年)为 5%,1-2 年(含 2 年)为 10%,2-3 年(含 3 年)为
20%,3-5 年(含 5 年)为 50%,5 年以上为 100%。
其他应收款评估风险损失合计 23,784,063.10 元,账面坏账准备
评估为零,其他应收款评估值为 286,151,875.82 元。
(6)存货
存 货 账 面 值 为 261,262,656.01 元 , 其 中 原 材 料 账 面 值
129,515,336.55 元,委托加工物资账面值 3,688,324.60 元,在产品(自
制半成品)账面值 21,459,541.34 元,库存商品账面值 106,599,453.52
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元 , 计 提 存 货 跌 价 准 备 2,775,165.82 元 , 存 货 账 面 净 额 为
258,487,490.19 元。存货的具体评估方法及过程如下:
1)原材料
原材料账面值129,515,336.55元,计提跌价准备2,494,561.02元,
账面净额127,020,775.53元,主要为卡扣、吊挂座椅、挡风玻璃等原
材料。对于近期购买的原材料,由于周转相对较快,账面单价接近基
准日市场价格,以实际数量乘以账面单价确定评估值,对于原材料中
的不良品,因审计已根据可变现净值对账面价值进行了调整,本次评
估对原材料中的不良品以核实后的账面值确定评估值。
原材料评估值为127,020,775.53元。
2)委托加工物资
委托加工物资账面值3,688,324.60元,未计提跌价准备,账面净
额3,688,324.60元,主要为委托保定市屹马汽车配件制造有限公司、
扬州市昌盛车业有限公司等公司加工的周转材料。评估人员通过对委
托加工物资基准日库存情况的调查了解,对各委托加工单位进行发函
询证确认余额情况,结合所掌握的各种价格信息资料,对于委托加工
物资以经核实后的账面值确认评估值。
委托加工物资评估值为3,688,324.60元。
3)自制半成品
自制半成品账面净额 21,459,541.34 元,主要为正在生产加工中
的左右前门外板中支撑板、横梁等,包含了物料成本及人工制造费用
等,这部分在产品的账面价值基本反映了该等资产的现实成本,按核
实后的账面值计算确认评估值。对于自制半成品中的不良品,因审计
已根据可变现净值对账面价值进行了调整,本次评估对自制半成品中
的不良品以核实后的账面值确定评估值。
中联资产评估集团有限公司 第 16 页
自制半成品评估值21,459,541.34元。
4)产成品(库存商品)
产成品(库存商品)账面值 106,599,453.52 元,计提跌价准备
280,604.80 元,账面净额 106,318,848.72 元,主要为已完工的车辆,
大部分为正常产品。
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析,对于产成品以不
含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定
评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
A. 不含税售价:按照评估基准日前后的市场价格确定;
B. 产品销售税金及附加费率按以流转税为税基计算缴纳的城市
建设税与教育附加占销售收入的比率平均计算;
C. 销售费用率按销售费用与销售收入的比例平均计算;
D. 营业利润率=主营业务利润÷营业收入;
E. 所得税率按企业现实执行的税率计算;
F. r为一定的比率,由于产成品未来的销售存在一定的市场风险,
具有一定的不确定性,根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情
况确定其风险。其中r对于畅销产品为0,一般销售产品为50%,勉强
可销售的产品为100%。
对于库存商品中的不良品,因审计已根据可变现净值对账面价值
进行了调整,本次评估对库存商品中的不良品以核实后的账面值确定
评估值。
产成品评估值为118,366,163.71元。
案例:九龙艾菲HKL6491(产成品明细表序号20)
中联资产评估集团有限公司 第 17 页
九龙艾菲 HKL6491 为正常销售的产成品,评估时以该产品的不
含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后,确定评估值。
计算公式:
评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
根据被评估企业近期销售资料测算,九龙艾菲 HKL6491 不含税
平均销售单价为 170,769.23 元/辆,平均销售税金及附加费率 2.77%,
平均销售费用率为 5.40%,平均营业利润率为 7.97%,企业现实执行
的核定平均税率为 15%,将以上参数代入公式,得
评估单价
=170,769.23×[1-2.77%-5.40%-7.97%×15%-7.97%×(1-15%)×50%]
=148,991.46(元)
即该产品评估基准日评估单价 148,991.46 元/辆。基准日实际库
存数量 1 项,评估值为:148,991.46×1=148,991.46(元)。
5)存货的评估值
存货评估值 270,534,805.18 元,存货跌价准备评估为零,存货增
值 12,047,314.99 元,增值率 4.66%,增值原因主要是部分库存商品
的基准日的预计市场售价较高。
(7)一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流动资产账面值 599,476.96 元,为待摊的车辆
保险费、办事处房租等。评估人员核对明细账与总账、报表余额相
符,核对企业摊销计算的合理性等。按费用剩余受益期逐笔确定一
年内到期的非流动资产的评估值。
一年内到期的非流动资产评估值为 599,476.96 元。
(8)其他流动资产
中联资产评估集团有限公司 第 18 页
其他流动资产账面值 32,224,156.26 元,为待认证进项税金等。
评估人员核对明细账与总账、报表余额相符,核对企业摊销计算的
合理性等。按费用剩余受益期逐笔确定其他流动资产的评估值。
其他流动资产评估值为 32,224,156.26 元。
二、长期股权投资评估技术说明
纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资,是对扬州市江都
区洪业汽车部件有限公司的投资,调整后账面值合计金额为
101,669,085.35 元,共有 1 项。具体账面价值情况表和长期投资总体
情况表如下:
表4-1 评估基准日长期投资明细表
单位:人民币元
持股
序号 被投资单位名称(全称) 账面价值
比例%
1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 101,669,085.35-
合计 101,669,085.35-
减:长期股权投资减值准备 -
净额 101,669,085.35
(一)长期投资单位介绍
1.扬州市洪都区洪业汽车部件有限公司(以下或简称“洪业汽车”)
注册地址:扬州市江都区新区舜天路
法定代表人:樊万顺
注册资本:10000 万元整
公司类型:有限责任公司(法人独资)
营业执照注册号:321088000188322
经营范围:汽车配件生产、加工、销售,钣金加工。(依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
表4-2 股东名称、出资额和出资比例
中联资产评估集团有限公司 第 19 页
序号 股东名称 出资金额(万元) 股份比例(%)
1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 10,000.00 100.00
合计 10,000.00 100.00
洪业汽车近两年及基准日资产、财务状况如下表:
表4-3 洪业汽车资产、负债及财务状况
单位:万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 8 月 31 日
总资产 27,821.95 22,573.77 23,301.32
负债 20,552.68 13,195.01 12,435.46
净资产 7,269.27 9,378.76 10,865.86
项目 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-8 月
营业收入 9,430.96 10,759.52 9,195.88
利润总额 -2,279.57 4,839.23 1,984.58
净利润 -1,688.31 3,611.67 1,487.10
审计机构 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
(二)评估过程及方法
评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进
行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记
录等,以确定长期股权投资的真实性和完整性,并在此基础上对被投
资单位进行评估。根据长期股权投资的具体情况,采取适当的评估方
法进行评估。
本次评估采用资产基础法对其评估基准日的整体资产进行了单
独评估,然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以江苏九龙汽
车制造有限公司的占股比例计算确定评估值:
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
(三)评估结果
长 期 股 权 投 资 账 面 值 合 计 101,669,085.35 元 , 评 估 值
117,876,307.02 元,评估增值的原因是截至评估基准日,扬州市江都
区洪业汽车部件有限公司净资产增值所致,长投股权投资评估结果如
中联资产评估集团有限公司 第 20 页
下:
表4-4 长期股权投资评估结果一览表
单位:人民币元
序号 被投资单位名称(全称) 持股比例% 长期股权评估价值
1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 117,876,307.02
合计 117,876,307.02
减:长期股权投资减值准备
净额 117,876,307.02
长期股权投资评估结果的详细情况见被投资单位的《资产评估明
细表》。
三、固定资产评估技术说明
(一)房屋建筑物评估技术说明
1. 评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有限
公司申报的房屋建筑物,账面原值 142,074,420.80 元,账面净值
116,979,545.57 元。
2. 房屋建(构)筑物概况
(1)主要房屋建筑物分布状况
江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建(构)筑物均位于扬州
市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。
(2)主要房屋建筑物结构
江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架结
构、混合结构、砖混结构及简易结构。
基础为独立基础及砖条形,钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆,单
层彩钢板墙面,双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混凝土梁、
板、构造柱,乳胶漆内墙面,顶棚为乳胶漆涂料,外墙防水涂料;屋
中联资产评估集团有限公司 第 21 页
面板现浇板,屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构为现浇钢筋
圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙,乳胶漆内墙面,顶棚为乳胶漆涂
料,外墙防水涂料;屋面板现浇板,屋面有保温层、防水材料防水层。
3. 评估过程
(1)收集资料及准备
根据江苏九龙汽车制造有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报
表,进行账表核对,并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、
建筑面积、使用状况等;查看有关建筑物的工程图纸、竣工结算资料
等;同时根据该公司的实际情况,填写“房屋建筑物调查表”。
(2)实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象,进
行详尽的现场勘查,对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、构件材
质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好
程度进行了较详细的记录,查阅了主要建筑物图纸及相关资料,向房
屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情
况。
(3)评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建筑的具体情
况,采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。
4. 评估方法
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况,
本次评估对投资性房地产主要采用成本法进行评估。
根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程
量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价,
并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,
中联资产评估集团有限公司 第 22 页
进而计算建筑物评估值。
房屋建(构)筑物评估值=重置全价×成新率
其他房屋建(构)筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,
综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计算评估净值。
(1)重置全价
重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部
分组成。
1)建筑安装工程造价的确定
工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及
配套信息系统工程的总价,建筑安装工程造价采用预(决)算调整法
进行计算。评估现场工作期间,评估人员套用《江苏省建筑与装饰工
程计价定额》(2014 年)、《江苏省安装工程计价定额》(2014 年)、《江
苏省建设工程费用定额》(2014 年)重新编制工程预算,材料价格按
2015 年 7 月份《扬州工程造价管理》调整材料价差,以及相应发生
的规费和税金。
2)前期及其他费用的确定
前期及其他费用套用财政部、建设部、当地政府的有关规定收取
的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费
用两个部分。
3)资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况
周期计算,并按建设资金均匀投入考虑:
资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)×合理工期×
贷款利息×50%
中联资产评估集团有限公司 第 23 页
(2)成新率
在本次评估过程中,按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5.评估结果及增减值原因分析
江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建筑物类资产清查账面
原值 142,074,420.80 元,账面净值 116,979,545.57 元,评估原值
187,016,200.00 元 , 评 估 净 值 170,225,100.00 元 , 评 估 净 值 增 值
53,245,554.43 元,净值增值率 45.52%。详见“固定资产清查评估汇总
表”、“房屋建筑物清查评估明细表”。
评估增值的主要原因如下:
(1)评估原值增值是由于企业在建设过程中,部分甲供材料费、
厂内工人参与建设的人工费及安装费未入账,同时账面值中未包含资
金成本;
(2)评估原值增值及企业房屋建筑物类资产的会计折旧年限与
评估采用的经济耐用年限之间的差异是造成评估净值增值的主要原
因。
6.典型案例
案例一:办公楼(评估明细表 5-1-1,第 9 项)
1. 概况
该建筑为地上 2 层,层高 4 米,檐高 8 米。2010 年建成投入使
用,框架结构,建筑面积为 3,350.49 平方米,独立基础,现浇钢筋混
凝土基础圈梁,现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯,墙体采用 200 厚
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混凝土空心砖墙。屋面水泥蛭石保温,SBS 防水。
楼面为地砖面层;卫生间为防滑地砖;外墙面为防水乳胶漆面层;
内墙面为乳胶漆涂料,卫生间为瓷砖墙面;天棚为乳胶漆涂料。玻璃
门、木门,铝合金窗,吸顶灯及日光灯等照明设施,镀锌钢管及 PPR
暗管给排水,国产普通品牌卫生洁具,保安监控系统,网络通讯综合
布线工程,供配电设施,供气工程,避雷,安保等设施齐备,目前使
用状况良好。
2. 重置全价
(1)建安工程造价
该工程竣工于 2010 年,采用预决算调整法计算工程造价。执行
《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014 年)、《江苏省安装工
程计价定额》(2014 年)、《江苏省建设工程费用定额》(2014)
及 2015 年 7 月《扬州工程造价管理》,本次评估以该工程决算资料
中的工程量为依据,按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》
(2014 年)、《江苏省安装工程计价定额》(2014 年),求取直接
费,然后按现行的工程费用标准和费率,按照扬州市 2015 年 7 月《扬
州市工程造价管理》计取工程材料差价,计算建筑安装工程造价,计
算建安工程造价过程详见下表:
表4-5 建筑工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 1,631,155.86
1.1 人工费 RGF 411,837.32
1.2 材料费 CLF 895,578.03
1.3 施工机具使用费 JXF 70,725.72
1.4 企业管理费 GLF 135,118.32
1.5 利润 LR 57,905.41
2 措施项目 CSXMHJ 1,069,651.65
2.1 单价措施项目费 JSCSF 973,287.26
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 96,364.39
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 96,364.39
中联资产评估集团有限公司 第 25 页
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 97,229.08
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 2,700.81
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 3 81,024.23
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.5 13,504.04
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 97,287.73
合计(包含独立费) 2,895,324.32
表4-6 装饰工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 431,183.31
1.1 人工费 RGF 230,293.77
1.2 材料费 CLF 57,652.71
1.3 施工机具使用费 JXF 7,623.57
1.4 企业管理费 GLF 99,923.67
1.5 利润 LR 35,689.50
2 措施项目 CSXMHJ 8,623.66
2.1 单价措施项目费 JSCSF
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 8,623.66
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 8,623.66
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 11,786.83
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 439.81
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 2.2 9,675.75
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.38 1,671.27
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 15,701.92
合计(包含独立费) 467,295.72
表4-7 安装工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 185,814.58
1.1 人工费 RGF 20,985.45
1.2 材料费 CLF 7,933.85
1.3 施工机具使用费 JXF 518.92
1.4 企业管理费 GLF 8,184.31
1.5 利润 LR 2,937.95
2 措施项目 CSXMHJ 3,158.84
2.1 单价措施项目费 JSCSF
中联资产评估集团有限公司 第 26 页
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 3,158.84
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 3,158.84
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 5,064.49
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 188.97
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 2.2 4,157.42
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.38 718.10
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 6,746.70
合计(包含独立费) 200,784.61
建安工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
=2,895,324.32+467,295.72+200,784.61
=3,563,404.65(元)
(2)前期和其他费用
根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价
计算程序,确定本次建筑工程前期和其他费用,具体取费见下表:
表4-8 前期和其他费用计算表
序 按建安造价 按建筑面积
项目名称 取费 取费 依据
号 计取 (元/m2)
建设单位管
1 0.97% 34,565.03 财建[2002]394 号
理费
计价格[2002]10
2 勘察设计费 2.83% 100,844.35
号
工程建设监 发改价格
3 1.97% 70,199.07
理费 [2007]670 号
招标代理服 计价格[2002]1980
4 0.18% 6,414.13
务费 号
环境影响评 计价格[2002]125
5 0.08% 2,850.72
价费 号
可行性研究 计价格[1999]1283
6 0.15% 5,345.11
费 号
宁价房[1996]315
7 白蚁防治费 2.3 7,706.13
号
小计 6.18% 220,218.41 2.30 7,706.13
合计 227,924.54
(3)资金成本
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按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定,合理建设期取值
365 天,假设在建设期内建设资金均匀投入,贷款利率按一年期人民
币贷款利率 4.6%计取资金成本:
资金成本=(建安工程造价+前期和其它费用)×贷款利率×合理
工期÷2
=(3,563,404.65+227,924.54)×4.6%×365÷365÷2
=87,200.57 元
(4)重置全价
重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本
=3,878,500.00 元(百位取整)
3.成新率
评估人员现场勘察情况如下:
表4-9 现场勘察情况表
项目 现状
基础 有承载能力,不均匀下沉已稳定
柱 主体坚固
结构部分 梁 节点坚固严实,无开裂。
板 主体坚固结实
墙体 主体坚固
屋面 屋面防水性能良好
门、窗 部分变形,不影响开关
外墙 局部掉皮
装饰部分
内墙 无空鼓、裂纹
顶棚 基本完好
楼地面 局部破损
电气、照明 线路状况良好
设备安装
给排水、暖通 上下水通畅
确定尚可使用年限为 47 年
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
×100%
=47/(5.42+47)×100%
=90%(取整)
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成新率取 90.00%
4.评估值
评估值=重置全价×成新率
=3,878,500.00×90%
=3,490,650.00 元
案例二:冲焊联合车间(表 5-1-1,第 1 项)
1. 概况
该建筑为地上 1 层,层高 11 米,檐高 14 米。2010 年建成投入使
用,钢结构,建筑面积为 3,350.49 平方米,独立基础,现浇钢筋混凝
土基础圈梁,现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯,墙体采用 200 厚混
凝土空心砖墙。屋面水泥蛭石保温,SBS 防水。
地面为钢板面层及环氧树脂耐磨地面;外墙面为防水乳胶漆面层;
内墙面为乳胶漆涂料,卫生间为瓷砖墙面;天棚为乳胶漆涂料。玻璃
门、木门,铝合金窗,吸顶灯及日光灯等照明设施,镀锌钢管及 PPR
暗管给排水,国产普通品牌卫生洁具,保安监控系统,网络通讯综合
布线工程,供配电设施,供气工程,避雷,安保等设施齐备,目前使
用状况良好。
2.重置全价
(1)建安工程造价
该工程竣工于 2010 年,采用预决算调整法计算工程造价。执行
《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014 年)、《江苏省安装工程计
价定额》(2014 年)、《江苏省建设工程费用定额》(2014)及 2015
年 7 月《扬州工程造价管理》,本次评估以该工程决算资料中的工程
量为依据,按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014 年)、
《江苏省安装工程计价定额》(2014 年),求取直接费,然后按现行
的工程费用标准和费率,按照扬州市 2015 年 7 月《扬州市工程造价
中联资产评估集团有限公司 第 29 页
管理》计取工程材料差价,计算建筑安装工程造价,计算建安工程造
价过程详见下表:
表4-10 建筑工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 25,385,256.86
1.1 人工费 RGF 5,231,204.86
1.2 材料费 CLF 11,728,225.52
1.3 施工机具使用费 JXF 975,955.20
1.4 企业管理费 GLF 1,738,011.03
1.5 利润 LR 744,832.09
2 措施项目 CSXMHJ 4,084,228.65
2.1 单价措施项目费 JSCSF 3,032,761.96
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 1,051,466.69
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 1,051,466.69
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 1,060,901.49
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 29,469.49
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 3 884,084.57
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.5 147,347.43
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 1,061,541.56
合计(包含独立费) 31,591,928.56
表4-11 安装工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 4,425,576.82
1.1 人工费 RGF 393,368.43
1.2 材料费 CLF 149,471.05
1.3 施工机具使用费 JXF 10,742.29
1.4 企业管理费 GLF 153,413.38
1.5 利润 LR 55,071.30
2 措施项目 CSXMHJ 75,234.81
2.1 单价措施项目费 JSCSF
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 75,234.81
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 75,234.81
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 120,621.75
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 4,500.81
中联资产评估集团有限公司 第 30 页
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 2.2 99,017.86
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.38 17,103.08
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 160,687.24
合计(包含独立费) 4,782,120.62
建安工程造价=建筑工程造价+安装工程造价
=31,591,928.56+4,782,120.62
=36,374,049.18(元)
(2)前期和其他费用
根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价
计算程序,确定本次建筑工程前期和其他费用,具体取费见下表:
表4-12 前期和其他费用计算表
序 按建安造价 按建筑面积
项目名称 取费 取费 依据
号 计取 (元/m2)
建设单位管
1 0.97% 352,828.28 财建[2002]394 号
理费
计价格[2002]10
2 勘察设计费 2.83% 1,029,385.59
号
工程建设监 发改价格
3 1.97% 716,568.77
理费 [2007]670 号
招标代理服 计价格
4 0.18% 65,473.29
务费 [2002]1980 号
环境影响评 计价格[2002]125
5 0.08% 29,099.24
价费 号
可行性研究 计价格
6 0.15% 54,561.07
费 [1999]1283 号
宁价房[1996]315
7 白蚁防治费 2.3 64,766.85
号
小计 6.18% 2,247,916.24 2.30 64,766.85
合计 2,312,683.09
(3)资金成本
按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定,合理建设期取值
365 天,假设在建设期内建设资金均匀投入,贷款利率按一年期人民
币贷款利率 4.6%计取资金成本:
资金成本=(建安工程造价+前期和其它费用)×贷款利率×合理
工期÷2
中联资产评估集团有限公司 第 31 页
=(36,374,049.18+2,312,683.09)×4.6%×365÷365÷2
=889,794.84 元
(4)重置全价
重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本
=39,576,500.00 元(百位取整)
3.成新率
评估人员现场勘察情况如下:
表4-13 现场勘察情况表
项目 现状
基础 有承载能力,不均匀下沉已稳定
柱 主体坚固
结构部分 梁 节点坚固严实,无开裂。
板 主体坚固结实
墙体 主体坚固
屋面 屋面防水性能良好
门、窗 部分变形,不影响开关
外墙 局部掉皮
装饰部分
内墙 无空鼓、裂纹
顶棚 基本完好
楼地面 局部空鼓、破损
电气、照明 线路状况良好
设备安装
给排水、暖通 上下水通畅
确定尚可使用年限为 45 年
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
×100%
=45/(5.42+45)×100%
=89%(取整)
成新率取 89.00%
4.评估值
评估值=重置全价×成新率
=39,576,500.00×89%
=35,223,085.00 元
中联资产评估集团有限公司 第 32 页
案例三:厂区路面(表 5-1-2,第 6-2 项)
1.概况
厂区路面总面积 26,801.50 平方米。具体做法为:路基平整,三
合土回填 50cm 垫层,C25 混凝土 25cm 厚面层,局部 30-40cm 厚;
道路两侧为 500*250*120 路缘石。
经现场勘察:基层稍有沉降,整体面层牢固,无破损,主体构件
良好,总体使用情况较好。
2.重置全价
(1)建安工程造价
该工程竣工于 2010 年,采用预决算调整法计算工程造价。执行
《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014 年)、《江苏省建设工程
费用定额》(2014)及 2015 年 7 月《扬州工程造价管理》,本次评
估以该工程决算资料中的工程量为依据,按照现行《江苏省建筑与装
饰工程计价定额》(2014 年),求取直接费,然后按现行的工程费用
标准和费率,按照扬州市 2015 年 7 月《扬州市工程造价管理》计取
工程材料差价,计算建筑工程造价,计算建筑工程造价过程详见下表:
表4-14 建筑工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 4,249,450.20
1.1 人工费 RGF 608,865.76
1.2 材料费 CLF 3,076,592.43
1.3 施工机具使用费 JXF 146,011.89
1.4 企业管理费 GLF 178,929.49
1.5 利润 LR 87,346.09
2 措施项目 CSXMHJ 157,229.66
2.1 单价措施项目费 JSCSF
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 157,229.66
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 157,229.66
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
中联资产评估集团有限公司 第 33 页
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 158,640.48
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 4,406.68
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 3 132,200.40
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.5 22,033.40
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 158,736.19
合计(包含独立费) 4,724,056.53
(2)前期和其他费用
根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价
计算程序,确定本次建筑工程前期和其他费用,具体取费见下表:
表4-15 前期和其他费用计算表
序号 项目名称 按建安造价计取 取费 依据
1 建设单位管理费 0.97% 45,823.35 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 2.83% 133,690.80 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 1.97% 93,063.91 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 0.18% 8,503.30 计价格[2002]1980 号
5 环境影响评价费 0.08% 3,779.25 计价格[2002]125 号
6 可行性研究费 0.15% 7,086.08 计价格[1999]1283 号
合计 6.18% 291,946.69
(3)资金成本
按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定,合理建设期取值
365 天,假设在建设期内建设资金均匀投入,贷款利率按一年期人民
币贷款利率 4.6%计取资金成本:
资金成本=(建筑工程造价+前期和其它费用)×贷款利率×合理
工期÷2
=(4,724,056.53+291,946.69)×4.6%×365÷365÷2
=115,368.07 元
(4)重置全价
重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本
=5,131,400.00 元(百位取整)
中联资产评估集团有限公司 第 34 页
3. 成新率
该构筑物于 2010 年 3 月建成投入使用,经济寿命年限为 30 年,
截止评估基准日已使用 5.42 年。
通过现场勘察,基层稍有沉降,整体面层牢固,无破损,主体构
件良好,总体使用情况较好。
通过评估人员现场勘察,该建筑物尚可使用年限为 25 年。
则成新率为:
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=25÷(5.42+25)×100%
=82%(取整)
4.评估值
评估值=重置全价×成新率
=5,131,400.00×82%
=4,207,748.00 元
案例四:厂区室外消防管道(表 5-1-3,第 1 项)
1.概况
厂区室外消防管道长 4400 米。具体做法为:机械挖沟槽,
DN159*4.5 镀锌钢管直埋,机械回填,人工夯实。
经现场勘察:管道主体构件良好,无跑冒滴漏现象,总体使用情
况较好。
2.重置全价
(1)建安工程造价
该工程竣工于 2010 年,采用预决算调整法计算工程造价。执行
《江苏省安装工程计价定额》(2014 年)、《江苏省建设工程费用定
额》(2014)及 2015 年 7 月《扬州工程造价管理》,本次评估以该
工程决算资料中的工程量为依据,按照现行《江苏省安装工程计价定
中联资产评估集团有限公司 第 35 页
额》(2014 年),求取直接费,然后按现行的工程费用标准和费率,
按照扬州市 2015 年 7 月《扬州市工程造价管理》计取工程材料差价,
计算安装工程造价,计算安装工程造价过程详见下表:
表4-16 建筑工程造价计算表
费率
序号 项目名称 取费基数 金额(元)
(%)
1 分部分项工程 FBFXHJ 623,494.34
1.1 人工费 RGF 137,325.90
1.2 材料费 CLF 26,436.52
1.3 施工机具使用费 JXF 3,008.72
1.4 企业管理费 GLF 34,314.90
1.5 利润 LR 16,583.11
2 措施项目 CSXMHJ 23,069.29
2.1 单价措施项目费 JSCSF
2.2 总价措施项目费 ZZCSF 23,069.29
2.2.1 其中:安全文明施工措施费 AQWMSGF 23,069.29
3 其他项目 QTXMHJ
3.1 其中:暂列金额 暂列金额
3.2 其中:专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中:计日工 计日工
3.4 其中:总承包服务费 总承包服务费
4 规费 F17+F18+F19 23,276.29
4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 646.56
4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 3 19,396.91
4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.5 3,232.82
5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 23,290.33
合计(包含独立费) 693,130.25
(2)前期和其他费用
根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价
计算程序,确定本次建筑工程前期和其他费用,具体取费见下表:
表4-17 前期和其他费用计算表
序号 项目名称 按建安造价计取 取费 依据
1 建设单位管理费 0.97% 6,723.36 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 2.83% 19,615.59 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 1.97% 13,654.67 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 0.18% 1,247.63 计价格[2002]1980 号
5 环境影响评价费 0.08% 554.50 计价格[2002]125 号
6 可行性研究费 0.15% 1,039.70 计价格[1999]1283 号
合计 6.18% 42,835.45
中联资产评估集团有限公司 第 36 页
(3)资金成本
按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定,合理建设期取值
365 天,假设在建设期内建设资金均匀投入,贷款利率按一年期人民
币贷款利率 4.6%计取资金成本:
资金成本=(安装工程造价+前期和其它费用)×贷款利率×合理
工期÷2
=(693,130.25+42,835.45)×4.6%×365÷365÷2
=16,927.21 元
(4)重置全价
重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本
=752,900.00 元(百位取整)
3.成新率
该构筑物于 2010 年 3 月建成投入使用,经济寿命年限为 30 年,
截止评估基准日已使用 5.42 年。
通过现场勘察,基层稍有沉降,整体面层牢固,无破损,主体构
件良好,总体使用情况较好。
通过评估人员现场勘察,该建筑物尚可使用年限为 25 年。
则成新率为:
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=25÷(5.42+25)×100%
=82%(取整)
4.评估值
评估值=重置全价×成新率
=752,900.00×82%
=617,378.00 元
(二)设备类资产评估技术说明
中联资产评估集团有限公司 第 37 页
1.评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司
申报的机器设备、车辆及电子设备,评估基准日的账面值情况如下:
表4-18 设备类资产账面值
账面值(元)
科目名称
原值 净值
设备类资产合计 461,680,034.64 219,382,600.35
机器设备 453,869,189.56 217,328,303.41
车辆 5,016,233.94 1,507,996.92
电子设备 2,794,611.14 546,300.02
2.主要设备类资产概况
江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开
关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、
真空加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通
风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具等
生产设备。主要生产设备购置时间为 2008 年以后,目前使用状况较
好。企业对设备实行分级管理,严格设备保养制度,及时维护保养、
定期大修及更换易损件,管理制度完善,设备档案齐全,可满足正常
生产和使用的需要。
车辆共计 36 辆,主要为小轿车、客车等,车辆都为 2008 年以后
购进,状态较好,规定里程维护,可满足企业日常办公需要。
电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、
热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等,主要为 2008 年后购
进,状态较好。
3.评估过程
(1)清查核实
1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点,
中联资产评估集团有限公司 第 38 页
指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表,并以此作为评估
的基础。
2)针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点,采
取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏,并对设备的实
际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技
术档案,了解设备的运行状况;向现场操作、维护人员了解设备的运
行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标
情况;向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落
实情况,从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况,对车辆进
行了车辆行驶证的收集、对行驶公里数进行核对;现场察看设备外观、
运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备,主要核对财务明细
账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账,以抽查的方式对实物
进行清查核实。
3)根据现场实地勘察结果,进一步完善清查评估明细表,要求
做到“表”、“实”相符。
4)关注本次评估范围内设备产权问题,如:抽查重大设备的购
置合同;车辆收集了全部的行驶证,核对了证载权利人情况,不符的
请企业写出了产权说明,查阅固定资产明细账及相关财务凭证,了解
设备账面原值构成情况。
(2)评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法,开展市场询价工作,
进行评定估算。
(3)评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必
中联资产评估集团有限公司 第 39 页
要的调整、修改和完善。
(4)撰写评估技术说明
按资产评估准则的要求,编制“设备评估技术说明”。
4.评估方法
根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结
合委估设备的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
1)机器设备重置全价
机器设备的重置全价,在设备购置价的基础上,考虑该设备达到
正常使用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工
程建设其它费用和资金成本等),综合确定:
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资
金成本-增值税可抵扣金额
① 购置价
主要通过向相关生产厂家或贸易公司、国内代理商等询价、或参
照《2015 机电产品报价手册》等价格资料,以及参考近期同类设备
的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备,采用同年代、同
类别设备的价格变动率推算确定购置价。
② 运杂费
以含税购置价为基础,根据企业所在地分类或生产厂家与设备所
在地的距离不同,按不同运杂费率计取。如购置价中已经包含运杂费,
则不再单独考虑。
③ 安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度,以含税购置价为基础,
中联资产评估集团有限公司 第 40 页
按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。
④ 其他费用
其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程
监理费等,是依据该设备所在地建设工程其他费用标准,结合本身设
备特点进行计算。
表4-19 工程建设其他费用率
序号 项目名称 费率 依据
1 建设单位管理费 0.97% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 2.83% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 1.97% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 0.18% 计价格[2002]1980 号
5 环境影响评价费 0.08% 计价格[2002]125 号
6 可行性研究费 0.15% 计价格[1999]1283 号
合计 6.18%
⑤ 资金成本
根据各类设备不同,按此次评估基准日贷款利率,同时考虑整个
项目的建设合理工期与房屋厂房等资产匹配,资金成本按均匀投入计
取。
资金成本=(含税购置价格+含税运杂费+安装调试费+其他费用)
×贷款利率×建设工期×1/2
⑥ 增值税可抵扣金额
根据财税[2008]170 号,自 2009 年 1 月 1 日起,增值税一般纳税
人购进或者自制固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国
增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)和《中华人民共和国增值税
暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50 号)、财政部、国
家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的
通知》(财税[2013]106 号),凭增值税专用发票、海关进口增值税专
用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣,其进项税额记入
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“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。故:
增值税可抵扣金额=购置价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
2)运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料,确定运输
车辆的现行含税购价,在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等,根据财政
部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税
试点的通知》(财税[2013]106 号),凭增值税专用发票、海关进口增
值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣,其进项税额
记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目,车辆、摩托等可以
抵扣增值税进项税额,因此车辆重置全价计算公式如下:
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
3)电子设备重置全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,并结合
具体情况综合确定电子设备价格,同时,按最新增值税政策,扣除可
抵扣增值税额。一般生产厂家或销售商提供免费运输及无需安装,即:
重置全价=购置价(不含税)
(2)成新率的确定
1)机器设备成新率
在本次评估过程中,按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预
计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。
2)车辆成新率
按以下方法确定成新率后取其较小者,并结合勘察情况进行调整
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后确定最终成新率,其中:
使用年限成新率=(1-已使用年限/经济(或规定)使用年限)
×100%
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
3)电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5.评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表:
表4-20 设备类资产评估结果汇总表
科目 账面值(元) 评估值(元) 增值率%
名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备
461,680,034.64 219,382,600.35 416,414,600.00 265,112,918.00 -9.80 20.85
合计
机器
453,869,189.56 217,328,303.41 411,422,400.00 261,850,269.00 -9.35 20.49
设备
车辆 5,016,233.94 1,507,996.92 3,768,400.00 2,651,515.00 -24.88 75.83
电子
2,794,611.14 546,300.02 1,223,800.00 611,134.00 -56.21 11.87
设备
6. 评估结果增减值原因分析
(1)机器设备评估原值减值的主要原因是近年来部分机器设备
市场购置价有所下跌,引起整个设备重置全价降低,造成评估原值有
减值;设备评估净值增值主要是因为企业计提折旧平均年限长于机器
设备评估时所选用的平均经济使用年限所致;
(2)车辆评估原值减值的原因主要为①近些年车辆市场竞争加
剧,市场售价有下跌的趋势造成车辆重置全价下降,②从 2014 年 1
月 1 日起,一般增值税纳税人企业购置小轿车可以抵扣增值税进行税,
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本次评估采用不含税购置价,使得车辆重置全价下降,因而造成评估
原值减值;车辆评估净值增值主要原因为企业采用的折旧年限短于评
估选用规定经济年限所致;
(3)电子设备评估原值减值主要原因为近些年来,电子设备市
场平均售价下跌造成设备重置全价下降所致;评估净值增值主要原因
为企业计提折旧年限与评估选用经济年限差异所致。
7. 典型案例
案例一:单动薄板拉伸液压机 1500T(机器设备评估明细表第 719 项)
1.设备描述
(1)规格型号:YT27-1500B-SM
生产厂家:天津市天锻压力机有限公司
启用日期:2009 年 11 月
设备编号:02522
数量:1 台
账面原值:3,649,818.43 元
账面净值:1,656,105.06 元
本机具有以下特点:
A、分调整、手动和半自动三种动作方式,通过转换开关进行选
择,按钮集中控制;分定程、定压两种工艺动作;机床的液压垫工艺
操作形式为:带顶出、不带顶出和拉伸,当作为顶出工艺时,具有顶
出延时功能,延时时间可以预置和调整。
B、本机的液压控制系统采用插装式集成阀。先导电磁阀采用德
国力士乐公司的产品,该系统结构紧凑,动作灵敏可靠,抗污染能力
强,液流阻力小,维修方便,寿命长。主泵采引进德国力士乐公司技
术北京华德生产的 A7V 系列斜轴式恒功率高压变量泵,额定压力为
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31.5MPa,提高了动作的可靠性及使用寿命,同时减少了噪音和液压
冲击。
C、本机的电气控制系统采用了日本欧姆龙公司生产的 PLC 可编
程控制器和施耐德公司彩色触摸屏控制,该系统具有相应的自诊断功
能程序,能在触摸屏上显示出压力机相关的工作信息及常见故障,同
时压力机的有关状态可由触摸屏显示和操作,增强人机信息交换功能,
具备良好的操作性。
D、本机机身采用拉杆预紧组合框式机身结构,主要构件为钢板
焊接结构,高温退火消除内应力,机身有足够的强度和刚度,抗偏载
能力强,机械精度保持性好。
E、油缸采用进口奥地利爱科公司生产的优质密封圈,大大延长
了密封件的使用寿命,并可有效避免压机的漏油现象。使维修和更换
密封更加方便。
F、为便于更换模具,每台设备均带有移动工作台(T 型移动)1
个。
G、主机设置 2 个可移动式双手按钮操纵台,主电气操纵箱上有
选择旋钮,可选择移动操作台工作。主机四角均设有紧急停止按钮。
两支柱内装有照明灯,以保证装模区域内的照明。
H、为提高安全可靠性,液压系统设有过载保护装置和液压支撑
保险回路。
I、本机设有油位、油温、滤油器堵塞及润滑等多种故障指示灯和
故障报警功能,以便于各种条件下的工作需要。
J、本机的液压系统设有液压油过滤、冷却系统和加热装置,保证
机床正常工作油温在 15--60°C 之间。
K、机器设有上死点锁紧装置、装有防滑花纹钢板的安全维修平
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台,顶部装有标高指示灯。可以有效地保护机器和操作者的安全。符
合液压机安全技术条件的要求。
L、本机主动力系统放在主机的顶部,液压垫动力系统放置在地
坑内,相互独立,电气操纵箱镶嵌在机器右前支柱内,可以使机器减
少占地面积。
(2)主要技术参数:
表4-21
序号 项目 单位 规格
1 公称力 KN 15000
2 回程力 KN 1500
3 液压垫力 KN 5000
4 最大开口高度 mm 2000
5 滑块最大行程 mm 1600
6 液压垫最大行程 mm 400
7 液体最大工作压力 MPa 25
工作台面
8 左右×前后 mm×mm 4000×2500
有效尺寸
液压垫
9 左右×前后 mm×mm 3210×1750
尺寸
空程下行 mm/s 450
10 滑块速度 工作 mm/s 20~50
回程 mm/s 300
液压垫 顶出 mm/s 80
11
速度 退回 mm/s 80
12 移动工作台行程(左移后前移) mm 5500
13 移动工作台承重 T 40
14 移动工作台移动速度 mm/s 40
15 移动工作台上平面距地面高 mm 650
左右 mm 17740
机器
前后 mm 9200
16 外形
地面以上高 mm 8970
尺寸
地面以下深 mm 4000
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序号 项目 单位 规格
17 机器总功率 KW 435
18 机器总重量 kg 260000
2.重置全价的确定
(1)重置全价的确定
重置全价=设备购置价+运杂费+设备安装费调试费(含基础费)
+其它费用+资金成本-设备购置所发生的增值税进项税额
表4-22 重置全价计算表
单位:人民币元
代码 项目 计费费率 计算公式 计算结果
A 设备购置费(含税) A 3,280,000.00
B 运杂费 0.00% A×费率 -
C 安装调试费 0.00% A×费率 -
D 其他费 6.18% (A+B+C)×费率 202,704.00
(A+B+C+D )×费 率×合 理工期
E 资金成本 4.6% 80,102.19
×1/2
F 增值税进项税额 A/(1+0.17)×0.17+B×11% 476,581.20
G 不含税重置全价(取整) A+B+C+D+E-F 3,086,200.00
(2)有关数据的说明
① 设备购置费:
该设备经向生产厂家整体询价确定该设备基准日含税市场购置
价为 3,280,000.00 元,该价格为到厂价,该设备为独立操作使用,合
同价内已包含运杂费及生产厂家现场调试费用。
② 运杂费:
运杂费已经包含在设备购置价中,不再单独计取。
③ 安装调试费:
安装调试费已包含在设备购置价中,不再单独计取。
④ 前期及其它费用
取费率为 6.18%,其它费用费=(设备购置费+运杂费+安装调试
费)×其它费用费=202,704.00 元。
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⑤ 资金成本
合理工期 1 年,资金成本取费率为 4.6%,资金成本=(设备购置
费+运杂费+安装调试费+其它费用)×资金成本费×工期/2=80,102.19
元。
⑥ 增值税进项税额
增值税进项税额=设备含税购置价×增值税率/(1+增值税率)+
运杂费×相应的增值税扣除率=476,581.20 元
⑦ 重置全价
重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+其他费用+资金
成本-设备购置所发生的增值税进项税额=3,086,200.00 元(取整)
3.成新率的确定
(1)现场勘察情况
评估人员现场观测收集相关资料,并与工程技术人员、管理人员、
操作人员座谈调查方法了解到该单动薄板拉伸液压机从投运至评估
基准日,经过近六年的运行,目前运行正常,技术参数达到设计指标,
按规范要求与标准进行使用,并按设备科制定设备维修计划按时维修,
设备使用情况良好。
表4-23 现场勘查设备状态简表:
序号 设备部位 技术状态
1 操作部分 仪器控制单元完好,链接正常,集成阀、电磁阀受力均匀。
2 液压系统 液压油过滤、冷却系统和加热装置完备,油温正常。
3 动力系统 动力系统正常,油缸无渗漏。
4 安全部分 急停装置正常、防滑花纹钢板平台无变形。
5 整体外观部分 整体外观较好,系统各设备、各部分构件结构合理,配合较好。
(2)成新率计算
在本次评估过程中,按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预
计设备尚可使用年限,并进而计算其成新率。其公式如下:
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成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
该设备至评估基准日已使用 5.7 年,通过现场勘察、查阅相关运
行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料,并向设备管理及使用
人员了解。经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘察评定
该设备尚可使用 10.3 年:
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
=10.3/(5.7+10.3)100%=64%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=3,086,200.00×64%
=1,975,168.00 元(取整)
案例二:丰田埃尔法 JTEGD21H(车辆评估明细表序号 30)
1.基本概况
设备名称:丰田埃尔法
型号:JTEGD21H
生产厂家:日本丰田汽车公司
启用日期:2012 年 9 月
牌照号:苏 KSD607
账面原值:702,733.00 元
账面净值:378,207.05 元
该车于 2012 年 9 月购入自用,至评估基准日已启用 3 年,累计
行驶 42006 公里,车况良好,车辆外表面无碰伤,车内装潢良好,各
仪表显示清晰。该车行驶至今未过重大事故,整车日常保养良好。
主要技术参数:
发动机:2.4L167 马力 L4
变速箱:CVT 无级变速(模拟 7 挡)
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长*宽*高(mm):4870*1830*1905
车身结构:5 门 7 座 MPV
最高车速(km/h):180
工信部综合油耗(L/100km):10.4
油箱容积(L):65
发动机型号:2AZ-FE
排量(mL):2362
燃油标号:93 号(京 92 号)
环保标准:欧 IV
2.重置全价的确定
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费
等
经查询车辆市场信息及《太平洋汽车网汽车报价库》、 易车网》、
《客车报价_百度空间》等近期车辆市场价格资料,该型号汽车于评
估基准日的售价 617,800.00 元(含税)。则重置全价计算见下表:
表4-24 车辆重置全价计算表
序
项目 计算标准 金额 备注
号
1 车辆购置价格(含税) 重置成本标准 617,800.00 市场及网上询价
2 车辆购置价格(不含税) 1/1.17 528,034.19
《中华人民共和国车辆购
3 车辆购置税 不含增值税车价的 10% 52,803.42
置税暂行条例》
4 牌照手续费 500.00 当地物价、财政相关政策
5 重置价值 2+3+4 581,300.00 取整
3.综合成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》中的规定,该车辆属于非营业性的越野车,
其行驶里程在国家规定的范围内。
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① 行驶里程成新率:法定行驶里程 60 万公里。
则:
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里
×100%
=(600000-42006)/600000×100%
=93%(取整)
② 年限法成新率:该评估对象经济使用年限为 15 年。
年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1-3/15)×100%
=81%(取整)
经上述方法得出的成新率,根据孰低原则,取该车辆的成新率取
整后为 81%。
③现场勘察情况
评估人员在该公司车辆管理人的陪同下,对该型汽车的静、动态
进行了现场观察情况如下:
静态勘察:车辆整体外观较为完整,漆色局部有轻微划痕,电度
层无锈蚀处。底盘无变形,车灯齐全,门窗无损坏,车内部保养较好,
仪表盘完整,指示准确。发动机舱内布置齐整,线路、蓄电池、水箱、
风机、完整无损,制动系统可靠,前后轮胎有磨损痕迹。
动态勘察:车辆启动较为平稳,发动机运转正常,怠速正常,档
位灵活,转向器轻便。前窗视角宽广,技术状态较好。
综上所述,评估人员认为,勘察成新情况与该上述成新率接近,
无需修正。因此,该车综合成新率取 81%。
4.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=581,300.00×81%
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=470,853.00(元)
案例三、惠普 M128FP 打印机(评估明细表电子设备序号 4835)
1.设备概述
规格型号:M128FP
生产厂家:中国惠普有限公司
启用日期:2015 年 8 月
账面原值:2,666.66 元
账面净值:2,666.66 元
主要技术参数:
产品定位:多功能商用一体机
产品类型:黑白激光多功能一体机
打印分辨率:600×600dpi
最大处理幅面:A4
处理器:600MHz
黑白打印速度:20ppm
网络功能:支持有线网络打印
2.重置全价的确定
通过向相关经销商询价,该评估对象评估基准日购置价 2,229.00
元(含税),供货商负责运送且不需安装,故重置时不计运杂费和安
装调试费。被评估单位为一般纳税人企业,购置固定资产发生的增值
税进项税额可以抵扣增值税销项税额,故重置全价为不含进项税的购
置价,即
重置全价=不含增值税的购置价=1900.00 元(取整)。
3.成新率确定
评估对象自 2015 年 8 月 24 日购置并启用,至评估基准日已使用
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0.02 年。经评估人员现场勘查后认为:指标符合设计要求,配置齐全、
功能完好,无故障记录,保养维护良好。评估人员现场与打印机使用
和管理人员进行了沟通、了解,了解该打印机使用情况和技术状况,
参照同类产品的经济使用年限,确定该打印机尚可使用 4.98 年,并据
此确定其成新率 99%。计算过程如下:
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=4.98/(0.02+4.98)×100%
=99%(取整)
4.评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
=1900.00×99%
=1,881.00(元)
四、在建工程评估技术说明
(一)在建工程-土建评估技术说明
1.评估范围
公司的在建工程为:发动机厂房围墙。截止评估基准日账面值
54,195.85 元。
2.评估过程
(1)检查清查申报明细表在建项目内容填写情况,并核实申报
合计数与财务报表在建工程账面数是否一致;
(2)根据申报的在建工程项目,查阅相关文件,并通过与财务
及技术人员交谈了解工程和工程款的实际情况,分析账面值的构成及
其合理性;
(3)撰写在建工程评估技术说明。
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3.评估方法
此次在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏
资产价值,结合本次在建工程特点,针对各项在建工程类型和具体情
况,采用以下评估方法:
如账面价值中不包含资本成本,需加计资金成本。如果账面值与
评估基准日价格水平有较大差异的(例如停建多年的项目),应根据
评估基准日价格水平进行调整工程造价。
资金成本=(申报账面价值-不合理费用)×利率×工期/2
其中:
(1)利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定;
(2)工期根据项目规模和实际完工率,参照建设项目工期定额
合理确定;
(3)若在建工程申报价值中已含资金成本,则不再计取资金成
本。
4. 评估结果
在建工程-土建评估值为 54,853.00 元。
(二)在建工程-设备评估技术说明
在建工程(设备)账面值 89,879,219.57 元,主要为江苏九龙汽
车制造有限公司自制模具、发动机车间配电房、自动衍磨机、海克特
加工中心、清洗机、加工线在线测量设备、仪器、集装箱式热试台架
设备、装配线、三坐标测量机、斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧
式加工中心等在建工程。
评估人员查阅了在建工程相关资料,购置合同,费用支付等资料,
对于其中未完工程的款项,因其基本反映了评估基准日的购建成本,
以清查核实后账面值加上资金成本作为评估值。资金成本按在建工程
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的合理工期、资金均匀投入确定。
在建工程(设备)评估值 90,895,703.40 元,评估增值 1,016,483.83
元,增值率为 1.13%,增值原因主要为本次在建工程评估对工期超过
1 年期项目考虑了资金成本所致。
(三)在建工程资产评估结果
综上可得,被评估企业纳入本次评估范围在建工程评估价值共计
90,950,556.40元。
五、工程物资评估技术说明
工程物资账面值 81,309.63 元,主要为江苏九龙汽车制造有限公
司购置的电线、办公桌、文件柜、挂件、钢架椅等工程用物资,由于
为近期购买的工程物资,由于周转相对较快,账面单价接近基准日市
场价格,以实际数量乘以账面单价确定评估值。
工程物资评估值 81,309.63 元,无评估增减值。
六、无形资产评估技术说明
江苏九龙汽车制造有限公司申报评估的无形资产包括账面记录
无形资产和账面未记录无形资产。账面记录无形资产为土地、外购的
用友软件等,账面原值99,511,128.33 元,账面净值为95,684,750.69
元;账面未记录无形资产主要是江苏九龙汽车制造有限公司拥有的3
项商标权和27项专利技术。
(一)无形资产-土地
1. 土地基本情况
(1)土地登记状况
待估宗地的宗地名称、位置、登记用途、土地使用者、登记面积、
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取得日期、使用年限、土地来源等情况详见下表:
表4-25 估价对象所在宗地登记状况一览表
取 开
序 得 发 面积
权利人 土地权证编号 土地位置 取得日期
号 方 程 (平方米)
式 度
六
江苏九龙 扬州市江都区仙女
江国用(2014) 出 通
1 汽车制造 镇陈庄村青年、阚 2009-12-31 117,820.76
第 10416 号 让 一
有限公司 庄、刘桥组
平
六
江苏九龙
江国用(2014) 扬州市江都区仙女 出 通
2 汽车制造 2012/3/20 75,171.00
第 10417 号 镇陈庄村青年组 让 一
有限公司
平
六
江苏九龙
江国用(2015) 扬州市江都区仙女 出 通
3 汽车制造 2012/7/11 28,063.61
第 8326 号 镇陈庄村 让 一
有限公司
平
六
江苏九龙
江国用(2015) 扬州市江都区仙女 出 通
4 汽车制造 2014/2/28 88,807.00
第 8175 号 镇正谊村、三和村 让 一
有限公司
平
六
江苏九龙
江国用(2015) 扬州市江都区仙女 出 通
5 汽车制造 2015/6/24 66,426.00
第 8174 号 镇陈庄村 让 一
有限公司
平
(2)土地权利状况
土地所有权属国家所有,土地实际使用者为江苏九龙汽车制造有
限公司及扬州市江都区洪业汽车部件有限公司,江苏省扬州市国土资
源局核发了估价对象《国有土地使用权证》,证号为:江国用(2014)
第 10416 号、江国用(2014)第 10417 号、江国用(2015)第 8326
号、江国用(2015)第 8175 号、江国用(2015)第 8174 号,建设用
地使用权性质为出让用地,土地使用权证载使用者均为江苏九龙汽车
制造有限公司,土地用途为工业用地。
(3)土地利用状况
表4-26 待估宗地利用状况表
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主要建 建筑物 规划
编 宗地名 评估土地面 建筑总面
筑物及 主要结 容积 建造年代 备注
号 称 积(㎡) 积(㎡)
构筑物 构 率
钢、混 2010-2014
1 西厂区 厂房 117,820.76 73,393.02 1.30
合 年
市政绿化占
厂房、办 钢、框 2012-2013
2 东厂区 75,171.00 37,791.61 1.50 用土地约
公楼 架 年
2340 平方米
预留约 3500
办公楼、
3 办公区 28,063.61 18,220.77 框架 1.50 2010 年 平方米后期
宿舍
建设用地
预留约
洪业厂 钢、混 2012-2015 46000 平方
4 厂房 88,807.00 36,010.22 1.50
区 合 年 米后期建设
用地
预留约
发动机 38000 平方
5 厂房 66,426.00 13,017.68 钢 1.50 2015 年
厂区 米后期建设
用地
2.评估过程及方法
(1)评估过程
1)评估人员首先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行
清理,填列出原始入账价值和评估基准日的账面价值。
2)对照申报表,收集土地权属证明。
3)收集整理土地定级估价资料,我们取得了宗地周边新征用
土地的成本费用的相关资料,以及市场交易案例的估价资料,作
为估价依据。
4)实地勘察,调查影响宗地地价的因素。
5)确定因素修正系数。
6)根据实际情况,选取适当的评估方法进行评定估算,确定
评估值。
7)编制土地清查评估明细表,撰写土地评估说明。
(2)评估方法
根据《城镇土地估价规程》,目前通行的地价评估方法有市场比
较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价
中联资产评估集团有限公司 第 57 页
系数修正法。
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质
及评估目的,结合评估师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程
度,选择评估方法。根据评估人员现场调查及收集的相关土地交易资
料,位于江都区的工业用地近期交易案例可以取得,因此可以使用市
场比较法;待估宗地为已开发工业用地,不宜采用剩余法;因市场上
无法收集到土地租赁的交易案例,无法准确确定土地的客观纯收益,
无法采用收益法。本次评估的工业用地在基准地价覆盖范围内,但基
准地价公布较早,已不适宜选用基准地价系数修正法;由于评估对象
为工业用地,且所在区域有近年来的征地案例(或城镇拆迁安置补偿
案例)可参考且易采集,因此本次评估可以采用成本逼近法评估。
综上所述,本次评估采用市场比较法、成本逼近法进行评估。
成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来
确定土地价格的评估方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资,包括土地取得费
用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资
金应获取等量收益的投资原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的
相应利润和利息,组成土地价格的基础部分,并同时根据国家对土地
的所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得的收益,从
而求得土地价格。
成本逼近法基本公式为:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增
值收益)×(1±区位修正系数)×年期修正系数
中联资产评估集团有限公司 第 58 页
市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个(或三个以上)土地交易实
例,即将被评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较,考
虑评估对象与每个参照物之间在土地价值影响诸因素方面的差异,并
据此对参照物的交易价格进行比较调整,从而得出多个比准参考值,
再通过综合分析,调整确定被评估土地的评估值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式:
V=VB×A×B×D×E
式中:
V:待估宗地价格
VB:比较实例价格
A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指
数
D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指
数
E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指
数
3.评估原则
(1)替代原则
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用
方法进行评估,以便互相验证,减少误差,确定出合理的价格。相同
或大致相似时,价格低者吸引需求,既有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来
中联资产评估集团有限公司 第 59 页
决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其他具
有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞
争,使价格相互牵制而趋于一致。
(2)变动原则
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而
这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这样因素相
互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分
析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变
动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,
因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地
价水平预测未来的土地价格。
(3)需求与供给原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供
需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中,一般商品的
价格都取决于供求的均衡点。供小于求,价格就会提高,否则,价格
就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,
因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地
供应的垄断性特征。
(4)贡献(收益分配)原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价
格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理,土地开发的
投入也应获得相应的收益。所以,在进行生产活动之前,所支付土地
中联资产评估集团有限公司 第 60 页
款及随后进行的土地开发费都应获得与社会投资相同的收益。但是,
根据经济学边际收益理论,生产要素之间存在一定的最优组合,超过
一定限度,每一要素持续增加,其收益不会相应地成比例增加。
(5)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收
益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法
等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因
此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类
型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结
果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评
估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。
在估价过程中,严格按照国家、地方的有关规定,恪守公平、公
正、公开的原则进行评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估
结果准确。
(6)最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不
同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取最多的收
益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以,土地价
格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
4. 评估依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》1999 年 1 月 1 日起施行);
(2) 《中华人民共和国物权法》(2007 年 10 月 1 日施行);
(3) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日
第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过);
(4) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
中联资产评估集团有限公司 第 61 页
(5)中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》
(GB/T21010-2007)(2007 年 08 月 10 日);
(6) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》国务院 55 号令;
(7) 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级
规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号);
(8) 《国务院关于加强土地资产管理的通知》(国发[2001]15
号);
(9) 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》,(国务院令第 511
号,2008 年 1 月 1 日起施行);
(10) 《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发(2008)3
号)
(11) 地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知:
1)《扬州市政府关于调整征地补偿标准的通知》(扬府发[2011]148
号);
2)《江苏省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》(江
苏省人民政府[2008]52 号令);
3)《省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费
征收标准意见的通知》(苏政办发〔2011〕120 号);
4)江苏省扬州市国土资源局发布的相关文件。
(12) 有关技术标准
1)中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2014《城镇土地分等定
级规程》;
2)中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规
程》;
中联资产评估集团有限公司 第 62 页
(13) 被评估单位及委估宗地产权持有者提供的有关资料:
1)土地使用权证;
2)有关评估的其他资料;
(14) 受托评估方掌握的有关资料以及评估人员实地调查所获取
的资料:
1)评估对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方
面的基本情况资料;
2)评估对象所在地统计资料;
3)评估对象所在地城市规划资料;
4)评估对象所在地城市基础设施基本情况资料;
5)本公司收集的扬州市土地价格信息;
6)评估对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及
土地开发经营等方面的交易实例及有关文件;
7)评估人员向国土资源管理部门查询的土地权属状况及土地利用
与权属状况的资料;
8)本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查
看记录。
5. 地价定义
根据委托方和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况:
估价对象宗地在估价基准日是国有建设用地使用权,所有权属国
家。
估价对象土地登记用途为工业用地,本次估价设定用途为工业用
地。
估价对象为出让国有建设用地使用权,本次评估按登记用途出让
年期 50 年设定估价对象作为工业用地的剩余土地使用年期分别为
中联资产评估集团有限公司 第 63 页
44.45 年、46.53 年、46.99 年、48.53 年、49.85 年。
估价对象在估价基准日宗地红线外的土地实际开发程度为“六通”
(即道路、供水、供电、通讯、排水、供气)及红线内“场地平整”。
本次评估设定土地开发程度为红线外“六通”(即道路、供水、供电、
通讯、排水、供气)及红线内“场地平整”。
估价对象在估价基准日的现状容积率作为设定容积率。
综上所述,本次评估的估价对象地价定义为:在估价基准日为
2015 年 8 月 31 日的估价对象实际利用条件下,上述设定的估价对象
的土地用途、使用年限、土地开发程度、容积率等条件下的建设用地
使用权价格。
在估价基准日为 2015 年 8 月 31 日,土地用途、开发程度、使用
年期等定义如下表:
表4-27 待估宗地基本情况表
土地剩余使用
土地用途 开发程度 价格类型
年期
编 土地使用 评 评
宗地位置
号 者 实 估 实 估 评估 评估
实际 实际
际 设 际 设 设定 设定
定 定
六 六
江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让
工 工 通 通
1 汽车制造 女镇陈庄村青年、 44.45 44.45 使用 使用
业 业 一 一
有限公司 阚庄、刘桥组 权 权
平 平
六 六
江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让
工 工 通 通
2 汽车制造 女镇陈庄村青年 46.53 46.53 使用 使用
业 业 一 一
有限公司 组 权 权
平 平
六 六
江苏九龙 出让 出让
扬州市江都区仙 工 工 通 通
3 汽车制造 46.99 46.99 使用 使用
女镇陈庄村 业 业 一 一
有限公司 权 权
平 平
六 六
江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让
工 工 通 通
4 汽车制造 女镇正谊村、三和 48.53 48.53 使用 使用
业 业 一 一
有限公司 村 权 权
平 平
江苏九龙 六 六 出让 出让
扬州市江都区仙 工 工
5 汽车制造 通 通 49.85 49.85 使用 使用
女镇陈庄村 业 业
有限公司 一 一 权 权
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土地剩余使用
土地用途 开发程度 价格类型
年期
编 土地使用 评 评
宗地位置
号 者 实 估 实 估 评估 评估
实际 实际
际 设 际 设 设定 设定
定 定
平 平
6. 地价影响因素分析
(1)一般因素
1)地理位置
扬州市地处江苏省中部,位于长江北岸、江淮平原南端。现辖区
域在北纬32度15分至33度25分、东经119度01分至119度54分之间。东
部与盐城市、泰州市毗邻;南部濒临长江,与镇江市隔江相望;西南
部与南京市相连;西部与安徽省滁州市交界;西北部与淮安市接壤。
扬州城区位于长江与京杭大运河交汇处,北纬32度24分、东经119度
26分。全市东西最大距离85千米,南北最大距离125千米,总面积6643
平方千米,其中市区面积2350.74平方千米(其中建成区面积128.0平
方千米)、县(市)面积4240.47平方千米(其中建成区面积93.6平方
千米)。陆地面积4856.2平方千米,占73.7%;水域面积1735.0平方千
米,占26.3%。
2)地形
扬州市境内地形西高东低,以仪征市境内丘陵山区为最高,从西
向东呈扇形逐渐倾斜,高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低,
为浅水湖荡地区。境内最高峰为仪征市大铜山,海拔149.5米;最低
点位于高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带,平均海拔2米。扬州
市区北部和仪征市北部为丘陵,京杭大运河以东、通扬运河以北为里
下河地区,沿江和沿湖一带为平原。境内有高邮市神居山(99米)、
大铜山(149.5米)、小铜山、捺山等。
3)气候特征
中联资产评估集团有限公司 第 65 页
扬州市属于亚热带季风性湿润气候向温带季风气候的过渡区。气
候主要特点是四季分明,日照充足,雨量丰沛,盛行风向随季节有明
显变化。冬季盛行干冷的偏北风,以东北风和西北风居多;夏季多为
从海洋吹来的湿热的东南到东风,以东南风居多;春季多东南风;秋
季多东北风。冬季偏长,4个多月;夏季次之,约3个月;春秋季较短,
各2个多月。
4)城市性质
扬州市是中国首批历史文化名城,是南京都市圈紧密圈城市和长
三角城市群城市,是联合国人居奖城市、全国文明城市、中国温泉名
城。
5)行政区划
扬州市共辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县,代
管仪征市、高邮市2个县级市。
6)交通条件
公路
京沪高速公路、宁通高速公路(沪蓉)、扬溧高速公路、启扬高
速在扬州境内交汇,扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南,扬
州已实现环城贯通高速公路,此外,沿江高等级公路、安大公路、淮
江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路构筑起400公里的“市域
环路”。
航空
民航方面,扬州泰州机场是由江苏扬州与泰州合资建的一座4C
级民用机场,位于扬州市江都区丁沟镇,2012年5月8日正式通航。高
邮机场是由江苏省高邮市与中化合资建设的一座2B级通用机场,位于
高邮市高邮湖西新区。
中联资产评估集团有限公司 第 66 页
铁路
扬州主要构建两横两纵一联铁路网,其中,两横为宁启铁路、沪
泰宁铁路,两纵为连淮扬镇铁路、扬马城际铁路,一联为宁扬高城际
铁路。
水路
境内有长江岸线80.5千米,沿岸有仪征、江都、邗江、广陵等一
市三区;京杭大运河纵穿腹地,由北向南沟通白马湖、宝应湖、高邮
湖、邵伯湖,汇入长江,全长143.3千米。除长江和京杭大运河以外,
主要河流还有东西向的宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通
扬运河。
7)社会经济
2014年扬州实现地区生产总值3697.9亿元,增长11%,增速居全
省第一。全市人均GDP突破8万元,达到82660元。公共财政预算收入
295.19亿元,增长13.9%,增幅列全省第二。完成固定资产投资2380
亿元,增长19%。
8)城市土地市场状况
2014 年全扬州共成交 100 宗土地,成交土地总面积为 459.80 万
方,成交土地折合总建筑面积为 1000.34 万方,全市土地出让金为
351.3 亿元,相比去年减少两成左右。
(2)区域因素
估价对象所在区域位于扬州市江都区。
江都区 位于江苏省中部 ,即北纬 32°17′51″ ~32°48′00″ ,东经
119°27′03″~119°54′23″。南濒长江,西傍扬州市郊区和邗江县,东与
姜堰市、泰州市海陵区、高港区接壤,北与高邮市、兴化市毗连。
1)交通条件
中联资产评估集团有限公司 第 67 页
通扬运河横穿东西,京杭大运河纵贯南北,328 国道,宁通一
级公路,京沪高速和宁启铁路在境内交汇。
2)产业聚集状况
机电、冶金、船舶制造、软件及电子信息、新型材料与港口物流。
随着中石油、中国海运、中国远洋、中航国际、中国华电、宝钢集团
等一批“中”字头、“国”字号大型企业的相继落户,船舶制造与特钢生
产两大主导产业集群已形成规模优势。目前江都经济开发区已被列为
江苏省级船舶产业园,江苏可持续发展实验区,江苏扬州软件产业园
和省级沿江物流产业区。其科技发展水平在全省 89 家省级开发区中
名列第二,位居江苏省级工业园区第二方阵。
3)基础设施
待估宗地区域基础设施较完善。
①路待估宗地所在区域由浦江东路与市区连接;
②通上水待估宗地区域内有自来水公司供水管网;
③供电待估宗地区域内为市政供电;
④通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求;
⑤排水待估宗地区域内铺设市政管网;
⑥供气待估宗地区域内有燃气公司燃气管网;
估价对象宗地位于南京市庐阳区内,该区域区位条件较优,对区
域内的土地价格有增值影响。
(3)个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基
础设施条件、宗地自身条件(形状、面积、地形)、宗地在区域中的
位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等,本报告仅对
估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析,对估价对象土地价
中联资产评估集团有限公司 第 68 页
格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。
主要包括位置、面积、用途、宽度、临街状况、形状、地质、地
形、地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等。
宗地估价所设定基础设施状况可见附表 1-3,其它个别条件见下
表:
表4-28 待估宗地个别因素条件说明表
宗 临 道
规划
地 宗地 评估面积 形 路 路
宗地位置 容积 地形及地质条件
编 名称 (m2) 状 状 等
率
号 况 级
扬州市江都区仙 浦 地势较平坦、地质构造
主
西厂 女镇陈庄村青 规 江 较稳定、基本无洪水灾
1 117,820.76 1.2 干
区 年、阚庄、刘桥 则 东 害影响、地基承载力一
道
组 路 般
浦 地势较平坦、地质构造
扬州市江都区仙 主
东厂 规 江 较稳定、基本无洪水灾
2 女镇陈庄村青年 75,171.00 1.5 干
区 则 东 害影响、地基承载力一
组 道
路 般
浦 地势较平坦、地质构造
主
办公 扬州市江都区仙 规 江 较稳定、基本无洪水灾
3 28,063.61 1.5 干
区 女镇陈庄村 则 东 害影响、地基承载力一
道
路 般
文 地势较平坦、地质构造
扬州市江都区仙 主
洪业 规 昌 较稳定、基本无洪水灾
4 女镇正谊村、三 88,807.00 1.5 干
厂区 则 东 害影响、地基承载力一
和村 道
路 般
浦 地势较平坦、地质构造
发动 较 主
扬州市江都区仙 江 较稳定、基本无洪水灾
5 机厂 66,426.00 1.5 规 干
女镇陈庄村 东 害影响、地基承载力一
区 则 道
路 般
7.评估示例-办公区
(1)市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个(或三个以上)土地交易实
例,即将被评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较,考
虑评估对象与每个参照物之间在土地价值影响诸因素方面的差异,并
据此对参照物的交易价格进行比较调整,从而得出多个比准参考值,
再通过综合分析,调整确定被评估土地的评估值。
中联资产评估集团有限公司 第 69 页
以市场比较法评估土地价格用以下公式:
V=VB×A×B×D×E
式中:
V:待估宗地价格;
VB:比较实例价格;
A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指
数
D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指
数
E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指
数
1)选取可比实例
根据估价要求,估价人员调查江都区待估宗地周边地区的市场地
价资料,并参照被评估单位提供的资料,在同一供需圈内,选择相同
或相似的地块选取三个可比实例:
案例一:江苏金固电气有限公司地块,位于江都区仙女镇正谊村;
案例二:扬州吉发建设机械有限公司地块,位于江都区仙女镇陈
行村;
案例三:江苏九加九粮食工程成套装备有限公司地块,位于江都
区仙女镇双沟村七队、徐茂组。
2)比较因素的选择
根据影响地价的主要因素,结合评估对象和比较实例的差异情况,
选择比较因素
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A、交易时间:确定地价指数,进行交易期日修正;
B、交易情况:是否为正常、客观、公正的交易;
C、土地使用年限:指土地使用有效年限;
D、区域因素:主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷
度、区域繁华度、距市级商服中心距离、环境优劣度、区域公用设施
综合程度;
E、个别因素:主要有宗地形状、基础设施条件、规划限制。
3)比较因素条件说明
表4-29 比较因素条件说明表
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/㎡) 待估 240.01 240.77 240.54
交易日期 2015/8/31 2015/3/23 2015/5/5 2015/7/24
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易情况 出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集聚程度 较高 较高 较高 较高
区
域 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷
因 基础设施条件 较优 较优 较优 较优
素
环境状况 一般 一般 一般 一般
宗地形状 规则 规则 规则 规则
个 土地开发程度 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平
别
因 面积(m2) 28063.61 8958 8556 17544
素 地质条件 一般 一般 一般 一般
邻接道路等级及通达度 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
4)因素修正说明及修正指数确定
交易期日修正:若估价对象与可比实例的交易日期有较大时间差
异时,随着时间的推移,土地交易价格有较明显的变化,市场价格水
平有所波动,则必须进行交易日期修正。以上所选择的几个可比实例,
均为近期市场上的成交价格,市场交易价格无波动,不需对交易期日
进行修正。
土地用途修正:待估宗地的土地用途视为工业用地,不需要修正。
交易情况修正:由于土地具有不可移动的特性,土地市场一般是
个不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,
中联资产评估集团有限公司 第 71 页
必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个可比实例,均为“挂
牌出让”交易市场上的成交价格,故不用对交易情况进行修正。
区域因素修正:三个可比实例均为同类地区的交易案例,但所在
区位及小环境有所不同,故根据产业集聚程度、交通便捷度、区域土
地利用方向、临路状况、环境条件等因素找出区位因素优劣造成的减
价或增价修正。
个别因素修正:主要考虑了该所在项目的配套设施完备情况、建
筑容积率的差别、用地规模及宗地形状等因素进行修正。
表4-30 比较因素修正指数表
影响因素 实例一 实例二 实例三
交易日期 100 100 100
土地使用年限(年) 100 100 100
交易情况 100 100 100
产业集聚程度 100 100 100
区
域 交通便捷度 100 100 100
因 基础设施条件 100 100 100
素
环境状况 100 100 100
宗地形状 100 100 100
个 土地开发程度 100 100 100
别
因 面积(m2) 99 99 100
素 地质条件 100 101 100
邻接道路等级及通达度 100 100 100
5)比较修正过程
表4-31 比较修正计算表
影响因素 实例一 实例二 实例三
交易价格 240.01 240.77 240.54
交易日期 100/100 100/100 100/100
土地使用年限(年) 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区
域 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
因 基础设施条件 100/100 100/100 100/100
素
环境状况 100/100 100/100 100/100
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个 土地开发程度 100/100 100/100 100/100
别
因 面积(m2) 100/99 100/99 100/100
素 地质条件 100/100 100/101 100/100
邻接道路等级及通达度 100/100 100/100 100/100
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影响因素 实例一 实例二 实例三
修正价格 242.43 240.79 240.54
考虑到三个比较实例修正后得到的结果相近,故取其算术平均值
作为比准结果:
比准价格=(242.43+240.79+240.54)÷3=241.25 元/㎡
6)场地平整费用
该宗地为现状拿地,根据企业的工程决算,该厂区回填土方量较
大,经测算场地平整费用为 25 元/平方米。
7)确定剩余使用年期土地价格
委评土地的使用权终止日期到 2062 年 8 月 14 日,剩余使用年限
为 46.99 年。
年期修正系数 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)46.99]/[1-1/(1+7%)50]
=0.9921
剩余使用年期土地单价=(241.25+25)×0.9921
=264.15 元/㎡
(2)成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来
确定土地价格的评估方法。
成本逼近法基本公式为:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增
值收益)×(1±区位修正系数)×年期修正系数
1)土地取得费及相关税费
土地取得费是指在估价期日征用估价对象所在区域同类用地所
支付的平均费用。待估宗地开发前为农用地,根据行业规范和估价对
中联资产评估集团有限公司 第 73 页
象的实际情况,该项费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补
偿费及地上附着物补偿费等。
有关税费是指征用估价对象同类用地时,应该向国家行政部门上
缴的有关税费,主要包括耕地占用税、征地管理费及不可预见费等
根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省实施<中华人民共和国
耕地占用税暂行条例>办法》(江苏省人民政府[2008]52 号令)、《省政
府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意
见的通知》(苏政办发〔2011〕120 号)、《扬州市政府关于调整征地
补偿标准的通知》(扬府发[2011]148 号)等文件规定,土地取得费用
列表如下(估价对象被征用前为耕地):
表4-32 土地取得费用测算过程表
序 取费额(元
项目名称 取费文件 )
号 /㎡
1 土地补偿费 《扬州市政府关于调整征地补偿标准的通知》(扬府发[2011]148 27
2 安置补偿费 号) 51
《扬州市政府关于调整征地补偿标准的通知》(扬府发[2011]148
3 青苗补偿费 1.65
号),按 1100 元/亩补偿
《江苏省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》(江
4 耕地占用税 30
苏省人民政府[2008]52 号令)
《省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征
5 耕地开垦费 17
收标准意见的通知》(苏政办发〔2011〕120 号)
合计 126.65
2)土地开发费
土地开发费指在现时经济条件下,使估价对象达到估价设定开发
程度的费用。本次评估的待估宗地地价定义开发程度包括宗地红线外
土地开发费和宗地红线内场地平整费。根据江都区国土资源局提供的
待估宗地所在区域土地开发费用资料,经咨询当地建设行政主管部门,
考虑待估宗地实际开发程度及所处区域位置,综合确定估价对象所在
区域评估设定开发程度的土地开发费用,故此次评估确定估价对象达
宗地红线外“六通”(即通路、通电、通水、排水、通讯、供气)及红
中联资产评估集团有限公司 第 74 页
线内场地平整或场地局部平整的土地开发费具体为通路 80 元/平方米,
通电 15 元/平方米,通水 15 元/平方米,排水 20 元/平方米,通讯 10
元/平方米,供气 15 元/平方米,场地平整 25 元/平方米,则土地开发
费=80+15+15+20+10+15+25=180 元/平方米。
3)利息
①利息率:以中国人民银行在评估基准日固定资产半年期贷款利
息率 4.6%计。
②计息期:按照待估宗地的规模及项目用地的特点,结合江都区
土地开发的实际情况,土地开发周期设定为半年,土地取得费在开发
前由用地单位一次性支付,宗地外开发费用在开发期内均匀投入,计
息期设定为 0.5 年。
③利息的计算
利息=土地取得费×年利息率×土地开发期+土地开发费×年利息
率×土地开发期
=126.65×4.6%×0.5+180×4.6%×0.5×0.5
=4.98 元/㎡
4)利润
①利润率的确定
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入,发
挥作用,因此可将整体企业的投资利润率视为待估宗地的投资利润率,
投资利润水平应与同行业、同企业投资回报相一致。综合考虑江都区
土地开发水平、委托评估方投资收益实际情况以及物价部门核定的利
润率,以 8%作为本次土地评估的投资利润率。
②利润的计算
利润=(土地取得费+土地开发费用)×利润率
=(126.65+180)×8%
中联资产评估集团有限公司 第 75 页
=24.53 元/㎡
5)土地增值收益
①土地增值收益率的确定
土地增值收益是由于农用土地转变为建设用地、农村土地转变为
城市用地等原因引起的土地增值而应归政府和投资者共同享有的那
部分收益。土地所有权收益也是土地增值收益的一部分。待估宗地位
于江都区,根据江都区国土资源局提供的资料以及待估宗地所在区域
经济地理位置,本次评估过程综合考虑,土地增值收益率取 15%。
②土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增
值收益率
=(126.65+180+4.98+24.53)×15%
=50.42 元/㎡
6)无限使用年期地价
无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地
红线内土地开发费用+利息+利润+土地增值收益
=126.65+180+4.98+24.53+50.42
=386.58 元/㎡
7)区位修正
在成本逼近法计算中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费
等是以区域平均状况为计算依据,未考虑估价对象的个别性、特殊性,
故需进行相关个别因素的修正。
评估人员根据现场勘察情况,需对影响估价对象价格的个别因素
(面积、形状、地形、工程地质等)进行修正。确定区位及个别修正
系数为 8%,见下表:
面积 形状 地形 交通条件 个别开发条件 合计
中联资产评估集团有限公司 第 76 页
0 2 2 2 2 8
8)年期修正
年期修正系数 K:
K=1-1/(1+r)n
式中:K——土地使用年期修正系数
r——土地还原率[采用安全利率加风险调整值法确定。评估基准
日时中国人民银行实行的居民存款利息率为:一年期 1.75%,同时根
据江都区目前社会经济发展与地产市场的实际情况,并充分考虑到土
地投资风险,确定土地还原率为 7%]
n——待估宗地土地使用年期
土地使用年期修正系数=(1-1/(1+7%)46.99)=0.9584
9)评估结果:
待估宗地剩余年期地价=宗地价格×区位因素修正×使用年期修
正系数
=386.58×1.08×0.9584
=400.14(元/㎡)
8. 建设用地使用权评估结论
根据地价评估技术规则及估价对象的实际情况,我们采用成本逼
近法、市场比较法对估价对象进行了评估,其结果见下表。
表4-33 两种评估方法结果一览表
单位:元/㎡
评估方法 成本逼近法 市场比较法
计算价格(元/㎡) 400.14 264.15
经评估人员现场调查并综合分析,对于待估宗地市场比较法评估
结果与成本逼近法评估结果,两种方法求取的结果差异较大,考虑到
市场比较法评估结果较成本逼近法评估结果更趋现实性。经综合分析,
取市场法的结果确定为最终地价。
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表4-34 土地评估结果一览表
序 评估单价
土地权证编号 土地位置 面积(㎡) 评估价值(元)
号 (元/㎡)
江国用(2014)第 扬州市江都区仙女镇陈
1 117,820.76 269.39 31,739,700.00
10416 号 庄村青年、阚庄、刘桥组
江国用(2014)第 扬州市江都区仙女镇陈
2 75,171.00 268.69 20,197,700.00
10417 号 庄村青年组
江国用(2015)第 扬州市江都区仙女镇陈
3 28,063.61 264.15 7,413,000.00
8326 号 庄村
江国用(2015)第 扬州市江都区仙女镇正
4 88,807.00 267.79 23,781,600.00
8175 号 谊村、三和村
江国用(2015)第 扬州市江都区仙女镇陈
5 66,426.00 248.73 16,522,430.71
8174 号 庄村
合计 376,288.37 99,654,430.71
9. 土地使用权增值原因分析
无形资产—土地使用权评估增值 4,636,803.35 元,增值幅度为
4.88%,评估增值主要原因为近几年房地产市场发展迅速土地需求旺
盛导致该区域内土地价格上涨而引起。
(二)无形资产-其他
1.无形资产-外购软件
无形资产-外购软件账面值为667,123.32元,为外购的用友软件等
摊销后的余额。
本次评估评估人员查阅相关的证明资料,了解原始入账价值的构
成,摊销的方法和期限,查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相
符,调查了解基准日账面存在的各个软件与目前市场上同种(或相近)
型号的软件的技术指标参数、能否满足生产经营的要求、软件升级及
维护等情况,以同种或相近软件的基准日市场价作为评估值。
无形资产-外购软件评估值为873,400.00元,评估增值206,276.68
元,增值率30.92%,评估增值的主要原因在于同种或相近软件的基准
日市场价较高。
2.商标权评估
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(1)待评估商标权概况
纳入评估范围内的商标权共 3 项,商标权人为江苏九龙汽车制造
有限公司,详见下表:
表4-35 纳入评估范围的商标权一览表
序号 内容或名称 取得日期 预计使用年限 编号
1 2003 年 4 月 10 年 223032
2 2010 年 6 月 10 年 6966556、6966574、6966552
3 2010 年 6 月 10 年 6966548、7962355、6966571
(2)评估方法的选择
商标权的常用评估方法包括收益法、市场法和成本法。
市场法主要通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或
相近似的商标权作为参照物,针对各种价值影响因素,将被评估商标
与参照物商标进行价格差异的比较调整,分析各项调整结果、确定商
标权的价值。使用市场法评估商标权的必要前提是市场数据相对公开、
存在具有可比性的商标参照物、参照物的价值影响因素明确并且能够
量化。我国商标市场交易尚处于初级阶段,商标权的公平交易数据采
集相对困难,故市场法在本次评估中不具备操作性。
收益法以被评估无形资产未来所能创造的收益的现值来确定其
评估价值,对商标等无形资产而言,其之所以有价值,是因为资产所
有者或授权使用者能够通过销售商标产品从而带来收益。收益法适用
的基本条件是商标具备持续经营的基础和条件、经营与收益之间存在
较稳定的对应关系、未来收益和风险能够预测并可量化。当对未来预
期收益的估算相对客观公允、折现率的选取较为合理时,收益法评估
结果能够较为完整地体现无形资产价值,易于为市场所接受。
成本法是依据商标权形成过程中所需要投入的各种费用成本,并
中联资产评估集团有限公司 第 79 页
以此为依据确认商标权价值的一种方法。企业依法取得并持有商标权,
期间需要投入的费用一般包括商标设计费、注册费、使用期间的维护
费以及商标使用到期后办理延续的费用等。由于通过使用商标给企业
带来的价值,和企业实际所支出的费用通常不构成直接关联,因而成
本法一般适用于不使用或者刚投入使用的商标权评估。
鉴于纳入本次评估范围的 2 项商标权注册于 2010 年,1 项商标
权注册于 2003 年,2015 年 3 月做续展,距离基准日时间间隔较短,
且被评估企业相关产品及服务主要以专利权等技术资源为核心,商标
作为该等技术资源的外在表现,主要起标识作用,对被评估企业的业
绩贡献并不显著,故采用成本法进行评估。
(3)成本法评估模型
依据商标权无形资产形成过程中所需投入的各种成本费用的重
置价值确认商标权价值,其基本公式如下:
P C1 C2 C3 (1)
式中:
P:评估值
C1:设计成本
C2:注册及续延成本
C3:维护使用成本
根据有关规定,注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法律
意义上的注册商标使用,包括将商标用于商品、商品包装或者容器以
及商品交易文书上,或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活
动。具体地说,商品商标需使用在商品的出售、展览或经海关出口上,
使用在商品交易文书上,使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展
示上;服务商标需使用在服务场所、服务工具、服务用品、服务人员
中联资产评估集团有限公司 第 80 页
服饰上,使用在反映及记录发生服务的文书上,使用在各种媒体对商
标进行商业性宣传、展示上。
注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标,须印制商标,
生产出售商品、参展(参评、参赛),或者在媒体上对商标进行商业
性宣传;服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰上,
用于服务场所装饰、招牌制作,或者商业性媒体宣传等。对于商标所
有人来说,其使用商标的形式及支出费用的意义是为了证明其实际拥
有且使用了商标,以维持商标专用权。
(4)商标权成本法评估案例——第 6966548 号商标
①商标权概述
注册号 6966548
申请日期 2010 年 6 月 21 日
是否已发生续展 否
法定保护年限 2010 年 6 月 21 日至 2020 年 6 月 20 日
权利人 江苏九龙汽车制造有限公司
②评估模型中各项参数的确定
a.设计成本:
据咨询了解此类商标通过设计公司设计,其设计、取名费报价大
约在 500~1,000 元之间,经综合评价,待评估商标由被评估企业自主
设计,设计、取名成本按市场报价下限取定,即:
设计成本=500 元/件
b.注册及延续成本
根据《中华人民共和国商标法》规定,注册商标使用期为十年,
目前商标注册费为 1,000 元/10 年;注册代理费 600 元/件。即:
注册及延续成本=1,000+600=1,600 元/件
中联资产评估集团有限公司 第 81 页
c.维护使用成本
该商标权于 2010 年 6 月注册,距离基准日时间间隔较短,尚未
发生相关维护费用。
③商标权重置价值计算
注册号 第 6966548 号
设计成本 500.00
注册及延续成本 1,600.00
维护使用成本 0.00
重置成本合计 2,100.00
④商标权评估结论
通过评估计算,得出第 6966548 号商标的评估值为 2,100.00 元。
(5)商标权成本法评估结果
通过计算汇总,得到纳入本次评估范围的商标权评估价值共计
12,200.00 元。
3.专利权评估
(1)专利权概况
纳入评估范围的 27 项专利权包括实用新型专利 21 项,外观设计
专利 6 项,专利权人均为江苏九龙汽车制造有限公司,详见下表:
表4-36 纳入评估范围的专利权一览表
序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期
1 汽车(6540) 200830333669.8 外观设计 2008 年 12 月 25 日
2 一种油门踏板机构 201020119584.1 实用新型 2010 年 1 月 28 日
3 车用线束卡板 201020115820.2 实用新型 2010 年 1 月 28 日
4 缓冲制动一体式锁扣 201020115819.X 实用新型 2010 年 1 月 28 日
5 汽车滑门下部装饰件 201020115831.0 实用新型 2010 年 1 月 28 日
中联资产评估集团有限公司 第 82 页
序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期
6 一种汽车制动系统 201020121508.4 实用新型 2010 年 1 月 29 日
7 一种钢板弹簧系统的摆臂 201020119702.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日
8 一种渐变刚度弹簧系统 201020119685.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日
9 一种汽车装饰板用塑料卡扣 201020119672.1 实用新型 2010 年 1 月 29 日
10 一种外掀式把手 201020119722.6 实用新型 2010 年 1 月 29 日
11 汽车(J10) 201130255683.2 外观设计 2011 年 8 月 3 日
12 防夹玻璃升降系统 201120418108.4 实用新型 2011 年 10 月 28 日
13 一种汽车控制模块 201120418094.6 实用新型 2011 年 10 月 28 日
14 真空助力器辅助装置 201120418093.1 实用新型 2011 年 10 月 28 日
15 一种汽车后扭力梁 201220048422.2 实用新型 2012 年 2 月 15 日
16 汽车前组合灯(JLJ1023002) 201230054807.5 外观设计 2012 年 3 月 12 日
17 汽车后组合灯(JLJ1023003) 201230054802.2 外观设计 2012 年 3 月 12 日
18 汽车前保险杠(JLJ1023004) 201230054805.6 外观设计 2012 年 3 月 12 日
19 汽车后保险杠(JLJ1023005) 201230054803.7 外观设计 2012 年 3 月 12 日
前围本体中央通道安全气囊
20 201220114847.9 实用新型 2012 年 3 月 26 日
ECU 固定支架焊接总成
21 加强型传动轴 201220191262.7 实用新型 2012 年 5 月 2 日
22 液体加热器 201220295327.2 实用新型 2012 年 6 月 22 日
23 客车用数字电视 MP5 201320593708.3 实用新型 2013 年 9 月 25 日
24 轻型客车用后空气悬架 201320592034.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日
25 燃油泵的远端吸油结构 201320591658.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日
26 纯电动轻客整车控制系统 2014206978691 实用新型 2014 年 11 月 17 日
27 模拟实际工况多功能试验台 2014205271611 实用新型 2014 年 11 月 17 日
(2)估价方法的选择
中联资产评估集团有限公司 第 83 页
成本法是把现行条件下重新形成或取得被评估资产在全新状况
下所需承担的全部成本(包括机会成本)、费用等作为重置价值,然
后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重置价值中予
以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。对专利权而言,由于其投
入与产出具有弱对应性,有时研发的成本费用较低而带来的收益却很
大。相反,有时为设计研发某项软件的成本费用很高,但带来的收益
却不高。因此成本法一般适用于开发时间较短尚未投入使用或后台支
持性专利权的评估。
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格,经直接
比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则,要求
充分利用类似资产成交的价格信息,并以此为基础判断和估测被评估
资产的价值。从国内专利权交易情况看,交易案例较少,因而很难获
得可用以比照的数个近期类似的交易案例,市场法评估赖以使用的条
件受到限制,故目前一般也很少采用市场法评估专利权。
收益法以被评估专利权未来所能创造的收益现值来确定评估价
值,对专利权等无形资产而言,其价值主要来源于直接变卖该等无形
资产的收益,或者通过使用该等无形资产为其产品或服务注入技术加
成而实现的超额收益。本次评估,考虑到被评估企业所经营业务与待
评估专利权之间的关联较为显著,纳入本次评估范围的专利权对其主
营业务的价值贡献水平较高,相关业务收入在财务中单独核算,且该
等无形资产的价值贡献能够保持一定的延续性,故采用收益法对纳入
本次评估范围的专利权进行评估。
(3)收益预测的假设条件
收益预测的假设条件见“评估假设”,评估人员根据资产评估的要
求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当以上假设条件发生变
中联资产评估集团有限公司 第 84 页
化,则评估结论将失效。
当这些假设条件因素因未来经济环境发生较大变化等原因改变
时,评估人员将不承担由于该改变而推导出不同评估结果的责任。
(4)评估计算及分析过程
1)收益模型的介绍
采用收入分成法较能合理测算被评估单位其他无形资产的价值,
其基本公式为:
n
Ri
P K
i 1 (1 r ) i
式中:P——待估其他无形资产的评估价值;
Ri——基准日后第i年预期其他无形资产相关收入;
K——专有技术收入分成率;
n——被评估单位的未来收益期;
i——折现期;
r——折现率。
以上所称其他无形资产系被评估单位所申报评估的专利。评估时
选取各项参数,并经预测、分析、计算后得到委托评估专利的评估价
值。
2)收益年限的确定
收益预测年限取决于专利权的经济寿命年限,即能为投资者带来
超额收益的时间。由于各领域科学技术的不断进步和快速更新,可能
会使某一领域在某一时期出现科技成果的经济寿命短于法律(合同)
有效期的现象。因而科技成果的经济寿命期限可以根据专利权的更新
周期剩余经济年限来确定。专利权的更新周期有两大参照系,一是产
品更新周期,在一些高技术和新兴产业,科学技术的进步往往很快转
化为产品的更新换代;二是技术更新周期,即新一代技术的出现替代
中联资产评估集团有限公司 第 85 页
现役技术的时间。具体测算时通常根据同类技术的历史经验数据,运
用统计模型来进行分析。剩余寿命预测法是一种常用的直接估算技术
资产尚可使用经济年限的预测方法。这种方法由评估机构有关技术专
家、行业主管专家和经验丰富的市场营销专家进行讨论,根据产品的
市场竞争状况、可替代性、技术进步和更新趋势作出综合性预测。
纳入本次评估范围的各项专利权,陆续于2012年~2013年形成,
相关产品及服务已在市场销售,升级及替代技术亦处于研发过程中,
预计该等专利权收益年限到2020年底结束。
在此提醒报告使用者注意,本次评估的专利权的收益年限至2020
年底,但并不意味着专利权的寿命至2020年底结束。
3)与专利权相关的收入预测
被评估单位主要生产轻型客车等商用车,以及MPV等乘用车和座
椅等零部件,纳入本次评估范围的各项专利资产在评估对象的主要产
品中起到重要的作用。
车用线束卡板:本实用新型专利属于汽车配件技术领域,具体涉
及一种用于固定汽车内部线束的卡板。包括分别设置在凹槽的上卡板
和下卡板,所述上下卡板相互扣合,所述上卡板固定连接固定块,素
有固定块上设置螺孔。本专利将线束设于上卡板和下卡板的凹槽内,
通过螺丝将本实用新型固定与车体的特定位置,安装牢固,线束不会
改变,也不会漏电,提高了整车的安全性能。
一种汽车后扭力梁:该实用新型专利设计汽车生产技术领域,包
括弯曲的、横断面呈V性的横梁,在横梁的两端分别对称连接一根纵
臂,在各纵臂的另一端分别连接轮边支架,在横梁和相应的纵臂的连
接部位分别连接弹簧盘和衬套。本实用新型的纵臂和横梁兼具了悬架
的轻量化和高强度使整个总成更轻便,刚性更高,弯曲的、断面为V
中联资产评估集团有限公司 第 86 页
型的横梁使横梁具有足够的扭转刚度,无需另外装配横向稳定杆,在
转向时能克服车身清册,发挥横向稳定横向杆功能。与车身连接的衬
套为各向异性的橡胶衬套,在车辆转弯时,衬套产生变形事项其校正
功能,从而使车辆具有良好的操稳性和乘坐舒适性。
一种汽车控制模块,该实用新型属于汽车配件技术领域,具体涉
及一种汽车控制模块。包括控制盒,所述控制盒设置大灯四十秒延时
熄灭模块和室内灯三秒渐灭模块。本实用新型在控制盒内设置大的呢
四十秒延时熄灭模块和室内灯三秒渐灭模块,在夜间停车时,大灯延
时四十秒熄灭,方便车乘人员回家;夜间驾车时,打开车门室内灯亮
并延时3买哦渐灭,方便驾驶员找到钥匙孔的位置。
本次评估根据被评估单位历史项目收入、评估基准日已签订协议
并结合了行业的市场发展、被评估单位承接业务能力等情况,综合预
测其专利权相关业务带来的收入,具体预测数据见下表:
表4-37 被评估单位使用专利技术收入预测表
单位:万元
项目 2015 年 9-12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
收入 46,484.98 176,487.47 228,885.28 286,577.87 333,491.53 384,597.39
4)专利技术所有权提成率
企业的收益是企业管理、技术、人力、物力、财力等方面多因素
共同作用的结果。技术作为特定的生产要素,企业整体收益包含技术
贡献,因此确定技术参与企业的收益分配是合理的。
利用提成率测算技术分成额,即以技术产品产生的收入为基础,
按一定比例确定专有技术的收益。在确定技术提成率时,首先确定技
术提成率的取值范围,再根据影响技术价值的因素,建立测评体系,
确定待估技术提成率的调整系数,最终得到提成率。
中联资产评估集团有限公司 第 87 页
a.确定技术提成率的范围
国内外对于技术提成率的研究有很多,联合国贸易和发展组织对
各国技术合同的提成率作了大量的调查统计工作,调查结果显示,技
术提成率一般为产品净售价的0.5%~10%,并且行业特征十分明显。
国内有研究表明,在我国对技术的统计和调查中,如以净售价为分成
基础,提成率一般不超过5%。
表4-38 国内工业行业(销售收入)技术提成率参考数值表
Β(%)
行业 行业 Β(%)值
值
全民所有制工业 0.47-1.42 集体所有制工业 0.51-1.52
全民与集体全营工业 0.60-1.79 轻工业 0.37-1.12
重工业 0.60-1.80 煤炭采选业 /-/
石油和天然气开采业 /-/ 黑色金属矿采选业 1.17-3.50
有色金属矿采选业 1.12-3.37 建筑材料及其他非金属矿采选业 0.97-2.90
采盐业 1.42-4.27 其他矿采选业 1.31-3.92
木材及竹材采运业 1.74-5.21 自来水生产和供应业 1.66-4.97
食品制造业 0.16-0.47 饮料制造业 0.51-1.53
烟草加工业 /-/ 饲料工业 0.28-0.84
纺织业 0.19-0.58 缝纫业 0.44-1.32
皮革、毛坯及其制造业 0.26-0.79 木材加工及竹、藤、棕、草制品业 0.24-0.71
家具制造业 0.40-1.20 造纸机纸制品业 0.40-1.20
印刷业 0.99-2.98 文教体育用品制造业 0.64-1.92
工艺美术品制造业 0.45-1.34 电力、蒸汽、热水生产和供应业 0.99-2.97
石油加工业 0.50-1.50 蓄电池制造业 0.95-2.84
化学工业 0.51-1.54 医药工业 0.99-2.97
化学纤维业 0.98-2.93 橡胶制品业 0.49-1.47
塑料制品业 0.47-1.42 建筑材料及其他非金属矿物制品业 0.79-2.36
黑色金属冶炼及压延加工业 0.67-2.01 有色金属冶炼及压延加工业 0.61-1.84
金属制品业 0.56-1.67 机械工业 0.65-1.94
通用设备制造业 0.83-2.48 通用零部件制造业 0.79-2.38
铸锻毛坯制造业 0.56-1.67 工业专业设备制造业 0.77-2.32
农、林、牧、渔业机械制造业 0.45-1.34 交通运输设备制造业 0.83-2.49
电器机构器材制造业 0.56-1.67 电子及通信设备制造业 0.53-1.59
其他工业 0.54-1.61 客车制造业 0.91-2.74
被评估企业属于交通运输设备制造业中的客车制造业,按行业统
计数据,技术提成率在0.91%至2.74%。
b.根据提成率测评表,确定待估技术提成率的调整系数
影响技术类无形资产价值的因素包括法律因素、技术因素、经济
中联资产评估集团有限公司 第 88 页
因素及风险因素,其中风险因素对专利资产价值的影响主要在折现率
中体现,其余三个因素均可在提成率中得到体现。将上述因素细分为
法律状态、保护范围、所属技术领域、先进性、创新性、成熟度、应
用范围等11个因素,分别给予权重和评分,根据各指标的取值及权重
系数,采用加权算术平均计算确定技术提成率的调整系数。
表4-39 技术综合分析评分表
加权评分
评价因素 权重(%) 评分值范围 评分值
值
法律状态 12 0~100 100 9.60
保护范围 9 0~100 80 5.40
侵权判定 9 0~100 70 5.40
技术所属领域 5 0~100 50 4.00
替代技术 10 0~100 80 8.00
先进性 5 0~100 60 4.00
创新性 5 0~100 50 3.00
成熟度 10 0~100 90 9.00
应用范围 10 0~100 60 6.00
技术防御力 5 0~100 40 4.00
供求关系 20 0~100 60 16.00
合计 100 74.40
由上表可得提成率调整系数为74.40%。
c.确定待估技术提成率
根据待估技术提成率的取值范围及调整系数,可最终得到提成率。
计算公式为:
K=m+(n-m)×r
式中:
K-待估技术的提成率
m-提成率的取值下限
n-提成率的取值上限
r-提成率的调整系数
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因此,被评估企业专利、专有技术及软件著作权等技术类无形资
产收入提成率为:
K=m+(n-m)×r=0.91%+(2.74%-0.91%)×74.40%=2.27%
5)更新替代率
更新替代率主要是体现技术贡献率随时间的推移不断有替代的
新技术出现,原有技术贡献率受到影响而不断下降的一个技术指标,
更新替代率预测明细如下表:
表4-40 无形资产更新替代率预测表
项目名称 2015 年 4-12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
更新替代率 100.00% 70.00% 49.00% 34.30% 24.01% 16.81%
6)折现率的选取
本次评估按以下公式确定专利资产折现率 r:
无形资产折现率=无风险报酬率+风险报酬率
式中:风险报酬率包括技术风险、市场风险、资金风险和管理风
险。
专利的无风险折现率计算结果如下表:
1 无风险报酬率 4.08%
2 风险报酬率 17.20%
其中: 技术风险 3.00%
市场风险 4.00%
资金风险 7.00%
管理风险 3.20%
3 折现率(3=1+2) 21.28%
6)专利评估价值的确定
根据公式计算,得到被评估单位专有技术评估价值为人民币
6,180.17万元。具体计算过程见下表:
表4-41 无形资产评估值计算表
单位:万元
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2020 年及以
项目 2015 年 9-12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后
收入 46,484.98 176,487.47 228,885.28 286,577.87 333,491.53 384,597.39
成本 32,598.80 127,283.16 169,357.43 215,919.07 253,429.20 294,256.24
会计期间 0.33 1.33 2.33 3.33 4.33 5.33
收入分成率 2.27% 2.27% 2.27% 2.27% 2.27% 2.27%
更新替代率 100.00% 70.00% 49.00% 34.30% 24.01% 16.81%
收入分成额 1,055.92 2,806.26 2,547.60 2,232.82 1,818.84 1,468.29
所得税率 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
税后分成额 897.53 2,385.32 2,165.46 1,897.90 1,546.01 1,248.05
折现率 0.2128 0.2128 0.2128 0.2128 0.2128 0.2128
折现系数 0.9377 0.7732 0.6375 0.5257 0.4334 0.3574
分成额现值 841.62 1,844.29 1,380.52 997.64 670.08 446.02
评估值 6,180.17
无形资产-专利评估值为 6,180.17 万元。
七、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 9,322,287.29 元,核算的是园区花木费、环
境评估报告费的摊销,对长期待摊费用的评估,通过核对合同、明
细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查
阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,以证实长期待摊费
用的真实性、完整性。在核实无误的基础上,以清查核实后账面值
确定为评估值。
长期待摊费用评估值 9,322,287.29 元。
八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 14,018,749.60 元,核算的是由于计提存
货跌价准备和应收款坏账等产生的资产减值准备、已征税递延收益
等,根据税法企业已经缴纳,而根据企业会计制度核算需在以后期
间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。
对递延所得税资产的评估,核对明细账与总账、报表余额是否
相符,核对与委估明细表是否相符,查阅款项金额、发生时间、业
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务内容等账务记录,以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在
核实无误的基础上,以核实后账面值确定为评估值。
递延所得税资产评估值 14,018,749.60 元。
九、其他非流动资产评估技术说明
其他非流动资产账面值 15,148,135.88 元,核算的是预付的工程
款、设备款,对其他非流动资产的评估,通过核对合同、明细账与总
账、报表余额是否相符,核对与委估明细表是否相符,查阅款项金
额、发生时间、业务内容等账务记录,以证实其他非流动资产的真
实性、完整性。在核实无误的基础上,以清查核实后账面值确定为
评估值。
其他非流动资产评估值 15,148,135.88 元。
十、负债评估技术说明
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债,流动负债包括短
期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应
付款和其他流动负债;非流动负债为其他非流动负债。本次评估在
经清查核实的账面值基础上进行。
1. 短期借款
短期借款账面值 112,530,439.00 元,主要为向中信银行江都支行
和建设银行江都新区支行借入的短期借款。经评估人员核对有关借
款合同、授信协议、贴现合同等相关账证后,确定其真实性、正确
性,以清查核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值为 112,530,439.00 元。
2. 应付票据
应付票据账面值 226,550,402.42 元,主要为应付绵阳新晨动力机
中联资产评估集团有限公司 第 92 页
械有限公司、扬州市江都区洪业汽车部件有限公司等公司的无息银
行承兑汇票。
评估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票
据票面记载的收、付款单位、支付金额,以及是否含有票面利率等
内容,确认企业应付票据为无息票据,应支付款项具有真实性和完
整性,核实结果账表单金额相符。按清查核实后账面值确定为评估
值。
应付票据评估值为 226,550,402.42 元。
3. 应付账款
应付账款账面值 388,601,286.72 元,主要为应付供应商的货款等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及采购合同等相关
资料,核实交易事项的真实性、业务内容和金额等,以清查核实后
的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 388,601,286.72 元。
4. 预收账款
预收账款账面值 69,535,204.61 元,主要为预收客户的货款。评
估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及销售合同等相关资
料,核实交易事项的真实性、业务内容和金额等,以清查核实后的
账面值作为评估值。
预收账款评估值为 69,535,204.61 元。
5. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 7,787,861.71 元,主要为应付职工工资、
奖金、津贴、养老保险费等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取
及使用情况,认为计提正确且支付符合规定,以清查核实后的账面
值作为评估值。
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应付职工薪酬评估值为 7,787,861.71 元。
6. 应交税费
应交税费账面值为 19,976,968.73 元,主要为应付的企业所得税、
城市维护建设税、教育费附加费和增值税等,通过对企业账簿、纳
税申报表的查证,证实企业税额计算的正确性,以清查核实后账面
值确认评估值。
应交税费评估值为 19,976,968.73 元。
7. 应付利息
应付利息账面值为 348,471.37 元,为应付的中信银行江都支行等
银行利息。评估人员查阅了借款合同、有关凭证,核实了借款期限、
借款利率等相关内容,确认以上利息是真实完整的,以清查核实后的
账面值作为评估值。
应付利息评估值为 348,471.37 元。
8. 其他应付款
其他应付款账面值为 97,769,722.05 元,主要为应付扬州市江都
区洪业汽车部件有限公司的往来款以及应付济南润泽汽车销售有限
公司的市场保证金等,该款项多为近期发生,滚动余额,基准日后
需全部支付,以清查核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 97,769,722.05 元。
9. 其他流动负债
其他流动负债账面值为 10,074,388.53 元,为被评估企业预提的
管理费用、加工费等,评估人员核实了相应的明细账、凭证等资料,
鉴于该项目正在进行并滚动发生,因此以核实后账面值作为评估
值。
其他流动负债评估值为 10,074,388.53 元。
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10.预计负债
预计负债账面值为 12,305,062.17 元,为被评估单位预计的车辆
保修期内保修费用。
评估人员核实了相应的合同、凭证、合同损失明细等资料,该项
目正在进行并滚动发生,尚有未完成义务,以核实后账面值作为评估
值。
其他非流动负债评估值为 12,305,062.17 元。
11.其他非流动负债
其他非流动负债账面值为 46,012,117.52 元,为被评估企业因土
地返还款而产生的递延收益,主要是根据中共江都市委办公室关于
九龙汽车一期项目建设有关事宜的专题研究会议纪要决定,江苏九
龙汽车制造有限公司是江都市汽车产业的龙头企业,一期项目用地
380 亩,按照用地协议,300 亩以每亩 4 万元支付,80 亩以每亩 6 万
元支付,由于土地补偿费用不断增加,土地挂牌出让价格不断上涨,
市委办公室决定土地税款由江苏九龙汽车制造有限公司先行垫付,
剩余返还金额在九龙汽车生产之日起前三年所缴税收地方留成部分
中逐年返还,后三年所缴税收地方留成部分中一半逐年予以返还。
评估人员核实了相应的合同、凭证、会议纪要等资料,鉴于该项目
土地返还款属于无偿资助性质,本次评估按其未来应缴所得税确认
评估值。
其他非流动负债评估值为 6,901,817.63 元。
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第五部分 收益法评估技术说明
本次收益法评估以江苏九龙汽车制造有限公司有限公司与其全
资子公司扬州市江都区洪业汽车部件有限公司的合并口径的财务报
表为基础,对基准日的所有者权益价值进行评估。
一、基本假设
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
2、评估对象在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行
的税赋、税率等政策无重大变化。
3、评估对象在未来经营期内的管理层尽职,面临的行业环境和
产业政策不发生重大变化。
4.被评估企业生产、经营场所的取得及利用方式与评估基准日保
持一致而不发生变化。
5. 在高新技术企业认定标准和政策不发生重大变化的前提下,
企业能够持续获得高新技术企业资格,享受相关税收优惠。
6. 在国家新能源汽车行业的产业政策保持稳定的前提下,新能
源汽车行业保持稳定健康的发展。
7. 评估对象在未来经营期内的主营业务、收入与成本的构成以
及经营策略等仍保持其最近几年的状态持续,而不发生较大变化。不
考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的主营
业务状况的变化所带来的损益。
8. 在未来的经营期内,评估对象的各项期间费用不会在现有基
础上发生大幅的变化,仍将保持其最近几年的变化趋势持续。鉴于企
业的货币资金或其银行存款等在经营过程中频繁变化或变化较大,本
报告的财务费用评估时不考虑其存款产生的利息收入,也不考虑汇兑
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损益等不确定性损益。
二、评估方法
(一)概述
现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为
现值,估计企业价值的一种方法,即通过估算企业未来预期现金流和
采用适宜的折现率,将预期现金流折算成现时价值,得到企业价值。
其适用的基本条件是:企业具备持续经营的基础和条件,经营与收益
之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测,以及数据采集
和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公
正、折现率的选取较为合理时,其估值结果具有较好的客观性,易于
为市场所接受。
(二)评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特
点,本次评估的基本评估思路是:
1.对纳入报表范围的资产和主营业务,按照最近几年的历史经
营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量),
并折现得到经营性资产的价值;
2.对纳入报表范围,但在预期收益(净现金流量)估算中未予
考虑的诸如基准日存在货币资金,应收、应付股利等流动资产(负债);
呆滞或闲置设备、房产以及未计及收益的在建工程等非流动资产(负
债),定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产(负债),单独测算
其价值;
3、由上述各项资产和负债价值的加和,得出评估对象的企业价
中联资产评估集团有限公司 第 97 页
值,经扣减付息债务价值后,得出评估对象的所有者权益价值。
(三)评估模型
1.基本模型
本次评估的基本模型为:
E BD (1)
式中:
E:评估对象归属于母公司所有者权益价值;
B:评估对象的企业价值;
D:评估对象付息债务价值;
B P I C (2)
P:评估对象的经营性资产价值;
n
Ri Rn 1
P (3)
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
式中:
Ri:评估对象未来第i年的预期收益(自由现金流量);
r:折现率;
n:评估对象的未来经营期;
I:评估对象基准日的长期股权投资价值;
C:评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值;
C C1 C2 (4)
式中:
C1:基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值;
C2:基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值。
2.收益指标
本次评估,使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的
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收益指标,其基本定义为:
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 (5)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等,估算其未来预期
的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加
和,测算得到企业的经营性资产价值。
3.折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率
r:
r rd wd re we (6)
式中:
Wd:评估对象的长期债务比率;
D
wd
( E D) (7)
We:评估对象的权益资本比率;
E
we
( E D) (8)
rd:所得税后的付息债务利率;
re:权益资本成本,按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资
本成本re;
re r f e (rm r f )
(9)
式中:
rf:无风险报酬率;
rm:市场预期报酬率;
ε:评估对象的特性风险调整系数;
βe:评估对象权益资本的预期市场风险系数;
中联资产评估集团有限公司 第 99 页
D
e u (1 (1 t ) ) (10)
E
βu:可比公司的预期无杠杆市场风险系数;
t
u
Di
1 (1 t)
Ei (11)
βt:可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数;
t 34%K 66% x (12)
式中:
K:一定时期股票市场的平均风险值,通常假设K=1;
βx:可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数;
Di、Ei:分别为可比公司的付息债务与权益资本。
三、资产核实与尽职调查情况说明
(一)资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点,评估机构确定了资产核实的主要内容是评
估对象资产及负债的存在与真实性,具体以被评估企业提供的基准日
经审计的资产负债表为准,经核实无误,确认资产及负债的存在。为
确保资产核实的准确性,评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单,
确定的尽职调查内容主要是:
1.本次评估的经济行为背景情况,主要为委托方和被评估企业
对本次评估事项的说明;
2.评估对象存续经营的相关法律情况,主要为评估对象的有关
章程、投资出资协议、合同情况等;
3.评估对象的相关土地房屋产权情况;
4.评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本
入账和存货发出核算方法等;
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5.评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况;
6.评估对象执行的税率税费及纳税情况;
7.评估对象的应收应付帐款情况;
8.评估对象的发展环境情况,主要包括宏观发展环境、相关市
场发展环境情况;
9.评估对象的市场地位及主要经营资质情况;
10、最近几年的关联交易情况;
11.评估对象主营产品品种、资金周转情况、历史经营业绩和融
资能力等情况;
12、最近几年主营业务成本,主要进货渠道、进货价格及占用场
所(折旧摊销)、人员工资福利费用等情况;
13.最近几年主营业务收入,主要产品的价格、占总收入的比例
以及主要客户的分布等情况;
14.未来几年的经营计划以及经营策略,包括:市场需求、价格
策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的
主营收入和成本构成及其变化趋势等;
15.主要竞争者的简况,包括所经营产品的种类、销量、价格及
市场占有率等;
16.主要经营优势和风险,包括:国家政策优势和风险、产品(技
术)优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、
汇率风险等;
17.预计的新增投资计划、项目的可行性研究以及批复或实施情
况;
18.近年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表以及产品收
入明细表和成本费用明细表;
中联资产评估集团有限公司 第 101 页
19.有关对外长期投资以及下属单位机构的情况;
20.与本次评估有关的其他情况。
(二)影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
(三)资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查,是在企业主要资产的所在
地现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题
座谈会的形式,对被评估企业的经营性资产的现状及历史经营状况、
经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。特别是
对影响评估作价的主营产品的销量、售价和相关的成本费用等进行了
专题的详细调查,查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重
要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流,了
解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市
场调研工作,收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料
和市场信息等。
(四)资产清查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定,经对评估对象在评估基准日2015
年8月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后,得到
如下结论:
1.主要资产负债状况
截至评估基准日,根据审计后的合并资产负债表,评估对象账面
资产总额 150,862.74 万元、负债 102,365.32 万元、净资产 48,497.42
万元。具体包括流动资产 89,644.94 万元;非流动资产 61,217.80 万
元;流动负债 96,533.60 万元,非流动负债 5,831.72 万元;归属于
中联资产评估集团有限公司 第 102 页
母公司所有者权益 48,497.42 万元。评估对象最近两年一期资产负债
情况见下表。
评估对象最近两年一期资产负债情况(合并口径)
单位:人民币万元
项目名称 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 8 月 31 日
货币资金 8,145.56 2,854.10 14,475.32
应收票据 5,533.69 4,236.18 3,001.51
应收账款 3,071.60 6,404.65 5,534.74
预付款项 4,880.79 3,148.44 3,855.36
其他应收款 20,968.74 19,928.44 30,990.19
存货 19,458.39 16,582.88 28,505.45
待摊费用 76.17 45.97 59.95
其他流动资产 1,666.61 830.24 3,222.42
流动资产合计 63,801.53 54,030.90 89,644.94
固定资产 32,766.36 43,603.04 38,707.74
在建工程 4,631.36 1,438.87 8,993.34
工程物资 163.44 16.11 8.13
无形资产 6,323.98 8,507.07 9,568.48
长期待摊费用 516.63 637.01 938.11
递延所得税资产 1,692.08 1,497.05 1,487.20
其他非流动资产 9,305.25 6,219.34 1,514.81
非流动资产合计 55,399.11 61,918.49 61,217.80
资产总计 119,200.64 115,949.39 150,862.74
短期借款 1,451.14 19,917.47 11,253.04
应付票据 13,599.04 5,821.44 32,381.21
应付账款 18,407.22 20,690.91 40,745.42
预收款项 7,523.85 3,952.73 6,959.59
应付职工薪酬 886.97 907.90 923.87
应交税费 407.24 809.82 2,383.82
应付利息 - 25.99 34.85
其他应付款 18,965.54 13,351.73 844.36
其他流动负债 1,238.45 943.24 1,007.44
流动负债合计 62,479.46 66,421.23 96,533.60
递延收益 4,070.85 4,687.11 4,601.21
预计负债 994.40 1,011.11 1,230.51
非流动负债合计 5,065.25 5,698.23 5,831.72
负债合计 67,544.71 72,119.46 102,365.32
归属于母公司所有者权益 51,655.93 43,829.93 48,497.42
所有者权益合计 51,655.93 43,829.93 48,497.42
负债和股东权益合计 119,200.64 115,949.39 150,862.74
2.营业收入与利润情况
中联资产评估集团有限公司 第 103 页
评估对象最近三年合并口径的收入成本以及利润情况见下表。
评估对象最近三年营业收入及利润情况(合并口径)
单位:人民币万元
科目 2013 年 2014 年 2015 年 1-8 月
一、营业收入 74,229.50 87,541.70 93,701.11
减:营业成本 56,413.85 66,483.21 66,047.96
营业税金及附加 2,591.44 2,740.05 1,687.74
营业费用 4,911.72 4,917.64 3,622.52
管理费用 5,062.74 7,398.14 6,255.33
财务费用 -158.05 440.94 576.15
资产减值损失 3,737.17 -2,217.93 533.96
加:公允价值变动收益 - - -
投资收益 0.96 1.56 8.89
二、营业利润 1,671.59 7,781.22 14,986.34
加:营业外收入 355.86 488.92 122.79
减:营业外支出 156.32 340.73 146.13
三、利润总额 1,871.13 7,929.41 14,963.01
减:所得税 -55.47 1,586.32 2,295.52
四、净利润 1,926.60 6,343.09 12,667.49
归属于母公司净利润 1,926.60 6,343.09 12,667.49
3. 溢余或非经营性资产(负债)情况
溢余资产(负债)指的是超出被评估企业正常生产经营所需资产
(负债)规模的那部分资产(负债);非经营性资产(负债)是与被
评估企业经营性现金流缺乏直接、显著关联,未纳入净现金流量预测
范围的资产(负债)。截至评估基准日,被评估企业存在如下溢余或
非经营性资产(负债):
(1)被评估企业的全资子公司洪业部件基准日其他应收款中,
应收关联方扬州市洪泉实业有限公司的款项共计 2500 万元,与其日
常经营业务无直接关联,确认为流动类非经营性资产。
(2)被评估企业基准日应交税费款中,应交代扣代缴的股东分
红分红个人所得税 1,616.16 万元,与其日常经营业务无直接关联,确
认为流动类非经营性负债。
(3)被评估企业基准日应付利息 34.85 万元,为应付短期借款
中联资产评估集团有限公司 第 104 页
利息,与其日常经营业务无直接关联,确认为流动类非经营性负债。
(4)被评估企业基准日无形资产—土地的存在部分待开发利用
土地,本次评估根据待开发土地的面积和土地单价得出该部分土地价
值为 2,332.33 万元,由于目前尚未明确规划,本次评估将该部分土地
确认为非流动类非经营性资产。
(5)被评估企业基准日递延所得税资产共计 1,487.20 万元,与
其日常经营业务无直接关联,确认为非流动类非经营性资产。
综上所述,截至评估基准日,被评估企业溢余或非经营性资产(负
债)账面净值见下表:
被评估企业基准日溢余或非经营性资产(负债)情况
单位:万元
项目名称 基准日账面值
其他应收款 2,500.00
流动类溢余/非经营性资产小计 2,500.00
应交税费 -1,616.16
应付利息 -34.85
流动类溢余/非经营性负债小计 -1,651.01
C1:流动类溢余/非经营性资产(负债)净值 848.99
无形资产—土地 2,332.33
递延所得税资产 1,487.20
非流动类溢余/非经营性负债小计 3,819.53
C2:非流动类溢余/非经营性资产(负债)净值 3,819.53
C:溢余/非经营性资产、负债净值 4,668.53
4、付息债务情况
截至评估基准日,评估对象基准日付息债务账面余额共计
11,253.04万元,其中短期借款11,253.04万元。
四、行业发展前景与企业经营情况分析
(一)宏观环境分析
1. 国际方面
中联资产评估集团有限公司 第 105 页
2014年,全球经济复苏步伐弱于预期,美国经济复苏势头较好,
但欧元区和日本经济出现停滞不前现象;受金融动荡及乌克兰危机影
响,新兴经济体增速继续放缓,但改革力度较大的印度经济表现较好;
全球就业市场出现积极变化,但青年失业率仍处较高水平;发达国家
物价低位徘徊,新兴经济体仍存在较大通胀压力;全球贸易低速增长。
资料来源:中国银行国际金融研究所
图 5-1 2005-2014 年全球经济运行趋势
2014年以来,美国经济呈现先抑后扬的趋势。受严寒天气影响,
一季度GDP下降2.1%。但受商业投资和国内需求快速增长影响,二季
度GDP增长4.6%,创2013年三季度以来最快的扩张速度,三季度GDP
增速也达到3.5%。重视实体经济发展是美国复苏的重要原因,为提升
国际竞争力,次贷危机后奥巴马提出重振制造业、能源自给等计划,
再工业化步伐虽然缓慢但已初现端倪。事实上,从2010年1月份开始,
美国工业就恢复增长,截至2014年9月,已实现持续57个月同比增长,
且从2013年8月份开始持续一年超过危机前水平。显然,工业复苏对
推动美国经济增长起到了至关重要的作用。伴随经济的好转,美国就
业状况持续改善,10月份失业率下降到5.8%,为2008年以来最好水平。
欧元区经济出现停滞不前的局面。一季度GDP环比增长只有0.2%,
中联资产评估集团有限公司 第 106 页
二季度为零增长,三季度略有改善,但也只有0.2%。经济停滞主要原
因在于投资不足和出口不旺,这些因素在短期难以改观。作为欧元区
经济发动机,德国经济出现低迷现象,一季度GDP环比增长为0.7%,
但二季度环比收缩0.2%,为2012年以来首次环比下滑,三季度增长
0.1%,勉强避免了衰退。欧元区第二大经济体法国一、二季度GDP
环比均为停滞,三季度增长0.3%,略好于预期。作为欧元区第三大经
济体,意大利一季度GDP下滑0.1%后,二季度又下跌0.2%,三季度下
跌0.1%,连续三个季度的下滑标志着意大利进入了2008年经济危机后
第3个经济衰退期。与欧元区形成鲜明对比的是英国经济强劲复苏,
前三季度经济同比增长分别达到2.9%、3.2%和3%。欧元区就业状况
有所改善,9月份失业率为11.5%,连续四个月持平,比2013年同期降
低0.5个百分点,但比2007年同期高4个百分点,就业市场与危机前水
平仍相距遥远;10月份英国失业率下降到2.6%,基本恢复到2007年水
平。
日本经济走势同美国恰恰相反,一季度GDP增长1.5%,折合成年
率增长6%;二季度GDP环比萎缩1.8%,折合成年率为萎缩7.1%,创
2009年一季度以来的最大降幅;三季度继续下滑1.6%。内需变化是是
日本经济大幅波动的主要原因,4月1日消费税上调前,消费的大幅增
长带动经济强劲反弹,一季度国内消费环比增长2%,二季度则大幅
下滑5.1%。在内需疲弱和外需不景气的双重作用下,工业生产和投资
随之下滑,由此形成的连锁反应导致日本经济陷入停滞甚至衰退的泥
潭。
2014年一季度多数新兴国家经历了资本外流导致的金融动荡,受
此影响上半年新兴国家经济增长普遍疲软。但在金融动荡结束之后,
不同国家之间再度出现分化趋势。印度一季度GDP同比增速回落到
中联资产评估集团有限公司 第 107 页
4.6%,但二季度则迅速上升到5.7%,与此同时,上半年利用外资同比
增长38%。受国内需求不足影响,一季度巴西GDP同比增长1.9%,但
二季度则下降0.9%。受地缘政治紧张局势对外国投资、国内生产和信
心的影响,俄罗斯和独联体国家经济疲软,前三季度俄罗斯GDP分别
同比增长0.9%、0.8%和0.7%。
2. 国内方面
经国家统计局初步核算,2014年全年国内生产总值636463亿元,
按可比价格计算,比2013年增长7.4%。分季度看,一季度同比增长7.4%,
二季度增长7.5%,三季度增长7.3%,四季度增长7.3%。分产业看,
第一产业增加值58332亿元,比2013年增长4.1%;第二产业增加值
271392亿元,增长7.3%;第三产业增加值306739亿元,增长8.1%。
(1)工业生产运行在合理区间
2014年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比2013年增长
8.3%。分经济类型看,国有及国有控股企业增加值比2013年增长4.9%,
集体企业增长1.7%,股份制企业增长9.7%,外商及港澳台商投资企业
增长6.3%。分三大门类看,采矿业增加值比2013年增长4.5%,制造业
增长9.4%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长3.2%。分地区看,
东部地区增加值比2013年增长7.6%,中部地区增长8.4%,西部地区增
长10.6%。分产品看,464种产品中有329种产品产量比2013年增长。
全年规模以上工业企业产销率达到97.8%。规模以上工业企业实现出
口交货值120933亿元,比2013年增长6.4%。12月份,规模以上工业增
加值同比增长7.9%,环比增长0.75%。
2014年1-11月,全国规模以上工业企业实现利润总额56208亿元,
同比增长5.3%,其中,主营活动利润52944.5亿元,增长4.7%。规模
以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.91元,主营业务收
中联资产评估集团有限公司 第 108 页
入利润率为5.69%。
(2)固定资产投资增速放缓
2014年固定资产投资(不含农户)502005亿元,比2013年名义增
长15.7%(扣除价格因素实际增长15.1%)。其中,国有及国有控股投
资161629亿元,增长13.0%;民间投资321576亿元,增长18.1%,占全
部投资的比重为64.1%。分地区看,东部地区投资比2013年增长14.6%,
中部地区增长17.2%,西部地区增长17.5%。分产业看,第一产业投资
11983亿元,比2013年增长33.9%;第二产业投资208107亿元,增长
13.2%;第三产业投资281915亿元,增长16.8%。从到位资金情况看,
2014年到位资金530833亿元,比2013年增长10.6%。其中,国家预算
资金增长14.1%,国内贷款增长8.6%,自筹资金增长14.4%,利用外
资下降6.3%。2014年新开工项目计划总投资406478亿元,比2013年增
长13.6%。
2014年全国房地产开发投资95036亿元,比2013年名义增长10.5%
(扣除价格因素实际增长9.9%),其中住宅投资增长9.2%。房屋新开
工面积179592万平方米,比2013年下降10.7%,其中住宅新开工面积
下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米,比2013年下降7.6%,
其中住宅销售面积下降9.1%。全国商品房销售额76292亿元,比2013
年下降6.3%,其中住宅销售额下降7.8%。房地产开发企业土地购置面
积33383万平方米,比2013年下降14.0%。12月末,全国商品房待售面
积62169万平方米,比2013年增长26.1%。2014年房地产开发企业到位
资金121991亿元,比2013年下降0.1%。
中联资产评估集团有限公司 第 109 页
资料来源:国家统计局
图 5-2 2014 年我国固定资产投资增速(%)
(3)市场销售稳定增长
2014年社会消费品零售总额262394亿元,比2013年名义增长12.0%
(扣除价格因素实际增长10.9%)。其中,限额以上单位消费品零售额
133179亿元,增长9.3%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额
226368亿元,比2013年增长11.8%,乡村消费品零售额36027亿元,增
长12.9%。按消费形态分,餐饮收入27860亿元,比2013年增长9.7%,
商品零售234534亿元,增长12.2%,其中限额以上单位商品零售124971
亿元,增长9.8%。12月份,社会消费品零售总额同比名义增长11.9%
(扣除价格因素实际增长11.5%),环比增长1.01%。
2014年全国网上零售额27898亿元,比2013年增长49.7%。其中,
限额以上单位网上零售额4400亿元,增长56.2%。
(4)价格水平涨幅较低
2014年居民消费价格比2013年上涨2.0%。其中,城市上涨2.1%,
农村上涨1.8%。分类别看,食品价格比2013年上涨3.1%,烟酒及用品
下降0.6%,衣着上涨2.4%,家庭设备用品及维修服务上涨1.2%,医
疗保健和个人用品上涨1.3%,交通和通信下降0.1%,娱乐教育文化用
品及服务上涨1.9%,居住上涨2.0%。在食品价格中,粮食价格上涨
中联资产评估集团有限公司 第 110 页
3.1%,油脂价格下降4.9%,猪肉价格下降4.3%,鲜菜价格下降1.5%。
12月份,居民消费价格同比上涨1.5%,环比上涨0.3%。2014年工业生
产者出厂价格比2013年下降1.9%,12月份同比下降3.3%,环比下降
0.6%。2014年工业生产者购进价格比2013年下降2.2%,12月份同比下
降4.0%,环比下降0.8%。
资料来源:国家统计局
图 5-3 2014 年我国 CPI 情况统计(%)
(5)货币信贷平稳增长
2014年12月末,广义货币(M2)余额122.84万亿元,比2013年末
增长12.2%,狭义货币(M1)余额34.81万亿元,增长3.2%,流通中
货币(M0)余额6.03万亿元,增长2.9%。12月末,人民币贷款余额
81.68万亿元,人民币存款余额113.86万亿元。全年新增人民币贷款
9.78万亿元,比2013年多增8900亿元,新增人民币存款9.48万亿元,
比2013年少增3.08万亿元。全年社会融资规模为16.46万亿元,比2013
年减少8598亿元。
(二)行业概况及特征
汽车工业具有产值大、产业链长、关联度高、技术要求高、就业
面广、消费拉动大等特点,是衡量一个国家工业化水平、经济实力和
科技创新能力的重要标志,在经济社会发展中占据重要的地位。
中联资产评估集团有限公司 第 111 页
1.全球汽车行业概况
近十年来,全球汽车总体产量维持了增长态势。金融危机爆发前,
全球汽车产量的年均复合增长率约为4.49%。受金融危机影响,
2008-2009年全球汽车消费市场萎靡,汽车总产量有所下滑,2009年
全球汽车产量为6,098.7万辆,同比下降12.38%。2010年,全球经济形
势回暖又重新带动汽车工业复苏,全球汽车产销情况逐渐好转,当年
全球汽车总产量达到7,760.99万辆,同比增长25.75%。2011年至2014
年全球汽车产量小幅增长,整体趋稳。目前,全球发达国家汽车产销
已经趋于饱和,而新兴的亚洲、南美和东欧等地区市场潜力巨大,尤
其是以金砖国家为代表新兴国家汽车需求量快速增长。根据美国权威
市场调研机构J.D.Power预测,随着全球经济的持续复苏,汽车销量将
持续增长,预计到2015年全球乘用车销量将达到1.03亿辆,到2020年
将达到1.25亿辆;同时新兴市场将进一步扩张,预计到2015年新兴市
场乘用车销量将达到6000万辆,将是市场的主导力量。
数据来源:Wind 资讯
图 5-4 2005 年-2014 年全球汽车产量、销量和产销率
汽车工业经过百余年的发展,产品、市场和产业链已经较为成熟,
但随着资源、环境、电子技术的发展和个性化需求的增多,安全、节
能、环保和我智能将是未来汽车工业的发展方向。首先,随着道路的
中联资产评估集团有限公司 第 112 页
建设、汽车保有量的不断增加及汽车速度的不断提升,汽车的安全性
能仍将是消费者选择的一个关键因素;其次,为解决社会发展中的能
源和环境问题,世界各国相继颁布了节能、环保相关的政策及法规;
最后,随着电子产业的繁荣发展,汽车智能化技术也逐步得到推广应
用,将使得汽车动力性、经济性和安全性能等答复提高,操作也更为
简便。
2.中国汽车行业发展概况
2009年,在全球汽车市场经历金融危机陷入低迷的情况下,中国
汽车市场在政府相关鼓励汽车消费政策的推动下,经受住了金融危机
的冲击,在短暂的销量下降后又迅速上升,全年汽车销量达1,364.5
万辆,同比增长45.5%,超过美国成为最大的汽车销售市场,并连续
多年蝉联全球汽车产销量第一。
2003年-2014年中国汽车产量、销量和产销率如下:
数据来源:Wind 资讯
图 5-5 2003 年-2014 年全球汽车产量、销量和产销率
随着宏观经济的持续快速增长和人均收入的不断提高,我国居民
消费逐渐从解决衣食问题向改善住行问题转变,汽车消费特别是居民
自用的乘用车消费呈现大众化趋势,并逐渐成为国内居民新一轮消费
中联资产评估集团有限公司 第 113 页
升级的热点。我国汽车产业经过几十年的发展,已经成为国民经济的
重要支柱产业,汽车产业在拉动经济增长、增加就业和增加财政收入
等方面发挥着重要作用。2001-2010年,国内乘用车销量从126.6万辆
增至1375.8万辆,复合年均增长率达到30.4%。乘用车销量占汽车销
量的比重从2001年的53.6%上升到2010年的76.2%,已成为我国汽车市
场中的绝对主导。
2010年-2014年中国乘用车产销情况如下:
数据来源:Wind 资讯
图 5-6 2010 年-2014 年中国乘用车产销情况
2010年-2014年中国商用车产销情况如下:
数据来源:Wind 资讯
图 5-7 2010 年-2014 年中国商用车产销情况
中联资产评估集团有限公司 第 114 页
3. 未来中国汽车行业发展趋势
(1)国内汽车市场潜力巨大,我国将由汽车制造大国向制造强
国转变
未来十年,我国仍将处于工业化和城镇化同步加速发展的阶段,
经济总量和居民收入将持续增长,国家仍将继续坚持扩大内需的经济
政策,加上二、三线城市及农村市场的汽车需求增加,预计我国汽车
消费市场将进一步扩大。中国的汽车千人保有量为100多辆,与欧美
发达国家的600-700辆的水平仍有相当的差距,中国还没有达到世界
平均水平。
近年来具有国际竞争力的国内知名企业逐渐涌现,汽车生产核心
技术和新技术逐渐为国内企业所掌握,出口规模逐渐增加,我国以及
具备了向汽车强国转变的基础。随着近年来整车及汽车零部件支持政
策的陆续颁布,未来行业的发展重点着重体现在加强自主品牌企业技
术开发力度,鼓励提高研发能力和技术创新能力,积极开发具有自主
知识产权的产品和实施品牌经营战略。未来自主品牌汽车所占的市场
份额有望进一步扩大,技术实力也会迅速提升,我国将逐步由汽车制
造大国转为制造强国。
(2)节能环保、新能源汽车成为我国汽车发展方向
近年来,我国汽车保有量大幅上升,对资源的需求急剧增加,同
时造成的空气污染也日益严重,特别是最近全国各地频先的雾霾问题
引发了民众的广泛关注。受益于节能环保政策的推出,未来节能环保、
新能源汽车及相关零部件行业将是新的投资增长点,也是未来汽车工
业的发展方向。在现有产业结构、能源结构的背景下,开发纯电动车
等新能源车成为汽车行业节能减排的有效途径之一。
2011年10月,节能汽车推广政策调整,将节能汽车推广标准提高
中联资产评估集团有限公司 第 115 页
了8%,推广车型综合工况燃料消耗量从百公里平均6.9升调整为6.3升。
节能汽车推广政策对节能技术的持续进步发挥了积极的推动作用,汽
车产品升级换代提速,低能耗、环保节能的汽车成为行业发展的趋势
之一。2015年财政部、科技部、工业和信息化部、发展改革委(以下
简称四部委)按照《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指
导意见》(国办发〔2014〕35号)等文件要求,将在2016-2020年继续
实施新能源汽车推广应用补助政策。随着政府对新能源汽车尤其是电
动车的支持政策不断落实,未来新能源汽车将在未来得到更大的发展。
2014年全国新能源汽车产量为78499辆,销售了74763辆,比上年
分别增长3.5倍和3.2倍。进入2015年,市场上在售的新能源汽车品牌
和车型不断增多,1-7月份,新能源汽车工共生产9.89万辆,同比分别
增长3倍。随着下半年销售旺季的到来,预计2015年新能源乘用车销
量将超过20万辆,同比增长3倍,再考虑到轻客等商用车的产量,预
计新能源车将超过25万辆。预计2016年随着私人乘用车的技术成熟和
车型增加,物流用车、公交车以及环卫车、邮政车等领域的增加,新
能源汽车产销量将继续保持高速增长。
(3)汽车产业结构调整将进一步深化,我国汽车市场在全球的
地位更加重要
目前,我国汽车产业结构问题突出,未来产业结构调整将进一步
深化,未来将大力推挤跨区域兼并重组,以进一步调整产业组织结构,
将提高节能汽车和新能源汽车的标准,以进一步优化产品结构;将大
力提高核心零部件国产化的比重,以进一步促进零部件与整车的协调
发展和提升行业整体竞争力,将进一步调整汽车消费城乡二元结构,
大力开拓农村汽车市场。
随着我国汽车整车产品质量的提高和出口渠道的多元化,未来我
中联资产评估集团有限公司 第 116 页
国汽车出口将继续增长,整车出口将成为自主品牌企业新的增长点了,
同时随着全球产业的转移,未来我国将成为跨国企业重要的零部件采
购基地,零部件出口进一步扩大。随着中国汽车产销量的逐年增加,
我国汽车工业在全球汽车市场的地位发生了实质性的变化,跨国公司
在中国的产量占其总产量的比重越来越高,中国成为其重要的利润来
源地和增长地,跨国公司从产品研发开始就更加关注中国需求,对其
战略决策机制将产生显著影响。
(三)企业经营情况分析
江苏九龙汽车制造有限公司(以下简称“九龙汽车”)是一家集商
用车、乘用车及相关关键零部件的研发、制造、销售和服务于一体的
并长期坚持自主研发为主的民族自主品牌,公司已形成艾菲、海狮、
考斯特、新能源客车等四个整车生产平台。经过几十年的快速发展,
企业整体实力不断增强,业务范围不断丰富和完善,核心业务包括商
用车、乘用车、内饰和零部件相关配套的生产、研发、制造和销售服
务等。在宏观环境日趋复杂,汽车市场竞争日趋激烈的情况下,九龙
汽车始终坚持自主研发和技术创新,紧紧抓住国民经济快速发展和国
民汽车消费市场快速成长的契机,深刻理解汽车市场发展变化的潜在
规律,精准把握汽车行业节能减排、轻量化的发展趋势,不断加强自
身资源和技术优势的不断积累,抢占汽车行业技术变革和市场变化所
带来的先机,逐步成长为具有较强独立自主研发能力的民族自主品牌。
当前,九龙汽车的商用车竞争优势逐步加强,行业地位不断巩固。
传统优势细分领域艾菲、海狮、考斯特等核心业务平台优势逐步增强,
新能源汽车战略业务成长性较好,汽车零部件业务协同跟进。产品布
局日趋完善,主导产品竞争优势逐步加强,新能源汽车产业布局已得
先机。在汽车行业具有多个业务并行发展的优势,也大大降低了战略
中联资产评估集团有限公司 第 117 页
环境变化、竞争格局演变等所带来的潜在经营风险。
五、净现金流量预测
(一)营业收入与成本预测
江苏九龙汽车是一家集商用车、乘用车及相关关键零部件的研发、
制造、销售和服务于一体的并长期坚持自主研发为主的民族自主品牌,
公司已形成艾菲、海狮、考斯特、新能源客车等四个整车生产平台,
公司产品在国内具有比较完善的销售网络,并积极开拓海外市场,远
销马来西亚、秘鲁、尼日利亚等国家和地区。根据公司历史年度和未
来的经营计划,并结合公司的订单情况,将公司业务分为新能源电动
车业务板块、包括艾菲、海狮、考斯特等车型的传统车型板块、以及
及配件销售售后服务板块,对评估对象的未来收入成本做出预测,具
体情况见下表 5-1。
表5-1 被评估企业收入成本预测
单位:万元
2015 年
项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
9-12 月
收入合计 46,484.98 176,487.47 228,885.28 286,577.87 333,491.53 384,597.39
成本合计 32,598.80 127,283.16 169,357.43 215,919.07 253,429.20 294,256.24
总销量 2,160.00 8,566.00 11,229.00 14,118.00 17,220.00 19,910.00
毛利率 29.87% 27.88% 26.01% 24.66% 24.01% 23.49%
收入 28,678.62 104,000.00 128,950.00 159,200.00 171,700.00 195,710.00
新能源 成本 18,865.39 72,827.11 93,052.34 117,857.38 127,528.51 146,971.76
车系列 销量 920.00 3,700.00 4,600.00 5,650.00 6,500.00 7,280.00
毛利率 34.22% 29.97% 27.84% 25.97% 25.73% 24.90%
收入 13,213.64 43,223.72 50,819.84 60,936.63 70,403.52 82,725.57
海狮系 成本 9,870.58 31,983.54 37,768.73 45,501.99 52,584.24 61,773.03
列 销量 1,073.00 3,566.00 4,247.00 5,160.00 5,987.00 7,051.00
毛利率 25.30% 26.00% 25.68% 25.33% 25.31% 25.33%
收入 1,908.85 16,300.15 30,692.65 41,556.24 57,032.30 67,086.14
艾菲系 成本 1,938.81 13,703.55 25,902.21 35,166.37 48,410.14 56,944.58
列 销量 125.00 998.00 1,904.00 2,610.00 3,631.00 4,280.00
毛利率 -1.57% 15.93% 15.61% 15.38% 15.12% 15.12%
收入 826.41 5,911.46 9,276.93 13,433.83 21,029.94 24,580.84
考斯特 成本 809.54 4,537.68 7,146.63 10,522.64 16,910.85 19,869.98
系列 销量 42.00 302.00 478.00 698.00 1,102.00 1,299.00
毛利率 2.04% 23.24% 22.96% 21.67% 19.59% 19.16%
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2015 年
项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
9-12 月
收入 1,857.46 7,052.14 9,145.87 11,451.17 13,325.76 14,494.83
配件修
成本 1,114.48 4,231.28 5,487.52 6,870.70 7,995.45 8,696.90
理
毛利率 40.00% 40.00% 40.00% 40.00% 40.00% 40.00%
(二)期间费用预测
1. 销售费用预测
根据报表披露,评估对象2013年、2014年和2015年1-8月销售费
用分别为: 4,911.72 万元、 4,917.64 万元、 3,622.52 万元,主要
为:职工薪酬、运输费、业务经费等。本次评估主要结合历史年度销
售费用构成及销售费用与营业收入的比率,并考虑未来一定的增长率
来估算未来各年度的各项销售费用,预测结果见下表5-2。
表5-2 被评估企业销售费用预测
单位:万元
2015 年
项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
9-12 月
职工薪酬 444.75 1,601.09 1,921.31 2,305.57 2,766.68 3,320.02
广告费 100.00 565.24 621.76 683.94 752.33 789.95
差旅费 97.40 350.65 420.79 504.94 605.93 727.12
办公费 4.00 10.00 11.00 12.10 13.31 14.64
售后服务费 354.11 1,344.44 1,743.59 2,183.08 2,540.45 2,929.76
业务招待费 60.00 120.00 130.00 140.00 150.00 150.00
运输费 200.00 1,385.30 1,662.36 1,994.83 2,393.80 2,872.56
出口费用 50.76 173.46 208.33 254.97 304.24 358.37
其他 232.42 882.44 1,144.43 1,500.00 1,700.00 1,750.00
销售费用合计 1,543.45 6,432.61 7,863.56 9,579.42 11,226.74 12,912.41
2. 管理费用预测
根据报表披露,估对象2013年、2014年和2015年1-8月销售费用
分别为: 5,062.74 万元、 7,398.14 万元、 6,255.33 万元,主要为:
职工薪酬、研发费、办公费、折旧摊销、业务招待费和税金等,本次
评估结合历史年度管理费用构成及管理费用与营业收入的比率,并考
虑到公司的未来经营计划估算未来各年度的管理费用,预测结果见下
中联资产评估集团有限公司 第 119 页
表5-3。
表5-3 被评估企业管理费用预测
单位:万元
2015 年
项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
9-12 月
职工薪酬 300.00 1,128.20 1,241.02 1,365.12 1,501.63 1,501.63
折旧费 152.90 626.35 626.35 626.35 626.35 626.35
办公费 30.00 63.11 69.42 76.37 84.00 84.00
差旅交通费 44.16 167.65 217.43 272.24 316.80 316.80
低值易耗品摊销 2.00 12.00 13.00 14.00 15.00 15.00
无形资产摊销 132.62 384.17 380.64 380.64 366.67 366.67
业务招待费 100.00 200.00 250.00 300.00 350.00 350.00
税金 129.00 489.76 635.17 795.27 925.45 1,067.27
研究开发费 1,354.01 5,140.72 6,666.96 8,347.43 9,713.93 11,212.04
其他 250.00 500.00 600.00 650.00 700.00 700.00
管理费用合计 2,494.69 8,711.97 10,699.99 12,827.41 14,599.84 16,239.77
3. 财务费用预测
截至评估基准日,评估对象基准日付息债务账面余 额共计
11,253.04万元,均为短期借款。本次评估按照评估对象基准日的借款
规模及利率水平估算未来各年度的财务费用。鉴于企业的货币资金或
银行存款等在生产经营过程中频繁变化且变化较大,评估时不考虑存
款产生的利息收入。预测结果见表5-4。
4. 营业税金及附加预测
评估对象的营业税金及附加包括营业税、消费税、城建税、教育
费附加、地方教育费附加等。其中:城建税按应纳流转税额的5%缴
纳,教育费附加按应纳流转税额的3%缴纳,地方教育费附加按应纳
流转税额的2%缴纳。本次评估根据历史年度营业税金及附加占营业
收入的比率,预测未来年度的营业税金及附加,预测结果见表5-4。
5. 所得税预测
评估对象于2011年取得高新技术企业资格证书,并于2014年通过
高新技术企业复审,本次评估假设评估对象未来能够持续满足高新技
中联资产评估集团有限公司 第 120 页
术企业认定条件,并享受相应的的所得税税收优惠政策,因此评估对
象的所得税税率按照15%测算。
根据税法有关规定,企业管理费用中的业务招待费按照实际发生
的60%和营业收入的0.5%的较低数准予扣除,超出部分作为纳税调增
增加项。另外,企业账面的递延收益-土地返还款将在未来期内逐步
转回,由于全资子公司扬州市江都区洪业汽车部件有限公司的企业所
得税税率为25%,本次评估将该项差异加回。因此,本次评估也考虑
了上述因素对所得税费用预测的影响。本次评估的所得税的预测结果
详见下表5-4:
(三)折旧与摊销预测
1. 折旧预测
评估对象的固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、运输工具
和办公设备等。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估中,按
照企业执行的固定资产折旧政策,以基准日经审计的固定资产账面原
值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。折旧的预
测结果见表5-4。
2. 摊销预测
截至评估基准日,评估对象经审计的无形资产账面余额 为
9,501.76 万元,主要为土地使用权。本次评估假定,企业基准日后不
再产生新增的无形资产,无形资产在经营期内维持这一规模,按照企
业的无形资产摊销政策估算未来各年度的摊销额。预测结果见表5-4。
(四)追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下,为保持持续经
营所需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩
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大所需的资本性投资(购置固定资产或其他非流动资产),以及所需
的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中,假设评估对象不再对现有的经营能力进行资本性
投资,未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资
产的更新和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为:
追加资本=资产更新+营运资金增加额
1. 资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础,在维持现有资产规模和资产状况的
前提下,结合企业历史年度资产更新和折旧回收情况,预计未来资产
更新改造支出,预测结果见表 5-4。
2. 营运资金增加额估算
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下,为保持
企业持续经营能力所需的新增营运资金,如正常经营所需保持的现金、
产品存货购置、代客户垫付购货款(应收账款)等所需的基本资金以
及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化,获
取他人的商业信用而占用的现金,正常经营所需保持的现金、存货等;
同时,在经济活动中,提供商业信用,相应可以减少现金的即时支付。
通常其他应收账款和其他应付账款核算的内容绝大多为与主业无关
或暂时性的往来,需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性个别确
定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现
金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资
金增加额为:
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中,营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项
其中:应收款项=营业收入总额/应收款项周转率
中联资产评估集团有限公司 第 122 页
其中,应收款项主要包括应收账款(扣除预收账款)、应收票据
以及与经营业务相关的其他应收款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
应付款项=营业成本总额/应付款项周转率
其中,应付款项主要包括应付账款(扣除预付账款)、应付票据
以及与经营业务相关的其他应付款等诸项。
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以
及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况,预测得到的未来经营
期各年度的营运资金增加额见表5-4。
(五)净现金流量的预测结果
表 5-4 给出了评估对象未来经营期内的营业收入以及净现金流量
的预测结果。本次评估中对未来收益的估算,主要是在评估对象报表
揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、
分析的基础上,根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的
一种专业判断。鉴于评估对象的营业外收支多为评估对象收到的政府
专项补助和处置固定资产的损益,本次评估估算时不考虑未来经营期
内营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
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表5-4 未来经营期内的净现金流量预测
单位:万元
2021 年
2015 年 9-12 月 2016 年项目/年度年 2018 年 2019 年 2020 年
及以后
营业收入 46,484.98 176,487.47 228,885.28 286,577.87 333,491.53 384,597.39 384,597.39
减:营业成本 32,598.80 127,283.16 169,357.43 215,919.07 253,429.20 294,256.24 294,256.24
营业税金及附加 780.33 3,473.58 4,836.76 5,259.80 6,412.85 7,484.16 7,484.16
销售费用 1,543.45 6,432.61 7,863.56 9,579.42 11,226.74 12,912.41 12,912.41
管理费用 2,494.69 8,711.97 10,699.99 12,827.41 14,599.84 16,239.77 16,239.77
财务费用 189.80 538.46 538.46 538.46 538.46 538.46 538.46
营业利润 8,877.91 30,047.69 35,589.09 42,453.71 47,284.44 53,166.35 53,166.35
利润总额 8,877.91 30,047.69 35,589.09 42,453.71 47,284.44 53,166.35 53,166.35
减:所得税 1,593.46 5,055.67 5,963.37 7,087.09 7,878.77 8,701.02 8,701.02
净利润 7,284.45 24,992.02 29,625.73 35,366.62 39,405.67 44,465.33 44,465.33
加:折旧 1,836.51 7,523.38 7,523.38 7,523.38 7,523.38 7,523.38 7,523.38
摊销 132.62 384.17 380.64 380.64 366.67 364.95 364.95
扣税后利息 161.33 457.69 457.69 457.69 457.69 457.69 457.69
营运资金增加额 5,677.94 1,603.72 2,639.09 2,715.36 2,442.32 2,590.22 -
资本性支出 24.60 - - - - - -
减资产更新 1,159.40 4,451.08 4,447.55 7,186.28 7,172.31 7,888.33 7,888.33
净现金流量 2,552.97 27,302.47 30,900.80 33,826.69 38,138.78 42,332.80 44,923.02
六、权益资本价值预测
(一)折现率的确定
1、无风险收益率rf,参照国家近五年发行的中长期国债利率的平
均水平(见表3-9),按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收
益率rf的近似,即rf=4.08%。
表5-5 中长期国债利率
序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
1 101002 国债 1002 10 0.0346
2 101003 国债 1003 30 0.0412
3 101007 国债 1007 10 0.0339
4 101009 国债 1009 20 0.0400
5 101012 国债 1012 10 0.0328
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序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
6 101014 国债 1014 50 0.0407
7 101018 国债 1018 30 0.0407
8 101019 国债 1019 10 0.0344
9 101023 国债 1023 30 0.0400
10 101024 国债 1024 10 0.0331
11 101026 国债 1026 30 0.0400
12 101029 国债 1029 20 0.0386
13 101031 国债 1031 10 0.0332
14 101034 国债 1034 10 0.0370
15 101037 国债 1037 50 0.0445
16 101040 国债 1040 30 0.0427
17 101041 国债 1041 10 0.0381
18 101102 国债 1102 10 0.0398
19 101105 国债 1105 30 0.0436
20 101108 国债 1108 10 0.0387
21 101110 国债 1110 20 0.0419
22 101112 国债 1112 50 0.0453
23 101115 国债 1115 10 0.0403
24 101116 国债 1116 30 0.0455
25 101119 国债 1119 10 0.0397
26 101123 国债 1123 50 0.0438
27 101124 国债 1124 10 0.0360
28 101204 国债 1204 10 0.0354
29 101206 国债 1206 20 0.0407
30 101208 国债 1208 50 0.0430
31 101209 国债 1209 10 0.0339
32 101212 国债 1212 30 0.0411
33 101213 国债 1213 30 0.0416
34 101215 国债 1215 10 0.0342
35 101218 国债 1218 20 0.0414
36 101220 国债 1220 50 0.0440
37 101221 国债 1221 10 0.0358
38 101305 国债 1305 10 0.0355
39 101309 国债 1309 20 0.0403
40 101310 国债 1310 50 0.0428
41 101311 国债 1311 10 0.0341
42 101316 国债 1316 20 0.0437
43 101318 国债 1318 10 0.0412
44 101319 国债 1319 30 0.0482
45 101324 国债 1324 50 0.0538
46 101325 国债 1325 30 0.0511
47 101405 国债 1405 10 0.0447
中联资产评估集团有限公司 第 125 页
序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
48 101409 国债 1409 20 0.0483
49 101410 国债 1410 50 0.0472
50 101412 国债 1412 10 0.0404
51 101416 国债 1416 30 0.0482
52 101417 国债 1417 20 0.0468
53 101421 国债 1421 10 0.0417
54 101425 国债 1425 30 0.0435
55 101427 国债 1427 50 0.0428
56 101429 国债 1429 10 0.0381
平均 0.0408
2、市场期望报酬率rm,一般认为,股票指数的波动能够反映市
场整体的波动情况,指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均
报酬率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行
自由竞价交易后至2015年8月31日期间的指数平均收益率进行测算,
得出市场期望报酬率的近似,即:rm=11.24%。
3.e值,取沪深同类可比上市公司股票,以2010年9月至2015年8
月250周的市场价格测算估计,得到可比公司股票的历史市场平均风
险系数βx= 0.9923 ,按式(12)计算得到评估对象预期市场平均风险
系数βt= 0.9949 ,并由式(11)得到评估对象预期无财务杠杆风险系
数的估计值βu= 0.8360 ,最后由式(10)得到评估对象权益资本预期
风险系数的估计值βe= 0.8634 ;
4、权益资本成本re,本次评估考虑到评估对象在公司的融资条
件、资本流动性以及公司的治理结构等方面与可比上市公司的差异性
所可能产生的特性个体风险,设公司特性风险调整系数ε=0.03;本次
评估根据式(9)得到评估对象的权益资本成本re=0.1326 :
5、由式(7)和式(8)得到债务比率Wd= 0.9628 和权益比率
We= 0.0372 ;
6、折现率r,将上述各值分别代入式(6)即有:
WACC=0.1326×0.0372+0.0430×0.9628=0.1293
中联资产评估集团有限公司 第 126 页
(二)经营性资产价值
将得到的预期净现金量(表5-4)代入式(3),得到评估对象的
经营性资产价值为 297,815.80 万元。
(三)溢余或非经营性资产价值
经核实,在评估基准日2015年8月31日,评估对象账面有如下一
些资产(负债)的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑,应属本
次评估所估算现金流之外的非经营性或溢余性资产(负债),在计算
企业整体价值时应予另行单独估算其价值。
经核实,被评估企业基准日账面存在部分资产(负债)的价值在
本次估算的净现金流量中未予考虑,属本次评估所估算现金流之外的
溢余或非经营性资产(负债),具体情况见下表。本次评估依据资产
基础法评估结果对该等资产(负债)价值进行单独估算,得到被评估
企业基准日的溢余或非经营性资产(负债)评估价值为:
C=C1+C2= 4,668.53 (万元)
被评估企业溢余或非经营性资产(负债)评估价值具体情况见下
表。
表5-6 被评估企业溢余或非经营性资产(负债)评估价值明细表
单位:万元
项目名称 基准日账面值
其他应收款 2,500.00
流动类溢余/非经营性资产小计 2,500.00
应交税费 -1,616.16
应付利息 -34.85
流动类溢余/非经营性负债小计 -1,651.01
C1:流动类溢余/非经营性资产(负债)净值 848.99
无形资产—土地 2,332.33
递延所得税资产 1,487.20
非流动类溢余/非经营性负债小计 3,819.53
C2:非流动类溢余/非经营性资产(负债)净值 3,819.53
中联资产评估集团有限公司 第 127 页
项目名称 基准日账面值
C:溢余/非经营性资产、负债净值 4,668.53
(四)权益资本价值
1. 将得到的经营性资产价值P= 297,815.80 万元,基准日的溢余
或非经营性资产价值C= 4,668.53 万元代入式(2),即得到评估对象
企业价值为:
B=P+C
= 297,815.80 + 4,668.53 = 302,484.33 (万元)
2. 将评估对象的企业价值B= 302,484.33 万元,付息债务的价值
D= 11,253.04 万元代入式(1),得到评估对象的权益资本价值为:
E=B-D= 291,231.29 (万元)
中联资产评估集团有限公司 第 128 页
第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,
本着独立、公正、科学、客观的原则,履行了资产评估法定的和必
要的程序,采用资产基础法和收益法,对江苏九龙汽车制造有限公
司纳入评估范围的资产实施了清查核实、实地查勘、市场调查和询
证、评定估算等评估程序,得出如下结论:
(一) 资产基础法评估结论
采用资产基础法,得出的评估基准日 2015 年 8 月 31 日的评估结
论:
总资产账面值 146,949.28 万元,评估值 166,439.73 万元,评
估增值 19,490.45 万元,增值率 13.26 %。
负债账面值 99,149.19 万元,评估值 95,238.16 万元,增值率
-3.94 %。
净资产账面值 47,800.09 万元,评估值 71,201.57 万元,评估
增值 23,401.48 万元,增值率 48.96 %。详见下表。
表6-1 资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率%
项目 E=D/B×100
B C D=C-B
%
1 流动资产 80,727.29 81,932.02 1,204.73 1.49
2 非流动资产 66,221.99 84,507.71 18,285.72 27.61
3 其中:长期股权投资 10,166.91 11,787.63 1,620.72 15.94
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 33,636.21 43,533.80 9,897.59 29.43
6 在建工程 8,993.34 9,095.06 101.72 1.13
7 工程物资 9,568.48 16,234.17 6,665.69 69.66
8 无形资产 9,501.76 9,965.44 463.68 4.88
9 其中:土地使用权 1,514.81 1,514.81 - -
10 资产总计 146,949.28 166,439.73 19,490.45 13.26
中联资产评估集团有限公司 第 129 页
账面值 评估值 增减值 增值率%
项目 E=D/B×100
B C D=C-B
%
11 流动负债 93,317.47 93,317.47 - -
12 非流动负债 5,831.72 1,920.69 -3,911.03 -67.06
13 负债总计 99,149.19 95,238.16 -3,911.03 -3.94
14 净资产(全部股东权益) 47,800.09 71,201.57 23,401.48 48.96
(二) 收益法评估结论
采用收益法,得出的评估基准日 2015 年 8 月 31 日的评估结论:
合并净资产账面值 48,497.42 万元,评估值 291,231.29 万元,
评估增值 242,733.86 万元,增值率 500.51%。
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
(一) 评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的全部股东权益价值 291,231.29 为万
元,比资产基础法测算得出的全部股东权益价值 71,201.57 万元,
高 220,029.72 万元。两种评估方法差异的原因主要是:
1. 资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是
资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将
随着国民经济的变化而变化;
2. 收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产
的经营能力(获利能力)的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述,从而造成两种评估方法产生差异。
(二) 评估结果的选取
收益法评估增值较大,主要原因是评估对象收益的持续增长,而
推动企业收益持续增长的动力既来自外部也来自内部,主要体现在以
下几个方面:
中联资产评估集团有限公司 第 130 页
1. 技术优势
九龙汽车自成立以来注重产品的质量和品质,在产品品质方面
实施精细管理策略,制定了企业的质量标准,在产品生产的整个流
程中实施全面质量管理,从原材料采购、生产过程到成品检验的每
一道工序关注质量,关注过程控制和持续质量改进。九龙汽车目前
已通过 ISO9001:2008 质量管理体系认证,并在每年对管理体系进
行内审、管理评审和外审,适时地组织纠正和改进,有效促进质量
体系的完善和管理水平的提高。
九龙汽车目前拥有 27 项专利技术,开发了多种新车型。公司开
发的 6 米轻客车型具有更大的设计空间,更安全的结构设计和更简洁
的车身。公司的 J10 车型系列拥有多项全国领先的核心技术,如更高
强度的车身,更先进的扭力梁和座椅设计等。公司新能源客车在整车
控制系统和单位载质量能量消耗量等方面处于国内领先水平。
2. 管理优势
公司自成立以来一直致力于轻型客车及乘用车的研发和生产,
公司的研发技术团队专注于公司产品的品质和技术创新,有效提升
了产品的产品品质和各项技术指标。采购团队在供应商选择方面严
格筛选,确保向供应商采购的原材料符合公司质量标准要求。在生
产过程中,生产部门严格按照研发部门提供的各产品的工艺标准、
操作规程等指导文件组织安排生产。通过公司的各个团队之间的协作、
沟通、反馈和改进,公司的良品率和生产效率都得到了较大的提升,
在行业内处于较高的水平。
3. 区位优势
评估对象位于江苏省扬州市江都区,机电、冶金、船舶制造、
中联资产评估集团有限公司 第 131 页
软件及电子信息、新型材料与港口物流业发达。随着中石油、中国
海运、中国远洋、中航国际、中国华电、宝钢集团等一批“中”字头、
“国”字号大型企业的相继落户,船舶制造与特钢生产两大主导产业
集群已形成规模优势。目前江都经济开发区已被列为江苏省级船舶
产业园,江苏可持续发展实验区,江苏扬州软件产业园和省级沿江
物流产业区。公司能够充分利用当地的配套设施,形成产业集聚效应。
通过以上分析,我们认为本次收益法评估结果有较大的增幅是
建立在科学合理的预测基础之上的。收益法与资产基础法的差异反
映了评估对象账面未记录的人力资源、营销网络、管理经验等无形
资产以及新能源汽车行业本身的优势带来的价值,因此两个评估结
果的差异是合理的,收益法相对于资产基础法而言,更能够全面、
合理地反映被评估企业的整体价值。
综上所述,本次评估取收益法评估结果做为最终评估结果,即
江苏九龙汽车制造有限公司股东全部权益价值为 291,231.29 万元。
三、其他事项说明
(一)需要说明的产权及其他事项
1. 江苏九龙汽车制造有限公司位于扬州市江都区仙女镇陈庄村
厂区内的房产,系九龙汽车自建房产,截止评估基准日,还有部分房
产未办理房产证,也未对外提供抵押、担保等其他事项。明细详见下
表:
序号 建筑物名称 结构 建成 单 建筑面积/容积
年月 位
1 发动机车间 钢 2014/10/31 ㎡ 12,630.83
2 发动机门卫房 框架 2014/10/31 ㎡ 57.00
3 发动机车间通风机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 44.96
4 废铜屑、铝屑存放区 砖混 2014/10/31 ㎡ 59.94
5 车间油泵房 砖混 2014/10/31 ㎡ 41.99
6 发动机车间消防泵房 砖混 2014/10/31 ㎡ 55.09
中联资产评估集团有限公司 第 132 页
7 冷却塔机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 26.64
8 油灌池机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 80.46
9 维修仓库 砖混 2014/10/31 ㎡ 20.77
10 物流仓库东侧货物存放区 简易 2012/12/31 ㎡ 301.79
11 冲焊车间西北角小件加工房 钢 2010/5/31 ㎡ 58.65
12 办公楼门卫房(南) 框架 2010/3/31 ㎡ 38.86
13 办公楼门卫房(东) 框架 2010/3/31 ㎡ 38.30
14 厂区门卫房(南) 框架 2010/3/31 ㎡ 35.20
15 厂区门卫房(北) 框架 2010/3/31 ㎡ 18.14
16 汽油站 砖混 2010/3/31 ㎡ 14.19
17 柴油站 砖混 2010/3/31 ㎡ 14.19
18 打磨房 简易 2010/3/31 ㎡ 430.00
19 锅炉房 砖混 2010/3/31 ㎡ 378.00
20 售后服务房 钢 2010/3/31 ㎡ 1,145.00
21 污水处理站房 砖混 2010/3/31 ㎡ 13.02
22 污水处理站房 砖混 2010/3/31 ㎡ 49.80
23 消防水泵房 砖混 2010/3/31 ㎡ 24.00
24 油化库 砖混 2010/3/31 ㎡ 223.98
25 空压站 砖混 2010/5/31 ㎡ 409.80
26 厂区门卫房(东门) 框架 2012/12/31 ㎡ 42.00
27 厂区研发楼门卫 框架 2012/12/31 ㎡ 42.00
28 冲焊车间西侧仓库 钢 2014/9/30 ㎡ 2,857.62
29 垃圾房 简易 2012/12/31 ㎡ 458.15
30 废料房 钢 2012/12/31 ㎡ 123.50
31 淋雨房 钢 2012/12/31 ㎡ 213.50
32 现场维修房 钢 2012/12/31 ㎡ 1,209.60
合计 21,156.97
上述主要房产(发动机车间)的各项报建手续已完善,其他房产
的报建手续还未完善,房产面积根据现场实际丈量取得,企业正在完
善各项手续并办理产权证。
2. 九龙汽车的全资子公司扬州市江都区洪业汽车部件有限公司
位于扬州市江都区仙女镇正谊村、三和村厂区内的房产,系洪业部件
自建房产,截止评估基准日,均未办理房产证,也未对外提供抵押、
担保等其他事项。明细详见下表:
单
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积/容积
位
1 A 号厂房 钢 2012/10/1 ㎡ 10,800.00
2 B 号厂房 混合 2012/10/1 ㎡ 11,207.90
3 C 号厂房 混合 2012/10/1 ㎡ 7,833.68
4 AB 辅助房 钢 2012/10/1 ㎡ 2,584.47
5 C 号辅助房 混合 2012/10/1 ㎡ 1,258.74
6 污水净化处理工程 钢 2014/1/24 ㎡ 104.4
7 仓库 1 钢 2013/12/31 ㎡ 648.55
中联资产评估集团有限公司 第 133 页
单
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积/容积
位
8 仓库 2 钢 2015/3/31 ㎡ 1444
9 酸洗处理用房 混合 2015/2/1 ㎡ 128.48
合计 36,010.22
上述房产的报建手续还未完善,房产面积根据现场实际丈量取得,
企业正在完善各项手续并办理产权证。
3. 九龙汽车位于扬州市江都区仙女镇陈庄村青年组的东厂区,
因市政绿地建设的需要,政府无偿占用约 2340 平方米土地。该占用
的土地未签订任何补偿协议或征地手续,本次评估无法确认其最终处
理方式,故仍按照证载面积评估。
(二)抵押担保事项
1. 2014 年 5 月 15 日,公司与中信银行股份有限公司扬州分行签
订最高额保证合同(合同编号:2014 信扬银最保字第 00076 号),本
公司为扬州洪基汽车部件制造有限公司向乙方融资提供最高限额
6000 万元的连带责任保证。
2. 2014 年 3 月 10 日,公司与中信银行股份有限公司扬州分行签
订最高额保证合同(合同编号:2014 信扬银最保字第 00031 号),本
公司为扬州市洪银汽配有限公司向乙方融资提供最高限额 6000 万元
的连带责任保证。
3. 2013 年 12 月 14 日,公司与中国银行股份有限公司江都支行
(以下简称乙方)签订最高额保证合同(合同编号:
150155317G2013122001),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方
融资提供最高限额 3000 万元的连带责任保证。
4. 2014 年 12 月 15 日,公司与招商银行股份有限公司扬州分行
签订最高额不可撤销担保书(合同编号:2014 年最保字第 211200195-2
号),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融资提供最高限额
中联资产评估集团有限公司 第 134 页
2800 万元的连带责任保证。
5. 2014 年 12 月 4 日,公司与招商银行股份有限公司扬州分行签
订最高额不可撤销担保书(合同编号:2014 年最保字第 211200195-1
号),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融资提供最高限额
1200 万元的连带责任保证。
6. 2013 年 8 月 30 日,公司与江苏江都农村商业银行股份有限公
司签订最高额抵押合同(合同编号:江农商高抵 570120130830401),
本公司以土地、房产作为抵押,为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融
资提供最高限额 3000 万元的连带责任保证。
(三)重大期后事项
1. 根据评估对象实际控制人俞洪泉与江西特种电机股份有限公
司(以下简称江特电机)于 2015 年 8 月 18 日签订的《股权转让协议
书》和 2015 年 9 月 7 日签订的《股权转让协议书之补充协议》,俞洪
泉将其持有本公司 9786 万元出资额(占注册资本的 32.62%)以人民
币 95000 万元价格转让给江西特种电机股份有限公司,股权转让基准
日为 2015 年 8 月 31 日,本次股权转让已交割完毕并于 2015 年 9 月
17 日在扬州市江都工商行政管理局办理了股权变更手续。
2. 评估基准日后,中国人民银行决定,自 2015 年 10 月 24 日起
下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 l 金融机构一年期贷款基准
利率下调 0.25 个百分点至 4.35%;其他各档次贷款及存款基准利率、
个人住房公积金存贷款利率相应调整。本次评估已考虑利率调整对盈
利预测的影响。
(四)其他需要说明的事项
1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的
中联资产评估集团有限公司 第 135 页
资产价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估
目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖
于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此,评估工作是以委托方
及被评估企业提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件
及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。
2. 评估过程中,评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌,在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况,未进行任何结构
和材质测试。在对设备进行勘察时,因检测手段限制及部分设备正在
运行等原因,主要依赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供的近
期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3. 本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关
资料,委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。
4. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企
业提供,委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。
5. 在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生
变化时,应按以下原则处理:
(1) 当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整;
(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实
际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。
6. 评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算
并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
中联资产评估集团有限公司 第 136 页
7. 评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的
基础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断,
经过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论,被评估企业进一步
修正、完善后,评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评
估机构对被评估企业盈利预测的利用,不是对被评估企业未来盈利能
力的保证。
中联资产评估集团有限公司 第 137 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方及被评估企业概况
本次资产评估的委托方为江西特种电机股份有限公司,被评估企
业为江苏九龙汽车制造有限公司。
(一)委托方概况
公司名称:江西特种电机股份有限公司
公司地址:江西省宜春市环城南路 581 号
法定代表人:朱军
注册资本:人民币 52315.7908 万元
公司类型:股份有限公司(上市)
经营范围:电动机、发电机及发电机组、通用设备、水轮机及辅
机、液压和气压动力机械及元件、专用设备、建筑工程用机械、模具、
金属制品的制造、销售;陶瓷土的开采、开发和销售;金属废料和碎
屑的加工、处理;机械设备、五金交电及电子产品、矿产品、建材及
化工产品的批发、零售、技术服务;房屋及设备租赁;经营本企业自
产产品及技术的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪
表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家
禁止进出口的商品除外);除国家汽车目录管理以外的电动车辆的制
造与销售;经营进料加工和“三来一补”业务。(以上项目国家有专项
规定的除外)。
(二)被评估企业概况
公司名称:江苏九龙汽车制造有限公司
公司地址:扬州市江都区浦江东路 166 号
法定代表人:俞洪泉
第1页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
注册资本:人民币 30000 万元整
企业类型:有限责任公司
经营范围:汽车制造,汽车销售,汽车车身及汽车零部件制造、
销售,汽车技术开发、咨询服务,发动机生产、销售,自营和代理各
类商品及技术的进出口业务(国家限定企业经营或禁止进出口的商品
及技术除外)。
历史沿革:江苏九龙汽车制造有限公司(以下简称“公司”或“本
公司”)设立时名称为江都宏运客车有限公司,于 2002 年 9 月 24 日
在扬州市江都工商行政管理局成立,设立时注册资本为 200 万元,由
自然人陈芝强、罗平以货币资金投资设立,其中:陈芝强出资 150 万
元,占注册资本的 75%;罗平出资 50 万元,占注册资本的 25%。
2004 年 3 月 2 日,公司注册资本增至 1000 万元,增资后各股东
股权比例不变。
2006 年 11 月 10 日,公司股东会决定,自然人陈芝强持有本公
司 75%股权转让给自然人俞洪泉、自然人罗平持有本公司 25%股权转
让给自然人赵银女。
2007 年 3 月 27 日,公司更名为“江苏九龙客车制造有限公司”、
注册号变更为 321088000028579。
2008 年 4 月 22 日,公司注册资本增至 10000 万元,增资后俞洪
泉出资 7500 万元,占注册资本的 75%;赵银女出资 2500 万元,占注
册资本的 25%。
2008 年 4 月 21 日,经公司股东会决议准,股东银女将其持有本
公司 5%的股权转让给自然人王荣法,2008 年 4 月 23 日,公司在工
商局办理了股东变更手续。
第2页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
2008 年 4 月 28 日,公司更名为“江苏九龙汽车制造有限公司”。
2009 年 1 月 19 日,公司注册资本增至 25000 万元,实收资本增
至 16880 万元。
2009 年 5 月 26 日,公司注册资本 25000 万元,实收资本增至 22280
万元。
2009 年 9 月 22 日,公司注册资本 25000 万元,实收资本增至 25000
万元。
2010 年 1 月 8 日,公司注册资本增至 30000 万元,实收资本增
至 30000 万元。增资完成后,公司各股东持股情况如下:俞洪泉出资
22500 万元,占注册资本的 75%;赵银女出资 6250 万元,占注册资
本的 20.83%;王荣法出资 1250 万元,占注册资本的 4.71%。
2010 年 1 月 15 日,经公司股东会批准,赵银女将持有本公司 250
万元出资额以 250 万元转让给王荣法、将持有本公司 900 万元出资额
以 900 万元转让给樊临颍,股权转让后,公司注册资本和实收资本为
30000 万元,其中:俞洪泉出资 22500 万元,占注册资本的 75%;赵
银女出资 5100 万元,占注册资本的 17%;王荣法出资 1500 万元,占
注册资本的 5%;樊临颍出资 900 万元,占注册资本的 3%。
2011 年 10 月 20 日,公司注册资本增至 44000 万元,实收资本
增至 32800 万元。
2012 年 12 月 28 日,经公司股东会批准,樊临颍将持有本公司
900 万元出资额以 900 万元转让给樊万顺。
2012 年 12 月 31 日,公司实施减资,减资后公司注册资本和实
收资本变更为 30000 万元,减资后,公司注册资本和实收资本为 30000
万元,其中:俞洪泉出资 22500 万元,占注册资本的 75%;赵银女出
第3页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
资 5100 万元,占注册资本的 17%;王荣法出资 1500 万元,占注册资
本的 5%;樊万顺出资 900 万元,占注册资本的 3%。
2013 年 9 月 25 日,公司注册资本 40000 万元,实收资本增至 32500
万元。
2015 年 8 月 31 日,公司实施减资,减资后公司注册资本和实收
资本变更为 30000 万元减资后,公司注册资本和实收资本为 30000 万
元,其中:俞洪泉出资 22500 万元,占注册资本的 75%;赵银女出资
5100 万元,占注册资本的 17%;王荣法出资 1500 万元,占注册资本
的 5%;樊万顺出资 900 万元,占注册资本的 3%。
截止评估基准日,企业股权结构为:
股东名称、出资额和出资比例
股东名称 出资额(万元) 出资比例%
俞洪泉 22500 75
赵银女 5100 17
王荣法 1500 5
樊万顺 900 3
合计 30000 100
1. 资产、财务及经营状况
企业最近两年一期的资产、财务状况如下表:
资产、负债及财务状况(合并口径)
单位:万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 8 月 31 日
总资产 119,200.64 115,949.39 150,862.74
负债 67,544.71 72,119.46 102,365.32
净资产 51,655.93 43,829.93 48,497.42
项目 2013 年度 2014 年 2015 年 1-8 月
营业收入 74,229.50 87,541.70 93,701.11
利润总额 1,871.13 7,929.41 14,963.01
净利润 1,926.60 6,343.09 12,667.49
资产、负债及财务状况(母公司单体口径)
单位:万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 8 月 31 日
总资产 100,428.93 105,023.18 146,949.28
负债 56,042.27 60,405.10 99,149.19
净资产 44,386.66 44,618.08 47,800.09
第4页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
项目 2013 年度 2014 年 2015 年 1-8 月
营业收入 72,732.38 84,995.31 91,339.13
利润总额 4,150.70 3,090.18 12,980.33
净利润 3,614.90 2,731.42 11,182.01
2. 公司执行的主要会计政策
本企业自成立以来执行财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业
会计准则—基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计
准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制本财务报表。
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。记账本位币为人民
币。
二、 关于经济行为的说明
根据《江西特种电机股份有限公司第七届董事会第三十次会议决
议》,江西特种电机股份有限公司拟通过支付现金购买江苏九龙汽车
制造有限公司 18.38%股权,并通过发行股份及支付现金购买江苏九
龙汽车制造有限公司剩余 49.00%股权。
本次评估的目的是反映江苏九龙汽车制造有限公司全部股东权
益于评估基准日的市场价值,为上述经济行为提供价值参考依据。
三、 关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是江苏九龙汽车制造有限公司的全部股东权益。评估范
围为江苏九龙汽车制造有限公司在基准日的全部资产及相关负债,评
估对象账面资产总额 146,949.28 万元、负债 99,149.19 万元、净资
产 47,800.09 万元。具体包括流动资产 80,727.29 万元;非流动资产
66,221.99 万元;流动负债 93,317.47 万元,非流动负债 5,831.72 万
元;归属于母公司所有者权益 47,800.09 万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)
审计的母公司资产负债表,评估是在本企业经过审计后的基础上进行
第5页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。
(二) 委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、
固定资产、在建工程、无形资产及工程物资等。
1. 主要资产法律权属状况
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共 5 宗,均已取得国
有土地使用证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(1)纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共 5 宗,均已取
得国有土地使用证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(2)纳入本次评估范围的固定资产-房屋共 43 项,其中 11 项已
取得关于房屋所有权证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司,
其余项正在办理房屋所有权证。
(3)纳入本次评估范围的固定资产-车辆共 33 辆,均已取得车
辆行驶证,证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(4)纳入本次评估范围的无形资产-专利共 27 项,无形资产-商
标共 3 项,专利、商标均已取得专利证书,证载权利人为江苏九龙
汽车制造有限公司。
2. 主要资产经济状况
本企业主要资产为自用,无抵押等情况。
3. 主要资产状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有
限公司申报的房屋建筑物,账面原值 142,074,420.80 元,账面净值
116,979,545.57 元。
第6页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司
申报的机器设备、车辆及电子设备,评估基准日的账面值情况如下:
设备类资产账面值
账面值(元)
科目名称
原值 净值
设备类资产合计 461,680,034.64 219,382,600.35
机器设备 453,869,189.56 217,328,303.41
车辆 5,016,233.94 1,507,996.92
电子设备 2,794,611.14 546,300.02
(三) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估企业申报的无形资产-土地使用权共计 5 宗,均已取得国
有土地使用证;企业申报的未记录的无形资产-专利,共计 27 项,企业
申报无形资产-商标共 3 项,专利、商标均已取得专利证书,证载权
利人为江苏九龙汽车制造有限公司。
(四) 企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2015 年 8 月 31 日,被评估单位无表外资产。
四、 关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2015 年 8 月 31 日。
此基准日是委托方综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
五、 可能影响评估工作的重大事项的说明
(一)需要说明的产权及其他事项
1. 江苏九龙汽车制造有限公司位于扬州市江都区仙女镇陈庄村
厂区内的房产,系九龙汽车自建房产,截止评估基准日,还有部分房
产未办理房产证,也未对外提供抵押、担保等其他事项。明细详见下
表:
建成 单
序号 建筑物名称 结构 建筑面积/容积
年月 位
第7页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
1 发动机车间 钢 2014/10/31 ㎡ 12,630.83
2 发动机门卫房 框架 2014/10/31 ㎡ 57.00
3 发动机车间通风机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 44.96
4 废铜屑、铝屑存放区 砖混 2014/10/31 ㎡ 59.94
5 车间油泵房 砖混 2014/10/31 ㎡ 41.99
6 发动机车间消防泵房 砖混 2014/10/31 ㎡ 55.09
7 冷却塔机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 26.64
8 油灌池机房 砖混 2014/10/31 ㎡ 80.46
9 维修仓库 砖混 2014/10/31 ㎡ 20.77
10 物流仓库东侧货物存放区 简易 2012/12/31 ㎡ 301.79
11 冲焊车间西北角小件加工房 钢 2010/5/31 ㎡ 58.65
12 办公楼门卫房(南) 框架 2010/3/31 ㎡ 38.86
13 办公楼门卫房(东) 框架 2010/3/31 ㎡ 38.30
14 厂区门卫房(南) 框架 2010/3/31 ㎡ 35.20
15 厂区门卫房(北) 框架 2010/3/31 ㎡ 18.14
16 汽油站 砖混 2010/3/31 ㎡ 14.19
17 柴油站 砖混 2010/3/31 ㎡ 14.19
18 打磨房 简易 2010/3/31 ㎡ 430.00
19 锅炉房 砖混 2010/3/31 ㎡ 378.00
20 售后服务房 钢 2010/3/31 ㎡ 1,145.00
21 污水处理站房 砖混 2010/3/31 ㎡ 13.02
22 污水处理站房 砖混 2010/3/31 ㎡ 49.80
23 消防水泵房 砖混 2010/3/31 ㎡ 24.00
24 油化库 砖混 2010/3/31 ㎡ 223.98
25 空压站 砖混 2010/5/31 ㎡ 409.80
26 厂区门卫房(东门) 框架 2012/12/31 ㎡ 42.00
27 厂区研发楼门卫 框架 2012/12/31 ㎡ 42.00
28 冲焊车间西侧仓库 钢 2014/9/30 ㎡ 2,857.62
29 垃圾房 简易 2012/12/31 ㎡ 458.15
30 废料房 钢 2012/12/31 ㎡ 123.50
31 淋雨房 钢 2012/12/31 ㎡ 213.50
32 现场维修房 钢 2012/12/31 ㎡ 1,209.60
合计 21,156.97
上述主要房产(发动机车间)的各项报建手续已完善,其他房产
的报建手续还未完善,房产面积根据现场实际丈量取得,企业正在完
善各项手续并办理产权证。
2. 九龙汽车的全资子公司扬州市江都区洪业汽车部件有限公司
位于扬州市江都区仙女镇正谊村、三和村厂区内的房产,系洪业部件
自建房产,截止评估基准日,均未办理房产证,也未对外提供抵押、
担保等其他事项。明细详见下表:
单
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积/容积
位
1 A 号厂房 钢 2012/10/1 ㎡ 10,800.00
第8页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
单
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积/容积
位
2 B 号厂房 混合 2012/10/1 ㎡ 11,207.90
3 C 号厂房 混合 2012/10/1 ㎡ 7,833.68
4 AB 辅助房 钢 2012/10/1 ㎡ 2,584.47
5 C 号辅助房 混合 2012/10/1 ㎡ 1,258.74
6 污水净化处理工程 钢 2014/1/24 ㎡ 104.4
7 仓库 1 钢 2013/12/31 ㎡ 648.55
8 仓库 2 钢 2015/3/31 ㎡ 1444
9 酸洗处理用房 混合 2015/2/1 ㎡ 128.48
合计 36,010.22
上述房产的报建手续还未完善,房产面积根据现场实际丈量取得,
企业正在完善各项手续并办理产权证。
3. 九龙汽车位于扬州市江都区仙女镇陈庄村青年组的东厂区,
因市政绿地建设的需要,政府无偿占用约 2340 平方米土地。该占用
的土地未签订任何补偿协议或征地手续,本次评估无法确认其最终处
理方式,故仍按照证载面积评估。
(二)抵押担保事项
1. 2014 年 5 月 15 日,公司与中信银行股份有限公司扬州分行签
订最高额保证合同(合同编号:2014 信扬银最保字第 00076 号),本
公司为扬州洪基汽车部件制造有限公司向乙方融资提供最高限额
6000 万元的连带责任保证。
2. 2014 年 3 月 10 日,公司与中信银行股份有限公司扬州分行签
订最高额保证合同(合同编号:2014 信扬银最保字第 00031 号),本
公司为扬州市洪银汽配有限公司向乙方融资提供最高限额 6000 万元
的连带责任保证。
3. 2013 年 12 月 14 日,公司与中国银行股份有限公司江都支行
(以下简称乙方)签订最高额保证合同(合同编号:
150155317G2013122001),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方
融资提供最高限额 3000 万元的连带责任保证。
4. 2014 年 12 月 15 日,公司与招商银行股份有限公司扬州分行
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
签订最高额不可撤销担保书(合同编号:2014 年最保字第 211200195-2
号),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融资提供最高限额
2800 万元的连带责任保证。
5. 2014 年 12 月 4 日,公司与招商银行股份有限公司扬州分行签
订最高额不可撤销担保书(合同编号:2014 年最保字第 211200195-1
号),本公司为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融资提供最高限额
1200 万元的连带责任保证。
6. 2013 年 8 月 30 日,公司与江苏江都农村商业银行股份有限公
司签订最高额抵押合同(合同编号:江农商高抵 570120130830401),
本公司以土地、房产作为抵押,为扬州市洪泉实业有限公司向乙方融
资提供最高限额 3000 万元的连带责任保证。
(三)重大期后事项
1. 根据评估对象实际控制人俞洪泉与江西特种电机股份有限公
司(以下简称江特电机)于 2015 年 8 月 18 日签订的《股权转让协议
书》和 2015 年 9 月 7 日签订的《股权转让协议书之补充协议》,俞
洪泉将其持有本公司 9786 万元出资额(占注册资本的 32.62%)以人
民币 95000 万元价格转让给江西特种电机股份有限公司,股权转让
基准日为 2015 年 8 月 31 日,本次股权转让已交割完毕并于 2015 年
9 月 17 日在扬州市江都工商行政管理局办理了股权变更手续。基准
日,本企业不存在未记录的资产和负债情况。
2. 评估基准日后,中国人民银行决定,自 2015 年 10 月 24 日起
下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 l 金融机构一年期贷款基准
利率下调 0.25 个百分点至 4.35%;其他各档次贷款及存款基准利率、
个人住房公积金存贷款利率相应调整。本次评估已考虑利率调整对盈
利预测的影响。
第 10 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
六、 资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
(一) 资产负债清查情况说明
列入本次清查范围的资产,是江苏九龙汽车制造有限公司的全部
资产和相关负债,评估范围为江苏九龙汽车制造有限公司在基准日的
合并报表的全部资产及相关负债,评估对象账面资产总额 150,862.74
万元、负债 102,365.32 万元、净资产 48,497.42 万元。具体包括流
动资产 89,644.94 万元;非流动资产 61,217.80 万元;流动负债
96,533.60 万元,非流动负债 5,831.72 万元;归属于母公司所有者权
益 48,497.42 万元。
纳入评估范围内的实物资产账面值 68,198.21 万元,占评估范围
内总资产的 48.06 %。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。。
1. 清查盘点时间:清查基准日为 2015 年 8 月 31 日,清查盘点
时间自 2015 年 9 月 1 日至 2015 年 9 月 10 日。
2. 实施方案:此项工作由财务部牵头,相关各部门参与。具体
由业务部门负责存货的清查盘点,生产部门和物资供应部门负责原材
料的清查盘点,财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、
在建工程的清查盘点。
3. 清查结论
清查盘点工作本着实事求是的原则,统一核对账、卡、物,力求
做到准确、真实、完整。
(1) 流动资产的清查:运用实地盘点,与抽样盘点相结合,通过
点数和抽取样本计算等方法,确定其实有数量。
(2) 固定资产的清查,是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合,采取各种技术方法,检验资产的质量情况。按照具体要求做到了
实事求是的评价。
第 11 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
通过以上资产清查核实程序,未发现资产盘盈、盘亏、毁损、变
质、损失及负债无需支付等情况,各项资产负债账面值与本次清查值
一致。
(二) 未来经营和收益状况预测说明
江苏九龙汽车制造有限公司是一家集商用车、乘用车及相关关键
零部件的研发、制造、销售和服务于一体的并长期坚持自主研发为主
的民族自主品牌,公司已形成艾菲、海狮、考斯特、新能源客车等四
个整车生产平台。经过几十年的快速发展,企业整体实力不断增强,
业务范围不断丰富和完善,核心业务包括商用车、乘用车、内饰和零
部件相关配套的生产、研发、制造和销售服务等。在宏观环境日趋复
杂,汽车市场竞争日趋激烈的情况下,九龙汽车始终坚持自主研发和
技术创新,紧紧抓住国民经济快速发展和国民汽车消费市场快速成长
的契机,深刻理解汽车市场发展变化的潜在规律,精准把握汽车行业
节能减排、轻量化的发展趋势,不断加强自身资源和技术优势的不断
积累,抢占汽车行业技术变革和市场变化所带来的先机,逐步成长为
具有较强独立自主研发能力的民族自主品牌。
当前,九龙汽车的商用车竞争优势逐步加强,行业地位不断巩固。
传统优势细分领域艾菲、海狮、考斯特等核心业务平台优势逐步增强,
新能源汽车战略业务成长性较好,汽车零部件业务协同跟进。产品布
局日趋完善,主导产品竞争优势逐步加强,新能源汽车产业布局已得
先机。在汽车行业具有多个业务并行发展的优势,也大大降低了战略
环境变化、竞争格局演变等所带来的潜在经营风险。
七、 资料清单
委托方和被评估企业已向评估机构提供了以下资料:
1. 经济行为文件;
第 12 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
2. 委托方和被评估企业法人营业执照;
3. 企业专项审计报告;
4. 资产权属证明文件;
5. 资产评估申报表;
6. 与本次评估有关的其他资料及专项说明。
第 13 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
(此页无正文)
委托方(盖章):
法定代表人或单位负责人(签字):
二〇一五年月日
第 14 页
(此页无正文)
被评估企业(盖章):
法定代表人或单位负责人(签字):
二〇一五年 月 日
第1页
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