腾达建设 募集资金使用可行性报告
腾达建设集团股份有限公司
2015 年非公开发行 A 股股票
募集资金使用可行性报告
二〇一五年十月
腾达建设 募集资金使用可行性报告
一、本次募集资金使用计划
为了响应浙江省政府 2012 年头号工程“浙商回归”政策,结合公司深耕细作
长三角城市综合服务的整体发展战略,公司未来将成为长三角城市综合服务运营
商。本次募集资金投资项目台州腾达中心项目,正是借助公司在昆明鑫都韵城、
台州汇鑫广场多个城市综合体运营经验上的成功,进一步拓展了公司城市综合服
务业务,符合公司的未来发展目标。
本次非公开发行股票募集资金总额不超过 255,000 万元,扣除发行费用后将
全部用于以下项目:
单位:万元
序号 项目名称 预计总投资额 募集资金拟投入额
1 台州腾达中心项目 253,175 200,000
2 补充流动资金 55,000 55,000
合计 308,175 255,000
若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金
拟投入总额,公司将根据实际募集资金净额,按照项目的轻重缓急等情况,调整
并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体募集资金投资额等使用安
排,募集资金不足部分由公司自筹解决。本次非公开发行募集资金到位之前,公
司将根据项目进度的实际情况以银行贷款、自有资金或其他方式自筹资金先行投
入,本次非公开发行募集资金到位后将以募集资金予以置换。
二、本次募集资金投资项目实施的背景和目的
(一)项目实施背景
2014 年以来,受宏观经济发展环境影响,我国房地产市场表现低迷,出现
了大面积的观望情况,投资增速显著放缓。全国各大城市商品住宅成交量有所下
滑,房地产开发商投资方向逐渐从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的写字楼、
商业营业用房开发。国家统计局数据显示,2014 年全国商品房销售面积为 12.1 亿
平方米,同比下降 7.6%,其中:住宅销售面积 10.5 亿平方米,同比下降 9.1%,
销售额 6.24 万亿元,同比下降 7.8%;办公楼销售面积同比下降 13.4%,销售额
同比下降 21.4%;商业营业用房销售面积同比增长 7.2%,销售额同比增长 7.6%,
腾达建设 募集资金使用可行性报告
增长速度有所加快。总体来说,商业地产表现优于住宅地产,一直维持较高的销
售热度。
城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文
娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、
相互助益的能动关系,从而形成的一个多功能、高效率的综合体。在城市人口日
益膨胀、土地资源日益稀缺、个人生活成本加大、经济运行效率降低的背景下,
城市综合体以规模大、功能强的优势,逐渐成为高端商业地产开发的主流模式,
万达集团、中粮集团等行业龙头企业提出了“只做城市综合体”的发展战略;杭州、
沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设、招商和开发以城市综合体为主的战
略目标。
城市综合体的发展引领集约型城市开发的浪潮,是城市化进程的必然选择。
在城市综合体内,各种经济活动有效互动,各种资源有效整合,物业资源获得优
化配置,从而建筑的空间效益得到更大发挥,起到省地节能的功效。据权威机构
调查显示,城市综合体内的各种业态和物业的运转效率,往往能提高 36%以上,
节能收益则可以提升 42%以上。此外,综合体的开发和运营可以带动大量就业和
巨额税收,从而推动城市的经济发展。2014 年我国人口总数为 13.7 亿人,其中
城镇常住人口 74916 万人。根据麦肯锡预测,按照目前中国城市化的发展趋势,
中国城镇人口将于 2025 年达到 9.26 亿,到 2030 年将突破 10 亿。由此推算,
未来 20 年我国城镇新增人口将在 3 亿左右,解决如此大规模人口的居住和生活
需求,城市综合体是一个现实的选项。
当前,城市综合体市场正在稳步发展。从城市综合体存量来看,目前市场排
名前四位的为北京、重庆、沈阳、成都,北方区域、西南区域比经济较发达的华
东区域和珠三角区域更偏爱城市综合体的建设,有比较多的城市综合体存量。从
城市综合体的区域来看,25%是城市的综合区,44%是在城市的副中心区,还有
44%是在城市新区。在已开通轨道交通的城市当中,城市综合体和轨道交通相结
合的占到了 52%。从城市综合体增量市场来看,以 5 年为 1 个周期,综合体市场
无论是在数量还是在面积上都有一个很大的飞跃。
(二)项目实施目的
本次非公开发行的募集资金将全部投入公司主业中,包括建设台州腾达中心
腾达建设 募集资金使用可行性报告
项目和补充流动资金。通过本次发行,公司一方面可以充分利用自身丰富的商业
地产项目运作经验和工程质量优势,扩大市场占有率、提升持续盈利能力;另一
方面公司净资产将得到大幅提高,有助于降低整体资产负债率、优化财务结构、
提高抗风险能力,最终帮助公司实现跨越式发展、完成战略目标。
三、本次募集资金投资项目可行性分析
本次非公开发行 A 股股票募集资金拟投资项目的具体情况如下:
(一)台州腾达中心项目
1、项目情况要点
项目名称:台州腾达中心项目
项目总投资:253,175 万元
项目建设期:60 个月
项目经营主体:台州腾达汇房地产开发有限公司
2、项目基本情况
本项目位于台州经济开发区中央商务区西南角,地块范围东至中央商务区三
号路(规划宽度 24 米),南至东海大道(规划宽度 42 米),西至学院路(规划宽
度 42 米),北至中央商务区八号路(规划宽度 24 米)和内环路(规划宽度 24
米),规划总用地面积 41,575 平方米(43.3 亩),其中规划建设用地面积 23,818
平方米,代征广场用地面积 17,757 平方米,总建筑面积 281,280 平方米。总投资
额 25.32 亿元,拟将 20 亿元募集资金投入该项目。
3、项目的市场前景
本项目位于台州市中央商务区西南角,通过项目的建设,打造精品城市综合
体,随着中央商务区商贸业的快速发展、中央商务总部和生产性企业总部两大总
部经济集群的启动以及台州经济开发区核心区块的发展,本项目在未来的开发过
程中和建成之后必将聚集大量的人气,并凝聚浓厚的商业氛围和办公氛围。因此,
本项目的市场前景十分广阔。另外,本项目建成后将完善中央商务区功能,加快
台州中心城市建设,促进台州经济可持续发展。
4、资格文件取得情况
台州腾达汇通过公开挂牌出让方式取得位于台州经济开发区中央商务区西
腾达建设 募集资金使用可行性报告
南角地块项目国有建设用地使用权,已签订合同编号(3310052013A21010)的
《国有建设用地使用权出让合同》。
本项目已取得台州市发展和改革委员会出具的《关于台州腾达中心项目核准
的批复》(台发改审批[2015]167 号)以及台州市环境保护局出具的《台州市环境
保护局关于台州腾达汇房地产开发有限公司腾达中心项目(暂用名)环境影响报
告表的许可决定书》(台开环建[2015]52 号),其他相关文件按照有关部门的规定
正在陆续办理中。
5、投资估算及筹资方式
本项目总投资 253,175 万元,其中工程费用 179,324 万元,工程建设其他费
用 39,666 万元,工程预备费用 10,950 万元,建设期利息及其他费用 23,175 万元。
本募投项目拟使用募集资金 200,000 万元,其余资金公司将通过其他方式自
筹解决。
6、项目经济评价
本项目建成后,计划实现销售收入 450,849 万元,计划实现税后利润为 94,845
万元。销售净利润率 21.04%,投资净利润率 37.46%。
序号 项目 单位 数据
1 销售收入 万元 450,849
2 总投资 万元 253,175
3 税后利润 万元 94,845
4 销售净利润率 % 21.04
5 投资净利润率 % 37.46
(二)补充流动资金
1、项目基本情况
为满足公司工程施工项目快速发展后对于流动资金的需求,同时优化公司财
务结构、降低财务风险,公司拟使用募集资金 55,000 万元用于补充流动资金。
2、补充流动资金的必要性
(1)公司所处行业特点决定了高流动资金需求
公司属于施工建筑类行业,本行业内公司对流动资金需求较高,原因如下:
首先,公司在业务开展过程中需要支付包括投标保证金、履约保证金、质量保证
腾达建设 募集资金使用可行性报告
金等在内的各类保证金;其次公司工程项目周期普遍较长,前期垫资支出较大,
项目完工后工程结算款受地方政府行为影响存在不能按期收回的可能性,会形成
长时间大金额的资金占用;再次,工程施工受自然条件等不可抗因素影响,工程
不能如期完成的情况时有发生。综上,本行业内公司对流动资金需求普遍较高。
(2)资金实力对承接工程量影响较大
随着工程施工市场竞争的加剧,资金实力已成为体现工程施工公司竞争实力
的关键要素之一,项目的垫资、前期投入和带资承包已成为承包商入围中标的先
决条件,为了增强公司的业务承接能力,必须具有雄厚的资金实力。近年来公司
承接工程量持续增加,持续快速增加的业务规模对公司流动资金占用不断上升,
公司迫切需补充流动资金储备,以保证有足够的资金承接和承做现有及潜在项目。
(3)改善资产结构、降低财务风险
工程施工类企业普遍资产负债率较高,且以流动负债为主,短期偿债压力较
大。截至 2015 年 9 月末,公司合并口径资产负债率为 61.56%,短期借款金额 11.23
亿元,流动负债合计 31.36 亿元。公司利用本次非公开发行股票募集资金补充部
分流动资金,一方面可以改善公司资本结构,增加公司净资产规模,降低资产负
债率和偿债风险;另一方面可以减少利息费用支出,增强盈利能力。
(三)本次发行对公司经营管理、财务状况和经营成果的影响
1、本次发行对公司经营管理的影响
本次募投项目全部用于公司主营业务,符合国家产业政策及环保政策,在昆
明鑫都韵城、台州汇鑫广场城市综合体的基础上,有利于公司进一步拓展商业地
产业务。台州腾达中心项目的顺利完成,势必有助于公司积累更多商业地产项目
经营管理经验,将进一步提升公司城市综合服务能力,巩固行业内地位,使得公
司核心竞争力得到全面提升,符合公司长远发展需求和股东利益。
2、本次发行对公司财务状况和经营成果的影响
(1)公司财务状况的变动
本次发行完成后,公司的总资产和净资产金额将大幅增长,整体资产负债率
水平得到降低;同时公司流动比率和速动比率将提高,短期偿债能力得到增强。
综上,本次发行将优化资本结构、提高偿债能力、降低财务风险,为公司进一步
经营扩张及业务发展奠定坚实的基础。
腾达建设 募集资金使用可行性报告
(2)公司盈利能力的变动
随着募投项目的完工,公司整体盈利水平和盈利能力将得到较大幅度提升。
本次发行后公司总股本将有所增加,由于募投项目存在建设期,故短期内公司每
股收益指标将被摊薄。
(3)公司现金流量的变动
本次发行后,公司筹资活动产生的现金流入将大幅度增加,投资活动产生的
现金流出将随着募投项目的建设而不断增加,待商业地产项目进入销售期后,公
司经营活动产生的现金流入将迅速提升,现金流情况将逐渐优化。本次发行后公
司总股本将有所增加,由于募投项目存在建设期,故短期内公司每股现金流指标
将被摊薄。
(四)结论
综上,经审慎分析论证,董事会认为:公司本次非公开发行的募集资金投向
符合国家产业政策和公司发展的需要,投资项目具有较强的盈利能力和良好的市
场前景。通过本次募集资金投资项目的实施,将进一步扩大公司业务规模,增强
公司的综合竞争力和抗风险能力,促进公司的可持续发展,符合公司及全体股东
的利益。本次募集资金投资项目是必要且可行的。
腾达建设集团股份有限公司
2015 年 10 月 27 日
首页
微信公众号
证券之星APP
