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景德镇市公共交通公司拟出售资产

事宜所涉及的部分实物资产价值项目

资产评估报告

中铭评报字[2015]第 2032 号

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司

Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd

二○一五年七月二十八日

资产评估报告书

注册资产评估师声明 .................................................... 1

资产评估报告摘要 ...................................................... 3

资产评估报告正文 ...................................................... 4

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 .............. 4

二、评估目的 ........................................................ 5

三、评估对象和评估范围 .............................................. 5

四、价值类型及其定义 ................................................ 6

五、评估基准日 ...................................................... 6

六、评估依据 ........................................................ 6

七、评估方法 ........................................................ 8

八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 14

九、评估假设 ....................................................... 15

十、评估结论 ....................................................... 16

十一、特别事项说明 ................................................. 17

十二、评估报告使用限制说明 ......................................... 18

十三、评估报告日 ................................................... 19

评估报告附件

1、本次评估涉及的经济行为文件

2、委托方及被评估单位企业法人营业执照复印件

3、被评估单位评估基准日审计报告

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资产评估报告书

4、房屋所有权证、土地使用证复印件及车辆权属一览表

5、道路运输经营许可证复印件

6、委托方及被评估单位承诺函

7、签字注册资产评估师承诺函

8、评估机构法人营业执照副本

9、证券期货相关业务评估资格证书

10、签字注册资产评估师资格证书

11、参加本评估项目的人员名单

12、资产评估业务约定书(中铭评约字[2015]第 2029 号)

13、资产评估汇总表及明细表

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资产评估报告书

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪

守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的

内容是客观的,我们的分析、判断和推论,以及出具的报告遵循了资产评估准则和

相关规范,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认;所提

供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事

方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对

评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及

资产的法律权属资料进行了查验,但无法对评估对象及其所涉及的资产的法律权属

资料的真实性做任何形式的保证;我们对已经发现的问题进行了如实披露,且已提

请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件

的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参

考依据,不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决

策的责任。

七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目

的和用途、评估报告使用者,并在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成

的后果与我们无关。

八、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交

易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变

化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资

产价值发生的变化不负责任。

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资产评估报告书

九、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在

的瑕疵事项对评估结论的影响,不承担责任。

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资产评估报告书

资产评估报告摘要

中铭评报字[2015]第 2032 号

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受景德镇市公共交通公司的委托,

对景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜所涉及的委估资产在 2014 年 12

月 31 日所表现的市场公允价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下:

本项目的评估对象为景德镇市公共交通公司评估基准日的部分实物资产价值。评

估范围为景德镇市公共交通公司评估基准日的部分实物资产。

本项目的评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。

本项目的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提,结合委估对象的实际情况,考虑评估

方法的适用前提和满足评估目的,根据不同资产采用适宜的评估方法进行评估。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出景

德镇市公共交通公司评估基准日部分实物资产 2014 年 12 月 31 日的评估结论如下:

资产基础法得出的评估结果

截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,景德镇市公共交通公司部分实物资产账

面值为 7,477.34 万元,评估值为 10,422.39 万元,评估增值 2,945.05 万元,增值

率 39.39%。

根据上述评估工作,在评估假设前提下,截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,

景德镇市公共交通公司部分实物资产价值为 10,422.39 万元。

在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的

特别事项说明以及期后重大事项。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结

论,应当阅读评估报告正文。

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资产评估报告书

资产评估报告正文

中铭评报字[2015]第 2032 号

景德镇市公共交通公司:

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵公司委托,根据有关法律、法

规和资产评估准则、资产评估原则,根据不同资产采用适宜的评估方法,按照必要

的评估程序,对景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜所涉及的委估资产

在 2014 年 12 月 31 日所表现的市场公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告

如下:

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

本项目评估委托方与被评估单位均为景德镇市公共交通公司。委托方以外的其

他评估报告使用者为资产收购相关方及国家法律、法规规定的评估报告使用者。

名称:景德镇市公共交通公司

住所: 江西省景德镇市珠山区朝阳路 299 号

法定代表人:孙钟盛

注册资本:壹仟叁佰陆拾柒万元整

注册号:360200010000022

公司类型:全民所有制

经营范围:城市公共汽车客运(有效期至 2018 年 07 月 01 日):汽车出租,

公交广告;住宿(分支机构经营)(依法需经批准的项目,经相关部门批准后方可

开展经营活动)。

道路运输许可证赣交运管许可景字 360291900001 号,证件有效期至 2018 年 7

月1日

景德镇市公共交通公司的前身为景德镇市公共汽车管理所,成立于 1955 年 9

月 1 日。

景德镇市公共交通公司是一个带有社会公益性质的国有企业,是景德镇市城市

公共交通的主体,主要从事城市公共交通、出租汽车、公交广告、旅游服务、汽车

修理、客车租赁、住宿服务等业务。公司下设 10 个机关部门、4 个运营分公司、1

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个修理公司以及旅游服务分公司、出租车分公司、广告传媒分公司、运输服务分公

司等基层单位;内设后勤服务中心、指挥调度中心、服务监督中心、职工培训中心、

收银结算中心、安保管理中心等 6 个机构辅助生产单位。截至 2014 年底,拥有职工

1433 人,各种运营车辆 419 台,运营线路 37 条,线路总长度 989.6 公里,日运营

里程 4.48 万公里、年运送乘客约 5500 万人(次)。

二、评估目的

为景德镇市公共交通公司拟出售部分实物资产事宜提供委估实物资产在评估

基准日公允市场价值参考意见。

三、评估对象和评估范围

评估对象:景德镇市公共交通公司评估基准日的部分实物资产价值。

评估范围:景德镇市公共交通公司评估基准日的部分实物资产,委估主要资产

有:

1、存货包括材料采购和原材料,材料采购为 0#号柴油;原材料主要包括变速

器总成、减速器总成、盆角齿等汽车配件。

2、房屋建筑物共 55 幢(项),除景德镇城区广场图书馆大厦 1 栋 4 套房屋办

理了房屋所有权证外,其余均未办理房屋所有权证,建筑面积为 8,645.85 ㎡;其

结构主要采用混合、砖混及框架形式。构筑物主要包括停车场地、围墙、候车亭、

调度室、绿化等。

3、设备类资产共 1172 台(套、批、辆),机器设备有发电机、空压机、电焊

机、自动洗车机等;电子设备有电脑、空调、打印机、复印机、视频监控等;车辆

是营运用大、中型普通客车等。

4、土地共 4 宗,其中陶金岭和黄泥头两宗土地未办理土地使用权证。里村停

车场土地位于曙光路 79 号,土地权证编号为:景土国用(2014)字第 0166 号,土

地面积 13,400.98 平方米,使用权类型为划拨;河西停车场土地位于瓷都大道 1259

号,土地权证编号为:景土国用(98)字第 0183 号,土地面积 6,949.20 平方米,

使用权类型为划拨。四宗土地均为公交公司办公、停车、修理及调度功能在用(在

建)状态用地,在宗地上已建运营停车配套用房及多项构筑物工程。

5、在建工程为土建工程,包括车站改造款、水电安装工程和房屋装修费。

具体项目及账面金额如下:

项目账面价值(万元)

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存货 1 304.71

固定资产 2 7,153.42

在建工程 3 19.21

实物资产总计 4 7,477.34

以上评估基准日会计报表业经大华会计师事务所(特殊普通合伙)江西分所审

计,并出具了专项审计报告。

四、价值类型及其定义

(一)价值类型

本次评估的采用的价值类型为市场价值。

(二)价值类型定义

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,

评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

(三)选择价值类型的理由。

采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交易

双方的公平性和合理性,使评估结果能满足本次评估目的之需要。

五、评估基准日

(一)根据资产评估业务约定书之约定,本次评估的基准日为 2014 年 12 月 31 日。

(二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。

1、与会计报表编制日一致,为利用会计信息提供方便;

2、与专项审计截止日一致,为利用专项审计结果提供方便。

六、评估依据

(一)行为依据

景德镇市公共交通公司与中铭国际资产评估(北京)有限责任公司签订的《资

产评估业务约定书》。

(二)法律法规依据

1、《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);

2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第 36 号);

3、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第 12 号);

4、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号,2004

年 8 月 28 日);

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号 ,

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2007 年 8 月 30 日);

6、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法;

7、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》;

8、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);

9、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);

10、《中华人民共和国税收征收管理法》;

11、《中华人民共和国房产税暂行条例》;

12、当地人民政府有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文

件;

13、景德镇市城区基准地价;

14、当地其它相关文件规定等。

(三)准则依据

1、《资产评估准则——基本准则》;

2、《资产评估职业道德准则——基本准则》;

3、《资产评估准则——评估报告》;

4、《资产评估准则——评估程序》;

5、《资产评估准则——业务约定书》;

6、《资产评估准则——不动产》;

7、《资产评估准则——机器设备》;

8、《资产评估准则——企业价值》;

9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;

10、《资产评估价值类型指导意见》.

11、《企业国有资产评估报告指南》。

(四)权属依据

1、企业法人营业执照;

2、道路运输经营许可证;

3、机动车行驶证;

4、房屋所有权证、国有土地使用证复印件及相关证明;

5、其他重大合同协议、产权证明文件。

(五)取价依据

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1、《江西省 2004 年工程定额》及配套文件等;

2、《房屋完损等级评定标准(试行)》;

3、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999;

4、当地城市建设收费及相关规定;

5、当地建设工程造价信息(2014.12);

6、中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、分行业工业品出厂价格指数;

7、中国经济科学出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》;

8、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报

废标准规定》;

9、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]294 号);

10、当地机电产品、汽车、电脑市场行情;

11、评估人员查询的市场价格信息及向主要制造厂商询价资料;

12、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料;

13、2014 机电产品价格信息数据库查询系统和 2014 机电产品报价手册;

14、其他相关参考资料。

(六)其他参考依据

1、被评估单位提供的各类《资产清查评估明细表》;

2、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》;

3、委托方提供的专项审计报告;

4、委托方及被评估单位承诺函;

5、评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料;

6、委托方及被评估单位提供的其他有关资料。

七、评估方法

(一)方法的选用

评估思路:根据特定的评估目的,本项目可选用资产基础法、收益法或市场法

进行评估。

收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评

估资产价格的一种资产评估方法。收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而

愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。预测企业

未来收益和选取折现率是关键环节,采用收益法需要一定的市场基础条件。由于景

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德镇市公共交通公司是出售部分实物资产,不适用采用收益法进行评估。

市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值,具有评估

过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参

照物,目前与被评估企业类似的交易案例较少且市场信息不充分,难以获取合适和

充足市场交易参照物,本项目也不适用市场法。

根据对景德镇市公共交通公司的基本情况进行分析,本次对景德镇市公共交通

公司部分实物资产根据不同资产采用适宜的评估方法进行评估。

各项实物资产所采用的评估方法具体介绍如下:

1、存货的评估

存货主要为材料采购和原材料

材料采购为 0#柴油,存放在油库;原材料主要包括变速器总成、减速器总成、

盆角齿等汽车配件,存放于仓库内。

评估方法:本评估根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的

运杂费,得出评估值。

2、固定资产评估

(1)房屋建筑物评估

根据有关要求及现有的资料分析,本次对主要建筑物评估选择重置成本法较为

适宜。

重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实

体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般

表述为:

建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

评估人员已根据建筑物的具体情况加以分析后认为,范围内建筑物评估价值将

考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响,故本次评估不再计取建筑物功

能性贬值;评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、

其价值能得到实现这一现状,本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实

体性贬值,又称有形磨损贬值,也称有形损耗,是指建筑物在使用、闲置中及自然

力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成

实体性陈旧而引起资产贬值,主要根据建筑物的各组成部分,参考已使用年限、对

勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。

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资产评估报告书

①重置成本法评估价值计算公式

评估净值=评估原值(评估单价)×成新率

评估原值(评估单价)=工程造价+前期费用及其它费用+资金成本

②重置单价的确定:

主要依据对评估对象的现场勘察记录、类似竣工决算(案例)资料及当地现行

的工程造价(预算)定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格,并考虑工程

建设的前期及其它费用、资金成本等,针对不同情况对评估范围内的建筑物进行重

置单价的估算。

③工程造价的确定

a. 对主要工程选择类似工程结算调整法进行估算,依工程量、建筑面积、房

屋结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较,针对其影响造价的差异部分进

行调整确定其重置造价。

b. 一般非主要建筑物的重置造价,根据有关资料及参照当地的造价水平进行

评定估算。

④ 前期及其他费用的确定

根据被评估单位提供的资料,参照当地的有关规定,其前期及其他费用现仅有:

工程监理费及勘测设计费、建设单位管理费等。本次评估参照当地的相关规定,依

项目的特征计取前期及其他费用,其前期及其他费用收取标准详见下表:

工程造价前期及其他取费依据

项目名称计算公式本次费率标准文件号

勘测设计费建安工程造价× 按投资额国家计委、建设部:[2002]10 号

招标费及服务费建安工程造价× 按投资额国家计委计价格[2002]1980 号

工程监理费建安工程造价× 按投资额发改委、建设部:[2007]670 号

建设单位管理费建安工程造价× 按投资额财建[2002]394 号

环境评价费建安工程造价× 按投资额国家环保局计价格[2002]125 号

市政公用设施配套费建筑面积× 40.00 元/㎡景政办抄字〔2007〕277 号

白蚁防治费建筑面积× 2.00 元/㎡赣财综字[1999]31 号

人防易地建设费建筑面积× 54.00 元/㎡景发改收费字[2013]39 号

新墙体材料专项基金建筑面积× 8.00 元/㎡赣财综字[2005]1 号

散装水泥专项基金建筑面积× 1.50 元/㎡赣财综字[2003]02 号

⑤资金成本的确定

根据房屋构筑物的造价、工期和评估基准日银行贷款利率计算。

⑥ 成新率的确定

主要依据已使用年限,维护保养状况,环境影响及工程质量,采用现场目测

法,结合耐用年限及综合因素确定。计算式是:

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资产评估报告书

Z=Z1×X1+Z2×X2+Z3×X3

Z——计算分析后的成新率

X1、X2、X3——权重系数(一般 X1=X2=0.4、X3=0.2)

Z1——耐用年限成新率

已使用年限

Z1=[1- ————————]×(1-残值)]×100%

耐用年限

各类结构房屋构筑物的耐用年限及残值率

结构

砖混(混合)结构构筑物

项目

耐用年限 40-50 8-30

残值率 2 0

Z2——现场判定评分成新率

现场观测成新率的测定,先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分 12 项

分类,结构部分 5 类:基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面;装修部分 5 类:

外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰;设备部分 2 类:电照、水卫;再通过对结构、

装饰等现场观测、有关资料及专业经验判断上述 12 类各占比重,确定各自不同的

权重分值;其次根据现场勘察实际状况,确定各小类判断完好分值;最后根据分别

赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其公式表示为:

Z2=∑Fi ×Ii

式中:Z2--- 现场观测的成新率

Fi----各影响因素的计分值

Ii----各影响因素的权重值

n-----各影响因素的个数

Z3——综合因素调整率:依设计水平、施工质量、使用功能、修理等因素分析

后确定。Z3 与设计水平、建造质量、使用及维护等因素有关,权重系数取值如下:

影响因素权重 Ii 影响因素权重 Ii

1 设计质量 0.25 3 使用状况 0.25

2 建造质量 0.25 4 维护保养 0.25

3、设备类资产评估

本项目纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备,将按原用

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资产评估报告书

途继续使用,故评估方法采用重置成本法。

基本公式:评估值=重置价值×综合成新率

重置价值的确定:

(1)对电子类设备,如:电脑、空调、打印机等。

重置价值=设备购置价

(2)对市场现行销售需要安装的机器设备,如:发电机组、变压器、自动洗车

机等。

重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费

①设备购置价的确定

a、对于一些难以获得市场价格的机器设备,用类比法将市场上类似或相同资

产的交易价格, 通过因素对比分析, 调整差额得到的“类比调整价”等。

b、向设备的生产厂家、代理商及经销商询价、网上询价,确定其购置价。

②运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为

基础,根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同,按不同运杂费率计取。如供货

条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格),则不计运杂

费。

③安装工程费的确定

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料,按照设备的特点、重量、安装

难易程度,以含税设备购置价为基础,按不同安装费率计取。

(3)车辆

车辆重置价值=市场购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等

车辆购置价一般通过查阅市场价格资料,车辆购置税为不含增值税价的 10%,

新车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取。

(4)成新率的确定

①对于机器及电子设备,根据设备的类型确定经济寿命,计算其理论成新率;

通过现场勘察,了解其工作环境、现有技术状况、保养情况等资料,确定现场勘察

成新率,来确定其综合成新率。即:

理论成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%

综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%

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②车辆的成新率,根据国家汽车报废标准的相关规定和现场勘查的情况综合评

定,并根据勘察结果进行适当的调整。

综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%

其中: 理论成新率=年限法成新率

年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

③对于超期服役尚能基本正常使用的设备,取其成新率不低于 15%。

3、土地使用权评估

评估方法的选择按照《城镇土地估价规程》的相关要求,根据当地地产市场发

育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等,选择适当的评估方法。根据宗地

用途及实际状况(全部设定为工业用地),本次评估拟采用公示地价系数修正法中

的基准地价系数修正法及市场比较法进行。

1、基准地价系数修正法

(1)基准地价系数修正法,就是指求取待估宗地价格时,利用相对应级别或

区域基准地价,通过对待估宗地地价影响因素分析,利用宗地地价修正系数,对已

公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正的一种方法。其基本公式

为:

P=P1b×(1±∑Ki)×∏Kj±D

式中:P—估算后的土地价格;

P1b—同一用途在某一土地级上的基准地价

∑Ki —(宗地地价修正系数)=K1+K2+K Kn

K1 .K2 Kn—分别为宗地在 n 个因素条件下的修正系数

∏Kj—评估期日、土地使用年期等综合修正系数的乘积

D--土地开发程度修正值

2、市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在评估

时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,

以此估算土地价格视为客观合理的一种方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替

代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:

PD=PB×A×B×C×D×E

式中:PD――待估宗地价格

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PB――比较案例价格

A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

B――待估宗地评估期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数

C――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素指数

D――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素指数

E――待估宗地年期修正指数

市场比较法在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较

近时期已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,

参照该土地的用途交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地

的评估时点地价的方法。其估价具体公式表述为:

待估宗地价格=比较案例宗地价×待估宗地交易情况指数/比较案例宗地交易

情况指数×待估宗地评估期日地价指数/比较案例宗地交易期日地价指数×待估宗

地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素指数×待估宗地个别因素条件指数/

比较案例宗地个别因素条件指数×待估宗地年期修正指数

5、在建工程评估

根据被评估单位提供的在建工程清查评估明细表中所列的项目,列入本次评估

的在建工程共计 3 项,为车站改造款、水电安装工程和房屋装修费等,账面价值

192,060.52 元。该部分费用已在房屋建筑物中评估,故在建工程评估值为 0.00 元。

八、评估程序实施过程和情况

本项目评估于 2015 年 1 月 7 日开始,至 2015 年 7 月 28 日工作结束。整个评

估工作分以下四个阶段进行:

(一)评估准备阶段

与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业务

风险进行综合分析和评价;接受委托,签订资产评估业务约定书,明确评估目的、

评估范围、评估基准日;确定项目负责人,组成评估项目组,编制评估计划;辅导

企业填报资产评估申报表,准备评估所需资料。

(二)现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,评

估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查,从各种可能的途径获取评估资

料,核实评估范围,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 14 页

资产评估报告书

(三)评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据评

估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选取相

应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。

(四)编制和提交评估报告阶段

根据各类资产的初步评估结果,编制相关评估说明,在核实确认相关评估说明

具体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上,依

据各资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评估报告;

根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评估报告及

评估程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相关当事方就

评估报告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式

资产评估报告。

九、评估假设

由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素,必

须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断,充分支持我们所得出

的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的:

本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:

(一)一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资

产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的

前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交

易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的

功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公

开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、

规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 15 页

资产评估报告书

方法、参数和依据。

(二)基本假设

1、本评估以评估报告所列明的评估目的为基本假设前提;

2、本评估假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变

化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测

和不可抗力因素造成的重大不利影响;

3、针对评估基准日资产的实际状况,本评估假设委估资产按法定用途使用;

4、本评估假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生

重大变化;

5、本评估假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对资产造成重大不利

影响;

6、本评估假设被评估资产均在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内

处于正常、合理、合法的运营、使用和维护状态;

7、本评估假设产权持有单位提供的财务会计、法律权属等基础资料真实、准

确、完整;

8、本评估假设被评估资产无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已全部揭

示;

9、本评估假设产权持有单位存在的抵押担保事项、涉诉事项、或有资产及或

有负债事项已全部揭示。

提醒报告使用者,在以上假设条件发生变化时,本评估结果一般会失效。

十、评估结论

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,得出景

德镇市公共交通公司评估基准日 2014 年 12 月 31 日的评估结论如下:

截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,景德镇市公共交通公司部分实物资产账

面值为 7,477.34 万元,评估值为 10,422.39 万元,评估增值 2,945.05 万元,增值

率 39.39%;具体详见下表:

资产评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A*100%

存货 1 304.71 264.07 -40.64 -13.34

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 16 页

资产评估报告书

固定资产 2 7,153.42 10,158.32 3,004.90 42.01

在建工程 3 19.21 -19.21 -100.00

资产总计 7,477.34 10,422.39 2,945.05 39.39

根据上述评估工作,在评估假设前提下,截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日,

景德镇市公共交通公司部分实物资产价值为 10,422.39 万元。

委估土地均为划拨取得,评估时设定为出让用地,根据《江西省省属国有经营性

资产评估管理工作规程》第十六条第六款要求:“评估机构对划拨土地进行评估时,

不得在评估值中直接扣除土地出让金”,故上述评估值中已含土地出让金,参照当地

制定的有关规定,该出让金价值一般为设定出让土地使用权价格的40%即659.68万元,

若扣除该出让金,则评估值为9,762.71万元,具体出让金金额最终以当地政府确定的

数额为准,并相应调整评估结论,特请报告的使用者关注上述事项。

十一、特别事项说明

(一)本评估报告所涉及的有关法律证明文件、重要资产实际成本支出等相关

材料及资产清查评估明细表的资产账面数、账面金额由被评估单位提供, 评估结论

合理性受上述资料的影响。资料提供者应对资料的真实性、合法性和完整性承担责

任。

(二)我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、

合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任,我们的责任是对被评估单位提供

的资料作必要的查验,评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。若

被评估单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权,或对前述评估对象的所有权或

使用权存在部分限制,则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。

(三)景德镇市公共交通公司评估基准日会计报表业经大华会计师事务所(特

殊普通合伙)江西分所审计,并出具了专项审计报告,该专项审计报告是本评估报

告的必备附件之一,特提请报告书使用者关注该审计报告的披露事项。

(四)产权瑕疵

1、列入本次评估范围的房屋除景德镇城区广场图书馆大厦 1 栋 4 套房屋办理了

房屋所有权证外,其他房屋均未办理房屋所有权证,本次评估房屋是按实测面积进

行评估的,若日后办理的房屋所有权证的面积与本次评估不符,以房管部门确定的面

积为准调整评估值。企业承诺无产权争议,并承诺由于权属证书问题而导致的任何纠

纷及该等纠纷给有关方所造成的损失由企业自身承担,为此请有关方予以关注此事项

的影响。

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 17 页

资产评估报告书

2、纳入评估范围内的四宗土地均为划拨用地,并且陶金岭和黄泥头两宗土地

未办理土地使用权证。本次评估土地是按实测面积进行评估的,若日后办理的土地

使用权证的面积与本次评估不符,以土地部门确定的面积为准调整评估值。企业承诺

无产权争议,并承诺由于权属证书问题而导致的任何纠纷及该等纠纷给有关方所造成

的损失由企业自身承担,为此请有关方予以关注此事项的影响。

(五)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素

景德镇市公共交通公司承诺:除上述事项外,不存在其他未决事项、或有事项、

法律纠纷等不确定因素,如出现并对资产价值产生影响,与承做本次资产评估的机

构无关。

(六)重大期后事项

未见对评估结论有重大影响的重大期后事项。

景德镇市公共交通公司承诺,确定在评估基准日期后,评估报告出具之前,无

重大期后事项需披露,否则由其承担责任。

(七)其他需要说明的重要事项

1、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应

按以下原则处理:

(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方

应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

(3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价

时应给予充分考虑,进行相应调整。

2、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结

论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市

价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出

的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化

以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循

的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 18 页

资产评估报告书

由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用,由于评估报告

使用者不当使用评估报告所造成的后果,我们不承担任何责任。

(三)未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引

用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(四)本评估报告须经国有资产管理部门核准或备案后方可生效。

(五)本评估报告的使用有效期:通常,只有当评估基准日与经济行为实现日

相距不超过一年时,才可以使用评估报告。即从2014年12月31日起至2015年12月

30日内有效。

十三、评估报告日

本评估报告正式提出日期为 2015 年 7 月 28 日。

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司法定代表人:黄世新

中国北京注册资产评估师:应小玲

注册资产评估师:胡梅根

二○一五年七月二十八日

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第 19 页

资产评估报告书

注册资产评估师承诺函

景德镇市公共交通公司:

受贵公司委托,我们对景德镇市公共交通公司拟出售资产事宜所涉及的贵公司

部分实物资产在 2014 年 12 月 31 日所表现的市场公允价值进行了评估,形成了资

产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如下:

一、具备相应的执业资格。

二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。

三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。

四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。

五、充分考虑了影响评估价值的因素。

六、评估结论合理。

七、评估工作未受到干预并独立进行。

八、评估工作已按照规定的程序和要求进行。

注册资产评估师:

二〇一五年七月二十八日

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司

资产评估报告书

参加评估人员名单

胡梅根中国注册资产评估师

应小玲中国注册资产评估师

刘仁浩房地产工程师

黄俊明设备工程师

唐小兰评估人员

中铭国际资产评估(北京)有限责任公司

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